LAUDO PERICIAL TÉCNICO ( CONFORME LEI Nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI Nº 001/2011, E ATO NORMATIVO 001/20111.) CATEGORIA: IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO. SOLICITANTE: CONDOMINIO RESERVA PAIQUERE. PROCESSO Nº 1003053-11.2017.8.26.0152. EXEQUENTE: CONDOMINIO RESERVA PAIQUERE. CLASSE: EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL.

SUMÁRIO TÉCNICO.

1- TEMPO REALIZAÇÃO DOS TRABALHOS. 2- INFERÊNCIA DE PADRÕES NAS AMOSTRAS. ( DERIVAR CONCLUSÕES POR

PREMISSAS DECIDIDAMENTE VERDADEIRAS). 3- BREVE RESUMO DO AVALIANDO (IA). 4- ROTEIRO FOTOGRAFICO (IA), E REFERENCIAIS R1 ,R2 ,R3, R4, R5. 5- PESQUISAS MERCADOLÓGICAS REFERENCIAIS R1 ,R2 ,R3,R4, R5. 6- METODOLOGIA APLICADA NBR 14653/2 ABNT, CAAVI 2006. COMPARATIVA. 7- CONCEITO E HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS DAS ETAPAS 1 E 2, MAIS LAUDO PARECER TÉCNICO AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA (INFERÊNCIA DE PADRÕES). 8- ANEXOS, OUTROS DOCUMENTOS NA ETAPA 1,2 QUE COMPLEMENTAM ESTES

TRABALHOS. ETAPAS FINAIS.

STELVIO ROMANO CERIONI FILHO, Perito deste Douto Juízo, Honrosamente nomeado por Vossa Excelência, devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, vem respeitosamente, após concluir todos os exames, vistorias e avaliações que competente às Pericias, destacadas , vem apresentar à Vossa Excelência, Laudo Holístico comparativo das etapas descritas, para assim termos exata compreensão e convicção do valor de alienação em momento atual, observando de que este mesmo Laudo de Avaliação Imobiliária, se traduz em linguagem simples, e coerência lógica, conforme dita Novo CPC, artigo 473 IV

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e de 464 até 480, indicando este signatário como alcançou suas conclusões, em Laudo Holístico, comparativo entre as amostras de trabalhos, Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, onde obteremos médias entre estudos comparativos, para exata compreensão de preços atuais de alienação, preços atuais construção nova, mais depreciações (inferência de padrões), modelo distinto, claro desenvolvido, produzido e elaborado por este signatário, para justa valoração dos imóveis em momento atual, em interesse de todos, e de todas as partes envolvidas.

TEMPO DE REALIZAÇÃO DOS TRABALHOS Este signatário para elaboração destes trabalhos ora apresentados, destaca para o realizado, tempo de 2 dias de ida e volta para diversas situações, visita em encontro de pessoas para as análises, vistorias e respostas colhidas ao local de avaliação, esse denominado cidade de Cotia, São Paulo, e mais 1 dia para execução e programação deste trabalho, ou seja 3 dias cheios para finalização dos trabalhos.

INFERÊNCIA DE PADRÕES DAS AMOSTRAS No início trataremos da inferência de padrões dos valores de mercado, que são um conjunto de valores, parâmetros, representativo sobre um universo de dados, possível portanto de medidas de precisão para as mesmas sobre sua veracidade, e é para isso necessária uma investigação no mercado em relação a sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. As variáveis independentes referem-se às características físicas (Por exemplo: área frente) de localização (bairro, logradouro, distância a polo de influência, dentre outros) e econômicas (tais como, oferta ou transação, época, condição do negócio, à vista ou à prazo); devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adequados, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes. Utilizaremos tratamento de dados que são aplicações matemáticas e/ou estatísticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e o bem avaliando. A homogeneização de dados pode somar todos os terrenos/imóveis, pesquisados em imobiliárias, ou em classificados, ou em bancos de dados de instituições privadas, ou obtidos de outras maneiras, com as mesmas características, de testada, profundidade, localização, posição no quarteirão, atualização monetária e topografia, em que situação se diz de Paradigma. A NBR 14653 determina que fatores a serem utilizados por esta norma deverão ser indicados por entidades técnicas regionais e ou federais de forma a permitir a sua conferência, os devidos Conselhos Regionais. E à isenção, e à identificação das fontes de informação, estas escritas, publicadas divulgadas por Internet, jornais especiais, ouvidas, e consultorias em geral, em especialmente no caso de Avaliações Judiciais, de forma a permitir sua conferência. Utilizaremos por este signatário variáveis de escolha absoluta, homogeneizadas, pois sem dúvida nos mostram o preço do imóvel em local exato, variáveis aplicadas em todas suas avaliações, ( Estudos comparativos homogeneizados) anexos 1 e 2 do laudo, etapa 1 e 2, mais terrenos, método ABNT estatístico cientifico, ( custos de construções atuais de imóveis), versus, preços cheios de imóveis ofertantes em locais do entorno, preços comercias diferenciais proximais do IA, portanto aceitos e criveis. (Inferência de padrões, sem margem para ambiguidades), ao qual veremos no decorrer deste Laudo Pericial, observando de que valor conclusivo para alienação se dará sempre pela média de estudos, devido a inúmeras condições interpretativas, onde já esperamos diferenças em cálculos e valores de cálculos atuais de construção, e preços de vendas dos imóveis referenciais comparativos ao (IA), imóvel objeto da avaliação, ou imóvel em avaliando, com isto, derivando conclusões a partir de premissas decididamente verdadeiras e atuais de preços para alienação. Avaliação, modelo distinto, competente e claro, adotado, desenvolvido e elaborado por este signatário, estabelecendo com isto, preços mais atuais e justos de alienação de imóveis, no momento atual, e mais próximos da realidade de valoração, em benefício de todas as partes envolvidas neste trabalho, e ou processo.

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DA COMPETÊNCIA. O subscritor é possuidor de certificado de avaliações imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria. Para que não restem dúvidas, quanto à competência legal do corretor de imóveis em elaborar e assinar este Laudo Técnico, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de Junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Civil do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis para avaliar imóveis). Desta forma, os Corretores de Imóveis estão autorizados legalmente a elaborarem pareceres Técnicos, particulares ou Judiciais, Laudos, para fins de valores para comercialização. O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, assinado pelo subscritor, devidamente inscrito, no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, conforme artigo 3º da Lei nº 6530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78 . A competência infra legal dos Corretores de Imóveis para elaborar os trabalhos está positivada na Resolução COFECI nº 1066/2007, Ato Normativo 001/2011. Não menos importante, está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI- Cadastro Nacional de Avaliadores. Assim sendo, toda avaliação imobiliária se baseia em quatro pilares fundamentais; 1- O objetivo da avaliação, 2- Os informes sobre o imóvel em avaliando (IA), 3- Os informes do mercado comparativo, 4- O tratamento cientifico aplicado a estes imóveis. A metodologia aplicada e escolhida deve ser utilizada à finalidade do bem, ou seja no caso, das avaliações imobiliárias a metodologia comparativa direta de dados do mercado, a partir de tratamento cientifico, inferência estatística de amostras, para encontrar um modelo matemático que explique o mercado imobiliário, e quais são as análises para validar o modelo obtido. Para validar o modelo, e ou modelos comparativos técnica por este signatário elaborada, verifica-se se há outliers ou seja, se há dados que se diferenciam unitariamente, drasticamente de outros, fora de linhagem ou curva de acertos, que possam conflitar com números gerais nas amostras, a não ser imóveis semelhantes, porém maiores em áreas quando não idênticos em padrões do imóvel em avaliando. EX: Método de avaliação comparativo, em conjunto com método evolutivo.

PROCEDIMENTOS BÁSICOS ATRAVÉS DAS NORMAS. NORMAS ABNT: NBR 14653-1: Avaliação de Bens- Procedimentos gerais. NBR 14653-2: Avaliação de Imóveis Urbanos. NBR 14653-3: Avaliação de Imóveis Rurais. NBR 14653-4: Avaliação de empreendimentos.

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Para começar, é fundamental que a avaliação de bens imóveis siga as seguintes normas da ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas. PESQSUISA DE MERCADO: Primeiramente a pesquisa de mercado para se ter uma amostragem dos valores dos imóveis negociado na região com características semelhantes ao imóvel avaliando. EX: Igual com igual, diferente com diferente.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALÔRES: Efetuar a homogeneização dos valores, que é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados de vido as diferenças de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no mercado, e o bem avaliando. ANÁLISE ESTATISTICA: Após a homogeneização dos valores pesquisados, fazer a análise estatística para encontrar os prováveis valores, ou melhor, os intervalos de valores, para poder anunciar um valor, ou um leque de valores prováveis ao imóvel avaliando.

FATÔRES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Exemplos de alguns fatores físicos ( Por EX: Frente, Área, Formato), Localização (Por bairro, Distância, Esquina), Econômicas (Por EX: Oferta, Época, Forma de Pagamento), e outros atributos que se revelem importantes, dependendo de como será utilizado o imóvel e que determinam o valor de Avaliação do Imóvel. FATOR OFERTA: Adequar os valores de cada imóvel conforme a lei da oferta e procura; FATOR LOCALIZAÇÃO: Adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando. FATOR TOPOGAFRIA: Imóvel localizado em topografia acidentada ou passível de alagamento, pode sofrer decréscimo de até 30% ( fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. FATOR FRENTE X FUNDOS: Terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada, pode sofrer desvalorização, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprida. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, o mesmo acontecendo com frente maior do que a usual. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO: Para adequar as diferenças de nível construtivo, dos imóveis da amostra ao padrão do imóvel em avaliando. FATOR IDADE/ CONSERVAÇÃO: Para adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o imóvel em avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou que necessitem de reformas.

MÉTODOS DA AVALIÇÃO Escolher a metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. Método comparativo direto de dados de mercado; Preferivelmente, utilizado na busca de valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

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Método evolutivo; indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. Método Involutivo; Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao imóvel avaliando. Método de Renda; Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping- centers, hotéis. OBS: Sempre a partir do Laudo de Avaliação do Imóvel, com seu devido valor encontrado, é que se obtém a margem de Locação da Unidade, ou unidades Coletivas, do valor da Avaliação Técnica ANEXA.

TRATAMENTO DE DADOS- 14653, 1 E 2 É a aplicação de operações matemáticas-estatísticas (Clássica e Inferencial). Que equalizam as diferenças de atributos (Fatores) entre os valores pesquisados no mercado, e o bem avaliando.

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Laudo/Parecer técnico LAUDO PROCESSO NUMERO 1003053-11.2017.8.26.0152-TERCEIRA VARA CIVEL COTIA Interessados CONDOMINIO RESERVA PAIQUERE Endereço (IA) RUA HORACIO DE MELLO, Nº 100, APARTAMENTO N 144 Bairro GRANJA CLOTILDE Cidade COTIA UF SÃO PAULO SÃO PAULO- COTIA CEP 06705-270

1 – LOCALIZAÇÃO IA IP 11 – ESCADA / ELEVADORES IA IP 1.1 - Meio de quadra X 100* 11.1 – Somente Escadas 070 1.2 - Meio de quadra c/ 2 frentes 120 11.2 – Único Elevador X 090 1.3 - De esquina 110 11.3 – Social e Serviço 100* 1.4 - Com 2 esquinas 130 11.4 – Três Elevadores 110 11.5 – Quatro Elevadores ou + 120 2 – NATUREZA TERRENO 2.1 - Seco X 100* 12 – SERVIÇOS PÚBLICOS 2.2 - Alagadiço 070 12.1 – Possui completo 120 2.3 - Brejoso 060 12.2 – Possui regular 100* 2.4 - Sujeito a enchentes 050 12.3 – Não possui XX 080 3 – TOPOGRAFIA 13 – AR-CONDICIONADO 13.1 – Não Tem X 080 3.1 –Inclinado para o fundo 13.2 – Existe Instal. Individual 090 3.1.1 - Até 0,50m X 080 13.3 – Existe Central 100* 3.1.2 - Superior a 0,50m 070 3.1.3 - Superior a 1,50m 060 14 – NÍVEL DE SEGURANÇA 3.2 – Plano 14.1 – Portaria X 090 3.2.1 - Nível do logradouro 100* 14.2 – Portaria com câmeras 100* 3.2.2 - Abaixo até 0,50m 090 14.3 – Portaria/Câmeras/Catracas 115 3.2.3 - De 0,50 a 1,00m X 080 14.4 – Sistemas Sofisticados 125 3.2.4 - Superior a 1,00m 070 3.3 – Acima do Logradouro 15 – ARQUITETURA 3.3.1 - Entre 0,50 a 1,00m 110 15.1 – Sem Nenhum Apelo 090 3.3.2 - Entre 1,00 a 1,50m X 100 15.2 – Normal / Usual 100* 3.3.3 - Superior a 1,50m 090 15.3 – Projeto Diferenciado XX 120 15.4 – Espetacular 130 4 – REDE DE ÁGUA 4.1 - Há rede em frente X 100* 16 – ACESSO CADERANTE 4.2 - Há rede dentro de 100m 090 16.1 – Não Possui X 080 4.3 - Há rede entre 100 a 300m 080 16.2 – Possui 110 4 - Há poço / cisterna 080 4.5 - Não há rede / poço 060 5 – ILUMINAÇÃO PÚBLICA 17 – SERVIÇOS E COMÉRCIOS 5.1 - Há rede com luz X 100* 17.1 – Possui completo 120 5.2 - Há rede sem luz 090 17.2 – Possui regular 100* 5.3 - Há rede c/ luz acima de 100m 080 17.3 – Não possui X 080 5.4 - Não há rede próxima 070 18 – ÁREA VERDE EXISTENTE 6 – PAVIMENTAÇÃO 18.1 – Não Possui 090 6.1 - Asfalto X 100* 18.2 – Possui até 10% do terreno 100* 6.2 - Paralelepípedo / Bloquet 090 18.3 – Possui até 20% do terreno 110 6.3 - Cascalho 080 18.4 – Possui até 30% do terreno 120 6.4 - Terra 070 18.5 – Mais de 30% e c/ bosques X 130 7 – REDE DE ESGOTO 19 – Fração do Terreno / Escrit. 7.1 - Há em frente X 100* 19.1 – Até 1% X 100* 7.2 - Há nos próximos 100m 080 19.2 – Até 2% 110 7.3 - Há superior a 100m 070 19.3 – Até 3% 120 7.4 - Não há 060 19.4 – Superior a 3% 130 8 – CALÇADA / PASSEIO 20 – GERADOR PRÓPRIO 8.1 - Existe em boas condições X 100* 20.1 – Não Possui X 090 8.2 - Existe em más condições 090 20.2 – Possui 100* 8.3 - Não existe 080 21 – GÁS 9 – REDE TELEFÔNICA FIXA 21.1 – Gasoduto 110 9.1 - Existe disponível X 100* 21.2 – G.L.P. X 100* 9.2 - Existe não disponível 090 9.3 - Não existe 080 22 – ESTADO DE CONSERVAÇÃO 22.1 – Novo 120 10 – TRANSP. PÚBL/COLETIVO 22.2 – Bom 110 10.1 - Existe em frente 100* 22.3 – Regular X 100* 10.2 - Disponível dentro de 100m 100 22.4 – Ruim 080 10.3 - Disponível dentro de 400m 080 10.4 - Disp. Sup. a 500m /não tem X 070 23 – LOCAL DO IMÓVEL IA

Pontuação IP=2200 IA= 2270

23.2 – Comercial 23.3 – Classe Média 23.4 – Popular X 23.5 – Ruim

ANEXO I - COLETIVO LAUDO PERICIAL

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Parecer Comercial/ Técnico LAUDO PROCESSO NUMERO 100303-11.2017.8.26.0152-TERCEIRA VARA CIVEL COTIA Interessados CONDOMINIO RESERVA PAIQUERE Endereço (IA) RUA HORACIO DE MELLO, Nº 100, APARTAMENTO Nº 144 Bairro GRANJA COTIA GRANJA CLOTILDE Cidade COTIA SÃO PAULO UF SÃO PAULO SÃO PAULO- COTIA CEP 06705-270

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES

BREVE RESUMO DO (IA) IMÓVEL AVALIANDO Do que se trata? Trata-se de uma Execução Extrajudicial, em que foi nomeado este signatário para realizar Avaliação Imobiliária deste imóvel, em folhas número 95 dos autos, e consequente termo de Penhora e depositário do Sr Aircio Cleomar da Silva. O imóvel a ser avaliado se encontra à rua Horacio de Mello, numero 100 apartamento 144, do Condomínio Reserva Paiquerê, no bairro Granja Clotilde na cidade de Cotia, bairro. Cep 06705-270. Estive acompanhado durante vistoria Externa pela sindica SRª Roseli Vieira Lopes, aonde em primeiro momento Sr Aircio não se encontrava no local. Sindica em telefonema ao Sr Aircio combinou de este signatário estar de volta no final da tarde para vistoria interna do apartamento, à qual se deu por efetivada. N° cadastro do IPTU: Não incidente, não solicitado. Confrontantes: Não incidente, não solicitado. Dos documentos: [ X ] não foi solicitado pesquisa documental. [ ] conforme certidões em anexo, não consta restrições sobre o Imóvel. [ X ] ver restrições nas certidões em anexo. Anexo certidão de matricula atualizada, Tabela Pini de Construção ,e Tabela Ross-Heidecke.

24 24.1 24.2 (Unidade) 24.3

IA PADRÃO/CONST. CONSERVAÇÃO/USO METRAGEM²

Baixo Médio Alto Tabela de Ross Heidecke PRIVATIVA TOTAL C/ GARAGEM

X 4-C 49,050 97,01 TOT.

DETALHES DO IMÓVEL Dormitório □ 00 □ 01 X□ 02 □ 03 □ 04 □ mais Suíte □X 00 □ 01 □ 02 □ 03 □ 04 □ mais Lavabo □ possui X□ não possui Sala □X possui □ não possui WC social □ 00 X□ 01 □ 02 □ 03 □ 04 □ mais Cozinha □ convencional X□ equipada □ não possui Dep. Empregada □ possui X□ não possui Garagem □ 00 □X 01 □ 02 □ 03 □ 04 □ ñ tem Área de lazer □ não possui X□ possui □ completa

ANEXO II - COLETIVO LAUDO PERICIAL

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fls. 140

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL SEGUNDO O GOOGLE

ROTEIRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO

DESCRIÇÃO DO IMOVEL AVALIANDO.

- Portaria com segurança 24 horas e ronda armada periódica; - Piscina adulto e infantil com deck molhado;

- Salão de Festas com fogão, geladeira, banheiro feminino, masculino e, deficiente; - Churrasqueira; - Espaço Fitness;

- Playground; - Elevador;

- Condomínio cercado por Área Verde; - Localizado a poucos minutos da Rodovia Raposo Tavares, próximo ao Extra Hipermercados e Centro de

Cotia;

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fls. 141

PORTA ENTRADA APARTAMENTO VISTORIADO.

PORTA INTERNA HALL APARTAMENTO

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fls. 142

COZINHA TIPO AMERICANA ABERTA

COZINHA TIPO AMERICANA COM SAIDA PARA VARANDA

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fls. 143

SALA DE ESTAR COM SAIDA PARA VARANDA

SEGUNDO AMBIENTE SALA DE ESTAR COM MESA

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fls. 144

PRIMEIRO DORMITORIO

BANHEIRO UNICO

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fls. 145

SEGUNDO DORMITORIO

VARANDA DECORADA COM GRAMA SINTÉTICA

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fls. 146

OUTRA VISTA DA VARANDA

VISTA PANORAMICA VARANDA DO APARTAMENTO

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fls. 147

GARAGEM ATUAL, UMA VAGA INDETERMINADA

VISTA LONGA PISCINA ADULTO

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fls. 148

VISTA PISCINA INFANTIL

SALÃO SOCIAL E CHURRASQUEIRA, BANHEIROS

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fls. 149

PESQUISA MERCADOLÓGICA REFERENCIAIS

R1 – Agente Vendedor: GDI IMOBILIARIA TELEFONE CONTATO: :11-47505759 REFERENCIAL 01 : RS 260.000,00

Um sossegado e tranquilo bairro, a poucos minutos da rodovia Raposo Tavares, está situado este lindo apartamento. 49 metros, 2 dormitórios, sala 2 ambientes, banheiro, cozinha, área de serviço, grande sacada e 1 vaga de garagem coberta. Móveis planejados fazem parte da venda, os restantes são ilustrativos. Se localiza em um maravilhoso condomínio, com segurança 24 horas e área de lazer para toda família, com piscina, playground e salão de festa.

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A Área construída 58 METROS. B Número de Garagens 01 VAGA C Padrão de Construção ( ) Popular ( X) Médio ( ) Alto D Valor do m² segundo a PINI MARÇO 2019. R$ 1.725,77 E Valor de Venda R$ 260.000,00 F Valor do m² da construção R$ 4.482,75 G Valor do Condomínio R$ 500,00

H Índice do Condomínio em uma locação

Valor de Condomínio : Valor de Venda % 0,1923

%

I Importância da Localização

( Valor m² Const. - Valor PINI = X) X : pela PINI % 159,75

%

J Taxa de Rentabilidade em uma possível locação

Valor de locação : Valor de Venda % 0,5.0%

%

R2 – Agente Vendedor: ORSI BROKERS IMOVEIS Telefone/Contato 11-37682472 Referencial 02: RS: 280.000,00

Todo decorado e pronto para morar, com 1 ano de uso, ótimo estado, com excelente iluminação natural, gesso no teto com luzes embutidas, pendentes e lustre, armários planejados (marcenaria), piso em porcelanato, banheiro e cozinha toda azulejada, pias e bancada de mármore, amplos espelhos na parede da sala de jantar e banheiro, papel de parede importado 3D no quarto e sala de jantar, cabo de antena digital do prédio e cabeamento de internet já instalados.

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fls. 151

A Área construída 49 METROS B Número de Garagens 01 VAGA C Padrão de Construção ( ) Popular ( X ) Médio ( ) Alto D Valor do m² segundo a PINI MARÇO 2019 R$ 1.725,77 E Valor de Venda R$ 280.000,00 F Valor do m² da construção R$ 5.714,28 G Valor do Condomínio R$ 400,00

H Índice do Condomínio em uma locação

Valor de Condomínio : Valor de Venda % %

0,1428

I Importância da Localização

(Valor m² Const. - Valor PINI= X) X : pela PINI % 231,11%

J Taxa de Rentabilidade em uma possível locação

Valor de locação : Valor de Venda % 0,4.6%

%

R3 – Agente Vendedor: GDI IMOBILIARIA Telefone/Contato: 11-46131300 Referencial 03 RS: 235.000,00

Apartamento com vista para o verde, em lugar sossegado para morar bem, o local tem uma área de lazer com piscina e churrasqueira, vaga coberta. O apto tem 2 dorm (1 suíte), e uma sacada com vista para o verde.

A Área construída 58 METROS B Número de Garagens 01 VAGA C Padrão de Construção ( ) Popular ( X ) Médio ( ) Alto D Valor do m² segundo a PINI MARÇO DE 2019. R$ 1.725,77 E Valor de Venda R$ 235.000,00 F Valor do m² da construção R$ 4.051,72 G Valor do Condomínio R$ 500,00

H Índice do Condomínio em uma locação

Valor de Condomínio : Valor de Venda % 0,2127

%

I Importância da Localização

(Valor m² Const. - Valor PINI = X) X : pela PINI % 134,77

%

J Taxa de Rentabilidade em uma possível locação Valor de locação : Valor de Venda %

0,5.5%

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fls. 152

Apartamento com vista para o verde, em lugar sossegado para morar bem o local tem uma área de lazer com piscina e churrasqueira, vaga coberta. O apto tem 2 dorm (1 suíte), e uma sacada com vista para o verde.

R4 – Agente Vendedor: -SGW IMOVEIS Telefone/Contato: 11-46125041 Referencial 04: : RS 275.000,00

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fls. 153

R5 – Agente Vendedor: PERFIL IMOVEIS TELEFONElefone/Contato: 11- 36854545 Referencial 05: RS: 220.000,00

02 Dormitórios, Sala 02 Ambientes, Varanda Gourmet, Cozinha, Área de Serviço, 01 WC e 01 Vaga de Garagem.

Condomínio: Portaria c/Controle de Acesso, Lazer com Piscina, Churrasqueira, Salão de Festas e Playground.

A Área construída 58 METROS B Número de Garagens 01 VAGA C Padrão de Construção ( ) Popular ( X ) Médio ( ) Alto D Valor do m² segundo a PINI MARÇO 2019 R$ 1.725,77 E Valor de Venda R$ 275.000,00

F Valor do m² da construção R$ 4741,37

G Valor do Condomínio R$ 500,00

H Índice do Condomínio em uma locação

Valor de Condomínio : Valor de Venda % % 0,1818

I Importância da Localização

( Valor m² Const. - Valor PINI = X) X : pela PINI % 174,73%

J Taxa de Rentabilidade em uma possível locação

Valor de locação : Valor de Venda %

0,4727%

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5

.

fls. 154

9 -

METODOLOGIA Adotaremos neste trabalho o método COMPARATIVO, com a conjunção quando necessário do método EVOLUTIVO com aplicação direta simplificada de fatores pré-estabelecidos previsto na NBR 14.653 da ABNT e uso de Paradigma.

CONCEITO

O uso direto de fatores é passivo de ser aplicado, uma vez que receberão tratamento matemático e homogeneizados a seguir.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Valor médio do m² da construção encontrado na pesquisa ( R$ ): R¹ 4.482,75 + R² 5.714,28+ R³ 4.051,72+ R4 4.741,37+ R5 4.489,79 ÷ 5 = RS 4.695,98 Adotando o valor médio encontrado na pesquisa com imóveis semelhantes em seus perfis ao Imóvel Avaliando, localizados na mesma região ou em região sócio economicamente equivalente como correspondendo ao chamado Imóvel Paradigma ( IP = 100% - 10% como margem de negociação) que em seu perfil representa a média no mercado, então temos que hipoteticamente seu valor de m² equivale a R$ 4.695,98 - 10% = R$ 4.226,38 / valor do m² do IP

A Área construída 49 METROS B Número de Garagens 01 VAGA C Padrão de Construção ( ) Popular ( X ) Médio ( ) Alto D Valor do m² segundo a PINI MARÇO 2019 R$ 1.725,77 E Valor de Venda R$ 220.000,00

F Valor do m² da construção R$ 4.489,79

G Valor do Condomínio R$ 400,00

H Índice do Condomínio em uma locação

Valor de Condomínio : Valor de Venda % 0,1818 %

I Importância da Localização

( Valor m² Const. - Valor PINI = X) X : pela PINI %

160,16%

J Taxa de Rentabilidade em uma possível locação Valor de locação : Valor de Venda %

0,5.9%

IMÓVEL Imóvel Paradigma (2200 pontos)

IP = 100 %

REPRESENTATIVA % Fórmula:

Pontuação IA : 2200% = X % IA = 2270 103,18 %

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Portanto, o IA = R$ 4.226,38 (valor IP) x 103,18 (repres. % IA) =

QUADRO COMPARATIVO DOS VALORES DE CONDOMÍNIO

IMÓVEL Valor do Condomínio (R$) Valor Venda ( R$ )

% Representativa

_Valor condomínio_ = x% Valor Venda%

IA RS 400,00 213.677,73 0,1871 R1 RS 500,00 260.000,00 0,1923 R2 RS 400,00 280.000,00 0,1428 R3 RS 500,00 235.000,00 0,2127

Análise Comparativa: No momento o Mercado Imobiliário apresenta o comportamento abaixo:

Condomínios

0,00 a 0,30% Limites aceitáveis 0,31 a 0,50% Acima do limite 0,51 a 0,70% Dificulta a venda ou locação

0,71% Fator depreciativo para viabilizar venda

GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA

X IP 2.200 PONTOS ( IP= 100% ) ( 2.270 PONTOS IA = 103,18% )

A Área construída / UTIL 49,050 METROS C Padrão de Construção ( ) Popular ( X ) Médio ( ) Alto D Valor do m² encontrado no trabalho R$ 4.360,78

I Valor aproximado do imóvel avaliando ( IA )

Área privativa 49,050 METROS X R$ 4.360,78 /m² (D)

R$ 213.896,25

Importância da Localização (Valor PINI – Valor m² Const. = X) X : pela PINI %

152,68 %

REPRESENTATIVIDADE

IP = 100,00 %

IA = 103,18 %

R$ 4.360,78 /m² const.

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Justificativa/Fundamentação: Considerando que o resultado técnico já reflete a realidade do Mercado Imobiliário, todavia por conservação do imóvel aplicaremos uma CORREÇÃO/AJUSTE de mais 5% de acréscimo ao valor encontrado, para que o resultado do IA reflita melhor a realidade do Mercado Imobiliario neste momento.

CONCLUSÃO Foram realizadas pesquisas de mercado e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR 14.653/2 da ABNT de Junho/2004, e técnicas modernas como as do IBAPE, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnica moderna de avaliações como o CAAVI – Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, em trabalhos periciais Nível III em Grau de Fundamentação e Nível III em Grau de Precisão conforme NBR citada Tabela 5 e 6. Metodologia registrada na Biblioteca Nacional/MEC. Este trabalho se enquadra como simplificado pela NBR 14.652 (tópico 10.2) que se louva em informações colhidas junto ao mercado e declinado neste trabalho. O nível deste trabalho é TÉCNICO/EXPEDITA do principal MÉTODO COMPARATIVO, cuja fundamentação toma por base imóveis semelhantes em suas características de localização, aqui denominados IMÓVEIS REFERENCIAIS. Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de: RS 225.000,00 ( DUZENTOS E VINTE E CINCO MIL REAIS) OBS: Valorando o imóvel em mais 5% de RS 213.896,25 , temos : RS 224.591,06 ( DUZENTOS E VINTE E QUATRO MIL, QUINHENTOS E NOVENTA E HUM REAIS E SEIS CENTAVOS). Dos cálculos, arredondando valôres, em virtude da boa conservação da unidade, temos: RS 225.000,00 ( DUZENTOS E VINTE E CINCO MIL REAIS). Cidade/UF – data SÃO PAULO, 16 MAIO DE 2019. Nome do profissional - STELVIO ROMANO CERIONI FILHO. Perito Judicial Avaliador Imobiliário em Imóveis Urbanos e Rurais. CRECI 11001-F, CNAI 9917 ,SUSEP PLENA 6980 -F CRCSP 97035. RG SSP 5 185693-1.

R$ 225.000,00: VALOR DE ALIENAÇÃO.

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ANEXOS

VIDE ANEXOS INSERIDOS NO SISTEMA JUNTAMENTE COM O LAUDO

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