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1 NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS Alexandre Junqueira Gomide 1 Introdução Em sua obra clássica a respeito do direito das coisas, ao tratar das características fundamentais do direito de propriedade, Lafayette Pereira 2 , nos idos anos de 1943, asseverou que tal direito “é ilimitado e como tal inclue em si o direito de praticar sobre a coisa todos os atos que são compatíveis com as leis da natureza”. O caráter “ilimitado 3 ” do direito de propriedade era conferido no art. 527, do Código Civil de 1916, ao determinar que “O domínio presume-se exclusivo e ilimitado, até prova em contrário” 4 . Contudo, com o passar dos anos, o exercício ilimitado da propriedade passou a sofrer restrições. Atente-se que o art. 1.231, do atual Código Civil, não mais estabelece que a propriedade se presume ilimitada, mas, sim, “plena e exclusiva”. Passo importante nesse sentido certamente foi a promulgação da Constituição Federal de 1988 que dispôs, expressamente no art. 5º, inciso XXIII, a determinação de a propriedade atender a sua função social 5 . 1 Mestre e Doutorando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Especialista e Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de Pós-Graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do IBRADIM Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. 2 PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das coisas. 5ª ed. v. I. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1943. p. 99. 3 Segundo José de Oliveira Ascensão, a expressão ‘propriedade absoluta’ é equívoca, mas queria se referir à propriedade ilimitada. Criticando o caráter ilimitado, Ascensão afirma que “quando se fala de propriedade absoluta pensa-se normalmente no ius utendi, fruendi et abutendi, que se reporta o Direito Romano. A este atribui a paternidade de todas as manifestações que esta concepção viria a ter. Possivelmente com injustiça. Basta pensar que o direito inglês foi pouco influenciado pelo direito romano, e todavia em país algum a titularidade dos bens assumiu um aspecto tão acentuadamente egoísta. Por exemplo, ainda hoje existem na Inglaterra os ‘muros da inveja’: um sujeito pode fazer erguer um muro unicamente com a finalidade de privar o seu vizinho de visitas ou luz, em que a este assista qualquer recurso para se opor ao acto emulativo”. ASCENSÃO, José de Oliveira. Direitos Reais. 5ª ed. Coimbra: Ed. Coimbra, 2000. p. 139. 4 Em sentido próximo, o art. 2.170º, do Código Civil Português de 1867 declarava: “O dire ito de propriedade, e cada um dos direitos especiais que esse direito abrange não têm outros limites senão aqueles que lhe forem assinados pela natureza das coisas, por vontade do proprietário ou por disposição expressa da lei”. 5 Parece-nos adequado o conceito de função social da propriedade conferido por Luciano Camargo Penteado. Para o autor, “a função social da propriedade é uma cláusula geral que onera as situações jurídicas de direito das coisas, impondo ao titular da mesma o dever de atuar: (i) de modo geral, sem ofender fins da comunidade política em que está estabelecido, determinando diferentes obrigações, sujeições e ônus, como situações jurídicas cujo conteúdo é o respeito ao meio ambiente sadio e equilibrado, o patrimônio histórico e cultural, bem como o atender a certos fins transindividuais, como a paz; (ii) de modo específico, quando titular de bens

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NOVAS LIMITACcedilOtildeES AOS DIREITOS DE USO E FRUICcedilAtildeO EM

CONDOMIacuteNIOS EDILIacuteCIOS

Alexandre Junqueira Gomide1

Introduccedilatildeo

Em sua obra claacutessica a respeito do direito das coisas ao tratar das caracteriacutesticas

fundamentais do direito de propriedade Lafayette Pereira2 nos idos anos de 1943 asseverou

que tal direito ldquoeacute ilimitado e como tal inclue em si o direito de praticar sobre a coisa todos

os atos que satildeo compatiacuteveis com as leis da naturezardquo

O caraacuteter ldquoilimitado3rdquo do direito de propriedade era conferido no art 527 do Coacutedigo

Civil de 1916 ao determinar que ldquoO domiacutenio presume-se exclusivo e ilimitado ateacute prova em

contraacuteriordquo4

Contudo com o passar dos anos o exerciacutecio ilimitado da propriedade passou a sofrer

restriccedilotildees Atente-se que o art 1231 do atual Coacutedigo Civil natildeo mais estabelece que a

propriedade se presume ilimitada mas sim ldquoplena e exclusivardquo

Passo importante nesse sentido certamente foi a promulgaccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 que dispocircs expressamente no art 5ordm inciso XXIII a determinaccedilatildeo de a propriedade

atender a sua funccedilatildeo social5

1 Mestre e Doutorando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de Satildeo Paulo Especialista

e Mestre em Ciecircncias Juriacutedicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa em Portugal Professor

de cursos de Poacutes-Graduaccedilatildeo de diversas instituiccedilotildees Autor de artigos e obras juriacutedicas Colaborador do Blog

Civil amp Imobiliaacuterio (wwwcivileimobiliariocombr) Fundador do IBRADIM ndash Instituto Brasileiro de Direito

Imobiliaacuterio Membro efetivo do Instituto dos Advogados de Satildeo Paulo 2 PEREIRA Lafayette Rodrigues Direito das coisas 5ordf ed v I Rio de Janeiro Freitas Bastos 1943 p 99 3 Segundo Joseacute de Oliveira Ascensatildeo a expressatildeo lsquopropriedade absolutarsquo eacute equiacutevoca mas queria se referir agrave

propriedade ilimitada Criticando o caraacuteter ilimitado Ascensatildeo afirma que ldquoquando se fala de propriedade

absoluta pensa-se normalmente no ius utendi fruendi et abutendi que se reporta o Direito Romano A este

atribui a paternidade de todas as manifestaccedilotildees que esta concepccedilatildeo viria a ter Possivelmente com injusticcedila

Basta pensar que o direito inglecircs foi pouco influenciado pelo direito romano e todavia em paiacutes algum a

titularidade dos bens assumiu um aspecto tatildeo acentuadamente egoiacutesta Por exemplo ainda hoje existem na

Inglaterra os lsquomuros da invejarsquo um sujeito pode fazer erguer um muro unicamente com a finalidade de privar

o seu vizinho de visitas ou luz em que a este assista qualquer recurso para se opor ao acto emulativordquo

ASCENSAtildeO Joseacute de Oliveira Direitos Reais 5ordf ed Coimbra Ed Coimbra 2000 p 139 4 Em sentido proacuteximo o art 2170ordm do Coacutedigo Civil Portuguecircs de 1867 declarava ldquoO direito de propriedade

e cada um dos direitos especiais que esse direito abrange natildeo tecircm outros limites senatildeo aqueles que lhe forem

assinados pela natureza das coisas por vontade do proprietaacuterio ou por disposiccedilatildeo expressa da leirdquo 5 Parece-nos adequado o conceito de funccedilatildeo social da propriedade conferido por Luciano Camargo Penteado

Para o autor ldquoa funccedilatildeo social da propriedade eacute uma claacuteusula geral que onera as situaccedilotildees juriacutedicas de direito

das coisas impondo ao titular da mesma o dever de atuar (i) de modo geral sem ofender fins da comunidade

poliacutetica em que estaacute estabelecido determinando diferentes obrigaccedilotildees sujeiccedilotildees e ocircnus como situaccedilotildees

juriacutedicas cujo conteuacutedo eacute o respeito ao meio ambiente sadio e equilibrado o patrimocircnio histoacuterico e cultural

bem como o atender a certos fins transindividuais como a paz (ii) de modo especiacutefico quando titular de bens

2

O Coacutedigo Civil de 2002 (art 1228 sect 1ordm) trilhando o mesmo caminho estabeleceu

que o direito de propriedade deve ser exercido em ldquoconsonacircncia com as suas finalidades

econocircmicas e sociaisrdquo

De todo modo embora tenha sofrido restriccedilotildees em sua forma de exerciacutecio natildeo se

perca de vista que desde o Coacutedigo Civil revogado6 ateacute o vigente7 o proprietaacuterio continua

tendo como principais atributos o direito de usar gozar e dispor da coisa

Contudo a contemporaneidade impotildee uma releitura de tais atributos sob a oacutetica da

funccedilatildeo social da propriedade e boa-feacute Nesse sentido Francisco Loureiro8 afirma que ldquoo

conceito contemporacircneo de propriedade eacute o de relaccedilatildeo juriacutedica complexa que tem por

conteuacutedo as faculdades de uso gozo e disposiccedilatildeo da coisa por parte do proprietaacuterio

subordinadas agrave funccedilatildeo social e com correlatos deveres ocircnus e obrigaccedilotildees em relaccedilatildeo a

terceiros Haacute centros de interesses proprietaacuterios e natildeo-proprietaacuterios geradores de direitos e

deveres a ambas as categoriasrdquo9

Os tempos modernos requerem anaacutelise atenta a respeito dos atributos do direito de

propriedade e suas limitaccedilotildees nomeadamente no exerciacutecio do direito de usar e gozar da coisa

Destaque-se que as limitaccedilotildees ao direito de propriedade podem ser ainda mais frequentes no

acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio a considerar que a convenccedilatildeo condominial pode estabelecer

certas limitaccedilotildees natildeo previstas no texto legal

O objetivo do presente artigo eacute justamente verificar as novas limitaccedilotildees ao exerciacutecio

do direito de usar e gozar da coisa no acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio em razatildeo de restriccedilotildees

impostas na convenccedilatildeo condominial

de produccedilatildeo otimizando sua capacidade geradora a fim de que compartilhe o benefiacutecio com a coletividade em

que se insere Em face disto a funccedilatildeo social da propriedade tem duas claras funccedilotildees 1) criar um espaccedilo geral

de licitude na atuaccedilatildeo dos direitos sobre bens corpoacutereos e ao mesmo tempo programaticamente 2)

implementar poliacuteticas puacuteblicas no sentido de produtividade para permitir um efeito redistributivo da

propriedade para a comunidade em que o titular do direito se insere (PENTEADO Luciano de Camargo

Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 222) 6 Coacutedigo Civil de 1916 Art 524 A lei assegura ao proprietaacuterio o direito de usar gozar e dispor de seus bens

e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua

7 Coacutedigo Civil de 2002 Art 1228 O proprietaacuterio tem a faculdade de usar gozar e dispor da coisa e o direito

de reavecirc-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

8 LOUREIRO Francisco Eduardo A propriedade como relaccedilatildeo juriacutedica complexa Rio de Janeiro Renovar

2003 p 188 e 193

9 Como bem advertido por Oliveira Ascensatildeo ldquoa mateacuteria enquadrada no tema das limitaccedilotildees eacute mais extensa

que a que cabe examinar sob o acircngulo da funccedilatildeo social Na verdade entre as limitaccedilotildees limites ou restriccedilotildees

dos direitos reais incluem-se por vezes as que tem origem negocialrdquo ASCENSAtildeO Joseacute de Oliveira Direitos

Reais 5ordf ed Coimbra Ed Coimbra 2000 p 205

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1) Limitaccedilotildees ao direito de usar a coisa

Segundo Luciano de Camargo Penteado10

usar designa a prerrogativa que autoriza o titular do correspectivo direito a

aproveitar-se de vantagens da coisa para a satisfaccedilatildeo de suas necessidades pessoais

Usar designa genericamente a accedilatildeo que o proprietaacuterio exerce sobre o bem no

sentido de extrair do mesmo benefiacutecios ou proveitos diretos os quais decorram da

proacutepria natureza da coisa []

Natildeo haacute duacutevidas de que uma das principais atribuiccedilotildees do proprietaacuterio eacute justamente

poder usar a sua propriedade aproveitando-se das vantagens que ela pode lhe conferir Sem

prejuiacutezo aleacutem de o uso da propriedade atender agrave funccedilatildeo social o proprietaacuterio tambeacutem deve

observar os limites impostos objetivamente pela lei

Dentre as inuacutemeras restriccedilotildees legais ao direito de usar a coisa citem-se limitaccedilotildees

administrativas a ocupaccedilatildeo temporaacuteria do bem para fins de interesse puacuteblico (art 5ordm inciso

XXV da CF) as limitaccedilotildees impostas no Coacutedigo Civil sobretudo no que diz respeito ao

direito de construir (art 1299)

No acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio o proprietaacuterio da unidade autocircnoma aleacutem das

limitaccedilotildees impostas pela Lei tambeacutem estaacute sujeito a limitaccedilotildees impostas na convenccedilatildeo de

condomiacutenio A convenccedilatildeo de condomiacutenio cuja natureza juriacutedica natildeo eacute uniacutessona na

doutrina11 nas palavras de Joatildeo Batista Lopes12 eacute considerada ldquoa lei interna do condomiacuteniordquo

e como tal ldquonatildeo deve ser interpretada e aplicada isoladamente mas deve guardar harmonia

com a Constituiccedilatildeo Federal e com a legislaccedilatildeo infraconstitucionalrdquo

Consoante nos ensina Rubens Carmo Elias Filho13 as convenccedilotildees podem contemplar

restriccedilotildees ao direito de uso gozo e fruiccedilatildeo dos condocircminos devendo ser questionado poreacutem

se tais restriccedilotildees causariam violaccedilatildeo ao direito de propriedade ou simplesmente

correspondem agrave forma de utilizaccedilatildeo da propriedade naquele universo condominial

10 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 176

11 Em aprofundado estudo Rubens Carmo Elias assevera que a convenccedilatildeo de condomiacutenio possui natureza

juriacutedica normativista contratual e mista Para maior desenvolvimento do tema ELIAS FILHO Rubens Carmo

Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo Atlas 2015 p 96 e seguintes

12 LOPES Joatildeo Batista Natureza juriacutedica da convenccedilatildeo de condomiacutenio In ALVIM Arruda CERQUEIRA

CEacuteSAR Joaquim Portes ROSAS Roberto (Coordenadores) Aspectos controvertidos do novo Coacutedigo Civil

Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383 13 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 97

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No presente artigo selecionamos algumas das restriccedilotildees ao direito de propriedade mais

recentes e comuns todas elas com o seu grau de controveacutersia e sempre impostas em razatildeo de

alguma determinaccedilatildeo estabelecida na convenccedilatildeo condominial

11 Limitaccedilatildeo de usar serviccedilos essenciais e aacutereas comuns ao condocircmino

inadimplente

Eacute indubitaacutevel que o principal dever do condocircmino eacute contribuir para as despesas de

condomiacutenio na proporccedilatildeo de sua fraccedilatildeo ideal nos exatos termos do art 1336 inciso I do

Coacutedigo Civil A inadimplecircncia da despesa condominial traz consequecircncias danosas ao

condomiacutenio e aos demais condocircminos que satildeo obrigados a arcar com maior valor em

decorrecircncia da mora de alguns A existecircncia e conservaccedilatildeo do Condomiacutenio depende do

pagamento da despesa condominial

Eacute justamente por isso que o Coacutedigo Civil estabelece diversas consequecircncias para a

hipoacutetese de inadimplecircncia da despesa condominial ou seja aplicaccedilatildeo de juros moratoacuterios

convencionados14 multa moratoacuteria de ateacute 2 (art 1336 sect 1ordm) e ainda multa convencional

ao devedor contumaz (art 1336 sect 2ordm e 1337) apoacutes deliberaccedilatildeo de trecircs quartos dos

condocircminos restantes15 A jurisprudecircncia jaacute autorizou inclusive que o nome do condocircmino

inadimplente seja divulgado no mural do Condomiacutenio hipoacutetese que natildeo acarreta dano moral

ao inadimplente em razatildeo de tal exposiccedilatildeo16 A inadimplecircncia da taxa condominial tambeacutem

pode levar agrave penhora da proacutepria unidade (mesmo se tratando de bem de famiacutelia)17 inclusive

14 Segundo entendimento mais recente da jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila admite-se a cobranccedila

de juros moratoacuterios em percentual acima de um por cento ao mecircs desde que assim previsto na convenccedilatildeo

condominial Nesse sentido ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL DESPESAS

CONDOMINIAIS INADIMPLEMENTO JUROS MORATOacuteRIOS ACIMA DE 1 AO MEcircS PREVISAtildeO

NA CONVENCcedilAtildeO DO CONDOMIacuteNIO POSSIBILIDADE PROVIMENTO NEGADO 1 Segundo

entendimento desta Corte Apoacutes o advento do Coacutedigo Civil de 2002 eacute possiacutevel fixar na convenccedilatildeo do

condomiacutenio juros moratoacuterios acima de 1 (um por cento) ao mecircs em caso de inadimplemento das taxas

condominiais (REsp 1002525DF Rel Ministra NANCY ANDRIGHI TERCEIRA TURMA julgado em

16092010 DJe de 22092010) 2 Agravo interno ao qual se nega provimento (AgRg no REsp 1445949SP

Rel Ministro RAUL ARAUacuteJO QUARTA TURMA julgado em 07022017 DJe 16022017)rdquo

15 Admitindo tais penalidades ao devedor contumaz cite-se Resp 1564030MG Todavia alguns autores natildeo

admitem que seja aplicada qualquer multa pecuniaacuteria acima do quanto estabelece o art 1336 A esse exemplo

cite-se Marco Aureacutelio Bezerra de Melo (In MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado

Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de Janeiro Forense 2019 p 955)

16 Nesse sentido ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL Indenizaccedilatildeo Despesas de condomiacutenio em atraso

Divulgaccedilatildeo do nuacutemero das unidades autocircnomas inadimplentes em mural no condomiacutenio Dano Moral

Inexistecircncia de prova nos autos a corroborar as afirmaccedilotildees do autor Inocorrecircncia de dano moral Condomiacutenio

que age em exerciacutecio regular de direito ao informar os demais condocircminos que em uacuteltima anaacutelise custeiam

despesas das unidades autocircnomas cujos moradores satildeo inadimplentes Accedilatildeo improcedente Recurso improvido

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0031531-4420098260405 Relator (a) Francisco Loureiro Oacutergatildeo Julgador 4ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Osasco - 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24032011 Data de Registro

28032011)

17 Nesses termos ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL ACcedilAtildeO REGRESSIVA DE

COBRANCcedilA POR DEacuteBITOS CONDOMINIAIS PENHORA BEM DE FAMIacuteLIA DIacuteVIDAS

CONDOMINIAIS POSSIBILIDADE 1 A jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila firmou o

5

pelo promissaacuterio comprador por despesa condominial preteacuterita porque esta eacute entendida pelo

STJ como obrigaccedilatildeo propter rem (comprovado que o condomiacutenio tem ciecircncia inequiacutevoca

do compromisso de venda e compra apenas o promitente vendedor seraacute responsaacutevel pelo

pagamento de tais despesas segundo o julgado18)

Natildeo obstante a aplicaccedilatildeo de tais instrumentos legais em diversos casos a

inadimplecircncia se manteacutem Justamente por isso alguns condomiacutenios apoacutes aprovaccedilatildeo em

assembleia passaram a autorizar que o condocircmino inadimplente pudesse sofrer outras

restriccedilotildees no seu direito de uso em especial no direito de utilizar as aacutereas comuns da

edificaccedilatildeo e em alguns casos serviccedilos essenciais tais como fornecimento de aacutegua luz

dentre outros

Alguns autores admitem a limitaccedilatildeo do direito de uso ao condocircmino inadimplente no

que diz respeito agraves aacutereas comuns A esse exemplo Marcelo Manhatildees de Almeida19 assevera

que alguns empreendimentos se tornaram verdadeiros clubes e nada justifica que o

inadimplente possa continuar a utilizar salas de ginaacutestica salotildees de jogos sauna dentre

outros serviccedilos No mesmo sentido e entendendo pela licitude na limitaccedilatildeo de serviccedilos

essenciais Rubens Elias Carmo Filho20 asseverou que nada se verifica de irregular na

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns e na supressatildeo de fornecimento essenciais quando

possiacutevel Da mesma forma Silvio de Salvo Venosa21 defende que se as proacuteprias

entendimento de que eacute possiacutevel a penhora do imoacutevel quando a diacutevida eacute oriunda de cobranccedila de taxas e despesas

condominiais 2 Natildeo apresentaccedilatildeo pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os

fundamentos que alicerccedilaram a decisatildeo agravada 3 AGRAVO INTERNO DESPROVIDO (AgInt no REsp

1642127SP Rel Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO TERCEIRA TURMA julgado em

22102018 DJe 29102018)

18 ldquoPROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVEacuteRSIA ART 543-C

DO CPC CONDOMIacuteNIO DESPESAS COMUNS ACcedilAtildeO DE COBRANCcedilA COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA NAtildeO LEVADO A REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE

VENDEDOR OU PROMISSAacuteRIO COMPRADOR PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO IMISSAtildeO

NA POSSE CIEcircNCIA INEQUIacuteVOCA 1 Para efeitos do art 543-C do CPC firmam-se as seguintes teses a)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigaccedilotildees condominiais natildeo eacute o registro do

compromisso de compra e venda mas a relaccedilatildeo juriacutedica material com o imoacutevel representada pela

imissatildeo na posse pelo promissaacuterio comprador e pela ciecircncia inequiacutevoca do condomiacutenio acerca da

transaccedilatildeo b) Havendo compromisso de compra e venda natildeo levado a registro a responsabilidade pelas

despesas de condomiacutenio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissaacuterio

comprador dependendo das circunstacircncias de cada caso concreto c) Se ficar comprovado (i) que o

promissaacuterio comprador se imitira na posse e (ii) o condomiacutenio teve ciecircncia inequiacutevoca da transaccedilatildeo

afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

relativas a periacuteodo em que a posse foi exercida pelo promissaacuterio comprador 2 No caso concreto recurso

especial natildeo provido (REsp 1345331-RS Rel Min Luis Felipe Salomatildeo Segunda Seccedilatildeo julgado em

842015 DJe 2042015)

19 ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por condocircmino inadimplente

BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009 p 4-5

20 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 136

21 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais 4ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2004 p 332-333

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

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citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

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Page 2: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

2

O Coacutedigo Civil de 2002 (art 1228 sect 1ordm) trilhando o mesmo caminho estabeleceu

que o direito de propriedade deve ser exercido em ldquoconsonacircncia com as suas finalidades

econocircmicas e sociaisrdquo

De todo modo embora tenha sofrido restriccedilotildees em sua forma de exerciacutecio natildeo se

perca de vista que desde o Coacutedigo Civil revogado6 ateacute o vigente7 o proprietaacuterio continua

tendo como principais atributos o direito de usar gozar e dispor da coisa

Contudo a contemporaneidade impotildee uma releitura de tais atributos sob a oacutetica da

funccedilatildeo social da propriedade e boa-feacute Nesse sentido Francisco Loureiro8 afirma que ldquoo

conceito contemporacircneo de propriedade eacute o de relaccedilatildeo juriacutedica complexa que tem por

conteuacutedo as faculdades de uso gozo e disposiccedilatildeo da coisa por parte do proprietaacuterio

subordinadas agrave funccedilatildeo social e com correlatos deveres ocircnus e obrigaccedilotildees em relaccedilatildeo a

terceiros Haacute centros de interesses proprietaacuterios e natildeo-proprietaacuterios geradores de direitos e

deveres a ambas as categoriasrdquo9

Os tempos modernos requerem anaacutelise atenta a respeito dos atributos do direito de

propriedade e suas limitaccedilotildees nomeadamente no exerciacutecio do direito de usar e gozar da coisa

Destaque-se que as limitaccedilotildees ao direito de propriedade podem ser ainda mais frequentes no

acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio a considerar que a convenccedilatildeo condominial pode estabelecer

certas limitaccedilotildees natildeo previstas no texto legal

O objetivo do presente artigo eacute justamente verificar as novas limitaccedilotildees ao exerciacutecio

do direito de usar e gozar da coisa no acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio em razatildeo de restriccedilotildees

impostas na convenccedilatildeo condominial

de produccedilatildeo otimizando sua capacidade geradora a fim de que compartilhe o benefiacutecio com a coletividade em

que se insere Em face disto a funccedilatildeo social da propriedade tem duas claras funccedilotildees 1) criar um espaccedilo geral

de licitude na atuaccedilatildeo dos direitos sobre bens corpoacutereos e ao mesmo tempo programaticamente 2)

implementar poliacuteticas puacuteblicas no sentido de produtividade para permitir um efeito redistributivo da

propriedade para a comunidade em que o titular do direito se insere (PENTEADO Luciano de Camargo

Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 222) 6 Coacutedigo Civil de 1916 Art 524 A lei assegura ao proprietaacuterio o direito de usar gozar e dispor de seus bens

e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua

7 Coacutedigo Civil de 2002 Art 1228 O proprietaacuterio tem a faculdade de usar gozar e dispor da coisa e o direito

de reavecirc-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha

8 LOUREIRO Francisco Eduardo A propriedade como relaccedilatildeo juriacutedica complexa Rio de Janeiro Renovar

2003 p 188 e 193

9 Como bem advertido por Oliveira Ascensatildeo ldquoa mateacuteria enquadrada no tema das limitaccedilotildees eacute mais extensa

que a que cabe examinar sob o acircngulo da funccedilatildeo social Na verdade entre as limitaccedilotildees limites ou restriccedilotildees

dos direitos reais incluem-se por vezes as que tem origem negocialrdquo ASCENSAtildeO Joseacute de Oliveira Direitos

Reais 5ordf ed Coimbra Ed Coimbra 2000 p 205

3

1) Limitaccedilotildees ao direito de usar a coisa

Segundo Luciano de Camargo Penteado10

usar designa a prerrogativa que autoriza o titular do correspectivo direito a

aproveitar-se de vantagens da coisa para a satisfaccedilatildeo de suas necessidades pessoais

Usar designa genericamente a accedilatildeo que o proprietaacuterio exerce sobre o bem no

sentido de extrair do mesmo benefiacutecios ou proveitos diretos os quais decorram da

proacutepria natureza da coisa []

Natildeo haacute duacutevidas de que uma das principais atribuiccedilotildees do proprietaacuterio eacute justamente

poder usar a sua propriedade aproveitando-se das vantagens que ela pode lhe conferir Sem

prejuiacutezo aleacutem de o uso da propriedade atender agrave funccedilatildeo social o proprietaacuterio tambeacutem deve

observar os limites impostos objetivamente pela lei

Dentre as inuacutemeras restriccedilotildees legais ao direito de usar a coisa citem-se limitaccedilotildees

administrativas a ocupaccedilatildeo temporaacuteria do bem para fins de interesse puacuteblico (art 5ordm inciso

XXV da CF) as limitaccedilotildees impostas no Coacutedigo Civil sobretudo no que diz respeito ao

direito de construir (art 1299)

No acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio o proprietaacuterio da unidade autocircnoma aleacutem das

limitaccedilotildees impostas pela Lei tambeacutem estaacute sujeito a limitaccedilotildees impostas na convenccedilatildeo de

condomiacutenio A convenccedilatildeo de condomiacutenio cuja natureza juriacutedica natildeo eacute uniacutessona na

doutrina11 nas palavras de Joatildeo Batista Lopes12 eacute considerada ldquoa lei interna do condomiacuteniordquo

e como tal ldquonatildeo deve ser interpretada e aplicada isoladamente mas deve guardar harmonia

com a Constituiccedilatildeo Federal e com a legislaccedilatildeo infraconstitucionalrdquo

Consoante nos ensina Rubens Carmo Elias Filho13 as convenccedilotildees podem contemplar

restriccedilotildees ao direito de uso gozo e fruiccedilatildeo dos condocircminos devendo ser questionado poreacutem

se tais restriccedilotildees causariam violaccedilatildeo ao direito de propriedade ou simplesmente

correspondem agrave forma de utilizaccedilatildeo da propriedade naquele universo condominial

10 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 176

11 Em aprofundado estudo Rubens Carmo Elias assevera que a convenccedilatildeo de condomiacutenio possui natureza

juriacutedica normativista contratual e mista Para maior desenvolvimento do tema ELIAS FILHO Rubens Carmo

Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo Atlas 2015 p 96 e seguintes

12 LOPES Joatildeo Batista Natureza juriacutedica da convenccedilatildeo de condomiacutenio In ALVIM Arruda CERQUEIRA

CEacuteSAR Joaquim Portes ROSAS Roberto (Coordenadores) Aspectos controvertidos do novo Coacutedigo Civil

Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383 13 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 97

4

No presente artigo selecionamos algumas das restriccedilotildees ao direito de propriedade mais

recentes e comuns todas elas com o seu grau de controveacutersia e sempre impostas em razatildeo de

alguma determinaccedilatildeo estabelecida na convenccedilatildeo condominial

11 Limitaccedilatildeo de usar serviccedilos essenciais e aacutereas comuns ao condocircmino

inadimplente

Eacute indubitaacutevel que o principal dever do condocircmino eacute contribuir para as despesas de

condomiacutenio na proporccedilatildeo de sua fraccedilatildeo ideal nos exatos termos do art 1336 inciso I do

Coacutedigo Civil A inadimplecircncia da despesa condominial traz consequecircncias danosas ao

condomiacutenio e aos demais condocircminos que satildeo obrigados a arcar com maior valor em

decorrecircncia da mora de alguns A existecircncia e conservaccedilatildeo do Condomiacutenio depende do

pagamento da despesa condominial

Eacute justamente por isso que o Coacutedigo Civil estabelece diversas consequecircncias para a

hipoacutetese de inadimplecircncia da despesa condominial ou seja aplicaccedilatildeo de juros moratoacuterios

convencionados14 multa moratoacuteria de ateacute 2 (art 1336 sect 1ordm) e ainda multa convencional

ao devedor contumaz (art 1336 sect 2ordm e 1337) apoacutes deliberaccedilatildeo de trecircs quartos dos

condocircminos restantes15 A jurisprudecircncia jaacute autorizou inclusive que o nome do condocircmino

inadimplente seja divulgado no mural do Condomiacutenio hipoacutetese que natildeo acarreta dano moral

ao inadimplente em razatildeo de tal exposiccedilatildeo16 A inadimplecircncia da taxa condominial tambeacutem

pode levar agrave penhora da proacutepria unidade (mesmo se tratando de bem de famiacutelia)17 inclusive

14 Segundo entendimento mais recente da jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila admite-se a cobranccedila

de juros moratoacuterios em percentual acima de um por cento ao mecircs desde que assim previsto na convenccedilatildeo

condominial Nesse sentido ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL DESPESAS

CONDOMINIAIS INADIMPLEMENTO JUROS MORATOacuteRIOS ACIMA DE 1 AO MEcircS PREVISAtildeO

NA CONVENCcedilAtildeO DO CONDOMIacuteNIO POSSIBILIDADE PROVIMENTO NEGADO 1 Segundo

entendimento desta Corte Apoacutes o advento do Coacutedigo Civil de 2002 eacute possiacutevel fixar na convenccedilatildeo do

condomiacutenio juros moratoacuterios acima de 1 (um por cento) ao mecircs em caso de inadimplemento das taxas

condominiais (REsp 1002525DF Rel Ministra NANCY ANDRIGHI TERCEIRA TURMA julgado em

16092010 DJe de 22092010) 2 Agravo interno ao qual se nega provimento (AgRg no REsp 1445949SP

Rel Ministro RAUL ARAUacuteJO QUARTA TURMA julgado em 07022017 DJe 16022017)rdquo

15 Admitindo tais penalidades ao devedor contumaz cite-se Resp 1564030MG Todavia alguns autores natildeo

admitem que seja aplicada qualquer multa pecuniaacuteria acima do quanto estabelece o art 1336 A esse exemplo

cite-se Marco Aureacutelio Bezerra de Melo (In MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado

Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de Janeiro Forense 2019 p 955)

16 Nesse sentido ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL Indenizaccedilatildeo Despesas de condomiacutenio em atraso

Divulgaccedilatildeo do nuacutemero das unidades autocircnomas inadimplentes em mural no condomiacutenio Dano Moral

Inexistecircncia de prova nos autos a corroborar as afirmaccedilotildees do autor Inocorrecircncia de dano moral Condomiacutenio

que age em exerciacutecio regular de direito ao informar os demais condocircminos que em uacuteltima anaacutelise custeiam

despesas das unidades autocircnomas cujos moradores satildeo inadimplentes Accedilatildeo improcedente Recurso improvido

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0031531-4420098260405 Relator (a) Francisco Loureiro Oacutergatildeo Julgador 4ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Osasco - 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24032011 Data de Registro

28032011)

17 Nesses termos ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL ACcedilAtildeO REGRESSIVA DE

COBRANCcedilA POR DEacuteBITOS CONDOMINIAIS PENHORA BEM DE FAMIacuteLIA DIacuteVIDAS

CONDOMINIAIS POSSIBILIDADE 1 A jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila firmou o

5

pelo promissaacuterio comprador por despesa condominial preteacuterita porque esta eacute entendida pelo

STJ como obrigaccedilatildeo propter rem (comprovado que o condomiacutenio tem ciecircncia inequiacutevoca

do compromisso de venda e compra apenas o promitente vendedor seraacute responsaacutevel pelo

pagamento de tais despesas segundo o julgado18)

Natildeo obstante a aplicaccedilatildeo de tais instrumentos legais em diversos casos a

inadimplecircncia se manteacutem Justamente por isso alguns condomiacutenios apoacutes aprovaccedilatildeo em

assembleia passaram a autorizar que o condocircmino inadimplente pudesse sofrer outras

restriccedilotildees no seu direito de uso em especial no direito de utilizar as aacutereas comuns da

edificaccedilatildeo e em alguns casos serviccedilos essenciais tais como fornecimento de aacutegua luz

dentre outros

Alguns autores admitem a limitaccedilatildeo do direito de uso ao condocircmino inadimplente no

que diz respeito agraves aacutereas comuns A esse exemplo Marcelo Manhatildees de Almeida19 assevera

que alguns empreendimentos se tornaram verdadeiros clubes e nada justifica que o

inadimplente possa continuar a utilizar salas de ginaacutestica salotildees de jogos sauna dentre

outros serviccedilos No mesmo sentido e entendendo pela licitude na limitaccedilatildeo de serviccedilos

essenciais Rubens Elias Carmo Filho20 asseverou que nada se verifica de irregular na

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns e na supressatildeo de fornecimento essenciais quando

possiacutevel Da mesma forma Silvio de Salvo Venosa21 defende que se as proacuteprias

entendimento de que eacute possiacutevel a penhora do imoacutevel quando a diacutevida eacute oriunda de cobranccedila de taxas e despesas

condominiais 2 Natildeo apresentaccedilatildeo pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os

fundamentos que alicerccedilaram a decisatildeo agravada 3 AGRAVO INTERNO DESPROVIDO (AgInt no REsp

1642127SP Rel Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO TERCEIRA TURMA julgado em

22102018 DJe 29102018)

18 ldquoPROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVEacuteRSIA ART 543-C

DO CPC CONDOMIacuteNIO DESPESAS COMUNS ACcedilAtildeO DE COBRANCcedilA COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA NAtildeO LEVADO A REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE

VENDEDOR OU PROMISSAacuteRIO COMPRADOR PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO IMISSAtildeO

NA POSSE CIEcircNCIA INEQUIacuteVOCA 1 Para efeitos do art 543-C do CPC firmam-se as seguintes teses a)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigaccedilotildees condominiais natildeo eacute o registro do

compromisso de compra e venda mas a relaccedilatildeo juriacutedica material com o imoacutevel representada pela

imissatildeo na posse pelo promissaacuterio comprador e pela ciecircncia inequiacutevoca do condomiacutenio acerca da

transaccedilatildeo b) Havendo compromisso de compra e venda natildeo levado a registro a responsabilidade pelas

despesas de condomiacutenio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissaacuterio

comprador dependendo das circunstacircncias de cada caso concreto c) Se ficar comprovado (i) que o

promissaacuterio comprador se imitira na posse e (ii) o condomiacutenio teve ciecircncia inequiacutevoca da transaccedilatildeo

afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

relativas a periacuteodo em que a posse foi exercida pelo promissaacuterio comprador 2 No caso concreto recurso

especial natildeo provido (REsp 1345331-RS Rel Min Luis Felipe Salomatildeo Segunda Seccedilatildeo julgado em

842015 DJe 2042015)

19 ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por condocircmino inadimplente

BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009 p 4-5

20 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 136

21 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais 4ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2004 p 332-333

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 3: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

3

1) Limitaccedilotildees ao direito de usar a coisa

Segundo Luciano de Camargo Penteado10

usar designa a prerrogativa que autoriza o titular do correspectivo direito a

aproveitar-se de vantagens da coisa para a satisfaccedilatildeo de suas necessidades pessoais

Usar designa genericamente a accedilatildeo que o proprietaacuterio exerce sobre o bem no

sentido de extrair do mesmo benefiacutecios ou proveitos diretos os quais decorram da

proacutepria natureza da coisa []

Natildeo haacute duacutevidas de que uma das principais atribuiccedilotildees do proprietaacuterio eacute justamente

poder usar a sua propriedade aproveitando-se das vantagens que ela pode lhe conferir Sem

prejuiacutezo aleacutem de o uso da propriedade atender agrave funccedilatildeo social o proprietaacuterio tambeacutem deve

observar os limites impostos objetivamente pela lei

Dentre as inuacutemeras restriccedilotildees legais ao direito de usar a coisa citem-se limitaccedilotildees

administrativas a ocupaccedilatildeo temporaacuteria do bem para fins de interesse puacuteblico (art 5ordm inciso

XXV da CF) as limitaccedilotildees impostas no Coacutedigo Civil sobretudo no que diz respeito ao

direito de construir (art 1299)

No acircmbito do condomiacutenio ediliacutecio o proprietaacuterio da unidade autocircnoma aleacutem das

limitaccedilotildees impostas pela Lei tambeacutem estaacute sujeito a limitaccedilotildees impostas na convenccedilatildeo de

condomiacutenio A convenccedilatildeo de condomiacutenio cuja natureza juriacutedica natildeo eacute uniacutessona na

doutrina11 nas palavras de Joatildeo Batista Lopes12 eacute considerada ldquoa lei interna do condomiacuteniordquo

e como tal ldquonatildeo deve ser interpretada e aplicada isoladamente mas deve guardar harmonia

com a Constituiccedilatildeo Federal e com a legislaccedilatildeo infraconstitucionalrdquo

Consoante nos ensina Rubens Carmo Elias Filho13 as convenccedilotildees podem contemplar

restriccedilotildees ao direito de uso gozo e fruiccedilatildeo dos condocircminos devendo ser questionado poreacutem

se tais restriccedilotildees causariam violaccedilatildeo ao direito de propriedade ou simplesmente

correspondem agrave forma de utilizaccedilatildeo da propriedade naquele universo condominial

10 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 176

11 Em aprofundado estudo Rubens Carmo Elias assevera que a convenccedilatildeo de condomiacutenio possui natureza

juriacutedica normativista contratual e mista Para maior desenvolvimento do tema ELIAS FILHO Rubens Carmo

Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo Atlas 2015 p 96 e seguintes

12 LOPES Joatildeo Batista Natureza juriacutedica da convenccedilatildeo de condomiacutenio In ALVIM Arruda CERQUEIRA

CEacuteSAR Joaquim Portes ROSAS Roberto (Coordenadores) Aspectos controvertidos do novo Coacutedigo Civil

Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383 13 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 97

4

No presente artigo selecionamos algumas das restriccedilotildees ao direito de propriedade mais

recentes e comuns todas elas com o seu grau de controveacutersia e sempre impostas em razatildeo de

alguma determinaccedilatildeo estabelecida na convenccedilatildeo condominial

11 Limitaccedilatildeo de usar serviccedilos essenciais e aacutereas comuns ao condocircmino

inadimplente

Eacute indubitaacutevel que o principal dever do condocircmino eacute contribuir para as despesas de

condomiacutenio na proporccedilatildeo de sua fraccedilatildeo ideal nos exatos termos do art 1336 inciso I do

Coacutedigo Civil A inadimplecircncia da despesa condominial traz consequecircncias danosas ao

condomiacutenio e aos demais condocircminos que satildeo obrigados a arcar com maior valor em

decorrecircncia da mora de alguns A existecircncia e conservaccedilatildeo do Condomiacutenio depende do

pagamento da despesa condominial

Eacute justamente por isso que o Coacutedigo Civil estabelece diversas consequecircncias para a

hipoacutetese de inadimplecircncia da despesa condominial ou seja aplicaccedilatildeo de juros moratoacuterios

convencionados14 multa moratoacuteria de ateacute 2 (art 1336 sect 1ordm) e ainda multa convencional

ao devedor contumaz (art 1336 sect 2ordm e 1337) apoacutes deliberaccedilatildeo de trecircs quartos dos

condocircminos restantes15 A jurisprudecircncia jaacute autorizou inclusive que o nome do condocircmino

inadimplente seja divulgado no mural do Condomiacutenio hipoacutetese que natildeo acarreta dano moral

ao inadimplente em razatildeo de tal exposiccedilatildeo16 A inadimplecircncia da taxa condominial tambeacutem

pode levar agrave penhora da proacutepria unidade (mesmo se tratando de bem de famiacutelia)17 inclusive

14 Segundo entendimento mais recente da jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila admite-se a cobranccedila

de juros moratoacuterios em percentual acima de um por cento ao mecircs desde que assim previsto na convenccedilatildeo

condominial Nesse sentido ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL DESPESAS

CONDOMINIAIS INADIMPLEMENTO JUROS MORATOacuteRIOS ACIMA DE 1 AO MEcircS PREVISAtildeO

NA CONVENCcedilAtildeO DO CONDOMIacuteNIO POSSIBILIDADE PROVIMENTO NEGADO 1 Segundo

entendimento desta Corte Apoacutes o advento do Coacutedigo Civil de 2002 eacute possiacutevel fixar na convenccedilatildeo do

condomiacutenio juros moratoacuterios acima de 1 (um por cento) ao mecircs em caso de inadimplemento das taxas

condominiais (REsp 1002525DF Rel Ministra NANCY ANDRIGHI TERCEIRA TURMA julgado em

16092010 DJe de 22092010) 2 Agravo interno ao qual se nega provimento (AgRg no REsp 1445949SP

Rel Ministro RAUL ARAUacuteJO QUARTA TURMA julgado em 07022017 DJe 16022017)rdquo

15 Admitindo tais penalidades ao devedor contumaz cite-se Resp 1564030MG Todavia alguns autores natildeo

admitem que seja aplicada qualquer multa pecuniaacuteria acima do quanto estabelece o art 1336 A esse exemplo

cite-se Marco Aureacutelio Bezerra de Melo (In MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado

Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de Janeiro Forense 2019 p 955)

16 Nesse sentido ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL Indenizaccedilatildeo Despesas de condomiacutenio em atraso

Divulgaccedilatildeo do nuacutemero das unidades autocircnomas inadimplentes em mural no condomiacutenio Dano Moral

Inexistecircncia de prova nos autos a corroborar as afirmaccedilotildees do autor Inocorrecircncia de dano moral Condomiacutenio

que age em exerciacutecio regular de direito ao informar os demais condocircminos que em uacuteltima anaacutelise custeiam

despesas das unidades autocircnomas cujos moradores satildeo inadimplentes Accedilatildeo improcedente Recurso improvido

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0031531-4420098260405 Relator (a) Francisco Loureiro Oacutergatildeo Julgador 4ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Osasco - 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24032011 Data de Registro

28032011)

17 Nesses termos ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL ACcedilAtildeO REGRESSIVA DE

COBRANCcedilA POR DEacuteBITOS CONDOMINIAIS PENHORA BEM DE FAMIacuteLIA DIacuteVIDAS

CONDOMINIAIS POSSIBILIDADE 1 A jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila firmou o

5

pelo promissaacuterio comprador por despesa condominial preteacuterita porque esta eacute entendida pelo

STJ como obrigaccedilatildeo propter rem (comprovado que o condomiacutenio tem ciecircncia inequiacutevoca

do compromisso de venda e compra apenas o promitente vendedor seraacute responsaacutevel pelo

pagamento de tais despesas segundo o julgado18)

Natildeo obstante a aplicaccedilatildeo de tais instrumentos legais em diversos casos a

inadimplecircncia se manteacutem Justamente por isso alguns condomiacutenios apoacutes aprovaccedilatildeo em

assembleia passaram a autorizar que o condocircmino inadimplente pudesse sofrer outras

restriccedilotildees no seu direito de uso em especial no direito de utilizar as aacutereas comuns da

edificaccedilatildeo e em alguns casos serviccedilos essenciais tais como fornecimento de aacutegua luz

dentre outros

Alguns autores admitem a limitaccedilatildeo do direito de uso ao condocircmino inadimplente no

que diz respeito agraves aacutereas comuns A esse exemplo Marcelo Manhatildees de Almeida19 assevera

que alguns empreendimentos se tornaram verdadeiros clubes e nada justifica que o

inadimplente possa continuar a utilizar salas de ginaacutestica salotildees de jogos sauna dentre

outros serviccedilos No mesmo sentido e entendendo pela licitude na limitaccedilatildeo de serviccedilos

essenciais Rubens Elias Carmo Filho20 asseverou que nada se verifica de irregular na

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns e na supressatildeo de fornecimento essenciais quando

possiacutevel Da mesma forma Silvio de Salvo Venosa21 defende que se as proacuteprias

entendimento de que eacute possiacutevel a penhora do imoacutevel quando a diacutevida eacute oriunda de cobranccedila de taxas e despesas

condominiais 2 Natildeo apresentaccedilatildeo pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os

fundamentos que alicerccedilaram a decisatildeo agravada 3 AGRAVO INTERNO DESPROVIDO (AgInt no REsp

1642127SP Rel Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO TERCEIRA TURMA julgado em

22102018 DJe 29102018)

18 ldquoPROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVEacuteRSIA ART 543-C

DO CPC CONDOMIacuteNIO DESPESAS COMUNS ACcedilAtildeO DE COBRANCcedilA COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA NAtildeO LEVADO A REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE

VENDEDOR OU PROMISSAacuteRIO COMPRADOR PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO IMISSAtildeO

NA POSSE CIEcircNCIA INEQUIacuteVOCA 1 Para efeitos do art 543-C do CPC firmam-se as seguintes teses a)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigaccedilotildees condominiais natildeo eacute o registro do

compromisso de compra e venda mas a relaccedilatildeo juriacutedica material com o imoacutevel representada pela

imissatildeo na posse pelo promissaacuterio comprador e pela ciecircncia inequiacutevoca do condomiacutenio acerca da

transaccedilatildeo b) Havendo compromisso de compra e venda natildeo levado a registro a responsabilidade pelas

despesas de condomiacutenio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissaacuterio

comprador dependendo das circunstacircncias de cada caso concreto c) Se ficar comprovado (i) que o

promissaacuterio comprador se imitira na posse e (ii) o condomiacutenio teve ciecircncia inequiacutevoca da transaccedilatildeo

afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

relativas a periacuteodo em que a posse foi exercida pelo promissaacuterio comprador 2 No caso concreto recurso

especial natildeo provido (REsp 1345331-RS Rel Min Luis Felipe Salomatildeo Segunda Seccedilatildeo julgado em

842015 DJe 2042015)

19 ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por condocircmino inadimplente

BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009 p 4-5

20 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 136

21 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais 4ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2004 p 332-333

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 4: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

4

No presente artigo selecionamos algumas das restriccedilotildees ao direito de propriedade mais

recentes e comuns todas elas com o seu grau de controveacutersia e sempre impostas em razatildeo de

alguma determinaccedilatildeo estabelecida na convenccedilatildeo condominial

11 Limitaccedilatildeo de usar serviccedilos essenciais e aacutereas comuns ao condocircmino

inadimplente

Eacute indubitaacutevel que o principal dever do condocircmino eacute contribuir para as despesas de

condomiacutenio na proporccedilatildeo de sua fraccedilatildeo ideal nos exatos termos do art 1336 inciso I do

Coacutedigo Civil A inadimplecircncia da despesa condominial traz consequecircncias danosas ao

condomiacutenio e aos demais condocircminos que satildeo obrigados a arcar com maior valor em

decorrecircncia da mora de alguns A existecircncia e conservaccedilatildeo do Condomiacutenio depende do

pagamento da despesa condominial

Eacute justamente por isso que o Coacutedigo Civil estabelece diversas consequecircncias para a

hipoacutetese de inadimplecircncia da despesa condominial ou seja aplicaccedilatildeo de juros moratoacuterios

convencionados14 multa moratoacuteria de ateacute 2 (art 1336 sect 1ordm) e ainda multa convencional

ao devedor contumaz (art 1336 sect 2ordm e 1337) apoacutes deliberaccedilatildeo de trecircs quartos dos

condocircminos restantes15 A jurisprudecircncia jaacute autorizou inclusive que o nome do condocircmino

inadimplente seja divulgado no mural do Condomiacutenio hipoacutetese que natildeo acarreta dano moral

ao inadimplente em razatildeo de tal exposiccedilatildeo16 A inadimplecircncia da taxa condominial tambeacutem

pode levar agrave penhora da proacutepria unidade (mesmo se tratando de bem de famiacutelia)17 inclusive

14 Segundo entendimento mais recente da jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila admite-se a cobranccedila

de juros moratoacuterios em percentual acima de um por cento ao mecircs desde que assim previsto na convenccedilatildeo

condominial Nesse sentido ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL DESPESAS

CONDOMINIAIS INADIMPLEMENTO JUROS MORATOacuteRIOS ACIMA DE 1 AO MEcircS PREVISAtildeO

NA CONVENCcedilAtildeO DO CONDOMIacuteNIO POSSIBILIDADE PROVIMENTO NEGADO 1 Segundo

entendimento desta Corte Apoacutes o advento do Coacutedigo Civil de 2002 eacute possiacutevel fixar na convenccedilatildeo do

condomiacutenio juros moratoacuterios acima de 1 (um por cento) ao mecircs em caso de inadimplemento das taxas

condominiais (REsp 1002525DF Rel Ministra NANCY ANDRIGHI TERCEIRA TURMA julgado em

16092010 DJe de 22092010) 2 Agravo interno ao qual se nega provimento (AgRg no REsp 1445949SP

Rel Ministro RAUL ARAUacuteJO QUARTA TURMA julgado em 07022017 DJe 16022017)rdquo

15 Admitindo tais penalidades ao devedor contumaz cite-se Resp 1564030MG Todavia alguns autores natildeo

admitem que seja aplicada qualquer multa pecuniaacuteria acima do quanto estabelece o art 1336 A esse exemplo

cite-se Marco Aureacutelio Bezerra de Melo (In MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado

Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de Janeiro Forense 2019 p 955)

16 Nesse sentido ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL Indenizaccedilatildeo Despesas de condomiacutenio em atraso

Divulgaccedilatildeo do nuacutemero das unidades autocircnomas inadimplentes em mural no condomiacutenio Dano Moral

Inexistecircncia de prova nos autos a corroborar as afirmaccedilotildees do autor Inocorrecircncia de dano moral Condomiacutenio

que age em exerciacutecio regular de direito ao informar os demais condocircminos que em uacuteltima anaacutelise custeiam

despesas das unidades autocircnomas cujos moradores satildeo inadimplentes Accedilatildeo improcedente Recurso improvido

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0031531-4420098260405 Relator (a) Francisco Loureiro Oacutergatildeo Julgador 4ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Osasco - 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24032011 Data de Registro

28032011)

17 Nesses termos ldquoAGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL ACcedilAtildeO REGRESSIVA DE

COBRANCcedilA POR DEacuteBITOS CONDOMINIAIS PENHORA BEM DE FAMIacuteLIA DIacuteVIDAS

CONDOMINIAIS POSSIBILIDADE 1 A jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila firmou o

5

pelo promissaacuterio comprador por despesa condominial preteacuterita porque esta eacute entendida pelo

STJ como obrigaccedilatildeo propter rem (comprovado que o condomiacutenio tem ciecircncia inequiacutevoca

do compromisso de venda e compra apenas o promitente vendedor seraacute responsaacutevel pelo

pagamento de tais despesas segundo o julgado18)

Natildeo obstante a aplicaccedilatildeo de tais instrumentos legais em diversos casos a

inadimplecircncia se manteacutem Justamente por isso alguns condomiacutenios apoacutes aprovaccedilatildeo em

assembleia passaram a autorizar que o condocircmino inadimplente pudesse sofrer outras

restriccedilotildees no seu direito de uso em especial no direito de utilizar as aacutereas comuns da

edificaccedilatildeo e em alguns casos serviccedilos essenciais tais como fornecimento de aacutegua luz

dentre outros

Alguns autores admitem a limitaccedilatildeo do direito de uso ao condocircmino inadimplente no

que diz respeito agraves aacutereas comuns A esse exemplo Marcelo Manhatildees de Almeida19 assevera

que alguns empreendimentos se tornaram verdadeiros clubes e nada justifica que o

inadimplente possa continuar a utilizar salas de ginaacutestica salotildees de jogos sauna dentre

outros serviccedilos No mesmo sentido e entendendo pela licitude na limitaccedilatildeo de serviccedilos

essenciais Rubens Elias Carmo Filho20 asseverou que nada se verifica de irregular na

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns e na supressatildeo de fornecimento essenciais quando

possiacutevel Da mesma forma Silvio de Salvo Venosa21 defende que se as proacuteprias

entendimento de que eacute possiacutevel a penhora do imoacutevel quando a diacutevida eacute oriunda de cobranccedila de taxas e despesas

condominiais 2 Natildeo apresentaccedilatildeo pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os

fundamentos que alicerccedilaram a decisatildeo agravada 3 AGRAVO INTERNO DESPROVIDO (AgInt no REsp

1642127SP Rel Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO TERCEIRA TURMA julgado em

22102018 DJe 29102018)

18 ldquoPROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVEacuteRSIA ART 543-C

DO CPC CONDOMIacuteNIO DESPESAS COMUNS ACcedilAtildeO DE COBRANCcedilA COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA NAtildeO LEVADO A REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE

VENDEDOR OU PROMISSAacuteRIO COMPRADOR PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO IMISSAtildeO

NA POSSE CIEcircNCIA INEQUIacuteVOCA 1 Para efeitos do art 543-C do CPC firmam-se as seguintes teses a)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigaccedilotildees condominiais natildeo eacute o registro do

compromisso de compra e venda mas a relaccedilatildeo juriacutedica material com o imoacutevel representada pela

imissatildeo na posse pelo promissaacuterio comprador e pela ciecircncia inequiacutevoca do condomiacutenio acerca da

transaccedilatildeo b) Havendo compromisso de compra e venda natildeo levado a registro a responsabilidade pelas

despesas de condomiacutenio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissaacuterio

comprador dependendo das circunstacircncias de cada caso concreto c) Se ficar comprovado (i) que o

promissaacuterio comprador se imitira na posse e (ii) o condomiacutenio teve ciecircncia inequiacutevoca da transaccedilatildeo

afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

relativas a periacuteodo em que a posse foi exercida pelo promissaacuterio comprador 2 No caso concreto recurso

especial natildeo provido (REsp 1345331-RS Rel Min Luis Felipe Salomatildeo Segunda Seccedilatildeo julgado em

842015 DJe 2042015)

19 ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por condocircmino inadimplente

BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009 p 4-5

20 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 136

21 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais 4ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2004 p 332-333

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

BIBLIOGRAFIA

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condocircmino inadimplente BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009

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Page 5: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

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pelo promissaacuterio comprador por despesa condominial preteacuterita porque esta eacute entendida pelo

STJ como obrigaccedilatildeo propter rem (comprovado que o condomiacutenio tem ciecircncia inequiacutevoca

do compromisso de venda e compra apenas o promitente vendedor seraacute responsaacutevel pelo

pagamento de tais despesas segundo o julgado18)

Natildeo obstante a aplicaccedilatildeo de tais instrumentos legais em diversos casos a

inadimplecircncia se manteacutem Justamente por isso alguns condomiacutenios apoacutes aprovaccedilatildeo em

assembleia passaram a autorizar que o condocircmino inadimplente pudesse sofrer outras

restriccedilotildees no seu direito de uso em especial no direito de utilizar as aacutereas comuns da

edificaccedilatildeo e em alguns casos serviccedilos essenciais tais como fornecimento de aacutegua luz

dentre outros

Alguns autores admitem a limitaccedilatildeo do direito de uso ao condocircmino inadimplente no

que diz respeito agraves aacutereas comuns A esse exemplo Marcelo Manhatildees de Almeida19 assevera

que alguns empreendimentos se tornaram verdadeiros clubes e nada justifica que o

inadimplente possa continuar a utilizar salas de ginaacutestica salotildees de jogos sauna dentre

outros serviccedilos No mesmo sentido e entendendo pela licitude na limitaccedilatildeo de serviccedilos

essenciais Rubens Elias Carmo Filho20 asseverou que nada se verifica de irregular na

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns e na supressatildeo de fornecimento essenciais quando

possiacutevel Da mesma forma Silvio de Salvo Venosa21 defende que se as proacuteprias

entendimento de que eacute possiacutevel a penhora do imoacutevel quando a diacutevida eacute oriunda de cobranccedila de taxas e despesas

condominiais 2 Natildeo apresentaccedilatildeo pelas partes agravantes de argumentos novos capazes de infirmar os

fundamentos que alicerccedilaram a decisatildeo agravada 3 AGRAVO INTERNO DESPROVIDO (AgInt no REsp

1642127SP Rel Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO TERCEIRA TURMA julgado em

22102018 DJe 29102018)

18 ldquoPROCESSO CIVIL RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVEacuteRSIA ART 543-C

DO CPC CONDOMIacuteNIO DESPESAS COMUNS ACcedilAtildeO DE COBRANCcedilA COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA NAtildeO LEVADO A REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE

VENDEDOR OU PROMISSAacuteRIO COMPRADOR PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO IMISSAtildeO

NA POSSE CIEcircNCIA INEQUIacuteVOCA 1 Para efeitos do art 543-C do CPC firmam-se as seguintes teses a)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigaccedilotildees condominiais natildeo eacute o registro do

compromisso de compra e venda mas a relaccedilatildeo juriacutedica material com o imoacutevel representada pela

imissatildeo na posse pelo promissaacuterio comprador e pela ciecircncia inequiacutevoca do condomiacutenio acerca da

transaccedilatildeo b) Havendo compromisso de compra e venda natildeo levado a registro a responsabilidade pelas

despesas de condomiacutenio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissaacuterio

comprador dependendo das circunstacircncias de cada caso concreto c) Se ficar comprovado (i) que o

promissaacuterio comprador se imitira na posse e (ii) o condomiacutenio teve ciecircncia inequiacutevoca da transaccedilatildeo

afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

relativas a periacuteodo em que a posse foi exercida pelo promissaacuterio comprador 2 No caso concreto recurso

especial natildeo provido (REsp 1345331-RS Rel Min Luis Felipe Salomatildeo Segunda Seccedilatildeo julgado em

842015 DJe 2042015)

19 ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por condocircmino inadimplente

BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009 p 4-5

20 ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e Processual Satildeo Paulo

Atlas 2015 p 136

21 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direito Civil Direitos Reais 4ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2004 p 332-333

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Page 6: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

6

concessionaacuterias de serviccedilo puacuteblico tecircm essa faculdade o regulamento e a convenccedilatildeo tambeacutem

podem fazecirc-lo

De fato em julgados (pouco mais antigos ndash eacute verdade) podemos encontrar decisotildees

que autorizavam a limitaccedilatildeo ao direito de uso ao condocircmino inadimplente em serviccedilos

essenciais22 (fornecimento de aacutegua ou gaacutes) ou ainda em serviccedilos natildeo essenciais23 (serviccedilos

de praia em empreendimentos litoracircneos)

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiccedila em decisotildees bastante recentes inadmitiu a

possibilidade de vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino

inadimplente e de seus familiares ou qualquer restriccedilatildeo em serviccedilos sejam eles essenciais

sejam natildeo essenciais24 Esse entendimento tambeacutem possui bastante respaldo na doutrina

22 Atente-se ainda para uma seacuterie de julgados que admitiam a possibilidade de restriccedilatildeo a serviccedilos essenciais

tais como fornecimento de gaacutes e aacutegua ldquoACcedilAtildeO DE INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MORAIS ndash CORTE DO

FORNECIMENTO DE AacuteGUA ndash CONDOMIacuteNIO ndash EXERCIacuteCIO REGULAR DE DIREITO DO

CONDOMIacuteNIO ndash AUSEcircNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A RESPONSABILIZACcedilAtildeO CIVIL ndash

IMPROCEDEcircNCIA DA ACcedilAtildeO A accedilatildeo indenizatoacuteria por danos morais tem como pressuposto principal a

ocorrecircncia da conduta culposa e a existecircncia de uma relaccedilatildeo entre tal conduta e os possiacuteveis danos sofridos

Nos termos do Artigo 333 inciso I do Coacutedigo de Processo Civil ao autor da accedilatildeo incumbe o ocircnus de demonstrar

as circunstacircncias baacutesicas e essenciais a que se lhe reconheccedila o direito postulado na peccedila vestibular Configura

exerciacutecio regular de direito do Condomiacutenio o corte do fornecimento de aacutegua do condocircmino inadimplente

por se tratar de bem disponibilizado pelo proacuteprio Condomiacutenio e financiado pelos condocircminos Recurso

natildeo provido (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002406308722-5002 Relator(a) Des(a) Pereira da Silva 10ordf

CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 06102009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 23102009)rdquo ldquoINDENIZACcedilAtildeO -

CONDOMIacuteNIO ndash TAXAS CONDOMINIAIS ndash INADIMPLEcircNCIA ndash INTERRUPCcedilAtildeO NO

FORNECIMENTO DE GAacuteS ndash POSSIBILIDADE ndash DANO MORAL ndash NAtildeO CONFIGURADO Eacute legiacutetima a

penalidade imposta ao condocircmino inadimplente de corte no fornecimento de gaacutes incluiacutedo dentre as

despesas ordinaacuterias do condomiacutenio salvo quando cabalmente demonstrado o excesso da coerccedilatildeo ou que

foi imposta injustificadamente (TJMG ndash Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1070206325354-7001 Relator(a) Des(a) Joseacute

Antocircnio Braga 9ordf CAcircMARA CIacuteVEL julgamento em 15122009 publicaccedilatildeo da suacutemula em 01022010)rdquo

ldquoRESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMIacuteNIO CORTE DE FORNECIMENTO DE SERVICcedilOS A

CONDOcircMINOS INADIMPLENTE DECISAtildeO TOMADA EM REGULAR ASSEMBLEacuteIA GERAL

ADMISSIBILIDADE (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0123735-1720078260005 Relator (a) Oscarlino Moeller

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional V ndash Satildeo Miguel Paulista ndash 1ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento 31032010 Data de Registro 12042010)rdquo ldquoDANOS MORAIS ndash Corte no

fornecimento de aacutegua em unidade condominial ndash Procedimento aprovado pela Assembleacuteia Geral do

Condomiacutenio Inadimplecircncia ndash Natildeo caracterizaccedilatildeo de danos morais ndash Sentenccedila mantida ndash RECURSO NAtildeO

PROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Com Revisatildeo 9095575-0420088260000 Relator (a) Elcio Trujillo Oacutergatildeo

Julgador 7ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Itatiba ndash 3ordf VCIacuteVEL Data do Julgamento 01042009 Data

de Registro 16042009)rdquo

23 ldquoDANO MORAL ndash Condomiacutenio ndash Inocorrecircncia ndash Divulgaccedilatildeo de unidade condominial inadimplente em

comunicados internos ndash Exerciacutecio regular de direito ndash Adquirente da unidade condominial que responde pelos

deacutebitos em relaccedilatildeo ao condomiacutenio resguardado o direito de regresso contra os alienantes cf art 1345 do Coacuted

Civil ndash Restriccedilatildeo aos serviccedilos de praia ndash Possibilidade ndash Inadimplemento da verba condominial que acaba

por onerar os demais condoacuteminos com aquelas despesas (TJSP Apelaccedilatildeo 0000645-6020088260223

Relator (a) Costabile e Solimene Oacutergatildeo Julgador 6ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 1ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 01032012 Data de Registro 07032012)rdquo

24 ldquo[] A vedaccedilatildeo de acesso e de utilizaccedilatildeo de qualquer aacuterea comum pelo condocircmino e de seus familiares

independentemente de sua destinaccedilatildeo (se de uso essencial recreativo social lazer etc) com o uacutenico e ilegiacutetimo

propoacutesito de expor ostensivamente a condiccedilatildeo de inadimplecircncia perante o meio social em que residem desborda

dos ditames do princiacutepio da dignidade humana (STJ Resp 1564030 Rel Ministro Marco Aureacutelio Bellizze j

09082016) Recentemente a 4ordf turma do STJ tambeacutem reafirmou esse entendimento quando do julgamento do

REsp 1699022 acoacuterdatildeo ainda natildeo publicado ateacute o final da elaboraccedilatildeo deste artigo

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

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disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Page 7: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

7

citando a esse exemplo Flaacutevio Tartuce25 Caio Maacuterio da Silva Pereira26 e Joatildeo Lopes

Batista27 O fundamento de natildeo limitar o direito de uso ao condocircmino inadimplente eacute

justamente a violaccedilatildeo do princiacutepio agrave dignidade da pessoa humana e quanto agrave interrupccedilatildeo no

fornecimento de aacutegua ou gaacutes o fato de o condomiacutenio natildeo ser a concessionaacuteria de serviccedilo

puacuteblico ou seja natildeo ser o fornecedor do serviccedilo

Como bem ressaltado pelo Min Bellize quando do julgamento acima referido ldquoqual

seria o efeito praacutetico da medida imposta (restriccedilatildeo de acesso agraves aacutereas comuns) senatildeo o de

expor o condocircmino inadimplente e seus familiares a uma situaccedilatildeo vexatoacuteria perante o meio

social em que residemrdquo

Estamos de acordo com a impossibilidade de restriccedilatildeo ao condocircmino inadimplente nas

aacutereas comuns ou aos serviccedilos essenciais O Coacutedigo Civil estabelece uma seacuterie de

consequecircncias juriacutedicas para a inadimplecircncia da taxa condominial podendo a proacutepria

unidade ser excutida para o pagamento de tais despesas Nesses termos havendo outros

meios para a cobranccedila da taxa condominial a exposiccedilatildeo do condocircmino inadimplente a tais

situaccedilotildees vexatoacuterias pode de fato atentar contra a dignidade da pessoa humana e boa-feacute

12 Limitaccedilatildeo de uso quanto ao modo de utilizaccedilatildeo das vagas de garagem

Como visto acima a jurisprudecircncia do STJ natildeo permite limitaccedilotildees aos condocircminos

inadimplentes quanto ao uso das aacutereas comuns ou a serviccedilos essenciais Essa mesma premissa

eacute utilizada como justificativa para impedir que o condocircmino inadimplente sofra restriccedilotildees

para utilizar a sua vaga de garagem

25 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 416

26 PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro Forense 2015 p 111

27 ldquo[] Em ediccedilatildeo anterior escrevemos sobre a puniccedilatildeo a condocircminos impontuais O complexo condominial

exige estrutura e organizaccedilatildeo para perfeito funcionamento do edifiacutecio e seus serviccedilos [] Diante disso surge

a necessidade de mecanismos adequados para evitar a mora dos condocircminos A par da inquestionaacutevel legalidade

da imposiccedilatildeo de multas discute-se sobre a possibilidade de restringir os direitos dos condocircminos citando-se

como exemplos a privaccedilatildeo do uso das coisas comuns o corte da aacutegua e luz etc [] Temos para noacutes poreacutem

que tais restriccedilotildees entram em conflito aberto com o sistema legal e por isso natildeo podem ser admitidas de lege

lata Com efeito clara eacute a lei civil ao dispor sobre o direito de o condocircmino usar as partes e coisas comuns e

as puniccedilotildees por infraccedilotildees agrave convenccedilatildeo estatildeo expressamente previstas no Coacutedigo De outro lado o atraso no

pagamento da quota-parte eacute expressamente punido com multa na forma da lei vigente natildeo se admitindo

interpretaccedilatildeo extensiva por se tratar de norma restritiva de direitos (exceptiones sunt strictissimae

interpretationis) [] No mais poreacutem mantemos opiniatildeo anteriormente manifestada a impontualidade no

cumprimento das obrigaccedilotildees natildeo pode privar o condocircmino dos direitos consagrados no Coacutedigo mas apenas

sujeitaacute-los agraves sanccedilotildees dos arts 1336 sectsect 1ordm e 2ordm e 1337 desse diploma (LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf

ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 97-98)

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

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disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

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Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Page 8: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

8

Todavia a discussatildeo que se pretende aqui eacute outra Sendo inadimplente ou natildeo resta

saber se a convenccedilatildeo condominial poderia restringir ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem para outra finalidade que natildeo seja apenas estacionar veiacuteculo automotor

Sendo possiacutevel por exemplo o estacionamento de duas motocicletas no espaccedilo

delimitado na vaga de garagem poderia a convenccedilatildeo limitar o direito de o condocircmino

estacionar as suas motocicletas ou dar destinaccedilatildeo diversa daquela estabelecida na convenccedilatildeo

de condomiacutenio vg depoacutesito de coisas

A jurisprudecircncia em respeito ao estacionamento de veiacuteculos natildeo se mostra uniacutessona

Em nossa pesquisa localizamos julgados que permitem agrave convenccedilatildeo restringir o

estacionamento de mais de um veiacuteculo na vaga de garagem ainda que natildeo ultrapassados os

limites da linha delimitadora28 contrariando outras decisotildees que admitem o estacionamento

de mais de um veiacuteculo desde que natildeo interfira na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou extrapole

as linhas delimitadoras29

28 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)rdquo

ldquoEmbargos de declaraccedilatildeo Omissatildeo obscuridade e contradiccedilatildeo Natildeo ocorrecircncia Mateacuteria de insurgecircncia

examinada Natureza infringente Prequestionamento impliacutecito Art 1025 CPC Embargos rejeitados A

decisatildeo estaacute fundamentada em relaccedilatildeo agrave delimitaccedilatildeo no Regulamento Interno e que integra a Convenccedilatildeo

acerca do uso da vaga de garagem para apenas um veiacuteculo sendo as disposiccedilotildees dos artigos 27 e 35 do

Regulamento conjugadas e natildeo colidentesrdquo(TJSP Embargos de Declaraccedilatildeo Ciacutevel 1083283-0220178260100

Relator (a) Kioitsi Chicuta Oacutergatildeo Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 9ordf Vara Ciacutevel

Data do Julgamento 05092018 Data de Registro 05092018)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Garagem ndash Restriccedilatildeo de uso estipulada na Convenccedilatildeo de Instalaccedilatildeo do Condomiacutenio ndash

Permitido que seja estacionado apenas um veiacuteculo por vaga ndash Limitaccedilatildeo que deve ser respeitada por

todos os condocircminos ndash Prevalecircncia do interesse coletivo sobre o individual ndash Sentenccedila reformada para julgar

a accedilatildeo improcedente ndash Recurso provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4006371-5220138260002 Relator (a)

Augusto Rezende Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 26012016 Data de Registro 26012016)

ldquoCONDOMIacuteNIO Vagas de garagem Pretensatildeo dos autores de estacionarem dois veiacuteculos em box de garagem

Vedaccedilatildeo expressa de aumentar-se o nuacutemero de vagas deliberada em assembleia Interesse da coletividade que

deve ser observado Accedilatildeo improcedente Ratificaccedilatildeo dos fundamentos da sentenccedila (art 252 RITJSP09)

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0176474-9420128260100 Relator (a) Luiz Antonio de Godoy

Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 30ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

17032015 Data de Registro 17032015)

29 ldquoOBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash VAGA DE GARAGEM DE CONDOMIacuteNIO ndash Condocircmino que estaciona

uma motocicleta e um veiacuteculo na mesma vaga de garagem ndash Sentenccedila de improcedecircncia Condomiacutenio alega

que a pretensatildeo visa disciplinar o uso da vaga de garagem em prol da harmonia da coletividade

Inadmissibilidade Ausecircncia de previsatildeo expressa na convenccedilatildeo condominial acerca da utilizaccedilatildeo exclusiva de

um veiacuteculo na vaga Limitaccedilatildeo do uso de propriedade desprovida de amparo Uso da vaga pelo reacuteu que natildeo

extrapola as linhas delimitadoras e natildeo interfere na livre circulaccedilatildeo de veiacuteculos ou nas vagas contiacuteguas

Sentenccedila de improcedecircncia mantida Recurso improvido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0025606-

6520108260071 Relator (a) Faacutebio Podestaacute Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Bauru

- 6ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 19062013 Data de Registro 24062013)

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 9: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

9

Os julgados parecem mais uniformes no tocante agrave impossibilidade de o condocircmino dar

outra destinaccedilatildeo agrave vaga de garagem que natildeo seja estacionar os seus veiacuteculos Assim haacute uma

seacuterie de julgados por exemplo que natildeo autorizam ao condocircmino utilizar a sua vaga de

garagem como depoacutesito de coisas em razatildeo de norma condominial restritiva nesse sentido30

Eacute interessante ao final verificar que jaacute se entendeu ateacute mesmo a licitude de a

convenccedilatildeo limitar o tipo de veiacuteculo que pode ser estacionado no preacutedio Em caso

recentemente julgado foi determinada a licitude de claacuteusula que natildeo permite a circulaccedilatildeo e

o estacionamento de veiacuteculos grandes uma vez que o espaccedilo eacute bem limitado na garagem31

13 Limitaccedilatildeo de uso para que natildeo seja alterada a fachada da edificaccedilatildeo

Questatildeo bastante sensiacutevel nos condomiacutenios diz respeito agrave impossibilidade de os

moradores alterarem ldquoa forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externasrdquo (art

1336 inciso III do Coacutedigo Civil)

A alteraccedilatildeo da fachada visa preservar o interesse coletivo de forma a manter a

originalidade da edificaccedilatildeo e evitar a alteraccedilatildeo de sua essecircncia esteacutetica Assim imagine um

edifiacutecio com todas as suas esquadrias brancas Se um dos condocircminos resolve modificar as

suas esquadrias substituindo-as por outras de outra cor (amarelo ou rosa por exemplo)

natural que haveraacute danos agrave esteacutetica da edificaccedilatildeo e consequentemente alteraccedilatildeo de fachada

30 ldquoACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER Suposto uso indevido de aacuterea (vagas de garagem)

para depoacutesito de reciclaacuteveis Sentenccedila de procedecircncia para determinar a retirada do material reciclaacutevel da aacuterea

sob pena de multa diaacuteria e determinar que natildeo se coloque nenhum outro material diverso daquele previsto em

convenccedilatildeo (veiacuteculos) []rdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1051997-1120148260100 Relator (a) James Siano

Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 28ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

06062019 Data de Registro 06062019)

ldquoCONDOMIacuteNIO ndash Vaga de garagem ndash Guarda de moacuteveis e objetos ndash Vedaccedilatildeo ndash art 1336 IV do Coacutedigo Civil

ndash Disposiccedilotildees da convenccedilatildeo condominial ndash Obrigaccedilatildeo de desocupaccedilatildeo ndash Sentenccedila mantida Apelaccedilatildeo natildeo

providardquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1035146-2320168260100 Relator (a) Saacute Moreira de Oliveira Oacutergatildeo

Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel - 44ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 06032017

Data de Registro 06032017)

31 Condomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condocircmina em face de condomiacutenio ndash

Sentenccedila de improcedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Autora que foi multada pelo condomiacutenio

porque insistiu em estacionar sua caminhonete marca Toyota-Hilux em uma das vagas de garagem do

preacutedio ndash Arguiccedilatildeo acerca da ilegalidade da deliberaccedilatildeo assemblear que proibiu o estacionamento desse

tipo de veiacuteculo no preacutedio ndash Pretensatildeo de compelir o reacuteu a natildeo cobrar a multa e de natildeo impor outras pelo mesmo

motivo ndash Inconsistecircncia juriacutedica ndash Convenccedilatildeo condominial expressa em permitir o uso das vagas apenas

por automoacuteveis de pequeno e meacutedio porte haja vista o reduzido espaccedilo de manobra e de estacionamento

ndash Assembleia que somente veio a aplicaacute-la ao caso concreto tendo em conta as inuacutemeras reclamaccedilotildees de

moradores ndash Restriccedilatildeo a respeito da qual ademais a autora jaacute tinha pleno conhecimento quando da aquisiccedilatildeo

da unidade autocircnoma tendo em vista expressa menccedilatildeo no bojo da escritura de compra e venda acerca do seu

direito a duas vagas simples para estacionamento de automoacutevel de passeio tamanho pequeno ou meacutedio na

garagem do edifiacutecio Apelo da autora desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0019827-8520108260506 Relator

(a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 37ordf Cacircmara Extraordinaacuteria de Direito Privado Foro de Ribeiratildeo Preto ndash

3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 31102017 Data de Registro 31102017)

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 10: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

10

Todavia alguns equipamentos frequentemente utilizados embora discretos tambeacutem

podem alterar o conceito esteacutetico da fachada A esse exemplo cite-se a instalaccedilatildeo de peliacuteculas

protetoras aos vidros redes de proteccedilatildeo ou por fim maacutequinas de ar condicionado

Natildeo haacute duacutevidas de que a instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo para crianccedilas em apenas

algumas unidades pode alterar a fachada do edifiacutecio Todavia a considerar a importacircncia de

tal equipamento agraves crianccedilas que habitam nas unidades e a alteraccedilatildeo quase imperceptiacutevel no

conceito esteacutetico da fachada deve ser privilegiada a autorizaccedilatildeo da rede de proteccedilatildeo O que

se proiacutebe eacute a alteraccedilatildeo nociva e capaz de deteriorar o perfil originaacuterio da fachada e natildeo

propriamente inovaccedilotildees modernizadoras ou uacuteteis aos moradores

Eacute nesse sentido que tem caminhado a jurisprudecircncia ou seja permitindo que pequenas

alteraccedilotildees na fachada tais como instalaccedilatildeo de redes de proteccedilatildeo32 e peliacutecula protetora nos

vidros33 natildeo sejam limitadas pela convenccedilatildeo condominial Por outro lado jaacute se entendeu

corretamente que a instalaccedilatildeo de toldos34 nos terraccedilos de unidade duplex ou a remoccedilatildeo de

esquadrias35 configura alteraccedilatildeo da fachada

32 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL CONDOMIacuteNIO DE SOBRADOS COLOCACcedilAtildeO DE PORTA DE

VIDRO NA LATERAL DA GARAGEM E DE TELAS DE PROTECcedilAtildeO NA JANELA AUSEcircNCIA DE

ALTERACcedilAtildeO SUBSTANCIAL DA FACHADA LICITUDE HONORAacuteRIOS ADVOCATIacuteCIOS

MANUTENCcedilAtildeO APELO CONHECIDO E NAtildeO PROVIDO Satildeo liacutecitas pequenas alteraccedilotildees realizadas por

condocircmino sem o condatildeo de interferir na harmonia da fachada (TJPR Apelaccedilatildeo 728437-9 Rel Vitor Roberto

Silva j 16 de junho de 2011)

33 ldquoApelaccedilatildeo Accedilatildeo de cumprimento de obrigaccedilatildeo convencional Cerceamento de defesa Inocorrecircncia

Condocircmino que instalou peliacutecula protetora denominada insulfilm nos vidros de seu apartamento Prova

produzida nos autos que indica a natildeo alteraccedilatildeo da fachada Sentenccedila de improcedecircncia mantida Preliminar

rejeitada Recurso natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0332779-2320098260000 Relator (a) Joatildeo Pazine

Neto Oacutergatildeo Julgador 3ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 11ordfVARA CIVEL Data do

Julgamento 15012013 Data de Registro 16012013)rdquo ldquoAutores que pleiteiam a utilizaccedilatildeo de telas de

proteccedilatildeo contra raios solares nas sacadas de vidro do apartamento e a indenizaccedilatildeo por danos materiais e morais

ndash Procedecircncia parcial do pedido ndash Inconformismo ndash Desacolhimento ndash Aplicaccedilatildeo do disposto no art 252 do

RITJSP ndash Dispositivo do Regimento InternoConvenccedilatildeo Condominial alegado pelo condomiacutenio-apelante que

diz respeito a rede de proteccedilatildeo natildeo a tela de proteccedilatildeo ndash Proibiccedilatildeo absoluta de utilizaccedilatildeo de ldquoinsul-film

adesivos persianas ou cortinasrdquo nas sacadas fechadas por vidro que natildeo se mostra razoaacutevel ndash Recurso

administrativo dos autores ademais nem sequer incluiacutedo em pauta para discussatildeo diante da nova realidade de

excesso de luminosidade e calor ndash Sentenccedila mantida ndash Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo 1005496-

9220148260554 Relator (a) JL Mocircnaco da Silva Oacutergatildeo Julgador 5ordf Cacircmara de Direito Privado Data do

Julgamento 21092016)

34 Condomiacutenio ndash Fachada ndash Alteraccedilatildeo por condocircmino ndash Instalaccedilatildeo de toldos nos terraccedilos de unidade duplex

ndash Inadmissibilidade ndash Violaccedilatildeo da convenccedilatildeo condominial e do art 10 sect 2deg da Lei 459164 ndash Recurso provido

para julgar a accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cc preceito cominatoacuterio procedente com Inversatildeo da sucumbecircncia

(TJSP Apelaccedilatildeo Sem Revisatildeo 0000567-0819988260000 Relator (a) Waldemar Nogueira Filho Oacutergatildeo

Julgador Terceira Cacircmara de Direito Privado de Feacuterias Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 5ordf VARA CIVEL

Data do Julgamento NA Data de Registro 03082000)

35 Condomiacutenio ediliacutecio Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer cumulada com reparaccedilatildeo de danos Alteraccedilatildeo da fachada

Remoccedilatildeo de esquadrias que dividem a sala e a varanda e nivelamento do piso da varanda Sentenccedila de parcial

procedecircncia Apelaccedilatildeo de ambas as partes Alegaccedilatildeo de nulidade da periacutecia afastada Periacutecia conclusiva pela

alteraccedilatildeo dos aspectos arquitetocircnicos da fachada e acreacutescimo de sobrepeso com a elevaccedilatildeo do piso da sacada

Obra natildeo autorizada pelo condomiacutenio Violaccedilatildeo das regras do regimento interno Desnecessidade de as

alteraccedilotildees terem visibilidade Precedentes do Superior Tribunal de Justiccedila Danos materiais relativos ao gasto

com a contrataccedilatildeo de engenheiro comprovados Ressarcimento devido pelos reacuteus Recurso do autor provido e

o dos reacuteus natildeo provido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1002694-4720148260223 Relator (a) Morais Pucci Oacutergatildeo

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 11: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

11

Quanto aos aparelhos de ar condicionado a jurisprudecircncia tambeacutem admite a sua

instalaccedilatildeo em razatildeo do conforto trazidos aos usuaacuterios das unidades sobretudo no veratildeo

brasileiro Todavia a instalaccedilatildeo deve observar a menor alteraccedilatildeo possiacutevel razatildeo pela qual

muitos condomiacutenios acabam editando regras proacuteprias para a instalaccedilatildeo de tais aparelhos Se

a instalaccedilatildeo eacute realizada de forma regular e sem grandes prejuiacutezos agrave fachada a jurisprudecircncia

tem entendido iliacutecita a limitaccedilatildeo de uso nesse sentido36 Caso a instalaccedilatildeo do ar condicionado

traga substancial alteraccedilatildeo na fachada tambeacutem jaacute se entendeu regular a limitaccedilatildeo de tal

direito37

14 Vedaccedilatildeo de uso para inadmitir animais domeacutesticos nos condomiacutenios

Mateacuteria que exige especial atenccedilatildeo eacute a possibilidade de vedar que animais domeacutesticos

residam na unidade condominial autocircnoma ou transitem pelas aacutereas comuns do Condomiacutenio

Poderia a convenccedilatildeo condominial limitar o direito de o condocircmino por exemplo ter um

cachorro de estimaccedilatildeo doacutecil e pequeno

Recentemente o Superior Tribunal de Justiccedila pacificou a questatildeo no seguinte

sentido

Cinge-se a controveacutersia a definir se a convenccedilatildeo condominial pode impedir a

criaccedilatildeo de animais de qualquer espeacutecie em unidades autocircnomas do condomiacutenio 3

Se a convenccedilatildeo natildeo regular a mateacuteria o condocircmino pode criar animais em sua

unidade autocircnoma desde que natildeo viole os deveres previstos nos arts 1336 IV do

CC2002 e 19 da Lei nordm 45911964 4 Se a convenccedilatildeo veda apenas a permanecircncia

de animais causadores de incocircmodos aos demais moradores a norma condominial

natildeo apresenta de plano nenhuma ilegalidade 5 Se a convenccedilatildeo proiacutebe a criaccedilatildeo

e a guarda de animais de quaisquer espeacutecies a restriccedilatildeo pode se revelar

Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Guarujaacute ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27052019

Data de Registro 04062019)

36 APELACcedilAtildeO ACcedilAtildeO DE PRECEITO COMINATOacuteRIO Condomiacutenio em edifiacutecio Controveacutersia envolvendo

a instalaccedilatildeo de aparelho de ar condicionado que seria responsaacutevel pela alteraccedilatildeo da fachada do edifiacutecio

Sentenccedila de improcedecircncia Insurgecircncia pelo autor Descabimento Instalaccedilatildeo que natildeo compromete a

padronizaccedilatildeo arquitetocircnica e esteacutetica da construccedilatildeo Equipamento colocado em face interna do preacutedio voltada

aos fundos sem visualizaccedilatildeo frontal Ausecircncia de qualquer prova a amparar a afirmaccedilatildeo de comprometimento

estrutural do edifiacutecio com risco agrave sua integridade e seguranccedila Ocircnus da prova que cabia ao requerente a que

natildeo se desincumbiu Elementos que natildeo justificam apoacutes dez anos da instalaccedilatildeo sem violaccedilatildeo agrave arquitetura e

seguranccedila a remoccedilatildeo pretendida quando a despeito da ausecircncia de autorizaccedilatildeo por meio de assembleia a

vontade dos condocircminos foi externada por meio de abaixo assinado pela maioria dos proprietaacuterios ao tempo

dos fatos Sentenccedila mantida RECURSO IMPROVIDO (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1017597-0520138260100

Relator (a) Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Oacutergatildeo Julgador 9ordf Cacircmara de Direito Privado Foro

Central Ciacutevel ndash 35ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 13112018 Data de Registro 21112018)

37 ldquoCondomiacutenio ediliacutecio ndash Accedilatildeo de obrigaccedilatildeo de fazer ndash Demanda de condomiacutenio em face de condocircmino ndash

Pretensatildeo ligada agrave irregularidade na instalaccedilatildeo de ar-condicionado na unidade autocircnoma ndash Sentenccedila de

procedecircncia ndash Manutenccedilatildeo do julgado ndash Cabimento ndash Convenccedilatildeo condominial que previu de modo expresso

a impossibilidade de alteraccedilatildeo da fachada ndash Violaccedilatildeo por parte do condocircmino ndash Configuraccedilatildeo ndash Laudo pericial

elaborado por expert de confianccedila do Juiacutezo conclusivo no sentido de que os aparelhos de ar condicionado

instalados na unidade autocircnoma alteraram a fachada do preacutedio Apelo do reacuteu desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 1031166-6820168260100 Relator (a) Marcos Ramos Oacutergatildeo Julgador 30ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro Central Ciacutevel ndash 25ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 10042019 Data de Registro 12042019)

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 12: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

12

desarrazoada haja vista determinados animais natildeo apresentarem risco agrave

incolumidade e agrave tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores

ocasionais do condomiacutenio 7 Recurso especial provido38

Como se verifica segundo o julgado a convenccedilatildeo apenas poderia restringir o direito

de o condocircmino ter animal domeacutestico em sua unidade caso comprovado que o animal poderia

ser prejudicial ao sossego salubridade e seguranccedila aos demais moradores Ateacute mesmo para

os animais mais perigosos a jurisprudecircncia tem se inclinado para a necessidade de prova de

periculosidade do animal39

Todavia caso o condocircmino possua muitos animais na sua unidade hipoacutetese que

poderia trazer incocircmodo pelo mau cheiro ou ateacute mesmo danos agrave sauacutede aos demais moradores

a limitaccedilatildeo eacute perfeitamente liacutecita Assim a jurisprudecircncia jaacute entendeu liacutecita a restriccedilatildeo para

o condocircmino que possuiacutea doze gatos em sua unidade40 ou para condocircmino (em condomiacutenio

de casas) que fazia criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em sua residecircncia41

38 Superior Tribunal de Justiccedila REsp 1783076DF Rel Ministro RICARDO VILLAS BOcircAS CUEVA

TERCEIRA TURMA julgado em 14052019 DJe 24052019

39 Apelaccedilatildeo Ciacutevel Condomiacutenio ediliacutecio Permanecircncia de cachorro da raccedila pit bull Incidecircncia do art 252 do

RITJSP Incontroverso o fato de que o animal nunca apresentou comportamento agressivo e que sempre

foi transportado consoante as normas de seguranccedila exigidas Ausecircncia de perigo ou de inseguranccedila

Restriccedilatildeo abusiva disposta em claacuteusula condominial Sentenccedila mantida Recurso a que se nega provimento

(TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 4001589-4320138260344 Relator (a) Joseacute Joaquim dos Santos Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Mariacutelia ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 24112015 Data de Registro

24112015)

No mesmo sentido ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER ndash Decisatildeo agravada deferiu

parcialmente a antecipaccedilatildeo da tutela para que animais de meacutedio e grande porte sejam retirados do condomiacutenio

e para que o regulamento interno seja respeitado (em relaccedilatildeo aos animais de pequeno porte) em cinco dias (sob

pena de multa diaacuteria de R$ 10000) ndash Natildeo comprovado que os animais oferecem perigo aos condocircminos ndash Natildeo

evidenciado o dano irreparaacutevel ou de difiacutecil reparaccedilatildeo ndash RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO PARA

AFASTAR A DECISAtildeO AGRAVADA quanto agrave concessatildeo da tutela antecipada (TJSP Agravo de Instrumento

2166759-9520158260000 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Satildeo Bernardo do Campo ndash 2ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102015 Data de Registro

27102015)

40 No caso abaixo a moradora possuiacutea doze gatos em sua unidade e portanto foi declarada liacutecita claacuteusula no

regimento interno que permite aos condocircminos possuiacuterem apenas dois animais por unidade ldquoAPELACcedilAtildeO ndash

CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash EXCESSO DE ANIMAIS EM CONDOMIacuteNIO ndash

JULGAMENTO ANTECIPADO ndash POSSIBILIDADE ndash Cerceamento de defesa ndash Inocorrecircncia ndash Suficiecircncia

das provas produzidas ndash PRELIMINAR REJEITADA CONDOMIacuteNIO ndash REGULAMENTO INTERNO ndash

CLAacuteUSULA QUE RESTRINGE O NUMERO DE ANIMAIS DOMEacuteSTICOS POR UNIDADE

HABITACIONAL ndash POSSIBILIDADE ndash Razoabilidade na limitaccedilatildeo que natildeo causa transtornos aos demais

condocircminos ndash Princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade ndash Regra de deve ser interpretada sistematicamente ndash

Aplicaccedilatildeo do disposto no artigo 5ordm XXIII da Constituiccedilatildeo Federal cc os artigos 10 III e 19 da Lei 4591 de

16 de dezembro de 1964 agrave hipoacutetese ndash Majoraccedilatildeo contudo do prazo para 60 dias para que a reacute condocircmina

adeque-se ao estabelecido no regulamento e determinado judicialmente ndash RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDOrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1003682-4120168260565 Relator (a) Luis Fernando Nishi Oacutergatildeo

Julgador 32ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Satildeo Caetano do Sul ndash 5ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento

18052017 Data de Registro 18052017)

41 ldquoCONDOMIacuteNIO Criaccedilatildeo de galinhas e coelhos em unidade condominial Multa aplicada por infraccedilatildeo ao

regulamento interno que veda a criaccedilatildeo e permanecircncia de animais que possam constituir ameaccedilas mau odor

ou perigo aos demais condocircminos Normas que devem ser obrigatoriamente observadas por todos condocircminos

Multa cabiacutevel Accedilatildeo julgada improcedente Sentenccedila mantida por seus proacuteprios fundamentos conforme

Regimento Interno do TJSP Recurso desprovido (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 0062038-7320088260000 Relator

(a) Rui Cascaldi Oacutergatildeo Julgador 1ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Jundiaiacute ndash 6ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 16082011 Data de Registro 24082011)

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 13: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

13

Em nossa opiniatildeo natildeo caba agrave convenccedilatildeo limitar o direito de moradores terem animais

domeacutesticos em suas unidades condominiais Caso o animal natildeo seja prejudicial agrave sauacutede

sossego e seguranccedila dos moradores (art 1336 IV do Coacutedigo Civil) a restriccedilatildeo ao direito

de propriedade nos parece abusiva

15 Limitaccedilatildeo de uso ao condocircmino antissocial

Certamente a questatildeo mais tormentosa no que diz respeito agrave limitaccedilatildeo de uso em

condomiacutenios eacute a possibilidade de impedir ao condocircmino antissocial usar a sua proacutepria

unidade ou frequentar as aacutereas comuns do Condomiacutenio em razatildeo de decisatildeo assemblear

fundamentada no comportamento antissocial do morador

A questatildeo natildeo eacute dais mais simples Em primeiro lugar porque o Coacutedigo Civil natildeo

autoriza expressamente tal penalidade diferentemente de outros paiacuteses tais como

Argentina42 (Coacutedigo Civil) Suiacuteccedila (Coacutedigo Civil)43 Espanha (Ley 491960)44 Meacutexico (Ley

42 Coacutedigo Civil Argentino (Ley 26994 de outubro de 2014) O Coacutedigo Civil argentino estabelece ao

condocircmino as seguintes proibiccedilotildees ldquoARTICULO 2047 Prohibiciones Estaacute prohibido a los propietarios y

ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en

el reglamento de propiedad horizontal b) perturbar la tranquilidad de los demaacutes de cualquier manera que exceda

la normal tolerancia c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble d) depositar cosas

peligrosas o perjudicialesrdquo Em caso de reiteraccedilatildeo no comportamento proibitivo seraacute possiacutevel ao proprietaacuterio

se ver desalojado no uso do imoacutevel segundo a parte final do ldquoARTICULO 2069- Reacutegimen En caso de

violacioacuten por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Coacutedigo o en el reglamento de

propiedad horizontal y sin perjuicio de las demaacutes acciones que corresponden el consorcio o cualquier

propietario afectado tienen accioacuten para hacer cesar la infraccioacuten la que debe sustanciarse por la viacutea procesal

maacutes breve de que dispone el ordenamiento local Si el infractor es un ocupante no propietario puede ser

desalojado en caso de reiteracioacuten de infraccionesrdquo 43 ldquoArt 649b1C Collective ownership I Co-ownership 9 Exclusion from collective ownership a Co-

owners

9 Exclusion from collective ownership

a Co-owners

A co-owner may be excluded from the community of co-owners by court order if as a result of his or her

conduct or that of persons to whom he or she granted use of the object or for whom he or she is responsible

his or her duties towards the other co-owners individually or collectively are so seriously violated that

continuation of the community of co-owners becomes unreasonablerdquo 44 ldquoLey 491960 Artiacuteculo diecinueve La infraccioacuten de las prohibiciones establecidas en el paacuterrafo tercero del

articulo seacuteptimo daraacute lugar al apercibimiento al titular o en su caso al ocupante del piso o local Desatendido

el requerimiento por el titular ocupante la junta podreacute instar y obtener juacutedicialmente la privacioacuten del uso

del piso o local a aqueacutel y a quienes con eacutel convivan Dicha privacioacuten la fijara discrecionalmente el Juez

por un plazo no superior a dos antildeos atendlda la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del tiacutetulordquo

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 14: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

14

de Condominios)45 e Chile (Ley 19537 de 1997)46 Em verdade o Coacutedigo Civil brasileiro

admite que o condocircmino antissocial seja constrangido a pagar multa correspondente ao

deacutecuplo do valor da taxa condominial (art 1337 paraacutegrafo uacutenico) todavia natildeo eacute expresso

em permitir a limitaccedilatildeo ao direito de uso

Em segundo lugar a dificuldade em restringir o uso nessa situaccedilatildeo decorre do fato

de natildeo haver criteacuterios objetivos para classificar um comportamento como antissocial Embora

em alguns casos extremos reste evidente a conduta antissocial47 a ausecircncia de um criteacuterio

objetivo pode ser palco de injusticcedilas perante morador que embora tenha ultrapassado alguns

limites tenha sido injustamente limitado no seu exerciacutecio de usar a proacutepria coisa

A ausecircncia de previsatildeo no texto legal tem dividido a doutrina quanto agrave possibilidade

(ou natildeo) de restringir o direito de uso do condocircmino antissocial Como defensor da licitude

em restringir o direito de uso do condocircmino antissocial cite-se Marco Faacutebio Morsello48 que

defendeu que

em situaccedilatildeo excepcional apoacutes ampla defesa uma vez constatada praacutetica antissocial

reiterada e que torne insuportaacutevel a vida comunitaacuteria em adoccedilatildeo das regras de

proporcionalidade e razoabilidade reputamos viaacutevel agrave luz da funcionalizaccedilatildeo do

instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade a

viabilidade de exclusatildeo

Ainda segundo o autor ldquo[] entendimento em contraacuterio daria azo natildeo soacute agrave paralisia

da vida condominial como tambeacutem desconsideraria o princiacutepio da efetividade das decisotildees

45 ldquoARTIacuteCULO 33- El condoacutemino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones ademaacutes de ser

responsable de los dantildeos y perjuicios que cause a los demaacutes podraacute ser demandado para que se le obligue a

vender sus derechos hasta en subasta puacuteblica respetaacutendose el derecho al tanto en los teacuterminos del Reglamento

del Condoacutemino El ejercicio de esta accioacuten seraacute resuelto en asamblea de condoacuteminos por un miacutenimo del 75

de eacutestosrdquo

ldquoARTIacuteCULO 36- Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no propietario el Administrador le

demandaraacute previo consentimiento del condoacutemino la desocupacioacuten del piso departamento vivienda casa o

local Si el condoacutemino se opusiera se procederaacute contra eacuteste y el ocupante en los teacuterminos del artiacuteculo anterior

en la viacutea sumaria o en la que corresponda legalmente seguacuten el casordquo

46 Ley 195371997 ldquoArtiacuteculo 51 [] El juez a peticioacuten del administrador del edificio o de cualquier propietario

podraacute aplicar al infractor arresto hasta de 15 diacuteas o multa estas medidas hasta que cese la infraccioacuten Todo lo

cual se entenderaacute sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan La reclamacioacuten se

substanciaraacute breve y sumariamente pudiendo el juez apreciar la prueba en consciecircnciardquo 47 Cite-se por exemplo o caso do processo que tramita no Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo (Processo 1065584-

3220168260100 em que o morador teve mais de 106 reclamaccedilotildees no livro do condomiacutenio por ldquobarulho

infernalrdquo Este mesmo morador utilizava a sala de ginaacutestica seminu realizava festas e orgias em sua unidade

condominial A sentenccedila julgou procedente o pedido para autorizar a exclusatildeo desse condocircmino cujo

comportamento era comprovadamente antissocial

48 MORSELLO Marcos Faacutebio O condocircmino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional Revista da

Faculdade de Direito Universidade de Satildeo Paulo 109 171-186 (2014) Recuperado de

httpwwwrevistasuspbrrfdusparticleview89231 Acesso em 12 jun 2018

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

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2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

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disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

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Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

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os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

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Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 15: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

15

judiciais erigindo a funccedilatildeo jurisdicional ao leito inerte de Procusto realidade inaceitaacutevel na

sociedade contemporacircneardquo

Concordando com tal posicionamento Marco Aureacutelio Bezzera De Melo49

desembargador do Tribunal de Justiccedila do Rio de Janeiro defende que o Coacutedigo Civil embora

silente natildeo obsta que o condocircmino antissocial seja limitado no seu direito de usar o imoacutevel

porque segundo o autor

[] a parte final do paraacutegrafo uacutenico do art 1337 ao dispor lsquoateacute ulterior deliberaccedilatildeo

da assembleiarsquo pode funcionar como a reserva legal que possibilitaraacute agrave assembleia

ministrar um remeacutedio ainda mais amargo com o objetivo de conter o condocircmino

recalcitrante em sua insuportabilidade

O desembargador do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Francisco Loureiro aleacutem de

defender a possibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem entende possiacutevel a

venda judicial forccedilada do imoacutevel Segundo Loureiro50

a duacutevida estaacute na possibilidade de compelir alienaccedilatildeo forccedilada da unidade autocircnoma

com exclusatildeo definitiva do condocircmino que manteacutem grave e reiterada conduta

antissocial Caso as medidas anteriores natildeo se mostrem eficazes ndash o que

dificilmente ocorreraacute ndash eacute possiacutevel no silecircncio da lei a venda judicial do imoacutevel

sub-rogando-se o condocircmino no preccedilo abatidas as multas e indenizaccedilotildees exigiacuteveis

A funccedilatildeo social natildeo eacute mais limite mas seu conteuacutedo []

Da pesquisa acadecircmica que realizamos a corrente doutrinaacuteria que permite a exclusatildeo

do condocircmino antissocial aparenta ser majoritaacuteria destacando-se favoravelmente a tal

medida Aacutelvaro Villaccedila Azevedo51 Nelson Nery e Rosa Nery52 Gustavo Tepedino53 Ecircnio

49 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e Jurisprudecircncia Rio de

Janeiro Forense 2019 p 958-959

50 LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo Civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord Ministro Cezar

Peluso Barueri Manole 2017 p 1291

51 AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista Magister de

Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

52 NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed Satildeo Paulo Revista

dos Tribunais 2012 p 1216

53 TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de Coacutedigo civil

interpretado Rio de Janeiro Renovar 2011 v 3 p 694-695

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Coacutedigo Civil interpretado v 3 Rio de Janeiro Renovar 2011

VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013

ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o

comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 16: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

16

Santarelli Zuliani54 Claacuteudio Luiz Bueno de Godoy55 Siacutelvio Venosa56 Ameacuterico Iisdoro

Angeacutelico57 e Maacuterio Luiz Delgado58

Por outro lado haacute autores que natildeo admitem a possibilidade de limitaccedilatildeo do direito de

uso do condocircmino antissocial justamente pela ausecircncia de previsatildeo legal Cite-se nesse

sentido Joatildeo Batista Lopes59 Renato Sandreschi Sartorelli60 e Luciano de Camargo

Penteado61

Eacute de se ressaltar ainda que muito recentemente contrariando a posiccedilatildeo majoritaacuteria

da doutrina Joseacute Fernando Simatildeo e Marcello Uriel Kairalla62 escreveram artigo defendendo

a impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino antissocial tambeacutem em razatildeo da ausecircncia de

previsatildeo legal no Coacutedigo Civil Na palavra dos autores

A utilizaccedilatildeo de princiacutepios para justificar a exclusatildeo de um condocircmino resulta em

perigosiacutessimo desvio de categoria juriacutedica que pode aviltar a ordem juriacutedica No

caso em estudo a ordem juriacutedica foi precisa ao delinear as situaccedilotildees que satildeo

sancionaacuteveis (desrespeito ao estatuto condominial e ao direito de vizinhanccedila)

descreveu os procedimentos legais para apuraccedilatildeo da ilicitude da situaccedilatildeo (devido

processo no acircmbito condominial e processo judicial) e por fim determinou as

penas aplicaacuteveis em caso de apuraccedilatildeo positiva do iliacutecito [] A acircnsia punitivista

possivelmente gerada pelo genuiacuteno desejo de combater injusticcedilas no caso concreto

acaba por criar um sistema desprovido de organicidade e coerecircncia

Flaacutevio Tartuce63 por seu turno tambeacutem concorda com a impossibilidade de limitaccedilatildeo

do direito de uso do condocircmino antissocial O fundamento contudo natildeo eacute apenas a ausecircncia

de previsatildeo legal mas a violaccedilatildeo do

54 ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o comportamento nocivo

apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p

25 novdez 2010

55 GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de expulsatildeo In NERY

Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord) Responsabilidade civil estudos em homenagem ao

Professor Rui Geraldo Camargo Viana Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

56 VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013 p 368-369

57 ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento antissocial agrave luz do

novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila e Tribunais Regionais Federais Satildeo

Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

58 DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da arte In

SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre a doutrina e a

jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018 p 545

59 LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008 p 173

60 SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo do condomiacutenio

In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord) Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos

relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo Meacutetodo 2006 p 233

61 PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2014 p 482

62 SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do condocircmino

antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

63 TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense 2019 p 414

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 17: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

17

[] princiacutepio de proteccedilatildeo da dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da

CF88) e a solidariedade social (art 3ordm inciso I da CF1988) bem como a

concreccedilatildeo da tutela da moradia (art 6ordm da CF1988) Em suma a tese de expulsatildeo

do condocircmino antissocial viola preceitos maacuteximos de ordem puacuteblica sendo

alternativas viaacuteveis as duras sanccedilotildees pecuniaacuterias previstas no art 1337 do

CC2002

A jurisprudecircncia tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona aparentando haver maior nuacutemero

de julgados permitindo a exclusatildeo do condocircmino antissocial64 contrariando julgados que

entendem pela impossibilidade juriacutedica do pedido65 em razatildeo da ausecircncia de previsatildeo legal

nesse sentido

Seguimos a maioria Embora sejam bastante soacutelidos os argumentos de ausecircncia de

previsatildeo legal para a exclusatildeo do condocircmino antissocial natildeo nos parece haver proibiccedilatildeo

legal para restringir o direito de uso do condocircmino que comprovadamente tem

comportamento incompatiacutevel com a vida em conjunto com outras pessoas Naturalmente que

o comportamento antissocial deve estar comprovado e ainda ser permitido ao condocircmino

antissocial participar da assembleia que poderaacute decidir pela sua exclusatildeo facultando-lhe

inclusive a apresentaccedilatildeo de defesa

64 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash EXCLUSAtildeO DE CONDOcircMINO ANTISSOCIAL ndash ACcedilAtildeO JULGADA EXTINTA ndash

CAREcircNCIA DE ACcedilAtildeO ndash IMPOSSIBILIDADE JURIacuteDICA DO PEDIDO ndash SANCcedilAtildeO GRAVOSA QUE NAtildeO

POSSUI PREVISAtildeO NO COacuteDIGO CIVIL ndash INCONFORMISMO ndash OMISSAtildeO DO LEGISLADOR QUE

POR SI SOacute NAtildeO PROIacuteBE A PRETENSAtildeO DEDUZIDA EM JUIacuteZO NEM AFASTA A APLICACcedilAtildeO

DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO ndash DEVER DA

JUSTICcedilA DE SOLUCIONAR A CONTROVEacuteRSIA PELO MEacuteRITO ndash DIREITO DE ACcedilAtildeO

RECONHECIDO ndash SENTENCcedilA ANULADA RESULTADO apelaccedilatildeo parcialmente providardquo (TJSP

Apelaccedilatildeo 4000396-2520138260010 Relator (a) Alexandre Coelho Oacutergatildeo Julgador 8ordf Cacircmara de Direito

Privado Foro Regional X ndash Ipiranga ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 07042016 Data de Registro

07042016)

ldquoCONDOMIacuteNIO CONDOcircMINO ANTISSOCIAL EXCLUSAtildeO POSSIBILIDADE Requerida manteacutem

grande acuacutemulo de sujeira em preacutedio de apartamentos Risco de incecircndio SENTENCcedilA DE EXTINCcedilAtildeO com

fulcro no artigo 267 inciso VI do Coacutedigo de Processo Civil Sanccedilotildees pecuniaacuterias do art 1337 do Coacutedigo

Civil natildeo esgotam as providecircncias para fazer cessar a conduta iliacutecita do condocircmino Requerida utiliza da

propriedade de maneira nociva aos demais condocircminos Possibilidade de imposiccedilatildeo de obrigaccedilatildeo de natildeo utilizar

o imoacutevelrdquo (TJSP Apelaccedilatildeo 0003122-3220108260079 Relator (a) Flavio Abramovici Oacutergatildeo Julgador 2ordf

Cacircmara de Direito Privado Foro de Botucatu ndash 3ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 27082013 Data de

Registro 28082013)

65 ldquoExpulsatildeo de condocircmino por comportamento antissocial Impossibilidade Ausecircncia de previsatildeo legal

O Coacutedigo Civil permite no art 1337 a aplicaccedilatildeo de multas que podem ser elevadas ao deacutecuplo em caso de

incompatibilidade de convivecircncia com os demais condocircminos Multa mensal que tem como termo inicial a

citaccedilatildeo e o final a publicaccedilatildeo da r sentenccedila a partir de quando somente seraacute devida por fatos subsequumlentes que

vierem a ocorrer e forem objeto de decisatildeo em assembleacuteia Recursos parcialmente providos (TJSP Apelaccedilatildeo

Ciacutevel 0318734-1420098260000 Relator (a) Maia da Cunha Oacutergatildeo Julgador 4ordf Cacircmara de Direito Privado

Foro de Barueri Data do Julgamento 01102009 Data de Registro 19102009)rdquo

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Page 18: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

18

2) Limitaccedilotildees ao direito de fruir a unidade condominial

21) Limitaccedilotildees para ceder o uso do imoacutevel via aplicativos de locaccedilatildeohospedagem

de curta temporada

Segundo Marco Aureacutelio Bezerra de Melo fruir ou gozar tem a sua significaccedilatildeo ligada

agrave percepccedilatildeo de frutos e produtos que a coisa puder proporcionar tais como alugar o imoacutevel

e receber frutos civis ou fazer a colheita dos frutos de uma plantaccedilatildeo66

Dados estatiacutesticos demonstram que no Brasil ao adquirir um bem imoacutevel residencial

eacute provaacutevel que o proprietaacuterio utilize para residecircncia de sua proacutepria famiacutelia Essa eacute a realidade

brasileira onde boa parte da populaccedilatildeo dispotildee de apenas um uacutenico bem imoacutevel e haacute 33

milhotildees de brasileiros que natildeo possuem local para morar67

Contudo ainda que o Brasil seja um paiacutes desigual onde boa parte da populaccedilatildeo natildeo

possui sequer um teto para viver natildeo eacute incomum que investidores (pessoas fiacutesicas ou

juriacutedicas) adquiram bens imoacuteveis residenciais exclusivamente com o objetivo de conferi-los

para locaccedilatildeo a terceiros

A escolha do investidor para locar o seu imoacutevel pode ser a locaccedilatildeo tradicional para

fins residenciais estabelecida nos artigos 46 e seguintes da Lei do Inquilinato (Lei 824591)

muitas vezes conferida por prazo igual ou superior a trinta meses (que autoriza a denuacutencia

vazia ndash art 46) ou quando o imoacutevel estiver localizado em cidades turiacutesticas o investidor

pode pensar em locaccedilotildees por periacuteodos mais curtos (e rentaacuteveis) tal como eacute a locaccedilatildeo por

temporada disposta nos termos dos artigos 48 e seguintes da Lei 824591 Essa era a

realidade brasileira dos investidores nos uacuteltimos anos

Ocorre todavia que o mercado da locaccedilatildeo com a vinda de diversos aplicativos

sofreu substancial alteraccedilatildeo porque ampliou a quantidade de pessoas interessadas em alugar

unidades residenciais em tais plataformas bem como o nuacutemero de proprietaacuterios que

66 MELO Marco Aureacutelio Bezerra de Curso de Direito Civil Direito das Coisas v V Satildeo Paulo Atlas 2015

p 101

67 Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiciacutelios Contiacutenua (PNAD) do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatiacutesticas (IBGE) faltam 63 milhotildees de domiciacutelios no Brasil e ao todo 33 milhotildees de brasileiros

natildeo tem onde morar sendo que o iacutendice de populaccedilatildeo favelada alcanccedila 114 milhotildees de pessoas segundo Censo

de 2010 do IBGE Fonte httpswwwcorreiobraziliensecombrappnoticiabrasil20180503interna-

brasil678056deficit-de-moradias-no-brasil-chega-a-6-3-milhoes-sp-tem-a-maior-defashtml Acesso em 26

jun 2019

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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Page 19: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

19

disponibilizam a sua proacutepria residecircncia (ou outros imoacuteveis) para locaccedilatildeo a terceiros68 Esse

tipo de negoacutecio juriacutedico portanto tornou-se um grande mercado

Natildeo eacute propoacutesito deste artigo qualificar a natureza juriacutedica desse novo negoacutecio

juriacutedico De fato ao esmiuccedilarmos tal contrato podemos encontrar prestaccedilotildees da locaccedilatildeo

corretagem e hospedagem o que poderia descaracterizar a locaccedilatildeo pura e simples ou ainda

criar um contrato atiacutepico

De todo modo ainda que natildeo esteja claro qual a natureza juriacutedica de tal contrato satildeo

inequiacutevocas as vantagens de tal negoacutecio para proprietaacuterios eou inquilinoshoacutespedes Natildeo

obstante diversos condomiacutenios tecircm manifestado receio com esse tipo de praacutetica

imobiliaacuteria69 Cite-se a esse exemplo a constante rotatividade de hoacutespedesinquilinos fator

que aumenta a inseguranccedila entre os demais moradores e ainda a possibilidade de os novos

ocupantes alugarem o imoacutevel para realizarem festas fora dos horaacuterios permitidos no

regimento interno do condomiacutenio

Justamente em razatildeo disso crescem as accedilotildees judiciais com escopo de limitar o direito

de o proprietaacuterio dar a sua unidade em locaccedilatildeo para aplicativos que fazem a locaccedilatildeo por curta

ou curtiacutessima temporada A esse exemplo cite-se accedilatildeo proposta por casal de proprietaacuterios

que reconheceu ter adquirido imoacutevel para ldquoexploraacute-lo economicamente por meio de locaccedilatildeo

e com isso complementar a sua rendardquo e buscou anular a limitaccedilatildeo conferida em assembleia

condominial que lhes proibiu alugar o imoacutevel por prazo inferior a noventa dias

Nos termos da sentenccedila70 considerando que o condomiacutenio natildeo comprovou

comportamento irregular dos inquilinos que ateacute entatildeo haviam ocupado a unidade a accedilatildeo foi

julgada procedente para

anular a deliberaccedilatildeo n 6 da Assembleia de Condomiacutenio realizada em 24042017

(fls 226236) bem como para determinar que o condomiacutenio reacuteu se abstenha da

praacutetica de qualquer ato ou comportamento que signifique ou tenha a pretensatildeo de

impedir o uso pelos autores do imoacutevel descrito na inicial para fins de locaccedilatildeo por

temporada pela plataforma Air BNB

68 httpsepocanegociosglobocomVidanoticia201809airbnb-diz-que-53-dos-anfitrioes-brasileiros-

alugam-imoveis-para-obter-renda-extrahtml Segundo dados da reportagem de 2012 a 2018 o nuacutemero de

acomodaccedilotildees anunciadas no Brasil pelo Airbnb saltou de 35mil para 180 mil Acesso em 26 jun 2019

69 httpseconomiaestadaocombrblogsradar-imobiliarioairbnb-entra-em-pauta-nos-condominios Acesso

em 26 jun 2019

70 Processo 1031942-3720178260002 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo O recurso de apelaccedilatildeo ateacute o

fechamento deste artigo natildeo havia sido julgado pelo Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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condocircmino inadimplente BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 20: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

20

Embora de fato existam julgados do Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo inadmitindo a

restriccedilatildeo ao direito de fruir do proprietaacuterio que lhe permitiria locar o imoacutevel via tais

plataformas71 natildeo se perca de vista que haacute outros inuacutemeros julgados permitindo tal restriccedilatildeo

desde que aprovada a alteraccedilatildeo da convenccedilatildeo em decisatildeo assemblear72 O Superior Tribunal

de Justiccedila salvo engano ainda natildeo se posicionou a respeito do tema

71 APELACcedilAtildeO ndash ACcedilAtildeO DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER E NAtildeO FAZER ndash Condomiacutenio que pretende obstar a

reacute de locar sua unidade por curto periacuteodo de tempo ndash Ausecircncia de vedaccedilatildeo em convenccedilatildeo condominial ndash

Utilizaccedilatildeo que natildeo se equipara a fim natildeo residencial ndash Inexistente qualquer justificativa juriacutedica a restringir

o direito de propriedade da reacute ndash Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente tendo o

Condomiacutenio agrave sua disposiccedilatildeo meios inclusive extrajudiciais de reprimenda ndash Recurso provido (TJSP

Apelaccedilatildeo 1009601-4820168260100 Relator (a) Hugo Crepaldi Oacutergatildeo Julgador 38ordf Cacircmara Extraordinaacuteria

de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 16ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 26102017 Data de Registro

27102017)

ldquoAgravo de instrumento ndash Procedimento de tutela antecipada requerida em caraacuteter antecedente Decisatildeo que

indeferiu a liminar Insurgecircncia Autores que anunciam seu imoacutevel por meios especializados para uso por

terceiros mediante o pagamento de diaacuterias Condomiacutenio que visa a impedir tal negoacutecio Contrato que se

assemelha agrave locaccedilatildeo por temporada Aplicaccedilatildeo da Lei de Locaccedilatildeo Impossibilidade da restriccedilatildeo

pretendida pelo condomiacutenio salvo decisatildeo por unanimidade dos condocircminos (art 1351 do CC2002)

Agravo parcialmente providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2000899-3720188260000 Relator (a) Morais

Pucci Oacutergatildeo Julgador 35ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Central Ciacutevel ndash 24ordf Vara Ciacutevel Data do

Julgamento 08022018 Data de Registro 08022018)

ldquoACcedilAtildeO ANULATOacuteRIA DE DECISAtildeO ASSEMBLEAR E DE OBRIGACcedilAtildeO DE FAZER Assembleia

condominial que por maioria deliberou proibir a locaccedilatildeo por temporada Restriccedilatildeo ao direito de propriedade

Mateacuteria que deve ser versada na convenccedilatildeo do condomiacutenio Ocupaccedilatildeo do imoacutevel por pessoas distintas em

espaccedilos curtos de tempo (Airbnb) que natildeo descaracteriza a destinaccedilatildeo residencial do condomiacutenio Precedentes

Recurso desprovidordquo (TJSP Apelaccedilatildeo Ciacutevel 1065850-4020178260114 Relator (a) Milton Carvalho Oacutergatildeo

Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Campinas ndash 1ordf Vara Ciacutevel Data do Julgamento 12072018

Data de Registro 12072018)

72 ldquoACcedilAtildeO DECLARATOacuteRIA E COMINATOacuteRIA ndash DELIBERACcedilAtildeO EM ASSEMBLEIA QUE ALTEROU

O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMIacuteNIO PARA PROIBIR A LOCACcedilAtildeO POR TEMPORADA

DAS UNIDADES POR PERIacuteODO INFERIOR A QUINZE DIAS ndash PEDIDO DE TUTELA PROVISOacuteRIA

VISANDO AFASTAR A RESTRICcedilAtildeO IMPOSTA ndash POSSIBILIDADE ndash PRESENCcedilA DE

VEROSSIMILHANCcedilA DAS ALEGACcedilOtildeES ndash LIMITACcedilAtildeO AO USO DA PROPRIEDADE QUE

DEPENDE DA ALTERACcedilAtildeO DA PROacutePRIA CONVENCcedilAtildeO CONDOMINIAL MEDIANTE

APROVACcedilAtildeO POR QUOacuteRUM QUALIFICADO ndash TUTELA CONCEDIDA ndash DECISAtildeO REFORMADA

AGRAVO PROVIDO (TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO 2253643-5920178260000 RELATOR (A)

ANDRADE NETO OacuteRGAtildeO JULGADOR 30ordf CAcircMARA DE DIREITO PRIVADO FORO PLANTAtildeO ndash

01ordf CJ ndash SANTOS ndash VARA PLANTAtildeO ndash SANTOS DATA DO JULGAMENTO 08082018 DATA DE

REGISTRO 10082018)

ldquoAgravo de Instrumento Condomiacutenio Tutela de Urgecircncia de Natureza Antecedente Pretensatildeo a que possa

livremente locar seus imoacuteveis por temporada e mediante uso de aplicativos bem como para que seja afastada a

restriccedilatildeo de uso das aacutereas comuns pelos inquilinos Locaccedilatildeo por uso de aplicativos ou paacuteginas eletrocircnicas

(Airbnb e afins) que possui finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou hospedaria Deliberaccedilotildees tomadas

em Assembleia Geral Extraordinaacuteria por medidas de seguranccedila aos condocircminosrdquo (TJSP Agravo de

Instrumento 2013529-2820188260000 Rel Bonilha Filho j 26022018)

ldquoAgravo de instrumento Accedilatildeo visando a anulaccedilatildeo de deliberaccedilatildeo condominial Utilizaccedilatildeo do apartamento como

hospedagem por meio da plataforma eletrocircnica lsquoAir BNBrsquo Impossibilidade Edifiacutecio de caraacuteter residencial

Liminar revogada Recurso providordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2133212-9320178260000 Relator (a)

Pedro Baccarat Oacutergatildeo Julgador 36ordf Cacircmara de Direito Privado Foro Regional II ndash Santo Amaro ndash 14ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 27092017 Data de Registro 27092017)

ldquoAGRAVO DE INSTRUMENTO ndash Interposiccedilatildeo contra decisatildeo que deferiu a tutela de urgecircncia com

determinaccedilatildeo agrave reacute a abstenccedilatildeo de locar ou ceder o imoacutevel com finalidade caracteriacutestica de hotelaria ou

hospedaria sob pena de multa diaacuteria de R$ 100000 Possibilidade de se determinar a antecipaccedilatildeo dos efeitos

da tutela determinada diante da presenccedila de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou risco ao resultado uacutetil do processo nos termos do artigo 294 e 300 do Coacutedigo de Processo Civil de

2015 Observaccedilatildeo com relaccedilatildeo ao teto da incidecircncia da multa (astreintes) em caso de eventual descumprimento

da decisatildeo Decisatildeo mantida com observaccedilatildeordquo (TJSP Agravo de Instrumento 2047686-6120178260000

Relator (a) Mario A Silveira Oacutergatildeo Julgador 33ordf Cacircmara de Direito Privado Foro de Rio Claro ndash 2ordf Vara

Ciacutevel Data do Julgamento 29052017 Data de Registro 08062017)

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

BIBLIOGRAFIA

ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por

condocircmino inadimplente BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009

ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento

antissocial agrave luz do novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila

e Tribunais Regionais Federais Satildeo Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

ASCENSAtildeO Joseacute de Oliveira Direitos Reais 5ordf ed Coimbra Ed Coimbra 2000

AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista

Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual Coimbra Almedina 2016

DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da

arte In SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre

a doutrina e a jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018

ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e

Processual Satildeo Paulo Atlas 2015

GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de

expulsatildeo In NERY Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord)

Responsabilidade civil estudos em homenagem ao Professor Rui Geraldo Camargo Viana

Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2009 p 103-118

LOPES Joatildeo Batista Condomiacutenio 10ordf ed Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2008

LOPES Joatildeo Batista Natureza juriacutedica da convenccedilatildeo de condomiacutenio In ALVIM Arruda

CERQUEIRA CEacuteSAR Joaquim Portes ROSAS Roberto (Coordenadores) Aspectos

controvertidos do novo Coacutedigo Civil Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383

LOUREIRO Francisco Eduardo A propriedade como relaccedilatildeo juriacutedica complexa Rio de

Janeiro Renovar 2003 p 188 e 193

LOUREIRO Francisco Eduardo Coacutedigo civil comentado doutrina e jurisprudecircncia Coord

Ministro Cezar Peluso Barueri Manole 2017

MELO Marco Aureacutelio Bezerra de [et al] Coacutedigo Civil Comentado Doutrina e

Jurisprudecircncia Rio de Janeiro Forense 2019 p 958959

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NERY JUNIOR Nelson NERY Rosa Maria de Andrade Coacutedigo Civil comentado 9ordf ed

Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2012

26

PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos

Tribunais 2014

PEREIRA Caio Maacuterio da Silva Condomiacutenio e Incorporaccedilotildees 12ordf ed Rio de Janeiro

Forense 2015

PEREIRA Lafayette Rodrigues Direito das coisas 5ordf ed v I Rio de Janeiro Freitas Bastos

1943

SARTORELLI Renato Sandreschi A exclusatildeo do condocircmino nocivo perante a legislaccedilatildeo

do condomiacutenio In CASCONI Francisco Antonio AMORIM Joseacute Roberto (Coord)

Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo

Meacutetodo 2006

SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do

condocircmino antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

TARTUCE Flaacutevio Direito Civil Direito das Coisas v 4 11ordf ed Rio de Janeiro Forense

2019

TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de

Coacutedigo Civil interpretado v 3 Rio de Janeiro Renovar 2011

VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013

ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o

comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 21: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

21

Em nossa opiniatildeo quando da instituiccedilatildeo do condomiacutenio a convenccedilatildeo condominial

pode limitar o direito de o proprietaacuterio alugar o imoacutevel via tais aplicativos ou mesmo por

curta temporada Todavia tratando-se da hipoacutetese de incorporaccedilatildeo imobiliaacuteria de forma a

atender o dever de informaccedilatildeo essa consideraacutevel limitaccedilatildeo ao direito de propriedade deve

ser expressamente informada pelo incorporador ao pretendente adquirente

Da mesma forma nos termos do art 1351 do Coacutedigo Civil as convenccedilotildees

condominiais que natildeo disponham de tal limitaccedilatildeo poderatildeo ser alteradas desde que se obtenha

23 (dois terccedilos) dos votos dos condocircminos A inobservacircncia de tal requisito pode ser

considerada limitaccedilatildeo abusiva ao direito de propriedade dos condocircminos

22) Limitaccedilatildeo para locaccedilatildeo da unidade a ldquorepuacuteblica de estudantesrdquo

Por fim a uacuteltima questatildeo controvertida eacute perquirir sobre eventual licitude de claacuteusula

na convenccedilatildeo condominial que limita a locaccedilatildeo da unidade para repuacuteblica de estudantes

Como se sabe boa parte dos alunos brasileiros que natildeo residem nas cidades de suas

instituiccedilotildees de ensino e como forma de divisatildeo de despesas acabam se reunindo para

conviverem no que se chama ldquorepuacuteblica de estudantes73rdquo

Pode configurar repuacuteblica de estudantes um apartamento de dois dormitoacuterios em que

dois colegas residem e dividem despesas como tambeacutem uma residecircncia de cinco quartos

onde dez ou quinze alunos residem

Em nossa opiniatildeo natildeo eacute liacutecita claacuteusula na convenccedilatildeo condominial que pura e

simplesmente sem qualquer justificativa limita ao proprietaacuterio o direito de alugar seu imoacutevel

para estudantes Eacute evidente que o condomiacutenio pode adotar as medidas que entender cabiacuteveis

quando os ocupantes da unidade violarem as regras estabelecidas no Coacutedigo Civil ou na

convenccedilatildeo condominial em especial na hipoacutetese de utilizarem a propriedade de forma a

prejudicar o sossego a salubridade a seguranccedila dos demais moradores e tambeacutem ofender

73 As suas origens da lsquorepuacuteblica de estudantesrsquo remontam ao seacuteculo XIV em Coimbra berccedilo da academia de

Portugal e do Brasil quando dom Dinis por diploma reacutegio de 1309 promoveu a construccedilatildeo de casas na zona

de Almedina que deveriam ser habitadas por estudantes mediante pagamento de um aluguel cujo montante

seria fixado por uma comissatildeo expressamente nomeada pelo Rei e constituiacuteda por estudantes e homens bons

da cidade Eacute assim que a partir de um tipo de alojamento comum permitindo minimizar os encargos

financeiros viriam a surgir por evoluccedilatildeo as atuais Repuacuteblicas Ainda hoje as casas caracterizam-se pela

exaltaccedilatildeo de valores universais que unem o passado ao presente a vida em comunidade a soberania e a

democracia As decisotildees satildeo geralmente tomadas por unanimidade e todos os membros satildeo responsabilizados

pela gestatildeo da casa Disponiacutevel em httpsptwikipediaorgwikiRepC3BAblica_estudantil Acesso em

26 jun 2019

22

os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

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condocircmino inadimplente BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009

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controvertidos do novo Coacutedigo Civil Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383

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1943

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Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo

Meacutetodo 2006

SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do

condocircmino antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

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2019

TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de

Coacutedigo Civil interpretado v 3 Rio de Janeiro Renovar 2011

VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013

ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o

comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 22: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

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os bons costumes74 Todavia parece-nos um exagero imaginar de plano convenccedilatildeo

condominial que simplesmente restringe a possibilidade de as unidades serem ocupadas por

estudantes Sustentar posiccedilatildeo nesse sentido seria tomar todos os estudantes a priori por

pessoas que invariavelmente trazem o caos agrave vida em condomiacutenio

A jurisprudecircncia a esse respeito tambeacutem natildeo se mostra uniacutessona No acircmbito do

Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo localizamos julgados permitindo restriccedilatildeo na convenccedilatildeo

para limitar o uso da unidade por repuacuteblica de estudantes Em um dos acoacuterdatildeos com o que

natildeo concordamos ressaltou-se

Vaacuterias pessoas de nenhuma ligaccedilatildeo familiar vivendo longe dos familiares que se

unem tatildeo somente para baratear o aluguel possuem tipo de vida que pelos haacutebitos

e horaacuterios sem contar a constante rotatividade independentemente de ser certo ou

errado natildeo pode ser considerado essencialmente residencial E a restriccedilatildeo contida

na Convenccedilatildeo destina-se exatamente a permitir que os moradores tenham um

determinado padratildeo de moradia que eacute aquele restrito agraves residecircncias familiares75

(AC 132503- 49 10a Cacircmara de janeiro2003 de Direito Privado Ribeiratildeo Preto

rei Des Maia da Cunha julgado em 1132003)

Por outro lado haacute decisatildeo do mesmo tribunal em sentido absolutamente oposto

ressaltando inclusive ser preconceituosa a presunccedilatildeo de que estudantes perturbam a paz e o

sossego do Condomiacutenio

Vedar a moradia de grupos de pessoas natildeo ligados por laccedilos familiares eacute atitude

discriminatoacuteria e viola os princiacutepios constitucionais da moradia e da funccedilatildeo social

da propriedade Eacute preconceituosa a alegaccedilatildeo de que estudantes em razatildeo de

ausecircncia de parentesco entre si perturbam a paz e o sossego Pelo contraacuterio uma

famiacutelia pode causar numerosos problemas para o conviacutevio em um condomiacutenio

ediliacutecio Vale a pena citar os seguintes exemplos a) um pai de famiacutelia pode ser um

alcooacutelatra e chegar todos os dias em casa becircbado e causar confusatildeo na portaria b)

uma matildee histeacuterica pode passar o dia gritando com os filhos pelas aacutereas comuns do

preacutedio c) um filho pode ser um baterista que insiste em tocar o seu instrumento ateacute

74 Segundo Jorge Morais Carvalho ldquoo conceito de bons costumes eacute indeterminado Trata-se tal como a ordem

puacuteblica de uma claacuteusula geral que deve ser concretizada em cada caso pelo inteacuterprete tendo em conta as

circunstacircncias especiacuteficas da situaccedilatildeo natildeo sendo possiacutevel nem desejaacutevel tornaacute-la riacutegida [] A definiccedilatildeo do

conceito de bons costumes e a sua contraposiccedilatildeo em relaccedilatildeo ao conceito de ordem puacuteblica constituem questotildees

complexas que dificultam a concretizaccedilatildeo [] A concretizaccedilatildeo do conceito e em especial a consequente

conclusatildeo no sentido de contrariedade a um princiacutepio eacutetico ou moral dependem de uma operaccedilatildeo a realizar pelo

aplicador do direito que deve ponderar e avaliar os aspectos relevantes do contrato tendo em conta os valores

eacuteticos e morais intriacutensecos agrave vida em sociedade concluindo se existe algum princiacutepio atingido de tal forma que

deixe de se poder considerar aplicado Os princiacutepios eacuteticos e morais fundamentais podem dizer respeito a

aspectos muito variados da vida em sociedade natildeo se limitando a regras definidas por uma determinada religiatildeo

Natildeo se limitam ou nem sequer se referem assim ao contraacuterio do que se defendeu de forma quase unacircnime

durante algum tempo a uma eventual moral sexual dominante que eacute aliaacutes cada vez menos consensual e

limitadora do comportamento dos indiviacuteduos a esse niacutevel Em siacutentese a invocaccedilatildeo da contrariedade aos bons

costumes como fundamento autoacutenomo de invalidade de um contrato depende de um processo com duas fases

Em primeiro lugar eacute necessaacuterio analisar todos os elementos relevantes do negoacutecio e avaliar da sua contrariedade

agrave eacutetica e agrave moral dominantes na sociedade no contexto histoacuterico e geograacutefico relevante Existindo suspeitas da

contrariedade o aplicador deve sem segundo lugar verificar se e em que medida algum princiacutepio eacutetico ou

moral concreto eacute afetado pelo acordordquo CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual

Coimbra Almedina 2016 p 112-119 75 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo Ciacutevel 132503- 49 10ordf Cacircmara de Direito Privado Ribeiratildeo

Preto rel Des Maia da Cunha julgado em 1132003

23

altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

25

BIBLIOGRAFIA

ALMEIDA Marcelo Manhatildees de A restriccedilatildeo de uso de equipamentos de lazer por

condocircmino inadimplente BDI ndash Boletim de Direito Imobiliaacuterio Marccedilo 2009

ANGEacuteLICO Ameacuterico Isidoro Exclusatildeo do condocircmino por reiterado comportamento

antissocial agrave luz do novo Coacutedigo Civil LEX Jurisprudecircncia do Superior Tribunal de Justiccedila

e Tribunais Regionais Federais Satildeo Paulo v 16 p 9-11 jun 2004

ASCENSAtildeO Joseacute de Oliveira Direitos Reais 5ordf ed Coimbra Ed Coimbra 2000

AZEVEDO Aacutelvaro Villaccedila Condomiacutenio ediliacutecio e exclusatildeo do condocircmino nocivo Revista

Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre v 5 n 27 p 48 novdez 2008

CARVALHO Jorge Morais Os limites agrave liberdade contratual Coimbra Almedina 2016

DELGADO Maacuterio Luiz O condomiacutenio ediliacutecio na jurisprudecircncia do STJ estado atual da

arte In SALOMAtildeO Luis Felipe TARTUCE Flavio (Coord) Direito Civil Diaacutelogos entre

a doutrina e a jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018

ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e

Processual Satildeo Paulo Atlas 2015

GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de

expulsatildeo In NERY Rosa Maria de Andrade DONNINI Rogeacuterio (Coord)

Responsabilidade civil estudos em homenagem ao Professor Rui Geraldo Camargo Viana

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controvertidos do novo Coacutedigo Civil Satildeo Paulo Revista dos Tribunais 2003 p 383

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Ministro Cezar Peluso Barueri Manole 2017

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PENTEADO Luciano de Camargo Direito das coisas 3ordf ed Satildeo Paulo Revista dos

Tribunais 2014

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Condomiacutenio ediliacutecio Aspectos relevantes Aplicaccedilatildeo do novo coacutedigo civil 2ordf ed Satildeo Paulo

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SIMAtildeO Joseacute Fernando KAIRALLA Marcello Uriel Impossibilidade de exclusatildeo do

condocircmino antissocial Revista Juriacutedica Luso-Brasileira Ano 5 2019 n 3 p 967-992

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TEPEDINO Gustavo BARBOZA Heloisa Helena e MORAES Maria Celina Bodin de

Coacutedigo Civil interpretado v 3 Rio de Janeiro Renovar 2011

VENOSA Siacutelvio de Salvo Direitos reais 13ordf ed Satildeo Paulo Atlas 2013

ZULIANI Ecircnio Santarelli O que fazer com o condocircmino antissocial que natildeo muda o

comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

Page 23: NOVAS LIMITAÇÕES AOS DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO EM ... · Civil & Imobiliário (). Fundador do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto

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altas horas da noite d) uma filha pode namorar um traficante que passa a ter livre

entrada no edifiacutecio e transforma a unidade em ponto de venda de drogas Satildeo

hipoacuteteses envolvendo membros de famiacutelia protegidas pela convenccedilatildeo De outro

modo eacute possiacutevel que o apartamento seja habitado por estudantes religiosos que

tenham como uacutenicas atividades comer dormir e rezar76

Estamos de acordo com o uacuteltimo julgado De fato natildeo nos parece correta estipulaccedilatildeo

na convenccedilatildeo condominial que sem qualquer justificativa limita o direito de o proprietaacuterio

alugar sua unidade para estudantes Eacute absolutamente factiacutevel imaginarmos que um casal em

litiacutegio pode causar muito mais problemas a um condomiacutenio do que jovens estudantes de

direito

Ao final registre-se linha jurisprudencial que inobstante permitir que as unidades

sejam alugadas para estudantes apenas limita a quantidade de pessoas que podem ocupar o

imoacutevel77 Nesse caso parece-nos bastante razoaacutevel a limitaccedilatildeo uma vez que as unidades de

um dormitoacuterio por exemplo satildeo planejadas para moradia de duas ou trecircs pessoas e a

utilizaccedilatildeo por quatro cinco ou seis pessoas poderia influir negativamente no condomiacutenio

CONCLUSAtildeO

Natildeo haacute duacutevidas que o direito de propriedade desde a ediccedilatildeo da Constituiccedilatildeo Federal

de 1988 sofreu consideraacutevel evoluccedilatildeo sobretudo no que diz respeito agraves suas limitaccedilotildees

Contudo natildeo se pode negar que a propriedade tem como principais atributos o direito de

proprietaacuterio usar e gozar da coisa

A limitaccedilatildeo a tais direitos embora possiacutevel merece cautela sobretudo no acircmbito dos

condomiacutenios ediliacutecios cuja convenccedilatildeo pode estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo estejam

previstas no texto legal

76 Tribunal de Justiccedila de Satildeo Paulo Apelaccedilatildeo 9174759-4820048260000 Rel Mocircnaco da Silva j 18 de Maio

de 2011 77 ldquoCONDOMIacuteNIO ndash LIMITACcedilOtildeES Agrave QUANTIDADE DE MORADORES POR UNIDADE

CONDOMINIAL ndash LOCACcedilAtildeO MULTIFAMILIAR ndash REPUacuteBLICA ndash RESCISAtildeO DE CONTRATO

LOCATIacuteCIO ndash INDENIZACcedilAtildeO ndash DANOS MATERIAIS MORAIS E LUCROS CESSANTES ndash

INEXISTEcircNCIA DE CONDUTA ABUSIVA ndash DESCABIMENTO Natildeo eacute abusiva a decisatildeo assemblear que

em virtude do elevado nuacutemero de ocupantes (meacutedia de seis moradores por apartamento) da unidade condominial

locada para habitaccedilatildeo multifamiliar (repuacuteblica) bem como a alta rotatividade desses moradores determina a

reduccedilatildeo para quatro no nuacutemero de ocupantes em cada apartamento Decisatildeo que natildeo impede o condocircmino de

usar fluir e livremente dispor de sua unidade condominial (CC art 1335) mas apenas limita o exerciacutecio desse

direito de forma a garantir a boa convivecircncia e a seguranccedila dos moradores agrave medida que eacute senso comum

numa cidade como Satildeo Paulo que as constantes entradas e saiacutedas de moradores temporaacuterios dificulta o controle

e fiscalizaccedilatildeo pelos funcionaacuterios do condomiacutenio acarretando inseguranccedila ao condomiacutenio como um todo A

decisatildeo tomada pela maioria na assembleacuteia condominial obriga a todos quando natildeo se mostre abusiva (CC art

1333) (TJSP Apelaccedilatildeo com Revisatildeo 9226276-2420068260000 Relator (a) Cloacutevis Castelo Oacutergatildeo Julgador

35ordf Cacircmara do D OITAVO Grupo (Ext 2deg TAC) Foro Central Ciacutevel ndash 30ordf V CIacuteVEL Data do Julgamento

07052007 Data de Registro 09052007)

24

Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

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comportamento nocivo apesar das multas aplicadas Revista Magister de Direito Civil e

Processual Civil Porto Alegre v 7 n 39 p 25 novdez 2010

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Viver em condomiacutenio significa compartilhar espaccedilos comuns O exerciacutecio do direito

da propriedade nos condomiacutenios ediliacutecios requer maiores limitaccedilotildees do que na propriedade

exclusiva Ao adquirir ou alugar um apartamento o morador jaacute deve estar ciente que aleacutem

das limitaccedilotildees legais tambeacutem haveraacute outras limitaccedilotildees impostas pela convenccedilatildeo

condominial ou regimento interno

Como bem ressaltado por Caio Maacuterio da Silva Pereira72 em sua obra claacutessica a

respeito dos condomiacutenios

a convivecircncia a proximidade ou a circunstacircncia de viverem os condocircminos no

mesmo preacutedio pode-se dizer ateacute na mesma casa tomada esta palavra em sentido

mais amplo sujeita-os todos agrave observacircncia de regras de comportamento mais

riacutegidas [] o dever de cumprimento daquelas disposiccedilotildees aprovadas pelos proacuteprios

condomiacutenios na Convenccedilatildeo de Condomiacutenio as quais constituem lei particular do

agrupamento dos integrantes deste e estatildeo sujeitas a estrita obediecircncia [] Trata-

se eacute bem verdade de normas restritivas da liberdade individual mas da mesma

forma que toda vida em sociedade impotildee a cada um limitaccedilotildees agrave sua atuaccedilatildeo livre

em benefiacutecio do princiacutepio social de convivecircncia assim tambeacutem naquele pequeno

agrupamento de pessoas que compotildeem uma comunidade especial adotando como

normas convenientes agrave tranquilidade interna desta certas limitaccedilotildees agrave liberdade de

cada um em proveito da melhor harmonia do todo []

Embora a convenccedilatildeo condominial possa estabelecer outras limitaccedilotildees que natildeo

estejam previstas no texto legal tal fato natildeo significa que o Condomiacutenio tem liberdade plena

para estabelecer restriccedilotildees de uso e gozo aos condocircminos

Sendo assim necessaacuterio que a doutrina e jurisprudecircncia estejam atentas para

limitaccedilotildees que eventualmente possam ultrapassar os limites estabelecidos pela funccedilatildeo social

da propriedade (art 1228 sect 1ordm do Coacutedigo Civil) boa-feacute (art 187 do Coacutedigo Civil) e

dignidade da pessoa humana (art 1ordm inciso III da Constituiccedilatildeo Federal)

Quando as previsotildees ou alteraccedilotildees agrave convenccedilatildeo condominial ultrapassarem tais

limites competiraacute ao Poder Judiciaacuterio anular as restriccedilotildees agrave propriedade no tocante ao direito

de uso e gozo da coisa imoacutevel

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a doutrina e a jurisprudecircncia Satildeo Paulo Atlas 2018

ELIAS FILHO Rubens Carmo Condomiacutenio Ediliacutecio Aspectos de Direito Material e

Processual Satildeo Paulo Atlas 2015

GODOY Claacuteudio Luiz Bueno de Responsabilidade do condocircmino nocivo e sanccedilatildeo de

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Responsabilidade civil estudos em homenagem ao Professor Rui Geraldo Camargo Viana

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