Noções de Direito Empresarial e Imobiliario para Empresarios.pdf

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MBA em Gestão de Projetos em

Engenharias e Arquitetura ©

Noções de Direito

Empresarial e

Imobiliário para

Empresários



Prof. Cláudio Camozzi

(62) 3096 1900

[email protected]

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• Objetivos:

– Fornecer informações;

– Identificar exposição a riscos;

– Gerar perguntas úteis para a empresa;



• Neocapitalismo• Liberdade contratual, porém com atuação limitadora

pelo estado

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• DiferençaEmpresa Empresário



• Constituição Federal 1988

• Código de Defesa do Consumidor -1990

• Código Civil - 2002

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Código Civil



Pessoas

Bens

Fatos Jurídicos

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• Funções do Contrato– Função Econômica

• Circulação de Riqueza e difusão de bens

Contratante 1

Contratante 2



• Funções do Contrato– Função Regulatória

• Regula direitos e obrigações assumidas pelas partes

Direitos

Deveres

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• Funções do Contrato– Função Social do Contrato

• Interesse coletivo sobre o individual;

• Dupla eficácia – Interna (entre as partes)

– Externa (‘ultra’ partes)

• Repercussões Jurídicas Diversas– Direito: administrativo, ambiental, consumidor, trabalho,

etc;



• Funções do Contrato

– Função Ambiental;

• Interesses ambientais coletivos;

• Preservação e conservação do meio ambiente para as presentes e futuras gerações;

• Fatores ambientais protegidos por lei;

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• Princípios – São as normas mais importantes de todo o

direito;

– Independem de previsão legislativa;



• Princípios dos contratos– Liberdade

Contratar

Escolher parceiro

Determinar conteúdo

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• Princípios dos Contratos (continuação)

– Limites à liberdade de contratar

• Lei

• Ordem pública

• Bons costumes

• Boa-fé

• Função Social



• Princípios dos Contratos (continuação– Consensualismo

• Consenso é suficiente para a formação do contrato;

– Força Obrigatória• Criação de obrigações para as partes;

• Exceções:– Revisões;

– Resoluções;

– Resilição;

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– Relatividade dos Efeitos

• Vincula, de regra apenas as partes contratantes;

• Exceções:– Intervenientes;

» Anuente

» Garante

– Outorga uxória ;

– Contrato em favor de terceiros



• Princípios dos Contratos (continuação)– Boa-fé objetiva;

• Observância: lealdade e respeito à confiança gerada;

• Todas as fases do contrato:– Pré-contratual;

– Conclusão do contrato;

– Execução do contrato (dever de colaboração e de informar, equilíbrio contratual);

– Após o término do contrato;

• Contratante desleal assume dever de indenizar

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– Função Social:

• Liberdade individual x ditames da socialidade;

• Eficácia interna:– Equilíbrio contratual e conservação do negócio jurídico;

• Eficácia externa– Proteção dos valores metaindividuais de dignidade

humana

• Limite e não razão de ser da liberdade contratual



• Deveres Contratuais Anexos– Razoabilidade;

– Proporcionalidade;

– Equilíbrio;

– Cooperação;

– Lealdade;

– Transparência/informação

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• Classificação:– Unilaterais e bilaterais

• Unilaterais: obrigações somente para uma parte;

• Bilaterais: obrigações recíprocas

– Onerosos e Gratuitos• Onerosos: Ambas as partes visam obter vantagens;

• Gratuitos: Somente uma das partes tem vantagem

– Comutativos e aleatórios• Comutativos: vantagens pré-definidas;

• Aleatórios: eventos externos podem influenciar: (a) existência ou inexistência de uma prestação de uma das partes; ou (b) alteração da quantidade da prestação;



• Classificação: (continuação)– Consensuais, formais e reais;

• Consensuais: válidos independentemente de qualquer forma;

• Formais: observância de certa forma ou solenidade para a sua validade;

• Reais: contratos que perfazem com a entrega do objeto sobre os quais versam;

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• Classificação: (continuação...)– Contratos paritários e por adesão:

• Paritários: precedidos de ampla negociação;

• Por adesão: uma das partes simplesmente adere, em bloco, às condições elaboradas previamente pela outra



• Classificação: (continuação...)– Execução imediata, diferida e continuada:

• Execução Imediata: não há tempo considerável entre o nascimento e a extinção do contrato mediante a sua execução;

• Execução diferida: há espaço considerável entre o nascimento do contrato e sua execução.

• Execução continuada (trato sucessivo): prestação não pode ser satisfeita num único ato, pois a continuidade lhe é essencial

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• Classificação: (continuação...)– Preliminares e definitivos:

• Preliminares (contratos promessa): tem como objetivo a realização de um contrato definitivo;

• Definitivos: satisfaz o interesse das partes, bastando por si mesmo.

– Individuais e coletivos:• Individuais: formado pelo consentimento individual

do interessado;

• Coletivo: o consentimento provém de um agrupamento, como o querer coletivo dele



• Classificação: (continuação...)– Contratos típicos, atípicos, mistos e coligados:

• Típico: forma prevista em lei;– Lacunas no contrato trazem a aplicação da Lei;

• Atípico: não previstos pelo legislador;– Exige maior especificidade nas cláusulas;

• Mistos: parte típica e parte atípica

• Coligados: resulta da combinação de diferentes elementos de diferentes contratos formando um contrato atípico.

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• Classificação: (continuação...)– Principais e Acessórios

• Principais: existem e tem utilidade por si mesmos;

• Acessórios: somente são úteis se ligados a um contrato principal.



• Interpretação:– Mitigação da ‘pacta sunt servanda’;

• Contrato faz lei entre as partes... desde que...

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• Formação:– Proposta:

• Declaração unilateral de vontade;

• Vincula o proponente à conclusão do contrato ofertado pelo prazo assinalado;

• Admite retratação desde que não tenha sido aceita (exceto no Código de Defesa do Consumidor)

• Exceções: – Termos da declaração;

– Natureza do negócio

– Circunstâncias;



• Aceitação da Proposta:– Declaração unilateral de adesão;

– Aceitação parcial ou fora do prazo é regida como se fosse uma nova proposta;

– Aceitação pode ser expressa, tácita ou por meio do silêncio

– Como regra a aceitação é considerada tempestiva se for expedida no prazo assinado pelo proponente;

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• Aceitação da Proposta: (continuação...)– Proposta sem prazo feita a pessoa presente:

vinculação deixa de existir se a aceitação não for imediata;

– Proposta sem prazo feita a pessoa ausente: vinculação permanece pelo prazo necessá

– rio para que a resposta cheque ao conhecimento do proponente.



• Vícios Redibitórios– Defeito oculto

• Impeça a utilização;

• Diminua o valor do bem;

• Diminua a vida útil do bem;

– Pré-existente quando da alienação, perdurando quando da reclamação;

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• Vícios Redibitórios (continuação)– Opções dadas ao lesado:

• Ações redibitórias

• Ações quanti minoris ou aestimatoria

– Prazos decadenciais

– CDC

• O vício não precisa ser oculto;

• Dispensa a gravidade do defeito;



• Evicção – Requisitos:

• Bem adquirido onerosamente;

• Perda da coisa para seu verdadeiro dono, em razão de decisão estatal;

– Decisão amparada na existência de vício anterior ao contrato

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• Evicção (Continuação)– Garantia

• Dada ao evicto pelo sistema– Independe de ajuste expresso pelas partes;

• Preço devido = valor da coisa na época em que se venceu;

– Se houver valorização do bem

» Alienante responde pela mais valia;

– Se houver desvalorização do bem

» Prevalece o melhor preço para o evicto (salvo se a desvalorização decorrer de ato deste)



• Evicção (Continuação)– Garantia

• Alienante responde:– Frutos;

– Despesas de transferência;

– Processo;

• Partes podem por mutuo acordo – reforça, diminuir ou excluir as garantias legais;

• Ciência prévia do risco e assunção do mesmo pelo evicto, isenta o alienante

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• Extinção do contrato– Resilição

• Definição: direito atribuído às partes, em razão da natureza do negócio celebrado, de por fim à relação jurídica.

• Pode ser bilateral ou unilateral:– Bilateral

» Distrato



• Extinção do contrato (continuação)– Resilição

– Unilateral = declaração unilateral de vontade.

» Contratos de trato sucessivo sem prazo determinado

» Investimento vultoso , sem prazo hábil de recuperação pode inibir a resilição;

» Deve ser vista com parcimônia nos contratos cativos de longa duração

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• Extinção do Contrato (Continuação)– Resolução do negócio jurídico

• Definição: visa por fim ao contrato por inadimplemento de uma das partes;

• Cláusula implícita em todos os contratos;

• Pode ser usada em casos de: inadimplemento, mora antes seu caráter transformista, de cumprimento inexato e de quebra antecipada do contrato.



• Extinção do Contrato (Continuação)– Resolução do negócio jurídico

• Limites:– Princípio do ‘favor negotti’

» Diretriz que determina, quando possível, a manutenção dos negócios jurídicos (ex.: purgação da mora);

– Teoria do adimplemento substancial do contrato

– Paradigma da essencialidade

– Função social do contrato

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• Onerosidade Excessiva– Exceptio non adimpleti contractus (exceção do

contrato não cumprido)• Contratos bilaterais de prestações simultâneas;

– Exceptio non rite adimpleti contractus (exceção de contrato não cumprido de modo satisfatório)• Contratos bilaterais de prestações simultâneas

– Estrito cumprimento de formalidades pactuadas

– Podem colidir com o adimplemento substancial



• Onerosidade Excessiva (Continuação)– Exceção de inseguridade

• Contratos bilaterais de prestações sucessivas;

• Contratante pode suspender a execução da própria prestação, caso tenha havido variação no patrimônio da outra parte que ponha em dúvida o cumprimento daquilo a que se obrigou.

• Objetivo: evitar exposição a riscos extraordinários;

• Suspensão permanece até que a prestação alheia seja cumprida ou até que seja fornecida garantia suficiente

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• Contratos em espécie



• Compra e venda

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• Compra e venda (continuação)– Classificação

• Bilateral ou Sinalagmático;

• Consensual; (CC art. 482);

• Oneroso;

• Comutativo ou aleatório– Onerosidade excessiva (CC arts. 478-480)

– Lesão enorme ( CC art. 157)

– Estado de perigo ( CC art. 156)



• Compra e venda (continuação)– Elementos essenciais

• Coisa

• Preço

• Consenso

• Obs.: Compra e venda de imóvel de valor superior a 30 vezes o salário mínimo : escritura pública ‘as substantiam’ (art. 108 CC)

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• Pressupostos subjetivos– Venda de ascendentes a descendentes

• Anulável quando sem consentimento dos demais interessados (art. 496 CC)

– Venda por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor (art. 497 CC)• Proibição

– Cônjuge alienante sem autorização do outro • Vênia conjugal (marido); outorga uxória (esposa)

– art. 1.647, I do CC

• Suprimento judicial – art. 1.648 CC

– Venda por Condômino (art. 504 do CC)



• Compra e venda (continuação)– Modalidades especiais

• Retrovenda– Cláusula de resgate ou retrato: permite ao vendedor

recobrar o imóvel vendido em até 3 anos restituindo ao adquirente o preço e as despesas realizadas (art. 505 a 508 do CC)

• Venda a contento ou sujeita à prova– Condição suspensiva ou resolutiva.

– Confere ao comprador direito de atestar as qualidades asseguradas pelo vendedor;

– Enquanto na posse, até que se perfectabilize o contrato, o comprador é mero comodatário.

– Arts 509 – 511 do CC

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• Preempção ou preferência ( CC art. 513 )– Direito personalíssimo CC art. 520

– Somente exercível quando o bem estiver sendo alienado ou dado em pagamento (art. 513 do CC)

• Venda com reserva de domínio– Bem MÓVEL infungível (art. 521 do CC);

– Contrato fica subordinado a condição suspensiva;

– Cláusula necessariamente expressa

– Arts 521 a 528 do CC




• Venda sobre documentos (art. 529 CC)– Vendas internacionais

– Contratos de gaveta

• Venda ad corpus e ad mensuram– Vendas imobiliárias

» Ad corpus – corpo certo e determinado (independe da medida)

» Ad mensuram – contrato celebrado em função da metragem

» Art. 500-501 do CC

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• Venda à vista de amostras, protótipos ou modelos– Art. 484 do CC

– Amostra = pequena quantidade ou unidade da coisa a ser vendida;

– Protótipo = primeiro exemplar do que irá ser vendido;

– Modelo = representação por imagem do que irá ser vendido;

– CDC – problemas relativos à oferta.



• Troca ou Permuta– É o mais antigo dos contratos

– Classificação• Consensual

• Bilateral

• Oneroso

• Comutativo

• Translatício de domínio– Tradição – bem móvel – art. 1.267 do CC

– Transcrição (registro do título aquisitivo) – bem imóvel –art. 1.245 do CC

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• Troca ou Permuta (continuação)– Permuta com ou sem torna;

– Permuta e os negócios imobiliários;

• Art. 533, I do CC



• Locação– Ação renovatória;

• Requisitos

– Ação revisional;

– Condições de preempção;

• Averbação na matrícula

– Locação de Shopping Center

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• Corretagem– Art. 722 do CC

• Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

– Visa aproximação de polos (vendedor e comprador)



• Corretagem (continuação) – Corretor

• Proceder a mediação com diligência e prudência– Dever de informar

– Inclusive sobre os riscos do negócio

• Arts. 722 -729

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• Outros tipos de Contratos– SLA

• (Service Level Agreement) ou Acordo de nível de serviço

– MOU • (Memorandum of Understanding ) ou memorando

de entendimento

– TAC • Termos de Ajustamento de Conduta

– Pré-contratos



• Garantias

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• Garantias Fidejussórias (pessoais)



• Contrato de Fiança– Definição

• Garantia fidejussória (pessoal) – Arts. 818 a 839 do CC

• Diferente de aval– Fiança :pode garantir qualquer tipo de obrigação, seja

decorrente de contrato, lei ou decisão judicial

» Não se restringe à obrigação principal (exceto se limitada – art. 822 do CC)

– Aval : garante apenas o direito cambiário

» Ao contrário da fiança só gera responsabilidade solidária

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• Contrato de Fiança (continuação)– Partes Necessárias

• Fiador e Credor

– Desnecessária a anuência do devedor;

– Características

• Contrato acessório e subsidiário;

• Unilateral;

• Gratuito;

• Formal;

• Outorga uxória ou vênia conjugal (art. 1.647, III do CC)



• Contrato de Fiança (continuação)– Modalidades

• Civil ou mercantil, dependendo do objeto;

– Direitos do Fiador

• Benefício de ordem (art. 827 do CC);

• Sub-rogação;

– Bem de família

• STF entende que pode ser penhorado por fiança

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• Aval– Conceito:

• Garantia pessoal, plena e solidária prestada por terceiro no título de crédito

– Características• Responsabilidade solidária;• Instrumentalização – por simples assinatura• Responsabilidade do avalista subsiste ainda que o título seja

nulo (exceto se por vício de forma)

– Tipos• Pleno• Parcial• Tardio• Em branco



• Garantias reais

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• Garantias reais– Tipos:

• Penhor;

• Hipoteca

• Anticrese

• Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel



• Hipoteca– Definição

• Direito real de caráter acessório;

– Características:

• Direito real;

• Coisa do devedor ou de terceiros;

• Posse da coisa;

• Indivisibilidade;

• Acessoriedade;

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• Hipoteca (Continuação)– Requisitos objetivos

• Art. 1.473 do CC

– Requisito subjetivo• Só quem é dono pode hipotecar

– Requisito formal• Título: constitui-se por meio de contrato;• Especificação: identificação exata do bem dado em hipoteca e

da dívida por ela garantida;• Inscrição (Lei. 6.015/73, art. 167,I, nº2) - só tem validade

após a inscrição• Possibilidade de inscrição de hipoteca em 2º grau• Prazo máximo = 20 anos



• Hipoteca (Continuação)– Efeitos

• Devedor

– Restrições em seu direito de livre disposição do bem hipotecado

• Credor

– Direito a executar o devedor (art. 646 e seguintes do CPC);

– Penhora sobre o imóvel hipotecado gera vencimento antecipado da hipoteca (art. 1.501 CC) – necessidade de citar o credor hipotecário

– Pode exigir reforço de garantia se o valor do bem sofrer desvalorização

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• Hipoteca (Continuação)– Hipoteca em financiamento da construção

• Art. 1.486 do CC – emissão de cédula hipotecária – Criada a partir da Lei 4.864/65 – Lei de estímulo à

construção;

• Art. 1.487 do CC – constituição de hipoteca para garantia de dívida futura ou condicionada, isto é, submetida à verificação de condição incerta.

• Art. 1.488 do CC – parcelamento da dívida caso o imóvel seja loteado.



• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel)– Lei n. 9.514/1997

– Conceito

• Negócio jurídico pelo qual o devedor, fiduciante, com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel e a posse indireta de coisa imóvel, permanecendo o fiduciante com a posse direta;

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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Partes

• Qualquer pessoa natural ou jurídica pode ser fiduciante ou fiduciário

– art 2º c/c art. 22, par. Primeiro da Lei 9.514/97

– Objeto

• Imóvel construído ou em construção



• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Características

• Contrato celebrado através de escritura pública (art. 108 do CC) c/c art. 167, nº35 da Lei 6.015/1973

• Requisitos do art. 24 da Lei 9154/97

– Inadimplemento

• Art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97

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• Alienação Fiduciária em garantia (de coisa imóvel) – (Continuação...)– Certificado de recebíveis

– Operação de securitização de bens imóveis



Sociedades

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• Sociedades (continuação)– Tipos

• SCP – Sociedades em conta de participação

• SPE – Sociedades de Propósito Específico

• Joint Venture

• Holding

• Limitada

• Anônima

• Simples



• Sociedades (continuação)– Questões relevantes

• Justa causa societária;

• Acordo de quotistas;

• Distribuição de lucro x pro-labore;

• Responsabilidade– do administrador;

– dos sócios.

• Sociedade familiar

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Mensagem final



• Bibliografia

– Parizatto , João Roberto Manual de Pratica dos Contratos - São Paulo - Edipa - 3ª Edição -2009.

– Negreiros, Tereza Teoria do Contrato. Novos Paradigmas - Rio de Janeiro - Renovar - 2006 - 2ª Edição.

– Lima, Jonas Jonas Sidnei Santiago de Medeiros Licitações à Luz do Novo Estatuto da Microempresa - São Paulo - Servanda - 2008.

– Silva, Emanuel Gonçalves da Silva Como Negociar dívidas com Bancos, Cartões de Crédito, Financeiras, Pessoais e Agiotas– Bahia - 2008 - Lauro de Freitas.

– Schimitt, Cristiano Heineck Clausulas abusivas na relações de consumo – RT – 2ª Edição –São Paulo - 2008.

– Macedo Jr, Ronaldo Porto Contratos Relacionais - RT 2ª Edição - São Paulo - 2007.– Rosa Jr, Luiz Emygdio F. Títulos de Crédito - Rio de Janeiro - Renovar - 2009.– Almeida, Amador Paes de Almeida Teoria e Prática dos Títulos de Crédito - 28ª Edição -

Saraiva – 2009.– Marcos, Claudia Lima Direitos do Consumidor Endividado. Superendividamento e Crédito

- RT - São Paulo - 2006.

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• Bibliografia (Continuação)

– Martins, Fran Títulos de Crédito – 14ª Edição – Forense – Rio de Janeiro – 2009. – Mamede, Gladston Empresa e Atuação Empresarial – 3ª Edição - Atlas - São Paulo - 2009.– Prado, Leandro Cadenas Licitações e Contratos – Impetus – 2ª Edição – Rio de Janeiro –

2009. – Calasans, José Manual da Licitação – Atlas – São Paulo – 2009. – Filho, Marçal Justen Comentários à Lei de Licitações e Contratos Administrativos - 13ª

Edição – Dialética – São Paulo. – Akaoui, Fernando Reverendo Vidal Compromisso de Ajustamento de Conduta Ambiental

– 2ª Edição – RT – São Paulo. – Trennepohl, Curt Licenciamento Ambiental Impetos – Rio de Janeiro – 2008 – 2ª Edição. – Isep – Clarissa Ferreira Direito Ambiental Econômico e a ISO 1.4000 - 2ª Edição – RT -

2009 - SP. – Cruz, Ana Paula Fernanda Nogueira da Cruz A culpabilidade nos Crimes Ambientais – RT

– São Paulo – 2008.

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