Modelo Ptam Apto. (1)

TADEU FREDERICO DE ANDRADE

Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 81.866 / Perito Avaliador de Imóveis - COFECI/CNAI nº 7.090

Rua Dr. Augusto de Miranda nº 597 – ap. 12-A – São Paulo – SP – CEP 05026-000 Tel.: (11)4304-

0040 / (11)9.9636-8177 – [email protected]

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

-

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

JANEIRO / 2014

IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL (APARTAMENTO)

Rua Fernando de Albuquerque nº 287 – apto. xx – “Edifício Ibitinga”

Cerqueira César

São Paulo / SP – CEP 01309-030



1/27 Rua Dr. Augusto de Miranda nº 597 – ap. 12-A – São Paulo – SP – CEP 05026-000 Tel.:

(11)4304-0040 / (11)9.9636-8177 – [email protected]

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

-

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

JANEIRO / 2014

SOLICITANTE:

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

IMÓVEL:

Rua Fernando de Albuquerque nº 287 – apto. xx – “Edifício Ibitinga”

Cerqueira César

São Paulo / SP

CEP 01309-030

CATEGORIA:

Imóvel Urbano Residencial (apartamento)

OBJETIVO:

Determinar o Valor de Mercado para a Venda à Vista

FINALIDADE:

Partilha de Bens




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DATA DA VISTORIA:

24 de janeiro de 2014

1 - APRESENTAÇÃO

A presente avaliação de imóvel ou Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica é assinado por um Corretor de Imóveis credenciado pelo CRECI-SP

(Conselho Regional de Corretores de Imóveis – São Paulo – 2ª. Região), inscrito

sob nº 81.866, conforme Lei nº 6.530/1978, que disciplina e regulamenta o exercício

da profissão.

Este Corretor de Imóveis também está cadastrado no Cadastro Nacional de

Avaliadores de Imóveis – CNAI do COFECI, inscrito sob nº 7.090, sendo possuidor

de “Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias” emitido pelo CRECI-SP, o que

lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando, estando

habilitado como Perito Avaliador de Imóveis, tanto na esfera judicial como Perito

Judicial ou Assistente Técnico Judicial, quanto na esfera extrajudicial como Perito

Particular, conforme Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de

Imóveis) nº 1.066/2007.

Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no

qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com

vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou

extrajudicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis,

série NBR

14.653.




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A ABNT NBR 14.653 apresenta as seguintes definições sobre o assunto:

- Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico

emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua

especialidade.

- Perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação

específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar

as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou

direitos.

Para que não reste dúvida sobre a competência legal do Corretor de Imóveis

em elaborar e assinar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o Superior

Tribunal de Justiça – STJ, no Agravo em Recurso Especial nº 88.459 – DF

(2011/0283073-4), do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Economia) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia),

contra o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmou a

competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis.

Desta forma, o Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis está

autorizado legalmente a emitir documento denominado Parecer Técnico, particular

ou judicial, para fins de avaliações imobiliárias de mercado.

Por fim, este Parecer Técnico segue os padrões de isenção e imparcialidade

exigidos do profissional, bem como as orientações do Código de Ética da Profissão,

conforme Resolução COFECI nº 362/92.

2 - PREMISSAS




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O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico, foi considerado livre e

desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à

sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública

legalizada.

As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e

medidas) foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local.

Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos

documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos

como sendo verdadeiros e confiáveis.

O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com

enfoque às características aparentes na data da vistoria.

Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram

consideradas como confiáveis.

Este Parecer Técnico constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer

informação parcial ser tomada como conclusiva.

3 - METODOLOGIA

Procurou-se adotar o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”,

através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do

comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e

assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo

mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus

preços.




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Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas

com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado

imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características

do imóvel avaliando.

Complementarmente, ou na falta de imóveis em oferta diretamente

comparáveis no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a

comparação indireta, coletados a partir de regiões assemelhadas, bem como a

aplicação de outros métodos de avaliação (Método Involutivo, Método Evolutivo,

Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do Custo, entre

outros).

Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da

avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e

conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das

condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

O Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel

como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado

Imobiliário no momento da avaliação.

A Lei da Oferta e da Procura nem sempre segue a lógica das diferentes

metodologias técnicas das ciências exatas, e por esse motivo o Corretor de Imóveis /

Perito Avaliador de Imóveis utiliza-se principalmente de sua expertise profissional

como especialista de mercado, a qual foi adquirida com o tempo e reflete uma

convicção de valor subjetiva para cada caso, não se valendo apenas de modelos

estatísticos ou matemáticos que não levam em conta outras variáveis e fatores

subjetivos importantes do mercado.




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Assim, os valores expressos ao final desse Parecer Técnico representam

basicamente a opinião genérica dos operadores do mercado local e principalmente a

expertise profissional do especialista envolvido na avaliação.

Tal análise subjetiva, leva em consideração os elementos de referência e seus

componentes de abstração, com variáveis muitas vezes não explicadas por

raciocínio cartesiano, seguindo lógica diferente.

A análise objetiva se restringirá apenas aos aspectos físicos do bem imóvel,

enquanto que a análise subjetiva abrangerá principalmente os valores máximos

pretendidos pelos detentores dos bens em oferta versus os valores mínimos

pretendidos pelos detentores dos recursos financeiros em demanda.

A análise subjetiva é a que realmente determina o quantum um imóvel pode

valer no mercado em dado momento, já que o mercado não é composto apenas por

imóveis, mas também e principalmente por pessoas ofertando e demandando esses

imóveis, o que explica as oscilações e variações constantes.

Vendedores e compradores ou locadores e locatários, em última instância, são

os que realmente definem as bases de mercado de um bem, cabendo ao Corretor de

Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis, identificar e precisar os valores que estão

sendo praticados no mercado em dado momento.

Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Corretor de Imóveis / Perito

Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já

que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem.




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4 - REFERÊNCIAS NORMATIVAS

Este Parecer está definido como “Parecer Técnico” conforme a ABNT NBR

14.653, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos

de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e

precisão, conforme disposição normativa.

5 - DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

- Cópia da minuta de Escritura Pública de Inventário e Partilha do xx

Tabelião de Notas

- Planta Fiscal da PMSP (SQL)

6 - IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Após vistoria realizada no local, visita à região circunvizinha, consulta a

documentação, arquivos e a diversas fontes cadastrais, as principais características

do imóvel são as seguintes:

6.1 - LOCALIZAÇÃO




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O imóvel, apartamento nº xx, localiza-se no xº andar ou xº pavimento do

Edifício Ibitinga, situado na Rua Fernando de Albuquerque nº 287, no trecho

compreendido entre a Rua da Consolação e Rua Bela Cintra, na quadra formada por

esses logradouros e a Rua Matias Aires, no bairro de Cerqueira César, Município de

São Paulo / SP - CEP 01309-030.

Encontra-se no Setor Fiscal 010, Quadra 039, Lote 00xx, sob a Inscrição de

Contribuinte nº 010.039.00xx-0 da Prefeitura Municipal de São Paulo.

A Rua Fernando de Albuquerque, para a qual o imóvel apresenta sua única

frente, é uma via local, transversal à Rua da Consolação, com mão única de direção,

traçado reto e nível levemente inclinado, pavimentação em asfalto, guias, sarjetas e

calçadas cimentadas, além de iluminação pública e alguma arborização.

Trata-se de região da cidade totalmente urbanizada e dotada de todos os

melhoramentos públicos, sendo que a ocupação da circunvizinhança é mista,

formada por imóveis residenciais (condomínios verticais de apartamentos) e por

imóveis comerciais e de serviços.

Dista cerca de 500 metros da Avenida Paulista, destacando-se a proximidade

da Estação Paulista do Metrô.

6.2 - DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO DE LOCALIZAÇÃO

O “Edifício Ibitinga”, no qual está inserido o apartamento nº xx, é um

condomínio residencial que foi construído no início da década de 1960, sendo

composto por térreo (com lojas, hall de entrada e amplo pátio aos fundos destinado

às vagas de garagem) e mais seis andares de apartamentos (dois por andar), Trata-




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se de edifício antigo, mas de bom padrão, com boa conservação e manutenção,

sendo servido, do térreo ao 6º andar, por um único elevador (para oito pessoas ou

560 kg), além de escada.

6.3 - DESCRIÇÃO DA UNIDADE

O acesso ao apartamento nº xx é feito por duas entradas (social e serviço), e é

composto por ampla sala, cozinha, área de serviço, dependência de empregada

(dormitório e sanitário), corredor de distribuição com armários embutidos, três

dormitórios (sendo dois com varanda e um com armários embutidos) e dois

banheiros, além de uma vaga para veículo coberta, localizada no pátio de

estacionamento no térreo, conforme informação do solicitante.

A disposição das dependências é feita de forma que os dormitórios fiquem

voltados para a rua, enquanto que a janela da sala fique voltada para o pátio de

estacionamento do edifício.

De um modo geral, seu estado de conservação e manutenção é bom, sendo

que já passou por reforma, com a troca dos acabamentos originais.

Sua área privativa total é de 170,05 m².

7 – RESUMO DE ÁREAS

Área Privativa 170.05 m²

Área Comum 56,44 m²




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Área Total 226,49 m²

Fração Ideal do Terreno 6,58 %

Obs.: As áreas acima foram extraídas da cópia da minuta de Escritura Pública de

Inventário e Partilha do 3º Tabelião de Notas “Mateus Brandão Machado”, fornecida

pelo consulente.

8 - PLANEJAMENTO URBANO (ZONEAMENTO)

De acordo com as Leis Municipais nº 13.430/2002 e nº 13.885/2004, o imóvel

encontra-se em Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, inserido em

“Zona de Centralidade Polar – b” (ZCP-b), segundo classificação da Subprefeitura da

Sé.

9 - ELEMENTOS DE REFERÊNCIA

As pesquisas de mercado identificaram alguns imóveis semelhantes e

relativamente comparáveis, além de outros em oferta na região, em número

suficiente para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área

útil, conforme relação abaixo:

___________________________________________________________________

ELEMENTO 01

Local: Rua Fernando Albuquerque nº 35 - 4º andar

Tipo: apartamento

Área Útil: 162 m²

Oferta de Venda: R$990.000,00 (R$6.111/m²)




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Fonte: Immobile Imobiliária

Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga e depósito

___________________________________________________________________ ELEMENTO 02


Tipo: apartamento


Oferta de Venda: R$1.060.000,00 (R$6.543/m²)

Fonte: Coelho da Fonseca Imóveis

Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga e depósito

___________________________________________________________________

ELEMENTO 03

Local: Rua Fernando Albuquerque (nº não divulgado)

Tipo: apartamento

Área Útil: 90 m²


Fonte: Immobile Imobiliária

Observações: 02 dorm., 01 vaga

___________________________________________________________________

ELEMENTO 04


Tipo: apartamento



Fonte: Auxiliadora Predial

Observações: 03 dorm., 02 vagas

___________________________________________________________________

ELEMENTO 05

Local: Rua da Consolação nº 1985 - 3º andar




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Tipo: apartamento



Fonte: Tecad Imóveis

Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, sem vaga

___________________________________________________________________ ELEMENTO 06


Tipo: apartamento



Fonte: Coelho da Fonseca Imóveis

Observações: 03 dorm., 02 vagas

___________________________________________________________________

ELEMENTO 07


Tipo: apartamento



Fonte: LLR Imóveis

Observações: 03 dorm., vaga para dois carros pequenos

___________________________________________________________________

ELEMENTO 08


Tipo: apartamento

Área Útil: 178 m² (área total informada pela imobiliária = 223 m²)


Fonte: Leardi Imóveis

Observações: 03 dorm., 01 vaga




(11)4304-0040 / (11)9.9636-8177 – [email protected]

___________________________________________________________________

ELEMENTO 09


Tipo: apartamento



Fonte: Imobiliária Inserra

Observações: 03 dorm., sendo 01 suite, 01 vaga

___________________________________________________________________ 10 – TRATAMENTO DOS VALORES POR FATORES

A média dos valores de área útil dos nove elementos em oferta escolhidos na

pesquisa resulta em R$5.883 / m².

Sobre este valor médio deve ser aplicado um “fator de comercialização e

liquidez” de 0,90 resultando em R$5.294 / m².

Assim, teremos:

170,05 m² (área útil) x R$5.294 / m² = R$900.244,70

Sobre este valor arbitra-se um “fator reforma”, estimado em 1,05.

Resultado:

R$900.244,70 x 1,05 = R$945.256,93

Arredondamento = R$950.000,00




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11 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

O imóvel, apartamento objeto desse estudo, está localizado em bairro da região

central da cidade, caracterizado por apresentar condomínios residenciais tradicionais

e destinados às classes de maior poder aquisitivo, apesar de que em sua grande

maioria é constituída por edifícios construídos há várias décadas.

O bairro é considerado nobre, com vida noturna ativa, quer do ponto de vista

cultural (teatros e cinemas), como gastronômico (bares e restaurantes), além de boa

oferta de comércio e serviços, hotéis e condomínios comerciais.

A proximidade com a Avenida Paulista agrega valor ao local, principalmente pelo

fato da existência da Estação Paulista do Metrô na Avenida Consolação.

Quanto ao imóvel propriamente dito, trata-se de um apartamento com boa

disposição de dependências, pé-direito alto, com área útil significativa se comparado

aos padrões construtivos atuais de apartamentos com três dormitórios, mas

apresentando-se com reforma com troca dos acabamentos originais e recuperação

dos tacos de madeira, além de possuir uma vaga de garagem coberta.

No entanto, o edifício, pela sua idade e concepção, carece de melhor

infraestrutura na área comum, como salão de festas, academia e piscina.

12 - AVALIAÇÃO

Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do

mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, além




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da análise e considerações objetivas e subjetiva do Corretor de Imóveis / Perito

Avaliador de Imóveis, que subscreve o presente documento, que o VALOR DE

MERCADO PARA VENDA À VISTA, para o imóvel urbano residencial

(apartamento), objeto deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, localizado

na Rua Fernando de Albuquerque nº 287, apartamento nº xx, Cerqueira César,

Município de São Paulo / SP – CEP 01309-030, é de:

R$950.000,00 (Novecentos e Cinquenta mil reais)

Este valor deve ser analisado como referência de mercado, estando sujeito a

uma margem de variação de 10% (dez por cento), dependendo dos interesses e

necessidades subjetivas de cada negociação.

13 – ENCERRAMENTO

E para que produza os seus efeitos legais, TADEU FREDERICO DE

ANDRADE, Corretor de Imóveis inscrito no CRECI-SP (2ª. Região) sob nº 81.866 e

Perito Avaliador de Imóveis inscrito no COFECI / CNAI sob nº 7.090 assina e

certifica este Parecer Técnico, contendo uma capa e 36 (trinta e seis) páginas

rubricadas, elaborado de acordo com a legislação vigente.

São Paulo, 03 de fevereiro de 2014

___________________________________________


Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 81.866

Perito Avaliador de Imóveis - COFECI / CNAI nº 7.090



16/27

Rua Dr. Augusto de Miranda nº 597 – ap. 12-A – São Paulo – SP – CEP 05026-000 Tel.: (11)4304-0040 / (11)9.9636-8177 – [email protected]

RUA FERNANDO DE ALBUQUERQUE



17/27


FACHADA DO EDIFÍCIO IBITINGA



18/27


HALL DE ENTRADA DO EDIFÍCIO



19/27


APARTAMENTO: SALA E DETALHE DO TELHADO DA LOJA



20/27


APARTAMENTO: COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO



21/27


APARTAMENTO: BANHEIROS



22/27


APARTAMENTO: CORREDOR DE DISTRIBUIÇÃO E UM DOS DORM ITÓRIOS



23/27


GARAGENS COBERTAS NO PÁTIO DE ESTACIONAMENTO DO TÉR REO




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