LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

34
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Local do Imóvel: Avenida Canguru Lote 03 da Quadra “P” Loteamento Vila Chantal II Matrícula Imobiliária n° 21.367 Cartório de Registro de Imóveis Campos do Jordão – SP Lat.: -22°41’59”S Long.: -45°32’13”O Finalidade da Avaliação: Apuração de Valor de Venda Dados do Processo: Autos n° 0010159-42.2018.8.26.0011 1ª Vara Cível Foro Regional de Pinheiros São Paulo - SP Grau de Fundamentação: Grau I da NBR 14.653-2 Número do Laudo: CH941-XJHLH-ZSPWT-BXIPK

Transcript of LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Page 1: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Local do Imóvel:

Avenida Canguru

Lote 03 da Quadra “P”

Loteamento Vila Chantal II

Matrícula Imobiliária n° 21.367

Cartório de Registro de Imóveis

Campos do Jordão – SP Lat.: -22°41’59”S Long.: -45°32’13”O

Finalidade da Avaliação:

Apuração de Valor de Venda

Dados do Processo:

Autos n° 0010159-42.2018.8.26.0011

1ª Vara Cível

Foro Regional de Pinheiros

São Paulo - SP

Grau de Fundamentação:

Grau I da NBR 14.653-2

Número do Laudo:

CH 9 4 1 - X J H L H - Z S P W T - B X I P K

Page 2: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

VALOR DE VENDA (VV 1):

O valor de mercado sugerido para venda para o imóvel objeto da

Matrícula Imobil iár ia n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis

da Comarca de Campos do Jordão, situado na Avenida Canguru

(correspondente ao Lote 03 da Quadra “P”), Loteamento Vila

Chantal I I , no perímetro urbano daquele município, com área de

terreno de 1.011,00 m² (um mil e onze metros quadrados), é de:

Terreno = R$ 108.000,00

Construções e Benfeitorias = R$ 0,00

Valor de Venda (VV)

R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais)

Ref. mês de julho de 2020

A pesquisa de terreno levada a efeito junto ao mercado

imobil iário se concentrou em terrenos na região da Vi la Chantal e

adjacências. Foram coletadas cinco ofertas comparativas cujos

preços por metro quadrado de terreno variavam entre R$ 103,00 e

R$ 148,00. Aplicando-se fatores de oferta em relação às condições

do imóvel avaliado, além do fator topografia, concluiu-se por um

valor médio de R$ 107,00 por metro quadrado de terreno como o

mais adequado à realidade do mercado imobil iár io.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

1

Page 3: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de

metodologia adequada, o valor de venda do imóvel objeto da Matrícula

Imobil iária n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de

Campos do Jordão, s ituado na Avenida Canguru (correspondente ao Lote

03 da Quadra “P”), Loteamento Vi la Chantal I I , no perímetro urbano

daquele município, com área de terreno de 1.011,00 m² (um mil e onze

metros quadrados).

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes

aspectos básicos:

a) A localização do imóvel no município.

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na

região.

c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores

imobil iários que influenciam no valor do imóvel.

d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653-1

e 14653-2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas

e das recomendações técnicas do IBAPE Nacional - Instituto

Brasile iro de Avaliações e Perícias.

Cumpre-nos informar que toda a documentação e informações

referentes ao imóvel foram baseadas na documentação imobil iária

fornecida, não sendo consideradas eventuais restrições que não sejam

de nosso conhecimento.

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o

objeto desta avaliação, constatamos que o imóvel possui as seguintes

características básicas:

2.1. Localização: O imóvel objeto desta avaliação localiza-se no perímetro

urbano do município de Campos do Jordão, no Loteamento Vi la

Chantal I I , na quadra formada pela Rua Canguru (a qual o

imóvel faz frente), Rua do Sabiá e Rua do Bei ja Flor. De acordo

com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza-se a -

22°41’59”S e -45°32’13”O (vide localização constante no

ANEXO 03) .

VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-12512

Page 4: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

2.2. Uso do imóvel: Conforme informações coletadas em vistoria, o imóvel

aval iado trata-se de um terreno sem benfeitorias.

2.3. Documentação e dados legais do imóvel: De acordo com a documentação apresentada, o imóvel é

formado pela Matrícula Imobil iária n° 21.367 do Cartório de

Registro de Imóveis de Campos do Jordão, conforme

documento juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte

descrição tabular:

Consta ainda que o imóvel objeto da aval iação acha-se

cadastrado junto à Prefeitura do Município de Indaiatuba para

f ins de lançamento de Imposto Predial e Territorial Urbano

(IPTU) sob n° 03.900.635, atr ibuindo-lhe o valor venal de R$

14.710,05 (vide ANEXO 02) .

2.4. Terreno:

2.4.1. Dimensões: De acordo com o item anterior, a área de terreno do imóvel

perfaz o total de 1.011,00 m² (um mil e onze metros quadrados) , tendo 36,50 metros de frente para a Avenida

Canguru, 37,00 metros confrontando com o Lote 04, 32,60

confrontando com o Lote 02 e nos fundos, confrontando com

os Lotes 16 e 17, mede 26,00 metros.

2.4.2. Topografia: O imóvel possui terreno em acl ive acentuado no alinhamento

com a Avenida Canguru.

2.4.3. Infraestrutura e características da região: A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura

compatível com as áreas urbanas com média infraestrutura,

possuindo melhoramentos públicos parciais com área em

desenvolvimento de urbanização.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

3

Page 5: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do terreno:

De acordo com Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do

município de Campos do Jordão, o imóvel avaliado situa-se em

zona com características estritamente residenciais.

2.5. Benfeitorias e Construções: No imóvel avaliado não constam construções ou benfeitorias

que agreguem valor ao imóvel.

2.6. Aproveitamento do imóvel:

Conforme citado anteriormente, o imóvel trata-se de um

terreno sem benfeitorias destinado à ocupação com

construções residenciais, segmento que entendemos ser o

mais adequado em termos de aproveitamento econômico.

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no

presente laudo, bem como exemplif icar as características básicas da

área objeto desta avaliação, procedemos levantamento das informações

disponíveis do imóvel para embasamento de nossa avaliação. Neste

levantamento demos ênfase ás características f ís icas do imóvel avaliado

e do condomínio em que se situa.

Fotografia 01 – Aspecto da local ização do imóvel em relação ao

município de Campos do Jordão. VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-12514

Page 6: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Fotografia 02 – Aspecto geral das divisas do imóvel objeto da Matrícula

Imobil iária n° 21.367 do Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão

(em vermelho).

Fotografia 03 – Aspecto da Avenida Pedro Paulo, pr inc ipal v ia de acesso ao

Loteamento Vila Chantal I I .

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

5

Page 7: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Fotografia 04 – Aspecto da estrada de terra para acesso ao imóvel s ituada

antes do Rancho da Cí l ia.

Fotografia 05 – Aspecto da estrada de terra que l iga a Avenida Pedro Paulo

ao Loteamento Vila Chantal I I .

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

6

Page 8: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Fotografia 06 – Aspecto da Avenida Kanguru junto ao al inhamento da Quadra

“P” (á esquerda), onde se situa o imóvel aval iado.

Fotografia 07 – Aspecto geral do Lote 03 da Quadra “P”.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-12517

Page 9: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Fotografia 08 – Aspecto geral do Lote 03 da Quadra “P”.

Fotografia 09 – Reprodução parcia l da planta de Loteamento Vila Chantal I I ,

com a local ização da Quadra “P”.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

8

Page 10: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Para concluirmos pelo valor de venda e locação do imóvel objeto desta

aval iação, foram observados e analisados os seguintes itens:

4.1. Valor / Metro Quadrado do Terreno Nu (VTN): Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de terreno nu,

procedeu-se pesquisa na região onde se local iza o imóvel. Focamos

nossa pesquisa na própria região do imóvel e suas adjacências.

Alguns aspectos desta pesquisa merecem serem ressaltados, em

específ ico os fatores que influenciam os valores de metro quadrado de

terreno:

a) VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitár ios, dividimos

o preço global da oferta pela respectiva área do comparativo.

b) FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o

preço ofertado, considerando-se a elast icidade da negociação no

fechamento de eventuais compras.

c) FATOR TOPOGRAFIA: considerou a topografia do imóvel avaliado

e das ofertas comparativas, com os seguintes fatores:

Fatores do Imóvel Avaliado:

Oferta: 1,00

Topografia: 0,80 (Acl ive Acentuado)

Assim sendo, foram coletados 05 (cinco) elementos comparativos de

venda de terreno que se situam na mesma região geoeconômica da área

aval iada, que culminou no seguinte relatório de avaliação:

VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-12519

Page 11: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Pesquisa de Terrenos VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-125110

Page 12: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ELEMENTO COMPARATIVO 01

Loca l ização:

Vi la Ch antal

Área

1.350,00 m ²

Va lor :

R$ 140.000,00

Infor mante:

CADIJ Im óveis

Te l . : (12) 3663-1717

Fator es :

OFERTA – 0 ,90

TOPOGRAFIA – 0 ,85

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

11

Page 13: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ELEMENTO COMPARATIVO 02

Loca l ização:

Vi la Ch antal

Área

1.090,00 m ²

Va lor :

R$ 120.000,00

Infor mante:

CADIJ Im óveis

Te l . : (12) 3663-1717

Fator es :

OFERTA – 0 ,90

TOPOGRAFIA – 0 ,80

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

12

Page 14: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ELEMENTO COMPARATIVO 03

Loca l ização:

Vi la Ch antal

Área

1.007,00 m ²

Va lor :

R$ 150.000,00

Infor mante:

Su íça Br asi le ir a Im óveis

Te l . : (12) 3663-5165

Fator es :

OFERTA – 0 ,90

TOPOGRAFIA – 0 ,80

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

13

Page 15: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ELEMENTO COMPARATIVO 04

Loca l ização:

Vi la Ch antal

Área

1.015,00 m ²

Va lor :

R$ 150.000,00

Infor mante:

Ache Seu Im óvel Imo bi l iár ia

Te l . : (12) 98122-4455

Fator es :

OFERTA – 0 ,90

TOPOGRAFIA – 0 ,85

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

14

Page 16: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ELEMENTO COMPARATIVO 05

Loca l ização:

Vi la Ch antal

Área

1.279,00 m ²

Va lor :

R$ 150.000,00

Infor mante:

CADIJ Im óveis

Te l . : (12) 3663-1717

Fator es :

OFERTA – 0 ,90

TOPOGRAFIA – 0 ,90

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

15

Page 17: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Avaliação do Terreno (Método Comparativo)

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

16

Page 18: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda1/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 V.Hom.(R$/m2)

1 140.000,00 1.350,00 103,70 0,90 0,94 87,73

2 120.000,00 1.090,00 110,09 0,90 1,00 99,08

3 150.000,00 1.007,00 148,96 0,90 1,00 134,06

4 150.000,00 1.015,00 147,78 0,90 0,94 125,02

5 150.000,00 1.279,00 117,28 0,90 0,88 92,89

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2:Oferta Topografia

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: VILA CHANTAL II Tipo: Laudo completo Solicitante: 4ª VC - FORO PINHEIROS

Lograd.: Avenida Canguru, Lote 03 Quadra P Complemento:

Vila Chantal IIBairro: Cidade: Campos do Jordão Estado: São Paulo

Nº:

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

17

Page 19: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda2/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

5

4

87,73

134,06

538,79

4

11,58

46,33

107,76

99,08

17,428533

20,539406

421,867201

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

18

Page 20: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda8/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

87,73

99,08

134,06

125,02

92,89

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

20,024

8,675

26,304

17,267

14,872

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

18,58

8,05

24,41

16,02

13,80

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 107,76

Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: 03/07/2020 ___________________________________

DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR

Mh

CREA N° 0601320850

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

19

Page 21: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda3/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor =

1,65

1,2807

0,9749

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 19,06

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N

Sendo:

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }

Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;

N = Número de amostras.

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras.

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 1/222 2 2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

20

Page 22: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda4/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

93,68

121,84

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

1.011,00

107,00

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

13,07

13,07

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 107,76

108.177,00

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

cento e oito mil, cento e setenta e sete reais

VALOR DO LOTE 03 DA QUADRA P: R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais)

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =

Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________

91,59

107,76

123,92

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

21

Page 23: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda5/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Classe

1

2

3

4

De:

87,73

99,32

110,90

122,48

INTERVALO

Até

99,32

110,90

122,48

134,06

Freq.

3

0

0

2

---------------------------------------------------------___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

22

Page 24: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda6/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2

Ve

0 Po

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4

x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

103,70

110,09

148,96

147,78

117,28

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

87,73

99,08

134,06

125,02

92,89

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

0,85

0,90

0,90

0,85

0,79

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

23

Page 25: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Valienge Consultoria Ltda7/8

Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4x3

x2x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

103,70

110,09

148,96

147,78

117,28

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

21,859

15,471

23,394

22,220

8,284

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

17,41

12,32

18,63

17,70

6,60

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 125,56

Po = Preços observados.

|

Mo

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

24

Page 26: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Grau de Fundamentação do Laudo:

Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR 14653-2 da

ABNT, temos o seguinte demonstrativo:

Item Descrição Grau PONTOS DO

LAUDO III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto)

1 Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto á

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto aos

fatores utilizados para

tratamento

Adoção de

situação

paradigma

3

2 Coleta de dados de mercado

Características

conferidas pelo autor

do laudo

Características

conferidas por

profissional

credenciado pelo autor

do laudo

Podem ser

utilizadas

fornecidas por

terceiros

3

3 Quantidade mínima de dados

de mercado efetivamente

utilizados

12 6 3 2

4 Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados analisadas,

com foto

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

3

5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida para apenas

uma variável Admitida 2

6 Intervalo admissível de ajuste

para cada fator e para o

conjunto de fatores

0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2

TOTAL DE PONTOS 14

Graus III II I

Pontos Mínimos 15 9 6

Itens obrigatórios no grau

correspondente

Itens 3,5 e 6, com os

demais no mínimo

no Grau II

Item 3,5 e 6 no mínimo

no Grau II

Todos, no mínimo

no Grau I

Total de pontos: 14 (aval iação enquadrada no Grau I de Fundamentação)

VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-125125

Page 27: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

5. ENCERRAMENTO

Encerramos o presente laudo de avaliação com 26 (vinte e seis)

páginas digitadas somente no anverso, 09 (nove) fotografias que

compõe a memória fotográfica do imóvel avaliado e 03 (três) anexos

que complementam as informações e conclusões aqui relatadas.

São Paulo, 03 de julho de 2020.

DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR CREA N° 0601320850

ART N° 92221220161190436

MARCELO SARNELLI LEMOS Sócio Diretor

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. CNPJ 11.129.545/0001-19

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

26

Page 28: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ANEXO 01 Matrícula Imobiliária n° 23.167 Cartório de Registro de Imóveis

Campos do Jordão – SP VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

Page 29: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:06/03/2020 11:33:00

Page 30: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:06/03/2020 11:33:00

Page 31: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ANEXO 02 Certidão de Dados Cadastrais e Valor Venal do Imóvel

N° 853/2020 – Contribuinte n° 03.900.635 Prefeitura Municipal de Campos do Jordão

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

Page 32: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPOS DO JORDÃO

CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS E VALOR VENAL DO IMÓVELNº: 853/2020

SITUAÇÃO CADASTRAL03.900.635Inscrição:GLORIA MARIA M DE A COELHO OLIVEIRAProprietário:

Promissário:Endereço: AV. KANGURU, 0Complemento:Lote: 3 Quadra: PBairro: VILA CHANTAL Cidade: CAMPOS DO JORDAOLoteamento: VILA CHANTAL CEP: 12460-000 UF:

1.011,00Terreno: Área do Terreno:R$ 14.710,05

R$ 0,00Construção: Área Construída: 0,00

Testada Principal: 34,00Valor Venal Excedente: R$ 0,00

0,00Área Global:R$ 14.710,05Valor Venal Total:

VALORES VENAIS / ÁREAS - Exercício: 2020

A Prefeitura Municipal de Campos do Jordão, CERTIFICA que o(s) valor(es) venal(is) acima, foi(ram)

atribuido(s) no presente exercício para o imóvel em questão, ressalvando o direito de a Fazenda

Municipal atualizar quaisquer elementos que venham a ser apurados ou que se verifiquem a qualquer

tempo, inclusive em relação ao período abrangido por esta certidão.

Certidão emitida às 14:52:15 horas do dia 10/06/2020 (hora e data de Brasília).

Código de controle da certidão: 5032.8CA2.ED04.E77D

A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada na opção Valor Venal \ Confirmação de Autenticidade

Certidão Emitida Gratuitamente

Page 33: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

ANEXO 03 Croqui de Localização Contribuinte n° 03.900.635 Fonte: Prefeitura Municipal de Campos do Jordão

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251

Page 34: LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

/

RUA KANGURU