LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA...3 – AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 8 Para a avaliação do...
10
2 Lote 23 Quadra 30 Rua Pirambóia Loteamento Jardim Enseada Guarujá/SP LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1010048-84.2018.8.26.0223 e código 40A8D6E. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CARLOS EDUARDO PIMENTEL e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 29/07/2019 às 13:30 , sob o número WGJA19701002814 . fls. 87
Transcript of LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA...3 – AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 8 Para a avaliação do...
2
Lote 23 Quadra 30
Rua Pirambóia
Loteamento Jardim Enseada
Guarujá/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 87
3 RESUMO EXECUTIVO De acordo com as pesquisas de valores imobiliários ajustados para a situação paradigma do imóvel,
através do Método Evolutivo e em conformidade com os parâmetros e diretrizes fixadas pela NBR
14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT e pela Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos do IBAPE/SP – 2.011 o valor de mercado do imóvel Lote 23 da Quadra 30 (Rua Pirambóia),
Loteamento Jardim Enseada, Guarujá/SP, objeto da matricula 10.504 do CRI Guarujá, é de:
Valor de terreno (em números comerciais)
Vterreno = R$ 112.000,00
(Centro e doze mil reais)
Para julho de 2019.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 88
4
OBJETIVO DO LAUDO
CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 89
5 1 – OBJETIVO
O objetivo do laudo é proceder à avaliação de valor de mercado do imóvel lote 23 da Quadra 30
(Rua Pirambóia), Loteamento Jardim Enseada, Guarujá/SP, matricula 10.504 do CRI Guarujá, objeto
da penhora no processo nº 1010048-84.2018.8.26.0223, tramitando pela 2º Vara Cível da Comarca
de Guarujá/SP.
2 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
2.1 – Localização do imóvel
O imóvel objeto da penhora está localizado na Rua Pirambóia, quadra 30 do Loteamento Jardim
Enseada, completada pelas Ruas Pirambóia, Aratinga, Piraí e Av. Itacira, conforme mapa cadastral
da Prefeitura Municipal de Guarujá a seguir (com destaque ao imóvel avaliando em azul):
2.2– Descrição do imóvel
A vistoria foi realizada na data de 05 de julho de 2019, respeitando-se o disposto nos Arts. 466 §2 e
474 do Código de Processo Civil.
O imóvel avaliando trata-se de terreno baldio correspondente ao lote nº 23 da Quadra 30, objeto da
matricula 10.504 do C.R.I do Guarujá, conforme seguinte descrição:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 90
6 2 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
“Lote de terreno nº 23, da quadra 30, do Loteamento denominado Jardim Enseada, medindo 12,10
metros de frente para a Rua Pirambóia, por 27,50 metros do lado direito de quem da rua olha para
o terreno, confrontando com os lotes nº 22, pelo lado esquerdo mede 29,50 metros confrontando
com o lote nº 9, confrontando com os fundos dos lotes nº 1,2,3 e 12 e 12,00 metros de fundos,
confrontando com lote nº 6, encerrando área de terreno de 344,40 m²”.
O imóvel encontra-se localizado em área remota, sem asfaltamento e que necessita de
melhoramentos de infraestrutura urbana, tais como tratamento de esgoto e transporte público. No
local foi encontrado descarte de entulho, lixo e crescimento de vegetação. O terreno não possui
construções e necessita de aterramento.
2.3 – Registro fotográfico da vistoria
Foto 1 – Vista o terreno avaliando Foto 2 – Vista do terreno avaliando
Foto 3 – Vista do terreno avaliando Foto 4 – Vista do terreno avaliando
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 91
7
AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 92
8 3 – AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
Para a avaliação do terreno foi utilizado o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”,
preconizado pela NBR 14.653-2 da ABNT, através da ponderação de fatores. Foram pesquisados e
utilizados 07 elementos comparativos de terrenos em oferta dentro da mesma localização
geográfica que o imóvel avaliando.
Formou-se uma amostra populacional composta por 07 terrenos a venda na mesma região
geográfica que o imóvel em avaliação.
Os dados de mercado pesquisados são todos contemporâneos à data base desta avaliação, sendo
fixada para o mês de julho de 2.019.
A seguir tabela com os 07 elementos amostrais utilizados no cálculo do valor de mercado e a fonte
de informação obtida:
Endereço Área de
terreno Indice Fiscal Preço ofertado
Valor total f.
oferta
Fonte de
informação
1 Rua Aracati em frente ao 168 360,00 81,90 250.000,00 225.000,00 Verano Negócios
Imobiliários- REF
TE0043
2Rua Maria Geralda Valadão 60
m da Estrada de Pernambuco328,00 106,27 230.000,00 207.000,00
Factual Imóveis
Enseada - TE0616
3Av. das Mangueiras em
frente ao 3681.200,00 262,74 400.000,00 360.000,00
Jequitimar
Imóveis - TE4425
4Rua Treze equina com Rua
Acre1.606,50 45,87 1.060.000,00 954.000,00
Factual Imóveis
Enseada - TE0431
5Rua Bandeirantes ao lado do
2711.690,00 427,16 2.900.000,00 2.610.000,00
Factual Imóveis
Enseada - TE0438
6Terreno Rua Iracema x Rua
Bragança3.000,00 398,24 4.000.000,00 3.600.000,00
Vertical Imóveis
Ltda - TE0232
7 Terreno final da Rua Aracati 298,00 42,46 130.000,00 117.000,00 Jequitimar
Imóveis - TE4794
LOTE 23 QUADRA 30 344,40 42,46
Imóvel avaliando
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 93
9 3 – AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO A escolha dos fatores para a avaliação deve refletir, em termos relativos, o comportamento do
mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal.
,Desta forma, os fatores escolhidos para o cálculo avaliatório foram “Área de terreno” e “Índice
Fiscal”, sendo este último retirado da Tabela I – “Valores Unitários Básicos de Terrenos” da Lei
Complementar Municipal nº 241/2018, que estabelece a forma de apuração do valor venal de
imóveis para fins de lançamento de IPTU, conforme a face da quadra.
Ao valor de venda foi descontado o “Fator oferta” de 10 % (0,90), para evitar eventuais
superestimativas por parte dos vendedores.
A seguir, tabela com memoria de calculo de tratamento dos dados comparativos, com obtenção de
valor unitário final.
O saneamento dos dados homogeneizados foi feito da forma como recomendam as normas de
avaliação (Item B.3, Anexo B ABNT NBR 14653-2 e item 10.6, 7 da “Norma de Avaliações de imóveis
urbanos IBAPE/SP”), estando o valor unitário final homogeneizado dentro dos limites superiores e
inferiores.
Endereço Área de
terreno
Indice
Fiscal
Valor total f.
oferta
Valor
Unitário
Unitário
ponderado
1º média
Unitário
ponderado
2º média
Unitário
ponderado
3º média
1Rua Aracati em frente ao
168360,00 81,90 225.000,00 625,00 324,02 323,72 323,72
2
Rua Maria Geralda Valadão
60 m da Estrada de
Pernambuco
328,00 106,27 207.000,00 631,10 252,15 251,92
3Av. das Mangueiras em
frente ao 3681.200,00 262,74 360.000,00 300,00 48,48
4Rua Treze equina com
Rua Acre1.606,50 45,87 954.000,00 593,84 549,69
5Rua Bandeirantes ao lado
do 2711.690,00 427,16 2.610.000,00 1.544,38 153,51
6Terreno Rua Iracema x
Rua Bragança3.000,00 398,24 3.600.000,00 1.200,00 127,94
7Terreno final da Rua
Aracati298,00 42,46 117.000,00 392,62 392,62
264,06 449,68 323,72
Limite superior 343,28 764,45 420,83
Limite inferior 184,84 314,77 226,60
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 94
10 3 – AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑡𝑡𝑉𝑉𝑡𝑡𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑡𝑡𝑑𝑑𝑉𝑉𝑉𝑉𝑑𝑑𝑡𝑡𝑉𝑉 = 𝑣𝑣𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑢𝑢𝑡𝑡𝑢𝑢𝑡𝑡á𝑉𝑉𝑢𝑢𝑉𝑉 ℎ𝑉𝑉𝑜𝑜𝑉𝑉𝑜𝑜𝑑𝑑𝑡𝑡𝑑𝑑𝑢𝑢𝑜𝑜𝑉𝑉𝑑𝑑𝑉𝑉 𝑥𝑥 á𝑉𝑉𝑑𝑑𝑉𝑉 𝑡𝑡𝑑𝑑𝑉𝑉𝑉𝑉𝑑𝑑𝑡𝑡𝑉𝑉 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑡𝑡𝑉𝑉𝑡𝑡𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑑𝑑𝑑𝑑 𝑡𝑡𝑑𝑑𝑉𝑉𝑉𝑉𝑑𝑑𝑡𝑡𝑉𝑉 = 𝑅𝑅$ 323,72/𝑜𝑜² 𝑥𝑥 344,40 𝑜𝑜²
Valor de terreno (em números comerciais)
Vterreno = R$ 112.000,00
(Centro e doze mil reais)
Para julho de 2019.
4 – RESPOSTA AOS QUESITOS – FLS. 45/46
1 - Queira o Sr. Perito detalhar a localização e características do imóvel a ser avaliado.
Resposta: Verificar item 2 do laudo.
2 - Qualifique o Sr. Perito a área total do imóvel a ser avaliado.
Resposta: Área total de terreno é de R$ 344,40 m², conforme consta em matrícula.
3 - Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu algum melhoramento em virtude de obras (benfeitorias)
ou desenvolvimento da região.
Resposta: negativa. Trata-se de área que necessita de obras de infraestrutura urbanísticas e de
asfaltamento. O imóvel avaliando é terreno baldio com descarte de lixo, mato e entulho, sem
aterramento.
4 - Informe o Sr. Perito se existe mais imóveis na região com características semelhantes.
Resposta: Verificar item 3 do laudo.
5 - Queira informar se existe fácil locomoção de transporte público para o centro da cidade e
demais bairros.
Resposta: negativa.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 95
11 4 – RESPOSTA AOS QUESITOS – FLS. 45/46
6 – Informe o Sr. Perito as características da região: como asfalto, saneamento básico, iluminação,
coleta de lixo, etc?
Resposta: Trata-se de área que necessita de obras infraestrutura urbanísticas e de asfaltamento.
Não possui tratamento de esgoto, asfaltamento, transporte público. Possui iluminação pública e
abastecimento d'água.
7- Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis na região com características
semelhantes ao periciado. Em caso afirmativo, qual o valor do m2 destes imóveis?
Resposta: Verificar item 3 do laudo.
8 - Queira o Sr. Perito informar, sob o ponto de vista comercial, qual a classificação do padrão do
imóvel (alto, médio ou baixo).
Resposta: O imóvel avaliando é terreno baldio com descarte de lixo, mato e entulho, sem
aterramento, em local que necessita obras de asfaltamento e melhoramentos urbanos, portanto,
padrão baixo.
9- Informe o Sr. Perito o valor de mercado atual do imóvel para venda.
Resposta: R$ 112.000,00, para julho de 2019.
10 - Esclareça o Sr. Perito, minuciosamente, a forma e o método utilizado para a realização da
perícia.
Resposta: Verificar item 3 do laudo.
TERMO DE ENCERRAMENTO Encerra-se o presente laudo com onze (11) páginas impressas em formato PDF, sendo esta última
assinada pelo perito judicial.
Santos, 29 de julho de 2.019.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
101
0048
-84.
2018
.8.2
6.02
23 e
cód
igo
40A
8D6E
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
CA
RLO
S E
DU
AR
DO
PIM
EN
TEL
e Tr
ibun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
29/
07/2
019
às 1
3:30
, so
b o
núm
ero
WG
JA19
7010
0281
4
.
fls. 96
