Mercado Imobiliário Informal: Especificidades da locação de imóveis residenciais
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Bogotá (Colômbia), 07 de setembro de 2012.
EL MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN EL BARRIO MÃE LUIZA– NATAL – RN - BRASIL
SE ARRIENDA UNA CASA:
II Seminario Internacional Procesos Urbanos InformalesMejoramiento barrial como respuestas a una Cidade para todos
Huda Andrade Silva de LimaMestrado em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil
Maria Dulce Picanço Bentes SobrinhaDoutorado em em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil
INTRODUCCIÓN
En las ciudades surgen inmensos espacios aglomerados y precários,
deficientes en infraestructura, “densos y privados del confor ambiental
y colectivo, segregados y excluídos de la ciudad formal” (GORDILHO-
SOUZA, 2000, p. 14) a través de los asentamientos populares
informales.
Cambios en la forma de acceso a la tierra por medio de la informalidad
del mercado de tierras o urbanistico.
Del acceso clásico a la comercialización
Ámbito de la ciudad de Natal – Rio Grande del Norte – Brasil.
OBJETIVOS
Comprender como el mercado imobiliário informal opera en la
provisión habitacional para la población situada en API, por medio del
mercado y comercialización de inmuebles residenciales irregulares –
ilegales.¿Cuáles son las especificidades de la comercialización de los inmueblesinformales en las áreas estratégicas del mercado formal a partir deinquilinatos?¿Cuánto cuesta ubicar residencia en una API?
¿Cuáles son las tipologias y características idílicas del mercado inmobiliarioinformal?
El funcionamiento del mercado imobiliário informal presenta elementos
similares com las dinámicas existentes em el mercado formal.
Producen y ofrecen una diversidad de productos apoyados en una
jerarquización de los precios del precio de los inmuebles basada en la
cualidad, tipologia y localización.
MII expone una diversidad de situaciones socioeconomicas, dificultando el
establecimiento de relaciones directas de precio entre las diversas API por
poseer cada una un rol y características própias.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
Estructuración del espacio residencial por la lógica de localización y no
producto en si segmentando la ciudad con base em la situación económica y
social.
El mercado inmobiliario informal de edificaciones suple la falta del mercado
formal.
La informalidad inmobiliaria no impide la existencia de mercado (productos de
activos), sobre todo de mercado inmobiliario secundario (inmuebles existentes,
usados).
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
Existen criterios diferenciados para cada caso de mercado inmobiliario
informal
Reglas
Instituciones
Procedimentos
Responsabilidades
Funcionamento del mercado por via de prácticas específicas em cada API
Intermediación por instituciones reguladoras
Lazos de confianza – lealtades.
Convenciones que guiam las negociaciones sin aparato legal.
Resonsables por el orden colectivo garantizando el funcionamiento del mercado
por medio de la aplicación de um referente de conducta (o norma) resultado de
um acuerdo (o acierto) explícito o implícito.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
ABRAMO, 2003, p. 08-09.
La producción de las ciudades modernas de los países latino-
americanos resultó de su funcionamiento
Lógica de Estado
Define la forma, la localización – El “blanco público” al que
se tendrá acceso y que usufructuará la tierra urbana.
Deseo de consumir y ofrecer tierras urbanas por medio del
mercado formal e informal.
Lógica de Mercado
Incapacidad de suplir uma necesidad básica a partir de
recursos monetários que permitirían el acceso al mercado.
Lógica de las necesidades
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
Tipos de mercado residencial predominante en API (ano 2006)
*Rio de Janeiro sem as comunidades do Borel e Jacarezinho.** Informação não fornecida.
Fonte: ABRAMO, 2007, p. 12 e ABRAMO, 2009, p. 67.
PaísTipo de transacción inmobiliariaa
Predomínio del mercadoAluguel (%) Compra + Venda (%)
Argentina 61,93 38,08 Arriendo
Básil* 29,73 71,27 Compra y Venta
Colombia 80,24 19,76 Arriendo
México 27,72 72,28 Compra y Venta
Peru ** ** Arriendo / Compra y Venta
Venezuela 67,61 32,39 Arriendo
Ciudad Arriendo (%) Compra + Venta (%)
Belém 21,26 78,74
Brasília 39,19 60,81
Porto Alegre 3,21 96,79
Recife 57,92 42,08
Rio de Janeiro 27,27 72,73
Salvador 21,14 78,86
Florianópolis 42,20 57,80
São Paulo 40,05 59,95Fonte: ABRAMO, 2009, p. 35.
Adaptado pela autora (set./ 2011).
Tipo de transaccionesDel mercado residencial
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
La ciudad informal e transformo en la principal forma de acceso de
los pobresa lo urbano.
Moviendo un ciclo por la ocupación / autoconstrucción /
autoubarnización y consolidación de asentamientos populares
informales integregrando la lógica del mercado con la lógica de las
necesidades, o sea con el mercado imobiliário informal.
DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN
NATAL (RN)
Mancha de la expanción urbana de Natal, en las décadas de 1920 a 1990, com identificación parcial de algunos barrios en la atualidad.Fuente: LIMA, 2006, p. 114, adaptado pela autora.
Fonte: Canindé Soares (2012)
NATAL (RN)
ZonaCantidad Polación Domicílios
Unidade % Unidade % Unidade %
Norte 7 17,07 30.883 38,23 8.746 38,77
Oeste 17 41,46 24.884 30,81 6.982 30,95
Sul 5 12,20 3.574 4,42 991 4,39
Leste 12 29,27 21.433 26,53 5.842 25,89
Total 41 100 80.774 100 22.561 100
Aglomeraciones subnormales Censo Demográfico 2010.
Fonte: Censo Demográfico 2010, IBGE (2010).
10% da população de Natal (803.739 hab.)9, 56% dos domicílios da capital58,53% dos aglomerados subnormais:
Norte-OesteFonte: IBGE (2000), IN: GEHAU (2011), adaptado pela autora.
MADRE LISA AYER
Montaña MÃE LUIZA vista desde el farol, década de 1950. Fonte: GEHAU/UFRN.
Década de 1950
Fonte: Acervo Centro Sócio Pastoral – Mãe Luiza, IN: LIMA, 2009, p. 56.
Década de 1960
Fonte: GEHAU/UFRN.
Década de 1960Fonte: GEHAU/UFRN.
Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.
Área (ha): 95,69
Domicílios particulares permanentes: 4.070
Población residente: 16.676 hab. (2,12%)
Densidad demográfica : 156,33 hab. / ha
15
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.
MÃE LUIZA HOY
Fonte: Pesquisa direta, abril de 2012.
Infraestrutura básica del barrioUso predominante del suelo
Uso do Solo predominante.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006). Infraestrutura básica do Mãe de Luiza.
Fonte: Acervo próprio, 2010.
MÃE LUIZA HOY
EL ENTORNO
Fonte: Pesquisa direta, 2010/ 2012 e GEHAU (2009). 17
Ingreso medio mensual de los habitates del
entorno
MÃE LUIZA: R$ 442,21 (US$ 261,66)
Tirol: R$ 3.294,72 (US$ 1.949,53)
Arena Negra: R$ 2.327,96 (US$ 1.377,42)
Petrópolis: R$ 3.439,69 (US$ 2.035, 32)
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.
Ingreso medio mensual de los
habitantes de Natal: R$ 905, 73
(US$ 535, 93)
A PESQUISA
19
Investigación de Campo
Arriendo
Compra (transacciones realizadas)
Venta (oferta de inmuebles)
Tipos de cuestionarios:
I) Datos sociodemográficos de los inquilinos y los
propietarios;
II) Mobilidad espacial del inquilino y de los propietarios y
las relaciones comunitárias
III) Características del inmueble
IV) Funcionamento del mercado inmobiliário informal.
Variables de los cuestionarios:
Investigación de Campo
Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006) e limites
localidades (SEMURB, 2008; LIMA, 2009).
Áreas de ponderação dos aglomerados subnormais,conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita).
Áreas sem aplicação de questionários.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
LA INVESTIGACIÓN
Investigación de Campo
Localização dos imóveis da pesquisa de campo.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).
91%
3% 6%
Aluguel Compra Venda
Total 248 Encuestas
226
7
15
Mercado de arriendo – 91%Mercado de Compra y Venta – 9%
Tener conocimiento del contexto historico cultural y social de los
habitantes y de las áreas a ser analizadas para adaptar los
procedimientos metodológicos relacionados com la comprensión del
mercado inmobiliario informal, pues cada localidad presenta
especificidades com relación a:
i) Formación del asentamiento
ii) Localización e el espacio urbano de la ciudad
iii) Tipologia de los inmuebles
iv) Urbanización del área, infraestructura y servicios
22
LA INVESTIGACIÓN
CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES
Tipologia de las casas
Casa (47,79%)Localidade: João XXIII
Villa (44,69%)Localidade: Alto da Colina Casa + Serviço/Comércio (3,98%)
Localidade: Alto da Colina
Apartamento (1,77%)Localidade: João XXIII
Localidade: Alto da Colina
5 habitaciones (19,47%)
4 habitaciones (24,78%)
6 habitaciones (16,37%)
Localidade: Alto da Colina
Localidade: João XXIII
CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES
Número de habitaciones
PreciosMercado de arriendo
Valor del arriendo V. abs. %
R$50,00 (US$ 29,58) ≤ Valor ≤ R$ 100,00 (US$ 59,17) 14 6,19
R$100,00 (US$ 59,17) ˂ Valor ≤ R$ 150,00 (US$ 88,75) 81 35,84
R$ 150,00 (US$ 88,75) ˂ Valor ≤ R$ 200,00 (US$ 118,34) 65 28,76
R$ 200,00 (US$ 118,34) ˂ Valor ≤ R$ 250,00 (US$ 147,92) 37 16,37
R$ 250,00 (US$ 147,92) ˂ Valor ≤ R$ 300,00 (US$ 177,51) 16 7,08
R$300,00 (US$ 177,51) ˂ Valor ≤ R$ 350,00 (US$ 207,10) 9 3,98
Valor > R$ 350,00 (US$ 207,10) 4 1,77
Total 226 100
Valor do aluguel: R$70,00 (US$ 41,42) Localidade: Alto da Colina
Valor do aluguel: R$ 320,00 (US$ 184, 35)Localidade: João XXIII
Valor do aluguel: R$ 200,00 (US$ 118, 35)Localidade: Barro Duro
CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS
Precios
Localidades
Arriendo (Precio del m²)
Maior Menor (R$) Média (R$)
R$ US$ R$ US$ R$ US$
Alto da Colina 18,66 11,04 1,00 0,59 9,83 5,82
Barro Duro 20,38 12,06 1,78 1,05 11,08 6,56
Caixa d' Água 12,00 7,10 3,00 1,78 7,50 4,44
Guanabara ou Aparecida 14,37 8,50 2,50 1,48 8,44 4,99
João XXIII 16,66 9,86 2,00 1,18 9,33 5,52
Sopapo 8,33 4,93 2,50 1,48 5,42 3,21
Tipo de inmueble
Arriendo (Precio del m²)
Maior Menor Média
R$ US$ R$ US$ R$ US$
Apartamento 20,83 12,33 16,66 9,86 18,74 11,09
Casa 18,66 11,04 1,00 0,59 9,83 5,82
Casa + Casa 4,28 2,53 3,33 1,97 3,80 2,25
Casa com
comércio/serviço12,50 7,40 4,16 2,46 8,33 4,93
Cômodo/ vila 16,66 9,86 2,50 1,48 9,58 5,67
Quitinete 8,92 5,28 8,92 5,28 8,92 5,28
CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES
Preços
Arriendo X Renta
Rendimiento Familiar
Até 3 S.M. Entre 3 a 6 S.M. 6 S.M. em diante
V. abs. % V. abs. % V. abs. %
6% ˂ Aluguel/Renda ≤ 16% 45 22,96 19 76 3 100
16% ˂ Aluguel/Renda ≤ 26% 63 32,14 6 24 --- ---
26% ˂ Aluguel/Renda ≤ 36% 46 23,47 --- --- --- ---
36% ˂ Aluguel/Renda ≤ 46% 18 9,18 --- --- --- ---
46% ˂ Aluguel/Renda ≤ 56% 10 5,10 --- --- --- ---
Aluguel/Renda > 56% 5 2,55 --- --- --- ---
NR 9 4,59 --- --- --- ---
Total 196 100 25 100 3 100
Comprometimento do rendimento familiar com aluguel
Aspectos Legales de las negociaciones inmobiliarias
Contrato Verbal (81,42%)
Contrato (16,81%)
Contrato em papel com firma reconhecida (42,10%)
Contrato em papel sem firma reconhecida (23,68%)
148 Cuestionarios (65,48%)
25,67% comprovante de pagamento de aluguel
CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES
REFLEXIONES FINALES
Metodología sistemática – objetivos de la investigación
Preguntas y particularidades
Dificultad para contabilizar y medir las transacciones inmobiliarias, los rendimientos ycuantificar los inmuebles comerzializados.
Posibilito la creación de um banco de datos sobre MII y perfilar caminos ara outrosestudios.
se pudo investigar el proceso de producción del suelo urbano
Las informacines obtenidas nos garantizan y potencian la posibilidad de estudiar el déficithabitacional y no solamente las ausencias y carencias de las acciones em políticahabitacional. Tambien permite reconocer las relaciones sociales respecto de los bienesinmuebles.
Permitio reconocer el funcionamiento del MII em el barrio MÃE LUIZA (mas del 6% de losdomicílios del barrio.
Consumo de la residencia por la logica de la localización y no por el producto.
Rol de características propias, dificultando el establecimiento de las relaciones directas deprecios entre asentamientos. .
REFLEXIONES FINALES
De manera general el funcionamiento general del mercado inmobiliario informal em la
AEIS de MÃE LUIZA esta em desacuerdo com las condiciones legales vigentes pues em su
gran mayoría, los habitantes realizan transacciones sin ningún tipo de documentación
que permita la negociación.
Si existen normas en el sentido convencional. Una e ellas es la confianza y la lealtad
para que las relaciones persistan durante la vigencia de l alquiler. Confianza por parte
del arrendador y lealtad por parte del arrendatario, a través de conductas (o normas)
que resultan de un acuerdo (o ajuste), firmado implícita y/o explicitamente entre ellos.
Tales questiones son consideradas, por ejemplo, en las modalidades contractuales del
arrendamiento en el 81,24% de los negocios realizados mediante acuerdos verbales en el
mercado del arrendamiento. Existe certa confianza por parte del arrendador de que el
inquilino efectuará el pago del alquiler, a pesar de no existir formalización del contrato.
Lealtad por parte del arrenatario em el compromiso de asumir el arriendo.
Se transforma la residencia precaria en un capital arrendatario que se valoriza o
desvaloriza en el tiempo.
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