ISSN 1984-7203

C O L E Ç Ã O E S T U D O S C A R I O C A S

PRSeIns

Mercado imobiliário: uma leitura da

dinâmica imobiliária, através dos lançamentos imobiliários, licenças de obras e pessoal ocupado na construção civil na cidade do Rio de Janeiro

Nº 20030103 Janeiro - 2003 Adriano Alem - IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro

EFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO cretaria Municipal de Urbanismo tituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos

EXPEDIENTE

A Coleção Estudos Cariocas é uma publicação virtual de estudos e pesquisas sobre o Município do Rio deJaneiro, abrigada no portal de informações do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos da SecretariaMunicipal de Urbanismo da Prefeitura do Rio de Janeiro (IPP) : www.armazemdedados.rio.rj.gov.br.

Seu objetivo é divulgar a produção de técnicos da Prefeitura sobre temas relacionados à cidade do Rio deJaneiro e à sua população. Está também aberta a colaboradores externos, desde que seus textos sejamaprovados pelo Conselho Editorial.

Periodicidade: A publicação não tem uma periodicidade determinada, pois depende da produção de textos por parte dostécnicos do IPP, de outros órgãos e de colaboradores. Submissão dos artigos: Os artigos são submetidos ao Conselho Editorial, formado por profissionais do Município do Rio de Janeiro, queanalisará a pertinência de sua publicação. Conselho Editorial: Ana Paula Mendes de Miranda, Fabrício Leal de Oliveira, Fernando Cavallieri e Paula Serrano. Coordenação Técnica: Cristina Siqueira e Renato Fialho Jr. Apoio: Iamar Coutinho CARIOCA – Da, ou pertencente ou relativo à cidade do Rio de Janeiro; do tupi, “casa do branco”. (NovoDicionário Eletrônico Aurélio, versão 5.0)

MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA LEITURA DA DINÂMICA IMOBILIÁRIA, ATRAVÉS DOS LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS, LICENÇAS DE OBRAS E PESSOAL OCUPADO NA CONSTRUÇÃO CIVIL NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

Adriano Alem - IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro*

A dinâmica do Mercado Imobiliário e da Produção Imobiliária, será aqui

apresentada respectivamente, sob a ótica do Mercado de Lançamentos, oriunda dos

principais promotores imobiliários (ADEMI), e pela sinalização efetiva dada pelas

Licenças de Construção para Prédios Novos e as Médias Anuais de Pessoal Ocupado

na Construção Civil.

Nos parece oportuno salientar ainda, que outros agentes seriam de grande

importância para complementar ou talvez explicar certos movimentos da dinâmica

imobiliária, tais como os dados de ITBI e os de Financiamentos Imobiliários. Porém

estes não se encontram atualizados ou disponíveis para tal fim.

O Movimento dos Lançamentos Imobiliários

Série Histórica

O Mercado Imobiliário na Cidade do Rio de Janeiro, vem alternando anos de

elevado e baixo número de Lançamentos (ver Graf.1), atingindo seu ápice na década

de 80, mais precisamente em 1982, com cerca de 14320 unidades lançadas, em 217

prédios. Porém este evento foi atípico, pois ao longo de três décadas, este número

oscilou sempre entre 3000 e 7000.

Observamos ainda que a 1a década de 2000, inicia-se com uma tendência de

baixa, contrariando uma característica das décadas anteriores, que após o primeiro ano

apresentava melhores resultados.

Nos últimos dois anos o movimento de Lançamentos sofre uma queda,

comparada ao volume de 2000, porém em 2002, demonstra uma recuperação estando,

até novembro de 2002, com 3264 unidades lançadas, o que já supera o ano de 2001,

que teve 3038.

J A N - 2 0 0 3 1

* Colaboraram: José Augusto dos Santos Porto e Paulo Bastos Cezar.

Gráfico 1 - Evolução do Número de Unidades Residenciais Lançadas - 1980-2002 (1)

Evolução do Número de Unidades Residenciais Lançadas - 1980-2002

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

Unidades Residenciais 6864 10562 14320 7308 4206 4471 7287 6506 6153 4822 3612 2625 5021 6811 7801 4891 3662 4003 4403 3511 6284 3038 2826

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI (1) Dados de 2002 até Novembro. Liquidez

Outra característica importante do mercado de lançamentos é a sua liquidez (2), que, com exceção dos meses de janeiro, fevereiro e dezembro de 2001 e agosto de

2002 se encontrou sempre acima de 30% (ver Graf 2 e 3), registrando em alguns

meses índices superiores a 70%.

Gráfico 2 - Unidades Residenciais Lançadas e Unidades Vendidas Até Trinta Dias Após o Lançamento - jan 2001 - set -2002

0

200

400

600

800

1000

1200

jan/01

fev/01

mar/01

abr/0

1

mai/01

jun/01

jul/01

ago/0

1se

t/01

out/0

1

nov/0

1

dez/0

1jan

/02fev

/02

mar/02

abr/0

2

mai/02

jun/02

jul/02

ago/0

2se

t/02

Unidades Lançadas Unidades Vendidas até 30 dias após o Lançamento

Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI

(2) Número de Unidades Vendidas até 30 dias do Lançamento Nota: Em breve disporemos da série histórica completa de dados de Lançamento, inclusive quanto aos valores praticados na venda dos imóveis, e de suas área de construção e número de vagas de garagem. Teremos também a Localização dos Imóveis na Cidade.

J A N - 2 0 0 3 2

Gráfico 3 - Relação entre as Unidades Residenciais Lançadas e as Unidades Vendidas Até Trinta Dias Após o Lançamento - jan 2001 - set – 2002

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

jan/01

fev/01

mar/01

abr/0

1mai/

01jun

/01jul

/01

ago/0

1se

t/01

out/0

1

nov/0

1

dez/0

1jan

/02

fev/02

mar/02

abr/0

2mai/

02jun

/02jul

/02

ago/0

2se

t/02

Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI Tipologia

Outra característica do Mercado de Lançamentos no Rio é de que a tipologia

predominante das unidades é a de 2 quartos, sempre se mantendo como a mais

elevada, embora também venha apresentando uma queda. Em seguida, temos a

tipologia de 3 quartos, que vem se mantendo estável nos últimos anos. Há de se

salientar ainda que a tipologia de 1 quarto teve uma expansão exagerada em 2000,

face a revisões temporais da legislação que favoreceram a produção de unidades com

serviços (Hotéis Residências, Flats etc.), o que ocasiona uma interferência no dado.

(vide Gráfico 4)

J A N - 2 0 0 3 3

Gráfico 4 – Distribuição do Número de Unidades Lançadas por Número de Quartos – 1994-2002(3)

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

1994 179 5749 1162 710

1995 49 3052 1321 470

1996 0 2119 1039 606

1997 180 2702 937 184

1998 9 2192 1532 669

1999 72 2204 1070 165

2000 1474 2968 1139 703

2001 330 2008 495 271

2002 142 1946 663 513

1 Quarto 2 Quarto s 3 Quarto s 4 Quarto s

Fonte: Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário - ADEMI (3) Dados de 2002 até Novembro. Produção segundo as licenças de obras

As licenças de obras emitidas pela Prefeitura são um bom indicador do nível de

atividade tanto na construção civil, quanto no Mercado Imobiliário, a médio e curto

prazo.

Um aspecto importante é de que, embora o nível de licenças para construção

nova venha se mantendo ao longo de 2002 de maneira estável, o mesmo não ocorre

com o total de área construída referente a estas licenças. Este aumenta

substancialmente, indicando que estes empreendimentos são de maior porte, portanto

possivelmente grandes contratadores de mão de obra e ativadores do mercado

imobiliário, através de novos lançamentos.

Isto nos leva a crer que efetivado o processo de construção, ocorra um aumento

significativo no número de postos de trabalhos a curto prazo e a médio prazo assim

como o lançamento de novas unidades no mercado.

J A N - 2 0 0 3 4

Tabela 1 - Alvarás de Licença para Construção de Imóveis Novos - 1999/set- 2002

Anos Nº de Alvarás Área Licenciada1999 1.222 2.438.412,982000 1.819 3.043.194,792001 1.112 2.240.339,822002 856 1.824.715,08

Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo Gráfico 5 - Evolução Mensal do Número Total de Licenças para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002

0

50

100

150

200

250

300

350

jan/00

mar/00

mai/00

jul/00

set/0

0

nov/0

0jan

/01

mar/01

mai/01

jul/01

set/0

1

nov/0

1jan

/02

mar/02

mai/02

jul/02

set/0

2

Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo Gráfico 6 - Evolução Mensal da Área Construída Total Licenciada (m2) para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002

0,00

100.000,00

200.000,00

300.000,00

400.000,00

500.000,00

600.000,00

jan/00

mar/00

mai/00

jul/00

set/0

0

nov/0

0jan

/01

mar/01

mai/01

jul/01

set/0

1

nov/0

1jan

/02

mar/02

mai/02

jul/02

set/0

2

Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo

J A N - 2 0 0 3 5

Gráfico 7 - Evolução Mensal da Área Média Construída de Licenças (m2) para Construções Novas Concedidas na Cidade do Rio de Janeiro – 2000/set-2002

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo

A se confirmar esta tendência de ampliação do número e também da área

destas licenças concedidas, tendo diminuído o volume de emprego na construção civil,

a hipótese a se testar é se hoje a cidade também vem diminuindo seu ritmo de

crescimento pelo lado informal. Embora estes dados de licença, pelo lado formal,

permitam uma boa expectativa para os próximos seis meses.

Vale lembrar que entre 1991 e 2000 foram edificados na cidade mais de 163 mil

domicílios que sequer foram cadastrados junto à Prefeitura1, depois de prontos, muito

menos licenciados.

Produção segundo o movimento de pessoal ocupado na construção civil

Vendo o movimento imobiliário por outro ângulo, o de mão de obra ocupada na

construção civil, verificamos que na Cidade do Rio de Janeiro, no início da década o

pessoal ocupado girava em torno de 126 mil pessoas (6% do total de pessoal

ocupado), chegando a 130 mil em 1993, o melhor ano da década. Desde então, se

observa uma suave, mas constante tendência para baixa, com uma breve melhoria em

1996.

Já em 2001 segundo o IBGE, o setor da construção civil empregava

diretamente 110 mil pessoas, ou 4,6% do total de pessoas ocupadas. Para 2002, a

J A N - 2 0 0 3 6

4 Ver “O Uso dos Cadastros Técnicos Municipais para Acompanhamento do Mercado Imobiliário”, in Cadernos de Urbanismo Nº 4/2001.Autores - Adriano Alem e André Luiz Fontoura Cretton.

média até setembro é de 100.850 o que demonstra uma queda acentuada na média

anual em cerca de 10.000 postos, ou 4,2% do total de pessoal ocupado.

O ano de 2001 foi marcado por um ambiente retraído de negócios, com reflexos

no mercado imobiliário. A Caixa Econômica Federal desativou linhas de crédito para a

classe média, e a taxa básica de juros permaneceu elevada em todo o período,

onerando os financiamentos privados.

Talvez por haver um “delay” entre os fatos geradores e suas conseqüências o

ano de 2002, refletiu estes acontecimentos a partir de maio, acarretando uma reversão

de um quadro estável, com uma perda significativa no número de postos de trabalho.

Gráfico 8 - Pessoal ocupado total e na Construção Civil na Cidade do Rio de Janeiro, médias anuais - 1990 a set 2002.

2.000.0002.050.0002.100.0002.150.0002.200.0002.250.0002.300.0002.350.0002.400.0002.450.0002.500.0002.550.000

020.00040.00060.00080.000

100.000120.000140.000

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02

Total de pessoas ocupadas na construção civil Total de Pessoal Ocupado

Fonte: IBGE - Pesquisa Mensal de Emprego A tendência de retração também ocorre na Região Metropolitana

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A construção civil oferece oportunidades de trabalho a um número cada vez

menor não só aos cariocas, mas também aos moradores da Região Metropolitana. No

horizonte decenal, o Rio perdeu uma quarta parte dos postos de trabalho que tinha

nesse setor. Nos últimos doze meses, aparentemente, o quadro não foi distinto. Hoje,

cerca de 4% da população ocupada no município da capital trabalha na construção civil

(incluindo os trabalhadores por conta própria).

Os indicadores de nível de emprego e de remuneração refletem esse quadro,

com fortes oscilações e uma tendência geral restritiva.

Gráfico 9 - Taxa de Ocupação no setor da Construção Civil no Município e Região Metropolitana do Rio de Janeiro – dez/2001- nov/2002 (5)

4,3 4,13,8 3,8

4,1 4,2

6,2 6,26,7

6,15,7 5,7

6,0 5,9

4,44,24,5 3,8 3,7 3,7

6,4

5,95,8 5,7

3

3,5

4

4,5

5

5,5

6

6,5

7

dez/01 jan/02 fev/02 mar/02 abr/02 mai/02 jun/02 jul/02 ago /02 s et/02 o ut/02 no v/02

Fonte: PME/IBGE.

Município do Rio de Janeiro Região Metropolitana do Rio de Janeiro

(5) Participação do setor no total do pessoal ocupado.

Conclusão

Comparando-se estas realidades apresentadas a partir destes três enfoques

vislumbramos uma perspectiva de aquecimento do setor da Construção Civil e do

Mercado Imobiliário, que é apontado pelo aumento do número de licenças e pelo

aumento significativo das áreas para construção de imóveis novos, onde até setembro

temos valores bem próximos dos totais registrados em 2001.

Podemos então supor que o mercado imobiliário terá um expressivo aumento do

número de lançamentos e o setor da Construção Civil em suas taxas de pessoal

ocupado, levando-se em conta é claro também a existência de um “delay” de curto

prazo, face aos processos construtivos demandarem menor nível de mão de obra em

seu início de produção.

Alguns outros elementos importantes, em especial os dados do movimento de

vendas de imóveis, (incluindo-se os usados - dados de ITBI), assim como dos volumes

de capital financeiro disponibilizados para o mercado da construção civil e para o

financiamento de unidades residenciais, seriam importantes para incrementar esta

perspectiva de análise do mercado imobiliário.

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