LAUDO TÉCNICO PERICIAL- AVALIAÇÃO RURAL SUMÁRIO · 2.1 t Laudo de Avaliação de Imóveis...

1 ENG° TADEU MACHADO DE SOUZA CREA-SP:060.135.128-5

Rua Professor Jamil Kauan,178, SJRio Preto SP. Telefone: 17-3305.3873 / 17-9 9602.0122 www.machadoeamarante.com.br [email protected]

LAUDO TÉCNICO PERICIAL- AVALIAÇÃO RURAL

SUMÁRIO

1. Identificação do Solicitante do Laudo de Avaliação Rural:

2. Objetivo e Finalidade:

3. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes:

4. Região Administrativa Descrição Noticia: Imóveis Avaliando:

4.1 Região Administrativa onde estão inseridos os Imóveis Avaliando:

4.1.1 Mapa Cartográfico Locação dos Imóveis Avaliando na Região

Administrativa do Estado de São Paulo.

4.1.2 Descrição dos Imóveis Avaliando:

4.1.3 Descrição da Região:

4.1.4 Panorama Econômico das Atividades Rurais e Econômicas:

5. Pericia Identificação e Caracterização do Bem Avaliando:

5.1 Data da Vistoria:

5.2 - Descrição Detalhada das Terras e Benfeitorias:

5.3 - Descrição Detalhada dos Equipamentos:

6. Classificação dos Componentes dos Imóveis Rurais:

6.1 Módulo Fiscal:

6.2 Exploração:

6.3 Classificação dos Componentes dos Imóveis Rurais:

7. Metodologia utilizada para a Avaliação Rural:

8. Pesquisa de Valores:

9. Memorial de Calculo do Tratamento Utilizado:

10. Diagnostico de Mercado:

11. Conclusão:

12. Quesitos.

13. Encerramento

14. Anexos:

Anexo I: Registro Fotográfico - Imóveis Avaliando:

Anexo II: Registro Fotográfico - Imóveis Comparativos:

Anexo III: Memória de Cálculo: Imóveis Avaliando:

Anexo IV: Vistas Aéreas:

Anexo V: CAR Imóvel Contiguo aos Imóveis Avaliando

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1. Identificação do Solicitante do Laudo de Avaliação Rural;

1.1 Solicitante: Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da

Comarca de Monte Aprazível, SP, Luís Gonçalves da Cunha Júnior,

através de nomeação realizada e constante nos autos do Processo:

1000029-37.2016.8.26.0369/01, bem como a homologação dos

honorários peticionados por este Perito e a liberação para a execução

desta Perícia via telefone em 30 de junho de 2017, realizada pela

Escrevente Técnico Judiciário Sr.ª Melina Duran Cicote Alcazar.

Exequente: Pedro Sanmiguel Junior.

Executado: Marcos Aurélio Pinatti.

Classe Assunto: Arrendamento Rural.

2. Objetivo e Finalidade;

2.1 Laudo de Avaliação de Imóveis inseridos em Área Rural, do

Município de Sebastianópolis do Sul, SP (matriculas de números:

20414 e 20519, ambas do CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DE

MONTE APRAZIVEL, SP, com o objetivo de determinar o VALOR DE

MERCADO destes imóveis, conforme objeto da Pericia constante nos

autos do processo: 1000029-37.2016.8.26.0369/01.

3. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes;

3.1 Não houve Pressupostos Básicos, para esta Avaliação conforme

é permitido por instrução normativa (ABNT- NBR: 14653-3-

30/06/2004).

Fatores Limitantes: Surgiu no registro visual a distancia através de

fotos, Áreas, de Preservação Permanente, Vegetação Nativa e

Reserva Legal, em área contigua delimitada por cerca composta por

mourões de madeira e arame farpado, mas não pertencentes aos

Imóveis Avaliando.

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4. Região Administrativa Descrição Noticia e Roteiro de

Acesso Imóveis Avaliando;

4.1 Região Administrativa onde esta inserida os

Imóveis Avaliando.

4.1.1 Mapa Cartográfico Locação dos Imóveis

Avaliando na Região Administrativa do Estado de São

Paulo.

4.1.2 Descrição dos Imóveis Avaliando:

Imóveis Avaliando situados no Noroeste do Estado de São

Paulo, Município de Sebastianópolis do Sul, com atividade

econômica voltada ao arredamento (Usina do Setor

Sucroalcoleiro) das terras para o plantio da cana de açúcar.

No Município onde está inserido o IMOVEIS RURAIS objeto

desta Pericia de Avaliação existe a predominância da cultura

da cana de açúcar, onde um panorama recente dos aspectos

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econômicos atuais segue representado e inserido no subitem

4.1.3.

4.1.3 - Descrição da Região:

Paulo. Abrange parte ou toda a Mesorregião de São José do

Rio Preto e às vezes também se costuma incluir a

Mesorregião de Araçatuba e a Microrregião de Lins. É

formado pela união de 153 municípios distribuídos em doze

re.

cerca de 20% da área do estado e equivalente à área do

estado brasileiro do Rio Grande do Norte. O município mais

populoso é São José do Rio Preto, com 460 mil habitantes,

seguido por Araçatuba (200 mil), Catanduva (114 mil), Birigui

(111 mil), Votuporanga (84 mil), Lins (71 mil) Fernandópolis

1 da região sudeste é caracterizado pelo clima

tropical no litoral das baixadas capixaba e fluminense,

também na parte setentrional mineira e oeste paulista, onde

a temperatura costuma ser elevada e durante o ano ocorrem

variações secas e chuvosas. Por conta da altitude, as

temperaturas caem neste clima, formando o chamado clima

tropical de altitude, onde se localiza, por exemplo, Campos de

Jordão e Ouro Preto. Os climas subtropical e semiárido

também são vistos na região, o primeiro no sul do estado de

São Paulo, próximo a divisa com o Paraná, com uma grande

variação térmica e boa distribuição pluvial, e o segundo no

norte de Minas Gerais, caracterizado pela aridez e baixa

1 Fonte: http://www.geografiaopinativa.com.br/2013/07/regiao-sudeste-caracteristicas-gerais.html

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2 sudeste é bem variado, encontramos

planícies costeiras, largas, na formação de baixadas, ou

estreitas, onde é comum a formação de lagos, praias (que

englobam as famosas praias cariocas) e até mesmo restingas,

além das serras, como a da Mantiqueira e Canastra,

caracterizada por formações cristalinas e irregulares,

planaltos e escarpas. O Planalto Meridional é caracterizado

por rochas mais frágeis e resistentes, geralmente constituídas

de sedimentos ou restos vulcânicos, neste caso formando o

planalto arenito-basáltico, entre ele e as elevações leste e

sudeste, encontra-

3 é formada principalmente por florestas

tropicais, porém também podemos encontrar em alguns

casos matas Ciliares e de Galerias. Em menor escala, temos

grande número de usinas hidrelétricas. Podem-se destacar

algumas bacias como a do Paraná, formada pela junção dos

afluentes dos rios Paranaíba e Grande, algumas das maiores

usinas do país localizam-se nesta bacia hidrográfica, como a

de Urubupungá, São Simão e Três Marias. O rio mais

importante da região nordeste, o Rio São Francisco, nasce em

Minas Gerais, na Serra da Canastra. Além disso, as bacias do

leste (formada pela união de outras bacias secundárias) e do

sul-sudeste também se destacam neste



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ESTADO DE SÃO PAULO4

4.1.4 Panorama econômico das atividades rurais e

econômicas advindas de propriedades de natureza rural.

NOTÍCIAS5:

O agronegócio de São Paulo.

Os números do PIB do Agronegócio deixam evidente a influência da

produção agrícola e pecuária sobre outros segmentos.

O ESTADO DE S. PAULO

15 Maio 2017 | 05h00

A atividade primária, isto é, aquela diretamente ligada à produção

vegetal e animal, foi a principal responsável pelo ótimo

desempenho do agronegócio no Estado de São Paulo no ano

passado. Com crescimento estimado em 19,7%, o chamado

segmento primário

estimulou todos os demais


5 Fonte: http://opiniao.estadao.com.br/noticias/geral,o-agronegocio-de-sao-paulo,70001781565

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segmentos do agronegócio, que, no resultado acumulado, cresceu

7,4% em 2016.

Esse resultado, que engloba todo o ano de 2016, é um pouco

superior à estimativa apresentada em fevereiro, com dados até

outubro. O estudo é de responsabilidade da Federação das

Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp) e do Centro de Estudos

Avançados em Economia Aplicada (Cepea) da Escola Superior de

Agricultura Luiz de Queiroz (Esalq) da Universidade de São Paulo. A

pesquisa mostra que dois itens dos quais o Estado de São Paulo é

líder da produção nacional açúcar e laranja, que registraram,

respectivamente, aumentos de mais 45% e de mais de 35% no

valor da produção , foram os que mais impulsionaram o

agronegócio paulista.

Os números do PIB do Agronegócio Estado de São Paulo

elaborado pelas duas instituições deixam evidente a influência da

produção agrícola e pecuária, isto é, do segmento primário, sobre

outros segmentos. Embora responda por apenas 11% do valor da

produção do agronegócio paulista, o segmento primário, por seu

notável desempenho, impulsionou os demais. Assim, a despeito da

queda na produção e nas vendas de importantes itens, os demais

setores que compõem a cadeia produtiva do agronegócio do

Estado de São Paulo também registraram crescimento expressivo

agropecuária; e o de serviços.

Mesmo registrando o desempenho mais modesto entre todos

esses setores, o de insumos teve expansão de 4,8%. A forte

contração dos investimentos em máquinas e equipamentos

agrícolas, reflexo da baixa confiança dos produtores, foi

compensada pelo crescimento do faturamento dos segmentos de

combustíveis, fertilizantes e defensivos.

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Além do açúcar, por causa do grande aumento do volume

produzido, e da laranja, cuja produção foi estimulada pela forte

recuperação dos preços internacionais, o segmento primário foi

favorecido pelo expressivo aumento da produção de outros itens

de peso relevante no volume total, como algodão e café.

O setor industrial cresceu 5,9%, sobretudo por causa das indústrias

de café, óleo de soja, açúcar e etanol. Das indústrias cujo

desempenho é acompanhado de perto pela pesquisa da Fiesp e do

Cepea, a açucareira foi a que mais cresceu no ano passado,

estimulada tanto pelo aumento da produção como pela

recuperação dos preços. No caso do etanol, a queda da produção

foi mais do que contrabalançada pelo aumento dos preços reais.

Uma combinação de fatores bastante favoráveis compensou os

impactos dos fatores negativos. O principal destes é a persistência

da crise em que o País mergulhou em 2014 em razão do desastre

da política fiscal do governo de Dilma Rousseff. Seus resultados

são, entre outros, a deterioração do mercado de trabalho, que

levou 14,2 milhões de trabalhadores ao desemprego, reduziu a

renda real dos que conseguiram manter-se no emprego e fez cair

drasticamente a demanda interna. A crise reduziu os investimentos

públicos e privados e provocou a forte redução do Produto Interno

Bruto (PIB) nos dois últimos anos.

Começa-se, por meio de reformas e outras medidas de austeridade

fiscal, a restabelecer o equilíbrio das contas do governo e, assim, a

eliminar do cenário econômico o principal gerador das incertezas

com relação ao futuro próximo. Quanto mais rápido o empresário

recuperar a confiança, mais rápida será a retomada do

crescimento. Por seu desempenho recente, o agronegócio mostra

estar adequadamente preparado para esse momento.

5. Pericia - Identificação e Caracterização do bem Avaliando;

5.1 Data da Vistoria:

NOROESTE PAULISTA NOROESTE PAULISTANOROESTE PAULISTA

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Diligencia realizada em 06/07/2017, com inicio às 14:00 horas e

Termino 18:15 horas, sendo que o acesso foi possível em caráter

perimetral tendo em vista que a área se encontra atualmente destinada

ao plantio da cana de açúcar. A área pode ser observada em seu todo,

através de percurso e visualização do perímetro da área total, por este

Perito, sua Assistente Técnica (Engª Maria Angélica Flores Amarante) , e

acompanhamento do Corretor de Imóveis, Sr. Benedito José Coelho

(codinome Tostão),residente e domiciliado em Sebastianópolis do Sul,

CRECI: 135336-F , desta forma sendo, possibilitou o registro fotográfico

dos imóveis, inserido no ANEXO I, fl. 21 a 36 deste Laudo.

Diligencia realizada em 08/07/2017, para verificações (atualizações de

custos e disponibilização de Imóveis Comparativos já utilizados como

amostragem).

5.2 Descrição detalhada das Terras, Construções, Instalações e

Produções Vegetais;

As áreas rurais inspecionadas em caráter visual por este Perito, sua

Assistente Técnica e Corretor local, estão abaixo designadas através de

nome, numero de matricula, cidade, e área total, inseridas na TABELA

A, e constantes em matricula inseridas nos autos do Processo.

Benfeitorias quando existentes e instalações e produções vegetais estão

devidamente especificadas no Memorial de Calculo, na descrição do

Imóvel Avaliando.

ITEM IMOVEL AVALIANDO MATRICULA CRI -MTE APRAZIVEL TIPO DO IMOVEL CIDADE ESTADO HECTARE ALQUEIRE PAULISTA METRO ²

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SÃO PAULO 7,2584 2,9993 72.583,9996

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SÃO PAULO 14,6286 6,0449 146.286,0012

21,89 9,04 218.870,0008

TABELA A - ESPECIFICAÇÕES GERAIS DOS IMOVEL RURAL - OBJETO DA PERICIA AREAS

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5.3 Descrição detalhada das Maquinas e Equipamentos, obras e

trabalhos de melhorias das terras;

As áreas rurais inspecionadas em caráter visual por este Perito não

apresentaram melhorias: Cercas de Arame, Edificações, Área de

Vegetação Nativa, Área de Reserva Legal, somente áreas destinadas ao

cultivo da cana de açúcar e sua extração pelo sistema de Arrendamento

pelas Usinas da Região (Usina Moreno e Usina Cofco Agri

Sebastianópolis).

6. Classificação dos Componentes dos Imóveis Rurais;

6.1 Módulo Fiscal:

SÃO PAULO

SÃO PAULO

TABELA - B

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6.2 Exploração:

ITEM IMOVEL AVALIANDO MATRICULA CRI - LOCAL TIPO DO IMOVEL CIDADE ESTADO HECTARE MODULO FISCAL Nº DE MODULOS

TABELA B

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SÃO PAULO 7,2584 35 0,2074

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SÃO PAULO 14,6286 35 0,4180

TABELA C - DETERMINAÇÃO DOS MODULOS FISCAIS DOS IMOVEIS AVALIANDO - CONFORME MUNICIPIO AREAS

ITEM IMOVEL AVALIANDO MATRICULA CRI - LOCAL TIPO DO IMOVEL CIDADE DIMENSÃO

TABELA C

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL PEQUENA

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL PEQUENA

TABELA D- DETERMINAÇÃO DA DIMENSÃO DAS AREAS POR MODULOS FISCAIS CONFORME MUNICIPIO

ITEM IMOVEL AVALIANDO MATRICULA CRI - LOCAL EXPLORAÇÃO

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 CULTIVO CANA DE AÇUCAR

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 CULTIVO CANA DE AÇUCAR

TABELA E- CLASSIFICAÇÃO DOS IMOVEIS QUANTO A EXPLORAÇÃO DAS AREAS

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Renováveis: Luz Solar Ventos Vegetais Cultivados Solo Não Renováveis: Agua Solo Florestas Vegetação Nativa Áreas de Preservação Permanente

7. Metodologia utilizada para a Avaliação Rural;

Comparativo Direto com homogeneização por fatores,

conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653-3-2004

comparação com imóveis de características semelhantes, vide

ANEXO II, fl.36 a fl. 54 deste Laudo, cujos respectivos valores

unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a

-se o

Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico

fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras

(n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%,

7.1 - Fatores de Tratamento - Grau de Fundamentação Grau de

Precisão do Laudo:

7.1.1 - As amostras desta avaliação foram tratadas com os

seguintes Fatores de Tratamento6 e Grau de

Fundamentação, de forma a obter os valores objeto desta

Pericia, conforme tabelas abaixo:

6 Os fatores de tratamento bem como seus respectivos valores foram fixados no intervalo de 0,5 a 1,5, conforme a NBR 14653-3-2011, Tabela 3, e seu enquadramento realizado pelo Perito conforme análise de exigência do mercado local, sendo que foram consideradas para cada fator as instruções normativas, uma vez a comparação dos imóveis objetos da pericia com outros de mesma similaridade.

ITEM IMOVEL AVALIANDO CRI - LOCAL IMOVEL CIDADE UF CLASSIFICAÇÃO TERRAS BENFEITORIAS RECURSOS NATURAIS FRUTOS PROPRIEDADE

USO DA TERRA

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SP 2.1.7 CULTIVADA REDE ELÉTRICA -SERVIDÕES - - -

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 RURAL SEBSTIANÓPOLIS DO SUL SP 2.1.7 CULTIVADA REDE ELÉTRICA -SERVIDÕES - - -

TABELA F - CLASSIFICAÇÃO DOS COMPONENTES DOS IMOVEIS RURAIS

CLASSIFICAÇÃO USO DA TERRA: VIDE TABELA E (LAUDO) - QUADRO I - IBGE : MANUAL TÉCNICO USO DA TERRA IBGE

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7 .

fls. 177



7.1.2 O Grau de Fundamentação e o Grau de Precisão do

Laudo foram determinados através das Tabelas que

seguem abaixo:

ITEM

1 0,50 a 1,50

2 0,50 a 1,50

3 0,50 a 1,50

4 0,50 a 1,50

5 0,50 a 1,50

6 0,50 a 1,50

ACESSIBILIDADE A AREA RURAL

TOPOGRAFIA (RELEVO - PLANO OU ACIDENTADO)

BENFEITORIAS -PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS

RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS

BENFEITORIAS -EDIFICAÇÕES -INSTALAÇÕES: ELÉTRICA E AGUA

DESCRIÇÃO DOS FATORES DE TRATAMENTO FATOR DE TRATAMENTO

INTERVALO 0,50 a 1,50 ABNT 14653-3-2004

PONTUAÇÃO CONSIDERADA

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7 .

fls. 178




= 73

8.4 Memorial Calculo ANEXO III, fl.54 a 62 deste Laudo.

8. Pesquisa de Valores;

As pesquisas de valores das áreas rurais se deram por informações

obtidas por corretor devidamente credenciado pelo CRECI sob o

numero 135336-F, levando-se em considerações as condições

comerciais que os tornam atrativos e que valorizam o imóvel de

natureza rural e que serviram como FATORES DE TRATAMENTO

para a obtenção dos valores dos Imóveis Avaliando.

Item

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Documentação Avaliando que permita sua identificação e localização 4

Documentação do Imovel Avaliando apresentada pelo Contratante 2

Somatorio dos Pontos: 73

Utilização do Método Comparativo direto de Dados do Mercado 12

identificação dos dados amostrais - FOTOGRAFICA 2

Como Variavel - Anexo A da Norma 14653-3 3

Completo 16

Maioria 6

Como Variavel - Anexo A da Norma 14653-3 3

3(k+1) k=N° Fatores Tratamento = 6 21 18

Maioria 7

Condição Pontos

TABELA 3

Descrição

Amplitude do intervalo de confiança de 80 %

em torno do valor central da estimativa

NOTA: OBSERVAR A SUBSEÇÃO 9.1 DA NORMA ABNT: 14653-3- 2004

30% - 50% > 50%

III II I

Grau

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7 .

fls. 179




Na busca por imóveis rurais para o critério de calculo por

comparação, foram de preocupação deste Perito a busca por áreas

com a máxima similaridade e dentro da Região a que os Imóveis

Avaliando estão situadas, vide subitem 4.1.1 deste Laudo, bem

como as mais próximas dos Imóveis Avaliando.

Este perito verificou informações sobre valores em órgãos oficiais7,

de forma a servirem como parâmetros, conforme seguem:

7 Fonte; http://ciagri.iea.sp.gov.br/nia1/precor.aspx?cod_tipo=2&cod_sis=9

VALOR DE PARAMETRIZAÇÃO PARA

AVALIAÇÃO CONJUNTAMENTE COM O

VALOR PRATICADO NO MERCADO LOCAL

(IMOVEIS COMPARATIVOS UTILIZADOS NA

METODOLOGIA DE CALCULO.

VALOR EM ALQUEIRES PAULISTA:

PROPRIEDADE < 7,26 há

R$ 86.537,95

VALOR EM ALQUEIRES PAULISTA:

PROPRIEDADE 7,26 <> 24,20 há

R$ 75.723,08

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7 .

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9. Memorial de Cálculo do Tratamento Utilizado;

9.1- Vide Anexo III fl. 54 a 62 deste Laudo.

10. Diagnóstico de Mercado8- Estatísticas e Índices Cana de Açúcar

8 FONTE: http://ciagri.iea.sp.gov.br/bancoiea_teste/cadeia/cadeiaCana.aspx

ITEM IMOVEL AVALIANDO MATRICULA CRI - LOCAL TIPO DO IMOVEL CIDADE ESTADO HECTARE IEA - MÉDIO IEA - MÉDIO

VALOR / ha VALOR / ALQUEIRE PAULISTA

1 SITIO CONQUISTA I E II 20414 RURAL SEBASTIANOPOLIS DO SUL SÃO PAULO 7,2584 35.757,48R$ 86.537,95R$

2 SITIO CONQUISTA I E II 28950 RURAL SEBASTIANOPOLIS DO SUL SÃO PAULO 14,6286 31.288,78R$ 75.723,09R$

TABELA G - IEA - PESQUISA DE SERVIÇO - IMOVEIS RURAIS COM BENFEITORIAS

Vide Tabela

FL 16 DESTE LAUDO

DECRESCIMO DE PRODUÇÃO

PREÇOS POR TONELADA ACRESCIMO DE 2016 A 2017

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FONTE: https://www.novacana.com/data/teste-a-plataforma/

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Nota do Perito: O MERCADO IMOBILIÁRIO, especificamente o de

natureza rural (Objeto desta Pericia), dentro do contexto da Região que

estão situados, apresenta-se e mantem-se ainda em ritmo de recessão

econômica, que já assola o BRASIL nos últimos três anos, desta forma

apresentando a baixa comercialização de imóveis rurais, o que implica

na queda dos custos por hectare ou alqueire paulista. O plantio da cana

de açúcar, predominância na Região apresenta-se no mercado com

índices ainda modestos como pode ser observado nos gráficos inseridos

na fl. 18 deste Laudo, contribuindo com agravamento na

comercialização dos Imóveis de Natureza Rural.

11. Conclusão:

11.1 Apresentação do Laudo se deu em sua MODALIDADE COMPLETA,

com GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO III e GRAU DE PRECISÃO III, conforme

ABNT 14653-3-2004 em sua seção 11.

11.2 O valor das avaliações dos Imóveis objeto desta Pericia seguem

abaixo e foi realizado conforme Memorial de Calculo (ANEXO III, fl 54 a

62 deste Laudo ) e sobre a Áreas constantes na Certidões de Registros

dos Imóveis Avaliando; ou seja, sucessivamente: Área= 7,2584 ha e

Área= 14,6286 há.

11.2.1 Valor do Imóvel Rural Matricula: 20414 - R$ 165.204,00

(Cento e sessenta e cinco mil e duzentos e quatro reais).

11.2.2 Valor do Imóvel Rural Matricula: 20519 - R$ 332.952,00

(trezentos e trinta e dois mil e novecentos e cinquenta e dois reais).

12. Quesitos e Assistentes Técnicos:

12.1 - Não foram formulados quesitos pela Exequente ou Executado.

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13. Encerramento:

13.1 - O presente laudo contém 20 (vinte) folhas, impressas de um só

lado, sendo todas rubricadas e esta ultima datada e assinada pelo

perito, sendo os Anexos (I,II,III,IV,V) partes integrantes deste Laudo.

São José do Rio Preto, 11 de julho de 2017.

Tadeu Machado de Souza

Eng° Civil CREA-SP: 060.135.128-5

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16. ANEXOS:

ANEXO I

FOTOS IMÓVEIS AVALIANDO IMÓVEIS AVALIANDO DESCRIMINAÇÕES - MATRICULA Nº 20414 - 20519

ANEXO I FOTO 1 ÁREA PERIMETRAL AO IMOVEL AVALIANDO

PROCESSO:

IMÓVEL TIPO: RURAL AVALIANDO MATRICULA - CRI: 20414 - 20519

MUNICIPIO: NIPOÃ ESTADO: SÃO PAULO NOME IMOVEL AVALIANDO:

ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA:

BENFEITORIAS: AUSENCIA AREAS TOTAIS (CRI 20414 - CRI 20519) 7,2584 14,6286

CERCAMENTO:

AREA DE APP: ha 0

VEGETAÇÃO NATIVA: ha 0 0 SERVIDÃO DE TRAFEGO: ha 0

PLANTIO: 0%

PROPRIETÁRIOS:

ALQUEIRES PAULISTA HECTARES (ha) ADJUDICADA ARREMATADA PENHORADA (%) ALQUEIRES PAULISTA HECTARES (ha)

3,00 7,26 0,000 0,000 0,000 2,999 7,258

APP NA AREA AVALIANDO

APP AREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE

MATA CILIAR

MATAS NATIVAS

ENG. TADEU MACHADO DE SOUZA - CREA: 060.135.128-5

NÃO FOI LOCALIZADO -CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: SP-000000000000000000000000000

MATAS CILIARES SÃO FORMAÇÕES FLORESTAIS OU OUTROS TIPOS DE VEGETAÇÃO QUE ESTÃO PRESENTES NAS MARGENS DOS RIOS. CÓRREGOS, LAGOS, RIACHOS E IGARAPÉS

1000029-37.2016.8.26.0369/01

RESERVA LEGAL: ha

PORCENTUAL DE AREA LIVRE DA PROPRIEDADE:

FAIXAS NÃO UTILIZAVES PROXIMOS A NASCENTES - RIBEIRÃO - RIOS E LAGOS

AUSENTE EM SUA TOTALIDADE E QUANDO PRESENTE EM TRECHOS DE DIVISA COM OUTRAS PROPRIEDADES EM BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

LAVOURA : CANA DE AÇUCAR

AREAS AVALIANDO CONTIGUAS:

MENTO, DESDE QUE OBSERVADAS ESTRITAMENTE AS CARACTERISITICAS E ESPÉCIES ORIGINAIS DO LOCAL.

MATAS NATIVAS SÃO CONSIDERADAS AQUELAS ORIGINARIAS DE UMA REGIÃO OU LOCAL ESPECIFICO. PODEM SER DE CRESCIMENTO NATURAL OU REFLORESTA

SITIO CONQUISTA I E II

MARCO AUTRELIO PINATTI - EDER FABRICIO PINATTI - LILIANA CRISITINA PARRA PINATTI

AREA TOTAL CRI 20414 : AREA ADJUDICADA - ARREMATADA - PENHORA ( HECTARES)-BASE CRI -20/10/2016 AREA RESIDUAL AVALIADA

DIFICIL ACESSIBILIDADE A AREA PARA AVALIAÇÃO- ACESSO POR TERRA (SERVIDÕES) - PERIMETRO VISTORIADO A PÉ - LIMITE PARA USO DE CARRO

PRESENÇA DE REDE ELETRICA NA PROPRIEDADE

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ANEXO I FOTO 2 - ÁREA PERIMETRAL AO IMOVEL AVALIANDO


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ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 192




ANEXO I FOTO 17 ACESSO A ÁREA IMOVEL CONTIGUO AO IMOVEL AVALIANDO

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 193





Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 194





Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 195




ANEXO I FOTO 23 IMOVEL CONTIGUO AO IMOVEL AVALIANDO

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 196






Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 197




ANEXO I FOTO 27 PANORÂMICA IMOVEL CONTIGUO

ANEXO I FOTO 28 PANORÂMICA VISTA DO MUNICIPIO DE SEBASTANÓPOLIS DO SUL

ANEXO I FOTO 29 PANORÂMICA VISTA DO MUNICIPIO DE SEBASTANÓPOLIS DO SUL

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 198



ANEXO I FOTO 30 VISTA DO MUNICIPIO DE SEBASTANÓPOLIS DO SUL


Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 199



IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO: III

MUNICIPIO: POLONI ESTADO:

ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA:

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE:

ALQUEIRES PAULISTA HECTARES (ha) AREA LIVRE DE PLANTIO (%) CULTURA APP MATA CILIAR

22,00 53,24 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL

80.000,00R$ DENTRO DA MÉDIA

RODOVIA FELICIANO SALES CUNHA-SP 310-SENTIDO POLONI MONTE APRAZIVEL

PRESENÇA DE REDE ELÉTRICA NA AREA

UNIDADE RESIDENCIAL - PISCINA - ORDENHADEIRA MECANIZADA - POÇOS ARTESIANOS 2

SÃO PAULO

WILSON QUINTINO

AREA TOTAL: AREA PLANTIO ( ALQUEIRES) AREAS (ALQUEIRES)

1.760.000,00R$

IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO:

MUNICIPIO: POLONI ESTADO:

ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA:

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE:


22,00 53,24 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL


RODOVIA FELICIANO SALES CUNHA-SP 310-SENTIDO POLONI MONTE APRAZIVEL


UNIDADE RESIDENCIAL - PISCINA - ORDENHADEIRA MECANIZADA - POÇOS ARTESIANOS 2

SÃO PAULO

WILSON QUINTINO


1.760.000,00R$


ANEXO II

IMÓVEIS COMPARATIVOS9

ANEXO II IMÓVEL COMPARATIVO 1

9 NOTA DO PERITO: OS IMOVEIS COMPARATIVOS FORAM OS CONSIDERADOS EM AMOSTRAGEM REALIZADA EM 25-10-2016, POR ESTE PERITO,

E ESTÃO INSERIDOS NA MESMA REGIÃO E SE TRATAM DE AMOSTRAS DE CARATER RECENTE.

01

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 200



ANEXO II FOTO 1 - IMÓVEL COMPARATIVO 1



07/07/2017

07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 201



ANEXO II FOTO 4- IMÓVEL COMPARATIVO 1


07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 202



IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO: IV

MUNICIPIO POLONI ESTADO:

ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


19,00 45,98 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL


MÉDIA ACESSIBILIDADE A AREA RURAL

SEM PRESENÇA REDE DE ENERGIA ELÉTRICA NA AREA DO IMOVEL

SEM BENFEITORIAS

SÃO PAULO

MARCIAO PIRES MIANI


1.140.000,00R$



ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


19,00 45,98 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL




SEM BENFEITORIAS

SÃO PAULO

MARCIAO PIRES MIANI


1.140.000,00R$



02

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

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saj.tjsp.jus.b

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dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 203





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 204





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 205





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 206





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 207



IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO: V


ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


4,00 9,68 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL

100.000,00R$

ENTRADA VICINAL COM INICIO NO TREVO DE POLONI


BARRACÃO - 02 CASAS - CURRAL

SÃO PAULO

DANIEL PEREIRA


400.000,00R$



ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


4,00 9,68 95,00 PASTO - BOVINO - -

VALOR TOTAL IMOVEL

100.000,00R$

ENTRADA VICINAL COM INICIO NO TREVO DE POLONI


BARRACÃO - 02 CASAS - CURRAL

SÃO PAULO

DANIEL PEREIRA


400.000,00R$




03

07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 208






07/07/2017

07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 209





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 210





07/07/2017

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 211



IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO: I


ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE

ALQUEIRES PAULISTA HECTARES (ha) AREA LIVRE DE PLANTIO (%) CULTURA APP MATA NATIVA

10,00 24,20 95,00 PASTO - BOVINO - SIM

VALOR TOTAL IMOVEL

SÃO PAULO

ODECIO BAFFI

100.000,00R$ ACIMA DA MÉDIA


1.000.000,00R$

TREVO DE ACESSO A POLONI - RODOVIA FELICIANO SALES CUNHA - SP 310


SEM BENFEITORIAS



ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE

ALQUEIRES PAULISTA HECTARES (ha) AREA LIVRE DE PLANTIO (%) CULTURA APP MATA NATIVA

10,00 24,20 95,00 PASTO - BOVINO - SIM

VALOR TOTAL IMOVEL

SÃO PAULO

ODECIO BAFFI

100.000,00R$ ACIMA DA MÉDIA


1.000.000,00R$

TREVO DE ACESSO A POLONI - RODOVIA FELICIANO SALES CUNHA - SP 310


SEM BENFEITORIAS


IMÓVEL COMPARATIVO 4

04

07/07/2017

Para

confe

rir

o o

rigin

al, a

cesse o

site h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/pasta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do, in

form

e o

pro

cesso 1

000029-3

7.2

016.8

.26.0

369 e

códig

o 1

896A

DA

.

Este

docum

ento

é c

ópia

do o

rigin

al, a

ssin

ado d

igitalm

ente

por

JE

AN

PR

AT

ES

, lib

era

do n

os a

uto

s e

m 1

7/0

7/2

017 à

s 1

6:0

7 .

fls. 212





07/07/2017

07/07/2017

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IMÓVEL TIPO: RURAL IMOVEL COMPARATIVO NUMERO: II


ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


9,00 21,78 89,00 CANA DE AÇUCAR SIM NÃO

VALOR TOTAL IMOVEL 540.000,00R$


SEM BENFEITORIAS

SÃO PAULO

FAMILIA RODRIGUES






ACESSIBILIDADE:

REDE ELÉTRICA

BENFEITORIAS:

PROPRIETÁRIO:

VALOR / ALQUEIRE


9,00 21,78 89,00 CANA DE AÇUCAR SIM NÃO

VALOR TOTAL IMOVEL 540.000,00R$


SEM BENFEITORIAS

SÃO PAULO

FAMILIA RODRIGUES







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ANEXO III MEMÓRIAL DE CÁLCULO

Valores Atribuídos por este Perito aos Fatores de Tratamento

10:

10

FATORES DE TRATAMENTO: DETERMINAÇÃO E VALORES DE ATRBUIÇÃO - ITEM 7.3 SUBITEM 7.3.1 DESTE LAUDO

MATRICULA FT IMOVEL COMPARATIVO I IMOVEL COMPARATIVO II IMOVEL COMPARATIVO III IMOVEL COMPARATIVO IV IMOVEL COMPARATIVO V

1 0,70 1,00 0,70 1,00 1,10

2 0,85 0,90 0,90 1,00 1,00

3 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90

4 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00

5 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

MATRICULA FT IMOVEL COMPARATIVO I IMOVEL COMPARATIVO II IMOVEL COMPARATIVO III IMOVEL COMPARATIVO IV IMOVEL COMPARATIVO V

1 0,70 1,00 0,70 1,00 1,10

2 0,85 0,90 0,90 1,00 1,00

3 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90

4 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00

5 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

VALORES DOS FATORES DE TRATAMENTO ADOTADO POR ESTE PERITO DENTRO DO INTERVALO EXIGIDO PELA NORMA ABNT: 14653-3-2004

20414

VALORES DOS FATORES DE TRATAMENTO ADOTADO POR ESTE PERITO DENTRO DO INTERVALO EXIGIDO PELA NORMA ABNT: 14653-3-2004

20519

07/07/2017

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR COMPARAÇÃO DIRETA COM TRATAMENTO POR FATORES IMÓVEL AVALIANDO MATRICULA: 20519 PROPRIEDADE RURAL SITUADA NO MUNICÍPIO DE SEBASTIANÓPOLIS DO SUL , SP - MATRICULA NO CRI DE MONTE APRAZÍVEL : 20519 - SP - ÁREA = 14,6286 HA - ÁREA RURAL EXPLORADA PELO PLANTIO DA CANA DE AÇUCAR - PROPRIETÁRIO- MARCOS AURÉLIO PINATTI - EDER FABRICO P Área: 146.286m² A AMOSTRA DESTA AVALIAÇÃO FOI TRATADA COM OS SEGUINTES FATORES: F1: BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA F2: BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS F3: RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS F4: ACESSIBILIDADE A AREA RURAL F5: TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO F6: CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR IMÓVEIS AMOSTRADOS PARA COMPARAÇÃO: IMÓVEL 1: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - COM BENFEITORIAS -CRIAÇÃO DE GADO BOVINO (PASTO) - AREA: 53,24 ha. Área: 532.400m² Valor: R$1.760.000,00 Valor por metro quadrado: R$3,31 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 0,70 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,85 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 2: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 45,98 ha. Área: 459.800m² Valor: R$1.140.000,00 Valor por metro quadrado: R$2,48 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,00 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,90 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 3: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - COM BENFEITORIAS - ÁREA: 9,68 ha. Área: 96.800m² Valor: R$400.000,00

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Valor por metro quadrado: R$4,13 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 0,70 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,90 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 4: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 24,20 ha. Área: 242.000m² Valor: R$1.000.000,00 Valor por metro quadrado: R$4,13 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,00 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 1,00 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 0,90 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 0,90 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 5: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 21,78 ha. Área: 217.800m² Valor: R$540.000,00 Valor por metro quadrado: R$2,48 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,10 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 1,00 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 0,90 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00

Tabela de homogeneização:

Imóvel R$/m² F1 F2 F3 F4 F5 F6 R$/m² homog.

1 3,31 0,70 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 1,77

2 2,48 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 2,01

3 4,13 0,70 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 2,34

4 4,13 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 3,01

5 2,48 1,10 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 2,21

Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

X = 2,27

- Xi) ²)/(n-1) S = 0,47

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fls. 220



VERIFICAÇÃO DOS VALORES PELO CRITÉRIO EXCLUDENTE DE CHAUVENET: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC Valor crítico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65 Amostra 1: d = |1,77 - 2,27| / 0,47 = 1,06 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 2: d = |2,01 - 2,27| / 0,47 = 0,56 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 3: d = |2,34 - 2,27| / 0,47 = 0,16 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 4: d = |3,01 - 2,27| / 0,47 = 1,59 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 5: d = |2,21 - 2,27| / 0,47 = 0,13 < 1.65 (amostra pertinente) CÁLCULO DA AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA: Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - -1) e Ls = X -1), onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 4 (n-1) graus de liberdade. Limite inferior do intervalo de confiança (Li): Li = 2,27 - - 1) = 1,91 Limite superior do intervalo de confiança (Ls):

- 1) = 2,63 CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO: Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média. Campo de arbítrio: de R$2,04 a R$2,50 TOMADA DE DECISÃO SOBRE O VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Obs.: Este Perito determinou o valor unitário dentro do campo de arbítrio. Como sugestão, estamos utilizando o critério da média dos valores dentro do campo de arbítrio: 2,34 (amostra 3); 2,21 (amostra 5).

VALOR UNITÁRIO DO IMÓVEL AVALIANDO: R$2,28 Resultado final: Valor final = Valor unitário * área Valor final = R$2,28 * 146.286,00 = R$332.951,75

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: ...........................................R$332.951,75

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR COMPARAÇÃO DIRETA COM TRATAMENTO POR FATORES

IMÓVEL AVALIANDO: MATRICULA: 20414 PROPRIEDADE RURAL SITUADA NO MUNICÍPIO DE SEBASTIANÓPOLIS DO SUL , SP - MATRICULA NO CRI DE MONTE APRAZÍVEL : 20414- SP - ÁREA = 7,2584 HA - ÁREA RURAL EXPLORADA PELO PLANTIO DA CANA DE AÇUCAR - PROPRIETÁRIO- MARCOS AURÉLIO PINATTI - EDER FABRICO P Área: 72.584m² A AMOSTRA DESTA AVALIAÇÃO FOI TRATADA COM OS SEGUINTES FATORES: F1: BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA F2: BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS F3: RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS F4: ACESSIBILIDADE A AREA RURAL F5: TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO F6: CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR IMÓVEIS AMOSTRADOS PARA COMPARAÇÃO: IMÓVEL 1: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - COM BENFEITORIAS -CRIAÇÃO DE GADO BOVINO (PASTO) - AREA: 53,24 ha. Área: 532.400m² Valor: R$1.760.000,00 Valor por metro quadrado: R$3,31 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 0,70 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,85

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Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 2: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 45,98 ha. Área: 459.800m² Valor: R$1.140.000,00 Valor por metro quadrado: R$2,48 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,00 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,90 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 3: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - COM BENFEITORIAS - ÁREA: 9,68 ha. Área: 96.800m² Valor: R$400.000,00 Valor por metro quadrado: R$4,13 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 0,70 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 0,90 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 1,00 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO: PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 4: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 24,20 ha. Área: 242.000m² Valor: R$1.000.000,00 Valor por metro quadrado: R$4,13 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,00 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 1,00 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 0,90 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 0,90 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 IMÓVEL 5: PROPRIEDADE RURAL, SITUADO NO MUNICÍPIO DE POLONI,SP - PERTENCENTE A MESMA REGIÃO ADMINISTRATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO - SEM BENFEITORIAS - ÁREA: 21,78 ha. Área: 217.800m² Valor: R$540.000,00

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fls. 223



Valor por metro quadrado: R$2,48 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: EDIFICAÇÕES - INST. ELÉTRICAS E AGUA: 1,10 Fator de homogeneização BENFEITORIAS: PRODUÇÃO VEGETAL - CULTURAS: 1,00 Fator de homogeneização RECURSOS NATURAIS - HIDRICOS - FLORESTAIS: 0,90 Fator de homogeneização ACESSIBILIDADE A AREA RURAL: 1,00 Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: RELEVO : PLANO OU ACIDENTADO: 0,90 Fator de homogeneização CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR: 1,00 TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO:

Imóvel R$/m² F1 F2 F3 F4 F5 F6 R$/m² homog.

1 3,31 0,70 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 1,77

2 2,48 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 2,01

3 4,13 0,70 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 2,34

4 4,13 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 3,01

5 2,48 1,10 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 2,21

Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

X = 2,27

- Xi) ²)/(n-1) S = 0,47 VERIFICAÇÃO DOS VALORES PELO CRITÉRIO EXCLUDENTE DE CHAUVENET: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC Valor crítico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65 Amostra 1: d = |1,77 - 2,27| / 0,47 = 1,06 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 2: d = |2,01 - 2,27| / 0,47 = 0,56 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 3: d = |2,34 - 2,27| / 0,47 = 0,16 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 4: d = |3,01 - 2,27| / 0,47 = 1,59 < 1.65 (amostra pertinente) Amostra 5: d = |2,21 - 2,27| / 0,47 = 0,13 < 1.65 (amostra pertinente) CÁLCULO DA AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA: Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - -1) e Ls = -1),

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onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 4 (n-1) graus de liberdade. Limite inferior do intervalo de confiança (Li): Li = 2,27 - - 1) = 1,91 Limite superior do intervalo de confiança (Ls):

- 1) = 2,63 CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média. Campo de arbítrio: de R$2,04 a R$2,50 Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando: Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio. Como sugestão, estamos utilizando o critério da média dos valores dentro do campo de arbítrio: 2,34 (amostra 3); 2,21 (amostra 5). Valor unitário do imóvel avaliando: R$2,28 RESULTADO FINAL:

Valor final = Valor unitário * área Valor final = R$2,28 * 72.584,00 = R$165.203,58

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: ..........................................R$165.203,58

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PARAMETRIZAÇÃO DE VALORES / ALQUEIRE PAULISTA:

AREA IMOVEL AVALIANDO I CRI - 20414: 7,2584 HECTARES OU 2,9993 ALQUEIRES PAULISTA.

AREA IMOVEL AVALIANDO I CRI - 20519: 14,6286 HECTARES OU 6,0449 ALQUEIRES PAULISTA.

IMOVEL AVALIANDO I CRI 20414:

VALOR DO HECTARE: R$ 22.760,00

VALOR DO ALQUEIRE PAULISTA: R$ 55.176,00

IMOVEL AVALIANDO I CRI 20519:

VALOR DO HECTARE: R$ R$ 22.760,32

VALOR DO ALQUEIRE PAULISTA: R$ R$ 55.176,00

1- PARAMETRO IMOBILIARIO LOCAL: INTERVALO COMERCIALIZAÇÃO ENTRE R$ 50.000,00 A R$ 80.000,00 /

ALQUEIRE PAULISTA (IMOVEIS AVALIANDOS DENTRO DO INTERVALO).

2- PARAMETRO IEA: FOLHA 16 DESTE LAUDO.

2.1. PROPRIEDADE COM AREA < 7,26 ha MATRICULA: 20.414 VALOR: R$ 86.537,95.

2.2. PROPRIEDADE COM AREA 7,26<AREA < 24,20 MATRICULA: 20.519 VALOR: R$ 75.723,08.

CONCLUSÃO: VALORES OBTIDOS COM RELAÇÃO AO IEA ESTÃO 36,00 % E 27,00 %, ABAIXO DO

FIXADO. A CONJUNTURA ATUAL DA SITUAÇÃO POLITICA E ECONOMICA, FORÇAM OS PREÇOS A

UMA MÉDIA ESTIMADA PELO I.E.A. , SENDO QUE É FATO A DIFICULDADE NA COMERCIALIZAÇÃO

DOS IMOVEIS RURAIS, MESMO COM VALORES NO PATAMAR AVALIADO POR ESTE PERITO.

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ANEXO IV - IMAGEM AEREA LATIDUDE E ,

DO CAR, DE AREA CONTIGUA AOS IMOVEIS AVALIANDOS , FORNECIDA PELA CASA DA

LAVOURA DE SEBATIANÓPOLIS DO SUL, S.P.

AREA EM QUE ESTÃO SITUADOS

OS IMOVEIS AVALIANDOS

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ANEXO V - REGISTRO DO CAR (CADASTRO AMBIENTAL RURAL) IMAGEM SICAR - IMOVEL

CONTIGUO AOS IMOVEIS AVALIANDOS:

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ANEXO V

AREA COM CADASTRO

AMBIENTAL RURAL

CONTIGUA OAS IMOVEIS

AVALIANDO:

CAR :SP-3551306-

13ª6B6FF1B7B4B3F8D286E24

716A995D

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LAUDO TÉCNICO PERICIAL- AVALIAÇÃO RURAL SUMÁRIO · 2.1 t Laudo de Avaliação de Imóveis...

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