MICHELE RAYANE DA SILVA MANUTENÇÃO COMO FATOR …
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MICHELE RAYANE DA SILVA MANUTENÇÃO COMO FATOR DETERMINANTE NO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS – NBR 15575:2013 NATAL - RN 2018 UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE CENTRO DE TECNOLOGIA DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
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MICHELE RAYANE DA SILVA
MANUTENÇÃO COMO FATOR DETERMINANTE
NO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES
HABITACIONAIS – NBR 15575:2013
NATAL - RN
2018
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE
CENTRO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
ii
MICHELE RAYANE DA SILVA
Manutenção como fator determinante no desempenho das edificações
Habitacionais – NBR 15575:2013
Trabalho de Conclusão de Curso na
modalidade Monografia, submetido ao
Departamento de Engenharia Civil da
Universidade Federal do Rio Grande do Norte
como parte dos requisitos necessários para
obtenção do Título de Bacharel em Engenharia
Civil.
Orientadora: Profa. Dra. Jaquelígia Brito da
Silva
NATAL - RN
2018
iii
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN
Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Central Zila Mamede
Silva, Michele Rayane.
Manutenção como fator determinante no desempenho das
edificações habitacionais - NBR 15575:2013 / Michele Rayane
da Silva. - 2018.
67 f.: il.
Monografia (graduação) - Universidade Federal do Rio
Grande do Norte, Centro de Tecnologia, Curso de Engenharia
Civil. Natal, RN, 2018.
Orientador: Profa. Dra. Jaquelígia Brito da Silva.
1. Engenharia civil - Monografia. 2. Edificações
habitacionais - desempenho - Monografia. 3. Norma de
Desempenho - análise - Monografia. I. Silva, Jaquelígia Brito
da. II. Título.
RN/UF/BCZM CDU 624
iv
Michele Rayane da Silva
Manutenção como fator determinante no desempenho das edificações
Habitacionais – NBR 15575:2013
Trabalho de conclusão de curso na modalidade
Monografia, submetido ao Departamento de
Engenharia Civil da Universidade Federal do
Rio Grande do Norte como parte dos
requisitos necessários para obtenção do título
de Bacharel em Engenharia Civil.
Aprovado em dia 26 de novembro de 2018.
___________________________________________________
Profa. Dra. Jaquelígia Brito da Silva – Orientador
___________________________________________________
Prof. Dr. Marcos Lacerda Almeida – Examinador interno
___________________________________________________
Profa. Dra. Jozilene de Souza – Examinador externo
Natal-RN
2018
v
DEDICATÓRIA
Aos meus pais, Manoel e Joselia, pois sempre acreditaram e
incentivaram para eu seguir os meus sonhos.
.
vi
AGRADECIMENTOS
Agradeço aos meus amigos e colegas de curso, em especial a Jiullia, Laura e Maria,
pelo apoio e incentivo incondicional durante o processo de graduação, não apenas pelas
contribuições acadêmicas, as quais me sinto em profunda dívida, mas pela nossa amizade.
As minhas professoras Fernanda Mitelbach e Micheline Damião, deixo minha
admiração, meu carinho e minha gratidão, vocês foram fundamentais para eu ter chegado até
aqui, agradeço em especial a minha professora e orientadora Jaquelígia Brito da Silva, pela
sua valiosa orientação, pelo apoio e confiança passados, ela transmite paz e isso fez toda
diferença no decorrer deste trabalho.
A Universidade Federal do Rio Grande do Norte e todo o corpo docente pelos
conhecimentos transmitidos e pala enorme contribuição profissional.
Aos meus pais e familiares que me compreenderam e me apoiaram em todos os
momentos no decorrer da minha graduação.
Finalmente a Deus, que estou certa, esteve sempre presente ao meu lado cuidando de
cada detalhe deste sonho realizado.
vii
RESUMO
SILVA, Michele Rayane. Manutenção como fator determinante no desempenho das
edificações habitacionais – NBR 15575:2013
A indústria da construção civil tem muita importância na economia brasileira, pois
possui uma enorme participação no seu PIB (Produto Interno Bruto), com elevado volume de
recursos financeiros mobilizando a cadeia produtiva do setor, e por isso é um dos setores
responsável pela geração de muitos empregos, devendo-se manter estabilizada para garantir o
crescimento do país. Devido às constantes mudanças do setor e com o avanço na produção de
edificações, tem sido exigido cada vez mais qualidade das mesmas, e nesse contexto surge à
norma da ABNT NBR 15575:2013 “Desempenho de Edificações Habitacionais”, ou como é
popularmente conhecida, Norma de Desempenho, cujo objetivo principal é a reestruturação
do setor através de seus requisitos mínimos de desempenho. Como as normas ABNT NBR
5674:2012 – “Manutenção de edificações”, NBR 14037:2014 – “Diretrizes para elaboração de
manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e
apresentação dos conteúdos”, NBR 16280:2015 – “Reforma em edificações – Sistema de
gestão de reformas – Requisitos” e CE 02-140.02:2012 – “Inspeção Predial” estão
correlacionadas com o desempenho das edificações é imprescindível que sejam revisadas
periodicamente. O objetivo deste trabalho é analisar as referidas normas, estudos e pesquisas
sobre o desempenho das edificações habitacionais e da importância da manutenção na
garantia do desempenho ao longo do tempo, mostrar os intervenientes, principalmente aqueles
envolvidos de forma direta e indireta na realização das manutenções sobre a obrigatoriedade
do planejamento, da execução e processos de controle, que são as evidências das realizações
das ações de manutenção pela equipe de conservação local, por empresa capacitada ou
especializada, para assim tornar possível o alcance de condições que permitam maior eficácia
e eficiência na execução e na manutenção das obras.
Palavras-chave: Construção civil, manutenção, desempenho, planejamento.
viii
ABSTRACT
SILVA, Michele Rayane. Maintenance as a determining factor in the performance of
residential buildings - NBR 15575: 2013
The construction industry is very important in the Brazilian economy, since it has a
huge participation in its GDP (Gross Domestic Product), with a high volume of financial
resources mobilizing the productive chain of the sector, and therefore is one of the sectors
responsible for the generation of many jobs and should remain stabilized to ensure the
country's growth. Due to the constant changes of the sector and the advance in the production
of buildings, it has been demanded more and more quality of the same, and in this context it
appears to the norm of ABNT NBR 15575:2013 "Performance of Housing Buildings", or as it
is popularly known, Performance Standard, whose main objective is to restructure the
industry through its minimum performance requirements. According to the standards NBR
5674:2012 - "Maintenance of buildings", NBR 14037:2014 - "Guidelines for the elaboration
of manuals for the use, operation and maintenance of buildings - Requirements for elaboration
and presentation of contents", NBR 16280: 2015 - Reform in buildings - System of
management of reforms - Requirements "and EC 02-140.02:2012 -" Inspection of buildings
"are correlated with the performance of the buildings it is imperative that they are periodically
revised. The objective of this study is to analyze the mentioned norms, studies and research on
the performance of residential buildings and the importance of maintenance in guaranteeing
performance over time, showing the stakeholders, especially those directly and indirectly
involved in the maintenance of the mandatory planning, execution and control processes,
which are the evidences of the accomplishment of the maintenance actions by the local
conservation team, by a qualified or specialized company, in order to make it possible to
reach the conditions that allow greater effectiveness and efficiency in the execution and
maintenance of works.
Keywords: Civil construction, maintenance, performance, planning
ix
ÍNDICE DE FIGURAS
FIGURA PÁGINA
1 Resumo cronológico da elaboração da Norma NBR 15575:2013 -
Edificações Habitacionais – Desempenho. 2
2 Gêneses das patologias encontradas no estudo de 14 diferentes
edifícios residenciais multifamiliares. 3
3 Incêndio no edifício Joelma, São Paulo, 1974. 4
4 Desabamento do edifício Liberdade, Treze de Maio e Colombo, Rio
de Janeiro, 2012. 5
5 Parte da fachada do centro de convenções desabou, em Salvador. 6
6 Ações atuantes sobre a edificação habitacional 9
7 Desenho esquemático da estruturação da Norma 10
8 Esquema de conformação de uma edificação habitacional 12
9 Conceituação de Vida Útil 14
10 Visão convencional e linear do processo de projeto, construção,
Ocupação, uso, operação e manutenção do ambiente construído. 16
11 Esquema de fases da obra e de seus intervenientes 18
12 Exigências dos usuários conforme a NBR 15.575:2013 19
13 Exemplo genérico de um sistema de pisos e seus elementos 24
14 Designações do sub-sistema de telhados 30
15 Diagrama dos fatores relacionados com a manutenção de um edifício 36
16 Proposta de medidas de manutenção 37
17 Lei de Sitter – Estudo de avaliação do custo de reabilitação das
construções. 46
18 Fluxograma de documentação 47
19 Recuperação do desempenho por ações de manutenção 48
20 Campo de ação e ferramentas da engenharia diagnóstica 50
21 Visão tríplice da inspeção predial 52
22 Correlação entre as normas e o desempenho das edificações
habitacionais 57
x
ÍNDICE DE TABELAS
TABELA PÁGINA
1 Disposição dos conteúdos. 40
2 Vida útil de projeto (VUP) mínima considerada pela maioria das normas
relacionadas à construção civil. 49
xi
ÍNDICE DE QUADROS
QUADRO PÁGINA
1 Conjunto normativo da NBR 15575:2013 9
2 Descrição dos Anexos da NBR 15575-1 18
3 Descrição dos Anexos da NBR 15575-2 22
4 Descrição dos Anexos da NBR 15575-3 26
5 Descrição dos Anexos da NBR 15575-4 28
6 Descrição dos Anexos da NBR 15575-5 31
7 Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT
NBR 5674:2012. 44
8 Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT
NBR 5674:2012. 45
9 Itens que devem conter o plano de diretrizes 56
xii
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 1
1.1 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................. 3
1.2 OBJETIVOS ................................................................................................................ 6
1.2.1 Objetivo geral: ............................................................................................................ 6
1.2.1 Objetivos específicos: ........................................................................................... 7
1.3 METODOLOGIA ............................................................................................................. 7
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ............................................................................................ 8
2.1 Desempenho ...................................................................................................................... 8
2.2 NBR 15575:2013 – Norma de desempenho ................................................................ 8
2.2.1 Definições e conceitos .......................................................................................... 9
2.2.1.1 Vida Útil ......................................................................................................... 13
2.2.2 Incumbências ...................................................................................................... 16
2.2.3 NBR 15575:2013 Parte 1 – Requisitos gerais .................................................... 18
2.2.4 Parte 2 – Requisitos para os sistemas estruturais ............................................... 20
2.2.5 Parte 3 – Requisitos para o sistema de pisos ...................................................... 22
2.2.6 Parte 4 – Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas 26
2.2.7 Parte 5 – Requisitos para o sistema de cobertas ................................................. 29
2.2.8 Parte 6 – Requisitos para o sistema hidrossanitário ........................................... 33
2.3 Manutenção Predial ................................................................................................... 35
2.3.1 Generalidades ..................................................................................................... 35
2.3.2 Medidas de manutenção ..................................................................................... 37
2.3.3 Classificação dos tipos de manutenção .............................................................. 38
2.4 ABNT NBR 14037:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. .. 40
2.5 ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações .............................................. 43
2.5.1 Gestão e programa de manutenção ..................................................................... 44
2.5.2 Mão de Obra ....................................................................................................... 45
2.5.3 Custos de manutenção ........................................................................................ 46
2.5.4 Fluxograma de documentações .......................................................................... 47
2.6 Manutenção como fator determinante no desempenho das edificações .................... 48
2.7 CE-02:140.02 - Inspeção Predial .................................................................................... 51
2.8 ABNT NBR 16280:2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas –
Requisitos .............................................................................................................................. 56
2.9 Correlações entre as normas apresentadas ...................................................................... 58
xiii
2.10 Aspectos jurídicos – Obrigatoriedade das normas ........................................................ 59
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................ 61
4. REFERÊNCIAS: ............................................................................................................... 63
1
1. INTRODUÇÃO
Após o término da II Guerra Mundial algumas regiões da Europa encontravam-se
destruídas. Era necessário um plano de recuperação e reconstrução das cidades, visando à
retomada do desenvolvimento. Entretanto, a reconstrução deveria ser rápida, técnicas antes
usadas deveriam ser otimizadas para evitar que o aumento da velocidade de construção fosse
inversamente proporcional à queda de desempenho. (CORDOVIL, 2013).
Em 1953, foi fundado o “Conseil International du Bâtiment” (ou CIB, Conselho
Internacional de Construção) com objetivo de trocar informações entre países, divulgando
pesquisas realizadas e sistemas construtivos criados, sendo considerado como um dos
primeiros movimentos voltados para a consolidação da busca pela qualidade no setor da
construção civil.
Com o passar dos anos, aumentou naturalmente a necessidade de estudos na área de
qualidade, sendo a primeira diretriz a ISO 6241:1984 - “Performance Standards in Building”
(Avaliação de Desempenho em Edifícios), um instrumento produzido para se mensurar o
desempenho das edificações, apresentada no 1º Encontro Nacional sobre Qualidade na
Construção, em Lisboa, Portugal.
Em 1987 foi publicada da ISO 9001, que buscava a melhoria do desempenho da
indústria da construção, sendo revisada a cada seis anos, trazendo uma considerável
contribuição no cenário internacional devido a certificação de sistemas da qualidade e a busca
da melhoria contínua mediante a adoção de indicadores da qualidade.
No Brasil, com a publicação técnica elaborada pelo IPT (Instituto de Pesquisas
Tecnológicas) no ano de 1998, para o PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e
Produtividade do Habitat) culminou o surgimento da comissão de estudos da ABNT no ano
de 2000.
Em 2000 foi criada a primeira diretriz, o SiAC - Sistema de Avaliação da
Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil, com o objetivo de
avaliar a conformidade do sistema de gestão da qualidade das empresas de serviços e obras,
considerando as características específicas da atuação dessas empresas no setor da construção
civil, e baseando-se na série de normas ISO 9000. (PBQP, 2018).
Porém, situações específicas foram surgindo com o passar dos anos, fazendo com que
em 2008 fosse publicada pela primeira vez a “NBR 15575 – Edificações Habitacionais até
2
cinco pavimentos - Desempenho”, que agrupou e referenciou as exigências em normas já
existentes, com a criação de parâmetros e critérios de desempenho envolvendo habitabilidade,
sustentabilidade e segurança. A exigibilidade foi prevista para 2010, tendo sido prorrogada
para 2012, quando ocorreu nova prorrogação objetivando permitir o término do trabalho de
revisão.
No entanto, em 2013 a NBR 15575 foi revisada e passou por modificações
representativas, tornando-se assim “NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho”,
que traz para o desenvolvimento dos empreendimentos residenciais preocupações com a
expectativa de vida útil, o desempenho, a eficiência, a sustentabilidade e a manutenção dessas
edificações, em resumo insere o fator qualidade ao edifício entregue aos usuários. Na Figura 1
apresenta-se um resumo cronológico da elaboração da Norma NBR 15575:2013 – Edificações
habitacionais – Desempenho.
Com o passar dos anos as exigências de transformação das edificações na maneira de
concebê-las e produzi-las, de forma adequada ao seu uso e operação, relacionados à
construção civil, passou a envolver toda a cadeia produtiva - empreendedores, construtores,
•Estudo do IPT para o PBQP-H 1998
•Criada a comissão de estudos da norma de desempenho 2000
•O primeiro coordenador Ércio Thomaz é substituido por Carlos Borges 2004
•Primeira publicação da norma com exigibilidade prevista para 2010 2008
•A exigibilidade é prorrogada para 2012 e Fábio Villas Boas é coordenador 2010
•Nova prorrogação com revisão dos trabalhos 2011
•Nova consulta pública e nova avaliação 2012
•Publiicação e entrada em vigor da norma 2013
Figura 1 – Resumo cronológico da elaboração da Norma NBR
15575:2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho.
Fonte: Autor (2018).
3
projetistas, fabricantes, empreiteiras e usuários, modificando seus respectivos processos e o
projeto como um todo. (OKAMOTO, 2015).
A manutenção é um fator determinante no desempenho dessas edificações, pois as
construções estão expostas a várias ações, como cargas de vento, sol, chuva, temperatura,
dentre outros, perdendo o desempenho com o passar dos anos, e a manutenção adequada,
correta e realizada por profissional habilitado nos órgãos competentes, fará com que a mesma
recupere uma parte do desempenho perdido, consequentemente a edificação durará mais
tempo do que se não houvesse manutenção.
1.1 JUSTIFICATIVA
De acordo com o estudo mais recente realizado por Gomes et al. em 2017, verifica-se
que uma das principais causas das patologias encontradas no período pós ocupação, de acordo
com a reclamação dos moradores de 14 edifícios residenciais multifamiliares, de 02
construtoras em João Pessoa/PB, refere-se à falha humana após a ocupação, conforme
apresentado na Figura 2 a seguir, onde de 14 edifícios, 10 apresentaram falhas.
Figura 2 – Gêneses das patologias encontradas no estudo de 14
diferentes edifícios residenciais multifamiliares.
0
2
4
6
8
10
12
14
Falha humana nafase de projeto
Falha humana nafase de execução
Falha humana nafase de utilização
Ações mecânicas Ações químicas
Gêneses das patologias
Fonte: Adaptado de GOMES et al. (2017).
4
Segundo Fátima Có (2018), presidente do Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia do Distrito Federal (CREA-DF), um dado nacional que serve de alerta é que 06
em cada 10 desabamentos ocorrem por falta de manutenção dos prédios.
Danos e desastres ocorridos em edificações no Brasil causam prejuízos econômicos,
sociais e perdas humanas irreparáveis, com isso verifica-se a necessidade de projetos voltados
para uma maior durabilidade, do maior controle na execução de novas edificações e,
sobretudo, da necessidade do constante monitoramento e/ou manutenção das obras já
existentes. Fatores como plano de manutenção e a necessidade de se construir edificações
mais duráveis devem ter maior importância nos projetos e gerenciamento de
empreendimentos, considerando também o Custo do Ciclo de Vida. (POSSAN,
DEMOLINER, 2013).
Conforme apresentado a seguir, verificam-se alguns casos que tiveram uma grande
repercussão no Brasil.
Um dos acidentes mais representativos ocasionado pela falta de manutenção ocorreu
no ano de 1974 em São Paulo, O Incêndio do Edifício Joelma. Aconteceu devido a um curto
circuito em um aparelho de ar condicionado no décimo segundo andar deixando 191 pessoas
mortas e mais de 300 feridos. (Figura 3).
Figura 3 – Incêndio no Edifício Joelma, São Paulo, 1974.
Fonte: Molberg, (1974).
5
Outro acidente que teve repercussão na mídia brasileira foi no ano de 2012 no Rio
de Janeiro, o desabamento do Edifício Liberdade, que ocasionou também o desabamento dos
edifícios vizinhos, o Treze de Maio e o Colombo, deixando 19 mortos e 3 desaparecidos, uma
das causas apontadas foi a reforma no 9º andar devido a retirada de algumas paredes, outros
fatores como a construção do metrô na década de 1970 e a execução de novos andares sobre o
projeto original podem ter contribuído para o colapso estrutural. A Figura 4 mostra a foto do
ocorrido.
Além desses acidentes já mencionados, muitos outros acontecem diariamente, como
por exemplo, o desabamento do centro de Convenções em Salvador, Figura 5, ocorrido em
setembro de 2016, que de acordo com os peritos do Departamento de Polícia Técnica (DPT),
Roberto Muiños Ventin, Claudio Fernando Silva Macedo e Paulo Geraldo Mendes Botelho, a
falta de manutenção adequada da estrutura provocou efeitos irreversíveis na oxidação do aço
levando ao seu rompimento.
Figura 4 – Desabamento do Edifício Liberdade, Treze de
Maio e Colombo, Rio de Janeiro, 2012.
Fonte: Carriço, (2012).
6
Como a prática da manutenção em edificações é pouco difundida e pouco conhecida,
isso reflete nesses sinistros: incêndios, desabamentos, quedas de marquises, desprendimento
de revestimentos das fachadas consequências da falta de manutenção, quer seja preventiva ou
corretiva, ou até mesmo pela falta de planejamento e estudo do reparo adequado necessário.
Por isso se tem a importância de se planejar, programar e executar essas manutenções de
forma adequada, caso contrário teremos prejuízos econômicos e de vidas.
O desenvolvimento deste trabalho é de interesse das empresas que estão inseridas no
setor da construção civil, aos síndicos e/ou usuários, levando em consideração que a norma de
desempenho já está em vigência desde 2013.
1.2 OBJETIVOS
1.2.1 Objetivo geral:
O objetivo geral deste trabalho é analisar as normas ABNT NBR 15575:2013
“Desempenho de Edificações Habitacionais”, ABNT NBR 5674:2012 – “Manutenção de
edificações”, NBR 14037:2014 – “Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos”,
NBR 16280:2015 – “Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos” e
Figura 5 – Desabamento de parte da fachada do Centro
de Convenções de Salvador.
Fonte: Anchieta, (2016).
7
CE 02-140.02:2012 – “Inspeção Predial”, estudos e pesquisas sobre o desempenho das
edificações habitacionais e sobre a importância da manutenção na garantia do desempenho ao
longo do tempo, mostrar os intervenientes, principalmente aqueles envolvidos de forma direta
e indireta na realização das manutenções.
1.2.1 Objetivos específicos:
Estudar as normas pertinentes ao tema, apresentando seus pontos principais;
Enfatizar a importância da manutenção predial no quesito desempenho das
edificações;
Apresentar o roteiro de uma inspeção predial;
Averiguar a correlação existente entre as normas apresentadas;
Mostrar todos os intervenientes envolvidos no processo de construção enfatizando
suas responsabilidades, no que diz respeito às manutenções que estão ligadas
diretamente ao desempenho das edificações habitacionais após a ocupação.
1.3 METODOLOGIA
Este trabalho tem caráter exploratório e explicativo, utilizando-se da literatura clássica
como livros, teses e dissertações, além de normas técnicas e materiais disponíveis na internet,
como fonte de pesquisa para a reunião de conceitos e conteúdos que serão apresentados e
discutidos.
8
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1 Desempenho
A palavra desempenho é utilizada de forma coloquial por toda a sociedade e possui um
significado bastante amplo. Como, por exemplo, um trabalhador pode ter um bom ou mau
desempenho de acordo com a execução do seu trabalho, uma empresa tem seu desempenho
avaliado de acordo com a qualidade de seus serviços prestados através dos custos oferecidos.
O que é comum a ambos é que definem um desempenho desejado, mesmo que
informalmente, e o comparam com o desempenho entregue. BORGES (2008).
Para Souza (2015) um produto cuja função é satisfazer as exigências do usuário,
independentemente das condições de exposição desse produto durante a sua vida útil,
caracteriza-se como desempenho.
Segundo Mitidieri Filho e Helene (1998) apud Machado Marciano (2016), o termo
“desempenho” constitui de um comportamento em utilização de um produto que deve
apresentar determinadas características e propriedades adequadas, para cumprir a função ao
qual foi projetado quando sujeito a quaisquer tipos de influências ou ações durante sua vida
útil.
De acordo com a NBR 15575: 2013 o desempenho é definido como o comportamento
em uso da edificação e seus sistemas, variando em função do local, do ocupante, e das
condições de exposição.
2.2 NBR 15575:2013 – Norma de desempenho
A norma de desempenho apresenta seu texto dividido em seis partes, ver Quadro 1,
onde cada parte trás as definições e conceitos pertinentes para uma melhor compreensão,
estabelece os requisitos de desempenho que devem ser atendidos pelas edificações
habitacionais, bem como os critérios e métodos de avaliações para averiguar se a edificação
está atendendo pelo menos ao mínimo exigido pela norma.
9
CONJUNTO NORMATIVO DA NBR 15575:2013
Parte 1: Requisitos gerais;
Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
Parte 4: Requisitos para o sistema de vedações verticais internas e externas;
Parte 5: Requisitos para o sistema de coberturas;
Parte 6: Requisitos para o sistema hidrossanitário.
2.2.1 Definições e conceitos
De acordo com a NBR 15575:2013 as condições de exposição são definidas como o
conjunto de ações atuantes sobre a edificação, (cargas, ações externas e as resultantes da
própria ocupação do imóvel), conforme Figura 6 a seguir.
Fonte: Campos (2013).
cargas
ventilação
umidade
Temperatura
Interna
Sol e
luz
ruído
chuva
vento
Figura 6 – Ações atuantes sobre a edificação habitacional.
Quadro 1 – Conjunto normativo da NBR 15575:2013
Fonte: Adaptado de ABNT (2013).
10
O desempenho de uma edificação pode ser estabelecido através de critérios, que são
definidos como especificações quantitativas dos requisitos de desempenho, expressos em
termos de quantidades mensuráveis, a fim de que possam ser objetivamente determinados, e
métodos de avaliação os quais permitem a mensuração clara do seu cumprimento.
As especificações de desempenho são uma expressão das funções exigidas da
edificação ou de seus sistemas e correspondem a um uso claramente definido. No caso da
NBR 15575:2013 referem-se ao uso habitacional de edificações.
Os requisitos de desempenho compreendem as condições qualitativas dos atributos das
edificações, necessários para atender as exigências dos usuários e as especificações de
desempenho podem ser definidos como o conjunto de requisitos e critérios estabelecidos para
a edificação. A Figura 7 apresenta um desenho esquemático da estruturação desta norma.
No que se refere aos participantes da cadeia de interesse, temos a definição de:
Usuário: é proprietário, titular de direitos ou pessoa que ocupa a edificação
habitacional;
Figura 7 – Desenho esquemático da estruturação da Norma NBR 15575:2013.
Condições
de exposição
Exigências
dos usuários
Requisitos
Critérios
Métodos de avaliação
Qualitativos
Quantitativos
Análises de projeto
Ensaios laboratoriais
Protótipos
Simulação computacional
Fonte: Adaptado de NBR 15575:2013.
11
Fornecedor: é à organização ou pessoa que fornece um produto, podendo ser
o fabricante, distribuidor ou comerciante, e ainda o prestador de um serviço ou
informação;
Incorporador: é a pessoa física ou jurídica que compromissa ou efetiva a
venda das frações ideais de terreno, em edificações a serem entregues,
coordenando e levando a termo a incorporação, responsabilizando-se pelas
condições da obra prometida;
Construtor: é a pessoa física ou jurídica, com habilitação legal, que executa o
empreendimento de acordo com o projeto e condições estabelecidas;
Empresa especializada: é aquela que exerce função na qual são exigidas
qualificação e competência específica.
Além dessas, podemos fazer menção a outras definições de conotação técnica, como:
Ruína: característica do estado-limítrofe último por ruptura ou perda de
estabilidade;
Estado de arte: que é o estágio de desenvolvimento tecnológico em um
determinado momento;
Dias típicos de verão e inverno: que são os dias reais, caracterizado por
diversas variáveis, para o dia mais quente e mais frio do ano, segundo a média
dos últimos dez anos.
A edificação habitacional é constituída por sistemas, elementos e componentes, sendo:
Sistemas: compreendem a maior parte funcional da edificação e é formada por
um conjunto de elementos;
Elementos: são aqueles que apresentam funções específicas, como as
fundações, estrutura, pisos, cobertura, dentre outros, compostos por
componentes;
Componentes: que compreendem as unidades integrantes de determinado
elemento. Ex.: Telha de uma cobertura.
A Figura 8, que segue, apresenta o esquema de conformação de uma edificação
habitacional.
12
Como itens nocivos à edificação, têm-se:
Falhas: são as ocorrências prejudiciais à sua utilização e resultam em
desempenho inferior do requerido;
Patologias: compreendem as irregularidades manifestadas em decorrência de
falhas no projeto, fabricação, instalação, execução, montagem, uso ou
manutenção, além daquelas que não decorram do envelhecimento natural;
Agentes de degradação: que reúne tudo aquilo que age sobre um sistema,
reduzindo seu desempenho, como sol, chuva e ação dos usuários, dentre
outros;
Degradação: é a redução do desempenho pela ação desses agentes;
Durabilidade: é capacidade da edificação para desempenhar suas funções por
um período de tempo em que o produto tem potencial para cumprir essa
finalidade, decorrente da correta utilização e da realização da adequada
manutenção;
Manutenção: é o conjunto das atividades realizadas com a finalidade de
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação, que guarda
estreita relação com a manutenibilidade;
EDIFICAÇÃO HABITACIONAL
SISTEMA
ELEMENTO
COMPONENTE
Figura 8 – Esquema de conformação de
uma edificação habitacional.
Fonte: Adaptado de OLIVAR, (2014).
13
Manutenibilidade: é o grau de facilidade de um sistema, elemento ou
componente, de ser mantido ou recolocado no estado que possa cumprir suas
funções requeridas.
Como derivação dos conceitos relativos à manutenção, torna-se imprescindível citar:
Manual de uso, operação e manutenção: documento que reúne as
informações necessárias à sua implementação, que também é conhecido como:
Manual do proprietário: no que se refere às unidades autônomas;
Manual do síndico: aplicável às áreas comuns da edificação;
Inspeção predial de uso e manutenção: compreende-se a análise técnica das
condições de uso e manutenção preventiva e corretiva;
Operação: que é o conjunto das atividades realizadas na edificação com a
finalidade de mantê-la em funcionamento adequado.
Vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se
prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos
considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção
especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida
útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada).
A Norma define e divide os prazos em dois, sendo o de garantia legal, período em
que o comprador dispõe para reclamar dos defeitos verificados no bem adquirido, cujos
prazos encontram-se detalhados na norma e o de garantia contratual que pode ser igual ou
superior ao de garantia legal, oferecido voluntariamente pelo fornecedor que deve vir na
forma de certificado, termo de garantia ou especificado em contrato.
2.2.1.1 Vida Útil
Interferem na vida útil, além da vida útil projetada, das características dos materiais e
da qualidade da construção como um todo, o correto uso e operação da edificação e de suas
partes, a constância e efetividade das operações de limpeza e manutenção, alterações
14
Despassivação
Manchas
Fissuras
Redução de seção
Destacamento
Perda de aderência
Mínimo de projeto
Mínimo de
Serviço
Mínimo de
Ruptura
TEMPO
DES
EMP
ENH
O
Vida útil de projeto
Vida útil de serviço 1
Vida útil de serviço 2
Vida última ou total
Vida útil residual
Vida útil residual
climáticas e níveis de poluição no local da obra, mudanças no entorno da obra ao longo do
tempo (trânsito de veículos, obras de infraestrutura, expansão urbana), etc.
O valor real de tempo de vida útil será uma composição do valor teórico de Vida Útil
Projetada devidamente influenciado pelas ações da manutenção, da utilização, da natureza e
da sua vizinhança. As negligências no cumprimento integral dos programas definidos no
manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio
ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico
calculado como Vida Útil Projetada.
Vida útil definida pela ISO 13823:2008 “como sendo o período de tempo durante o
qual uma estrutura ou qualquer de seus componentes satisfazem os requisitos de desempenho
do projeto, sem ações imprevistas de manutenção ou reparo”.
Para um melhor entendimento do gráfico é necessário conhecer as diferentes
definições de vida útil. (HELENE ET AL, 2011).
Figura 9 – Esquema de funcionamento da Vida Útil
Fonte: Adaptado de HELENE ET AL (2011).
15
a) Vida útil de projeto: Corresponde ao período utilizado a favor da segurança, na
etapa do projeto da estrutura. Em termos técnicos é o período que vai até a
despassivação da armadura.
b) Vida útil de serviço: corresponde ao período de tempo que vai até o momento
em que aparecem manchas, fissuras ou destacamento do concreto de
cobrimento.
c) Vida útil, última ou total: É o período de tempo onde ocorre uma redução
significativa da seção resistente da armadura ou uma perda importante da
aderência armadura/concreto, ou seja, vai até a ruptura ou colapso parcial ou
total da estrutura.
d) Vida útil residual: é o período de tempo em que a estrutura ainda é capaz de
desempenhar suas funções e existem três possíveis vidas úteis residuais, uma
até a despassivação da armadura, outra até o aparecimento de manchas,
fissuras ou destacamento do concreto e outra longa contada até a perda
significativa da capacidade resistente, ou do seu eventual colapso.
A NBR 15575:2013 também define:
-Vida Útil de Projeto (VUP) - Período estimado de tempo para o qual um sistema é
projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma,
considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento
no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos
processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e
Manutenção (a VUP não deve ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de
garantia legal e certificada).
A vida útil de projeto é considerada uma expressão eminentemente de caráter
econômico de uma exigência do usuário, adotada como uma referência técnica do projeto que
não se confunde com garantia. Recomenda-se, universalmente, que a mesma seja determinada
através de pesquisa entre o meio técnico, usuários e agentes envolvidos no processo
construtivo, para a fixação das vidas úteis médias esperadas, para as diversas partes da
edificação. (FAGUNDES NETO, 2013).
16
2.2.2 Incumbências
A NBR 15575:2013 atribui responsabilidades para todos os envolvidos no processo
de uma edificação habitacional, projetistas, incorporadores, construtores, usuários, entre
outros, desde a sua concepção até o término de sua vida útil, com o intuito de manter o
desempenho pretendido. A Figura 10 mostra uma visão convencional e linear do processo de
projeto, construção, Ocupação, uso, operação e manutenção do ambiente construído.
A referida norma estabelece nas suas diferentes fases, ações concretas dos
responsáveis pela obra e manutenção no decorrer do processo das habitações. Em resumo:
a) Incorporador:
Cabe ao incorporador à identificação dos riscos previsíveis na época do projeto
através da providência de estudos técnicos requeridos e passar as informações necessárias aos
referidos projetistas. Como riscos previsíveis, exemplifica-se: presença de aterro sanitário na
área de implantação do empreendimento, contaminação do lençol freático, presença de
agentes agressivos no solo e outros riscos ambientais.
E também de definir, em consonância com os projetistas ou com a coordenação
dos projetos, os níveis de desempenho estabelecidos em Norma, sejam eles, Mínimo,
Intermediário ou Superior, para os diferentes elementos da construção e/ou para a obra em sua
totalidade.
Projeto
Construção
Ocupação
Uso, operação,
manutenção
INÍCIO
TÉRMINO
Figura 10 – visão convencional e linear do processo de projeto, construção,
Ocupação, uso, operação e manutenção do ambiente construído.
Fonte: Adaptado de Ornstein (2017).
17
b) Construtor:
É de responsabilidade do construtor a elaboração do manual de operação uso e
manutenção, tanto das áreas comuns quanto da unidade habitacional, que deve ser entregue ao
proprietário e ao condomínio quando da disponibilidade da edificação para uso. Esse manual
deve atender a norma da ABNT NBR 14037 e NBR 5674.
Além disso, recomenda-se que os citados manuais contenham os respectivos prazos de
Vida Útil de Projeto (VUP) e, se for o caso, também os prazos de garantia oferecidos pelo
construtor ou pelo incorporador, advertindo-se que esses prazos devem ser “iguais ou
maiores” do que aqueles já previstos no próprio texto da NBR – 15.575, em sua Parte 1.
c) Fornecedor:
Ao fornecedor de insumo, material, componente, ou sistema, cabe caracterizar o
desempenho dos seus produtos. Caso não tenham essa caracterização, que forneçam
resultados comprobatórios do desempenho dos mesmos com base nesta norma ou em normas
específicas internacionais ou estrangeiras.
d) Projetistas:
Os projetistas devem estabelecer a vida útil projetada de cada sistema que compõe esta
Norma. Cabe ao projetista o papel de especificar materiais, produtos e processos que atendam
o desempenho mínimo estabelecido com base nas normas prescritivas e no desempenho
declarado pelos fabricantes dos produtos a serem empregados em projeto e quando houver a
omissão dessas informações, compete ao projetista solicitá-las ao fornecedor. Quando forem
considerados valores de VUP maiores que os mínimos estabelecidos nesta norma, estes
devem constar dos projetos e/ou memorial de cálculo.
e) Usuário:
Por fim, cabe ao usuário fazer o uso correto da edificação, não realizando alterações na
sua concepção sem autorização, ou sem consulta de um profissional habilitado, realizar as
manutenções preventivas e corretivas de acordo com os respectivos manuais, efetuando a
gestão e registro das ações, pois não adiantará a edificação ser projeta e construída de acordo
com a norma se a ocupação, o uso e a manutenção não forem realizados adequadamente.
18
2.2.3 NBR 15575:2013 Parte 1 – Requisitos gerais
Nesta primeira parte da norma apresentam-se as principais informações para a sua
compreensão como um todo, pois estão contidas as definições de termos, os requisitos, as
responsabilidades, e os critérios para que os sistemas possam alcançar o desempenho
necessário e estimado, caso alcance considera-se que as exigências dos usuários foram
atendidas. Também trata-se de características específicas como desempenho estrutural,
segurança contra incêndio, segurança no uso e operação, estanqueidade, desempenho térmico,
desempenho acústico, desempenho lumínico, durabilidade, manutenibilidade, saúde, higiene e
qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, controle tátil, antropodinâmico e adequação
ambiental.
Completam ainda as determinações contidas na Parte 1 da norma, o conteúdo de seis
anexos, apresentados no Quadro 2.
ANEXOS
A Desempenho térmico de edificações – metodologia e dados técnicos
B Procedimento de avaliação do desempenho lumínico artificial
C Considerações sobre durabilidade e vida útil
D Diretrizes para o esclarecimento de prazos de garantia
E Níveis de desempenho
F Dimensões mínimas e organização funcional dos espaços
Pré-Obra
• Projetista
• Fornecedor
Obra
• Incorporadora
• Construtora
Pós-Obra
• Proprietário
• Usuário
Figura 11 – Esquema de fases da obra e de seus intervenientes.
Fonte: Autor (2018).
Quadro 2 – Descrição dos Anexos da NBR 15575-1.
Fonte: Autor (2018).
19
O texto divide as exigências dos usuários em três grandes grupos que são eles:
Segurança, Habitabilidade (entende-se como o desempenho da habitação no que tange as
condições térmicas, acústicas e alumínicas, a estanqueidade, a saúde e à higiene, dentre
outros), e a Sustentabilidade, cujos fatores são tratados nas partes específicas da norma.
A Norma de Desempenho trata de forma integrada a questão da sustentabilidade, que
engloba durabilidade, manutenibilidade e impactos ambientais. Isso ocorre porque obras com
maior durabilidade reduz a necessidade de reformas e manutenções acarretando a
minimização dos recursos ambientais necessários para a manutenção adequada da edificação,
consequentemente diminuindo a geração de resíduos sólidos e poluentes. (CBIC, 2013).
Para edifícios ou conjuntos habitacionais com local de implantação definido, os
projetos devem ser desenvolvidos com base nas características do local da obra avaliando-se
os riscos de deslizamentos, enchentes, erosões, vibrações transmitidas por vias férreas,
vibrações transmitidas por trabalhos de terraplenagem e compactação do solo, ocorrência de
subsidência do solo, presença de crateras em camadas profundas, presença de solos
expansíveis ou colapsíveis, presença de camadas profundas deformáveis e outros. Além de
considerar os riscos de explosões oriundas do confinamento de gases resultantes de aterros
sanitários, solos contaminados, proximidade de pedreiras e outros, tomando-se as
providências necessárias para que não ocorram prejuízos à segurança e à funcionalidade da
obra e também devem prever as interações entre construções próximas.
NBR 15.575
Segurança
Sustentabilidade Habitabilidade
Figura 12 – Exigências dos usuários conforme a
NBR 15.575:2013.
Fonte: Autor (2018).
20
Os requisitos de desempenho devem ser verificados aplicando-se os respectivos
métodos de ensaio previstos e os métodos de avaliação estabelecidos consideram a realização
de ensaios laboratoriais, ensaios de tipo, ensaios em campo, inspeções em protótipos ou em
campo, simulações e análise de projetos. A realização de ensaios laboratoriais deve ser
baseada nas Normas explicitamente referenciadas, em cada caso.
2.2.4 Parte 2 – Requisitos para os sistemas estruturais
a) Introdução
Esta parte da ABNT NBR 15575:2013 trata dos requisitos para os sistemas estruturais
aplicáveis a edificações habitacionais no que se refere ao desempenho estrutural, analisado do
ponto de vista dos estados-limites último e de serviço pelo método semiprobabilístico de
projeto estrutural considerado as solicitações características de acordo com as prescrições das
ABNT NBR 8681 (Ações e segura nas estruturas – procedimento), ABNT NBR 6120 (cargas
para cálculo de estruturas de edificações) e ABNT NBR 6123 (forças devidas ao vento em
edificações), simulando através de modelos matemáticos e físicos as situações de ruína por
esgotamento da capacidade de resistência dos materiais ou por instabilidade do equilíbrio. O
estado-limite de serviço tem como premissa assegurar a durabilidade quando da utilização
normal da estrutura.
b) Conceitos e definições
Dentre os conceitos e definições, frisa-se:
Integridade estrutural: é a capacidade que a estrutura tem de evitar seu
colapso progressivo na decorrência de danificações localizadas;
Ruína: ocasionada por ruptura, por perda de estabilidade ou por deformação
excessiva e é uma característica do estado-limite último;
Falha: ocorrência que compromete o estado da utilização do sistema ou
elemento, ocasionando fissurações, deslocamentos e etc.;
Deformação: é a variação da distância entre pontos de um corpo submetido a
uma determinada tensão, com modificação de sua forma e volume primitivos;
Fissura: é o seccionamento com abertura capilar na superfície ou em toda
seção transversal de um componente, provocado por tensões normais ou
21
tangenciais. Essas fissuras são classificadas como ativas (variação da abertura
em função de movimentações higrotérmicas ou outras) ou passivas (abertura
constante); trinca é uma expressão coloquial qualitativa aplicável a fissuras
com abertura maior ou igual a 0,6 mm; mossa é o vestígio de pancada ou
pressão.
c) Requisitos
Durante a sua vida útil de projeto e sob as diversas condições de exposições as
edificações habitacionais devem atender os seguintes requisitos gerais:
Não ruir ou perder a estabilidade de nenhuma de suas partes; prover segurança
aos usuários sob ação de impactos, choques, vibrações e outras solicitações
decorrentes da utilização normal da edificação, previsíveis na época do projeto;
Não provocar sensação de insegurança aos usuários pelas deformações de
quaisquer elementos da edificação, admitindo-se tal exigência atendida caso as
deformações se mantenham dentro dos limites estabelecidos nesta Norma;
Não repercutir em estados inaceitáveis de fissuração de vedação e
acabamentos;
Não prejudicar a manobra normal de partes móveis, como portas e janelas, nem
repercutir no funcionamento normal das instalações em face das deformações
dos elementos estruturais;
Cumprir as disposições das ABNT NBR 5629 (execução de tirantes ancorado
no terreno), ABNT NBR 11682 (estabilidade dos taludes) e ABNT NBR 6122
(projeto e execução de fundações) relativamente às interações com o solo e
com o entorno da edificação.
As condições de desempenho devem ser comprovadas analiticamente, sempre
respeitando as normas vigentes e as considerações estabelecidas em projeto. esse deve
apresentar a justificativa dos fundamentos técnicos com base em Normas Brasileiras ou, em
sua ausência, com base nos Eurocódigos ou em ensaios destrutivos e do traçado do
correspondente diagrama x deslocamento. (Anexo A).
O sistema estrutural adotado também não pode ocasionar deslocamentos ou fissuras
excessivas aos elementos de construção ao qual estão ligados, nem impedir o livre
22
funcionamento de elementos e componentes da edificação, tais como portas e janelas, nem
repercutir no funcionamento das instalações.
Os métodos de avaliação correspondem à análise do projeto, mediante cálculos ou
ensaios através de protótipos em laboratório ou obra, devendo o corpo de prova representar
fielmente as condições executivas da obra, existindo ainda requisitos específicos para
deformações ou estados de fissura do sistema estrutural, estados limites de serviço e impactos
de corpo mole e corpo duro, contendo tabelas específicas, a serem utilizadas pelos
profissionais responsáveis por esses projetos.
Completam ainda as determinações contidas na parte 2 da norma, o conteúdo de cinco
anexos apresentados no Quadro 3.
ANEXOS
A Modelagem matemática do comportamento conjunto para a resistência mínima de
projeto
B Modelagem matemática do comportamento conjunto para as deformações de serviço
C Ensaio de impacto de corpo mole
D Ensaio de impacto de corpo duro
E Níveis de desempenho
2.2.5 Parte 3 – Requisitos para o sistema de pisos
a) Introdução
Esta parte trata do desempenho do sistema de pisos, destinados para a área de uso
privativo ou de uso comum, com a inclusão dos elementos e componentes, em concordância
com os critérios estabelecidos. Tendo em vista que, um requisito que vem cada vez mais
sendo requerido é a segurança em uso de um sistema de piso. As consequências de uma
queda, principalmente para idosos, podem acarretar dados gravíssimos, resultando até em
morte ou imobilização permanente, como são acidentes previsíveis logo deverão ser evitados,
exigindo apenas atenção a alguns requisitos na especificação do sistema de piso da
construção.
Quadro 3 – Descrição dos Anexos da NBR 15575-2.
Fonte: Autor (2018).
23
b) Conceitos e definições
Nesse tópico faz-se necessário destacar os conceitos e definições a seguir.
Propagação superficial de chamas: alastramento da combustão na superfície
dos materiais;
Estanqueidade: é a propriedade de um elemento (ou de um conjunto de
componentes) de impedir a penetração ou passagem de fluidos através de si;
Ruído de impacto e aéreo: som produzido através do impacto de um corpo
sólido e som produzido e transmitido pelo ar;
Áreas molhadas: aquelas que podem formar lâmina d’água; áreas molháveis,
áreas que recebem respingos de água e que não resulta na formação de lâmina
d’água;
Áreas secas: áreas onde não está prevista a utilização direta de água nem
mesmo durante a operação de limpeza.
Prosseguindo com as definições temos;
Resistência ao fogo: propriedade de suportar o fogo e proteger ambientes
contíguos durante sua ação, caracterizada pela capacidade de confinar o fogo e
de manter a estabilidade ou resistência mecânica por determinado período;
Áreas de uso privativo: áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto
de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é
privativa dos respectivos titulares de direito;
Áreas de uso comum: área coberta e/ou descoberta situada nos diversos
pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que pode ser
utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades
autônomas;
Fresta, toda e qualquer fenda, planejada ou não, entre componentes do sistema
de piso que não esteja preenchida.
A Norma de Desempenho vai definir o sistema de piso como um conjunto parcial ou
total de camadas destinado a cumprir a função de estrutura, vedação e tráfego, conforme os
critérios definidos nesta Norma. O sistema de piso é esquematizado conforme a Figura 12.
24
A camada estrutural é o elemento resistente a cargas diversas na qual o piso é
submetido; a impermeabilização tem por finalidade proteger as construções contra a ação
deletéria de fluidos, vapores e da umidade; o Isolamento térmico ou acústico tem a finalidade
proteger as construções contra a ação dos efeitos de variações de temperatura e de atenuar a
passagem de ruídos; o contrapiso possui a função de regularizar o substrato, proporcionando
uma superfície uniforme de apoio, coesa, aderido ou não e adequada à camada de
acabamento, podendo eventualmente servir como camada de embutimento, caimento ou
declividade; a camada de fixação serve para fixar a camada de acabamento que por sua vez é
destinada a revestir a superfície do sistema de piso e cumprir funções de proteção e
acabamento estético e funcional.
c) Requisitos
O texto da norma apresenta uma gama de requisitos que o sistema de pisos deve
atender, são eles:
Estabilidade e resistência estrutural, cujo sistema não deve apresentar ruína nem falhas
que coloquem em risco a integridade física do usuário;
Limitação dos deslocamentos verticais, vai limitar os deslocamentos verticais da
camada estrutural do sistema de piso, bem como a ocorrência de fissuras ou quaisquer
falhas, de forma a atender às exigências dos usuários da edificação habitacional;
Resistência a impactos de corpo duro, deve resistir aos impactos de corpo-duro
previsíveis nas condições normais de serviço, sem apresentar ruína no sistema de
pisos;
Resistir a cargas verticais concentradas previsíveis nas condições normais de serviço,
sem apresentar ruína ou danos localizados nem deslocamentos excessivos;
Figura 13 – Exemplo genérico de um sistema de pisos e
seus elementos.
Fonte: Adaptado de NBR 15575 (2013).
25
Dificultar a ocorrência da inflamação generalizada no ambiente de origem do incêndio
e não gerar fumaça excessiva capaz de impedir a fuga dos ocupantes em situações de
incêndio;
Dificultar a propagação do incêndio, da fumaça e preservar a estabilidade estrutural da
edificação;
Coeficiente de atrito da camada de acabamento tornando segura a circulação dos
usuários, evitando escorregamentos e quedas;
Segurança na circulação prevenindo lesões em seus usuários, provocadas por quedas
decorrentes de irregularidades localizadas;
Segurança no contato direto Prevenir lesões em seus usuários, provocadas pelo contato
direto de partes do corpo com a superfície do sistema de piso;
Estanqueidade de sistema de pisos em contato com a umidade ascendente, evitar
condições de risco à saúde dos usuários e deterioração da camada de acabamento dos
pisos e áreas adjacentes;
Estanqueidade de sistemas de pisos de áreas molhadas, impedir a passagem da
umidade para outros elementos construtivos da habitação;
Níveis de ruído admitidos na habitação;
Isolamento de ruído aéreo dos sistemas de pisos entre unidades habitacionais avaliar o
isolamento de som aéreo de ruídos de uso normal (fala, TV, conversas, música) e uso
eventual (áreas comuns, áreas de uso coletivo);
Resistência à umidade do sistema de pisos de áreas molhadas e molháveis, resistir à
exposição à umidade, em condições normais de uso, sem apresentar alterações em
suas propriedades que comprometam seu uso;
Resistência ao ataque químico dos sistemas de pisos, resistir à exposição aos agentes
químicos normalmente utilizados na edificação ou presentes nos produtos de limpeza
doméstica;
Resistência ao desgaste em uso, resistir aos esforços mecânicos associados às
condições normais de uso específicas para cada ambiente;
Sistema de pisos para pessoas portadoras de deficiência física ou pessoas com
mobilidade reduzida (pmr) Propiciar mobilidade e segurança em função das áreas de
uso;
Homogeneidade quanto à planeza da camada de acabamento do sistema de piso, não
comprometer o efeito visual desejado ou a estética.
26
Enfim, a norma de desempenho traz diversas tabelas contendo critérios, objetivos e
índices numéricos a serem obedecidos. Completam ainda as determinações contidas na parte
3, o conteúdo de cinco anexos apresentados no Quadro 4.
ANEXOS
A Ensaio de impacto de corpo duro
B Verificação da resistência do sistema de pisos a cargas verticais concentradas –
Método de ensaio
C Verificação da resistência à umidade do sistema de pisos de áreas molhadas e
molháveis – Método de ensaio
D Verificação da resistência ao ataque químico dos componentes da camada de
acabamento dos sistemas de pisos – Método de ensaio
E Níveis de desempenho
2.2.6 Parte 4 – Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas
a) Introdução
Esta parte refere-se aos sistemas de vedações verticais, sendo eles internos ou
externos, das edificações habitacionais, que, além da volumetria e da compartimentação dos
espaços da edificação, integram-se de forma muito estreita aos demais elementos da
construção, recebendo influências e influenciando o desempenho da edificação habitacional.
As vedações verticais exercem várias funções, tais como, estanqueidade à água, isolação
térmica e acústica, capacidade de fixação de peças suspensas, capacidade de suporte a
esforços de uso, compartimentação em casos de incêndio e mesmo sem possuir função
estrutural, pode atuar como contraventamento de estruturas reticuladas.
Quadro 4 – Descrição dos Anexos da NBR 15575-3.
Fonte: Autor (2018).
27
b) Conceitos e definições
Apresenta a sigla SVVIE, que significa “sistemas de vedações verticais internas e
externas”;
Ensaio-tipo: é aquele utilizado para aferir a conformidade de um sistema de
vedação, utilizando amostras representativas das condições de projeto e
utilização;
Estado limite último: é o momento a partir do qual ocorre um rebaixamento
no nível de segurança com risco de colapso ou ruína de um sistema de
vedação;
Estado limite de serviço: é aquele caracterizado por solicitações que
prejudicam a funcionalidade, utilização ou durabilidade do sistema, com
aparecimento de fissuras e outras falhas;
Deslocamento: é a perda de aderência entre um componente de acabamento e
sua base.
c) Requisitos
O texto vai apresentar dez requisitos que os sistemas de vedações internas e externas
devem atender, são eles:
Resistência estrutural - apresentar nível de segurança considerando-se as
combinações de ações passíveis de ocorrerem durante a vida útil da edificação
habitacional ou do sistema;
Deslocamentos, fissuras e falhas - deve-se limitar a valores aceitáveis e
assegurar que esses problemas não impeçam o livre funcionamento de
elementos e componentes da edificação habitacional;
Carga de peça suspensa - deve-se resistir às solicitações originadas pela
fixação de peças suspensas (quadros, armários e etc.)40 kg/ponto de fixação;
Impacto de corpo mole – referente a choques acidentais em usos, impactos de
120 a 960 joules; impacto de corpo duro – resistir aos impactos de corpo duro
de 2,5 a 20 joules;
Portas e janelas – resistir as ações transmitidas de portas e cargas em
parapeitos de janelas;
28
Segurança contra incêndio – dificultar a ocorrência da inflamação generalizada
no ambiente de origem do incêndio e não gerar fumaça excessiva capaz de
impedir a fuga dos ocupantes em situações de incêndio;
Desempenho térmico e acústico – deve-se atingir pelo menos o mínimo
recomendado pela norma;
Estanqueidade - facilitar escoamento e evitar penetração de água
principalmente em fachadas.
O texto vai apresentar para cada requisito o seu critério e o seu método de avaliação,
apresenta várias tabelas, como as de aberturas mínimas de janelas de acordo com a área onde
está localizada a construção, transmitância térmica de paredes externas, parâmetros acústicos
entre outros, e ainda sete anexos para completar a sua fundamentação, no Quadro 5.
ANEXOS
A Determinação da resistência dos SVVIE às solicitações de peças suspensas – Método
de ensaio
B Verificação da resistência a impactos de corpo duro – Método de ensaio
C Verificação, em laboratório, da estanqueidade à água de SVVE – Método de ensaio
D Verificação da permeabilidade à água de SVVIE – Método de ensaio
E Verificação do comportamento de SVVE exposto à ação de calor e choque térmico –
Método de ensaio
F Níveis de desempenho
G Verificação do comportamento de SVVE sob ação de cargas distribuídas horizontais –
Método de ensaio (Adaptado da NBR 5643-1983)
Quadro 5 – Descrição dos Anexos da NBR 15575-4.
Fonte: Autor (2018).
29
2.2.7 Parte 5 – Requisitos para o sistema de cobertas
a) Introdução
Esta parte da norma de desempenho se refere às exigências dos usuários e aos
requisitos referentes aos sistemas de coberturas. Esse sistema deve ser planejado e executado
de forma a proteger os demais sistemas da edificação, pois exercem funções importantes e
interferem diretamente na durabilidade dos demais elementos que a compõem, já que
impedem a infiltração oriunda das intempéries para os ambientes habitáveis e previnem a
proliferação de microrganismos patogênicos e de diversificados processos de degradação dos
materiais de construção, incluindo apodrecimento, corrosão, fissuras de origem higrotérmica e
outros.
b) Conceitos e definições
O texto vai abordar de forma detalhada no que se refere à caraterização das diversas
partes de uma cobertura, tais como:
Sistema de cobertura (SC): Conjunto de elementos / componentes , dispostos
no topo da construção, com as funções de assegurar estanqueidade às águas
pluviais e salubridade, proteger demais sistemas da edificação habitacional ou
elementos e componentes da deterioração por agentes naturais, e contribuir
positivamente para o conforto termoacústico da edificação habitacional;
Telhado: elemento constituído pelos componentes telhas, peças
complementares e acessórios;
Alpendre: telhado formado por uma única água; telhado de duas águas:
formado por dois planos inclinados que concorrem na linha de cumeeira;
Telhado de quatro águas: constituído por quatro planos inclinados, na forma
de triângulos e ou formando uma pirâmide, ou trapézios concorrentes em linha
de cumeeira ou espigão;
Telhado em arco: aquele formado por águas côncavas; água, pano ou
vertente: cada um dos planos inclinados que constituem um telhado;
Água-mestra: água principal de maior área; ático ou desvão: espaço
compreendido entre o telhado e forro; caimento: declividade da água.
Em continuidade aparece a definição de:
30
Entreforro ou plenum: espaço compreendido entre o forro e uma laje ou
pano de telhado que lhe é paralelo;
Cobertura-terraço: cobertura de ambientes habitáveis que disponibiliza sua
área, em parte ou em todo, por meio de acesso, para desenvolvimento de
atividades;
Laje plana: laje de cobertura com declividade menor ou igual a 5 %;
Sótão: Ático acessível e passível de utilização pelos usuários da edificação
habitacional;
Subcobertura: Componente impermeável aplicada sob o telhado, com a
finalidade de impedir que pequenas infiltrações de água atinjam o forro ou a
laje da cobertura;
Teto: Superfície inferior de uma cobertura, ou de entre pisos, que delimita
internam internamente a parte superior de um cômodo;
Forro: Revestimento inferior de cobertura ou de entre pisos, aderido,
suspenso ou com estrutura independente;
Viga-calha : Componente estrutural , com formato de canal aberto, destinado
à captação e condução da água de chuva do sistema de cobertura;
Estrutura principal: conjunto resistente apoiado diretamente na estrutura da
edificação habitacional;
Estrutura secundária: conjunto de componentes de sustentação do telhado
apoiada na estrutura principal;
Trama: Estrutura secundaria integrado pelas terças, caibros e ripas;
Tesoura: elemento da estrutura principal de sustentação da trama.
A Figura 14, a seguir, apresenta as designações do sub-sistema de telhados.
31
c) Requisitos
Em relação ao desempenho estrutural o sistema de cobertura deve apresentar um nível
satisfatório de segurança contra a ruína e não apresentar avarias ou deformações e
deslocamentos que prejudiquem a funcionalidade, deve suportar cargas transmitidas por
pessoas e objetos nas fases de montagem ou de manutenção, possibilitar a fixação de
luminárias e outras cargas de ocupação, não sofrer avarias sob a ação de granizo e de outras
pequenas cargas acidentais dentro dos critérios estabelecidos na norma. Deve apresentar
segurança contra incêndio e sua estrutura deve resistir no mínimo 30 minutos. Segurança no
uso e operação não apresentar partes soltas ou destacáveis sob ação do peso próprio e
sobrecarga de uso, propiciar condições seguras para sua montagem e manutenção. Os
sistemas de coberutas inclinados com declividade superior a 30 % devem estar providos de
dispositivos de segurança suportados pela estrutura principal.
Os Sistemas de cobertura constituídos por estrutura e/ou por telhas metálicas devem
ser aterrados, a fim de propiciar condução das descargas e a dissipação de cargas eletrostáticas
eventualmente acumuladas nas telhas pelo atrito com o vento, bem como para inibir eventuais
problemas de corrosão por corrente de fuga. Quanto à estanqueidade, ser estanques à água de
chuva, evitar a formação de umidade e evitar a proliferação de insetos e microorganismos.
Desempenho térmico e acústico: Apresentar transmitância térmica e absortância à radiação
solar que proporcionem um desempenho térmico apropriado para cada zona bioclimática e
avaliar o isolamento de som aéreo de fontes de emissão externas; Apresentar desempenho
Figura 14 – Designações do sub-sistema de telhados.
Fonte: NBR 15575 (2013).
32
lumínico e vida útil de projeto conforme períodos especificados na Parte 1 dessa norma, deve
possibilitar a instalação, manutenção e desinstalação de dispositivos e equipamentos
necessários à operação da edificação habitacional.
Dentre outas exigências pode-se destacar e resumir que o sistema de cobertura deve
apresentar uma boa capacidade de drenagem evitando empoçamentos, o aparecimento de
manchas de umidade não devem ultrapassar 35% da sua área, permitir o trabalho de pessoas
em sua superfície, ter seu desempenho termo-acústico dentro dos níveis pré-estabelecidos
nessa norma garantindo o conforto do usuário. E apresenta 11 anexos para completar o
exposto no texto (Quadro 6).
ANEXOS
A Determinação da resistência às cargas concentradas em sistemas de coberturas
acessíveis aos usuários – Método de ensaio
B Determinação da resistência de peças fixadas em forro – Método de ensaio
C Verificação da resistência ao impacto em telhados – Método de ensaio
D Determinação da estanqueidade à água do SC – Método de ensaio
E Verificação da resistência de suporte das garras de fixação ou de apoio – Método de
ensaio
F Determinação da resistência das platibandas – Método de ensaio
G Determinação da resistência ao caminhamento – Método de ensaio
H Verificação da estabilidade da cor de telhas e outros componentes das coberturas –
Método de ensaio
I Níveis de desempenho
J Roteiro de cálculo dos esforços atuantes do vento em coberturas
K Método de ensaio para verificação da reação ao fogo em protótipo
Quadro 6 – Descrição dos Anexos da NBR 15575-5.
Fonte: Autor (2018).
33
2.2.8 Parte 6 – Requisitos para o sistema hidrossanitário
a) Introdução
A sexta e última parte da referida norma trata das exigências dos usuários e dos
requisitos referentes aos sistemas hidrossanitários. Esse sistema é responsável direto pelas
condições de saúde e higiene requeridas para a habitação, além de apoiarem todas as funções
humanas nela desenvolvidas (cocção de alimentos, higiene pessoal, condução de esgotos e
águas servidas etc.). e devem harmonizar-se com deformabilidade das estruturas, interações
com o solo e características físico-químicas dos demais materiais de construção e compreende
os seguintes sistemas prediais:
Sistema de água fria e água quente;
Sistema de esgoto sanitário e ventilação; e
Sistema de águas pluviais.
b) Conceitos e definições
Para efeitos dessa norma aplicam-se os seguintes conceitos e definições:
Corrente de fuga pelo aparelho elétrico de aquecimento de água: corrente
elétrica errática que os equipamentos elétricos podem transmitir ao usuário;
Fonte de abastecimento de água: sistema destinado a fornecer água para o
sistema (pública ou privada);
Ponto de utilização: extremidade à jusante do sub-ramal a partir de onde a
água passa a ser considerada água para uso;
Protetor térmico: dispositivo que, durante o funcionamento anormal do
aparelho de aquecimento instantâneo de água, limita a temperatura da água
aquecida, sem poder ser ajustado ou alterado pelo usuário;
Refluxo de água: escoamento de água ou outros líquidos e substâncias,
proveniente de qualquer fonte que não a fonte de abastecimento prevista, para
o interior da tubulação destinada a conduzir água desta fonte;
Retrossifonagem: refluxo de água servida para o interior de uma tubulação,
devido à sua pressão ser inferior à atmosférica.
Além desses, temos:
34
Separação atmosférica: separação física (cujo meio é preenchido por ar) entre
o ponto de utilização ou ponto de suprimento e o nível de transbordamento dos
reservatórios, aparelhos sanitários ou outros componentes associados ao ponto
de utilização;
Sistema de aquecimento instantâneo de água: sistema onde a água a ser
utilizada se aquece de forma instantânea pela sua passagem pela fonte de
aquecimento, como, por exemplo, chuveiros, torneiras, aquecedor de passagem
a gás;
Sistema de aquecimento de água por acumulação: sistema onde a água é
aquecida e armazenada em reservatórios termicamente isolados para ser
posteriormente utilizada pelos usuários, como, por exemplo, os boilers e os
aquecedores de acumulação a gás;
Sistema de aterramento: conjunto de todos os condutores e peças condutoras
com os quais é feita a ligação elétrica com a terra;
Sistema hidrossanitário: sistemas hidráulicos prediais destinados a suprir os
usuários com água potável e de reuso, e a coletar e afastar os esgotos
sanitários, bem como coletar e dar destino às águas pluviais;
Tubulação: conjunto de componentes formado por tubos, conexões, válvulas e
registros, destinado a conduzir água potável e, de reuso esgoto, ou águas
pluviais;
Calha: canal que recolhe a água de coberturas, terraços e similares e a conduz
ao tubo de queda.
c) Requisitos
Ao tratar da segurança estrutural, o sistema deve resistir às solicitações mecânicas
durante o uso, os fixadores ou suportes das tubulações, devem resistir a cinco vezes o peso
próprio das tubulações cheias d’água para tubulações fixas no teto ou em outros elementos
estruturais, bem como não apresentar deformações que excedam 0,5 % do vão. As tubulações
embutidas não devem sofrer ações externas que possam danificá-las ou comprometer a
estanqueidade ou o fluxo, devem resistir às solicitações dinâmicas do próprio sistema, os seus
dispositivos não devem provocar sobrepressões no fechamento, superiores a 0,2 Mpa.
Quanto à segurança contra incêndio, a edificação deve dispor de reservatório de água
fria com um volume de água necessário ao consumo dos usuários e um volume destino ao
35
combate a incêndio, tal volume é definido na ABNT NBR 13714, aplicável para aqueles casos
que não precisar de hidrantes, dispor de extintores, evitar a propagação de chamas entre os
pavimentos utilizando dispositivos anti chamas.
O Uso e a operação, devemos evitar queimaduras e choques elétricos em sistemas de
equipamentos de aquecimento e em eletrodomésticos ou eletroeletrônicos, Os equipamentos
devem atender às ABNT NBR 12090 e ABNT NBR 14016, limitando-se à corrente de fuga,
para outros aparelhos, em 15 mA, não apresentar riscos de explosão ou intoxicação, aos
usuários, durante o uso, permitir a utilização segura dos usuários. As peças e aparelhos
sanitários devem possuir resistência mecânica aos esforços a que serão submetidos na sua
utilização, quando houver sistema de água quente para os pontos de utilização nos edificações
habitacionais, o sistema deve prever formas de prover ao usuário que a temperatura da água
na saída do ponto de utilização seja limitada. Trata ainda da estanqueidade das instalações dos
sistemas hidrossanitários de água fria e água quente, das instalações de esgoto, águas pluviais
e água das calhas, bem como do desempenho térmico, acústico, lumínico e da durabilidade e
manutenibilidade.
No tocante a saúde, higiene e qualidade do ar o sistema deve evitar a introdução de
substâncias tóxicas ou impurezas, não utilizar material ou componente que permita o
desenvolvimento de bactérias ou outras atividades biológicas, as quais provocam doenças, os
componentes da instalação hidráulica não devem permitir o empoçamento de água, Não
permitir o refluxo ou retrossifonagem, enquanto aborda ainda os requisitos referente a
funcionalidade, acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico e adequação ambiental.
E complementa-se com dois anexos, o anexo A referente à lista de verificações para os
projetos e o anexo B sobre os níveis de desempenho.
2.3 Manutenção Predial
2.3.1 Generalidades
De acordo com a NBR 15575:2013 da ABNT, a manutenção pode ser definida como
um conjunto de procedimentos e ou atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total
da edificação com o objetivo de conservar e até mesmo recuperar a sua capacidade funcional
e de seus sistemas constituintes (desempenho), garantindo os critérios de uso e segurança dos
usuários. A referida norma define o manual de uso, operação e manutenção como um
36
documento que reúne todas as informações necessárias para orientar as atividades de uso,
operação e manutenção sejam elas preventivas ou corretivas.
Segundo Villanueva (2015), várias publicações no Brasil colocam em questão a nossa
cultura de manutenção predial, declaram que ainda estamos muito distantes da realidade dos
países de primeiro mundo e que é quase zero a existência de manutenção preventiva nos
edifícios residenciais. Branco & Neves afirmam:
Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas
condições de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação
dos serviços de Inspeção Predial para elaboração de um plano para
manutenção é realizada naturalmente, demonstrando a consolidação desta
atividade nestes países (BRANCO & NEVES, 2009).
No Brasil, apesar dos últimos avanços relacionados ao tema da manutenção predial a
nossa cultura ainda está muito distante quando comparada com a cultura dos países
desenvolvidos, fato comprovado através de tantos sinistros ocorridos e também pela ínfima
prática de manutenção preventiva nas edificações habitacionais. Gomide; Pujadas; Neto
destacam:
A prática da Manutenção Brasileira, atualmente, está focada em consertar o
que está quebrado, sem a disponibilização de recursos necessários à
implantação de plano de atividades particularizado a cada empreendimento, o
qual de veria considerar alguns pontos fundamentais para o sucesso do
programa de manutenção, quais sejam: vida transcorrida das instalações,
tipos e frequências de uso, horas de funcionamento de máquinas e
equipamentos, 14 operacionalidade e perdas de desempenho. (GOMIDE;
PUJADAS; NETO, 2006).
De acordo com o diagrama apresentado na figura 15, denotamos que a manutenção
predial abrange todas as fases do empreendimento e não apenas na fase de pós ocupação, logo
que as decisões tomadas nas etapas anteriores irão influenciar na manutenibilidade da
edificação. (CANTARELLI, 2017).
37
2.3.2 Medidas de manutenção
Uma tentativa de não comprometer as exigências funcionais dos vários elementos
construtivos durante a vida útil do prédio é a determinação de medidas de prevenção de
anomalias e falhas, pois é possível evitar a maioria das anomalias durante a fase de utilização
da edificação. (VIEIRA, 2015)
Para tanto se deve implementar um plano de manutenção, pois Vieira (2015) afirma
que o plano de manutenção “pretende detectar fenômenos pré patológicos indicando
anomalias em estado inicial, possibilitando o diagnóstico das causas com o propósito de
intervir com medidas adequadas para a resolução dos problemas.”
Segundo Vieira (2015) as anomalias são incômodas para os usuários ao nível da
funcionalidade e para o proprietário ao nível da necessidade e disponibilidade econômica, a
figura 16 esquematiza as medidas de manutenção a serem adotadas.
Concepção
•Soluções que minimizam custos com manutenção e operação
Projeto
•Especificação de materiais;
•Pensar na pós ocupação
Execução
•Mão de Obra;
•Técnica e tecnologia;
•As-built
•Aramazenamento de materiais
Pós-ocupação
•Registros de manutenção;
•Registros de avaliações;
•Manual do proprietário;
•APO
Figura 15 – Diagrama dos fatores relacionados com a manutenção de um edifício.
Fonte: Adaptado de Ferreira (2010).
Aprendizagem (retroalimentação de informações)
38
2.3.3 Classificação dos tipos de manutenção
A manutenção predial pode ser classificada de diversas formas segundo a literatura,
que são elas: tipo de manutenção; origem dos problemas dos edifícios; estratégia de
manutenção adotada; periodicidade de realização das atividades e quanto às origens da
necessidade de manutenção.
2.3.3.1 Classificação de acordo com a NBR 5674:2012
Para a ABNT NBR 5674:2012 as manutenções podem ser classificadas em
manutenção rotineira, manutenção planejada ou preventiva e manutenção não planejada ou
corretiva.
2.3.3.2 Manutenção rotineira
É um tipo de manutenção que se caracteriza por um conjunto de serviços simples e
padronizados de fluxo constante, que são apenas necessários equipamentos e pessoal
permanentemente disponível nas edificações. (NBR 5674:2012).
Fonte: Adaptado de Leite (2009).
Figura 16 – Proposta de medidas de manutenção.
FENOMENOS PRÉ
PATOLÓGICOS
MEDIDAS
PREVENTIVAS
MEDIDAS
CORRETIVAS
QUALIDADE
SATISFAÇÃO
DOS
USUÁRIOS
MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS
39
Pode-se dizer que as manutenções rotineiras são aquelas atividades diárias que estão
relacionadas com a conservação do edifício, pode-se citar como exemplo a limpeza e lavagens
de áreas comuns.
2.3.3.3 Manutenção planejada ou preventiva
Caracteriza-se pelo planejamento realizado anteriormente para a execução do serviço,
tendo como base as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos
componentes das edificações em uso definidas pelas normas ou através de relatórios de
inspeções periódicas sobre o seu estado de deterioração. (NBR 5674:2012).
O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de uma previsão
detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições
especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção,
consoante recomendações da norma de Manutenção de Edificações (GOMIDE, 2009).
É necessária a elaboração de um estudo de caracterização da manutenção do prédio
para a efetivação de medidas preventivas como, por exemplo, a sistematização das principais
anomalias encontradas desde a primeira inspeção realizadas com suas respectivas causas,
associando-as a um planejamento de ações, sendo esse o plano de manutenção. (VIEIRA,
2015).
Como exposto a manutenção planejada requer planejamento, disciplina e profissionais
habilitados com capacidade técnica para a execução dessas manutenções, com a diminuição
das falhas, essa reduzirá os recursos físicos e econômicos utilizados.
2.3.3.4 Manutenção não planejada ou corretiva
São ocasionadas pelos serviços não previstos na manutenção planejada, ou seja, é uma
manutenção de emergência, exigindo intervenção imediata, para garantir a continuidade do
uso ou evitar riscos graves de acidente ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos seus usuários.
(NBR 5674:2012).
Até a 2ª guerra mundial, a manutenção era exclusivamente corretiva, onde houve o
aumento das pesquisas e a valorização do gerenciamento da manutenção utilizando-se ações
40
preventivas e a otimização das estratégias de manutenção. (SHARECHI E FAIEZA, 2011 apud
FERREIRA, 2017).
No Brasil a manutenção corretiva ainda é a mais utilizada, pois a nossa cultura de
consertar o que está quebrado ainda tem bastante força, pois a maioria dos usuários e síndicos
não consegue perceber a importância e os benefícios de se fazerem as manutenções
preventivas, pois não querem gastar com esse tipo de prevenção, apesar de que a manutenção
corretiva é mais cara do que a manutenção preventiva, pois os elementos e/ou equipamentos
já se encontram com estado de deterioração avançado.
2.4 ABNT NBR 14037:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos.
Nos últimos anos a busca por qualidade nos processos produtivos de edificações tem
impulsionado a introdução de significativas mudanças no setor de construção civil,
principalmente no que diz respeito à necessidade de uma abordagem mais ampla do processo
e dos intervenientes envolvidos.
A referida norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração do manual de
operação, uso e manutenção das edificações, a elaboração do manual, objeto dessa norma,
deve ser feita por empresa ou responsável técnico e a entrega do mesmo deve ser feita pela
incorporadora ou construtora. Deve conter as informações técnicas necessárias ao
desenvolvimento das atividades de uso, operação e manutenção das edificações e se aplica a
edificações em geral independente da altura, tipologia, ou padrão construtivo, de forma a:
Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação
construída;
Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e
manutenção da edificação, bem com para a operação dos equipamentos;
Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com
relação as suas obrigações no tocante a realização de atividades de manutenção e
conservação, e de condições de utilização da edificação;
Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
41
A Tabela 1 abaixo, retirada da norma, apresenta a correlação das seções e das
subdivisões do manual com os itens da referida norma para orientar na elaboração do manual.
Capítulo Subdivisões Correlação com os
itens da norma 1. Apresentação Índice
Introdução
Definições
5.1.1
5.1.2
5.1.3
2. Garantias e
assistência técnica
Garantia e assistência técnica 5.2
3. Memorial
descritivo
5.3
4. Fornecedores Relação de fornecedores
Relação de projetistas
Serviços de utilidade pública
5.4.1
5.4.2
5.4.3
5. Operação, uso e
limpeza
Sistemas hidrossanitários
Sistemas eletroeletrônicos
Sistema de proteção contra descargas
atmosféricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilação e
calefação
Sistemas de automação
Sistemas de comunicação
Sistemas de incêndio
Fundações e estrutura
Vedações
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e área de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligações públicas
5.5
6. Manutenção Programa de manutenção preventiva
Registros
Inspeções
5.6.1
5.6.2
5.6.3
7. Informações
Complementares
Meio ambiente e sustentabilidade
Segurança
Operação dos equipamentos e suas
ligações
Documentação técnica e legal
Elaboração e entrega do manual
Atualização do manual
5.7.1
5.7.2
5.7.3
5.7.4
5.7.5
5.7.6
O manual deve ser escrito em linguagem didática e ter o grau de detalhamento
conforme a complexidade da edificação. Devem ser incluídas as definições necessárias à
compreensão de certos termos técnicos e legais adotados no mesmo.
Ainda, deve: Conter prazos de garantias conforme a NBR 15575-1, apresentar as
condições de perdas de garantias, mostrar a forma como o construtor e/ou incorporador se
Tabela 1 – Disposição dos conteúdos.
Fonte: Adaptado de ABNT (2012).
42
obriga a prestar o serviço de atendimento ao cliente para orientações e esclarecimentos de
dúvidas referentes à manutenção, garantia e assistência técnica. Ter memorial descritivo,
relação de: fornecedores, projetistas, serviços de utilidade pública.
Além desses, tratar os procedimentos para operação, uso e limpeza dos componentes
ou equipamentos mais importantes da edificação, a fim de prevenir danos que possam
acarretar consequências graves. O proprietário ou condomínio deve elaborar e implementar o
programa de manutenção que atenda a norma ABNT NBR 5674, pois fornecem subsídios
para o bom funcionamento da edificação, atendendo as condições de saúde, segurança e
salubridade do usuário o programa também deve conter orientações para realização de laudos
de inspeção a serem realizados periodicamente por profissionais habilitados registrados nos
conselhos competentes para serem anexados à documentação e registros da edificação. Indicar
a obrigatoriedade de registrar as manutenções realizadas e armazenar conforme a ABNT NBR
5674.
Em relação ao meio ambiente e sustentabilidade o manual deve apresentar recomendações
para o uso racional da água, energia, gás e coleta seletiva de lixo, a fim de utilizar os recursos
de forma consciente e racionalizada e conter informações sobre as consequências decorrentes
do não cumprimento às recomendações fornecidas ou estabelecidas em projeto, e executadas,
que possam acarretar perda do desempenho ambiental preestabelecido inicialmente e/ou risco
de saúde do usuário.
No quesito segurança, devem conter recomendações para situações de emergência,
aquelas que requerem providências rápidas e imediatas que visem à segurança pessoal e
patrimonial dos usuários, em casos típicos de: vazamento de gás, vazamento de água, falha
nos sistemas elétricos, prevenção e combate a incêndio, falhas de instalações e equipamentos
julgados críticos ao funcionamento da edificação. Apresentar a descrição e localização de
todos os controles de operação da edificação, com destaque e alerta aos usuários, proprietários
e ao condomínio sobre os riscos decorrentes da negligência ou não observação das situações
de emergência. Prover de recomendações para evacuação da edificação contendo informações
sobre as rotas de fuga e as saídas de emergência e ter informações sobre modificações e
limitações (reformas).
Referente à operação dos equipamentos e suas ligações o manual deve fazer referência aos
manuais específicos dos fornecedores dos equipamentos e sistemas, a fim de que as devidas
operações sejam respaldadas tecnicamente.
43
A documentação técnica legal contida no manual deve indicar a incumbência pelo
fornecimento inicial, o responsável e periodicidade da renovação e essa documentação deve
conter no mínimo os seguintes projetos:
Arquitetura;
Estrutura;
Instalações elétricas;
Instalações hidráulicas;
Sistema de proteção de descarga atmosférica (SPDA);
Elevadores;
Paisagismo;
Projetos específicos;
Memoriais descritivos dos respectivos projetos, não contemplando as respectivas
memórias de cálculos.
É de responsabilidade do proprietário e/ou condomínio pelo arquivamento dos
documentos garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminado
item a item, pela guarda dos documentos legais e fiscais durante os prazos legais e das
providências para a renovação desses documentos. É também de sua responsabilidade a
atualização obrigatória do conteúdo do manual quando da realização de modificações na
edificação em relação ao originalmente construído e documentado no manual original.
A norma também é dotada de um anexo, o A, que contem a tabela A.1 (Incumbência
pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora – incumbência pela
renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades) que relaciona os
principais documentos que fazem parte da documentação do condomínio, sendo que alguns
deles são entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados
pelo condomínio.
2.5 ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações
Esta norma estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção das
edificações objetivando fixar os procedimentos de orientação para a organização de um
sistema de manutenção que gerencia os serviços de manutenção das edificações. Esses
procedimentos não devem alterar a função de uso da edificação, pois isso descaracteriza o
44
conceito de manutenção, eles devem prevenir ou corrigir a redução do desempenho ao passar
dos anos, ocasionados por deterioração.
Segundo Ambrosio (2017) o funcionamento do sistema de manutenção adequado
depende de três fatores, do planejamento, que deve considerar as características técnicas das
edificações, do desempenho mínimo exigido pelos usuários atendendo as necessidades de
segurança, saúde, conforto, dentre outros e da disponibilidade de recursos que influenciam no
cronograma e no projeto do sistema. O cronograma define prazos e previsões orçamentárias
através de coleta periódica, análise de dados e levantamento das necessidades e contratação
dos serviços de acordo com os tipos de manutenções e então se faz assim o balanço físico-
financeiro do programa de manutenção.
2.5.1 Gestão e programa de manutenção
A ABNT NBR 5674:2012 determina que a gestão da manutenção deve considerar as
características das edificações e sua manutenção deve ser orientada por um conjunto de
diretrizes, como também deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de
manutenção vistos anteriormente.
"O programa consiste na determinação das atividades essenciais de
manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de
referência, referências normativas, e recursos necessários, todos referidos
individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos,
componentes e equipamentos." (ABNT, 2012).
De acordo com a NBR 5674:2012 o programa deve conter as seguintes
obrigatoriedades conforme o Quadro 7, a seguir:
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO SEGUNDO A ABNT NBR 5674:2012
Itens que o programa de manutenção deve considerar:
Projetos;
Memoriais:
Orientações dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver);
Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
Sistemas, materiais e equipamentos;
Quadro 7 – Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT NBR
5674:2012.
45
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO SEGUNDO A ABNT NBR 5674:2012
Itens que o programa de manutenção deve considerar:
Idade das edificações;
Expectativa de durabilidade dos sistemas, devendo atender a ABNT 15575-1 quando
aplicável;
Relatórios das inspeções, constando comparativos entre metas previstas versus metas
efetivas;
Relatórios de inspeções constando as não conformidades encontradas;
Relatórios de inspeções sobre aas ações corretivas e preventivas;
Solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;
Histórico das manutenções realizadas;
Rastreabilidade de serviços;
Impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
Escala de prioridades entre os diversos serviços;
Previsão financeira.
Em resumo “A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e
preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida
dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida
útil projetada” (ABNT, 2012, p.2).
“Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os
seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma” (ABNT, 2012, p.2).
2.5.2 Mão de Obra
A ABNT NBR 5674 determina que o programa de manutenção deve especificar se os
serviços devem ser realizados por empresa capacitada, especializada ou a equipe de
manutenção local, seguindo as definições do Quadro 8 a seguir, pois é de extrema importância
Fonte: Adaptado de ABNT (2012).
Continuação Quadro 7 – Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT
NBR 5674:2012.
46
que a manutenção executada possua garantia técnica, caso contrário o serviço executado pode
acarretar perda de recursos financeiros, perda de desempenho, dentre outros.
TIPOS DE MÃO DE OBRA
Empresa capacitada Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação,
orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que
trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
Empresa especializada Organização ou profissional liberal que exerce função na qual
são exigidas qualificação e competência técnica específica.
Equipe de manutenção
local
Pessoas que realizam diversos serviços, que tenham recebido
orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e
acidentes.
2.5.3 Custos de manutenção
A norma de manutenção das edificações (ABNT, 2012, p.8) estabelece que “o sistema
de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessário
para a realização dos serviços de manutenção[...]”.
Com o retardamento da manutenção predial os reparos tornam-se mais trabalhosos e
mais onerosos ao passar do tempo. A lei de Sitter, lei de evolução dos custos ou lei dos cinco,
mostra que os custos de correção crescem a uma progressão geométrica de razão 5.
(VITORIO, 2005).
Portanto, para 1 (um) real gasto na fase de projeto se economiza 5 (cinco) reais
durante a fase de execução, 25 (vinte e cinco) reais durante a fase de manutenção preventiva e
125 (cento e vinte e cinco) reais na manutenção corretiva. A Figura 17 demonstra a aplicação
da lei de Sitter.
Quadro 8 – Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT NBR
5674:2012.
Fonte: Adaptado de ABNT (2012).
47
A maior contribuição dessa lei foi nos trazer o entendimento que os custos aumentam
significativamente quanto maior for a demora em se realizar a intervenção. Logo, em relação
ao exposto pode-se entender a importância de se ter um bom planejamento desde a concepção
do projeto, durante a execução e manutenção, visando reduzir os gastos durante cada fase
dessa cadeia produtiva. (LIMA, 2016).
2.5.4 Fluxograma de documentações
Segundo a norma NBR 5674, para propiciar economia na realização dos serviços de
manutenção, reduzir a incerteza no projeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar
no planejamento de serviços futuros é fundamental que o sistema de manutenção tenha uma
estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizado.
A norma afirma que “o condomínio deve dispor de um fluxo escrito e aprovado, de
documentação”, conforme Figura 18 abaixo:
0
25
50
75
100
125
1 2 3 4
1 5
25
125 Custo unitário arbitrado
Cu
sto
da
Inte
rven
ção
Tempo decorrido
Du
ran
te o
Pro
jeto
Du
ran
te a
ma
nu
ten
ção
pre
ven
tiv
a
Du
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exec
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o
Du
ran
te a
ma
nu
ten
ção
corr
etiv
a
Figura 17 – Lei de Sitter – Estudo de avaliação do custo de reabilitação das construções.
Fonte: Adaptado de (http://exemplo.eng.br/css/LEI, SITTER.pdf).
48
São exemplos de registros de contratações: Contratos, ordens de serviço, propostas e
mapa de cotações. E como exemplos de registro de execução têm-se: ART, laudos, notas
fiscais de serviço e relatórios fotográficos ilustrando situações de antes e depois da realização
das manutenções.
2.6 Manutenção como fator determinante no desempenho das edificações
A manutenção da edificação é indispensável quando relacionada ao desempenho das
mesmas, pois é impossível manter o desempenho acima do limite definido de habitabilidade e
funcionalidade sem que haja intervenções periodicamente.
Os edifícios, uma vez que estão submetidos a inúmeros agentes de
deterioração tendem a deteriorar-se ao longo de sua vida útil, assim para que
essa deterioração seja minimizada e o edifício consiga atender, durante a sua
vida útil, os requisitos de desempenho para os quais foi projetado, é
necessário realizar atividades de manutenção nos vários componentes,
elementos, subsistemas e sistemas do edifício. Entretanto, essas atividades
não têm como objetivo repor o desempenho inicial do edifício, uma vez que
sempre existe uma perda residual, ou seja, uma deterioração irreversível
(LICHTENSTEIN, 1985).
Todavia, apenas construir não é suficiente. É preciso, também, manter aquilo
que foi construído para que essa edificação permaneça habitável pelo período
para o qual foi projetada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi
criada. Além disso, dos pontos de vista econômico e ambiental, é inviável, e
até mesmo inaceitável, que se considerem as edificações como produtos
descartáveis, substituindo-as por construções novas quando as antigas já não
atendem seus usuários (NBR 5674/99).
Inicio
Manual de operação, uso e
manutenção
Programa da manutenção
Registros de contratação
Registros de execução
Arquivo Fim
Figura 18 – Fluxograma de Documentação.
Fonte: Adaptado de Cleide (2016).
49
A vida útil é prolongada através de ações de manutenção e este comportamento é
representado na Figura 19. As ações de manutenções que devem ser realizadas devem ser
estabelecidas por quem definiu a vida útil de projeto. É de extrema importância à realização
integral das ações de manutenção pelo o usuário, sem ocorre o risco de a vida útil de projeto
não ser atingida.
Com isso nota-se a importância do manual de uso, manutenção e operação, similar ao
difundido na indústria automobilística, que ao se comprar um veículo o proprietário recebe
um manual que indica o tempo e/ou quilometragem necessária para cada ação de manutenção.
Geralmente a vida útil é expressa em anos, sendo estabelecida pela maioria das normas e
códigos de concreto (Tabela 2) uma vida útil de projeto mínima de 50 anos para a maioria das
estruturas e 100 anos para as estruturas civis de obras de infraestrutura, pontes, viadutos,
barragens entre outras. (DEMOLINER; POSSAN, 2013).
Figura 19 – Recuperação do desempenho por ações de manutenção.
Fonte: NBR 15575 -1.
50
Tipo de estrutura
Vida útil de projeto (VUP) mínima
BS
7543
(1992)
ISO 2394
(1998)
Fib 34 (2006)
e EM 206-1
(2007)
NBR 15575
(2013)
Fib 53
(2010)
Temporárias ≥ 10
anos
1 a 5
anos
≥ 10 anos - -
Partes estruturais
substituíveis (Ex. apoios)
≥ 10
anos
≥ 25 anos 10 a 25 anos 23 a 20
anos
25 a 30
anos
Estruturas para agricultura e
semelhantes
- - 15 a 30 anos - -
Estruturas offshore - - - - ≥ 35 anos
Edifícios industriais e
reformas
≥ 30
anos
- - - -
Edifícios e outras estruturas
comuns
- ≥ 50 anos ≥ 50 anos ≥ 50 anos ≥ 50 anos
Edifícios novos e reformas de
edifícios públicos
≥ 60
anos
- - - -
Edifícios monumentais,
pontes e outras estruturas de
engenharia civil
≥ 120
anos
≥ 100
anos
≥ 100 anos - ≥ 100 anos
Edifícios monumentais - - - - ≥ 200 anos
Quando não se faz a manutenção prevista os gastos com reparos corretivos e reformas
são maiores e ocorre de forma mais intensa e precoce nos edifícios. A manutenção garante a
funcionalidade, e principalmente a segurança do uso das instalações e sistemas da edificação,
mas a manutenção não pode ser realizada por qualquer profissional, pois se realizada sem
critério técnico pode causar falhas, gastos indevidos sem os benefícios esperados, danos
materiais, físicos e psicológicos aos usuários e terceiros, além de desvalorização acentuada do
imóvel, indenizações acidentárias, condenações jurídicas por negligência, impedimento ao
uso, interdições, entre outros. (IBAPE 2012).
Não devemos confundir manutenção com reforma, modernização e/ou retrofit, pois
esses serviços alteram as características originais dos sistemas construtivos da edificação, as
reformas normalmente são utilizadas para repor sistemas que já se encontram com VU
ultrapassada. Independentemente de ser reforma ou manutenção essas atividades necessitam
de profissionais habilitados para sua execução, porque envolvem prestações de serviço de
engenharia e arquitetura, importante a existência de responsáveis técnicos. (IBAPE 2012).
Tabela 2 – Vida útil de projeto (VUP) mínima considerada pela maioria das normas
relacionadas à construção civil.
Fonte: Adaptado de Demoliner e Possan (2013).
51
2.7 CE-02:140.02 - Inspeção Predial
Como visto anteriormente, ao planejar um empreendimento muitos elementos devem
ser levados em consideração pelas construtoras, desde projeto, material empregado na
construção a obrigatoriedade de realizar a manutenção durante a vida útil. E para garantir o
bom desempenho da edificação no pós-ocupação, surge a engenharia diagnóstica que é
responsável por identificar e prevenir diferentes problemas, como fissuras, infiltrações e
incêndios. A engenharia diagnóstica é composta por três campos de ação e por cinco
ferramentas, que se diferem quanto a sua finalidade seguindo uma hierarquia, conforme
esquema apresentado na Figura 20 abaixo.
Gomide et al., (2009) apresenta as definições dos campos de ações e das ferramentas
previstas na engenharia diagnóstica.
Sintomatologia técnica da edificação: constatações e análises dos sintomas
e condições físicas das anomalias construtivas e falhas de manutenção;
Etiologia técnica da edificação: determinação dos efeitos, origens, causas,
mecanismos de ação, agentes e fatores de agravamento das anomalias
construtivas e falhas de manutenção;
Figura 20 – Campo de ação e ferramentas da engenharia diagnóstica.
Fonte: GOMIDE et al., (2011).
Engenharia Diagnóstica em Edificações
Sintomatologia Etiologia Terapêutica
Vistoria
Inspeção
Auditoria
Perícia Consultoria
52
Terapêutica da edificação: estudos das reparações das anomalias
construtivas e falhas de manutenção. (GOMIDE et al., 2009, p.14 e 15)
Vistoria em edificação é a constatação técnica de determinado fato,
condição ou direito relativo a uma edificação, mediante verificação "in loco".
Inspeção em edificação é a análise técnica de fato, condição ou direito
relativo a uma edificação, com base em informações genéricas e na
experiência do engenheiro diagnóstico.
Auditoria em edificação é o atestamento técnico, ou não, de conformidade
de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Perícia em edificação é a determinação da origem, causa e mecanismo de
ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.
Consultoria em edificação é a prescrição técnica a respeito de um fato,
condição ou direito relativo a uma edificação. (GOMIDE et al., 2009, p.14).
Nota-se através do exposto que a engenharia diagnóstica é muito variável, pois seu
diagnóstico é baseado em informações genéricas e da experiência do profissional incumbido
de realizar essa atividade.
A NBR 15575:2013 define a inspeção predial como sendo uma verificação das
condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva através de metodologia técnica. E a
NBR 5674:2012 define inspeção como sendo uma avaliação realizada para orientar as
atividades de manutenção que analisa o estado da edificação e de suas partes constituintes. Ou
seja, a inspeção predial é uma das ferramentas que auxiliam na elaboração, ou revisão do
plano de manutenção e na gestão predial.
A norma de inspeção predial IBAPE/SP 2012 define a inspeção predial como sendo
uma análise, seja ela isolada ou combinada, das condições técnicas de uso e de manutenção da
edificação. Esta definição contempla a ideia de que a Inspeção Predial deve atuar em
dinâmica tríplice1, ou seja, analisando:
(i) Aspectos técnicos da edificação, tais como: incidência de anomalias
endógenas, análise de projetos, desempenhos previstos, dados de fabricantes,
etc.;
(ii) Aspectos de uso, tais como: dados funcionais, condições de uso e ocupação,
obsoletismos, degradação, etc. e
(iii) Aspectos de manutenção, tais como: plano de manutenção, níveis de
desempenho atingidos, custos envolvidos, atendimentos às expectativas dos
usuários, níveis de deterioração, operação dos sistemas e elementos
construtivos, etc.
53
Com essa nova visão, a Inspeção Predial torna-se ferramenta de Auditoria Técnica e,
assim, possibilita seu emprego na Avaliação da Manutenção. A Figura 21 abaixo ilustra o
exposto.
De acordo com Pujadas (2013) para as inspeções prediais que envolvem essa visão
para a avaliação da manutenção, propõe-se a metodologia resumida descrita a seguir:
1º passo: Identificar o tipo de estratégia de Manutenção empregada no
empreendimento, verificando as atividades programadas dentro do plano de manutenção, seus
objetivos e a vinculação ou aderência com as características principais da Manutenção
Predial. A estratégia é a filosofia da Manutenção, espelhada no seu plano. O plano é a
concretização da estratégia. Portanto esse passo visa classificar as atividades de manutenção
empregadas no plano, quais sejam: preditivas, preventivas e corretivas, e analisar se a
TÉCNICA
MANUTENÇÃO FUNCIONAL
AUDITORIA TÉCNICA
(i) Projetos;
(ii) Especificações;
(iii) Conformidades:
anomalias construtivas
(iv) desempenho
(i) Plano/estratégia
(ii) Operação
(iii) Conformidades:
falhas
(iv) desempenho
(i) Segurança
(ii) Habitabilidade
(iii) Meio ambiente
(iv) Conformidade:
anomalias
funcionais
Figura 21 – Visão tríplice da inspeção predial
Fonte: Adaptado de PUJADAS (2013)
54
Manutenção implantada possui caráter pró- ativo no diagnóstico de problemas e de realização
do plano e procedimentos planejados. A interface entre as atividades do plano de manutenção
com as atividades do plano de ação pode apontar para equívocos na estratégia empregada no
empreendimento, além de problemas no diagnóstico da necessidade das interferências. Toda
essa análise preliminar da estratégia deverá ser validada pela Inspeção Predial da edificação,
abordada no 3º passo.
2º Passo: Verificação da coerência da estratégia identificada com o uso da edificação,
e com as expectativas dos usuários, observados aspectos de confiabilidade e disponibilidade
dos sistemas e elementos construtivos. A coerência entre a estratégia de Manutenção, o uso da
edificação e as expectativas do usuário é pautada na análise e verificação da aderência entre as
atividades e intervenções realizadas com as necessidades da operação dos sistemas,
equipamentos e máquinas existentes no empreendimento. A estratégia de manutenção vai
variar de acordo com a finalidade da edificação, seja ela habitacional, industrial ou hospitalar.
3º Passo: Execução da Inspeção Predial para a constatação de eventuais problemas,
quais sejam: Anomalias e Falhas. Neste passo, importante é a observação quanto à origem dos
problemas constatados e sua pertinência com as atividades de manutenção programadas ou do
plano de reparos existente. Portanto, a Manutenção é entendida como um sistema predial,
passível de manifestações patológicas ou sintomas, denominados falhas. Ou seja, o
Diagnóstico é peça fundamental para a viabilidade da Manutenção, onde são identificados
quais problemas são corrigíveis ou incorrigíveis, sob a ótica da manutenção.
4º passo: Elaboração de orientações técnicas, consoante as não-conformidades
constatadas na avaliação física, observada a estratégia de Manutenção existente. podem ser
classificadas em: (i) Orientações corretivas não planejadas; (ii) Orientações corretivas
planejadas; (iii) Orientações preventivas e (iv) Orientações administrativas Observa-se que as
orientações corretivas podem ser planejadas ou não, tal que as planejadas estão incorporadas
ao plano de manutenção, que se valeu de dados sobre a manutenção preventiva e prazos de
vida útil dos sistemas.
5º passo: Classificação das anomalias e falhas constatadas quanto a criticidade,
consideradas as possíveis causas, as origens e os mecanismos de ação inerentes. Esta
classificação é uma avaliação quanto à gravidade ou criticidade, as consequências ou
tendências e, ainda, a pertinência de melhoria junto à gestão de manutenção existente.
6º passo: Análises de documentos pertinentes a Manutenção para complementar os
dados coletados em campo e identificar eventuais faltas de aderência de contratos de
manutenção das empresas terceirizadas.
55
7º passo: Avaliação das equipes de Manutenção quanto a sua formação,
dimensionamento e capacidade de cumprimento das atividades do plano e estratégia
existentes.
8º passo: Avaliação de custos de Manutenção Este é um item de difícil avaliação,
tendo em vista que os custos de manutenção estão ligados ao tipo de estratégia adotada, bem
como as características dos sistemas de cada edificação.
9º passo: Avaliação da Qualidade e Atendimento da Manutenção empregando o
enfoque objetivo: “planejado X realizado”. A qualidade de manutenção a ser avaliada segue
os parâmetros baseados na NBR 5674 da ABNT. Com a avaliação de todos os passos
sugeridos, logo, pode-se classificar se a manutenção atende ou não aos seus objetivos, bem
como níveis de deterioração constados, listas de criticidades, análise de responsabilidades
técnicas, dentre outros aspectos mencionados.
Em suma, a inspeção predial utilizada como ferramenta da avaliação da manutenção
empregada, identifica os problemas (falhas) e classifica de acordo com o critério apresentado,
para que exista uma avaliação quanto ao desempenho da manutenção e a eficácia do plano e
estratégia empregados, identificando, também, a qualidade dos serviços e procedimentos,
porém o diagnóstico deficiente das falhas causam uma série de problemas, tais como,
retrabalho e gastos desnecessários, podendo o problema ressurgir agravando a situação
ocasionando problemas ainda maiores. A Inspeção Predial é um dos pontos mais importantes
na Avaliação e Diagnóstico da Manutenção, porque nela residirá a fonte de coleta de
informações sobre o real resultado da estratégia (plano) de manutenção empregada. Para o
sucesso de um Plano de Manutenção, a Inspeção Predial é obrigatória, mas está deve ser
realizada por profissional não integrante da equipe de manutenção. O inspetor predial deverá
ter um caráter de auditor técnico. Para empreendimentos que possuam estratégia de
manutenção proativa, além da Inspeção devem existir rondas ou acompanhamentos de rotina
programados para a própria equipe de manutenção, a fim de aferir os processos executados e
verificar se há cumprimento dos procedimentos da estratégia (plano) implantada. (PUJADAS
2013 e IBAPE 2012).
Vale ressaltar algumas vantagens que os síndicos, os proprietários e os usuários
possuirão caso invistam no diagnóstico da edificação, pois terão uma visão ampla e detalhada
do estado de conservação e manutenção da edificação, conhecendo os pontos críticos a serem
corrigidos e sabendo quais são as prioridades técnicas. (PARISSENTI, 2016).
56
a) fornece subsídios técnicos e o “estado real” da edificação para estudos preliminares
para retrofit;
b) verifica o estado de conservação da edificação, informando as condições gerais da
mesma, além de estudos de valorização e modernização;
c) auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando contratada na
época da assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la;
d) preserva a garantia da construção, quando aliada ao manual do síndico e do
proprietário, para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção
já recomendadas pela construtora;
e) auxilia em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis e locação),
informando o estado de conservação e alertando para eventuais necessidades de reparos
importantes;
f) auxilia na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro
de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do
imóvel, além de ajudar na boa manutenção;
g) reduz o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação e manutenção.
Finalmente vale destacar que a inspeção predial possibilita esclarecer dúvidas sobre as
responsabilidades na fase de garantia construtiva e, dessa forma, minimizar os conflitos entre
condôminos e/ou usuários e construtores.
2.8 ABNT NBR 16280:2015 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas –
Requisitos
Para garantir a segurança e o desempenho das edificações brasileiras, a ABNT em
abril de 2014 publicou a referida norma e a mesma foi posteriormente revisada em agosto de
2015, a NBR 16280:2015 regulamenta as reformas em edificações, tanto na parte das
unidades como nas áreas externas.
Sabe-se que com o passar dos anos é inevitável o envelhecimento das obras
construídas e por questões de segurança, qualidade, perda de função, contudo ao longo do
tempo de serviço existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até
57
mesmo a recuperação de suas propriedades técnicas, porém essas transformações devem
preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados. (NBR
16280:2014).
As reformas nas edificações habitacionais visam recuperar, melhorar ou ampliar as
condições de habitabilidade, desempenho, uso ou segurança e que a mesma não seja
manutenção. Essas alterações executadas na edificação existente podem ser com ou sem
mudança de função. (Cleide, 2016).
O Quadro 9, a seguir, apresenta o plano de diretrizes diretamente relacionados a
serviços de reformas.
ITENS QUE DEVEM CONTER O PLANO DE DIRETRIZES
Preservação de sistemas de segurança
Apresentação de modificações à construtora/incorporadora e ao projetista
Apresentação de modificações ao responsável legal
Meios de proteção aos usuários e à vizinhança
Descrição dos processos para realização das obras
Aprovação nos órgãos competentes
Definição de responsáveis e suas atribuições nas diversas etapas
Previsão de recursos para atender interferências, prevenir ou mitigar riscos.
O plano de reforma também deve atender as condições citadas a seguir:
Apresentação de projetos e escopo dos serviços;
Apresentação do cronograma;
Identificação de empresas e responsáveis técnicos;
Identificação de profissionais envolvidos na execução dos serviços;
Atendimento às legislações vigentes e normas técnicas aplicáveis;
Estudo sobre segurança durante a realização dos serviços;
Identificação de impactos na edificação e no entorno durante e após a reforma
(ruídos, materiais perigosos, sobrecargas, alterações de sistemas, etc.);
Quadro 9 – Itens que devem conter no plano de diretrizes que contemple serviços de
reformas
Fonte: Adaptado da NBR 16280 (2015).
58
Definição de horários de trabalho;
Definição de procedimentos para entrada, circulação e armazenamento de
insumos;
Definição de procedimentos para circulação, armazenamento e descarte de
resíduos;
Identificação de alterações no manual de uso, operação e manutenção;
Identificação de interferências em planos ou procedimentos de manutenção.
Pode-se notar que o serviço de reformas deve ser bem planejado e estruturado
conforme os requisitos exigidos pela norma, cabe ao usuário e/ou síndico contratar empresa
habilitada para a realização dessa atividade e exigir toda a documentação necessária para o
mesmo ter respaldo caso haja algum problema na edificação reformada.
2.9 Correlações entre as normas apresentadas
Constata-se que as normas da ABNT NBR 14037, NBR 5476, CE-02:140.02 e a NBR
1680 estão diretamente ligadas no desempenho das edificações habitacionais conforme a
Figura 22 que segue.
ABNT NBR 15575:2013
NORMA DE DESEMPENHO
ABNT NBR 14037:2014
MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E
MANUTENÇÃO
ABNT 5674:2012
GESTÃO DA MANUTENÇÃO
ABNT NBR 16280:2015
GESTÃO DAS REFORMAS
CE-02:140.02
INSPEÇÃO PREDIAL
Figura 22 – Correlação entre Normas e o desempenho das
edificações habitacionais.
Fonte: Autor, (2018).
59
Essas normas estão diretamente ligadas com o desempenho das edificações
habitacionais no pós-obra, pois a NBR 14037:2014 trata-se da elaboração do manual de uso,
operação e manutenção que é de responsabilidade da construtora e deve ser entregue no ato da
entrega do apartamento e/ou casa, que por sua vez está ligada com a NBR 5674:2012 que irá
designar os requisitos mínimos do programa de manutenção e falar sobre a forma de gerir essa
manutenção, essa norma estará implementada dentro do manual de uso, operação e
manutenção das edificações. A inspeção predial deve estar vinculada ao plano de manutenção
elaborado conforme a NBR 5674:2012 e também está contida dentro do manual entregue
pelas construtoras, pois essa é uma ferramenta extremamente importante na avaliação das
manutenções. A NBR 16280:2015 irá falar sobre a gestão das reformas, pois as mesmas
deverão ser executadas por profissionais habilitados e é importante que se faça o estudo do
projeto de concepção da obra antes de qualquer alteração, pois a reforma pode ocasionar
sérios problemas, tais como: Sobrecarregar a estrutura, demolir alvenarias estruturais,
descaracterizar para o fim em que ela foi projetada. Os usuários e/ou síndicos, por sua vez,
serão responsáveis pelo cumprimento do manual fornecido pela construtora ou incorporadora,
atendendo os prazos de manutenções estabelecidos de acordo com a NBR 5679, pelas
reformas realizadas na edificação e por toda a guarda das documentações geradas nesses
processos, pois se houver algum dano patrimonial ou de vidas humanas e forem constadas as
causas por falta de manutenção a responsabilidade será estritamente do usuário e/ou síndico
desde que seja comprovada que as outras partes tenham cumprido o seu papel para o
atingimento do desempenho mínimo da edificação.
2.10 Aspectos jurídicos – Obrigatoriedade das normas
Apesar da NBR não se tratar de lei especial para o regulamento das relações no setor
da construção civil, é de suma importância, pois em alguns casos terá tanto valor jurídico
quanto a legislação específica. Vejamos alguns:
NBR-12.721 (Norma para avaliações de custos de
construção para incorporação imobiliária), cujos componentes
são partes integrantes dos memoriais de incorporação, conforme
determina a Lei 4.591/64 (Lei dos Condomínios e
Incorporações);
NBR-9.050 (Norma de acessibilidade), que estabelece os
critérios de projeto para atender aos requisitos de acessibilidade,
nos termos da Lei 10.098/00 (Lei de Acessibilidade);
60
Podem ainda ser citadas a Lei 4.150/62 (Obrigatoriedade
das normas técnicas em obras públicas) e a Lei 10.406/02
(Código Civil Brasileiro) que, em seus artigos 615 e 616, prevê
que o contratante poderá rejeitar o recebimento da obra ou
solicitar abatimento do preço se o empreiteiro se afastar das
instruções recebidas e dos planos dados ou das regras técnicas
em trabalhos de tal natureza. (NETO et., al)
Vale salientar que determinados artigos contidos no código civil e no código de defesa
do consumidor dão força a obrigatória as normas técnicas ou estabelecem consequências para
o seu descumprimento. (BALCONI, 2013).
O código de defesa do consumidor define:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviço:
VIII - Colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se
normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de normas
técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - Conmetro.
Balconi (2013) afirma que cumprir os requisitos exigidos da norma demonstra a boa-fé
do agente, bem como para comprovar, até mesmo judicialmente a utilização correta de todos
os recursos que lhe incumbiam, tornando-o isento de responsabilidade civil e/ou criminal,
com o exposto constatamos a sua importância.
61
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Neste trabalho pôde-se estudar e revisar as normas que estão diretamente ligadas com
o desempenho das edificações habitacionais.
É necessária uma nova capacitação de todos os profissionais envolvidos na construção
de edificações habitacionais, pois a norma de desempenho é relativamente nova e requer a
atenção de todos os envolvidos no processo, sejam eles: Projetistas, fornecedores,
incorporadoras e construtoras.
Essas informações também devem chegar aos usuários que juntamente com o
construtor passam a ter uma corresponsabilidade em relação à vida útil da edificação, pois as
garantias de VUP são asseguradas desde que sejam comprovadas que o imóvel tenha recebido
as devidas manutenções programadas e preventivas de forma adequada, e que o seu uso não
foi indevido.
A manutenção predial tem muito a crescer, muito a ser estudada, temos que mudar à
mentalidade de consertar apenas o que está quebrado ou de achar que uma edificação é um
bem descartável, quanto de resíduos nós não estaríamos gerando dessa forma. É necessário
mudar paradigmas, síndicos, administradores de condomínio e condôminos precisam junto ao
plano de manutenção fornecido pela construtora averiguar e acompanhar prazos e ações de
manutenções, visando manter a garantia legal dos sistemas construtivos prediais, afim de que
estes “leigos” tenham a consciência da necessidade de monitoramento e inspeção da
edificação, como se está fosse uma máquina ou um carro que necessita de manutenções
periódicas.
Dessa forma, através do estudo realizado neste trabalho, seguem algumas sugestões
para empresas da construção civil iniciar a implantação de métodos construtivos que garantam
uma maior qualidade das edificações (desempenho) construídas e consequentemente um
menor gasto com manutenção.
A incorporadora deve à identificação dos riscos previsíveis na época do projeto através
da providência de estudos técnicos requeridos, passar as informações necessárias aos referidos
projetistas, definir os níveis de desempenho estabelecidos em Norma, sejam eles, Mínimo,
Intermediário ou Superior, para os diferentes elementos da construção e/ou para a obra em sua
totalidade.
62
Elaboração de projetos em conformidade com a NBR 15575:2013, garantindo os
níveis de desempenhos mínimos para a habitabilidade do usuário, estabelecendo a VUP de
cada sistema e a especificação dos materiais, produtos e processos que atendam o
desempenho mínimo, sendo sempre representados de forma clara e precisa para melhor
visualização dos funcionários, com o acompanhamento e orientação dos projetistas;
O Fornecedor de insumos, material ou sistema deve garantir o desempenho dos seus
produtos através de caracterização dos mesmos ou apresentar resultados comprobatórios;
A construtora deve a capacitação profissional dos seus funcionários, e a documentação
do processo de produção da empresa para padronização e garantia da qualidade da obra.
Controle dos processos executados de acordo com o planejamento feito inicialmente, elaborar
e fornecer o manual de operação uso e manutenção, tanto das áreas comuns quanto da unidade
habitacional de acordo com as especificações da norma ABNT NBR 14037:2012;
63
4. REFERÊNCIAS:
AMARAL, J. J de Oliveira.; HELENE, P. R. L.; MEDEIROS, M.H.F.; Durabilidade e vida
útil das estruturas de concreto, Instituto Brasileiro do Concreto – IBRACON, 2011.
AMBROSIO, H.L.L.; Proposta para elaboração do manual de uso, operação e
manutenção para unidade autônoma residencial de uma edificação. Florianópolis, 2017.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575 - Partes 1
– Requisitos gerais: Desempenho de Edifícios Habitacionais. Rio de Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575 - Partes 2
– Requisitos para os sistemas estruturais: Desempenho de Edifícios Habitacionais. Rio de
Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575 - Partes 3
– Requisitos para o sistema de pisos: Desempenho de Edifícios Habitacionais. Rio de
Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575 - Partes 4
– Requisitos os sistemas de vedações verticais internas e externas: Desempenho de
Edifícios Habitacionais. Rio de Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575 - Partes 5
– Requisitos para o sistema de cobertas: Desempenho de Edifícios Habitacionais. Rio de
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