1

LAUDO TÉCNIC O

PERICIA L

NATUREZA CONSTATATIVA

AVALIATÓRIA

AUTOS: 0800073-31.2011.8.12.0005 – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

REQUERENTE: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI

REQUERIDO: RUI FAUSTINO FARINHA

1ª VARA CÍVEL - AQUIDAUANA/MS

PROTOCOLO: 01.0005.4801.051018-JEMS

L A U D O T É C N I C O P E R I C I A L ht

tps:

//esa

j.tjm

s.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

080

0073

-31.

2011

.8.1

2.00

05 e

o c

ódig

o 68

3EF

6A.

, e li

bera

do n

os a

utos

dig

itais

por

Usu

ário

pad

rão

para

ace

sso

SA

J/A

T, e

m 1

0/09

/201

9 às

18:

15. P

ara

aces

sar

os a

utos

pro

cess

uais

, ace

sse

o si

teE

ste

docu

men

to é

cop

ia d

o or

igin

al a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RE

AL

BR

AS

IL C

ON

SU

LTO

RIA

LT

DA

e P

RO

TO

CO

LAD

OR

A T

JMS

2. P

roto

cola

do e

m 1

0/09

/201

9 às

17:

42, s

ob o

núm

ero

WA

QU

1908

0198

536

fls. 435

2

L A U D O T É C N I C O P E R I C I A L D E

N A T U R E Z A C O N S T A T A T I V A –

A V A L I A T Ó R I A

OBJETO: Encargo Pericial objetivando a

realização de avaliação do imóvel sob a

matrícula imobiliária n.º 952 no 1º CRI de

Aquidauana – MS.

PERÍCIA DE NATUREZA CONSTATATIVA -

AVALIATÓRIA

C A M P O G R A N D E – M S

S E T E M B R O – 2 0 1 9

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 436

1

SUMÁRIO

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5

2. OBJETIVO DA PERÍCIA .............................................................................................................. 5

3. ASPECTOS CONCEITUAIS E DEFINIÇÕES ............................................................................... 5

3.1 Elementos Probatórios ...................................................................................... 6

3.2 Prova Pericial .................................................................................................... 7

3.3 Prova Documental ............................................................................................. 7

3.4 Normas Técnicas ............................................................................................... 8

3.5 Preço ................................................................................................................... 9

3.6 Valor ................................................................................................................. 10

3.6.1 VALOR VENAL ............................................................................................... 10

3.6.2 VALOR DE MERCADO ..................................................................................... 10

3.7 Avaliação Imobiliária ...................................................................................... 11

3.8 Avaliação Normal ............................................................................................ 11

3.9 Método Comparativo ....................................................................................... 11

4. LEITURA TÉCNICA DOS AUTOS ............................................................................................. 12

5. PROCEDIMENTOS ADOTADOS ................................................................................................ 14

6. RELATÓRIO TÉCNICO ............................................................................................................. 14

6.1 Localização e Identificação do Imóvel ............................................................. 14

6.2- Análise Documental ........................................................................................ 15

6.3 Relatório da Vistoria Técnica .......................................................................... 17

7. VALOR DO IMÓVEL .................................................................................................................. 20

8. RELATÓRIO CONCLUSIVO ...................................................................................................... 24

8.1 Conclusão: ........................................................................................................ 24

9. ENCERRAMENTO ..................................................................................................................... 26

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 437

4

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA JUSTIÇA

ESTADUAL DE MATO GROSSO DO SUL, COMARCA DE AQUIDAUANA.

AUTOS: 0800073-31.2011.8.12.0005 - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

EXEQUENTE: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI

EXECUTADO: RUI FAUSTINO FARINHA

REAL BRASIL CONSULTORIA LTDA., Empresa especializada em PERÍCIAS,

AVALIAÇÕES e AUDITORIAS, com endereço comercial à Rua General Odorico

Quadro, nº 37 – Jardim dos Estados – CEP 79.020-260 – Campo Grande (MS), Tel.:

(67) 3025-6878 Cel.: (67) 98401-6567, registrada junto ao Conselho Regional de

Engenharia, Arquitetura, Agronomia de Mato Grosso do Sul – CREA/MS, sob o nº

8961, e junto ao Conselho Regional de Economia – CORECON/MS - 20ª Região, sob o

nº 051, honrada com a nomeação para realizar perícia técnica, vem por intermédio de

seu representante legal, FERNANDO VAZ GUIMARÃES, brasileiro, casado, Economista,

habilitado a desenvolver Auditorias, Perícias, Avaliações e Arbitramentos

devidamente registrado junto ao CORECON/MS 20ª Região sob o nº. 1.024/MS,

procurador legal da REAL BRASIL CONSULTORIA - LTDA, e na qualidade de

Responsáveis Técnicos e Peritos, ROGÉRIO CABRAL DE MENEZES, brasileiro, casado,

Engenheiro Civil registrado junto ao CREA/MT, sob o nº 619/D - 14ª Região, Visto MS

nº 1.305, para o encargo de realizar LAUDO TÉCNICO PERICIAL, sob a forma do

presente.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 438

5

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

No dia 07 do mês de dezembro do ano de 2018, tomamos ciência do honroso

encargo Pericial ao qual fomos nomeados, pelo EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A)

DOUTOR (A) JUÍZ (A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA JUSTIÇA ESTADUAL

DE MATO GROSSO DO SUL, COMARCA DE AQUIDAUANA.

Trata-se de “Execução de Título Extrajudicial” sob nº. 0800073-

31.2011.8.12.0005, em que são Partes: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS

FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI – REQUERENTE e RUI

FAUSTINO FARINHA – REQUERIDO.

2. OBJETIVO DA PERÍCIA

O presente encargo Pericial tem por objetivo REALIZAR PERÍCIA

TÉCNICA CONSTATATIVA AVALIATÓRIA sobre o imóvel objeto da Lide, localizado

na Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, na cidade de Aquidauana –

MS, pertencente a matrícula imobiliária n.º 952 do 1º CRI do Município.

3. ASPECTOS CONCEITUAIS E DEFINIÇÕES

Os Laudos Periciais devem ser constituídos de características técnicas de

cunho científico, com abordagem e linguagem didática e de fácil compreensão, pois

não se pode olvidar que a leitura destes será realizada, em muitos casos, por

profissionais de áreas de formação distintas que, por não possuírem familiaridade e

intimidade com o tema, necessitam ter a correta e clara compreensão de seu conteúdo,

para que emitam uma opinião acertada sobre as impressões neles contidas.

Nesse sentido, para o desenvolvimento do presente trabalho, foram

admitidos conceitos e definições técnicas que se fazem necessários para a perfeita

compreensão da metodologia, parâmetros e critérios adotados:

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 439

6

3.1 ELEMENTOS PROBATÓRIOS

Em síntese a palavra prova é originária do latim probátio, podendo ser

traduzida como experimentação, verificação, exame, confirmação, reconhecimento,

confronto dentre outros vários significados. Juridicamente, prova representa os atos

e os meios usados pelas partes e reconhecidos pelo Juízo como sendo a verdade dos

fatos alegados.

O procedimento probatório, segundo observação de Guasp (1998), é o

conjunto de todas as atividades levadas a efeito, no processo, para a prática das

provas. Assim a prova, em regra, é função das Partes e sua proposição reside na

indicação dos fatos que devem ser provados e dos meios utilizáveis para tanto, de

modo que não cabe ao acusador o ônus de provar a inexistência de causa excludente

de responsabilidade invocada pelo réu.

O ônus da prova pode ser aduzido por qualquer uma das partes, seja para

provar o fato constitutivo da ação, como preconiza o art. 373, inciso I do N. C. P. C,

ou provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 333, inciso II

do N. C. P. C), momento em que incumbe a aplicação da regra do ônus da prova.

Saliente-se que tem aplicação, no direito processual pátrio, mesmo que de

forma relativa, o princípio da verdade real, não encontrando o Juiz limitações na

forma ou na iniciativa das partes, para a aplicação do jus puniendi.

Desta feita, vários são os meios de prova acolhidos pelo nosso direito

processual como estabelece Art. 369 do N.C.P.C, “As partes têm o direito de empregar

todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados

neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e

influir eficazmente na convicção do juiz.” e ainda o Art. 375 do mesmo Código nos ensina que “O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela

observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica,

ressalvado, quanto a estas, o exame pericial”.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 440

7

3.2 PROVA PERICIAL

A palavra Perícia vem do latim peritia e significa habilidade, saber. Na

linguagem jurídica significa a pesquisa, o exame e a verificação acerca da verdade ou

da realidade de certos fatos, tendo como espécies: os exames, as vistorias e as

avaliações. Entretanto, genericamente, utiliza-se para ambas a expressão Exames

Periciais. Deste modo, conforme o disposto no caput do Art. 420 do Estatuto

Processual é considerado como meio de prova (VIEIRA, 2006).

Como dito anteriormente, a Prova Pericial consiste em exame, vistoria ou

avaliação, e isso se dá no campo processualístico, sendo de fundamental importância

as provas em espécie, das quais destacamos a prova pericial e a inspeção judicial.

Porém, vezes há em que um processo necessita de informações adstritas ao campo

jurídico, exigindo a produção de laudo médico, econômico-financeiro, químico,

contábil, genético, de engenharia, entre outros.

A Perícia Judicial, portanto, tem gênese quando, diante de fatos complexos

onde o Juiz não possui conhecimentos técnicos e científicos suficientes ao

esclarecimento do fato, necessita de outras ferramentas para a compreensão do

mesmo. Assim realiza-se perícia através de exames, vistorias e avaliações, sejam

estas judiciais, extrajudiciais ou informais, por intermédio de um especialista no

ramo do saber técnico ou científico em questão. Desta forma, é de cabal importância

a produção probatória por meio pericial para a solução das mais diversas lides que

tramitam nos foros estaduais e federais.

A prova útil é aquela que visa esclarecer o fato, encerrando os pontos

(técnicos e/ou científicos) obscuros ou controvertidos, de forma que as partes, e

principalmente o magistrado possua ampla visão de toda a situação sub judice, para

então conseguir prolatar uma decisão consciente e justa (VIEIRA, 2006).

3.3 PROVA DOCUMENTAL

Segundo Carnelutti (2004), documento é como “uma coisa capaz de

representar um fato”. A expressão “prova documental” abrange os instrumentos e os

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 441

8

documentos, que se diferenciam, principalmente, em razão de serem constituídos com

a finalidade de servir de prova; estes, ao contrário, poderão ser utilizados como prova,

mas não são confeccionados com essa finalidade. Os documentos podem ser públicos

ou privados:

Documento público: é o documento formado perante e por autoridade

pública no exercício de suas atribuições legais e que tenha aptidão para lhe conferir

fé pública, isto é, presunção de veracidade e autenticidade. Para fins probatórios o

legislador equipara ao documento público original a cópia autenticada, a certidão e

traslados fornecidos pelo escrivão ou por oficial público. O documento público terá o

mesmo valor probatório que o documento particular se, subscrito: a) pelas partes; b)

for elaborado por oficial público incompetente; ou c) sem a observância das

formalidades legais.

Documento Privado: é aquele quando de sua formação, não contribuiu

qualquer agente público exercendo função pública. A declaração contida em

documento particular, desde que assinado pelo declarante, dispensa qualquer outro

meio probatório, a fim de provar a sua existência, pois milita a presunção de

veracidade em favor do autor do documento.

Nesse sentido, os livros comerciais, ainda que não atendam aos requisitos

legais, podem fazer prova contra o comerciante. Mas, para servirem de prova em favor

dele, é necessário que as determinações legais sejam atendidas. Ainda com relação

aos livros e documentos comerciais, os artigos 420 e 421 do N.C.P.C., admitem que o

Juiz, a requerimento da parte, determine a sua exibição integral ou, de ofício, a

exibição parcial. Marinoni e Arenhart (2013) sustentam que o ônus da prova “deve

incidir sobre quem apresenta a prova em juízo e que será, no mais das vezes, o

interessado em sua validade e eficácia”.

3.4 NORMAS TÉCNICAS

Norma Técnica ou Norma Padrão é um documento que estabelece regras,

diretrizes, ou características acerca de um material, produto, processo ou serviço,

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 442

9

sendo tal documento, normalmente produzido por um órgão oficial que estabelece as

normativas para a certificação de dos materiais, produtos, processos ou ainda, para a

realização de serviços.

Desta forma, cada instituição pode ter norma técnica própria para a

elaboração e execução de procedimentos ou ainda se utilizar de normas já existentes,

como é o caso das Normas da ABNT a qual possui normativas distintas para diversos

fins. As normas possuem classificações, conforme exposto a seguir:

➢ Normas de Base – Tratam em âmbito geral; ➢ Normas de Terminologia – Referem-se a termos e

geralmente são acompanhadas de definições sobre tais; ➢ Normas de Ensaio – As quais tratam dos métodos de

ensaios, os quais por vezes são acompanhados de disposições complementares, como amostragem e métodos estatísticos;

➢ Normas de Produto – Referentes a requisitos de um produto;

➢ Normas de Processos – Referentes a requisitos de um processo produtivo;

➢ Normas de Serviços – referentes a requisitos da prestação de um serviço.

3.5 PREÇO

Pode-se definir como preço, a equivalência numérica de uma coisa para

efeito de troca ou de evidência, sendo que na economia designa o preço, em termos

monetários ou como padrão de troca, de um produto ou serviço.

Assim, significa dizer que o Preço é a representação quantitativa da

disposição de transferência patrimonial entre agentes econômicos que transacionam

para a satisfação de uma necessidade, pode ser expresso em termos monetários ou

através de outro padrão de troca, seja por bens ou serviços equivalentes, sendo assim,

o Preço tem natureza financeira, já o Valor tem natureza econômica.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 443

10

3.6 VALOR

Para o caso em comento, a melhor definição de valor, se apega ao conceito

definido por Aristóteles, 550 anos a.C., qual seja, o Valor de Uso do bem, que é o

desempenho que o mesmo apresenta com as funções a ele atribuídas. Assim, valor é

a expressão ou mensuração de um bem, direito, crédito ou dotação em grandeza,

geralmente monetária.

3.6.1 VALOR VENAL

O Valor venal é a estimativa de valoração de um bem para fins fiscais e

tributários, de modo que possui pouca aderência ao valor de mercado, sendo utilizado

única e exclusivamente como base de cálculo de tributos como IPTU, ITBI (arts. 33 e

38 do CTN), e outros semelhantes. O cálculo do Valor Venal, bem como a definição da

base de cálculo do mesmo é matéria submetida ao princípio da reserva legal (Art. 97,

IV do CTN), precedida de prévia definição em caráter de norma geral, por lei

complementar (Art. 146, III, a da CF).

De tudo, o valor venal deveria ser aquele preço que seria alcançado em uma

operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário,

admitindo-se a diferença de até 10% para mais ou para menos (Cf. nosso Direito

financeiro-tributário, 17ª edição, Atlas, 2008, p. 423), no entanto tal razão não

encontra alinhamento ou referência se comparado com os valores praticados no

mercado.

3.6.2 VALOR DE MERCADO

É definido como a expressão monetária teórica e mais provável de um bem

a uma data de referência, numa situação em que as Partes, conscientemente

conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não

estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.

O Valor de mercado revela-se mais aderente à realidade de precificação de

um determinado bem, pois reflete a atuação das diversas variáveis de mercado e sua

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 444

11

interferência direta e indireta no valor final do bem, tais como, demanda, oferta,

disponibilidade do bem e recurso, capacidade econômica dos agentes, utilidade do

bem, características e peculiaridades do mesmo. Assim, o valor de mercado reflete a

realidade inserida no mercado.

3.7 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Avaliação de propriedade imobiliária que visa estimar o seu valor podendo

ter, entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de

imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o estudo

econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por

expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais, entre outros usos.

3.8 AVALIAÇÃO NORMAL

Define o trabalho avaliatório desenvolvido por meio de metodologia

adequada e que atende a todos os requisitos dos itens abaixo, quanto à quantidade

das amostras, quais sejam: 1– Idoneidade das fontes de informação; 2– Atualidade

das informações; 3– Semelhança entre os elementos amostrais e o bem avaliando; 4–

Ao número de elementos maior ou igual a seis.

3.9 MÉTODO COMPARATIVO

Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes constituintes é obtido

por comparação direta com outros similares, por amostragem estatística de dados

contemporâneos de mercado. Eventuais pequenas diferenças de características

devem ser compensadas através de critérios técnicos da engenharia de avaliações,

entre os quais:

a) Admissão de que todos os imóveis que produzem a mesma renda têm

mesmo valor ou guardam entre si uma relação linear ou linearizável;

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 445

12

b) A valorização ou desvalorização do bem avaliado pode ser compensada

através de coeficientes devidamente pesquisados em outras ofertas ou transações

semelhantes do mercado vigente à época.

4. LEITURA TÉCNICA DOS AUTOS

Para o perfeito cumprimento do encargo Pericial, o presente trabalho

pautou-se pela análise das informações contidas nos Autos, sobretudo no que

concerne às alegações de ambas as Partes, bem como a determinação judicial que

ocasionou trabalho pericial do imóvel em discussão.

De acordo com os autos, relata a Exequente em sua exordial (fls. 01/06) que em 13 de

agosto de 1991 o Executado solicitou um empréstimo com a PREVI, o qual fora

concedido com a consignação na “Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto

Adjeto de Hipoteca”, sob o imóvel registrado na matrícula nº 952 do 1º CRI de Aquidauana – MS. Aduz a Exequente, que ficou pactuado entre as partes que o

pagamento seria realizado em 240 (duzentas e quarenta) prestações mensais e

consecutivas, com a primeira parcela a vencer em 01 de setembro de 1991, onde a

mesma expõe que o Executado encontra-se inadimplente desde outubro de 1995.

Continuando sua inicial, a Exequente afirma que tentou de forma amigável

cobrar a dívida através de notificação extrajudicial, na qual fora encaminhada ao

devedor, porém não obteve êxito, onde alega que a presente ação e a única forma

encontrada para cobrança da dívida, argumentando que para a garantia do crédito o

Executado ofereceu a hipoteca do imóvel objeto do contrato, logo a Exequente solicita

que seja expedido Mandado de Citação, Penhora e Avaliação do imóvel em questão.

Em decisão, à fl. 94 o Juízo expediu a ordem de citação do Executado, para

que o mesmo efetuasse o pagamento da dívida, onde não havendo o referido

adimplemento, que precedesse a penhora de tantos bens quanto bastem para

satisfazer a presente execução, bem como a avaliação dos bens.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 446

13

Em certidão acostada à fl. 102 dos Autos, o Oficial de Justiça explana que

se dirigiu da data do dia 09 de agosto de 2011 ao imóvel objeto de penhora, onde não

obteve êxito em sua citação, já que o Executado não mais residia no local.

Após tentativas infrutíferas de citação pessoal do Executado, houve a

citação por edital, onde à fl. 297, a parte Exequente solicitou a penhora e avaliação

do imóvel, no qual fora proferido pelo Juízo à fl. 34, onde às fls. 326/327, fora juntado

pelo Oficial de Justiça o Auto de Penhora e Avaliação.

Às fls. 331/332, a parte Exequente apresenta sua impugnação quanto a

avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, onde junta um laudo confeccionado por

empresa de engenharia civil, no qual fora apurado valor superior ao apontado pelo

Oficial.

Diante da discordância por parte da Exequente para com a avaliação

realizada pelo Oficial de Justiça, em decisão, buscando a solução adequada do litígio,

o Juízo determinou a avaliação do bem penhorado, no qual prescreveu a realização de

perícia técnica, conforme relatado à fl. 364.

FL. 364

“Tendo em vista a discordância com o valor avaliado pelo meirinho e a grande diferença apresentada pelo exequente (fls. 331/332), determina-se avaliação do bem penhorado.

Nomeio para a realização desta perícia a empresa Real Brasil Consultoria, com endereço à rua Gen. Odorico Quadros, n. 37, Centro, Campo Grande/MS, CEP - 79020-270, Fone (67) 3026-6567, (...)”

Dessa forma, conforme pode ser observado na citação parcial da decisão do

juízo acima, a perícia tem o viés de proceder a avaliação do bem imóvel penhorado em

discussão. Nesta oportunidade fomos nomeados para o encargo, sendo que a seguir,

são apresentados os critérios e procedimentos técnicos adotados para a realização do

presente trabalho pericial.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 447

14

5. PROCEDIMENTOS ADOTADOS

Visando à consecução dos objetivos delineados no trabalho pericial,

foram realizados os seguintes procedimentos técnicos:

1- Vistoria Técnica, in loco, com o viés de constatações, medições e

documentação fotográfica do imóvel em questão;

2- Pesquisa e coleta de amostras para fins de avaliação do valor unitário do

imóvel;

3- Determinação do valor de mercado do imóvel pela Norma Técnica ABNT

NBR 14653-2:2011, especificamente através do Método Comparativo de Dados de

Mercado para a atribuição do valor do imóvel.

Tais procedimentos serão demonstrados detalhadamente nos tópicos a

seguir, sendo demonstrados os documentos, mapas do local, e os registros

fotográficos.

6. RELATÓRIO TÉCNICO

Realizada a análise dos Autos e definidas as áreas de atuação e

abrangência da perícia, foram realizadas as seguintes análises técnicas, para fins do

atendimento ao determinado pelo M.M Juízo, conforme segue.

6.1 LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel objeto deste trabalho pericial apresenta-se com fachada voltada

para a Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, no município de

Aquidauana – MS, conforme indicado na Figura 1 a seguir.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 448

15

Figura 1- Localização do objeto vistoriado

A região é caracterizada predominantemente por ocupação residencial,

dotada de infraestrutura urbana (rede de energia, água e coleta de lixo) e está

localizada em região de fácil acesso, estando próxima a importantes vias, como a

Rua Sete de Setembro e Rua Duque de Caxias, possuindo trânsito direto para

outras regiões da cidade.

6.2- ANÁLISE DOCUMENTAL

O imóvel em estudo possui 378,00 m² (trezentos e setenta e oito metros

quadrados) de área total, no qual o lote representado pela matrícula nº 952,

apresenta-se com 10,50 m (dez metros e cinquenta centímetros) de testada, voltados

para Rua Visconde de Taunay, além de 36,00 m (trinta e seis metros) de

profundidade, conforme trecho inicial da matrícula (Figura 2) acostadas às fls.

334/343 dos Autos.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 449

16

Figura 2 - Matrícula nº 952 extraída das fls. 334/343 dos Autos

Com base nas informações expostas na respectiva matrícula, de acordo com

a av.1/952 de 21 de março de 1977, fora constatado que no terreno em apreço, houve

a edificação de um prédio residencial coberto de telhas, construído com 08 (oito) peças

incluindo sanitário, com área total de 144,51 m² (cento e quarenta e quatro metros

quadrados e cinquenta e um centímetros quadrados).

Desta forma, após as devidas análises documentais, parte-se para as

análises in loco, visando constatar as características atuais do objeto em estudo.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 450

17

6.3 RELATÓRIO DA VISTORIA TÉCNICA

Com vistas a atender as diretrizes da NBR 14653:1 que preconiza a visita

técnica in loco para fins de avaliação de imóveis, realizamos a Vistoria Técnica no

imóvel na data do dia 03 de julho de 2019, onde na ocasião não esteve presente

nenhuma das partes, tampouco seus representantes, situação em que comprometeu

nossa entrada, pois o imóvel encontrava-se fechado naquela data; porém, fora

realizado levantamentos fotográficos e aerofotogramétricos, além de observações

visuais do imóvel, onde as constatações serão expostas a seguir.

Figura 3 – Imagens do imóvel avaliando

Atualmente o imóvel ainda se apresenta com utilização residencial, no qual

levando em consideração a data de averbação na matrícula, a mesma possui idade de

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 451

18

42 anos, onde aparentemente a edificação encontra-se em boas condições de uso. Fora

efetuado o levantamento aerofotogramétrico do imóvel avaliando conforme imagens

que seguem.

Figura 4 – Imagens do imóvel avaliando

Como observa-se nas imagens expostas na figura acima, o imóvel passou

por uma breve ampliação em sua face voltada para os fundos do terreno.

Diante das dificuldades de acesso a parte interna do imóvel, com o auxílio

das imagens aéreas capitadas no ato da vistoria, fora realizado um processo de

georreferenciamento, no qual se utilizou como ferramenta o QGIS, um Sistema de

Informação Geográfica, em que se consegue extrair informações precisas de

dimensões de massas capturadas pelas imagens.

A imagem retratada na figura a seguir, expõe a atual proporção de área

construída do imóvel em estudo.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 452

19

Figura 4 – Imagens georreferenciada

Através de estudos realizados e expostos na imagem acima, constata-se que

o imóvel avaliando possui atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e cinquenta

metros quadrados) de área construída, onde toma-se como base essa proporção para

a valoração do mesmo.

Após reconhecimento e estudos da área, visando dar seguimento ao

presente trabalho, e considerando todo o exposto acima, atribui-se as constatações

para os fins de avaliação do imóvel objeto do presente encargo.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 453

20

7. VALOR DO IMÓVEL

Dando início ao processo de tratamento e homogeneização dos dados, com

o objetivo de atribuir valor ao imóvel, procedeu-se a coleta e pesquisa de mercado

junto a profissionais atuantes no ramo de comercialização de imóveis – corretores,

bem como proprietários, imobiliárias, incorporadoras, entre outras informações

obtidas em anúncios e classificados de oferta de imóveis na região. As amostras

utilizadas estão indicadas no Anexo I, do presente Laudo de Avaliação.

Cumpre ressaltar que, a pesquisa contemplou apenas imóveis localizados

no município e região do imóvel avaliado, estando estes em oferta para venda e a

disposição para transação imediata. Neste contexto, levantaram-se junto ao mercado,

informações e dados amostrais de 19 (dezenove) Unidades Imobiliárias – Residências,

do presente Laudo de Avaliação. Assim sendo, procederam-se os cálculos das

amostras confrontando-as as mesmas áreas e características das outras unidades à

venda.

No Método Comparativo de Dados de Mercado para a identificação do valor

do imóvel utilizou-se um modelo de regressão linear cujos cálculos foram efetuados

por Inferência Estatística. As variáveis utilizadas para os cálculos no modelo de

regressão linear foram:

a) VARIÁVEL ÁREA DO TERRENO: variável quantitativa independente que representa a área de terreno de cada amostra utilizada, indicada em m² (metros quadrados).

b) VARIÁVEL ÁREA CONSTRUÍDA: variável quantitativa independente

que representa a área construída da edificação em cada amostra

utilizada, indicada em m² (metros quadrados).

c) VARIÁVEL VALOR UNITÁRIO: Variável quantitativa dependente que

representa o valor de mercado por metro quadrado das amostras

utilizadas, indicado em R$/m² (reais por metro quadrado).

d) VARIÁVEL ESQUINA: Variável dicotômica isolada que indica se o dado

da amostra é caracterizado por terreno de esquina ou de meio de

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 454

21

quadra, representada pelos seguintes valores: esquina = 1; meio de

quadra = 2.

e) VARIÁVEL PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA: Variável dicotômica

isolada que indica a existência ou não de pavimentação asfáltica na via

em que está localizada cada amostra utilizada, representada pelos

seguintes valores: sim = 1; não = 2.

A utilização destas variáveis mostrou-se suficiente para explicar a

variabilidade dos preços encontrados para os imóveis disponíveis no mercado e fazer

o comparativo com as características do imóvel avaliando, a partir do qual foi possível

calcular o valor da residência que será apresentado ao final deste trabalho.

A Tabela 1, abaixo, apresenta de forma resumida os valores das variáveis

encontradas em cada amostra utilizada, cujos dados estão detalhados no Anexo I

deste trabalho.

Tabela 1 - Resumo das amostras utilizadas

Tachado: amostras tratadas, porém examinadas e renunciada pelo sistema.

A norma NBR 14.653-2 – Imóveis Urbanos define 3 (três) graus de

fundamentação para utilização do modelo de Método Comparativo de Dados de

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 455

22

Mercado (MCDM), conforme especificado na Tabela 2, a seguir, atribuindo pontos

para cada exigência alcançada:

Tabela 2 - Graus de fundamentação na utilização do módulo de MCDM.

Assim, o enquadramento dos laudos, segundo o seu grau de

fundamentação, no caso de utilização do modelo de Método Comparativo de Dados de

Mercado, deve ser o especificado na Tabela 3, a seguir:

I I I I I I

1Caracterização do imóvel

avaliado

Completa quanto a todas as

variáveis analisadas

Completa quanto as variáveis

utilizadas no modeloAdoção de situação paradigma III

2

Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

6 (k + 1), onde k é o número de

variáveis independentes

4 (k + 1), onde k é o número de

variáveis independentes

3 (k + 1), onde k é o número de

variáveis independentesI

3Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de informações

relativas a todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem, com foto e

características observadas no

local pelo autor do laudo

Apresentação de informações

relativas a todos os dados e variáveis

analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas

a todos os dados e variáveis

analisados no modelo

III

4 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável,

desde que: a) as medidas das

características do imóvel avaliando

não sejam superiores a 100% do

limite amostral superior, nem

inferiores a metade do limite

amostral inferior; b) o valor estimado

não ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira

amostral, para a referida variável, em

módulo.

Adimitida desde que: a) as medidas

das características do imóvel

avaliando não sejam superiores a

100% do limite amostral superior, nem

inferiores à metade do limite amostral

inferior; b) o valor estimado não

ultrapasse 20% do valor calculado

limite da fronteira amostral, para as

referidas variáveis, de per si e

simultaneamente, e em módulo.

II

5

Nível de significância a

(somatório do valor das

duas caudas) máximo para

a rejeição da hipótese nula

de cada regressor (teste

bicaudal)

10% 20% 30% III

6

Nível de seignificância de

máximo admitido para a

rejeição da hipótese nula

do modelo através do teste

F de Snedecor

1% 2% 5% III

ITEM DESCRIÇÃOGRAU

PONTUAÇÃO

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 456

23

Tabela 3 - Enquadramento do Laudo - Grau de fundamentação para utilização de modelo de MCDM.

As avaliações de imóveis urbanos são especificadas quanto a precisão da

estimativa do valor, quando há a utilização exclusiva do Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, conforme Tabela 4, a seguir:

Tabela 4 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelo de regressão linear

Após o tratamento dos dados no modelo de regressão linear, foi apurado

para o imóvel um valor unitário médio de R$ 1.199,42 (um mil e cento e noventa e

nove reais e quarenta e dois centavos) por m² (metro quadrado). Considerando-se a

área construída do imóvel de 150,00 m² obteve-se o valor de R$ 179.912,58 (cento e

setenta e nove mil e novecentos e doze reais e cinquenta e oito centavos).

GRAUS II I I I I

Pontos Mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios no

grau correspondente

2, 4, 5 e 6 no grau

III e nos demais no

mínimo grau II

1, 2, 3, e 4 no grau II e

demais no mínimo no

grau I

Todos, no mínimo

no grau I

I I I I I I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central

≤ 30% ≥ 40% > 50%

GRAU I I I

DESCRIÇÃOGRAU

ENQUADRAMENTO DO LAUDO - GRAU DE PRECISÃO

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 457

24

8. RELATÓRIO CONCLUSIVO

O imóvel objeto deste trabalho técnico apresenta-se com fachada voltada

para a Rua Visconde de Taunay, nº 361, Bairro Guanandy, no município de

Aquidauana – MS, com área total de terreno na proporção de 378,00 m² (trezentos e

setenta e oito metros quadrados), sendo averbado em matrícula a quantidade de

144,51 m² (cento e quarenta e quatro metros quadrados e cinquenta e um centímetros

quadrados) de área construída, onde conforme visita realizada in loco, pôde-se

constatar que o mesmo passou por uma breve ampliação em sua face voltada para os

fundos do terreno, possuindo atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e

cinquenta metros quadrados) de área construída.

Realizou-se a avaliação do imóvel, pelo Método Comparativo de Dados de

Mercado (MCDM), onde fora coletada amostras similares ao imóvel avaliando, de

forma a ser extraídas as correlações guardadas entre si, para a realização de uma

relação linear, aplicando a amostragem estatística de dados contemporâneos de

mercado. Assim empregou-se variáveis com o objetivo de aumentar a correlação entre

as amostras coletadas, chegando então a um coeficiente relativo comum, no qual

podemos determinar a valoração do imóvel em estudo.

Deste modo, realizados todos os procedimentos descritos no escopo deste

trabalho pericial, apresenta-se as conclusões que os trabalhos alcançaram.

8.1 CONCLUSÃO:

I. Conforme exposto no decorrer do presente laudo, fora

constatado que o imóvel se localiza em região de fácil

acesso, com ocupação predominante de residências, na qual

encontra-se dotada das principais infraestruturas urbana

(pavimentação, rede de energia, água e coleta de lixo).

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 458

25

II. Constata-se que o imóvel passou por uma breve ampliação

em sua face voltada para os fundos do terreno, possuindo

atualmente aproximadamente 150,00 m² (cento e cinquenta

metros quadrados) de área construída.

III. Após realizados todos os procedimentos técnicos descritos

no escopo deste trabalho pericial, têm-se o resultado para o

valor de mercado do bem imóvel, resultando no importe de

R$ 179.912,58 (cento e setenta e nove mil e novecentos e

doze reais e cinquenta e oito centavos).

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 459

26

9. ENCERRAMENTO

Esperando ter cumprido os objetivos estabelecidos no escopo deste trabalho

e fornecido subsídios para a compreensão da metodologia e critérios utilizados no

desenvolvimento do presente LAUDO TÉCNICO PERICIAL CONSTATATIVO

AVALIATÓRIO, colocamo-nos ao vosso inteiro dispor para suprir eventuais dúvidas

e quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários quanto à finalidade

deste encargo.

Nada mais havendo a relatar, encerramos o presente em uma única via

lavrada no anverso de 26 (vinte e seis) folhas de papel timbrado, sendo 03 (três) folhas

de rosto, e as demais numeradas de 04 (quatro) a 26 (vinte e seis), acrescido de 03

(três) anexos, devidamente registrado em livro de protocolo interno, sob o nº

01.0005.4801.051018-JEMS.

Respeitosamente,

Campo Grande – MS, 09 de setembro de 2019.

http

s://e

saj.t

jms.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 0

8000

73-3

1.20

11.8

.12.

0005

e o

cód

igo

683E

F6A

., e

libe

rado

nos

aut

os d

igita

is p

or U

suár

io p

adrã

o pa

ra a

cess

o S

AJ/

AT

, em

10/

09/2

019

às 1

8:15

. Par

a ac

essa

r os

aut

os p

roce

ssua

is, a

cess

e o

site

Est

e do

cum

ento

é c

opia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

EA

L B

RA

SIL

CO

NS

ULT

OR

IA L

TD

A e

PR

OT

OC

OLA

DO

RA

TJM

S 2

. Pro

toco

lado

em

10/

09/2

019

às 1

7:42

, sob

o n

úmer

o W

AQ

U19

0801

9853

6

fls. 460