Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

ON-GEADE-004 28/8/2002

ANEXO ON-GEADE-004 PGINA 10

ANEXO

MANUAL DE AVALIAO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAO TCNICA DE IMVEIS

SUMRIO

1 CONCEITOS................................................................................................................. 14

1.1 Objetivo...................................................................................................................... 14

1.2 Significado do valor................................................................................................... 14

1.3 Procedimentos gerais............................................................................................... 14

2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................ 14

2.1 Conceituaes............................................................................................................ 14

2.2 Simbologia.................................................................................................................. 19

3 NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO........................................................................... 22

3.1 Avaliao rigorosa.................................................................................................... 22

3.2 Avaliao normal....................................................................................................... 24

3.3 Avaliao expedita..................................................................................................... 25

3.4 Informao tcnica de valor..................................................................................... 25

4 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL...................................................... 26

4.1 Introduo.................................................................................................................. 26

5 MTODOS DE AVALIAO TCNICA....................................................................... 26

5.1 O mtodo comparativo de dados de mercado........................................................... 26 5.1.1 Conceituao.......................................................................................................... 26 5.1.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 26 5.1.3 Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)........................................ 27 5.1.4 Cuidados especiais................................................................................................ 27

5.2 O mtodo comparativo do custo de reproduo..................................................... 28 5.2.1 Conceituao.......................................................................................................... 28 5.2.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 28

5.3 O mtodo da renda................................................................................................... 28 5.3.1 Conceituao.......................................................................................................... 28 5.3.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 29 5.3.3 Valor locativo - Vl................................................................................................... 29 5.3.4 Receita lquida operacional - Rlo.......................................................................... 29 5.3.5 Receita lquida efetiva - Rle................................................................................... 30 5.3.6 Receita lquida total - Rlt....................................................................................... 30 5.3.7 Valor do imvel....................................................................................................... 31 5.3.8 Casos especficos................................................................................................... 31

5.4 O mtodo residual.................................................................................................... 31 5.4.1 Conceituao.......................................................................................................... 32 5.4.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 32

5.5 O mtodo involutivo................................................................................................... 32

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5.5.1 Conceituao.......................................................................................................... 32 5.5.2 Estudo para implantao de loteamento................................................................. 33 5.5.3 Estudo para implantao de projeto com edificaes............................................. 33 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)................................................................................ 33 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)......................................................................... 33 5.5.6 Retorno Bruto (RB).................................................................................................. 34 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................................................................... 34

6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES.............................................. 34

7 AVALIAO DE IMVEIS URBANOS........................................................................ 35

7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado............................................................... 35

7.2 Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 36

7.3 Homogeneizao dos valores pesquisados.............................................................. 36 7.3.1 Homogeneizao pela forma usual......................................................................... 36 7.3.2 Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C.............................. 37 7.3.3 Fatores de homogeneizao................................................................................... 37 7.3.3.1 Fator de rea - Fa................................................................................................ 38 7.3.3.2 Fator de profundidade Fp.................................................................................. 39 7.3.3.3 Fator de testada Ft.... ....................................................................................... 40 7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr................................................................................... 40 7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm........................................................................ 40 7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat................................................................ 41 7.3.3.7 Fator de restrio legal - Frl................................................................................. 41 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd...................................................................................... 41 7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................................................................. 42 7.3.3.10 Fator de projeto Fpj......................................................................................... 42 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................................................ 42 7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional Fd.................................................. 42 7.3.3.13 Fator de comercializao - Fk........................................................................... 42 7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff.......................................................................... 42

7.4 Tratamento estatstico dos valores pesquisados...................................................... 43

7.5 Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias................................... 44 7.5.1 Custo de reproduo - Cr........................................................................................ 44 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo................................................................ 45 7.5.3 Fator de ajuste de condomnio Fc........................................................................ 45 7.5.4 Custo Unitrio Bsico - CUB................................................................................... 46 7.5.5 Coeficiente do valor pleno....................................................................................... 47 7.5.6 Depreciao............................................................................................................ 48 7.5.7 Padres de acabamento......................................................................................... 48 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 49 7.5.9 Fator de loja - Flj..................................................................................................... 49

7.6 Resultado da avaliao.............................................................................................. 49

8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS............................................................... 50

8.1 Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado....................................... 51

8.2 Avaliao pelo mtodo involutivo............................................................................... 52 8.2.1 Procedimentos........................................................................................................ 52

9 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS............................................................................ 53

9.1 Mtodo de avaliao.................................................................................................. 53

9.2 Terra nua................................................................................................................... 53

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9.3 Benfeitorias................................................................................................................ 54 9.3.1 Benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas.................................................... 54 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.................................................................. 55 9.3.2.1 Culturas................................................................................................................ 55 9.3.2.2 Florestas............................................................................................................... 55 9.3.2.3 Pastos.................................................................................................................. 56

10 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL............................................ 57

10.1 Instrues para preenchimento................................................................................ 57 10.1.1 Sntese da avaliao tcnica: ............................................................................. 57 10.1.2 Caracterizao do terreno..................................................................................... 57 10.1.3 Caracterizao das benfeitorias............................................................................ 58 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha AVAL-R)....................................................... 59 10.1.5 Pesquisa de valores imobilirios.......................................................................... 59 10.1.6 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes

complementares e concluses, para a planilha AVAL-R...................................

59 10.1.7 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes

complementares e concluses, para a planilha AVAL-C ..................................

60 10.1.8 Memria de clculo/estatstica ............................................................................ 60

11 AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR......... 60

11.1 Introduo................................................................................................................ 60

11.2 Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica.................................... 61

12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS.............................................................. 61

13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS.................................................. 62

14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS........... 63

15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS NBR 8799...................................... 63

16 METODOLOGIA PARA ILHAS.................................................................................. 63

17 VALOR DE BENFEITORIAS...................................................................................... 64

18 VALOR TOTAL DO IMVEL...................................................................................... 64

19 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE............................ 65

19.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO....................... 65

20 FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV................................... 68

20.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO....................... 68

21 PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO................................... 70

21.1 Escopo..................................................................................................................... 70

21.2 Abordagem metodolgica........................................................................................ 70

22 METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV................................. 70

22.1 Estudo da localidade............................................................................................... 70 22.1.1 Anlise geogrfica da localidade......................................................................... 71 22.1.2 Determinao das fontes de pesquisa................................................................ 71 22.1.3 Indicao dos coeficientes locais de valorizao............................................... 71 22.1.4 Elaborao de uma tipografia local de terrenos................................................ 71 22.1.5 Localizao dos plos de valorizao................................................................. 71

22.2 Pesquisa de valores imobilirios............................................................................. 71 22.2.1 Valores de transaes......................................................................................... 72

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22.2.2 Valores de locao.............................................................................................. 72 22.2.3 Valores de censo de opinio............................................................................... 72

22.3 Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia................ 72

22.4 Tratamento dos valores pesquisados..................................................................... 73 22.4.1 Sistemtica global................................................................................................ 73 22.4.2 Organizao preliminar de dados........................................................................ 74 22.4.3 Avaliao das benfeitorias.................................................................................... 74

22.5 Determinao dos valores....................................................................................... 74

22.6 Montagem de Planta Genrica de Valores.............................................................. 75

22.7 Atualizao do cadastro de logradouros................................................................ 75

23 RELATRIO FINAL.................................................................................................... 75

ANEXOS AO CAPTULO II.............................................................................................. 77

ANEXOS AO CAPTULO III............................................................................................. 81

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CAPTULO I

1 CONCEITOS GERAIS

1.1 Objetivo

O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronizao das avaliaes de imveis, nos servios afetos Secretaria do Patrimnio da Unio.

1.2 Significado do valor

O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em funo da legislao vigente, o de valor de mercado.

O valor de mercado o VALOR PROBABILSTICO DE MERCADO de um imvel, resultante da livre ao dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referncia em contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre e desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao.

1.3 Procedimentos gerais

Os coeficientes e parmetros aqui citados, embora resultem da experincia brasileira de engenharia de avaliaes e da prpria experincia acumulada pela SPU, tm carter metodolgico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatrios. Caso o encarregado da avaliao, em determinada circunstncia, tenha razes efetivas para alterar esses parmetros, poder faz-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara e comprovvel.

2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementao de informaes, recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual.

2.1 Conceituaes

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - aquele recomendvel para o local, observada a tendncia do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais.

REA COBERTA PADRO - a rea coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliao do custo global da construo.

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REA COBERTA DE PADRO DIFERENTE - a rea coberta de padro de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliao do custo global da construo.

REA COBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida de superfcie de qualquer dependncia coberta, nela includas as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

REA DE CONSTRUO - a soma das reas cobertas-padro e equivalentes da construo.

REA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida da superfcie de qualquer dependncia descoberta, que se destina a outros fins, que no apenas o de simples cobertura (terraos, playgrounds etc.), includas as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

REA EDIFICADA - qualquer construo que caracterize um imvel, tais como: casas, edifcios, galpes, garagens etc.

REA EQUIVALENTE DE CONSTRUO - a rea estimada, fictcia, que, ao Custo Unitrio Bsico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a rea real de construo correspondente, descoberta ou coberta de padro diferente.

REA HOMOGNEA - a regio cujas caractersticas locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia e servios urbanos) se assemelham e cuja legislao quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construo admissvel, gabarito e reas mnimas dos lotes a mesma.

REA REAL DE CONSTRUO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma das reas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada.

REA REAL DE CONSTRUO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma da rea real de construo privativa da unidade imobiliria e a parcela da rea real de construo de uso comum correspondente unidade autnoma considerada.

REA REAL DE CONSTRUO DE USO COMUM - a soma das reas coberta e descoberta reais, contidas nos limites das dependncias de uso comum.

BENEFCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construo compreendem o custo da administrao central, financiamentos, bonificaes da construtora e da incorporadora etc.

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BENFEITORIA - qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que no se possa retir-lo sem destruio, modificao, fratura ou dano, e que vise a conserv-lo, torn-lo mais til ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limtrofes, aterros e gramados.

BENFEITORIA NO REPRODUTIVA - em reas rurais, so os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoo implica destruio, alterao, fratura ou dano, compreendendo edificaes, vedos, terreiros, instalaes para abastecimento de gua, de energia eltrica, de irrigao e outras que, por sua natureza e funo, e por se acharem aderidas ao cho, no so negociveis e nem rentveis separadamente das terras.

BENFEITORIA REPRODUTIVA - em reas rurais, so as culturas comerciais ou domsticas implantadas no terreno, cuja remoo implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora no negociveis separadamente do solo, podero ter cotao em separado, para base de negcios de propriedades rurais.

CADASTRO DE LOGRADOUROS - o sistema organizado de informaes que, mediante cdigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seo um valor genrico do m do terreno, observados os fatores de desvalorizao ou valorizao que incidem sobre sua localizao e caractersticas prprias.

COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL - Fd - o multiplicador que visa a depreciar o imvel novo para atingir condies semelhantes s do imvel avaliando.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - o multiplicador que permite passar do valor do m de construo publicado pelas revistas tcnicas especializadas ao valor de reproduo da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, no contempladas no Custo Unitrio Bsico (elevadores, fundaes etc.) e os benefcios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente no incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorizao comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria.

DEPRECIAO - a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescncia fsica, econmica ou funcional.

DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construo compreendem: custos de projetos de arquitetura, estrutura e instalaes (eltrica, hidrulica, guas pluviais, esgoto etc.), licenas, seguros, despachantes, instalaes provisrias, equipamentos mecnicos (elevadores, compactadores, exaustores etc.), administrao local e outras.

DIVISAS DO TERRENO - so os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.

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FATORES DE HOMOGENEIZAO - so multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imvel avaliando.

FRENTE OU TESTADA EFETIVA distncia real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro pblico, servido, orla martima, lacustre ou fluvial, ou ainda costes e canais.

FRENTE PROJETADA Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais so oblquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas. (Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997)

FRENTE DE REFERNCIA a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneizao em decorrncia do conceito de que as dimenses da testada influem no valor do terreno. (Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997)

GLEBA INDUSTRIAL Gleba urbanizvel que resulta na criao de lotes de destinao industrial.

GLEBA URBANA - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, em princpio com rea superior a 10.000m, cujo aproveitamento eficiente no depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.

GLEBA URBANIZVEL - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanizao, tendo, em princpio, uma rea superior a 10.000m. Este limite no tamanho da rea deve ser considerado meramente indicativo, no devendo ser tomado como fator decisrio no enquadramento da gleba como urbanizvel.

IMVEL RURAL - prdio rstico, de rea contnua, qualquer que seja sua localizao, que se destine explorao extrativa, agrcola, pecuria, ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs da iniciativa privada.

LOTE-PADRO URBANO - aquele de forma retangular, com uma s frente ou testada, com as medidas-padro adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaborao da Planta Genrica de Valores.

LOTE URBANO - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passvel de ser aceito como unidade autnoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2, 4 e 6, e na legislao local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente no dependa de parcelamento.

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PROFUNDIDADE EQUIVALENTE Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente mltipla.(Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997)

PLANTA GENRICA DE VALORES - a representao grfica de uma localidade na escala conveniente, onde esto indicados os cdigos de logradouros correspondentes aos valores de m de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padro de comparao.

SEO OU TRECHO DE LOGRADOURO - constituda por um trecho de logradouro com igual valor genrico para o m dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seo deve ser o incio do logradouro ou o trmino de um trecho anterior, e o seu ponto final o incio do trecho subseqente. A seo pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado.

SERVIDO Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem. Pode ser classificada em:

Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito.

Servido administrativa: aquela em que o titular o poder pblico.

Servido aparente: aquela que se manifesta concretamente por interveno fsica.

Servido mltipla: aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um imvel, destina-se a usos de naturezas diversas.

Servido no aparente: aquela que no se manifesta por interveno fsica.

Servido perptua ou permanente: aquela instituda por prazo indeterminado.

Servido predial: restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio, pertencente a proprietrio diverso.

Servido temporria: aquela instituda por prazo determinado.

Servido voluntria: aquela que decorre de ato espontneo de vontade. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996).

TABELA DE VALORES - o relatrio de sada do sistema eletrnico de cadastro onde esto listados os cdigos, a descrio dos trechos de logradouros e os correspondentes valores do m de terreno.

TERRENO INDUSTRIAL - aquele utilizado ou prprio para finalidade produtiva "lato sensu" de carter industrial, tais como fbricas, instalaes industriais, depsitos, armazns, "shoppings", supermercados, instalaes de apoio pesca, clubes de servios nuticos etc.

TTULO DE PROPRIEDADE DE IMVEL - o instrumento ou escritura pelo qual se transfere o domnio do imvel, mediante seu registro no Cartrio de Registro Geral de Imveis competente. O ttulo de propriedade denominado comumente escritura ou ttulo de domnio de imvel.

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VALOR GENRICO DO M DE TERRENO - o valor mais provvel de mercado, resultante de pesquisa do mercado imobilirio local, do m de terreno para os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro.

VALOR MAIS PROVVEL DE MERCADO DE UM IMVEL - o resultante da livre ao dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referncia em contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre e desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao.

VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - a diferena entre o valor de mercado e o custo de reproduo depreciado do imvel.

UNIDADE IMOBILIRIA AUTNOMA - o terreno ou sua frao ideal, com ou sem benfeitorias, objeto de Matrcula individual no Cartrio de Registro Geral de Imveis.

ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGNEAS Aquelas que apresentam caractersticas semelhantes quanto dimenso dos lotes e construes, infra-estrutura urbana e entorno, tipo de uso e ocupao de solo estabelecidos, vocao e capacidade de aproveitamento. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996).

2.2 Simbologia

A simbologia adotada aquela da ABNT, complementada com as convenes literais que seguem.

2.2.1 Medidas

Att - rea total do terreno

Atu - rea do terreno da Unio

T - frente ou testada real

Tef - frente ou testada efetiva (projeo da frente sobre a normal a um dos lados)

Tr - frente ou testada de referncia

Tmn - frente ou testada mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria

Peq - profundidade equivalente

Pmx - profundidade mxima recomendada para a zona, segundo sua categoria

Pmn - profundidade mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria

N - profundidade-padro (ou do lote-padro)

Ab - rea de construo das benfeitorias

Abp - rea de construo privativa da unidade imobiliria

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2.2.2 Idade

Iap - idade aparente (ou estimada) do imvel

Ir - idade remanescente

Ip - vida til provvel (Iap + Ir)

2.2.3 Valores e custos

Vtt - valor do terreno total

Vtu - valor do domnio pleno do terreno da Unio

Vdu - valor do domnio til do terreno da Unio

Vg - valor genrico unitrio (por m) do terreno para o trecho de logradouro ou de rea rural

Vo - valor genrico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padro no trecho do logradouro

Vb - valor das benfeitorias

Vbp - valor da benfeitoria proporcional relao entre a rea do terreno da Unio e do terreno total

Vti - valor total do imvel

Vip - valor proporcional do imvel para fins de laudmio

Vir - valor de referncia do imvel para clculo do laudmio

Vr - valor residual

Vl - valor locativo

Vui - valor unitrio inicial (por m ou por ha)

Vuh - valor unitrio homogeneizado

Vd - valor declarado

Vad - valor adotado

Pa - percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizveis

Pgv - produto geral de vendas

Mgd - montante global das despesas

Dp - despesas em percentagem do Pgv

Li - lucro do incorporador

Lp - lucro percentual em relao ao Pgv

Rlo - receita lquida operacional

Rlef - receita lquida efetiva

Rlt - receita lquida total

Cr - custo de reproduo

Cub - Custo Unitrio Bsico de construo por m

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Yi - ndice de valor do trecho de logradouro do imvel pesquisado

Ylp - ndice de valor do trecho de logradouro do lote padro

2.2.4 Coeficientes e taxas

r - coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)

i - taxa de juros (por perodo ou mensal)

f - taxa de inflao (por perodo ou mensal)

Kp - coeficiente do valor pleno

Kcf - coeficiente de vantagem da coisa feita

Kr - coeficiente do valor residual

Kv - coeficiente de vacncia

fi - frao ideal em condomnios horizontais ou verticais

2.2.5 Estatstica

n - nmero de elementos da amostra

xi - elemento da amostra

x - mdia aritmtica

s - desvio-padro da amostra

s - desvio-padro da populao

t - abscissa da distribuio de Student

Ls - limite superior de aceitao

Li - limite inferior de aceitao

2.2.6 Fatores de homogeneizao e correo

Fat - fator de acidentao topogrfica

Fp - fator de profundidade

Ft - fator de frente ou de testada

Ftm - fator de frentes ou de testadas mltiplas

Ftr - fator de transposio de local

Frl - fator de restrio legal

Fpd - fator de pedologia

Fd - fator de depreciao fsica e funcional ou de idade

Flj - fator de loja ou de valorizao comercial

Fpj - fator de projeto

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Fac - fator de acabamento

Fa - fator de atualizao monetria

Ff - fator de fonte

Fh - fator de homogeneizao ou corretivo total

Fc - fator de condomnio

Ftc - fator devido ao tipo de construo

Fx - fator genrico a ser usado conforme a necessidade

Fk - fator de comercializao

3 NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO

Os nveis de rigor da avaliao, segundo as prescries da NBR 5676/89, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas-ABNT, esto condicionados quantidade e confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados.

A NBR 5676/89 refere-se a imveis urbanos; a NBR 8799, a imveis rurais e a NBR 8951, a glebas urbanizveis, todas com idntica classificao:

a) expedito;

b) normal e

c) rigoroso.

As prescries relativas aos vrios nveis de rigor da NBR 5676/89 so transcritas a seguir:

3.1 Avaliao rigorosa

"Avaliao rigorosa define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada, com grande iseno de subjetividade, e que atende a todos os requisitos abaixo:

a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convico de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra to aleatria quanto possvel, usando-se toda a evidncia disponvel.

b) a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:

- idoneidade e completa identificao das fontes de informao;

- sua atualidade, observando o estabelecido na letras "c" e "f";

- ao detalhamento da descrio de suas caractersticas;

- sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou sua consistncia com o modelo utilizado nos termos da letra "c", no que diz respeito a:

- localizao no contexto urbano;

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- destinao;

- ao grau de aproveitamento;

- s caractersticas fsicas;

- comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerem elaborao do trabalho avaliatrio.

c) o tratamento para alcanar a convico do valor deve ser baseado em processos de inferncia estatstica que permitam calcular estimativas no tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de submet-las a testes de hipteses, cujos resultados satisfaam s exigncias do nvel de rigor.

d) o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial definido pela soma do nmero (K) de variveis (explicada e explicativas), utilizada no modelo de regresso, mais um mnimo de 5 graus de liberdade, isto :

N K + 5

e) a transformao do preo com pagamento a prazo de um dado elemento para o preo vista deve ser feita com adoo de uma taxa de desconto efetiva, lquida e praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento.

f) a atualizao de preos referentes a elementos pretritos deve considerar a desvalorizao real dos imveis inferidas e justificadas pela equao por regresso.

g) todas as caractersticas do imvel avaliando devem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. Se, alm da fronteira, obrigatoriamente se impe a discusso da inelasticidade da funo estimativa naquele ponto a caracterstica assinttica explicitada, admitindo-se uma diferena de valor do bem avaliando de, no mximo, dez por cento do valor inferido na fronteira amostral da mesma caracterstica.

h) o valor final da avaliao, a ser indicado pelo engenheiro de avaliaes em funo do tratamento estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de oitenta por cento. O trabalho pode ser enquadrado neste nvel se, testadas as hipteses nulas de no haver regresso da equao e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nvel de significncia mxima de 5% (cinco por cento).

i) nos trabalhos compostos por avaliaes parciais, este nvel de rigor estar atendido se, em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da avaliao, ele for alcanado.

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j) a avaliao considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial adotado encontrar um modelo estatstico o mais abrangente possvel, incorporando o maior nmero de caractersticas que estejam contribuindo para a formao do valor e atendendo, necessariamente, s condies abaixo relacionadas:

- identificada a funo estimativa da formao de valor, esta tem de ser no tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimao estatstica; para tanto, devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso, ao nvel de significncia mximo de um por cento, e dos respectivos regressores, ao nvel de significncia mximo de 10% (dez por cento) unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal, bem como verificadas as condies bsicas referentes aos resduos no explicados: normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso, alm de independncia entre as variveis;

- as caractersticas do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referncia, sendo rejeitadas as extrapolaes;

- o campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes correspondente ao intervalo de confiana mximo de oitenta por cento e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um subconjunto deles, caso haja evidncia de multicolinearidade entre as variveis relevantes levadas ao modelo e, para os resduos, sejam satisfeitas as condies bsicas de normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso;

- o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial definido em funo do nmero (K) de variveis (explicada e explicativas), atendendo s seguintes condies:

N 2K + 5 , e N 3K" (NBR 5676/89)

3.2 Avaliao normal

"A avaliao normal define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos abaixo:

a) a coleta de dados deve trazer todas as informaes disponveis que permitam ao engenheiro de avaliaes formar sua convico de valor;

b) a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:

- idoneidade das fontes de informao; - sua atualidade, observado o prescrito no item "e";

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- sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas;

- ao nmero de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco;

c) o tratamento dispensado aos elementos, para serem levados formao do valor, deve ser feito atravs de estatstica descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando no perfeitamente comparveis. O uso de mtodos estatsticos para eliminar dados supostamente discrepantes admissvel neste nvel;

d) a transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para o preo vista feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento;

e) nos casos de exame de elementos no contemporneos, pretritos, a equivalncia do preo no tempo ser obtida, no mnimo, atravs de ndices econmicos oficiais, limitados a prazo compatvel com a conjuntura em vigor poca da avaliao. Sempre que o mercado no acompanhar a evoluo dos ndices econmicos, s ser permitida a utilizao de elementos atualizados mediante consulta fonte;

f) so admitidas as homogeneizaes feitas atravs de fatores ou ponderaes empricas, porm consagradas, que consideram as diferenas entre os elementos ou seus atributos;

g) as caractersticas do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso no ocorrer, deve o engenheiro de avaliaes enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstncia." (NBR 5676/89)

3.3 Avaliao expedita

"Aquelas que se louvam em informaes e/ou na escolha arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovao expressa dos elementos e mtodos que levaram convico do valor." (NBR 5676/89)

Conforme o item 6.2.6, da NBR 8951/85, classificam-se tambm como expeditas as avaliaes em massa. Apesar de essa Norma referir-se avaliao de glebas urbanizveis, usa-se o mesmo conceito no mbito da SPU, em relao avaliao em massa de imveis urbanos, cuja metodologia consta do CAPTULO III deste Manual.

3.4 Informao tcnica de valor

Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imvel avaliando, ser elaborada a Informao tcnica de valor. Conforme mencionado na Orientao Normativa de avaliaes, a dispensa da vistoria dever ser previamente autorizada pelo Gerente Regional e, no seu impedimento legal, pelo seu substituto.

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CAPTULO II

4 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL

4.1 Introduo

Este captulo contm recomendaes metodolgicas para a realizao de avaliaes com maior nvel de rigor, destinadas a subsidiar as operaes com imveis de propriedade ou de interesse da Unio.

As informaes necessrias determinao de valores dos imveis podem ser obtidas pelos mtodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda, residual e involutivo) de avaliao tcnica de imveis.

Sempre que possvel devem ser utilizados os formulrios constantes deste manual. Outrossim, so admitidas alteraes, acrscimo e excluses nas planilhas disponveis, em funo de circunstncias especiais de cada avaliao e do mtodo efetivamente empregado.

A seleo dos mtodos a serem adotados no aleatria. Deve estar em consonncia com cada caso particular e sua adoo precisa ser justificada. Preferencialmente, devem ser utilizados os mtodos diretos.

O imvel avaliando, o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente identificados no laudo, conforme dispe a NBR 5676.

5 MTODOS DE AVALIAO TCNICA

5.1 O mtodo comparativo de dados de mercado

5.1.1 Conceituao

aquele em que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de caractersticas similares.

5.1.2 Procedimentos gerais

A boa aplicao do mtodo comparativo exige uma seqncia de procedimentos, tais como:

a) vistoria e caracterizao do imvel avaliando;

b) definio de uma rea homognea para a pesquisa de valores de imveis que serviro como referncia de mercado;

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c) pesquisa de uma amostra de valores;

d) tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalncia financeira (valores vista); a equivalncia no tempo (referidos data da avaliao); e a correo devida natureza da fonte de informaes;

e) homogeneizao ou inferncia dos valores pesquisados;

f) tratamento estatstico dos dados homogeneizados ou inferidos, para aceitao da amostra com determinado grau de confiana;

g) estimativa da mdia dos valores observados e da faixa de fixao aceitvel para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiana pr-definido;

h) determinao judiciosa do valor final a ser atribudo ao imvel avaliando.

5.1.3 Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)

A forma mais comum de homogeneizao dos valores pesquisados aquela feita por meio do Fator agregado simples (Fas), resultante do produto de vrios fatores.

Os fatores de homogeneizao utilizados devem retratar as variveis que efetivamente influenciam na formao do valor do bem avaliando.

Os clculos efetuados pelas planilhas/formulrios disponibilizados pela SPU para a homogeneizao dos valores pesquisados, por serem divergentes da forma usual, sero detalhados adiante.

5.1.4 Cuidados especiais

Desde o incio do processo de avaliao fundamental a escolha de uma amostra de elementos relativamente homognea a fim de evitar a rejeio de elementos amostrais no teste estatstico posterior e a necessidade de sua reposio, em razo do nvel de rigor adotado.

O mtodo comparativo aplicado utilizando-se informaes de mesma natureza do imvel avaliando. Assim, aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informaes pertinentes ao segmento de mercado no qual o bem avaliando est inserido.

A no observncia deste cuidado pode levar comparao de imveis heterogneos ou necessidade de apelo ao mtodo residual ou de custo, para transformar os imveis da

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amostra em elementos comparveis, o que, alm de mais trabalhoso e demorado, introduz novos fatores de percepo subjetiva, baixando a qualidade da avaliao comparativa.

5.2 O mtodo comparativo do custo de reproduo

5.2.1 Conceituao

aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou detalhado ou da composio do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes quelas que so objeto da avaliao.


Utiliza-se a informao proveniente de revistas tcnicas e de sindicatos de empresas de construo, embora o avaliador possa dispor de seus prprios oramentos-padro e critrios de oramentao. Estes rgos acompanham e publicam dados sobre a evoluo dos custos unitrios dos diferentes projetos-padro indicados na NBR 12.721, alm de outros projetos mais modernos, adaptados legislao de proteo contra incndios ou projetos de edifcios comerciais.

So adotados os seguintes procedimentos, a partir da informao do custo unitrio de um projeto similar ao do imvel avaliando:

a) correo do custo unitrio para o custo pleno do imvel;

b) depreciao do valor pleno do imvel em funo de sua vida econmica til e do seu estado de conservao;

c) aplicao do coeficiente de loja ou de reas comerciais, onde couber;

d) aplicao do coeficiente de coisa feita, quando for o caso;

e) soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno;

f) aplicao do Fator de comercializao (Fk).

No mtodo do custo, o valor do terreno conhecido mediante a atualizao do custo de aquisio do terreno em que foi construda a benfeitoria ou estimado por meio do mtodo comparativo.

5.3 O mtodo da renda

5.3.1 Conceituao

aquele em que o valor do imvel - ou de suas partes constitutivas - obtido pela capitalizao da sua renda lquida, real ou prevista.

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5.3.2 Procedimentos Gerais

Este mtodo de avaliao aplicvel aos imveis suscetveis de produzir renda, por meio de aluguis ou arrendamentos, da produo ou de atividade de negcio.

No caso de imveis prediais urbanos, a renda est geralmente associada possibilidade de obteno de aluguis e como tal ser aqui tratada.

Em sntese, para se obter o valor de um bem imvel, segundo o mtodo da renda, preciso definir ou estimar:

a) o valor locativo;

b) a vida economicamente til restante ou remanescente;

c) a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econmica til;

d) a proviso para vacncia e outras perdas;

e) as despesas operacionais;

f) o valor de salvado;

g) a taxa de capitalizao a adotar.

Com estes elementos, estima-se a capitalizao da renda lquida ou dos benefcios futuros durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual.

5.3.3 Valor locativo - Vl

O valor locativo deve ser o de mercado. Para isso, o avaliador deve pesquisar valores de contratos e/ou ofertas recentes de imveis semelhantes, a fim de utilizar o mtodo comparativo para homogeneizao ou inferncia dos valores encontrados.

Os fatores ou variveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situao do mercado local.

5.3.4 Receita lquida operacional - Rlo

A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locaes a serem obtidas ao longo da vida economicamente til do imvel.

Em contrapartida, durante a vida til do imvel ocorrero despesas operacionais, de manuteno, de impostos, inclusive as de condomnio, caso estas no sejam transferveis ao locatrio.

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Na prtica estima-se uma despesa mdia mensal, que deduzida do valor locativo para se apurar uma receita operacional lquida.

Assim, tem-se o seguinte esquema de apurao:

(+) VALOR LOCATIVO

(-) DESPESA MDIA MENSAL

- Despesas fixas

. Imposto predial

. Seguro

. Reserva para manuteno e substituio de componentes

- Outras Despesas

. Administrao

. Anncios

. Depreciao

. Impostos diversos

______________________________________________________________________ (=) RECEITA LQUIDA OPERACIONAL (Rlo)

________________________________________________________________________

5.3.5 Receita lquida efetiva - Rle

Sobre o valor apurado no item anterior h que se aplicar um prudente redutor correspondente ao chamado coeficiente de vacncia (Kv) para dar conta dos perodos em que o imvel permanecer desalugado, durante a sua vida til. Adotando-se, por exemplo, Kv = 10% teremos uma receita lquida efetiva assim formada.

Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0,10) = 0,90 Rlo

5.3.6 Receita lquida total - Rlt

Considerando o caso de uma locao com perodo de reviso de aluguel (anual, semestral, quadrimestral etc.), a estimativa do valor atual da receita lquida pode ser obtida com a aplicao da seguinte frmula prtica:

Rlt = [ ]

+

-++++ --

n

np

iii

ffRle

)1(1)1(

)1()1(2

1

onde:

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Rle - valor lquido do pagamento no primeiro ms do contrato (ou incio de um perodo de reajuste);

f - taxa mensal de inflao esperada em longo prazo;

p - nmero de meses do perodo para reajuste;

i - taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente remunerao do capital;

n - nmero de aluguis mensais obtidos durante a vida til do imvel.

O valor de i deve ser determinado com o mximo cuidado, pois dele depende a fixao do valor venal do imvel.

Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) considerar a renda como uma perpetuidade, onde a renda lquida total obtida pela diviso da Rle pela taxa "i" de juros do mercado. Assim,

Rlt = i

Rle

5.3.7 Valor do imvel

O valor do imvel resulta da agregao da receita lquida total com o valor de salvado e com o valor do terreno (ou da frao de terreno, quando for o caso).

O valor de salvado corresponde, por sua vez, a um percentual do valor pleno de reproduo da benfeitoria. Entretanto, adotando-se a renda perptua, no h porque se considerar o valor de salvado e do terreno.

5.3.8 Casos especficos Se verificado que o mtodo da renda melhor representa o valor de mercado de reas situadas na regio Pantaneira, na Amaznia Legal, nas Vrzeas no Par, nas orlas martima e fluvial, em espelho dgua, em espao areo, em gruta (casos de determinao de valor de retribuio pela permisso de uso ou cesso onerosas que venham a ser concedidas), essa Metodologia pode ser utilizada, observadas as peculiaridades de cada caso. Quando admitida avaliao com nvel de rigor expedito ou a informao tcnica de valor, o mtodo pode ser executado de forma simplificada.

5.4 O Mtodo residual

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5.4.1 Conceituao

o mtodo em que, do valor total do imvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de comercializao (Fk).


Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo mtodo residual (o caso mais comum), pode-se:

a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo mtodo do custo (no valor das benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa coisa feita);

b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imvel (Vti).

Na hiptese contrria, sabido o valor do terreno pelo mtodo comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imvel para se estimar o valor das benfeitorias como resduo.

5.5 O Mtodo involutivo

5.5.1 Conceituao

aquele mtodo cujo valor de um terreno definido pelo estudo de viabilidade tcnico-econmica, alicerado no seu melhor aproveitamento, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do mesmo e as condies do mercado. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996)

uma tcnica utilizvel toda vez que no existam dados amostrais comparveis e que o terreno no esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo:

- lotes urbanos vazios, quando no entorno no h terrenos nas mesmas condies;

- lotes urbanos com apenas uma casa construda, em logradouro j ocupado por edifcios de vrios andares;

- glebas situadas em zona urbana ou de expanso urbana ainda no loteadas ou subaproveitadas.

Na adoo do mtodo involutivo, previamente finalizao do trabalho avaliatrio, o avaliador deve analisar a adequao das benfeitorias existentes no imvel no tocante ao uso predominante e o potencial estabelecido para o local. No havendo interesse comercial nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de conservao), no h porque consider-las na avaliao.

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A avaliao por este processo considera a receita provvel da comercializao das unidades hipotticas com base em preos obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado; prev a margem de lucro lquido ao empreendedor e despesas de comercializao das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. (Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996)

5.5.2 Estudo para implantao de loteamento

Um estudo de viabilidade de implantao de um loteamento pode ser efetuado, desde que o parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em funo da vocao da rea em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto.

5.5.3 Estudo para implantao de projeto com edificaes

Quando o empreendimento mais indicado for uma construo, pode ser aplicado o mtodo do custo, conforme as explicaes contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o cuidado de no considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciao em funo de idade e estado de conservao.

O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocao da rea avalianda est voltada para empreendimentos que contemplem atividades especficas, tais como hotelaria, postos, marinas etc., situao em que mais indicado o uso de metodologias especiais.

5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)

O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do mtodo comparativo de dados de mercado, onde cada unidade ter o seu valor, de acordo com a capacidade de absoro do mercado.

5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)

Alm do custo direto de implantao do empreendimento, outras despesas, designadas como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral de despesas (Mgd):

- legais e de incorporao;

- custo de financiamento;

- publicidade e comercializao (inclusive corretagem);

- seguro;

- eventuais;

- etc.

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5.5.6 Retorno Bruto (RB)

O retorno bruto estimado pela diferena entre o Pgv (Receita programvel) e as despesas do empreendimento, conforme a seguinte expresso:

RB = Pgv - Mgd

Definido o valor do RB, temos condies de estabelecer uma porcentagem adequada para remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno pelo resduo.

5.5.7 Lucro do incorporador (Li)

O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que determinado mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade.

Assim, o valor do terreno ser determinado pela seguinte expresso:

Vt = (1 - Li) x RB onde Li o lucro percentual sobre o retorno bruto.

Obs: o valor do terreno igual receita lquida.

Quando o empreendimento se estender por um perodo considervel, torna-se necessrio estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu clculo deve ser feito utilizando-se a tcnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mnima para o investimento, em funo da qual sero calculados os valores atuais das receitas lquidas parciais que, somadas, fornecero o valor do terreno.

6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES

O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes procedimentos:

a) reunir e estudar a documentao do imvel, em especial:

- Ttulo de transferncia;

- Certido do Registro de Imveis;

- ficha cadastral;

- plantas.

b) analisar os documentos obtidos, ir a campo, vistoriar o imvel avaliando e fazer as medies que julgar necessrias. Se verificar alguma divergncia, o avaliador

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deve comunicar, preliminarmente, ao setor competente para as providncias cabveis;

c) selecionar o(s) mtodo (s) avaliatrio(s) que usar e preparar um plano de ao compatvel com o(s) mesmo(s), aps formada a idia a respeito do imvel avaliando;

d) identificar e delimitar, se possvel, a rea homognea do imvel avaliando, na qual ser feita, preferencialmente, a pesquisa de valores, sempre com o auxlio de profissionais que conheam o mercado;

e) procurar obter uma planta da rea homognea, onde ir colher informaes, de preferncia uma planta genrica de valores, caso disponvel, para orientao das transposies;

f) colher o mximo de informaes pertinentes aos imveis que formaro rol amostral.

7 AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

A avaliao de imveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos mtodos apresentados neste manual, segundo a NBR 5676/89. Preferencialmente, deve-se optar pelos mtodos diretos.

7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado

Depois de realizada a pesquisa de valores imobilirios, deve-se procurar obter uma amostra composta por valores de compra e venda ou locao de imveis semelhantes ao avaliando. conveniente coletar o maior nmero possvel de elementos.

Apesar de ser dado tratamento especfico aos dados coletados, visando sua homogeneizao, convm que a amostra seja formada por imveis que se aproximem o mximo possvel do imvel avaliando, de preferncia situados na mesma rea homognea da planta genrica de valores, quando essa existir.

No caso da ausncia de dados sobre transaes imobilirias envolvendo terrenos no edificados, usam-se as informaes referentes a imveis edificados, obtendo-se o valor do terreno pelo mtodo residual.

Os valores dos imveis colhidos devem ser, em princpio, oriundos de transaes de compra e venda ou locaes efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores data da pesquisa, cujas condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas. Observar que os valores declarados em documentos, como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a realidade.

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7.2 Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)

A atualizao visa a homogeneizar informaes pesquisadas sobre transaes ocorridas nos ltimos 6 (seis) meses.

Quando a informao disponvel tratar de venda a prazo, o valor da transao ser transformado no equivalente para venda vista, por meio do clculo do valor atual para a mesma data do pagamento da entrada, de todas as demais parcelas que correspondam parte financiada. Nesse caso, utilizam-se as frmulas usuais de matemtica e a taxa de juros do mercado local, ou a especificada no contrato.

Nesta etapa, o valor pesquisado corrigido em funo da natureza ou qualidade da fonte. O clculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta - Ff), conforme ser explanado adiante, visa justamente a corrigir o valor atribudo ao imvel pela prtica comercial.

7.3 Homogeneizao dos valores pesquisados

7.3.1 Homogeneizao pela forma usual

Uma vez obtido o valor global vista para cada um dos imveis pesquisados e aplicado o Fator de fonte ou de oferta (Ff), feita a diviso do valor pela respectiva rea (R$valor/rea), para se obter a primeira indicao do Valor unitrio por m corrigido (Vu/ m).

O processo de homogeneizao mais usual, verificado nas bibliografias especializadas, realizado da seguinte forma:

a) so determinados pelo avaliador os fatores de influncia no valor do imvel, aps pesquisa em campo, por estimativa e/ou, em alguns casos, por meio de frmulas consagradas;

b) os fatores so multiplicados entre si, obtendo-se o Fator agregado simples do

imvel avaliando (Fasav) e dos elementos amostrais (Fas1, Fas2 etc.); c) divide-se o Fator agregado simples do imvel avaliando pelo Fator agregado dos

imveis pesquisados (Fasav/Fas1, Fasav/Fas2, Fasav/Fas3 etc.) para se obter o Fator agregado relativo (Far1, Far2 etc.);

d) este ltimo (Far) multiplicado pelo valor unitrio de cada elemento de pesquisa,

para o posterior tratamento estatstico (OBS: Por ora, no sero mencionadas as etapas posteriores).

De forma resumida, se um elemento de pesquisa apresenta caractersticas mais favorveis que as do avaliando e tambm um Valor unitrio (Vu/m) elevado, conclui-se que, para transportar o Valor unitrio (Vu/m2) situao do avaliando, o Fator agregado simples precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1)

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7.3.2 Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C

O clculo das planilhas de avaliao adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a homogeneizao dos dados pesquisados inverso ao mtodo de homogeneizao usual. O valor mdio unitrio e o campo de arbtrio so calculados da seguinte forma:

a) na folha de homogeneizao, surgem os Valores unitrios por m2 (Vu/m) que so multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff), resultando nos Valores corrigidos (Vu/m x Ff = R$ CORRIG.);

b) calculam-se os fatores de homogeneizao (Fp, Ft, Ftr etc.) em funo de um paradigma, que pode ser o prprio avaliando (o clculo nas planilhas no automtico);

c) o produto dos fatores de homogeneizao resulta no Fator agregado simples (Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas1, Fas2, Fasn...), inclusive para o avaliando (Fasaval);

d) ento, mediante a diviso do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do imvel avaliando (Fas1/ Fasaval, Fas2/ Fasaval ...), obtm-se o Fator agregado relativo (Far) para cada dado amostral (Far1, Far2, Farn ...);

e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) so divididos por seus respectivos Far ($ CORRIG1/Far1, R$ CORRIG2/Far2 ...) e, a partir da, obtm-se os Valores homogeneizados dos imveis pesquisados (Vuh1, Vuh2, Vuhn ...);

f) obtido os valores homogeneizados, so calculados valor mdio e o campo de arbtrio (limites mximo e mnimo por m), que sero efetivamente utilizados no clculo do valor do imvel avaliando. Alm dessas informaes, a planilha permite verificar se a amostra possui uma distribuio normal, se h elementos extremos em relao mdia, bem como outros itens exigidos pela norma, para avaliaes com nvel de rigor normal.

Resumindo, caso o elemento de pesquisa apresente caractersticas mais favorveis que as do avaliando e Valor unitrio (Vu/m2) elevado, quando o imvel avaliando for o paradigma (Fas = 1), conclui-se que, para transportar os valores situao do avaliando, o Fator agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1).

7.3.3 Fatores de homogeneizao

Os fatores de homogeneizao utilizados devem ser explicados por expresses matemticas condizentes com as reais variaes do mercado imobilirio em anlise.

Cada atributo considerado, seja dos elementos amostrais ou do avaliando, deve possuir um coeficiente, proveniente da anlise dos dados coletados, correspondente a sua variao especfica. Para tanto, a critrio do avaliador, podem ser utilizados estudos consagrados

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pela engenharia de avaliaes, dados dos poderes pblicos e/ou de empresas privadas, desde que esses retratem a tendncia de variao do atributo analisado.

Como exemplo, podemos sugerir os seguintes fatores:

a) No caso de terrenos:

Fp - Fator de profundidade

Ft - Fator de frente ou testada

Ftr - Fator de transposio de local

Ftm - Fator de testadas mltiplas

Fat - Fator de acidentao topogrfica

Frl - Fator de restrio legal

Fpd - Fator de pedologia

Fa - Fator de rea

b) No caso de apartamentos, lojas, salas comerciais, vagas de garagem, casas etc:

Ftr - Fator de transposio de local

Fpj - Fator de projeto

Fac - Fator de acabamento

Flj - Fator de loja

Fd - Fator de depreciao fsica e funcional

Fa - Fator de rea

Os fatores aqui sugeridos no so obrigatrios e podem ser alterados ou introduzidos outros no citados. A escolha e adoo de fatores de homogeneizao de inteira responsabilidade do avaliador.

7.3.3.1 Fator de rea - Fa

o fator que visa corrigir o valor unitrio quando h diferena entre as reas do imvel avaliando e pesquisado.

Esse fator de ajuste, adotado quando h influncia das reas em anlise na formao do valor, deve ser usado com extrema cautela, tendo em vista que sua frmula em matrias especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliaes, ICAPE/SC, 1994), est direcionada homogeneizao usual e no homogeneizao pelo processo inverso, conforme o clculo das planilhas disponibilizadas pela SPU.

Caso o avaliador resolva adotar o Fator de rea, deve estar seguro que o mesmo traduz adequadamente determinada situao em estudo. A aplicao da frmula nas planilhas AVAL-R, AVAL-C e similares a seguinte:

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Fa = 8/1

ApesqAaval

se D > 30%

Fa = 4/1

ApesqAaval

se D 30%

Onde D a diferena percentual entre as duas reas, calculada assim:

D = 100-Aaval

ApesqAaval

Se o avaliador no utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C, ou outras similares (como a AVAL-2.xls), deve atentar para a ordem do numerador e do denominador, ou seja, o valor do numerador a rea do pesquisado e o valor do denominador a rea do avaliando.

7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp

Diz a NBR 5676: A influncia de Profundidade (P) levada em conta no Valor (Vt) atravs derelao entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona, segundo o modelo:

Vt = At . Vu . Cp

Onde: Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma

a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mnima (Pmi) e a mxima (Pma), correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situao.

(Pmi Pe Pma);

b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p 1), quando a Profundidade equivalente for inferior mnima recomendvel (Pe < Pmi);

c) O expoente (p) deve estar entre os limites 1 e 0 (-1 p < 0), quando a Profundidade equivalente for superior mxima recomendvel (Pe > Pma).

Para terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obteno da Pe, a frente efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada).

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7.3.3.3 Fator de testada - Ft

A influncia da frente ser levada em conta no valor (Vt) atravs da relao entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), segundo o modelo

Vt = At . Vu . Cf

em que:

Cf = (Fp/Fr)f

Onde:

0 f 1

7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr

As informaes para estimativa de valor devem, de preferncia, ser obtidas no prprio trecho de logradouro ou em logradouros prximos. Deve ser evitado o uso de informaes fora da rea homognea em que se situa o trecho em questo.

Nas localidades em que so utilizadas Plantas de Valores, ou para as quais haja informao confivel da valorizao relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura, recomenda-se analisar a relao entre o indicador de valor do trecho de logradouro do imvel avaliando e o do imvel pesquisado, ou a relao entre o indicador do trecho pesquisado e o do paradigma:

.

.

aval

pesqtr Y

YF =

7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm

tambm conhecido como coeficiente de valorizao de esquina.

Diz a NBR 5676, Os lotes de frentes mltiplas e/ou esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais.

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Somente devem ser consideradas como testadas adicionais, sempre a critrio do engenheiro avaliador, aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno, em funo de seu aproveitamento real ou potencial.

7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat

Pode ser aplicvel, conforme o caso, a terrenos que apresentem caractersticas de topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente, assim entendidas as acentuadas elevaes e depresses, aclives e declives que exijam movimentao de terra e outros acidentes.

Classifica-se a inclinao do terreno como em aclive ou declive, em relao ao principal logradouro onde est localizado.

Outros aspectos topogrficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc.

Todos os casos devem ser apreciados, e com base nas informaes coletadas, o avaliador deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.

7.3.3.7 Fator de restrio legal - Frl

aplicvel aos terrenos sobre os quais incidem restries legais ao seu pleno aproveitamento, bem como s benfeitorias, no caso de tombamento. Podemos citar os seguintes tipos de restrio:

- Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza;

- Projetos de alinhamento com recuo;

- Imveis tombados;

- Zona de vida silvestre;

- Unidade de conservao da natureza;

- Reserva florestal;

- Manguezais;

- Outras zonas com restrio ecolgica;

- Outras restries.

7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd

Pode ser aplicvel quando tratar-se de solos pouco prprios para construo, desde que verificada a real interferncia das condies do solo no valor do imvel.

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7.3.3.9 Fator de loja - Flj

o coeficiente que visa distinguir a valorizao denominada luvas, inerente ao ponto comercial loja, dos demais imveis. mais utilizado quando o valor do imvel obtido pelo mtodo do custo de reproduo e pode ser apurado na razo entre a valorizao da loja e o imvel comparado.

No mtodo comparativo de dados de mercado, sua adoo no usual porque utiliza-se, preferencialmente, a comparao entre elementos amostrais assemelhados.

7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj

o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do imvel pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma.

7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac

o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padres de acabamento do imvel pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma. No mtodo comparativo do custo de reproduo, o acabamento considerado na seleo do Custo Unitrio Bsico (CUB).

7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional - Fd

Tem por objetivo desvalorizar o imvel em funo de sua idade e estado de conservao. Sugere-se a utilizao do critrio de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R) ou o coeficiente de obsolescncia de Neri. Existem outros mtodos de depreciao consagrados na engenharia de avaliaes, que tambm podem ser teis ao avaliador.

7.3.3.13 Fator de comercializao Fk

O fator de comercializao a razo entre o valor de mercado e o custo de reedio de um imvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da situao do mercado, poca da avaliao. O custo de reedio o resultado da soma do Valor do terreno e do custo de reproduo depreciado das benfeitorias (Vt + Vb).

btk VV

MercadodeValorF

+=

7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff

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O fator de fonte aquele que indica a variao que pode ocorrer entre o valor ofertado em publicaes peridicas, em imobilirias etc. e o valor de uma transao efetiva. Sugere-se que os valores, conforme sua fonte, situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte por cento do valor da unidade.

7.4 Tratamento estatstico dos valores pesquisados

A anlise estatstica dos valores Vuh, obtidos pela homogeneizao, exigncia da Norma 5.676/89 da ABNT. A prtica vem demonstrando que amostras corretamente homogeneizadas ajustam-se distribuio normal, que a adotada para a referida anlise. Portanto, o primeiro teste a fazer o de verificao da normalidade da amostra. Para tal, recomenda-se o critrio de verificao de assimetria e curtose (achatamento), calculando-se:

a3 = ( )

3

3

sn

Xix

-, e a4 =

( )3

4

4

-

-sn

xix , onde:

s = 1

)( 2

--

n

xix (desvio padro da amostra)

x = mdia aritmtica da amostra

xi = elementos da amostra

n = nmero de elementos da amostra

Numa distribuio normal a3 = 0 e a4 = 0. No teste de verificao, aplica-se um critrio de tolerncia. Calcula-se:

sa3 = 6 2

1 3( )

( )( )n

n n-

+ + sa4 =

24 2 31n n n

n( )( )

( ) 2- -

+ (n + 3)(n + 5)

Se |a3| < 1,5 . sa3 e 1

64 +

+n

a > 1,5 . sa4 aceita-se a hiptese da

normalidade.

Se |a3| > 2 x . sa3 ou 1

64 +

+n

a > 2 . sa4 rejeita-se a hiptese.

Caso seja verificada uma distribuio no normal, preciso que a homogeneizao seja reexaminada. H situaes em que se torna necessria a substituio ou eliminao de elementos suspeitos, a fim de que seja obtido um resultado satisfatrio.

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Verificada a normalidade da distribuio, pode-se aplicar um critrio de rejeio de valores que se mostrem muito desviados da mdia. O critrio mais recomendvel, especialmente para pequenas amostras (n < 30) o de Chauvenet. Para os elementos extremos, ou seja, os de maiores desvios absolutos da mdia, calcula-se:

s

|| xxi -

que deve ser menor ou igual ao desvio crtico, e pode ser verificado na tabela constante das planilhas AVAL-R e AVAL-C, em funo do nmero de elementos da amostra:

scrt = s n

n - 1

Ultrapassado o limite, pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os remanescentes, calculando-se nova mdia e desvio-padro.

Deve-se observar, entretanto, que nenhum critrio estatstico obriga a rejeitar-se um elemento - ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado esprio, dada sua pequena probabilidade. Assim, a rejeio deve ser acompanhada de uma anlise do avaliador sobre a convenincia de manter-se ou no o valor na amostra - afinal, valores pequenos ou grandes, desde que reais, tambm fazem parte do mercado.

Saneada a amostra, desde que o nmero mnimo de elementos seja 5 (cinco), estabelece-se o campo de arbtrio para o valor final, definido na supracitada norma como compreendido no intervalo de confiana mximo de 80% (oitenta por cento). conveniente para isso adotar-se a distribuio "t" de Student, usando-se a expresso:

Lc = x t sn.- 1

onde:

t - abcissa da distribuio de Student para o percentil 0,90, com (n -1) graus de liberdade

7.5 Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias

Para a estimativa do custo de reproduo da benfeitoria ou edificao e sua depreciao, sero usadas as frmulas e informaes constantes deste item. Sero consideradas como benfeitorias, no presente item, apenas as construes residenciais, comerciais e industriais.

7.5.1 Custo de reproduo - Cr

a estimativa de dispndio necessrio para se criar benfeitoria idntica, no depreciada.

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O Custo de reproduo (Cr) ser igual ao produto da rea de construo (Ab) pelo Custo Unitrio Bsico (CUB), multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp), a ttulo de despesas complementares, benefcios e despesas indiretas.

Assim,

Cr = Kp . Ab. Cub onde:

Cr = Custo de reproduo da construo avalianda

Ab = rea da construo avalianda em m

CUB = Custo Unitrio Bsico por m

Kp = Coeficiente de valor pleno

7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo

Para se obter uma estimativa do custo para reproduo de uma benfeitoria j existente, considera-se o Custo de reproduo (Cr), depreciado em funo da Idade do imvel (I) e do seu estado de conservao, multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf), quando for o caso.

A rea de construo ser calculada, quando no diretamente disponvel, pelo critrio de rea equivalente, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta-padro:

PAVIMENTO TIPO = 1,00

Pavimento de uso comum e acesso = 0,50

Varanda = 0,50

Depsito = 0,50

Garagem = 0,50

Subsolo comum = 0,50

Subsolo especial = 0,75

reas descobertas = 0,25

Playground (descoberto) = 0,25

A soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes fornece ento a rea de construo.

7.5.3 Fator de ajuste de condomnio - Fc

Num condomnio, quando no se dispuser do quadro de reas estabelecido na NBR 12.721/92 que define a rea equivalente, considerar-se- um Fator de ajuste de condomnio (Fc) em geral entre 1 e 1,4. Assim:

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Ab = Fc . Abp onde:

Fc = Fator de ajuste de condomnio;

Abp = rea de benfeitoria privativa

7.5.4 Custo Unitrio Bsico CUB

o custo de material e de mo de obra por metro quadrado de construo idntica avalianda. Poder ser obtido a partir das sries mensais de custos e ndices do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e ndices da Construo Civil), dos Sindicatos da Indstria da Construo Civil ou de revistas tcnicas especializadas, ou composio de oramento. Mencionar-se-, sempre, a data do custo unitrio bsico utilizado e a sua origem ou fonte.

Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicaes no contempla todos os elementos de custo como, por exemplo, fundaes, elevadores, instalaes especiais, etc., que devero ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno).

No caso de se usar os ndices do SINAPI, que no incluem elevadores, fundaes e instalaes especiais, custo financeiro e administrativo, lucro do construtor e do incorporador, o oramento por m2 ser dado pela seguinte expresso:

Of = [ ]Ab

OiOfdOfeOelCub

+-++

)( x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql)

onde,

CUB = Custo Unitrio Bsico publicado pelo SINAPI

Oel = oramento para elevadores

Ofe = oramento das fundaes efetivamente usadas

Ofd = oramento das fundaes diretas (cerca de 3% do Cub)

Oi = oramento de instalaes especiais

Ab = rea construda, calculada segundo os critrios da NBR - 12.721

Qf = taxa de custo financeiro para o perodo de obras

Qad = taxa de administrao da empresa

Ql = taxa de lucro da empresa

Of = oramento final.

Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8), apartamentos de 3 (trs) quartos (3Q), primeiro piso apoiado no terreno (T), padro normal (N), em determinada cidade, cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m.

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Suponhamos que a rea total seja de 5000m, servida por um conjunto de elevadores cujo oramento seja de $ 300.000; as fundaes estejam oradas em $ 400.000; as instalaes especiais em $ 100.000. A obra deve durar 18 (dezoito) meses, com o capital empatado, em mdia 10 (dez) meses, a juros de dez por cento ao ano.

Qf = 10 [ 0 1012,

] = 8,33%

Se a empresa tiver um custo de administrao de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de 15% (quinze por cento) e considerando o oramento de fundaes diretas como 3% (trs por cento) do custo publicado:

Ofd = 0,03 x 720 x 5000 = 108000

O oramento final por m ser:

Of = 720 + [ ]000.5

000.100)000.108000.400(000.300 +-+ x (1.0833) (1,10) (1,15)

Of = 1.176,33

7.5.5 Coeficiente do valor pleno (Kp)

Para o clculo do coeficiente de valor pleno, de um modo geral, poder ser adotado o seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situao do mercado imobilirio local.

Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:

CUSTO UNITRIO BSICO (CUB) $/m

Elevadores = 12%CUB

Administrao e Lucro = 25%CUB

1 Subtotal S = 1,37%CUB

Despesas Legais = 3%S

Despesas de Seguro = 1%S

Despesas Financeiras = 16%

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2 Subtotal Z = 1,20S

ou Z = 1,644CUB

Despesas Eventuais = 5%Z

Despesas de Comercializao = 9%Z

CUSTO UNITRIO TOTAL

Cut = 1,14Z

ou Cut = 1,874CUB

COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,874

7.5.6 Depreciao

O valor da benfeitoria por reproduo ser igual ao Custo de reproduo (Cr) depreciado em funo da idade do imvel e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de ROSS-HEIDECKE ou de G.B. DEI VEGNI-NERI, entre outros consagrados pela engenharia de avaliaes.

O critrio de G.B. DEI VEGNI-NERI dado pela expresso:

Fd = 1 - (1 - Kr) IimIp

onde:

Fd = Fator de depreciao fsica e funcional

Kr = coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3)

Iim = idade fsica e funcional do imvel

Ip = vida til provvel do imvel.

Para o critrio de ROSS-HEIDECKE, utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulrio AVAL-R, para obter o fator "k" e aplicar a expresso

Fd = 100

100- k

7.5.7 Padres de acabamento

Sero os adotados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR 12.721): alto, normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padro popular (Sinduscon e SINAPI).

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7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf

Poder ser acrescido ao valor da benfeitoria por reproduo, quando for o caso, o coeficiente (vantagem) da coisa feita. Como exemplo, podemos sugerir os coeficientes conforme a tabela abaixo:

TABELA 1

COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA

TIPO DE CONSTRUO

NOVA AT 10 ANOS

DE 10 A 20 ANOS

MAIS DE 20 ANOS

Grande estrutura 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03

Pequena estrutura e residencial de luxo 1,15 1,15 a 1,125 1,125 a 1,078 1,078 a 1,025

Industrial e residencial mdio. 1,1 1,10 a 1,084 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02

Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 a 1,042 1,042 a 1,026 1,026 a 1,015

7.5.9 Fator de loja - Flj

Quando se tratar de avaliao de loja, ao valor da benfeitoria poder ser acrescido o Fator de loja (Flj), quando verificada real valorizao comercial em vista dessa condio.

A expresso sinttica do Valor da benfeitoria ser dada por:

Vb = Ab . CUB. Kp. Fd . Flj . Kcf

Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expresso, dependendo do tipo de imvel avaliando.

7.6 Resultado da avaliao

O Valor do imvel (Vi) ser definido pela seguinte expresso:

Vi = (Vt + Vb) . Fk , sendo:

Vt - Valor do terreno

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Vb - Valor da benfeitoria por reproduo, considerada a depreciao

Fk - Fator de comercializao.

Vt + Vb custo de reedio do imvel

Como exemplo podemos citar, entre outros, as seguintes condies que interferem na determinao do fator de comercializao:

- localizao do imvel;

- arquitetura compatvel com o padro local do imvel;

- funcionalidade;

- equilbrio econmico do empreendimento;

- condies de obsolescncia;

- caractersticas geo-econmicas da regio; e

- retrao ou euforia do mercado local.

Para facilitar a apresentao do laudo, da seqncia de clculos e do resultado final indicado, so apresentados, em anexo, formulrios sintticos automatizados, adequados avaliao. Os dados necessrios para a avaliao devem ser extrados do memorial descritivo do imvel.

Os resultados sero expressos obrigatoriamente em moeda corrente e, se necessrio, mediante indicador monetrio ou moeda constante.

8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS

Preferencialmente deve ser utilizado o mtodo comparativo de dados. Na ausncia de dados amostrais semelhantes, o avaliador pode optar pelo mtodo involutivo.

Seja qual for o mtodo empregado, imprescindvel seguir-se os seguintes passos, recomendados pela NBR 8951/85:

a) vistoria e caracterizao da gleba, quando devem ser considerados os aspectos gerais da regio onde se localiza e da gleba propriamente dita, principalmente:

- aspectos geogrficos;

- infra-estrutura urbana (sistema virio, rede de gua e esgoto, energia eltrica etc.);

- equipamentos comunitrios (transporte coletivo, escolas, comrcio etc.);

- utilizao atual e potencial (posturas municipais, tendncias de uso);

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b) pesquisa de mercado, para a obteno dos dados a serem usados na avaliao;

c) escolha do m

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