Ano 33 nº 194 Jan/Fev - 2011

Médio masnem tanto...

Saiba como manter o seu jardim lindo e f lorido o ano todo!

Beleza Verão DiversãoA água da piscina deve ser transparente, cristalina e saudável

Gastando a energia da criançada dentro do condomínio!

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Condomínios com 40 unidades é uma realidade no Rio de Janeiro

CAPA

12Médio masnem tanto...

Seja na zona sul ou na zona norte, condomínios com

cerca de 40 unidades é uma realidade no Rio de Janeiro

18

Sempre aqui:Editorial 4Destaque e use 5Mural 6On line 10Dicas APSA 40Correio 51Índice 55Artigo 58

Beleza Continue com o jardim f lorido durante o verão

26Verão Saiba como manter a água da sua piscina sempre saudável

36DiversãoÉ férias da criançada, o que fazer?

46Economia de águaNada de deixar o seu dinheiro ir pelo ralo

52TecnologiaSensores de presença diminuem a conta no final do mês

Seguros 24Condomínio 32Segurança 42

Editorial

AGÊNCIAS - RIO DE JANEIRO

BARRA R. Comandante Júlio de Moura, 188 sl. 201 a 205 e 208(21) 2114-9350 - barra@apsa.com.br BOTAFOGO R. Real Grandeza, 139 - sls. 206 a 208 e 303(21) 2114-9300 - botafogo@apsa.com.br

CENTRO Travessa do Ouvidor, 32 - loja (21) 3233-3101 - centro@apsa.com.br

COPACABANA R. Santa Clara, 50 - sl. 211 a 217 e 222(21) 2114-9550 - copacabana@apsa.com.br

IPANEMA R. Visconde de Pirajá, 303 - sl. 407 a 412 (21) 2114-9600 - ipanema@apsa.com.br

LARGO DO MACHADO Largo do Machado, 54 - sl. 101 a 103(21) 2114-9450 - lmachado@apsa.com.br

LEBLON R. General Venâncio Flores, 305 - sl. 201 a 206(21) 2114-9650 - leblon@apsa.com.br

MARAPENDI Av. das Américas, 3939 - bloco 1 - loja P (21) 2114-9400 - marapendi@apsa.com.br

RECREIO Av. das Américas, 15.531, loja k (21) 2114-9750 - recreio@apsa.com.br

TIJUCA R. General Roca 675 loja A (21) 2114-9800 - tijuca@apsa.com.br

VILA ISABEL Boulevard 28 de Setembro, 389 - sl. 214 a 220(21) 2114-9700 - vila@apsa.com.br

AGÊNCIA – SALVADOR

GRAÇA R.Teixeira Leal, 83 (71) 3878-4000 - graca@apsa.com.br

PITUBA R. Pernambuco, 81 lojas 23, 29 E 30(71) 2102-8111 - pituba@apsa.com.br

AGÊNCIA - RECIFEBOA VIAGEM Av. Eng. Domingos Ferreira, 4060, lojas 1 (81) 3878-8000 - boaviagem@apsa.com.br

AGÊNCIA FORTALEZAALDEOTA Av. Desembargador Moreira, 2120 - sl.1505 (85) 4005-0505 - aldeota@apsa.com.br

COMPRA E VENDA DE IMÓVEISCOPACABANAR. Hilário de Gouveia, 88 (21) 2114-9500 - vendashilario@apsa.com.br

TIJUCA R. General Roca 675 loja A (21) 2114-9800 - tijuca@apsa.com.br

FLAMENGO R. Senador Vergueiro, 44 (21) 2114-9900 - vendasf lamengo@apsa.com.br

INIDADES DE NEGÓCIOS APSACORRETORA DE SEGUROS APSA R. do Ouvidor, 104 sl - Centro(21) 2114-9899 - corretora@apsa.com.br

SCHNEIDER ADVOGADOS ASSOCIADOS Av. Rio Branco, 125 - 7º andar - Centro(21) 2114-9999 - schneiderassociados.com.brNúcleo de Cobrança ExtrajudicialTel: 3233-3005 – juridico@scheineiderassociados.com.br

Diretoria SuperintendenteFernando SchneiderLeonardo Schneider

Gerente Geral de EstratégiaRogério Quintanilha

Coordenadora de ComunicaçãoCorporativa

Cintia Laport

Conselho EditorialFernando Schneider . Giovani Oliveira . Jean Carvalho .

Juliana Pate . Rogério Quintanilha . Washington R. Filho

Projeto GráficoPatrícia Perez

FotosAdriana Landim

Juliana PateMarco Fernandes

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PublicidadeSônia Queiroz e Francisco Oliveira(21) 3233-3029 sindico@apsa.com.br

As próximas páginas estão recheadas com os mais variados assuntos do “fantástico mundo dos condomínios”, que tem como figura principal, o síndico - ou seja, Você, caro Leitor!

Sendo assim é necessário se manter atualizado sempre, não é mesmo?! Saber das mudanças tributárias, saber o que se passa nos demais condomínios, saber como os outros síndicos lidam com as questões do dia a dia...

Por isso, se o seu condomínio é residencial ou comercial, de pequeno, médio ou grande porte, temos certeza que aqui você encontrará informações sobre: legislação, seguros, atualidades, comportamento, administração, dicas e os todos os tipos de serviços para manter o seu condomínio sempre com a melhor qualidade.

Neste ano, ainda temos pela frente mais cinco edições, todas apresentando um conteúdo cada vez mais interessante, útil e atualizado. Para isso acontecer precisamos da a sua ajuda, da sua opinião. Então, fica combinado assim: esperamos um contato. Afinal, críticas e sugestões são importantes para a nossa revista.

Boa Leitura!Cíntia Laport

Editora jornalística

2011 já chegou e junto uma edição “quentinha”, que acabou de sair do forno.

Correspondências - Travessa do Ouvidor, 32 /4º andar Centro – RJ – CEP: 20040-040/ Tiragem - 20 mil exemplares. A Revista Síndico é uma publicação bimestral produzida pela APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S.A./ Sede - Travessa do Ouvidor, 32 – Centro – RJ – CEP: 20040-040 Tel.: (21) 3233-3000 www.apsa.com.br/ Fale conosco - revista.sindico@apsa.com.br www.revistasindico.wordpress.com/ Os textos são de responsabilidade de seus autores e não refletem, necessariamente, a opinião da revista. O mesmo acontece em relação ao conteúdo dos anúncios, que são de responsabilidade das próprias empresas. A Revista reserva-se no direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

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2010 janeiro - fevereiro Síndico 7Mural

DIRFregras e prazo para transmissãoA Receita Federal, através da Instrução Normativa nº 1033, de 14/05/2010, estabe-leceu o prazo e as regras para transmissão da DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte), no exercício 2011, relativas ao ano-base 2010. Os condomí-nios permanecem obrigados a fazer a entrega da DIRF, desde que tenham: Pago ou creditado rendimento que tenha sofrido a retenção de imposto sobre a renda na fonte; Efetuado a retenção da Contribuição Social sobre o Lucro Líqui-do (CSLL), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e da contribuição para o PIS/PASEP, sobre o pagamento de prestação de serviço efetuado à pessoa jurídica;Auferido receitas decorrentes de locação de partes comuns, cujos rendimentos são considerados como tendo sido auferidos pelos condôminos e individualmen-te sejam iguais ou maiores que o limite mínimo estabelecido pela Receita Federal.

ATENÇÃO PARA O PRAZO DE ENTREGA QUE TERMINAEM 28 DE FEVEREIRO DE 2011!

Para transmissão da DIRF, a partir do próximo exercício, será exigida a assinatura digital da referida declaração, mediante a utilização de Certificado Digital válido (e-CNPJ), criado para dar mais segurança e garantir a privacidade nas transações eletrônicas, constituindo-se na identidade eletrônica do seu titular. Essa nova exigência implica na obrigatoriedade dos condomínios obterem o Certificado Digital vinculado ao seu CNPJ, sem o qual não terão condições de cumprir a obrigação legal de transmitir a DIRF, ficando sujeitos à multa. Há muita divergên-cia de entendimento na própria Receita Federal quanto à obrigatoriedade do Cer-tificado Digital para os condomínios, principalmente pelo fato de não se tratarem de pessoa jurídica formal. Por intermédio de entidades do mercado imobiliário foi feita consulta formal à Receita Federal, que ainda não se pronunciou a respeito. Assim que a Receita se pronunciar a Revista Síndico Rio divulgará o resultado da consulta.

IPTU2011 com desconto de 7%

Mercadão de Madureiravai coletar óleo vegetal

O popular e tradicional Mercadão de Madu-reira ganhou um ecoponto de coleta de óleo

de vegetal, que foi inaugurado pela secretária do Ambiente, Marilene Ramos, em novembro de 2010. O ecoponto faz parte do Programa de Reaproveitamento de Óleos Vegetais (Prove), e

a expectativa é que colete chegue a 10 mil litros por mês. O óleo será utilizado como matéria-

prima para fabricação de sabões. O Prove já im-plantou quatro ecopontos no Estado: em Ma-rapendi, Volta Redonda, Barra Mansa e Santa Cruz. Além de contribuir para a preservação ambiental, o programa colabora para a gera-ção de trabalho e renda, pois é atendido por cerca de 40 cooperativas de catadores. O óleo de fritura é um resíduo que provoca grande

impacto ao meio ambiente. Cada litro despe-jado no sistema de esgotos, por exemplo, tem

a capacidade de poluir cerca de um milhão de litros de água. Se descartado irregularmente,

em aterros ou no sistema de esgoto, o óleo aca-ba contribuindo para enchentes e problemas

de saneamento.

Central Única deAtendimento Já está em operação o “1746”, a central única que reúne num mesmo número todos os telefones de serviço da Prefeitura do Rio de Janeiro. A central reúne os mais de 30 telefones diferentes existentes hoje na para atender o cidadão. Por exemplo, as ligações feitas para a Rioluz, o Tapa-Buraco (Conservação) e a CET-Rio são direcio-nadas para a central. Quem liga recebe um pro-tocolo e é dado um prazo de sete dias para seu pedido ser atendido. São cerca de 300 operadores capazes de atender 600 mil ligações por mês.

O contribuinte do Rio terá 7% de desconto, no ano que vem, para pagar à vista o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Quem não tiver condições de quitar o tributo de uma só vez poderá parcelar o débito em dez vezes, com vencimentos entre fevereiro e novembro. A Prefeitura do Rio informou que não há previsão de reajuste do IPTU em 2011 e os cerca de 1,8 milhão de carnês deverão ser emitidos a partir do início de janeiro. A partir de 2012, os moradores do Rio poderão ter descontos no IPTU obtidos por meio das notas fiscais eletrônicas. O abatimento poderá chegar a 50%. Para isso, será preciso cadastrar o CPF no site do programa Nota Carioca. Cada mil reais gastos em serviço significarão R$ 15 de desconto no imposto.

2010 janeiro - fevereiro Síndico 9Mural

Desinsetização preventiva O controle das pragas urbanas, como baratas, formigas, aranhas e ratos, é reco-mendado nas áreas comuns dos os condomínios – salão de festas, churrasqueiras, garagens, corredores - pelo menos a cada seis meses, segundo a Fundação Estadual de Engenharia do Meio Ambiente – FEEMA, com base no Decreto 8738 de 14 de setembro de 1989. Os corredores e as lixeiras são pontos estratégicos. Para a aplicação, é preciso que o síndico determine data e hora, para que os condôminos possam se preparar. O local precisa estar liberado, sem a presença de pessoas e animais. A desinsetização não pode ser realizada junto com a limpeza da caixa d’água, pois o veneno passado nas áreas comuns pode contaminar a água.

Água potávelgratuitamente aos

seus clientese funcionários

A Assembléia Legislativa do Rio (Alerj) aprovou em primeira discussão, no dia 25/11, o projeto de lei 2.943/10, do deputado Luiz Paulo (PSDB), determi-nando que hotéis, motéis, shopping centers, supermercados e clubes es-portivos localizados no Estado do Rio devam ser obrigados a oferecer água potável gratuitamente aos seus clientes e funcionários. O projeto modifica a Lei 3.194/99, que tornou obrigatória a disponibilidade de água potável nesses lugares, explicitando a necessidade de ela seja oferecida gratuitamente aos clientes e funcionários. Para o autor, a proposta aproximaria o Rio do que já é praticado em países onde a água potá-vel é mais escassa.

Interdição naAvenida Brasil

Desde do dia 29 de dezembro de 2010 até 20 de março de 2011, das 22h às 5h, a Avenida

Brasil tem trechos interditados ao tráfego próximo a São Cristóvão e Jardim América,

para realização de obras. Na pista central, sentido Centro e sentido Santa Cruz, a in-

terdição é total entre o Trevo das Margaridas (km 17) e a chegada à Avenida Francisco Bi-calho (km 0), com desvio para a pista lateral nos trechos fechados. Na pista lateral, senti-

do Centro-Santa Cruz, interdição parcial no mesmo trecho. Nos dias úteis, das 11h às 5h,

e aos sábados e domingos, das 6h às 6h, a interdição será parcial na pista central, nos

dois sentidos, entre os quilômetros 0 e 17, conforme autorização da Coordenadoria de

Regulamentação e Infrações Viárias, órgão da Secretaria Municipal de Transporte.

Animais emcondomínios A presença de animais sempre foi motivo de confusão dentro dos condomínios. Desde que a Lei municipal 4.785/2008, que garante a habitação de animais domésticos nas residenciais cariocas, entrou em vigor, tudo mudou já que qualquer proibição desses animais nas residências de seus respectivos donos fere os princípios constitucionais brasileiros e atenta contra os direitos dos animais. Mas há algumas regras que devem ser seguidas: o proprietário precisa ser maior de 18 anos; o animal deverá ser cadastrado no condomínio, com registro oficial expedido por veterinário competente ou pelo Centro de Controle de Zoonoses; ao transitar em áreas comuns, deve estar acompanhado pelo responsável, com fácil identificação por placas ou coleiras.

2010 janeiro - fevereiro Síndico 11

www.revistasindico.wordpress.com

Através do nosso site, você, Síndico, pode autorizar o pagamento de horas extras adicionais, bem como as folgas de funcionários do seu condomínio. As horas extras fixas, já autorizadas anteriormente, não devem ser incluídas nessa relação. Lembramos que o limite de horas extras previsto na legislação é de duas (2) horas diárias ou 52 (cinqüenta e duas) horas mensais, sendo importante destacar as horas do intervalo para refeição e descanso eventualmente trabalhadas. Além disso, os funcionários também podem visualizar e imprimir os seus próprios contracheques. Acesse: www.apsa.com.br

conteúdo on lineHoras Extras Adicionais

Alteração do IPTU via online

Desde de outubro de 2010, quem adquiri uma casa, apartamento ou terreno deve preencher a ficha online para efetuar a troca do nome do proprietário. Este

novo sistema de registro de imóveis promete minimizar as falhas na mudança da titularidade do carnê do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial

Urbana). O Formulário de Comunicação de Alteração de Titularidade está disponibilizado no portal eletrônico da Prefeitura do Rio (www.rio.rj.gov.br). Pelo

site, o comprador cadastra o imóvel, depois apresenta o número do protocolo da mudança, junto com a escritura definitiva, no cartório de registro de imóveis para

validar o documento. Automaticamente, o cartório comunica à Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) a troca, que fará a atualização do carnê do IPTU. A informatização do processo, que até então é feito manualmente pelo comprador no cartório, vai não só agilizar a atualização de dados de nome de proprietário e endereço para a entrega

do carnê de IPTU, como, especialmente, reduzirá os constantes erros de digitação, atrasos e extravios dos documentos. Dados da secretaria revelam que 11,45% das

reclamações na Ouvidoria da Fazenda são referentes a erros ou atrasos na alteração de proprietário do carnê de IPTU. Acesse: www.rio.rj.gov.br

Kit de boas vindaspara novos condôminos

On line

Ter uma boa convivência seja no condomínio, ou em qualquer lugar, é uma tarefa trabalhosa, não é mesmo? Mas com muitas doses de compreensão e respeito entre todos, ela pode ser moldada diariamente. No condomínios deve começa já no primeiro dia, ainda mais os novos condôminos que acabaram de chegar. Criar um kit de boas vindas por ser uma boa oportunidade para apresentar as regras de sua ‘nova casa’. Veja como montar o seu no http://revistasindico.wordpress.com/

Nota Carioca Desde novembro de 2010, passou a ser obrigatória a indicação do número do CPF ou CNPJ tomadora de serviços na nota fiscal de empresas que pagam o Imposto Sobre Serviços (ISS). Sendo assim atenção síndicos às notas ficais e os documentos antigos! Estes não devem ser aceitos! A solução é usar o Recibo Provisório de Serviços (RPS) em que o prestador de serviços tem até 20 dias – limitado ao dia 08 do mês seguinte - para converter o RPS em Notas Ficais. De acordo com a assessora da coordenadoria do Imposto sobre Serviços da Secretaria Municipal de Fazenda, Sonia Regina Melo, o CPF serve para cadastrar o cliente no sistema. Dessa forma, ele pode acessar suas notas pela internet ser contemplado com descontos que chegam a 50% no IPTU e sorteios de até R$ 20 mil (benefícios previstos já para 2011). Caso o cliente se recuse a fornecer o documento, o sistema permite emitir a nota sem informar o CPF. Todos os prestadores de serviços na cidade do Rio estão obrigados a se cadastrar no Nota Carioca. Para tal, basta consultar o site www.notacarioca.rio.gov.br, onde encontram mais informações. No nosso blog você encontra mais informações também.

Capa

Quando omédio

é o máximo em administração

Seja na zona sul ou na zona norte, condomínios com cerca de 40 unidades é uma realidade no Rio de Janeiro

Normalmente, ouvimos falar que a gestão dos megacondomínios é um trabalho árduo

para as administradoras e para o síndico, que há diversos complicadores etc. No entanto, o desafio de gerir condomínios de médio porte, com cerca de 40 unidades, que são os mais usuais na cidade do Rio de Janeiro, também é muito grande. Já que se deve lidar com fatores complexos de valorização monetária, altos tributos e, até mesmo, saber contornar diferenças entre condôminos.

Segundo o gerente geral de Condomínios da APSA , Washington Rodrigues, a sindicatura deve ter como maior objetivo o bom relacionamen-to entre as pessoas e sempre buscar o bem-estar da maioria. “Seja nos con-domínios residenciais ou comerciais de médio porte, o síndico deve ser o grande mediador de todos os interes-ses existentes porque, normalmente, as pessoas tendem a sobrepor o interesse pessoal ao coletivo”, avalia Rodrigues, que também define qual o papel da empresa administradora nesse contex-to. “À administradora cabe manter o síndico informado a respeito de tudo que envolve a conjuntura condominial, orientar e informar, aparecendo apenas

controle financeiro é o xis da questão. Principalmente, porque temos quatro funcionários a pagar e alguns proble-mas sérios com a tubulação, que já é antiga e que necessita de manutenção constante. Em virtude disto, pagamos uma conta de água alta que acaba pe-sando mais para os condôminos”, res-salta Vástia, que já foi à Cedae e conse-guiu parcelar a dívida.

Outra forma que a síndica encontrou para melhorar sua gestão no Cygnus, que já dura cinco anos, foi a total orga-nização da papelada do condomínio, a fim de entender cada uma das nu-ances, época de gastos e estruturação da receita e despesa. “Sou bibliotecária por formação, mas sempre estive envol-vida com gerenciamento financeiro, o que me ajudou muito quando assumi a sindicatura. Por isso, a primeira coisa que fiz foi ficar três meses limpando o arquivo do condomínio. À medida que eu ia lendo os documentos, fui fazen-do um levantamento histórico do que cada um dos síndicos fez, seus erros e

como cada unidade ter entre dois e três quartos, ter entre quatro e seis andares, além de estar distribuído por toda a ci-dade, abrangendo tanto a classe média quanto a classe alta.

Outro ponto levantado pelo vice-pre-sidente do SecoviRio são os problemas causados pela inadimplência em con-domínios de médio porte. “A inadim-plência é um problema em qualquer tipo de prédio. Porém, quando ocorre em prédios deste tamanho, onde os custos já são elevados, a situação fica complicada. Tomamos como parâme-tro uma inadimplência média de 10%, o que equivale a quatro unidades, pre-judicando substancialmente a saúde fi-nanceira do condomínio por transferir muita responsabilidade para os outros 36”, explica Manoel, ressaltando que o Rio de Janeiro atualmente existem cer-ca de 10 mil prédios construídos.

O controle de gastos é realmente um dos grandes desafios para os con-domínio de médio porte. Na Tijuca, o condomínio Cygnus, a síndica Vástia Mega afirma que a parte financeira é a que mais demanda atenção no prédio que foi fundado em 1975 e tem exatas 40 unidades, com plantas iguais de 90m², distribuídos em dois quartos, sala, co-zinha, banheiro e área. “Para nós, o

de forma didática no que diz respeito ao suporte na fiscalização previdenciária, fiscal e trabalhista”, enumera o gerente.

O padrão de 40 unidades é usado pelo Sindicato de Habitação da cidade (SecoviRio) como média para os con-domínios do Rio de Janeiro. De acordo com Manoel Maia, vice-presidente da entidade, este é um tipo de prédio onde as despesas são relativamente altas. “Segundo nossos cálculos, por haver um número pequeno de condôminos que devem arcar com todos os encargos sociais, que são altos, a despesa de cer-ca de cinco empregados e o consumo de água e energia também não deve ser pequeno”, garante Maia, que ainda ci-tou outras características destes prédios,

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A síndica Vástia não despensa atenção quando o assunto são as

finanças

14 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 15Capa

Segundo Washington, o síndico deve ser o grande mediador de todos os interesses

existentes no condomínio.

acertos. Aprendi muito com esse estu-do”, ensina a apaixonada Vástia. A sín-dica também atua como tesoureira de uma ONG e faz questão de reafirmar sua vontade em exercer o cargo. “Gosto muito do que faço e tenho muito apoio dos condôminos e do conselho. Assim fica mais fácil administrar”, justifica a síndica que, inclusive, criou um blog para atualizar todos os condôminos das novidades.

Também da Tijuca, o síndico do con-domínio Infante Dom Felipe, Josué Pinheiro de Oliveira, acredita que além da organização e do apoio da adminis-tradora APSA , é necessário haver uma equipe de confiança para acontecer um bom trabalho no prédio, que tem 36 unidades e foi construído há 34 anos. “Temos cinco funcionários de extrema confiança aqui. Além disso, há 20 anos tem uma pessoa, que trabalha como autônoma, prestando serviços para o condomínio na área de manutenção. Assim, não preciso gastar tanto para contratar várias empresas diferentes para consertar cada uma das áreas ou problemas do prédio”, revela Josué.

Síndico há 18 anos no condomínio ele passou por diversas situações à frente do empreendimento, princi-palmente, no que se refere à atualiza-ção e modernização. Um dos grandes desafios que enfrentei aqui foi refazer vários itens da Convenção, que preci-sam ser atualizados para a realidade atual do condomínio, como a questão das vagas de garagem e o uso do fun-do de reserva”, ressalva Josué, que tem o pleno apoio e ajuda de todos. “Nosso Conselho Consultivo é composto pelos mais diversos tipos de profissionais, que colaboram bastante com a admi-

portão eletrônico nas três saídas, gra-des e câmeras. Hoje podemos dizer que o lugar está impecável”, explica Mariah, que foi convidada a assumir o condo-mínio Montesse após os condôminos verem a grande transformação ocorrida no Pensilvânia, onde ela mora.

A síndica Mariah também lembra que para conseguir fazer essa admi-nistração tão elogiada, que até rendeu

planta bem considerável. “Mesmo com uma inadimplência baixa, os valores da receita estão exatamente na conta. Fazemos o orçamento justo, apenas para as despesas correntes e o fundo de reserva é realizado com o aluguel de 14 vagas de garagem. Procuro fazer o má-ximo dentro do que temos, pois não há dinheiro sobrando e quando há algum aumento ou cota extra sempre temos problemas por causa da diferença de valor que será paga entre os aparta-mentos”, considera a síndica, que bus-ca sempre se especializar, já tendo feito vários cursos na área que, segundo ela, ajudaram bastante na sua gestão .

A questão da modernidade na área administrativa nos condomínios de médio porte, que em grande parte já tem mais de 30 anos, é algo que real-mente precisa ser bem avaliado e con-duzido por todas as partes envolvidas. “É sempre complicado mexer com a área das Convenções, pois exige um trabalho minucioso de paciência e até político do síndico, que é quem conhe-ce as necessidades do condomínio, e da administradora que deve conhecer e orientar, juridicamente cada uma das decisões tomadas pela sindicância, des-

frutos, foi preciso muita dedicação e um orçamento bem justo, já que não há tantas unidades e os valores das cotas condominiais são bem diferentes, pois os apartamentos têm uma diferença de

No condomínio do síndico Josué, os moradores se interessam e apoiam todas

as ações que visam melhorias

O bom relacionamento entre as pessoas e a busca do bem-estar da maioria é o maior objetivo da sindicatura.”

nistração do condomínio. Além disso, os moradores se interessam e apoiam o que nós fazemos para melhorar nossa estrutura”, festeja.

Em Copacabana, Mariah Mejar, sín-dica dos condomínios Montesse, de 31 unidades e com 55 anos, e Pensilvânia, de 40 unidades e com 60 anos de cons-truído, também enfrentou a situa-ção de modernização total. Segundo ela, quando chegou à sindicatura do Pensilvânia, há 16 anos, a situação era

crítica, o mesmo acontecendo quando assumiu o Montesse, seis anos depois. “Quando cheguei, tive que praticamen-te reconstruir o condomínio. Os corre-dores eram imundos, as portarias hor-ríveis, entre outros problemas. Precisei mexer em tudo. Fiz a casa do porteiro, salão de festas, modifiquei o pátio que era praticamente um depósito de lixo e a garagem era uma loucura desorgani-zada. Além disso, a segurança era zero. Foi na minha gestão que colocamos

de a modernização do hall até a previ-são orçamentária”, ressalta Washington Rodrigues.

A diretora de condomínios da Asso-ciação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Deborah Mendonça, também observa que o setor jurídico merece bastante empenho para que a administração do condomínio seja bem-sucedida. “O aspecto administrati-

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Foto: Juliana Pate

16 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 17Capa

vo, mudanças na legislação trabalhista, previdenciária e tributária equiparam condomínios a empresas em suas obri-gações fiscais, obrigando os síndicos a um acompanhamento quase que diá-rio a respeito das alterações legislativas”, pondera Deborah.

No condomínio Solar de Copacabana, com 42 unidades, o síndico Silvio Antonio Graça de Araújo, no cargo há seis anos e 15 como subsíndico, consi-dera que a manutenção do condomínio de 45 anos de idade é um desafio cons-tante. “Nosso maior problema é fazer a manutenção do prédio em virtude da sua idade. É um ciclo de obras perma-nente, principalmente quanto à estética e na rede hidráulica, pois cada unida-de recebe seis colunas de água. Isto é o que nos causa um dispêndio maior já que habitualmente estamos trocando colunas, até mesmo preventivamente, evitando que ocorram problemas pos-teriores e até mesmo desperdício de água”, descreve Silvio.

No entanto, também tem um óti-mo motivo para comemorar a bem-aventurança do seu empreendimento. “Atualmente, nossa inadimplência é zero. Desde o mês de outubro chegamos a esse patamar e fico muito orgulhoso, pois vejo que todos estão olhando pelo bem comum, sabem que por ser um condomínio com apenas 42 unidades, uma falta faz com que todos paguem. Além disso, acho que eles estão me

premiando, porque há quatro anos não temos cotas extras”, brinca o síndico, que tem cinco funcionários, sendo dois porteiros, dois faxineiros e um vigia.

A síndica Márcia Almeida, do con-domínio Toulouse-Lautrec, do Leblon, que comporta 38 unidades, acredita que a folha de pagamento é um dos pontos que devem ser vistos e revistos para que as receitas e despesas se equi-librem quando se tem esse número de

des, por exemplo, se um fica devendo, em três meses ele já está no vermelho”, descreve a síndica.

Para manter a administração de forma correta, sem que “caia no vermelho” ou que sejam necessárias várias cotas extras durante o ano, Márcia também indica que as dificuldades sejam antecipadas. “A chave de uma boa gestão é não deixar que as coisas extraordinárias peguem o síndico de surpresa. É necessário que seja feito um calendário específico, com as necessidades de cada mês em cada con-domínio. Por exemplo, se você tem cinco empregados, quer dizer que em cinco meses do ano haverá férias. Então, você sabe que não pode colocar a cota para pagamento de seguro de incêndio ou de manutenção das mangueiras para aquele mês, a fim de que não haja uma desesta-bilização do valor total. Devemos mapear e espalhar as despesas”, declara Márcia.

A síndica ainda dá mais algumas di-cas. “Além do histórico, não dar férias em janeiro e tentar parcelar a cota extra para o 13º salário dos funcionários em até três vezes, em vez de duas, também ajuda bastante”, conclui.

De acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), que considera em-preendimentos de médio porte aqueles

com até 50 unidades, 26 foram lançados em 2010. Com a ideia de renovar os con-domínios com este perfil, a incorporado-ra CHL lançou, no mesmo período, três destes condomínios em Botafogo, que tiveram 100% das unidades vendidas.

“Estes são empreendimentos volta-dos para a classe média alta e alto pa-

drão, já que as poucas unidades dão a sensação de exclusividade. Como estão localizados em sua maioria na Zona Sul, onde a oferta de grandes terrenos é mais escassa, esses condomínios têm plantas maiores, normalmente a partir de três quartos”, revela Marcos Saceanu, diretor de Incorporação da empresa.

condôminos. “Temos cinco emprega-dos, sendo um o porteiro-chefe, e mais um serviço de segurança privada à noi-te. Com isso, nossa folha se torna en-xuta, ficando entre 45% e 50% da nossa receita, que é o essencial hoje para o condomínio não quebrar. Porque, atual-mente, os grandes vilões são a folha de pagamento, água e energia. Isso se não houver uma alta inadimplência, por-que em um condomínio de 10 unida-

Para Márcia, a chave de uma boa gestão é não deixar que as coisas extraordinárias peguem o

síndico de surpresa.

Condominios/Encargos

Folha

Energia

Água

Inadiplência(por número de apartamentos)

A B C D E F Média

R$ 5.500

R$ 1.300

R$ 5.500

0

R$ 7.700

R$ 700

R$ 3.000

2

R$ 6.000

R$ 2.000

R$ 6.000

0

R$ 4.000

R$ 2.500

R$ 4.000

0

R$ 7.000

R$ 3.000

R$ 6.000

1

R$ 24.500

R$ 4.000

R$ 2.800

1

R$ 9033

R$ 2.250

R$ 4.400

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Segundo Maia, no Rio de Janeiro existem cerca de 10 mil prédios

de médio porte.

2010 janeiro - fevereiro Síndico 19Beleza

Lindo e florido sempre Sol e verão também são sinônimos de belos jardins

Com o verão chegam as altas temperaturas e fins de tarde com chuvas fortes, mas ao mesmo tempo é a época em

que os jardins mais f lorescem e se tornam mais exuberantes. Para manter o padrão de beleza das outras épocas do ano nos jardins condominiais é necessário que alguns cuidados especiais sejam tomados por paisagistas, síndicos e profissionais que cuidam da área comum.

Para João Carlos Bracante Machado, paisagista, se forem tomados os devidos cuidados, esta época é benéfica para to-das as plantas devido ao fisiologismo intenso, que inclui chuva, calor e luz em períodos mais longos. “A primeira sugestão seria uma revisão do sistema de drenagem. Observar como estão as tu-bulações, ralos e cada elemento drenante e, se for o caso, fazer uma boa reforma. Isso serve para que tanto a água da rega quanto da chuva seja realmente benéfica, não causando encharcamento ou alaga-mento. Às vezes, o condomínio tem um jardim bacana e um alagamento traz um prejuízo enorme”, avalia o paisagista.

Outra dica importante é sobre aduba-ção e serve para quem quer manter o jardim tão bonito durante a primavera. “Para que haja uma floração intensa, é importante fazer uma adubação base-ada em fósforo, pois ele é um macro-nutriente vital para as flores e plantas crescerem com qualidade e saúde. O responsável deve procurar saber quais são as espécies que estão no jardim, seu processo de floração e identificar aque-las que irão florir nos próximos meses, a fim de carregá-las em fósforo para que ela cresça em abundância”, indica

Toda a beleza que o jardim possa

proporcionar também é a preocupação do síndico do Condomínio Andrade Costa, Euvaldo Aguiar. Ele acredita que é muito difícil ter jardins em ótimas con-dições o tempo todo, mas que na épo-ca do verão ele realmente estraga mais. Por isso, é sempre pedido ao jardineiro maior atenção e cuidado nessa época,

Para Euvaldo é difícil manter os jardins em ótimas condições o tempo todo e

no verão a atenção é redobrada.

Erica dos Anjos

Foto: Ward Paisagismo

Foto: Juliana Pate

20 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 21Beleza

para que os condôminos possam apro-veitar mais o local. “Por causa do calor, as pessoas tendem a ficar mais fora de casa. Como vivemos em uma selva de pedra, o paisagismo acaba sendo tão importante quanto respirar. Além disso, as flores soltam uma essência deliciosa ao entardecer”, garante Euvaldo.

Para manter o jardim sempre visto-so, o síndico que tem a total aprovação dos condôminos mesmo gastando um pouco mais. “Ter o paisagismo bem cuidado, principalmente em frente à praia, é custoso devido à maresia e ao forte vento, e nem todas as plantas se adaptam. Por isso, todos apreciam, co-mentam e dão palpites nessa área”, afirma o síndico.

O paisagista Sandro Ward alerta so-bre a importância de ser feita uma aná-lise de solo para saber em que nível de pH e alimentação está a planta. Além disso, com a rega constante devido ao calor é preciso ter cuidado para não deixar acumular água nas sombras. “É preciso que a água não fique estagna-da em algum lugar, pois atrai mosqui-tos e permite e criação de larvas, como a do Aedes aegypti, que transmite o dengue e é fotofóbico. Outra questão é que o calor também tende a aumentar o surgimento de novas pragas, mesmo naquelas plantas que são adaptadas ao ambiente quente. Para resolver os dois problemas, acredito que uma boa so-lução seja o uso de qualquer defensivo orgânico a base de enxofre, pimenta, fumo de rolo ou citronela, já acaba com quase 80% dos mosquitos mais comuns nos jardins dos condomínios”, explica Ward, que lembra ainda que a tendên-cia ao estresse, a desidratação das plan-

orienta que a rega seja feita da seguinte forma:

Uma vez ao dia é o mínimo neces-sário. Em épocas de pico e sem chuva, duas. Também é preciso ter em mente que essa rega deve ser feita nas primei-ras horas da manhã, entre 7h às 9h30, ou ao entardecer, entre 16h30 às 18h. “Não adianta tentar regar uma planta ao meio-dia, pois a água irá evaporar e ela não conseguirá absorver nada; ou então regá-las à noite, quando já há a in-cidência de sereno, que ao se unir com excesso de água pode causar fungos”, ressalta a especialista, lembrando ainda que fechar suas folhas é um recurso que a planta tem para gastar menos ener-gia, que é o sinal mais característico de falta de água.

No Condomínio Joaquim Magalhães, na Lagoa, a subsíndica Cristina Isnard também é a paisagista e já começou a tomar providências para deixar o jar-dim ainda mais belo durante o período mais quente do ano. “É fundamental

tas e folhagens é grande, como o que acontece com o ser humano ao ser ex-posto a uma temperatura muito alta.

A rega, realmente, é uma das maiores preocupações de paisagistas e síndicos, pois influencia diretamente na ques-tão ambiental e também econômica do verão. De acordo com a paisagista Ceiça Silva, a planta sofre mais e tem um maior gasto de energia com o calor. Por isso, deve-se exigir muito do funcio-nário na rega, no trato e na poda para que ela fique hidratada durante e após a estação. “Se você não regar a grama no inverno por uma semana, você sal-va o gramado. Já no verão, é necessário jogar fora. Sem água, a planta fica sem resistência, pálida, e sua recuperação é muito mais lenta”, analisa Ceiça, que

fazer uma revisão agora. Iremos mudar a adubação, colocar terra com esterco nos canteiros e devemos fazer a poda porque as plantas crescem muito, as-sim como trocar o gramado. O verão é a hora de fazer uma modificação geral, porque as plantas tendem a responder mais rápido com o calor”, enumera Cristina.

A subsíndica e paisagista já progra-mou algumas atividades para os próxi-mos meses, pois o cuidado com as fo-lhagens deve ser contínuo e em cascata com as atividades para cada estação. “É necessário dobrar a atenção com as al-tas temperaturas, pois se não há contro-le no verão, fica mais difícil de controlar as plantas depois, já que terão crescido muito. Quando acabar o verão será ne-cessário fazer uma boa limpeza, tanto das plantas quanto do gramado, por-que a manutenção passará a ficar mais espaçada com a diminuição do calor”, projeta Cristina, que recebe muitos elo-gios por parte dos condôminos.

O síndico Saul trocou a grama e renovou o adubo para que os jardins do Golden

Garden continuem bonitos durante o verão.

Foto: Ward Paisagismo

Foto: Juliana Pate

Um jardim vistoso sempre agrada todos.”

BelezaEm Botafogo, no Condomínio Golden

Garden, que quer dizer jardim de ouro em inglês, o síndico Saul Cusnir faz questão de enfatizar o cuidado que a administração e os condôminos tem com o verde que cerca boa parte da construção. Tanto é que um pouco an-tes do início do verão, já havia sido fei-ta uma reforma visando o período de calor que viria à frente. “Fizemos uma boa reforma em todo o jardim da frente, trocamos a grama e renovamos o adu-bo. Tudo para que as plantas ‘peguem’ melhor no verão”, explicou Saul.

O síndico busca uma forma de eco-nomizar no que diz respeito à rega das plantas, sem prejudicar a vida e a vitalidade do ambiente. “Nossa rega é feita na madrugada através de tubos de PVC furados em toda a sua extensão. O porteiro, em determinado horário, tem todo um percurso a ser feito abrindo os registros de forma uniforme. Com isso, a água fica ligada por um tempo curto, que varia entre 10 e 15 minutos, em um

período onde ela é totalmente aprovei-tada pela planta e que não encharcará tanto unida ao sereno” explica Saul.

Os condôminos do Golden Garden aprovam todo esse cuidado com os jar-dins do prédio, principalmente porque a área de lazer e o play, onde fica uma parte dos canteiros, são muito utiliza-dos durante todo o dia e formam um cenário perfeito com a estátua do Cristo Redentor ao fundo e a mata do Colégio Santo Inácio ao lado. “Sou uma pessoa que gosta muito do verde e das plantas, pois elas dão mais vida ao condomínio, embelezam tudo que está em volta. Por isso, gosto muito de ver o jardim bem tratado e com flores abertas compondo o ambiente. Dá um aspecto bonito e de tranquilidade”, revela o advogado e contador Marcelo Baptista Vieira, con-dômino do local há oito anos.

É importante saber quais são as espécies que estão no jardim, o processo de floração e identificar qual irá florir no próximo mês.

As plantas ideais para as altas temperaturas do verão

De uma forma geral, a época é benéfica para todas as plantas, pois é quando a vegetação se expande mais. No entanto, há aquelas que florescem mais no verão, principalmente, se o cuidador obedecer à tríade rega, adubação e poda. Veja algumas delas:

Alpínias Bela-emíliaPlumbagoBroméliasBulbineGardênia brancaHelicôniasIresinesIxorasJasmim-manga

Foto: Juliana Pate

LíriosManacá da serra anãoMoreiaOrquídeasPalmeiras, em sua maioriaRoseiras

A planta sofre mais e tem um gasto maior de energia com o calor. Por isso, é preciso mais cuidado na hora da rega, do trato e da poda.”

2010 janeiro - fevereiro Síndico 25Seguros

Seguro em condomínio é obrigatório Veja quais são os principais e saiba a importância de cada um!

Nem todos sabem, mais todo condomínio – horizontal, vertical, residencial, comercial, de apartamentos ou de casa, é obrigado a ter seguros . A exigência está na Lei

n.º 4.591, de dezembro de 1964, que transfere toda a responsabilidade para o síndico, nos casos em que ocorrer sinistro e o empreendimento não estiver coberto. A intenção da legislação é proteger o patrimônio da coletividade, mantendo os proprietários devidamente cobertos.

O Código Civil atual reforça, clara-mente, a responsabilidade do gestor na contratação do seguro para o condomí-nio . Além do seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial, e os seguros de vida, assistência funeral e de comple-mentação salarial para os empregados, que são obrigatórios, as coberturas mais procuradas são responsabilidade civil (quando houver danos a terceiros); ven-daval, quebra de vidros, raio, explosão e danos elétricos. Ainda existe seguro para desmoronamentos, tumultos, responsa-bilidade pela guarda de veículos, roubo ou furto qualificado e vento forte. Além de granizo, queda de aeronave, fumaça e colisão de veículos terrestres.

O Gerente Geral da Corretora de Se-guros da APSA, Márcio Murad ressal-ta que algumas coberturas tem preços mais elevados, devido ao maior risco, como roubo e alagamento, por exemplo. E são justamente esses seguros que dei-xam de ser contratados por maior parte dos síndicos. Para resolver esse proble-ma, uma boa saída é optar por seguros com múltiplas coberturas. “Em valores absolutos o seguro de um condomínio

costuma ser barato, beirando a faixa de R$ 2 mil para coberturas na faixa de R$5 milhões (valor médio de um prédio pequeno). Se considerarmos a divisão pelas unidades de um condomínio, o valor fica ainda mais acessível, já que boa parte das seguradoras de primeira linha oferece o seguro com múltiplas coberturas em uma mesma apólice, fa-cilitando ainda mais o processo de con-tratação”, detalha Márcio.

O gerente ressalta, ainda, que os va-lores devem refletir o custo de recons-trução e não o valor de venda das uni-dades. Portanto, dois condomínios de tamanho e “padrão” similares vão ter preços parecidos, independentemente de uma região (bairro) ser mais valori-zada que a outra.

Para o síndico Leon Levis, do con-domínio Solar Duque Stefano, em Ipa-nema, não basta contratar um seguro simplesmente por contratar, tendo em

vista a obrigatoriedade. É preciso veri-ficar se ele atende as necessidades do condomínio e, principalmente, se os valores estão de acordo com a tabelas do Clube de Engenharia, para evitar possíveis problemas na hora de acio-nar o sinistro. “O seguro que contrato, anualmente, é o mais completo e cobre, por exemplo, incêndio, raio, explosão, responsabilidade civil, quebra de vidros e problemas elétricos, entre outros. In-dependente da obrigatoriedade, acho a contratação do seguro importante e ne-cessária, ainda mais quando ele possui diversas coberturas”, explica.

O síndico Levis relata que já acionou o seguro algumas vezes e a última delas por conta de uma vidraça quebrada, ocasiona por um vento forte. “É bom estar em dia com suas obrigações, ainda mais quando você precisa do seguro e, em todos os casos, sempre fui prontamente atendido quando precisei acionar o seguro”, completa.

Três principais cláusulas referentes aos seguros são: vida e invalidez permanente; assistência funeral e complemento salarial.

Valores: estes serão definidos na Convenção Coletiva de Trabalho e não dependem do salário ou idade do funcionário. Por isso, não deve haver restrição para aceitação, principalmente por idade, pois isso iria contra o estatuto do idoso.

Assistência Funeral: nos casos de assistência funeral, o necessário avisar imediatamente a seguradora, através das centrais de 0800, para que todo o serviço, como remoção, preparação, urna, velório, entre outros, sejam executados pela seguradora.

Apólice: a contratação do seguro precisa ser feita através de uma apólice específica – que pode ser individual ou coletiva – com a intenção de evitar problemas na liquidação. Os clientes APSA não precisam se preocupar com isso, já que a contratação do seguro obrigatório para os empregados é feita automaticamente!!

Condomínio Solar Duque Stefano sempre em dia com os seguros

Luciana Leall

Foto: Adriana Landim

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2010 janeiro - fevereiro Síndico 27Verão

Transparente, cristalina e saudável É assim que a água da sua piscina deve ser!

Nada mais relaxante que um banho de piscina. A chegada do verão e as férias da criançada faz com que as piscinas de condomínios tenham grande procura, sendo assim, algumas precauções devem ser tomadas em relação às áreas de lazer.

A piscina é um lugar que requer muitos cuidados, e para que as férias sejam cheia de alegria e sem acidentes, vale lembrar algumas dicas de higiene e segurança que devem ser realizadas, também, durante todo o ano, para que se evite gastos extras.

Todos os síndicos devem se preocu-par em manter suas piscinas nos pa-drões exigidos pela legislação em vigor. A Fundação Estadual de Engenharia do Meio Ambiente (FEEMA) e o Cor-po de Bombeiros fazem algumas reco-mendações sobre a qualidade da água e a segurança dos banhistas. A presen-ça do guardião de piscinas, habilitado pelo Corpo de Bombeiros, em todos os parques aquáticos de uso coletivo, como condomínios residenciais, ho-téis, clubes e academias, é obrigatória, de acordo com o Decreto n° 4.447, de 14 de agosto de 1981. Assim como a manu-tenção de equipamentos de primeiros

socorros nas piscinas dos prédios tam-bém é obrigação legal.

A Lei estadual 1.899, de 29 de novem-bro de 1991, estabelece a obrigatorieda-de da boa qualidade da água de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Poucos síndicos sabem que segundo a NBR 9819, as piscinas de condomínios são classificadas na categoria de piscinas de uso coletivo restrito, e que as de casas são caracterizadas como piscinas resi-denciais privativas. Ambas devem seguir as normas de segurança para evitar aci-dentes, principalmente se tiver criança como público, os brinquedos aquáticos devem ser de material anticorrosivo e que não apresentem riscos de escorre-gar e nem pontas que possam cortar ou contundir os usuários. O mesmo cuida-do deve ser empregado aos móveis da piscina, como as cadeiras, que necessa-riamente precisam ter pés emborracha-dos para evitar escorregamentos.

A água deve ser tratada corretamente e com segurança, e para permanecer sempre limpa, cristalina e saudável é importante checar se todos os equipa-mentos estão funcionando. É necessá-rio avaliar tubulações, filtros, bombas de recirculação, pré-filtros, drenos e ralos de fundo, seja a piscina de alve-naria, vinil ou fibra. Outros cuidados importantes são com as coadeiras, dis-positivos de retorno e de aspiração, do-sadores de produtos químicos, visores de retrolavagem, aquecedor e trocador

A boa qualidade da água e a consciência dos banhistas garantem uma piscina sempre saudável”.

Foto: Adriana Landim

Michele Bruno

28 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 29

de calor. Qualquer problema detectado nos equipamentos deve ser analisado por um especialista da área. Mas, para manter a qualidade da água numa pis-cina, são necessários vários itens, que vão desde produtos químicos a apare-lhos mais sofisticados. É indispensável o uso de um filtro, kit de aspiração ma-nual, usado basicamente para limpar o fundo da piscina, kit verificador de ph, uma espécie de fita adesiva que em con-tato com a água mostra a quantidade de ph na piscina, produtos químicos como cloro, clarificantes e algicidas também devem ser usados, entre outros.

Para manter a piscina perfeita é pre-ciso disciplina por parte dos usuários. Para que isso acontece é necessário ter fiscalização . O condomínio deverá implantar um arquivo com fichas dos usuários e exames médicos de todos os freqüentadores. O exame médico é um requisito de extrema importância, pois a má qualidade da água e a falta de consciência dos banhistas pode cau-sar doenças de veiculação hídrica como, por exemplo, conjuntivite, diarréias, he-patite A e leptospirose.

Verão

A síndica Itália Amendola, do condo-mínio Itaigara, toma cuidados especiais e segue as normativas prevista em lei. “O Regulamento Interno determina quem pode usar a piscina do prédio, os dias, o horário, como se comportar no espaço, se são permitidos ou não

convidados, a presença obrigatória do piscineiro e o fechamento da piscina no seu dia de folga. Em relação a seguran-ça é necessária a presença do piscineiro constantemente. Além disso pedimos aos responsáveis que não deixem me-nores de 10 anos desacompanhados e

Proteção contra o processo de sucção

Os condomínios com piscina de uso coletivo, tem 60 dias para instalar dis-positivo que interrompa o processo de sucção da piscina e esteja em local de fácil alcance, inclusive para crianças e portadores de deficiência de loco-moção. Especialistas no assunto sugerem a instalação de ralo anti-turbilhão, que evitam a sucção. As piscinas em prédios novos deverão ter, além dessa proteção, bombas de sucção que interropam o processo automaticamente, sempre que o ralo for obstruído. A medida tem base na Leis Estaduais 5837 de 12/11/2010 e a multa pelo descumprimento pode chegar a R$ 4.000,00.

que ninguém entre com garrafas e co-pos na área. Para garantir mais seguran-ça o piso em volta é de pedra São Tomé, que não escorrega, e o mobiliário é de plástico sem cantos “vivos”, a área é gra-deada e o portão de acesso permanece fechado com chave nos horários fora de uso”, detalha.

Todas as segundas são realizadas a limpeza e manutenção da piscina. Neste dia os produtos utilizados ficam agindo na água e por isso ninguém tem acesso a área de lazer. “Um funcioná-rio tem a função de aspirar diariamen-

te. Aos domingos, após o horário de fechamento, o piscineiro coloca cloro em quantidade necessária para tratar a água por uma semana. Segunda o clo-ro fica atuando. Na terça ele verifica se tudo está em ordem e a rotina recome-ça. Eventualmente precisamos da em-presa especializada em bombas para uma revisão ou, a recuperação de al-gum azulejo quebrado ou do chuveiro e lava-pés”, conta. Embora esta seja uma piscina de pequeno porte se faz neces-sária a presença do piscineiro já que se trata de uma exigência legal.

O guardião de piscina deve ser habilitado pelo Corpo de Bombeiros.”

Foto: Juliana Pate

30 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 31Verão

A água limpa, transparente é impor-tante mas também é recomendado ter bastante atenção com a casa de máqui-nas que deve estar dimensionada para conter todos os equipamentos, ser bem ventilada e possuir espaços de acesso para manutenção conforme normas es-pecíficas. As tubulações que circundam o tanque devem estar adequadamente ancoradas, de modo que os esforços de carga de terreno (no caso de piscinas enterradas) não causem deformações e eventuais rompimentos dos tubos. “Pode-se optar por executar uma gale-ria técnica visitável ao redor do tanque, para proteger e facilitar o acesso à ma-nutenção da tubulação, bocais, ilumi-nação e demais equipamentos”, sugere o engenheiro Pablo Gonzales.

Mesmo sendo muito procurada du-rante os dias de verão e pouco sendo usada no período noturno, a ilumina-ção da piscina é um grande atrativo nas noites quentes. Na escolha da ilumi-nação, é preciso levar em consideração a segurança e economia, as piscinas devem ser iluminadas por dentro, com

Vantagens das fibras óticas na iluminação de piscinas:

Possibilidade de se ter várias cores de iluminação no mes-mo cabo;

Segurança absoluta quanto à choques elétricos, já que não conduz eletricidade;

Instalação muito simples;Pontos de luz são muito pequenos, sendo pouco visíveis

durante o dia;Ausência de radiação infravermelha e ultravioleta;Reduzido consumo de energia;Possibilidade de criação de efeitos especiais;Controle digital;Iluminação pode ser controlada ao toque de um botão.Vantagens dos LEDs na iluminação de piscinas:Baixíssimo consumo: x Watt por ponto;Eliminação dos transformadores necessários em redes de

iluminação com lâmpadas dicróicas;Baixo custo de instalação;Não necessita manutenção preventiva ou corretiva;Vida útil mínima dos LEDs em torno de 100.000 h;Não necessita troca de lâmpadas;Cores na piscina, permitindo efeitos visuais modernos ou

paradas na cor da preferência (mesmo efeito d a fibra ótica, custo inferior).

•

•

••

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iluminação subaquática. Se for usada apenas a mesma iluminação externa usada para seu entorno, o resultado obtido será o de reflexos da iluminação sobre a água, e não sua iluminação in-terna. Antigamente, iluminava-se pisci-nas através de faróis selados, como de automóveis. Depois foram substituídos por projetores menores, dicróicos. Atual-mente, essa iluminação é feita por fibra ótica ou LEDs Light Tech, que propor-cionam muito mais segurança, maior economia e variedade de cores e efeitos.

“A Iluminação por Fibras Óticas é o método mais seguro em meio aquático, porque o cabo de fibra ótica só conduz luz, não conduz eletricidade nem calor, quanto que as LEDs não são lâmpadas, são emissores de luz. LEDs são mais du-ráveis, mais brilhantes, não esquentam e consomem muito menos energia. Sua luz, além de ter mais brilho, pode ser branca, ao contrário das lâmpadas incandescentes que são amarelas. São muito mais duráveis que lâmpadas incandescentes”, explica o engenheiro. Nada como ter uma piscina bonita e saudável durante todo ano.

A piscina do condomínio Itaigara fica fechada as

segundas pois é dia de tratar a

água, detalha a síndica Itália.

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2010 janeiro - fevereiro Síndico 33Condomínio

Síndico, Subsíndico e Conselho fiscal

Veja quem pode fazer parte e colaborar para ter uma condomínio cada vez melhor.

Quando pensamos na administração de um condomínio acabamos relacionando unicamente à figura do síndico. Aquela pessoa que a partir da sua eleição tem a obrigação de manter e administrar o patrimônio que é comum a

todos. No entanto, é importante nos conscientizar que demais pessoas, podem sim, ajudar o síndico na gestão do condomínio. Assim como o síndico, subsíndico e Conselho Fiscal exercem funções de extrema importância para o bom funcionamento de qualquer condomínio. Acompanhe essa matéria e fique por dentro de como é bom ter uma administração em que o síndico compartilha e todos ganham.

Ao ser eleito, o síndico passa de um simples vizinho a ser o principal admi-nistrador do condomínio. Ser síndico é cuidar do que geralmente ninguém quer cuidar, é ter responsabilidades que muitos não querem assumir e dis-ponibilizar um tempo para cuidar do bem estar de todos os condôminos. Conforme o art. 1.348 do Código Civil, dentre as diversas atribuições do sín-dico podemos citar a convocação da Assembleia; representação, ativa e pas-sivamente, do condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessá-rios à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do con-domínio; cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento interno e de-mais determinações; diligenciar a con-servação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Contudo, na maioria das vezes, uma boa administração não depende só do síndico, depende do subsíndi-co e Conselho Fiscal. De acordo com Advogada Caroline Roque, especialista em Direito Processual Civil, em regra, esses são os três órgãos que compõem a administração do condomínio, mas nada impede que seja previsto na Convenção do condomínio outras for-mas de assessoria ao síndico ou ainda que uma Assembleia específica ele-ja, por exemplo, uma comissão para auxiliar em determinado assunto. “As responsabilidades, quem poderá fazer parte e forma de eleição, serão confor-me definido no momento da aprovação da Convenção ou instituição do condo-mínio . A administradora não faz, legal-mente, parte da administração do con-

domínio, mas fazer uma boa escolha é fundamental para auxiliar a gestão do condomínio”, esclarece Caroline. Vale lembrar que a APSA oferece serviços de acordo com o perfil do condomínio, de-pendendo das necessidades e do pacote de serviços escolhido, uma equipe exclu-siva poderá ser alocada no condomínio para cuidar de questões do dia a dia

É o que acontece no Tour de La Reine, em Ipanema. A frente do condomínio há três anos, a síndica Denise Lobato fala com entusiasmo sobre o trabalho que realiza com auxílio do Conselho Fiscal. “Ao pensar em fazer algo, consul-to o Conselho e a todos os proprietários pessoalmente. Procuro ouvir todas as solicitações dos moradores e imedia-tamente tento atendê-las”. A síndica ressalta ainda que desde a contrata-ção da APSA como administradora do condomínio, está bem mais tranquila para administrar a propriedade junto ao conselho, pois a empresa resolveu 70% dos problemas sobre folha de paga-mento, férias, contas e boleto do condo-mínio. “Foi uma diferença absurda pas-sar o condomínio para a APSA. Todos os moradores vieram me dar parabéns pela decisão”, declara Denise que realiza o trabalho com prazer e dedicação.

Mesmo um tanto ausente na mente de condôminos e funcionários, os sub-síndicos tem grande relevância na vida de um condomínio. Ele não apenas substitui o síndico em caso de algum impedimento, mas atua juntamente com o síndico. Para esclarecer as res-ponsabilidades desse órgão, a advogada Caroline Roque explica que o subsín-dico auxilia o síndico na administração do condomínio e assume as suas fun-ções nos casos de impossibilidade tem-porária. Esse cargo deve estar previsto

Jeniffer Martins

Foto: Marco Fernandes

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34 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 35Comodidade Condomínio

na Convenção e juntamente com o Síndico, a Assembleia Geral elegerá um subsíndico. No caso da renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e com-pete a ele convocar uma Assembleia para que seja feita uma nova eleição.

Não há como proibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções es-pecíficas, desde que com o aval do sín-dico ele pode supervisionar os funcio-nários, comprar materiais necessários à conservação da edificação, entre outras. Salientando que, ele não pode tomar decisões sem consultar o síndico. Cabe então à Convenção disciplinar quanto à existência e às funções dos subsíndicos que, em alguns casos, pode ser mais de um, dependendo da quantidade de blocos que o condomínio tiver.

A administração do Condomínio Campos Novos, na Barra da Tijuca, é constituída: síndico; subsíndico e Conselho Fiscal em que todos fazem a sua parte, cumprindo integralmente com suas atribuições. Segundo Hélio Luiz Barbosa, síndico há cinco anos, sua relação com os ocupantes dos cargos administrativos é cordial, se mantendo sempre dentro dos limites do respeito mútuo, da tolerância e da civilidade. “Procuro tratar todos com muita cor-dialidade, me preocupando sempre em atender as diversas solicitações, procu-

rando conciliares os interesses comuns e os individuais, evitando assim que ocor-ram divergências mais sérias que pos-sam se transformar em conflito. Acredito que agindo desta forma tenho consegui-do manter um bom relacionamento en-tre os condôminos”, diz o síndico.

Assim como o síndico do Condomínio Campos Novos, o subsíndico, Luiz Alberto de Mello, mesmo sendo eleito por uma Assembleia, foi “intimado” a assumir o cargo. Há dois anos, Luiz ocupa o cargo substituindo o síndico em suas ausências, bem como o asses-sorando quando necessário. “Em uma das viagens do Hélio, tive que assumir o reparo em caráter emergencial de uma tubulação de esgotos que se rompeu e alagou parte do pavimento térreo”, de-clara o subsíndico.

Segundo o Art. 1.356 do Código Civil, poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos pela Assembleia, por prazo não superior a dois anos. De acordo com a advogada Caroline Roque compete ao Conselho Fiscal, cuja exis-tência é facultativa, dar parecer sobre as contas do condomínio. Segundo o Código Civil, o Conselho Fiscal de um condomínio confere as contas e docu-mentação, auxiliando o síndico e cola-borando para a transparência de sua gestão. Além de assessorar o síndico

na solução dos problemas do condo-mínio; dentre as principais obrigações estão: abrir, encerrar e rubricar o livro caixa; opinar nos assuntos pessoais entre síndico e os condôminos; fiscali-zar as atividades do síndico e examinar suas contas, relatórios e comprovantes; comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregulari-dades havidas na gestão do síndico; dar parecer sobre as contas do síndico; apli-car, juntamente com o síndico, as mul-tas em face dos condôminos faltosos e fiscalizar as finanças do condomínio.

É tarefa do Conselho Fiscal evitar que dinheiro do condomínio seja usado de forma imprópria. O Conselho Fiscal do Campos Novos é constituído pe-los condôminos Roque Araújo, Myra Simão e Valter Rocha que exercem as funções de fiscalizar, conferir e emitir pareceres sobre as contas do condomí-nio e para tanto verificar mensalmente os balancetes fornecidos pela administrado-ra APSA. “Compete ainda ao Conselho Fiscal assessorar o síndico no trato das questões econômico-financeiras e de outras matérias de interesse do condo-mínio que porventura se apresentem”, esclarece o conselheiro Roque Araújo

que completa dizendo que o conselho jamais necessitou intervir para evitar o mau uso do dinheiro do condomínio.

Por fim cabe lembrar que a regra ge-ral é a de que os conselheiros não sejam remunerados pelos serviços que pres-tam, no entanto, não há impedimento algum que se fixe um pagamento aos integrantes, assim como se faz com o

síndico. Vale lembrar que uma boa ad-ministração não depende só do síndi-co, depende do subsíndico e Conselho Fiscal e de todos que lá residem. Afinal, os condôminos são donos de uma cota do condomínio igualmente como o síndico. Quando o síndico assiste aos condôminos de forma correta e com-partilha funções, todos ganham!

Segundo Caroline, uma boa

administração depende também

da atuação do subssíndico e

Conselho Fiscal.

A síndica Denise está sempre reunida com o Conselho Fiscal para tomar qualquer decisão

Foto: Marco FernandesFoto: Juliana Pate

2010 janeiro - fevereiro Síndico 37Diversão

É tempo decurtir! Chegaram as férias. E agora, o que fazer com a criançada?

Férias, verão, sol... e uma garotada cheia de energia querendo aproveitar ao máximo o tempo livre.

Esse é o panorama encontrado em muitos condomínios nos meses de dezembro a fevereiro. A estação mais quente do ano coincide com o recesso escolar. Alguns pais aproveitam a oportunidade para viajar com os filhos. Para aqueles que não incluíram o passeio familiar nos planos de início de ano, uma opção interessante para ocupar a criançada pode estar dentro do próprio condomínio.

É comum síndicos contratarem, du-rante o período das férias, equipes espe-cializadas que aproveitam a infraestru-tura da unidade — piscina, playground, quadra poliesportiva, salão de jogos — para realizar uma série de atividades recreativas com crianças e adolescentes.

Há 11 meses, a Sport Up leva esporte e lazer para o Aquarela Península, con-domínio com 165 unidades e cerca de 200 crianças no Península, localizado na Barra da Tijuca. Entre os eventos promo-vidos, estão a natação e a capoeira, ati-vidade preferida da garotada. “Estamos no condomínio durante todo o ano, mas, nas férias, o trabalho se intensifica. Nossa sugestão é fazer o possível para entreter os meninos, mostrando como é importante a participação deles para uma melhor conservação dos ambien-tes do prédio e nas relações pessoais entre os moradores”, conta Luiz Felipe Carvalho, diretor Executivo.

A diversão das crianças não fica res-trita à unidade, que, por questões de logística, não consegue abrigar eventos de grande porte. Elas participam tam-bém de gincanas e campeonatos es-portivos promovidos por condomínios próximos. Há ainda atividades pedagó-gicas, que podem ser desfrutadas por condôminos mirins entre dois e 13 anos de idade. “A principal dificuldade é des-cobrir quais atividades agradam mais a molecada e programá-las de forma que atendam a todas as faixas etárias”, es-clarece Katia de Bem Silva, do Aquarela e integrante da Comissão de Eventos

da Península, grupo formado por con-dôminos interessados em promover a socialização e a integração das pessoas que vivem no Península.

Para Franklin Carvalho, síndico do Aquarela, a iniciativa de recreação in-fantil é válida. “Os espaços destinados a crianças são profícuos ao condomínio. Neles, elas podem liberar sua energia. Isso contribui para o ambiente harmô-nico do prédio e para elas próprias, na medida em que não ficam apenas den-tro de casa durante as férias”, pontua o engenheiro aposentado.

À procura de diversãoEm muitos casos, as férias dentro dos

limites do condomínio não são sufi-cientes para as crianças. Nem para os síndicos. Por isso, alguns deles reúnem seus condôminos mirins para passeios e eventos que transpõem os muros

Difícil é descobrir quais atividades agradam mais a molecada e programá-las.”conta Kátia de Bem, do Aquarela

dos conjuntos residenciais. É o caso de Denise Mendonça, síndica do Portal da Tijuca, condomínio com 468 unidades . Apesar de levar anualmente uma colô-nia de férias para o condomínio , Denise organiza também saídas externas. No ro-teiro, estão campeonatos de futebol, jogos de paintball e, até mesmo, a boa e velha sessão de cinema.

A síndica, que faz questão de parti-cipar pessoalmente de cada atividade, conta que, ao promover os passeios, torna-se mais próxima das crianças e dos adolescentes. “O importante é a in-teração entre os jovens e entre as famí-lias. Criamos amizades, laços de afetivi-dade. Por isso, pego mesmo a garotada e saio. Procuro trazê-los, cada vez mais, para perto de mim. No fim das contas, isso facilita o meu trabalho como síndi-ca, porque, por me respeitarem, acredi-to que eles deixem de cometer atos de rebeldia contra o condomínio”, ressalta Denise, afirmando que o passeio das próximas férias já está sendo planejado.

O recesso escolar pode ser também uma ótima oportunidade para iniciar a

“Temos que ganhá-los pelo lúdico, pelo agradável e, dentro disso, colocar os

ensinamentos, as lições”, pontua Dinho

Aline Durães

Foto: Cia de Teatro Contemporâneo

38 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 39Diversão

criança nas artes. Oficinas externas de teatro, dança, circo e artes plásticas são uma boa pedida. E o que não falta são profissionais engajados no mercado. “Trabalhar com os baixinhos exige cer-tas habilidades. Temos que ganhá-los pelo lúdico, pelo agradável e, dentro dis-so, colocar os ensinamentos, as lições”, explica Dinho Valladares, diretor artís-tico da Cia. De Teatro Contemporâneo, que ao final de cada colônia de férias, apresenta uma peça teatral encenada pelas crianças participantes.

Cuidados essenciaisLidar com uma criança já não é tarefa

das mais simples, que dirá com um gru-po grande delas. Qualquer incidente pode transformar o que era para ser brincadeira em um momento de tensão.

Nesse sentido, alguns cuidados são indispensáveis durante as atividades recreativas. Na hora de escolher a em-presa, segurança deve ser a palavra de-cisiva. Os síndicos precisam ser criterio-sos na triagem dos ambientes que abri-garão as atividades e dos profissionais que vão comandar a diversão. O ideal é que haja dois supervisores para cada grupo de dez crianças. Dinho alerta “ A opção de colocar monitores dentro das dependências do condomínio ou de le-var as crianças para fora dele deve ser tomada de forma responsável, a fim de evitar surpresas mais à frente”.

Uma dica importante é checar se o local — seja dentro ou fora do condo-mínio — é adequado para a prática dos eventos. Evitar a dispersão das crianças durante as atividades é outro fator ao qual se deve ficar atento. Alguns condo-mínios mais prevenidos reservam tam-

bém uma ambulância de plantão, para o caso de ocorrer qualquer eventualidade.

A síndica Denise conta que, por pre-caução, os pais mais zelosos preferem acompanhar de perto o desempenho dos filhos nas gincanas promovidas em seu condomínio. Mas, até o presente, ne-nhum incidente foi registrado. “Alguns pais têm receio de deixar as crianças, principalmente as menores, sozinhas, mas é só cautela mesmo, porque os adul-tos adoram e são participativos. O clima no prédio como um todo melhora; o con-domínio fica muito mais alegre”, sublinha a síndica, mãe de dois adolescentes.

Apesar de laborioso, o trabalho com crianças é gratificante para quem o exer-

seja a hora de começar a pensar em algo. Conversar com os condôminos e conhe-cer as atividades preferidas das crianças são passos importantes na empreitada de organizar o verão da garotada. Isso pode oferecer pistas do que fazer e de como acertar em cheio na diversão dos baixi-nhos. Pesquisar as empresas atuantes no mercado também é fundamental. Nesse caso, procure trocar informações com sín-dicos de outras unidades que possuam experiência na organização de eventos.

De acordo com Katia do Bem, é de-ver do condomínio moderno promover a socialização entre seus condôminos mirins. Ela destaca que atividades des-se tipo ensinam a criança a conviver em grupo. Nelas, meninos e meninas aprendem a respeitar as diferenças do outro, o que contribui para seu amadu-recimento e educação. “Muitas pessoas acham que as crianças que vivem ‘tran-cadas’ em condomínios são alienadas, por isso a grande importância dessas ati-vidades é a socialização. O contato com o diferente é muito saudável. Nossos baixi-nhos precisam estar integrados, sociali-zados . Precisam se conhecer para poder viver em harmonia”.

No fim das contas, quem ganha com

a iniciativa é o próprio condomínio. “Trazer a criança e o adolescente para perto de você e para o convívio do con-domínio é muito importante. Acredito que impedir as crianças de brincar e de curtir a sua infância acaba fazendo com que as mesmas, de alguma for-ma, prejudiquem o prédio; elas podem acabar descontando as suas frustrações no condomínio, se revoltando contra o

ce. “O maior barato de trabalhar com elas é, sem dúvida, o retorno. Retorno dado, muitas vezes, através de um sorriso no rosto. É saber que, durante o evento, elas estão felizes, alegres e integradas. As diferenças não existem. As crianças acei-tam muito bem tudo o que é destinado a elas. Acolhem o que é proposto, parti-cipam entusiasmadas e brincam para valer”, opina Katia do Bem que, além de participar da comissão de eventos do con-domínio em que mora, é professora e está acostumada a lidar com os pequenos.

Compre essa ideiaSe você ainda não preparou o roteiro das

férias infantis no seu condomínio, talvez

Trabalhar com criança não é nada fácil mas um simples sorriso pode ser a grande recompensa.

lugar em que moram: quebram maça-netas, lâmpadas, vidraças. Temos que lembrar que a criança e o adolescente de hoje serão os adultos de amanhã e vão continuar a ser moradores. Moradores que, se em sintonia com o condomínio, criarão menos problema para ele. A res-posta às nossas atividades vem no cuida-do que cada criança tem com o prédio”, finaliza a síndica, Denise Mendonça.

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2010 janeiro - fevereiro Síndico 41Dicas APSA

De acordo com a legislação em vigor, os prazos para pagamento da indenização a em-pregados, nos casos de rescisão do contrato de

trabalho são: 1) 1º dia útil subseqüente a data do efetivo desligamento, nos casos de aviso

prévio trabalhado ou término do contrato de trabalho por prazo determinado. 2) Decimo

dia (corrido) a contar da data do efetivo desli-gamento, nos casos de pedido de demissão,

aposentadoria, dispensa por justa causa, res-cisão antecipada do contrato de trabalho por prazo determinado, aviso prévio indenizado.

A data do desligamento ou início do aviso prévio se dá a partir do dia seguinte ao da co-

municação formal ao empregado.

Rescisão de Contrato de Trabalho

– Prazos para pagamento

De acordo com o art.74 e 628-CLT e art.4 Lei 8870/04, a documentação a ser mantida no Condomínio, a disposição da fiscalização do Ministério do Trabalhoé a seguinte: NA PORTARIA: Livro de inspeção do trabalho, acordo de prorrogação de horário, prorrogação de intervalo para descanso (quando superior a 02 horas). NO QUADRO DE AVISOS: Quadro de ho-rário de trabalho, escala de revezamento (com dois ou mais empregados), cópia da ultima guia de recolhimento do INSS, Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros. Recomendamos que também seja mantida no quadro de avisos cópia do cartão de inscrição no CNPJ, comprovante da limpeza dos reservatórios e da análise da água.

Desde 2009, está em vigor a Lei Mu-nicipal número 5469, que obriga os estabelecimentos comerciais, a rede hoteleira e os condomínios a coloca-rem tarjas identificatórias nos vidros transparentes de portarias, divisórias e vitrines, em comprimento e largura suficientes que explicitem a existência de vidro. Fica a critério dos estabeleci-mentos comerciais, da rede hoteleira e dos condomínios a escolha das carac-terísticas, cores e altura na colocação das referidas tarjas.

Documentação

Fiscal

Colocação de tarjas identificatórias em vidrostransparentes

2010 janeiro - fevereiro Síndico 43

Segurança

Arrastõesno Rio,paz nos condomíniosSegurança do portão para dentro

Guerra urbana, violência, medo, pânico, enfim, são vários os fatores que

levam o dia-a-dia do carioca a se tornar cada vez mais assustador. A wviolência não escolhe o seu alvo. Independentemente da classe social, ela atinge a todos. Tendo em vista o período de horror nas ruas da nossa cidade maravilhosa, o que os condomínios podem fazer para nos prevenir e nos sentirmos seguros pelo menos dentro de nosso próprio lar?

O Rio de Janeiro sofreu um furacão de violência, com carros queimados por criminosos, arrastões em diversos pontos da cidade, bandidos desafiando a Segurança Pública que por sua vez os enfrentou sem medo. Foram dias de muita tensão, mas com a ocupação dos morros as coisas melhoraram.

Diante dessa tragédia social, os con-domínios vêm aperfeiçoando, a cada dia que passa, seu sistema de segurança, para que os condôminos, pelo menos dentro de casa ou no trabalho, possam se sen-tir um pouco mais protegidos e seguros. Dessa forma, a palavra mais usada pelos responsáveis dos condomínios quando se fala de segurança é PREVENÇÃO.

O gestor do condomínio comercial São Conrado Business Center, Arlen Moraes Vilar, declara que foi convidado pelo síndico Everardo Cândido, para implantar no um sistema de segurança diferenciado, inovador e com eficiência comprovada. Prova disso é que desde o início de sua gestão, há seis anos, o con-domínio não sofreu nenhum assalto.

A técnica é simples. “O edifício tem cara de um hospital”, assim compara Arlen . Na recepção não tem nenhuma informação de que o prédio seja comer-cial, não existem placas, há somente a mesa da recepção e um ambiente tran-

qüilo, realmente lembrando um hospi-tal. “Hoje, o condomínio tem em fun-cionamento mais de 30 empresas, po-rém, todos os clientes surgem por meio de indicações. Todas as pessoas que entram já são previamente agendadas, e ao chegar à recepção, são anunciadas aos seus respectivos destinos”, detalha.

Segundo Arlen a comunicação é tudo e sistema de interfone é primordial. “O prédio tem vários sensores e, ao dis-parar o alarme, imediatamente o meu celular toca, independente de onde eu esteja. Portanto, mesmo que o prédio esteja impossibilitado de avisar à Polícia alguma ocorrência, eu faço esse papel mesmo de casa”, explica ele.

O gestor ainda ressalta que a segu-rança do condomínio pode ser vista pelos condôminos 24 horas, através de um site, e que todas as imagens são gravadas e armazenadas por 25 dias. “Nossas gravações externas já ajudaram à Polícia em um seqüestro”, relembra Arlen. Além de todos os equipamentos tecnológicos necessários para o com-plemento da segurança de qualquer condomínio, Arlen acredita que a sim-plicidade é o que faz a diferença. “O objetivo é não parecer que estamos es-condendo alguma coisa. Manter a dis-crição sim, porém, mostrando que aqui

O grande diferencial, do condomínio Cartier Carioca, é biometria, revela o gestor Celso (no meio)

Juliene Silveira

Foto: Adriana Landim

Foto: Adriana Landim

2010 janeiro - fevereiro Síndico 45Segurança

não temos nada demais”, afirma. Hoje, devido ao potencial de sua segurança, o São Conrado Business Center foi se-lecionado pelo TRE (Tribunal Regional Eleitoral) para ser zona eleitoral, local que antes era sediado em um colégio ao lado do próprio condomínio

O condomínio localizado no Catete, Quartier Carioca, também grava as imagens do seu circuito interno por 30 dias. O residencial apostou na Biometria como grande diferencial. “O leitor biométrico serve para identificar a digital do usuário e, se algum morador não possuir digital, o mesmo poderá se identificar através de um cartão”, res-salta o gestor Celso Sequeira. O sistema TAG de segurança, tem tamanha im-portância, pois identifica todos os veí-culos que chegam ao condomínio, os li-berando ou não. “Esse sistema é o mes-mo utilizado pela Ponte Rio-Niterói”, destaca Celso.

Câmeras, segurança patrimonial e ron-das também são métodos de prevenção implantados no Quartier Carioca, além de um sistema de segurança interno, que não pode ser revelado, justamente por medida de precaução. “Após esse

falhas no processo de segurança. O síndico deve orientá-los a nunca abrir a porta da guarita, sem saber quem é a pessoa e se ela está sendo esperada por algum morador, bem como a utili-zar sempre o interfone, não fornecendo informações sobre a estrutura física do condomínio nem sobre os equipamen-tos instalados, assim como outras me-didas,” aponta Edson.

Outro cuidado fundamental é ressal-tar a importância das precauções que se deve ter para a contratação de um segurança particular. Alguns requisi-tos devem ser levados em consideração. Uns deles são: verificar se a empresa a ser contratada tem registro de funcio-namento nos órgãos competentes - na Polícia Federal, por exemplo; verificar se a empresa se preocupa com a qualida-de dos serviços oferecidos. Certificados de qualidade, como o ISO, por exemplo, demonstram que a empresa se compro-mete com a qualidade do atendimento e da prestação de serviços.

A segurança em condomínios é re-sultado da união entre síndico, funcio-nários, condôminos e Polícia. Todos es-ses atores têm papel decisivo na preven-ção ao crime, e para isso, existem vários métodos. “O curso de segurança pre-dial, oferecido a porteiros, moradores e síndicos, é um exemplo de como treinar e otimizar o processo de aprimoramen-to da segurança. Hoje, já se encontram turmas abertas deste curso em várias unidades de ensino, porém, alguns ba-talhões da Polícia Militar também dis-ponibilizam o curso gratuitamente. Os

alunos são orientados quanto à postura que deve ser tomada a fim de evitar a ocorrência de delitos”, conta Edson.

Algumas associações estão esten-dendo essa segurança para além dos condomínios, como conta a Presidente da Associação de Moradores da Urca (AMOUR), Celinéia Paradela Ferreira. Ela informa que na Urca, por exemplo, a mobilização está mais voltada em ter-mos de segurança do bairro como um todo, pois só existe uma rua de entrada e saída. “Os moradores da Urca viram recentemente o número de delitos cri-minais crescerem no bairro de forma assustadora. Isso reflete, é claro, a si-tuação da cidade, mas precisamos nos mobilizar por mais segurança, para que a Urca continue a ser referência neste quesito”, declara Celinéia.

Assim como a Urca, outros bairros

vêm tomando medidas para manter a segurança nos arredores dos condo-mínios. No Jardim Botânico, por exem-plo, um grupo de moradores da região teve a ideia de fechar oito ruas do bair-ro com cancelas e transformá-las em um condomínio, relata o presidente a Associação de Moradores do Jardim Botânico (AMA-JB), Alfredo Piragibe. Ele também admite que esse projeto já tinha surgido há cerca de três anos, sendo que nenhuma medida foi reali-zada na época, mas agora, com a onda dos arrastões, Alfredo afirma que vai tomar providências para que o projeto seja implantado. O advogado Aguinaldo Prudêncio observa que qualquer inicia-tiva que envolva vias públicas deverá ter autorização da administração pública, assim como outros fatores específicos de cada localidade.

sistema ser acionado, uma viatura chega ao local em no máximo cinco minutos”, confessa Celso, que também afirma ter uma parceria com a delegacia mais pró-xima para qualquer eventualidade.

Em três anos de existência, o Quartier Carioca, nunca sofreu nenhum assalto, por isso a importância da prevenção. “Por maior investimento que haja em equipamentos de segurança, é de suma importância e igual preocupação o trei-namento de pessoal e a colaboração de todos os moradores”, argumenta Celso.

O Diretor de Segurança e Vigilância Patrimonial, Edson Sálvio, explica que a conscientização dos condôminos é fun-damental para a prevenção da violência e a preservação da segurança condomi-nial. Atenção ao entrar e sair do condo-mínio; Manter sempre fechadas as por-tas dos apartamentos; Não autorizar o acesso de entregadores de encomendas não esperadas são, entre muitos outros, elementos básicos de precaução.

Simples atos podem ajudar a segu-rança do condomínio a ter muito mais sucesso. “Assim como os moradores, os funcionários também devem ter orien-tação para que não existam eventuais

Conscientizar os condôminos é a

dica do diretor de Segurança

e Vigilância Patrimonial, Edson

(de branco)

Para Arlen, manter a discrição e a simplicidade dentro do condomínio é fundamental.

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Foto: Adriana Landim

46 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 47

O reaproveitamento de água pode ser implantado em qualquer condomínio, mesmo depois de construído não há problema.”

Economia

Vem chegando o verão e com ele o gasto excessivo de água Entretanto a estação mais quente do ano também traz a chuva, o que pode se tornar uma forma barata, ecologicamente correta e inteligente de economia.

Nos próximos meses, os condomínios vão se deparar com um aumento relevante

nas contas de água, pois é a chegada do tão esperado verão. Porém, com simples gestos e a conscientização de todos, pode-se evitar o desperdício e contas muito altas. Projetos de baixo custo, fáceis e eficientes podem ser a solução para reduzir o valor da tarifa de água. No entanto, se essas medidas não foram tomadas em longo prazo, o que fazer agora?

De acordo com Celso Sequeira, sín-dico do condomínio Quartier Carioca, localizado no Catete, massificar infor-mações, conscientizar os condôminos e adaptarmétodos eficientes de econo-mia de água são fatores imprescindí-veis para que o consumo seja apenas o necessário, sem desperdícios! “ Desde seu projeto, o Quartier Carioca já con-ta com o sistema de reaproveitamento de água de chuva, que serve para rega de plantas e lavagem de chão. Somente com esse recurso, hoje o condomínio tem uma economia mensal de 30%”, comemora.

Especializado em soluções ambien-tais há 10 anos Romualdo Ayres explica que o projeto de reaproveitamento de água pode ser implantado em prédios

mesmo depois de construído. “Todo edifício, comercial ou residencial, pode passar por uma avaliação sem nenhum custo”, diz ele. A instalação desse siste-ma é feita usando alta qualidade tecno-lógica e levando sempre em conside-ração o baixo custo. “O objetivo é saber qual a forma mais barata de reaproveita-mento de água de chuva que o condo-mínio pode ter”, aponta Romualdo, que ainda explica que a economia de cada condomínio depende de alguns fato-res, como o tamanho do telhado, local onde poderá ser implantado o projeto, e o índice pluviométrico, que é a quan-tidade de chuva no local da construção.

Mesmo se tratando de água da chuva é preciso cuidado e manutenção cons-tante. “O sistema deve estar baseado na captação de água do telhado antes da água entrar na cisterna é necessário passar por um sistema de filtragem. O reservatório deve ser independente do utilizado para receber a água da conces-sionária e mantido fechado, impedindo a entrada de iluminação para evitar o crescimento de algas e microorganis-mos. E periodicamente deve-se realizar a limpeza de calhas, telas e outros ma-teriais que compõem o sistema de cap-

tação”, explica detalhadamente Romualdo. O reaproveitamento da chuva é a forma mais barata dos projetos que podem ser implantados para economia de água, po-rém, existem outras formas eficientes.

O condomínio comercial Castelo Branco, que está localizado no Centro da cidade, por exemplo, conta com uma estação de tratamento de esgoto no subsolo do próprio prédio, como afirma Rubins Doring, o síndico . Uma empresa especializada implantou o projeto sem custo nenhum para o con-domínio , que tem mais de 40 anos. Em contrapartida, a administração do prédio assumiria um compromisso de adquirir essa água tratada por um pe-ríodo de 10 anos, sendo que, segundo Rubins, a aquisição dessa água gera muita economia. “Somente no mês de outubro, o condomínio economizou nove mil reais nas contas Essa econo-mia pode ser bem maior, pois a estação está passando por melhorias”, declara . Hoje, a água tratada serve para fins não potáveis, não pode ter contato físico, e está sendo utilizada para rega de plan-tas, lavagem de pisos, e para o grande vilão do consumo de água, o ar condi-cionado central.

O condomínio residencial Quartier Carioca também faz uma campanha massificada através de e-mails e folhe-tos explicativos. O sucesso é tanto que está incentivando a participação de condôminos , como foi o caso de Daniel Marchi. O condômino indicou um mé-todo simples e barato de redução do consumo de água em descargas. A ad-ministração apoiou a idéia e implantou o projeto em todas as unidades. “Foi implementado um sistema com gar-rafinhas plásticas de 500 ml com areia

Juliene Silveira Foto: Adriana Landim

48 Síndico janeiro - fevereiro 2010 2010 janeiro - fevereiro Síndico 49Economia

dentro da descarga. A garrafa ocupa um espaço que seria da água e faz com que o equipamento encha mais rápido. Dessa forma, o morador evita o gasto desneces-sário de água sem impactar a eficiência da descarga”, explica o síndico Celso.

Uma outra opção seria a válvula de descarga com acionamento duplo. Os equipamentos mais modernos têm duas válvulas de acionamento. A desti-nada à remoção de resíduos sólidos usa seis litros de água por descarga, e a de resíduos líquidos, apenas três . A eco-nomia chega até 40% em comparação com um sistema de descarga conven-cional, uma vez que 80% da utilização do sanitário residencial é para remoção de dejetos líquidos.

Outra forma de desperdício e com um sério agravante é o vazamento na rede interna do imóvel. “ Enquanto é possível identificar o uso voluntário excessivo da água, nem sempre é fá-cil achar um vazamento” opina Celso . Segundo ele, o pior é quando ocorre por debaixo do solo ou no interior das paredes, pois nem sempre a água vaza-da aflora, podendo ser absorvida sem que se perceba, causando estragos.

Existem outros tipos de vazamentos invisíveis, como nas válvulas de des-

carga, nas colunas de edifícios e nas paredes de cisternas. Diante destas si-tuações, Celso apostou na prevenção. Contratou dois funcionários de manu-tenção para atenderem todo o condo-mínio , sem custo adicional. Ele argu-menta que o gasto com os funcionários é bem menor do que a permanência de vazamentos no condomínio.

Verificar do hidrômetro diariamen-te também pode ajudar na redução da conta. “Uma outra maneira fácil e eficaz de evitar o desperdício e o aumento da conta de água sem necessidade ”, ex-plica o síndico Carlos Murilo, do con-domínio Barão da Barra. “Se o prédio gasta, por exemplo, uma média de 500 metros cúbicos por dia e em outro dia gastou 1000 metros cúbicos, há algum problema, providencio, logo, o reparo”, detalha. Caso essa observação fosse fei-ta apenas com a chegada da conta de água, o vazamento teria permanecido por muito mais tempo, gerando assim muito mais gasto.

O síndico Celso também enfatiza que esse método é adotado pelo con-domínio Quartier Carioca, por ser uma forma simples de não deixar que a tão valiosa água seja desperdiçada. “Em breve, o Quartier Carioca implantará

o arejador de torneiras. O equipamento mistura ar à água, causando a sensação de maior volume o jato sai da torneira em forma de “chuveirinho”. A economia é entre 50 a 80%. Torneiras convencionais consomem cinco a 12 litros de água por minuto, mas com o arejador, o consumo cai para 1,8 litros”, afirma Celso.

Aproveitamento de água de chuva e estação de tratamento de esgoto, assim como outros métodos industriais, são ins-talados em longo prazo. Porém, podemos perceber que várias outras formas podem contar com implantação imediata, para que não haja combate ao desperdício só no verão, mas durante todo o ano.

É importante também estar atento aos aspectos ambientais, e promover a cons-cientização dos condôminos e funcioná-rios para que colaborem em ações que tra-gam benefícios. Já Romualdo lembra que a água é um bem finito. “Mesmo que haja reaproveitamento, a água de chuva deverá também ser economizada”, revela.

Conscientização, conscientização e mais conscientização. Não adianta a implementação de projetos para eco-nomia da água se não houver a mobili-zação do ser humano. O síndico Celso

acredita na massificação das informa-ções, “Ás vezes uma única frase faz tocar, reeducar e mudar o comporta-mento das pessoas, conduzindo assim ao sucesso do objetivo. Todos precisam estar cientes de que não é apenas uma redução do valor da conta de água, é também a economia da água, um bem vital que um dia acabará”.

Riqueza da humanidade, a água é responsável pela vida no planeta Terra, sendo o pilar da biodiversidade e da produção de alimentos, e suportando todos os ciclos naturais. Este recurso tem, portanto, importância ecológica, econô-mica e social. As grandes civilizações do passado e do presente, bem como as do futuro, dependem e dependerão da água para sua sobrevivência biológica e para o seu desenvolvimento.

Por conta desses alertas, a dona de casa Marlene Ribeiro utiliza todas as formas possíveis para economia de água. “ Escovo os dentes com a torneira

A água chega escura, depois de tratada fica clara, e é usada para regar plantas, lavar os

pisos e alimentar o ar condicionado central do condomínio Castelo Branco.

Para Romualdo, o local, o tamanho do telhado e o índice

pluviométrico são fatores importantes no desenvolvimento

do projeto

Foto: Juliana Pate

Foto: Juliana Pate

fechada, me ensabôo com o chuveiro fechado, aproveito a água da máquina de lavar roupas para limpar o piso, entre outros métodos simples, mas eficazes.

Estou economizando água para seus filhos, netos e bisnetos”, conta. Ela refor-ça que esse bem um dia vai acabar, e que

50 Síndico janeiro - fevereiro 2010Correio

Como parte do lançamento do novo projeto gráfico e editorial da Síndico, a partir desta edição, você, caro leitor, também ganhará um espaço só seu destinado a esclarecer dúvi-das, fazer comentários e críticas. Afinal, queremos que a nossa revista seja cada vez mais importante para a sua atividade como síndico. Confira, abaixo, algumas das inúmeras cartinhas e emails recebidos regularmente.

Mais perto donosso leitor!!

Responsabilidade de Cobertura“No meu prédio o apartamento de cobertura possui uma varanda sem cobertura, com dois ralos que escoam água da chuva. As tubula-ções ainda são as originais da década de 1960 e está chegando a hora de trocar tais tubulações. Quem deve arcar com os custos da troca, já que a Convenção do prédio é omissa sobre o assunto? Existe alguma norma ou lei sobre o assunto?” R.: A questão é complexa, e a Convenção do condomínio é que deveria determinar até onde vai a responsabilidade do proprietário da cobertura neste caso. Em superfi cial análise do problema, verifi ca-se que a responsabilidade deve recair sobre o condomínio, pelos seguin-tes motivos: (1) as tubulações estão localizadas em partes comuns, que são, em princípio, de responsabilidade do condomínio; (2) é de interesse da coletividade que as tubulações es-tejam bem conservadas de modo que não haja danos às demais partes exclusivas e comuns da edifi cação; (3) caso fosse de responsabilida-de do proprietário da cobertura, a Convenção deveria ser expressa em atribuir a responsabili-dade de um condômino sobre uma tubulação localizada em parte comum. Todavia, deve-se salientar que há entendimentos diversos sobre esse mesmo assunto e uma conclusão defi ni-tiva só pode ser alcançada com uma análise profunda do caso concreto.

Ausência de previsão na convensão““A multa a ser aplicada, quando não está prevista na Convenção, terá que ser aprova- da em Regulamento Interno pelos votos de, no mínimo, 2/3 de todo o condomínio?”R.: O Art. 1.336, § 1°, do Código Civil Brasilei- ro (CCB) permite a aplicação de multa sem a modifi cação da Convenção ou Regula- mentos que o condomínio tiver. Para tanto, uma As-sembléia, com item específi co, deve aprovar a aplicação de multa por 2/3 de todo o condo-mínio (não se deve incluir o infrator). Inter-pretando literalmente o Art. 1.334, IV, do CCB, conclui-se que somente a Conven- ção pode determinar as penalidades. No en- tanto, se o Regulamento Interno for aprovado por 2/3 de todo o condomínio, difi cilmente a multa será invalidada judicialmente.

Rateio de despesas“Sou proprietário de uma sala em um edifício comercial e todas as despesas do condomí nio são rateadas em partes iguais entre os condô-minos. Acho a divisão muito injusta porque a minha sala tem metade da área das salas da coluna 2 do prédio. Posso entrar com uma ação para modifi car esse rateio?”Maria Hernandez Morinigo, síndica R.: Desde que seja um critério objetivo, qual-quer outra forma de rateio de despe sas pode ser adotada mediante alteração da Convenção

Entre em contato conosco também!Por email: revista.sindico@apsa.com.brPor carta: Travessa do Ouvidor, 32 – 40 andar / Centro / RJ. 20040-040Por fax: (21) 3233-3069

só depende de nós acreditarmos que po-demos fazer algo para evitar o consumo inconsciente e desnecessário, e para que seja possível um mundo melhor.

Segundo o engenheiro Flávio de Carvalho Filho, da Diretoria de Pro-dução e Grande Operação da CEDAE (Companhia Estadual de Água e Esgo-tos) o monitoramento do uso da água

Dicas para economizar água

Um banho de ducha de quinze minutos consome 240 litros de água. Fechar a torneira enquanto se ensaboa, diminuindo o tempo de banho para cinco minutos, reduz o gasto para 80 litros;Escovar os dentes durante cinco minutos com a torneira aberta provoca um gasto de 80 litros;Molhar a escova, fechar a torneira e enxaguar a boca com um copo de água consome 1 litro;Para lavar a louça na pia com a torneira aberta, durante quinze minutos, gastam-se 240 litros; Limpar os restos dos pratos com uma escova, usar a água retida na cuba para ensaboar a louça e abrir a torneira só na hora do enxágüe gera uma economia de 220 litros;Esqueça a mangueira na hora de lavar a calçada. Água, só depois de varrer bem as folhas e a sujeira;Use as lavadoras de louça e de roupa apenas quando estiverem cheias;Atenção aos pequenos vazamentos. Aquelas gotas que insistem em pingar da torneira da cozinha signifi cam um gasto extra de 46 litros por dia. As torneiras devem ser fechadas por completo depois do uso e consertadas se apresentarem qualquer defeito.

Fique por dentroFique por dentroA Companhia Estadual de Água e Esgotos também informa que, durante o A Companhia Estadual de Água e Esgotos também informa que, durante o verão, mantém suas turmas de operação e manutenção em permanente es-verão, mantém suas turmas de operação e manutenção em permanente es-tado de alerta para que qualquer eventual problema no abastecimento seja tado de alerta para que qualquer eventual problema no abastecimento seja sanado o mais rápido possível.sanado o mais rápido possível.

De acordo com a ONG A Água (Associação Guardiã da Água), uma pessoa De acordo com a ONG A Água (Associação Guardiã da Água), uma pessoa consome por dia 250 litros de água ou mais, portanto, a saída é fazer um consome por dia 250 litros de água ou mais, portanto, a saída é fazer um uso racional deste recurso precioso, que deve ser usado com responsabili-uso racional deste recurso precioso, que deve ser usado com responsabili-dade e parcimônia. Para nós, consumidores, também signifi ca mais dinhei-dade e parcimônia. Para nós, consumidores, também signifi ca mais dinhei-ro no bolso, pois o valor da conta de água, no fi nal do mês, será menor. O ro no bolso, pois o valor da conta de água, no fi nal do mês, será menor. O mais importante, no entanto, é termos a consciência de que estamos con-mais importante, no entanto, é termos a consciência de que estamos con-tribuindo, efetivamente, para reduzir os riscos de matarmos a nossa fonte tribuindo, efetivamente, para reduzir os riscos de matarmos a nossa fonte de vida: a água.de vida: a água.

com mais rigor deve ser válido todos os meses do ano. “Ao fazer a barba ou la-var a louça, não deixe a torneira aberta durante todo o tempo; não utilize o jato da mangueira de água para “varrer” o quintal ou a calçada; use o regador para molhar as plantas; prefi ra pano e balde para lavar o carro e não o jato da man-gueira do jardim”, ensina Flávio.

do condomínio (Art. 1.336, I do Código Civil Brasileiro). Particularmen te,, consideramos mais razoável o rateio de despesas em propor-ção à área construída dos imóveis, mas, por outro lado, o rateio em partes iguais não pode ser considerado como injusto, uma vez que foi aprovado pela maioria dos votos de todos os com dôminos. Uma ação judicial para obrigar o condomínio a modifi car seu rateio de despe-sas só teria chance de sucesso se: (1) o critério de rateio das despesas não foi aprovado por 2/3 dos votos de todos os condôminos, mesmo quorum para a altera ção da Convenção; ou (2) se o critério for manifestamente inadequado (por exemplo: 1/3 dos condôminos pagando por todo o condomínio, deixando os 2/3 res-tantes isentos do pagamento de suas quotas).

Economia

2010 janeiro - fevereiro Síndico 53Tecnologia

Economia X SegurançaSensores de presença ajudam na economia de energia

Quem arca com as despesas de casa, dá um duro danado para reduzir os gastos com a conta de luz que chega todos os meses. O mesmo também

vale para as contas do condomínio, já que todos os condôminos utilizam as dependências, aumentando assim, o valor da conta no final do mês. Graças a certos aparelhinhos que funcionam como acessórios inteligentes, que além de reduzirem o valor da conta podem ser bons “parceiros” no quesito segurança, sistemas otimizadores como dimmers, filtro de linha elétrica e sensores de presença cumprem a função de diminuir os gastos desnecessários. Nesse caso, cada vez mais ganham terreno no mercado da tecnologia os sensores de presença, cuja instalação aciona as luzes em determinado ambiente a partir de uma onda de calor, som ou movimento causado pela chegada de uma pessoa ou objeto ao local.

Os sensores de presença vêm substituindo com muito mais comodidade as antigas minuterias, aparelhos que des-ligam as luzes do ambiente em um tempo pré-programado. Para o usuário, funcionam como interruptores normais. Há dois tipos básicos: as coletivas (para várias lâmpadas, aciona-das por botão instalado junto ao disjuntor que as controla) e as individuais (acionadas por toque). Entre as últimas, há as de tecla, semelhantes a um interruptor de luz convencio-nal, e as digitais, com sensor acionado também pelo toque. Essa substituição se deve ao fato de que sensores de presença tendem a gerar mais economia do que minuterias convencio-nais. Ambos são usados, em geral, em corredores, escadas e nas áreas comuns dos andares.

O sensor de presença que também pode ser chamado de minuteria sensorizada é um equipamento eletrônico capaz de identificar a presença de pessoas dentro do seu raio de ação e acender a lâmpada do ambiente. De acordo com a engenheira Pollyanna Pescarolli, para elencar os modelos dis-poníveis no mercado, devemos partir de um entendimento básico: “Existem os ambientes onde não há entrada da luz do dia e que se faça necessário o acionamento da iluminação quando da presença de uma pessoa independente se dia ou noite. Entretanto, existem ambientes com janelas ou portas

nar a iluminação no período da noite). Existindo assim, três tipos de tecnolo-gias disponíveis: Infravermelho que por ser sensível a fontes de calor, detectam a presença de pessoas ou de algum corpo com temperatura diferente do ambiente; Ultra-som que emite ondas de ultra-som que são rebatidas de vol-ta ao receptor do sensor acionando a iluminação. Esse modelo por ser mais sensível é ideal para ambientes fecha-dos, sem correntes de ar; e Dual que combina as duas tecnologias em um só equipamento.

Dependendo da demanda do condo-mínio, o ideal é definir que tipo de ins-talação é a mais necessária, aliada à in-dicação de um profissional ou empresa especializada nesse tipo de equipamen-to. Feito isso, as chances de diminuir o impacto nas contas é proporcional ao seu investimento. É o caso do Condo-mínio Ilha de Malta, em São Bernardo do Campo, São Paulo. De acordo com Sergio Malharelli, conselheiro do con-domínio que há nove meses instalou a tecnologia, os condôminos tinham pouco conhecimento sobre o assun-to, mas achavam que com os sensores de presença a conta reduziria. “O in-

vestimento não é alto e a economia é sentida no primeiro mês, e no caso do meu condomínio o investimento foi pago em quatro meses. Uma conta de luz que vinha todos os meses em tor-no de R$ 970,00 hoje vem em torno R$ 510,00. Com certeza o investimento vale à pena”, declara o conselheiro.

A engenheira Pollyanna ainda reco-menda a instalação de um sensor por luminária ou associação de duas lumi-nárias no máximo, garantindo assim, uma instalação segura em que um ele-tricista ou um ajudante geral com bom senso a faz sem nenhuma dificuldade. “Existe muita diferença na qualida-de técnica dos sensores disponíveis no mercado, pois o bom funcionamento e durabilidade dependem diretamente da qualidade do projeto, da confiabilidade dos componentes eletrônicos utilizados. Neste caso podemos encontrar sensores no mercado varejista com preços que variam de R$20,00 a R$45,00”, diz a es-pecialista que indica uma limpeza peri-ódica para retirar o pó dos sensores e dar a eles uma sensibilidade maior.

A grande vantagem do uso dos senso-res de presença é a economia de energia elétrica. Quando se fala em economia

comparativo da economia com e sem sensores de presença

0

10

4

Com sensor 4 (h/dia) R$ 6,30 Sem sensor 10 (h/dia) R$ 10,50

Com sensor

Sem sensor

hora/dia valor R$

que permitem a entrada da luz do dia e para este caso existem sensores com uma função inteligente capaz de entender a luz do dia e apenas acionar a iluminação quando da identificação da presença de pessoas no período da noite”, esclarece a en-genheira.

Os modelos de sensores disponíveis no mercado podem ser divididos quanto à fixação, podendo ser teto, parede e embutir, e quanto à existência ou não de fotocélula (elemen-to inteligente capaz de entender a luz do dia e apenas acio-

Jeniffer Martins

54 Síndico janeiro - fevereiro 2010

ÍndicePor serviço

Página 31Altenge Alternativa Engenharia Ltda

Página 19Brooklyn Engenharia Ltda

Página 15Camilo Engenharia Ltda

Página 43Chest Engenharia Ltda

Página 47Cil Conservadora Internacional Ltda

Página 13Constat Engenharia Ltda

Água

2ª capaInstaladora Iguatemi Ltda

Página 07Mundifiltros Com. E Representações Ltda

Decoração

Página 54Pedras Decorativas Arte Rupestre

Detetização

3.ª capaInsetisan Servitox Inseticidas Ltda

Elevadores

Página 23FNA Cons. Técnica em Trans-portes Vertical Ltda

Engenharia:

Página 21MDG Projetos e Construções Ltda

AdministradoraCondominial

4ª capaPublicidade APSA

Página 48Rio Engearqui Empreendimentos Imob. Ltda

Página 10Engeservice Serviços de Engenharia - ME

Página 20Engeplan Revestimentos e Instalações Ltda

Tecnologia

da energia elétrica utilizando sistemas de iluminação gerenciados por sen-sores de presença, intuitivamente nos parece obvio entender que existe uma economia significativa, já que as lâm-padas permanecem apagadas em sua maior parte do tempo, sendo aciona-das somente quando pessoas ou fontes de calor em movimento cruzam sua área de cobertura. Para fins de raciocí-nio, deveremos levar em consideração basicamente o fator “tempo”, ou seja, a economia alcançada é diretamente pro-porcional ao tempo que conseguimos deixar a iluminação apagada. “Desta forma através e um rápido cálculo men-tal chegamos a conclusões significativas em porcentagens de economia. Supon-do que uma lâmpada fique acesa cer-ca de 10 horas por dia e após instalar o sensor de presença, imagine que esta lâmpada acenda somente por 4 horas, teremos então uma economia de 60%, representada pelas 6 horas apagadas de economia em um total de 10 horas”, ex-plica a engenheira.

Além da comodidade, contar com sensores de presença no condomí-nio é também um fator de segurança. Para a síndica Ednéa de Deus que há 16 anos está à frente do Condomínio Montemar, no Leblon, os sensores de presença são práticos, pois com a uti-lização dos equipamentos é possível economizar tempo e dinheiro. “Os

aparelhos foram instalados em abril de 2002 para otimizar custos e ajudar na segurança do condomínio. No entanto, os sensores auxiliam os condôminos de diversas maneiras. Como por exemplo, ao chegarem de carro, com compras ou crianças de colo, não é necessário que desocupem as mãos para abrirem uma porta ou acender a luz”, relata Ednéa. Os sensores ficam no hall social, nas escadas de serviço e na garagem do prédio. “Com a redução, dá para injetar mais recursos em outros locais do con-domínio”, completa a síndica que ao ver a praticidade e economia dos sen-sores a síndica instalou a tecnologia na sua própria casa.

Pode-se afirmar que o sensor de pre-sença é uma das mais modernas tecno-logias no que se diz respeito à economia de luz dentro do condomínio. Além de proporcionar conforto, os sensores são capazes de auxiliar na segurança. Nas garagens, a utilização de sensores de pre-sença pode significar uma redução de até 67% em relação ao consumo de energia em ambientes sem o equipamento. En-tão, que tal utilizar os avanços da tecno-logia a favor do condomínio? É preciso, primeiramente, analisar as contas do prédio para detectar onde estão os maio-res gastos. Aí, é atacar essa área pensando em medidas e soluções para diminuir o consumo. Os resultados são logo sentidos no bolso dos condôminos.

Página 51S O S Dedetizadora Ltda ME

Página 10Mantenge Manutenção Engenharia Ltda

Página 11Front Engenharia Ltda

Página 33Engerllen Construção e Reformas Ltda

Índice

Página 40NSI Nacional II Serviços de Impermeabilização Ltda

Página 45Rentel Telecomunicações

Página 35Rishon Engenharia Ltda

Página 27Sigchindler Serviços e Comercio de Sist. Segurança Ltda

Página 09Sterphone do Brasil Serviço de Telefonia LtdaPágina 49

Hidrofire Comércio de Mat. Contra Incêndio Ltda

Página 14Versailles do Brasil R. e Pinturas EPP

Página 06Flamma Materias Contra Incêndio Ltda

Página 43Impergoldg 1 Construtora Ltda

Página41Imperserv Impermeabilização e Rev. Prediais Ltda

Página 49Hidrofire Comércio de Mat. Contra Incêndio Ltda

Página 25Linear-Rio Segurança Eletrônica

Página 39Migdal Construções e Reformas Ltda

Página 06MN Security Global Elet. de Segurança Ltda

Página 37ABC 2004 Equipamentos Eletrônicos Ltda

Página 38Cil Conservadora Internacional Ltda

Página 17Capital Projetos Ltda ME

Página 44Construtora Stanley Empreendimentos Ltda

Página 53Digiseg RJ - Tecnologia em Segurança Eletrônica

Página 29Catete 2007 Eng. e Manutenção Eletrica e H. Ltda

Página 50Engefec Eng. Manutenção e Higienização de Res.

Página 50Disk Interfones Representação Manutenção Ltda - ME

Impermeabilização

Incêndio Limpeza

Manutenção predial

Telecomunicação

Segurança

Uniformes

Página 28Metropole Engenharia Ltda

Página 08Master 4 Arquitetura e Engenharia Ltda

Página 23R. Vecchioni Engenharia Ltda

Página 30Emanuelle Const. e Rec. Estrutural Ltda

Página 08Nilton Cuozo Martins ( Grupo Marinter Security)

Página 34Matarangas Engenharia e Sistemas Ltda

Convivência empreendedora em condomínios: uma atitude positiva para o desenvolvimento social*

Historicamente perce-be-se que os maiores avanços da huma-nidade ocorreram quando grandes lí-

deres souberam demonstrar aos seus seguidores um objetivo de satisfação coletiva e não apenas individual. Cons-cientemente ou inconscientemente as pessoas são movidas por objetivos e de-safios que lhes dão significado à vida. Sair da inércia e agir de forma empre-endedora parece ser o grande desafio da administração de um condomínio. Como se consegue isso? Tornando cla-ros os objetivos e interesses comuns da comunidade, de forma que a partici-pação coletiva e democrática sejam os grandes ingredientes de uma gestão.

Observa-se que quando os objetivos da administração de um condomínio estão acima dos interesses individuais, inclusive dos seus próprios, há tendência em haver um clima democrático, incentivando e fa-cilitando as ações empreendedoras indivi-duais. Motivar os condôminos a participar de forma pró-ativa é uma ação que des-perta a motivação das relações humanas.

Mas a pergunta é: o que é um objetivo e como defini-lo? Via de regra, constata-se que a definição de objetivo confun-de-se com a declaração de boas inten-ções. As iniciativas individuais tendem a ser convergente, quando existe clareza de objetivos. Para definir claramente ob-jetivos, sugere-se algumas dicas:

• A declaração de um objetivo deve ini-ciar com um verbo no infinitivo, pois o seu atingimento representará uma ação;

• A construção de um objetivo deverá levar em consideração uma dimensão

* Airton Dória é Mestre em Administração e Negócios pela PUCRS e atua nas áreas

de estratégia, planejamento, liderança, negociação, gestão financeira, marketing e

vendas como instrutor e consultor.

Artigo

HÁ 58 ANOS NÃO TINHA CONDOMÍNIO,

MAS JÁ EXISTIAA INSETISAN.

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e e� ciência. Ligue para a Insetisan.

Dedetização, desratização, descupinização, limpeza e desinfecção de reservatórios de água.

quantitativa, quando for o caso, pois o seu resultado necessitará ser medido;

• Por fim, mas não menos importan-te, a declaração de um objetivo deverá levar em conta uma dimensão tempo-ral, ou seja, um prazo para acontecer.

Para ilustrar essas dicas, pode-se utili-zar o seguinte exemplo:

“Concluir a construção da área de playground do condomínio até dezem-bro de 2011.”

Quais os benefícios dessa declaração? A partir da clareza deste objetivo poder-se-á mobilizar os condôminos para dar sugestão das ações a serem implemen-tadas e o seu encadeamento lógico, de-finindo-se papéis e responsabilidades, que envolvam um grupo maior de con-dôminos, fortalecendo as relações de trocas de informações e o espírito cola-

borativo. Outro ganho que pode ser ve-rificado com essas proposições é o fato de potencializar as ações de comunica-ção, promovendo a redemocratização do convívio em condomínio.

Deixar claro os objetivos da Adminis-tração e que eles transcendem os inte-resses individuais pode ser uma impor-tante ação do síndico e de sua equipe auxiliar, para fomentar a motivação e a melhoria das relações interpessoais.

Portanto, parece ficar claro que a defi-nição dos objetivos deve ser clara, indi-cando ações de valorização patrimonial e qualidade de vida, para que se pos-sa angariar a participação e as atitudes empreendedoras de um número maior possível de condôminos.

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