New Araraquara, 02 de maio de 2019. Engº Marcelo Augusto · 2020. 3. 25. · Sergio Abunahman;...

Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial Fone: (16) 33224951 – 33224930 – 997115251

[email protected] – [email protected]

1

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6º Vara

Civil da Comarca de Araraquara Dr. João Roberto Casali da Silva

Processo nº 1018004-64.2017.8.26.0037

Requerente: Banco do Brasil S/A.

Requerido: Jotex Comercio de Tecidos Ltda Epp. e outros.

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos

Autos em epígrafe conforme folha 230, tendo concluído seu

trabalho pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para

requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a

necessária autorização para o levantamento dos honorários

profissionais já depositados conforme folhas 261 a 262.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 02 de maio de 2019.

Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal e Técnico em Mecânica.

CREA. 5061446850

ABINP 438/11

INCRA C3B

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LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado ao Imóvel, objeto desta Avaliação.

1.2. Características da Região:

Imóvel respectivamente localizado Avenida Feijó, 326, Centro no Município de Araraquara, SP, Matrícula n.º 100.590 e Cadastro 002.004.004.

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos, visualizamos este imóvel que é respectivamente parte integrante da matrícula n.º 100.590 e Cadastro 002.004.004, conforme folhas 193@195, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara. “Imóvel: Um prédio comercial com área construída de 453,57m2, situado na Avenida Feijó no 326, em Araraquara e o terreno respectivo que mede, inclusive a edificação, 12,52 metros de frente para a citada avenida; do lado direito mede-se 17,70 metros onde confronta com prédio de no 316 da avenida Feijó; 28,85 metros na linha dos fundos, onde confronta com os prédios ns.880 a 882 da rua 9 de Julho; e finalmente do lado esquerdo de quem olha parte o imóvel de frente mede-se partindo do alinhamento predial da avenida Feijó, 4,85 metros onde confronta com o prédio no 336 da avenida Feijó; daí deflete à esquerda e mede-se 16,58 metros onde confronta com os prédios nºs. 336, 344 e 346 da avenida Feijó; deflete então à direita por 2,00 metros, quando deflete à direita por 0,25 metros, nas duas últimas medidas confrontando com o prédio no 868 da rua 9 de Julho; depois deflete à esquerda onde mede-se 10,85 metros, confrontando com os prédios nos. 868 e 874 da rua 9 de Julho, encerrando 431,95 m2.” Observamos divergência entre as áreas do terreno e construída, pois conforme a descrição da matricula conforme folha 193 a área construída é 453,57 m2 e a área do terreno é 431,95 m2,

ou seja, área construída é maior do que a área do terreno em 21,62 m2.

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Destacamos que até o presente momento, não encontramos, através de pesquisas junto a prefeitura municipal, qualquer justificativa sobre as metragens consideradas e aplicadas inclusive nas cobranças de IPTU. Destacamos que se trata de um terreno Irregular e que existe apenas uma entrada para galpão, sendo sua frente conforme informações coletadas sendo de outro proprietário onde dá origem a mais três lojas, sendo CREFISA, Só Vestidos e Facta, limitando assim sua testada. Observamos ser um terreno que se adaptou bem para o fim ora utilizado, como estacionamento. 1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel é comercial. 1.2.3. Benfeitorias

Será descrito oportunamente.

1.3. Data das Vistorias e Participantes:

A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada nos dias conforme abaixo:

Data 26/02/2019 às 08h30min.

Participantes:

• Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. • Sra. Alessandra Alves – Responsável pelo estacionamento.

2. PERÍCIA: 2.1. Metodologia:

2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos idôneos frente ao observado;

2.1.2. Fizermos uma Pesquisa em toda a área círculo vizinha dos imóveis;

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2.1.3. Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados;

2.1.4. Análise dos Valores – Método Comparativo com tratamento estatístico.

2.1.5. E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados;

2.1.6. No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas:

➢ No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.

➢ Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e

critérios:

Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. Pesquisas diretas no Mercado Imobiliário Local: - Imobiliária Morada Center; - Imobiliária Borsari; - Imobiliária Toscano; - Imobiliária São Paulo. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas: Mapas da Cidade de Araraquara; Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP; Curso de Básico de Engenharia Legal e de Avaliações – Sergio Abunahman;

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2.2. Nível de Precisão:

2.2.1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão III adotado e de fundamentação II dentro das informações apresentadas e do universo encontrado.

- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara.

2.3. Anexos:

2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel; 2.3.2. Anexo 2 – Localização do Imóvel; 2.3.3. Anexo 3 – Zoneamento Urbano.

2.4. Avaliação:

2.4.1. Detalhes e Área da Edificação:

Quando da vistoria Pericial do local em 26/02/2019, onde identificamos conforme relatado acima, 1 Galpão com pontos aparentes de infiltrações, contudo sem grande necessidade de grandes reparos.

Terreno:

É um terreno é irregular.

Edificação:

Sendo uma Edificação de Alvenaria com idade aparente em média de 85 anos, porta de aço de enrolar parte frontal com fechamento de alvenaria com estrutura de concreto e com cobertura e telhas metálicas. Reformado com pequenos sinais de infiltração aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 0,32 – com reparos entre novo e regular. Conforme, nas avaliações destacamos as Seguintes áreas que estão sendo utilizadas, pois segundo relatado pelo requerido modificações de fechamento de paredes realizado pelo requerente:

Descrição imóvel Dimensões Identificação m²

Terreno 431,95 Edificação 453,57

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Todavia informamos para os devidos fins e registro que é uma área que necessita ser retificada e corrigira em sua escritura e cadastros municipais.

2.4.2. Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é um imóvel que está localizado na parte central desta cidade, ou seja, no centro comercial da cidade, ao lado do Shopping Lupo situação esta que modifica inclusive o uso e ocupação deste solo, ofertando muito para o apelo comercial e com uma edificação. Todavia, é importante destacar que conforme dito acima, se trata de um Galpão com cobertura em Estrutura Metálica e Telhas Sanduiche, que tem sua entrada pela Avenida Feijó, é um terreno para o local relativamente adequado para o fim que se observou, contudo com pouca testada, condição esta que diminui o interesse, visto o apelo do local, visto que parte de sua testada é ocupada por outros proprietários e com outras lojas, como pode ser observado. Destacamos também que a situação da área central é complicada, pois em função do apelo comercial de cada ponto, tem a sua particularidade, por exemplo Shopping este estando no quarteirão oposto e não observamos pontos de ônibus em frente, tem apelo diferente. Contudo região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária. Sendo assim, para o caso em tela, realizamos uma busca e amostragem dentro do apelo e comunicações observadas e também na busca da realidade do objeto consultamos várias imobiliárias e solicitamos mais 03 avaliações independentes de maneira objetiva para o valor do Solo do local objeto, na condição principal de avaliação de metro quadrado de terreno, tendo o auxílio de imobiliárias consagradas, além de nossa própria avaliação. Contudo importante ressaltar que além destas, realizamos também pesquisas amostrais com a aplicação do método comparativo, sendo todas tratadas através de metodologia estatística.

Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR 14653-2, conforme Abaixo:

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Imóvel Urbano:

Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. Zoneamento para o Caso em tela é o ZOEMI-AEIU-ACOP - Zonas Especiais Mistas – Área Especial de Interesse Urbanístico – Área da cidade compacta de ocupação prioritária – Conforme LEI COMPLEMENTAR Nº 887, DE 2 DE MAIO DE 2018.

LEI COMPLEMENTAR Nº 858, DE 20 DE OUTUBRO DE 2014

Entendemos como necessário, caso de projetos a apresentação de certidão de uso e ocupação do solo do imóvel em estudo, para confirmação dos parâmetros.

Localização do imóvel no Mapa de Satélite “Google Earth”

Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a

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Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo.

2.5. Método de Comparativo Direto imóvel:

Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno

100.590 Amostras Avaliação 1 Avalição 2 Avalição 3 Pericia

Terreno 3.768,58 2.000,00 2.500,00 2.500,00 R$ 3.000,00

Valores Totais em 2019

Valor Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$

R$ 2.753,72 R$ 668,48 R$ 2.085,24 R$ 3.422,19 R$ 2.666,67 431,95 R$ 1.151.866,67

2.5.1. Benfeitorias:

Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra

Galpão c/ Cobertura Metálica R$/m² R$/m² R$/m² Uso Comercial 881,82 568,64 313,18

2.5.2. EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor

2.5.2.1. Edificação Principal m² 453,57 R$ 881,52

2.5.3. Cálculo do Valor da Edificação:

Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke)

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE

2.5.3.1. EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Edificação Principal 1,5 0,3% R$ 398.551,57

Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:

1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção.

3. Resposta aos Quesitos:

3.1. Quesitos do Requerido (folha 247@248):

3.1.1. Quais as benfeitorias existem edificadas sobre o

imóvel?

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R: Atualmente o Imóvel, acredito em função do seu apelo, está sendo utilizado, como estacionamento da Farmácia Droga Raia, aonde e conforme observamos sofreu reparos em geral, aparentemente e realizou a colocação de cobertura metálicas, e também ajustes aparentes em função da acessibilidade do local, para o fim que se buscava.

3.1.2. Informe o Sr. Perito se existem construções sobre o

imóvel, descrevendo-as, e se tais edificações aumentam o valor de mercado dos imóveis como um todo.

R: Sim, conforme já descrito no Laudo e no quesito anterior.

3.1.3. As áreas a serem avaliadas estão perfeitamente identificadas e estão na posse direta ou indireta dos executados?

R: Estão conforme observados e já informados aparentemente em objeto de Aluguel, todavia, nenhum contrato de aluguel foi apresentado.

3.1.4. Qual o valor de mercado para cada uma das áreas a

serem avaliadas? Queiram demonstrar os critérios utilizados para se obter o valor.

R: Gentileza conhecer o Laudo.

3.1.5. O imóvel é de cunho comercial ou residencial? O mesmo está sendo explorada de alguma forma pelo executado ou por terceiros? De que forma?

R: Comercial e conforme já descrito, está alugado.

3.1.6. Poderia o Sr. Perito dizer qual é o valor atual de mercado do imóvel?

R: Gentileza conhecer o Laudo.

3.1.7. Existe a possibilidade de construção de edifício comercial na área avaliada, o que implica consequente maior valorização do imóvel? Queira fundamentar, inclusive, com apontamento de possível plano diretor municipal possibilitando a execução. R: Destaco inicialmente que para a Engenharia, na matéria técnica nada é impossível mesmo se tratando de um prédio de aparentes 85 anos, só depende de quanto se quer dispor para este fim, contudo para o caso em tela observado e a disposição geral do local em função das lojas que tomam parte de sua fachada, conforme fotos e acima descrito, entendemos que seria um projeto que busque o abordado necessita ser bem estudado, para que não se aplique um valor considerável e não se obter o retorno almejado, digo em função da uma construção em si e também da segurança dos prédios vizinhos, visto que são construções antigas, contudo ainda

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funcionais para os objetos ora destinados e observado, sendo uma condição diferente de um terreno de testada única e edificações vizinhas em condição diferente.

Lembrando ainda a condição do mercado local neste momento, aonde muitas lojas no centro da cidade estão aparentemente fechando. Sendo que se observa imóveis, tanto para alugar quanto para a venda e ainda renegociações de alugueis.

Todavia, entendemos que no objeto real do quesito apresentado, fica prejudicado, pois dado o momento econômico atual e de difícil para qualquer projeção.

Sendo assim encerramos este trabalho conforme abaixo:

Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:

Matricula Valor Imóvel

100.590 R$

Terreno R$ 1.151.866,67

Edificações R$ 398.551,57

Total R$ 1.550.418,24

Ressalvas e Diagnóstico:

De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos dispares para o objeto, tendo inclusive a necessidade de ajustes de valores visto o cenário econômico desfavorável e em função da aparente ou possível especulação imobiliária, sendo necessária inclusive uma demanda maior que o esperado de estudo e conforme necessário a aplicação de fatores de ajustes, em função da complexidade, devido aos fatos expostos anteriormente, informações coletadas no mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico brasileiro, entendemos que o imóvel avaliando possui liquidez baixa. Destacamos que um imóvel pode ser comercializado por mais de um corretor ou imobiliária, por este motivo cabe ao Engenheiro avaliador a melhor forma para a apuração do objeto.

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 10 Laudas e

03 anexos sendo todas as folhas enviadas e digitalmente assinadas.

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Perito Judicial

Fone : (016) 997115251 - E-mail : [email protected]

Engenheiro Marcelo Augusto

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Civil - Criminal - Ambiental - TrabalhistaAvaliações - Conferencias - Levantamento

Civil - Agrimensura - Segurança - Mecânica - Ambiental

Farmacia

Estacionamento

Área destacada

Objeto da Avaliação

M. Luiza

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Ferrovia

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Proposta de Ampliação da Pista Aeroporto- 4,5 km

Rede de Alta Tensão

Perímetro Urbano - Leis 8095/2013 e 7799/2012

Limite Municipal

Área de Proteção de Mananciais

Área de Proteção do Aquífero Guarani (MAPA 08)

CEU-Corredor Estrutural de Urbanidade

CIECO-Corredores de Integração Ecológica

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARASecretaria de Desenvolvimento Urbano

Coordenadoria Executiva de Planejamento Urbano

Gerência de SIG

PLANO DIRETOR DE DESENVOLVIMENTO E POLÍTICA AMBIENTAL DE ARARAQUARA - PDDPA

MAPA 13 - Mapa Estratégico do Modelo Espacial e Zoneamento Urbano

(Anexo 1 da Lei Complementar Proposta)

Legenda

Base: Arquivo vetorial PMA - Imagem Orbital de 2006 Atualização Imagem Orbital de 2012 Mapa Lei n.350/2005 - Atualizações e Alterações/2014

Formato do papel: A0

1. AEIU - Áreas Especiais de Interesse Urbanístico

ZAMB - Zonas Ambientais

ZORA-Zona de Conservação e Recuperação Ambiental

ZAUS-Zona Ambiental de Uso Sustentável

ZOPA-Zona de Proteção Ambiental

ZEUS-Zonas de Estruturação Urbana Sustentável

ZOPRE-AEIS

ZOPRE-APRM

ZOPRE-AEIU

ZOPRE - Zonas Predominantemente Residenciais

ZOEMI - Zonas Especiais Miscigenadas

AEIU-ACOP-Área da Cidade Compacta e Ocupação Prioritária

AEIU-ACITE- Área da Cidade de Transição e Expansão

ZOPI - Zona de Produção Industrial

ZEPIS - Zona Especial de Produção Industrial Sustentável

ZOPAG - Zona de Produção Agrícola Sustentável

ZEPP - Zonas Especiais Predominantemente Produtivas

ZORUR

ZORUR - Zona Rurbana

Atividades de policultura enquadradas em ZOPAS-Zona de Produção Agroecológica e Sustentável.

2. AEIS - Áreas Especiais de Interesse Social

AEIS-AEIRA-Área Especial de Interesse Ambiental

e Recarga de Aquífero

PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE ZONEAMENTO E USO DO SOLO URBANO(Artigo 128)

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New Araraquara, 02 de maio de 2019. Engº Marcelo Augusto · 2020. 3. 25. · Sergio Abunahman;...

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