LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RUA RUA TABAPUÃ … · 2018-08-30 · NBR 13752/96 - Perícias de...

Eduardo Eiji Araki Engenheiro Civil Perito – [email protected]

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EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO – FÓRUM JOÃO MENDES. Processo Digital n°:1019237-04.2017.8.26.0100 Classe – Assunto:Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais Exeqüente:Condominio Edificio Diplomat Executado:Cristina Maria Policaro Naranjo e outro

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

RUA RUA TABAPUÃ – ITAIM BIBI

1. OBJETIVO DA PERÍCIA

O presente trabalho pericial tem como foco a avaliação de imóvel

constante nos autos, 1) conjunto nº 64 com 40,73m², do 6º andar do Edifício

Diplomat, matrícula nº 9152, 2) uma vaga matrícula nº 9153, ambos na Rua

Tabapuã, nº 956, 962, 968, 972 e 976 no 28º subdistrito, Jardim Paulista – Itaim

Bibi, São Paulo, SP.

2. METODOLOGIA

A presente perícia atendeu todos os requisitos necessários e exigidos pela

NBR 13752/96 - Perícias de engenharia na construção civil (norma que fixa os

critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil),

em seu item 4.3.2 – Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto

quanto à abrangência das investigações, confiabilidade e adequação das

informações obtidas quanto à qualidade das análises técnicas e ao menor grau

de subjetividade emprestado pelo perito.

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3. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO

Conforme peticionado nos autos a vistoria ocorreu no dia 02/10/2017, às

15:00.

Para calcularmos o valor da vaga de garagem avaliamos unidades com 2

vagas de garagem e com 1 vaga de garagem. A diferença entre elas será o valor

de uma vaga de garagem.

Figura 1, Localização do imóvel.

O imóvel é uma sala comercial em condomínio com elevador, sala com dois ambientes

separados (sala de espera e sala de atendimento com banheiro privativo), com ar

condicionado, forro de gesso, banheiro social e banheiro privativo. A vaga de garagem

não é demarcada, pode-se estacionar em qualquer vaga que estiver disponível.

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Foto 2, Condomínio Diplomat, Rua Tabapuã esquina com R. Prof. Carlos de Carvalho.

Foto 3, Vista de outro ângulo.

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Foto 4, Entrada do condomínio.

Foto 5, hall de entrada.

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Foto 6, sala.

Foto 7, sala.

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Foto 8, Sala, vista de outro ângulo.

Foto 9, banheiro da sala privativa.

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Foto 10, banheiro da sala privativa.

Foto 11, área de descanso.

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Foto 12, banheiro social.

Foto 13, piso subsolo da garagem, não há vagas demarcadas.

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Foto 14, as vagas são pintadas no piso de concreto.

Foto 15, rampa de acesso.

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No ANEXO 1 vemos a pesquisa de preços de salas comerciais no mesmo bairro SEM

garagem para comparação de dados de valores de mercado e no ANEXO 2 vemos a

pesquisa de salas comerciais COM garagem. Abaixo seguem tabelas de resumo da

pesquisa.

Tabelas 1 e 2, pesquisa de dados de mercado.

De acordo com a NBR 14.653-2 para atendermos o Grau de Fundamentação II devemos

ter amostras de imóveis para comparação dentro do seguinte intervalo:

(0,5x) 20,36m² < área do imóvel avaliando (40,73m²) < (2x) 61,10m²

Ainda de acordo com a NBR 14.653-2, tratamento por fatores, o número de amostras

de dados de mercado deverá ser de:

Grau I: N = 3

Grau II: N = 5

Grau III: N = 12

Tabela 1 - Pesquisa de preços - salas sem garagem

Dado Descrição do imóvel Fonte Contato área m² Valor Valor R$/m²

1 Sala 43 m² JP Carvalho Negócios Imobiliários (11) 99535-8874 43,00 370.000,00R$ 8.604,65R$

2 Sala 40 m² Zangari Netimóveis Ltda (11) 3074-4266 40,00 390.000,00R$ 9.750,00R$

3 Sala 45 m² Imóveis OUI (11) 3596-4555 45,00 398.000,00R$ 8.844,44R$

4 Sala 44 m² Marcio Neves Imóveis (11) 3082-1331 44,00 450.000,00R$ 10.227,27R$

5 Sala 40 m² Zangari Netimóveis Ltda (11) 3074-4266 40,00 450.000,00R$ 11.250,00R$

Tabela 2 - Pesquisa de preços - salas com garagem

Dado Descrição do imóvel Fonte Contato área m² Valor Valor R$/m²

1 Sala 46 m² Cirag Imobiliária (11) 3266-7477 46,00 450.000,00R$ 9.782,61R$

2 Sala 43 m² Loefgreen Agencia de Imoveis (11) 5549-7939 43,00 450.000,00R$ 10.465,12R$

3 Rua Roque Petrella, 46 C21 Natrielli Imóveis (11) 5536-3077 36,00 400.000,00R$ 11.111,11R$

4 Rua Doutor Guilherme Bannitz Valeria Costa (11) 98963-0697 39,00 480.000,00R$ 12.307,69R$

5 Rua Doutor Guilherme Bannitz Imobiliária Pam (11) 2158-6071 45,00 450.000,00R$ 10.000,00R$

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Então para mantermos o Grau de Fundamentação II devemos ter a menos 5 dados de

mercado. Pelas Tabelas 1 e 2 vemos que possuímos quantidade mais que suficiente de

dados de mercado.

Em seguida realizamos a homogeneização dos valores unitários dos imóveis

pesquisados. Para isso utilizamos a metodologia de tratamento por fatores, conforme

preconizada na NBR 14.653 – Avaliação de imóveis e também utilizamos a Norma de

Avaliação de Imóveis do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia.

No tratamento por fatores realizamos a homogeneização dos preços utilizando 3

Fatores de Homogeneização, sendo eles:

• Fator Oferta

• Fator Área

1) Fator Oferta

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser

descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na

impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9

(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser

considerados após a aplicação do fator oferta.

2) Fator Área

O Fator Área, de acordo com o livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”

do eng. Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini, deve ser calculado pela

seguinte equação:

Assim a tabela de tratamento dos fatores é a abaixo descrita onde encontramos o valor

unitário da residência.

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Tabela 3, Tratamento por fatores.

A média para sala comercial SEM vaga de garagem é de R$ 8.841,90 /m² e a média para

sala comercial com 1 vaga de garagem é de R$ 9.700,82 /m²

Tabela 3 - Salas sem garagem com tratamento por fatores

Dado área m² Valor Valor R$/m²

Fator

Oferta

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% área

Fator

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Fatores

Homoge

neizados

R$/m²

Homogeneizado

1 43,00 370.000,00R$ 8.604,65R$ 0,9 -6% 1,0137 0,9123 7.849,90R$

2 40,00 390.000,00R$ 9.750,00R$ 0,9 2% 0,9955 0,8959 8.735,41R$

3 45,00 398.000,00R$ 8.844,44R$ 0,9 -10% 1,0252 0,9227 8.160,89R$

4 44,00 450.000,00R$ 10.227,27R$ 0,9 -8% 1,0195 0,9175 9.383,98R$

5 40,00 450.000,00R$ 11.250,00R$ 0,9 2% 0,9955 0,8959 10.079,32R$

MÉDIA 8.841,90R$

Tabela 4 - Salas com garagem com tratamento por fatores

Dado área m² Valor Valor R$/m²

Fator

Oferta

(Fo)

% área

Fator

Área

(Fa)

Fatores

Homoge

neizados

R$/m²

Homogeneizado

1 46,00 450.000,00R$ 9.782,61R$ 0,9 -13% 1,0309 0,9278 9.076,28R$

2 43,00 450.000,00R$ 10.465,12R$ 0,9 -6% 1,0137 0,9123 9.547,18R$

3 36,00 400.000,00R$ 11.111,11R$ 0,9 12% 0,9696 0,8726 9.696,10R$

4 39,00 480.000,00R$ 12.307,69R$ 0,9 4% 0,9892 0,8903 10.957,38R$

5 45,00 450.000,00R$ 10.000,00R$ 0,9 -10% 1,0252 0,9227 9.227,14R$

MÉDIA 9.700,82R$

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4. CONCLUSÃO

Calculando o valor do imóvel teremos:

Área do imóvel x Valor Unitário Médio

40,73m² x R$ 9.700,82 = R$ 395.114,40

Calculamos agora o valor da vaga de garagem pela diferença entre as médias:

Valor Garagem = área sala x (média 1 vaga – média SEM vaga)

Valor Garagem = 40,73 x (9.700,82 - 8.841,90)

Valor Garagem = 40,73 x 858,92

Valor Garagem = R$ 34.983,81

Agora descontamos o valor da garagem do imóvel:

Valor final do imóvel = R$ 395.114,40 – R$ 34.983,81

Valor final do imóvel = R$ 360.130,59

Valor da matrícula 9152 (sala comercial)

R$ 360.130,59

(trezentos e sessenta mil, cento e trinta reais e cinquenta

e nove centavos)

Valor da matrícula 9153 (vaga de garagem)

R$ 34.983,81

(trinta e quatro mil, novecentos e oitenta e três reais e

oitenta e um centavos)

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5. ANEXOS

1 – Pesquisa de preços de imóveis comparativos – Salas SEM garagem

2 - Pesquisa de preços de imóveis comparativos – Salas COM garagem

Desta maneira damos por encerrado este laudo pericial. Ficamos à

disposição para maiores informações e esclarecimentos que V.Exa. queira

solicitar.

São Paulo, 26 de outubro de 2017.

EDUARDO EIJI ARAKI

ENGENHEIRO CIVIL - CREASP 5060572201

[email protected] - (11) 9 8742 9002

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1

ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO – SALAS SEM GARAGEM

1) Sala Comercial com 1 sala à Venda, 43 m² por R$ 370.000

COD. 0147 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 43m² (R$ 8.604/m²), 1 sala, 2 banheiros

JP Carvalho Negócios Imobiliários, (11) 99535-8874, (11) 99994-0600

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2

2) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 40 m² por R$ 390.000

COD. 635908 Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 40m² (R$ 9.750/m²), 1 banheiro

Zangari Netimóveis Ltda, (11) 3074-4266, (11) 3074-4266

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3

3) Sala Comercial à Venda, 45 m² por R$ 398.000

COD. CJ0149 Itaim Bibi, São Paulo - SP


Imóveis OUI, (11) 3596-4555, (11) 98283-1515

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4


COD. MNS-125 Itaim Bibi, São Paulo - SP


Marcio Neves Imóveis e Administração, (11) 3082-1331, (11) 99971-3839

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5


COD. 495738 Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 40m² (R$ 11.250/m²)

Zangari Netimóveis Ltda, (11) 3074-4266, (11) 3074-4266

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ANEXO 2 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO – SALAS COM GARAGEM


COD. SA0012 Itaim Bibi, São Paulo – SP

ÁREA 46m² (R$ 9.782/m²), 2 banheiros, 1 vaga

Cirag Imobiliária, (11) 3266-7477, (11) 3266-4953

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COD. 100137 Rua Doutor Guilherme Bannitz, 90 - Itaim Bibi, São Paulo – SP

ÁREA 43m² (R$ 10.465/m²), 1 banheiro, 1 vaga

Loefgreen Agencia de Imoveis e Negocios, (11) 5549-7939

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COD. BO5835 Rua Roque Petrella, 46 - Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 36m² (R$ 11.111/m²), 1 banheiro, 1 vaga

C21 Natrielli Imóveis, (11) 5536-3077, (11) 98963-5200

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COD. SA0007 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 39m² (R$ 12.307/m²), 1 vaga

Valeria Costa, (11) 98963-0697, (11) 99175-4444

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COD. CJ0072 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP

ÁREA 45m² (R$ 10.000/m²), 2 banheiros, 1 vaga

Imobiliária Pam, (11) 2158-6071, (11) 98820-0882

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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RUA RUA TABAPUÃ … · 2018-08-30 · NBR 13752/96 - Perícias de...

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