MANUAL DE ENGENHARIA DO CRÉDITO

IMOBILIÁRIO

EMPRESAS CREDENCIADAS

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

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SUMÁRIO 2

1. OBJETIVO 3

2. SIGLAS, DESIGNAÇÕES E ABREVIATURAS UTILIZADAS 3

3. ORIENTAÇÕES GERAIS 4

3.1. METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS 4 1.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR 5 1.3. DOCUMENTOS 6 1.4. VISTORIA 6 2. CONDIÇÕES DO IMÓVEL 7 2.2. IMÓVEL ACEITO COMO GARANTIA 7 1.1. HABITABILIDADE 9 1.2. ESTABILIDADE E SOLIDEZ 9 1.3. VÍCIOS/DEFEITOS CONSTRUTIVOS 9 1.4. PASSIVO AMBIENTAL 10 2. SITUAÇÕES ESPECÍFICAS 10 2.1. SISTEMAS CONSTRUTIVOS NÃO CONVENCIONAIS OU INOVADORES 10 2.2. SISTEMAS ESTRUTURAIS DE MADEIRA 10 2.3. EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADAS 10 2.4. UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS 11 2.5. VAGAS DE GARAGEM / ESCANINHOS / DEPÓSITOS 11 2.6. UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL 12 3. MODELOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO 12 3.2. ESTRUTURA DO LAUDO DE AVALIAÇÃO 13 3.3. IMÓVEL AVALIANDO 13 3.4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 13 3.5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 13 3.6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 14 3.7. AMOSTRAS 14 3.8. CAMPO DE ARBÍTRIO 14 3.9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 14 4. ENTREGA DOS TRABALHOS 15 5. ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA E RRT – REGISTRO DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA 15 6. PEDIDOS DE REVISÃO DAS AVALIAÇÕES CONTRATADAS 15

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1. OBJETIVO Estabelecer diretrizes para as atividades de avaliação de imóveis para fins de financiamento imobiliário junto ao Banco do Brasil.

2. SIGLAS, DESIGNAÇÕES E ABREVIATURAS UTILIZADAS

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário;

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;

ATTE – Código de atividade técnica;

CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;

CND – Certidão Negativa de Débitos;

CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;

CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;

INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial;

INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social;

NBR – Norma Brasileira Registrada no INMETRO;

OS – Ordem ou Autorização de Serviço;

RGI – Registro Geral de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis;

RRT – Registro de Responsabilidade Técnica;

SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis;

SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil;

SINDUSCON – Sindicato das Indústrias da Construção Civil;

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3. ORIENTAÇÕES GERAIS

Todos os trabalhos de avaliação deverão ser elaborados em conformidade com o grupo de normas NBR 14.653 da ABNT.

A realização das avaliações de bens objeto do presente normativo constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia e arquitetura.

As avaliações realizadas por empresas credenciadas, poderão ser revisionadas ou monitoradas pelos profissionais do quadro interno do Banco do Brasil.

Os Laudos de Avaliação são realizados por profissionais do quadro de empregados do banco ou por empresas credenciadas e objetivam subsidiar produtos, programas e operações do Crédito Imobiliário do Banco do Brasil.

3.1. METODOLOGIAS AVALIATÓRIAS

3.1.1. Todos os trabalhos de avaliação do Banco do Brasil devem ser elaborados em conformidade

com o grupo de normas NBR 14653 da ABNT e observados integralmente os dispositivos desta norma.

3.1.2. As disposições normativas desta instrução se referem exclusivamente a trabalhos contratados na modalidade de credenciamento.

3.1.3. Credenciamento – modalidade de contratação, através de edital de credenciamento, de serviços técnicos de engenharia relacionados às operações de crédito imobiliário, realizados por empresas terceirizadas.

3.1.4. Na ausência de empresas terceirizadas credenciadas, poderão ser contratadas empresas através da modalidade coleta, abrangendo inclusive empresas não participantes do processo de credenciamento.

3.1.5. Nas regiões abrangidas pelo credenciamento, as modalidades de contratação de laudos de avaliação de imóvel são:

3.1.5.1. Credenciamento – modalidade de contratação de serviços técnicos de engenharia relacionados às operações de crédito imobiliário, realizados por empresas terceirizadas credenciadas a partir dos editais de credenciamento vigentes.

3.1.5.2. Dispensa – na ausência de empresas terceirizadas credenciadas, poderão ser contratadas empresas através da modalidade de dispensa de licitação, abrangendo, inclusive, empresas não participantes do processo de credenciamento.

1.1.1. Laudo avulso - modalidade de contratação direta pela rede de agência, exclusivamente nas regiões não abrangidas pelo credenciamento.

1.1.2. A realização de Laudos Técnicos de Avaliação constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia e arquitetura, e objetiva subsidiar alçada decisória na contratação de operações imobiliárias.

1.1.3. Avaliação é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento.

1.1.4. A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

1.1.5. As avaliações são especificadas quanto à fundamentação e precisão.

1.1.6. Qualquer metodologia adotada deverá estar respaldada e seus procedimentos descritos na NBR 14.653 – Avaliação de Bens.

1.1.7. Preferencialmente, deverá ser utilizado para avaliação o método comparativo direto de dados de mercado.

1.1.8. Quando adotada outra metodologia deverá ser justificada no Laudo de Avaliação os motivos para sua adoção.

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1.1.9. Nas avaliações onde a metodologia adotada envolva a determinação do custo de reedição ou reprodução de benfeitorias, são prioritariamente utilizadas as informações do SINAPI ou CUB.

1.1.10. Os trabalhos devem observar e considerar as características e tendências principais do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando, como o grau de concorrência, a estrutura, a conduta e o desempenho, e consignar informações no laudo.

1.1.11. Devem ser analisados também os aspectos relativos à viabilidade de comercialização e de liquidez do imóvel, fazendo constar no laudo possíveis facilitadores e/ou dificultadores para sua comercialização, quando houver.

1.1.12. Para correto desenvolvimento do trabalho de avaliação do imóvel é necessário que existam condições e subsídios que permitam ao avaliador localizá-lo, identificá-lo e suficientemente caracterizá-lo.

1.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR

1.2.1. As avaliações tem como finalidade a determinação do valor de mercado do bem analisado, que consiste na quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

1.2.2. A avaliação deverá ser classificada conforme sua fundamentação e precisão resultantes:

1.2.2.1. Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho AVALIATÓRIO, da metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;

1.2.2.2. Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro numa avaliação;

1.2.3. Os Intervalos de Valores Admissíveis, quando for o caso, deverão ser informados no campo Observações, indicando sua probabilidade associada.

1.2.4. Deve ser utilizado modelo de Laudo PF, inclusive contemplando os anexos pertinentes, tais como relatórios do modelo de regressão, tabela de dados de mercado, tabela demonstrativa dos enquadramentos quanto à precisão e fundamentação, croquis de localização, memória de cálculo, relatório fotográfico complementar se for o caso, dentre outros não citados, porém exigidos pela NBR 14.653-2.

1.2.5. Não havendo concordância por parte do cliente relativamente ao conteúdo do laudo, com ênfase para o resultado da avaliação, poderá ser solicitada a revisão da avaliação.

1.2.6. O Laudo de Avaliação tem o seu resultado relacionado a data de referência nele indicada.

1.2.7. Conforme NBR 14.653-1, é permitindo arredondar o resultado da avaliação em até 1% do valor estimado.

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1.3. DOCUMENTOS

1.3.1. A documentação necessária para a realização do trabalho avaliatório deverá ser enviada pelo demandante, juntamente com a Ordem de Serviço.

1.3.2. A documentação básica para realização da avaliação de imóvel é:

1.3.2.1. Matrícula do imóvel ou Certidão de Inteiro Teor da Matrícula

1.3.2.2. Cópia de folha do IPTU, contendo informações cadastrais do imóvel.

1.3.3. Caso o avaliador julgue haver a necessidade de documentação complementar que torne inviável a realização do trabalho avaliatório deverá informar tal demanda imediatamente o Cenop Engenharia.

1.3.4. Ocorrendo divergência entre o endereço constante na documentação entregue ao avaliador e o verificado durante a vistoria, caso haja a convicção do avaliador de tratar-se do imóvel objeto da documentação e da demanda, deve ser realizado o Laudo de Avaliação normalmente e registrada a divergência no campo Observações. Entretanto, não havendo a convicção, o Laudo de Avaliação deve ser concluído sem a determinação de valor e respectiva justificativa no campo Observações.

1.3.5. Os valores dos imóveis informados na mensagem de encaminhamento da O.S - Ordens de Serviço são os declarados pelos clientes e tem como objetivo único o ajuste de pequenas diferenças no resultado da avaliação, não devendo, de maneira alguma, sugestionar o avaliador.

1.4. VISTORIA

1.4.1. A vistoria objetiva além da caracterização do imóvel avaliando, obter informações relevantes

relativas à região onde está inserido o imóvel, suas condições de infraestrutura urbana, serviços públicos e equipamentos comunitários, usos predominantes, vocação, topografia, solo, acessos, polos valorizantes ou desvalorizantes.

1.4.2. É obrigatório a vistoria ao imóvel avaliando interna e externamente pelo avaliador.

1.4.3. Deve-se realizar o agendamento da vistoria conforme contato encaminhado pelo banco.

1.4.4. Não deverá ser realizada a vistoria sem a confirmação de agendamento na data estabelecida.

1.4.5. Caso haja o agendamento, porém não seja disponibilizado a vistoria interna ao imóvel por falha do interessado, caracteriza-se Vistoria Infrutífera, sendo o laudo concluído sem atribuição de valor, porém, com a caracterização externa e fotos externas e com a citação das horas de chegada e saída do imóvel, se possível também nome e telefone de pessoa que possa a atestar o fato.

1.4.6. Caso haja o agendamento, o tempo de espera por parte do avaliador de no mínimo 30 (trinta) minutos, para que possa ser caracterizado o não comparecimento do interessado ao local.

1.4.7. Deverá ser preenchido no laudo, a data da vistoria ao imóvel avaliando.

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2. CONDIÇÕES DO IMÓVEL

2.1. O imóvel deve:

2.1.1. Localizar-se em área urbana.

2.1.2. Possuir edificação averbada na matrícula do imóvel.

2.1.3. Atender a legislação (ambiental, uso e ocupação do solo, bombeiros, ABNT NBR, etc.)

2.1.4. Estar em boas condições de habitabilidade e uso, estabilidade e solidez.

2.1.5. Imóveis inacabados ou em reforma são avaliados considerando-se o estado em que se encontram.

2.2. IMÓVEL ACEITO COMO GARANTIA

2.2.1. A manifestação técnica quanto ao imóvel tratar-se de uma boa garantia não tem a finalidade o

enquadramento ou aprovação do imóvel em determinado programa ou operação, mas informar se sob os seus aspectos de engenharia, arquitetura e mercado, o imóvel apresenta condições para constituir garantia real.

2.2.2. O avaliador para a sua manifestação deve se basear, não somente nas características intrínsecas do imóvel, mas também nos aspectos extrínsecos tais como legislação, posturas, fiscalização, mercado.

2.2.3. Para aceitação de um imóvel edificado como garantia, a infraestrutura urbana mínima exigida é a existência de acesso pavimentado, abastecimento de água, esgotamento sanitário, redes de energia elétrica e iluminação pública.

2.2.4. Não são aceitos como garantia os imóveis possuidores de situação restritiva grave quanto à comercialização, ao comprometimento de suas condições físicas, à falta de estabilidade e solidez, ao risco de desabamento, à existência de vícios de construção graves e que estejam sujeitos a risco de deslizamento, desmoronamento, inundações repetitivas, enchentes ou alagamentos, perspectiva de desapropriação, além de outras restrições possíveis.

2.2.5. Em se tratando de unidade isolada contendo mais de um módulo de edificação e houver situação restritiva grave apenas nos módulos de edificação secundários ou acessórios, sem que exista risco de afetação ou comprometimento do módulo de edificação principal, são também descritos no laudo os módulos com restrições , porém, desconsiderados para efeito de avaliação, sendo o imóvel como um todo aceito como garantia.

2.2.6. Constitui condição restritiva à comercialização e não é aceito como garantia fração de terreno inserida em terreno não desmembrado ou unidades habitacionais edificadas em terreno não desmembrado que não constituam unidades autônomas.

2.2.7. Não podem constar nos laudos condicionantes para que o imóvel seja aceito como garantia, devendo o avaliador manifestar-se conclusivamente sobre a questão.

2.2.8. Mesmo havendo a manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, o mesmo é avaliado.

2.2.9. Imóvel inacabado ou em reforma somente é aceito como garantia se a parte inconclusa ou em reforma não estiver restringindo, comprometendo ou prejudicando as demais partes do bem.

2.2.10. Em se tratando de imóvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em parte e em se tratando de imóvel em reforma interna, estando por ocasião da vistoria total ou parcialmente sem acabamentos internos, mesmo não havendo condições de habitabilidade e inexistindo outras restrições à aceitação do imóvel como garantia, é apontada normalmente a falta de condições de habitabilidade, porém atestada a possibilidade de aceitação do imóvel como garantia.

2.2.11. Tendo sido constatadas divergências entre as reais características do terreno e a descrição de terreno constante na matrícula do RGI, o imóvel deverá ser avaliado considerando-se as características reais do terreno, porém, deverá ser registrado no Laudo de Avaliação a inconsistência da documentação e a impossibilidade de aceitação do imóvel como garantia.

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2.2.12. Não são restritivas à aceitação do imóvel como garantia e deverão ser desconsideradas para efeito de avaliação as alterações sofridas pelo terreno que possam ser revertidas por iniciativa do(s) proprietário(s) do imóvel, a exemplo de avanços em áreas ou terrenos adjacentes.

2.2.13. O imóvel somente poderá vir a ser aceito como garantia se compatibilizadas descrição do terreno na matrícula do RGI e reais características do mesmo.

2.2.14. Para aceitação de um imóvel edificado como garantia, sua infraestrutura urbana mínima deve conter:

2.2.14.1. Acesso pavimentado;

2.2.14.2. Solução para abastecimento de água;

2.2.14.3. Esgotamento sanitário;

2.2.14.4. Redes de energia elétrica;

2.2.14.5. Iluminação pública.

2.2.15. Constitui condição restritiva à comercialização e não é aceito como garantia:

2.2.15.1. unidade habitacional edificada em terreno não desmembrado que não constituam unidades autônomas;

2.2.15.2. fração de terreno inserida em terreno não desmembrado;

2.2.15.3. unidades habitacionais inseridas em terreno encravado sem servidão de passagem.

2.2.16. Não são aceitos como garantia os imóveis possuidores de situação restritiva grave quanto:

2.2.16.1. ao comprometimento de suas condições físicas,

2.2.16.2. à falta de estabilidade e solidez,

2.2.16.3. ao risco de desabamento total ou parcial,

2.2.16.4. à existência de vícios construtivos graves (falhas construtivas que causam prejuízo material ou financeiro ao consumidor),

2.2.16.5. à existência de defeitos construtivos graves (falhas construtivas que ameaçam a saúde ou a segurança do consumidor,

2.2.16.6. a estar sujeito ao risco de deslizamento, desmoronamento, inundações repetitivas, enchentes ou alagamentos,

2.2.16.7. à perspectiva de desapropriação,

2.2.16.8. possuir passivo ambiental (ex. localizado em área de preservação permanente, solo contaminado, etc.).

2.2.16.9. à outras restrições possíveis.

2.2.17. A negativa de garantia pelo não atendimento das condições mínimas constantes no Parecer Complementar deve ser assinalada no campo específico e consignada no campo Observações Finais do laudo de avaliação com citação dos itens não atendidos.

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1.1. HABITABILIDADE

1.1.1. Habitabilidade pressupõe a existência de condições de conforto, salubridade, segurança, de

imediata ocupação e utilização do imóvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.

1.1.2. O imóvel deve possuir condições aceitáveis de estanqueidade, conforto: higrotérmico, acústico, lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade

1.1.3. Para que seja considerado habitável, uma unidade isolada inacabada ou em reforma, deve possuir pelo menos uma parte do seu módulo principal com condições de habitabilidade.

1.1.4. Não havendo outras restrições, a falta de habitabilidade não enseja a não aceitação do imóvel como garantia.

1.2. ESTABILIDADE E SOLIDEZ

1.2.1. A existência de estabilidade e solidez está atrelada à integridade estrutural dos imóveis, assim

como a falta de estabilidade e solidez decorre da existência de comprometimento de elementos tais como fundações, estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham ensejar riscos de desabamento das edificações.

1.3. VÍCIOS/DEFEITOS CONSTRUTIVOS

1.3.1. Dano Físico de Imóvel: é aquele dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos, ação humana delituosa ou não, omissão humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, agentes da natureza, entre outros;

1.3.2. São considerados Vícios Construtivos anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos.

1.3.3. São considerados Defeitos Construtivos anomalia que possam ocasionar danos efetivos ou ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, devido a falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção

1.3.4. Tendo o avaliador identificado a existência de vícios e/ou defeitos construtivos graves, deverá realizar sua descrição no Laudo de Avaliação e inserção de fotos que demonstrem sua existência.

1.3.5. Vícios construtivos considerados graves são impeditivos para a aceitação do imóvel como boa garantia.

1.3.6. Dentre os vícios/defeitos construtivos que devem ser considerados impeditivos para a aceitação do imóvel como boa garantia:

1.3.6.1. Umidade ascendente na alvenaria em contato com o solo;

1.3.6.2. Em estruturas de concreto armado, a presença de nichos de segregação e exposição das armaduras da estrutura, com cobrimento insuficiente em processo de corrosão da ferragem;

1.3.6.3. Em estruturas de concreto armado, vazamentos das instalações sanitárias, provocando a degradação do concreto e corrosão da armadura;

1.3.6.4. Em estruturas de concreto armado, fissuras causadas por esforços de tração, flambagem de armadura, por torção, por corrosão da armadura, entre outras;

1.3.6.5. Fissuras causadas por movimentação de fundações;

1.3.6.6. Imóveis sem acesso a rede pública de esgoto, com solução alternativa de esgotamento sem cumprimento a respectiva norma técnica;

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1.3.6.7. Falta de impermeabilização em conformidade com a NBR 9575 em áreas molháveis (por exemplo, box de banheiros)

1.3.6.8. Demais vícios ou defeitos construtivos que o avaliador considere, embasado em Normas Técnicas, Código de Obra e leis aplicáveis, impeditivo para a aceitação do imóvel como boa garantia.

1.4. PASSIVO AMBIENTAL

1.4.1. Constatada e comprovada a existência de passivo ambiental, como, por exemplo, em função de contaminação do solo, o avaliador deverá manifesta-se contrariamente à aceitação do imóvel como garantia, sem a determinação do valor de avaliação e com as devidas justificativas no campo Observações.

1.4.2. Em ocasiões em que existe a suspeita da existência de passivo ambiental, porém não sendo possível sua imediata comprovação, o avaliador deverá realizar a avaliação, considerando que hipoteticamente o imóvel encontra-se desprovido de passivo ambiental. O avaliador devera se manifestar contrariamente à aceitação do imóvel como garantia, com as devidas justificativas no campo Observações.

1.4.3. Caso comprovado pela parte interessada a inexistência de passivo ambiental o imóvel pode ser aceito como garantia e, se necessário, revisto o laudo de avaliação com eliminação das restrições.

2. SITUAÇÕES ESPECÍFICAS

2.1. SISTEMAS CONSTRUTIVOS NÃO CONVENCIONAIS OU INOVADORES

2.1.1. Quando realizada a vistoria ao imóvel e constatado a existência de sistemas construtivos não convencionais ou inovadores, o avaliador deverá identificar o sistema utilizado no campo Observações.

2.1.2. Para que o imóvel edificado através de sistema construtivo não convencional ou inovador possa ser aceito como garantia, é necessário que o sistema construtivo detenha Documento de Avaliação Técnica – DATec com chancela do Sistema Nacional de Avaliação Técnica para Sistemas

Inovadores – SINAT, no âmbito do PBQP-H, vinculado ao Ministério das Cidades

2.1.3. O imóvel deverá ter seu valor de mercado apurado normalmente, em qualquer hipótese, sempre respeitando os preceitos estabelecidos nas NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2.

2.2. SISTEMAS ESTRUTURAIS DE MADEIRA

2.2.1. Imóveis com sistemas estruturais compostos majoritariamente por materiais de madeira não devem

ser aceitos como boa garantia.

2.2.2. Revestimentos/acabamentos em madeira não enquadram-se como impeditivos para aceitação do imóvel como boa garantia.

2.3. EXISTÊNCIA DE ÁREAS DE CONSTRUÇÃO NÃO AVERBADAS

2.3.1. Em edificações com a área parcialmente não averbada, para efeito de avaliação, considera-se, em principio, as áreas efetivamente existentes, isto é, terreno e construção total (áreas averbadas e não averbadas).

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2.3.2. Não pode o imóvel ser aceito como garantia se possuir área construída não averbada que, pelas suas especificidades, sujeite a uma provável intervenção ou embargo pela administração condominial e/ou pelo poder público.

2.3.3. Excepcionalmente o imóvel pode ser aceito como garantia, quando a parte não averbada em situação restritiva não possuir vinculação estrutural com a parte ou módulo principal da edificação, e, desde que uma eventual demolição ou sinistro da parte não averbada em situação restritiva não possa afetar ou gerar outras restrições graves ao imóvel como um todo. Atendidos estes requisitos o laudo abrange na sua descrição, inclusive em termos de quantitativo de área, também a área não averbada em situação restritiva, porém, a mesma é desconsiderada para efeito de avaliação, o que é consignado no laudo.

2.3.4. Se a Matrícula contiver a averbação da existência de construção, porém, sem a caracterização do imóvel, inclusive no que diz respeito a área construída averbada, o imóvel é descrito e avaliado como se toda a área construída estivesse averbada.

2.4. UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERÍSTICAS CONDOMINIAIS

2.4.1. Havendo em um mesmo terreno multiplicidade de unidades habitacionais, sem a instituição de condomínio, deverá ser descrito detalhadamente a situação do terreno e das unidades no Laudo de Avaliação e a avaliação do imóvel deverá abranger o imóvel como um todo.

2.4.2. Não havendo restrições graves, em específico àquelas descritas no item (GARANTIA), o imóvel (toda a área do terreno) pode ser aceito como garantia. Porém deverá ser descrito a situação específica da existência de múltiplas residências no campo Observações.

2.4.3. As unidades habitacionais edificadas sobre o terreno, por não constituírem unidades autônomas devidamente registradas, não podem ser aceitas como garantia individualmente.

2.5. VAGAS DE GARAGEM / ESCANINHOS / DEPÓSITOS

2.5.1. As vagas de garagem não autônomas vinculadas são abrangidas nas avaliações de unidades condominiais, sejam elas apartamentos, salas, lojas, desde que estejam registradas documentalmente de forma explícita na matrícula ou em outros documentos como convenção de condomínio ou memorial de incorporação.

2.5.2. Não são consideradas nas avaliações as vagas de garagem informais que não estejam formalmente documentadas, ainda que identificadas fisicamente como associadas à unidade condominial avaliada.

2.5.3. Define-se vaga de garagem autônoma, conforme NBR 12.721, como sendo área coberta e/ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do condomínio;

2.5.4. Quanto ao preenchimento no Laudo de Avaliação:

2.5.4.1. Quando a matrícula do imóvel for única para o apartamento, vagas de garagem e, eventualmente, escaninhos, depósitos, etc.

2.5.4.1.1. Valor de mercado do apartamento: preencher com o valor total do imóvel (apartamento+vagas+escaninhos+depósitos)

2.5.4.1.2. Área de referência: preencher com a área privativa do apartamento. (sem considerar as áreas de garagens, escaninhos, depósitos)

2.5.4.2. Quando houver matrículas individualizadas para o apartamento, vagas de garagem e, eventualmente, escaninhos e depósitos

2.5.4.2.1. Valor de mercado do apartamento: preencher com o valor total do imóvel:

2.5.4.2.2. Área de referência: preencher com a área privativa do apartamento. (sem considerar as áreas de garagens, escaninhos, depósitos)

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2.5.4.2.3. Informações relevantes: preencher indicando separadamente: o valor do apartamento, o valor de cada uma das vagas, o valor do escaninho e o valor do depósito.

2.5.4.2.4. Os valores das vagas/escaninhos/depósitos, podem ser estimados, pois o objetivo é permitir a averbação nas matrículas correspondentes.

2.5.5. Quando for fornecida apenas a matrícula do apartamento, onde não consta a existência de vagas/escaninhos/depósitos, mas na vistoria foi informado que ao apartamento cabe algum desses complementos (vagas/escaninhos/depósitos):

2.5.6. Valor de mercado do apartamento: preencher com o valor apenas do apartamento (sem os complementos informados)

2.5.7. Valor unitário: preencher com o resultado da divisão do valor do apartamento pela área de referência (= área privativa só do apartamento)

2.5.8. Área de referência: preencher com a área privativa do apartamento. (sem considerar as áreas de garagens, escaninhos, depósitos)

2.5.9. Informações relevantes: preencher indicando separadamente: o valor do apartamento, o valor de cada uma das vagas, o valor do escaninho e o valor do depósito.

2.5.10. Os valores das vagas/escaninhos/depósitos, podem ser estimados, pois o objetivo é permitir a averbação nas matrículas correspondentes.

2.5.11. Nas informações relevantes escrever: "se comprovada a existência das vagas (escaninhos/depósitos) o valor total do imóvel passará a ser R$.... (= soma dos valores do apartamento+vagas+escaninhos+depósitos), sendo, valor do apartamento R$...; valor da vaga R$..."

2.5.12. Nas informações relevantes indicar quem informou a existência dos complementos vinculados ao apartamento. (síndico/zelador/contato da vistoria/corretor/etc)

2.6. UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NÃO RESIDENCIAL

2.6.1. Avaliações de unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de uso residencial e de uso não residencial, devem em princípio contemplar as áreas totais de terreno e construção (soma das parcelas residencial e não residencial).

2.6.2. A existência de parcela de uso não residencial em operações habitacionais de aquisição, não é motivo exclusivo para a não aceitação do imóvel como boa garantia.

2.6.3. No laudo de Avaliação deve constar a descrição em separado das áreas residenciais e não residenciais.

2.6.4. Em Programas de Financiamentos específicos, pode haver a necessidade da avaliação do imóvel considerando-se apenas a parcela de uso residencial.

2.6.4.1. O demandante deverá informar a empresa avaliadora a situação específica de avaliação da área exclusivamente destinada ao uso residencial.

2.6.4.2. Em caso em que há uma avaliação do imóvel como um todo, a Ordem de Serviço da avaliação considerando-se apenas a parcela residencial é preferencialmente dirigida a mesma empresa avaliadora que realizou o primeiro trabalho.

2.6.4.3. O atendimento a demanda fica condicionado à possibilidade de identificação e caracterização da parcela de uso residencial.

3. MODELOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO

3.1.1. Todas os trabalhos deverão ser entregues nos modelos de laudos disponibilizados pelo Banco do

Brasil no site WWW.bb.com.br/outrossites/compras e contratações e vendas de imóveis/compras e contratações/downloads.

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3.1.2. Os modelos de laudos adotados contêm de forma sucinta os requisitos mínimos previstos pela NBR 14.653-1 e 14.563-2, com as informações suficientes para o seu entendimento.

3.1.3. Os Intervalos de Valores Admissíveis, quando for o caso, deverão ser informados no campo Observações.

3.1.4. Além do modelo de laudo, deverão ser entregues anexos, tais como, os relatórios do modelo de regressão, tabela de dados de mercado, tabela demonstrativa dos enquadramentos quanto à precisão e fundamentação, croquis de localização, memória de cálculo, relatório fotográfico complementar se for o caso, dentre outros não citados porém exigidos pela NBR 14.653-2.

3.1.5. O relatório fotográfico do avaliando deve conter pelo menos quatro fotografias que contemplem o logradouro, fachada principal e aspectos internos do imóvel.

3.1.6. As fotografias devem ser digitalizadas, em tamanho e definição suficientes para a sua perfeita visualização.

3.1.7. É obrigatória a apresentação de todas as fotos dos elementos da amostra. Quando for utilizado inferência estatística, cujo número de dados normalmente é maior do que por homogeneização, apresentar as 5 fotos dos elementos que melhor se assemelham ao avaliando.

3.1.8. O laudo é de uso exclusivo do Cenop Imobiliário e não é permitido o fornecimento de cópias dos laudos de avaliação a clientes ou agentes externos, exceto por determinação judicial.

3.2. ESTRUTURA DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

3.3. IMÓVEL AVALIANDO

3.3.1. O imóvel avaliando deverá ser identificado perfeitamente, informado seu endereço completo (inclusive nome do edifício, condomínio ou conjunto habitacional sempre que houver), bairro, cidade, UF;

3.3.2. Em se tratando de imóveis de difícil localização ou identificação, deverá ser anexo, junto ao Laudo de Avaliação, croqui de localização indicando principais pontos de referência;

3.3.3. Deverá ser informada a tipologia do imóvel (por exemplo, residência térrea, sobrado, apartamento, sala, gleba urbana, hotel, shopping).

3.4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.4.1. Embasado nas informações constatadas durante a vistoria, deverão ser relatadas as

características da região onde está inserido o imóvel avaliando, em especial, aspectos econômicos, aspectos físicos, acessos viários, uso e ocupação do solo, infra-estrutura urbana, atividades existentes no entorno, equipamentos comunitários e de serviços à população, topografia, solo e pólos valorizantes ou desvalorizantes.

3.5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.5.1. São descritas as condições físicas do imóvel avaliando, caracterizando-se separadamente suas partes componentes (terreno, edificações, outras benfeitorias);

3.5.2. Para os terrenos, são informadas dimensões, número de frentes, formato, confrontações, fração ideal, situação, topografia, condições do solo;

3.5.3. Para edificações, deverão ser informados tipo, usos, posição, áreas, divisão interna, número de pavimentos, composição por pavimento, número de elevadores, padrão construtivo, equipamentos existentes, estado de conservação, idade aparente, idade real e demais informações que o avaliador julgar relevantes para sua completa caracterização;

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3.5.4. Tratando-se de apartamento (ou unidade inserida em um conjunto ou condomínio), são descritas separadamente as características do edifício (ou do conjunto/condomínio) e as características específicas do imóvel avaliando;

3.5.5. Deverá ser informado o estado de ocupação do imóvel (por exemplo, ocupado, desocupado, invadido), e caso possível, a identificação do ocupante;

3.6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO

3.6.1. Deverão ser informadas as características e principais tendências do segmento de mercado onde

se situa o bem avaliando de forma a indicar a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

3.7. AMOSTRAS

3.7.1. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas, sendo recomendado que

os dados de mercado tenham suas características verificadas pelo avaliador.

3.7.2. Quando da utilização de um grande número de amostras para a avaliação, não é necessário a identificação de todas as amostras. Porém deve-se manter arquivo com a descrição das amostras para posterior verificação/auditoria que o avaliador poderá ser demandado.

3.8. CAMPO DE ARBÍTRIO

3.8.1. O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1 é o intervalo com amplitude de 15 %,

para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação.

3.8.2. Poderá, em casos excepcionais, o avaliador utilizar-se do campo de arbítrio quando da existência de variáveis não contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, que afetem a correta determinação do valor de mercado do imóvel avaliando. Deverá neste caso, detalhar os motivos de sua utilização no campo Observações.

3.9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

3.9.1. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

3.9.1.1. Deverá ser informada a pontuação obtida em conformidade com a NBR 14653 e suas partes;

3.9.1.2. Deverá ser informado o grau de fundamentação da Avaliação (informar o grau atingido I, II ou III).

3.9.2. GRAU DE PRECISÃO

3.9.2.1. Grau de precisão da estimativa do valor: Grau (informar o Grau atingido I, II ou III).

3.9.3. CONCLUSÃO

3.9.3.1. Consignar que fundamentados nos elementos e condições constantes no Laudo de Avaliação, é atribuído ao imóvel avaliando, o valor de mercado:

3.9.3.2. Valor de avaliação: R$ (especifica o valor numérico e por extenso).

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4. ENTREGA DOS TRABALHOS

4.1. O Laudo de Avaliação deve ser encaminhado para o endereço eletrônico constante na O.S.- Ordem de

Serviço.

4.2. O Laudo de Avaliação deve ser enviado em formato PDF, com a assinatura do avaliador responsável.

4.3. O não cumprimento dos prazos estabelecidos na O.S – Ordem de Serviço implicará em penalizações, conforme descrição no Edital de Credenciamento.

4.4. O Laudo de Avaliação impresso, devidamente assinado pelos responsáveis técnicos, deverá ser enviados em lote único, conforme descrição no respectivo Edital de Credenciamento.

5. ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA E RRT – REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

5.1. Todos os trabalhos de avaliação imobiliária deverão ser realizados por profissionais legalmente

habilitados, com a apresentação junto ao trabalho técnico das ART junto aos CREA ou os RRT junto aos CAU, respeitados os prazos regulamentares estabelecidos pelos mesmos, seja individualmente ou de ART múltipla ou RRT múltiplo.

5.2. Cópia da ART ou RRT é fornecida sempre que houver solicitação por parte do demandante ou esteja previsto contratualmente em se tratando de avaliações para terceiros conveniados.

6. PEDIDOS DE REVISÃO DAS AVALIAÇÕES CONTRATADAS

6.1. Os pedidos de revisão das avaliações contratadas são admitidos não com o objetivo de atender a

interesses das partes envolvidas, mas tão somente de corrigir distorções de qualquer natureza, porventura existentes nos trabalhos por falha de seus autores, podendo, especificamente em termos de resultado da avaliação, resultar na diminuição, manutenção ou aumento de valor.

6.2. A necessidade constatada de alterações que não sejam motivadas por falha do autor do trabalho enseja nova solicitação de avaliação.

6.3. A solicitação de revisão deve partir do cliente interessado, que através da dependência de relacionamento, formalmente apresente argumentação fundamentada, contendo os subsídios que o levaram à sua convicção de valor e que sejam passíveis de confirmação.

6.4. Não são admitidos como argumentos opiniões pessoais de valor ou opiniões de valor por imobiliárias ou corretores de imóveis.

6.5. Em relação a subsídios comparativos são fornecidas as respectivas fontes para que possam ser eventualmente confirmados pelo quadro técnico do Banco do Brasil e/ou empresa terceirizada.

6.6. A solicitação do interessado deverá ser encaminhada formalmente ao banco que analisará a solicitação e, caso necessário, submeterá para apreciação, ratificação ou retificação da empresa credenciada fornecedora do trabalho.

6.7. Havendo concordância parcial ou total com a argumentação apresentada, a empresa credenciada deverá providenciar a substituição do laudo entregue a banco.

6.8. Já tendo sido enviado o Laudo de Avaliação para faturamento, o mesmo também deverá ser substituído.

6.9. Caso as parte interessada discorde do resultado da revisão feita pela empresa, poderá ser solicitado, a expensas do proponente, a realização de trabalho de avaliação na modalidade completa.

6.10. As avaliações de imóveis elaboradas na modalidade completa se traduzem em trabalhos técnicos com custo e prazo circunstanciados e mais elevados.

6.11. REFORMA

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6.12. TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE

6.13. Em algumas situações, a partir de requisição formal da unidade CAIXA demandante, a avaliação refere-se somente ao terreno, mesmo existindo edificações e outras benfeitorias sobre ele, devendo ser utilizados os modelo de laudo para terrenos.

6.14. Consta obrigatoriamente no campo Observações Finais do laudo que a avaliação refere-se somente ao terreno, considerando-o hipoteticamente como se vazio estivesse (desprovido de benfeitorias).

6.15. Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, o fato é relatado no laudo e a avaliação contempla dentre outros o custo de demolição, remoção e regularização.

6.16. Nos casos em que nas benfeitorias existentes sobre o terreno, forem constatadas restrições graves que comprometeriam a aceitação do imóvel como um todo como garantia, o fato deve ser descrito no campo Observações Finais do laudo.