0

2018

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.324/06/2018

Terreno urbano com área de 379,90,m² com benfeitorias sem

valor comercial em Cianorte/PR . Matrícula 7627 1º CRI de

Cianorte/PR

1ª Vara de Fazenda Pública de Cianorte

AUTOS: 0004468-32.2007.8.16.0069

1

ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03

3. OBJETO...................................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................03

5. OBJETIVO.................................................................................................06

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................06

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................08

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................08

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................08

ANEXOS

Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos

2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Vara de Fazenda Pública de Cianorte

OBJETO: Terreno urbano com área de 379,90,m² com benfeitorias sem valor

comercial em Cianorte/PR . Matrícula 7627 1º CRI de Cianorte/PR

FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em Leilão

METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Mercado

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: junho de 2018

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO

VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 321.000,00

(Trezentos e vinte e um mil reais).

3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Todas as informações foram obtidas junto aos autos

2.2. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel

3. OBJETOS

3.1. Tipo do bem: Imóvel urbano residencial

3.2. Descrição sumária do bem

Terreno urbano com área de 379,90,m² com benfeitorias sem valor comercial em Cianorte/PR

. Matrícula 7627 1º CRI de Cianorte/PR

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Cianorte é um município brasileiro localizado na região noroeste do estado do Paraná.

Fundado em julho de 1953, localiza-se a uma latitude 23º40'00" sul e a uma longitude

52º38'00" oeste, estando a uma altitude de 530 metros. Seu território de pouco mais de 811

km² abriga uma população estimada de 76.456 habitantes (IBGE/2013)[7]. Destaca-se por

sua qualidade de vida, planejamento urbano e participação no cenário da moda nacional.

A distância rodoviária até a capital do estado é de 518 km.

4

Economia

Indústria

Possui distrito Industrial, parque industrial e uma zona industrial, possuindo 875 indústrias.

Cianorte se destacou mais pelo fato de conter diversas empresas no ramo da confecção, hoje

no total são mais de 550 grifes conhecidas nacionalmente. A cada ano novas empresas

surgem fazendo com que a cidade seja ainda mais conhecida como Capital do Vestuário.

Parque Cinturão Verde

Criada em 22 de abril de 2000 pela lei municipal 2.067, o Parque Cinturão Verde é uma

unidade de conservação de proteção integral composta por 423 hectares de mata atlântica,

circundando toda a cidade e abrigando animais silvestres como macacos, quatis, cobras,

ouriços, lagartos, pássaros, tamanduás e jaguatiricas.

Trilhas

O Parque Cinturão Verde possui 2 trilhas:a trilha da peroba e a trilha do fantasminha, e

também possui suas belas pistas de caminhada.

Geografia

Vários rios passam pelo município, sendo os principais o Rio dos Índios e o Ligeiro. Está a

490 metros acima do nível do mar.

O clima é subtropical (chuvas bem distribuídas), sendo a temperatura média do mês mais frio

inferior a 14 °C e estando as temperaturas médias anuais em torno de 30 °C. sendo que em

dias mais quentes já chegou-se a registrar 39 °C.

Município de Cianorte

"Capital Nacional do Vestuário" "Cidade Jardim"

Cianorte

Bandeira Brasão

Hino

Aniversário 26 de julho

5

Fundação 26 de julho de 1953 (64 anos)

Gentílico cianortense

Prefeito(a) Claudemir Romero Bongiorno (PMDB)

(2017 – 2020)

Localização

Localização de Cianorte no Paraná

Cianorte

Localização de Cianorte no Brasil

23° 39' 46" S 52° 36' 18" O

Unidade federativa

Paraná

Mesorregião Noroeste Paranaense IBGE/2008 [1]

Microrregião Cianorte IBGE/2008 [1]

Municípios limítrofes

Norte: São Tomé Sul: Tuneiras do

Oeste Leste: Araruna e JussaraOeste: Indianópolis e Tapejara

Distância até a capital

541[2] km

6

Características geográficas

Área 811,666 km² [3]

População 76 456 hab. Censo IBGE/2014[4]

Densidade 94,2 hab./km²

Altitude 490 m

Clima subtropical Cfa

Fuso horário

UTC−3

Indicadores

IDH-M 0,818 (12º) – muito elevado PNUD/2000 [5]

PIB R$ 1,296,562,00 milhões IBGE/2011[6]

PIB per capita

R$ 18,281,52 IBGE/2011[6]

Página oficial

Prefeitura [1]

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também

muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o

valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço

de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo

do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado

do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma

venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu

preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

Data nº 06 da Quadra 77 da Zona 01, situado no perímetro urbano de Cianorte, com área remanescente de 379,90m², com benfeitorias sem valor comercial. DIVIDE-SE: Com A Rua Cristóvão Colombo no rumo NO 13º00’, numa frente de 10,60m, e no rumo NE 32º00’ na frente de 14,80m; com parte da data nº 05 no rumo SE 58º00’ na distância de 29,94m e finalmente com a data de nº 07 no rumo SO 77º00’ numa extensão de 31,42m.

7

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Regular

7.2. Desempenho de mercado: Regular

7.3. Absorção pelo mercado: Regular

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO COMPARATIVO

DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação do valor de mercado através no

GRAU EXPEDITO

Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto de custo,

conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de

projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os

procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: Variando de acordo com a localização determinada

pela circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias,

etc.

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa

= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa

(Sp/Sa) ^ (1/8).

8.1.1.3. Fator Oferta/Comercialização FO =100% - FV - FA FO = 0,85 Onde: FV = Fator venda forçada* = 13%

• 8%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada

x Via urbana pavimentada x Coleta de lixo

x Rede de água tratada Transporte coletivo

x Galeria de águas pluviais x Entrega postal

x Rede coletarora de esgotos x Rede e facilidades telefônicas

x Rede de nergia elétrica x TV a cabo

x Iluminação Pública

8

FA = Fator Aluguel* = 2 %

0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel *Considerando tempo médio de 4 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóvel similar

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1. Valor de Venda Forçada do Imóvel: R$ 321.076,28 (Trezentos e vinte e um

mil, setenta e seis reais e vinte e oito centavos).

10.2. Valor Arredondado de Venda Forçada: R$ 321.000,00 (Trezentos e vinte e

um mil reais).

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo

os anexos relacionados abaixo) de 09 (nove) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos

Curitiba, 13 de junho de 2018 HELCIO KRONBERG

Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta

1 680.000,00R$ 490,00 1.387,76R$ 0,90 1,06 0,85

2 360.000,00R$ 612,50 587,76R$ 1,20 1,06 0,85

3 R$ 600.000,00 612,00 980,39R$ 1,00 1,06 0,85

4 R$ 170.000,00 560,00 303,57R$ 1,45 1,05 0,85

5 950.000,00R$ 612,00 1.552,29R$ 0,85 1,06 0,85

Médias 552.000,00R$ 577,3 962,35R$

Fatores de Homogemeização

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 680.000,00 490,00 1.387,76 0,90 1,06 0,85 1.125,33

2 360.000,00 612,50 587,76 1,20 1,06 0,85 635,48

3 600.000,00 612,00 980,39 1,00 1,06 0,85 883,33

4 170.000,00 560,00 303,57 1,45 1,05 0,85 392,86

5 950.000,00 612,00 1.552,29 0,85 1,06 0,85 1.188,82

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação: Cianorte Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ª•V. Cível Cianorte

Lograd.: R. Cristóvão Colombo 593 Complemento:

Zona 01Bairro: Cidade: Cianorte Estado: Piauí

Nº:

Hélcio Kronberg2/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

5

4

392,86

1.188,82

4.225,82

3

265,32

795,96

845,16

883,33

264,795696

334,139119

111.648,951107

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,65

1,0285

1,3536

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 39,54

Hélcio Kronberg3/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

616,09

1.074,24

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

379,90

845,16

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

27,10

27,10

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 845,16

321.076,28

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

trezentos e vinte e um mil, setenta e seis reais e vinte e oito centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =

Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

718,39

845,16

971,94

Hélcio Kronberg4/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

0 1 2 3 4 5 C

5

10

15

F

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :

Ve

Po

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):

( R$ / m2 )

Data: 05/06/2018

1.125,331.387,76

635,48587,76

883,33980,39

392,86303,57

1.188,821.552,29

Q46Q26

Q47

Q48

Q27

Q28

Q49Q29

Q50Q30

Q51Q31

Q52Q32

Q53Q33

Q54

Q40

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Q55

Q56

Q57

Q59

Q58

Q60

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Var.Am

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

0,81

1,08

0,90

1,29

0,77

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

.1

.2

.3

.4

.9 .10 .11 .12

.5

.6 .7 .8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

0

Classe

1

2

3

De:

392,86

658,18

923,50

INTERVALO

Até

658,18

923,50

1.188,82

Freq.

2

1

2

---------------------------------------------------------___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q82

23 Q43 Q63 Q83

24 Q44 Q64 Q84

Q40

.21 .22 .23 .24

ANEXO PESQUISA DE MERCADO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

IMÓVEL X COTAÇÕES

COTAÇÃO 1

VALOR: R$ 680.000,00

Área: 490,00 m² R$/m²: R$ 1.387,76

DESCRIÇÃO: Terreno Endereço Observações 14,00x 35,00 Aceita uma parte em terreno ou carros.

URL http://www.sub100.com.br/imoveis/11910002129/venda/terreno-em-cianorte-pr/zona-01/casado-

imoveis-e-engenharia#.WxaaJUiUvIU

Localização: R Guararapes, 1014 Bairro Zona 01 Cidade Cianorte, PR

COTAÇÃO 2

VALOR: R$ 360.000,00

Área: 612,50 m² Valor m²: R$ 587,76

DESCRIÇÃO: Áreas Área total: 612,50 m² Dimensões Largura: 17,50m Comprimento: 35,00 m

URL: http://www.sub100.com.br/imoveis/11910000281/venda/terreno-em-cianorte-pr/zona-02/casado-

imoveis-e-engenharia#.WuIAl4gbPIU

LOCALIZAÇÃO: R Niterói, 218 Bairro Zona 02 Cidade Cianorte, PR

COTAÇÃO 3

VALOR: R$ 600.000,00

Área: 612,00 m² Valor m²: R$ 980,39

DESCRIÇÃO: Áreas Área total: 612,00 m²

Informações sobre o terreno Nível: Regular

URL: http://www.sub100.com.br/imoveis/11910000131/venda/terreno-em-cianorte-pr/zona-02/casado-

imoveis-e-engenharia#.WuH_OogbPIU

LOCALIZAÇÃO: R Theobaldo Blume, 1683 Bairro Zona 02 Cidade Cianorte, PR

COTAÇÃO 4

VALOR: R$ 170.000,00

Área: 560,00 m² Valor m²: R$ 303,57

DESCRIÇÃO: Áreas Área total: 560,00 m² Dimensões Largura: 16,00m Comprimento: 35,00 m

URL: http://www.sub100.com.br/imoveis/14910009810/venda/terreno-em-cianorte-pr/zona-

04/imobiliaria-brugin#.WuHYD4gbPIU

LOCALIZAÇÃO: Rua Londrina, 831 Bairro Zona 04 Cidade Cianorte, PR

COTAÇÃO 5

VALOR: R$ 950.000,00

Área: 612,50 m² Valor m²: R$ 1.551,02

DESCRIÇÃO: Dimensões Largura: 17,50m Comprimento: 35,00 m

URL: http://www.sub100.com.br/imoveis/11910000123/venda/terreno-em-cianorte-pr/zona-02/casado-

imoveis-e-engenharia#.WuIBVYgbPIU

LOCALIZAÇÃO: Av São Paulo Bairro Zona 02 Cidade Cianorte, PR

ANEXO DOCUMENTOS

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

PROJUDI - Processo: 0008751-59.2011.8.16.0069 - Ref. mov. 11.2 - Assinado digitalmente por Natalia Savio Neri Milan

01/11/2017: JUNTADA DE OFÍCIO DE OUTROS ÓRGÃOS. Arq: Matrícula

Página 94

PROJUDI - Processo: 0008751-59.2011.8.16.0069 - Ref. mov. 11.2 - Assinado digitalmente por Natalia Savio Neri Milan

01/11/2017: JUNTADA DE OFÍCIO DE OUTROS ÓRGÃOS. Arq: Matrícula

Página 95

PROJUDI - Processo: 0008751-59.2011.8.16.0069 - Ref. mov. 11.2 - Assinado digitalmente por Natalia Savio Neri Milan

01/11/2017: JUNTADA DE OFÍCIO DE OUTROS ÓRGÃOS. Arq: Matrícula

Página 96

PROJUDI - Processo: 0008751-59.2011.8.16.0069 - Ref. mov. 11.2 - Assinado digitalmente por Natalia Savio Neri Milan

01/11/2017: JUNTADA DE OFÍCIO DE OUTROS ÓRGÃOS. Arq: Matrícula

Página 97