NOÇÕES DE ORÇAMENTO E PLANEJAMENTO DE OBRAS - 2010

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    Noes deOramento ePlanejamento

    de Obras(Notas de aula - ltima reviso em 18/05/2010)

    Marco Aurlio Stumpf GonzlezProfessor da Unisinos (www.exatec.unisinos.br/~gonzalez/index.html)Doutor em Engenharia

    UNISINOSUniversidade do Vale do Rio dos SinosCincias Exatas e TecnolgicasSo Leopoldo 2010

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    Sumrio

    INTRODUO ...................................................................................................................... 4Caractersticas da construo civil .................................................................................5O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio ........................5

    Oramento e planejamento de obras ............................................................................7DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS ............................................................. 9

    Projeto ..............................................................................................................................9Oramento...................................................................................................................... 10 Oramento paramtrico......................................................................................... 10 Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721) ............... 11 Oramento discriminado....................................................................................... 11

    Discriminao oramentria.......................................................................................... 12Especificaes Tcnicas................................................................................................. 12Caderno de encargos..................................................................................................... 13

    Memorial descritivo........................................................................................................ 13Manual do proprietrio .................................................................................................. 14Memria justificativa do projeto ................................................................................... 14Cronograma.................................................................................................................... 14Exerccios ........................................................................................................................ 14

    ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721) ....................................................... 15Documentos para o registro da incorporao ............................................................. 15Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721 ............................................... 16Custo Unitrio Bsico..................................................................................................... 17rea Equivalente de Construo .................................................................................. 18

    Exerccios ........................................................................................................................ 20ORAMENTO DISCRIMINADO....................................................................................... 21Organizao para realizao de oramentos............................................................... 22Quantificao e critrios de medio ........................................................................... 23 Critrios de medio............................................................................................. 23 Planilhas para levantamentos................................................................................ 26

    Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos) .................................................... 30Composies unitrias de custos de servios ............................................................. 31 Obteno das composies ................................................................................... 32

    Benefcios e despesas indiretas (BDI) ......................................................................... 33INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO.................... 35

    Anlise de custo baseada em relaes geomtricas .................................................. 35Parmetros de referncia .............................................................................................. 37

    AVALIAO DOS CUSTOS NO CICLO DE VIDA ......................................................... 39PROGRAMAO DE OBRAS........................................................................................... 41

    Definio das atividades e sua seqncia ................................................................... 42Etapas do trabalho de programao............................................................................ 42Duraes e equipes ....................................................................................................... 43Otimizao da programao: tempos, equipes e recursos financeiros .................... 43Cronograma fsico-financeiro ........................................................................................ 43Programao com cronograma de barras (Gantt) ...................................................... 44

    Programao com PERT-CPM ....................................................................................... 44BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 47ANEXO I EXEMPLO DE MEMORIAL DESCRITIVO................................................... 48

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    ANEXO II NOES DE CONTRATOS NA CONSTRUO CIVIL ............................. 51Os contratos de construo .......................................................................................... 513. Contratos de construo por empreitada ............................................................ 52Contratos de incorporao imobiliria ......................................................................... 53A extino do contrato .................................................................................................. 54Concluso ....................................................................................................................... 55Bibliografia...................................................................................................................... 55

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    INTRODUO

    O desenvolvimento sustentvel indispensvel para garantir a qualidade de vida das geraes futuras. A

    sustentabilidade geralmente analisada atravs de trs aspectos bsicos: econmico, social e ambiental, os quais

    devem ser buscados de forma coerente. A questo da sustentabilidade na construo vincula-se

    sustentabilidade em geral, incluindo os problemas de degradao dos entornos naturais, mudana do clima e

    efeito estufa (Gauzin-Mller, 2002). Na conferncia Rio-92 foi estabelecido que o desenvolvimento sustentvel

    deve ser baseado em trs princpios (Gauzin-Mller, 2002; ONU, 1992):

    Avaliao do ciclo de vida (ACV) dos materiais em sua totalidade; Incremento do uso de matrias-primas e energias renovveis; Reduo das quantidades de materiais e energia utilizados na extrao e explorao de recursos naturais, e areciclagem ou destinao final dos resduos.

    A construo um dos setores que mais pode contribuir para a sustentabilidade, pois grande consumidor de

    recursos naturais e de energia para a fabricao de materiais e para operao e manuteno das edificaes,

    sendo tambm grande gerador de resduos de construo e demolio (RCD), ao longo do seu ciclo de vida (a

    construo responsvel por cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resduos

    gerados pela sociedade). A importncia social e econmica igualmente significativa, atravs da participao no

    PIB e na gerao de emprego e renda, por exemplo. Assim, essencial envolver a indstria da construo na

    busca pelo desenvolvimento sustentvel, atravs do desenvolvimento de projetos e construes comcaractersticas sustentveis.

    Em termos econmicos, as empresas do setor sofreram transformaes significativas nos ltimos 20 anos

    (perodo ps-BNH), incluindo reduo de tamanho das empresas e das barreiras entrada no setor, com forte

    incremento na competitividade e conseqente reduo de margens de lucro. Dificuldades de financiamento da

    produo e a prtica reiterada de taxas de juros elevadas tambm provocaram mudanas no setor. A anlise do

    comportamento atual, tanto no segmento de construes encomendadas (made to order), quando no segmento

    de incorporao imobiliria ( pre-sales housing market) indica um elevado nvel de competitividade, com a

    existncia de preos de mercado definidos para os produtos convencionais (apartamentos e residncias em

    condomnio, por exemplo). Neste sentido, a sustentabilidade econmica do setor e, mais especificamente, das

    empresas, est vinculada ao lanamento de produtos adequados s exigncias do mercado. Como reao a esta

    nova realidade, a maioria das empresas buscou ampliar a eficincia, atravs de aes de gerenciamento da

    construo (otimizao de processos, implantao de programas de qualidade, certificao e terceirizao de

    grande parte das atividades necessrias produo) e adoo de algumas alternativas tecnolgicas (tais como

    gesso acartonado e alvenaria estrutural). Estas estratgias visam reduo de custos, orientando o foco do

    gerenciamento para o cliente interno. Outro caminho, pouco explorado pelas empresas, a ampliao do valor

    do produto, atravs de uma atuao mais consistente na fase de concepo do produto (privilegiando o cliente

    externo/usurio atravs da considerao dos seus requisitos). Essa abordagem est de acordo com a tendncia

    de ampliar o foco sobre os requisitos dos usurios, que tem vnculos com a teoria da Construo Enxuta (Koskela,

    2000) e com a viso de desempenho da edificao (ABNT, 2008; Foliente, 2005).

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    Entre as novas exigncias a serem enfrentadas pelos profissionais de Arquitetura e Engenharia Civil esto o

    atendimento aos requisitos dos usurios de classes mdia e baixa (mass customization) e a busca por reduo do

    impacto ambiental (construo sustentvel), incluindo a considerao dos efeitos do uso das edificaes (custos,

    resduos e desempenho ao longo do ciclo de vida). Nesse sentido, o planejamento geral e o controle de custos

    so muito importantes, e novas tcnicas tm sido empregadas, tais como avaliao do ciclo de vida (ACV),

    certificao ambiental (LEED) e aplicativos na rea de Tecnologia da Informao e Comunicao (TIC).

    Caractersticas da construo civil

    O setor tem algumas caractersticas especficas, que influenciam os custos e o planejamento das obras. Os

    movimentos recentes em busca de sustentabilidade na construo podem alterar significativamente alguns destes

    elementos, nos prximos anos. As principais caractersticas esto relacionadas na Tabela 1, a seguir.

    Tabela 1 Caractersticas da construo civil

    ATUAL (CONSTRUO TRADICIONAL) FUTURO (CONSTRUO SUSTENTVEL)

    Indstria conservadora inovao lentaEmpresas economicamente fracas empresas pequenas e

    sem fora poltica, de baixa tecnologia e pequenainteligncia competitiva, com baixo lucro real (

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    geral no h contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa.

    O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construo (AEC) um domnio multidisciplinar

    no qual a colaborao entre os participantes fundamental. A caracterstica multidisciplinar do projeto requer

    que diferentes reas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas

    interagem crucial para o desempenho do processo, especialmente como esses agentes se comunicam e tomam

    decises em conjunto. Desta forma, as decises devem ser tomadas considerando a interdependncia entre as

    diversas reas, visando adotar solues que satisfaam a todos. Em projetos envolvendo grande complexidade,

    impreciso e incerteza, ainda mais importante que as decises sejam interdependentes. Entretanto, o projeto

    de edificaes geralmente realizado de forma seqencial, com falta de interao entre os profissionais

    envolvidos.

    O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e gua e da gerao de resduos

    que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificao, com influncia mais forte nas fases iniciais do projeto

    (Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforo deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos

    preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.

    Figura 1 Relacionamento entre custo e possibilidade de influncia no processo de projeto

    Grande influncianos custos

    Transio (de mdia a baixainfluncia)

    Pequena influncia

    Planejamento econcepo

    EstudoPreliminar

    Desenvolvimento do projeto Construo

    Essa no uma tarefa fcil, contudo. H pouco tempo e recursos destinados ao incio do projeto. Kowaltowski et

    al. (2006) argumentam que as alteraes tecnolgicas, sociais e econmicas que ocorreram nos ltimos anos

    incrementaram a complexidade do projeto, especialmente na questo ambiental, com os clientes apresentando anecessidade de ambientes sustentveis: confortveis, saudveis, produtivos e com eficincia energtica. Outro

    elemento que amplia a complexidade do projeto a considerao do ciclo de vida, fator importante para a

    considerao dos efeitos da construo sobre o ambiente.

    O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informao gerada, fundamental. Um dos

    aspectos a ressaltar a importncia da coordenao de projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenao

    favorece o desenvolvimento dos projetos e a execuo da obra. Essa atividade beneficiada com o uso de

    ferramentas especficas para gerenciar o grande nmero de atividades e informaes inerentes aos projetos. As

    solues que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informao e Comunicao (TIC), atravs de

    extranets de projeto, sistemas de apoio deciso, aplicativos com inteligncia artificial e sistemas para Building

    Information Modelling(BIM).

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    Por fim, importante referir que h um crescente esforo para projetar e construir edificaes com menor

    impacto ambiental, conhecidas como green buildingsou construes sustentveis. A sustentabilidade total no

    possvel nas condies tecnolgicas atuais, porm as solues de projeto podem ser analisadas buscando a

    reduo do impacto ambiental. Existem vrios sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de

    materiais e tcnicas construtivas, inclusive com a certificao dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e

    LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o sistema com maior utilizao, comdezenas de empreendimentos candidatos e dois j certificados. H um esforo para adaptar o LEED para as

    condies do pas, visando uma avaliao mais adequada (http://www.gbcbrasil.org.br/pt/ ).

    Oramento e planejamento de obras

    O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o oramento e a programao

    da obra. O oramento contribui para a compreenso das questes econmicas e a programao relacionada

    com a distribuio das atividades no tempo.

    Em funo da variabilidade do setor, importante realizar o planejamento do empreendimento em nveis dedetalhamento diferentes, considerando horizontes de longo, mdio e curto prazos. O livro de Bernardes (2003)

    recomendado para o aprofundamento neste tema.

    O planejamento de longo prazo mais geral, com baixo grau de detalhamento, considerando as grandes

    definies, tais como emprego de mo de obra prpria ou terceirizada, nvel de mecanizao, organizao do

    canteiro de obra, prazo de entrega, forma de contratao (preo de custo/administrao ou preo

    fechado/empreitada), e relacionamento com o cliente. O plano inicial tem pequeno nvel de detalhamento, em

    geral indicando macro-itens, tais como fundaes, estrutura, alvenaria e assim por diante. Em uma obra de

    dois a trs anos, o plano da obra definido em semestres, por exemplo. Esse nvel utilizado para a

    compreenso da obra e tomada de decises de nvel organizacional (gerncia da empresa).

    No nvel de planejamento de mdio prazo trabalha-se com atividades ou servios a serem executados nos 4 a 6

    meses seguintes. Nesse nvel de planejamento a ateno est voltada para a remoo de empecilhos produo,

    atravs da identificao com antecedncia da necessidade de compra de materiais ou contratao de

    empreiteiros (lookahead planning).

    O planejamento de curto prazo visa execuo propriamente dita. Esse planejamento desenvolve uma

    programao para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, j

    h a garantia do fornecimento de materiais e mo de obra, bem como o conhecimento do ritmo normal da obra.

    Adota-se a idia de produo protegida contra os efeitos da incerteza (shielding production), ou seja, as

    atividades programadas tm grande chance de ocorrerem em condies normais. comum medir a qualidade

    desse plano atravs da medio do Percentual de Planos Concludos (PPC), com a identificao das causas das

    falhas. Desta forma o planejamento das prximas atividades poder ser aprimorado.

    H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das limitaes dos clientes. Os

    recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra

    implica em alguns custos fixos mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na

    organizao local (mestres, tcnicos, engenheiros ou arquitetos responsveis pela execuo). Desta forma,

    importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual posteriormenteser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais como oramentos paramtricos, pela NBR 12721,

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    discriminados e operacionais. O oramento deve ser formalizado, constituindo-se ento em documento

    fundamental para o gerenciamento da obra.

    Na viso tradicional, um oramento uma previso (ou estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo

    total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo igual

    ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Entretanto, diversos segmentos da construo civil,

    h um nmero de elevado concorrentes (por exemplo, na produo de habitao vertical ou na rea de

    manuteno industrial) e se diz que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa

    preos previamente e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa precisa

    gerenciar seus custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De qualquer forma, o oramento

    deve ser executado antes do incio da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prvios, e tambm til

    para o controle da obra.

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    exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo Sindicato da Indstria da

    Construo Civil de cada estado um indicador do custo unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos

    so o SINAPI (calculado pela CAIXA - ver https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi/index.asp?menu=0 ), os

    indicadores da Fundao Getlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos mdios publicados pela editora

    Pini, na revista Construo e Mercado (a partir de 2008, em publicao separada: Guia da construo: Custos,

    suprimentos e solues tcnicas).

    O oramento paramtrico serve como estimativa do custo total. Este valor estimativo, e indicado para a

    anlise inicial de viabilidade, ou seja, permite ao proprietrio ou interessado a verificao da ordem de grandeza,

    adequao ao seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir na anlise, j que provavelmente as etapas

    seguintes necessitaro de dispndios financeiros (confeco de anteprojeto, taxas, novos oramentos, etc.).

    Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)A NBR 12721/2006 (Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de

    edifcio em condomnio), que substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os critrios para oramentosde obras em condomnio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, atravs de ponderaes, de acordo

    com as caractersticas do prdio. A finalidade do mtodo proposto na norma o detalhamento do prdio para o

    registro em cartrio, garantindo a condminos e construtores um parmetro de controle para a obra a ser

    executada, e facilitando a discusso de eventuais alteraes que possam ocorrer durante a obra (ABNT, 1965,

    1999, 2006; Hischfeld, 1991). Este tipo de oramento, bem como a discriminao dos componentes (memoriais)

    ser discutido em detalhe adiante.

    Oramento discriminadoO oramento discriminado (ou detalhado) aquele composto por uma relao extensiva dos servios ou

    atividades a serem executados na obra. Os preos unitrios de cada um destes servios so obtidos por

    composies de custos, as quais so, basicamente, frmulas empricas de preos, relacionando as quantidades e

    custos unitrios dos materiais, dos equipamentos e da mo-de-obra necessrios para executar uma unidade do

    servio considerado. As quantidades de servios a serem executados so medidas nos projetos.

    Em geral os oramentos discriminados so subdividos em servios, ou grupos de servios, facilitando a

    determinao dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que se destina, o oramento ser mais ou menos

    detalhado. A preciso varia, mas no se pode falar em oramento exato, ou correto: existem muitas variveis,

    detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum oramento est livre de incertezas, embora os erros

    possam ser reduzidos, atravs do trabalho cuidadoso e da considerao de detalhes. Contudo, sabe-se que a

    construo civil um setor sujeito a um elevado grau de variabilidade, o qual recomenda a adoo de tcnicas de

    gerenciamento e controle eficazes.

    Os oramentos so executados, muitas vezes, com base em composies de custos genricas, obtidas em tabelas

    ou livros (ou cadastradas no softwareadquirido). Mesmo que sejam embasadas na observao da realidade em

    dado local e momento, no sero ajustadas a uma empresa que atue em outro local. O ajuste necessrio deve

    ser realizado atravs da apropriao de custos, que a verificao in locodos custos efetivos de execuo dos

    servios, com a medio dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos operrios acada tarefa.

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    Por fim, a diviso de servios nos oramentos discriminados deve seguir um padro claro e objetivo, facilitando a

    execuo e conferncia dos resultados. Para isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma nica

    discriminao oramentria, que uma relao padronizada de todos os servios que podem ocorrer em uma

    obra.

    Os oramentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido (projetos

    arquitetnicos, hidrulicos, eltricos, estruturais, especificaes tcnicas, etc.). Com estes elementos, os

    profissionais preparam listas das quantidades de servios a serem executados, medidos das plantas de acordo

    com critrios especficos (relacionados diretamente com a composio que calcula o custo unitrio). Existem

    vrias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga

    (1995). Os oramentos discriminados tambm sero discutidos a parte, adiante.

    Discriminao oramentria

    A discriminao oramentria (DO) de uma obra consiste na relao dos servios ou atividades a serem

    executados. As discriminaes oramentrias padronizadas so listagens que relacionam todos os servios aserem executados em uma obra. Em geral, so extensas e prevem todos os elementos normais. As DO

    padronizadas servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum item. Em cada oramento, contudo, o

    oramentista deve analisar quais os servios que devem participar da lista final, verificando as especificidades da

    obra em anlise, com eventuais servios extraordinrios, que ainda no participavam de sua DO.

    As Discriminaes Oramentrias devem ser organizadas da mesma forma que as Especificaes Tcnicas. Os

    servios listados devem ser codificados e agrupados de acordo com critrios lgicos (de acordo com o tipo de

    servio, a seqncia de execuo, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas por Faillace (1988,

    p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) so bons

    exemplos de discriminaes oramentrias, com variados graus de detalhamento.

    De qualquer forma, no se recomenda a adoo de uma DO qualquer, mas sim a montagem de uma relao

    prpria, com anlise e seleo criteriosas dos servios que a devem compor, adequados para o tipo de obra

    correntemente orado. Uma discriminao extensa demais ("completa") cansativa para o uso dirio. Uma

    alternativa relacionar em uma lista principal os servios usados cotidianamente, separando os demais em uma

    listagem auxiliar.

    Alm disto, outros servios, de detalhamento maior, exigem relaes especiais, como o caso das instalaes

    hidrulicas, eltricas e telefnicas. Podem ser adotadas relaes padronizadas de servios ou de materiais dos

    fabricantes, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. um tipo especial dediscriminao oramentria.

    Especificaes Tcnicas

    As especificaes tcnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os

    procedimentos de execuo a serem adotados na construo. Por exemplo, a forma de execuo da cermica de

    piso: tipo de cermica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, trao da argamassa e junta. Tm como

    finalidade complementar a parte grfica do projeto. So muito importantes, pois a quantidade de informaes a

    serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confuso, esquecimento ou modificao de critrios,ainda mais se existem vrios profissionais envolvidos. A definio clara da qualidade, tipo e marca dos materiais

    fundamental, assim como a forma de execuo dos servios. As partes que compem as ET so: generalidades

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    (objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de

    projeto e classificao dos servios), materiais de construo (insumos utilizados) e discriminao dos servios

    (baseado em Faillace, 1988):

    Tipos - existem variaes nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou menos detalhado,

    conforme seja destinado a obras de empreitada, por administrao ou executadas pelo prprio dono.

    Redao das ET - existem alguns princpios de redao, visando a clareza e objetividade. Naturalmente,

    o texto deve ser bem escrito, em lngua portuguesa correta, papel de tamanho normalizado (A4),

    formatado e sem rasuras. Eventualmente poder ser necessria a traduo para outra lngua (ingls,

    espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulrio tcnico. A numerao e

    classificao dos servios e materiais deve ser clara e bem determinada, para no provocar confuses.

    As exigncias so as normais para qualquer texto tcnico.

    Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios.

    a) generalidades - incluem o objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao,recebimento da obra, modificaes de projeto, classificao dos servios (ordenamento adotado na

    terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos, este englobar quase todos estes aspectos.

    b) especificao dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genrica (aplicvel a qualquer obra) ou

    especfica (relacionando apenas os materiais a serem usados na obra em questo). Com o uso de

    sistemas informatizados, no h dificuldade em usar um ou outro mtodo, pois o sistema pode emitir o

    relatrio completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no oramento.

    c) discriminao dos servios - especifica como devem ser executados os servios, indicando traos de

    argamassa, mtodo de assentamento, forma de corte de peas, etc. Tambm podem ser compilados de

    forma completa ou especfica.

    Caderno de encargos

    O Caderno de Encargos (CE) o conjunto de especificaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos

    estabelecidos pelo contratante para a contratao, execuo, fiscalizao e controle dos servios e obras. O texto

    semelhante ao das Especificaes Tcnicas, mas normalmente o CE mais geral, servindo para todas as obras,

    enquanto que as ET so particulares. Estando associado ao software de oramentos, permite a emisso de

    relatrio apenas das composies em uso para determinada obra, agilizando a comunicao tcnica com a obra

    (ou com os fiscais).

    Alguns organismos possuem cadernos de encargos padronizados, tais como o Banco do Brasil ou grandes

    empresas do ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a maioria dos servios

    possveis, sendo complementados por servios ou materiais especficos da obra em questo.

    Memorial descritivo

    O memorial descritivo outro tipo de resumo das especificaes tcnicas. H memoriais descritivos para

    finalidades especficas, tais como venda, propaganda, registro de imveis ou aprovao de projetos na

    municipalidade. Deve ser ajustado ao oramento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dosservios ou atividades). Um exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos,

    est apresentado no Anexo I.

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    Manual do proprietrio

    O Manual destinado ao usurio final (proprietrio) e indica como deve ser conservado o imvel, os cuidados de

    manuteno (por exemplo, das esquadrias) e outros elementos. Com o advento do Cdigo de Defesa do

    Consumidor, o Manual do Proprietrio cresceu de importncia, est includo nas exigncias da NBR 14037 (ABNT,

    1998), mas desde a dcada de 60 j existiam construtoras que o adotavam. muito importante que contenha

    detalhamentos ou croquis das instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias, evitando os acidentes comuns

    em perfuraes s paredes do imvel. Para tanto, basta que o mestre ou um estagirio faa croquis ou tire

    fotografias das tubulaes antes da execuo dos revestimentos. um cuidado de custo baixo, mas que evita

    diversos problemas. O proprietrio deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao incio desta,

    e as respectivas atualizaes, ao final.

    Memria justificativa do projeto

    a descrio do projeto com justificativas para as solues adotadas, sob os aspectos econmico, tcnico e

    artstico. So utilizadas em concursos ou percias, por exemplo.

    Cronograma

    O cronograma fsico representa a programao temporal da execuo da obra, nos aspectos fsicos e financeiros.

    As diversas etapas de que se compem a edificao so distribudas no prazo de execuo, definindo-se, ainda

    que provisoriamente, datas de incio e fim para cada uma. No mbito da construo civil, existem basicamente

    dois mtodos de programao fsica de obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras).

    Geralmente preparado em conjunto com um cronograma financeiro, definindo a previso mensal (ou semanal)

    de dispndios. O conjunto da programao fsica com a organizao econmica conhecido como cronogramafsico-financeiro. As informaes de prazo de entrega e contribuio mensal so de importncia vital na

    construo, seja nos contratos de empreitada ou nos de administrao. Os cronogramas sero estudados em

    maior detalhe abaixo.

    Exerccios

    A) Descreva os tipos de oramento, apresentando exemplos de sua utilizao.

    B) Obtenha um projeto completo para desenvolver um exerccio de oramento. Examine os documentos e inicie a

    tarefa desenvolvendo um oramento paramtrico.C) Busque modelos de contratos comuns na construo civil e redija a minuta de um contrato para a construo

    de um imvel.

    D) Colete exemplos (nos classificados de jornais e nas divulgaes das empresas) e elabore um memorial

    descritivo, de uma pgina, para a propaganda de um prdio.

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721)

    A incorporao imobiliria um dos negcios mais realizados no setor da construo civil. Tendo em vista a

    relevncia social e a venda antecipada (no lanamento ou durante a construo), a legislao prev alguns

    mecanismos de proteo ao comprador.

    Na dcada de 50, com a urbanizao acelerada do pas, em parte provocada pelo crescimento da indstria, havia

    uma forte procura por imveis nas reas urbanas. O nmero de incorporadores e de empreendimentos cresceu

    rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lanavam empreendimentos, recebiam

    recursos e no eram mais encontrados. Em contraposio, profissionais srios eram obrigados a arcar com as

    diferenas provocadas pela inflao, pois a legislao no previa o reajustamento de preos. Alm disso, tambmexistiam dificuldades quanto identificao dos direitos e deveres dos proprietrios e moradores de imveis que

    dispunham de reas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislao aplicada a

    condomnios de reas rurais, baseada no Cdigo Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretao,

    exigindo a edio de legislao apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras especficas para o condomnio em

    edificaes e para as incorporaes imobilirias.

    A definio legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporao imobiliria "a atividade exercida

    com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de

    edificaes compostas de unidades autnomas". Em outras palavras, "incorporao imobiliria o contrato pelo

    qual empresa de incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de terreno com vinculao

    unidade autnoma de edificao por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construo que a

    autoridade administrativa aprovar, e de memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de Imveis" (a

    definio de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte da legislao foi alterada com a edio

    do Cdigo Civil brasileiro de 2002, mas as questes referentes especificao e ao oramento so

    reguladas/detalhadas atravs da NBR 12721 (ABNT, 2006).

    A NBR 12721 a Norma Brasileira que define os critrios para a descrio das unidades e para o oramento na

    incorporao de edificaes em condomnio. A verso anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associao

    Brasileira de Normas Tcnicas), em obedincia ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizadaposteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartrios de Imveis, das

    questes relativas ao custo e s especificaes dos imveis. A finalidade principal a garantia, para

    incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prdio ser construdo com determinadas caractersticas,

    registradas em planilhas prprias, no se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 2006).

    Documentos para o registro da incorporao

    A negociao das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma srie de

    documentos, tornando clara a incorporao. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados

    no Cartrio de Registro de Imveis. H uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados NBR 12721

    so os seguintes:

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    e) clculo das reas das edificaes, discriminando alm do global, o das partes comuns, e indicandocada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;

    g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IVdo art. 53, desta lei;

    h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com anorma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se

    tambm o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvelpela obra;

    i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;

    l) declarao em que se defina a parcela do preo de trata o inciso II, do art. 39;

    p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagemcomporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

    Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721

    Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar neste momento os itens (e), (g), (h) e (l), os

    quais so definidos atravs dos critrios da Norma. O principal elemento o preo do edifcio a ser incorporado e

    das suas unidades componentes, obtidos inicialmente atravs de um oramento padronizado. So oito planilhas,

    chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as caractersticas

    do prdio, geralmente antes mesmo de ser concludo o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto,

    as dimenses e os acabamentos j devem estar definidos. Os quadros so os seguintes (ABNT, 2006):

    I) Clculo das reas nos pavimentos e da rea global;

    II) Clculo das reas das unidades autnomas;

    III) Avaliao do custo global e unitrio da construo;

    IV A) Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do re-rateio de subrogao;

    IV B) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio vertical);

    IV B1) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio horizontal);V) Informaes gerais;

    VI) Memorial descritivo dos equipamentos;

    VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso privativo);VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso comum).

    O preo da construo deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporao. Inicialmente, por

    no existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de

    oramento, realizada atravs dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006).

    Esta norma criou uma metodologia que permite a obteno dos custos de cada unidade autnoma a partir de

    anteprojetos da edificao a ser incorporada. Atravs dela, tambm so definidos dimenses e detalhes deacabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compe a obra. Os resultados so registrados nos

    "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no

    Cartrio de Registro de Imveis. Na prtica, h diferentes interpretaes em cada cartrio, sendo que alguns

    exigem apenas os Quadros I e II e um ofcio descrevendo os custos das edificaes.

    Antes da incorporao se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autnoma.

    Este processo realizado atravs dos "custos unitrios bsicos", elementos padronizados de custo, calculados

    mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo civil. Em um segundo momento, aps a incorporao,

    deve ser realizado um oramento discriminado de construo, tendo como base composies de custo correntes

    (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos

    semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.

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    do governo federal (inclusive nvel de juros praticado), por assinatura ou trmino de contratos internacionais das

    grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras pblicas e pela atratividade da atividade

    imobiliria em geral. Verifica-se que, em valores reais, os ltimos anos representam os menores valores da

    histria do CUB.

    Figura 3 Oscilao dos valores do CUB Ponderado (1970-2008)

    NBR12721/1999*

    900

    1100

    1300

    1500

    1700

    1900

    2100

    2300

    70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 0 2 4 6 8

    ano

    R$

    *Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores

    atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV)

    Para analisar com mais cuidado o perodo recente, apresenta-se a seguir o grfico do CUB ponderado apenas no

    perodo aps o Plano Real (Figura 4). Percebe-se que de 1998 a 2005 houve um decrescimento dos valores reais

    e atualmente no h uma tendncia definida da variao dos valores do CUB.O CUB baseado nos critrios da

    verso atual da norma vem sendo calculado desde fevereiro de 2006. A srie ainda recente e no permite a

    investigao completa do comportamento econmico desse ndice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR

    12721/2006), aparentemente no h dissociao na variao desse e do CUB ponderado (NBR 12721/1999).

    Figura 4 - Oscilao recente dos valores do CUB Ponderado (1994-2008)-NBR12721/1999, 2006*

    900

    1000

    1100

    1200

    1300

    94 96 98 0 2 4 6 8

    ano

    R$

    v.1999-ponderado v.2006-R16-A

    *Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valoresatualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV).

    rea Equivalente de Construo

    A primeira etapa de oramento para incorporaes baseia-se em ponderaes realizadas atravs da rea

    equivalente de construo. A rea real aquela medida em planta, seguindo um critrio especfico da Norma,enquanto que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em relao ao padro geral

    da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia, comparando-se os parmetros

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    gerais do prdio e seu memorial descritivo com as definies dos padres da Norma, optando por um dos tipos

    de CUB.

    As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente (1:1). As reas descobertas

    ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por

    exemplo, se uma rea de estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de

    16m2 de rea real ter 8 m2 de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de festas com padro superior

    ao padro geral do prdio, por exemplo com custos 40% maiores do que os apartamentos, poder ter rea real

    de 20m2 e rea equivalente de 28m2 (1: 1,4). A Figura 5, a seguir, indica alguns critrios para determinao das

    reas equivalentes (Ramos, 2002, p.135).

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    Figura 5 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo*

    * Obtida de Ramos (2002, p.135).

    Exerccios

    A) O que so condomnios? O que incorporao? Em que casos se aplica a NBR 12721?

    B) Analise criticamente as Figuras 3 e 4. Porque aparecem as variaes? Atualmente, o CUB est aumentando ou

    diminuindo, em termos reais? O custo de construo, levando em conta os valores do CUB, est atualmente em

    seus nveis mximos?

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    ORAMENTO DISCRIMINADO

    Os oramentos discriminados, conhecidos tambm como detalhados, so aqueles compostos por uma listagem

    dos servios necessrios para a execuo de uma obra. Em princpio, s podem ser realizados aps a concluso

    do projeto, com as discriminaes tcnicas, memoriais, projetos grficos (arquitetnico, estrutural, hidrulico,

    eltrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as definies necessrias j foram efetuadas pelos

    projetistas. No existem oramentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada

    grande e a construo civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade.

    Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para a obteno do custo deexecuo, participao em concorrncias pblicas e privadas. So elementos importantes dos contratos, servindo

    para dirimir a grande maioria das dvidas que surgem com relao aos custos.

    O oramento discriminado de uma obra a relao dos servios a serem executados, com as respectivas

    quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria auxilia na montagem da lista dos itens a serem

    considerados. As quantidadesa serem executadas so medidas seguindo um determinado conjunto de critrios

    de medio. Os preos unitrios so obtidos em publicaes (como a revista Guia da Construo, da editora Pini)

    ou calculados em softwares especficos de acordo com frmulas prprias (as composies de preos de servios).

    Nas composies de custos j esto considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem como a

    mo-de-obra, com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A soma dos

    produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o custo total direto da obra,

    basicamente composto pelos custos de canteiro.

    Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou indiretamente com a obra (tais como

    custos administrativos ou financeiros). A taxa de BDI(Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro

    desejado e considerar todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento.

    Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies criteriosas, composies de

    custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema informatizado.

    interessante examinar um pequeno exemplo de oramento discriminado, para comear a entender o que

    significam seus componentes: uma caixa de drenagem de 1x1x1,2m (dimenses externas) construda em

    alvenaria de tijolos macios, de espessura nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm,

    e com grade composta de barras de ao d=3/4" soldadas. O solo firme (permite a escavao sem talude), mas

    a escavao deve ser realizada com escoramento.

    A primeira etapa relacionar todos os servios a serem realizados. Em seguida, deve-se calcular as quantidades a

    serem executadas e seus custos unitrios (custo para executar uma unidade de cada servio em questo). Os

    produtos de quantidades por custos unitrios fornecem os custos totais parciais. A soma destes o custo total do

    oramento. Acrescendo-se o BDI, obtemos o preo total do oramento (o preo a ser apresentado ao cliente).

    Assim, para o exemplo apresentado:

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    1) Medio de quantidadesescavao = 1,2x1,2x1,2 = 1,728 m3

    remoo de solo = 1,2 m3

    compactao do fundo = 1x1 = 1m2

    fundo em concreto = 1x1x0,05 = 0,05 m

    3

    alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m2

    reboco interno = 0,8x4x1,15 = 3,68 m2

    grade = 1 m2

    reaterro = 0,528 m3

    2) Planilha de oramento discriminado

    Oramento para execuo de caixa de drenagem em alvenaria, dimenses externas 1x1x1,2m, rebocadainternamente, com grelha de ao d=3/4"

    # Servio unidade quantidade custo unitrio custo parcial

    1. Movimento de solo

    1.1 Escavao de solo com escoramento m3 1,73 15,00 25,92

    1.2 Apiloamento do fundo m2 1,00 8,00 8,00

    1.3 Remoo de solo m3 1,20 5,00 6,00

    1.4 Reaterro de solo m3 0,53 10,00 5,28

    2. Fundo em concreto magro m3 0,05 120,00 6,00

    3. Alvenaria de tijolos macios, e=10cm m2 4,14 22,30 92,32

    4. Revestimento interno - reboco misto m2 3,68 14,00 51,52

    5. Grade de ao, barra d=3/4" m2 1,00 150,00 150,00

    subtotal 345,04BDI 50% 172,52

    total R$ 517,56

    Organizao para realizao de oramentos

    Feita esta introduo, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das partes do oramento. No

    exemplo apresentado, o oramento foi montado seguindo um roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem

    mais completa, a execuo de um oramento geralmente composta pelas seguintes etapas:

    a) Recebimento do conjunto de documentos e informaes complementares (prazo, condies de

    execuo, entre outros);

    b) Anlise preliminar dos documentos e busca de esclarecimentos ou detalhes para elementos sobre os

    quais h dvidas);

    c) Identificao dos itens e discriminao oramentria preliminar dos servios;

    d) Quantificao (medio);

    e) Lanamento em sistema informatizado e/ou busca das composies;

    f) Listagem e cotao de materiais, mo-de-obra e servios sub-empreitados;

    g) Lanamento dos custos, anlise de BDI, anlises de prazos e viabilidade; ajustes finais;

    h) Fechamento do oramento, redao das condies da proposta ou minuta do contrato;

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    Quantificao e critrios de medio

    Aps a compilao das relaes de servios a serem executados, necessrio medir quanto deve ser feito de

    cada um. A medio em planta simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critrios para a medio

    geralmente buscam, ao mximo, a correspondncia com as medidas reais. Alguns servios, contudo, escapam a

    este critrio e so relacionados com a forma tradicional de aquisio dos materiais ou de contratao dos

    servios.

    Assim, as peas de concreto, os pisos e forros so medidos por sua rea real, por exemplo. J as esquadrias de

    madeira so medidas em unidades e as metlicas por rea. As pinturas e os revestimentos, internos e externos,

    devem ser medidos de acordo com a rea das peas a que se adaptam, por rea. Porm, existem casos mais

    complexos, como as medies de escavaes e de alvenarias, por exemplo.

    As quantidades medidas para as escavaes dependem do tipo de solo e da tecnologia empregada. Se o solo

    firme, pode-se utilizar escoramento, e as escavaes podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno

    espaamento a mais para as formas. Se o solo no firme, o tipo de solo indicar a inclinao do talude. No pior

    caso, para materiais arenosos, o talude ser de 45, ampliando significativamente a escavao e o reaterro

    necessrios.

    As alvenarias de tijolos contm inmeros detalhes, tais como os vos deixados para as esquadrias ou os rasgos

    para as tubulaes hidrulicas e eltricas. No possvel simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes

    implicam em gasto extra de mo-de-obra, nos acabamentos. A considerao destes vazios implica em vrias

    formas de medir as alvenarias. As duas formas mais comuns so as seguintes:

    a) Critrio Pini: descontar 2m2 em vos maiores que esta rea (por exemplo, em abertura de 6m2,

    desconta-se 4m

    2

    ). A racionalidade do mtodo est em compensar o trabalho extra necessrio paraexecutar os arremates no vo, contando uma quantidade de mo-de-obra equivalente ao trabalho para

    realizar 2m2 do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente que as quantidades de servio medidas em

    obra no coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com sub-empreiteiros,

    assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orado.

    b) Critrio adequado para integrao com planejamento e compras: descontar exatamente a medida do

    vo, considerando os servios de arremate na alvenaria na composio da esquadria ou em uma

    composio especial (por unidade ou por permetro de gola), por causa das diferenas nas quantidades

    de tijolos e demais materiais. Neste caso, no h problemas nas medies de sub-empreiteiros.

    Cada profissional (ou empresa) deve ter critrios bem definidos, padronizados e conhecidos por todos os

    envolvidos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preos e as quantidades de materiais a serem adquiridos devem

    estar em sintonia com estes critrios de medio.

    Critrios de medioSo apresentados a seguir alguns critrios de medio. Ressalta-se que a lista apresentada (Tabela 3) contm

    critrios genricos, devendo-se verificar, em cada caso, se correspondem realidade especfica, considerando as

    caractersticas da obra, das composies de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral da medio

    pelas dimenses reais, conforme projeto, e considerao em separado dos detalhes (tais como arremates deimpermeabilizao nos ralos, por exemplo).

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    Tabela 3 - Critrios de medio

    atividade unid. critrio recomendado

    1. Servios iniciais

    Limpeza de terreno m2 rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma faixa de 2mem todo o permetro

    Tapumes m2 rea exigida no local ou permetro com altura de 3m

    Marcao da obra em solo m2 rea do pavimento trreo da obra

    Marcao da obra em laje m2 rea do pavimento considerado

    Demolio ou remoo de pisos,forros, cobertura e esquadrias

    m2 rea do elemento a ser demolido ou removido

    Demolio de alvenaria econcreto

    m3 volume a ser demolido

    Remoo de entulho m3 volume a ser removido

    2. Movimento de solo

    Escavao de solo (manual oumecnica) m3

    volume real de escavao (considerar apenas as partesenterradas das peas):

    * com escoramento: talude vertical com folga perifrica de 10cmde cada lado

    * sem escoramento: talude varivel de 45o (areia), sem folga, at90o (rocha ou solo firme), com folga de 10cm de cada lado

    Regularizao de fundo de valas m2 rea do fundo da vala

    Reaterro compactado manualou mecanicamente

    m3 volume de escavao menos volume enterrado da pea(empolamento considerado na composio)

    Aterro com material importado(areia, argila, brita, saibro)

    m3 volume a ser aterrado (empolamento considerado na composio)

    Remoo de solo m3 volume enterrado do elemento (considerando empolamento nacomposio)

    3. Fundaes

    Instalao do equipamento deestaqueamento

    un mobilizao: transporte e instalao do equipamento

    Estacas m comprimento de projeto, de acordo com o dimetro e tipo

    Corte de estaca ou arrazamento un quantidade de estacas

    Lastro de concreto magro m3 considerar a largura efetiva da escavao e esp. de 5cm

    Alvenaria de pedra m3 volume de projeto

    Concreto m3 volume de projeto

    Formas para fundao m2 rea lateral das peas de concreto (blocos, sapatas, vigas)

    Armadura para fundao kg considerar quantidades de projeto

    4. Estrutura

    Escoramento de pilares m altura dos pilares

    Escoramento de vigas m comprimento das vigas, descontando os pilares

    Escoramento de lajes m2 rea das lajes, descontando vigas e pilares

    Formas de pilares m2 rea lateral dos pilares

    Formas de vigas m2 rea lateral e inferior das vigas, descontando os pilares

    Formas de lajes m2 rea das lajes, descontando as vigas e pilares

    Armadura de estrutura kg considerar quantidades de projeto

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    Concreto moldado in loco:preparo, lanamento e cura

    m3 volume de projeto

    Concreto usinado: aquisio,lanamento e cura

    m3 volume de projeto

    Concreto usinado:bombeamento

    m3 volume que necessita bombeamento

    Concreto pr-moldado un quantidade de peas, de acordo com o tipo (de acordo com ocatlogo do fabricante ou por composio especial, se produzidopela prpria empresa); incluir transporte e montagem;

    5. Fechamentos

    Alvenaria de tijolos m2 rea real, descontando os vos (os acabamentos dos vos devemser considerados em separado), de acordo com a espessura e otipo de alvenaria

    Encunhamento m comprimento, de acordo com a espessura da parede

    Divisrias leves m2 rea real, descontando os vos

    Vergas m conforme projeto ou pela medida do vo mais 10cm

    6. Revestimentos

    Chapisco, emboo e reboco m2 rea real (golas de esquadrias considerados em separado)

    Azulejos e pastilhas m2 rea real (golas, faixas de menos de um metro e cantos devemser considerados separadamente)

    Peitors m comprimento real

    Pisos e contrapisos m2 rea real

    Soleiras m comprimento real, conforme tipo e largura da pea

    Degraus m comprimento real, conforme tipo e largura da pea, somando osespelhos

    Rodaps m comprimento real

    Forros de PVC ou madeira m2 rea real (acessrios considerados separadamente)

    Forros de gesso m/m2 rea real acrescida de 50% por m de negativo (cada m denegativo custa aproximadamente 0,5m2) - acessriosconsiderados separadamente

    7. Cobertura

    Estrutura de madeira oumetlicas

    m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

    Telhamento m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

    Cumeeiras, calhas,

    capeamentos, algerozas e dutosde queda

    m comprimento real, conforme o tamanho do elemento (dimetro ou

    corte)

    8. Esquadrias e vidros

    Esquadrias de madeira un conforme tamanhos e tipos

    Esquadrias metlicas ouplsticas

    m2 rea real do vo

    Acabamento das golas m permetro de alvenaria no vo

    Ferragens un conforme tipo e marca

    Vidros m2 rea real do vo

    9. Pinturas e tratamentosPintura em alvenarias m2 rea real

    Pintura em esquadrias m2 rea real das duas faces (consumo extra de material e mo-de-

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    obra considerado nas composies)

    Pintura ou tratamento deestrutura de cobertura

    m2 rea em projeo (inclinao considerada na composio)

    10. Impermeabilizaes

    Impermeabilizao de baldrame m comprimento das vigas

    Impermeabilizao de lajesinternas m2

    rea real das lajes

    Impermeabilizao decoberturas

    m2 rea real das lajes, considerando detalhes (ralos, cantos, etc) emseparado

    Planilhas para levantamentosPara execuo das medies, propriamente ditas, conveniente a utilizao de formulrios adequados,

    organizando a atividade. Em geral, a seqncia a seguinte:

    a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1). Neste momento, as dimenses sero verificadas. Problemas

    de cotas incorretas ou omitidas devem ser resolvidos, consultando-se os projetistas, obtendo cpias atualizadas

    dos projetos ou corrigindo as diferenas (nesse caso, a dimenso arbitrada deve ser anotada sobre o projeto).

    b) Preenchimento de planilhas auxiliares. Algumas medies devem ser realizadas em formulrios prprios, como

    as medies de esquadrias, aparelhos sanitrios e alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para

    levantamentos nos projetos eltricos, hidrossanitrios e estruturais.

    b.1) Esquadrias (Modelo 2). As esquadrias devem ser identificadas por nome ou cdigo. Em geral, os

    projetistas preparam um quadro-resumo, includo no projeto grfico, ou na parte escrita. Neste caso, j

    esto definidos os tipos, as dimenses e os acabamentos. Nas pranchas, necessrio apenas contar as

    quantidades, identificando a localizao, para o desconto posterior nas quantidades de alvenaria e

    revestimentos, por exemplo. Se no foram definidas previamente, antes da medio as esquadrias

    devem ser identificadas, marcando-se na prpria planta o cdigo e as dimenses. Por fim, devem ser

    definidas as ferragens e os vidros correspondentes.

    b.2) Aparelhos sanitrios. Nesta planilha so identificados os elementos referentes aos banheiros e

    cozinhas. So includos espelhos, balces, louas, metais e acessrios, relacionando-se as quantidades e

    localizaes, e as definies de marca, modelo e cor, assim como seus preos, se j existem definies.

    b.3) Alvenaria. As paredes devem ser medidas segundo algum critrio lgico. Recomenda-se o seguinte:

    medir primeiro as paredes alinhadas no sentido vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e

    depois as alinhadas no sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, so medidas as paredes

    em diagonal ou curvas. Existindo paredes de vrias espessuras ou tipos de alvenaria, esta seqnciadeve ser realizada vrias vezes, uma vez para cada. Importante a considerao dos cantos: no devem

    ser includos duas vezes. Para tanto, sugere-se a incluso quando da tomada das medidas no sentido

    horizontal.

    c) Planilhas de oramento. Os oramentos podem ser executados manualmente ou em computador. Para a

    realizao manual, a planilha deve prever espao para o lanamento das composies unitrias de custos. Em

    geral, para apresentao aos clientes, adota-se um formulrio simplificado, contendo preos unitrios (Modelo 3)

    ou no. No caso de lanamento em sistema informatizado, a planilha no precisa conter todas as informaes,

    resumindo-se a um nmero de ordem, descrio dos servios, unidade e quantidade a ser executada.

    Dependendo do sistema, pode ser necessrio lanar o cdigo correspondente ao servio.

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    Noes de Oramento e Planejamento de Obras

    UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS

    Cincias Exatas e Tecnolgicas

    Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez

    (1) Planilha de levantamenObra:Data:

    Dimenses Esquadrias e vos Acabamentos Nome C L H Janelas Portas Vazios Piso Parede Forro

    (m) (m) (m) (dimenses) (dimenses) (dimenses)

    * Descontar escadas e outros vos; **Descontar janelas, portas e outros vos.

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    UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS

    Cincias Exatas e Tecnolgicas

    Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez

    (2) Planilha de leObra:Data:

    Dimenses Tipo Local Descrio Quant L H Ferra

    (cm) (cm)

    *Vo real

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)

    Por insumos, entendemos todos os elementos necessrios para a construo da obra, considerados individualmente. A

    composio dos custos unitrios de cada insumo necessrio para realizar uma determinada tarefa resulta nas

    composies unitrias de custos dos servios. Existem basicamente trs categorias de insumos:

    a) materiais (areia, ao, cimento, cermica, esquadrias, etc.);

    b) mo-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, tcnicos, mestres de obra, etc.);

    c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra, etc.).

    Sobre a mo-de-obra incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento realizado semanalmente. Os materiais tm

    condies de pagamento e entrega bastante diferenciados entre si e os tributos que incidem so de outra ordem (IPI,

    ICMS). J os equipamentos necessrios para a execuo da obra sofrem depreciaes contbeis, servem a vrias obras

    e podem ser inclusive alugados. Os levantamentos de preos realizados para o clculo do CUB-RS em abril de 2010

    indicam que os materiais representam cerca de 53%, a mo de obra acrescenta 42,4% e os equipamentos outros 1,1%.

    Alm destes trs elementos, a administrao da obra representa 3,5%.

    No existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade grande, e cada grupo deve ser tratado separadamente.

    As condies de pagamento, entrega e armazenagem so distintas. Ao realizar o oramento, importante verificar se

    existem lotes ou quantidades mnimas de aquisio, a forma como os materiais so adquiridos (por unidade, por m, m2

    ou m3, etc), eventuais prazos de fabricao ou transporte desde a fbrica, disponibilidade em catlogo de cores e

    modelos especificados.

    Sobre a mo-de-obra incide um amplo e varivel conjunto de tributos, chamado genericamente de "leis sociais". As

    alteraes de regras e alquotas so freqentes, e os percentuais no incidem todos sobre a mesma base de clculo.Assim, conveniente obter uma relao atualizada, em publicaes do ramo, tal como a revista Construo e Mercado

    (editora Pini). A seguir, apresenta-se uma tabela recente (Tabela 4).

    No momento do oramento, necessrio ter a deciso sobre o uso de mo de obra prpria ou de empreiteiros

    (terceirizada), uso de equipamentos prprios ou alugados, tamanho e posio do canteiro de obras e outros elementos.

    A considerao do cronograma da obra (e das demais da empresa) importante. De qualquer forma, conveniente

    estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa, por causa da depreciao. Pode ser considerado o mesmo

    custo do aluguel. No devem ser esquecidos os custos de transporte e instalao.

    Tabela 4 - Leis Sociais trabalhadores horistas* A. Encargos sociais bsicos % %acum

    Previdncia Social 20,00

    Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) 8,50

    Salrio-educao 2,50

    Servio Social da Indstria (SESI) 1,50

    Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) 1,00

    Servio de Apoio Pequena e Mdia Empresa (SEBRAE) 0,60

    Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA) 0,20

    Seguro de acidentes de trabalho (INPS) 3,00

    Servio Social da Indstria da Construo e do Mobilirio (SECONSI) 1,00 38,30

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    B. Encargos sociais que recebem as incidncias de A

    Repouso semanal e feriados remunerados 22,90

    Auxlio-enfermidade

    Licena-paternidade 0,34

    13o Salrio 10,57Dias no trabalhados: chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho, greves, faltaou atraso de materiais ou servios na obra e outros

    4,57 39,17

    C. Encargos sociais que no recebem incidncias globais de A

    Depsito por despedida injusta 5,91

    Aviso prvio indenizado 14,06

    Frias indenizadas 13,12 33,09

    D. Taxas das reincidncias

    Reincidncia de A sobre B 15,00

    Reincidncia de A2 sobre C3 1,11 16,12

    subtotal 126,68

    E . Outros**

    Vale-transporte

    Refeio mnima 12,00

    Refeies 30,00

    Seguro de vida e de acidentes em grupo 2,00

    Equipamento de proteo individual (EPI) 1,32 53,32

    total 180,00*Fonte: Adaptado da revista Guia da Construo (Pini, abril de 2010). **Arbitrados dependem de diversos fatores, taiscomo salrio mdio e custo mdio de transporte.

    Composies unitrias de custos de servios

    As composies unitrias de custos so as "frmulas" de clculo dos custos unitrios nos oramentos discriminados.

    Cada composio consiste das quantidades individuais do grupo de insumos (material, mo-de-obra e equipamentos)

    necessrios para a execuo de uma unidade de um servio. Exemplos:

    (1) Para a execuo de escavao de solo para vigas de fundao, o nico insumo a mo-de-obra (servente), sendo

    estimado um consumo de 4 horas para cada m3

    escavado:

    ESCAVAO DE SOLO NORMAL, AT 3m DE PROFUNDIDADE m3

    insumo nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

    1 servente 4,00 h 6,80/h 27,20

    total - R$ 27,20

    O custo unitrio do servio obtido multiplicando-se a quantidade empregada do insumo por seu custo respectivo. No

    caso, o valor da hora de R$ 2,43 (abril de 2010). Acrescendo-se os percentuais de Leis Sociais, considerados como

    180%, o preo do insumo "Servente" de R$ 6,80/h e o preo do servio "Escavao" de R$ 27,20/m3.

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    (2) A execuo da armadura de uma viga, em ao CA-50 de 12,5mm, envolve os seguintes insumos, j includas as

    perdas nas quantidades unitrias:

    ARMADURA CA-50, 12,5mm kg

    insumo Nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

    1 ao CA-50, 12,5mm 1,05 kg 3,75/kg 3,94

    2 arame recozido 0,02 kg 8,50/kg 0,17

    3 ferreiro 0,10 h 10,02/h 1,00

    4 ajudante de ferreiro 0,10 h 6,80/h 0,68

    total - R$ 5,79

    Da mesma forma, os percentuais de Leis Sociais esto embutidos nos custos de no de obra. No necessrio que seja

    assim, podendo-se calcular em separado, acrescendo-se como um subtotal. O valor adotado, 180%, ilustrativo, e

    depende de vrios fatores, principalmente da legislao vigente na data e nas condies particulares da empresa

    (rotatividade, horas extras, ndice de aes trabalhistas, etc.). Para estes dois exemplos, o valor calculado o custo,

    vlido genericamente, para obras comuns. Contudo, em cada caso, devem ser verificados aspectos singulares, tais

    como: local da obra (transporte), horrio e condies de trabalho (horas-extra, periculosidade, insalubridade). Alm

    disto, devem ser acrescidos os custos no discriminados e o lucro desejado (BDI).

    Obteno das composiesAs composies de custos podem ser obtidas de vrias fontes. A melhor forma o levantamento direto nas prprias

    obras, verificando-se o consumo de acordo com a produtividade da mo-de-obra local e nas condies tcnicas em queproduz. Porm, pela quantidade de trabalho envolvido, geralmente de incio as composies so obtidas atravs de

    publicaes. A utilizao indiscriminada, porm, perigosa, pois os coeficientes foram determinados em locais distintos,

    e no h garantias de que sejam adequados para as condies de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em So

    Paulo, h trinta anos, evidentemente deve refletir condies muito diferentes das encontradas hoje, em So Leopoldo.

    Outra forma de obteno de composies o clculo direto, para o qual apresentam-se dois casos, a seguir.

    (1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) - m3:

    a) materiais - trao em volume, considerando os pesos especficos:

    - o volume para cada parcela do trao : 1 m3/ (1+2+9) = 0,083333 m3

    a1) cimento (1600 kg/m3): 0,83333 x 1600 = 133,3333 kg

    a2) cal hidratada (1030 kg/m3): 0,83333 x 2 x 1030 = 171,6666 kg

    a3) areia: 0,83333 x 9 = 0,75 m3

    a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais

    b) mo-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m3;

    c) betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;

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    ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) m3

    insumo nome Quantidade unitria custo unitrio custo parcial

    1 cimento 133,3333 kg*1,10 0,32/kg 46,93

    2 cal hidratada 171,6667 kg*1,10 0,42/kg 79,31

    3 areia mdia 0,7500 m3 *1,10 42,50/m3 35,07

    4 betoneira 500 litros 0,5000 dia 25,00/dia (aluguel) 12,50

    5 servente 10,0000 h 6,80/h 68,00

    total - R$ 241,80

    (2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura - m 2, para revestir:

    a) quantidade de tijolos

    a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0,16 x 1/0,21 = 29,762 un

    a2) rea ocupada pelos tijolos: 29,762 x 0,15 x 0,20 = 0,892857 m2

    a3) volume de argamassa: (10,892857) x 0,10 = 0,0107 m3

    a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais

    b) mo-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores so tradicionalmente empregados);

    ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura - m2

    insumo nome quantidade unitria custo unitrio custo parcial

    1 tijolos 29,7620 un*1,10 0,39/un 12,77

    2 argamassa 1:2:9 0,0107 m3*1,10 241,80/m3 2,84

    3 pedreiro 1,6000 h 10,02/h 16,03

    4 servente 0,8000 h 6,80/h 5,44

    total - R$ 37,09

    importante que a montagem da composio seja coerente com o critrio adotado para a medio de servios, paraque se saiba o que est includo e o que no est nos valores resultantes da composio de custos.

    Embora os preos possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente em revistas ou fornecido por contrato

    (mediante assinatura), para a execuo da obra necessrio obter-se as composies de custos, propriamente ditas,

    para que seja possvel realizar a aquisio de materiais, contratao da mo-de-obra ou de servios sub-empreitados e o

    controle geral da obra.

    Benefcios e despesas indiretas (BDI)

    Este elemento tem a funo de complementar o oramento discriminado, incluindo as verbas que no podem ou que

    no se deseja que sejam discriminadas. Alguns custos so de difcil medio, sugerindo a indicao de valores

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    estimados. Por outro lado, a empresa pode no ter interesse em expor ao cliente elementos como o lucro pretendido ou

    os custos do escritrio. O BDI includo como um percentual, aplicado sobre todos os preos unitrios do oramento, ou

    como uma verba geral, includa ao final, ou um misto destas duas formas.

    O BDI inclui uma parcela destinada aos benefcios (B), incluindo lucros e pr-labore dos diretores da empresa. Tambm

    podem ser considerados outros benefcios, como divulgao (obras de clientes importantes ou situadas em locais degrande fluxo de potenciais clientes) e ampliao do espao de atuao da empresa (novos clientes). Nestes casos, o

    resultado efetivo pode ser obtido em outras obras (futuras).

    Outra parcela refere-se s despesas indiretas (DI), que so basicamente os custos administrativos da empresa, tais

    como o custo da sede em si (juros sobre o capital investido na compra ou aluguel pago pelo prdio), mobilirio,

    despesas com energia eltrica, telefone, segurana, limpeza e manuteno, funcionrios (engenheiros e arquitetos

    atuando em projeto e planejamento, tcnicos, estagirios, secretrias, telefonistas, funcionrios dos setores de pessoal,

    compras, financeiro, etc.), assessorias (externas - marketing, jurdica, contbil, etc.), veculos (aquisio, aluguel ou

    leasing, motorista, seguro, impostos, manuteno e combustvel) e tributao em geral. Neste caso, os valores

    praticados normalmente devem ser investigados (examinando a contabilidade dos ltimos meses, por exemplo), e

    distribudos proporcionalmente entre as obras da empresa, de acordo com o tamanho ou custo total de cada uma.

    Embora a sigla tradicional indique apenas as despesas indiretas, o BDI normalmente inclui tambm despesas diretas (da

    obra), por convenincia, tais como verbas para a mo de obra de gesto local, incluindo engenheiro ou arquiteto

    residente, mestre de obra, contramestre, almoxarife, vigia e outros, bem como aluguis de equipamentos, terrenos ou

    prdios utilizados em apoio ao canteiro de obras e outras despesas vinculadas com a obra em questo. Deve-se ressaltar

    que existem razes legais para no incluir os custos diretos no BDI em concorrncias pblicas, nas quais se exige a

    discriminao de todos os custos diretos.

    O BDI pode variar em funo das condies de cada empresa (uma mesma obra pode justificar valores de BDI distintos

    conforme a estrutura interna da empresa) e das condies particulares da obra, devendo-se verificar as caractersticas

    do local (oferta de materiais e de mo de obra, tributao, limitaes de acesso ou de horrio de trabalho, distncia da

    sede da empresa, condies climticas, condies polticas e econmicas da regio, etc.).

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    INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DEPROJETO

    Durante o desenvolvimento do projeto, importante examinar o custo de alternativas, embasando as decises tambm

    com relao a este elemento. De um ponto de vista macro, as relaes geomtricas so importantes. Mascaro (1986)

    estudou esta questo, apresentando diversas relaes entre forma e custo. Ramos (2002) apresentou parmetros para a

    anlise de projetos, baseado em sua experincia na construtora Encol.

    Por outro lado, de um ponto de vista, digamos, micro, os projetistas podem ser auxiliados pelas informaes dos custos

    dos materiais e servios. A especificao de acabamentos depende no s de qualidade, adequao funcional, aparncia

    e durabilidade, mas tambm do custo. Geralmente existem vrias opes, e o custo pode ser bastante alterado pelaescolha de um ou outro material. necessrio que a informao esteja disponvel facilmente, para agilizar o processo de

    deciso. No caso dos projetos em CAD, a interligao com as rotinas de oramento muito importante. J existem

    softwares que propiciam o clculo dos componentes do projeto, bastando para isto que o elemento seja associado a

    uma das especificaes e que sejam cadastrados os preos correspondentes. Ao alterar as dimenses ou os materiais, o

    impacto no custo final apresentado ao projetista, que pode analisar criticamente uma modificao tambm nesta

    dimenso.

    Anlise de custo baseada em relaes geomtricas

    Mascar (1985) analisou em detalhe as influncias dos parmetros geomtricos nos custos de edifcios. Para este autor,

    o edifcio pode ser visto com um conjunto de planos horizontais e verticais, contando ainda com espaos de circulao

    vertical e horizontal e com a instalao de sistemas prediais. Complementa o custo da edificao uma parcela referente

    organizao da execuo (canteiro de obras). Ele observa que h diferenas significativas de custos entre os planos

    verticais internos e externos (fachadas) e entre os horizontais internos e externos (cobertura).

    Partindo de um levantamento de custos de diversos prdios, este autor obteve uma listagem da participao percentual

    destes macro-itens no custo de uma obra tpica. Em seguida, reorganizou estes percentuais, agrupando os itens do

    ponto de vista geomtrico. A Tabela 5, a seguir, apresenta esta segunda classificao. O resultado obtido consiste em

    diversas relaes sobre as caractersticas geomtricas do edifcio e o custo total, de forma global.

    Da anlise da Tabela 5, pode-se perceber que a participao dos elementos distinta. Os custos de instalaes e

    canteiro de obra no variam proporcionalmente quando a rea construda ou a altura so alteradas (so quase fixos). As

    modificaes ou opes de projeto (decises) devem levar em conta este aspecto. Por exemplo, os planos horizontais

    respondem por cerca de 30% dos custos totais. Se variar apenas a rea construda, a modificao no se reflete

    igualmente no custo, pois os elementos correspondentes aos outros 70% no variaram na mesma razo. Mascar (1985,

    p.9) calcula que, diminuindo a superfcie do prdio em 10%, a reduo nos planos horizontais ser de 3%, nos verticais

    de 2% e praticamente nula nos outros dois itens, totalizando apenas cerca de 5% de reduo de custos.

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    Tabela 5 - Composio do custo do edifcio segundo planos horizontais, verticais e instalaes*

    classificao composio % do custo %total parcial

    Elementos formando planos horizontais - parte horizontal da estrutura efundaes- contrapisos- acabamentos horizontais

    20.58

    2.226.99 29.79

    Elementos formando planos verticais - parte vertical da estrutura- alvenaria e isolamento- acabamentos verticais- esquadrias

    4.038.72

    14.4914.14 41.37

    Instalaes - instalaes sanitrias e de incndio- instalaes de gs- instalaes eltricas- elevador- compactador de lixo

    8.224.695.454.790.59 23.74

    Canteiro de obra 5.09

    *Fonte: Mascar, 1985, p.8.

    O estudo das dimenses e forma do prdio pode ser aprimorado com estas consideraes. O custo da edificaotambm poder ser alterado em funo da forma do prdio. Mantendo a mesma rea construda, diferentes formas

    resultam em diferentes reas de fachada e de cobertura, as quais so mais caras. Mascar estudou a influncia da forma

    do prdio atravs de um indicador, chamado de ndice de compacidade (Ic), calculado como a relao entre o

    permetro de um crculo de rea igual rea do prdio (Pc) e o permetro projetado para o prdio, geralmente

    considerando o pavimento tipo (Pp). Este ndice calculado pela seguinte relao (Mascar, 1986, p.15):

    Ic = Pc / Pp * 100%

    Naturalmente o ndice mximo ocorre em prdios de forma circular, indicando menores custos gerais. Contudo, esta

    forma tem vrios inconvenientes, como dificuldades de execuo, complexidade de clculo das estruturas e restries de

    uso (mobilirio, por exemplo). Para Ramos (2002, p.148), bons projetos devem atingir ndices de compacidade entre 65

    e 80%.

    Mascar (1986) tambm apresentou estudos realizados na Frana, indicando as variaes de custos que ocorrem

    quando varia a rea (Figura 6).

    Figura 6 - Variao do custo do metro quadrado construdo emfuno da superfcie do apartamento*

    *Fonte: Mascar, 1985, p.10

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    Outro exemplo a influncia da altura do prdio, apresentado na Figura 7, a seguir. O formato da figura demonstra que

    prdios muito baixos ou muito altos so antieconmicos. O problema que a faixa "tima" geralmente defronta-se com

    os limites de planos diretores, os quais priorizam a qualidade global e no o custo.

    Figura 7 - Variao do custo de construo de edifcio dehabitao em funo da altura*

    *Fonte: Mascar, 1985, p.66

    Parmetros de referncia

    A utilizao da experincia anterior fundamental. Projetos concludos com sucesso devem ser estudos, gerando

    parmetros para embasar novos estudos. Ageu Ramos, gerente de projeto da construtora Encol, apresenta um conjunto

    de parmetros utilizado para verificar projetos. Por exemplo, para uma estrutura de concreto convencional, as

    dimenses esperadas so as seguintes (Tabela 6), considerando cada medida em relao rea total construda. Estes

    elementos representam mdias de projetos considerados de boa qualidade pela empresa, mas deve-se ressaltar que

    estas medidas foram tomadas com base em projetos estruturais que seguiam a norma anterior (Ramos, 2002, p.157-

    159).

    Tabela 6 Parmetros para estruturas de concreto convencionais*

    Altura do prdio Concreto Armadura Formas

    < 15 pavimentos 12 a 16 cm/m2 10 a 14 kg/m2

    de 15 a 20 pavimentos 16 a 20 cm/m2 14 a 20 kg/m2

    > 20 pavimentos 18 a 22 cm/m2 17 a 23 kg/m2

    1,6 a 2,1 m2/m2

    *Ramos, 2002, p.157-159.

    No caso da falta de projetos no momento do oramento ou para permitir a comparao de alternativas, pode-se

    considerar estas medidas como estimativas, indicando este fato explicitamente no oramento. Havendo dimenses para

    a estrutura, estas devem ser seguidas, estimando-se de forma aproximada apenas a armadura.

    Outra forma de auxlio para um oramento aproximado consiste na considerao da participao percentual mdia dos

    grandes itens no custo total, preferencialmente obtidos em obras similares anteriores. Os percentuais normais podem

  • 8/6/2019 NOES DE ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE OBRAS - 2010

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    Noes de Oramento e Planejamento de ObrasDr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez 2010

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    servir para estimar custos para etapas de projeto ainda no desenvolvidas ou para verificar outras etapas, identificando

    erros ou inconsistncias destes projetos. Uma distribuio razovel a seguinte (Tabela 7), adequada para prdios de

    apartamentos residenciais de padro normal, com 8 a 12 pavimentos.

    Tabela 7 - Participao percentual mdia dos servios em um oramento edificaes de padro normal, de 8 a 12 pavimentos*

    # Item %Custos diretos

    1 Servios preliminares 1,002 Movimento de solo e fundaes 3,503 Estrutura 20,004 Alvenaria 8,005 Impermeabilizaes 1,406 Instalaes eltricas e telefnicas 5,207 Instalaes hidrulicas, sanitrias, pluviais, de incndio e de gs 9,808 Aparelhos sanitrios, louas, metais e acessrios 1,809 Pisos e rodaps 6,00

    10 Esquadrias, vidros e ferragens 7,0011 Revestimentos de fachada 4,8012 Revestimentos internos, inclusive forros 3,3013 Pintura interna 2,0014 Pintura externa 1,5015 Elevador 1,8016 Cobertura 0,5017 Servios complementares 2,0018 Paisagismo 0,40

    Subtotal 80,00Custos de administrao e indiretos

    1 Taxas e impostos 1,002 Equipamentos 1,503 Despesas indiretas 4,004 Gerenciamento 5,505 Lucro construo 7,006 IR sobre lucro construo 1,00

    Subtotal 20,00Total 100,00

    *Levantamento do autor.

    Exemplo de utilizao dos percentuais

    Caso no existam ainda os projetos de instalaes eltricas ou hidrulicas, pode-se determinar aproximadamente osvalores correspondentes utilizando os dados da Tabela 7, acima. Por exemplo, se o valor orado (com base nos outros

    projetos, disponveis) foi de R$ 850.000,00, e as instalaes eltricas e telefnicas e as hidro-sanitrias so previstas

    como normais, pode-se complementar o oramento da seguinte forma:

    a) Define-se a participao: Instalaes eltricas e telefnicas=9,8% e Instalaes hidro-sanitrias= 5,2%, somando o

    equivalente a 15% do prdio;

    b) O oramento bsico representa (100% - 15%)= 85%, portanto;

    c) As instalaes podem ser estimadas em R$ 9