LAUDO AVALIATÓRIO - Cris Leiloes · O valor que apuramos no presente laudo é de DESCRIÇÃO VALOR...
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ENG. OSMAR LEANDRO Perito Judicial 1 PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100 Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central da Capital Fórum João Mendes Jr / SP Processo n° 1068698-42.2017.8.26.0100 Ação ORDINÁRIA / EXECUÇÃO Requerente BRAGA E ASSOCIADOS FOMENTO MERCANTIL LTDA Requerido GERALDO ZANINI FILHO OSMAR LEANDRO, engenheiro, perito judicial, honrado com a nomeação por Vossa Excelência para proceder ao trabalho de engenharia na ação supracitada, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO AVALIATÓRIO Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1068698-42.2017.8.26.0100 e código 605AE1F. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por OSMAR LEANDRO, protocolado em 28/11/2018 às 10:34 , sob o número WJMJ18416016852 . fls. 295
Transcript of LAUDO AVALIATÓRIO - Cris Leiloes · O valor que apuramos no presente laudo é de DESCRIÇÃO VALOR...
ENG. OSMAR LEANDRO
Perito Judicial
1
PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central da Capital
Fórum João Mendes Jr / SP
Processo n° 1068698-42.2017.8.26.0100 Ação ORDINÁRIA / EXECUÇÃO Requerente BRAGA E ASSOCIADOS FOMENTO
MERCANTIL LTDA Requerido GERALDO ZANINI FILHO
OSMAR LEANDRO, engenheiro, perito judicial, honrado
com a nomeação por Vossa Excelência para proceder ao trabalho de engenharia na
ação supracitada, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem
apresentar suas conclusões, expressas no seguinte
LAUDO AVALIATÓRIO
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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa a apuração do justo, real e atual valor de um imóvel comercial
localizado na Rua Heitor Villa Lobos, n° 100 , Parque Santo Antônio – São Bernardo do
Campo / SP . Matrícula nº 28.943 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São
Bernardo do Campo. Contribuinte : 014.004.010.000
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua
nomeação para perito do juízo.
1.1. PRESSUPOSTOS As dimensões e a situação do imóvel a ser avaliado foram extraídas dos documentos
fornecidos nos autos, checadas “in loco” pelo signatário, apresentando aparentemente
conformidade com a realidade local, entretanto tal vistoria foi realizada sem instrumentos
de precisão.
Os bens livres de hipotecas, usufrutos, penhores, passivos ou qualquer ônus que
prejudiquem seu bom uso ou comercialização, inclusive dívidas ou pendências referentes
à eventos do passado
A avaliação admitiu que não existem dívidas ou créditos em aberto de responsabilidade
dos proprietários ( IPTU, taxas diversas etc )
As ilustrações apresentadas são precedidas por cabeçalhos explicativos dos temas
nelas enfocados; lembrando que referidas fotos retratam tão somente a atual situação do
local e colhidas no imóvel avaliando.
Na presente avaliação, assume-se que os elementos estão corretos e que as
informações fornecidas por terceiros foram de boa fé e são confiáveis.
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2 – VALOR DO IMÓVEL
O valor que apuramos no presente laudo é de
DESCRIÇÃO
VALOR DE MERCADO
RUA HEITOR VILLA LOBOS, N° 100
PARQUE STO ANTÔNIO / SBC
Matrícula n° 28.943 do 1° CRI
R$ 1.030.000,00
(hum milhão e trinta mil reais)
BASE : novembro/2018
3 – VISTORIA
Em diligência ao local do imóvel, o Perito foi acompanhado sra. Ione (proprietária), na
vitória técnica em 13/11/2018; previamente agendada.
3.1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando, prédio e respectivo terreno , localizado na Rua Heitor Villa Lobos,
n° 100 , Parque Santo Antônio – São Bernardo do Campo - São Paulo.
Conforme planta de localização do município de São Bernardo do Campo, encontra-se
o imóvel no setor 014 - quadra 010 - lote 022 .
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PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
QUADRA FISCAL
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3.2. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
É dotado de todos os melhoramentos convencionais, tais como : guias e sarjetas,
pavimentação asfáltica, rede de água e esgoto, rede de energia elétrica, iluminação
pública, rede de telefonia, coleta de lixo e transporte coletivo.
3.3. TOPOGRAFIA
A topografia é plana e em alinhamento com a rua, sendo o solo seco, firme e próprio
para a construção civil; observadas as posturas municipais.
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3.4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
3.4.1. – TERRENO
O terreno é regular e suas principais dimensões são as seguintes:
Frente : 10,00m Prof. Equivalente : 20,00m Área do Terreno : 200,00m² Área Construída : 304,40m²
3.4.2 – BENFEITORIAS
Sobre o terreno acima descrito, encontra-se um prédio comercial construído de
pavimento térreo mais 02 andares , servidos por escadas , sendo o prédio avaliando
composto de térreo : 01 churrasqueira, 01 banheiro , 01 despensa , 01 depósito,
quintal e estacionamento ; 1º andar: recepção, 03 salas e 04 banheiros ; 2º andar: 01
salão, 01 cozinha e 02 banheiros, com as seguintes características construtivas :
TÉRREO
Portão automática em alumínio anodizado, vagas de estacionamento parte coberta e
parte descoberta , banheiro, despensa e depósito com piso em placas cerâmicas e
paredes revestidas em placas cerâmicas até o teto, quintal com paredes revestidas em
pintura látex e piso pedra mineira e ardósia.
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1º ANDAR
Salas revestidas com pintura látex, teto rebaixo em gesso, piso com placas cerâmicas
(porcelanato), janelas e esquadrias em alumínio e vidro.
Banheiros com paredes revestidas de placas cerâmicas, piso com placas de
porcelanato, janelas e esquadrias de alumínio e vidro, louças e metais do tipo
comercial.
2º ANDAR
Sala revestida com pintura látex, piso com placas cerâmicas (porcelanato), janelas e
esquadrias em alumínio e vidro.
Banheiros com paredes revestidas de placas cerâmicas, piso com placas de
porcelanato, janelas e esquadrias de alumínio e vidro, louças e metais do tipo
comercial.
4 – CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
A - TERRENO
Utilizando-se das evidências disponíveis, elaborou-se planilha com a composição de
amostras representativas dos dados do mercado, suas características relevantes, tanto
quanto possível, contemporâneos e semelhantes as do imóvel avaliando.
As informações sobre ofertas foram obtidas através de pesquisa em imobiliárias na
região de São Bernardo do Campo. Considera-se que os dados coletados foram
fornecidos de boa fé pelos agentes imobiliários e corretores autônomos.
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Para o caso em tela, a avaliação do imóvel pelo Método Comparativo de Dados de
Mercado mostrou-se adequado face a oferta de dados de mercado para imóveis
similares.
4.1. VALOR UNITÁRIO BÁSICO
Para o cálculo do valor unitário do m² da região foram selecionados 17 (dezessete)
elementos comparativos ; amostra bastante significativa; localizados na mesma região
geoeconômica da unidade avaliada ( anexo 02 ). Resultou no preço unitário básico do
m² igual à:
Vu = R$ 2.389,67
(dois mil trezentos e oitenta e nove reais e sessenta e sete centavos)
base : novembro/2018
4.2. VALOR DO TERRENO
Para avaliação do terreno, valemo-nos das normas para avaliações de imóveis do
IBAPE. Segundo as referidas "normas" , temos a seguinte expressão para o cálculo do
valor do terreno :
V.T. = S x qmf onde :
V.T. = valor do terreno
S = área do terreno
qmf = valor homogeneizado do terreno
No cálculo de qmf, foram considerados os seguintes fatores :
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FATOR OFERTA
Devido à elasticidade de oferta no mercado de imóveis,
haverá um desconto de 10% para compensar a superestimativa natural das mesmas.
FATOR TRANSPOSIÇÃO
Devido à transposição de valores de um local para outro, será utilizada a relação entre
os valores de lançamentos fiscais ou dos índices da última planta genérica de valores
publicada pela prefeitura.
FATOR ATUALIZAÇÃO
Diante da coleta dos elementos (novembro/2018) e a data base do laudo
(novembro/2018) não serão aplicados os índices de atualização.
FATOR ESQUINA
Os lotes de esquina ou frente múltipla, são avaliados e considerados sua eventual
influência valorizante com coeficiente máximo de 1,10.
Portanto, teremos :
VT = S x qmf
onde
S = 200,00 m²
qmf = R$ 2.389,67 / m²
VT = 200,00 x R$ 2.389,67
VT = V terreno = R$ 477.934,00 (novembro de 2018)
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PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
B - CONSTRUÇÃO
Considerando-se que as benfeitorias enquadram-se no referido "Estudo" no item
"comercial - escritório padrão médio sem elevador – estado de conservação
regular – idade aparente de 20 anos " tem seu valor unitário calculado por :
VU = 1,656 x H8N
onde
H8N = R$ 1.367,59 m² (outubro de 2018 / última atualização)
logo ,
VU = R$ 2.264,73 / m²
Como,
FATOR DE DEPRECIAÇÃO: Correlação de fatores de depreciação calculados em
função do obsoletismo, do tipo de construção, do acabamento e do estado de
conservação da edificação.
O fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (FOC), é
determinado pela seguinte expressão:
FOC = R + K x (1-R), onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão
K = Coeficiente de Ross/Heideck
O coeficiente residual será obtido através do tipo e do padrão do imóvel conforme
tabela 1, a seguir reproduzida:
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PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
O estado de conservação da edificação será classificado de acordo com a graduação
que consta do quadro A, a seguir:
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PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
O coeficiente “K” será obtido na tabela 2, mediante dupla entrada, na linha a idade em
percentual da vida referencial e na coluna o estado de conservação.
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PROCESSO N° 1068698-42.2017.8.26.0100
Assim sendo o coeficiente de depreciação FOC, equivale ao seguinte montante.
FOC = R + K x (1 – R)
FOC = 0,20 + 0,753 x (1 – 0,20)
FOC = 0,802
fobs = 0,802(20 anos)
A = 304,40 m²
teremos :
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VB = 304,40 x R$ 2.264,73 x 0,802
VB = V Benfeitorias = R$ 552.885,82 (Novembro de 2018)
C – VALOR TOTAL DO IMÓVEL
VI = VT + VB
VI = R$ 477.934,00 + R$ 552.885,82
VI = R$ 1.030.819,82
arredondando-se para transação comercial, teremos :
V IMÓVEL = R$ 1.030.000,00 (NOVEMBRO DE 2018)
(Hum milhão e trinta mil reais)
6 – RESPOSTA AOS QUESITOS (fls. 284/285) 1. Queira o Sr. Perito detalhar a localização e característica do imóvel a ser avaliado e os
seus proprietários.
Resposta : Favor reportar-se no corpo do Laudo
2. Informe o Sr. Perito o valor de mercado atual do imóvel para venda.
Resposta : Pelos cálculos efetuados e demonstrados no corpo do Laudo; o valor do
imóvel para transação comercial é de Vi = R$ 1.030.000,00 (novembro/2018).
3. O Imóvel encontra-se em boas condições de uso ?
Resposta : O imóvel está em boas condições de uso e o estado das edificações foi
classificado à luz dos VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
IBAPE/SP – versão 2017, como REGULAR.
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4. Queira o Sr. Perito informar se o imóvel, sob o ponto de vista comercial, pode ser
considerado de alto padrão ?
Resposta : Não. Foram adotados pela Perícia os índices SINDUSCON. O Custo
Unitário Básico – CUB para edificações, projeto padrão R-8N (CUB representativo), é de
R$1.367,59/m² , onde já se incluem os encargos sociais, compostos pelo binômio
mão de obra e materiais de construção, válido para OUTUBRO/2018 (última publicação),
que será adotado para NOVEMBRO/2018 (competência deste laudo de avaliação).
Em função das características gerais e de acabamento de maiores incidências,
colhidas em vistoria, considerando o conjunto de todas as especificações das
construções, a CONSTRUÇÃO amolda-se em edificação CLASSE COMERCIAL,
GRUPO ESCRITÓRIO – PADRÃO CONSTRUTIVO MÉDIO, cujo valor unitário de
construção é de 1,656 de R8-N.
5. Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu algum melhoramento em virtude de obras
(benfeitorias) ou desenvolvimento da região.
Resposta : Toda e qualquer benfeitoria realizada no imóvel ou melhoramento público
envolvendo a região do imóvel avaliando reflete-se no cálculo das benfeitorias
(construção); seu padrão construtivo e estado de conservação; e seu respectivo valor
unitário do m² da região (terreno) com a coleta das amostras de imóveis similares;
conforme verificado no anexo 2 – Pesquisa Amostral.
6. Informe o Sr. Perito se existem mais imóveis na região com características
semelhantes para fins comerciais.
Resposta : Favor reportar-se ao anexo 2 – Pesquisa Amostral deste Laudo.
7. Queira informar se existe fácil locomoção de transporte público para o centro da
cidade e demais bairros.
Resposta : A região é bem servida por transportes públicos.
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8. Esclareça o Sr. Perito minuciosamente, a forma e o método utilizado para realização
da perícia.
Resposta : Favor reportar-se ao corpo do laudo.
9. Queira o Sr. Perito informar, se há locadores (as) no imóvel e, em caso positivo, se há
informação sobre o valor pago de aluguel, condomínio e IPTU mensais.
Resposta : Não é o caso.
10. Queira o Sr. Perito informar se a área construída sobre o respectivo terreno está
devidamente regularizada junto ao INSS, Registro de Imóveis e Prefeitura locais.
Resposta : Não há informações de irregularidades. Favor reportar-se ao corpo do
laudo e ao anexo 3 - Certidões
7 – ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é
composto por 21 ( vinte e um ) folhas, digitadas em computador, sendo esta datada e
assinada digitalmente pelo signatário.
Acompanham anexos.
Era o que respeitosamente cumpria expor.
À elevada apreciação de V.Exa.
São Paulo, 28 de novembro de 2018
Eng. Osmar Leandro Perito Judicial (documento assinado digitalmente)
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ANEXO 1
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Foto 1 : Fachada do imóvel Foto 2 : Outra vista
Foto 3 : Rua Heitor Villa Lobos Foto 4 : Rua Heitor Villa Lobos (lado oposto)
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Foto 5 : Área interna ( estacionamento descoberto)
Foto 6 : Estacionamento coberto
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Foto 7 : Vista interna
Foto 8 : Depósito ( pavimento térreo )
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Foto 9 : Despensa ( pavimento térreo )
Foto 10 : Banheiro ( pavimento térreo )
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Foto 11 : Quintal
Fotos 12 : Fundos ( área externa )
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Foto 13 : Entrada
Foto 14 : Escadaria de acesso aos pavimentos superiores
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Foto 15 : Recepção ( 1° andar )
Foto 16 : Sala e janelas frontais ( 1° andar )
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Foto 17 : Outra vista
Foto 18 : Outra sala ( 1° andar )
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Foto 19 : Outra sala ( 1° andar )
Foto 20 : Banheiro ( 1° andar )
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Foto 21 : Banheiro ( 1° andar )
Foto 22 : Escadaria de acesso ao 2° andar
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Foto 23 : Hall superior ( 2° andar )
Foto 24 : Salão ( 2° andar )
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Foto 25 : Outra vista
Foto 26 : Nova visualização
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Fotos 27 : Outra vista
Foto 28 : Outra vista
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Foto 29 : Banheiro ( 2° andar )
Foto 30 : Banheiro ( 2° andar )
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1 Vila Marlene TE3878 150 1,0000 0,90 0,9 1,00 R$450.000,00 R$405.000,00 2.430,00
2Jardim Santo
InácioTE4034 300 1,8500 1,00 0,9 1,00 R$450.000,00 R$405.000,00 2.497,50
3 Baeta Neves TE3831 360 1,9500 0,90 0,9 1,00 R$480.000,00 R$432.000,00 2.106,00
4 Jdim São Luis TE3734 252 1,3500 1,00 0,9 1,10 R$480.000,00 R$432.000,00 2.545,71
5 Paulicéia TE4016 350 1,7000 1,00 0,9 1,00 R$490.000,00 R$441.000,00 2.142,00
6 Baeta Neves 16076 300 1,1500 1,00 0,9 1,00 R$700.000,00 R$630.000,00 2.415,00
7 Baeta Neves 12026 400 1,3500 1,00 0,9 1,00 R$750.000,00 R$675.000,00 2.278,13
8 Baeta Neves 2779 500 1,4500 0,90 0,9 1,00 R$960.000,00 R$864.000,00 2.255,04
9 Pque Espacial TE 0023 264 1,1500 0,90 0,9 1,00 R$680.000,00 R$612.000,00 2.399,32
10 Nova Petrópolis TE 0093 400 1,0500 1,00 0,9 1,00 R$1.000.000,00 R$900.000,00 2.362,50
Fonte
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
Giselli
Imóveis
(11) 4352.9111
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
Gabriella
Imóveis
(11) 4122.8600
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Imóveis
(11) 4122.8600
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Imóveis
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Imóveis
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Transp.
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Oferta
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EsquinaValor total
Valor total c/
fator oferta
Valor
unitário
básico
Fonte
11 Centro 6081 488 788 1,206 0,66 R$857.774,99 1,0000 1,00 0,9 1,00 R$2.100.000,00 R$1.890.000,00 2.115,22
12 Baeta Neves 5833 350 450 1,206 0,66 R$489.846,12 1,0500 1,00 0,9 1,00 R$1.500.000,00 R$1.350.000,00 2.457,58
13 Centro 2833 250 400 1,206 0,58 R$382.640,74 1,0000 1,00 0,9 1,00 R$1.000.000,00 R$900.000,00 2.069,44
14 Rudge Ramos 5914 300 480 1,206 0,70 R$554.169,35 1,6500 1,00 0,9 1,00 R$1.100.000,00 R$990.000,00 2.397,07
15 Taboão 4269 200 350 1,206 0,70 R$404.081,82 1,2000 1,00 0,9 1,00 R$950.000,00 R$855.000,00 2.705,51
16 Vila Marlene 5038 400 700 1,206 0,58 R$669.621,30 1,0500 1,00 0,9 1,00 R$1.900.000,00 R$1.710.000,00 2.730,99
17 Rudge Ramos Sl1216 320 400 1,206 0,66 R$435.418,77 1,3500 1,00 0,9 1,00 R$1.450.000,00 R$1.305.000,00 2.717,44
SOMATÓRIA 40.624,45LIMITE
INFERIOR
LIMITE
SUPERIOR
MÉDIA 2.389,67 R$1.672,77 R$3.106,58
Casari Imóveis
(11) 4178.1108
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Imóveis
(11) 4516.1666
Paulo Bio
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