Manual Registo Predial

MANUAL

DE REGISTO

PREDIAL

CABO VERDE

Novembro -2009

Formao Registo PredialCabo Verde- 2009

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INTRODUO

Tem a presente formao, como objectivo especfico, promover a aquisio ou a

ampliao de conhecimentos necessrios ao exerccio da actividade registral, por

parte dos senhores Conservadores, no mbito do Registo Predial.

Pretende-se que este manual seja um instrumento de trabalho para os formandos,

como auxiliar pedaggico, contribuindo para uma melhoria do funcionamento dos

servios do Registo Predial em Cabo Verde.

Embora tenha sido solicitada, a legislao actualmente em vigor em matria de

Registo Predial, tal informao no foi fornecida, pelo que, tendo as diversas

legislaes como base o Cdigo do Registo Predial portugus de 1967, entretanto

revogado em Portugal pelo Cdigo actualmente em vigor de 1984, desenvolveu-se o

manual ao abrigo daquela legislao.

Aps a formao, os formandos devero estar aptos a desempenhar a funo de

Conservadores, de uma forma mais actualizada e motivada, adquirindo as necessrias

competncias para poderem transmitir os conhecimentos adquiridos nos respectivos

oficiais.


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CONTEUDO PROGRAMTICO

Mdulo 1. - Noo e Finalidade do Registo

1.1.Noo de Registo Predial

1.2.Objecto e Fins do Registo Predial

1.3.Sntese histrica

1.4.Sistemas de Registo

1.4.1. Quanto aos efeitos da inscrio

1.4.2. Quanto organizao do registo

1.4.3. Quanto ao modo de efectuar o registo

1.4.4. Quanto proteco jurdica oferecida

Mdulo 2. - Organizao do Registo

2.1. Competncia territorial

2.2. Pedido de registo

2.3. Suportes documentais e arquivo

2.4. Referncias matriciais e toponmicas

Mdulo 3. - Princpios do Registo

3.1. Tipicidade

3.2. Instncia

3.3. Legalidade

3.4. Eficcia

3.5. Oponibilidade

3.6. F pblica

3.7. Prioridade

3.8. Trato sucessivo


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Mdulo 4. Cessao dos efeitos do Registo

4.1. Cessao dos efeitos

4.2. Vcios do registo

Mdulo 5. Processo de Registo

5.1. Legitimidade e representao


5.3. Documentos

5.4. Apresentao

5.5. Qualificao do registo

5.6. Prazo e ordem dos registos

Mdulo 6. Actos de Registo

6.1. Disposies gerais

6.2. Descries e seus averbamentos

6.3. Inscrio e averbamentos

Mdulo 7. Alguns factos sujeitos a Registo

7.1. Direito de Propriedade Aquisio: causas

7.1.1. Compra e venda

7.1.2. Doao

7.1.3. Transaco

7.1.4. Sucesso por morte

7.2. Usufruto

7.3. Direito de uso e habitao

7.4. Direito de superfcie

7.5. Servido

7.6. Propriedade horizontal

7.7. Promessa de alienao ou onerao, pacto de preferncia e a

disposio testamentria de preferncia

7.7.1. Promessa de alienao ou onerao

7.7.2. Pacto de preferncia e a disposio testamentria de preferncia


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7.8. Hipoteca

7.9. Penhora

7.10. Arresto

7.11. nus da colao

7.12. Quaisquer outros actos sujeitos por lei a registo

7.13. Aces e decises

Mdulo 8. Publicidade e meios de prova do Registo

8.1. Publicidade

8.2. Prova do registo

Mdulo 9. Impugnao das decises do Conservador

9.1. Reclamao hierrquica

9.2. Recurso contencioso

Mdulo 10. Processos especiais

10.1. Processo de suprimento do registo

10.2. Processo de rectificao do registo

10.3. Processo de reconstituio do registo


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Mdulo 1. - Noo e Finalidade do Registo

1.1 Noo de Registo Predial

O Registo Predial o instituto jurdico ou pblico que visa dar publicidade aos

direitos ou situaes jurdicas dos prdios. Ao conjunto de normas que regulam os

processos e os efeitos decorrentes da publicidade desses direitos, tendo em vista a

segurana do comrcio jurdico, d-se o nome de direito registral. Distinguem os

autores o direito registral formal e o direito registral material. Enquanto que o

primeiro consiste no conjunto de normas que definem os aspectos tcnicos do registo,

isto , a organizao, os suportes documentais e as regras do processo registral, o

direito registral material define as regras sobre o ingresso no registo, o seu valor e

respectivos efeitos.

1.2. Objecto e Fins do Registo Predial

O registo predial tem como principal finalidade dar publicidade aos direitos

inerentes s coisas imveis cfr. Art. 1 do CRP.

Assim, d a conhecer certas relaes jurdicas direitos, que so o seu contedo -,

quando tenham por objecto bens imveis, mediante a sua inscrio tabular. A

publicidade registral justifica-se por se tratar do meio mais eficaz para dar segurana

jurdica na constituio, modificao ou extino de direitos reais sobre bens imveis.

Apenas podem ser objecto de registo as coisas imveis, como tal definidas pelo art.

204 do CC: os prdios rsticos, urbanos e mistos.

-O objecto do registo so os prdios.

Sendo o registo predial um instituto de direito privado e para o direito privado, a lei

apenas sujeita a registo os bens que possam entrar no comrcio jurdico, pelo que no

esto abrangidos pela disciplina do registo os bens do domnio pblico. Com efeito, o

registo s possvel em relao aos prdios que se encontram no domnio privado,

no constituindo objecto do registo, em consequncia, os bens que se encontram no

domnio pblico. Para que um prdio possa ser transaccionado, dever ser

desafectado do domnio pblico e integrado no domnio privado de determinado

organismo pblico.


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1.3. Sntese Histrica

Porque h que entender o passado e a origem dos institutos, segue-se uma breve

resenha histrica.

Sempre os povos sentiram a necessidade de publicitar os direitos sobre os imveis,

principalmente os direitos de garantia, razo pela qual o Registo Predial comeou por

ser um registo hipotecrio que tinha em vista publicitar esta figura jurdica.

Desde a Antiguidade que h indcios de serem publicitados certos factos relativos aos

imveis, como sejam o direito de propriedade ou a existncia de hipotecas. Por

exemplo, na antiga Grcia a transmisso dos prdios era sujeita a formas de

manifestao pblica e a transmisso completava-se chamando os vizinhos para

testemunhar a alienao ou por anncios pblicos, efectuados por preges. A

existncia de uma hipoteca consignava-se em pedras ou tbuas colocadas no prprio

imvel.

O Decreto de 26 de Outubro de 1836, ao promulgar a primeira lei hipotecria, foi o

diploma que em Portugal lanou as bases de uma organizao de registo da

propriedade imobiliria, se bem que j existissem algumas normas dispersas nas

Ordenaes. Contudo, o sistema institudo era muito incompleto e rudimentar.

Em 1 de Junho de 1863 foi promulgada a chamada Lei Hipotecria, a qual veio a

sofrer vrias alteraes, tendo sido quase toda reproduzida no Cdigo Civil do

Visconde de Seabra, de 1866. As Conservatrias do Registo Predial foram criadas

com o Decreto de 18 de Dezembro de 1869, uma vez que inicialmente o registo estava

a cargo, em cada comarca, de um tabelio privativo e posteriormente, em 1840, havia

passado para os administradores dos concelhos.

Sucederam-se vrios Cdigos do Registo Predial, sendo que na sequncia do Cdigo

Civil em 1966, foi publicado o Cdigo do Registo Predial de 1967, que embora tenha

sofrido alteraes, vigorou em Portugal at 1984, altura em que entrou em vigor o

actual Cdigo.

Tanto quanto me foi possvel averiguar, o Cdigo de 1967 que ainda se mantm em

vigor em Angola, Cabo Verde, Guin, Moambique e So Tom e Prncipe, com

eventuais alteraes.


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1.4. Sistemas de Registo

Os sistemas de registo caracterizam-se quanto aos efeitos da inscrio, quanto

organizao do registo, quanto ao modo de o efectuar, bem como quanto s

presunes derivadas do registo.

Assim,

1.4.1. Quanto aos efeitos da inscrio:

Inscrio constitutiva o direito constitui-se no Registo. Sem inscrio o direito no existe como direito real (Alemanha e Brasil, por exemplo). O acto

titulado, mas os seus efeitos so meramente obrigacionais. A transferncia da

propriedade d-se por efeito do registo;

Inscrio declarativa a transferncia de propriedade d-se por mero efeito do contrato. o caso do sistema portugus, embora quanto ao registo da hipoteca

ele revista um carcter constitutivo, como se ver.

1.4.2. Quanto organizao do registo:

Flio real ou de base real o registo est organizado em funo do prdio. A primeira realidade o prdio, estando-lhe reportados todos os direitos reais

que sobre ele incidem. o caso de Portugal ou de Espanha.

Flio pessoal ou de base pessoal as pessoas ou os titulares dos direitos sobre os prdios so o ponto de partida para se chegar aos prdios. o caso

de Frana ou Itlia.

1.4.3. Quanto ao modo de efectuar o registo:

Por transcrio procede-se cpia integral do documento (p.ex. Frana) Por inscrio consigna-se, por extracto, o contedo dos documentos.

(Portugal)

1.4.4. Quanto proteco jurdica oferecida:

Presuno inilidvel ou jures et de jure traduzida numa proteco total, na medida em que o direito existe na medida como consta do registo (Alemanha).

No pode ser ilidida por prova em contrrio.


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Presuno ilidvel ou juris tantum a proteco parcial, uma vez que a presuno derivada do registo pode ser afastada por prova em contrrio.

(Portugal).


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Mdulo 2. Organizao do Registo

2.1. Competncia territorial

- As conservatrias do registo predial so os servios pblicos encarregues do

registo (vd. Art. 26).

-A conservatria do registo predial competente determinada pela rea da

situao do imvel (vd. Art. 27).

Se em funo da dimenso de uma determinada rea geogrfica se justificar,

por exemplo, se houver um grande crescimento demogrfico, com o consequente

crescimento imobilirio, ser, ento, criada mais do que uma conservatria. Em

Lisboa, por exemplo, existem 9 conservatrias, cuja competncia aferida pela

freguesia da situao dos prdios (diviso administrativa do territrio).

-E o que acontece quando criada uma segunda conservatria, seja porque o

volume de servio assim o justifique ou haja uma alterao administrativa da diviso

territorial? H que se proceder transcrio, na nova conservatria, dos registos que

incidem sobre os prdios que passaram para a nova conservatria. Assim, a partir da

data em que entra em funcionamento, no podero ser efectuados quaisquer registos

na anterior e h que se transferir todas as descries, com as inerentes inscries,

para a nova conservatria. Deve ser muito bem delimitada e definida a rea de

competncia de cada conservatria para evitar incerteza sobre a respectiva

competncia ou eventuais duplicaes de descries, evitando situaes que sero de

muito difcil resoluo. s regras a que deve obedecer o processo de transferncia dos

prdios se referem os arts. 28 a 37 CRP.


De acordo com estatudo no art. 71, o registo efectuado no sequncia do

respectivo pedido, aps anotao no livro Dirio, salvo se o acto for oficioso. A

apresentao prvia, a que se refere este artigo, visa assegurar a base da prioridade

do registo, determinada, em regra, pela data e nmero de ordem da apresentao

respectiva, como adiante melhor veremos.

- O pedido de registo formulado em requerimento a cujo formalismo se refere

o art. 93 do CRP e apresentado na conservatria competente para o registo.


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Assim, o requerimento deve conter todos os elementos necessrios anotao

no livro Dirio:

a identificao do requerente (nome, estado civil, se casado o nome do cnjuge e respectivo regime de bens e a residncia);

a indicao do acto que se requer (cfr. Art. 136); a indicao do nmero da descrio do prdio ou, na sua falta, a sua

natureza, freguesia de situao, confrontaes e nome dos dois

anteriores proprietrios ao actual, se conhecidos;

a identificao dos documentos juntos (por forma a que possam ser localizados no futuro, se necessrio);

a assinatura do requerente, que dever ser reconhecida notarialmente se o requerente no for conhecido do conservador, ou legalizada com a aposio do

selo branco, caso se trate de entidade oficial.

O processo de registo tanto pode ser apresentado pessoalmente ao balco da

Conservatria como pode ser remetido pelo correio (vd. art. 146), desde que os

requerentes residam fora da rea da conservatria. Os documentos sero enviados

por carta registada com aviso de recepo, acompanhados do envio do preparo

correspondente.

Estes pedidos de registo sero anotados no livro dirio no incio do dia til imediato ao

da recepo do pedido1.

2.3. Suportes documentais e arquivo

Para o servio de registo haver em cada conservatria, de acordo com o

estabelecido nos arts. 38 e seguintes, os seguintes livros:

a) Livro dirio (Livro A) destinado anotao cronolgica dos pedidos de registo,

documentos apresentados, actos requeridos, preparos efectuados, total da conta

cobrada e ainda do livro e folhas onde o registo foi lavrado (art. 40);

1 De acordo com o actual CRP, a anotao no livro dirio efectuada logo aps a ltima apresentao efectuada pessoalmente.


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b) Livro de descries (Livro B) destinado s descries dos prdios, respectivos

averbamentos e ainda para lanamento das cotas de referncia das diversas

inscries que sobre essa descrio incidem ( art. 41);

c) -Livro de inscries de propriedade (Livro G) destinado s inscries dos

factos que impliquem a aquisio ou diviso dos prdios descritos e seus

averbamentos (art.42);

d) Livro de inscries hipotecrias (Livro C) destinado s inscries de hipoteca

e seus averbamentos (art. 43);

e) Livro de inscries diversas (Livro F) destinado a todas as outras inscries,

que no sejam aquisies ou hipotecas (art. 44);

f) Livro de registo de dvidas e recusas destinado aos despachos, exarados pelo

conservador, de provisoriedade por dvidas ou de recusa do acto de registo (art. 46);

g) Livro de emolumentos destinado ao lanamento das contas emolumentares e

demais encargos previstos na tabela emolumentar (art. 47) ;

h) Livro de inventrio destinado escriturao dos livros findos e dos documentos

arquivados (art. 49);

i) -Livro de ponto destinado a anotar a presena diria dos funcionrios ao servio

(art. 51).

VERBETES Haver tambm em cada conservatria verbetes onomsticos e

verbetes reais (art. 58), sendo os verbetes onomsticos ordenados alfabeticamente e

os verbetes reais, ordenados por freguesias e dentro destas, haver um arquivo por

ruas e ns de polcia e outro por artigos da matriz.

- de primordial importncia a feitura e actualizao permanente dos verbetes,

pois s assim se poder lograr atingir uma das finalidades do Registo, que a

publicitao dos direitos sobre os imveis. Com efeito, ser atravs das buscas

efectuadas aos verbetes que se conseguir localizar o prdio, quando o utente

pretende saber a situao jurdica de determinado imvel e nada mais sabe seno o

nome da rua da sua situao e respectivo n de polcia, por exemplo.


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E como saber se um prdio est ou no descrito na conservatria, se no atravs do

recurso ao verbetrio?

ARQUIVO Relativamente ao arquivo de documentos estipula o art. 67 que

devero ficar arquivados os documentos que serviram de base realizao dos

registos, devendo, contudo, ser restitudos aqueles cujo original deva permanecer em

arquivo pblico. o caso das certides das escrituras ou das certides do registo civil

ou do registo comercial, por exemplo, que devem ser sempre restitudas aps a feitura

dos registos.

2.5. Referncias matriciais e toponmicas

-MATRIZ Para a realizao de qualquer acto de registo devem os interessados

juntar caderneta predial ou documento equivalente, emitido pelo servio de finanas

respectivo art.102.

-Existindo alteraes nas matrizes, devero os servios de finanas fazer a

correspondncia entre a anterior e a actual inscrio matricial (vd. art. 106). Por

exemplo, se determinado prdio est inscrito na matriz sob o art.20 e na descrio

ainda consta o anterior art.1045, dever a repartio de finanas competente,

certificar que o actual art.20 provm do anterior art.1045. Esta correspondncia,

normalmente, efectuada na prpria caderneta predial.

Tratando-se de prdio omisso na matriz, dever o interessado juntar documento

comprovativo da participao para a sua inscrio, em cumprimento do estabelecido

no art.104.

- De acordo com o estatudo no art. 153, tem de existir harmonizao entre os

elementos constantes na descrio, na matriz e nos ttulos. As regras e os limites

dessa conjugao, esto especialmente previstos nesse art. 153 e nos arts. 108,

109 e 176. Assim, se os elementos constantes do ttulo forem deficientes ou

contraditrios com os elementos constantes na descrio, devero os interessados

sanar essas deficincias atravs de declarao complementar (art. 108 ns 2, 3 e 4).

Se, ao invs, a contradio se ficar a dever a erro na matriz, dever, ento, o


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interessado apresentar um pedido de rectificao matriz, juntando prova desse facto

na conservatria (art. 109).

O conservador dever oficiosamente actualizar os elementos matriciais constantes da

descrio (o artigo matricial ou o respectivo rendimento, por exemplo), em face do

documento matricial apresentado (art. 172).

TOPONIMIA tambm no caso de alterao do nome da rua ou da

numerao policial do imvel, dever a entidade administrativa competente (em

Portugal, a cmara municipal), certificar a correspondncia entre a anterior

denominao ou numerao, constante da descrio do prdio e o novo nome

atribudo ou o novo nmero da porta (art. 107), para que o conservador possa,

oficiosamente, proceder actualizao da descrio (art. 171).

Portugal Actualmente de acordo com a alterao introduzida pelo D.L. 116/2008 de

4 de Julho ao Cdigo de Registo Predial aprovado pelo D.L. 224/84 de 6 de Julho, a

harmonizao exigida quanto rea e ao artigo da matriz nos prdios urbanos e

rsticos ainda no submetidos a cadastro (nos prdios submetidos a cadastro exige-se

harmonizao tambm quanto localizao do prdio), existindo uma margem para

dispensa de harmonizao)


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Mdulo 3. Princpios do Registo

3.1. Tipicidade ou numerus clausus-( art.2 CRP e 1306 do CC)

Este princpio, traduz-se na circunstncia de apenas estarem sujeitos a registo os

factos que a lei assim determina, seja porque especialmente previsto no art. 2, seja

em legislao avulsa (por ex. nus de inalienabilidade na sequncia de aquisio de

uma habitao social) .

3.2. Instncia ( art. 4 CRP)

A regra que o processo de registo se desencadeia a pedido dos interessados, salvo

os casos de oficiosidade previstos na lei. O pedido efectua-se em requerimento ou em

impresso de modelo aprovado (requisies), salvo nos casos de oficiosidade.

Alm de outros, como j referimos, so efectuados oficiosamente, por exemplo, a

expurgao de registos caducos, conforme prescreve o art.255.

- Actualmente, e de acordo com a legislao em vigor em Portugal, so

lavrados oficiosamente, por exemplo, os registos de factos constitudos

simultaneamente com os de aquisio ou mera posse (art. 97, n 1 do Cdigo do

Registo Predial de 1984). Ser o caso do usufruto. Quando o proprietrio da raiz

requisita o registo de aquisio a seu favor, o conservador lavra oficiosamente o

registo do usufruto. Faz todo o sentido que assim seja. De acordo com o anterior

Cdigo, que temos vindo a analisar, esses actos tinham de ser expressamente

requeridos, conforme preceitua o art. 185 n1. Se tal no acontecesse o registo de

aquisio seria lavrado provisoriamente por dvidas.

Tambm os elementos das descries so actualizados oficiosamente, na

dependncia do registo efectuado sobre as mesmas, como vimos.

3.3. Legalidade - (art. 5 CRP)

A qualificao do ttulo, efectuada pelo conservador, o meio para tornar

efectivo o princpio da legalidade. A qualificao traduz-se, essencialmente, numa

apreciao jurdica do pedido de registo.

Com efeito, quando os ttulos so apresentados a registo, o conservador qualifica-os,

em face das:

a)- disposies legais aplicveis;

b)- dos documentos apresentados e;


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- c)-dos registos anteriores.

E deve verificar especialmente:

a)- A identidade do prdio;

b)- A legitimidade dos interessados ( para pedir o registo)

c)- A regularidade formal dos ttulos;

d)- A validade dos actos dispositivos neles contidos.

Resultar desta actividade a deciso de efectuar o registo com carcter

definitivo, ou provisrio, seja por natureza, seja por dvidas ou ambas, ou at mesmo

de recusar o registo.

No mbito dessa funo qualificadora o conservador deve, especialmente, verificar a

identidade do prdio, a legitimidade dos interessados, e a validade dos ttulos quer a

validade formal, quer a validade dos actos dispositivos neles contidos, isto , neste

ltimo caso, deve verificar se foi respeitada a forma exigida para titular aquele acto de

registo e se as manifestaes de vontade contidas no ttulo respeitam a lei.

Contudo, o conservador apenas pode recusar os actos manifestamente nulos (art.

243 n1 al.c), uma vez que os actos anulveis tm plena eficcia e enquanto no

forem anulados judicialmente, devem ser registados, ainda que por natureza, nos

casos previstos no art. 179 n1 al. g).

E porque o conservador efectua esse exame, essa qualificao do pedido de registo

que se pode dizer que temos um sistema que publicita titularidades, no se limitando a

um mero depsito de documentos.

3.4. Eficcia (art. 6 CRP e art 408 CC)

Uma vez que os factos sujeitos a registo podem ser invocados entre as

prprias partes ou os seus herdeiros, independentemente do registo, podemos dizer

que estamos perante um sistema declarativo de registo. Na verdade, a constituio ou

transferncia de direitos reais sobre coisa determinada d-se por mero efeito do

contrato, salvo as excepes previstas na lei (vd. art. 408 n1 CC). Exceptua-se o

registo de hipotecas, cuja eficcia entre as prprias partes depende do seu registo.

Poder-se-, pois, dizer que o registo de hipoteca condio de eficcia no s em

relao a terceiros mas tambm quanto s prprias partes.


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O registo s verdadeiramente constitutivo em relao s hipotecas legais e judiciais,

uma vez que no existem sem ele. Quanto s hipotecas voluntrias, o registo funciona

como condio de eficcia do seu acto constitutivo, no s em relao a terceiros,

como ainda em relao s prprias partes, mas no condio de validade do

mesmo. Com efeito, segundo dispe o art 687, n 2 do CC A hipoteca deve ser

registada, sob pena de no produzir efeitos mesmo em relao s partes. No se

consagra a inexistncia ou nulidade da hipoteca. Ela vlida e pode a todo o tempo

ser registada. O facto de a hipoteca no registada no produzir efeitos, mesmo em

relao s partes, tem como consequncia o credor no poder, nesses casos, exigir o

reforo ou substituio da hipoteca (vd. art 701 CC) nem segurar a coisa custa do

devedor, podendo a execuo, quando a haja, principiar por bens diferentes da coisa

hipotecada.

Mas, mesmo tendo em regra o valor declarativo do registo, este ser indispensvel

quando as prprias partes quiserem tornar eficaz o seu direito contra terceiros. Na

verdade para que servir uma penhora sobre um prdio, se no estiver registada? Se

o prdio for vendido pelo verdadeiro proprietrio a terceiro de boa f, que registe a sua

aquisio, a penhora poder-se- tornar ineficaz, porque a venda registada prevalece.

3.5. Oponibilidade art. 7 CRP

Directamente relacionado com o anterior, resulta do art. 7 que os factos sujeitos a

registo s produzem efeitos quanto a terceiros depois de registados, isto , s so

oponveis a terceiros depois do respectivo registo.

Conclui-se, pois, que um acto s se torna oponvel perante todos, isto , s produz

efeitos erga omnes, a partir da data do registo, embora possa ser invocado inter

partes, independentemente do registo, como vimos. Ensina Catarino Nunes2 Partes

so aquelas pessoas que intervieram no acto, que nele manifestaram uma vontade

vinculativa e Terceiros so as pessoas estranhas celebrao do acto cuja posio

possa colidir com os direitos que do acto emanam para as partes. No so quaisquer

pessoas estranhas ao acto, mas as que tenham direitos relacionados com ele, em

virtude de outros actos.

De tal forma o conceito de terceiros para efeitos de registo tem sido discutido, que o

art. 5 do actual Cdigo do Registo Predial portugus, estipula no seu n 4 que

2 in Cdigo do Registo Predial Anotado - ed.1968


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Terceiros, para efeitos de registo, so aqueles que tenham adquirido de um autor

comum direitos incompatveis3.

O n 2 do art. 7 prev algumas excepes ao que se acaba de referir. Com efeito, os

factos referidos nas alneas d) e e) no esto sequer sujeitos a registo e os referidos

nas alneas a) e c), embora estando sujeitos a registo, esto deles dispensados. o

caso da aquisio fundada em usucapio, porque para este fim s releva a posse que

seja pblica (art. 1.287 CC) e das servides aparentes4 que so pblicas em si

mesmo (art.1.548 CC, contrrio). Quanto aos factos referidos na al. e), isto ,

aqueles factos relativos a bens indeterminados, no esto sujeitos a registo enquanto

no forem devidamente especificados e determinados. Os factos jurdicos referentes a

universalidades produzem efeitos contra terceiros independentemente do registo.

Trata-se de uma universalidade, uma coisa ideal e portanto uma coisa mvel, pelo que

no tem registo5.

3.6. F Pblica (art 8 CRP)

O princpio da f pblica ou da legitimao, refere-se s presunes derivadas do

registo e est previsto no art. 8. Esta disposio traduz o conceito de presuno jris

tantum resultante do art. 350 do CC. A presuno registral ilidvel por prova em

contrrio e actua em relao ao facto inscrito, aos sujeitos e objecto da relao jurdica

dela emergente.

A funo das inscries registrais definir a situao jurdica dos prdios, presumindo-

se que o direito existe e existe na titularidade do sujeito, nos precisos termos definidos

no registo.

Como consequncia, quem pretenda impugnar judicialmente um facto comprovado

pelo registo tem que simultaneamente pedir o cancelamento desse registo (art. 12).

3.7. Prioridade - ( art 9CRP)

O direito registado em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem, por

ordem da data do registo, relativamente ao mesmo prdio. esta a regra consignada

no art. 9, que reflecte um dos pilares bsicos do nosso sistema registral.

3 Aditado pelo Decreto-Lei n 533/99, de 11.12.4 Servides aparentes so aquelas que se revelem por sinais visveis e permanentes5 Cfr. Catarino Nunes, in Cdigo do Registo Predial Anotado, pg. 219.


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A prioridade do registo determina-se pela data da respectiva apresentao no livro

Dirio (vd. art. 76), excepto o caso de um registo lavrado oficiosamente, cuja

prioridade determinada pela data em que efectuado.

Se existirem diversas inscries sobre o mesmo prdio, com a mesma data, a

prioridade determinada pelo nmero de ordem das apresentaes correspondestes.

Esta regra comporta excepes. Assim, as hipotecas inscritas no mesmo dia

concorrem entre si na proporo dos respectivos crditos. Tambm o registo

provisrio, quando convertido em definitivo, conserva a prioridade que tinha enquanto

provisrio.

3.8. Trato Sucessivo ( art 13CRP)

Est este princpio consignado no art.13. O n 1 deste normativo contm uma regra

que domina todo o sistema registral de negcios pelos quais se transmitem direitos ou

constituem encargos sobre imveis, quer estes estejam ou no anteriormente

descritos, e que conduz obrigatoriedade do registo dos bens, objecto de negcios

jurdicos.

Na verdade, s quem se encontre inscrito no registo pode alienar ou onerar.

O registo requisito de legitimidade. Apenas esto sujeitos a esta regra os negcios

jurdicos. O n2 consagra o princpio tradicional do trato sucessivo, reportado ao

registo de factos intermdios. Quer isto dizer que para que A possa registar o prdio a

seu favor comprado a B, este tem de registar primeiro o seu direito.


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Mdulo 4. Cessao dos efeitos e vcios do Registo

4.1. - Cessao dos efeitos (art. 10.CRP)

Os efeitos do registo transferem-se mediante novo registo e extinguem-se por

caducidade ou por cancelamento (vd. art. 10). Com efeito, os efeitos do registo

mantm-se enquanto ele prprio se mantiver. Logo que seja efectuado novo registo,

os efeitos do anterior transferem-se para o novo.

Quanto s formas de extino desses efeitos, ocorrero por caducidade do

registo ou por cancelamento.

Os registos, por regra, no tm prazo de vigncia, mas podem, no entanto, ter

uma durao temporria. E esta temporaneidade pode resultar de duas ordens de

razes: ou porque a lei assim o determina - o caso dos registos provisrios, que

apenas subsistem durante um perodo determinado, at que a situao jurdica se

formalize (por exemplo o registo provisrio de aquisio antes de titulado o contrato,

nos termos do art. 179 al. j)6 - ou porque, sendo definitivos, a lei presume, que

decorrido certo lapso de tempo, os direitos inscritos se extinguem. o caso dos

registos referidos no art. 225. Assim, por exemplo, o registo (definitivo) de hipoteca

voluntria caduca decorridos 10 anos, se o seu valor for inferior a 10.000$00, ou o

registo de penhora, decorridos que sejam 10 anos desde a data do registo.

Regra geral, os registos provisrios, se no forem convertidos em definitivos ou

renovados, nos casos em que a lei o permite, caducam decorridos 6 meses a contar

da sua data.7

Os registos podem ser provisrios por natureza, especial e taxativamente previstos no

art.179; podem ser provisrios por dvidas ou simultaneamente provisrios por

natureza e por dvidas (art. 178).

Tm prazo especial de validade os registos previstos no art. 180.

A renovao de um registo provisrio apenas possvel no caso das aces

registadas provisoriamente nos termos do art. 179 al.a), cujo registo, se no for

tambm provisrio por dvidas, se mantm at ser convertido em definitivo ou

6 tambm o caso do nus de inalienabilidade a que esto sujeitos os prdios construdos no mbito de programas de promoo de habitao social, que, de acordo com a legislao portuguesa, no podem sem alienados pelo perodo de 5 anos a contar da data da aquisio. Decorrido esse prazo, verifica-se a extino dos efeitos dessa inscrio, podendo j o prdio ser livremente alienado.7 A data da respectiva apresentao (art. 76)


21

cancelado (art. 180 n1), caducando decorridos 10 anos se antes no for pedida a

sua renovao (art. 225 n1).

Logo que verificada a caducidade, o conservador deve averbar esse facto inscrio

respectiva (art. 225 n2), averbamento este que gratuito (art. 225 n 3).

O prazo de caducidade dos registos apenas se suspende com a interposio de

recurso contencioso (art 259) ou de reclamao hierrquica (art. 260 n3, que

remete para aquele art. 259).

Alm dos casos de caducidade, ocorrem tambm casos de extino dos direitos, nus

ou encargos que vo determinar o cancelamento do registo, facto que o conservador

ir averbar inscrio (arts.192 al.j) e 197 n1).

Cessando os efeitos do registo, o conservador deve trancar e rubricar a cota de

referncia respectiva (art. 175 n4)8.

4.2. Vcios do registo

As omisses ou inexactides do registo podem ter uma dupla origem:

a) desconformidade entre os ttulos e o registo cfr. art. 81 CRP;

b) deficincias do prprio ttulo art. 82 CRP.

No 1 caso estaremos perante um erro de registo (art. 81) e no 2 perante registos

deficientes ou inexactos (art. 82), mas no errados.

Em princpio, as omisses ou inexactides verificadas no registo no importam

nulidade, excepto se delas resultar incerteza sobre os sujeitos ou sobre o objecto da

relao jurdica registada ou impossibilidade de conhecer outros seus elementos

fundamentais.

As causas de nulidade do registo vm especialmente enumeradas nas diversas

alneas do art. 83. Contudo, um registo ainda que nulo, produz efeitos at ser

cancelado ou caducar, apenas podendo ser invocada a nulidade aps ter sido

reconhecida por deciso judicial, transitada em julgado (art. 84).

8 As cotas de referncia so notas marginais, lanadas s descries dos prdios, estabelecendo a ligao dos registos entre si das descries s inscries que lhe dizem respeito (art. 175 n1).


22

Apenas os registos errados podem ser rectificados, nos termos dos artigos 226 e

seguintes, como veremos.

O registo considerado inexistente quando for insuprvel a sua falta de assinatura (art.

80 n5)


23

Mdulo 5. Processo de Registo

5.1. Legitimidade e representao art 87 a 90 CRP

O princpio da instncia, enunciado no art. 4, concretiza-se em dois elementos:

o pedido e a legitimidade para o formular.

O pedido formulado por escrito.

Se no h legitimidade, o pedido no admitido, no dando origem recusa do

registo mas antes a uma provisoriedade por dvidas.

O art. 87 enuncia a regra geral da legitimidade para pedir o registo. Assim, tm

legitimidade para pedir o registo os sujeitos activos ou passivos da respectiva relao

jurdica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse9.

O interesse em pedir o registo tanto pode estar do lado activo como do lado passivo

da relao jurdica10. Por outro lado, o interesse pode ser imediato ou mediato11.

O interesse tem de ser analisado luz do pedido e do posio do requerente no acto

jurdico a registar. Os herdeiros, por exemplo, quando legalmente habilitados,

representam, por sucesso, o autor da herana e podem requerer actos de registo a

favor deste; mas, sendo vrios os herdeiros, o registo dever ser requerido por todos.

-Existem, contudo, regras especiais no que concerne os pedidos de

averbamento s descries e de pedido de registo de hipoteca legal a favor de

menores, interditos ou inabilitados. Quanto ao primeiro veja-se o disposto no art. 8812

e quanto ao 2, veja-se o art. 89.

-Em face do instituto da representao, o registo pode ser pedido por quem

seja procurador do interessado, desde que exiba a procurao correspondente (art.

90), no carecendo, contudo de a apresentar, se nessa qualidade tiver intervido no

ttulo submetido a registo.

9 Por exemplo: a pessoa com legitimidade para requerer um registo dependente de outro ainda no efectuado, tem interesse na feitura do registo de que aquele dependa e, consequentemente, legitimidade para o requerer.10 Assim, o vendedor tem legitimidade para requerer o registo de aquisio a favor do comprador.11 Exemplo do credor inscrito que pede o cancelamento de outra garantia registada.12 Regra geral, os averbamentos descrio devem ser requeridos pelo proprietrio inscrito.


24

Nas procuraes em que sejam conferidos poderes forenses gerais, consideram-se

compreendidos os poderes necessrios para requerer acto de registo (art. 91 n2).

5.2. Pedido de registo art. 93 CRP

O pedido de registo formulado em requerimento, cujos requisitos gerais j vimos no

ponto 2.2., devendo ser entregue na conservatria competente para o registo, por

quem tenha legitimidade para o efeito, como se viu.

A exigncia de pedido escrito fundamenta-se no facto de delimitar objectivamente o

pedido, vinculando o requerente ao que pediu.

-Em Portugal, o requerimento foi substitudo por um impresso-requisio, de

preenchimento muito mais facilitado.

5.3. Documentos art 95 a 134 CRP

-Os registos so efectuados com base em documentos. Com efeito, s podem

ser registados os factos que constem de documentos que legalmente os comprovem

(art.95), o que significa que no apenas a lei registral que determina os documentos

suficientes para a feitura do registo.

-Embora o Cdigo do Registo Predial, que temos vindo a analisar, especifique

quais os documentos necessrios para alguns actos de registo (arts 95 a 134)13,

certo que alm das leis do registo, para a qualificao de cada acto de registo o

conservador tem de recorrer a outras como sejam a lei civil, processual, fiscal,

administrativa ou outras.

no conjunto do ordenamento jurdico que se ho-de encontrar as disposies

aplicveis a cada processo registral.

Mas existem no s os documentos que titulam os factos, sendo portanto documentos

principais, como outros que tm natureza meramente acessria ou complementar.

Estar no 1 caso a escritura pblica que titula um registo de aquisio e no 2 caso o

documento matricial ou a caderneta predial, que tem sempre de ser junta para

qualquer acto de registo (art.102).

13 Para os quais remeteremos quando estudarmos alguns factos sujeitos a registo


25

Estes documentos, que apresentam uma funo complementar em relao ao acto,

servem apenas para provar se determinado facto ou obrigao se encontra

cumprida14.

Tambm as declaraes para registo podem ser principais ou complementares15. So

principais, todas aquelas declaraes que elas prprias titulam o acto. o caso do

registo provisrio de aquisio, antes de titulado o contrato16 ou de constituio de

hipoteca voluntria, antes de lavrado o ttulo constitutivo17. a declarao efectuada

pelo proprietrio inscrito ou pelo titular do direito que titula os indicados registos (cfr.

Art. 126). Essas declaraes podem ser efectuadas no prprio requerimento para o

registo18, ou constar de documento autnomo.

Os documentos escritos em lngua estrangeira devem ser traduzidos nos termos da lei

notarial (art. 98).

Por outro lado, se for apresentado a registo um documento ilegvel, deve o

Conservador exigir que lhe seja apresentada uma cpia autntica de fcil leitura

(art.99), sob pena de recusa do acto, por falta de elementos (art. 243 n2).

Os documentos arquivados, desde que sejam oferecidos e identificados no

requerimento, podem ser utilizados para a realizao de qualquer acto de registo (art.

96)19.

5.4. Apresentao

J vimos a importncia da apresentao do pedido de registo, porque em funo da

data respectiva que se afere a prioridade do registo (arts. 9 e 71).

A sua tramitao a seguinte:

1. O requerimento apresentado pelo interessado, na conservatria competente,

juntamente com os necessrios documentos, principais e acessrios;

14 o caso do documento comprovativo do cumprimento das obrigaes fiscais art. 86 do CRP.15 Vejam-se os arts. 94 e 105 quanto ao formalismo a observar.16 Vd. Art. 179 al. j)17 Vd. Art. 179 al. n)18 Ou no impresso requisio para quem o adopta19 Suponhamos o caso de uma procurao j arquivada, que serviu para instruir um acto de registo. Pode ser novamente utilizada para outro registo, desde que no requerimento se oferea e se indique em que apresentao est arquivada.


26

2. O oficial do registo procede sua anotao imediata no livro Dirio (art. 135),

segundo a ordem por que foram recebidos. Este comando imperativo20;

3. Por cada facto efectuada uma anotao distinta (art. 137);

4. Os elementos para efectuar a anotao so extrados do requerimento, por fora

do disposto no n2 do art. 136, razo pela qual o requerimento tem de conter os

elementos necessrios para esse efeito (art. 93 n1 al.a);

5. entregue uma senha ao interessado, comprovativa da apresentao, da qual

constar o n de ordem e a data da apresentao, bem como a quantia entregue a

ttulo de preparo (art. 142 n1);

6. A anotao no livro Dirio, s pode ser feita dentro do perodo reservado para as

apresentaes - at 1h antes do horrio de encerramento do servio (art. 144), sendo

o Dirio encerrado com um trao horizontal (art 145 n 1).

As emendas, rasuras ou entrelinhas devem ser expressamente ressalvadas, na linha a

seguir ltima apresentao, devendo o conservador ou o ajudante rubricar a

ressalva. Caso no haja apresentaes, ser esse facto mencionado no livro Dirio

pelo conservador, que assinar essa declarao.

A apresentao, como vimos, pode ser feita pelo correio, devendo os documentos ser

enviados em carta registada, sendo a anotao no Dirio feita com a observao

Correspondncia, no incio do dia imediato ao da recepo.

Em determinadas circunstncias, o conservador pode recusar a apresentao do

pedido de registo. Vm enumeradas no art. 140 e a enumerao taxativa.

Assim, a apresentao deve ser recusada:

1. se a entrega tiver sido efectuada fora do perodo legal de apresentaes (vd. art.

144;

2. se o requerimento lhe no dirigido, mas a outro conservador ou at a outra

entidade;

3. se o pedido no disser respeito a actos de registo predial - de registo comercial ou

civil, por exemplo.

A incompetncia territorial no d origem a uma recusa de apresentao mas de

registo (vd. art.243 n1 al.f)

20 Incorre em responsabilidade disciplinar o conservador que deliberadamente retarda a apresentao no Dirio dos requerimentos e documentos entregues pelos interessados, na conservatria, a pretexto de assegurar-se, mediante estudo pormenorizado, da possibilidade de os registos virem a ser lavrados nos termos requeridos, pode ler-se num Despacho de 02.10.1967.


27

5.5. Qualificao do registo

Como j vimos, a qualificao do registo traduz-se na principal actividade do

conservador. o meio para tornar efectivo o princpio da legalidade.

A qualificao traduz-se, essencialmente, numa apreciao jurdica do pedido de

registo, nos termos do art. 5, como atrs se referiu.

Assim, o conservador aprecia a viabilidade do pedido, tendo em considerao:

as disposies legais aplicveis; os documentos apresentados; e os registos anteriores verificando especialmente:

a identidade do prdio, a legitimidade dos interessados, e a regularidade formal dos ttulos; a validade dos actos nele contidos

Se desta anlise o conservador verificar que existe algum impedimento de ordem legal

ou tabular, o registo no poder ser lavrado, tal como requerido. Assim, resultar a

deciso de efectuar o registo com carcter provisrio, seja por natureza, seja por

dvidas ou ambas, ou at mesmo de recusar o registo.

Um registo s pode ser recusado se se verificar alguma das circunstncias previstas

no art. 243. Nestas circunstncias e apenas nestas, pois que a indicao taxativa.

Exceptuando estes casos enunciados nas diversas alneas do n1, o registo apenas

poder ser recusado se, por falta de elementos, o registo no puder ser lavrado

provisoriamente por dvidas ou se pela natureza do acto, no puder ser efectuado

provisoriamente por natureza, de acordo com o estatudo no seu n2:

por falta de elementos: refere-se aos elementos essenciais da relao jurdica, quer sejam os sujeitos, o objecto ou o facto. Por exemplo, quando para titular

um registo de aquisio se junta uma certido ilegvel, ou no pedido de registo

de uma penhora, com base num ttulo em que apenas se diz que a execuo

foi movida contra os herdeiros de certa pessoa, sem identificar quem eles so;

pela natureza do acto: refere-se a alguns averbamentos, que no podem ser lavrados provisoriamente. o caso de um pedido de cancelamento de uma

hipoteca, por exemplo, que enferme de alguma deficincia que obste sua

feitura. Pela sua natureza, o cancelamento no se pode efectuar


28

provisoriamente. Ou se cancela o registo, porque o acto est em condies de

ser efectuado ou no est, e neste caso tem de ser recusado.

A provisoriedade por natureza est taxativamente prevista no art. 179 do CRP. Trata-

se de situaes em que o acto ainda no est concludo como acontece na

aquisio antes de titulado o contrato , e que se acham tipificadamente

determinadas.

O registo pode tambm ser qualificado como provisrio por dvidas, nos casos em que

a irregularidade, no sendo motivo de recusa, obsta feitura do acto definitivamente,

tal como requerido (art. 244). A irregularidade tanto pode resultar dos prprios ttulos21

como ser de natureza tabular22.

De acordo com a legislao que temos vindo a analisar23, existe na conservatria um

livro onde so lanados os despachos de dvidas e de recusas (cfr. Art. 46 e 245).

Os interessados podem requerer que lhes seja passada nota das dvidas ou da

recusa, at para fins de impugnao de deciso, cfr. Art. 246 e 250

Obrigaes fiscais art 86 CRP A fiscalizao do cumprimento das obrigaes

fiscais tem, tradicionalmente, sido atribuda a conservadores e notrios. Por isso que

no pode ser registado definitivamente nenhum acto sujeito a encargos de natureza

fiscal, sem que se mostrem pagos ou assegurados os direitos do fisco, conforme

preceitua o art. 86. Basta que se mostrem assegurados tais direitos, no sendo

necessrio que se encontrem pagos. No caso do imposto sobre as sucesses

presume-se assegurado o seu pagamento, quando foi instaurada e da relao de bens

consta o prdio a registar (n3 do art.86). Por outro lado, tambm se considera

assegurado o imposto devido no caso de transmisso operada em inventrio judicial

(n4).

Desistncias - art 73 CRP permitido ao requerente desistir de um acto de

registo, aps a apresentao, mas antes de iniciada a sua feitura, devendo esse

21 No se junta o documento comprovativo do cumprimento das obrigaes fiscais (art. 86), ou no se junta o documento matricial (art.102), por exemplo.22 O prdio est registado a favor de A, que vende a B, que no regista e este por sua vez vende a C. O registo a favor deste ser qualificado como provisrio por dvidas, por se verificar uma violao do princpio do trato sucessivo.23 Cdigo do Registo Predial de 1967


29

pedido de desistncia ser formulado por escrito (art. 73). Por outro lado, permitido

ao conservador convidar os interessados a desistirem do seu pedido de registo se os

ttulos apresentados enfermarem de deficincias que obstem realizao do registo

(art. 142). Se o interessado aceitar, ser-lhe-o devolvidos os documentos, anotando-

se no livro Dirio esse facto.

5.6. Prazo e ordem dos registos

Os actos de registo devem ser lavrados no prazo de 30 dias a contar da data da

respectiva apresentao (art. 77), por ordem impretervel das apresentaes

correspondentes (art. 75).

Em caso de urgncia fundamentada, pode ser passada certido de actos pendentes,

nos termos do art. 264.

O procedimento o seguinte:

aps a apresentao, podem os interessados requer que lhe seja emitida certido comprovativa de que o registo est em condies de ser efectuado.

O conservador aprecia o pedido de registo e caso esteja em condies de ser lavrado, efectua a respectiva minuta, em papel avulso, datando-a e assinando-

a, para depois ser junta aos documentos apresentados, a fim de ser

oportunamente transcrita nos livros respectivos (quando chegar a altura de

efectuar aquele registo, apenas h que transcrever a respectiva minuta no livro

respectivo).

Lavrada a minuta e emitida a certido, o registo considera-se como j efectuado.


30

Mdulo 6. Actos de Registo

6.1. Disposies gerais

Os actos de registo esto sujeitos a determinadas regras gerais. Analisemos algumas

dessas regras.

Partes componentes -art 72 CRP o registo composto pela descrio do prdio,

pelas inscries dos direitos ou encargos que incidem sobre esse prdio e pelos

respectivos averbamentos (art. 72)24

Forma os registos so efectuados por extracto nos livros respectivos, sendo os

elementos recolhidos nos documentos apresentados (art.74)

Data a data dos registos a da respectiva anotao da apresentao no livro Dirio,

elementos esse essencial para aferir da prioridade do registo (art. 76).

Redaco os registos so lavrados sem espaos em branco, podendo ser utilizado

qualquer processo grfico, desde que de permanncia garantida, devendo todas as

palavras emendadas, entrelinhadas ou rasuradas ser ressalvadas, antes da

assinatura, sob pena de se considerarem no escritas (art. 78).

Feitura Os registos so lavrados pelo conservador ou pelos oficiais, mas so

assinados pelo conservador ou pelo ajudante, este quando em substituio legal do

conservador (art. 79).

Assinatura Os registos devem ser assinados imediatamente aps a respectiva

feitura, depois de cuidadosamente conferidos em face dos documentos apresentados

(art. 80 n1), com a assinatura completa, podendo usar-se a assinatura abreviada nos

averbamentos.

Suprimento da falta de assinatura Se o registo no tiver sido assinado, o

conservador que o verificar deve complet-lo com a sua assinatura, verificando se, em

face dos respectivos ttulos, o registo estava em condies de ser assinado.

24 No sistema portugus, acrescem ainda as anotaes de certas circunstncias previstas na lei. o caso das anotaes de recusa, por exemplo.


31

Se os documentos no estiverem arquivados na conservatria, o conservador deve

requisit-los s reparties emitentes, sendo esses documentos isentos de quaisquer

custos (art. 80 n2 e 3).

Verificando que o registo pode ser assinado, ser esse facto mencionado e a data em

que efectuado, antes da respectiva assinatura (art. 80 n4).

Se for no for possvel suprir a falta de assinatura, o registo considerado inexistente

(art. 80 n5).

6.2. Descries e seus averbamentos

na descrio do prdio que assenta a organizao dos sistemas de registo de base

ou flio real, como os nossos. De facto, o registo baseia-se no prdio e no nos

sujeitos, titulares dos direitos.

A descrio o suporte das inscries. No possvel haver inscrio sem

previamente haver uma descrio.

As descries, por si s, no so registveis. No possvel requerer autonomamente

que um prdio seja descrito na conservatria. Na verdade, a descrio apenas

aberta na sequncia de uma inscrio ou de um averbamento (vd. arts. 108 e 138).

A descrio tem por finalidade a identificao fsica, econmica e fiscal dos prdios a

que respeitam os factos inscritos (art.147). Como refere Mouteira Guerreiro25, a

descrio a figura tabular onde se identifica o objecto da relao jurdica registral.

A cada prdio apenas pode corresponder uma s descrio e sobre cada descrio

podem incidir vrias inscries (art. 148).

25 in Noes de Direito Registral 2ed.


32

Menes gerais e menes especiais obrigatrias das descries

So requisitos gerais das descries (art. 149):

1. o nmero de ordem privativo e sequencial. Nos sistemas que ainda utilizam os

livros, a descrio aberta no livro B, sendo-lhe atribudo o n imediato ao da

ltima descrio aberta26;

2. a natureza rstica, urbano ou mista do prdio;

3. a rea;

4. a situao do prdio, com indicao da rua e n de polcia ou confrontaes

(quando no exista n de polcia), lugar, freguesia e a sua denominao, se existir;

5. tratando-se de prdio em propriedade horizontal, a especificao das diversas

fraces autnomas, individualizando-se cada uma delas por uma letra maiscula

e o andar em que se situa, ou qualquer outra meno que a distinga das demais;

6. o valor venal ou o rendimento anual do prdio (actualmente, o valor patrimonial);

7. o nmero do artigo matricial ou tratando-se de prdio ainda omisso na matriz, a

meno de que foi feita a participao para a sua inscrio.

O prdio pode resultar da juno de outros ou de parcelas retiradas de outros prdios.

o que se chama anexao. Ao invs, se um prdio dividido, para que dele seja

retirada uma rea determinada, para formar um novo prdio, estamos perante uma

desanexao. Se a nova descrio provm de uma anexao de prdios ou de uma

desanexao, essas circunstncias tm obrigatoriamente de constar da descrio, de

acordo com o art.150. Ex: no final da nova descrio acrescenta-se, no caso de uma

anexao Formado pela anexao dos prdios descritos sob os ns 12.321, fls.20, B-

30 e 4561, fls.145, B-4; e no caso de uma desanexao - Desanexado do prdio n

5242, fls 10, B-5.

margem da descrio so lanadas as cotas de referncia das inscries

respectivas (art. 156). No caso do prdio estar constitudo em propriedade horizontal,

a seguir ao n da inscrio, livro e folhas onde foi lavrada, deve acrescentar-se a letra

da fraco respectiva.

Averbamentos descrio (art157) As descries podem ser alteradas,

completadas, rectificadas, restringidas ou inutilizadas por averbamento,.

26 No sistema de fichas, estas esto organizadas por freguesias ou circunscries territoriais e a respectiva numerao das descries tambm sequencial, mas dentro de cada freguesia. Ex. na 8 Cons. Reg. Predial de Lisboa, a cuja rea pertencem 3 freguesias, existe por ex. a descrio n120 das Mercs, a n120 do Socorro e a n120 de Santa Maria dos Olivais


33

-Os averbamentos destinam-se a alterar a identificao fsica, econmica ou

fiscal dos prdios descritos27.

Uma descrio no pode ser cancelada, mas pode ser inutilizada28. Tal situao est

prevista no art. 166.

O Cdigo, nos arts. 160 a 169, estabelece vrias regras, que tm de ser observadas,

nas diversas hipteses de anexaes e de desanexaes.29

Existe ainda um outro requisito, que apenas se coloca no plano registral, sem o qual

no ser possvel a anexao: que os prdios a anexar se encontrem inscritos a favor

do mesmo titular, pois que no possvel anexar prdios pertencentes a proprietrios

diferentes.

No caso de anexao de um ou mais prdios, renem-se a um deles, sendo os outros

como que absorvidos nele (Art.160). Por isso que:

1. seja a essa descrio que se lance, no averbamento de anexao, a indicao

de qualquer elemento resultante da reunio (vd. Arts.149 e 151);

2. sejam, nessa descrio, lavrados todos os averbamentos posteriores;

3. sejam nela lanadas todas as cotas de referncia do acto que motivou a

anexao e de todos os outros posteriores;

4. seja essa descrio a nica subsistente e a ser referida nas inscries.

No caso de anexao de prdio j descrito e outro no descrito (art. 161), descreve-

se aquele que se encontra omisso, procedendo-se depois como se descreveu acima.

Tratando-se de anexao de parcelas de prdios j descritos a um outro prdio

descrito (art. 162), procede-se desanexao da ou das parcelas dos prdios

descritos e averba-se descrio principal a anexao das parcelas destacadas.

E os artigos seguintes vo desenvolvendo as diversas hipteses de actualizao das

descries, seja quanto s alteraes de denominao das vias pblicas ou da

numerao policial dos prdios (art. 171), seja quanto s actualizaes das menes

matriciais (art. 172).

27 Vd. art. 88do CRP portugus.28 Ver art . 87 do CRP portugus.29 Quanto aos requisitos dos averbamentos na legislao portuguesa ver os arts. 88a 90 do CRP portugus.


34

Existem vrias factos que so averbados oficiosamente. Veja-se o art. 167 quanto

oficiosidade dos averbamentos de anexao ou de desanexao, necessrios

formao de prdios sobre os quais h-de incidir a inscrio requerida, ou a

oficiosidade na actualizao dos elementos matriciais (art. 172)30.

6.3. Inscries e averbamentos

As inscries tm por finalidade definir a situao jurdica dos prdios, mediante

extracto dos factos a eles referentes, nos termos do art. 174.

atravs da inscrio que se define a situao jurdica dos prdios mediante extracto

dos factos a ele referentes. a figura tabular especialmente destinada a dar

publicidade aos direitos registveis.

A essncia da inscrio a de recolher e publicar a constituio, modificao,

reconhecimento e transmisso dos direitos reais imobilirios. Mouteira Guerreiro refere

que na relao jurdica registral o objecto tem a sua situao tabular na descrio. ,

porm, na inscrio que os sujeitos so indicados e o facto definido.31

Como no existem relaes sem objecto, tambm s podem existir inscries com

referncia a descries (art 91, n 2). A ligao entre a descrio e as inscries, que

sobre ela incidem, efectuada atravs das cotas de referncia (vd. Art.175). Estas

cotas, como vimos, so lanadas margem das descries. Se a inscrio estiver

cancelada ou caduca, o conservador deve trancar a cota de referncia respectiva.32.

As inscries podem ser definitivas ou provisrias (art. 178 n1). Estas podem ser

provisrias por dvidas e/ou provisrias por natureza (art. 178 ns 2 e 3)

Provisoriedade por natureza (art 179) O registo qualificado como provisrio por

natureza quando, por virtude de disposio expressa da lei, s como provisrio pode

ser requerido e efectuado. Trata-se de situaes em que o acto ainda no est

concludo (como acontece com a aquisio antes de titulado o contrato) e se acham

tipificadamente definidas. Assim, so provisrias por natureza as inscries relativas

ao pedido formulado nas aces ou as de transmisso contratual antes de titulado o

contrato, que traduzem situaes formadas regularmente e que tm carcter prvio ou

30 Na legislao portuguesa, o art. 90 do CRP disciplina os averbamentos descrio oficiosos.31 In Op. citada, pg. 206.32 Actualmente, alm de se trancarem as cotas, no caso de caducidade ou cancelamento das inscries, tambm so trancadas as cotas quando se transferem os efeitos do registo, mediante novo registo. O conservador traa a cota respectiva e rubrica-a (art. 79 n4 do CRP portugus).


35

cautelar so as chamadas pr-inscries , ou ainda as inscries relativas a actos

em que tenha tido interveno um gestor de negcios ou um representante sem

poderes suficientes, por exemplo.

Provisoriedade por dvidas (art 244) as inscries sero lavradas

provisoriamente por dvidas quando tenham sido requeridas como definitivas, mas

suscitem dvidas ao conservador.

Provisoriedade por natureza e dvidas devem ser lavradas simultaneamente

como provisrias por natureza e dvidas quando estiver prevista no art. 179 e o

conservador tenha dvidas em admiti-las apenas como provisrias por natureza.

Prazos - Quanto aos prazos de caducidade, j vimos que o prazo geral de 6 meses.

O art. 180 estabelece um regime de excepo a esse prazo normal de subsistncia

de um registo provisrio, aplicando-se apenas s inscries provisrias a que

respeitam as alneas do art. 179, que so especificadamente individualizadas no art

180. No caso do registo provisrio de aco, por exemplo, se no for tambm

provisria por dvidas, mantm-se em vigor at serem convertidas ou canceladas.

Contudo, de acordo com o art. 225, caducam decorridos 10 anos, contados da data

da apresentao, se no forem renovados, a pedido dos interessados.

Requisitos gerais das inscries (art 181) - Na relao jurdica registral o objecto

tem a sua traduo tabular na descrio, sendo, porm, na inscrio que so

indicados os sujeitos e os factos definidos.

Os requisitos gerais da inscrio constam dos ns 1 e 2 do artigo 181. Em face do

estatudo no n 3 deste preceito possvel lavrar um registo a favor de pessoas

indeterminadas mas determinveis, admitindo-se que os sujeitos activos no sejam

nominalmente identificados, mas dever-se-o mencionar as circunstncias que

permitam a ulterior determinao da sua identidade. Por exemplo, A deixa em

testamento, aos filhos nascidos de B ou que ele vier a ter, um determinado prdio.

Quando A morre, procede-se ao registo de aquisio do prdio a favor dos filhos

existentes de B, mencionando-se tambm como sujeitos da inscrio os filhos que

virem a nascer de B. A posterior determinao dos sujeitos feita por averbamento

(art. 193).


36

Requisitos especiais das inscries (art 182) Alm dos requisitos gerais, do

extracto das inscries devem constar os requisitos especiais para cada tipo de

inscrio, previstos no artigo 182 e que iremos analisar mais adiante.

Requisitos especiais da inscrio de hipoteca (art 183) Como requisitos

especiais devem indicar-se alm do capital, os acessrios do crdito, que so, de

acordo com o estatudo no art. 693 do Cdigo Civil, os juros (moratrios e

remuneratrios) e as despesas relacionadas com a constituio do crdito hipotecrio

ou com a sua cobrana, que o credor venha a desembolsar e que contratualmente

tenham ficado a cargo do devedor.

Os juros nunca podem abranger mais do que os relativos a 3 anos (art. 693 citado).

Tambm o fundamento ou seja o facto jurdico que d origem hipoteca, requisito

especial Ex. garantia de emprstimo ou de abertura de crdito, nas hipotecas

voluntrias.

A indicao do montante mximo do crdito e seus acessrios requisito especial da

inscrio de hipoteca. Assim, o montante mximo corresponde ao valor da soma do

capital, dos juros remuneratrios, dos juros moratrios e das despesas emergentes do

contrato ou quaisquer outros acessrios que a garantia abranja (como a clusula

penal, por exemplo).

A hipoteca pode, tambm, garantir a dvida de outrem que no o proprietrio do prdio

que a constitui. a chamada fiana real.33

No caso de hipoteca de fbrica deve mencionar-se o inventrio donde constem os

mecanismos e os mveis afectos explorao industrial.

Se, pelos documentos juntos, resultar que a hipoteca vence juros, mas no for

indicado o respectivo montante, ser aplicada a taxa dos juros legais34

Inscrio de factos constitudos simultaneamente com outros factos sujeitos a

registo (art 185) Esta disposio contm a seguinte regra imperativa: quando um

acto, que importe transmisso (domnio ou mera posse), seja acompanhado da

constituio de outro, sujeito tambm a registo, relativamente ao mesmo prdio, no

pode aquele ser registado, sem que simultaneamente se pea e se obtenha o registo

33 Cfr. Catarino Nunes, op. citada, pg.11134 Em Portugal, neste momento, de 4% (Portaria n291/2003, de 08.04)


37

do ltimo, sob pena de recusa (vd. Art.243 n1 al.d). O exemplo mais frequente o da

aquisio, acompanhada da constituio de usufruto. Quando se requer o registo de

aquisio, tem obrigatoriamente de se requerer o registo do usufruto, sob pena do

registo de aquisio ser recusado. 35

Convenes e clusulas acessrias (art 186) Se um determinado contrato

registvel tiver sido celebrado com determinadas convenes ou clusulas acessrias,

tero as mesmas de constar do extracto da inscrio desse facto.

O art. 2 sujeita a registo:

a conveno de reserva de propriedade (art 409 CC); a venda a retro (art 927 CC); as clusulas fideicomissrias (art 2 286 CC); as clusulas de pessoa a nomear (art 452 CC); as clusulas de reserva de dispor dos bens doados (art 959 CC) ou de

reverso deles (art. 960 CC);

outras clusulas suspensivas ou resolutivas que condicionem os efeitos de actos de disposio ou alienao de bens, tendo presente que condio o

facto futuro e incerto de que depende a eficcia dos negcios jurdicos (art.

270 CC).

as clusulas que excluam da responsabilidade por dvidas o beneficirio de bens doados ou deixados (art 603 CC);

a conveno de indiviso da compropriedade, quando estipulada no ttulo de constituio ou aquisio (art 1 412 CC). Se a clusula de indiviso for

estipulada posteriormente ao ttulo de constituio da compropriedade, ser

registada por averbamento nos termos da alnea h) do art 192 CRP.

Unidade da inscrio Os arts 187 e 188 consagram o princpio da unidade da

inscrio ou da economia do registo, segundo o qual ser lavrada uma nica inscrio

nas seguintes situaes:

1 quando o facto respeitar a diversos prdios;

2 quando os comproprietrios pedirem no mesmo requerimento o registo das quotas-

partes respectivas.

35 No actual CRP portugus estes actos so de realizao oficiosa vd. Art. 97


38

S possvel lavrar uma nica inscrio no 1 caso, quando o adquirente for o mesmo

e os alienantes tambm forem os mesmos. Se numa mesma escritura A compra a B

um determinado prdio e a C outro prdio, no se pode lavrar uma s inscrio.

Verbete Pessoal Sempre que lavrada uma inscrio preenchido um verbete

pessoal, de acordo com o estabelecido no art. 191, com o nome do adquirente,

nmero de inscrio, livro e folhas onde foi lavrada.

Averbamentos especiais ( inscrio) Os factos referidos no art. 192 so

registados por averbamento s inscries a que respeita. Pela sua especial relevncia,

vale a pena olharmos com mais ateno para as alneas g), i) e j).

Assim, a deciso final, proferida na aco anteriormente inscrita, regista-se por

averbamento de converso da respectiva inscrio provisria.

No caso da transmisso do direito que o co-herdeiro tem nos bens que fazem parte de

herana indivisa, tambm efectuado por averbamento a essa inscrio de aquisio

em comunho hereditria. Suponhamos a seguinte situao: um prdio registado, sem

determinao de parte a favor de A, B e C por sucesso de D. Morrendo A o

respectivo direito transmitido aos seus herdeiros, lavrando-se o averbamento

indicada inscrio, de transmisso do direito que lhe pertence.

O averbamento referido na alnea j) traduz-se na feitura de um cancelamento. Se

existir registado um usufruto, por exemplo, que se extingue por confuso com o direito

de propriedade, na sequncia da aquisio pela mesma pessoa da nua propriedade e

do usufruto, cancela-se aquela inscrio de usufruto, sem necessidade de se inscrever

simultaneamente a transmisso deste direito.

Averbamentos inscrio As inscries podem ser completadas, actualizadas,

restringidas ou ampliadas (art 193). atravs de averbamento que se altera o

contedo da inscrio ou seja a situao jurdica dos prdios. Contudo, a substncia

da inscrio, s pode ser ampliada mediante nova inscrio. Entende-se por

substncia da inscrio o conjunto dos direitos ou nus inscritos (n3 do art. 193)

O contedo da inscrio pode ser restringido por averbamento, mas o facto que amplie

o objecto ou os direitos e os nus ou encargos definidos na inscrio apenas mediante

nova inscrio poder ser registado. Isto significa que por meio de averbamento no

permitido ampliar ou tornar mais extenso o direito inscrito, salvo disposio em


39

contrrio (art 193, n 2). Tem-se em vista com esta excepo a rectificao do

registo.

A inscrio tambm pode ser rectificada, nos termos dos arts 226 e segs., o que

tambm se faz, regra geral, por averbamento.

Converso dos registos provisrios Por averbamento respectiva inscrio

converte-se os registos provisrios em definitivos. (art. 196)

Cancelamento de registos (art. 197) tambm por averbamento respectiva

inscrio que a mesma se cancela, quando se verifica a extino dos direitos

nus ou encargos nela definidos ou em execuo de deciso judicial transitada

em julgado.

Requisitos gerais dos averbamentos Os requisitos gerais dos averbamentos esto

enunciados no art. 200, semelhante aos requisitos das inscries que acima vimos.

Requisitos especiais dos averbamentos De acordo com o estatudo no art. 201,

nos averbamentos especiais, referido no art. 192 devem mencionar-se os elementos

especiais referido para as inscries (art. 182).


40

Mdulo 7. Alguns factos sujeitos a Registo

Esto sujeitos a registo todos os factos referidos no art. 2, sendo esta enumerao

taxativa. Nos nossos sistemas jurdicos, no que concerne ao direito das coisas, vigora

o princpio do numerus clausus (art.1306 CC).

7.1. Direito de Propriedade Aquisio: causas

O eixo sobre o qual gira todo o sistema a propriedade e o centro em que se apoia

esse eixo o prdio. O direito de propriedade considerado o direito real mximo ou o

direito real mais abrangente, e vem previsto nos arts. 1302 e seguintes do Cdigo

Civil. Os modos de aquisio do direito de propriedade vm enumerados no art.

1316CC.

O termo aquisio no pode ser usado como sinnimo de compra e venda. De facto, a

aquisio a transferncia do direito da esfera jurdica do transmitente para a esfera

jurdica do adquirente. Iremos, ento ver algumas causas que originam essa

transmisso.

Assim, e de acordo com o citado art. 1316, o direito de propriedade adquire-se por:

Contrato; Sucesso por morte (art 2 031 CC); Usucapio (art 1 287 CC); Ocupao (art 1 318 CC); Acesso (art 1 325 CC); Demais modos previstos na lei.

7.1.1. Compra e venda

O contrato constitui uma das fontes das obrigaes e consiste no acordo vinculativo,

assente sobre duas ou mais declaraes de vontade (oferta ou proposta de um lado e

aceitao, do outro), contrapostas mas perfeitamente harmonizveis entre si que

visam estabelecer uma regulamentao unitria de interesses.36

A constituio ou transferncia de direitos reais sobre os imveis, d-se por mero

efeito do contrato (art. 408CC) e adquire-se esse direito no momento da celebrao

do contrato (art. 1317 al.a).

36 Cfr. Antunes Varela Das Obrigaes em geral Vol. I pag. 214


41

O art 874 do CC define a compra e venda como o contrato especial pelo qual se

transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preo. Se o

contrato tiver por objecto bens imveis, s vlido se for celebrado por escritura

pblica (art 875 CC).

permitido por lei (vd. Art.126 CRP) registar provisoriamente a aquisio, com base

em declarao escrita e assinada pelo proprietrio.

7.1.2. Doao

A doao o contrato pelo qual uma pessoa, por esprito de liberalidade e custa do

seu patrimnio, dispe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, em benefcio do

outro contraente (art. 940 n1 CC). Tambm a doao de bens imveis s vlida se

for celebrada por escritura pblica (art. 947 n1) e carece sempre de aceitao (art.

945 n1).

7.1.3. Transaco

Tambm a transaco um contrato, pelo qual as partes previnem ou terminam um

litgio mediante recprocas concesses, podendo estas envolver a constituio,

modificao ou extino de direitos diversos do direito controvertido (art 1 248 do

CC).

A transaco destina-se a prevenir ou a terminar um litgio, pelo que pode ser

extrajudicial ou judicial (art. 1250). A transaco preventiva ou extrajudicial aquela

que tem lugar antes da proposio da aco judicial e constar de escritura pblica,

quando dela possa derivar algum efeito para o qual a escritura seja exigida.

A transaco judicial aquela que ocorre na pendncia da aco e qual aplicvel o

disposto no art 300 do CPC.

7.1.4. Sucesso por morte

O art. 2024 do CC d-nos a noo de sucesso, que consiste no chamamento de

uma ou mais pessoas titularidade das relaes jurdicas patrimoniais de uma

pessoas falecida e a consequente devoluo dos bens que a esta pertenciam

Em face do estatudo no art.1317 CC o momento da aquisio por sucesso, d-se

no momento da abertura da sucesso, que no momento da morte do seu autor (art.

2031)


42

Existem duas espcies de sucessores (art. 2030CC):

Os herdeiros: aqueles que sucedem na totalidade ou numa quota parte do patrimnio do falecido;

Os legatrios, os que sucedem em bens ou valores determinados;

7.2. Usufruto

A definio de usufruto -nos dada pelo art. 1439 CC: o direito de gozar temporria

e plenamente uma coisa ou direito alheio sem lhe alterar a sua forma ou substncia.

De acordo com o estatudo no art. 1440 CC, o usufruto pode ser constitudo por:

Contrato; Testamento; Usucapio ou disposio de lei (art 952, n 2 CC).

O usufruto um direito temporrio (vd. art. 1443 CC), como tal no pode exceder a

vida do seu titular. Sendo constitudo a favor de pessoas colectivas a lei estabelece

um prazo de durao mximo de 30 anos.

Embora temporrio, o usufruto um direito disponvel, podendo o usufruturio

trespassar a outrem o seu direito, definitiva ou temporariamente, bem como oner-lo

(art. 1444CC). Assim, pode ser alienado, por venda ou doao ou onerado,

constituindo-se sobre ele qualquer direito real de garantia (por ex: a hipoteca art

688. alnea e) CC). Todavia, o usufruto que foi transmitido, extingue-se com a morte

do primeiro usufruturio.

REQUISITOS - Alm dos requisitos gerais (art 181), deve a inscrio de usufruto

conter os seguintes requisitos especiais (art 182, n 1, b):

Contedo do direito: espcie e objecto do usufruto; Causa, se adquirido ou reservado; Valor, se especificado.

7.3. Direito de uso e habitao

O direito de uso consiste na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os

respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular quer da sua famlia

(art 1 848 CC). Quando este direito se refere a casas de morada, chama-se direito

de habitao.


43

Constituio e extino (art 1 485 CC) - Os direitos de uso e habitao

constituem-se e extinguem-se pelos mesmos modos que o usufruto. No podem,

porm, estes direitos ser constitudos por usucapio (art 1 293, b) CC).

Intransmissibilidade (art 1 488 CC) - Estes direitos no podem ser trespassados ou

locados nem, por qualquer modo, onerados.

Os requisitos da inscrio so os referidos para o usufruto (art.182 n1al.b)

7.4. Direito de superfcie

O direito de superfcie consiste na faculdade de construir ou manter, perptua ou

temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes

(art. 1524 CC). O ordenamento jurdico portugus admite, pois, duas modalidades do

direito de superfcie:

A construo ou manuteno de uma obra em terreno alheio; A plantao ou manuteno de plantao de rvores em terreno alheio.

O direito de superfcie, tendo por objecto uma obra, pode abranger uma parte do solo

no necessria sua implantao, desde que ela tenha utilidade para o uso da obra.

O direito de superfcie tambm pode ter por objecto a construo ou manuteno de

obra sob solo alheio (art.1525 CC) ou pode consistir na construo sobre edifcio

alheio (art.1526CC).

Constituio (art.1528 CC) - O direito de superfcie pode ser constitudo por:

Contrato; Testamento; Usucapio; Pode resultar da alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da

propriedade do solo;

O direito de superfcie e o direito de propriedade do solo so transmissveis por acto

entre vivos ou por morte (art 1 535 CC).

Extino (art. 1536) O direito de superfcie extingue-se:

Se o superficirio no concluir a obra ou no fizer a plantao dentro do prazo fixado ou, na falta de fixao, dentro do prazo de 10 anos;


44

Se, destruda a obra ou as rvores, o superficirio no reconstruir a obra ou no renovar a plantao, dentro dos mesmos prazos a contar da destruio;

Pelo decurso do prazo, sendo constitudo por certo tempo; Pela reunio na mesma pessoa do direito de superfcie e do direito de

propriedade;

Pelo desaparecimento ou inutilizao do solo; Pela expropriao por utilidade pblica.

A extino do direito de superfcie pelo decurso do prazo fixado importa a extino dos

direitos reais de gozo ou de garantia constitudos pelo superficirio em benefcio de

terceiro (art 1 539, n 1 CC).

Extinguindo-se o direito de superfcie pelo decurso do tempo, o proprietrio do solo,

logo que expire o prazo, adquire a propriedade da obra e das rvores e os direitos

reais constitudos pelo proprietrio sobre o solo estendem-se obra e s rvores.

Requisitos especiais da inscrio de direito de superfcie: art 182, n 1, c):

as obrigaes do superficirio, na parte regulada pelo ttulo; a causa; a durao; o prazo, quando determinado.

7.5. Servido

Servido predial o encargo imposto num prdio em proveito exclusivo de outro

prdio pertencente a dono diferente (art. 1543 CC). Desta noo pode concluir-se que

a servido predial consiste:

Num encargo uma restrio ou limitao ao direito de propriedade do prdio onerado; um direito real limitado;

O encargo recai sobre um prdio encargo imposto num prdio; uma restrio ao gozo efectivo do dono do prdio inibindo-o de praticar actos

que possam prejudicar o exerccio da servido;

Aproveita exclusivamente a outro prdio; Os prdios devem pertencer a donos diferentes.

Chama-se serviente o prdio sujeito servido e dominante o que dela beneficia.

A servido tambm no pode ser cedida independentemente do prdio a que respeita

e no pode ser objecto de hipoteca.


45

Constituio (art 1 547CC) - As servides prediais podem ser constitudas:

Por contrato; Testamento; Usucapio; Destinao de pai de famlia (art 1 549 CC);

As servides legais, na falta de constituio voluntria, podem ser constitudas por

sentena judicial ou por deciso administrativa.

Requisitos especiais da inscrio de servido (art 182, n 1, f):

O encargo imposto sobre o prdio serviente a favor do dominante; A durao, quando temporria; A causa; O valor, se determinado.

7.6. Propriedade horizontal

O art. 1414 do CC possibilita que as fraces de um mesmo edifcio que constituam

unidades independentes pertenam a proprietrios diversos, em regime de

propriedade horizontal.

As fraces autnomas, alm de unidades independentes, devem ser distintas e

isoladas entre si, com sada prpria para uma parte comum do prdio ou para a via

pblica (art. 1 415CC).

Os requisitos legalmente exigidos para a propriedade horizontal so:

A existncia de fraces do edifcio que constituam unidades independentes; A separao e o isolamento das fraces autnomas; A existncia de sada prpria para cada fraco; A pertena de duas ou mais fraces a proprietrios diferentes. A falta de qualquer requisito, excepo do indicado na alnea d), importa a

nulidade do ttulo constitutivo da propriedade horizontal e a sujeio ao regime

da compropriedade.

A propriedade horizontal pode ser constituda por (art. 1 417 CC):

Negcio jurdico; Usucapio; Deciso administrativa; ou


46

Deciso judicial proferida em aco de diviso de coisa comum ou em processo de inventrio,

No ttulo constitutivo conter obrigatoriamente (art 1 418 CC):

Sero especificadas as partes do edifcio correspondentes s vrias fraces, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas:

Ser fixado o valor relativo de cada fraco em percentagem ou permilagem, do valor total do prdio.

O ttulo constitutivo pode ainda conter:

Meno do fim a que se destina cada fraco ou parte comum; Regulamento do condomnio; Previso do compromisso arbitral para a resoluo dos litgios emergentes da

relao de condomnio.

Modificao do ttulo (art. 1419 CC) O ttulo constitutivo da propriedade horizontal

s pode ser modificado por escritura pblica, havendo acordo de todos os

condminos, sem prejuzo do disposto no n 3 do artigo 1 422-A CC (juno e diviso

de fraces).

A escritura pblica pode ser outorgada pelo administrador, em representao do

condomnio, desde que o acordo dos condminos conste de acta assinada por todos

os condminos.

O ttulo constitutivo da propriedade horizontal s pode ser modificado por escritura

pblica (Art.1419CC), havendo acordo de todos os condminos, sem prejuzo do

disposto no n 3 do artigo 1 422-A CC (juno e diviso de fraces)

Na propriedade horizontal coexistem dois direitos: o direito de propriedade de cada um

dos condminos relativo a uma ou mais fraces autnomas do prdio e a

compropriedade relativamente s partes comuns do edifcio. Estes dois direitos so

incindveis, no podendo ser alienados separadamente.

Registo - efectua-se em face do respectivo ttulo (escritura pblica ou sentena

judicial proferida em processo de diviso de coisa comum - art. 1417 do Cdigo Civil),

ao qual se junta o documento emitido pela cmara municipal, comprovativo de que ao


47

fraces autnomas satisfazem os requisitos legais, se o ttulo for a escritura pblica e

do respectivo documento matricial (caderneta predial ou certido para inscrio do

prdio na matriz).

Requisitos especiais da inscrio de propriedade horizontal (art 182, n 1, al.q):

O valor atribudo a cada fraco, expresso em percentagem ou permilagem. Na inscrio de alterao do ttulo constitutivo: a descrio da alterao.

Quanto s menes gerais obrigatrias, veja-se o art. 149 n1 als. e) e f)37

Por cada fraco autnoma feita uma descrio distinta (descrio subordinada),

para alm da descrio do prdio (genrica).

7.7. Promessa de alienao ou onerao, pacto de preferncia e a disposio

testamentria de preferncia

7.7.1. Promessa de alienao ou onerao - O contrato-promessa de

alienao ou onerao de bens imveis, com eficcia real, vem referido no artigo

413 do CC.

So trs os requisitos para que a promessa tenha eficcia real:

1. Declarao expressa das partes;

2. Constar a promessa de escritura pblica;

3. Inscrio no registo.

A eficcia real consiste no facto de, registada a promessa, ser a mesma oponvel

perante terceiros. Assim, o promitente-comprador poder sempre registar a seu favor

a respectiva aquisio, mesmo se entretanto um terceiro tenha adquirido e registado o

prdio em seu nome. A aquisio a favor do promitente-comprador ser, neste caso,

consequncia do registo da promessa, facto anteriormente inscrito.

Cancelamento do registo Se do registo da promessa constar prazo, no dever

considerar-se que o registo caducou s pelo facto de ter decorrido o prazo sem que

tivesse sido pedido o registo de aquisio.

Vrias coisas podem ter acontecido:

37 De acordo com a actual legislao portuguesa, por cada fraco autnoma aberta uma descrio distinta (descrio subordinada), para alm da descrio do prdio (genrica) Art.81 CRP e para os requisitos das descries subordinadas, veja-se o art. 83 n1. Relativamente legislao angolana, veja-se o art. 110 da Lei n1/97


48

Pode ter sido outorgada a escritura de compra e venda sem que viessem requerer o respectivo registo;

Pode ter havido lugar execuo especfica prevista no art 830 do CC e ainda no ter alcanado o seu fim;

O registo no obrigatrio pelo que o interessado pode ainda no ter requisitado o registo de aquisio;

O registo pode, no entanto, ser cancelado:

Em face de documento que comprove a extino facto inscrito, como ser o caso de resoluo legal ou convencional, em que o documento para

cancelamento ser a escritura pblica, no caso de haver acordo das partes ou

a sentena, se tal acordo no se verificar;

Em face de deciso judicial transitada em julgado, se for anulado ou declarado nulo o contrato-promessa, ou verificada a caducidade do direito do titular pelo

no exerccio dentro do prazo respectivo.

Logo que se encontre registada a aquisio do prdio a favor do promitente-c

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