MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Arrendamentos de Pretérito-Regime transitório (1ºgrupo) Regina...

MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANOArrendamentos de Pretérito-Regime transitório (1ºgrupo)

Regina Santos Pereira19 Novembro 2014

ÂMBITO DE APLICAÇÃO

(Título II – Normas Transitórias)

Capítulo I

Capitulo II

1º grupo: ARTIGO 26º - Contratos habitacionais celebrados depois do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro- Contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro (e até ao NRAU de 2006)

2º grupo: ARTIGOS 27º A 58º- Contratos habitacionais celebrados antes do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro- Contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro

ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

• Objectivo das normas transitórias: estabelecer um regime intermédio entre duas ou mais leis – no caso em estudo destinam-se a regular a aplicação do novo regime do arrendamento urbano previsto na Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU) aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor.

NORMAS TRANSITÓRIASARTIGOS 26º a 58º

Princípio geral: artigo 26º/1 e 27º - os contratos celebrados antes do NRAU passam a estar submetidos ao NRAU, com especificidades – quais ?

NORMAS TRANSITÓRIASARTIGOS 26º a 58º

• Âmbito de aplicação: habitacionais depois do RAU e não habitacionais depois do DL 257/95 e até ao NRAU 2006

• Artigo 26º números 2 e 3 – já tratados em aula anterior• Artigo 26º/4:1) Aos contratos sem duração limitada (vinculísticos)

aplicam-se as regras dos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

2) Denúncia:- Denúncia para habitação – artigo 1102º- Denúncia justificada – artigo 1103º- Denúncia pelo senhorio – artigo1101º

ARTIGO 26º - 1º grupo de contratos

DENÚNCIA PELO SENHORIO

ARTIGO 26º /4 – c)

• Antes do NRAU – os contratos de arrendamento sem duração limitada só podiam ser denunciados pelo senhorio nos seguintes casos: Art. 69º do RAU

a) Quando necessite do prédio para habitação (sua ou dos descendentes) ou para nele construir a sua residência;

b) Quando pretenda ampliar o prédio ou construir novos edifícios, aumentando o número de locais arrendáveis;

ARTIGO 26º /4 – c)Denúncia pelo senhorio

c) Quando o prédio era irrecuperável pelo estado de degradação que apresentava (DL nº329-B/2000 – 22 Dez);

d) Quando contrato se transmitia para descendentes ou afins em certas condições (idade/portador de deficiência/reforma por invalidez/incapacidade total para o trabalho) – implicava o pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – ver artigos 87º, 89º-A, B, C e D.


Conclusão: os casos excepcionais de denúncia pelo senhorio tinham um regime tão “apertado” que a denúncia só se verificava pontualmente.

Este regime legal era uma das características do vinculismo – que tornava os arrendamentos “quase perpértuos”

VINCULISMO


• NRAU – artigo 1101º/c) - os contratos de duração indeterminada passam a poder ser denunciados pelo senhorio com antecedência não inferior a 2 anos por carta registada com aviso de recepção (no NRAU de 2006 a antecedência era de 5 anos)

• Esta regra passa a ser aplicável aos contratos de arrendamento sem duração limitada, excepto quando:

- Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos;- Arrendatário tiver incapacidade superior a 60%

É uma das medidas para terminar com o vinculismo


DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO

ARTIGO 26º /4 – a)

• Artigo 1102º – REQUISITOS SUBSTANTIVOS

São requisitos aplicáveis a todos os contratos de arrendamento e não só aos de pretérito

ARTIGO 26º /4 – a)Denúncia para Habitação

• Artigo 1102º – REQUISITOS SUBSTANTIVOS:a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou

usufrutuário do prédio há mais de 2 anos;b) Se tiver adquirido por sucessão –

independentemente de prazo;c) Não ter casa própria que satisfaça as suas

necessidades habitacionais ou dos seus descendentes em 1º grau:

- Há mais de um ano;- Na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus

limítrofes ou;- No respectivo concelho quanto ao resto do país.


• A denúncia para habitação dos descendentes em 1º grau depende da verificação:

a) dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) em relação ao senhorio;

b) dos requisitos da alínea c) em relação ao descendente


Questões controversas na jurisprudência relativamente à denúncia para habitação:

• Conceito de necessidade de habitação:- Ac. Rl Lx 12/11/2009 - A necessidade de habitação

tem que ser apreciada objectivamente, com vista à satisfação das necessidades básicas de habitação do senhorio ou descendente, de modo a não exigir ao inquilino com a denúncia do contrato de arrendamento um sacrifício injustificado.

- Ac. Rl Lx 25/02/2010 – a necessidade deverá ser real, séria e actual para que, justificando-se as exigências de habitação do senhorio.


• Conceito de necessidade de habitação:- Ac. Rel. Lx 17/02/2009 - O verdadeiro fundamento do

direito de denúncia pelo senhorio, a causa de pedir da acção, é a sua necessidade de habitação, necessidade que não implica só, querer, desejar ou pretender o arrendado.

- Ac. Rel. Lx 25/01/1996 - A necessidade de habitação em relação ao arrendado há-de ser actual séria e objectiva, não obstando a que possa ser futura, embora, neste caso haja de ser iminente. Invocando-se a necessidade de habitação para casamento, é necessário a prova da seriedade do propósito de casar e a realização próximo do casamento.


• Conceito de necessidade de habitação:

- Ac. STJ 25/01/2007 - É de considerar verificado este requisito relativamente a um jovem que concluiu a sua licenciatura em Aveiro, regressou a Lisboa onde habita em casa dos pais, ocupando um quarto, pretende casar e constituir família e foi admitido como bolseiro duma fundação situada na capital, situando-se a fracção arrendada na área da comarca de Oeiras.


• Conceito de necessidade de habitação: - Ac. STJ 22/06/2005 - A necessidade só ocorre

quando se comprovar um verdadeiro estado de carência motivado por um condicionalismo que, segundo a experiência comum, determinaria a generalidade das pessoas que nele se encontrassem a precisar do arrendado para habitação, devendo portanto ser séria e medida por um critério objectivo, não se podendo confundir com uma simples maior comodidade.


QUAIS AS ESPECIFICIDADES

DOS ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO DO 1º

GRUPO ?


• Artigo 26º/4-a) – continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do artigo 107º do RAU

Artigo 107º- a) do RAU1. O direito de denúncia (...) não pode ser exercido

quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das circunstâncias:

a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho


• Momento da produção de efeitos da denúncia – antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação – artigo 1103º/1

• Quando o senhorio comunica a denúncia para habitação – não podem verificar-se as referidas circunstâncias no fim dos 6 meses


• Questões jurisprudenciais:- Ac. Rel. Lx de 21/02/2007 - A limitação ao direito de

denúncia do contrato de arrendamento constante do artigo 107.º/1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano, de natureza excepcional, a favor do arrendatário que sofre de incapacidade total para o trabalho é portador de deficiência a que corresponde incapacidade superior a dois terços, tal limitação, nos termos da lei, vale para o arrendatário, não para o cônjuge que sofra das referidas deficiência ou incapacidade.


• Questões jurisprudenciais:

- Ac. Re. Évora de 23/04/1998 – Só a reforma do inquilino, por invalidez absoluta (que abrange a incapacidade para toda e qualquer profissão ou actividade), ou tal incapacidade integram a limitação ao direito de denúncia prevista na al. a) do nº 1 do art. 107º do RAU. Não a integra a invalidez relativa que abrange apenas a própria profissão ou equivalente.


• Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS:

1) Pagamento de indemnização:

• 1102º/1 – o direito de denúncia depende do pagamento de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente

• Momento do pagamento – data da entrega da casa (1103º/8)




• ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito

Um ano de renda:

renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b)) Art. 26º/4-b)


• Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS:2) Forma da comunicação: artigo 1103º/1 Indicação expressa do fundamento da denúncia:• Qualidade do senhorio (proprietário, comproprietário,

usufrutuário há mais de dois anos ou aquisição por sucessão);

• Não ter habitação própria que satisfaça as suas necessidades habitacionais ou dos descendentes em 1º grau (necessidade de habitação);

• Data pretendida para a desocupação;• Valor da indemnização a pagar pelo senhorio;• Carta registada com aviso de recepção (NRAU de

2006 era através de acção judicial).



- O senhorio deve ir residir para a habitação cujo contrato foi denunciado – no prazo de 3 meses após a entrega e durante 2 anos – art.1103º/5

- Sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9

• Arrendamentos após NRAU – renda vigente

• ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito - renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))


DENÚNCIA JUSTIFICADA

ARTIGO 26º /4 – b)

• Art. 1101º/b) – REQUISITOS SUBSTANTIVOS

São requisitos aplicáveis a todos os contratos de arrendamento e não só aos de pretérito

ARTIGO 26º /4 – b)Denúncia Justificada

• Art. 1101º/b):

A)denúncia para demolição – artigo 7º do DL nº 157/2006 de 8 de Agosto

B)denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo


• Art. 1101º/b) – denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo – REQUISITOS SUBSTANTIVOS: (regime em discussão parlamentar)

- DL nº 157/2006 de 8 de Agosto- Obras que obriguem à desocupação do locado;a) Obras sem controlo prévio – descritivo das obras a

realizar/indicação de isenção de controlo prévio/razões que levam à desocupação do locado – junção de comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, quando depende de comunicação prévia - (art.1103º/1 e 3)


b) Obras com controlo prévio – junção de:

- comprovativo do procedimento de controlo prévio;

- termo de responsabilidade de técnico habilitado que declare que as obras obrigam à desocupação do locado.

- a denúncia só produz efeitos com a confirmação do deferimento da operação urbanística


• Artigo 1103º/6,7 e 8 – REQUISITOS FORMAIS: (indemnização ou realojamento)


• 1103º/8 – o direito de denúncia depende do pagamento de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente

• Momento do pagamento – data da entrega da casa (1103º/8)


Artigo 1103º/6,7 e 8 – REQUISITOS FORMAIS:


• ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito

Um ano de renda:

renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b)) Art. 26º/4-b)


Artigo 1103º/6,7,8 – REQUISITOS FORMAIS:2) Realojamento do arrendatário:

- Condições análogas às que já detinha quanto ao local e ao valor da renda e encargos – art. 6º/4 e 5 do DL 157/2006

- Por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006

• Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a indemnização – na data da entrega da casa



Forma da comunicação: artigo 1103º/1

• Indicação expressa do fundamento da denúncia;• Data pretendida para a desocupação;• Valor da indemnização a pagar pelo

senhorio/condições de realojamento;• Carta registada com aviso de recepção (NRAU de

2006 era através de acção judicial).



- O senhorio deve iniciar a obra 6 meses após a desocupação – art.1103º/9

Sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9

• Arrendamentos após NRAU – renda vigente

• ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito - renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))


• As limitações das alineas a) (art. 107º do RAU) e b) – ou seja – as especificidades dos arrendamentos de pretérito (forma de cálculo das indemnizações pelas denúncias) cessam se:

- Houver transmissão por morte para filho ou enteado

- Depois da entrada em vigor do NRAU de 2006

ARTIGO 26º /4 – a e b)Denúncia para Habitação e Denúncia Justificada

Obrigado

Regina Santos Pereira

MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Arrendamentos de Pretérito-Regime transitório (1ºgrupo) Regina...

Documents

Transcript of MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Arrendamentos de Pretérito-Regime transitório (1ºgrupo) Regina...