Nº 1.857 - 03/2019 LOTE DE TERRENO LOTE 06 / QUADRA 01 … · 2020. 7. 5. · laudo de avaliaÇÃo...
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
Nº 1.857 - 03/2019
LOTE DE TERRENO – LOTE 06 / QUADRA 01 – 265,00 M²
COM BENFEITORIA DE ÁREA CONSTRUÍDA 80,00 M²
AFONSO PENA – SÃO JOSÉ DOS PINHAIS/PR.
AUTOS Nº 0007424-60.2006.8.16.0035
Helcio Kronberg
www.kronberg.com.br
Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar
Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077
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ÍNDICE
1 INFORMAÇÕES GERAIS 3
2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4
2.2 NORMATIVAS 5
3 OBJETOS 5
3.1 TIPO DO BEM 5
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5
5 OBJETIVO 11
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11
6.1 Matrícula 11
6.2 Situação 11
6.3 Restrições do imóvel 11
6.4 Benfeitoria 11
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 12
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 12
8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado 12
8.2 Método de Benfeitoria 13
8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VF) 13
9 PESQUISA DE VALORES 13
10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 14
10.1 Valor de mercado: 14
10.1.1 Valor do terreno 14
10.1.2 Valor da Benfeitoria 14
10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VF) 14
11 ENCERRAMENTO 15
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1 INFORMAÇÕES GERAIS
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação
SOLICITANTE: 2ª Vara Cível de São José dos Pinhais
PROMOVENTE: Norge Administração, empreendimentos e Participações Ltda.
PROMOVIDO: Maria Goreti dal Pizzol
OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno – Matrícula 55.238 – 1º Registro de Imóveis de São
José dos Pinhais/PR.
FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Março de 2019.
VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:
(Cento e noventa e três mil reais)
R$ 193.000,00
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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Todas as informações foram obtidas juntos aos Autos, Prefeitura do Município São José
dos Pinhais, Auxílio do Google Earth, e Visita técnica ao local.
No dia da visita técnica não foi permitida visita interna ao interior do terreno, bem como
ao interior da benfeitoria.
Segundo informação da executada, a benfeitoria apresenta área útil de 124,00 m²,
porém, no Cadastro da Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais, a área averbada e
comprovada é de 80,00 m², metragem esta que foi utilizada para o cálculo, neste laudo, do valor
da benfeitoria.
A Benfeitoria não está registrada na matrícula do imóvel. Ou seja, cabe ao arrematante
arcar com as custas de regularização da documentação.
2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS
Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se
apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte
do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que
apararia o comprador para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).
Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no
estado em que se encontra.
O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar
conflito de interesses.
No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos.
Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo
contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os
dados e informações obtidos para realização deste trabalho, e não tem qualquer
responsabilidade com relação à sua veracidade.
O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no
mesmo.
Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.
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2.2 NORMATIVAS
Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas) NBR 14.653.
3 OBJETOS
3.1 TIPO DO BEM
Imóvel Urbano – Lote de terreno com Benfeitoria residencial.
3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM
Lote de terreno urbano nº 06 da Quadra 01, com área de terreno total de 265,00 m² e
uma benfeitoria, com área útil de construção de 80,00 m², localizados na Rua Augusto Stresser,
110, Bairro: Afonso Pena, São José dos Pinhais/PR.
Número da Matrícula: Nº 55.238 – 1º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais/PR.
Indicação Fiscal nº: 05.01.59.006000
Localização: Latitude: 25°30'19.27"S / Longitude: 49°10'57.46"O
4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
São José dos Pinhais é um município brasileiro do estado do Paraná, situado na Grande Curitiba.
Município de São José dos Pinhais
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Catedral de São José dos Pinhais, localizada no centro da cidade
Bandeira Brasão
Hino
Fundação 8 de janeiro de 1853 (165 anos)
Gentílico são-joseense
Prefeito(a) Antonio Benedito Fenelon[1] (PSC)
(2017 – 2020)
Localização
Localização de São José dos Pinhais no Paraná
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São José dos Pinhais
Localização de São José dos Pinhais no Brasil
25° 32' 06" S 49° 12' 21" O
Unidade federativa
Paraná
Mesorregião Metropolitana de Curitiba IBGE/2008[2]
Microrregião Curitiba IBGE/2008 [2]
Região metropolitana
Curitiba
Municípios limítrofes
Curitiba, Fazenda Rio
Grande, Guaratuba, Mandirituba, Morretes, Pinhais, Piraquara e Tijucas
do Sul.
Distância até a capital
7 km
Características geográficas
Área 945,717 km² [3]
População 307 530 hab. (PR: 6º) – estimativaIBGE/2017[4]
Densidade 325,18 hab./km²
Altitude 906 m
Clima subtropical Cfb
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,758 elevado PNUD/2010 [5]
PIB R$ 13 690 888 000 mil (BR: 43º PR: 2°) – IBGE/2010[6]
PIB per capita
R$ 38 154,90 IBGE/2008[6]
Página oficial
Prefeitura www.sjp.pr.gov.br
História
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Mapa de São José dos Pinhais em 1959.
A criação do município de São José dos Pinhais se deu através da Lei nº 10 da então província de São Paulo, no dia 16 de julho de 1852, na qual definia que a sede do município seria chamada Villa de São José dos Pinhais, sendo que o estabelecimento político, com a instalação da Câmara dos Vereadores ocorreu em 8 de janeiro de 1853. Em 27 de dezembro de 1897, a vila finalmente foi elevada à categoria de cidade.
São José dos Pinhais é uma cidade média, a segunda mais populosa da mesorregião Metropolitana de Curitiba e a população vem aumentando muito em pouco tempo. A população apurada pelos Recenseamentos do IBGE foram de 169.035 habitantes em 1996,[7] de 204.316 habitantes[8] no ano 2000 e de 264.210 habitantes[9] em 2010. Para o ano de 2017 a população estimada pelo IBGE foi de 307.530 habitantes.[9]
Foi na cidade que o ex-presidente da república, Nereu Ramos, morreu em um acidente aéreo, na Colônia Murici. É também a cidade onde nasceu Ana Paula Caldeira, o primeiro bebê-de-proveta do Brasil.
É o terceiro polo automotivo do Brasil, abrigando montadoras da Volkswagen, Audi, Nissan e Renault. É, também, sede do Aeroporto Internacional Afonso Pena, principal terminal aéreo do estado brasileiro do Paraná.
Geografia
O município está localizado na Região Metropolitana de Curitiba, tendo como limites: Pinhais e Piraquara ao norte; Tijucas do Sul ao sul; Morretes a Guaratuba a leste; Curitiba, Fazenda Rio Grande e Mandirituba a oeste. Sua sede está assinalada pelas seguintes coordenadas: 25º32'06" de latitude sul e 49º12'21" de longitude oeste do meridiano de Greenwich, ligando à capital estadual, através da BR-376 num percurso de 7 km. O território do município compreende uma área de 931,73 km².
Geologicamente, os terrenos do município são de origem quaternário-pleistocênicas, quaternário-holocênicas, arqueano-proterozoicas, proterozoico-cambrianas, paleozoico-cambrianas e mesozoico-jurássico-cretáceas. Os tipos de solo existentes no município são gleissolo melânico, organossolo mésico, latossolo bruno, argissolo vermelho-amarelo, latossolo vermelho, cambissolo háplico, afloramentos de rocha e latossolo vermelho-amarelo.
A altitude é de 906 metros, na sede municipal. O relevo do município é formado pelo talvegue do Iguaçu a oeste e pela serra do Mar a leste, com altitudes que oscilam entre 200 m e 1.300 m. São José dos Pinhais está localizada entre o Primeiro Planalto Paranaense e a Serra do Mar.
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Mata de Araucárias.
Na época do Descobrimento do Brasil, em 1500, o município era coberto por formações vegetais originais: estepe gramíneo lenhosa, floresta ombrófila mista e floresta ombrófila densa. A argila constitui a principal riqueza natural do município. Segundo a lista telefônica da Brasil Telecom, quatro olarias existem no município.[10]
O município é todo cortado de ribeirões e córregos. Seu principal acidente geográfico, porém, é o rio Iguaçu, cuja nascente se verifica no município vizinho de Piraquara e lhe serve de limite com o município de Curitiba. Os principais afluentes do rio Iguaçu em território são-joseense são os rios Itaqui, Pequeno e Miringuava e o ribeirão da Cutia. Já, o ribeirão dos Simões, o da Gama e o Rancho Grande, os rios Imbaú, da Prata, Guaratubinha, Arraial, dos Quatis, Castelhanos, Capivari e São João correm da Serra do Marpara o Oceano Atlântico. O ribeirão da Onça é o único tributário do rio da Várzea.
Clima
São José dos Pinhais possui um clima subtropical úmido tipo Cfb, com temperatura média anual de 20 °C.
Devido à altitude, a cidade possui grande variações na temperatura (cerca de 11 °C por dia), além de grandes mudanças no clima em pouco tempo, como em setembro de 2006, quando a temperatura era de 1 °C no dia 7 e três dias depois ela subiu para 33 °C. No verão, a temperatura máxima geralmente supera os 30 °C, podendo atingir os 35 °C, mas à noite a temperatura cai muito: cerca de 15 °C. A temperatura média no verão é de 22 °C.
A temperatura mínima registrada na cidade foi de -6 °C, em 1975 e mais alta de 39 °C, no dia 9 de janeiro de 2003.[carece de fontes] No inverno, principalmente em junho e julho, a temperatura máxima dificilmente supera os 18 °C e a mínima pode atingir os 5 °C. Porém, no mês de agosto, uma massa de ar seco e quente vai para o Sul do Brasil, aumentando muito a temperatura, podendo até atingir os 30 °C. É comum nesses meses acontecerem geadas, mas a ocorrência de neve é muito rara (a última vez foi em julho de 2013).
Política
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Prefeitura de São José dos Pinhais.
O prefeito atual é Toninho da Farmácia (Antônio Benedito Fenelon) (PSC) e o vice Thiago Bührer - Gestão 2017-2020. A Câmara Municipal é formada por 21 vereadores.
Economia
Vista do pátio de manobras do Aeroporto Afonso Pena, antes da expansão, localizado no bairro homônimo, em São
José dos Pinhais. O aeroporto foi o o 10º mais movimentado, em número de passageiros, do país em 2014.
São José dos Pinhais possui uma economia em franco desenvolvimento, notadamente devido à presença do Aeroporto Internacional Afonso Pena, e de grandes fábricas de autopeças, que vieram juntamente com a instalação de multinacionais como Volkswagen e Renault, bem como suas fornecedoras. A cidade também é sede da famosa rede de perfumes e cosméticos O Boticário e a empresa de alimentos Nutrimental.
O comércio de São José dos Pinhais é autônomo em relação à capital, distante do centro da cidade apenas 10 km, com grandes supermercados, shopping center e enorme variedade de lojas, que concentra-se especialmente nas mediações da rua XV de Novembro, desde a ampla Praça da Matriz até encontrar-se com a BR376;
Possui dois terminais de ônibus: o "Central", na Av. das Américas, e outro "Afonso Pena", na Avenida Rui Barbosa, principal artéria de ligação entre as duas grandes rodovias (BR-376 e BR-277) que dividem o município em 3 regiões.
A agricultura também é destaque, sendo São José dos Pinhais o maior produtor de olerícolas da região e principal fornecedor do CEASA de Curitiba.
Possui ainda diversas instituições de ensino, notadamente a PUC - Campus 2, a Faculdade das Indústrias - FAMEC e a FAE, a Usina da Música - que é a sede da Banda Marcial, e destaca-se na cultura paranaense pelas suas marionetes e bonecos gigantes. O museu municipal guarda relíquias da colonização e diversas peças curiosas. Há ainda o Museu do Boneco Animado, que guarda o acervo dos bonecos criados no município. Destaca-se o carnaval de bonecos, todo o ano realizado pela Prefeitura, com temas retratados por meio dos bonecos gigantes.
Shopping São José
O Shopping São José foi inaugurado em Setembro de 2008 conta com mais de 150 lojas e 5 salas de cinemas multiplex, da rede Cinemark. O Shopping já se tornou referência na cidade por seus eventos voltados às crianças.
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5 OBJETIVO
Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e
também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também
apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um
curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um
valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de
mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de
uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o
seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
6.1 Matrícula
De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:
“O lote de terreno sem benfeitorias, sob nº 06 (seis) da quadra n° O1 (um) da Planta JARDIM
MONTECLARO, situada em Colônia Afonso Pena, quadro urbano desta cidade, com as
seguintes medidas e confrontações: 10,00 metros de frente para a Rua Projetada 01; do lado
direito de quem da referida rua olha o imóvel mede 26,50 metros confrontando com os lotes nº.
05, 04 e 03; do lado esquerdo de quem da referida rua olha o imóvel mede 26,50 metros
confrontando com o lote n° 07; nos fundos mede 10,00 metros confrontando com o lote n° 23,
perfazendo uma área total de 265,00 m2. indicação Fiscal 05.0159.006000 do Cadastro
Municipal desta cidade.”
6.2 Situação
Imóvel encontra-se ocupado.
6.3 Restrições do imóvel
Não foram encontradas restrições para o imóvel avaliado.
6.4 Benfeitoria
No dia da visita técnica não foi permitida visita interna ao interior do terreno, bem como
ao interior da benfeitoria.
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Segundo informação da executada, a benfeitoria apresenta área útil de 124,00 m²,
porém, no Cadastro da Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais, a área averbada e
comprovada é de 80,00 m², metragem esta que foi utilizada para o cálculo, neste laudo, do valor
da benfeitoria.
A Benfeitoria não está registrada na matrícula do imóvel. Ou seja, cabe ao arrematante
arcar com as custas de regularização da documentação.
7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A. Liquidez: Baixo/regular
B. Desempenho de mercado: Baixo/regular
C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação
com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor
do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.
Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que
consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo
de Dados de Mercado + Benfeitorias).
8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado
Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de
Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
➢ Fatores de Homogeneização:
F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela
circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.
F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para
diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
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8.2 Método de Benfeitoria
Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Quantificação de Custo,
para identificar o custo de reedição de benfeitorias, ou custo de reprodução, levando em
consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção segundo o Sinduscon-PR.
8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VF)
Valor do Imóvel (VF) = (Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias) * F3
F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,70.
F3 = 100% - (FV+FA)
Onde: FV = Fator venda forçada* = 30%
17% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,
troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas
pelo comprador em venda forçada e 5% para custos de regularização da benfeitoria junto ao
registro de imóveis e prefeitura.
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5 x Valor do Imóvel x 6
Valor do imóvel
*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma
renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.
9 PESQUISA DE VALORES
Foi realizada uma pesquisa de mercado com características parecidas pela região, e os
valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo relacionados os
valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método Comparativo de
Dados de Mercado.
Localização Área Oferta
F1 F2 F3
1 140.000,00R$ 216,00 648,15R$ 0,94 0,95 0,70
2 280.000,00R$ 675,00 414,81R$ 0,90 1,12 0,70
3 550.000,00R$ 900,00 611,11R$ 0,95 1,17 0,70
4 380.000,00R$ 540,00 703,70R$ 0,96 1,09 0,70
5 330.000,00R$ 378,00 873,02R$ 0,96 1,05 0,70
Cotação Valor do imóvel
Amostras
Área (m²) R$/m²
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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1 Valor de mercado:
R$ 275.997,76 (Duzentos e setenta e cinco mil, novecentos e noventa e sete reais e
setenta e seis centavos)
10.1.1 Valor do terreno
Valor final do terreno: R$ 170.815,47 (Cento e setenta mil, oitocentos e quinze reais e
quarenta e sete centavos).
10.1.2 Valor da Benfeitoria
Valor final da benfeitoria: R$ 105.182,55 (Cento e cinco mil, cento e oitenta e dois reais
e cinquenta e cinco centavos).
10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VF)
F3 = 0,70
Conforme o estudo, o valor de venda forçada do imóvel é de:
R$ 193.198,44
(Cento e noventa e três mil, cento e noventa e oito reais e quarenta e
quatro centavos)
Valor arredondado do VF do Imóvel é:
R$ 193.000,00
(Cento e noventa e três mil reais)
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11 ENCERRAMENTO
O presente trabalho está redigido em 15 (quinze) páginas escritas só de um lado e mais 6
anexos.
ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;
ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado;
ANEXO III – Memória de Cálculo;
ANEXO IV – Fotos do imóvel;
ANEXO V – Croqui da Prefeitura;
ANEXO VI – Documentos do imóvel.
Local e Data
Curitiba, 21 de março de 2019.
Responsável legal da empresa
________________________________________
Helcio Kronberg
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ANEXO I Pesquisa de Mercado
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COTAÇÃO 1
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Leonor Ludgero Schereiber – Afonso Pena.
VALOR: R$ 140.000,00
ÁREA: 216,00 m²
R$/m²: R$ 648,15
DESCRIÇÃO: Terreno plano e em rua pavimentada.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-com-216-m-sup2--no-jd-
dona-leonor-afonso-pena-2935668879.html
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COTAÇÃO 2
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Anível Silva, 240 – Afonso Pena.
VALOR: R$ 280.000,00
ÁREA: 675,00 m²
R$/m²: R$ 414,81
DESCRIÇÃO: Terreno plano e em rua pavimentada.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-sao-jose-dos-pinhais-
2939510174.html
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COTAÇÃO 3
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Tavares de Lima – Afonso Pena.
VALOR: R$ 550.000,00
ÁREA: 900,00 m²
R$/m²: R$ 611,11
DESCRIÇÃO: Terreno de esquina e plano
Link:. https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-afonso-pena-
2927670248.html
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COTAÇÃO 4
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Professora Marieta de Souza e Silva, 1385 -Afonso Pena.
VALOR: R$ 380.000,00
ÁREA: 540,00 m²
R$/m²: R$ 703,70
DESCRIÇÃO: Terreno plano, limpo e em rua pavimentada.
Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-540-m-sup2--por-
r$380.000-afonso-2941078684.html
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21
COTAÇÃO 5
IMÓVEL: Terreno
LOCALIZAÇÃO: Rua Maria Bonatto Marenda, 377 – Afonso Pena.
VALOR: R$ 330.000,00
ÁREA: 378,00 m²
R$/m²: R$ 873,02
DESCRIÇÃO: terreno plano, limpo e em rua pavimentada.
Link: https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-1135100157-terreno-para-venda-
91159001-_JM
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ANEXO II Localização Google
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Google Earth – Imóvel em estudo
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJD5S Z4BZQ L5WAE UPUQ3
PR
OJU
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rocesso: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. m
ov. 209.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
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Google Earth – Imóvel em estudo
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJD5S Z4BZQ L5WAE UPUQ3
PR
OJU
DI - P
rocesso: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. m
ov. 209.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
29/03/2019: JUN
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DE
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DE
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TR
OS
. Arq: Laudo de avaliação
Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar - Bigorrilho / Curitiba-PR
Fone: (041) 3233-1077
ANEXO III Memória de Cálculo
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 140.000,00 216,00 648,15 0,92 0,95 0,70 396,54
2 280.000,00 675,00 414,81 0,88 1,12 0,70 286,19
3 550.000,00 900,00 611,11 0,93 1,17 0,70 465,46
4 380.000,00 540,00 703,70 0,94 1,09 0,70 504,71
5 330.000,00 378,00 873,02 0,94 1,05 0,70 603,17
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Área
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: Terreno Tipo: Laudo simplificado Solicitante: 2ª Vara Cível S.JPinhais
Lograd.: Rua Augusto Stresser 110 Complemento:
Afonso PenaBairro: Cidade: São José dos Pinhais Estado: Paraná
Nº:
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
286,19
603,17
2.256,07
4
79,24
316,98
451,21
465,46
87,880468
118,719601
14.094,343557
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg3/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor =
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =
1,65
1,2799
1,3900
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 26,31
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
2 1/222 2 2
2 2 2 2 2
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg4/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) =
369,82
532,61
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
265,00
451,21
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
18,04
18,04
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 451,21
119.570,65
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
cento e dezenove mil, quinhentos e setenta reais e sessenta e cinco centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =
Estimativa de tendência central (R$/m2) =
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________
383,53
451,21
518,90
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg5/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Classe
1
2
3
4
De:
286,19
365,43
444,68
523,92
INTERVALO
Até
365,43
444,68
523,92
603,17
Freq.
1
1
2
1
---------------------------------------------------------___________I
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
F
15
10
5
0 1 2 3 4 5 6 C
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg6/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
0 Po
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
648,15
414,81
611,11
703,70
873,02
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
396,54
286,19
465,46
504,71
603,17
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Q62
Q63
Q64
0,61
0,69
0,76
0,72
0,69
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Q82
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Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
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PROJUDI - Processo: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. mov. 209.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg7/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4
x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
648,15
414,81
611,11
703,70
873,02
Q26
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Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
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Q38
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Q40
Q41
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2,011
235,344
39,048
53,545
222,857
Q46
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0,31
36,20
6,01
8,24
34,28
Q66
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Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
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9 -
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Do = Dispersão em relação a média.
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 650,16
Po = Preços observados.
|
Mo
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg8/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6
x5
x4x3
x2
x1
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
10 -
11 -
12 -
13 -
14 -
15 -
16 -
17 -
18 -
19 -
20 -
21 -
22 -
23 -
24 -
396,54
286,19
465,46
504,71
603,17
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
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Q34
Q35
Q36
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Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
54,677
165,025
14,251
53,497
151,953
Q46
Q47
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12,12
36,57
3,16
11,86
33,68
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9 -
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Dh = Dispersão em relação a média.
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 451,21
Vh = Valores Homogeneizados.
|
Data: / / ___________________________________
Mh
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PROJUDI - Processo: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. mov. 209.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg1/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________
1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):
Taxa de administração da obra ( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):
Lucro ou remuneração da construtora ( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:
Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:
Idade Real (anos):
Vida útil total provável (anos):
Idade em % da vida(%):
Fator de depreciação ( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
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----------------------
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9
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15,00
8,00
17,00
20,00
50,00
40,00
Sinduscon/PR
20/03/2019
Normal
80,00
1.881,21
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ) (%):
Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):
33,20
51,90
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,4810
Ident: Residência Tipo: Laudo completo Solicitante: 2ªVara Cível S.J.Pinhais
Lograd.: Rua Augusto Stresser 110 Complemento:
Afonso PenaBairro: Cidade: São José dos Pinhais Estado: Paraná
Nº:
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Helcio Kronberg2/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
80,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
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14
15
16
17
18
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---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
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Helcio Kronberg3/3
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
VFC = Valor final das construções ( R$ ): 105.182,55
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2
cento e cinco mil, cento e oitenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
68,82
10,32
6,33
14,53
(considerando a depreciação):
Data: / / ___________________________________
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Fone: (041) 3233-1077
ANEXO IV Fotos do Imóvel
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Fotos do imóvel:
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ANEXO V Croqui Prefeitura
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Croqui fornecido pela Prefeitura:
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29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
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ANEXO VI Documentos do Imóvel.
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PROJUDI - Processo: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. mov. 209.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação
Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais
IPTU - EXERCÍCIO: 2019
Informações do Contibuinte
DADOS CADASTRAIS
Contibuinte:
Endereço:
Compl.:
CEP:
Bairro:
Cidade:
Instruções de Cobrança
PAGAR PREFERENCIALMENTE NAS CASAS LOTÉRICAS ATÉ O VALOR LIMITE ESTABELECIDO.
Cadastro Valor Venal
Insc. Imobiliária Alíquotas
Ocupação do Lote
Área do Terreno
Área Total Construída
Total
259225
05.159.0006.0000
1 - Residencial
265,00
80,00
79.802,83
0.50
399,01IPTU
19,53TXSIN
418,54 Lançamento:
NORGE ADMINIS. EMPREEND. E PARTICIPACOES LTDA
RUA AUGUSTO STRESSER, 150
83100-000 SAO JOSE DOS PINHAIS
CENTRO
UF: PR
Informações do Imóvel
Endereço:
Loteamento:
CEP:
Quadra:
Edifício:
RUA: AUGUSTO STRESSER, 110
MONTECLARO - JARDIM
83050-129
1
Bloco: 0
Lote: 6
Apto.:
Outros:
Solidário: MARIA GORETI DAL PIZZOL
Observação
R$
R$
Bairro: PARQUE DA FONTE
376,69 Total com Bonificação:
Desconto: 41,85 Existem débitos em aberto de exercício anterior, procure a prefeitura pelo telefone 3381-6910.
Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJD5S Z4BZQ L5WAE UPUQ3
PR
OJU
DI - P
rocesso: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. m
ov. 209.2 - Assinado digitalm
ente por Helcio K
ronberg:08518784824
29/03/2019: JUN
TA
DA
DE
PE
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ÃO
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OU
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. Arq: Laudo de avaliação
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PROJUDI - Processo: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. mov. 145.3 - Assinado digitalmente por Adriana D Avila Oliveira
30/11/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: matricula
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PROJUDI - Processo: 0007424-60.2006.8.16.0035 - Ref. mov. 209.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824
29/03/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação