LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA...

Nº DO LAUDO 2018/052 1 / 50 Engenheiro Civil Allan Carlos Gonçalves - CREA PR-148647/D / IBAPE PR-972 Q1 ARQUITETURA LTDA – 44 3624-4703 – q1projetos.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

N° da solicitação: 2018/052

Solicitante: Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio Interessado: Cooperativa de Credito Vale do Piquiri ABCD Sicredi Vale do

Piquiri ABCD PR/SP e Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio Proprietário: Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio Objetivo da Avaliação: Determinação do valor de Mercado

Logradouro: Avenida Paraná (principal), Rua Francisco Buosi (secundário), Rua Miguel Serrano Bruno (terciário)

Número: S/Nº

Complemento: Quadra 2, Lotes 14, 15, 16 e 17 CEP: 87.501-030 Bairro: Parque Alto da Paraná Latitude: 023°45’11.29” Longitude: 053°16’35,26” Cidade: Umuarama UF: PR Área construída (m²): 0,00

Método(s) utilizado(s): Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

- Resultados de avaliação

Valor Médio: R$ 1.660,000,00 Valor Mínimo: R$ 1.550.000,00 Valor Máximo: R$ 1.780.000,00

- Valor de mercado para venda do imóvel:

R$ 1.780.000,00 (hum milhão setecentos e oitenta mil reais)

- Especificação

Grau de Fundamentação do Laudo: II Grau de Precisão do Laudo: III

Umuarama, 26 de setembro de 2.018

_______________________________________________________________________

Engenheiro Civil Allan Carlos Gonçalves

CPF 082.647.489-61 / CREA PR-148647/D / IBAPE PR-972


LAUDO DE AVALIAÇÃO

N° da solicitação: 2018/052

Allan Carlos Gonçalves, Engenheiro Civil, pós-graduando em Engenharia de

Avaliações e Perícias, CREA PR-148647/D, membro associado ao Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná - IBAPE PR - com

registro sob o nº 972, vem apresentar conclusões obtidas após vistoria realizada

no imóvel através deste Laudo de Avaliação.

Q1 Arquitetura LTDA - ME

CNPJ 14.804.804/0001-58

UMUARAMA

2018


SUMÁRIO

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO ......................................................................... 1

LAUDO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................. 2

1. SOLICITANTE ....................................................................................................................... 5

2. INTERESSADO ..................................................................................................................... 5

3. PROPRIETÁRIO ................................................................................................................... 5

4. FINALIDADE .......................................................................................................................... 5

5. OBJETIVO .............................................................................................................................. 5

6. OBJETO DA AVALIAÇÃO ................................................................................................... 5

7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ...................................... 6

8. CONDIÇÕES GERAIS ......................................................................................................... 6

9. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .......................... 7

9.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................................................... 7

9.1.1 CARACTERIZAÇÃO FÍSICA ..................................................................................... 7

9.1.2 SERVIÇOS / ESTRUTURAS .................................................................................... 9

9.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ......................................................... 10

9.2.1 TERRENO .................................................................................................................. 10

9.2.2 EDIFICAÇÃO ............................................................................................................. 10

10. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ................................................................................... 10

11. METODOLOGIA EMPREGADA ................................................................................... 12

11.1 NORMAS TÉCNICAS ................................................................................................ 12

11.2 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS .................................................. 13

11.3 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO ......................................... 13

12. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ................................... 13

13. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................. 21

14. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA .................................... 24

14.1 ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA .............................................................. 24

14.2 INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA .............................................. 24

14.3 INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO .................................................... 24

15. TERMO DE ENCERRAMENTO ................................................................................... 25

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL AVALIANDO ................... 26

ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA .......................................................................... 29

ANEXO III – PESQUISA DE MERCADO ................................................................................ 40

ANEXO IV – MEMÓRIA DE CÁLCULO .................................................................................. 43

ANEXO V – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA ........................................ 48


ANEXO VI – NOTA FISCAL ...................................................................................................... 49

ANEXO VII – REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA ...................................................................... 50


1. SOLICITANTE

Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio.

2. INTERESSADO

Cooperativa de Crédito Poupança e Investimento Vale do Piquiri ABCD Sicredi

Vale do Piquiri ABCD PR/SP, através da cooperativa 0726 UA Umuarama – Avenida

Londrina de Umuarama/PR e Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio.

3. PROPRIETÁRIO

Marcos Antonio Hammerschmidt Baggio

4. FINALIDADE

Garantia.

5. OBJETIVO

Determinação do valor de mercado.

6. OBJETO DA AVALIAÇÃO

Tipo do bem: Terreno.

Endereço:

Logradouro: Avenida Paraná (principal), Rua Francisco Buosi (secundário), Rua Miguel Serrano Bruno (terciário)

Número: S/Nº

Complemento: Quadra 2, Lotes 14, 15, 16 e 17 CEP: 87.501-030 Bairro: Parque Alto da Paraná Latitude: 023°45’11.29” Longitude: 053°16’35,26” Cidade: Umuarama UF: PR Área construída (m²): 0,00

O imóvel para uso comercial está localizado em logradouro primário, pólo

secundário em região de desenvolvimento contemporâneo da cidade de Umuarama,

no nível da via pública. Nele não há edificação erigida.


Ocupante do imóvel: Desocupado.

Vocação: Comercial.

7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

O profissional responsável, Engenheiro Civil Allan Carlos Gonçalves, com

registro no CREA PR-148647/D, membro associado ao IBAPE PR com registro sob o

número 972, vem apresentar este Laudo de Avaliação que obedece às diretrizes

preconizadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelo Instituto

Brasileiro de Avaliações e Pericias – IBAPE, bem como declara respeitar os preceitos

do Código de Ética da Profissão elaborado pelo CREA/CONFEA.

A documentação e informações utilizadas para o desenvolvimento deste

trabalho foram disponibilizadas pelo solicitante e tomadas de boa fé e como corretas.

Embora de forma documental o imóvel esteja subdividido entre quatro

matrículas, o pedido do solicitante foi para que nesta avaliação o fosse considerado

como uma única porção unificada.

A vistoria se deu por meio de observação visual, sendo a posição do imóvel

estimada em face aos documentos fornecidos.

Este avaliador não tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que é

objeto deste Laudo de Avaliação e não tem nenhum interesse pessoal ou parcialidade

com relação às partes envolvidas.

8. CONDIÇÕES GERAIS

Este trabalho foi realizado de acordo com as normas profissionais e a

remuneração não esteve condicionada às conclusões de valor. É assumida, sem

verificação independente, a precisão de todos os dados fornecidos. Toda a

documentação desenvolvida é de propriedade particular, cabendo o seu arquivamento

pelo prazo mínimo de cinco anos.

O Laudo deverá ser utilizado para os propósitos específicos aqui estipulados e

qualquer outro uso será invalido. Nenhuma afirmação poderá ser feita por terceiros

sem o prévio consentimento por escrito deste avaliador.


Nenhuma referência poderá ser feita a este Laudo de Avaliação, no todo ou em

parte ou em nome deste Engenheiro Avaliador, em qualquer documento preparado

e/ou distribuído para terceiros sem seu prévio consentimento por escrito.

O solicitante concorda em indenizar e proteger toda e qualquer perda,

reclamação, ação, dano, despesa ou encargo, incluindo honorários advocatícios, aos

quais este Engenheiro Avaliador possa ficar sujeito em decorrência deste serviço.

O solicitante não será responsável por eventual negligência. A obrigação

daquele para qualquer indenização e reembolso se estenderá a qualquer pessoa que

venha a substituir este avaliador.

É reservado o direito de incluir o nome do solicitante e/ou companhia na lista

de clientes deste avaliador, sempre mantendo a confidencialidade de todas as

conversações, documentos fornecidos e conteúdo de relatórios, sujeitos assim, a

processo administrativo ou legal. É permitido o uso deste para fins educacionais.

Estas condições só poderão ser modificadas por meio de documentos escritos,

assinados por ambas as partes.

9. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Data da vistoria: 24/09/2018

9.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

9.1.1 CARACTERIZAÇÃO FÍSICA

Trata-se de região inserida na malha urbana do Município de Umuarama, com

infraestrutura completa, ocupação residencial unifamiliar e multifamiliar, com

ocupação comercial nos logradouros principais, padrão de ocupação normal/médio,

apresentando facilidade de acessos.


FIGURA 1: Vista aérea, localização do lote na cidade

Fonte: Google Earth


FIGURA 2: Vista aérea, situação do lote na microrregião

Fonte: Google Earth

FIGURA 3: Vista aérea, situação do lote na quadra

Fonte: Google Earth

A região é formada por construções de padrão construtivo mediano e possui

tráfego regular de veículos e pedestres. O padrão de comércio observado é baixo

devido à pequena idade, desenvolvimento e consolidação da região.

Apresenta topografia com média declividade, estando localizado à Avenida

Paraná, avenida mais importante da cidade.

Possui grande potencial de valorização por estar localizado próximo ao futuro

Palladium Shopping Umuarama, a nova Rodoviária e próximo à Estrada Bonfim, via

de ligação às PRs 323 e 482.

9.1.2 SERVIÇOS / ESTRUTURAS

Dispõe de serviços como linha de ônibus, comércio, farmácia e escola num raio

de 500 m.


É dotado de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas,

assim como redes de água, energia elétrica, esgoto, pavimentação, transporte coletivo

e telefone.

9.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

9.2.1 TERRENO

Trata-se de um terreno com formato regular, possui topografia com inclinação

mediana, solo firme e seco, com a frente no nível do logradouro público com área de

1.525,00m², localizado de acordo com o Mapa Oficial do Município, na quadra formada

pelos seguintes logradouros (utilizando como referência o observador dentro do

imóvel, voltado para o logradouro):

Frente Princpal: Avenida Paraná Lado Direito: Rua Francisco Buosi Lado Esquerdo: Rua Vitor Dorta de Oliveira Fundos (Entrada secundária): Rua Miguel Serrano Bruno

Área Total: 1.525,00 Nº de Frentes: 3 Situação: Esquina Coeficiente de Aproveitamento: -

Localiza-se sobre a região designada como “Zona de Comércio e Serviços 1”,

pelo Plano Diretor Municipal (PDM), podendo nela, devido a sua localização, ser

erigida edificação que ocupe 100% da área do terreno e possua até 12 pavimentos.

9.2.2 EDIFICAÇÃO

Sobre o referido terreno não há nenhuma edificação erigida.

10. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Umuarama possui uma população estimada em 2018 pelo IBGE de 110.590

habitantes, é polo da região de Entre Rios, esta abriga população estimada em

410.000 habitantes. Está situada na mesorregião do noroeste paranaense e na


microrregião de Umuarama. Possui extensão territorial de 1.232,799 km². Dista 558,00

km da capital do estado, Curitiba.

FIGURA 4: Quadro populacional. Posicionamento da cidade em níveis nacional,

estadual e microrregional

Fonte: IBGE

O município possui expressiva representatividade no setor moveleiro do

Paraná, sendo segundo maior polo, além de ser o maior produtor de carne do estado,

polo universitário, comercial e prestador de serviços. A cidade apresentou grande

expansão no setor da construção civil nos últimos anos.


FIGURA 5: Quadro econômico. Posicionamento da cidade em níveis nacional,

estadual e microrregional

Fonte: IBGE

Considerando a atual conjuntura econômica e política enfrentada pelo país em

contraponto ao incentivo do governo federal ao setor de construção civil / imobiliário,

o município encontra-se com o comércio com desempenho “normal”, havendo na

cidade um número relevante de transações imobiliárias. Há número significativo de

imobiliárias e corretores de imóveis, fator que aumenta a facilidade de venda e

minimiza possível distorção do mercado.

A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado

pode ser considerada baixa.

Em face as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel

avaliando, este é classificado como de LIQUIDEZ BAIXA.

11. METODOLOGIA EMPREGADA

11.1 NORMAS TÉCNICAS


Para a presente avaliação foi utilizada as diretrizes constantes na Parte 2 da

NBR 14653 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens –

NBR 14653-1:2001 – no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive

urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.

11.2 MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando,

da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de

informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao

estabelecido nas partes 1 e 2 da Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, com o

objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem

racionalmente o convencimento do valor.

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados

de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear

/ inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR

14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de Regressão

Linear e Regressão Não Linear – “TS-Sisreg®”

11.3 DEFINIÇÃO TÉCNICA DO VALOR ESTABELECIDO

Valor de Mercado de Compra e Venda: é a quantia mais provável pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,

dentro das condições de mercado vigente para venda/compra.

12. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Período de pesquisa: de 01/05/2017 à 25/09/2018.

Tratamento dos Dados:


Modelo Estatístico:

Para se obter o valor de mercado da casa por regressão linear e inferência

estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 44

(quarenta e quatro) elementos coletados e 28 (vinte e oito) efetivamente utilizados,

atendendo os preceitos da NBR 14.653-2, sendo pesquisadas 15 (quinze) variáveis e

consideradas 6 (seis). Foi utilizada uma variável dependente, Valor Unitário (R$/m²) e

seis variáveis independentes: Área do Terreno, Tipo de Logradouro, Polo, Distância

ao Trevo Shopping/Nova Rodoviária e Distância ao Eixo Comercial.

Número de Dados de mercado e Fatores utilizados:

Dados: 44 elementos pesquisados 28 elementos efetivamente utilizados.

Variáveis: 15 variáveis analisados 6 variáveis utilizados no modelo

Definição das variáveis efetivamente utilizadas:

X1 A.Ter.

Variável quantitativa, independente ou explicativa que

representa a área do terreno em m².

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 420,00 a 3940,00

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: 1,09 % na estimativa


X2 T.Log

Variável ditocômica, independente ou explicativa, que

representa o tipo de logradouro que serve a frente

principal do imóvel, sendo:.

Classificação adotada:

0 | Outros

1 | Rodovias/estradas

1 | Avenidas

Tipo: Código Alocado

Amplitude: 0 a 2,00

Impacto esperado na dependente: Positivo


Micronumerosidade: atendida.

X3 Polo

Variável código alocado, que representa o tipo de

negócio realizado.


1 | Periferia

2 | Polo Secundário

3 | Polo Central


Amplitude: 1 a 3,00





X4 D.Trvshop.


representa a menor distância, em KM, da parte frontal

média da edificação até o trevo entre a futura nova

rodoviária e shopping palladium.

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 0,23 a 10,90


10% da amplitude na média: -0,74 % na estimativa

X5 D.Eixref.


representa a menor distância, em KM, da parte frontal

média da edificação até o eixo viário de maior relevancia

para a cidade, a distância referencial.

O eixo viário adotado é compreendido pela extensão da

Avenida Paraná, no trecho que inicia na Praça da Bíblia,

passa pela Praça Santos Dumont, Praça Arthur Thomas

e finda na Praça Miguel Rossafa.

Tipo: Quantitativa



10% da amplitude na média: -0,45 % na estimativa


Y Vlr.Unit.

Variável quantitativa, dependente ou explicativa, que

representa o valor do imóvel em R$/m².

Tipo: Dependente

Amplitude: 494,78 a 1488,09

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

Definição das variáveis testadas e não utilizadas:

* Top.

Variável código alocado, independente ou explicativa,

que representa a topografia do terreno.


1 | Plano/Semi Plano

0,90 | Aclive > 10%

0,75 | Declive < 10%


Amplitude: 0,7 a 1




* C.Log.

Variável código alocado, independente ou explicativa,

que representa a topografia do terreno.


1 | Acima

0,90 | Em nível

0,75 | Abaixo


Amplitude: 0,7 a 1



* M.Ter.


representa a necessidade de movimentação de terra.


0 | Existente

1 | Inexistente

Tipo: Dicotômica Isolada

Amplitude: 0 a 1




* Dem.


representa a necessidade de demolição de edificação no

interior do terreno.


0 | Inexistente

1 | Existente


Amplitude: 0 a 0



* N.Fr.


representa o número de frentes do imóvel.

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 1 a 2,00


* M.Test.


representa a testada do terreno em metros.

Tipo: Quantitativa




* P.Eq.


representa a profundidade equivalente do terreno em

metros.

Tipo: Quantitativa



* Ev.


representa o tipo do evento.


0 | Oferta

1 | Transação


Amplitude: 0 a 0



* Dt.Base


representa a data de efetivação do negócio (OFerta ou

Venda). Data base referencial: 10/01/2010.

Tipo: Quantitativa




Em suma, pode-se afirmar que as variáveis acima elencadas não foram

utilizadas devido à baixa significância observada nas simulações realizadas durante a

elaboração do modelo de avaliação do lote.

13. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam dele

ser extraídas. O estabelecimento inicial pelo solicitante do grau de fundamentação

desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas

não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao

grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da

amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

O presente trabalho foi desenvolvido baseando-se no método comparativo

direto de dados de mercado.

De acordo com o item 9 da NBR 14.653-2, os resultados devem ser

enquadrados em graus I, II ou III quanto à fundamentação, conforme tabela abaixo:

Item Graus de Fundamentação

III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto)

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas

as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no

modelo

Adoção da situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6 (k + 1), onde k é o número de

variáveis independentes

4 (k +1), onde k é o número de variáveis

independentes

3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações

relativas a todos os dados

e variáveis analisados na modelagem, com foto e

características observadas no local pelo autor

do laudo

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizadas no modelo

4 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que:

Admitida, desde que: a) As medidas das

características do


a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior;

b) O valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em modulo.

imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior;

b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente e em módulo.

5 Nível de significância, α somatório do valor das duas caudas, máximo para rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

1% 2% 5%

Total pontuação atingida

15

Grau de Fundamentação

do Laudo III

O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos para o

conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir:


Graus III II I

Pontos mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios

Itens 2, 4, 5 e 6 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e

os demais no mínimo no Grau I

Todos, no mínimo no Grau I

Para atingir o Grau III, são obrigatórias:

a. Apresentação do laudo na modalidade completa;

b. Apresentação da análise do modelo no laudo de avaliação, com a verificação

da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao

mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimação;

c. Identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no

modelo, bem como das fontes de informação;

d. Adoção da estimativa de tendência central.

Dentro dos critérios acima expostos, foi definido o seguinte grau de

fundamentação para o presente laudo:

Total pontuação atingida 15

Grau de Fundamentação do Laudo II

Quanto ao grau de precisão, os resultados devem ser enquadrados conforme

tabela abaixo:

Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou

tratamento por fatores

Descrição Grau de Precisão

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

A amplitude do intervalo de confiança do presente trabalho é de 13,82%,

portanto é classificado como “Grau III” quanto a precisão.

Assim, o presente trabalho é classificado como “Grau II” quanto a sua

fundamentação e “Grau III” quanto à precisão, conforme as exigências definidas na

Norma Brasileira acima referenciada anteriormente.


14. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA

14.1 ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA

Característica

Escala Adotada

Justificativa para a Escala Adotada Extp. (%)

Mínimo Amostra

Máximo Amostra

A.Ter. 1.525,00 Trata-se da área do imóvel. 420,00 3.940,00

T.Log 2 A frente principal é servida por uma

avenida

0 2

Polo 3 A microrregião em que está inserido é a de

maior desenvolvimento da cidade, além de

ser abrangido pela mais importante

avenida deste município

1 3

D.Trvshop. 0,45 Dista menos de 500 metros deste trevo

rodoviário

0,23 10,90

D.Eixref. 2,10 Dista pouco mais de 2000 metros da

praça Miguel Rossafa, uma das mais

importantes desta cidade

0,50 6,30

Vlr.Unit. 1.086,57 494,78 1.488,09

14.2 INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA

Valor Mínimo

Valor Estimado

Valor Máximo

Desvio Mínimo

Desvio Máximo

Desvio Total

Confiança (80 %) 1.016,66 1.086,57 1.166,81 -6,43% 7,38% 13,82%

Predição (80%) 910,02 1.086,57 1.348,13 -16,25% 24,07% 40,32%

Campo de Arbítrio 923,58 1.086,57 1.249,56 -15,00% 15,00% 30,00%

14.3 INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO

Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)

Confiança (80 %) 1.550.406,50 1.657.019,25 1.779.385,25

Predição (80%) 1.387.780,50 1.657.019,25 2.055.898,25

Campo de Arbítrio 1.408.459,50 1.657.019,25 1.905.579,00

Na tentativa de se traduzir de forma fiel a realidade e atual situação do mercado,

pondera-se a ausência de elementos transacionais em face as dimensões e

posicionamento do lote na quadra e a microrregião em que este está inserido, arbitra-


se o valor unitário máximo como valor de mercado. Sendo assim, atribui-se como valor

de mercado a quantia de:

R$ 1.779.385,25, portanto R$ 1.780.000,00 (hum milhão, setecentos e

oitenta mil reais), ou R$ 1.166,81 / m².

Os valores expressos foram obtidos em concordância com a liquidez do

mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel,

suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no

mercado imobiliário.

15. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 50

(cinquenta) folhas impressas, consistindo a 1ª (primeira) na folha resumo, sendo a 25ª

(vigésima quinta) assinada e as demais rubricadas, incluindo seus anexos.

Umuarama, 26 de setembro de 2.018

Allan Carlos Gonçalves Engenheiro Civil / Responsável Técnico CPF 082.647.489-61

CREA PR-148647/D / IBAPE PR-972

Anexos:

I. Documentação fotográfica do imóvel avaliando

II. Documentação utilizada

III. Pesquisa de mercado

IV. Memória de cálculo

V. Anotação de Responsabilidade Técnica

VI. Nota fiscal

VII. Referência bibliográfica


ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DO IMÓVEL AVALIANDO

1. Elevação frontal a partir do logradouro principal

2. Logradouro. Observa-se ao fundo a UOPECCAN


3. Perspectiva a partir da esquina do logradouro principal com o

secundário (Avenida Paraná com a Rua Francisco Buosi)

4. Perspectiva a partir da esquina do logradouro secundário com o

terciário (Rua Francisco Buosi com a Rua Miguel Serrano Bruno)


5. Vista com observador posicionado no logradouro terciário (Rua

Miguel Serrano Bruno) voltado à Avenida Paraná

6. Elevação a partir do logradouro secundário (Rua Francisco Buosi)


ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA

FIGURA 6: Mapa de situação do imóvel na quadra

Fonte: Prefeitura Municipal de Umuarama.


1. Quadra 2, Lote 14 – Matrícula 23253


ANEXO III – PESQUISA DE MERCADO

Dado

Endereço Observação

A.T

er.

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C.L

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M.T

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op.

D.E

ixre

f.

Ev.*

Dt.B

ase*

Vlr.U

nit.

1

R Projetada A (Atual Nelson Maradola), SN - Quadra 2, Lote 2 - JD Trianon

Morena Emp. 44 3621-4500

600,00 1,00 1,00 0 0 1 25,00 24,00 0 1 0,70 3,20 0 99 500,00

2

R Projetada A (Atual Nelson Maradola), SN - Quadra 2, Lote 1 - JD Trianon

Morena Emp. 44 3621-4500

609,70 1,00 1,00 0 0 2 24,00 25,40 1 1 0,70 3,20 0 99 598,66

3

R Projetada A (Atual Anita Marques da Silva), SN - Quadra 2, Lote 10 - PQ Metropolitano I

Morena Emp. 44 3621-4500

737,70 1,00 1,00 0 0 2 24,59 30,00 0 1 1,30 4,00 0 99 494,78

4

R Marginal (Atual Galdino Silva), SN - Quadra 1, Lote 2 - PQ Metropolitano I

Morena Emp. 44 3621-4500

600,00 1,00 1,00 0 0 1 20,00 30,00 1 1 1,10 3,80 0 99 600,00

5

R Projetada A (Atual Anita Marques da Silva), SN - Quadra 1, Lote 11 - PQ Metropolitano I

Morena Emp. 44 3621-4500

600,00 1,00 1,00 0 0 1 20,00 30,00 0 1 1,20 3,80 0 99 498,33

6

R Projetada A (Atual Anita Marques da Silva), SN - Quadra 2A, Lote 9 - PQ Metropolitano I

Morena Emp. 44 3621-4500

600,00 1,00 1,00 0 0 2 20,00 30,00 0 1 1,30 4,00 0 99 498,33

7

R Projetada A (Atual Anita Marques da Silva), SN - Quadra 1, Lote 13A - PQ Metropolitano I

Morena Emp. 44 3621-4500

420,00 1,00 1,00 0 0 1 14,00 30,00 0 1 1,30 3,90 0 99 497,62

8 R Venezuela, 4056 - PQ Bonfim

Morena Emp. 44 3621-4500

595,00 1,00 1,00 0 0 2 22,21 26,79 0 2 2,10 4,60 0 99 603,36

9*

R Marginal/Projetada K (Atual Doutor Wilson Nelli), SN - Quadra 8, Lote 3 - PQ Res Interlagos

Morena Emp. 44 3621-4500

653,76 1,00 1,00 0 0 1 13,62 48,00 0 2 0,38 2,56 0 99 1208,39

10 R Marginal, SN - Quadra 1, Lote 5 - JD Trianon

Morena Emp. 44 3621-4500

636,56 0,90 1,00 1 0 1 16,57 38,42 1 1 0,80 3,40 0 99 600,10

11

Rod PR-323, KM 304, SN - Gleba 14, Lote B - Núcleo Cruzeiro (Imediações do PQ Exposições)

Aldemir Corretor - 44 3056-5555

2100,00 0,70 0,90 1 0 1 30,00 70,00 1 2 3,50 4,70 0 99 619,05

12 Av 19 de Novembro, SN - Quadra 81, Lote 22 - Zona 1

Tavares Corretor - 44 3639-9966

1922,74 1,00 1,00 0 0 1 16,00 120,17 2 3 5,10 1,20 0 99 884,15

13 Rod PR-323, KM 308 (Imediações do Posto Gauchão)

Babolim Imob. - 44 3622-5500

3000,00 0,70 0,70 1 0 1 54,06 55,49 1 1 10,90 6,30 0 99 700,00

14

Av Projetada A c/ R Projetada B (Atuais José Inácio da Paixão e Olimpio Spina), SN - Quadra 5, Lote 30 - PQ Res Interlagos

Paulo Sergio Corretor - 44 3622-2696

572,00 1,00 1,00 0 0 2 25,00 22,88 2 2 0,55 2,24 0 99 734,27

15 R José Dias Lopes c/ R Arnaldo Tupan, SN


2057,00 0,90 1,00 1 0 2 30,00 68,57 0 2 2,30 0,50 0 99 972,29

16 Av Parigot de Souza, SN (Ao lado do Mont Blanc Residence)


840,00 1,00 1, 00

0 0 1 14,00 60,00 2 3 5,60 1,50 0

99

952,38


17 Av Parigot de Souza, SN (Ao lado do Alfa Pré-Escola)


858,00 1,00 1,00 1 0 1 14,30 60,00 2 3 5,60 1,50 0 99 897,44

18* Av Rio Grande do Sul, 4205 - Quadra 72, Lote 2 - JD Europa


2162,00 1,00 1,00 1 0 2 27,43 78,82 2 3 2,10 0,50 0 99 1156,34

19 Av Rio Grande do Sul, SN - Quadra 3, Lote 1B - JD Birigui

Ilha Bella Imob. - 44 3624-1100

1476,40 1,00 1,00 0 0 1 19,27 76,62 2 2 3,70 2,10 0 99 609,59

20* Av Celso Garcia Cid, 3567 - Quadra 18, Lote 15 - Zona 1

Imob. União - 44 3056-2030

525,00 1,00 1,00 0 0 1 15,00 35,00 2 3 5,30 0,16 0 99 1485,71

21*

Av Angelo Moreira da Fonseca, SN - Quadra A-10, Lote 41 - Zona Armazem

Imob. União - 44 3056-2030

679,00 1,00 1,00 0 0 1 20,00 33,95 2 2 3,60 1,70 0 99 957,29

22* R José Dias Lopes, SN - JD Harmonia

Garcia Imovéis - 44 3056-1040

360,00 1,00 1,00 0 0 1 14,40 25,00 0 2 2,30 0,45 0 99 819,44

23* Av Paraná, 7110 (Imediações do Kaskata)

Fernando Corretor - 44 3624-0077

4441,50 1,00 0,90 0 0 1 62,18 71,43 2 3 1,30 1,20 0 99 1600,00

24* Rod PR-323 (Imediações da Uvel)

Ilto Marchi Corretor - 44 3056-3701

7210,00 1,00 1,00 0 0 2 67,00 107,61 1 1 5,00 2,90 0 99 624,13

25 Rod PR-323 (Imediações da Havan)

Garcia Imovéis - 44 3056-1040

3940,00 1,00 1,00 0 0 1 41,90 94,03 1 1 6,90 3,30 0 99 634,52

26*

Rod PR-489 - Saída para Xambre - Próximo Sorveteria Guri

Dominium Imov. - 44 3623-2001

1086,36 1,00 1,00 1 0 1 24,02 45,23 1 1 10,10 3,80 0 91 736,40

27 Av Dr. Luiz Teixeira Mendes, 6140 - Alto São Francisco

Babolim Imob. - 44 3622-5500

637,16 0,70 0,70 1 0 1 15,93 40,00 2 2 4,10 1,00 0 91 627,79

28

Av Pres. Castelo Branco - (Próximo Av. Duque de Caxias) - Zona Armazem

Imob. Triângulo - 44 3621-8500

893,35 1,00 1,00 0 0 2 21,11 42,32 2 2 5,10 0,65 0 91 1007,44

29* Av Brasil, 3320 - Zona I

Imob. Novo Teto - 3622-4000

525,00 1,00 1,00 0 0 1 15,00 35,00 0 3 5,00 0,55 0 89 2285,71

30* Av Castelo Branco, 4723 - Quadra 04, Lote 13 - Zona 2

Imob. Dimensão - 44 3622-5221

490,00 1,00 1,00 0 0 1 14,00 35,00 0 3 4,10 0,65 0 90 2040,82

31* Rod PR-323 (Ao lado da funilaria Brasil)

Delta Imob. - 44 3622-5272

6155,55 1,00 1,00 1 0 1 26,56 231,76 1 1 8,40 3,70 0 91 617,33

32 Av Portugal (Ao lado chacara Reguigá)

Ilha Bella Imob. - 44 3624-1100

2957,50 1,00 1,00 1 0 1 25,00 118,30 2 1 2,20 2,30 0 91 600,17

33

Rod PR-580 (Saída para Serra dos Dourados, em frente ao Pátio da prefeitura)

Dominium Imov. - 44 3623-2001

1728,26 1,00 0,90 0 0 1 28,41 60,83 1 1 4,90 3,20 0 91 549,69

34* Av São Paulo - Q07, L16 - Zona II

Fabio J. Rezende - 44 3622-2440

560,00 1,00 1,00 1 0 1 16,00 35,00 2 2 4,00 1,10 0 91 1071,43

35* Av São Paulo - Q40, L14 e L6 - Zona III

Valcir - 44 9-8435-1000

980,00 1,00 1,00 1 0 2 14,00 70,00 2 2 3,80 1,10 0 91 1224,49

36

R. Galdino Silva (Antiga Rua Marginal), SN - Quadra 2, Lote 2 - PQ Res Gleba Figueira

Abdon Imóveis - 44 3056-6100

840,00 1,00 1,00 0 0 1 14,00 60,00 1 2 0,23 2,80 0 101 850,00

37

R. Galdino Silva (Antriga Rua Marginal), SN - Quadra 2, Lote 3 - PQ Res Gleba Figueira


840,00 1,00 1,00 0 0 1 14,00 60,00 1 2 0,24 2,81 0 101 850,00

38* Prolongamento da Avenida Paraná, SN - Quadra 12, Lote 1 -


994,14 1,00 1,00 0 0 2 20,00 49,70 0 2 0,50 3,00

0 101 850,00


PQ Res Gleba Figueira

39* Av. Romeu Zolim, SN - Quadra 8, Lote 13 - PQ Res Interlagos

Devanir - 44 9-9976-2671

597,50 1,00 1,00 0 0 2 25,00 23,90 0 2 0,45 3,10 0 101 1171,54

40

Av. Paraná, esq Av Jose Inacio da Paixao, SN - Q1, L9 - PQ Res Interlagos

Andre Bespalez

1344,00 1,00 1,00 0 0 2 19,07 70,47 2 3 0,45 2,10 0 105 1488,09

41 Av Paraná, SN - Q03, L01 - PQ Alto da Paraná

Helio - 44 99983-6363

450,00 1,00 1,00 0 0 2 15,00 30,00 2 3 0,45 2,10 0 105 1111,11

42* Av Paraná, SN - Q06, L2A - PQ Res Monte Libano

Françolin - 44 3623-1257

834,00 1,00 1,00 0 0 2 14,94 55,82 2 3 0,90 1,80 0 105 1558,75

43 Av Paraná, SN - Q01, L1, 10, 11 e 12 - PQ Res Interlagos

Françolin - 44 3623-1257

3000,00 0,70 0,90 1 0 2 23,17 129,47 2 3 0,55 2,30 0 105 1000,00

44 Av Paraná, SN - Q02, L7 e 24 - PQ Alto da Paraná

Françolin - 44 3623-1257

700,00 1,00 1,00 0 0 2 14,00 50,00 2 3 0,30 2,20 0 105 1071,42

Pode-se afirmar que as variáveis e elementos amostrais acima destacados não

foram utilizados devido à baixa significância observada nas simulações realizadas

durante a elaboração do modelo de avaliação do lote.


ANEXO IV – MEMÓRIA DE CÁLCULO

MODELO: Terrenos Comerciais Umuarama 2018 Data: 26/09/2018

CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 44 Total : 15

Utilizados : 28 Utilizadas : 6

Outlier : 2 Grau Liberdade : 22

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: 1/y

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,95852 Total : 4,32629e-06

Determinação : 0,91877 Residual : 3,51445e-07

Ajustado : 0,90030 Desvio Padrão : 0,00013

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 49,76404 D-Calculado : 1,68690

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 75

-1,64 a +1,64 90 89

-1,96 a +1,96 95 92


MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR

Y = 1 / ( 0,002147 + -0,000000 * X1 ² + -0,000195 * X2 ½ + -0,000070 * X3 ² + -0,000108 *

1/X4 + -0,000182 * 1/X5 ² )

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 751,81 Coefic. Aderência : 0,82534

Variação Total : 1595117,29 Variação Residual : 278595,60

Variância : 56968,47 Variância : 12663,44

Desvio Padrão : 238,68 Desvio Padrão : 112,53

CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 13,82 % Classificação para a estimativa: Grau III de Precisão

COMPORTAMENTO DO MODELO NO PONTO DE ESTIMAÇÃO


GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados


PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala

Linear T-Student

Calculado

Significância

(Soma das Caudas)

Determ. Ajustado

(Padrão = 0,90030)

X1 A.Ter. x² -2,40 2,51 0,87958

X2 T.Log x½ -3,57 0,17 0,84928

X3 Polo x² -7,16 0,01 0,68265

X4 D.Trvshop. 1/x -4,79 0,01 0,80509

X5 D.Eixref. 1/x² -5,94 0,01 0,75193

MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Vari

ável

Form

a L

inear

A.T

er.

T.L

og

Po

lo

D.T

rvshop.

D.E

ixre

f.

Vlr.U

nit.

X1 x² 7 48 49 36 46

X2 x½ 19 25 42 56 61

X2 x² -10 56 52 57 84

X2 1/x -28 12 24 67 71

X2 1/x² 1 -7 13 -22 78

Y 1/y -7 -64 -83 -36 -37


ANEXO V – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA


ANEXO VI – NOTA FISCAL


ANEXO VII – REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1:2001

Versão Corrigida 2:2005: Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos gerais. [S.l.:

s.n.], 2005. 10 p.

ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2:2011:

Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis urbanos. 1. ed. [S.l.: s.n.], 2011. 54 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E. PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE

SÃO PAULO. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:2011. [S.l.:

s.n.], 2011. 36 p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E. PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE

SÃO PAULO. Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de

Avaliações e Perícias do IBAPE/SP. [S.l.: s.n.], 2002. 26 p.

INMETRO, SENAI – DEPARTAMENTO NACIONAL. Quadro geral de unidades de

medida: resolução CONMETRO nº 12/88. 4. ed. Rio de Janeiro: SENAI, 2007. 46 p

UMUARAMA. Lei Complementar n. 445, de 07 de maio de 2018. Plano Diretor

Municipal (PDM) de Umuarama. Prefeitura Municipal de Umuarama. Umuarama, n.

445/2018, p. 01-37, maio. 2018.

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