Método Custo Exercícios Resolução

7/25/2019 Mtodo Custo Exerccios Resoluo

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIAUniversidade Fernando Pessoa

Mtodo do custo Resoluo de exerccios

Avaliao imobiliria Mtodo do custo Resoluo de exerccios - 1/24

MTODO DE CUSTO

Pressupostos mais comuns para as avaliaes de imveis pelo mtodo de custo

1 - 100% de capitais alheios para a construo Recurso a financiamento externo para a construo

2 - 100% de capitais prprios para a compra do terreno No h necessidade de recorrer a

financiamento externo para a compra do terreno

3 - As despesas com a comercializao so, normalmente, definidas como uma percentagem do

valor de venda do imvel (V) e no so contabilizadas como um custo, mas sim como uma deduo

receita.

4 - O mtodo esttico porque no h uma anlise ao longo do tempo. Todos os custos e proveitos

acontecem num perodo mximo de 1 ano. Caso o perodo de tempo em questo fosse superior a um

ano, seria necessrio recorrer a mtodos dinmicos (mtodo do Cash-flow).


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PROBLEMA N 1

Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao - 195 m2

rea de varandas - 45 m2

rea do estacionamento - 120 m2

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o edifcio se encontra, foram

apurados os seguintes custos:

Custos de construo habitao - 500 /m2Ab

Custos de construo varandas - 300 /m2Ab

Custos de construo estacionamento - 450 /m2Ab

Custos de taxas e licenas - 15 /m2Ab.hab

Custos administrativos - 2,5% do custo de construo

Custos de projecto - 5% do custo de construo

Custos comerciais - 5% dos custos totais

Margem de promoo - 20% sobre o investimento

De acordo com a prospeco efectuada, lotes de terreno com caractersticas semelhantes so

vendidos na zona por 100.000 .

RESOLUO DO PROBLEMA N 1

1 - Custo de construo

Cc (habitao) = 500/m x 195m = 97.500

Cc (varandas) = 300/m x 45m = 13.500

Cc (estacionamento) = 450/m x 120m = 54.000

Cconstruo = 97.500 + 13.500 + 54.000 = 165.000

2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto(encargos com a construo - Ec)

C. taxas e licenas = 15/mAb.hab x 195m = 2.925

C. administ. = 0,025 x 165.000 = 4.125

C. projecto = 0,05 x 165.000 = 8.250

C.(taxas + administ. + projecto) = Ec = 2.925 + 4.125 + 8.250 = 15.300

3 - Custos de desenvolvimento

Custos de desenvolvimento = Cconstruo + Ec

C. desenvolvimento = 165.000 + 15.300 = 180.300


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4 - Custos financeiros

Neste exemplo, uma vez que no dado, vamos admitir que no h custos financeiros

C.financeiros = 0

5 - Custos totais

C.totais = T + Et + C.desenvolvimento + C.financeiros

(admitindo que no valor dado para o terreno j esto includos os encargos com a sua aquisio, ou

seja T + Et = 100,000)

C.totais = 100.000 + 180.300 + 0 = 280.300

6 - Custos de comercializao

C.com. = 0,05 x C.totais

C.com. = 0,05 x 280.300 = 14.015

7 - Investimento

Inv. = C.totais + C.com.

Inv. = 280.300 + 14.015 = 294.315

8 - Margem de promoo (M)

M = 0,20 Investimento

M = 0,20 294.315 = 58.863

9 - Valor de venda (V)

V = Investimento + Margem

V = 294.315 + 58.863 = 353.178

V = 353.178

NOTAS

Este problema (acadmico) no obedece aos pressupostos normais da aplicao do mtodo decusto. Por um lado, no define custos financeiros, e, por outro, no segue o pressuposto n 3, uma

vez que considera o custo de comercializao como uma percentagem do custo total.

Uma formulao mais correcta para este problema seria:

Custos comerciais - 5% do valor de venda

Custos financeiros - 5% dos custos de desenvolvimento


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Assim, a resoluo seria:

1 - Custo de construo (sem alterao)

Cconstruo = 165.000

2 - Custo de taxas e licenas + custos administrativos + custos de projecto

(encargos com a construo - Ec) (sem alterao)

C.(taxas + administ. + projecto) = Ec = 15.300

3 - Custos de desenvolvimento (sem alterao)

C. desenvolvimento = 180.300


C.fin. = 0,05 C.desenvolvimento

C.fin. = 0,05 180.300 = 9.015

5 - Custos totais (Investimento)


(admitindo que no valor dado para o terreno j esto includos os encargos com a sua aquisio, ou

seja T + Et = 100,000)

C.totais = 100.000 + 180.300 + 9.015 = 289.315


C.com. = 0,05 x V



M = 0,20 289.315 = 57.863


V = Investimento + Margem + C.comercializao

V = 289.315 + 57.863 + 0,05V 0,95V = 347.178V = 347.178/0,95

V = 365.451


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PROBLEMA N 2

a) Determine o valor de mercado de uma moradia com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao - 180 m

rea de varandas - 25 m

rea do estacionamento - 90 m



Custos de construo habitao - 650 /m Ab

Custos de construo varandas - 400 /m Ab

Custos de construo estacionamento - 450 /m Ab

Custos de taxas e licenas - 20 /m Ab.habitao

Custos administrativos - 2,5% do custo de construo

Custos de projecto - 5% do custo de construo

Custos de comercializao - 5% do valor de venda

Custos financeiros - 5% dos custos de desenvolvimento

Margem de promoo - 20% sobre o investimento



b) Qual o valor actual do imvel se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo?


a)

1 - Custos com o terrenoT = 80,000

Et = 80,000 7,5% = 6.000

T + Et = 80.000 + 6.000 = 86.000


Cc (habitao) = 650/m x 180m = 117.000

Cc (varandas) = 400/m x 25m = 10.000


Cconstruo = 117.000 + 10.000 + 40.500 = 167.500


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(encargos com a construo - Ec)

C. taxas e licenas = 20/mAb.hab x 180m = 3.600

C. administ. = 0,025 x 167.500 = 4.187,50C. projecto = 0,05 x 167.500 = 8.375







C.fin. = 0,05 183.663 = 9.183

5 - Custos totais (Investimento)


C.totais = 80.000 + 6.000 + 183.663 + 9.183 = 278.846


C.com. = 0,05 x V



M = 0,20 278.846 = 55.769


V = Investimento + Margem + C.comercializao

V = 278.846 + 55.769 + 0,05V 0,95V = 334.615V = 334.615/0,95

V = 352.226


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b)Qual o valor actual do imvel se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo?

Nesta situao temos:

T + Et - 100%Cconstruo - 50%

Ec - 35% (taxas e licenas) + 50% (custos administrativos) + 90% (custos de projecto)

Custos totais

86.000 (T+Et) + 0,50167.500 (construo) + 0,353.600 (taxas) + 0,504.188 (admin.) +

0,908.375 (projectos) = 180.642

Custos totais = 180.642 + 0,05[ 180.642 - 86.000(T+Et) ] = 185.374

Margem (M)

M = 0,20 185.374 = 37.075

Valor de venda actual (V)

V = 185.374 + 37.075 + 0,05V

V = 222.449 / 0,95 = 234.157


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PROBLEMA N 3

Determine o valor de mercado de um edifcio destinado a indstria, atendendo aos seguintes valores:

- rea de terreno 1.000 m2

- rea de armazm 700 m2

- rea de logradouro 300 m2



- Custos de construo armazm 400 /m2Ab

- Custos de construo logradouro 50 /m2Ab

- Encargos com a construo 10% custo construo

- Custo Terreno 75/m2

- Despesas com a aquisio do terreno 6.000

- Depreciao fsica e funcional:

.Fsica armazm 15%

.Fsica logradouro 10%

.Funcional armazm 10%

- Depreciao ambiental, devido a uma lixeira situada na zona, de 15%.

- Mediao Imobiliria 2,5% do valor venda (custos de comercializao)- Lucro da operao 15% do valor venda


1 - Custo do terreno

T = 75/m 1.000m = 75.000

Et = 6.000

T + Et = 75.000 + 6.000 = 81.000


Cc (armazm) = 400/m x 700m = 280.000

Cc (logradouro) = 50/m x 300m = 15.000

Cconstruo = 280.000 + 15.000 = 295.000



Ec= 0,1 x 295.000 =29.500


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5 - Custos financeiros (no h)

C.fin. = 0

6 - Depreciaes

Depreciao fsica

Armazm: 0,15 280.000 = 42.000

Logradouro: 0,10 15.000 = 1.500

Total depreciao fsica =43.500

Depreciao funcional

Armazm: 0,10 280.000 = 28.000

Total depreciao funcional =28.000

Depreciao ambiental

Terreno: 0,15 75.000 = 11.250

Armazm: 0,15 280.000 = 42.000

Logradouro: 0,15 15.000 = 2.250Total depreciao ambiental =55.500

Total das depreciaes = 43.500 + 28.000 + 55.500 =127.000


Neste caso, como os custos comerciais e a margem vm definidos em funo do valor de venda,

podemos escrever:

V = T + Et + Cc + Ec - Dep. + C.com. + M

V = 75.000 + 6.000 + 295.000 + 29.500 - 127.000 + 0,025V + 0,15V

V(1-0,025-0,15) = 278.500

V = 278.500 / 0,825

V = 337.576


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PROBLEMA N 4

Pretende-se avaliar um apartamento T2 acabado de construir, com as seguintes caractersticas:

Apr= 90,5 m2

Avar= 14 m

Agar= 15 m

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o apartamento se encontra, foram


Custos de construo habitao 550 /m Ab

Custos de construo varandas 325 /m Ab

Custos de construo estacionamento 450 /m Ab

Custos de taxas e licenas 30 /m Ab hab

Custos administrativos 2,5% do custo de construo

Custos de projecto 5% do custo de construo

Custos comerciais 5% dos custos totais

Margem de promoo 25% sobre o investimento

Valor do terreno 250/m Ab hab

Valorizao por vista mar 5% Valor venda

Foi realizada uma prospeco na zona para apartamentos semelhantes, tendo sido obtidas as duas

referncias seguintes:

Referncia 1 Tipo T2:

i) Valor de venda = 127.500

ii) reas e valores estimados das reas acessrias

Apr= 95 m2

Avar= 10 m / Vvar= 6.000

Agar= 15 m / Vgar= 8.500

Referncia 2 Tipo T2:

i) Valor de venda = 125.000

ii) reas e valores estimados das reas acessrias

Apr= 85m2

Avar= 20 m2 / Vvar= 10.000

Agar= 25 m2 / Vgar= 14.000

a) Determinar o valor do imvel atravs do mtodo comparativo (mercado) e mtodo dos custos,

de modo a ser possvel confrontar os dois valores.b) Determinar o valor do imvel admitindo que apenas a estrutura est realizada.


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a)

Aplicao do mtodo comparativo

- Clculo do valor da varanda com base nos valores das referncias

R1 - Avar= 10 m / Vvar= 6.000

R2 - Avar= 20 m / Vvar= 10.000

OA - Avar= 14m / Vvar= 6.000 + (10.000 - 6.000) x (4/10) = 7.600(interpol. linear)

- Clculo do valor da garagem com base nos valores das referncias

R1 - Agar= 15 m / Vgar= 8.500

R2 - Agar= 25 m2 / Vgar= 14.000 OA - Agar= 15m / Vgar= 8.500 (porque as reas do OA e da R1 so iguais)

- Clculo do valor da habitao com base nos valores das referncias

V(R1) = 127.500

Apr(R1) = 95 m2

U(R1) = (127.500 - 6.000 - 8.500) / 95m = 1.189,5/m

V(R2) = 125.000

Apr(R2) = 85 m2U(R2) = (125.000 - 10.000 - 14.000) / 85m = 1.188,24/m

U(OA) = (1189.5 + 1188.24) /2 1.189

Concluso (mtodo comparativo)

V(OA) = 1.189/m 90,5m + 7.600 + 8.500 = 123.705

Aplicao do mtodo dos custos

1 - Custos com o terreno

T = 250m Ab hab. 90,5m = 22.625(admite-se os encargos j incluidos)


Cc (habitao) = 550/m x 90,5m = 49.775

Cc (varandas) = 325/m x 14m = 4.550


Cconstruo = 49.775 + 4.550 + 6.750 = 61.075


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C. taxas e licenas = 30/mAb.hab x 90,5m = 2.715

C. administ. = 0,025 x 61.075 = 1.527C. projecto = 0,05 x 61.075 = 3.054







C.fin. = 0

5 - Custos totais


C.totais = 22.625 + 68.371 = 90.996


C.com. = 0,05 x custo totalC.com. = 0,05 x 90.996 = 4.550

NOTA:

Mais uma vez, no segue os pressupostos apresentados atrs. Embora alguns avaliadores utilizem

este processo (C.com = %C.totais) volto a chamar a ateno que o outro procedimento (C.com = %V)

mais correcto.



M = 0,25 (90.996 + 4.550) = 23.887


V = Investimento + Margem

V = 90.996 + 4.550 + 23.887

V = 119.433 1,05 (valorizao por vista mar) = 125.405


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Comparao dos dois mtodos

Mtodo comparativo - 123.705

Mtodo dos custos - 125.405

Valor final - 125.000

b)Qual o valor actual do imvel se apenas a estrutura est realizada?

Admitindo que a estrutura corresponde a 30% da obra, vem:

T + Et - 100%

Cconstruo - 30%

Ec - 35% (taxas e licenas) + 30% (custos administrativos) + 90% (custos de projecto)

Custos totais

22.625 (T+Et) + 0,3061.075 (construo) + 0,352.715 (taxas) + 0,301.527 (admin.) +

0,903.054 (projectos) = 45.105

Custos comerciais

Custos comerciais = 0,05 45.105 = 2.255

Margem (M)M = 0,25 (45.105 + 2.255) = 11.840

Valor actual (V)

V = 45.105 + 2.255 + 11.840

V = 59.200


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PROBLEMA N 5

a) Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao 220 m2

rea de varandas 25 m2

rea do estacionamento 40 m2



Custos de construo habitao 500 /m2Ab

Custos de construo varandas 250 /m2Ab

Custos de construo estacionamento 350 /m2Ab

Encargos 15% do custo de construo

Custos comerciais 3% do custo totais


E os seguintes valores de mercado, por m2, para cada uma das dependncias:

Habitao 850 /m2Ab

Varandas 350 /m2Ab

Estacionamento 500 /m2Ab



b) Calcule o Valor do imvel admitindo que a estrutura, as alvenarias e a cobertura esto realizados


a)

Aplicao do mtodo comparativo

V (terreno) = 30.000V (habitao) = 850/m 220m = 187.000

V (varandas) = 350/m 25m = 8.750

V (estacionamento) = 500/m 40m = 20.000

V (total) = 215.750

Aplicao do mtodo dos custos

1 - Custos com o terrenoT + Et = 30.000 (admite-se os encargos j includos)


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Cc (habitao) = 500/m x 220m = 110.000

Cc (varandas) = 250/m x 25m = 6.250

Cc (estacionamento) = 350/m x 40m = 14.000Cconstruo = 110.000 + 6.250 + 14.000 = 130.250



Ec = 0,15 130.250 = 19.538






C.fin. = 0

5 - Custos totais


C.totais = 30.000 + 149.788 = 179.788


C.com. = 0,03 x custo total

C.com. = 0,03 x 179.788 = 5.394



M = 0,20 (179.788 + 5.394) = 37.036


V = 179.788 + 5.394 + 37.036

V = 222.218

Comparao dos dois mtodos

Mtodo comparativo - 215.750

Mtodo dos custos - 222.218

Valor final - (215.750 + 222.218) / 2 = 219.000


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PROBLEMA N 6

a)Proceda avaliao de um pavilho industrial com as seguintes caractersticas:

Descrio AbNave Industrial 4.500 m2

Escritrios 150 m2

Balnerios 250 m2

Refeitrio 120 m2

Terreno 8.000 m2

Custos

Terreno 20 /m2

Nave Industrial 150 /m2

Escritrios 225 /m2

Balnerios 200 /m2

Refeitrio 200 /m2

Infra-estruturas 240.000

Taxas e licenas 12.5/m2 Ab const.

Projecto 5% Cc

Custos Administrativos 2,5% (Cc + Cterreno)

Custos Comercializao 3,0% V

Margem de Promoo (M) 20,0% Investimento

b)Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.


a)

1 - Custos com o terreno

T = 20/m 8.000 m = 160.000(admite-se os encargos j includos)


Cc (nave) = 150/m x 4.500m = 675.000

Cc (escritrios) = 225/m x 150m = 33.750

Cc (balnerios) = 200/m x 250m = 50.000

Cc (refeitrio) = 200/m x 120m = 24.000

Cc (infraestruturas) = 240.000

Cconstruo = 675.000 + 33.750 + 50.000 + 24.000 + 240.000 = 1.022.750


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C. taxas e licenas = 12.5/mAb x (4.500+150+250+120)m = 62.750

C. administ. = 0,025 x (160.000 + 1.022.750) = 29.569C. projecto = 0,05 x 1.022.750 = 51.138




C. desenvolvimento = 1.022.750 + 143.457 = 1.166.207



C.fin. = 0

5 - Custos totais (investimento)


C.totais = 160.000 + 1.166.207 = 1.326.207


C.com. = 0,03 x V



M = 0,20 1.326.207 = 265.241


V = Investimento + Margem + C.com = Investimento + Margem + 0,03V

0,97V = 1.326.207 + 265.241

V = 1.591.448 / 0,97 = 1.640.668

b)Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.

R = V T / 12 = 1.640.668 0,07 / 12 = 9.571/ms


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PROBLEMA N 7

Objectivo:avaliar um terreno

Dados:

- rea do terreno 5.000m2

- C.O.S. (coeficiente de ocupao do solo PDM para o local) 0,8m2/m2

- Tipologias:

R/C 6 T2 e 3 T3

1 Andar 6 T2 e 3 T3

2 Andar 6 T2 e 3 T3

3 Andar 6 T2 e 3 T3

- Custo de construo:

Habitao 450 /m2

Cave 175 /m2

- Encargos decorrentes dos custos de projectos, licenas, administrativos e outros 20% do valor

global do custo de construo

- Prazo de execuo do empreendimento 2 anos (taxa de juro 7%)

- Custo de promoo e comisses de venda 3% V

- Lucro do promotor 20% V

- Valores previsveis de venda das fraces:T2 100.000

T3 150.000

a)indique o valor do terreno/ m de rea do terreno

b)indique o valor do terreno / m de rea de construo acima do solo

c)indique o valor do terreno / fraco


Valor de venda

T2 - V = 24 100.000 = 2.400.000

T3 - V = 12 150.000 = 1.800.000

Vtotal = 2.400.000 + 1.800.000 = 4.200.000


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Custos

Ab acima do solo = 0,8 m/m terreno 5.000 m = 4.000 m (4 pisos com 1.000 m/piso)

Ab abaixo do solo (cave) = 1.000 m

Cc.hab = 450 /m 4.000 m = 1.800.000

Cc.cave = 175 /m 1.000 m = 175.000

Cc = 1.800.000 + 175.000 = 1.975.000

Encargos com a construo - Ec

Ec = 0,20 1.975.000 = 395.000

Encargos financeiros - Efin

(supondo que a entidade que concede o emprstimo liberta a primeira tranche no incio do 1 ano e a

2 tranche no incio do 2 ano e que o emprstimo concedido compreende os custos de construo e

os encargos com a mesma)

Efin = (1.975.000 + 395.000)/2 0,07 (1 ano) + (1.975.000 + 395.000) 0,07 (2 ano) =

248.850

Encargos comerciais - Ecom

Ecom = 0,03 4.200.000 = 126.000

Lucro (margem) - M

M = 0,20 4.200.000 = 840.000

V = T + Cc + Ec + Efin + Ccom + M T = V - (Cc + Ec + Efin + Ccom + M)

T = 4.200.000 - (1.975.000 + 395.000 + 248.850 + 126.000 + 840.000)

T = 615.150

a)Terreno (/m de terreno) = 615.150 / 5.000m = 123,03 /m

b)Terreno (/m2 Ab acima do solo) = 615.150 / 4.000m = 153,79 /m

c)Terreno (/fraco T2) = 615.150 / (24 T2 + (3/2) 12 T3) = 14.646 /T2

Terreno (/fraco T3) = 615.150 / (12 T3 + (2/3) 24 T2) = 21.970 /T3

(considerando que 1T2 = (2/3)T3)


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PROBLEMA N 8

O imvel em estudo um edifcio destinado a habitao, com uma rea coberta de 39 m 2 e um

logradouro de 12 m2

. O edifcio constitudo por dois pisos. Foi assim realizada uma pesquisa pelosbairros habitacionais antigos de toda a cidade, de forma a poderem ser conhecidos os valores pelos

quais os respectivos proprietrios desejam vender prdios antigos devolutos e a precisar de obras.

Com base na anlise de mercado efectuada e depois de realizadas as devidas homogeneizaes,

atribuiu-se a este imvel o valor comercial de 850/m de rea bruta construda (valor actual).

Admitindo que o imvel restaurado pode ser comercializado a 1.300/m, e que no primeiro piso se

pode impermeabilizar toda a rea (39m + 12m), devido a uns anexos existentes, e com os seguintes

custos de reconstruo:

Habitao 27.000

Encargos 20% custo reconstruo

Lucro 20% valor venda

Determine o valor actual do imvel, pelo mtodo comparativo e mtodo de custo.


Mtodo comparativo

V = 850/m

39m

2 = 66.300

Mtodo custo

Valor aps restauro = 1.300/m (39m + 12m + 39m) = 117.000

Custos reabilitao

Cc = 27.000

Ec = 0,20 27.000 = 5.400

Lucro (margem) = 0,20 117.000 = 23.400

Vaps restauro= Vactual + Cc + Ec + Lucro Vactual = Vaps restauro - (Cc + Ec + Lucro)

Vactual= 117.000 - (27.000 + 5.400 + 23.400) = 61.200


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PROBLEMA N 9

a) Determine o valor de mercado do terreno para a construo de uma moradia inserido num

mercado com as seguintes caractersticas:

rea bruta de habitao 250 m2

rea bruta de varandas 25 m2

rea bruta de estacionamento 120 m2

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o imvel se encontra, foram apurados

os seguintes custos:

Custos de construo habitao 750 /m Ab

Custos de construo varandas 400 /m Ab

Custos de construo estacionamento 550 /m Ab

Custos de taxas e licenas 20 /m Ab habitao

Custos administrativos 2,5% do custo de construo

Custos de projecto 10% do custo de construo

Custos de fiscalizao da obra 2% do custo de construo

Custos de comercializao 4% do valor da venda

Custos financeiros 7% dos custos de desenvolvimento


De acordo com a prospeco efectuada, imveis com caractersticas semelhantes so vendidos por

700.000.

b)Qual o valor actual, se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo da moradia?


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Este o caso tpico do mtodo de custo - variante involutiva (a partir do valor do imvel transformado,

procuramos determinar o valor do imvel por transformar). Neste exemplo em particular, conhecemos

o valor do imvel transformado (valor de mercado do terreno mais a construo (moradia)) epretendemos determinar o valor de mercado do imvel por transformar (terreno) sabendo que l se

pode construir aquele edifcio (moradia). Este mtodo aplica-se para a determinao do valor de

mercado de terrenos com um determinado potencial construtivo - o terreno vale em funo daquilo

que l se pode construir. Este mtodo (custo - involutivo) j foi utilizado no problema 8, embora para

um imvel diferente. Em todos os outros problemas o mtodo utilizado foi o mtodo de custo, variante

evolutiva.

a)

Expresso geral do mtodo evolutivo

Vbruto = Tbruto + Cc + Ec + Cfin + M + Ccom

onde

Vbruto (valor de mercado) = Vliq + Ccom Vliq = Vbruto - Ccom

Tbruto = Tliq + Et

O que pretendemos calcular o Tliq

Podemos escreverTbruto = Vbruto - (Cc + Ec + Cfin + M + Ccom)

Tbruto = Vliq - (Cc + Ec + Cfin + M)

Tbruto = Vliq - (Cc + Ec + Cfin) - %M(Tbruto + Cc + Ec + Cfin) [1]

onde:

M = %M(Tbruto + Cc + Ec + Cfin)

a partir de [1], vem, fazendo C = Cc + Ec + Cfin :

Tbruto = Vliq - C - %M(Tbruto + C)

(1+%M)Tbruto = Vliq - C (1 + %M)

Tbruto = [Vliq - C (1 + %M)] / (1+%M) [2]

Para o exemplo em particular, temos:

Cc (habitao) = 750/m x 250m = 187.500

Cc (varandas) = 400/m x 25m = 10.000


Cconstruo = 263.500


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C. taxas e licenas = 20/mAb hab x 250m = 5.000

C. administ. = 0,025 x 263.500 = 6.588C. projecto = 0,10 x 263.500 = 26.350

C. fiscalizao = 0,02 x 263.500 = 5.270

C.(taxas + administ. + projecto + fiscalizao) = Ec = 43.208


Custos de desenvolvimento = Cc + Ec

C. desenvolvimento = 263.500 + 43.208= 306.708



C.fin. = 0,07 306.708

C.fin. = 21.470

5 - Custos totais - terreno

C.totais = C.desenvolvimento + C.financeiros

C.totais = 306.708 + 21.470 = 328.178

VB = 700.000 (prospeco)

Vliq + 0.04Vliq = VBVliq = VB / 1.04 Vliq = 700.00 / 1.04 = 673.077

Aplicando a expresso [2] vem:

Tbruto = [673.077 - 328.178 (1+0,20)] / (1+0,20)

Tbruto = 232.719,50

Tliq + 0,075 Tliq = 232.719,50

Tliq = 232.719,50 / (1+0,075)

Tliq = 216.483


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b)Qual o valor actual do imvel, se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo da

moradia?

0,5 Cc = 0,5 263.500 = 131.7500,7 C. taxas e licenas = 0,7 5.000 = 3.500

0,5 Cadminist. = 0,5 6.588 = 3.294

0,9 Cproj. = 0,9 26.350 = 23.715

0,5 Cfisc. = 0,5 5.270 = 2.635

Total = 164.894

Cfin. = 0,07 164.894 = 11.543

Tbruto = 231.822M = 0,20 (231.822+ 164.894 + 11.543) = 81.652

Custos + margem = 231.822 + 164.894 + 11.543 + 81.652 = 489.911

V = Tbruto + Cc + Ec + Cfin. + M + Ccom

V = 489.911 + 0,04V

V = 489.911 / 0,96

V = 510.324

Método Custo Exercícios Resolução

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