Lei nº 4.591

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Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Vide arts 1331 a 1358 da Lei nº 10.406, de 10.1.2002 Mensagem de veto Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei: TÍTULO I DO CONDOMÍNIO Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. § 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO) . Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO) . Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas. Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.
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  • 1. Presidncia da Repblica Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurdicos LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.Vide arts 1331 a 1358da Lei n 10.406, de 10.1.2002 Dispe sbre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.Mensagem de veto O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sancionoa seguinte Lei: TTULO I DO CONDOMNIO Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a formade unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, notodo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita slimitaes desta Lei. 1 Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos deidentificao e discriminao. 2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns,expressa sob forma decimal ou ordinria Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum,ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas esua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham. 1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ouconjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restriesque ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidadehabitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno.(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 2 O direito de que trata o 1 dste artigo poder ser transferido a outro condmino,independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a pessoasestranhas ao condomnio. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 3 Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.(Pargrafoincludo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) Art. 3 O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes,bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirvaa qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ouocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacadada respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino(VETADO). Art. 4 A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e aconstituio de direitos reais sbre ela independero do consentimento dos condminos, (VETADO). Pargrafo nico. O adquirente de uma unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao aocondomnio, inclusive multas. Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de provade quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio. (Redao dada pela Lei n7.182, de 27.3.1984) Art. 5 O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelodisposto no Cdigo Civil, no que lhe fr aplicvel.
  • 2. Art. 6 Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum ocondomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sbre a mesma unidade autnoma. Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, cominscrio obrigatria no Registro de Imvel, dle constando; a individualizao de cada unidade, suaidentificao e discriminao, bem como a frao ideal sbre o terreno e partes comuns, atribuda a cadaunidade, dispensando-se a descrio interna da unidade. Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, ocessionrio dste ou o promitente cessionrio sbre le desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, serdiscriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada comode utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno ede partes comuns, que corresponder s unidades; b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, serdiscriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente fr reservada como deutilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e departes comuns, que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelostitulares de direito sbre os vrios tipos de unidades autnomas; d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas oupara as unidades entre si. Captulo II Da Conveno de Condomnio Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dosdireitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, emconstruo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, porcontrato ou por deliberao em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto deedificaes. 1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suaseventuais alteraes. 2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentescompradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, aConveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraesideais que compem o condomnio. 3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes dasdiferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e paraas extraordinrias; e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos; i) o quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
  • 3. l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpriaConveno. 4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixaros direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipularformas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafoincludo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) Art. 10. defeso a qualquer condmino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cres diversas das empregadas noconjunto da edificao; III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ouperigosa ao sossgo, salubridade e segurana dos demais condminos; IV- embaraar o uso das partes comuns. 1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento docondomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico,com autorizao judicial, mandar desmanch-Ia, custa do transgressor, se ste no a desfizer no prazoque lhe fr estipulado. 2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (VETADO) oumodifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos Art. 11. Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindoo respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais,estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos. CAPTULO III Das Despesas do Condomnio Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstosna Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio. 1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota no rateio corresponder fraoideal de terreno de cada unidade. 2 Cabe ao sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via executiva, acobrana judicial das quotas atrasadas. 3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juromoratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sbre o dbito, que ser atualizado, se o estipular aConveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional deEconomia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis meses. 4 As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou aoservio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia-geral, podendo incumbir-se desua execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia. 5 A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa paraexoner-lo de seus encargos. Captulo IV Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da Reconstruo Obrigatria Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso,discriminadamente, abrangendo tdas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outrosinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias docondomnio. Pargrafo nico. O seguro de que trata ste artigo ser obrigatriamente feito dentro de 120 dias,
  • 4. contados da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensalequivalente a 1/12 do impsto predial, cobrvel executivamente pela Municipalidade. Art. 14. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seuscondminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sbre a sua reconstruo ou venda doterreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade, mais uma das fraes ideais dorespectivo terreno. 1 Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para ste fim convocada,decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguroentre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. 2 Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatriamente, o mesmo destino, a mesmaforma externa e a mesma disposio interna. 3 Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para areedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial,feita em vistoria. Art. 15. Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, porsentena, as fraes ideais da minoria. 1 Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer edepositar, disposio do Juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as deeventual desempatador. 2 Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder autorizar aadjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o Oficial de Registro deImveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar. 3 Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias para acontestao, VETADO. 4 Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido. 5 Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio. 6 Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio em execuorestituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora prazo de 1% ao ms, desde a datada concesso de eventual Iiminar, ou pagar o total devido, com os juros da mora a conter da citao. 7 Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que deverregistr-la no Registro de Imveis. 8 A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscaisnecessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois tros da edificao, o sndico promover orecebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.Art. 17. Em caso de condenao da edificao pela autoridade pblica, ou ameaa de runa, pelo voto doscondminos que representem mais de dois tros das quotas ideais do respectivo terreno poder serdecidida a sua demolio e reconstruo.Pargrafo nico. A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o direitode adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art.15. Art. 17. Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois teros) do total de unidades isoladas efraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir sobrea demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou,ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ouinsalubridade. (Redao dada pela Lei n 6.709, de 31.10.1979) 1 A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito deadquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. 2 Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de uma edificao, quedeprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os condminos,
  • 5. pelo quorum mnimo de votos que representem 2/3 (dois teros) das unidades isoladas e fraes ideaiscorrespondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir por sua alienaototal, procedendo-se em relao minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus pargrafos, desta Lei. 3 Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo quota dos condminos vencidos sercorrespondente ao preo efetivo, e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvellocalizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de construo."Art. 18. Em caso de desapropriao parcial de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, sero indenizados os proprietrios das unidadesexpropriadas, ingressando no condomnio a entidade expropriante, que se sujeitar s disposies desta Lei e se submeter s da Conveno docondomnio e do Regulamento Interno.Pargrafo nico. (VETADO)Art. 18. A desapropriao de edificaes ou conjuntos de edificaes abranger sempre a sua totalidade,com todas as suas dependncias, indenizando-se os proprietrios das unidades expropriadas. (Redaodada pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)Art. 18. A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que por fra de desapropriao, importar no ingresso doadquirente no condomnio, ficando sujeito s disposies desta lei, bem assim s da conveno do condomnio e do regulamento interno. (Redao dadapela Decreto-Lei n 981, de 21.10.1969) Captulo V Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma,segundo suas convenincias e intersses, condicionados, umas e outros s normas de boa vizinhana, epoder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demaiscondminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos. Pargrafo nico. (VETADO). Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, tdas as obrigaes referentes ao uso,fruio e destino da unidade. Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator multafixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminalque, no caso, couber. Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via executiva,em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se le, a qualquer condmino. Captulo VI Da Administrao do Condomnio Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato nopoder exceder de 2 anos, permitida a reeleio. 1 Compete ao sndico: a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dle, e praticar os atos de defesados intersses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno; b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita suavigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executaras deliberaes da assemblia; f) prestar contas assemblia dos condminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificao contbil,toda a documentao relativa ao condomnio. (Alnea includa pela Lei n 6.434, de 15.7.1977) 2 As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a suainteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos. 3 A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia,
  • 6. convocada pelo interessado. 4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, serfixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente. 5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou, nosilncio desta pelo voto de dois tros dos condminos, presentes, em assemblia-geral especialmenteconvocada. 6 A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes omandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trscondminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo nasoluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir suas atribuiesespecficas. Captulo VII Da Assemblia Geral Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndicona forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia,aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as deconservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas. 1 As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigamtodos os condminos. 2 O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sidodeliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover aarrecadao, tudo na forma que a Conveno previr. 3 Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partescomuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno. 4 Nas decises da assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o locatriopoder votar, caso o condmino locador a ela no comparea. (Pargrafo includo pela Lei n 8.245, de18.10.1991) 4 Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, olocatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. (Redao dada pela Lei n 9.267,de 25.3.1996) Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias,convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo do condomnio,sempre que o exigirem os intersses gerais. Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada emassemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraesideais. Art. 26. (VETADO). Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos podres que lhe competem, 15 diasaps o pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados. Ttulo II DAS INCORPORAES CAPTULO I Disposies Gerais Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei. Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com
  • 7. o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto deedificaes compostas de unidades autnomas, (VETADO). Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora noefetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando avinculao de tais fraes a unidades autnomas, (VETADO) em edificaes a serem construdas ou emconstruo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes,coordenando e levando a trmo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, acerto prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio deconstruo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, jhouver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivoprojeto de construo, respondendo o alienante como incorporador. Art. 30. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos quecontratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em condomnio, sempre que iniciaremas alienaes antes da concluso das obras. Art. 30-A (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-B (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-C (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-D (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-E (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-F (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 30-G (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001) Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, quesmente poder ser: a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio dste ou promitente cessionriocom ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32; b) o construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei n 4.116, de 27-8-62). c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida em processo judicial dedesapropriao em curso ou o cessionrio deste, conforme comprovado mediante registro no Cartrio deRegistro Geral de Imveis. (Includo pela Medida Provisria n 514, de 2010) c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida em processo judicial dedesapropriao em curso ou o cessionrio deste, conforme comprovado mediante registro no registro deimveis competente. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011) 1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio de terreno, o promitentecomprador e cessionrio dste ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento pblico,onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4, do art. 35, para concluir todosos negcios tendentes alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atosque praticar na qualidade de incorporador. 2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do incorporador,devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construo. 3 Tda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja constituda, ter um oumais incorporadores solidriamente responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de carncia,referido no art. 34. "CAPTULO I-A. DO PATRIMNIO DE AFETAO (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, peloqual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a elavinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao,destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aosrespectivos adquirentes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 1o O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do
  • 8. patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s respondepor dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 2o O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao. (Includo pela Lein 10.931, de 2004) 3o Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantiareal em operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificaocorrespondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. (Includo pela Lei n10.931, de 2004) 4o No caso de cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios oriundos da comercializao dasunidades imobilirias componentes da incorporao, o produto da cesso tambm passar a integrar opatrimnio de afetao, observado o disposto no 6 o. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 5o As quotas de construo correspondentes a acesses vinculadas a fraes ideais sero pagaspelo incorporador at que a responsabilidade pela sua construo tenha sido assumida por terceiros, nostermos da parte final do 6o do art. 35.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para pagamentoou reembolso das despesas inerentes incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 7o O reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser feito quando da alienao dasunidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais, considerando-se to-somente os valoresefetivamente recebidos pela alienao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 8o Excluem-se do patrimnio de afetao:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra (art. 44),considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os recursos necessrios quitaode financiamento para a construo, se houver; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) II - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade vendida, nocaso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou poradministrao (art. 58).(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 9o No caso de conjuntos de edificaes de que trata o art. 8 o, podero ser constitudos patrimniosde afetao separados, tantos quantos forem os: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de concluso (art. 8 o, alnea"a"); e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) II - edifcios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alnea "b").(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 10. A constituio de patrimnios de afetao separados de que trata o 9 o dever estar declaradano memorial de incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 11. Nas incorporaes objeto de financiamento, a comercializao das unidades dever contar coma anuncia da instituio financiadora ou dever ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido nocontrato de financiamento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 12. A contratao de financiamento e constituio de garantias, inclusive mediante transmisso, parao credor, da propriedade fiduciria sobre as unidades imobilirias integrantes da incorporao, bem como acesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios decorrentes da comercializao dessas unidades, noimplicam a transferncia para o credor de nenhuma das obrigaes ou responsabilidades do cedente, doincorporador ou do construtor, permanecendo estes como nicos responsveis pelas obrigaes e pelosdeveres que lhes so imputveis.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 31-B. Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a qualquer tempo,no Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos titulares dedireitos reais de aquisio sobre o terreno.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Pargrafo nico. A averbao no ser obstada pela existncia de nus reais que tenham sidoconstitudos sobre o imvel objeto da incorporao para garantia do pagamento do preo de sua aquisioou do cumprimento de obrigao de construir o empreendimento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 31-C. A Comisso de Representantes e a instituio financiadora da construo podero nomear,
  • 9. s suas expensas, pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o patrimnio de afetao. (Includopela Lei n 10.931, de 2004) 1o A nomeao a que se refere o caput no transfere para o nomeante qualquer responsabilidadepela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imvel ou por qualquer outra obrigao decorrente daresponsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienao dasunidades imobilirias, de construo e de outros contratos eventualmente vinculados incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 2o A pessoa que, em decorrncia do exerccio da fiscalizao de que trata o caput deste artigo,obtiver acesso s informaes comerciais, tributrias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimnioafetado responder pela falta de zelo, dedicao e sigilo destas informaes.(Includo pela Lei n 10.931, de2004) 3o A pessoa nomeada pela instituio financiadora dever fornecer cpia de seu relatrio ou parecer Comisso de Representantes, a requerimento desta, no constituindo esse fornecimento quebra de sigilode que trata o 2o deste artigo.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio deafetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao; (Includo pela Lei n 10.931, de2004) III - diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma previstanesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessrios concluso da obra; (Includo pela Lei n 10.931,de 2004) IV - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estadoda obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem opatrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuaismodificaes sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comisso de Representantes;(Includo pela Lein 10.931, de 2004) V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsitoaberta especificamente para tal fim;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) VI - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos acada patrimnio de afetao;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) VII - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem como aos livros,contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outrosdocumentos relativos ao patrimnio de afetao; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) VIII - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 31-E. O patrimnio de afetao extinguir-se- pela: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio em nome dosrespectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do incorporador perante a instituiofinanciadora do empreendimento;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos adquirentes asquantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em lei; e (Includo pela Lei n 10.931, de2004) III - liquidao deliberada pela assemblia geral nos termos do art. 31-F, 1 o.(Includo pela Lei n10.931, de 2004) Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem ospatrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as acesses e demaisbens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de2004) 1o Nos sessenta dias que se seguirem decretao da falncia ou da insolvncia civil do
  • 10. incorporador, o condomnio dos adquirentes, por convocao da sua Comisso de Representantes ou, nasua falta, de um sexto dos titulares de fraes ideais, ou, ainda, por determinao do juiz prolator dadeciso, realizar assemblia geral, na qual, por maioria simples, ratificar o mandato da Comisso deRepresentantes ou eleger novos membros, e, em primeira convocao, por dois teros dos votos dosadquirentes ou, em segunda convocao, pela maioria absoluta desses votos, instituir o condomnio daconstruo, por instrumento pblico ou particular, e deliberar sobre os termos da continuao da obra ouda liquidao do patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construo, aconvocao poder ser feita pela instituio financiadora.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 2o O disposto no 1o aplica-se tambm hiptese de paralisao das obras prevista no art. 43,inciso VI.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 3o Na hiptese de que tratam os 1 o e 2o, a Comisso de Representantes ficar investida demandato irrevogvel para firmar com os adquirentes das unidades autnomas o contrato definitivo a queestiverem obrigados o incorporador, o titular do domnio e o titular dos direitos aquisitivos do imvel objetoda incorporao em decorrncia de contratos preliminares.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 4o O mandato a que se refere o 3 o ser vlido mesmo depois de concluda a obra.(Includo pelaLei n 10.931, de 2004) 5o O mandato outorgado Comisso de Representantes confere poderes para transmitir domnio,direito, posse e ao, manifestar a responsabilidade do alienante pela evico e imitir os adquirentes naposse das unidades respectivas.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 6o Os contratos definitivos sero celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigaes acumprir perante o incorporador ou a instituio financiadora, desde que comprovadamente adimplentes,situao em que a outorga do contrato fica condicionada constituio de garantia real sobre o imvel, paraassegurar o pagamento do dbito remanescente.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 7o Ainda na hiptese dos 1o e 2o, a Comisso de Representantes ficar investida de mandatoirrevogvel para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da deciso da assemblia geral quedeliberar pela liquidao do patrimnio de afetao, efetivar a alienao do terreno e das acesses,transmitindo posse, direito, domnio e ao, manifestar a responsabilidade pela evico, imitir os futurosadquirentes na posse do terreno e das acesses. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 8o Na hiptese do 7o, ser firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outramodalidade de contrato compatvel com os direitos objeto da transmisso.(Includo pela Lei n 10.931, de2004) 9o A Comisso de Representantes cumprir o mandato nos termos e nos limites estabelecidos peladeliberao da assemblia geral e prestar contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto lquido daalienao, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preo ou cada parcela do preo.(Includopela Lei n 10.931, de 2004) 10. Os valores pertencentes aos adquirentes no localizados devero ser depositados em Juzo pelaComisso de Representantes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 11. Caso decidam pela continuao da obra, os adquirentes ficaro automaticamente sub-rogadosnos direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contratode financiamento da obra, se houver.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 12. Para os efeitos do 11 deste artigo, cada adquirente responder individualmente pelo saldoporventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso da incorporao naproporo dos coeficientes de construo atribuveis s respectivas unidades, se outro critrio de rateio nofor deliberado em assemblia geral por dois teros dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - os saldos dos preos das fraes ideais e acesses integrantes da incorporao que no tenhamsido pagos ao incorporador at a data da decretao da falncia ou da insolvncia civil passaro a serpagos Comisso de Representantes, permanecendo o somatrio desses recursos submetido afetao,nos termos do art. 31-A, at o limite necessrio concluso da incorporao;(Includo pela Lei n 10.931, de2004) II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporao, a Comisso deRepresentantes fica investida de mandato legal, em carter irrevogvel, para, em nome do incorporador oudo condomnio de construo, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preo e dar quitao, bem
  • 11. como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessrias a esse recebimento, praticando todos osatos relativos ao leilo de que trata o art. 63 ou os atos relativos consolidao da propriedade e ao leilode que tratam os arts. 26 e 27 da Lei n o 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia eaplicar na incorporao todo o produto do recebimento do saldo do preo e do leilo; (Includo pela Lei n10.931, de 2004) III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas evencidas e ainda no pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preo de aquisio das respectivasunidades ou do preo de custeio de construo, bem como os recursos disponveis afetados; e (Includopela Lei n 10.931, de 2004) IV - compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da construo do edifcioe a averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades,nos termos do art. 44.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporao e o custo da concluso daincorporao, o valor correspondente a esse saldo dever ser entregue massa falida pela Comisso deRepresentantes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 14. Para assegurar as medidas necessrias ao prosseguimento das obras ou liquidao dopatrimnio de afetao, a Comisso de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data derealizao da assemblia geral de que trata o 1 o, promover, em leilo pblico, com observncia doscritrios estabelecidos pelo art. 63, a venda das fraes ideais e respectivas acesses que, at a data dadecretao da falncia ou insolvncia no tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Includo pela Lei n10.931, de 2004) 15. Na hiptese de que trata o 14, o arrematante ficar sub-rogado, na proporo atribuvel frao e acesses adquiridas, nos direitos e nas obrigaes relativas ao empreendimento, inclusive nasobrigaes de eventual financiamento, e, em se tratando da hiptese do art. 39 desta Lei, nas obrigaesperante o proprietrio do terreno. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 16. Dos documentos para anncio da venda de que trata o 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43,constaro o valor das acesses no pagas pelo incorporador (art. 35, 6 o) e o preo da frao ideal doterreno e das acesses (arts. 40 e 41). (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 17. No processo de venda de que trata o 14, sero asseguradas, sucessivamente, em igualdadede condies com terceiros: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa doincorporador, a preferncia para aquisio das acesses vinculadas frao objeto da venda, a serexercida nas vinte e quatro horas seguintes data designada para a venda; e (Includo pela Lei n 10.931,de 2004) II - ao condomnio, caso no exercida a preferncia de que trata o inciso I, ou caso no haja licitantes,a preferncia para aquisio da frao ideal e acesses, desde que deliberada em assemblia geral, pelovoto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contarda data designada para a venda. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 18. Realizada a venda prevista no 14, incumbir Comisso de Representantes, sucessivamente,nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preo:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) I - pagar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias, vinculadas ao respectivo patrimniode afetao, observada a ordem de preferncia prevista na legislao, em especial o disposto no art. 186 doCdigo Tributrio Nacional;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos prprios, parapagamento das obrigaes referidas no inciso I;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) III - reembolsar instituio financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construo, salvo seoutra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) IV - entregar ao condomnio o valor que este tiver desembolsado para construo das acesses deresponsabilidade do incorporador ( 6o do art. 35 e 5o do art. 31-A), na proporo do valor obtido navenda; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) V - entregar ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
  • 12. incorporador, o valor apurado na venda, em proporo ao valor atribudo frao ideal; e (Includo pela Lein 10.931, de 2004) VI - entregar massa falida o saldo que porventura remanescer. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 19. O incorporador deve assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas asinformaes necessrias verificao do montante das obrigaes referidas no 12, inciso I, do art. 31-Fvinculadas ao respectivo patrimnio de afetao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004) 20. Ficam excludas da responsabilidade dos adquirentes as obrigaes relativas, de maneira diretaou indireta, ao imposto de renda e contribuio social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurdica doincorporador, inclusive por equiparao, bem como as obrigaes oriundas de outras atividades doincorporador no relacionadas diretamente com as incorporaes objeto de afetao. (Includo pela Lei n10.931, de 2004) CAPTULO II Das Obrigaes e Direitos do Incorporador Art. 32. O incorporador smente poder negociar sbre unidades autnomas aps ter arquivado, nocartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos: a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda oude cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no hajaestipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio econstruo, devidamente registrado; b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aescveis e criminais e de nus reais relativante ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado decertido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando,cada tipo de unidade a respectiva metragern de rea construda; f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sbre oterreno fr responsvel pela arrecadeo das respectivas contribuies; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modlo a que se refere o incisoIV, do art. 53, desta Lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acrdo com anorma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm,o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39; m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31; n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas hmais de cinoo anos. p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sbre o nmero de veculos que a garagemcomporta e os locais destinados guarda dos mesmos. (Alnea includa pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do Oficial de Registro de Imveis, serarquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro. 2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso deunidades autnomas, sero tambm averbveis margem do registro de que trata ste artigo.
  • 13. 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso deunidades autnomas so irretratveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponvel a terceiros,atribuindo direito a adjudicao compulsria perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive nahiptese de insolvncia posterior ao trmino da obra. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004) 3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente, constar,obrigatriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos,referentes incorporao, salvo dos anncios "classificados". 4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia fotosttica,heliogrfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ouautenticar cpia apresentada pela parte interessada. 5 A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienao, no impedem o registro,que ser feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extrados do registro,a existncia e a extenso dos nus. 6 Os Oficiais de Registro de Imveis tero 15 dias para apresentar, por escrito, tdas as exignciasque julgarem necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, tero o prazo de 15 diaspara fornecer certido, relacionando a documentao apresentada, e devolver, autenticadas, as segundasvias da mencionada documentao, com exceo dos documentos pblicos. Em casos de divergncia, oOficial levantar a dvida segundo as normas processuais aplicveis. 7 O Oficial de Registro de Imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento dedocumentao contraveniente lei ou der certido ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos osdocumentos exigidos. 8 O Oficial do Registro de Imveis, que no observar os prazos previstos no 6 ficar sujeito apenalidade imposta pela autoridade judiciria competente em montante igual ao dos emolumentos devidospelo registro de que trata ste artigo, aplicvel por quinzena ou frao de quinzena de superao de cadaum daqueles prazos. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 9 Oficial do Registro de Imveis no responde pela exatido dos documentos que lhe foremapresentados para arquivamento em obedincia ao disposto nas alneas e, g, h, l, e p dste artigo, desdeque assinados pelo profissional responsvel pela obra. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 10 As plantas do projeto aprovado (alnea d dste artigo) podero ser apresentadas em cpiaautenticada pelo profissional responsvel pela obra, acompanhada de cpia da licena de construo.(pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 11 At 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartrio do Registro deImveis da documentao completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofcio de Ttulos eDocumentos, no tiver o Cartrio de Imveis entregue a certido de arquivamento e registro, nemformulado, por escrito, as exigncias previstas no 6, considerar-se- de pleno direito completado oregistro provisrio.(pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 12 O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidadesda incorporao, indicando na sua publicao o nmero do Registro de Ttulos e Documentos referente remessa dos documentos ao Cartrio de Imveis, sem prejuzo, todavia, da sua responsabilidade perante oadquirente da unidade e da obrigao de satisfazer as exigncias posteriormente formuladas pelo Cartrio,bem como, de completar o registro definitivo. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) 13. Na incorporao sobre imvel objeto de imisso na posse registrada conforme item 36 do incisoI do art. 167 da Lei n o 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentao, relativamente aoente pblico, dos documentos mencionados nas alneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporadorcelebrar contrato de cesso de posse com os adquirentes das unidades autnomas, aplicando-se a regrados 4o, 5o e 6o do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Includo pela Medida Provisrian 514, de 2010) 13. Na incorporao sobre imvel objeto de imisso na posse registrada conforme item 36 do incisoI do art. 167 da Lei n o 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentao, relativamente aoente pblico, dos documentos mencionados nas alneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporadorcelebrar contrato de cesso de posse com os adquirentes das unidades autnomas, aplicando-se a regraprevista nos 4o, 5o e 6o do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Includo pela Lei n12.424, de 2011)
  • 14. Art. 33. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda no sehouver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois de atualizar a documentao aque se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180(cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporao) Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro doqual lhe lcito desistir do empreendimento. 1 A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que se refere a alnea "n", do art. 32onde se fixem as condies que autorizaro o incorporador a desistir do empreendimento. 2 Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o trmo final do prazo da validade doregistro ou, se fr o caso, de sua revalidao. 3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatriamente, o prazo decarncia, inclusive para efeitos do art. 45. 4 A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imveis ... (VETADO)... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena deresponsabilidade civil e criminal do incorporador. 5 Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que trata o pargrafo anteriorarquivando-se em cartrio o respectivo documento. 6 O prazo de carncia improrrogvel. Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do trmo final do prazo de carncia,se houver, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao ideal de terreno, e, bemassim, do contrato de construo e da Conveno do condomnio, de acrdo com discriminao constanteda alnea "i", do art. 32. (Vide Lei n 4.864/65 que altera o prazo mximo concedido ao incorporador para60 (sessenta) dias) 1 No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar da data de qualquerdocumento de ajuste preliminar. 2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao smente deixar de existir se o incorporador tiverdenunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies prviamente estabelecidas, por escrito, ao Registrode Imveis, a no concretizao do empreendimento. 3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, embora no setenham reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do mandato de que trata o 1, do art. 31,poder faz-lo nos cinco dias subseqentes ao prazo de carncia, e nesse caso ficar solidriamenteresponsvel com o incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes ou candidatos aquisiohouverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sbre les, dispensando-se, ento,do cumprimento da obrigao fixada no caput dste artigo. 4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1 do art. 31 a obrigao daoutorga dos contratos referidos no caput dste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou odocumento de ajuste preliminar podero ser averbados no Registro de Imveis, averbao que conferirdireito real oponvel a terceiros, com o conseqente direito obteno compulsria do contratocorrespondente. 5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de 50% sbre aquantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em favor do adquirente ou candidato aquisio. 6 Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construo dever constar expressamente ameno dos responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das unidades. O incorporadorresponde, em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo dasunidades que no tenham tido a responsabilidade pela sua construo assumida por terceiros e at que otenham. Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos trmos do art. 34, se o incorporador, at 30 dias acontar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, stes podero cobr-la por viaexecutiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em funo do ndice geral de preosmensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variaes no poder aquisitivoda moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sbre o total corrigido.
  • 15. Art. 37. Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ao quepossa compromet-lo, o fato ser obrigatriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com aindicao de sua natureza e das condies de liberao. Art. 38. Tambm constar, obrigatriamente, dos documentos de ajuste, se fr o caso, o fato deencontrar-se ocupado o imvel, esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as condiesde desocupao. Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial emunidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro; Il - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno quecorrespender a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados. Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante doterreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo. Art. 40. No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal, ficaro rescindidasas cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno. 1 Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o direito sbre aconstruo porventura existente. 2 No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidadesautnomas haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular. 3 Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade, no poder o alienante em cujofavor se operou a resoluo voltar a negociar seus direitos sbre a unidade autnoma, sem a prviaindenizao aos titulares, de que trata o 2. 4 No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer cobrana judicial do quelhes fr devido, smente podero garantir o seu pagamento a unidade e respectiva frao de terreno objetodo presente artigo. Art. 41. Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo globalcompreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega daunidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo. 1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa aconstruo, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a aquisio da parte construda, mas, tambm,sbre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga. 2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento da parcelarelativa frao ideal de terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a aquisio da frao ideal,mas, tambm, sbre a parte construda, ainda que totalmente paga. Art. 42. No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de terreno e partes comuns, a pessoaem cujo favor se tenha operado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos e obrigaes contratualmenteatribudos ao inadimplente, com relao a construo. Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinadosou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas: I - informar obrigatriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estadoda obra; II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes oucompromissrios, dos prejuzos que a stes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de seretardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se fr ocaso e se a ste couber a culpa; III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioriaprossequir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades serocredores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamenteos bens pessoais dste;
  • 16. IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade doadquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvoautorizao unnime dos interessados ou exigncia legal; V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda nocaso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada afaculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas; VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no prazo mnimo de30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder oincorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo daresponsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das importnciascomprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO). VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da afetao e no sendopossvel maioria prosseguir na construo, a assemblia geral poder, pelo voto de 2/3 (dois teros) dosadquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais bens e direitos integrantes dopatrimnio de afetao, mediante leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporodos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado lquido da venda, depois de pagas asdvidas do patrimnio de afetao e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhecouber, nos termos do art. 40; no se obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelosadquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com oincorporador, os adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena no reembolsada,respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverrequerer, (VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao ediscriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem dademora no cumprimento dessa obrigao. 1 Se o incorporador no requerer a averbao ((VETADO) o construtor requer-la- (VETADO) sobpena de ficar solidriamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes. 2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer dosadquirentes de unidade. Art. 45. lcito ao incorporador recolher o impsto do slo devido, mediante apresentao doscontratos preliminares, at 10 dias a contar do vencimento do prazo de carncia a que se refere o art. 34,extinta a obrigao se, dentro deste prazo, fr denunciada a incorporao. Art. 46. Quando o pagamento do impsto sbre lucro imobilirio e respectivos acrscimos e adicionaisfr de responsabilidade do vendedor do terreno, ser lcito ao adquirente reter o pagamento das ltimasprestaes anteriores data-limite em que lcito pagar, sem reajuste, o referido impsto e os adicionais,caso o vendedor no apresente a quitao at 10 dias antes do vencimento das prestaes cujo pagamentotorne inferior ao dbito fiscal a parte do preo a ser ainda paga at a referida data-limite. Pargrafo nico. No caso de reteno pelo adquirente, sse ficar responsvel para todos os efeitosperante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrscimos, inclusive pelos reajustamentos quevier a sofrer o dbito fiscal, (VETADO). Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigao do pagamento do impsto sbre lucro imobilirioacrscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se- explicitar o montanteque tal obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data da escritura. 1 Neste caso, o adquirente ser tido, para todos os efeitos, como responsvel perante o Fisco. 2 Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao adquirente e, se fr o caso em nome dstesero emitidas as obrigaes do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 da Lei n 4.357 de 16.7.64. 3 Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de aquisio a circunstncia de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impsto sbre lucro mobilirio, seus acrscimos e adicionais. CAPTULO III Da Construo de Edificao em Condomnio
  • 17. Seo I Da Construo em Geral Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei poder sercontratada sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante definidos e poder estarincluda no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e oconstrutor. 1 O Projeto e o memorial descritivo das edifcaes faro parte integrante e complementar docontrato; 2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das obras e as condies e formas de suaeventual prorrogao. Art. 49. Os contratantes da construo, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus intersses,com relao a ela, podero reunir-se em assemblia, cujas deIiberaes, desde que aprovadas por maioriasimples dos votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para todos les salvo no que afetar ao direito depropriedade previsto na legislao. 1 As assemblias sero convocadas, pelo menos, por 1/3 (um tro) dos votos dos contratantespelo incorporador ou pelo construtor, com meno expressa do assunto a tratar, sendo admitidocomparecimento de procurador bastante. 2 A convocao da assemblia ser feita por carta registrada ou protocolo, com antecednciamnima de 5 dias para a primeira convocao, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas asconvocaes ser feitas no mesmo aviso. 3 A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos contratantes, em primeira convocao, ecom qualquer nmero, em segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em qualquer caso doincorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que atenham convocado, se fr o caso. 4 Na assemblia, os votos dos contratantes sero proporcionais s respectivas fraes ideais deterreno. Art. 50. Ser designada no contrato de construo, ou eleita em assemblia especial devidamenteconvocada antes do incio da obra, uma Comisso de Representantes, composta de 3 membros, pelomenos, escolhidos entre os contratantes, para represent-los junto ao construtor ou ao incorporador, nocaso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra. Art. 50. Ser designada no contrato de construo ou eleita em assemblia geral uma Comisso deRepresentantes composta de trs membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para represent-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bomandamento da incorporao, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes daaplicao dos arts. 31-A a 31-F. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004) 1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da assemblia,devidamente inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno direito investida dospodres necessrios para exercer tdas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato deconstruo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se frcaso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigaes dstes. 2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisoda Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos. 2o A assemblia geral poder, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composioda Comisso de Representantes e revogar qualquer de suas decises, ressalvados os direitos de terceirosquanto aos efeitos j produzidos. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004) 3 Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder discriminar as atribuies daComisso e dever dispor sbre os mandatos de seus membros, sua destituio e a forma depreenchimento das vagas eventuais, sendo lcita a estipulao de que o mandato conferido a qualquermembro, no caso de sub-rogao de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, aosub-rogatrio, salvo se ste no o aceitar. 4 Nas incorporaes em que o nmero de contratantes de unidades fr igual ou inferior a 3, a
  • 18. totalidade dles exercer, em conjunto as atribuies que esta Lei confere Comisso, aplicando-se, noque couber, o disposto nos pargrafos anteriores. Art. 51. Nos contratos de construo, seja qual fr seu regime dever constar expressamente a quemcabero as despesas com ligaes de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico, bem como as despesasindispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio. Pargrafo nico. Quando o servio pblico fr explorado mediante concesso, os contratos deconstruo devero tambm especificar a quem cabero as despesas com as ligaes que incumbam sconcessionrias no caso de no estarem elas obrigadas a faz-las, ou, em o estando, se a isto serecusarem ou alegarem impossibilidade. Art. 52. Cada contratante da construo s ser imitido na posse de sua unidade se estiver em diacom as obrigaes assumidas, inclusive as relativas construo exercendo o construtor e o condomnioat ento, o direito de reteno sbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, ste direito ser exercidopelo incorporador. Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a celebrao decontratos com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo emvista o disposto na Lei n 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 dias, normas queestabeleam, para cada tipo de prdio que padronizar: I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para uso dos sindicatos, na formado art. 54; Il - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de construo, para fins de disposto noartigo 59; III - critrios e normas para a avaliao de custo global de obra, para fins da alnea h, do art. 32; IV - modlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do disposto no art. 32; V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestaes, quepoder ser introduzido nos contratos de incorporao inclusive para o efeito de aplicao do disposto no 2 do art. 48. 1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender primordialmente: a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc); b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies de acabamento, aqualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o nmero de elevadores e as inovaes de confrto; c) as reas de construo. 2 Para custear o servio a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o PoderExecutivo a abrir um crdito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhes de cruzeiros), em favor doBanco Nacional de Habitao, vinculado a ste fim, podendo o Banco adiantar a importncia A.B.N.T., senecessrio. 3 No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se- a atualizao peridica das normasprevistas neste artigo, mediante remunerao razovel. Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgarmensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivasregies jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que se refere o inciso I, do artigoanterior. 1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo deixar de receberdos cofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio que pleiteie ou a quetenha direito. 2 Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor usar os ndices fixados por outrosindicato estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream aproximados dos da sua. 3 Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere ste artigo spodero ser considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta Lei, se baseados em custosunitrios relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.
  • 19. Seo II Da Construo por Empreitada Art. 55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder sera preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices prviamente determinados. 1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente dasvariaes que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. 2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e naspocas nle expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstosobrigatriamente no contrato. 3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes fiscalizar oandamento da obra e a obedincia ao Projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaesinerentes sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo. 4 Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a Comisso deRepresentantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento. 5 No Contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra, calculado deacrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, quando opreo estipulado fr inferior ao mesmo. 6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preofixo. Art. 56. Em tda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporaocom construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que conste preo, sero discriminadosexplcitamente o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo, com indicao expressa dareajustabilidade. 1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao daincorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. 2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais. Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preo fixo, uma obra de incorporao, aplicar-se-, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43. Seo III Da Construo por Administrao Art. 58. Nas incorporaes em que a construo fr contratada pelo regime de administrao, tambmchamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento docusto integral de obra, observadas as seguintes disposies: I - tdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ouaquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo; II - tdas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo serodepositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios,as quais, sero movimentadas pela forma que fr fixada no contrato. Art. 59. No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do respectivo contrato omontante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normasreferidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar efetivamente a obra. 1 Nos contratos lavrados at o trmino das fundaes, ste montante no poder ser inferior ao daestimativa atualizada, a que se refere o 3, do art. 54. 2 Nos contratos celebrados aps o trmino das fundaes, ste montante no poder ser inferior ltima reviso efetivada na forma do artigo seguinte. 3 As transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se- o dispostoneste artigo. Art. 60. As revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos semestralmente, em
  • 20. comum entre a Comisso de Representantes e o construtor. O contrato poder estipular que, em funo dasnecessidades da obra sejam alterveis os esquemas de contribuies quanto ao total, ao nmero, ao valore distribuio no tempo das prestaes. Pargrafo nico. Em caso de majorao de prestaes, o nvo esquema dever ser comunicado aoscontratantes, com antecedncia mnima de 45 dias da data em que devero ser efetuados os depsitos dasprimeiras prestaes alteradas. Art. 61. A Comisso de Representantes ter podres para, em nome de todos os contratantes e naforma prevista no contrato: a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas docondomnio dos contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva; b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a elapertinentes; c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por le solicitadas emsua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade deoutro condmino e no estejam em desacrdo com o parecer tcnico do construtor; d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo; e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes efiscalizadora da construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio. Art. 62. Em tda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporaocom construo pelo regime de administrao em que conste preo, sero discriminados explcitamente opreo da frao ideal de terreno e o montante do oramento atualizado do custo da construo, na formados artigos 59 e 60, com a indicao do ms a que se refere o dito oramento e do tipo padronizado a quese vincule o mesmo. 1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao daincorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. 2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais. CAPTULO IV Das Infraes Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, porparte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidasinicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fr o caso, depois de prvia notificao como prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nle se fixar, ou que,na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parteconstruda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato. 1 Se o dbito no fr liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso deRepresentantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, empblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou acesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a sub-rogao docontrato de construo. 2 Se o maior lano obtido fr inferior ao desemblso efetuado pelo inadimplente, para a quota doterreno e a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte serrealizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praa, ser aceito o maior lanoapurado, ainda que inferior quele total, (VETADO). 3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso unnime deAssemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos bens, casoem que sero adjudicados ao condomnio. 4 Do preo que fr apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, tdas as despesasocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multacompensatria, que revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo dofaltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver.
  • 21. 5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes ficar investidade mandato irrevogvel, isento do impsto do slo, na vigncia do contrato geral de construo da obra,com podres necessrios para, em nome do condmino inadimplente, efetuar as citadas transaes,podendo para ste fim fixar preos, ajustar condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaesdecorrentes do contrato de construo e da quota de terreno e construo; outorgar as competentesescrituras e contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o arrematante na posse do imvel; transmitirdomnio, direito e ao; responder pela evico; receber citao, propor e variar de aes; e tambm dospodres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado; 6 A morte, falncia ou concordata do condomnio ou sua dissoluo, se se tratar de sociedade, norevogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela Comisso deRepresentantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertena a menor de idade. 7 Os eventuais dbitos fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a alienao porleilo pblico. Neste caso, ao condmino smente ser entregue o saldo, se houver, desde que prove estarquite com o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de Representantes, em caso contrrio,consignar judicialmente a importncia equivalente aos dbitos existentes dando cincia do fato entidadecredora. 8 Independentemente das disposies dste artigo e seus pargrafos, e como penalidadespreliminares, poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas e juros de mora em casode atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no pargrafo seguinte. 9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes pagas com atraso, seja corrigvel em funoda variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, quereflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional. 10. O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estarsujeito perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato. Art. 64. Os rgos de informao e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitosexigidos pelo 3 do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o multa em importnciacorrespondente ao dbro do preo pago pelo anunciante, a qual reverter em favor da respectivaMunicipalidade. Art. 65. crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos,prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sbre a construo docondomnio, alienao das fraes ideais do terreno ou sbre a construo das edificaes. PENA - recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vzes o maior salrio-mnimo legalvigente no Pas. 1 lncorrem na mesma pena: I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprsacoletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto,relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores deunidades, fizerem afirmao falsa sbre a constituio do condomnio, alienao das fraes ideais ousbre a construo das edificaes; II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes deemprsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a ttulo de emprstimo, emproveito prprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporao contratada por administrao,sem prvia autorizao dos interessados. 2 O julgamento dstes crimes ser de competncia de Juzo singular, aplicando-se os artigos 5, 6e 7 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951. 3 Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dste artigo, a priso do indicado dependersempre de mandado do Juzo referido no 2. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965) Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10 da Lei n1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem prviamente satisfazer s exignciasconstantes desta Lei;
  • 22. lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os artigos37 e 38, desta Lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese de seus 2 e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construoou da Conveno do condomnio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5 do artigo 55, desta Lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamentosem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vzes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas. Pargrafo nico. No caso de contratos relativos a incorporaes, de que no participe o incorporador,respondero solidriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietrio outitular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sbre oincorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputveis. CAPTULO V Das Disposies Finais e Transitrias Art. 67. Os contrato podero consignar exclusivamente s clusulas, trmo ou condies variveis ouespecficas. 1 As clusulas comuns a todos os adquirentes no precisaro figurar expressamente nosrespectivos contratos. 2 Os contratos no entanto, consignaro obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e secomprometam a cumprir as clusulas, trmos e condies contratuais a que se refere o pargrafo anterior,sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartrio ou ofcio, mencionando, inclusive, o nmero dolivro e das flhas do competente registro. 3 Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, ser obrigatriamente entregue c