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LICENCIAMENTO AMBIENTALDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A legislação ambiental, seja no âmbitofederal, estadual ou municipal tem setornado cada vez mais restritiva impondocondições e exigindo dos empreendedorescondições e exigindo dos empreendedoresmaiores cuidados e, principalmente,obrigando ao licenciamento prévio para osempreendimentos imobiliários independenteda finalidade.
Eng. Civil Misael Cardoso Pinto Neto 30/09/2015
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Como qualquer ação na área ambiental olicenciamento está sujeito àmultidisciplinaridade que o assunto exige,onerando o empreendedor que deveráponderar e decidir se leva adiante o seu
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ponderar e decidir se leva adiante o seupropósito.
“Quando ouço falar em ecologia, saco logo
meu talão de cheques” (Paulo Francis).
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Nas grandes cidades, de modo geral, hácarência de áreas disponíveis paraempreendimentos imobiliários sem aocorrência de algum impeditivo ambiental.
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O impeditivo ambiental, via de regra, temduas vertentes: ocorrência de vegetação ourecurso hídrico e existência de contaminaçãodo solo ou de água subterrânea.
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Em São Paulo já existe a tendência deutilização de terrenos de indústriasdesativadas, onde há grande probabilidade decontaminação de solo e do lençol freático.
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contaminação de solo e do lençol freático.
Ainda em São Paulo rareiam os terrenos semalguma forma de impeditivo de cunho arbóreoou de preservação.
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Está se tornando comum a restrição de cunhohistórico, onde imóveis estão sendo tombadospelos Departamentos de Patrimônio Históricoimpactando no próprio imóvel ou em suavizinhança.
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vizinhança.
Outro impeditivo a ser considerado é odecorrente da existência de sítiosarqueológicos.
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Muitos municípios, para permitir a instalação dedeterminado empreendimento, exigem acomprovação de que a nova atividade não iráprejudicar a vizinhança com ruídos, poluição eaumento no trânsito de veículos.
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aumento no trânsito de veículos.
São exigidos os Estudos de Impactos deVizinhança – EIV e Estudos de Impactos noTrânsito – EIT.
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Torna-se, portanto, obrigatório providenciarpreviamente o licenciamento ambiental. Esselicenciamento permitirá à administraçãopública exercer o necessário controle sobre asatividades humanas causadoras de impactos
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atividades humanas causadoras de impactossobre o meio ambiente, buscando aconciliação entre o desenvolvimentoeconômico e a utilização dos recursos
naturais.
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O licenciamento ambiental, como qualquer açãono âmbito do meio ambiente é extremamentepluridisciplinar.
Algumas atividades possíveis como suporte ao
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Algumas atividades possíveis como suporte aolicenciamento: topografia; imagens digitais viasatélite; análises físico-químicas,bacteriológicas, de toxicidade; geologia;hidrologia; hidrogeologia; arqueologia; imóveishistóricos.
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A Inspeção Ambiental Imobiliária é ferramentapoderosíssima, ainda que pouco utilizada,mais por desconhecimento, pelosempreendedores imobiliários.
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empreendedores imobiliários.
É aconselhável aos empreendedores,indispensável até, que se proceda à inspeçãodo imóvel antes mesmo da efetiva compra.
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O resultado dessa inspeção, consubstanciadoatravés do laudo denominado Parecer Técnicode Inspeção Ambiental Imobiliária,dependendo das restrições encontradas, podelevar o incorporador a negociar reduções nos
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levar o incorporador a negociar reduções nosvalores inicialmente pretendidos pelosvendedores em função dos custos dasmedidas mitigadoras a serem implementadas,ou ainda desistir da compra do imóvel.
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O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias deEngenharia de São Paulo - IBAPE-SP, por iniciativade sua Câmara Ambiental, em 2003, publicou aprimeira Norma de Inspeção AmbientalImobiliária do Brasil como forma de organizar e
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Imobiliária do Brasil como forma de organizar eorientar os procedimentos para a inspeçãoimobiliária de cunho ambiental culminando coma apresentação do laudo/parecer seguindo asistemática ali apresentada.
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Os licenciamentos mais comuns nasgrandes metrópoles são os decorrentes daexistência de: vegetação arbórea,contaminação de solo e lençol freático,
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contaminação de solo e lençol freático,proximidade de imóvel histórico, depossíveis incômodos à vizinhança.
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Já em imóveis fora das áreas urbanas oslicenciamentos poderão ocorrer por conta daexistência de: contaminação de solo e lençol freático,e da presença ou proximidade de: Áreas dePreservação Permanente – APPs, unidades deconservação – Ucs, sítios arqueológicos.
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conservação – Ucs, sítios arqueológicos.Empreendimentos lindeiros a Áreas de ProteçãoAmbiental – APAs, Unidades de Conservação – Ucs,Unidade de Preservação – UPs necessitam deanuência do órgão gestor para o aceite dolicenciamento.
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Em todas as modalidades de licenciamento osprocessos se iniciam com o levantamento dascondições em que o imóvel se encontra. É oque se chama Situação Atual.
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que se chama Situação Atual.
Na sequência é apresentado ao órgãolicenciador o projeto contendo a SituaçãoPretendida.
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No caso de licenciamento decorrente deelementos arbóreos/APPs o processo se iniciacom o levantamento planialtimétricocontendo o cadastramento arbóreo, indicandoindivíduos isolados (número do elemento,
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indivíduos isolados (número do elemento,espécie, diâmetro à altura do peito – DAP,estado fitossanitário), maciços, área ocupadapela APP, indicação de nascentes, córregos,rios e lagos.
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SITUAÇÃO ATUAL: CONTRIBUIÇÃO DE GUGLIELMI ASSOCIADOS - CONSULTORIA AMBIENTAL
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SITUAÇÃO PRETENDIDA: CONTRIBUIÇÃO DE GUGLIELMI ASSOCIADOS - CONSULTORIA AMBIENTAL
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Na sequência é apresentado o Plano deCompensação Ambiental - PCA onde serádefinida a densidade arbórea finalcorresponde a todos os exemplares arbóreos
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corresponde a todos os exemplares arbóreospreservados, transplantados e plantados nointerior do imóvel.
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Após a conclusão do PCA é feito omonitoramento das condições fitossanitáriasdos elementos arbóreos através de relatóriosperiódicos elaborados por EngenheirosAgrônomos ou Florestais.
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Agrônomos ou Florestais.
Os indivíduos debilitados ou mortos serãosubstituídos por outros sãos em quantidadesdeterminadas pelo órgão licenciador.
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PCA: CONTRIBUIÇÃO DE GUGLIELMI ASSOCIADOS - CONSULTORIA AMBIENTAL
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No caso de licenciamento para implantação deempreendimento em área contaminada aSituação Atual é obtida a partir daprospecção de contaminantes no solo e águas
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prospecção de contaminantes no solo e águassubterrâneas. Nesse ponto são identificadosos tipos dos contaminantes, a área do solodesses contaminantes e a área pluma decontaminação desse contaminantes.
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ENVOLTÓRIA DE PROSPECÇÃO AMBIENTAL
PLUMA DE CONTAMINAÇÃO
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PM 12
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Na Situação Pretendida é lançada sobre aplanta de contaminação a implantação do
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planta de contaminação a implantação doempreendimento.
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Na sequência é apresentado o Plano deIntervenção onde será definida a metodologiapara a remediação do imóvel.
O Plano de Intervenção determinará as
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O Plano de Intervenção determinará asCampanhas de Monitoramento que indicarão aeficácia das medidas propostas. Caso os valoresdas concentrações obtidas estejam acima dasConcentrações Máximas Aceitáveis – CMAs novoPlano de Intervenção será apresentado
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Eng. Civil Misael Cardoso Pinto Neto 30/09/2015CONAMA 420: VALORES ORIENTADORES (PARTE)
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Está em voga, principalmente na Europa e EstadosUnidos, a utilização da ferramenta conhecida comoREVITALIZAÇÃO. A revitalização é formada pelo (s)processo (s) de reinserção do ambientedescontaminado no mercado imobiliário. No Brasil
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descontaminado no mercado imobiliário. No Brasilesse conceito encontra-se em expansão,principalmente na cidade de São Paulo, por conta dagrande quantidade de indústrias desativadas, emterrenos contaminados, mas com possibilidades deincorporação.
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REMEDIAÇÃO: Processo(s) para
tentativa de devolução do ambiente ao
“status quo”, eliminando os
contaminantes.
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contaminantes.
REVITALIZAÇÃO: Processo(s) para
reinserção do ambiente no mercado
imobiliário.
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NORMAS ABNT PARA PROSPECÇÃO
ABNT NBR 15515-1:2007 Versão Corrigida:2011 Passivo ambiental em solo eágua subterrânea Parte 1: Avaliação preliminar•ABNT NBR 15515-2:2011 Passivo ambiental em solo e água subterrânea Parte2: Investigação confirmatória•ABNT NBR 15935:2011 Investigações ambientais — Aplicação de métodosgeofísicos
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geofísicos•ABNT NBR 15492:2007 Sondagem de reconhecimento para fins de qualidadeambiental – Procedimento•ABNT NBR 15495-1:2007 versão corrigida 2:2009 Poços de monitoramento deáguas subterrâneas em aqüíferos granulados Parte 1: Projeto e construção•ABNT NBR 15495-2:2008 Poços de monitoramento de águas subterrâneas emaqüíferos granulares Parte 2: Desenvolvimento•ABNT NBR 15847:2010 Amostragem de água subterrânea em poços demonitoramento — Métodos de purga
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CASTRO, Fernando Coelho, RODRIGUES, Eloiza Lutero Alves,Inspeção ambiental imobiliária: Detectando restrições ambientaisem imóveis. São Paulo: Leud, 2004.
GUGLIELMI, Edoardo, PINTO NETO, Misael Cardoso, Licenciamentoambiental urbano. In Curso de Licenciamento Ambiental Urbano,
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ambiental urbano. In Curso de Licenciamento Ambiental Urbano,2012, São Paulo. Apostila: Instituto Brasileiro de Avaliações e Períciasde Engenharia de São Paulo 2013.
IBAPE/SP, Norma de inspeção ambiental imobiliária do Ibape/SP,2002. http://www.ibape-sp.org.br/normas_estudos/Default.aspxacessado em 31/07/2015.
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MOERI, Ernesto, reemediação e Revitalizaçção de ÁreasContaminadas: Aspectos Técnicos, Legais e Financeiros. São Paulo:Signus, 2004.
PINTO NETO, Misael Cardoso, Remediação e revitalização de áreas
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PINTO NETO, Misael Cardoso, Remediação e revitalização de áreasdegradadas, in XVI Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaçõese Perícias, Manaus, 2011.
SCHIANETZ, Bojan, Passivos Ambientais. Curitiba: SENAI, 1999.