New LAUDO JUDICIAL TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO … · 2020. 2. 6. · RAFAEL ANDRÉ...

RAFAEL ANDRÉ SILVA PERITO JUDICIAL – CRECI/SP 180.186

1

LAUDO JUDICIAL

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE JABOTICABAL

FORO DE JABOTICABAL - 2ª VARA CÍVEL

RAFAEL ANDRÉ SILVA, brasileiro, solteiro, Corretor de Imóveis, portador do RG nº

40.049.355-X e do CPF n° 425.430.318-12, residente e domiciliado na Av. Silvio Vantini, nº

859, Nova Jaboticabal e escritório profissional Facilita Intermediação de Negócios Ltda, à Rua

Floriano Peixoto, nº 591, Centro, ambos na cidade de Jaboticabal SP. Devidamente inscrito

no CRECI/SP – Conselho Regional de Corretores de Imóveis sob os números 180.186F e

32395J, CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliário sob número 024150, inscrito na

AJG - Assistência Judiciária Gratuita, Defensoria Pública, vem mui respeitosamente à

presença de Exmo. Sr. (ª) Dr. (a) Juiz de Direito desta Comarca, requerer a juntada o Parecer

Técnico aos autos para fins de direito.

REGISTRO PROCESSUAL

Processo Digital n°: 1000869-24.2015.8.26.0291

Classe: Execução de Título Extrajudicial

Assunto: Espécies de Contratos

Exequente: Barb Cred Fomento Mercantil Ltda

Executado: Ceramica Santa Angela de Jaboticabal Ltda Me

DEFERIMENTO

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carlos Eduardo Montes Netto

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SUMÁRIO

I. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................................. 3

II. DO AGENDAMENTO E DOS PRESENTES ..................................................................................................... 3

III. PRESENTES NA PERÍCIA .............................................................................................................................. 3

IV. CARACTERISTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHANÇA .................................................................. 3

V. CARACTERISTICAS DO IMÓVEL .................................................................................................................. 5

VI. METODOLOGIA .......................................................................................................................................... 7

VII. AMOSTRAS E/OU IMÓVEIS COMPARATIVOS ............................................................................................ 8

VIII. MEMORIAL DE CALCULO DO TERRENO ................................................................................................... 10

IX. MEMORIAL DE CALCULO DA EDIFICAÇÃO ............................................................................................... 11

X. DEPRECIAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL AVALIANDO ...................................................................................... 11

XI. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ...................................................................................................................... 14

XII. ANEXOS .................................................................................................................................................... 25

XIII. CONCLUSÃO ............................................................................................................................................. 29

XIV. ENCERRAMENTOS CONCLUSÃO .............................................................................................................. 29

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I. INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem por objetivo a realização da Perícia de Avaliação para apuração do

valor de mercado de um bem imóvel, conforme nomeação à folha 146 dos autos.

II. DO AGENDAMENTO E DOS PRESENTES

A vistoria para realização da perícia, com registro à folha 185, foi realizada no dia 31 de

Outubro de 2018, às 10h00min.

Endereço: Rua Professor Ernesto de Campos Werneck, nº 161, Bairro Recanto do Barreiro,

CEP: 14882-164, desta cidade e comarca de Jaboticabal – São Paulo.

III. PRESENTES NA PERÍCIA

No dia e hora agendados para a realização da vistoria do imóvel esteve presente apenas este

perito, e ao verificar uma das portas do imóvel identificamos que não estava fechada e

trancada, como o imóvel se encontra em estado de abandono, foi possível adentra-lo em

parte para realizar os trabalhos.

IV. CARACTERISTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHANÇA

A região onde se localiza o imóvel vistoriado, de acordo com a Lei Complementar n. 86/2007

(Zoneamento Territorial do Município de Jaboticabal e suas alterações) Anexo I, classifica-se

como Zona Mista – ZM.

A região onde se localiza o imóvel vistoriado trata-se de região predominantemente

residencial horizontal. Possuindo também, uso comercial, serviços e institucional.

Rua Professor Ernesto de Campos Werneck apresenta melhoramentos públicos essenciais,

como: rede de água potável, rede de esgoto, rede de águas pluviais, coleta de lixo,

iluminação pública, telefonia, cabo e internet, pavimentação asfáltica, dotada de calçamento

lateral cimentado, guias e sarjetas e arborização.

A dita rua possui baixo fluxo de circulação de veículos, fretados e transporte particular.

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Classificada como sendo uma via: Local - caracterizada por interseções em nível não

semaforizadas, destinada apenas ao acesso local ou a áreas restritas dos e transporte

particular. O Código de Transito Brasileiro classifica as vias locais com velocidade aproximada

de: 30 km/h.

Figura 01 – Mapa de Zoneamento e Uso do Solo

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Figura 02 – Legenda do Mapa de Zoneamento e Uso do Solo

V. CARACTERISTICAS DO IMÓVEL

Imóvel contendo uma edificação de uso comercial e industrial1, situado à Rua Professor

Ernesto de Campos Werneck, nº 161, Bairro Recanto do Barreiro, CEP: 14882-164, desta

cidade e comarca de Jaboticabal – São Paulo. Inscrito na Prefeitura Municipal, pelo Código n.

9665, Inscrição Cadastral 1.03.0247.00003.01.00.000 e no Cartório de Registro de Imóveis da

Comarca de Jaboticabal-SP, pela Matrícula nº 14.715.

Terreno: De formato regular, dentro das seguintes medidas: 11,00 (onze metros) de frente

por 33,00 (trinta e três metros) das laterais, perfazendo uma área de 363,002 (trezentos e

sessenta e três metros quadrados) com topografia plana e superfície seca.

Edificação: De uso administrativo e industrial (parte destinada a uso de escritório e parte

destinada para uso industrial), com área total construída de aproximadamente 415,66 3

(quatrocentos e quinze metros e sessenta e seis centímetros quadrados).

1 A edificação do barracão possui características industriais, para fabricação de produtos. 2 As informações das dimensões do terreno e área foram obtidas através da matricula que consta nos autos fls 161, e no cadastro da Prefeitura Municipal.

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Figura 03 – Croqui das Áreas.

3 A área do imóvel foi obtida através do levantamento estimativo in loco, (60,50m² + 355,16m²) sendo que no cadastro da Prefeitura Municipal a área é construída é de 124,00m².

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O imóvel avaliando na parte caracterizada como escritório é composto por uma recepção,

lavabo, hall, duas salas, uma copa e circulação interna4 (construído em alvenaria com

paredes rebocadas e pintadas, com laje, e piso cerâmico em todos os ambientes).

Na parte caracterizada como de uso industrial é composto por um barracão de alvenaria e

cobertura em estrutura metálica em arco, possuindo ainda um forno de olaria como segue

relatório fotográfico. (construído em alvenaria sem chapisco e sem reboco, com piso em

concreto sarrafeado).

O imóvel avaliando está em condições de abandono, com sinais de infiltrações nas paredes e

consequentemente danificando a pintura existente. As paredes do imóvel que são

constituídas de alvenaria possuem trincas, varias esquadrias metálicas quebradas e sem

vidros. Identificou-se ainda a inexistência de cabos elétricos em alguns pontos do imóvel,

bem como tomadas, interruptores e pontos de luz quebrados e soltos.

As características supracitadas foram consideradas, nesta avaliação, pelos índices adotados

para o estado de conservação e idade aparente.

VI. METODOLOGIA

A avaliação baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada momento, o

resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um

ú i o aspe to da uestão e, pelo o t á io, o side a si ulta ea e te os fato es usto e

utilidade , este espe ial e te po ue todo valo de o e da utilidade.

O presente trabalho foi pautado em dois métodos:

1- Método Comparativo de Dados de Mercado (para avaliação do terreno);

2- Método do Custo de Reprodução (para avaliação da área edificada industrial e escritório).

4 Os ambientes descritos são os que foram possíveis adentrar no ato da vistoria.

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O Método Evolutivo, através da conjugação de métodos, sendo identificado o valor do imóvel

obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com o emprego do

Tratamento por Fatores.

As amostras do tratamento por fatores foram compostas por dados de mercado

contemporâneos, com características físicas, socioeconômicas e de localização o mais

semelhantes possível entre si e em relação ao imóvel avaliando.

Os fatores de homogeneização utilizados são:

Fator de Fonte (Fator de Oferta ou de Euforia) Ff

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejoso de

vender e a negociação a ser realizada. Para negociações realizadas, Ff = 1.

Fator de Transposição (Fator de Localização) Ft

Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força

comercial e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a amostra

estiver em áreas mais valorizada e superior quando ocorrer o inverso.

Fator de Área Fa

É representado pela expressão empírica

Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n

Na qual:

n = 0,250 → quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

n = 0,125 → quando a diferença for superior a 30%

O Método do Custo de Reprodução utiliza-se do preço básico unitário publicado pelo

Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), dando o

acréscimo relativo aos custos indiretos adicionando-se a este somatório a vantagem da coisa

feita, obtendo-se o valor da benfeitoria como nova, em seguida aplica-se a depreciação física

do imóvel avaliando pelo critério de ROSS-HEIDECKE.

VII. AMOSTRAS E/OU IMÓVEIS COMPARATIVOS

A pesquisa revelou os seguintes valores, que serão devidamente homogeneizados para o

imóvel avaliando, consoante ao Quadro Matriz na sequência.

Fontes de informação e amostras:

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R Tipo do Imóvel: Terreno Localização: Recanto do Barreiro Área Total do Terreno: 363,00 m² Valor: R$ 85.000,00 Ofertado pelo Corretor de imóveis/Imobiliária: San Marino Imobiliária; Código/Referência: 1530, Telefone: (16) 3209-3292. R Tipo do Imóvel: Terreno Localização: Barreiro Área Total do Terreno: 550,00 m² Valor: R$ 154.214,00 Ofertado pelo Corretor de imóveis/Imobiliária: Nosralla Negócios Imobiliários SS Ltda; Código/Referência: 468500, Telefone: (16) 3203-3273. R Tipo do Imóvel: Terreno Localização: Barreiro Área Total do Terreno: 1.400,00 m² Valor: R$ 130.000,00 Ofertado pelo Corretor de imóveis/Imobiliária: Nosralla Negócios Imobiliários SS Ltda; Código/Referência: 78700, Telefone: (16) 3203-3273. R Tipo do Imóvel: Terreno Localização: Barreiro Área Total do Terreno: 637,87 m² Valor: R$ 150.000,00 Ofertado pelo Corretor de imóveis/Imobiliária: Nosralla Negócios Imobiliários SS Ltda; Código/Referência: 435600, Telefone: (16) 3203-3273. R Tipo do Imóvel: Terreno Localização: Barreiro Área Total do Terreno: 200,00 m² Valor: R$ 62.000,00 Ofertado pelo Corretor de imóveis/Imobiliária: Realiza Empreendimentos Imobiliários; Código/Referência: 701, Telefone: (16) 3209-2470. A homogeneização traduz que todos os imóveis amostrais se transformam no avaliando,

quer em área ou em situação, segundo o seguinte Quadro Matriz.

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VIII. MEMORIAL DE CALCULO DO TERRENO

Abaixo segue os cálculos para obter o valor do Terreno avaliando:

Quadro 01 – Matriz dos Fatores

Cálculo do Fator de Área Fa:

𝐹𝑎 = Á 𝑎 𝑃 𝑖 𝑎Á 𝑎 𝐴 𝑎𝑙𝑖𝑎 𝑛

Imóveis Áreas

I.A. 363,00

R 363,00 0,00 0,25 1,000000

R 550,00 51,52 0,125 0,949386

R 1.400,00 285,67 0,125 0,844739

R 637,87 75,72 0,125 0,931959

R 200,00 44,90 0,125 1,077357

Diferença de

Área (%)n Fa

Quadro 02 – Fator de Área

Os fatores de transposição aquém ou além de 30% devem ser encarados com reservas, visto

que traduzem que as amostras estão em locais distintos e distantes do imóvel avaliando.

Tem-se, assim, formado o rol definitivo de valores homogeneizados:

R1 = 210,74

R2 = 263,71

R3 = 77,68

R4 = 216,98

R5 = 268,68

Ff Fa Ft

R 85.000,00R$ 363,00 234,16R$ 0,90 1,00 1,00 210,74R$

R 154.214,00R$ 550,00 280,39R$ 0,90 0,95 1,10 263,71R$

R 130.000,00R$ 1.400,00 92,86R$ 0,90 0,85 1,10 77,68R$

R 150.000,00R$ 637,87 235,16R$ 0,90 0,93 1,10 216,98R$

R 62.000,00R$ 200,00 310,00R$ 0,90 1,07 0,90 268,68R$

Dados Finais

(R$/m²)

Amostras

(R$)

Oferta

(R$)

Área

(m²)

Dados Iniciais

(R$/m²)

Matriz dos

Fatores

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11

A média (X) das 05 (seis) amostras é R$ 207,56/m².

Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário de R$ 207,56/m², temos:

Vi(clássica) = R$ 207,56/m² x 363,00 m² = R$ 75.344,28

Ou, em números redondos:

R$ 76.000,00 (Setenta e seis mil reais).

IX. MEMORIAL DE CALCULO DA EDIFICAÇÃO

Para a realização dos cálculos das áreas edificadas será utilizado o custo unitário básico (CUB)

publicado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-

SP) sem desoneração tendo como base o mês de outubro de 2018. Para a construção da

edificação usada como escritório será utilizado à classificação R-1 B5 e para a o barracão GI6.

Assim, para o imóvel avaliando, caracterizada como administrativa, sendo o valor unitário de

R$ 1.346,89/m², temos:

Vi(clássica) = R$ 1.346,89/m² x 60,50 m² = R$ 81.486,85

E, para a parte caracterizada como Galpão Industrial, tem-se o valor unitário de R$

769,03/m², assim temos:

Vi(clássica) = R$ 769,03/m² x 355,16 m² = R$ 273.128,69

X. DEPRECIAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL AVALIANDO

De acordo com o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e

Perícias do IBAPE/SP tem-se que depreciação é a diminuição do valor econômico ou do preço

de um bem, por alguma causa que lhe modificou o estado ou qualidade. Também pode ser

5 Residência Padrão Baixo conforme ABNT NBR 12721/2005 Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – Procedimento. 6 Galpão Industrial o fo e e io ada a ota 4 .

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entendida como a perda da plena aptidão da benfeitoria de servir ao fim a que se destina. No

caso de imóvel, as depreciações das construções existentes no mesmo ocasionam perda de

interesse, de comodidade, de procura e, portanto, de valor. Suas causas podem ser de ordem

física e funcional.

O critério de ROSS-HEIDECKE Trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e

estado de conservação (Heidecke), e é mostrado nos quadros abaixo e anexos onde

apresenta em leitura direta o Fator de Observância (K0) considerando-se a idade em

percentagem da duração (estima-se a duração máxima do bem) e os diversos estados de

conservação, variando de NOVO (0,00%) a SEM VALOR (100%).

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos Simples

B Entre Novo e Regular F Entre Reparos Simples e Importantes

C Regular G Reparos Importantes

D Entre Regular e Reparos Simples H Entre Reparos Importantes e sem valor

Quadro 03 – Estado de Conservação

O BUREAU OF INTERNAL REVENUE7 tabelou, de forma prática, as vidas úteis de diversos tipos

de edificações, como sejam:

TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) TIPO VIDA ÚTIL (ANOS)

Apartamentos 50 Hotéis 50

Bancos 67 Paióis 67

Residenciais 60 Edifícios de Escritórios 67

Fábricas 50 Lojas 67

Garagens 60 Teatros 50

Quadro 04 – Vida Útil

ÁREA ADMINISTRATIVA:

Vida Útil: 60 anos

Idade aparente: 26 anos

Assim podemos afirmar que o imóvel já atingiu 43,33% da sua vida útil.

7 O Bureau of Internal Revenue é uma agência do Departamento de Finanças (Filipinas).

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13

Conforme a inspeção in loco, foi identificado que o estado de conservação do imóvel é Entre

Regular e Reparos Simples (código D), e identifica que o fator K é de 37,20.

Portanto, este imóvel, em estado de conservação Entre Regular e Reparos Simples , sofrerá

uma depreciação de 37,20%. 𝑅$ . , = 𝑅$ . , − , %

Após aplicarmos a depreciação, temos R$ 51.173,74.

GALPÃO INDUSTRIAL:

Vida Útil: 508 anos

Idade aparente: 30 anos

Assim podemos afirmar que o imóvel já atingiu 60,00% da sua vida útil.

Conforme a inspeção in loco, foi identificado que o estado de conservação do imóvel é Entre

Regular e Reparos Simples (código D), e identifica que o fator K é de 52,20.

Po ta to, este i óvel, e estado de o se vação Entre Regular e Reparos Simples , sof e á

uma depreciação de 52,20%. 𝑅$ . , = 𝑅$ . , − , %

Após aplicarmos a depreciação, temos R$ 130.555,52.

SOMA DOS VALORES:

Somando os valores obtidos através dos cálculos temos:

Terreno + Área Administrativa + Galpão Industrial = Total 𝑅$ . , = 𝑅$ . , + 𝑅$ . , + 𝑅$ . ,

Ou, em números redondos:

R$ 260.000,00 (Duzentos e sessenta mil reais)

8 Nesse caso este perito adota uma vida útil de 50 anos, assemelhando este tipo de imóvel ao de Fábricas conforme Quadro 4 – Vida Util.

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14

XI. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Figura 04 – Fachada do Imóvel Avaliando


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Figura 04 – Recepção do Imóvel Avaliando

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Figura 07 – Lavabo do Imóvel Avaliando

Figura 08 – Lavabo do Imóvel Avaliando

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Figura 09 – Circulação interna do Imóvel Avaliando

Figura 10 – Sala do Imóvel Avaliando

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Figura 14 – Copa do Imóvel Avaliando

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Figura 15 – Fissuras internas no Imóvel Avaliando

Figura 16 – Banheiro Externo do Imóvel Avaliando

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Figura 17 – Galpão do Imóvel Avaliando


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Figura 19 – Circulação externa do Imóvel Avaliando


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Figura 21 – Localização do Imóvel Avaliando (https://www.google.com.br/maps)

Figura 22 – Localização do Imóvel Avaliando (https://www.google.com/earth/)

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25

XII. ANEXOS

Figura 23 – Estado de Conservação

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Figura 27 – Custo Unitário Básico (https://www.sindusconsp.com.br/wp-content/uploads/2018/11/10-

Outubro-2018.pdf)

XIII. CONCLUSÃO

Co side a do a i speção i lo o e os esultados dos t a alhos té i os e te de este pe ito

que o valor do imóvel é R$ R$ 260.000,00 (Duzentos e sessenta mil reais).

É o meu parecer. Todavia segue o crivo deste juiz (a).

Solicito a liberação da guia do honorário pericial.

XIV. ENCERRAMENTOS CONCLUSÃO

Encerro este Laudo Pericial com 29 folhas digitadas apenas no anverso.

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New LAUDO JUDICIAL TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO … · 2020. 2. 6. · RAFAEL ANDRÉ...

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