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ARRUDA S IMÕES o EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª V ARA CÍVEL DA CAPITAL

PROCESSO: 0871092-36.1999.8.26.0100

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FERNANDO FLÁVIO DE ARRUDA SIMÕES, engenheiro, perito judicial, nomeado nos autos da ação COMUM ajuizada por ROSA MARIA NETTO INÊS E OUTROS contra GRANERO

~ TRANSPORTES LTDA. E OUTRO, tendo realizado todos os estudos e diligências atinentes ao caso, vem mui respeitosamente apresentar o

seguinte

., LAUDO AVAU~fOllO

ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias ?. Pais de Araújo, 155- e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi - Te\: (11) 3079.4633

ww .arrudasimoes. com .br - e-mail: arrudasimoes@arrudasimoes.com .br DESDE 198

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o ARRUDA SIMÕES

- 2 -

1.- PREUMJNARES

O presente laudo objetiva a determinação do valor de mercado dos seguintes imóveis:

- Imóvel localizado na Rua Conselheiro Cotegipe nº 91 no bairro Belenzinho, São Paulo, matriculado sob nº 198 perante o 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP;

- Imóvel localizado na Rua Conselheiro Cotegipe nº 93 no bairro Belenzinho, São Paulo, matriculado sob nº 199 perante o 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP;

- Imóvel localizado na Rua Conselheiro Cotegipe nº 81 no bairro Belenzinho, São Paulo, matriculado sob nº 200 perante o 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP;

- Imóvel localizado na Avenida Celso Garcia nºs 2.024, 2.034 e 2.038 no bairro Belenzinho, São Pau lo, ma tricu lado sob nº 29 .103 perante o 7g Registro de Imóveis de São Pau lo/SP;

- Imóvel localizado na Avenida Celso Garcia nºs 2.042 e 2046 no bairro Belenzinho, São Paulo, 1natriculado sob nº 36.479 perante o 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP;

A avaliação dos i1nóveis será executada de acordo com norma técnica da ABNT NBR 14.653-2 - A vali ação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos e do IBAPE/SP.

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ARRUDA SIMÕES

- 3 -

2.- VJSTORJA

A vistoria do imóvel em questão foi realizada no dia 03.05.2017, a qual contou com a presença das seguintes pessoas:

• Eng. Fernando Flávio de Arruda Simões - Perito Judicial;

• Eng. Helio Rischer Varise - Auxiliar do Perito;

• Dra. Alair Maria da Silva-Patrona da requerida;

• Sr. Roberto Cesar - gerente da empresa locatária do imóvel.

2.1.- lOCAl

O imóvel em questão encontra-se localizado na Avenida Celso Garcia nºs 2.024/2046 com frentes secundárias para as Ruas Gilberto dos Santos, Dr. Clementino, Conselheiro Cotegipe e Laércio Luís Magri no bairro Belenzinho, setor 029 quadra 001 da Planta Genérica de Valores elaborada pela Municipalidade de São Paulo/SP.

A Avenida Celso Garcia e as Ruas Dr. Clementina e Conselheiro Cotegipe são providas de todos os melhoramentos públicos essenciais, constituindo-se a primeira nu1na das principais vias de acesso da região.

De acordo com a Legislação de Uso e Ocupação do Solo e Plano Diretor do Município de São Paulo, o terreno do imóvel avaliando encontra-se localizado em zona de uso ZCP-b/05 - Zona de Centralidade Polar.

A ocupação local é constituída basicamente por casas e ificios de apartamento de padrão simples/médio, galpões e armazéns de queno/médio porte e comércio diversificado de âmbito local.

RRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias raújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: ( 11) 3079 .4633

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2.2. - ·t ERREl'IO O terreno do imóvel em questão com área de 3 .652,44m

frente principal de 34, 1 0m para a Avenida Cel so Garci a 6 composto pelos 5( cinco) imóveis matriculados sob nºs 198, 199, 200, 29 .103 e 36.4 79 respectivamente, perante o 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP .

2.2.1.- ·rtRREl'IO 1 - MA·raicULA "'º 198 De acordo com a matrícula 198 do 7° Registro de Imóveis de

São Paulo/SP, o terreno do imóvel em questão com topografia plana, apresenta as seguintes características e dimensões:

FRENTE: 5,84m para a Rua Conselheiro Cotegipe

LADO DIREITO: 21,00m + 5,92m + 30,20m em linha quebrada

LADO ESQUERDO: 21,00m + 5,90m + 30,20m em linha quebrada

FUNDOS: 17,20m

ÁREA: 655,97m2

2~2~2~- ·rtRRENO 2 - ~rRiCULA "'º ~199

De acordo com a matrícula 199 do 7° Registro de Imóveis de São Paulo/SP, o terreno do imóvel em questão com topografia plana, apresenta as seguintes características e dimensões:

FRENTE: 5,92m para a Rua Conselheiro Cotegipe

LADO DIREITO: 21,0üm

LADO ESQUERDO: 21,0üm

FUNDOS: 5,92m

ÁREA: 124,32m2

ARRU;DA SIMÕES Consultoria, Avalia,ções & Perícias R. Pais de Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi - lei: (11) 3079.4633

lt'e: www.arrudasimoes.com.br - e-mail: arrudasimoes@arrudasimoes.com.br iDESDE 198

2.2.3.- fEIUtEl'IO 3 - MA'"fftiCULA Nº 200 - 5 -

De acordo com a 111 ~1trícula 200 do 7° Registro de Imóveis de Sao Paulo/SP, o. terreno do imóvel cm questão com topografia plana, apre ·cnta as scgumtes características e dimensões:

FRENTE: 5,90m para a Rua Conselheiro Cotegipe

l ., ADO DIREITO: 21,00111

LADO ESQUERDO: 21,00m para a Rua Laércio Luís Magri

FUNDOS: 5,90m

ÁREA: 123,90m2

De acordo com a matrícula nº _9 .1 O d 7 Regi tro de Imóveis de São PauJo/SP, o terreno do imóv I em qu "tà 1n topografia plana, aprcL enta as seguintes caracteri ti a - dim n ~

FREN'J E: 28, I O para a Avenida CcJ o Gar iJ

LADO DIREITO: 81 50n1

ADO 'SQUl RD : 8 00111 ·1 6 00m + _ ,00m + ,0üm + 5,00rn + · 9. 40m m linha qu · brada ,75m para a Rua Dr. 'kmt ntino

. 2.5 o 11

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õ 2.2.s.- TEIUtENO S - MArrdCUlA l'Iº 6.479

- 6 -

De acordo ·om a nnlrícuh, Nº \6.47') d, 7º 1 cgistro <le Imóveis de São Pa ul o/ !\ o tcrr no do imóvel m questao com topografia plana, apresenta as seguinte características e dimensões:

FRENTE: 6,00m para a Avenida Celso Garcia

LADO DIREITO : 38,00m

LADO ESQUERDO: 38,00m para a Rua Gilberto dos Santos

FUNDOS: 6,00m

ÁREA: 228,00m2

Sobre o terreno em questão encontram-se erigidas edificações destinadas ao uso comercial na atividade locação de espaços para armazenagem e logística, bem como locação de quadra para prática esportiva e ensino de tênis.

O imóvel avaliando como um todo se encontra cadastrado perante a Municipalidade de São Paulo sob o contribuinte unificado nº 029.001.0132-8 para os 5(cinco) imóveis em questão, conforme indicado em vermelho na planta da quadra fiscal da Municipalidade de São Paulo, reproduzida parcialmente a seguir:

ARRUDA SIMOES Con ultoria, Avaliaçõ s & Perícias R. Pais de Araújo, 15 - e. 3 - C p 04531 -090 - ltalm Bibi - Tel: (l l) 3079.4633

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De acordo e n1 Pr ~. t d aptação às Normas de egurança do Corpo d Bornb tro jw1tado em anexo 3 do laudo, a

edificaçoes e 1 tentes no imó ·el em questao totalizam a área constru' d 2 904, 7lm2•

. Sobre º, tei:reno o~jeto das matrículas nº 198, 199 e 200 do 7° Registro de Imoveis de Sao Pau)o/SP, existem uma quadra de tênis urna área coberta e as dependência administração e vestiários. '

ADMC ,ISTRAÇÃONESTIÁRIOS

A edificação da administração, vestiário e refeitório, erigida em 2(doisJ pavimentos apresenta externamente fachada revestida em pintura látex sobre massa batida; piso cimentado e cobertura em telhas de fibrocimento sobre estrutura metálica, apresentando as seguintes dependências e acabamentos construtivos:

PA VIMEI TO INFERIOR

VESTIÁRIO MASCULINO: Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje com luminárias fluorescentes; vasos sanitários e lavatórios em louça cerâmica; esquadrias de ferro com vidro canelado.

PA VIME TO TÉRREO

VESTIÁRIO MASCULINO: Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje com laje com luminár~as fluorescentes; vasos sanitários e lavatórios em louça cerâmica; esquadrias de ferro com vidro canelado.

CRITÓRIO: Piso cimentado; paredes revestidas em pintura látex sobre mas a batida; forro em madeira; esquadrias de ferro com vidro canelado.

1 E Con ultor a, Aval aço & P rícla - e. 3 CEP 04531-090 - ltalm Blbl - Tel: (11) 3079.4633

mall: arrudaslmo s arrudaslmo .com.br

ARRUDA SIMÕES

ÁREA COBERTA

COBERTURA: Piso citnentado; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; cobertura em telha vã de fibrocimento sobre estrutura metálica; pia em aço inox; churrasqueira pré-moldada de concreto.

QUADRA DE TÊNIS

QUADRA: Piso em terra batida tipo saibro; muros revestidos em pintura látex sobre massa batida; alambrados em tela metálica soldada; postes com luminárias incandescentes.

De acordo com dimensões extraídas do Projeto de Adaptação às Normas de Segurança do Corpo de Bombeiros juntado em anexo 3 do laudo, a edificação possui as seguintes áreas construídas:

AdministraçãoN estiários

Área Coberta

Área total construída

127,50m2

152,90m2

280,40m2

Conforme estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE - Versão 2007", as construções existentes no imóvel avaliando apresentam as seguintes classificações:

• O prédio administração/vestiários classificam-se na classe 2.­Comercial/Serviços, no grupo 2.1. Escritórios, item 2.1.2 Padrão Simples sem elevador.

• A área coberta classifica-se no grupo 3. Especiais, 3 .1. Coberturas, item 3.1.2 Padrão Médio.

ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliaçõe & Perícias · Pais d Araújo, 155- e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibí - Tel: (l l) 3079.4633

vw.arrud lmo .com.br - -mail: arrud imoe a rudasimoes.com.br

ARRUDA SIMÕES

- 10 -O estado de conservação das construções na época da vistoria

se enquadram no "e) necessitando de reparos simples" segundo a graduação que co?st~ do quadro A do item 5.9 do estudo "Valores de Edificações de !moveis Urbanos - IBAPE - Versão 2007".

O prédio da administração/vestiário com idade estimada de 30 anos e vida útil de 70 anos, possui idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,43 ou 43%.

A área coberta com idade estimada de 1 O anos e vida útil de 20 anos possui idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,50 ou 50%.

A quadra de tênis possui equipamentos que demandam manutenção, devido ao desgaste pelo uso e ação das intempéries, tais como postes, iluminação, alambrados, pintura, redes etc., motivo pelo qual será considerada para fins de avaliação a depreciação física e funcional através do critério da linha reta à razão de 2,5% ao ano.

2.3.2.- 8El'IFErro1UAS DO IMÓVEL 4 ... ~ffliCULA J\1° 29.103

Sobre o terreno objeto das matrículas nº 29.103 do 7º Registro de Imóveis de São Paulo/SP, existem 3(três) edificações, uma área coberta para estacionamento de veículos, bem como uma cobertura metálica com mezanino removíveis, construídos pelo locatário no imóvel para exercício de sua atividade.

Referida cobertura metálica com mezanino são removíveis e foram executadas pelo atual locatário, motivo pelo qual não serão objeto da presente avaliação:

RRUDA SIMÕES Con ult ri , Ava'liaçõ s & P rí ia Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: (11) 3079.4633 rr da lmo s.com.br

ARRUDA SIMÕES

- 11 -As construções permanentes, objeto da presente avaliação,

possuem ~xte~amente fachada revestida em pintura látex sobre massa batida; piso cimentado; cobertura em telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira e fechamento em muros de alvenaria e portões em chapa de ferro, apresentando as seguintes dependências e acabamentos construtivos:

GUARITA

SALA DA SEGURANÇA: Piso cimentado; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro liso.

ABRIGO DE VEÍCULOS

COBERTURA: Piso cimentado; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; cobertura em telha de fibrocimento sobre estrutura metálica.

PRÉDIO ADMINISTRATIVO - PAVIMENTO TÉRREO

HALL: Piso cerâmico; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro fantasia.

SALAS (DEZESSEIS): Piso cerâmico; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; divisórias metálicas removíveis instaladas pelo locatário; forro em laje; esquadria de ferro/alumínio com vidro liso.

SANITÁRIOS (QUATRO): Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje; vaso sanitário e lavatório em louça cerâmica; esquadria de ferro com vidro fantasia.

ESCADARIA: Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje.

ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias R. Pais de Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibl - Tel: (11) 3079.4633

ite: www.arruda imoes.com.br - e-mail: arrudasimoes@arrudasimoes.com.br DESDE 1987

ARRUDA SIMÕES

- 12 -pJ{ÉDIO ADMINISTRATIVO - PAVIMENTO SUPERIOR

HALL: Piso cerâ~ico; pare~es revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laJe; esquadna de ferro com vidro fantasia.

SALAS (OITO): Piso cerâmico; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; divisórias metálicas removíveis instaladas pelo locatário; forro em laje; esquadria de ferro/alumínio com vidro liso.

SANITÁRIOS (QUATRO): Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje; vaso sanitário e lavatório em louça cerâmica; esquadria de ferro com vidro fantasia.

GALPÃO

GALPÃO: Piso cimentado; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; divisórias metálicas instaladas pelo locatário; cobertura em telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira; esquadrias de ferro com vidro fantasia.

De acordo com dimensões extraídas do Projeto de Adaptação às Normas de Segurança do Corpo de Bombeiros juntado em anexo 3 do laudo, as edificações possuem as seguintes áreas construídas:

Portaria 3,12m2

Cobertura - Garagem S8,80m2

Prédio Administrativo 925,15m2

Galpão l.288,04m2

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Area total construída 2.275,l lm2

ARRUDA SIMÕE Consultoria, Avaliações & Perícias R. Pai d Araújo, 155- e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi - Te!: (11) 3079.4633

vw.arrud imo s.com.br - e-r ail: ar udasimoes arr dasimoes.com.br

A~RUDA SIMÕES

Conforme estudo "Valo d , . . -13 -- IBAPE - Versão 2007" res ~ e 1",dtficaçõcs de Imóveis Urbanos , as construçoe e . t t . , . apresentam as seguintes classificações: xis cn cs no 1movcl avaliando

• Os prédios da portaria e ad • . ~ . Comercial/Servi· miniStraçao clasSificam-se na classe 2.-

ços, no grupo 2 1 E 't' . . S

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· · scn onos item 2 l 2 Padrão 1mp es sem e evador. ' · ·

• O galpão classifica-se na classe 2 C . 1/S . 2

2 G 1

~ . .- omerc1a erv1ços, no grupo · · ª pao, item 2.2.3 Padrão Médio.

• A gar~g~m para estacionamento de veículos classifica-se no grupo 3. Espec1a1s, 3 .1. Coberturas, item 3 .1.2 Padrão Médio.

O estado de conservação das construções na época da vistoria se enquadram no "e) necessitando de reparos simples" segundo a graduação que consta do quadro A do item 5.9 do estudo ''Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE - Versão 2007".

Os prédios da portaria, administração/vestiários e sala de controle com idade estimada de 30 anos e vida útil de 70 anos, possuem idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,43 ou 43%.

O galpão com idade estimada de 40 anos e vida útil de 80 anos, possuem idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,50 ou 50%.

. A cobertura da garagem para estacionamento de veíc~los com idade estimada de I O anos e vida útil de 20 anos, possuem idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,50 ou 50%.

ARRUDA SIMÕE Con -ultoria, V · uaçõ s & Perícias ., · _ _ 31-090 - ltaim Bib\ - Te\: ( 11) 3079,46 R. p.

2.3.3•· 8ENf!Jl01.IAS DO Nº36.479

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IMÓVEL 4 - MAlltlCUI.A

. So~re o terreno ob)eto da matrícula nº 36.479 do 7º Registro de Irn6~re1s de Sao Paulo/SP, existe 1 (uma) edificação em 2( dois) pavimento geminada de ambos o_s lados, apresentando fachada revestida em pintura látex sobre massa batida; piso cimentado; cobertura em telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira e fechamento em portas de ferro de enrolar.

PAVIMENTO TÉRREO

SALÕES (DOIS):, Piso cimentado; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; fechamento em portas de ferro de enrolar.

,

VESTIARIO: Piso cerâmico; paredes revestidas em azulejos lisos até o teto; forro em laje; vaso sanitário e lavatório em louça cerâmica; esquadria de ferro com vidro fantasia.

ESCADARIA: Piso revestido em granilite; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro fantasia.

PAVIMENTO SUPERIOR

HALL: Piso revestido em granilite; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro fantasia.

SALAS (NOVE): Piso cerâmico; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro liso.

DEPÓSITO: Piso cerâmico; paredes revestidas em pintura látex sobre massa batida; forro em laje; esquadria de ferro com vidro liso

RRUDA SIMÕ e n ult,oria, v lia õe & Pe(c· 1as R. Pai d Araújo

1 155- e. 3- CEP 04531·090- ltoim Bibi - Tel: (1 r1) 3079.4633

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SANIT~RIOS (?OIS): Pi, o c_crâmico; paredes revestidas cm azu~~j~~ Jjsos ate O teto, forro cm laJc; vaso sanitário e lavatório cm louça cerâmica; esquadria de ferro com vidro fantasia.

De acordo com dimcn õcs extraídas do Projeto de Adaptação às Normas de Segurança do Corpo de Bombeiros juntado cm anexo 3 do laudo, a edificação possui área construída total de 349,20m2 •

Conforme estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE - Versão 2007", o prédio avaliando classificam-se na classe 2.­Comercial/Serviços, no grupo 2. l . Escritórios, item 2.1.2 Padrão Simples sem elevador.

O estado de conservação das construções na época da vistoria se enquadram no "e) necessitando de reparos simples" segundo a graduação que consta do quadro A do item 5. 9 do estudo ''Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE - Versão 2007".

O prédio em questão com idade estimada de 30 anos e vida útil de 70 anos, possuem idade em percentual da vida referencial correspondente a 0,43 ou 43%.

Relacionamos neste tópico, via documentação fotográfica, as características do imóvel avaliando na época da vistoria.

ARRUDA SIMÕES

- 16 fJ

FOTO 1: AVENIDA . CELSO GARCIA DEFRONTE AO IMÓVEL

AVALIANDO.

- 17 -

FOTO 2: OUTRA VISTA DA AVENIDA CELSO GARCIA, EM , SENrl IDO CONTRARIO.

R UD IMOE Con ult ria, Avaliaçõ & Perícias ; 1 >v - e. 3 .. e p 04 31 -090 - ltaim Bibi - Tel: (1 l) 3079.46

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DO lMOVEL PARA A AVEN1D~

& rícias • 1 "" J i, ( 11) ~079 463

FOTO 4: ALINHAMENTO DA DIVISA LATERAL DIREITA DO TERRENO, VISTA A PARTIR DA AVENIDA CELSO GARCIA.

ARRUDA SIMÕES

- 20 -

FOTO 5: FACHADA PRINCIPAL DO IMÓVEL AVALIANDO PARA A AVENIDA CELSO GARCIA.

- 21 -

rMó V:EIS 1, 2 E 3- MATRÍCULAS Nº 198, t99 E 200

FOTO 6: VISTA DA RUA CONSELHEIRO COTEGIPE, NAS

PROXIMIDADES DO IMÓVEL.

-22-

FOTO 7: OUTRA VISTA DA RUA CONSELHEIRO COTEGIPE, EM SENTIDO CONTRÁRIO.

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FOTO 8: FRENTE DOS IMÓVEIS 1, 2 E 3 P/\R/\ J\ RlJJ\ CONSELHEIRO COTEGIPE.

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