Home Site: http://www.textolivre.com.br/livre/6131-condominios-sem-brigas-e-desavencas Sex, 23 de Maio de 2008 09:29 CONDOMNIO SEM BRIGAS E DESAVENAS CONDOMNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL e sua lei 4.591/64 atualizada SUMRIO 01 CONSIDERAES 02 - DA DENOMINAO 03 - DA PROPRIEDADE COMUM 04 - CONDOMNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO 05 OBJETO 06 - GARAGENS NOS EDIFCIOS DE APARTAMENTOS 07 - DESPESAS DOS CONDOMNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS 08 - TRANFERNCIA OU ALIENAO DE UNIDADES AUTNOMAS 09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS 10 - DA PRESTAO DE CONTAS 11 - DA INSTITUIO DE CONDOMNIO 12 - DA CONVENO DE CONDOMNIO 13. - DO REGIMENTO INTERNO 14 - PROVIMENTO CG N 10/2004 15 - SEGURO OBRIGATRIO DOS CONDOMNIOS 16 - CONDOMNIOS E INCORPORAES 17 - INVASO DE REA COMUM 18 - ALTERAO DA DESTINAO CONDOMINIAL 19 - HORRIO DE FUNCIONAMENTO 20 - DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDMINOS 21 - TRANSPARNCIA DA ADMINISTRAO 22 - ASSEMBLIA GERAL 23 - NULIDADES DAS ASSEMBLIAS GERAIS DOS CONDMINOS 24 - DO SNDICO - DO SUBSNDICO - DO ZELADOR 25 - UNIDADES CONTGUAS 26 - COLOCAO DE LETREIROS OU CARTAZES 27 - CONTRIBUIES PARA INOVAES 28 - MODIFICAES INTERNAS DE UNIDADES AUTNOMAS 29 - UTILIZAO DE ELEVADORES 30 - ANIMAIS DOMSTICOS 31 - OSUCAPIO DAS REAS COMUNS 32 - INOVAO EM VAGA DE GARAGEM 33 - EXCLUSO DE CONDMINO 34 - APARELHOS ATMOSFRICOS E SEGURANA

35 - RESERVA DO INCORPORADOR PARA EXPLORAO DE ANNCIOS 36 - AQUISIO DE UNIDADES AUTNOMAS PELO CONDOMNIO 37 - FURTOS EM CONDOMNIOS 38 - VAGAS EM GARAGEM 39 - VAGAS INDETERMINADAS NAS GARAGENS 40 - COBRANAS CONDOMINIAIS ATRAVS DE TTULO 41 - DA PENHORA CONTRA OS CONDMINOS 42 - LIMITAO NAS REAS DE LAZER DE VISITANTES E CONVIDADOS 43 - CONVENO E REGIMENTO INTERNO OMISSOS 44 - DESPESAS IRREGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLIA 45 - INGRESSO DE AO DE PRESTAO DE CONTAS PELO CONDMINO 46 - DAS VOTAES EM ASSEMBLIAS 47 - ABONO OU PRMIO PONTUALIDADE 48 - PROCEDIMENTO NAS COBRANAS JUDICIAIS 49 - AUTO-ADMINISTRAO DO CONDOMNIO 50 - CLUSULA DE NO INDENIZAR 51 - SNDICO DE FATO E DE DIREITO E SEUS PODERES 52 - SEGURANA 53 - CORPO DE UM CONDOMNIO OU HIERAEQUIA CONDOMINIAL 54 - DADOS TCNICOS DE UM CONDOMNIO HORIZONTAL 55 - LEI FEDERAL N 4.591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 PREFCIO CONDOMNIO HORIZONTAL Alguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal n 4.591/64 , que em seu artigo 8, letra a) diz: "em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo e de partes comuns, que corresponder s unidades", portanto a unidade autnoma nos condomnios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos; CONDOMNIO VERTICAL A Lei Federal n 4.591/64, letra b) diz: "em relao as unidade autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como utilizao exclusiva, correspondente s unidades autnomas do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades", portanto as unidades autnomas nos condomnios verticais correspondem aos edifcios de apartamentos, conjuntos e edifcios garagens; Um condomnio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituio, conforme abaixo: 1 - INSTITUIO DE CONDOMNIO O artigo 7 da Lei Federal n 4.591/64, diz: O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento , com inscrio obrigatria, no Registro de imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e descriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.

A inscrio obrigatria no Registro de Imveis, far-se- conforme o Provimento CG n 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justia; 2 - PROJETOS E MEMORIAIS Os projetos e memoriais aprovados pelos rgos pblicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalao do empreendimento, so partes integrantes da instituio de condomnio acima referida, e nestes documentos esto na maioria das vezes os esclarecimentos das dvidas que surgem e provocam dissenses; 3 - VENDA E COMPRA Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem cons trudas, em construo ou j construdas, quando da compra do imvel deram suas formais e totais adeses, sem restries ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituio de condomnio, os projetos e memoriais do empreendimento; OBSERVAO: A instituio de condomnio, os projetos e memoriais, tornam o condomnio , perptuo, indivisvel e indissolvel sob o regime do Cdigo Cvel Brasileiro, para efeito de se conciliar a perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomnio com as disposies do Cdigo Civil, obrigando a todos os co-proprietrios de fraes ideais como condio do negcio, a manter o condomnio perptuo, indivisvel e indissolvel; 4 CONVENO DE CONDOMNIO O artigo 9 da lei Federal n 4.591/64, diz: Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes. ; O artigo 9, pargrafo 2 da lei Federal n 4.591/64, diz: Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio ; OBSERVAO: A conveno de condomnio, para que seja um documento de fato e de direito, registrada no livro n 03 do Cartrio de Registro de Imveis, conforme a Lei Federal n 6.015/73, artigo 178, inciso III. Na conveno de condomnio deve constar somente o que est exarado nas letras a) a m) do pargrafo 3, artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64, para no se entulhar a referida conveno, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno; 5 - REGIMENTO INTERNO O artigo 9 da lei Federal n 4.591/64, diz: Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificao a serem construdas, em construo ou j construdas, elabor aro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes. ; A conveno de condomnio possui as regras bsicas da convivncia e procedimentos entre os

titulares condminos, portanto as demais regras e procedimentos que no foram previstas na conveno citada, devem fazer parte obrigatria do Regimento Interno; Possui o regimento interno que realizado por contrato ou deliberao em assemblia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos condminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal n 4.591/64 (inadimplentes), cujas no podem se estender, para no ofender os direitos dos condminos; NOTAS: A lngua portuguesa muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com vrias interpretaes, e como consta do dicionrio de Aurlio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas: REA Superfcie plana delimitada, extenso de um terreno e etc.; COMUM Pertence a todos ou a muitos, e etc.; CONDOMNIO Dono juntamente com outrem; co-proprietrio e etc.; CONVEO Pacto; acordo; aquilo que s tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recproco; tudo aquilo que tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convvio social; EDIFCIO Construo de alvenaria, madeira e etc, de carter mais ou menos permanente, que ocupa certo espao de terreno, so geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construes que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc; EMPREENDIMENTO Pr em execuo os projetos e levar a cabo, e etc.; FRAO Nmero que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc; HORIZONTAL Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc.; IDEAL Que existe somente na idia, imaginrio, fantstico, e etc.; INSTITUIAO - Ato de instituir; organizao estrutural decorrente de necessidades sociais bsicas e etc.; ISOLADA Individual, sem relao com pessoas ou coisas da mesma espcie e etc; JARDIM rea de estar de uma casa, e etc; LOTE rea pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construes ou pequena agricultura, e etc; LOTEAMENTO Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construo ou de cultivo, e etc.; PARTE Elemento ou poro de um todo, e etc.; PAVIMENTO O conjunto de dependncias de um edifcio situadas num mesmo nvel, andar e etc.; QUINTAL Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrs da casa, e etc.; QUOTA De, ou em que nmero, subentendendo-se parte ; TERRENO Poro de terra cultivvel, campo, e etc; UNIDADE Qualidade, condio ou estado de nico; VERTICAL Perpendicular ao plano horizontal; segue a direo do fio de prumo e etc.; A Lei n 4.591/64 dispe sobre os condomnios horizontais e verticais e suas incorporaes , portanto regulamenta os loteamentos em condomnio (condomnio horizontal), os edifcios de apartamentos (condomnio vertical), e os edifcios garagens (condomnio vertical), com suas incorporaes conforme o Ttulo I e II da Lei acima citada de n 4.591 de 16 de dezembro de 1964; CONDOMNIOS HORIZONTAIS - UNIDADES AUTNOMAS = LOTES CONDOMNIOS VERTICAIS - UNIDADES AUTNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFCIOS GARAGENS

01 CONSIDERAES 01.1 - A Lei Federal n 4.591/64, dispe sobre os condomnios horizontais, relativos s unidades autnomas que se constituem em casas trreas ou assobradadas , e sobre os condomnios verticais, relativos s unidades autnomas que se constituem em edifcios de dois ou mais pavimentos (apartamentos, conjuntos, salas, garagens), tudo conforme os artigos 1 e 8, letras a), b), c), e d) da Lei Federal n 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964; 01.2 - Existem conjuntos de casas (condomnios horizontais) constitudos de casas trreas ou assobradadas que possuem jardim e quintal individualizados de utilizao exclusiva destas casas, conforme o artigo 8, letra a) da Lei Federal n 4.591/64, lembrando que apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens no possuem jardim e quintal. Tais unidades autnomas isoladas entre si por rea no construda, que no so apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens perfazem um conjunto de edificaes, dentro de uma rea ou terreno devidamente institudo , para comportar tais casas trreas ou assobradadas. As unidades isoladas dos condomnios horizontais esto situadas dentro de um lote de terreno, cujo lote est situado em um loteamento que foi aprovado pelos rgos competentes da Comarca e Estado, fundamentado em leis federais, estaduais e municipais, cujos projetos aprovados so partes integrantes da Instituiode condomnio . importante se atentar para o Decreto-Lei Federal n 271/67, artigo 3, que na poca em que estava em pleno vigor, dizia: Aplica-se aos loteamentos, a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condminos e as obras de infra-estrutura construo de edificao . Portanto a rea do lote corresponde rea da unidade autnoma e no a rea onde se situa a casa construda. Salientamos que tais loteamentos (edificaes isoladas entre si) possuem uma conveno de condomnio, e cada unidade autnoma (lote) possui uma rea comum, que somadas formam a frao ideal incidente sobre a rea "instituda e que tais fraes ideais na maioria quase absoluta dos casos do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.3 - Existem conjuntos de garagens em edificao (condomnios verticais), cujas unidades autnomas (vagas), possuindo uma entrada comum para as vias pblicas, rampas de acesso entre os andares e elevadores. Tais edifcios esto dentro de terrenos ou reas que foram devidamente Institudas para comportar o conjunto de vagas em edifcios. Alertamos que os projetos de construo dos edifcios garagens e outros aprovados pelos rgos competentes fazem parte integrante da Instituio de Condomnio . Salientamos que o edifcio possui suas unidades autnomas (vagas), e que tais unidades autnomas (vagas) so somadas com as suas reas comuns perfazendo a frao ideal incidente sobre o terreno ou a rea instituda, e que tais fraes ideais do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.4 - Existem apartamentos, conjuntos de escritrios e salas em uma nica edificao e outros em mais de uma edificao (condomnios verticais), cujas unidades autnomas (apartamentos, conjuntos, salas) so isoladas entre si por paredes, pisos e tetos, possuindo uma entrada comum para as vias pblicas, escadas, corredores e hall para entrada nas unidades autnomas. Tais edifcios esto dentro de terrenos ou reas que foram devidamente Institudas para comportar o conjunto de edifcios de apartamentos. Alertamos que os projetos de construo dos apartamentos e outros aprovados pelos rgos competentes fazem parte integrante da Instituio de Condomnio . Temos que salientar que cada edifcio possui suas unidades autnomas (apartamentos), e que tais apartamentos possuem uma frao ideal incidente sobre a rea instituda, e que tais fraes ideais do origem s quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;

01.5 - Para se instalar um condomnio vertical ou horizontal, necessrio pedir autorizao ou anuncia escrita da Prefeitura Municipal, em cuja autorizao ou anuncia deve constar o tipo de infra-estrutura que o local onde se situa a rea ou terreno possui, desta forma se desenvolve o anteprojeto e o planejamento da futura instalao; 01.6 - Alguns fazem confuso quanto s unidades isoladas entre si. Tecnicamente falando os apartamentos ou residncias possuem um entendimento diferente: os apartamentos so separados por paredes pisos e tetos, sendo construes geminadas, pois possuem ligaes entre si, que so as respectivas paredes, pisos e tetos, portanto no so isoladas, mesmo que suas separaes sejam confeccionadas por materiais acsticos ou isolantes. As construes isoladas so aquelas que possuem uma rea no construda entre as unidades autnomas, portanto no so separadas por paredes, pisos ou tetos, tanto que que os riscos estimados no Seguro constante do Captulo IV, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64 so diferentes. Os chamados muros separam as unidades isoladas (lotes) e so construdos nos limites dos respectivos onde se situam as residncias; 01.7 - Os condomnios horizontais so loteamentos normais com base nas leis, e aprovados pelos rgos que fiscalizam tais empreendimentos, e se Institudos destinam-se para construes de residncias trreas ou assobradadas em condomnio, pelas condies estabelecidas na Lei Federal n 4.591/64, Ttulo II, Captulo I, conforme Artigos 7 e 8 Letras a), b), c) e d), onde esto caracterizadas as reas de construes (lotes - casas trreas ou assobradadas - condomnio horizontal), e os edifcios de dois ou mais pavimentos (condomnios verticais); 02 - DA DENOMINAO 02.1 - Os diversos autores dissentem quanto o instituto jurdico do condomnio. A Lei brasileira clara: Os condomnios verticais so constitudos de edifcios com dois ou mais pavimentos, cujas unidades autnomas so separadas por paredes, pisos e tetos, conforme a Lei Federal n 4.591/ 64, artigo 8, letra b), e no possuem jardim e quintal de uso exclusivo, bem como os edifcios garagens, cujas vagas so as unidades autnomas. Os condomnios horizontais so constitudos por lotes onde so erguidas as casas trreas ou assobradados, possu indo jardim e quintal de uso exclusivo, portanto so isoladas entre si por rea no construda, cujos lotes so separados por muros construdos nos limites dos referidos, conforme a Lei Federal n 4.591/64, artigo 8, letra a) - {vide o Provimento CG n 10/2004 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia}, sendo que nestes casos o lote considerado como unidade autnoma; 02.2 - A diferena est no condomnio tradicional que no foi Institudo, desta forma a Lei deve intervir para conciliar os interesses ofendidos, pois no existem parmetros para base do negcio, ou ento no esto alicerados em lei especfica. E principalmente a lei obriga quando da venda de sua frao ideal, a mesma seja oferecida aos demais condminos por escrito, e no havendo interesse dos referidos e transcorrido o prazo da lei, pode ser vendida pessoa estranha ao condomnio; 02.3 - O condomnio Institudo com base na Lei Federal n 4.591/64, no admite que nenhum condmino que no tenha sido compelido a comprar qualquer unidade do compl xo, se insurja e contra a instituio na qual aprovou e deu sua formal adeso sem restries ou ressalvas na sua compra, desta forma a insurreio contra o que est institudo e registrado conforme a Lei Federal n 6.015/73, artigo 167, pargrafo I, item 17), no admissvel, portanto, cabe ao insurgente despersonalizado retirar-se do condomnio;

03 - DA PROPRIEDADE COMUM 03.1 - Os condomnios so constitudos de propriedades de uso exclusivo e propriedades de uso comum, existindo regras estabelecidas pela Lei conforme o Captulo II, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64, cujas regras estabelecem o modo vivente no complexo condominial; 03.2 - No existindo a CONVENA DE CONDOMNIO registrado no Cartrio Imobilirio, conforma a Lei Federal n 6.015/64, artigo 178, inciso III, no existe o condomnio, portanto trata-se de um empreendimento que no pode ser chamado de condomnio, pois no possui as regras necessrias para a boa convivncia entre os condminos. No havendo registro da conveno citada, aparecem os aproveitadores fazendo leis particulares e absurdas, transformando o empreendimento em uma favela melhorada onde predominam interesses particulares de grupos; 03.3 - A Lei permite aos condminos alterarem a conveno de condomnio conforme seus interesses, quando reunidos em assemblia ordinria e com a assinatura de 2/3 dos titulares de direitos, cujas determinaes devem ser respeitadas por todos; 03.4 - Outro documento importante do complexo o REGIMENTO INTERNO, elaborado da mesma forma que a conveno de condomnio acima citada; 04 - CONDOMNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO 04.1 - So necessrios (4) quatro os documentos bsicos e fundamentais para se ter um condomnio horizontal ou um condomnio vertical: 04.2 - A Incorporao e a Instituio de Condomnio elaborada pelos proprietrios do terreno ou rea, registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de situao do imvel, conforme o artigo 167, inciso 17) e artigo 176 (livro 02) da Lei Federal n 6.015/73; 04.3 - A Conveno de Condomnio que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio, registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de situao do imvel, tudo conforme o a rtigo 178, inciso III (livro 03) da Lei Federal n 6.015/73. Ainda salientamos que a citada Conveno de Condomnio pode ser realizada por requerimento solicitando a anuncia do condmino na minuta elaborada, bem como pode ser realizada a sua alterao pelo mesmo procedimento. Os componentes da massa condominial devem responder sim o no no citado requerimento de consulta da minuta de conveno como na alterao proposta; 04.4 - O Regimento Interno registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos, que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio, conforme o artigo 127, pargrafo nico da Lei Federal n 6.015/73; 05 - OBJETO 05.1 - A unidade estrutural da construo est presente nos condomnios verticais. No existe unidade estrutural das construes nos condomnio horizontais, pois so construes individualizadas; 05.2 - O condomnio horizontal primeiramente aprovado como loteamento, e as autoridades reguladoras permitem o exame de cada caso, quando tais loteamentos so regulados pela Lei n 4.591/64, portanto, o novo instituto no surgiu para permitir melhor e mais intenso aproveitamento da rea com menor dispndio de dinheiro. Esta ltima colocao do novo instituto cabe aos condomnios verticais; 05.3 - As reas de uso exclusivo dos titulares condminos nos condomnios horizontais so as reas das unidades autnomas (lotes);

05.4 - As reas comuns dos condomnios horizontais so: ruas, vielas, praas, logradouros, reas de recreio, reas de reflorestamento, rea destinadas ao lazer, reas institucionais, reas destinadas a servios; cujo direito de gozo comum entre todos os titulares de direito das unidades autnomas, tanto que a soma de tais reas so dividas igualmente entre todos, pelo nmero de unidades autnomas, e estas ltimas possuem sada para a via pblica diretamente conforme consta do artigo 2 da Lei Federal n 4.591/764, e com as reas de uso exclusivo (lotes) formam a chamada frao ideal; 05.5 - As reas de uso exclusivo dos titulares condminos nos condomnios verticais so as reas das unidades autnomas como: apartamentos, salas, conjuntos, lojas, e garagens cujas podem possuir ou no sada diretamente para as vias pblicas, e sim por processo de uso comum conforme consta do artigo 2 da Lei Federal n 4.591/64; 05.6 As reas comuns dos condomnios verticais so: jardins, piscinas, sala de jogos, sala de recreao, ptios, elevadores, portaria, muros divisrios do terreno e etc., cujo direito de gozo comum entre todos os titulares de direito das unidades autnomas, tanto que a soma de tais reas so dividas igualmente entre todos os condminos, formando com as reas de uso exclusivo a chamada frao ideal; 05.7 - O artigo 2 da Lei Federal n 4.591/64 trata de duas situaes especficas: 05.7.1 - A 1 (primeira) refere-se s unidades autnomas com sada para a via publica diretamente, cujas caractersticas so as dos condomnios horizontais; 05.7.2 A 2 (segunda) - refere-se s unidades autnomas com o processo de passagem comum, cujas caractersticas so dos condomnios verticais; 06 - GARAGENS NOS EDIFCIOS DE APARTAMENTOS 06.1 - Existem unidades autnomas em edifcios de apartamentos (condomnios) verticais, em cujos projetos aprovados pelos rgos responsveis constam s unidades chamadas de vagas nas garagens, portanto neste caso, as reas ideais tipos de construes, so a soma da rea do apartamento com a rea da vaga na garagem demarcada que pertence ao condmino titular de direito da referida unidade autnoma, ficando claro nestes casos, que as vagas nas garagens no so reas comuns, so reas de uso exclusivo, lembrando que as reas de circulao das garagens citadas, estas sim so reas comuns; 06.2 - As garagens coletivas nos condomnios verticais, trazem dissenses entre os condminos, porem a conveno de condomnio nada pode fazer para mudar tal regra. As garagens coletivas so citadas no projeto total aprovado pelos rgos responsveis, portanto parte integrante da "Instituio de Condomnio" do referido edifcio (condomnio vertical). Alertamos que o condmino insurgente deu sua formal adeso sem restries ou ressalvas na instituio e no projeto aprovado quando da compra efetuada, no sendo compelido a comprar, e o referidodocumento de compra est registrado em Cartrio Imobilirio, desta forma s cabe ao condmino insurgente retirar-se do condomnio. Nestes casos nada a conveno de condomnio ou a Justia, para conciliarem interesses de condminos que no sabem o que querem. Pode o sndico consultar os rgos que aprovaram o projeto e solicitar a demarcao das vagas ou o aumento de tais vagas; 06.3 - As garagens no condomnio horizontal fazem parte da construo efetuada na unidade autnoma (lote), portanto as vagas so critrios adotados por cada proprietrio condmino, pois o tamanho da construo no altera a frao ideal e muito menos a quota-parte; 06.4 - Nos edifcios garagens de dois ou mais pavimentos as vagas so consideradas como unidades autnomas de uso exclusivo, com passagem por processo comum, sendo as demais reas

chamadas de reas comuns, que somadas com as vagas (unidades autnomas), constituem as fraes ideais e estas ltimas s quotas partes no rateio das despesas condominiais; 07 - DESPESAS DOS CONDOMNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS 07.1 - A Lei n 4.591/764 faz total e completa justia, quando em seu artigo 12 diz que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a quota-parte que couber a cada unidade autnoma; 07.2 - Definidas as reas comuns do condomnio, seja ele vertical ou horizontal, a soma das reas comuns dividida pela quantidade de unidades autnomas, cujo resultado somado com a rea de cada da unidade autnoma, resultando um nmero fracionrio que chamado de frao ideal, ou porcentual que chamado de quota-parte. As somas das fraes ideais devem totalizar 1 (inteiro) e as quotas-partes deve totalizar 100% do condomnio; 07.3 - As variaes das fraes ideais e quotas-partes, esto nas variaes das reas das unidades autnomas (apartamentos, lotes ou vagas), quando umas forem maiores do que as outras e evidentemente variam nestes casos os valores fracionrios (frao ideal) e os porcentuais das referidas quotas partes; 08 - TRANFERNCIA OU ALIENAO DE UNIDADES AUTNOMAS 08.1 - O artigo 4 da Lei 4.591/64 foi VETADO; 08.2 - Completado pelo Pargrafo nico que diz: A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante com o respectivo condomnio. 08.3 - conflitante tal artigo e pargrafo, pois se trata de uma unidade autnoma, cujos direitos e obrigaes esto perfeitamente caracterizados. Quem recebe crditos ou dbitos de taxas condominiais a unidade autnoma perfeitamente qualificada conforme o parg rafo 1, artigo 1 da Lei n 4.591/64, portanto tanto os crditos ou dbitos da unidade autnoma so do condmino titular de direitos na posse, e para este ltimo devem ser creditados os valores que houverem ou debitados os valores a serem cobrados. Alertamos que s vezes tais transferncias so realizadas por instrumentos particulares ou por decises judiciais. O sndico diante a Lei no possui obrigao de investigar tais casos, mesmo que a referida Lei lhe impute a obrigao de praticar os atos de defesa dos interesses comuns; 08.4 Concluindo, no importa quem o proprietrio titular condmino na posse, a este cabe a obrigao de pagar, sendo que a lei lhe faculta o direito de cobrar do condmino antecessor pelo ato recessivo, e mais, obrigao do adquirente de uma unidade autnoma, verificar os possveis dbitos que a mesma possua com impostos e taxas condominiais; 09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS 09.1 - O artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64 muito claro, as verbas devem ser aprovadas em Assemblia Geral Ordinria, cujas devem prever servios e obras do ano que se avizinha, sendo responsabilidade do sndico e dela no se deve declinar. Assume o representante passivo e ativo toda a responsabilidade civil e criminal dos atos que pratica; 09.2 - Definida a verba anual a ser gasta, na conservao das reas comuns do condomnio horizontal ou vertical, a referida verba deve ser dividida em 12 (doze) parcelas rateadas conforme a quota-parte que cabe a cada condmino; 09.3 - A verba anual referida trata-se do planejamento ideal da administrao, onde deve estar previsto o fundo de reserva, este ltimo representado em 10% da taxa condominial paga

mensalmente, cujo depositado conta poupana especial diferente e especfica, desta forma no haver oscilao da taxa condominial mensal, e todos os condminos sabem por antecedncia os valores a pagar mensalmente, e se evitaro surpresas desagradveis para a massa condominial; 09.4 - O referido fundo de reserva est previsto na lei, para atender as dificuldades ou necessidades financeiras urgentes e acidentais, onde a administrao do condomnio se socorre para suprir tais dbitos de imediato. Como deve ser depositada em conta especial, a necessidade urgente atendida como emprstimo realizado ao fundo dereserva, e posteriormente deve ser pago ao referido fundo o valor emprestado; 09.5 - Havendo necessidade de uma taxa complementar para os servios aprovados em assemblia que rena 2/3 da massa condominial, tais despesas devem ser consideradas como taxa complementar e sempre citada como tal, aprovada na assemblia que a originou; 10 - DA PRESTAO DE CONTAS 10.1 - A prestao de contas dos condomnios horizontais ou verticais devem ser realizadas mensalmente, por balancetes que renam todos os recebimentos do ms como os pagamentos efetuados no ms; 10.2 - As unidades autnomas devem ter uma ficha de crditos e dbitos igual aos extratos bancrios, relatrios individualizados ou coletivos. Nos relatrios coletivos maior e mais clara a situao financeira do condomnio. Todos da massa condominial indistintamente teriam acesso situao financeira atualizada do condomnio, e desta forma se evitariam crticas administrao, onde estaria claro o motivo da no realizao dos servios esperados, ou ento definitivamente a inoperncia ou procedimento escuso do sndico; 10.3 - O relatrio mensal (extrato coletivo) auxilia inclusive o controle da administrao, onde mensalmente so lanadas a dbito as taxas de condomnio fixa e posteriormente lanados a crdito o seu pagamento. O acumulativo mensal dos crditos e dbitos permite a melhor visualizao e conferncia pelo condmino, das taxas de condomnio pagas e dos dbitos cobrados. Na cpia do demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas rateadas, podem estar presentes: o andar ou quadra, o n do apartamento ou lote, o nome do condmino, o acumulado mensal dos valores creditados, o acumulado mensal dos valores creditados, a rea da unidade autnoma, a rea comum, a quota parte, a frao ideal, o n de voto, cujo condmino pode multiplicar a sua quota-parte pelo valor total das despesas constante do balancete mensal, e conferir com o valor debitado no relatrio; 10.4 - O extrato coletivo no provoca constrangimento ao condmino inadimplente, e no provoca uma carga maior (crticas, fofocas e suspeio) para a administrao do condomnio, portanto no fere direitos aos que no os possui; 10.5 - Entende-se que o condmino inadimplente uma fase temporria, ao contrrio do condmino inadimplente contumaz, sendo a justia forma de resolver o problema deste ltimo. O condmino inadimplente merece oportunidades, como por exemplo, possibilidade de depositar na conta bancria do condomnio valor menor do que a taxa cobrada, cuja cpia do depsito seria entregue para a administrao, que far o lanamento a crdito, pois se entende que as multas e juros devem ser lanados sobre o saldo devedor, situao permitida no extrato coletivo; 10.6 - Alertamos que os condminos inadimplentes so expressamente punidos com mu e ltas juros, conforme consta da Lei n 4.591/64, Ttulo I, Captulo III, no se admitindo interpretao extensiva, por se tratar de norma restritiva de direitos, tudo conforme a Lei e a Revista dos

Tribunais; 10.7 - Com o demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas condominiais rateadas, pode o condomnio por intermdio de seu representante legal ou de sua administrao eleita e autorizada por assemblia especfica, registrar em Cartrio de Ttulos e Documentos, o saldo negativo da unidade autnoma em nome do titular de direitos na posse. Tal registro se tornado um ttulo executvel, se o titular da unidade autnoma for avisado do registro. Tais procedimentos auxiliam as cobranas judiciais, e se o condmino inadimplente for notificado com base o ttulo acima, pode ocorrer acordos que resultam em menores despesas para o condomnio. As despesas Cartorrias correm por conta do condmino inadimplente, que nestes casos s lhe permito a contestao dos valores cobrados no saldo negativo da unidade aut noma; 11 - DA INSTITUIO DE CONDOMNIO 11.1 - A constituio dos condomnios horizontais e verticais regida pelo artigo 7 da Lei Federal n 4.591/64, que diz: O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no Registro de Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua descrio e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando a sua descrio interna da -se unidade (vide o Provimento CG n 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo - Registro); 11.2 parte integrante da Instituio de Condomnio o seu projeto licenciado e registrado pelos rgos competentes, bem como o relatrio de suas fraes ideais sobre o terreno ou rea, alertando que a frao ideal a soma da rea da unidade autnoma com a rea comum que dela faz parte, portanto faz parte da instituio o relatrio das quotas-partes que lhe cabe no rateio das despesas condominiais, que na maioria quase absoluta devem corresponder s suas fraes ideais; 11.3 - Alertamos que posteriormente ao registro, as quotas-partes podem ser modificadas pela Conveno de Condomnio; 12. - DA CONVENO DE CONDOMNIO 12.1 - Aps a Instituio de Condomnio realizada pelo (s) proprietrio (s) do terreno ou rea, que fornece ao empreendimento os preceitos jurdicos necessrios para a boa convivncia entre os condminos, faz-se literalmente com base no Captulo II, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64, a Conveno de Condomnio , onde constam os preceitos determinadas pela maioria, ou seja, pelos 2/3 da massa condominial que assinam a referida conveno de condomnio presentes na assemblia devidamente e especialmente convocada para o fim; 12.2 - importante atentar para o pargrafo 2 do artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64 que diz: Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio ; 12.3 Exige a Lei a Conveno de Condomnio escrita no livro de atas com as assinaturas de no mnimo 2/3 da massa condominial, e aps as referidas assinaturas o encerramento da ata da assemblia especfica que a convocou; 12.4 No pode ser de outra forma, porque pode representar a vontade de um nico participante, ou de um grupo deles, e se assim for, fica demonstrado a inteno escusa que induziu os leigos, e com certeza haver dificuldades para modific-la;

12.5 A melhor forma de se modificar a conveno de condomnio o procedimento constante do Provimento CG n 10/2004 da Egrgia Corregedoria Geral da Justia, ou seja, por requerimento enviado aos condminos, diante da dificuldade de se reunir os 2/3 requeridos pela Lei, com base em uma minuta elaborada, e juntamente com esta citada minuta, em assemblia, devem ser conferidas as respostas, para que a minuta e respostas sejam registradas juntamente; 12.6 Concluses: 12.6.1 - A Conveno de Condomnio quando realizada em assemblia especialmente convocada para o fim, na ata da referida assemblia deve ser transcrito a conveno aprovada, e logo aps a transcrio deve ser assinada pelos condminos que a aprovaram, sendo que os as unidades autnomas dos titulares condminos presentes devem ser perfeitamente qualificadas com o nome do titular de direito, conforme o pargrafo 1, artigo 1 da Lei Federal n 4.591/64, ou no ter valor jurdico algum, e ser considerada vontade individual ou de grupos; 12.6.2 Quando a conveno de condomnio for realizada por requerimento com resposta assinada, onde deve constar tambm a unidade autnoma qualificada e com o nome do proprietrio titular de direitos (nunca assinado por procuradores ou terceiros), deve fazer parte da minuta que foi aprovada, sendo registrada a minuta juntamente com as assinaturas dos que aprovaram a referida conveno de condomnio; 13. - DO REGIMENTO INTERNO 13.1 - O Regimento Interno realizado conforme a Lei Federal n 4.591/64, artigo 9, pargrafo 3, letra m), e deve constar da Conveno de Condomnio aprovada, o quorum para aprovao do referido regimento; 13.2 - O Regimento Interno registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos, com as assinaturas dos proprietrios titulares de direitos condminos conforme o quorum previsto na Conveno de Condomnio, pois tambm um documento contratual, portanto deve conter as assinaturas dos proprietrios condomnios titulares de direitos o aprovou, conforme o artigo 127, pargrafo nico da Lei Federal n 6.015/73 (Registro); 13.3 Os mesmos procedimentos adotados nos itens 12.6.1 e 12.6.2, devem ser adotados na confeco do Regimento Interno, pois no ter valor jurdico algum, e ser considerada vontade individual ou de grupos; 13.4 - Pelos procedimentos a serem adotados e requeridos pela lei, entende que a Conveno -se de Condomnio e o Regimento Interno, so contratos e devem ser assinados pelos 2/3 dos proprietrios condminos titulares de direitos que o aprovaram; 14 PROVIMENTO CG n 10/2004 14.1 - Os chamados condomnios horizontais irregulares por diversos motivos, receberam da Egrgia Corregedoria Geral da Justia mais uma oportunidade de buscarem a sua regularizao, porem, primeiramente necessitam enquadrarem a administrao do condomnio perfeitamente na Federal n 4.591/64, antes de buscarem a sua regularizao pelo Provimento CG n 10/2004 de27 de abril de 2004, e submeterem-se ao exame dos rgos constantes do referido Provimento por intermdio da Corregedoria Permanente da Comarca de situao do empreendimento; 15 - SEGURO OBRIGATRIO DOS CONDOMNIOS 15.1 - Existem diferenas entre o condomnio horizontal e o condomnio vertical, pois a Lei Federal n 4.591/64, Ttulo I, Captulo IV, obriga a massa condominial a realizar o seguro contra incndio

ou outros sinistros, que causem a destruio no todo ou em parte, computando o prmio nas -se despesas ordinrias do condomnio . Nos condomnios horizontais as unidades autnomas possuem quintal e jardim, e so realmente isoladas sendo seu risco diferente. Nos condomnios verticais as unidades autnomas so separadas por paredes, pisos ou tetos, se de struda a parede de um se est destruindo a parede do outro e assim por diante, desta forma possui outro risco; 15.2 - Para que no se cometam injustias, o referido prmio deve ser rateado conforme o tamanho da rea ocupada pelo apartamento ou pela resid ncia (unidades autnomas), atentandose para a frao ideal e a quota parte; 15.2.1 O valor total do prmio deve ser dividido pelo valor total das reas construdas, onde teremos o valor por m, que ser multiplicado pelo valor da rea construda de cada unidade autnoma; 15.2.2 - Os prmios das construes existentes nas reas comuns so rateados pela frao ideal; 15.2.3 - Desta forma teremos com justia o valor que deve ser pago pela unidade autnoma, sendo a soma do item 15.2.1 com o item 15.2.2; 16 - CONDOMNIOS E INCORPORAES 16.1 Em 16 de dezembro de 1964 entrou em vigor a Lei Federal n 4.591, que Dispe sobre condomnio em edificaes e suas incorporaes imobilirias ; 16.2 Em 28 de fevereiro de 1967 entrou em vigor o Decreto-Lei Federal n 271, que Dispe sobre loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concesso de uso e espao areo e d outras providncias , sendo que em seu artigo 3 dizia: Aplica-se aos loteamentos a Lei n 4.591 de 16 de dezembro de 1064, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condminos e as obras de infra-estrutura construo da edificao. ; 16.3 Em 19 de dezembro de 1979 entrou em vigor a Lei Federal n 6.766, cancelando parte do Decreto-Lei Federal n 271, permanecendo os artigos 5 ao 8; 16.4 Os condomnios registrados at 18 de dezembro de 1979, que apresentaram problemas em seus registros e foram cancelados, e atualmente so beneficiados pelo Provimento CG n 10/2004; 16.5 Portanto a Lei Federal n 4.591/64 rege os condomnios horizontais e verticais com suas incorporaes, desta forma os projetos e memoriais que autorizaram as suas instalaes, so parte integrante da Instituio de Condomnio, cuja instituio no se pode mudar, se no houver provas que os condminos insurgentes foram compelidos a comprar. Alertamos que na compra deram sua formal e total adeso sem restries ou ressalvas na instituio registrada, portanto nada se pode mudar com relao instituio, aos projetos e memoriais, sem o consenso da massa condominial e dos rgos que aprovaram tais projetos e memoriais, fornecendo as licenas de instalaes; 17 - INVASO DE REA COMUM 17.1 Qualquer condmino que invadir a rea comum de um condomnio, para transform em -la carter exclusivo, motivo bastante para o sndico intentar uma ao de reintegrao de posse em nome do condomnio, sem receio, d ou piedade, pois este tipo ou espcie de condmino, sempre trar problemas para a massa condominial; 17.2 A utilizao de qualquer espao comum mesmo em carter provisrio, ofende a Lei, a instituio e a conveno de condomnio, cujas assemblias no possuem poderes para autorizar tal diante a lei; 18 ALTERAO DA DESTINAO CONDOMINIAL

18.1 Os rgos pblicos que forneceram a licena de instalao do empreendimento, cujos processos determinaram o uso do condomnio, portanto somente tais rgos podem mudar a destinao do condomnio, ou seja, o uso do referido, e no cabe a massa condominial decidir mesmo que seja por unanimidade; 18.2 - Cabe sim ao representante legal do condomnio, quando houver unanimidade quanto ao seu uso, contestar no rgo que expediu a licena de funcionamento o uso inadequado, como por exemplo: o uso por bares ou boates; 18.3 Se o uso pelo condmino ou locatrios est causando transtornos aos demais da massa condominial, deve o representante legal em Juzo promover uma ao com base no artigo 19 da Lei Federal n 4.591/64, pois o referido uso: no est de acordo com as normas de boa vizinhana, e no est sendo usada a parte e coisa comum, de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, colocando obstculos ou embaraos ao bom uso das mesmas partes por todos; 19 - HORRIO DE FUNCIONAMENTO 19.1 O horrio de funcionamento de um condomnio de 24 horas no dia, qualquer outro horrio tolhe a liberdade dos condminos, desta forma, pode o Regimento Interno determinar o fechamento das portas do condomnio, desde que o condomnio possua porteiros de planto para abri-las quando solicitado por condminos residentes; 20 DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDMINOS 20.1 Quando a massa condominial e seu representante legal respeitarem o artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64, que diz: "Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas naordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunt de o edificaes, manuteno de seus servios e correlatos. , deve o condmino concorrer para as despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a sua quota -parte que lhe couber no rateio das referidas despesas condominiais; 20.2 O pargrafo 2 do artigo 1 da Lei Federal n 4.591/64, diz: A cada unidade caber. Como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno (rea) e coisas comuns expressa sob a forma decimal ou ordinria , sendo que alguns autores que escrevem sobre a matriaconcordam, inclusive com o contedo do pargrafo 3, artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64, portanto, se a quota-parte a frao ideal expressa em decimal, esta ltima faz parte integrante da Instituio de Condomnio, projetos e memoriais, e nesta ltima os condminos nas compras das unidades autnomas deram suas formais adeses sem ressalvas ou restries, e a Conveno de Condomnio no possui competncia para fixar a quota-parte no rateio das despesas condominiais de cada unidade autnoma, se no houve consenso da maioria absoluta; r 20.3 Em caso de locao, no contrato da locao da unidade autnoma, deve constar quem pagar as despesas condominiais, e assim est assegurado os direitos do locatrio, desta forma os recibos e taxas condominiais, devem ser sacadas em nome do locador condmino titular de direitos da unidade autnoma, pois a responsabilidade condominial no pode ser transferida, mesmo com a autorizao do referido condmino titular de direitos; 20.4 O artigo 19 da Lei Federal n 4.591/64, diz: Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses,

condicionados, umas e outras, s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos ; 20.4.1 As obras e servios urgentes atinentes segurana da edificao nos condomnios verticais, devem ser realizadas pelo fundo de reserva, bem como as obras nas reas comuns; 20.4.2 - Outras obras e servios que envolvam a massa condominial principalmente nos edifcios de apartamentos (condomnios verticais), devem ser aprovadas por unanimidade pela massa condominial; 20.4.3 - As obras e servios nas edificaes das unidades autnomas (lotes) nos condomnios horizontais, estruturais, internas e externas, so de responsabilidade e realizadas conforme a convenincia do condmino titular de direitos, salvo as obras realizadas nas reas comuns; 20.4.4 Cabem responsabilidades civil e criminal de orientao e fiscalizao na atuao do sndico, nas obras e servios comuns realizados no condomnio, ao Conselho Consultivo como expresso est no artigo 23 da Lei Federal n 4.591/64, que diz: Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio . O referido Conselho Consultivo sem responsabilidades perante a lei, o torna inoperante, incuo, irresponsvel, ficando a merc de sndicos da mesma espcie, carter e formao, portanto, deve constar da conveno de condomnio as atribuies especficas do Conselho Consultivo;

21 TRANSPARNCIA DA ADMINISTRAO 21.1 O condmino inadimplente est sujeito ao Captulo III, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64, cujas penalidades esto exaradas na referida lei, e a mesma no admite extenso das referidas penalidades. O condmino inadimplente possui direitos e a sua inadimplncia possui o porqu, que deve ser esclarecido pelo Conselho Consultivo; 21.2 As massas condominiais possuem direitos, que se somados superam os dos condminos inadimplentes, desta forma entendemos que nas prestaes de contas mensais realizadas pelo sndico ou administradora (autorizada pela assemblia que elegeu o referido sndico), deve emitir relatrios mensais conjuntos de todas as unidades autnomas qualificadas com o nome do condmino titular de direitos, para que se tenha a transparncia to desejada, onde deve constar a soma dos crditos (taxas pagas), a soma dos dbitos (rateio das despesas) e o saldo se negativo ou positivo, pois os saldos negativos so receitas futuras, que cabe a massa condominial fiscalizar e cobrar da administrao as atitudes convenientes, ou ento os condminos ficaro aos critrios estabelecidos pelos sndicos ou administradores, que normalmente deixam suspeitas; 22 ASSEMBLIAS GERAIS 22.1 O artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64, diz: Haver anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de co nservao da edificao o conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas ; 22.2 Como se pode verificar existe detalhes a atentar importantes no que est exarado no artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64. Um dos detalhes importantes o fato da obrigatoriedade da Assemblia Geral Ordinria ser realizada 1 (uma) vez por ano, outro detalhe importante a

convocao pelo sndico, que assume total e completa responsabilidade sobre a obrigatoriedade da convocao, cujo deve assinar o edital de convocao, e ainda a Ordem do Dia, que em cuja deve constar em 1 lugar: aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio (anual), compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas . Os Editais de Convocao da Assemblia Geral Ordinria em pauta, devem estar com os seus originais assinados pelo sndico, e as cpias distribudas, afixadas e publicadas conforme a conveno de condomnio. O no atendimento ao acima colocado um ato desastroso que traz conseqncias imprevisveis para a massa condominial, cujo ato cabe recurso para a assemblia, convocada pelo interessado, conforme pargrafo 3 do artigo 22 da Lei Federal n 4.591/64; 22.3 No havendo o Quorum estimado pela Conveno de Condomnio para a instalao da referida Assemblia Geral Ordinria anual, no pode ser instalada ou transformada em Assemblia Geral Extraordinria, por causa do Edital e da lei, nada poder ser decidido nesta data em que deveria ser realizada. Se a Assemblia Geral Ordinria no se instalar, a Ordem do Dia pode ser consultada por escrito (requerimento), principalmente no que se refere s verbas para as despesas anuais, com o retorno da aprovao ou no do condmino, alem do que o s dico pode e deve n buscar o artigo 27 da Lei Federal n 4.591/64, que diz: Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe compete, 15 (quinze) dias aps o pedido de convocao, o juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados . Deve-se ficar alerta com algo importante exarado no artigo 27 acima citado: o artigo 27 da Lei federal n 4.591/64, no fala na proposio de uma ao e sim em requerimento dos interessados, que deve ser assinado e protocolado na distribuio do Frum, cujo procedimento rpido e resolutivo ; 22.4 Nas Assemblias Gerais os votos sero proporcionais s fraes ideais , portanto o proprietrio condmino de duas ou mais unidades autnomas, ter direito a dois ou mais votos nas assemblias. O proprietrio condmino no ter direito a voto pela grandeza (tamanho) de sua frao ideal, por unidade autnoma, conforme o pargrafo 3 do artigo 24, da Lei n 4.591/64; 22.5 O artigo 25 da Lei Federal n 4.591/64, diz: Ressalvado o disposto no pargrafo 3 do artigo 22 da Lei Federal n 4.591/64, poder haver assemblias gerais extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, sempre que exigirem os interesses gerais ; 22.6 No existe na Lei a instalao de Assemblias Gerais Extraordinrias com a presena de qualquer nmero de condminos. O quorum sempre ser o da lei ou o que est estipulado na Conveno de Condomnio registrada. O edital deve ser transcrito no livro ata integralmente na forma que foi publicado. A ordem do dia (matrias) dever ser seguida na assemblia conforme a ordem que se apresenta no edital; 22.6 Nula a convocao (edital) que no comporte o dia, a hora da 1 e 2 convocao se houver (quorum), o quorum de instalao da assemblia conforme a Conveno ou a lei e a ordem do dia por descrio crescente; 22.7 Como curial, no pode nas Assemblias Gerais dos Condminos conter em seu Edital de Convocao a Ordem do Dia com assuntos gerais , pois os direitos dos condminos n podem o ser surpreendidos com temas suscitados durante o transcorrer da assemblia, sem tempo para a reflexo sobre os mesmos; 22.8 - Nas Assemblias Gerais dos Condminos, s podem participar os proprietrios condminos titulares de direito na posse da unidade autnoma, procuradores com procuraes assinadas e firma reconhecida do proprietrio condmino titular de direitos na posse. Os inquilinos podem

participar se tiverem procurao assinada com firma reconhecida conforme acima, ou tal autorizao esteja exarada no contrato de locao; 22.9 Os inadimplentes so obrigados pela lei a atender as imposies das Assemblias Gerais dos Condminos, portanto, a prpria lei no permite que a massa condominial imponha restries de participao dos inadimplentes nas referidas Assemblias. O condomnio e seu representante legal no podem impor ao condmino inadimplente a extenso das penalidades existentes no Captulo III, Ttulo I da Lei Federal n 4.591/64; 22.10 As Assemblias Gerais dos Condminos devem ser convocadas com um prazo mnimo de 60 dias a contar da distribuio, afixao e publicao dos editais, pois a massa condominial no pode ser surpreendida com temas da Ordem do Dia, que exigem reflexo quando a sua aprovao ou no; 23 NULIDADES DAS ASSEMBLIAS GERAIS DOS CONDMINOS 23.1 Devem ser impugnadas as deliberaes das Assemblias Gerais dos Condminos, que contiverem o que abaixo segue: 23.1.1 Modificao do critrio do rateio de despesas condominiais prevista na Lei ou na Conveno, sem a concordncia da maioria citada no artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64; 23.1.2 Deliberaes tomadas sem a convocao prvia dos condminos, dentro do prazo legal; 23.1.3 Deliberaes que so ou se tornem lesivas aos direitos dos condminos s coisas e servios comuns; 23.1.4 Deliberaes tomadas por maioria inferior exigida em lei ou na conveno; 23.1.5 Deliberaes que no privem o direito do voto, mas impedem a interveno do condmino da discusso para expor suas opinies sobre a matria em pau ta; 23.1.6 Deliberaes que exoneram condminos de contribuir para as despesas relativas s coisas comuns; 23.1.7 Deliberaes com mais de um sentido ou com falhas, faltas ou omisses; 24 DO SNDICO - DO SUBSNDICO - DO ZELADOR 24.1 Possuindo o condomnio horizontal ou vertical, Instituio de Condomnio registrada no livro 02 do Cartrio Imobilirio da Comarca de situao do imvel, conforme o artigo 167, inciso I, nmero 17) e artigo 176, da Lei Federal n 6.015/73 e a Conveno de Condomnio regis trada conforme o artigo 178, inciso III da referida Lei, a Lei Federal n 4.591/64, artigo 22 clara e diz: "Ser eleito na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleio"; 24.2 Compete ao sndico eleito conforme acima colocado, o que consta das letras do pargrafo 1, artigo 22 da Lei 4.591/64, abaixo citadas: a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno; b) exercer a administrao interna da edificao ou conjunto de edificaes (reas comuns), no que respeita vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessem a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atriburem as Leis, a Conveno e o Regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer

executar as deliberaes da assemblia; f) prestar contas assemblia dos condminos; g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio; 24.3 A prestao de contas citada na letra f) do artigo 22 da Lei 4.591/64 acima citada com referncia a contbil, desnecessria se a prestao de contas forem realizadas mensalmente por intermdio de balancetes e anual por intermdio do seu balano (resumo), evidentemente se ratificada na assemblia; 24.4 O subsndico eleito conforme o pargrafo 6 do artigo 22 da Lei n 4.591/64, cujas atribuies so fixadas pela Conveno, e ainda substitui o sndico no seu impedimento; 24.5 O zelador empregado contratado do condomnio, fiscaliza e orienta todos os servios que interessam massa condominial, recebendo e atendendo os condminos, os visitantes e as autoridades em geral, est ltima atribuio executa a pedido do sndico e na sua ausn cia; 25 UNIDADES CONTGUAS 25.1 Os proprietrios condminos titulares de direito de duas unidades autnomas contguas de um mesmo edifcio, podem lig-las, desde que sejam autorizados pelos rgos que forneceram a Licena de Instalao do empreendimento, e se tais ligaes no comprometerem as estruturas do edifcio, porem, tais unidades autnomas permanecem com a mesma frao ideal e quotas -partes. Os servios devem ser autorizados pelos rgos competentes que forneceram a Licena de Instalao do referido empreendimento, e no pela massa condominial; 26 - COLOCAO DE LETREIROS OU CARTAZES 26.1 As fachadas de um condomnio vertical pertencem rea comum, desta forma no pode ser utilizada se no houver consenso da massa condominial. Este um assunto que deve ser previsto no Regimento Interno, no qual se constam as multas quando houver o abuso; 27 - CONTRIBUIES PARA INOVAES 27.1.As inovaes nas reas comuns de um condomnio horizontal ou vertical so onerosas, porm em certos casos, podem trazer algum lucro que seria usado para abater despesas condominiais. As inovaes j existentes j foram examinadas pela 13 Cmara Civil do Tribunal de Justia, conforme consta da Apelao n 249.604-2, cuja r. deciso deixa muito claro que deve prevalecer vontade da maioria e nunca vontade de um ou da minoria. Consta tambm da r. deciso: Quem deseja impor regras ou no admite pequenos deslizes ter de morar em casa, de preferncia bem isolada, pois a convivncia com terceiros ser sempre difcil ; 28 MODIFICAES INTERNAS DAS UNIDADES AUTNOMAS 28.1 Nas unidades autnomas dos condomnios horizontais, j foi deixado muito claro que tais unidades so os lotes, portanto as construes internas no lote, os jardins e quintais, so de completa responsabilidade do condmino proprietrio, o que no ocorre nos condomnios verticais. Qualquer modificao da estrutura interna de uma unidade autnoma situada em um condomnio vertical, deve ser aprovada pelos rgos tcnicos competentes que forneceram a licena de instalao do edifcio, mesmo como exemplo: transformao de teto em terrao de unidade situada no ltimo andar e outros;

29 UTILIZAO DE ELEVADORES 29.1 No condomnio vertical, os elevadores e as escadarias ligam reas comuns situadas em andares superiores ao trreo, e os elevadores so partes integrante de toda a estrutura, os condminos que possuem unidades autnomas situadas no trreo do edifcio, no foram compelidas a compr-las no andar trreo, comprado-as deram suas formais adeses sem restrio ou ressalvas ao que foi institudo e no seu projeto, portanto, no poder ser dispensada a cobrana da quota-parte das manutenes e de todas as despesas concernentes aos elevadores, porem, se tal propositura for solicitada pelos condminos proprietrios de unidades autnomas situadas no andar trreo, a deciso da massa condominial, com a deciso assinada pelos 2/3 dos condminos; 30 ANIMAIS DOMSTICOS 30.2 Os animais domsticos devem ser disciplinados pelo Regimento Interno, que tem poderes para multar os abusados, sendo deciso soberana quando aprovado pela maioria. Existem rgos especficos na rea de proteo dos animais e correlatos, que devem ser procurados pelo sndico, quando este ltimo no for omisso, e se no resolvido com o relatrio ou cpia da multa ingressar em Juzo. Quando a lei fala em tolerncia, se refere a tolerar o prximo, relao de seres humanos para com seres humanos e no seres humanos para com seres humanos intermediados por animais domsticos; 30.2 Os animais domsticos nos condomnios horizontais mantidos por alguns condminos que dizem am-los, so tolerveis desde que o Regimento interno discipline a matria, cujo entendimento varivel de condomnio para condomnio. Sempre bom salientar que, o condmino que possui em sua unidade autnoma isolada animais domsticos porque os ama, deve ter condies de mant-los e principalmente amarem em primeiro lugar o ser humano seu vizinho, no trazendo transtornos e muito menos provocando dissidncias, como por exemplo:ama os ces e no cuida dos mesmos, permitindo que defequem nas reas comuns, e no se preocupam em limpar, dizendo que a obrigao do sndico, provocando que o referido procure os servios repreensivos da prefeitura. Ama os gatos e no cuida dos mesmos, permitindo que defequem nas unidades autnomas vizinhas, e no se preocupam em limpar, provocando que o seu vizinho mal amado procure os servios repreensivos da prefeitura. Animais domsticos so problemas da sade pblica; 30.3 Os animais domsticos nos condomnios verticais podem trazer ou trazem problemas de sade para os condminos, perturbam o ambiente e provocam dissidncias. Deve levar em -se conta que os condomnios verticais (unidades autnomas - edifcios de apartamentos, edifcios comerciais, edifcios garagens), so empreendimentos para o uso do ser humano, nas suas atividades comerciais ou como residncias e no so de uso misto ser humano com animais domsticos. O condmino que compra uma unidade autnoma nos edifcios supra citados, as compra com um nico objetivo, que o de residir e usar com seus familiares, desta forma, no tolervel que venha a impor outra destinao a compra efetuada, ou seja, o uso misto; 31 - O OSUCAPIO DAS REAS COMUNS 31.1.- As reas comuns existentes nos condomnios verticais e horizontais, pertencem conforme a Lei 4.591/64 s unidades autnomas, e so partes integrantes das fraes ideais do terreno ou rea em que se situam tais condomnios, sendo que as mesmas no possuem localizao dentro do

terreno ou rea. No matria da Conveno de Condomnio, matria atinada a Instituio de Condomnio, porem, a lei clara na ao de usucapio de terras particulares: O autor, expondo na petio inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imvel, requerer a citao daquele em cujo nome estiver registrado o imvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos rus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observando a determinao pelo juiz, do prazo, que variar entre 20 (vinte) e 60 (sessenta) dias, correndo da data da primeira publicao , portanto se a rea comum de propriedade exclusiva de um condmino titular de direito da unidade autnoma a que pertence, e tal rea comum no possui localizao especfica, est diluda no total da rea comum do condomnio, no possuindo confrontantes, como ser requerido a citao em cujo nome estiver registrado o imvel (rea comum) ? 31.2 abuso de poder ou parcialidade? 31.3 Deve o Juiz mandar citar toda a massa condominial individualmente, desta forma no existem conflitos, s existe a necessidade de se respeitar s leis. Atentando-se que o condmino possui uma rea comum (porcentual ou fracionria), que foi somada a rea da unidade autnoma, e resultou na frao ideal, cuja rea comum no possui confrontaes ou delimitaes; 31.2 Alertamos os incautos, que os rgos que autorizam e fiscalizam a instalao dos condomnios horizontais, no expedem licenas de instalao de condomnios, como exemplo: a licena de instalao de um condomnio horizontal, chama-se Licena de Instalao de Loteamento que pode estar sob a gide ou no da Lei Federal n 4.591/64, desde que no processo do rgo que expediu exista o pedido e a autorizao. Na referida licena constam s reas comuns das fraes ideais, como: ruas, vielas, praas, logradouros pblicos e etc., portanto as reas comuns so consideradas pblicas, e quando do registro do empreendimento passam automaticamente para a propriedade do municpio, pois so vias diretas de acesso pblico para as unidades autnomas (lotes), portanto, o juiz alm da citao individual de toda a massa condominial, deve citar a Prefeitura Municipal de situao do imvel. Como curial a mesma situao se apresenta para os condomnios verticais, pois ainda envolve a modificao do projeto aprovado e da licena expedida, alertando que tal situao matria da Instituio de Condomnio no terreno ou rea, e que o autor quando da compra, deu sua total anuncia sem restries ou ressalvas sobre as condies expostas; 31.3 Alertamos mais, sobre o que diz o artigo 3 da Lei Federal n 4.591/64: O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes internas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino ; 32 INOVAES EM VAGA DE GARAGEM 32.1 Nos condomnios horizontais as garagens esto dentro das unidades autnomas (lotes), s vezes na mesma estrutura da residncia construda, ou ento construdas separadamente nos jardins ou quintais, portanto a unidade autnoma o lote, e qualquer inovao dentro do lote (unidade autnoma) de convenincia do condmino titular de direitos; 32.2 Nos condomnios verticais as garagens podem ser coletivas, e da serem consideradas como rea comum, ou demarcadas e estarem ligadas unidade autnoma, constante do projeto aprovado e da escritura da referida unidade, possuindo demarcao e nmero de identificao; 32.3 Nos edifcios garagens a vaga considerada como unidade autnoma demarcada e

delimitada; 32.4 As inovaes devem ser matrias disciplinadas pelo Regimento Interno, e pela maioria da massa condominial, pois tais inovaes introduzidas so de carter provisrio, podendo ser modificadas a qualquer tempo; 33 EXCLUSO DE CONDMINO 33.1 O condmino de comportamento censurvel, quando no insuportvel, cuja presena no condomnio constitui srio entrave tranqilidade para a massa condominial, deve o sndico registrar o Boletim de Ocorrncia na delegacia de polcia da Comarca e Bairro onde se situa o condomnio, podendo prosseguir se a medida no surtiu efeito, requerendo em Juzo a interdio do condmino; 34 APARELHOS ATMOSFRICOS E SEGURANA 34.1 Tais matrias so tratadas pelo Regimento Interno, onde se pode ter alteraes mais constantes conforme a vontade da massa condominial. A lei Federal n 4.591/64 no permite a alterao da fachada do edifcio. Tais alteraes podem ser realizadas na parte interior das portas e janelas, porem se assim no for possvel, quando o bem estar e a segurana exigirem a colocao de aparelhos atmosfricos e peas de segurana, o sndico e o conselho consultivo, devem realizar estudos e apresent-los na assemblia geral dos condminos competente para a aprovao ou no, fundamentado com o pedido do condmino; 34.2 Se o pedido do condmino for rejeitado pela Assemblia Geral dos Condminos, pode o condmino como recurso apelar para a Justia, com base no estudo apresentado pelo sndico e conselho consultivo; 35 RESERVA DO INCORPORADOR PARA EXPLORAO DE ANNCIOS COMERCIAIS 35.1 A Lei Federal n 4.591/64, artigo 3 muito clara, quando diz: O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes internas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino , portanto, qualquer insero, em contrat ou na Conveno de Condomnio, o de clusula de reserva para o incorporador, nula de pleno direito; 36 AQUISIO DE UNIDADES AUTNOMAS PELO CONDOMNIO 36.1 Os condomnios horizontais e verticais, no so pessoas jurdicas: indstria, comrcio ou prestadores de servios, no possui personalidade jurdica para adquirir unidades autnomas; 36.2 O que consta no artigo 63, pargrafo 3 da Lei Federal n 4.591/64, referente ao Ttulo II Das Incorporaes da Lei acima citada, e especificamente do Captulo IV - Das Infraes que so aplicadas aos compradores de unidades autnomas quando da incorporao, e somente o condomnio pode adquirir unidades autnomas na hiptese prevista no artigo 63 acima citado; 36.3 Pode o condomnio comprar unidades autnomas na hiptese do pargrafo 3, se houver consenso da massa condominial em assemblia convocada para especificamente tal negcio; 37 FURTOS EM CONDOMNIOS

37.1 O condomnio, o sndico e os funcionrios, no respondem por furtos praticados dentro do terreno ou rea dos referidos condomnios, porque, vivem em funo das condies que lhes so oferecidas pela massa condominial; 37.2 So de responsabilidade do condomnio e do sndico, as obrigaes exaradas no Captulo IV, Ttulo I, da Lei Federal n 4.591/64 Seguro Obrigatrio; 37.3 Se a massa condominial estiver realmente preocupada com roubos dentro dos terrenos ou reas dos condomnios horizontais e verticais, deveria recorrer a seguros; 37.4 S assume o condomnio responsabilidade sobre os furtos, se ficar comprovado que o funcionrio cometeu erro ou desateno em suas atividades, permitindo o roubo; 38 VAGAS EM GARAGEM 38.1 Nos edifcios de apartamentos, edifcios comerciais e edifcio garagens, suas construes foram aprovadas pelos rgos pblicos que autorizaram, orientaram e fiscalizaram tais empreendimentos, desta forma nada a conveno de condomnio para autorizar o uso da vaga por mais de um veculo, pois a carga projetada sob o terreno e as estruturas so limitadas, portanto os condminos no possuem competncia para autorizar ou permitir o uso da vaga da garagem por mais de um veculo, mesmo sendo no andar trreo; 39 VAGAS INDETERMINADAS NAS GARAGENS 39.1 Nenhum rgo pblico que aprova e determina o uso da garagem, iriam de de colocar ixar no projeto ou memorial a quantidade de vagas de um espao determinado em um edifcio, ou ento o direito do uso da vaga consta do contrato de venda e compra ou da escritura, portanto, a conveno de condomnio no possui competncia para aumentar tais vagas, e muito menos usar o artifcio da utilizao de rampas e corredores por manobristas contratados. Tal prtica necessita de uma atitude enrgica do sndico contra o manobrista, pois tambm nada o manobrista para determinar vagas em garagens; 39.2 Diante do problema o juiz pode aps ouvir os rgos competentes que aprovaram a edificao, e determinar a demarcao das vagas nas garagens, sem comprometer a edificao; 40 COBRANAS CONDOMINIAIS ATRAVS DE TTULO 40.1 A cobrana de dvidas condominiais, atravs de saque de letra de cmbio, contraria a lei cambial, uma vez que no se cuida de dvida lquida e certa, mas passvel de discusso em processo regular de conhecimento; 40.2 Alguns autores entendem que as dvidas condominiais podem ser em determinado tempo, registradas em Cartrio de Ttulos e Documentos, com conhecimento do titular condmino, pois so dvidas que recaem sobre a unidade autnoma, no importando no primeiro momento, quem seja o titular condmino na posse e devedor, desta forma estar garantida por ttulo executvel a dvida da unidade autnoma; 41 DA PENHORA CONTRA OS CONDMINOS 41.1 O condomnio no pessoa jurdica, mas possui capacidade judiciria, desta forma, a penhora nas aes de cobranas pode recair sobre o condomnio que est sendo executado por credores, e quando houver a necessidade de penhorar bens para que a execuo tenha curso regular, a penhora recai sobre as reservas financeiras do condomnio, mas se elas se mostrarem insuficientes, tal penhora deve recair sobre as unidades autnomas (Supremo Tribunal Federal RE 70.581/64);

42 LIMITAES NAS REAS DE LAZER DE VISITANTES E CONVIDADOS 42.1 A matria deve ser regulamentada pelo Regimento Interno. A Conveno de Condomnio limita-se a regulamentar a forma e o modo da boa convivncia entre os condminos nas letras do pargrafo 3, artigo 9 da Lei Federal n 4.591/64, cuja no deve ser entulhada com matrias que no as exaradas. O Regimento interno se registrado do conhecimento de todos os condminos, pode aplicar multas aos abusados que extrapolam, prejudicando os direitos dos demais; 43 CONVENO E REGIMENTO INTERNO OMISSOS 43.1 A Conveno de Condomnio e o Regimento Interno possuem caractersticas contratuais, para a vida em comum, e so documentos elaborados pelos condminos, portanto tais documentos no so omissos. Omissos so os condminos que elaboraram e os que assumiram a Conveno de Condomnio e o Regimento interno, desta forma indistintamente e sem privilgios nada se pode fazer o que no esteja previsto nos documentos citados; 43.2 O sndico dentro de suas atribuies, deve consultar a massa condominial, por assemblia geral dos condminos ou consulta por requerimento com retorno de aprovao ou no, inserindo no Regimento Interno a matria, ou ento, torna-se conivente com o feito, podendo na omisso ou aprovao sem a consulta, ser destitudo conforme o pargrafo 5, artigo 22 da Lei Federal n 4.591/64. 43.3 Quando os rgos que autorizaram as instalaes e edificaes dos condomnios: a instituio, os projetos, os memoriais aprovados, a conveno de condomnio e o regimento interno, forem omissos sobre determinada matria, a Lei Federal n 4.591/64 e demais so soberanas para dirimir dvidas ou controvrsias; 43.4 Como exemplo: O artigo 3 da Lei 4.591/64 probe terminantemente que o condmino instale qualquer tipo de antena no teto do edifcio . Nestes ltimos casos existe a interferncia das ondas emitidas nos aparelhos domsticos, existindo rgos que autorizam econtrolam tais instalaes. No se pode usar a coisa comum com exclusividade; 44 DESPESAS IRREGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLIA 44.1 As despesas condominiais no aprovadas conforme o artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64, torna lcito ao condmino recusar-se a pagar tais despesas; 44.1 As decises das assemblias dos condminos irregulares, torna lcito ao condmino recusar se a pagar despesas aprovadas irregularmente, como consta da Apelao Cvel n 295.169 da 4 Cmara do Primeiro Tribunal de Alada Civil do Estado de So Paulo; 45 INGRESSO DE AO DE PRESTAO DE CONTAS PELO CONDMINO 45.1 O pargrafo 1, artigo 22 da Lei Federal n 4.591/64, diz: Compete ao sndico:" e em sua letra f), diz: prestar contas Assemblia dos condminos ; 45.2 Somente a assemblia dos condminos possui legitimidade diante da Lei, para solicitar a prestao de contas, ou ento, da massa condominial poder convocar uma assemblia extraordinria para tal prestao de contas, conforme artigo 25 da Lei Federal n 4.591/64; 45.3 Se a assemblia no se reunir para exercer seus poderes, 15 (quinze dias) aps o pedido de convocao, o juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados;

46 DAS VOTAES EM ASSEMBLIAS 46.1 Os votos dos condminos em assemblias gerais do condomnio, so proporcionais as suas respectivas unidades autnomas, portanto se um condmino possuir 2 ou mais unidades autnomas, a sua votao equivale a (2) dois ou mais votos, conforme o pargrafo 3, artigo 24 da Lei Federal n 4.591/64; 47 ABONO OU PRMIO PONTUALIDADE 47.1 o maior absurdo gerado por alguns. A Lei diz que o sndico deve aprovar as verbas para as despesas anuais do condomnio na assemblia geral ordinria, que obrigatria e anual, portanto um planejamento sob condies extremas, que no se comporta como flexvel, desta forma, abonar ou premiar os condminos dando-lhes descontos nas contribuies mensais, s verbas aprovadas pela assemblia geral ordinria dos condminos vo para o espao; 47.2 O abono ou prmio pontualidade uma forma velada de se cobrar juros superiores aos da Lei.. Condomnios no so lojas de convenincias; 48 PROCEDIMENTOS NAS COBRANAS JUDICIAIS 48.1 Nas cobranas das despesas condominiais em Juzo, representadas pelo sndico, so realizadas pelo procedimento sumrio referentes s causas, qualquer que seja o valor, de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio; 49 AUTO-ADMINISTRAO DO CONDOMNIO 49.1 Todos sabem que um sndico deve possuir conhecimentos bsicos de administrao de um condomnio, bem como da Lei Federal n 4.591/64, para que no fique a merc de administradoras, de cujos procedimentos assumem total e completa responsabilidade civil e criminal, conforme Artigo 22, Pargrafo 2 da Lei Federal n 4.591/64, que diz As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos ; 49.2 Entende-se que quando da eleio do sndico o mesmo deve apresentar na assemblia que o elegeu, quem far a administrao do condomnio, e se por ventura a administrao anterior prosseguir em seus trabalhos, deve ratificar tal administradora na referida assemblia; 49.3 Quando o condomnio optar pela auto-administrao, aconselhvel contratar um consultor e adquirir programas especficos de administrao condominial; 49.4 - No caso da opo pela auto-administrao as redues dos custos condominiais so de curto prazo, desta forma, se adquire os conhecimentos bsicos de administrao, e ento se pode conseguir uma reduo de custos em torno de 20% das taxas condominiais mensais; 50 CLUSULA DE NO INDENIZAR 50.1 Necessitamos de entendimentos e pelo jeito esta matria s DEUS resolve. o maior absurdo inserir ou entulhar a Conveno de Condomnio com a inveno da chamada clusula de no indenizar , quando o CDIGO CIVIL DOS ATOS ILCITOS, diz: Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia, ou imprudncia, violar direito, ou causar prejuzo a outrem, fica obrigado a reparar o dano. , o que o contrato ou a conveno de condomnio em relao uma Lei nacional; 51 SNDICO DE FATO E DE DIREITO E SEUS PODERES

51.1 Um sndico de fato e de direito eleito conforme a Conveno de Condomnio, registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca, de situao do condomnio, conforme a Lei Federal n 6.015, artigo 178, inciso III; 51.2 Os seus poderes esto exarados na Lei Federal n 4.591/64 e na Conveno de Condomnio, se esta ltima respeitar a Lei condominial citada; 51.3 O seu mandato emanado do desejo da massa condominial para administrar o condomnio, e praticar os atos que lhe so atribudos pela citada Lei e a Conveno de Condomnio; 51.4 As unidades autnomas so de uso exclusivo dos proprietrios condminos, e s os referidos possuem poderes sobre as mesmas, quando tais poderes no extrapolam os seus direitos em detrimento dos direitos da massa condominial, portanto as funes do sndico se limitam s reas comuns; 51.5 As reas comuns pertencem com exclusividade aos proprietrios que compem a massa condominial conforme suas frao ideais, so reas que no possuem limites, no se sabendo onde se situam, so reas constantes das chamadas reas comuns, de ntro de um universo inseparvel, onde se elege um sndico para administr-las, portanto o sndico eleito apenas para administrar tais reas, no possuindo poderes para falar em qualquer juzo ou rgo quanto propriedade propriamente dita, no possuindo procurao para tal; 51.6 O sndico no pode ingressar na unidade autnoma sem a devida autorizao do proprietrio condmino, mesmo que os danos sejam provenientes da referida e esteja prejudicando outra ou a rea comum, portanto no possui poderes par invadir; a 51.7 Havendo negativa do condmino quando da necessidade do reparo ser executado pelo interior da unidade autnoma, deve-se requerer por via judicial, na ocorrncia de duas hipteses: 51.7.1 Problemas em uma unidade autnoma que est afetando outra unidade: um problema que deve ser resolvido entre os proprietrios condminos, e nunca pelo sndico; 51.7.2 Problemas em uma unidade autnoma que est afetando a rea comum: um problema que deve ser resolvido entre os proprietrios condminos e o sndico; 51.8 O pargrafo 3 do artigo 22 da Lei n 4.591/64, diz: A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia, convocada pelo interessado , e o pargrafo 5, diz: O sndico poder ser destitudo pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou, no silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em assemblia geral especialmente convocada ; 52 - SEGURANA 52.1 Um dos maiores problemas dos condomnios a segurana, desta forma os servios de segurana devem ser tratados como o de uma empresa, de pequeno ou grande porte conforme a rea total onde se situa o empreendimento. Os limites da rea onde se situa o condomnio de mxima importncia, pois nestes limites podem estar o enfraquecimento dos referidos servios; 52.2 Aberturas nos limites de um condomnio se no bem estudadas e aprovadas pelos 2/3 da massa condominial, podem descaracterizar os servios. As decises nesta rea s podem prevalecer se os estudos e os servios forem aprovados pelos 2/3 da massa condominial. Nestes servios no podem prevalecer a desejo do sndico, da administradora ou de grupos, pois como a prtica provou, tais decises minoritrias se tornaram ineficientes e irresponsveis; 52.3 Nos condomnios horizontais normal se abrirem entradas nas cerdas das divisas, principalmente nos chamados bales de retorno (finais de ruas). Isto enfraquece e descaracteriza o condomnio horizontal. Os funcionrios da segurana, por questes de responsabilidade, deve m

ser especficos nas suas respectivas atividades, como exemplo: os porteiros e vigias, tanto que devem ser fiscalizados pelos condminos, alm das atribuies dos sndicos, dos conselhos consultivos; 52.4 O custo do treinamento dos funcionrios de segurana de um condomnio carssimo, portanto so elementos especficos, diferentes dos demais funcionrios. O plano de segurana de um condomnio no pode ser mudado a cada nova administrao, pois aprovado pela maioria da massa condominial, e no o desejo de um sndico, de um conselho, de um administrador ou de um grupinho privilegiado; 53 CORPO DE UM CONDOMNIO OU HIERARQUIA CONDOMINIAL 53.1 O corpo de um condomnio se divide em (3) trs partes distintas: 1 parte = CONDMINOS, 2 parte = SNDICO - 3 parte, CONSELHO CONSULTIVO 53.2 - O artigo 22, pargrafo 2 da Lei Federal n 4.591/64, diz: "As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia-geral dos condminos". 53.3 Se as funes administravas de um condomnio podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, parte integrante da funo de sndico e no do condomnio, e mais , sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia, portanto a assemblia no elege, apenas aprova; 53.4 Quando da eleio ou reeleio de um sndico, deve a assemblia aprovar as pessoas de confiana do sndico que faro administrao, ou quando permanecer a administrao anterior deve ratificar a aprovao na eleio ou reeleio; 53.5 O sndico no deve satisfao quando destituir a administrao, pois a mesma de sua confiana e responsabilidade, deve sim aprovar em assemblia a nova administrao se houver; 53.6 A Lei Federal n 4.591/64, artigo 9, pargrafo 3, letra g) , e clara quando diz: "a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes (sndico), portanto, no fala da remunerao das pessoas aprovadas para simplesmente administrar o condomnio; 53.7 Desta forma, no pode constar das despesas condominiais, recibo das pessoas aprovadas em assemblia para administrar o condomnio, pois so de confiana e de total responsabilidade do sndico, sendo parte integrante de sua figura, deve sim constar recibo do sndico no total dos gastos com a prestao de servio recebida. As pessoas aprovadas para administrar devem dar recibo em nome do sndico para o mesmo. Dos valores recebidos pelo sndico, sero repassados pelo mesmo, os valores da prestao de servio, executadas pelas pessoas aprovadas em assemblia para administrar o condomnio; 53.8 - Os administradores no fazem parte do corpo condominial e muito menos da hierarquia condominial, so apenas prestadores de servios, de total e completa responsabilidade do sndico; 53.9 Se as funes do Conselho Consultivo no forem definidas na Conveno de Condomnio, o referido conselho se tornar apenas cargos polticos sem atribuies ou funes; 54 DADOS TCNICOS DE UM CONDOMNIO HORIZONTAL CONDOMNIO SANTA ISABEL Estrada Prefeito Joaquim Simo, Km 70 - Bairro do Pouso Alegre - Santa Isabel - So Paulo CEP 07500-000 - Fone (11) 4656 2543 - CNPJ n 52.376.795/0001-30 Lei Federal n 4.591/64 - Artigo 7 e 8 - Letra a) - Decreto-Lei Federal n 271/67, Artigo 3 Matrcula n 6.374 de 16/02/1979 e derivadas (121 fichas auxiliares) do Cartrio de Registro de

Imveis da Comarca de Santa Isabel Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de Santa Isabel Projeto de Lei n 30/69, Artigo 28, Pargrafo 3 e Artigo 57 Loteamento Cadastrado na Prefeitura Municipal de Santa Isabel sob o n 069 Lei Municipal n 1.339/85 Licena de Instalao de Loteamento n 001153 de 15/01/1979 - Processo CETESB n 01/3619/8 Implantado sob a gide do Decreto-Lei Federal n 58/37, Decreto Federal n 3.079/38 e Decreto-Lei Federal 271/67, Artigo 3 Condomnio Especial incidente nos Provimentos CG n 10/2004 e Pareceres, CG n 19/2004 e CG n 24/2005 Assemblias Gerais conforme a Lei a Lei Federal n 4.591/64, Ttulo I, Captulo VII Seguro Obrigatrio conforme a Lei Federal n 4.591/64, Ttulo I, Captulo IV e responsabilidade civil Data Oficial de instalao: 16 de fevereiro de 1979 Levantamento Planialtimtrico: Engenheiro Toro Chinone - CREA n 9.908/D - 6 Regio Retificao de rea Averbao 02 da Matrcula n 6.374 de 07 de novembro de 1980 (Processo n 1.195/78 da 1 Vara Cvel da Comarca) Projeto de Loteamento: Engenheiro Marcelo Gomes da Silva - CREA n 48.793/D - 6 Regio Projeto de Eltrico: Engenheiro Julio dos Santos - CREA n 4.726/D - 6 Regio Processo CT/CESP/DLA/5186/78 (Rede Particular) Projeto de Captao e Distribuio de gua Potvel: Engenheiro Marcelo Gomes da Silva CREA n 48.793/D - 6 Regio (Rede Particular) Esgotos: NORMA NB 41 DA ABNT - Processo n 01/3619/8 da CETESB e Licena de Instalao de Loteamento n 001153 Proprietrio Instituidor e Instalador: Antonio Louro CARACTERISTICAS DO CONDOMNIO HORIZONTAL DE USO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL REAS DAS UNIDADES AUTNOMAS................................................. ...............................................164.411,27 m........49,15 % REAS DAS VIAS PBLICAS....................................................................................................................5 4.752,10 m........16,37 % REAS INSTITUCIONAIS...................................................................................................................... .....16.64 0,00 m.........4,98 % REAS LIVRES (Praas, Logradouros Pblicos, reas de Preservao dos Recursos Naturais, Sistemas de Recreios)...............................................98.683,50 m........29,50 % REA TOTAL DA GLEBA........................................................................................................................ .334.486,87 m.....100,00 % NMERO DE UNIDADES AUTNOMAS (lotes)...............258 NMERO DE SETORRES RESIDENCIAIS (quadras)..........12 55 - LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 DOU DE 21/12/64 - Lei do Condomnio

Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. O Presidente de Repblica Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: TTULO I CAPTULO I DO CONDOMNIO Art. 1. As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir , cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei. Art. 2. Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham. 1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 2 O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino, independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 3 Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) Art. 3. O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO) Art. 4. A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos, (VETADO). Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio. (Redao dada pela Lei n 7.182, de 27.3.1984) Art. 5. O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel. Art. 6. Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o

condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma. Art. 7. O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria no registro de Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade. Art. 8. Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casa trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades; b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas; d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as unidades ente si. CAPTULO II DA CONVENO DE CONDOMNIO Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes