O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e a Reforma no ... · II Resumo O sistema de...
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O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e a Reforma no Sistema Tributário Patrimonial Português Luís Pedro Pereira de Gouveia Reis Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em Engenharia Civil Orientador: Prof. Pedro Manuel Gameiro Henriques Júri Presidente: Prof. Augusto Martins Gomes Orientadores: Prof. Pedro Manuel Gameiro Henriques Vogais: Prof. Armando Narciso da Costa Manso Setembro de 2015
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O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e a Reforma no Sistema Tributário Patrimonial Português
Luís Pedro Pereira de Gouveia Reis
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Orientador: Prof. Pedro Manuel Gameiro Henriques
Júri
Presidente: Prof. Augusto Martins Gomes
Orientadores: Prof. Pedro Manuel Gameiro Henriques
Vogais: Prof. Armando Narciso da Costa Manso
Setembro de 2015
I
Agradecimentos
Ao Professor Pedro Gameiro Henriques pelo apoio essencial na investigação e
elaboração deste trabalho, pela sua paciência, dedicação e cooperação na reunião de tópicos
a investigar.
A alguns peritos avaliadores imobiliários que embora não quisessem ser identificados,
contribuíram imenso para obtenção de informação e orientação de estudo.
À Sara Luís Gomes pelo auxílio e apoio na elaboração.
Ao meu pai Hugo Reis e irmã Luísa Reis pelo auxílio como peritos avaliadores na
interpretação geral da informação e pela sua disponibilidade total de contatos essenciais a este
trabalho.
Aos elementos que compõem a secretaria académica pela brevidade e simpatia com que
me facultaram a informação necessária para a elaboração desta dissertação.
II
Resumo
O sistema de tributação patrimonial predial tem uma importância muito relevante na
economia de um pais e no caso português foi alvo de uma reforma que interfere diretamente
com a dinâmica do setor da construção e reabilitação.
Esta reforma da tributação patrimonial predial está diretamente relacionada com o valor
patrimonial tributário obtido por um sistema de avaliação em massa criado para o efeito
regulado pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), e com outros códigos com
especial relevo para o Código do Imposto sobre as transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT),
mas também com o Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS), o
Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Coletivas (CIRC), o Código do Imposto de
Selo (CIS), o Estatuto de Benefícios Fiscais (EBF), e o Código do Notariado (CN) e outros
regulamentos sem natureza tributária como Código Civil e o Novo Regime de Arrendamento
Urbano (NRAU).
A criação de um código desta natureza (CIMI) é um processo complexo e tendo em
conta o peso significativo que este e outros códigos têm na economia de um país justifica-se
fazer um levantamento da aplicabilidade e impactos que esta reforma trouxe.
O estudo passa pela interpretação da estrutura técnica do CIMI na área dos prédios
urbanos, um levantamento dos artigos relacionados com mercado imobiliário nos códigos e
comentar os impactos que este sistema de avaliação em massa e as mudanças nos
regulamentos introduziram.
Palavras-Chave: Valor Patrimonial Tributário; Reforma da Política Tributária; Regulamentos
Tributários; Mercado Imobiliário; Reabilitação;
III
Abstract
The property taxation is very important in a country economy and in case of Portugal it
has recently suffered some changes that are connected with the construction and rehabilitation
market.
These changes in property taxation are directly related with a Mass appraisal method
with which property value is obtained and is regulated by “Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis (CIMI),” and also related with “Código do Imposto sobre Transmissões Onerosas (IMT)”
and other regulations such as “Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Singulares
(CIRS)”, the “Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Coletivas (CIRC)”, the “Código
do Imposto de Selo (CIS)”, the“ Estatuto de Benefícios Fiscais (EBF)”,the “Código do Notariado
(CN) and others that despite not having any taxation basis they interfer with develpment
dinamics, in this case the “Código Civil and the “Novo Regime de Arrendamento Urbano
(NRAU)”.
The development of a code with this nature (Property Taxation) in this case CIMI is a
very complicated process due to an heterogeneous real estate market, but regarding the
importance that all of these codes have in a countries economy its more than justified that a
study is made in order to understand the their structure and the impacts that these changes
have brought.
The analysis was made only to the urban property due to this thesis scope, and its main
objective was to analyze CIMI´s structure, to collect and analyze all clauses of other regulations
related to the subject, and in the end analyze two real cases related to all of these taxation
changes and mass valuation system.
Key-Words: Taxation Property Value; Property Taxation Changes; Tax Regulations; Real
Estate Market; Rehabilitation Market;
IV
Índice
Agradecimentos ............................................................................................................................. I
Resumo ......................................................................................................................................... II
Abstract ........................................................................................................................................ III
Índice de Tabelas ......................................................................................................................... VI
Abreviaturas ................................................................................................................................ VII
1. Introdução ................................................................................................................................ 1
2. Objetivo e Metodologia ............................................................................................................ 2
3. Introdução Teórica ................................................................................................................... 3
3.1. Avaliação Imobiliária .......................................................................................................... 3
3.1.1. Mercado Imobiliário ..................................................................................................... 4
3.1.2. Normas de Avaliação .................................................................................................. 5
3.1.3. Conceitos e Tipos de Valor ......................................................................................... 6
3.1.4. Métodos de Avaliação Imobiliária ............................................................................... 8
3.2. Avaliação em Massa ...................................................................................................... 12
3.2.1. Processos e Metodologias ........................................................................................ 12
3.2.2. Rácios e Indicadores – Qualidade do Ajustamento dos Modelos ............................. 14
3.2.3. Modelos utilizados noutros Países da União Europeia ............................................. 16
3.3. Enquadramento Legal .................................................................................................... 24
3.3.1. Código do Imposto Municipal dos Imóveis (CIMI) ..................................................... 24
3.3.1.1. Artigos e Definições Gerais ......................................................................... 25
3.3.1.2. Valor Patrimonial Tributário dos Prédios Urbanos ...................................... 28
3.3.1.3. Valor Patrimonial Tributário de Terrenos para Construção e da Espécie «Outros» …………………………………………………………………………………….35
3.3.1.4. Taxas Municipais Impostas ......................................................................... 37
3.3.2. Outros Regulamentos ............................................................................................... 38
3.3.2.1. IRS – Imposto sobre os Rendimentos Singulares ...................................... 39
3.3.2.2. IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis .... 44
3.3.2.3. EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais ....................................................... 49
3.3.3. Decreto-lei nº 6/2006 – Novo Regime de Arrendamento Urbano – Alterado pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto ...................................................................................... 56
3.3.3.1. Atualização das Rendas .............................................................................. 57
3.3.3.2. Código Civil ................................................................................................. 61
3.3.3.3. Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação .. 63
3.3.3.4. Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados .................................... 63
3.3.3.5. Definição do Conceito Fiscal de Prédio Devoluto ....................................... 68
4. Contribuição para Alterações ao Código ............................................................................... 69
4.1. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) ........................................................ 69
V
4.1.1. Valor Patrimonial Tributário ....................................................................................... 69
4.1.2. Valor Base dos Prédios Edificados ........................................................................... 69
4.1.3. Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação .............. 70
4.1.4. Coeficiente de Afetação ............................................................................................ 73
4.1.5. Coeficiente de Localização ....................................................................................... 74
4.1.5. Coeficiente de Qualidade e Conforto ........................................................................ 76
4.1.6. Coeficiente de Vetustez ............................................................................................ 80
4.1.7. Avaliação de Terrenos para Construção ................................................................... 82
4.1.8. Valor Patrimonial Tributário dos Prédios da Espécie “Outros” ................................. 86
4.2. Medidas de Monitorização ........................................................................................ 88
4.3. Outros Códigos – Comentários ................................................................................. 88
4.3.1. Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) .................................. 88
4.3.2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ................ 89
4.3.3. Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) .................................................................... 91
5. Casos Práticos ....................................................................................................................... 92
5.1. Estudo de viabilidade de investimento – Recuperação de um prédio em regime de arrendamento. ......................................................................................................... 93
5.1.1. Cenário 1 – Estudo de Investimento elaborado ao abrigo da legislação anterior ao NRAU ........................................................................................................................ 94
5.1.2. Cenário 2 – Estudo de Investimento elaborado ao abrigo do NRAU em que o senhorio espera que os contratos existentes extingam ............................................ 95
5.1.3. Cenário 3 – Estudo de Investimento ao abrigo do NRAU em que o senhorio realoja os inquilinos durante as obras de reabilitação. ......................................................... 96
5.2. Avaliação de um Terreno para Construção .................................................................... 97
6. Conclusões........................................................................................................................... 100
7. Bibliografia............................................................................................................................ 102
8. Anexos .......................................................................................................................... 104
Anexo A – Folha de Cálculo do Valor Residual do Terreno para Construção ...................... 104
Anexo B – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício e as indemnizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio .................. 105
Anexo C – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício, não existem indemnizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio, prédio livre no ano 7. ............................................................................................ 105
Anexo D – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício com os custos de realojamento no ano 0 e os custos de reabilitação são 100% Capital Alheio ........................................................................................................ 105
VI
Índice de Tabelas
Tabela 1 Metodologias de Avaliação de Imóveis ........................................................................ 10
Tabela 2 Fórmulas de ajustamento das áreas (Habitação) ........................................................ 30
Tabela 3 Coeficientes de Comércio e Serviços .......................................................................... 30
Tabela 4 Coeficientes de Indústria .............................................................................................. 30
Tabela 5 Coeficientes dos Estacionamentos Coberto ................................................................ 31
Tabela 6 Coeficientes de Afetação ............................................................................................. 31
Tabela 7 Coeficientes dos Elementos de Qualidade e Conforto (Habitação) ............................ 32
Tabela 8 Coeficientes dos Elementos de Qualidade e Conforto (Comércio/Indústria/Serviços) 33
Tabela 9 Coeficientes de Vetustez ............................................................................................. 34
Tabela 10 Taxas de IMT para Habitação .................................................................................... 48
Tabela 11 Taxas de IMT - Outros Casos .................................................................................... 48
Tabela 12 Tipologias de referência para relocação por agregado ............................................. 65
Tabela 13 Coeficientes utilizados por Afetação .......................................................................... 74
Tabela 14 Elementos de Qualidade e Conforto para Habitação ................................................ 77
Tabela 15 Elementos de Qualidade e Conforto para Comércio, Industria e Serviços ............... 77
Tabela 16 Coeficientes de Vetustez ........................................................................................... 81
Tabela 17 Caraterísticas gerais do Investimento ........................................................................ 94
Tabela 18 Dados do Investimento Cenário 1 .............................................................................. 94
Tabela 19 Juros do Investimento Cenário 1 ............................................................................... 95
Tabela 20 Dados do Investimento Cenário 2 .............................................................................. 95
Tabela 21 Juros do Investimento Cenário 2 ............................................................................... 95
Tabela 22 - Dados do Investimento Cenário 3 ............................................................................ 96
Tabela 23 Juros do Investimento Cenário 3 ............................................................................... 96
Tabela 24 Layout da Avaliação no Portal das Finanças ............................................................ 97
Tabela 25 Dados do Terreno ...................................................................................................... 98
Tabela 26 Custos de Infra-estruturas .......................................................................................... 98
Tabela 27 Custos de Construção ................................................................................................ 98
Tabela 28 Taxas Camarárias, Projectos, Fiscalização, Acompanhamento de Obra, Etc .......... 98
Tabela 29 Prazos de Construção ................................................................................................ 98
Tabela 30 Valores de Venda - Valor de Mercado ....................................................................... 98
Tabela 31 Custos de Promoção e Comercialização ................................................................... 98
Tabela 32 Lucros do Promotor .................................................................................................... 99
Tabela 33 Prazos de Venda ........................................................................................................ 99
Tabela 34 Custos de Capital Alheio e IMT .................................................................................. 99
VII
Abreviaturas
CIMI – Código do Imposto Municipal de Imóveis
IMI – Imposto Municipal de Imóveis
NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano
IRS – Imposto sobre o Rendimento Singular
IMT – Imposto sobre as Transmissões Onerosas
EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais
VPT – Valor Patrimonial Tributário
FCD – Fluxo de Caixa Descontado
DL – Decreto-Lei
(IVS) – International Valuation Standards
(EVS) – European Valuation Standards
(IVSC) - International Valuation Standards Committee
RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
CIS – Código do Imposto de Selo
CIRS – Código do Imposto sobre Pessoas Singulares
EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais
CIRC – Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Coletivas
CN – Código do Notariado
IAAO – International Association of Assessing Officers
IVSC – International Valuation Standards Committee
1
1. Introdução
Os bens imobiliários têm um peso muito grande em qualquer economia de um país do
ponto de vista socioeconómico, no entanto a obtenção do seu valor não é uma ciência exata
nem transparente ao contrário de muitos outros tipos de ativos.
Estes bens imobiliários sejam de natureza pública ou privada são tributados pelos
municípios respetivos, para permitir que estes com estas receitas possam honrar as despesas
realizadas por parte das câmaras na gestão e manutenção dos equipamentos e infra-estruturas
públicas necessárias não só para um bom funcionamento social mas também para a própria
valorização destes bens.
Até um passado recente, as matrizes prediais encontravam-se completamente
desatualizadas e o sistema de avaliações não era o mais adequado pois tinha como base o
Código da Contribuição Predial de 1913 e o Imposto sobre a Industria Agrícola de 1963, onde
florescia a economia rural e o valor imobiliário era maioritariamente rústico.
A necessidade de regulação/atualização dos impostos relacionados com o património
edificado em cada município levou à criação do CIMI (Código do Imposto Municipal de Imóveis)
e consequentemente a uma reforma do sistema de avaliação para obtenção do valor
patrimonial tributário. No geral o CIMI regula toda a matéria relacionada com o imposto sobre
património de bens imóveis, urbanos e rústicos.
A criação de um código que regule uma matéria tão complexa, que intervém num
contexto tão heterogéneo como o dos bens imóveis, pois não existem dois bens imóveis iguais,
requer por si só uma certa flexibilidade e quando não existe esta flexibilidade por questões
diversas, pode acabar por criar situações de verdadeira injustiça e incoerência quando o que
se pretende são resultados credíveis e independentes.
Para o efeito foi criado o DL nº 287/2003 que aprova o C.I.M.I. e o Código do Imposto
sobre as transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), também altera alguma legislação
relacionada com a reforma na tributação do património como o Código do Imposto sobre
Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS), o Código do Imposto sobre Rendimento de
Pessoas Coletivas (CIRC), o Código do Imposto de Selo (CIS), o Estatuto de Benefícios Fiscais
(EBF), e o Código do Notariado (CN).
Para além dos anteriores, o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) e o
Código Civil são também regulamentos que embora não apresentem natureza tributária,
imputam ao sujeito passivo direitos e deveres que apresentam uma simbiose com o sistema
tributário que veremos se é positiva ou negativa.
2
2. Objetivo e Metodologia
O objetivo geral desta dissertação é analisar e contribuir nesta perspetiva para uma mais
justa aplicação dos códigos que estejam relacionados com as políticas tributárias do setor
imobiliário e que tenham como base o Valor Patrimonial Tributário e as metodologias utilizadas
para sua obtenção.
As mais recentes reformas no sistema tributário relacionadas com o setor imobiliário,
passam por alterações no C.I.M.I., e noutros regulamentos que interagem com este numa
perspetiva mais holística, já referidos na introdução, e tendo em conta a importância deste
setor na economia, torna-se necessário analisar a dinâmica na aplicação desta tributação e
verificar se existem erros ou situações de potencial proposta de melhoria na metodologia de
obtenção do Valor Tributário dos Imóveis.
A dificuldade na elaboração de um código desta natureza relacionado com bens imóveis
urbanos com conjuntos de caraterísticas completamente heterogéneos promove uma estrutura
com muito pouca flexibilidade elaborada com o propósito de avaliações em massa.
Os regulamentos de natureza não tributária como é o caso do NRAU ou do Código Civil,
serão analisados no sentido de verificar se as suas alterações permitem ao sujeito passivo
aumentar ou não os rendimentos que este obtém dos seus imóveis para poder apresentar
disponibilidade financeira para suportar as alterações de carga fiscal e até poder promover
obras de reabilitação.
Tendo em conta o contexto de elaboração desta dissertação que será elaborada no
âmbito do Mestrado em Engenharia Civil - Ramo de Construção, o foco de análise e
intervenção será mais orientado para o C.I.M.I. pelo seu caráter mais técnico, sendo que os
restantes regulamentos serão analisados mais no contexto do impacto nas suas aplicações e
relações.
Na análise do C.I.M.I. a investigação e análise será efetuada apenas para os prédios
Urbanos, nomeadamente o método de obtenção do valor patrimonial tributário dos imóveis.
Não serão tidos em consideração os prédios rústicos, dado estes serem objeto de normas e
metodologias de avaliação diferentes das apresentadas.
A metodologia utilizada para elaboração deste trabalho compõem-se dos seguintes pontos:
Leitura e interpretação o mais completa possível do C.I.M.I. (Código do Imposto
Municipal de Imóveis) e o atual sistema de avaliações para obtenção do valor patrimonial
tributário;
Leitura do N.R.A.U. (Novo Regime de Arrendamento Urbano) e levantamento dos artigos
que mais se podem relacionar com o C.I.M.I., a Reabilitação Urbana e a capacidade
geradora de renda dos imóveis.
3
Leitura e interpretação do DL nº 287/2003 para compreensão das reformas impostas nos
diferentes Códigos relacionados com a reforma da tributação do património;
Fazer o levantamento dos regulamentos e artigos ligados à reforma tributária e analisar
os impactos que estes têm no sujeito passivo;
Fazer um levantamento sobre o estado da arte na matéria de avaliações imobiliárias, no
contexto nacional e internacional;
Comentar as metodologias de avaliação utilizadas pelo CIMI do ponto de vista da sua
conceção e aplicabilidade;
Estudar casos práticos que evidenciem situações menos coerentes;
3. Introdução Teórica
Neste capítulo, serão estudados e descritos o mais pormenorizadamente possível os
temas relacionados com a avaliação imobiliária nomeadamente os métodos existentes, tanto
no âmbito nacional como internacional e também serão também indicados alguns
pressupostos, fragilidades e vantagens nas suas utilizações.
Serão abordados códigos de natureza tributária tal como o C.I.M.I., nomeadamente os
artigos relacionados com o sistema de avaliação dos prédios urbanos, alguns os artigos do
NRAU, do Código Civil e dos restante regulamentos já mencionados que interferem com
reforma da tributação do património.
3.1. Avaliação Imobiliária
A prática da avaliação imobiliária não é uma ciência exata, é falível, mesmo
apresentada com resultados clarividentes, honestos e com apoio em bases científicas. Estas
caraterísticas devem-se essencialmente a elevada heterogeneidade do imobiliário, à falta de
transparência das evidências de mercado ou disponibilidade de dados, ao elevado número de
agentes e variáveis que interferem com a dinâmica do mercado, fato que acarreta cenários de
subjetividade e incerteza.
Para além da heterogeneidade dos ativos imobiliários a avaliar o perito também que ter
em conta os objetivos da avaliação que podem ser diversos e interferem diretamente na
maneira em que o perito aborda o problema, vejamos, existem avaliações destinadas a análise
financeira de empresas, transferência de posse ou domínio de uma propriedade, hipotecas ou
crédito, investimento no setor, expropriação, seguros, avaliações para estimar contribuições,
avaliações para processos judiciais, arrendamentos, impostos, etc.
4
Os objetivos, a subjetividade, a incerteza e a falta de transparência associados à
avaliação imobiliária promovem uma necessidade muito forte de regulamentação do ofício e
uma aposta na formação dos profissionais, não só tecnicamente como eticamente.
A regulamentação da profissão e formação dos peritos é efetuada por associações de
profissionais da área, nacionais e internacionais que ajudam a promover um maior
profissionalismo ao setor e também tendo e conta os efeitos da globalização uma
universalização dos termos e das metodologias através do uso de normas e regulamentos.
3.1.1. Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário existe quando acontece uma transação de um imóvel por um
preço estipulado entre o comprador e o vendedor. Este mercado tem como base o princípio da
oferta e da procura, no sentido em que o preço varia inversamente à oferta, neste caso a oferta
define-se como número de imóveis para venda e a procura como o número de compradores
existentes. O preço também pode variar com outros fatores sem ser a oferta ou procura, como
as condições económico-sociais ou até mesmo o acesso aos capitais alheios ou seja, com
fatores ligados aos riscos sistemáticos de um mercado que pode ir de local a internacional.
Independentemente do mercado imobiliário ter como base este princípio, ele não
apresenta comportamentos lineares como os mercados de concorrência perfeita em que o
preço é definido pelas curvas da oferta e da procura, ou seja, neste mercado podemos ter uma
ordem de grandeza dos valores unitários de venda mas nunca os valores exactos. Este fato
contudo não acontece devido á heterogeneidade dos imóveis que variam nas suas
caraterísticas como por exemplo a sua localização, o acesso a serviços e equipamentos, as
caraterísticas intrínsecas do mesmo (físicas), a sua dimensão, situação legal do imóvel,
perspetivas de desenvolvimentos para a zona, etc.
Existem também outros fatores não quantificáveis que interferem com o preço de
transação como por exemplo os objetivos subjetivos do comprador e as razões de venda por
parte do comprador por exemplo vendas motivadas pela urgência ou compras pela utilidade
específica para um comprador.
Pelas razões supra identificadas torna-se imprescindível regulamentar e utilizar
metodologias de avaliação que permitam obter um potencial valor de transação o mais justo e
coerente possível, justificando a existência e elaboração das Normas de Avaliação por parte
das instituições e associações.
5
3.1.2. Normas de Avaliação
As normas de avaliação são elaboradas no sentido de fornecer ao mercado, avaliações
imobiliárias efetuadas com métodos e linguagens generalizadas e que ajudem a dinamizar o
mercado de transações nacional e internacional através de um consenso na utilização de
critérios objetivos, transparentes e aceites por toda a comunidade de avaliadores.
Existem várias associações internacionais que regulam esta matéria e que mantêm
entre si uma certa relação de sinergia nos tópicos estruturais, divergindo apenas em pequenos
ajustes necessários devido às diferenças de políticas, contextos e conjunturas específicas de
cada país ou continente.
Existem várias associações de contexto internacional, no entanto as mais relevantes
tendo em conta o objetivo desta dissertação são as Normas Internacionais de avaliação (IVS),
as Normas Europeias de Avaliação (EVS), as normas da Associação Internacional de Técnicos
de Avaliação (IAAO), e as da Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
As Normas Internacionais de Avaliação são elaboradas e publicadas pelo International
Valuations Standards Committe (IVSC). Esta organização é membro das Nações Unidas, foi
fundada em 1981 e tem como principais objetivos formular e publicar normas, definições e
notas de orientação para os processos de avaliação de ativos, promovendo a sua utilização e
aceitação a nível global através de uma harmonização das normas, dos termos e
metodologias. No sentido de agilizar e facilitar o processo de utilização destas normas o IVSC
é composto por organizações, sociedades e instituições ligadas ao ramo das avaliações seja
em formação ou consultoria, que trabalham em conjunto com as entidades reguladoras
respetivas de cada estado membro no sentido de assegurar que os processos de avaliação
são elaborados de acordo com as normas.
As Normas Europeias de Avaliação, são estabelecidas pelo Grupo Europeu de
Associações de Avaliadores ou “European Group of Valuers Associations (TEGoVA). Esta é
uma instituição europeia sem fins lucrativos constituída por 60 associações profissionais de
avaliadores em 33 países.
Com objetivos similares aos do (IVSC) mas de âmbito europeu, a TEGova, tem como
principais atividades desenvolver normas de avaliação a adoptar na europa, com notas de
orientação, recomendações e metodologias de avaliação, promover ações de formação que
garantam subidas de nível na competência profissional, instituir um sistema de monitorização e
certificação da atividade como segurança para os clientes e por fim representar a totalidade
dos profissionais da área em questões de âmbito político ou administrativo junto de instituições
europeias.
A APAE, Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia é neste momento
membro da TEGoVA.
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A Associação Internacional de Técnicos de Avaliação (IAAO) ou International Association
of Assessing Officers,é uma instituição de âmbito internacional sem fins lucrativos, formada em
1934 em Kansas City no Estados Unidos, com o objetivo de assistir e formular Normas
Técnicas promovendo uma evolução e inovação nas atividades de avaliação imobiliária,
relacionadas com as políticas de cobranças de impostos através da normalização das
metodologias, formação dos peritos e apoio na investigação. Esta associação está mais
direccionada para promover a evolução das avaliações em massa, tendo já alguns fatores
muito inovadores como a utilização de técnicas de inteligência artificial e trabalhos com
tecnologias que permitam retirar a observação “in loco” dos procedimentos.
A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), teve origem num clube de avaliadores
fundado em 1792, foram evoluindo até aos dias de hoje e são encarados por muitas
instituições financeiras e governos como as “normas de Ouro” no âmbito de certificação e
regulação do setor das avaliações imobiliárias. Atualmente esta instituição está representada
internacionalmente.
Os objetivos principais da RICS tal como as instituições em epígrafe, são promover
normas, termos e metodologias de avaliação que permitam a sua utilização e interpretação em
mercados distintos, no entanto, a sua maior área de actuação que difere pela intensidade das
outras instituições é o nível de formação profissional e ética, regulação e monitorização do
peritos que é muito dinâmica e constante, permitindo o acesso às ultimas novidades e
inovações existentes no setor.
Existem atualmente peritos membros a laborar em Portugal, o que promove melhores
relações nos investimentos estrangeiros em perspetivas bilaterais.
3.1.3. Conceitos e Tipos de Valor
Para melhor compreensão das metodologias e técnicas descritas nos pontos seguintes,
existem alguns termos ou conceitos considerados de alguma relevância que permitem a sua
melhor interpretação e que são muito utilizados na área da avaliação imobiliária como o
“Preço”, “Custo” e “Valor” e alguns tipos de bases de valor que não o “Valor de Mercado”.
O “Preço” é o termo utilizado para indicar a quantia paga pela aquisição de um bem
depois da transação.
O “Custo” é o termo que reflete a quantidade de dinheiro necessária para produzir um
bem ou um serviço, tendo em conta todos os seus encargos diretos e indiretos, pronto a
utilizar, ou seja concluído.
O “Valor” é o conceito que reflete a estimativa ou o preço provável de venda de um bem
ou serviço, ou seja, um valor hipotético ao qual um comprador com intenção de comprar e um
7
vendedor com intenção de vender chegam a acordo para a transação de um bem ou serviço
num determinado mercado.
“Valor de Mercado” – “o valor de mercado é a quantia estimada pela qual, na data da
avaliação, se transacionaria voluntariamente uma propriedade entre um comprador e um
vendedor, numa transação livre, depois de uma comercialização adequada, em que cada uma
das partes actuou com conhecimento, com prudência e sem pressões” (Couto, 2007)
Na utilização de metodologias de avaliação e apuramento de valores, existe um conceito
muito importante para o perito avaliador, neste caso é o conceito de “maior e melhor uso”. Este
conceito garante que de todas as metodologias o avaliador utilizará aquela que resulte no valor
mais alto que o imóvel possa ter tendo em conta as suas potencialidades. Segundo
(Couto,2007) este conceito define-se como “o uso mais provável de uma propriedade que é
fisicamente possível, apropriadamente justificado, legalmente permitido, financeiramente
exequível e que resulta no valor mais alto da propriedade que se está a avaliar”. Esta
abordagem é especialmente importante na avaliação de terrenos para construção.
Todos os métodos e conceitos descritos anteriormente têm como base o valor de
mercado, no entanto existem outro género de avaliações para obtenção de outro tipo de
valores que têm como base objetivos pré-estabelecidos e que quando indicados ao perito este
modela os métodos e variáveis no sentido pretendido.
Alguns tipos de valor a que se refere o parágrafo anterior podem ser segundo Couto [5]:
“Valor em Uso” – é o valor que um imóvel tem para um uso ou utilizador
específico;
“Valor de Investimento” – é o valor que um imóvel tem para um investidor com
objetivos e contexto por ele estabelecidos;
“Valor de Negócio em Marcha” – é o valor de um imóvel que faz parte de um
negócio como um todo, por exemplo um imóvel no qual funciona um restaurante
e este faz parte integrante da empresa como ativo;
“Valor Seguro” – é o valor de um imóvel estabelecido num contrato ou apólice de
seguro, e não considera o valor do terreno apenas o valor da construção (Custo
de Reprodução ou Reposição).
“Valor Fiscal, Cadastral ou Tributário” – é o valor patrimonial tributário calculado
por metodologias estabelecidas por lei;
“Valor de Resgate” – é o valor de um imóvel excluindo o solo, obtido pela soma
da venda dos materiais que o constituem;
“Valor de Liquidação” ou “Valor de Venda Forçada” – é o valor de um imóvel em
que o vendedor se vê forçado a vender por razões alheias às caraterísticas do
mesmo. Neste caso deverá ser um valor inferior ao de mercado e é também
8
conhecido como “Valor de Venda Imediata”, pois terá que ser vendido num curto
espaço de tempo.
“Valor Especial” – é o valor de um imóvel sobre o qual um comprador tem um
interesse especial, físico, funcional ou económico, por exemplo a anexação de
dois terrenos vizinhos para ter acesso à via pública.
“Valor de Trespasse” – é o valor da cedência de um contrato de arrendamento
com renda não atualizada a uma terceira parte. Normalmente calcula-se pela
capitalização da diferença de valores entre a renda atual e a renda potencial de
mercado;
“Valor de Expropriação” – é o valor de um imóvel obtido pelo uso de
metodologias impostas legalmente, neste caso o Código das Expropriações”.
Este método tem em consideração o tipo de imóvel, o mercado em que se
insere, o fim a que se destina e as benfeitorias do mesmo;
“Valor de Empréstimo por Hipoteca” ou “Valor de Garantia” - é o valor de um
imóvel obtido por um perito avaliador tendo em conta fatores de risco a longo
prazo e não os aspetos especulativos.
3.1.4. Métodos de Avaliação Imobiliária
Os métodos de avaliação imobiliária estão diretamente relacionados com o tipo de
imóvel em avaliação, do mercado em que se insere, do género de informação disponível e o
objetivo geral de um processo de avaliação.
A utilização em simultâneo de um ou mais métodos de avaliação imobiliária num
determinado imóvel permite obter uma aproximação do valor de mercado ou outro qualquer
tipo de valor a obter.
De todos os métodos existentes reconhecidos internacionalmente pela sua aplicabilidade
existem três mais utilizados, baseados no princípio da substituição e considerados métodos
comparativos, o Método do Rendimento, o método do custo e o método de comparação.
Qualquer um destes métodos trabalha com variáveis obtidas por comparação de outros
imóveis existentes no mercado ou seja têm como base o “Valor de Mercado”.
O Método de Comparação ou Método Comparativo de Mercado parte do princípio de
que o valor de uma propriedade é determinado por comparação de valores de outras
propriedades o mais similares possível a transacionar num mesmo mercado. Uma correta
utilização deste método requer o seguimento de uma certa sequência.
O procedimento sistemático segundo Couto [5] o primeiro passo é a prospecção de
mercado, para saber o tipo e quantidade de informação disponível num mercado, o segundo
9
passo é a verificação da informação, o terceiro passo é a seleção de unidades de comparação
aplicáveis no sentido de adaptar ao tipo de imóvel a avaliar, o quarto passo é comparar as
propriedades em amostra com a propriedade a avaliar, tendo em conta que não existem
imóveis idênticos, é necessária uma homogeneização da amostra, o quinto passo é o arranjo
da informação e obtenção de um valor indicativo o mais aproximado possível de um valor
provável de venda.
Este método comparativo de mercado é de longe o mais utilizado, no entanto necessita
de um mercado bastante ativo caso contrário acarreta um certo grau de incerteza.
Independentemente da existência ou não de um mercado extenso e ativo, este método permite
servir como referência pois funciona “Balizando” as caraterísticas com valores e contribui para
obtenção de valores mínimos e máximos praticados num determinado mercado.
O método do Rendimento baseia-se numa perspetiva em que o valor do imóvel
depende diretamente do capital ou riqueza que ele seja capaz de gerar através de uma renda,
este processo apoia-se no princípio da antecipação pois o valor relaciona-se com os
rendimentos futuros expetáveis.
Este método analítico e indirecto pode ser utilizado para obter valor de mercado ou outro
tipo de valor, em prédios urbanos ou rústicos. Uma correta utilização deste método passa em
primeiro lugar por uma pesquisa de dados, o mais detalhada possível de rendimentos e
despesas ou encargos em propriedades similares para obter os rendimentos líquidos. Após a
obtenção desta informação esta poderá ser utilizada para obter um valor por capitalização em
dois modos distintos, o primeiro é a Capitalização Direta que consiste na aplicação direta de
uma taxa global a um rendimento geral estabilizado, originando um valor de indicação para o
imóvel. A utilização deste método é mais eficiente em mercados bastante ativos e
transparentes. O segundo método é a Atualização dos Fluxos de Caixa Descontados ou
Discounted Cash Flow, este tem em conta durante um período de tempo perviamente
estabelecido o fluxo de caixa originado pelos rendimentos e encargos, ao qual aplica uma taxa
de atualização associada ao risco e retorno de mercado e também considera o valor do
dinheiro no tempo. Este método permite fazer análises comparativas de projectos de
investimento. Em qualquer dos casos a obtenção de uma taxa de capitalização ou atualização
é muito subjectiva pela quantidade de variáveis que a compõem.
O método do Custo, também conhecido como “Método do Custo de Reprodução” numa
vertente e “Método de Substituição” noutra vertente, baseia-se no princípio da substituição e
define que o custo a pagar por um imóvel deverá ser o mais aproximado possível ao somatório
dos valores de aquisição do terreno com os valores da construção com encargos de um imóvel
comparável com o original em avaliação. O custo de reprodução reflete o custo de construção
de um imóvel idêntico ao original e o custo de substituição reflete o custo de construção de um
imóvel que possa não ser idêntico mas possua uma funcionalidade idêntica, seja esta física ou
económica.
10
Tendo em consideração que este método funciona com valores de construção nova, no
caso de edifícios mais antigos este método complementa-se com elementos de depreciação.
Embora este método seja regularmente utilizado em avaliações de imóveis em mercados
ativos e com facilidade de obtenção de dados, um ponto forte do mesmo é a sua utilização
como referencia na avaliação de edifícios singulares nos quais os valores de mercado não
poucos ou inexistentes tais como igrejas, museus, hospitais, escolas, etc.
Outros Métodos, para além dos métodos mais comuns indicados anteriormente,
existem outros métodos disponíveis e aceites internacionalmente, que permitem aos peritos
uma mais fácil adaptação a imóveis com caraterísticas mais específicas. Neste caso Enrique
Ballestero e José Ángel Rodriguez [2] sintetizam num quadro muito elucidativo quais os
métodos que existem em categorias.
Tabela 1 Metodologias de Avaliação de Imóveis
As técnicas comparativas consistem em comparar o imóvel em avaliação com outros
imóveis existentes no mercado de transação, utilizando para o efeito variáveis que os
diferenciem, as variáveis explicativas ou exógenas permitindo uma homogeneização da
amostra.
Nos métodos sintéticos existem uma proporcionalidade direta entre as
variáveis e o preço do imóvel;
Com uma amostra
Com várias amostras
Com uma amostra
Com várias amostras
Variante "dos Betas" 1 Var. Exógena Linear
Variantes "Triangular" 1 Var. Exógena não Linear
Varitante "Trapezoidal"
1 Var. Exógena Linear
1 Var. Exógena não Linear
Var. Exógenas Lineares
Var. Exógenas não Lineares
Custo de Reposição
Custo de Substituição
Método do Valor
Residual
Clássico
Aperfeiçoado
Modelos Sob Inflacção
Estimação de Parâmetros
Optimização de Horiz.
Valor de Transformação
Valor Complementar
Valor Subjectivo
Avaliação
Multicritério
Avaliações
Especiais
Avaliação por
Objectivos
Comparativas
Analíticas
Método do Custo
de Construção
Método Analítico
ou de Capitalização
Métodos Sintéticos
Com uma variável
explicativa
Com várias variáveis
explicativas
Métodos Beta
Análise de
Regressão
Regressão Simples
Regressão Multipla
11
Nos métodos Beta, esta relação obtém-se por aplicação de funções estatísticas
de distribuição;
A análise de regressão, sendo a mais fiável dos três, necessita de uma muito
maior quantidade de dados mas permite estabelecer modelos econométricos
que reflitam o preço do imóvel através de tratamento estatístico indicando a
significância dos parâmetros de cada variável, ou seja, o peso que cada
variável contribui para a variação do valor;
As técnicas Analíticas passam pela utilização de modelos de cálculo baseados em
cenários económicos ou não, e podem divergir largamente dos valores de mercado, por
variadas razões, sejam estas políticas, legislativas, cenários de subjetividade, etc. Assim:
O método dos Custos de Construção permitem estimar os custos de
reprodução ou substituição de um imóvel tendo em conta todos os encargos
relacionados;
O método do valor residual pode ser estático ou dinâmico, e permite obter valor
de prédios ou terrenos, partindo dos seus valores de venda e deduzindo todos
os custos e encargos necessários para a sua construção ou reconstrução. Este
método é mais utilizado na avaliação de terrenos com grande capacidade
construtiva e sem comparativos de mercado similares;
Método das Rendas ou de Capitalização, é uma metodologia pouco segura
pois trabalha com variáveis pouco objectivas tais como as taxas de
capitalização ou de atualização, período de retorno, margens brutas, etc;
As técnicas para avaliações especiais são elaboradas no âmbito de um objetivo pré-
estabelecido.
As avaliações com objetivos podem ser por exemplo com procedimentos que
atingem valores de indemnização ou expropriação em situações de litígio ou não,
podem também ser para atingir outros tipos de valor pretendido pelo proponente
que não o seu valor de mercado, ou seja, com interesses específicos. Os valores
obtidos poderão ser completamente díspares dos valores de mercado;
Na analise multicritério a avaliação deve ter em conta diversos pontos de vista,
âmbitos, influências socioeconómicas, tendências, etc. Por exemplo espaço em
zonas verdes, edifícios históricos, edifícios com interesse turístico e mais.
No geral o avaliador dispõe de várias técnicas ou método de avaliação imobiliária e deverá
para um mesmo imóvel utilizar um ou mais métodos em simultâneo que sirvam no mínimo de
referência e aumentem o grau de certeza, através das suas comparações, do bom senso, do
bom juízo e sensibilidade profissional, permitindo apurar o valor mais justo para o imóvel em
avaliação.
12
3.2. Avaliação em Massa
A avaliação em Massa é utilizada para obtenção de valores de um número elevado de
imóveis através da construção de um modelo ou utilização de um método que permita a sua
utilização sistemática e uniforme e obtenha resultados no geral equitativos e justos, numa
determinada data e num determinado local. Este tipo de avaliação foi criado para facilitar
estudos estatísticos e económicos para programas de âmbito administrativo e governamental,
mas também são utilizados na atualidade como base em sistemas de tributação de património.
Segundo Couto [5], para um sistema desta natureza ser utilizado e efetivo necessita de
um conjunto de elementos chave:
Um sistema legal e respetivas infra-estruturas que definam, suportem e protejam os
direitos da propriedade;
Um sistema de registo e inventário de todas as parcelas de terreno, que representa a
base para taxar as propriedades;
Informação e dados de mercado suficientes, a partir dos quais as avaliações possam
ser determinadas;
Recursos e pessoal especializado, formado para o efeito, em quantidade suficiente
para implementarem o sistema;
Manutenção contínua do inventário e das bases de dados para assegurar informação
mais refinada, avaliações mais exatas e cobranças mais equitativas;
Um processo de amostragem e teste dos modelos desenvolvidos para assegurar
consistência na metodologia e respetiva aplicação.
A base do método de avaliação em Massa poderá ou não estar apoiada no Valor de
Mercado, instruções próprias ou legislação podem exigir avaliações feitas com base em outro
tipo de valor e nesse caso as metodologias terão que ser escolhidas para obter valores nas
circunstâncias estipuladas.
Em Portugal existe atualmente uma metodologia de Avaliação em Massa utilizada para
obtenção do Valor Patrimonial Tributário, sobre o qual será cobrado o IMI. Esta metodologia
será analisada mais a frente sendo um dos objetivos principais desta dissertação.
3.2.1. Processos e Metodologias
A obtenção de valores neste tipo de avaliações embora esteja muito dependente de uma
análise eficiente de um mercado e um constante monitorização/controlo de qualidade, existem
muitos procedimentos similares à avaliação singular de um imóvel, ou seja, obedece aos
mesmos princípios. De acordo com Couto [5] existem oito etapas base normalizadas como
procedimento a seguir para uma correta obtenção de valores, essas etapas são:
13
Identificação das propriedades a ser avaliadas;
Definição da área do mercado imobiliário, em termos de comportamento dos
proprietários e dos potenciais compradores;
Identificação das caraterísticas da oferta e da procura que afetam a criação do valor
dentro da área do mercado definida e recolha de dados;
Desenvolvimento de uma estrutura de modelo que reflita as relações entre as
caraterísticas que afetam o valor dentro da área definida;
Calibração do modelo para determinação das contribuições de cada uma das
caraterísticas individuais da propriedade na afetação de valor;
Aplicação das conclusões refletidas no modelo às caraterísticas das propriedades a
avaliar;
Validação do processo de avaliação em massa adotado, do modelo, das medições ou de
outras leituras incluindo as medidas de performance, numa base continua e/ou em fases
distintas ao longo do processo;
Revisão e reconciliação dos resultados da avaliação em massa;
O fator chave de qualquer metodologia de avaliação em massa é uma base de dados
completa e abundante, seja em quantidade como em qualidade. Na atualidade esse fator é
mais fácil de atingir através do uso de processamento por computação e sistemas de
informação geográfica.
Existem dois tipos chave de informação que devem ser recolhidos em antemão em
primeiro lugar as informações relativas a transações, custos, rendimentos ou encargos com os
imóveis e em segundo lugar dados sobre a localização de as caraterísticas físicas dos imóveis.
Esta metodologia e avaliação sistemática apresentam alguma complexidade na sua
elaboração pois dependem não só de elaboradas equações matemáticas como de
disponibilidade de informação. A construção de um modelo segundo Couto [5] tem duas fases,
a fase da especificação e a fase da calibração. A primeira envolve a escolha das variáveis que
descrevam o comportamento das dinâmicas de mercado, a segunda fase está ligada à
quantificação dos coeficientes para cada uma dessas variáveis.
Regra geral qualquer modelo de avaliação em massa tem como base os mesmo
métodos utilizados na avaliação singular, neste caso o Método do Rendimento, o Métodos dos
Custos e o Método Comparativo de Mercado sendo estes dois últimos os mais utilizados na
vertente residencial. O método comparativo de mercado obtém os coeficientes que refletem as
dinâmicas de mercado numa área através do recurso a modelos de regressão múltipla. A
utilização do Método do Custo obriga à estimação em separado dos valores para o terreno e
para a construção, o primeiro obtém-se como se o terreno estivesse devoluto e a construção
subdivide-se em outros dois modelos de estimação, um para obter os valores do custo de
reposição da área bruta de construção e outro para estimar a sua depreciação quando usada.
14
Estes modelos devem ter base científica, matemática e estatística, necessitam uma
grande sinergia entre as várias bases documentais e devem ser revistas e atualizadas com
alguma regularidade pois descrevem mercado dinâmicos e em constante transformação.
De acordo com Couto [5] estes sistemas de avaliação em massa incluem 5 componentes
diferentes: Um sistema de gestão de dados, um sistema de avaliação, um sistema de análise
de desempenho, um sistema administrativo e de suporte e um sistema de apelos ou
reclamações. Sendo estes sistemas geridos informaticamente estamos perante um sistema
computadorizado de avaliação em massa (Computer Assisted Mass Appraisal- CAMA).
3.2.2. Rácios e Indicadores – Qualidade do Ajustamento dos Modelos
Os modelos elaborados para aplicação de avaliações em massa são muito complexas e por
vezes podem reflectir de uma maneira mais justa ou não as realidades de cada mercado. Por
esta razão existem normas trabalhadas por diversas organizações oficiais que se destinam a
verificar o grau de ajustamento destes modelos aos mercados.
Estas monitorizações de ajustamento vão sendo cada vez mais utilizadas em países que
as praticam e têm especial relevo as normas definidas pela IAAO, que utilizam rácios para este
efeito.
As análises mais utilizadas para estes estudos são segundo Couto [5]:
Medidas de tendência central;
Medidas de equidade horizontal (dispersão);
Medidas de equidade vertical;
Análises de tendência no tempo;
O rácio sobre o qual se vai trabalhar e fazer estas análises chama-se Referência de
Mercado (RM) que se obtém pela seguinte forma:
100
(1)
Para calcular a medida da Tendência Central, recolhe-se uma determinada amostra de
mercado e utiliza-se uma das seguintes maneiras, a média aritmética, a média ponderada e a
mediana, sendo a mais aceite e utilizada esta última Ordenando os objetos da amostra pelo
valor de RM e tomando o valor central. Segundo o especificado nas normas internacionais o
valor da medida de tendência central tem que estar compreendido entre os valores de 90% a
110%.
15
A título complementar e sabendo que a medida da tendência central não é suficiente para
classificar um modelo como bom, existe outra medida que permite avaliar a equidade horizontal
das avaliações em todo o território e a todos os tipos de propriedade, esta medida chama-se
coeficiente de dispersão (Coefficient of Dispersion – COD). Este obtém-se pelo desvio absoluto
médio das diferenças absolutas de cada elemento da amostra entre o seu valor de RM e o da
Mediana, assim:
é
100
(2)
De acordo com as normas internacionais este desvio não poderá ser superior a 20%, pois
acima disso não se garante a equidade horizontal.
Qualquer uma das duas medidas indicadas anteriormente também não são suficientes para
garantir um modelo bem ajustado, é necessário também verificar que as propriedades de baixo
valor tenham um RM similar aos de alto valor, ou seja é necessário verificar a equidade vertical.
Para este efeito utiliza-se um diferencial de preços chamado Price Related Differential – PRD.
Este indicador consiste apenas na divisão da média aritmética da amostra pela média
ponderada, assim:
é éé
(3)
Na média aritmética todos os objetos têm o mesmo peso, na média ponderada não. Se o
valor do PRD for superior a 1 quer dizer que na amostra os imóveis com valores mais baixos
têm RM´s maiores, se for inferior a um é o caso contrário. As Normas estabelecem como
valores aceitáveis de PRD os que se situam dentro do Intervalo [0,98;1,03] subindo para 1,05
para os de afetação industrial.
A última análise a fazer é a análise de tendência no tempo. Para esta análise a normas
reconhecem ser aconselhável ter uma amostra que atinja pelo menos 5% do total de imóveis
que existem, mas é recomendável que os dados recolhidos não tenham ocorrido há mais de
um ano. Estes dois feitos são muito difíceis de obter, principalmente em mercado menos ativos
logo consideram aceitáveis períodos de recolha de amostras com 18 meses após ocorrência
para tentar atingir a representatividade exigida.
Esta análise de tendência no tempo obtém-se da seguinte forma: Os objetos da amostra
são ordenados por meses ou trimestres, depois é calcular a Mediana de cada período obtendo
uma série de pontos para determinar a tendência e definir a taxa de variação mensal. Se num
mês obtemos uma mediana de RM e assim igual para uma série de meses, para homogeneizar
os valores da amostra temos que multiplicar os valores de mercado pela taxa de variação
16
mensal, sendo os valores referidos ao último período da amostragem. Para estes efeitos
podem utilizar-se programas de regressão múltipla ou outros semelhantes. Esta análise é muito
importante, pois permite homogeneizar a amostra e evitar erros que possam enviesar os
resultados de forma a afetar negativamente os estudos de ajustamento.
De acordo com o recomendado pelas normas internacionais, estes indicadores são os
mais utilizados e mais fiáveis para o efeito e recomenda-se a sua utilização com frequência
anual de preferência.
3.2.3. Modelos utilizados noutros Países da União Europeia
As técnicas utilizadas para avaliações em Massa na união europeia diferem de país para
país mas são elaborados para fins semelhantes principalmente na coleta fiscal. Existem
modelos antigos e modelos recentes, uns mais ajustados do que outros mas todos têm uma
grande dificuldade em evoluir ou se modernizar, esta dificuldade está relacionada com a
elaboração e obtenção de boas bases de informação. Neste capítulo, com base em informação
retirada de Couto [5], abordaremos resumidamente as bases e a metodologias utilizadas por
alguns países do continente europeu para permitir saber o estado da arte desta atividade na
europa, não obstante de se referir que para além destas metodologias já poderem estar mais
atualizadas, este é um tema que requer uma investigação mais profunda, podendo desta
maneira contribuir positivamente para a obtenção de um conjunto de melhorias a aplicar ao
sistema de avaliação patrimonial Português.
DINAMARCA
A Dinamarca distingue-se por ser o pais europeu que conta há mais tempo com um
sistema de avaliação em Massa computadorizado um CAMA (Computer-Assisted Mass
Appraisal).
Este país apresenta três tipos de impostos sobre a propriedade, O imposto sobre o valor
da terra, sejam estes terrenos de qualquer tipo, o imposto de serviço sobre os edifícios de
comércio escritórios e indústria e o imposto sobre os valores de habitações ou casas de férias
de uso próprio.
Desde o princípio do século que o património é reavaliado e atualizado com frequência,
mas desde 2002 que estas são feitas com frequência bienal e alternadas, um ano o uso
residencial e outro ano o uso de serviços e agrícola. Estas reavaliações são efetuadas da
seguinte maneira, estimar o valor dos terrenos pelo valor de mercado, definição do código de
uso do imóvel que o relaciona com a sua utilização, existem cerca de 40 códigos diferentes e
facilitam o manejo computacional, e por fim o valor da propriedade com base no valor de
17
mercado do terreno e construção. A base do imposto de serviço é a diferença entre o valor da
propriedade e o valor do terreno ou seja, o valor da construção.
A base da avaliação de uma propriedade é o melhor uso económico e o valor de
mercado e apresenta dois sistemas distintos de avaliação, um para os terrenos baseados nos
preços registados por comités e outro para as propriedades baseado em modelos de cálculo
com base estatística dos preços de venda. Estes preços são revistos regularmente por área
geográfica e atualizados.
As avaliações de terrenos utilizam um sistema computorizado de avaliação, no qual o
território é dividido em diferentes áreas geográficas homogéneas e são divididas da seguinte
forma, em uso industrial, uso habitacional de casas unifamiliares, edifícios de apartamentos e
por fim agrícola.
O modelo industrial é obtido pela multiplicação do preço definido na área geográfica pela
área do terreno:
ç á
(4)
O modelo para casas unifamiliares é mais complexo pois baseia-se num valor standard
de lote de 800 m2, área a mais terá mais valor, área a menos terá menos valor e se for
possível lotear em vários lotes standard terá outro valor. Eles acreditam que o valor de um
terreno metade é relacionado com a área e metade é independente do tamanho, à última
denominam como “Valor do Direito de Construção” no caso de possibilidade de subdivisão o
valor do direito de construção duplicará.
Modelo sem possibilidade de subdivisão:
ç 800 ç á
(5)
Modelo com possibilidade de subdivisão:
ç 800 2 ç á ã
(6)
Modelos destinados a avaliação de terrenos para construção de apartamentos ou serviços,
está relacionada com um rácio entre a área de construção e a área do terreno, o Indice Bruto
de Construção em Portugal e assim temos:
ç ç á á
(7)
Modelos de terreno para uso agrícola têm em consideração que um terreno pode ter solos de
várias qualidades e dividem os mesmos por hectare (área 1, área 2, etc..). O sistema de
18
avaliações disponível apresenta vários fatores de atualização para esses terrenos com
qualidade diferentes e no fim baseados em avaliações de anos anteriores têm:
çã 1 ç 1 á 1
çã 2 ç 2 á 2
çã 3 ç 3 á 3 .
(8)
As avaliações de propriedades unifamiliares, bifamiliares, trifamiliares, apartamentos,
casas de férias e quintas é um sistema automático. Este sistema tem como base valores
obtidos estatisticamente de construção que são obtidos pela subtração do valor do terreno ao
valor da propriedade e posteriormente relacionados com as caraterísticas de cada móvel
físicas ou de localização para criar modelos de regressão múltipla que estime o valor de
construção unitário standard.
Assim as avaliações relacionadas com propriedades unifamiliares, bifamiliares,
trifamiliares e casas de férias apresentam 4 passos distintos:
1. Cálculo da área total ponderada;
2. Estimação do valor geral de construção unitário;
3. Obtenção do valor local (localização) de construção unitário;
4. Multiplicar o ponto 1 com o ponto 3 e adicionar o valor do terreno;
Os modelos utilizados para cálculo do valor de apartamentos não contemplam o valor do
terreno e obtêm-se da seguinte maneira:
1. Estimação do valor geral unitário da propriedade;
2. Obtenção do valor unitário local da propriedade;
3. Multiplicar o ponto 2 pela área de construção do apartamento;
O sistema geral apresenta como base o “Valor de Mercado”, e embora sendo um sistema
CAMA não dispensa a intervenção humana e boas bases de informação e sistemas de
identificação eficazes.
A Dinamarca é um pais com politicas muito rígidas relacionadas com a propriedade como por
exemplo, nas zonas rurais não podem ser construídos edifícios novos sem ser com propósito
agrícola ou similar, as quintas apenas podem ser propriedade de indivíduos, para quintas
maiores que 30 hectares os proprietários necessitam de ter formação agrícola, cada individuo
só pode utilizar uma residência, se tiver mais terá que as arrendar, as casas de férias têm que
ser em locais definidos como recreativos e nunca perto da costa, etc.. Estas politicas facilitam a
transparência e facilitam a recolha de informação.
19
ESPANHA
Espanha tem um sistema baseado em técnicas analíticas do método do custo mas está
a apostar no desenvolvimento de um sistema de avaliações em massa com base em técnicas
de inteligência artificial. Este sistema ao funcionar na sua plenitude permite melhorar a
qualidade e o tempo de avaliação. Cada modelo será desenvolvido uma zona e um produto
específico de mercado, neste caso temos as habitações unifamiliares, habitações
plurifamiliares, os escritórios, as unidades de comércio, industria e as construções em cave.
Neste momento os valores obtidos ainda não são utilizados como base tributárias, apenas
como referências.
A base das fontes de informação para construir o modelo, são os registos e os notários,
a informação de venda disponível online são para verificação do ajustamento.
Nas bases dadas pelo cadastro e pelos notários as variáveis utilizadas para os modelos
são:
Variável de Localização 1 – Área Regional que deve conter municípios com nível
económico semelhante;
Variável Localização 2 – Área Local que permite definir zonas que distingam o
centro da periferia;
Variável Localização 3 – Vizinhança 1 codificar cada bairro com valor médio de
qualidade de construção dos edifícios residenciais;
Variável Localização 4 – Vizinhança 2 que reflete o valor médio da qualidade de
construção de todos os edifícios do bairro;
Qualidade de Construção – Classifica a qualidade de construção de 1(melhor) a 9(pior),
estes códigos existem no cadastro para cada edifício;
Área – são as contidas no cadastro e diferenciam-se por acima do
solo, abaixo do solo e terreno, nos apartamentos é apenas área bruta.
Idade – com base em informação cadastral;
As informações essenciais retiradas do registo e dos notários são a data da transação e o
preço.
Na sua construção, é recolhida uma amostra de mercado na qual corremos uma rede
neuronal e verifica-se se cumpre as normas relativamente á medida de tendência central
mediana (RM), de dispersão COD (RM) e de equidade vertical PRD (RM), se não estiver
recolhe-se outra amostra, voltamos a correr a rede neuronal só parando quando as normas
foram cumpridas.
Após esta fase é necessário calcular as tendências de evolução dos preços e substituir
as variáveis data e preço por Preços Atualizados e definido o modelo este é comprovado com
informações de mercado actuais para ver o seu ajustamento.
20
A construção de um sistema de avaliação destes apresenta um potencial muito grande
não apenas na área de avaliação de base cadastral com finalidade tributária mas noutros
géneros de estudos também.
ALEMANHA
Alemanha tem um mercado imobiliário comparativamente transparente o que facilita
qualquer tipo de construção de modelos de avaliação em massa, sobretudo com base em
valores de mercado.
A promoção da transparência no mercado imobiliário, apoiada pela publicação de preços
de venda das propriedades em cada mercado, contribuem para uma sólida base de avaliação.
A publicação destas compilações é feita por comités com recursos a avaliadores e permitem
oferecer produtos como informações específicas para mercados específicos, e muitos outros
tipos de informação relacionada com o mercado imobiliário, para cada tipo de imóvel. Por esta
razão o trabalho dos avaliadores na Alemanha são maioritariamente determinar valores de
imóveis especiais e recolha e compilação de preços em geral.
Aqui as caraterísticas que mais influenciam os valores dos ativos imobiliários são a
localização, as caraterísticas especificas, as caraterísticas legais e as circunstâncias
económicas e são estas as caraterísticas que aliadas com a informação das escrituras de
compra e venda que estão presentes na elaboração das compilações de preços de venda das
propriedades.
Existe atualmente uma compilação de preços de venda automática usada especialmente
na Baixa Saxónia, conhecida como automatisierte Kaufpreissammlung – AKS que contém um
cartão físico de índice com a informação mais relevante, um mapa em ArcView com a
localização do imóvel, um ficheiro com informações relevantes complementares e uma
fotografia do imóvel.
Os valores standard do solo, são revistos anualmente em toda a Alemanha e estão
disponíveis via internet em 3 dimensões e são usados maioritariamente por bancos e
administração pública. Estes valores são valores unitários e estão diretamente relacionados
com os usos permitidos do solo. Existem também relatórios publicados anualmente com
informação de valores de venda, evolução de preços e custos de construção para cada tipo de
imóvel em cada mercado local, realçando a política de transparência. Devido a esta política
adoptada, e embora os avaliadores alemães utilizem os três métodos de avaliação para obter o
valor de mercado, o comparativo, o do rendimento e o dos custos, o primeiro será sempre o de
utilização mais fácil e segura.
Assim o método de avaliação em massa existente é feito de dois métodos não muito
diferentes, o primeiro é recolher informação de comparativos idênticos vendidos no último ano,
21
vendo a sua localização no mapa, com levantamento das suas caraterísticas, seguido da
aplicação de uma regressão múltipla aos dados o que permite estimar o valor de mercado do
imóvel a avaliar. A segunda maneira é introduzir no sistema que gere a compilação de preços
as caraterísticas do imóvel que queremos avaliar e o próprio faz um levantamento de
propriedades os mais similares e devolve o preço médio unitário para multiplicar pela área de
construção, resultando no valor estimado de mercado. Existe no entanto uma maneira também
mais rápida mas apenas para imóveis mais comuns que passa por colocar o imóvel num
intervalo de valores de idade, de área, localização e área do lote, sendo estas as caraterísticas
principais. Qualquer uma das restantes variáveis existentes terão que ser balizadas com
sensibilidade profissional, este é um método mais expedito mas menos seguro e limitado a
tipos de imóvel standard.
Hoje em dia esta disponível online informação e ferramentas disponibilizadas pelos
comités que permitem saber muita informação acerca de cada imóvel e até mesmo fazer
avaliações imediatas a imóveis mais vulgares.
A base de avaliação em massa na Alemanha é sem dúvida o Valor de Mercado no
entanto a maneira utilizada requer uma base de dados de manutenção muito elevada e devido
aos seus níveis de transparência vai contra quaisquer políticas de privacidade e protecção de
dados.
INGLATERRA
Em Inglaterra as avaliações para efeitos fiscais é feita pela agência VOA – Valuation
Office Agency, que é responsável por avaliar 1,6 milhões de imóveis comerciais e 22 Milhões
de imóveis residenciais.
As propriedades comerciais são reavaliadas de 5 em 5 anos no entanto, na última
reavaliação em 2005 houve alguma modernizações implementadas no sentido de haver uma
maior compreensão e aproximação dos contribuintes. Para isto cada contribuinte recebeu via
e-mail um resumo da avaliação com as caraterísticas das suas propriedades, facilitando a sua
compreensão, aumentado a transparência e diminuindo as reclamações em geral.
Relativamente aos imóveis residenciais a primeira reavaliação depois do imposto foi
efetuada em 2007, tentando utilizar um modelo automático de avaliação para avaliar 22
milhões de imóveis através de 17 campos de informação chave, através de informação em
suporte alfanumérico e gráficos. Esta seria a maior avaliação em massa única no mundo. Esta
agência procura novas formas tecnológicas mais eficientes para arranjar um modelo de
avaliação que se baseie em informação disponível sobre as propriedades e as suas
localizações.
Esta modernização passa pela criação de uma sinergia com o registo ou o cadastro
sendo para isso necessário aliviar a burocracia e modernizar os meios de informação. A
22
agência apoia o cadastro no desenvolvimento do seu próprio sistema de informação
geográfico.
O maior desafio na avaliação doméstica inglesa está na introdução de um esquema de
listas ainda desconhecido, a necessidade de fazer avaliações individuais, a dimensão do
mercado a heterogeneidade dos tipos de casas as caraterísticas específicas de cada mercado
e os registos em papel. A solução passou pela criação de um modelo de avaliação automática
que necessita da formação do pessoal, digitalização da informação suporte para programas de
análise estatística e cooperação com outras organizações ligadas ao setor.
Foi necessário digitalizar o mais pormenorizadamente as caraterísticas passiveis de
diferenciar propriedades e as informações sobre transações obtidas a partir do registo sendo
necessário regularizar manualmente algumas menos transparentes e seleccionar as
transações efetuadas em circunstância de mercado perfeito daquelas feitas em circunstâncias
especiais.
Após integração do sistema de avaliação automático nos sistemas da agência,
começaram a testar um modelo aditivo nas áreas das finanças onde agora a recolha de
informação já estava mais avançada. Através da cooperação entre agências e fornecedores de
serviços o modelo foi sendo melhorado introduzindo-se no processo mapas temáticos com
mais de 10000 localidades definidas num sistema de coordenadas X-Y. Numa segunda fase
passaram ao uso de um modelo multiplicativo obtido por informação de vendas processado por
regressão múltipla. Este modelo evoluiu na obtenção de variáveis que permitem a agência a
construção de modelos e melhores entendimento nas dinâmicas de mercado.
A confiança do valor da estimar das propriedades está ligada a muitos fatores que
podem influenciar negativamente o modelo, como por exemplo a qualidade dos dados, a
variabilidade do mercado, a existência de dados comparáveis, etc. Por esta razão a
manutenção e uma recalibração periódica do modelo é necessária para manter o nível de
confiança. No fim houve dois grandes objetivos atingidos pela agência, a criação de um modelo
com bom desempenho medido por indicadores normalizados reconhecidos e a criação de uma
plataforma informática para avaliação em massa dos imóveis presentes em território nacional.
ITÁLIA
Até um passado recente esta agência tinha um sistema de avaliações muito
desatualizado que promovia muita desigualdade na cobrança do imposto sobre a propriedade.
Por esta razão foi necessária uma reforma e uma criação de um sistema que promovesse mais
transparência e justiça na avaliação e respetiva tributação. Para esse efeito criaram um novo
sistema com três secções distintas a desenvolver, avaliação de edifícios com recolha de
informação sobre caraterísticas das construções e do imobiliário, terrenos rurais com a recolha
de elementos sobre técnicas e capacidade de produção agrárias e lotes para construção onde
são recolhidos dados sobre a capacidade abstrata de construção.
23
Este sistema foi criado através do uso de ferramentas informáticas já utilizadas por
outros países e na prática da avaliação imobiliária e permite utilizar um sistema de informação
partilhável. Em primeiro lugar foi efetuado um estudo que indicasse quais os tipos de
propriedades que permitissem o uso de método econométricos para avaliação e quais os que
eram necessário o método do custo e do rendimento. Verificou-se que apenas imóveis
especiais e sem valor de mercado evidente é que necessitam destes últimos dois métodos,
como por exemplo quartéis museus, escolas, etc..
O modelo criado foi definido como o resultado da multiplicação de 4 coeficientes, O
coeficiente de zona, o coeficiente de vizinhanças, o coeficiente de edifício e o coeficiente de
unidade residencial. Nestes coeficientes os parâmetros a registar seriam as caraterísticas de
localização, a caraterísticas da zona (vizinhança), as caraterísticas especificas do edifício e as
caraterísticas técnicas da unidade a residencial. Estes são os aspetos considerados chave
para a agência e qualquer tipo de informação extra apresenta um rácio custo-beneficio muito
baixo. O sistema seria semelhante para outro tipo de afetações mas com variáveis e
parâmetros diferentes.
Foi efetuado um teste que cobriu 915 dos imóveis, residenciais e outros, aonde foi
verificada uma função de avaliação em cada grupo de imóveis que inicialmente continha 15
parâmetros técnicos. A função mais ajustada foi a exponencial, obtida por regressão múltipla
embora tivesse um erro superior aos 20% aceitáveis. Este teste contribuiu para a conclusão de
que grande parte dos imóveis pode ser avaliado por modelos normalizados de regressão e os
restantes terão que ser ajustado com coeficientes específicos ao nível do edifício e da unidade.
A iniciativa de implementação deste sistema permite melhorar a equidade fiscal com a
aproximação dos valores tributários aos de mercado e contribui para o aumento da
transparência em geral, e vai diminuir o número de avaliações unitárias especiais a fazer, no
entanto esta muito dependente do melhoramento da qualidade e quantidade de informação.
Este sistema necessita de uma estreita colaboração com todos os intervenientes no setor
imobiliário e de condutas de monitorização e melhoramento muito regulares até obter um bom
desempenho na avaliação em massa como base para tributação do património.
24
3.3. Enquadramento Legal
3.3.1. Código do Imposto Municipal dos Imóveis (CIMI)
Atualmente em Portugal o Código do Imposto Municipal de Imóveis aprovado pelo DL
nº287/2003, de 12 de Novembro consagra todos os aspetos relacionados com a aplicação do
Imposto Municipal de Imóveis, proporcionando aos sujeitos passivos a atual realidade tributária
em todos os seus aspetos.
O CIMI regula a tributação afeta a prédios Rústicos e Urbanos, no entanto, tal como
indicado no ponto anterior, o âmbito desta dissertação aborda apenas com os aspetos
relacionados com os prédios urbanos, pois estes encontram-se relacionados com a área de
Engenharia Civil/Ramo Construção.
Na propriedade urbana os organismos que regulam as atividades de avaliação para
efeitos de tributação são a Direcção-Geral de Impostos e a Comissão Nacional de Avaliação de
Prédios Urbanos (CNAPU), esta última presta à primeira o necessário apoio administrativo.
Este apoio administrativo passa por propor de três em três anos valores revistos dos vários
coeficientes, custos e definições e quaisquer tipos de medidas de aperfeiçoamento das
operações de avaliação.
Esta comissão tem também a responsabilidade de organizar as listas de peritos
avaliadores independentes para cada distrito para efeitos da segunda avaliação ao abrigo do
disposto nos artigos 15º-A a 15º-N do DL nº287/2003, de 12 de Novembro.
Os peritos responsáveis pelas avaliações dos prédios são técnicos com habilitações
profissionais adequadas a estas funções, preferencialmente engenheiros civis, arquitetos,
engenheiros técnicos civis, etc.
Estes peritos podem ser designados como locais ou regionais. Os peritos locais
prestam serviço a uma repartição de finanças por tempo indeterminado e têm a obrigação de
fazer as avaliações que lhe forem solicitadas assim como a elaboração trienal ou anual de uma
proposta de zonamento do município aonde exerce atividade, tal como previsto no nº 1 e 2 do
artigo 62 º.
Os peritos regionais são nomeados pelo director-geral dos impostos por proposta do
director de finanças. Este tem a competência par intervir nas segundas avaliações, coordenar
os peritos locais nas propostas de zonamento e dar pareceres sobre valores de prédios por
solicitação, nos termos da lei.
No caso do sujeito passivo ou o chefe das finanças não concordarem com o valor atribuído
na avaliação, estes podem mostrar discordância e requerer uma segunda avaliação que será
feita ao abrigo do artigo 76 º do C.I.M.I. e disposto no ponto 3.1.1 deste relatório.
25
3.3.1.1. Artigos e Definições Gerais
Os artigos e definições dispostos no CIMI incidem na generalidade dos prédios, sejam
estes rústicos ou urbanos, no entanto, neste capítulo, serão indicados e transcritos apenas
aqueles que interferem no âmbito dos Prédios Urbanos em geral pelas razões indicadas
anteriormente e permitem ao leitor um maior e mais fácil compreensão do desenvolvimento
desta dissertação.
No levantamento dos artigos relativos às definições apenas serão indicados os pontos
relevantes para o âmbito deste trabalho, para acesso completo aos artigos o DL nº287/2003,
de 12 de Novembro terá que ser consultado.
Estes artigos são:
Artigo 7º
Valor patrimonial tributário
1- O valor patrimonial tributário dos prédios é determinado nos termos do presente
Código.
2- O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos com partes enquadráveis em mais de
uma das classificações do nº1 do artigo anterior determina-se:
a) Caso uma das partes, seja principal e a outra ou outras meramente acessórias, por
aplicação das regras de avaliação da parte principal, tendo em atenção a
valorização resultante da existência das partes acessórias.
b) Caso as diferentes partes sejam economicamente independentes, cada parte é
avaliada por aplicação das correspondentes regras, sendo o valor do prédio a
soma dos valores das suas partes.
3- O valor patrimonial tributário dos prédios mistos corresponde à soma de valores das
suas partes rústica e urbana, determinados por aplicação das correspondentes regras
do presente Código.
Artigo 8º
Sujeito Passivo
1- O imposto è devido pelo proprietário do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o
mesmo respeitar.
2- Nos casos de usufruto ou de direito de superfície, o imposto è devido pelo usufrutuário
ou pelo superficiário após o início da construção da obra ou do termo da plantação.
3- No caso de propriedade resolúvel, o imposto é devido por quem tenha o uso e fruição
do prédio.
26
4- Presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário, para efeitos fiscais, quem como
tal figure ou deva figurar na matriz, na data referida no nº1 ou, na falta de inscrição,
quem em tal data tenha a posse do prédio.
5- Na situação prevista no artigo 81º, o imposto é devido pela herança indivisa
representada pelo cabeça-de-casal.
Artigo 10º
Data da Conclusão dos Prédios Urbanos
1 - Os prédios urbanos presumem-se concluídos ou modificados na mais antiga das seguintes
datas:
a) Em que for concedida licença camarária, quando exigível;
b) Em que for apresentada a declaração para inscrição na matriz com indicação da data
de conclusão das obras;
c) Em que se verificar uma qualquer utilização, desde que a título não precário;
d) Em que se tornar possível a sua normal utilização para os fins a que se destina.
2 - O chefe de finanças da área da situação dos prédios fixa, em despacho fundamentado, a
data da conclusão ou modificação dos prédios, nos casos não previstos no número anterior e
naqueles em que as presunções nele enunciadas não devam relevar, com base em elementos
de que disponha, designadamente os fornecidos pelos serviços da administração fiscal, pela
câmara municipal ou resultantes de reclamação dos sujeitos passivos.
Artigo 11º
Entidades Públicas Isentas
Estão isentos de imposto municipal sobre imóveis o Estado, as Regiões Autónomas e
qualquer dos seus serviços, estabelecimentos e organismos, ainda que personalizados,
compreendendo os institutos públicos, que não tenham caráter empresarial, bem como as
autarquias locais e as suas associações e federações de municípios de direito público
Capítulo IV
Do Objeto e Tipos de Avaliação na Determinação do Valor Patrimonial Tributário
Artigo 14º
Objeto da Avaliação
1 - O valor patrimonial tributário dos prédios é determinado por avaliação, com base em
declaração do sujeito passivo, salvo se no presente Código se dispuser de forma diferente.
27
2 - Sempre que necessário, a avaliação é precedida de vistoria do prédio a avaliar.
Artigo 15º
Tipos de Avaliação
1 - A avaliação dos prédios rústicos é de base cadastral, não cadastral ou direta.
2 - A avaliação dos prédios urbanos é direta.
Artigo 16º
Avaliação Geral
1 - O Ministro das Finanças decide, por portaria, a avaliação geral dos prédios rústicos e ou
urbanos de todos ou de qualquer município.
2 - Sempre que seja ordenada uma avaliação geral de prédios urbanos, devem os sujeitos
passivos apresentar, no serviço de finanças da sua localização, declaração de modelo
aprovado.
Artigo 76º
Segunda Avaliação de Prédios Urbanos
1 - Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com
o resultado da avaliação direta de prédios urbanos, podem, respetivamente, requerer ou
promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro
tenha sido notificado.
2 - A segunda avaliação é realizada com observância do disposto nos artigos 38º e seguintes,
por uma comissão composta por um perito regional designado pelo director de finanças em
função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse efeito, que preside à
comissão, um vogal nomeado pela respetiva câmara municipal e o sujeito passivo ou seu
representante.
4 - Não obstante o disposto no n.º 2, desde que o valor patrimonial tributário, determinado nos
termos dos artigos 38º e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de
mercado, a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que
releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as
regras constantes do n.º 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações, ou por aplicação do
método comparativo dos valores de mercado no caso dos terrenos para construção e dos
terrenos previstos no n.º 3 do mesmo artigo.
5 - Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido
quando é superior em mais de 15 % do valor normal de mercado, ou quando o prédio
apresenta caraterísticas valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona,
28
designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitetura, e o valor patrimonial
tributário é inferior em mais de 15 % do valor normal de mercado.
3.3.1.2. Valor Patrimonial Tributário dos Prédios Urbanos
Da secção I do Capítulo VI do CIMI serão identificados e interpretados os artigos que
permitam ao leitor compreender da maneira o mais completa possível da fórmula de obtenção
do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos tendo em conta as suas caraterísticas
específicas. Esta abordagem teórica permitirá mais à frente neste relatório fazer uma análise
critica a este tema, sempre que possível apoiada em situações reais.
Tal como disposto no artigo 38º, secção II do C.I.M.I., para obtenção do valor patrimonial
tributário de um prédio urbano com afetações de habitação, comércio, serviços ou indústria
utilizamos a seguinte fórmula:
(9)
Em que:
Vt = Valor Patrimonial Tributário;
Vc = Valor Base dos Prédios Edificados;
A = Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = Coeficiente de afetação;
Cl = Coeficiente de Localização;
Cq = Coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = Coeficiente de Vetustez.
O Valor Patrimonial Tributário é o valor resulta da avaliação efetuada ao imóvel sobre
a qual aplicamos o imposto municipal de imóveis, ou seja, é o valor que queremos apurar na
totalidade, sendo esta a variável dependente ou explicada da equação, diretamente resultante
da multiplicação das variáveis indicadas acima e que serão explicadas nos parágrafos
seguintes.
Valor Base dos Prédios Edificados – Segundo o disposto no C.I.M.I., o “Valor base do
prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado,
adicionado ao valor do metro quadrado de terreno de implantação fixado em 25% daquele
valor” artigo 39º nº1do CIMI
Este valor médio de construção é imposto por portaria e sob proposta da Comissão
Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), depois de ouvidas além desta outras
entidades como as previstas na alínea d) do nº1 do artigo 62º do C.I.M.I.
29
Esta comissão utiliza no cálculo de obtenção deste valor, os encargos diretos e indiretos dos
custos totais de construção, nomeadamente recursos humanos, equipamentos, gestão e
administração, energia, comunicações e outros fatores de relevância.
A titulo de exemplo para o ano 2012 o preço fixado pela portaria 307/2011 de 21 de Dezembro
indica que o valor médio de construção no âmbito do artigo 39º do CIMI foi fixado em 482,40 €
(Quatrocentos e Oitenta e Dois Euros e Quarenta Cêntimos);
O Valor Base dos Prédios Edificados resulta então no valor de:
482,40 482,40 0,25 603 €/m2
Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação – A área de
um prédio urbano, no âmbito do método de cálculo do CIMI subdivide-se em três géneros, a
área bruta privativa, a área bruta dependente e a área de terreno livre, no entanto estas três
designações distintas de área, para efeitos de cálculo têm que ser ajustadas e ponderadas de
maneira que permita ao avaliador obter um valor único de área para posterior colocação na
equação principal do Vt. Para esse efeito é usada a seguinte expressão:
(10)
– Representa a área bruta privativa.
– Representa as áreas brutas dependentes.
– Representa o coeficiente de ajustamento de áreas.
– Representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação.
– Representa a área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de
implantação.
As definições destas variáveis, tal como disposto no nº2, 3 e 4 do artigo 40 do CIMI, são:
- “A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das
paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas
privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração,
a que se aplica o coeficiente 1”
– “As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo,
ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração,
cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração,
considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as
30
arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas,
desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta
das anteriores, a que se aplica o coeficiente de 0,3.”
– “ A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da
diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e
integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-
se-lhe até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área
excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad), o de 0,005.”
– O coeficiente de ajustamento de áreas é aplicado de diferentes maneira variando com a
afetação do imóvel.
Na afetação de habitação, e tal como indica a fórmula é aplicado à área bruta privativa e
dependente e varia consoante as fórmulas dos escalões de área constantes na seguinte
tabela:
Tabela 2 Fórmulas de ajustamento das áreas (Habitação)
No caso dos prédios cujas afetações sejam comércio ou serviços, os coeficientes aplicados
são:
Tabela 3 Coeficientes de Comércio e Serviços
No caso dos prédios cuja afetação é indústria, os coeficientes aplicados são:
Tabela 4 Coeficientes de Indústria
Aa + 0,3 Ab Caj Fórmulas de ajustamento de áreas
≤ 100 1,00 Aa + 0,3Ab
>100 ‐ 160 0,90 100x1,0 + 0,90 x (Aa + 0,3Ab ‐ 100)
>160 ‐ 200 0,85 100x1,0 + 0,90 x (160 ‐ 100) + 0,85(Aa + 0,3Ab ‐ 160)
>200 0,80 100x1,0 + 0,90 x (160 ‐ 100) + 0,85(220‐160) + 0,8(Aa + 0,3Ab ‐ 220)
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
>100 ‐ 500 0,90
>500 ‐ 1000 0,85
>1000 0,80
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 400 1,00
>400 ‐ 1000 0,90
>1000 ‐ 3000 0,85
>3000 0,80
31
No caso dos prédios cuja afetação seja a de estacionamento coberto, seja individual
ou coletivo, fechado ou aberto, os coeficientes aplicados são:
Tabela 5 Coeficientes dos Estacionamentos Coberto
No caso dos terrenos aptos para construção, somente para terrenos com construções
previstas ou autorizadas, o coeficiente de ajustamento de áreas utiliza-se da seguinte forma:
a) Quando existir um uso ou afetação utilizamos a tabela correspondente das anteriores;
b) No caso de coexistência de duas afetações, com respetivas discriminações de áreas,
aplicamos as respetivas tabelas a cada uma das afetações;
c) No caso anterior em que não seja possível a discriminação de áreas aplica-se a tabela
de afetação economicamente dominante;
Coeficiente de Afetação – Este coeficiente assenta no pressuposto de que o valor de
um imóvel varia consoante a sua utilização/afetação, para esse efeito o legislador ajusta os
valores com os coeficientes dispostos no quadro abaixo:
Tabela 6 Coeficientes de Afetação
Coeficiente de Localização – Estes zonamentos e coeficientes são propostos pela
Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), revistos com uma frequência
trienal e são efetivos após publicação em portaria, neste caso 982/2004 e 1426/2004, valores
atualmente já revistos e atualizados desde a sua primeira versão.
Após uma delimitação e zonamento o mais homogéneo possível de uma região, estes
coeficientes aplicam-se a essas zonas obtidas tendo em consideração a sua afetação, seja
Aa + 0,3 Ab Caj
≤ 100 1,00
>100 ‐ 500 0,90
>500 ‐ 1000 0,85
>1000 0,80
Utilização Coeficientes
Comércio 1,20
Serviços 1,10
Habitação 1,00
Habitação Social Sujeita a Regimes legais de custos controlados 0,70
Armazéns e actividade industrial 0,60
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Estacionamento não coberto 0,08
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
Arrecadações e arrumos 0,35
32
habitação, comércio, indústria ou serviços e o valor de cada um destes coeficientes tem em
conta o disposto o nº3 do artigo 42º do CIMI: “a) Acessibilidades, considerando-se como tais a
qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas; b) Proximidade de
equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio; c) Serviços de
transportes públicos; d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário;
Este coeficiente é aplicado em todo o território nacional e os seus valores encontram-se
dispostos em portaria.
Coeficiente de Qualidade e Conforto – Este coeficiente multiplica-se pelo valor base
do prédio edificado e tem consideração, as caraterísticas intrínsecas de cada imóvel,
nomeadamente a existência ou inexistência de compartimentos de instalações ou
equipamentos, caraterísticas físicas e de localização do imóvel, todos denominados elementos
de qualidade e conforto. Estes coeficientes podem ser majorativos ou minorativos tendo em
conta tendo em conta a sua contribuição para o valor ou conforto do prédio.
Estes coeficientes são diferentes da afetação de habitação para as afetações Comércio,
indústria e serviços, podem ser majorados ou minorados sendo obtidos por soma dos valores
dispostos nas seguintes tabelas:
Tabela 7 Coeficientes dos Elementos de Qualidade e Conforto (Habitação)
Elementos de Qualidade e Conforto Coeficientes
Majorativos
Moradias Unifamiliares até 0,20
Localização em condominio fechado 0,20
Garagem individual 0,04
Garagem colectiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina colectiva 0,03
Campo de tenis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva até 0,15
Localização excepcional até 0,10
Sistema central de climatização 0,03
Elevadores em edificios de menos de quatro pisos 0,02
Localização e operacionalidade relativas até 0,05
Minorativos
Inexistência de cozinha 0,10
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edificios com mais de três pisos 0,02
Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservação até 0,05
Localização e operacionalidade relativas até 0,05
Utilização de técnicas ambientais sustentáveis, activas ou passivas 0,05
33
Tabela 8 Coeficientes dos Elementos de Qualidade e Conforto (Comércio/Indústria/Serviços)
Qualquer um destes elementos, tal como disposto no nº2 do artigo 43º do C.I.M.I. as
definições oficiais passiveis de interpretar dos elementos constantes das tabelas anteriores
são:
a) Considera-se cozinha um local onde se encontram instalados equipamentos adequados
para a preparação de refeições;
b) Considera-se que são instalações sanitárias os compartimentos do prédio com um
mínimo de equipamentos adequados às respetivas funções;
c) Consideram-se também redes públicas de distribuição de água, de eletricidade, de gás
ou de colectores de esgotos as que, sendo privadas, sirvam um aglomerado urbano
constituído por um conjunto de mais de 10 prédios urbanos;
d) Consideram-se áreas inferiores às regulamentares as que estejam abaixo dos valores
mínimos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU);
e) Considera-se condomínio fechado, um conjunto de edifícios, moradias ou frações
autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso
condicionado durante parte ou a totalidade do dia;
f) Considera-se piscina qualquer depósito ou reservatório de água para a prática da
natação desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água;
g) Consideram-se equipamentos de lazer todos os que sirvam para repouso ou para a
prática de atividades lúdicas ou desportivas;
h) Para aferição da qualidade construtiva, considera-se a utilização de materiais de
construção e revestimento superiores aos exigíveis correntemente, nomeadamente
madeiras exóticas e rochas ornamentais;
Elementos de Qualidade e Conforto Coeficientes
Majorativos
Localização em centro comercial 0,25
Localização em edificio destinados a escritorios 0,10
Sistemas central de climatização 0,10
Qualidade construtiva até 0,10
Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s) 0,03
Localização e operacionalidade relativas até 0,20
Minorativos
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edificios com mais de três pisos 0,02
Estado deficiente de conservação até 0,05
Localização e operacionalidade relativas até 0,10
Utilização de técnicas ambientais sustentáveis, activas ou passivas 0,10
34
i) Considera-se haver localização excecional quando o prédio ou parte do prédio possua
vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que
influenciem o respetivo valor de mercado;
j) Considera-se centro comercial o edifício ou parte de edifício com um conjunto
arquitetonicamente unificado de estabelecimentos comerciais de diversos ramos, em
número não inferior a 45, promovido, detido e gerido como uma unidade operacional,
integrando zona de restauração, tendo sempre uma loja âncora e ou cinemas, zonas
de lazer, segurança e parqueamento;
l) Considera-se edifício de escritórios o prédio ou parte de prédio concebido
arquitetonicamente por forma a facilitar a adaptação e a instalação de equipamentos de
acesso às novas tecnologias;
m) Considera-se que é deficiente o estado de conservação quando os elementos
construtivos do prédio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a
segurança de pessoas e bens.
n) Considera-se haver localização e operacionalidade relativas quando o prédio ou parte
do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respetivo valor
de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por caraterísticas de
proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito,
designadamente, a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção;
o) Considera-se haver utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, ativas ou
passivas, quando o prédio utiliza energia proveniente de fontes renováveis, ou
aproveita águas residuais tratadas ou águas pluviais, ou ainda quando foi construído
utilizando sistemas solares passivos.
Coeficiente de Vetustez – Este coeficiente permite a desvalorização dos prédios tendo
em conta a sua idade, seja esta desde a emissão da licença de utilização ou da data de
conclusão das obras. Existe no entanto uma exceção relacionada com os prédios ampliados da
sua volumetria original, neste caso os coeficientes aplicam-se a cada parte de acordo com a
respetiva idade.
A seguinte tabela indica os coeficientes a multiplicar na equação geral do Vt, em função
do número de anos de cada prédio, agrupados em intervalos, assim:
Tabela 9 Coeficientes de Vetustez
Anos Coeficiente de Vetustez
Menos de 2 1
2 a 8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
mais de 60 0,40
35
3.3.1.3. Valor Patrimonial Tributário de Terrenos para Construção e da Espécie «Outros»
Existem outras avaliações para efeitos de tributação contempladas nos artigos 45 º e 46 º
para prédios não contemplados no artigos anteriores como é o caso dos terrenos aptos para
construção e prédios da espécie “outros” como por exemplo ruinas, terreno sem capacidade
construtiva, sedes de câmaras municipais, museus, bibliotecas, residências de estudantes,
estacionamentos cobertos, igrejas, quartéis de bombeiros de protecção civil, estações
multimodais, aeroportos, marinas, portos, campos de golfe, recintos desportivos, postos de
abastecimento de combustível, barragens, ETAR´s, pedreiras, minas, etc.
O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção obtém-se pelo somatório do
valor da área bruta de implantação do edifício a construir com o valor da área adjacente à
implantação. O valor da área de implantação do edifício obtém-se multiplicando por uma
percentagem que varia de 15% a 45% do valor da capacidade abstrata de construção prevista,
esta percentagem está relacionada com fatores tal como dispostos no nº3 do artigo 42 e
indicado neste documento na descrição do coeficiente de localização.
O valor da área adjacente calcula-se da maneira disposta no nº4 do artigo 40 e disposta
neste relatório na descrição da “área bruta de construção mais a área excedente à área de
implantação” com as siglas .
Assim temos:
çã (11)
çã 0,3 % (12)
0,025 0,005
(13)
Nas quais:
Vc – Representa o valor base dos prédios edificados.
Abc – Área bruta de construção prevista.
Ab – Área bruta dependente.
%ai – Percentagem da A. de implantação (Entre 15% e 45% do V. das edificações previstas).
Ca – Coeficiente de afetação
Cl – Coeficiente de localização
Cq – Coeficiente de moradia unifamiliar (se for o caso)
Ac – Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad – Área do terreno que excede o limite de duas vezes a área de implantação
36
Os valores referentes à área de implantação (%ai) são tal como com os coeficientes de
localização, são conteúdos de zonamento do SIGIMI e aprovadas em portaria.
Nas situações em que um perito apenas tenha referência dos índices dispostos no
P.D.M., o perito avaliador deverá estimar a área de construção tendo em conta a construção na
sua envolvente.
No caso do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros”, estes têm que
ser calculados nos termos do artigo 38º do CIMI, ou seja, pelos termos normais, no entanto o
avaliador terá que adaptar o tipo de utilização mais adequada e aplicar a fórmula com esse
pressuposto.
Quando estes não podem ser calculados pelo método geral disposto no artigo 38º o
perito obterá este valor somando o método do custo com o valor do terreno, assim:
(14)
Em que:
– Valor patrimonial tributário.
– Valor comercial do terreno.
– Encargos com a compra do terreno
– Custo de construção
– Encargos com a construção
– Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio apresente
caraterísticas impliquem valorização ou desvalorização, tal como a exclusividade, arquitetura,
caraterísticas físicas, funcionais, económicas e ambientais)
– Encargos com a venda do edificado
– Lucro do promotor
O valor patrimonial dos prédios urbanos em ruinas determina-se como se fossem terrenos para
construção descritos acima.
No caso específico de terrenos sem capacidade construtiva obtém-se pela aplicação da
equação:
0,005
(15)
Em que:
Vt = Valor Patrimonial Tributário;
Vc = Valor Base dos Prédios Edificados;
Cl = Coeficiente de Localização;
37
3.3.1.4. Taxas Municipais Impostas
O capítulo X do C.I.M.I. delibera sobre as questões relacionadas com os valores das
taxas a aplicar por cada município, a liquidação dessas taxas, o pagamento, os juros de mora e
as garantias do sujeito passivo.
Todos estes temas são muito importantes do ponto de vista do sujeito passivo, no
entanto no âmbito deste relatório, por razões já indicadas anteriormente, a análise será
efetuada com uma abordagem apenas às taxas passíveis de aplicar por cada município e por
essas razões apenas os artigos relacionados com essas é que serão descritos/transcritos.
Tal como disposto no artigo 112º do C.I.M.I., o município tem alguma flexibilidade na
aplicação das taxas a cobrar aos seus munícipes sobre os valores tributários dos seus imóveis.
Esta flexibilidade encontra-se regulada conforme a determinação de diversos aspetos.
São transcritos apenas os pontos essenciais dos respetivos artigos, para ter acesso ao
artigo completo terá que ser consultada o DL nº287/2003, de 12 de Novembro, assim:
1 - As taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes:
a) Prédios rústicos: 0,8%;
b) Prédios urbanos: 0,4 % a 0,7 %;
c) Prédios urbanos avaliados, nos termos do CIMI: 0,2 % a 0,4 %.
2 - Tratando-se de prédios constituídos por parte rústica e urbana, aplica-se ao valor patrimonial tributário de cada parte a respetiva taxa.
3 - As taxas previstas nas alíneas b) e c) do n.º 1 são elevadas, anualmente, ao dobro
nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano e
elevadas, anualmente, ao triplo nos casos de prédios em ruínas, considerando-se
devolutos ou em ruínas, os prédios como tal definidos em diploma próprio.
4 - Para os prédios que sejam propriedade de entidades que tenham domicílio fiscal em
país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável,
constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças, a taxa do imposto é
de 1%, sendo elevado a 2% nas situações a que se refere o número anterior.
5 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, fixam a taxa a aplicar
em cada ano, dentro dos intervalos previstos nas alíneas b) e c) do n.º 1, podendo esta
ser fixada por freguesia.
6 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem definir áreas
territoriais, correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias, que sejam
38
objeto de operações de reabilitação urbana ou combate à desertificação, e majorar ou
minorar até 30% a taxa que vigorar para o ano a que respeita o imposto.
7 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem definir áreas
territoriais correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias e fixar uma
redução até 20% da taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto a aplicar aos
prédios urbanos arrendados, que pode ser cumulativa com a definida no número
anterior.
8 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até
30% a taxa aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que,
face ao seu estado de conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou
façam perigar a segurança de pessoas e bens.
9 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até ao
dobro a taxa aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em
situação de abandono, não podendo da aplicação desta majoração resultar uma coleta
de imposto inferior a (euro) 20 por cada prédio abrangido.
12 - Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma
redução até 50% da taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto a aplicar aos
prédios classificados como de interesse público, de valor municipal ou património
cultural, nos termos da legislação em vigor, desde que estes prédios não se encontrem
abrangidos pela alínea n) do nº1 do artigo 40 º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
16 - O disposto no Nº4 não se aplica aos prédios que sejam propriedade de pessoas
singulares.
3.3.2. Outros Regulamentos
Tal como indicado anteriormente, existem outros regulamentos aprovados pelo Decreto-Lei
nº 287/2003, neste caso o Código do Imposto sobre as transmissões Onerosas de Imóveis
(C.I.M.T), e alguns artigos alterados por este DL, como Código do Imposto sobre Rendimento
de Pessoas Singulares (CIRS), o Código do Imposto sobre Rendimento de Pessoas Coletivas
(CIRC), o Código do Imposto de Selo (CIS), o Estatuto de Benefícios Fiscais (EBF), e o Código
do Notariado (CN).
A relação com a tributação imobiliária nestes regulamentos é apenas uma parte e regra
geral relativa a rendimentos ou mais-valias que são impostos diretos que afetam diretamente
os sujeitos passivos, sejam estas pessoas singulares ou coletivas, de uma maneira equitativa.
39
Qualquer um destes regulamentos é de natureza puramente jurídica e apresentam um grau
de complexidade elevado na sua composição e uma interação evidente entre eles, por estas
razões uma análise geral e exaustiva sai do âmbito deste relatório.
Não obstante do anterior, após a leitura dos mesmos, verificaram-se a existência de alguns
artigos que se relacionam diretamente com esta temática e torna-se muito positivo a sua
indicação e transcrição para um melhor enquadramento geral do leitor.
Dos regulamentos indicados anteriormente serão referenciados artigos do IRS, do CIMT e
do EBF, nomeadamente na compreensão do tipo de tributação existente, quais as
contribuições, deduções e as não menos importantes isenções que actuam de maneira direta
com as dinâmicas do mercado de transação, construção e reabilitação.
No levantamento dos artigos apenas os pontos relacionados diretamente com a tributação
imobiliária.
3.3.2.1. IRS – Imposto sobre os Rendimentos Singulares
O Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares, é aprovado pelo DL nº 442-
A/88 de 30 de Novembro e incide sobre o rendimento dos sujeitos passivos devidamente
categorizados.
Neste capítulo são indicados os artigos necessários à compreensão da temática, no
entanto serão apenas indicados os pontos considerados relevantes para o efeito. Na
necessidade de consulta dos artigos completos o leitor deverá consultar o DL nº 442-A/88 de
30 de Novembro.
Os rendimentos prediais são os da categoria F e são descritos no Artigo 8.
Artigo 8º
Rendimentos da categoria F
1 – Consideram-se rendimentos prediais, as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos
pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares.
2 – São havidas como rendas:
a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou parte dele e aos serviços
relacionados com aquela cedência;
b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no
imóvel locado;
40
c) A diferença auferia pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendamento e
a paga ao senhorio;
d) As importâncias relativas à cedência do uso total ou parcial, de bens imóveis para
quaisquer fins especiais, designadamente publicidade;
e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em
regime de propriedade horizontal;
3 – Para efeitos de IRS considera-se prédio rústico uma parte delimitada do solo e as
construção nele existentes que não tenham autonomia económica, prédio urbano qualquer
edifício incorporado no solo e terrenos que lhe sirvam de logradouro e prédio misto o que
comporte perta rústica e parte urbana.
4 – Para efeitos do número anterior, considera-se ainda construção todo o bem móvel assente
num mesmo local por um período superior a 12 meses.
Artigo 10º
Mais-valias
1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos
empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do
património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo
seu proprietário;
b) Alienação onerosa de partes sociais, incluindo a sua remição e amortização com redução de
capital, e de outros valores mobiliários, a extinção ou entrega de partes sociais das sociedades
fundidas, cindidas ou adquiridas no âmbito de operações de fusão, cisão ou permuta de partes
sociais, bem como o valor atribuído em resultado da partilha nos termos do artigo 81.º do
Código do IRC; (Redação da lei n.º 83-C/2013, de 31 de Dezembro)
c) Alienação onerosa da propriedade intelectual ou industrial ou de experiência adquirida no
setor comercial, industrial ou científico, quando o transmitente não seja o seu titular originário;
d) Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a
bens imóveis;
3 - Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos actos previstos no n.º 1, sem
prejuízo do disposto nas alíneas seguintes:
a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido
logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos, objeto do contrato;
41
b) Nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e
profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera obtido no momento da
ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro fato que determine o
apuramento de resultados em condições análogas.
4 - O ganho sujeito a IRS é constituído:
a) Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte
qualificada como rendimento de capitais, sendo caso disso, nos casos previstos nas alíneas a),
b) e c) do n.º 1;
b) Pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha
obtido os direitos e bens objeto de cessão, no caso previsto na alínea d) do n.º 1.
5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis
destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar,
nas seguintes condições:
a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido
da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido
na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na
construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino
situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou
do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de
informações em matéria fiscal;
(Redação da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro)
b) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a
aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior
desde que efetuada nos 24 meses anteriores;
(Redação da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro).
c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de
proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos
respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;
6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua
habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo em
que o reinvestimento deva ser efetuado;
42
b) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não
inicie, exceto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis
meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efetuado ou não requeira a
inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de inicio das obras,
devendo, em qualquer caso, afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até
ao fim do Quinto ano Seguinte ao da realização;
c) Tratando-se de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não
sejam iniciadas as obras até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o
reinvestimento deva ser efetuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das
alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em
qualquer caso, afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto
ano seguinte ao da realização.
7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições
estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte
proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.
11 - Os sujeitos passivos devem declarar a alienação onerosa das ações, bem como a data
das respetivas aquisições. (Redação do artigo 1º da Lei 15/2010, de 26/07)
Rendimento Prediais
Artigo 41º
Deduções
1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se as despesas de manutenção e
de conservação que incumbam ao sujeito passivo, por ele sejam suportadas e se encontrem
documentalmente provadas, bem como o imposto municipal sobre imóveis e o imposto do selo
que incide sobre o valor dos prédios ou parte de prédios cujo rendimento seja objeto de
tributação no ano fiscal. (Redação da lei n.º 66-B/2012, de 31 de Dezembro)
2 - No caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, deduzem-se
também os encargos de conservação, fruição e outros que, nos termos da lei civil, o condómino
deva obrigatoriamente suportar, por ele sejam suportados, e se encontrem documentalmente
provados.
3 - Na sublocação, a diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a renda paga por este
não beneficia de qualquer dedução.
Rendimento Prediais
Artigo 42º
Deduções
Sem prejuízo do disposto relativamente às mais-valias, não são feitas quaisquer deduções aos
restantes rendimentos qualificados como incrementos patrimoniais.
43
Artigo 85º
Encargos com imóveis
1 - São dedutíveis à coleta 15% dos encargos a seguir mencionados relacionados com imóveis
situados em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou
no espaço económico europeu desde que, neste último caso, exista intercâmbio de
informações: (Redação da Lei 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
a) Juros de dívidas, por contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, contraídas com a
aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou
arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, até ao
limite de (euro) 296; (Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de dezembro)
b) Prestações devidas em resultado de contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011 com
cooperativas de habitação ou no âmbito do regime de compras em grupo, para a aquisição de
imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação
permanente do arrendatário, devidamente comprovadas, na parte que respeitem a juros das
correspondentes dívidas, até ao limite de (euro) 296; (Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de
dezembro)
c) Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira celebrado até 31 de
dezembro de 2011 relativo a imóveis para habitação própria e permanente efetuadas ao abrigo
deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de (euro) 296;
(Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de Dezembro)
d) Importâncias, líquidas de subsídios ou comparticipações oficiais, suportadas a título de
renda pelo arrendatário de prédio urbano ou da sua fração autónoma para fins de habitação
permanente, quando referentes a contratos de arrendamento celebrados a coberto do Regime
do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro, ou do
Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, até
ao limite de (euro) 502. (Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de dezembro)
7 - Os limites estabelecidos no n.º 1 são elevados, tendo em conta os escalões previstos no n.º
1 do artigo 68º, nos seguintes termos: (Redação da Lei 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
a) Em 50 % para os sujeitos passivos com rendimento coletável até ao limite do 1.º escalão;
(Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de dezembro)
b) Em 20 % para os sujeitos passivos com rendimento coletável até ao limite do 2.º escalão;
(Redação da Lei 66-B/2012, de 31 de dezembro)
44
3.3.2.2. IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), aprovado pelo DL nº
287/2003 de 12 de Novembro, veio substituir o antigo Imposto Sisa e incide sobre qualquer
transmissão onerosa do direito de propriedade sobre bens imóveis e não só.
Neste ponto pretende-se apenas fazer referência aos pontos essenciais dos artigos
relacionados com a transmissão de bens imobiliários urbanos e não fazer referencia a outros
contemplados neste regulamentos como por exemplo o direito de usufruto e outras figuras
legais contratuais. Para análise dos artigos completos o leitor deverá consultar o DL supra
referido.
Artigo 6º
Isenções
Ficam isentos de IMT:
a) O Estado, as Regiões Autónomas, as autarquias locais e as associações e federações de
municípios de direito público, bem como quaisquer dos seus serviços, estabelecimentos e
organismos, ainda que personalizados, compreendidos os institutos públicos, que não tenham
caráter empresarial;
b) Os Estados estrangeiros, pela aquisição de edifícios destinados exclusivamente à sede da
respetiva missão diplomática ou consular ou à residência do chefe da missão ou do cônsul,
bem como dos terrenos para a sua construção, desde que haja reciprocidade de tratamento;
d) As pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e de mera utilidade pública, quanto
aos bens destinados, direta e imediatamente, à realização dos seus fins estatutários;
e) As instituições particulares de solidariedade social e entidades a estas legalmente
equiparadas, quanto aos bens destinados, direta e imediatamente, à realização dos seus fins
estatutários;
f) As aquisições de bens para fins religiosos, efetuadas por pessoas coletivas religiosas, como
tal inscritas, nos termos da lei que regula a liberdade religiosa;
g) As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de
interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável; (Redação da
Lei n.º55-A/2010, de 31 de Dezembro)
h) As aquisições de bens situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando
efetuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao
exercício, naquelas regiões, de atividades agrícolas ou industriais consideradas de superior
interesse económico e social;
45
i) As aquisições de bens por associações de cultura física, quando destinados a instalações
não utilizáveis normalmente em espetáculos com entradas pagas;
Artigo 7º
Isenção pela aquisição de prédios para revenda
1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número seguinte,
desde que se verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no artigo
112.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alínea a)
do n.º 1 do artigo 109.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
(IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da atividade de comprador de prédios para
revenda.
2 - A isenção prevista no número anterior não prejudica a liquidação e pagamento do imposto,
nos termos gerais, salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a
atividade de comprador de prédios para revenda.
3 - Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito
passivo exerce normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício no ano
anterior mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, devendo constar
sempre daquela certidão se, no ano anterior, foi adquirido para revenda ou revendido algum
prédio antes adquirido para esse fim.
4 - Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três
anos, e haja sido pago imposto, este será anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do
interessado, acompanhado de documento comprovativo da transação.
Artigo 8º
Isenção pela aquisição de imóveis por instituições de crédito
1 - São isentas do IMT as aquisições de imóveis por instituições de crédito ou por sociedades
comerciais cujo capital seja direta ou indiretamente por aquelas dominado, em processo de
execução movido por essas instituições ou por outro credor, bem como as efetuadas em
processo de falência ou de insolvência, desde que, em qualquer caso, se destinem à
realização de créditos resultantes de empréstimos feitos ou de fianças prestadas. (Redação da
Lei n.º 53-A/2006, de 29/12)
2* - A isenção prevista no número anterior é ainda aplicável às aquisições de imóveis por
entidades nele referidas, desde que a entrega dos imóveis se destine à realização de créditos
resultantes de empréstimos ou fianças prestadas, nos termos seguintes:
46
a) Nas aquisições de prédios urbanos ou de frações autónomas destes exclusivamente
destinados a habitação, que derivem de actos de dação em cumprimento;
Artigo 9º
Isenção pela aquisição de prédios destinados exclusivamente à habitação
São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano
destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à
liquidação não exceda (euro) 92 407.
(Redação da Lei n.º55-A/2010, de 31 de Dezembro)
Artigo 12º
Valor tributável
1 - O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial
tributário dos imóveis, consoante o que for maior.
2 - No caso de imóveis omissos na matriz ou nela inscritos sem valor patrimonial tributário, bem
como de bens ou direitos não sujeitos a inscrição matricial, o valor patrimonial tributário é
determinado nos termos do CIMI.
3 - Ao valor patrimonial tributário junta-se o valor declarado das partes integrantes, quando o
mesmo não esteja incluído no referido valor patrimonial.
4.ª Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença declarada de
valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários;
5.ª Nas transmissões por meio de dação de bens em pagamento, o imposto é calculado sobre
o seu valor patrimonial tributário, ou sobre a importância da dívida que for paga com os bens
transmitidos, se for superior;
6.ª Quando a transmissão se efectuar por meio de renúncia ou cedência, o imposto é calculado
sobre o valor patrimonial tributário dos respetivos bens imóveis, ou incide sobre o valor
constante do acto ou do contrato, se for superior;
9.ª Se o pensionista adquirir os bens onerados com pensão, o imposto incide sobre o valor
patrimonial tributário abatido do valor atual da pensão, ou sobre o valor constante do acto ou
do contrato, se for superior;
10.ª Nos arrendamentos e nas sublocações a longo prazo, o imposto incide sobre o valor de 20
vezes a renda anual, quando seja igual ou superior ao valor patrimonial tributário do respetivo
prédio, e incide sobre a diferença entre o valor patrimonial que os bens tinham na data do
47
arrendamento e o da data da aquisição ou sobre o valor declarado se for superior, caso o
arrendatário venha a adquirir o prédio;
17.ª O valor dos bens expropriados por utilidade pública é o montante da indemnização, salvo
se esta for estabelecida por acordo ou transação, caso em que se aplica o disposto no n.º 1;
20.ª O valor dos bens imóveis adquiridos ao abrigo de regimes legais de apoio financeiro à
habitação, quando se trate da primeira transmissão, é o valor ou o preço fixado pelo Instituto da
Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., nos termos estabelecidos nesses regimes. (Aditada
pelo artigo 72º da Lei n.º 67-A/2007, de 31 de Dezembro)
5 - Para efeitos dos números anteriores, considera-se, designadamente, valor constante do
acto ou do contrato, isolada ou cumulativamente:
a) A importância em dinheiro paga a título de preço pelo adquirente;
b) O valor dos móveis dados em troca, a determinar nos termos do Código do Imposto do Selo;
c) O valor atual das pensões temporárias ou das pensões ou rendas vitalícias;
d) O valor das prestações ou rendas perpétuas;
e) O valor da prestação temporária no caso do direito de superfície;
f) A importância de rendas que o adquirente tiver pago adiantadamente, enquanto arrendatário,
e que não sejam abatidas ao preço;
g) A importância das rendas acordadas, no caso da alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º;
h) Em geral, quaisquer encargos a que o comprador ficar legal ou contratualmente obrigado.
Artigo 14º
Avaliação nos termos do CIMI
1- Quando houver de proceder-se à avaliação de bens imóveis, à discriminação ou à destrinça
de valores patrimoniais tributários de prédios já inscritos na matriz, todas as diligências,
procedimentos e critérios de avaliação serão os estabelecidos no CIMI.
2 - No caso de contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a avaliação do bem
futuro será efetuada quando o bem adquirir a natureza de prédio, nos termos do CIMI.
3 - Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se que o bem futuro adquire a
natureza de prédio quando, no caso de imóveis urbanos a construir, já se encontre aprovado o
respetivo projecto de construção.
48
4 - Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados por aplicação do CIMI
são avaliados com base no valor normal de mercado.
5 - A avaliação prevista no número anterior é efetuada pelo perito local referido no n.º 1 do
artigo 63.º do CIMI, sendo ainda aplicável o disposto nos artigos 76.º e 77.º do mesmo Código,
quando for caso disso.
6 - O chefe de finanças pode dispensar a avaliação de bens a que se refere o n.º 2 do artigo
12.º sempre que, em face de informação fundamentada, se conclua que o valor declarado não
se afasta, para menos, em mais de 10% do seu valor normal de mercado.
Artigo 17º
Taxas
1 - As taxas do IMT são as seguintes:
a) Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado
exclusivamente a habitação própria e permanente;
Tabela 10 Taxas de IMT para Habitação
b) Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado
exclusivamente a habitação, não abrangidas pela alínea anterior;
Tabela 11 Taxas de IMT - Outros Casos
c) Aquisição de prédios rústicos - 5%;
(Redação da Lei nº 53-A/2006, de 29/12) [Anterior alínea b)].
49
d) Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas - 6,5%.
(Redação da Lei nº 53-A/2006, de 29/12) [Anterior alínea c)].
4 - A taxa é sempre de 10 %, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre que o
adquirente tenha a residência ou sede em país, território ou região sujeito a um regime fiscal
mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças, sem prejuízo
da isenção prevista no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 540/76, de 9 de Julho.
(Redação da Lei nº 64-B/2011, de 30/12)
7 - O disposto no n.º 4 não se aplica quando o adquirente seja pessoa singular
3.3.2.3. EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais
O Estatuto dos Benefícios Fiscais é aprovado pelo DL 215/89 de 1 de Julho, com o objetivo de
combater situações de incoerência ou consequências negativas que os impostos sobre o
rendimento possam gerar na dinâmica económico-social de uma economia.
Este estatuto serve também para moldar estratégias estruturais de desenvolvimento, através
do incentivo por benefícios fiscais a entidades de interesse público, sejam estes nas áreas
económicas, sociais, culturais, religiosas, etc.
Tendo em conta o largo espetro de áreas que relacionadas com este estatuto, saem do âmbito
deste relatório, apenas irá ser abordado o capítulo dos benefícios fiscais relativos a bens
imóveis.
Artigo 44º
Isenções
1 - Estão isentos de imposto municipal sobre imóveis:
a) Os Estados estrangeiros, quanto aos prédios destinados às respetivas representações
diplomáticas ou consulares, quando haja reciprocidade;
b) As instituições de segurança social e de previdência, a que se referem artigos 115.º e 126.º
da Lei n.º 32/2002, de 20 de Dezembro, quanto aos prédios ou partes de prédios destinados
diretamente à realização dos seus fins;
c) As associações ou organizações de qualquer religião ou culto às quais seja reconhecida
personalidade jurídica, quanto aos templos ou edifícios exclusivamente destinados ao culto ou
à realização de fins não económicos com este diretamente relacionados;
50
d) As associações sindicais e as associações de agricultores, de comerciantes, de industriais e
de profissionais independentes, quanto aos prédios ou parte de prédios destinados diretamente
à realização dos seus fins;
e) As pessoas coletivas de utilidade pública administrativa e as de mera utilidade pública,
quanto aos prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos seus fins;
f) As instituições particulares de solidariedade social e as pessoas coletivas a elas legalmente
equiparadas, quanto aos prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos
seus fins, salvo no que respeita às misericórdias, caso em que o benefício abrange quaisquer
imóveis de que sejam proprietárias;
g) As entidades licenciadas ou que venham a ser licenciadas para operar no âmbito
institucional da Zona Franca da Madeira e da Zona Franca da ilha de Santa Maria, quanto aos
prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos seus fins;
h) Os estabelecimentos de ensino particular integrados no sistema educativo, quanto aos
prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos seus fins;
i) As associações desportivas e as associações juvenis legalmente constituídas, quanto aos
prédios ou parte de prédios destinados diretamente à realização dos seus fins;
j) Os prédios ou parte de prédios cedidos gratuitamente pelos respetivos proprietários,
usufrutuários ou superficiários a entidades públicas isentas de imposto municipal sobre imóveis
enumeradas no artigo 11.º do respetivo Código, ou a entidades referidas nas alíneas
anteriores, para o prosseguimento directo dos respetivos fins;
l) As sociedades de capitais exclusivamente públicos, quanto aos prédios cedidos a qualquer
título ao Estado ou a outras entidades públicas, no exercício de uma atividade de interesse
público;
m) As coletividades de cultura e recreio, as organizações não governamentais e outro tipo de
associações não lucrativas, a quem tenha sido reconhecida utilidade pública, relativamente aos
prédios utilizados como sedes destas entidades, e mediante deliberação da assembleia
municipal da autarquia onde os mesmos se situem, nos termos previstos pelo n.º 2 do artigo
12.º da Lei n.º 2/2007, de 15 de Janeiro;
n) Os prédios classificados como monumentos nacionais e os prédios individualmente
classificados como de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação
aplicável;
o) As entidades públicas empresariais responsáveis pela rede pública de escolas, quanto aos
prédios ou parte de prédios destinados diretamente ou indiretamente à realização dos seus
fins. (Aditada pela Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro).
51
Artigo 45º
Prédios urbanos objeto de reabilitação
1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios urbanos objeto de reabilitação
urbanística, pelo período de dois anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva
licença camarária.
2 - Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as
aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de
dois anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.
3 - Para efeitos dos números anteriores, entende-se por reabilitação urbana o processo de
transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção,
reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas
no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objetivo de melhorar as condições
de uso, conservando o seu caráter fundamental, bem como o conjunto de operações
urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas
históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação
certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal,
consoante o caso.
4 - Os benefícios referidos no nº 1 e 2 não prejudicam a liquidação e cobrança dos respetivos
impostos, nos termos gerais.
5 - As isenções previstas no nº 1 e 2 ficam dependentes de reconhecimento pela câmara
municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras e emissão da
certificação referida na parte final do n.º 3.
6 - A câmara municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da
situação dos prédios o reconhecimento referido no número anterior, competindo àquele
promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis
e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes
restituições.
7 - O regime previsto no presente artigo não é cumulativo com outros benefícios fiscais de
idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.
Artigo 46º
Prédios Urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a titulo oneroso,
destinados a habitação
1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis, nos termos do n.º 5, os prédios ou parte
de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título
52
oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar, cujo rendimento coletável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a
(euro) 153 300, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a
aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por
motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos
sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo. (Redação do artigo
144.º da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
2 - A isenção a que se refere o número anterior abrange os arrumos, despensas e garagens,
ainda que fisicamente separados, mas integrando o mesmo edifício ou conjunto habitacional,
desde que utilizados exclusivamente pelo proprietário, inquilino ou seu agregado familiar, como
complemento da habitação isenta.
3 - Ficam igualmente isentos, nos termos do n.º 5, os prédios ou parte de prédios construídos
de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira
transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as
condições referidas na parte final do n.º 1, iniciando-se o período de isenção a partir da data da
celebração do primeiro contrato de arrendamento. (Redação do artigo 144.º da Lei n.º 64-
B/2011, de 30 de Dezembro)
5 - Para efeitos do disposto nos nº 1 e 3, o período de isenção a conceder é de três anos,
aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda (euro) 125 000.
(Redação do artigo 144.º da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)
11 - A isenção prevista nos nº 1 e 2 só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito
passivo ou agregado familiar.
12 - A isenção prevista no n.º 3 pode ser reconhecida ao mesmo sujeito passivo por cada
prédio ou fração autónoma destinada ao fim nele prevista.
Artigo 47º
Prédios integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída utilidade turística
1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis, por um período de sete anos, os prédios
integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade turística.
2 - Os prédios integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade turística a
título prévio beneficiam da isenção prevista no número anterior, a partir da data da atribuição
da utilidade turística, desde que tenha sido observado o prazo fixado para a abertura ou
reabertura ao público do empreendimento ou para o termo das obras.
3 - Os prédios urbanos afetos ao turismo de habitação beneficiam de isenção de imposto
municipal sobre imóveis, por um período de sete anos contado a partir do termo das respetivas
obras.
53
Artigo 48º
Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos
1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios rústicos e urbanos destinados
a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, e que sejam
efetivamente afetos a tal fim, desde que o rendimento bruto total do agregado familiar,
englobado para efeitos de IRS, não seja superior a 2,2 vezes o valor anual do IAS e o valor
patrimonial tributário global da totalidade dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao
sujeito passivo não exceda 10 vezes o valor anual do IAS. (Redação do artigo 144.º da Lei n.º
64-B/2011, de 30 de Dezembro)
Artigo 49º
Fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma
1 - São reduzidas para metade as taxas de imposto municipal sobre imóveis e de imposto
municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis aplicáveis aos prédios integrados em
fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos de
pensões e em fundos de poupança-reforma que se constituam e operem de acordo com a
legislação nacional. (Redação da Lei n.º 83-C/2013 - 31/12)
Artigo 50º
Parques de estacionamento subterrâneos
1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis, por um período de 25 anos, os prédios
urbanos afetos exclusivamente a parques de estacionamento subterrâneos públicos,
declarados de utilidade municipal por deliberação da respetiva assembleia municipal, nos
termos previstos pelo n.º 2 do artigo 12.º da Lei n.º 2/2007, de 15 de Janeiro.
Artigo 71º
Incentivos à reabilitação urbana
1 - Ficam isentos do IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de
investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional desde que
constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75 % dos
seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de
reabilitação urbana. (Redação da Lei n.º 66-B/2012, de 31 de dezembro)
2 - Os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento
referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, quer
seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte de IRS
54
ou de IRC, à taxa de 10 %, exceto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades
isentas quanto aos rendimentos de capitais ou entidades não residentes sem estabelecimento
estável em território português ao qual os rendimentos sejam imputáveis, excluindo:
a) As entidades que sejam residentes num país, território ou região sujeitas a um regime fiscal
claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças;
b) As entidades não residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25 % por
entidades residentes.
4 - São dedutíveis à coleta, em sede de IRS, até ao limite de (euro) 500, 30 % dos encargos
suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:
a) Imóveis, localizados em “áreas de reabilitação urbana” e recuperados nos termos das
respetivas estratégias de reabilitação; ou
b) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos
27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º
6/2006, de 27 de fevereiro, que sejam objeto de ações de reabilitação.
5 - As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são
tributadas à taxa autónoma de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam
inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em 'área de reabilitação urbana',
recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação.
6 - Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território
português são tributadas à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando
sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de:
a) Imóveis situados em 'área de reabilitação urbana', recuperados nos termos das respetivas
estratégias de reabilitação;
b) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos
27.º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação
7 - Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isenção de imposto
municipal sobre imóveis por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da
conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de cinco
anos.
8 - São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio
urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão
onerosa do prédio reabilitado, quando localizado na 'área de reabilitação urbana'.
55
12 - Os titulares de rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de
investimento referidos no n.º 1, quando englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos,
têm direito a deduzir 50 % dos rendimentos relativos a dividendos, nos termos e condições
previstos no artigo 40.º-A do Código do IRS.. (Redação da Lei n.º 66-B/2012, de 31 de
dezembro).
20 - Os incentivos fiscais consagrados no presente artigo são aplicáveis aos imóveis objeto de
ações de reabilitação iniciadas após 1 de Janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até
31 de Dezembro de 2020.
21 - São abrangidas pelo presente regime as ações de reabilitação que tenham por objeto
imóveis que preencham, pelo menos, uma das seguintes condições:
a) Sejam prédios urbanos arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos
dos artigos 27.º e seguintes do NRAU;
b) Sejam prédios urbanos localizados em 'áreas de reabilitação urbana'.
22 - Para efeitos do presente artigo, considera-se:
a) 'Ações de reabilitação' as intervenções destinadas a conferir adequadas caraterísticas de
desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às
construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas
frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o
mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de
conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção;
b) 'Área de reabilitação urbana' a área territorialmente delimitada, compreendendo espaços
urbanos caraterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infra-
estruturas urbanísticas, dos equipamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo
abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de protecção de imóveis
classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de Bases do Património Cultural,
áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas;
c) 'Estado de conservação' o estado do edifício ou da habitação determinado nos termos do
disposto no NRAU e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, para efeito de atualização
faseada das rendas ou, quando não seja o caso, classificado pelos competentes serviços
municipais, em vistoria realizada para o efeito, com referência aos níveis de conservação
constantes do quadro do artigo 33º do NRAU.
56
3.3.3. Decretolei nº 6/2006 – Novo Regime de Arrendamento Urbano – Alterado pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto
O Decreto-Lei 6/2006 aprova o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que
teve origem na revisão do Regime de Arrendamento Urbano. A necessidade de revisão deste
regime está principalmente relacionada com a manutenção da legalidade de arrendamentos
habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995. Estes contratos de
arrendamento apresentam valores de renda muito baixos asfixiando financeiramente os donos
das frações ou prédios levando à total incapacidade de intervenção e manutenção dos
mesmos.
Esta situação anterior representa o problema chave a ser resolvido com a
implementação no N.R.A.U., o da atualização das rendas no entanto outro problema a
trabalhar era o da agilização das ações de despejo pois desta maneira o imóvel volta mais
prontamente como oferta no mercado e aumenta a sua rentabilidade.
As consequências gerais da actuação nas problemáticas anteriores, beneficiam a
generalidade da população pois desta maneira os proprietários ficam com mais capacidade
financeira para intervir em ações de manutenção, remodelação, reconstrução ou restauro dos
seus imóveis contribuindo para um aumento das condições de segurança, uma melhoria da
imagem da malha urbana que repercute-se diretamente no valor dos imóveis e indiretamente
em setores como o turismo.
As consequências particulares da intervenção nestas áreas passam pelo combate à
injustiça verificada perante o enorme benefício dos inquilinos quando comparando as rendas
pagas com as rendas potenciais de mercado, pela melhoria geral das condições de
habitabilidade e salubridade, e devido à celeridade dos processos de despejo os proprietários
podem mais depressa recolocar o imóvel disponível no mercado o que resulta numa diminuição
do risco quando estes tenham compromissos financeiros a liquidar.
Com a entrada em vigor desta lei, os novos contratos de arrendamento assentam como
modalidade de locação dotado de especialidades, sendo matéria do Código Civil.
Com o intuito de minimizar o impacto negativo (financeiro) que estas modificações têm
na vida dos inquilinos, todos os que apresentam modalidades de contrato, anteriores a esta
Lei, ficam devidamente salvaguardados por normas que constam do regime transitório.
Nos termos do memorando celebrado entre o governo Português e a Troika, este
comprometeu-se a alterar esta lei nº 6/2006 com o sentido de equilibrar as justa repartição de
encargos e benefícios entre senhorios e inquilinos tendo em conta os grupos sociais mais
frágeis e vulneráveis, o que levou à aprovação da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto que veio a
alterar substancialmente todo o Regime de Arrendamento Urbano.
57
Tal como disposto na Lei nº 31/2012, esta reforma no arrendamento destinou-se
principalmente a:
i) Ampliar as condições ao abrigo das quais pode ser efetuada a renegociação de
arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitação da possibilidade de
transmissão do contrato para familiares em primeiro grau;
ii) Introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famílias à habitação,
eliminando gradualmente os mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta
os grupos mais vulneráveis;
iii) Reduzir o pré-aviso de rescisão de arrendamento para os senhorios;
iv) Prever um procedimento de despejo extrajudicial por violação de contrato, com o
objetivo de encurtar o prazo de despejo para três meses.
A aplicação deste Novo Regime de Arrendamento Urbano, no sentido de ultrapassar
determinada incompatibilidades que pudesse ter com legislação complementar intervém no
sentido de modificar o Código Civil, o Código de Processo Civil, o DL nº 287/2003 descrito no
ponto anterior, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial,
tentando gerar uma simbiose generalizada entre estes.
As alterações na legislação referida no parágrafo anterior e outros diplomas
complementares serão descritos nos pontos seguintes, no entanto, e por se tratar de uma
extensa quantidade de artigos e diplomas, apenas serão abordados os mais relevantes para os
objetivos e as situações abordadas neste relatório.
3.3.3.1. Atualização das Rendas
Tendo em conta os efeitos positivos já referidos no ponto anterior que o aumento do
rendimento dos senhorios tem no estado de conservação geral dos edifícios, o tema da
atualização de rendas para os contratos habitacionais celebrados no Regime de Arrendamento
Urbano e não habitacionais celebrados depois do decreto de Lei nº 257/95, é considerado de
extrema importância.
O título II do N.R.A.U. apresenta todos os artigos relacionados com esta matéria
numerados do artigo 26º até ao artigo 65º, no entanto neste ponto serão abordados os aspetos
que mais importâncias podem ter na generalidade dos casos.
Com as modificações impostas pela lei nº 31/2012, sejam contratos habitacionais ou não,
todo processo relacionado com a atualização de rendas é interpretado como uma negociação
entre o inquilino e o senhorio.
O objetivo deste ponto é descrever o mais completa possível a negociação potencial entre
senhorio e inquilino abordando alternadamente pontos de alguns artigos que regulam essa
matéria, assim temos:
58
- Iniciativa – A iniciativa por razões lógicas parte do senhorio, pois este é o único que beneficia
deste processo, o aumento do rendimento do seu imóvel;
Arrendamento para habitação
- Cenário 1 – O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder e aceita, o contacto encontra efetivado pelo período e valor acordado por
ambos. A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação dos termos propostos pelo
senhorio, e, em caso de não ter sido abordado ou não haja consenso sobre o tema da duração
do contrato o mesmo fica por defeito com a duração de 5 anos a contar do 1º dia do 2º mês
seguinte aos trinta dias necessários de resposta.
- Cenário 2 - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder, não aceita e opõe-se e o senhorio aceita. Se a oposição do arrendatário não
mencionar valores, fica como se tivesse proposta a manutenção da renda que estava a ser
praticada. A falta de resposta do senhorio vale como aceitação dos termos propostos pelo
arrendatário, e, em caso de não ter sido abordado ou não haja consenso sobre o tema da
duração do contrato o mesmo fica por defeito com a duração de 5 anos a contar do 1º dia do 2º
mês seguinte aos trinta dias necessários de resposta.
- Cenário 3 - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder, não aceita e propõe outro valor e o senhorio não aceita.
Neste caso o senhorio pode agir da seguinte maneira:
1. Pode denunciar o contrato indemnizando o arrendatário com o equivalente a cinco
anos de renda do valor médio das propostas de ambos. Neste caso o a denuncia tem
efeitos no prazo de seis meses tendo então o arrendatário 30 dias para entrega do
locado excetuando o caso em que o arrendatário tenha à sua responsabilidade um filho
ou enteado menor de idade ou que tendo menos de 26 anos frequente o 11º ou 12º
ano escolar, cursos de ensino pós-secundário não superior ou mesmo ensino superior,
o prazo passa de seis meses para um ano; (A indeminização prevista é agravada para
o dobro ou em 50% se o valor oferecido pelo arrendatário não for inferior ao valor
proposto pelo senhorio em mais e 10% ou 20% respetivamente). Neste caso a renda a
vigorar no período entre a denúncia e a produção de efeitos é o valor maior verificado
entre a renda até à hora praticada e a renda proposta pelo arrendatário.
2. Decidir atualizar a renda com um limite máximo anual equivalente a 1/15 do valor do
locado e tem a duração de 5 anos a contar com a data de receção da resposta do
arrendatário. Este valor do locado é o resultante da avaliação efetuada nos termos do
C.I.M.I. Se o senhorio já esteja em processo de atualização ao abrigo do regime
anterior, pode escolher por manter desde que esteja a decorrer o período de
atualização de 2, 5 ou 10 anos ou esteja na situação dos pressupostos de exceção
59
previsto no artigos 35º e 52º de arrendamento para habitação e para fins comerciais
respetivamente.
- Cenário 4 - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder, não aceita e denuncia o contrato. Neste caso a denuncia tem efeito dois
meses depois da data de receção da resposta e tem 30 dias para entregar o locado ao
senhorio. O arrendatário pode este caso ser indemnizado pelas obras feitas nos termos do
artigo 29º do NRAU independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.
- Cenário 5 - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder, não aceita e opõe-se invocando que o Rendimento Anual Bruto Corrigido
(RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais
(RMNA).Neste caso o senhorio é obrigado a aceitar um contrato em regime de atualização com
a validade de 5 anos nas seguintes circunstâncias e sempre com um limite máximo de 1/15 do
valor do locado:
1. Para agregados com o RABC maior ou igual a 1500€ mensais a renda não pode
ultrapassar o valor de 25% desse rendimento;
2. Para agregados com o RABC entre 500€ e 1500€ mensais a renda não pode
ultrapassar o valor de 17% desse rendimento;
3. Para agregados com o RABC inferior a 500€ mensais a renda não pode ultrapassar o
valor de 10% desse rendimento.
Findo o período de 5 anos o arrendatário já não pode invocar a situação anterior e
encontra-se abrangido pelo NRAU e em falta de acordo este fica automaticamente efetivo
pelo período de dois anos no limite máximo de 1/15 do valor do locado.
No caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau
de incapacidade superior a 60% as circunstâncias são as descritas neste cenário, no
entanto, findo o prazo estipulado de 5 anos este pode ter direito a subsídio de renda com
termos definidos em diploma específico para o efeito. Qualquer uma destas circunstâncias
só tem efeito se o arrendatário faça uso do locado como residência permanente.
A renda atualizada deixa de ter um limite máximo que antes era de 4% do valor do locado,
apenas para casos especiais tem limite, a nova lei não exige que o senhorio apenas possa
promover a atualização quando o estado de conservação não seja inferior a 3.
Arrendamento para contratos não habitacionais
Nos arrendamentos para contratos não habitacionais, os cenários são idênticos aos
descritos para os habitacionais nomeadamente o cenário 1 e 2, os restantes são adaptados e
descritos de seguida:
60
- Cenário 6 (Não Habitacional) - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o
inquilino tem 30 dias para responder, não aceita e propõe outro valor e o senhorio não aceita.
Neste caso o senhorio pode agir da seguinte maneira:
1. Pode denunciar o contrato indemnizando o arrendatário com o equivalente a cinco
anos de renda do valor médio das propostas de ambos. Neste caso a denuncia tem
efeitos no prazo de seis meses tendo então o arrendatário 30 dias para entrega do
locado; (A indeminização prevista é agravada para o dobro ou em 50% se o valor
oferecido pelo arrendatário não for inferior ao valor proposto pelo senhorio em mais e
10% ou 20% respetivamente). Neste caso a renda a vigorar no período entre a
denúncia e a produção de efeitos é o valor maior verificado entre a renda até à hora
praticada e a renda proposta pelo arrendatário.
2. Decidir atualizar a renda com um limite máximo anual equivalente a 1/15 do valor do
locado e tem a duração de 5 anos a contar com a data de receção da resposta do
arrendatário. Este valor do locado é o resultante da avaliação efetuada nos termos do
CIMI.
- Cenário 7 (Não Habitacional) - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o
inquilino tem 30 dias para responder, não aceita e denuncia o contrato. Neste caso a denuncia
tem efeito dois meses depois da data de receção da resposta e tem 30 dias para entregar o
locado ao senhorio. O arrendatário pode este caso ser indemnizado pelas obras feitas nos
termos do artigo 29º do NRAU independentemente do estipulado no contrato de arrendamento
nos seguintes casos do nº 3 do artigo 28º:
1. Ocorra trespasse, locação do estabelecimento, ou cessão do arrendamento para
exercícios de profissão liberal;
2. Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou
posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50%;
Qualquer um destes cenários só é de aplicação quando estas circunstâncias ocorram
depois da entrada em vigor da presente lei.
- Cenário 8 - O senhorio propõe uma nova renda e duração de contrato, o inquilino tem 30 dias
para responder, não aceita e opõe-se invocando uma das seguintes situações:
1. Existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma
Microentidade;
2. Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos,
regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva
não profissional, e declarada de interesse publico ou de interesse nacional ou
municipal;
61
3. O locado funciona como casa fruída por república de estudantes nos termos previstos
na Lei nº 12/85 de 20 de Junho;
Neste caso o senhorio é obrigado a aceitar um contrato em regime de atualização com a
validade de 5 anos e sempre com um limite máximo de 1/15 do valor do locado. Findo o
período de 5 anos o arrendatário já não pode invocar a situação anterior e encontra-se
abrangido pelo NRAU e em falta de acordo este fica automaticamente efetivo pelo período de
dois anos no limite máximo de 1/15 do valor do locado.
Microentidade entende-se como uma empresa que independentemente da sua forma jurídica,
não ultrapasse à data do balanço, dois dos três limites seguinte:
a) Total do balanço: 500.000€;
b) Volume de negócios liquido: 500.000€;
c) Numero médio de empregados durante o exercício: cinco
Qualquer tipo de procedimento descrito nestes parágrafos anteriores, necessitam de
documentação específica para o efeito, meios de comunicação e tempos de resposta legais.
Estes itens não foram considerados necessários de abordar ou referir, tendo em conta a
natureza e objetivos deste relatório. A título complementar encontram-se dispostos na parte I,
título II do NRAU artigos 26º ao artigo 65º.
3.3.3.2. Código Civil
Os novos contratos de arrendamento assentam como modalidade de locação dotado de
especialidades, sendo matéria do Código Civil. Este Regime de Locação encontra-se disposto
no Capitulo IV do Titulo II do Livro II do Código Civil artigos 1022º a 1063º e o Regime de
Arrendamento Urbano nos artigos 1064º a 1113º.
Tendo em conta os objetivos deste relatório neste ponto serão abordados apenas os temas
mais relevantes tendo em conta o âmbito e a óptica que interferem com maior peso na
remodelação ou reconstrução dos edifícios, ou seja, na óptica do senhorio.
De toda a matéria relacionada com estes contratos de arrendamento, os que não são de
arrendamentos habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995,
presumem-se a valores relativamente próximos dos praticados no mercado, por essa razão
alguns dos pontos que podem interferir negativamente na dinâmica de requalificação urbana
por descapitalização dos senhorios, são a mora ou falta de pagamento das rendas, encargos
perante o arrendatário para o senhorio para reconstruir ou manter o edificado especialmente
nas resoluções de contratos sem duração determinada, as taxas de atualização das rendas e
por fim as deteriorações sofridas no bem locado.
62
Relativamente à mora ou falta de pagamento das rendas estas estão dispostas nos artigos
1041º e 1048º do Código Civil respetivamente e indicam que no caso da mora o locador pode
exigir para além das rendas em atraso, 50% de indeminização do valor devido se a mora for
superior a 8 dias a contar do seu começo. Enquanto esta indeminização não for paga o locador
está no direito de não receber rendas seguintes sendo estas acumuladas à divida, no entanto
mesmo recebendo estas novas rendas o locador não se priva de receber indeminização ou de
poder resolver o contrato com base nestas prestações em mora. Sendo o contrato resolvido, o
locador fica sem o direito a indeminização.
No caso da falta de pagamento da renda, o locador pode exercer judicialmente o direito de
resolver o contrato sendo que este caduca quando o locatário dentro de prazo para
contestação declarativa pague por meios estipulados as rendas em atraso, a devida
indeminização por mora descrita no parágrafo anterior e encargos do processo. Esta
contestação do locatário poderá apenas ser feita uma vez por contrato.
O locador/senhorio pode também exercer o direito à resolução por via extrajudicial ao
abrigo do artigo 1083º no caso de mora no pagamento das rendas ou encargos ou oposição do
arrendatário à realização de obras exigida por autoridade pública, sendo que se o mesmo
pagar ou parar a oposição descrita no prazo de um mês, esta resolução fica sem efeito. O
locatário poderá usar estas faculdades apenas uma vez por contrato.
O senhorio poderá também resolver o contrato se o arrendatário ficar em mora de
pagamento de rendas superior a oito dias mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas
durante um ano em cada contrato, ficando sem poder o arrendatário utilizar as faculdades
descritas no parágrafo anterior.
Na questão dos encargos que o senhorio tem com o arrendatário no caso de querer
remodelar ou reconstruir o edificado que obriguem a desocupação do imóvel, ação sustentada
pelo artigo 1101º alínea b) e descrita no artigo 1103º do Código Civil, pode esperar o fim do
contrato ou no caso de contrato de duração indeterminada pode denunciar o contrato com um
aviso prévio não inferior a seis meses, no qual fundamenta a razão da denúncia e faz
acompanhar do mesmo a documentação explícita nas alíneas a) e b) do ponto dois do artigo
1103º do mesmo código.
Neste caso o senhorio é obrigado a pagar uma indeminização ao arrendatário de valor
correspondente a um ano de renda ou a garantir um realojamento análogo em todos os
sentidos ao seu. O senhorio nestas condições está obrigado a começar a obra num prazo de
seis meses a contar do dia de desocupação sob a pena de pagar 10 anos de renda ao
arrendatário, ficando esta condição sem efeito se o motivo não for imputável ao senhorio. O
prazo mínimo de duração do contrato, condição da denúncia, é de dois anos.
Esta denuncia para intervenções profundas em edifícios é objeto de legislação especial e
será abordada mais a frente neste relatório.
63
As taxas de atualização das rendas é essencial para o efeito comparativo do rendimento
dos senhorios e seu poder de compra tendo em conta a inflação verificada num país, por esta
razão o senhorio ao abrigo do artigo nº1077 do Código Civil pode estipular um atualização em
contrato com o inquilino ou quando sem estipulação pode atualizar com regime anual um ano
após a vigência do contrato com os coeficientes de atualização vigentes, tendo como obrigação
comunicar o mesmo com 30 dias de antecedência. A falta de atualização quando não feita não
é passível de recuperar no entanto desde que não tenham passados mais de três anos da data
primeira de aplicação, os anos posteriores podem ser aplicados.
O coeficiente de atualização é apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, é publicado
no Diário da República até à data de 30 de Outubro de cada ano, está definido no artigo nº 24
do NRAU e resulta da variação do índice de preços do consumidor, excluindo habitação, dos
últimos 12 meses e disponíveis até à data de 31 de Agosto.
Em relação às deteriorações sofridas no locado que comprometem o valor do locado, o
senhorio pode ao abrigo do artigo nº1073 permitir ao arrendatário pequenas deteriorações no
locado que assegurem o seu conforto e comodidade, no entanto, se não for estipulado no
contrato as condições, o arrendatário tem que entregar imóvel reparado, claro com exceção
dos elementos de desgaste natural implícito por possuidores de boa-fé.
No caso dos arrendamentos para fins não habitacionais, as condições na sua maioria
podem ser livremente estabelecidas, no entanto caso não aconteça são as estabelecidas para
o arrendamento habitacional.
3.3.3.3. Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação
O Decreto-Lei nº 156/2006 de 8 de Agosto aprova este regime que era fundamental para o
processo de atualização das rendas antigas pois condiciona o valor máximo de renda a pagar e
condiciona a atualização. Esta condição obrigava ao senhorio fazer obras de
conservação/remodelação para poder imputar ao arrendatário um aumento de renda. Este
diploma no entanto foi revogado pela Lei 31/2012 de 8 de Agosto, sendo que esta promove que
a atualização seja feita por negociação e não exige níveis mínimos de estado de conservação
para que esta seja promovida.
3.3.3.4. Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados
O Decreto-Lei 157/2006 de 8 de Agosto aprova este regime de obras em prédios
arrendados, nomeadamente a questão de suspensão ou denúncia dos contratos por motivos
de obras. Esta matéria foi regulada cerca de cinquenta anos antes pela lei nº 2088 de 3 junho
de 1957.
64
Este decreto de lei tinha grandes condicionamentos quanto a possibilidade de denúncia ou
suspensão de contratos de arrendamento sem duração determinada para efeitos de obras de
remodelação, restauro profundo ou até mesmo demolição, o que era muito negativo no âmbito
da reabilitação urbana. Em 2009 este DL sofreu alterações introduzidas pelo DL nº 306/2009
de 23 de Outubro, no entanto este foi um contexto de condicionamentos que agravou com este
efeito.
Este diploma no sentido de agilizar o processo de denúncia ou suspensão para as
finalidades indicadas em epígrafe, foi novamente alterado pelo DL nº 50/2012 de 14 de Agosto
apresentando-se com um processo quase sem restrições concretizado por comunicação
extrajudicial.
Tal como disposto no presente Decreto-Lei, cabe ao senhorio fazer as intervenções de
manutenção do estado de conservação do imóvel em regime de arrendamento nos termos
indicados nos artigos 1074º e 1111º do Código Civil, e na falta deste perante esta obrigação, o
artigo nº 3 do presente DL, indica que o município ou uma entidade gestora de uma operação
de reabilitação urbana podem proceder à sua intervenção coerciva ou intimá-lo à execução.
Tendo em conta que apenas os imóveis em regime de arrendamento podem interferir
negativamente com as iniciativas pró-ativas dos senhorios ou outras entidades, este capítulo
serve para descrever as condições sobre as quais poderá haver denúncias ou quais as
obrigações legais dos sujeitos ativos que podem comprometer a agilização destes processos
de reconstrução, remodelação ou até mesmo demolição. É de salientar que estes casos
apenas contemplam reconstrução ou restauro profundos, que são definidos no artigo nº 4 do
presente DL como os que para a sua realização obrigam a desocupação do locado.
Quando a iniciativa de intervenção parte do senhorio temos:
Tal como disposto no artigo nº 6 do presente DL, o senhorio pode denunciar os
contratos sem duração determinada para os efeitos descritos no parágrafo anterior, no entanto
é obrigado caso não cheguem a acordo, ao pagamento de uma indeminização ao inquilino
equivalente a um ano de renda ou garantir o seu realojamento em condições análogas por um
período não inferior a 2 anos.
O ponto 3 e 4 do artigo nº 6 do presente DL descrevem condições análogas como
locado situado na mesma freguesia ou freguesia limítrofe, estado de conservação igual ou
superior, adequado às necessidades do agregado familiar e com o mesmo valor de renda e
encargos.
As necessidades do agregado familiar são balizadas no seguinte quadro para que não
se obtenha situações de sobreocupação:
65
Tabela 12 Tipologias de referência para relocação por agregado
No caso de denúncia para efeitos de demolição, aplica-se exatamente o disposto no
parágrafo anterior no entanto o nº 2 do artigo 7º do presente DL indica umas exceções,
nomeadamente:
a) Se a demolição seja ordenada nos termos do nº 3 do artigo 89º do regime jurídico da
urbanização e da edificação ou do artigo 57º do regime jurídico da reabilitação urbana;
b) Seja necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo município;
c) Decorra de planos de Pormenor de reabilitação urbana.
Qualquer um destes pontos a) e b) forem resultado de ação ou omissão culposa do
senhorio ou terceiro, o arrendatário tem o direito a ser indemnizado nos termos anteriores.
Em relação aos contratos com arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com
grau de deficiência ou incapacidade superior a 60%, celebrados antes da entrada em vigor do
RAU, em regime de transição, tal como disposto nos artigos 24º, 25º e 26º no presente DL,
para denuncia do contrato, o senhorio tem que realojar o inquilino em circunstâncias análogas
tal como descritas anteriormente e fazer um novo contrato de arrendamento por duração
indeterminada, não podendo este invocar o direito disposto na alínea c) do artigo 1101º do
Código Civil, excluindo assim a hipótese de cessação de contrato com aviso prévio de pelo
menos dois anos. A nova renda a pagar será obtida pelo valor máximo de 1/15 do valor
patrimonial do imóvel. Caso o inquilino não concorde poderá ser indemnizado com o valor
correspondente a um ano de renda.
Caso o inquilino invoque que o RABC do seu agregado é inferior a 5 RMNA e não queira a
indemnização para cessação de contrato, o senhorio poderá suspender o contrato e realojar o
inquilino temporariamente até as obras de remodelação ou restauro estejam concluídas.
Minimo Máximo
1 T0 T 1/2
2 T 1/2 T 2/4
3 T 2/3 T 3/6
4 T 2/4 T 3/6
5 T 3/5 T 4/8
6 T 3/6 T 4/8
7 T 4/7 T 5/9
8 T 4/8 T 5/9
9 T 5/9 T 6
Composição do
Agregado Familiar
(Número de Pessoas)
Tipos de Fogo
66
Em qualquer das situações dispostas anteriormente, só existe obrigação de realojamento
quando o inquilino tenha no locado em questão a sua residência permanente ou na falta
quando esta for devida a força maior ou doença.
Quando a iniciativa parte do município ou outra entidade gestora das operações de
reabilitação urbana:
O âmbito desta iniciativa sustenta-se nos termos do regime jurídico da urbanização e
da edificação ou nos termos jurídicos da reabilitação urbana e permite ao município ou à
entidade gestora das operações de reabilitação proceder à realização de obras coercivas.
No caso de ser o município ou uma entidade gestora a intervir, seja por que motivos o
exijam, o enquadramento legal perante o arrendatário é o mesmo que se fosse o senhorio e
está expresso nos parágrafos anteriores, a relevância maior deste tema neste relatório recai
sobre quais as obrigações do senhorio perante o município ou entidades gestora neste
contexto.
A entidade promotora das obras coercivas para o efeito é obrigada a fazer um
orçamento dos potenciais custos nas condições indicadas no artigo 14º deste DL e comunicar
ao senhorio.
Para efeitos de despejo temporário ou não do inquilino, esta entidade necessita
assegurar o realojamento temporário nas condições dos pontos 3 a 5 do artigo 6º deste DL,
indicados anteriormente, mantendo-se neste caso a necessária manutenção dos pagamentos
destas rendas por parte do inquilino. No caso de contratos de arrendamento não habitacional e
na falta de acordo, a entidade terá que indemnizar o inquilino com um ano de rendas, podendo
ficar na posse do locado durante o tempo necessário, nos períodos posteriores às obras para
reaver essas quantias de indeminização.
A compensação geral dos valores diretos e indiretos do processo de intervenção nas
obras coercivas por parte da entidade responsável faz por intermédio do recebimento das
rendas do imóvel locado, excetuando o caso em que o senhorio demonstre que o valor dessas
rendas são essenciais para a sustentabilidade económica do seu agregado ou da pessoa
coletiva, podendo então fazer o levantamento de 50% desse valor deste que demonstre o
requerido no artigo 18º deste DL.
No caso de fogos devolutos, a entidade poderá colocar no mercado de arrendamento,
posteriormente à conclusão das obras estes fogos com contrato de arrendamento de períodos
de dois anos renováveis, tal como disposto no artigo 1096º do Código Civil, com valores
previstos no nº 2 do artigo 35º e indicados anteriormente neste relatório, podendo o senhorio se
opor à renovação apenas após se verificar o ressarcimento total do valor das obras coercivas,
excetuando-se o caso em que o senhorio consegue arrendar os fogos devolutos por um valor
superior aos praticados pela entidade, num período inferior a 4 meses a contar da data de
67
conclusão das obras. O senhorio mantém no entanto o mesmo direito dos 50% das rendas nas
condições descritas no parágrafo anterior.
Em relação aos contratos com arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou
com grau de deficiência ou incapacidade superior a 60%, celebrados antes da entrada em vigor
no RAU, é a mesma situação disposta na iniciativa do senhorio.
Quando a iniciativa parte do arrendatário:
Com algumas exceções obtidas por meio contratual, na maioria dos casos as obras de
conservação das partes privativas e comuns dos imóveis são da responsabilidade do senhorio,
e este tem o dever legal de manter o locado em níveis de conservação médio ou superior.
Quando o mesmo não proporciona este nível de conservação, o arrendatário ao abrigo do
artigo 30º do presenta DL pode:
a) Intimar o senhorio para a realização das obras para melhorar o estado e conservação;
b) Em caso de falta de resposta no prazo de seis meses ou declaração de não intenção
de prossecução das obras, o arrendatário pode solicitar ao município a realização de
obras coercivas; Excetuando os casos em que a não realização das mesmas for devido
a situações não imputáveis ao senhorio;
c) Se o senhorio após intimação do município não proceda à realização das mesmas ou
tenha interrompido a obra por um período superior a 90 dias, o arrendatário pode
realizar as obras em zonas privativas apenas até se atingir o nível de conservação
médio;
d) Nos edifícios em regime de Propriedade Horizontal, o arrendatário pode também
substituir o senhorio na execução de obras em zonas comuns do prédio, nas condições
indicadas no artigo 31º do presente DL.
Qualquer uma das intimações descritas anteriormente só tem validade legal quando
efetuadas por escrito.
Nas condições escritas nos parágrafos anteriores, em que o arrendatário por iniciativa
resolva efectuar obras no locado, este pode se compensado pelo valor que gastou com o
próprio valor da renda sendo que estes valores são os correspondentes a todos os valores
orçamentados, acrescido de juros e com 5% a mais para efeitos de administração. O senhorio
pode no entanto receber 50% do valor da renda verificada no início das obras acrescida das
atualizações anuais.
No caso de haver um cessamento do contrato antes do ressarcimento completo do valor
das obras descrito anteriormente, o senhorio tem o dever de pagar o valor em falta.
68
3.3.3.5. Definição do Conceito Fiscal de Prédio Devoluto
O Decreto-Lei nº 159/2006 em que uma fração ou um prédio urbano é considerado
devoluto para efeitos da aplicação da taxa do Imposto Municipal de Imóveis.
O disposto no nº 3 do artigo 112º do C.I.M.I. estabelece que a taxa a aplicar aos imóveis
urbanos que se encontrem devolutos a mais de um ano é o dobro, por esta razão torna-se
essencial indicar qual o conceito fiscal de prédio ou fração devoluta e quais as exceções.
Os indícios de desocupação são a inexistência que quaisquer tipos de contratos e
telecomunicações, água, gás e eletricidade ou mesmo inexistência de facturação com estas
independentemente de haver contrato.
Existem no entanto exceções, que estão dispostas no artigo 3º do mesmo DL em que não
são considerados devolutos prédios ou frações autónomas:
a) Destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas ou quaisquer
outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
b) Durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas
pelos municípios;
c) Cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram à menos
de uma ano;
d) Adquirido para revenda por pessoas singulares ou coletivas, nas mesmas condições do
artigo 7º do Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis,
aprovado pelo DL nº 287/2003, de 12 de Novembro, bem como adquirido pelas
entidades e nas condições referidas no artigo 8º do mesmo Código, desde que. M
qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar da isenção do imposto
municipal sobre transmissões onerosas de imóveis e durante o período de três anos a
contar da data da aquisição;
e) Que seja a residência em território nacional de emigrante português, tal como definido
no artigo 3º do DL nº 323/95, de 29 de Novembro, considerando-se como tal a sua
residência fiscal, na falta de outra indicação;
f) Que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no
estrangeiro funções ou comissões de caráter publico ao serviço do Estado Português,
de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem
como dos seus respetivos acompanhantes autorizados.
Não é relevante para o efeito o conhecimento dos procedimentos, no entanto é
relevante saber de que o município é o responsável pela identificação dos prédios nestas
condições (devolutos), sendo que para o efeito usa o dever legal de cooperação de todas
as entidades por escrito mediante solicitação, sejam estas empresas de telecomunicações,
e de fornecimento de água, gás e eletricidade.
69
4. Contribuição para Alterações ao Código
Neste capítulo pretende-se sintetizar algumas propostas de melhoria, no sentido de
contribuir para um processo de tributação mais justo. De todos os códigos analisados, o
C.I.M.I. e o IMT são os que mais diretamente interferem com a tributação imobiliária no entanto
o CIMI apresenta uma estrutura que permite comentários mais técnicos, no âmbito duma
dissertação de engenharia, por esta razão as propostas de melhoria incidem mais neste
regulamento.
4.1. Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)
Tal como disposto no art.º 38, secção II do CIMI, para obtenção do valor patrimonial
tributário de um prédio urbano com as mais variadas afetações utilizamos a seguinte fórmula
(1).
Neste capítulo, serão abordados todos os pontos constantes da equação de cálculo do
I.M.I., nomeadamente a sua evolução, uma análise critica que relacione a sua aplicabilidade
em casos práticos reais e também a relação entre as próprias variáveis.
4.1.1. Valor Patrimonial Tributário
O Valor Patrimonial Tributário é o valor que resulta da avaliação efetuada ao imóvel
sobre a qual aplicamos o imposto municipal de imóveis, ou seja, esta é a variável dependente
ou explicada da equação, diretamente resultante da multiplicação das demais variáveis.
4.1.2. Valor Base dos Prédios Edificados
Valor Base dos Prédios Edificados – Segundo o disposto no C.I.M.I., o “Valor base do
prédios edificados (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado,
adicionado ao valor do metro quadrado de terreno de implantação fixado em 25% daquele
valor” artigo 39º nº1do CIMI
Este valor médio de construção é imposto por portaria e sob proposta da Comissão
Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), entram no cálculo de obtenção deste
valor, os encargos diretos e indiretos dos custos totais de construção, nomeadamente recursos
humanos, equipamentos, gestão e administração, energia, comunicações e outros fatores de
relevância.
Comentários
O valor médio de construção é obtido todos os anos, imposto por portaria e inclui todos
os encargos diretos, os indiretos e o terreno de implantação (25% dos custos de construção).
70
O valor do custo de construção base está inferior aos custos efetivos praticados no mercado e
embora este valor seja ajustado com os Coeficientes de Qualidade e Conforto ( ), a
majoração máxima terá o valor de 1.7, sendo apenas 0.15 referentes à qualidade construtiva e
os restantes pontos referentes a caraterísticas exteriores à construção em si, das quais 0.10
são referentes à localização excecional que está relacionada com o terreno.
O valor de 25% para o peso do terreno de implantação é difícil de comentar pois este
tem obrigatoriamente que reflectir um valor médio geral corrigido á posteriori através da “
Localização Excecional” no Coeficiente de Qualidade e Conforto e também através do
Coeficiente de Localização, no entanto, este valor parece estar dentro de um intervalo muito
aceitável.
No cálculo da fórmula geral deveria haver uma distinção do valor base dos prédios “Vc”
pois neste coeficiente não estão diferenciados o valor do terreno do valor da construção e o
valor do terreno não apresenta “Cq” nem “Cv”, ou seja, nem qualidade e conforto nem aspetos
relativos à vetustez.
4.1.3. Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação
As áreas de um prédio urbano no âmbito do método de cálculo do CIMI subdividem-se
em três géneros, a área bruta privativa, a área bruta dependente e a área de terreno livre.
Depois de obtidas estas deverão ser ajustadas e ponderadas para um único valor que será
colocado na equação geral do Vt. Para esse efeito é usada a seguinte expressão:
(10)
– Representa a área bruta privativa.
– Representa as áreas brutas dependentes.
– Representa o coeficiente de ajustamento de áreas.
– Representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação.
– Representa a área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de
implantação.
As definições destas variáveis, tal como disposto no nº2, 3 e 4 do artigo 40 do CIMI,
estão dispostas no enquadramento teórico, no entanto para uma análise critica desta variável
entende-se como necessário indicar que a tabela de fórmulas do . de ajustamento de áreas
é a tabela 1, de comércio e serviços é a tabela 2, os da industria é a 3 e a tabela dos
estacionamentos cobertos é a tabela 4.
71
No caso dos terrenos aptos para construção, somente para terrenos com construções
previstas ou autorizadas, o coeficiente de ajustamento de áreas utiliza-se da seguinte forma:
a) Quando existir um uso ou afetação utilizamos a tabela correspondente das anteriores;
b) No caso de coexistência de duas afetações, com respetivas discriminações de áreas,
aplicamos as respetivas tabelas a cada uma das afetações;
c) No caso anterior em que não seja possível a discriminação de áreas aplica-se a tabela
de afetação economicamente dominante;
Comentários
Na determinação da verifica-se que existiu um cuidado muito grande na
valorização do terreno ao redor de um edifício, neste caso até ao limite de duas vezes a área
de implantação, pois regra geral é nesta porção de terreno que se encontram as benfeitorias
mais relevantes, multiplicando pelo coeficiente de 0,025. Quanto à restante parte do terreno
multiplica-se pelo coeficiente 0,005 pois nesta área regra geral apenas encontramos muros e
coberto vegetal.
É de salientar que a aplicação destes coeficientes não é mutuamente exclusiva, sendo
que na interpretação da sua definição pode-se induzir em erro. Assim o coeficiente de 0,025
desde que haja terreno livre deverá ser sempre utilizado, apenas quando houver mais terreno
livre superior ao dobro da área de implantação, essa restante parcela deverá ser multiplicada
por 0,005.
Esta distinção contribui para um incentivo à manutenção das “Quintas”, muitas vezes
tesouros do nosso património cultural e arquitetónico.
A segmentação dos Caj da maneira que está feita, tem em conta a divergência relativa
a definições de áreas privativas consoante a afetação, esta segmentação não existe no
Coeficiente de Qualidade e Conforto nas afetações Indústria, Comércio e Serviços como
veremos mais adiante.
No manual de Avaliação de Prédios Urbanos existem algumas situações contempladas que
permitem ao técnico avaliador preencher e efectuar a avaliação com mais exatidão, essas
situações são:
1- Sejam em edifícios em regime de propriedade horizontal ou em regimes de
propriedade total com divisões suscetíveis de utilização independente, as áreas
comuns e os terraços não se consideram;
72
2- Quando existem jardins, campos de jogos, piscinas, quintas ou outros logradouros,
deve-se considerar como terreno livre e fazer uma distribuição proporcional ao seu
peso ou permilagem, quer se trate de frações ou em edifícios em regime propriedade
total com divisões suscetíveis de utilização independente respetivamente. Esta
consideração está correta pois existem elementos que estão contabilizados no
coeficiente de qualidade e Conforto.
3- As áreas dependentes comuns devem ser calculadas em função da permilagem ou
proporcionalidade em regime de propriedade horizontal ou em regimes de propriedade
total com divisões suscetíveis de utilização independente respetivamente;
4- As áreas de circulação em Centro Comerciais não se consideram;
5- Quando existirem escadas exteriores, estas deverão ser consideradas como escadas
interiores e a sua área apenas deve ser considerada para a área de implantação do
edifício;
6- Normalmente não se consideram os terraços com a exceção dos terraços em edifícios
com varandas que neste caso entram para o cálculo do Ab com uma área equivalente
à das varandas pelos seguintes critérios:
i. Quando uma fração com terraço tiver no edifício uma outra fração com a
mesma tipologia e varanda deve considerar-se o terraço com uma área
igual ao da varanda com o limite máximo da área do próprio terraço;
ii. No caso de não haver correspondência de tipologia, deve considerar-se a
área da maior varanda do edifício com o limite máximo da área do terraço.
Estes critérios têm uma lacuna pois não contemplam o caso de existir duas outras
frações com tipologias idênticas e varandas com áreas diferentes. Pela lógica deveria ser a
varanda maior das duas frações com tipologias idênticas até ao limite da área do próprio
terraço, no entanto deveria estar contemplado;
Assim contempla-se o fato de que existem frações que têm varandas de grandes
dimensões mas que não usufruem em pleno das mesmas pois poderão estar lá instalados
equipamentos comuns, tendo neste caso que permitir o acesso em caso de avaria ou
manutenção.
7- As áreas de circulação e zonas de stocks em centros comerciais em propriedade total
são consideradas zonas dependentes. São Exceção as zonas de circulação que têm
cadeiras e mesas para restauração. Em centros comerciais em regime de propriedade
horizontal ou zonas suscetíveis de utilização independente, as zonas de mesas e
cadeiras são afetas a frações específicas, são divididas consoante a proporção das
áreas ou permilagem.
8- Em estacionamentos que não sejam frações independentes, as zonas comuns de
circulação e outras não são consideradas;
73
9- As zonas de utilização comum em prédios são consideradas áreas dependentes sendo
o seu peso afeto por permilagem (Propriedade Horizontal) ou proporção (Propriedade
Total) de áreas consoante o regime de utilização.
10- Em prédios com cozinhas ou instalações sanitárias localizadas exterior ao edifício
principal, estas são consideradas Aa se forem as únicas do prédio e são consideradas
Ab se forem meramente acessórias e existirem outras no edifício principal.
4.1.4. Coeficiente de Afetação
O coeficiente de afetação tal como o nome indica é utilizado para diferenciar os valores
tributários consoante a afetação/utilização de cada imóvel.
Comentários
Embora não possamos inferir sobre os valores utilizados no quadro abaixo podemos
analisar potenciais falhas no enquadramento e classes utilizadas, assim verificamos:
1. Na denominação dos estacionamentos encontramos uma zona muito pouco
objectiva, promovendo uma subjetividade de critérios por parte do perito avaliador,
vejamos:
- O “Estacionamento Coberto e Fechado”, pode ser interpretado como uma “Box”,
sendo um “ Estacionamento Coberto e não Fechado” interpretado como uma
estacionamento simples situado num parque fechado ou não. Esta interpretação
está incoerente pois o fato de um estacionamento ser em parque fechado ou não
tem influência no valor do mesmo, por esta razão tem que haver coeficientes de
diferentes valores.
- O “Estacionamento Coberto e Fechado”, pode ser um estacionamento simples
situado num parque fechado e o “ Estacionamento Coberto e não Fechado” pode
ser um estacionamento simples situado num parque aberto. Nesta interpretação
não existe relatividade com estacionamentos em Box, ou seja está também
incoerente pois estes variam também de valor de um estacionamento simples
coberto.
74
Tabela 13 Coeficientes utilizados por Afetação
Existe uma especial atenção relativamente ao coeficiente de “Habitação Social Sujeita
a Regimes Legais de Custos Controlados”, que passa pela necessidade de apresentar um
documento oficial que demonstre que de fato a habitação é social, pois existem muitos outros
imóveis que são construídos sob regime de custos controlados que não são de cariz social.
Devido à metodologia de conceção deste método, será de realçar a necessidade de
monitorização a efectuar ao acto de inscrição dos imóveis na Matriz e consequente afetação
pois com os valores dos coeficientes, existe uma variação significativa de valor.
Propostas de Melhoria
Proposta: Mudar a denominação das classes existentes e acrescentar mais uma, assim:
-Estacionamento Coberto e Fechado “Box”;
- Estacionamento Coberto e em Parque Fechado;
- Estacionamento Coberto e em Parque Aberto;
- Estacionamento não Coberto.
Deveria no entanto haver um estudo para recorrer à inferência Estatística para obter os
coeficientes relativos a cada um.
4.1.5. Coeficiente de Localização
O coeficiente de localização varia entre os valores de 0.35 e 3.5 sendo estes propostos
pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU). O seu zonamento é
efetuado também pela CNAPU e é revisto com uma frequência trienal e são efetivos após
publicação em portaria.
Após uma delimitação e zonamento o mais homogéneo possível de uma região, estes
coeficientes aplicam-se a essas zonas obtidas tendo em consideração a sua afetação, seja
Utilização Coeficientes
Comércio 1,20
Serviços 1,10
Habitação 1,00
Habitação Social Sujeita a Regimes legais de custos controlados 0,70
Armazéns e actividade industrial 0,60
Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Estacionamento não coberto 0,08
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
Arrecadações e arrumos 0,35
75
habitação, comércio, indústria ou serviços e o valor de cada um destes coeficientes tem em
conta o disposto o nº 3 do artigo 42º do CIMI: a) Acessibilidades, considerando-se como tais a
qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas; b) Proximidade de
equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio; c) Serviços de
transportes públicos; d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário;
Comentários
O valor de mercado de um imóvel (oferta) varia proporcionalmente com a procura
estabilizando num ponto de equilíbrio, ou seja o valor de oferta está dependente da curva da
procura. Esta curva da procura apresenta uma forte correlação com dois tipos de variáveis
relacionados com um imóvel, as variáveis relacionadas com as caraterísticas intrínsecas do
imóvel e as relacionadas com as caraterísticas da zona em que este se insere. As
caraterísticas intrínsecas do imóvel são consideradas nos coeficientes de vetustez, qualidade e
conforto, afetação e área, as caraterísticas externas ao imóvel, neste caso a zona, estão
consideradas no coeficiente de localização. As caraterísticas indicadas no Nº 3 do artigo 42º do
CIMI, são as mesmas que definem ou moldam a procura relacionada com as caraterísticas
externas ao imóvel.
A obtenção de valores para os coeficientes através de pesquisas de mercado de oferta,
tem que ser alvo de um tratamento estatístico que tenha em consideração as caraterísticas
relacionadas com a localização e exclui-se as caraterísticas relacionadas com as caraterísticas
físicas do imóvel.
Existe uma probabilidade muito grande de nestas pesquisas de mercado haver
enviesamento nas recolhas de amostras (imóveis), pois existem fraqueza nos seguintes
pontos:
Numa pesquisa de mercado temos que ter em consideração as margens afetas à
negociação e à comissão de venda, estas variam consoante o valor do imóvel;
As pesquisas de mercado efetuadas via Internet são pouco transparentes em
determinados fatores:
1. As áreas muitas vezes não estão discriminadas, podem até nem estar corretas
e muitas vezes nem aparecem;
2. Apenas com fotografias não é possível ver exatamente a localização dos
imóveis;
3. A qualidade dos acabamentos e patologias que possam interferir com o preço
não são evidentes;
4. Não se consegue identificar a exposição solar;
5. Não se conseguem também por vezes saber o andar, no caso de
apartamentos ou escritórios;
6. Outros.
76
A não obtenção de dados como estes na elaboração de uma pesquisa pode originar
margens de erros muito significativos.
A título de exemplo suponhamos que numa zona em que existem algumas moradias
isoladas e que o nível de serviços, acessibilidades e equipamentos é medíocre e os valores de
venda são comparativamente baixos. A construção de um condomínio privado na zona com
uma oferta de habitações a preços elevados tendo em conta os serviços internos e exclusivos
do condomínio muito bons, fará com que uma pesquisa de mercado simples para obtenção do
coeficiente de localização resulte num valor elevado.
A conjugação dos outros coeficientes com este coeficiente em valores médios permitirá
uma eventual afinação, no entanto sendo o intervalo de valores do Coeficiente de Localização
o mais amplo, este tem um peso muito significativo na equação.
4.1.5. Coeficiente de Qualidade e Conforto
O coeficiente de qualidade e conforto permite ajustar o valor do imóvel, tendo em conta
as suas caraterísticas, ou seja, valoriza ou desvaloriza consoante o imóvel tem condições de
conforto, segurança, localização e habitabilidade acima ou abaixo da média, variando o
coeficiente entre 0,5 e 1,7, sendo o elemento unitário (1,0) por exigência regulamentar ou não.
Os valores e tipos de coeficientes variam consoante a sua afetação, sejam estas para
aplicar na Habitação ou em Comércio/Indústria/Serviços.
Qualquer um destes elementos, tal como disposto no nº 2 do artigo 43º do CIMI têm
definições próprias para melhor entendimento e aplicação, no entanto não serão os valores dos
coeficientes que serão comentados pois estes saem fora do âmbito da dissertação, serão as
definições utilizadas para os coeficientes, nomeadamente em relação á sua aplicabilidade e
coerência.
77
Tabela 14 Elementos de Qualidade e Conforto para Habitação
Tabela 15 Elementos de Qualidade e Conforto para Comércio, Indústria e Serviços
Elementos de Qualidade e Conforto Coeficientes
Majorativos
Moradias Unifamiliares até 0,20
Localização em condominio fechado 0,20
Garagem individual 0,04
Garagem colectiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina colectiva 0,03
Campo de tenis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva até 0,15
Localização excepcional até 0,10
Sistema central de climatização 0,03
Elevadores em edificios de menos de quatro pisos 0,02
Localização e operacionalidade relativas até 0,05
Minorativos
Inexistência de cozinha 0,10
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edificios com mais de três pisos 0,02
Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservação até 0,05
Localização e operacionalidade relativas até 0,05
Utilização de técnicas ambientais sustentáveis, activas ou passivas 0,05
Elementos de Qualidade e Conforto Coeficientes
Majorativos
Localização em centro comercial 0,25
Localização em edificio destinados a escritorios 0,10
Sistemas central de climatização 0,10
Qualidade construtiva até 0,10
Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s) 0,03
Localização e operacionalidade relativas até 0,20
Minorativos
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevador em edificios com mais de três pisos 0,02
Estado deficiente de conservação até 0,05
Localização e operacionalidade relativas até 0,10
Utilização de técnicas ambientais sustentáveis, activas ou passivas 0,10
78
Comentários
Habitação
Considera-se no coeficiente “Localização Excecional”, pouco ajustado o nome pois a
definição é “Considera-se haver localização excecional quando o prédio ou parte do prédio
possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que
influenciem o respetivo valor de mercado”. Neste seria mais sugestivo colocar um nome mais
relacionado com o propósito do coeficiente.
Em relação a este coeficiente, existem mais duas observações a fazer:
1. Este coeficiente existe para diferenciar os valores entre imóveis quando estes tenham
vista muito acima da média, no entanto, não existe o elemento contrário para situações
em que os imóveis apresentam qualquer tipo de vista, este é um caso em que deveria
ter também o mesmo coeficiente nos elementos minorativos.
2. Outro cenário também um pouco relacionado com o anterior é que numa cidade como
o Funchal, formado por uma baía, grande parte das casas tem uma vista excecional,
será assim um caso para as casas desta cidade serem mais valorizadas do que as
outras cidades? Terá este coeficiente razão de ser neste sentido? A característica de
ter uma vista muito boa é muito vulgar nesta cidade, por esta razão tem mais
pertinência haver este coeficiente mas apenas como elemento minorativo pois ter boa
vista é um elemento normal, não ter é um elemento que interfere negativamente com o
seu valor.
O coeficiente “Localização e Operacionalidade Relativas” é muito importante pois o
coeficiente de localização apenas delimita zonas com caraterísticas o mais homogéneas entre
si possível, no entanto, mesmo em zonas muito homogéneas existem imóveis muito singulares,
seja pela positiva ou pela negativa, com impacte directo no seu valor.
A definição deste coeficiente passa por “Considera-se haver localização e
operacionalidade relativas quando o prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia
positiva ou negativamente o respetivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou
prejudicado por caraterísticas de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se
para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros, terraços e a orientação da
construção;”. Esta definição e os fatores indicados a ter em atenção, são muito importantes e
por isso este é um coeficiente que se considera muito importante seja nos elementos
majorativos como nos elementos minorativos.
Um coeficiente estrategicamente importante é o “Utilização de Técnicas Ambientais
Sustentáveis, Ativas ou Passivas”. A utilização deste elemento como elemento minorativo
79
incentiva a sua utilização por parte do sujeito passivo, contribuindo diretamente para boas
practicas relacionada com a sustentabilidade ambiental.
Indústria, comércio e serviços
A agregação destas três afetações numa só tabela não é de todo aconselhável pois
existem variáveis ou elementos que interferem com o valor dos imóveis com estas afetações
diferentes entre elas. Sabendo que a maioria é de fato comum às três afetações utilizadas, esta
situação poderá ser solucionada com a introdução de novas variáveis nesta mesma tabela que
interfiram mais significativamente com os valores de cada afetação, tendo apenas que colocar
notas de utilização como auxilio. Por exemplo ao colocar uma variável indicar que esta apenas
será utilizada numa determinada afetação.
A nível sugestivo indicamos uns exemplos de variáveis que poderiam ser adicionadas á tabela,
assim:
1. No caso do comércio, uma variável muito importante que influência o valor é efetivamente
o tráfego pedonal, neste caso os coeficientes “Localização em Centro Comercial” e “
Localização e Operacionalidade Relativas”, conseguem ajustar esse efeito;
2. Existe no entanto outra variável muito importante para o valor de uma fração de comércio
que é o tamanho da montra ou até mesmo a sua existência, apenas a sua visibilidade está
contemplada na “Localização e Operacionalidade Relativas”. Existem frações sem montra,
com montra muito pequena, montra normal e montra acima da média. Propõe-se para esta
efeito a sua colocação no quadro com um estudo feito para obtenção dos coeficientes a
aplicar;
3. Nos serviços e no comércio, uma variável que eventualmente deveria ser também
adicionada por influenciar diretamente o valor é a existência ou não de estacionamento.
Analisando a realidade portuguesa neste âmbito verifica-se que a maioria das frações de
serviços mais recentes tem afetos estacionamentos, neste caso o ter estacionamento é
normal, no entanto os tipos de fração de serviços que valorizam com o estacionamento
são na sua grande maioria os edifícios localizados em zonas muito consolidadas ou
históricas com uma oferta de lugares muito baixa ou com tarifas muito caras. Esta análise
é independente no entanto, um elemento deste majorativos iria ainda mais prejudicar a
tributação nos serviços e comércio que já apresentam cargas fiscais muito superiores, a
sua colocação deveria ser compensada com a descida noutros coeficientes pois a
inserção deste seria apenas para melhorar a capacidade de “balizar” os valores por parte
deste regulamento.
Um aspeto importante e a realçar, é o fato do elemento “Localização e Operacionalidade
Relativas”, ser comum a qualquer afetação mas os aspetos a ter em conta ou as variáveis são
diferentes. Deveria haver umas directrizes ou linhas orientadoras acerca de quais os tipos de
80
aspetos que influenciam este coeficiente e qual o tipo de contribuição, positiva ou negativa. Os
peritos seleccionados para as avaliações regra geral têm formação para entender as dinâmicas
de mercado consoante as afetações, no entanto este pressuposto e a escrita de algumas
linhas orientadoras não são mutuamente exclusivas.
Propostas de Melhoria
Habitação
Proposta: Modificar o nome do coeficiente “ Localização Excecional”, para um nome um pouco
mais relacionado com a sua definição para melhor interpretação. Exemplo “Disposição e
Amplitude das Vistas”.
Proposta: Introduzir o anterior coeficiente “Localização Excecional”, nos elementos minorativos
para o caso dos imóveis que tenham vistas quase inexistentes.
Proposta: Existem cidades como o caso do Funchal em que ter uma “Vista Mar” ou “ Vista
Montanha” é normal, ou seja, não são elementos majorativos, antes pelo contrário não ter é um
elemento minorativo. Para correcção deste coeficiente nestes casos deveriam adicionar uma
nota que diga “ Ignorar no caso das Vistas Excecionais serem constantes na maioria”. Em
articulação com a proposta anterior deveria haver um elemento minorativo para estes casos em
que não ter esta característica torna-se minorativo.
Indústria, comércio e serviços
Proposta: Colocação de um elemento nas tabelas relacionado com o comércio, majorativos ou
minorativo que relacione dimensões das montras ou até mesmo a sua existência.
Proposta: Colocação de um elemento nas tabelas relacionado com os serviços, apenas nos
majorativos para frações com estacionamento em zonas consolidadas e de difícil
estacionamento. Regra geral a colocação de um elemento relativo à existência de
estacionamento deveria ser utilizado em qualquer uma destas afetações.
Proposta: No elemento “Localização e Operacionalidade Relativas”, tendo em conta que esta é
diferente em cada uma das afetações, seria positivo colocar umas notas ou linhas orientadoras
que evidenciem para cada afetação as variáveis que contribuem para este efeito, no sentido de
normalizar ao máximo os valores utilizados pelos peritos.
4.1.6. Coeficiente de Vetustez
A utilização do coeficiente de Vetustez permite adaptar o valor da equação Vt, tendo em conta
a natural desvalorização de um imóvel causada pela obsolescência física e funcional com os
valores dispostos na seguinte tabela:
81
Tabela 16 - Coeficientes de Vetustez
Comentários
Dos valores expressos na tabela o primeiro intervalo de coeficiente de valor 1.0,
deveria ser pelo menos até aos cinco anos, pois o sujeito passivo tem até aos cinco anos o
imóvel sem qualquer tipo de patologia ou obsolescência que afetem negativamente o seu valor.
Este direito tem como base o disposto no Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-1994 art.º 1225:
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por
objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por
sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso
do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação
ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar
defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro
adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a
indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à
eliminação dos defeitos, previstos no artigo º 1221.
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha
construído, modificado ou reparado.
Tendo em conta a vida útil de um edifício, 5 anos o edifício é considerado novo, para
além disso o sujeito passivo fica a usufruir de um bem imóvel sem qualquer tipo de
obsolescência e ao abrigo do DL anterior também sem qualquer tipo de defeito ou problema
relevante, apenas existirão situações normais de desgaste ligadas à manutenção e ao tipo e
cuidado de utilização.
Anos Coeficiente de Vetustez
Menos de 2 1
2 a 8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
mais de 60 0,40
82
Existe também um aspeto relacionado com o coeficiente de vetustez que passa pela
existência de imóveis sem licença de utilização. Neste caso a idade a utilizar para aplicação do
Coeficiente de Vetustez, será desde a data de inscrição na matriz ou desde a data de
conclusão das obras quando possível apurar. No caso dos imóveis em que a licença de
utilização é posterior à data de conclusão das obras, existe um interesse evidente por parte do
sujeito passivo em regularizar essa situação através de outros documentos possíveis, pois o
valor do coeficiente a afetar diminui com a idade.
No caso de haver ampliações a aplicação deste coeficiente será através de uma
separação de idades e caraterísticas da parte original do imóvel e da zona ampliada, o método
de separação será diferente consoante a zona ampliada é suscetível de utilização
independente ou não, no entanto é uma situação justa tendo em conta de que a zona ampliada
em principio terá uma funcionalidade maior e uma obsolescência menor. Esta medida
salvaguarda ambas as partes.
As mudanças de afetação em edifícios alvo de reconstrução, que necessitem de nova
licença de utilização ou de comunicação prévia, o coeficiente a utilizar será o do intervalo em
que a data da nova licença esteja englobada. No caso de apenas haver obras de
melhoramento, conservação ou manutenção o coeficiente mantém-se.
De uma maneira geral, não é possível no âmbito desta dissertação, analisar o processo
de obtenção dos valores e os intervalos expostos no quadro dos coeficientes utilizados, no
entanto, por efeitos da sua aplicação, verifica-se um cuidado muito grande em salvaguardar o
interesse dos sujeitos passivos na procura de espaços já consolidados evitando novas zonas
de expansão.
Propostas de Melhoria
Proposta: No sentido de manter uma coerência validada pelo Decreto-Lei nº 267/94 de 25-10-
1994 art.º 1225, transcrito acima, seria legítimo aumentar a duração do primeiro coeficiente de
1.0 para 5 anos.
4.1.7. Avaliação de Terrenos para Construção
A obtenção do valor tributário dos terrenos para construção faz-se somando o valor da
área bruta de implantação do edifício a construir com o valor da área adjacente à implantação.
O valor da área de implantação do edifício obtém-se multiplicando por uma
percentagem que varia de 15% a 45% do valor da capacidade abstrata de construção prevista,
esta percentagem está relacionada com fatores tal como dispostos no nº 3 do artigo 42º e
descrito neste documento na descrição do coeficiente de localização.
83
Assim temos:
çã (11)
çã 0,3 % (12)
0,025 0,005
(13)
Nas quais:
Vc – Representa o valor base dos prédios edificados.
Abc – Área bruta de construção prevista.
Ab – Área bruta dependente.
%ai – Percentagem da A. de implantação (Entre 15% e 45% do V. das edificações previstas).
Ca – Coeficiente de afetação
Cl – Coeficiente de localização
Cq – Coeficiente de moradia unifamiliar (se for o caso)
Ac – Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad – Área do terreno que excede o limite de duas vezes a área de implantação
Comentários
Em relação à fórmula ou variáveis utilizadas para obtenção do Vt, estas apresentam
bastante coerência com as metodologias indicadas no cálculo do valor tributário de outros tipos
de imóveis. A análise à adequabilidade geral da utilização destes coeficientes já foi efetuada de
maneira estanque e individual a cada um deles, no entanto, existe um fator novo e apenas
utilizado nesta fórmula que pelo peso que representa na equação merece uma análise
especifica, neste caso o fator em causa é o (%ai), “Percentagem da área de Implantação”.
Este fator aparenta representar o peso que o valor do terreno tem no valor total de um
imóvel hipoteticamente edificado, pois este quando multiplicado pelo valor hipotético de um
edifício resulta no valor do terreno.
A “%ai” segundo o legislador varia e muito bem com a localização, segundo esta fórmula:
Vvenda unitário C. terreno C contrução com encargos lucro.
Na fórmula corrente tendo em conta que os Custos de Construção variam pouco com a
localização e o lucro é proporcional aos valores anteriores, apenas o terreno varia
significativamente com a localização relacionando-se diretamente com o Valor Venal, logo o
seu peso no total apresenta variações significativas.
84
A utilização do fator percentagem de Área de Implantação (%ai) variável, embora este
também esteja ligeiramente correlacionado com os outros fatores utilizados na fórmula, pode
gerar situações de injustiça ao abrigo do princípio da igualdade pois este obriga à utilização de
plantas de zonamento que embora com valores diferentes, balizam-se de maneira semelhante
ou igual aos do Coeficiente de Localização, tal como disposto no Nº 3 do artigo 45º do CIMI, e
assim repercutem-se em aumentos exponenciais dos valores tributários quando comparados
com aumentos relacionados com diferenças nas caraterísticas que deveriam ser proporcionais.
A título de exemplo vejamos o valor tributário de dois terrenos em tudo semelhantes com a
exceção da sua localização:
Terreno 1: Área: 100 m2; I.B.Construção: 1; Afetação: Habitação; Cl:1; %ai:
20%
Terreno 2: Área: 100 m2; I.B.Construção: 1; Afetação: Habitação; Cl:2 %ai:
40%;
O terreno 2 tem um coeficiente de localização que é o dobro do terreno 1, logo o seu
valor também deveria ser sensivelmente o dobro, no entanto, utilizando a %ai, que teria
obrigatoriamente que ser superior pois as caraterísticas de zonamento são superiores, isso não
se verifica, vejamos:
çã 0,3 % (1)
Vt1 603 x 100x 0,2 x 1 x 1 x 1
Vt2 603 x 100x 0,4 x 1 x 2 x 1
Utiliza-se apenas o Vt implantação pois o Vt adjacente é proporcional na sua fórmula,
neste caso:
O Vt1 será de 120,60 €/m2,
O Vt2 será de 482,40 €/m2, neste caso sensivelmente 4 vezes mais valorizado e
apenas com caraterísticas de localização duas vezes superior;
Agora vejamos:
Valor Patrimonial Tributário ou Valor Venal
çã 0,3 % (16)
Se o valor patrimonial tributário pela fórmula já varia com a localização, ao colocarmos a
“%ai” variável nas mesmas condições do Coeficiente de Localização, a sua variação será
exponencial.
85
Assim se %ai V. terreno/Vvenal logo
0,3 (17)
Nestas condições o valor do terreno depende dele próprio o que não é compatível e
tendo em conta que a variável com maior significância no valor de um terreno é a localização,
teremos o tal crescimento exponencial.
Outros casos problemáticos são que existem terrenos abrangidos por coeficientes de
localização e “% ai” diferentes o perito deve adoptar os valores referentes á localização da
porta de entrada e quando não for possível deve adoptar os coeficientes da parte com maior
área. Esta nota permite adaptar uma metodologia comparativamente justa.
No caso de haver afetações distintas possíveis de haver num mesmo terreno, o perito
deve adoptar os coeficientes nas respetivas proporções, no entanto, quando esta discriminação
não for possível o perito deverá utilizar a área dominante.
Nas situações em que um perito apenas tenha referência dos índices dispostos no PDM, o
perito avaliador deverá estimar a área de construção tendo em conta a construção na sua
envolvente e suas condicionantes. O perito tendo acesso aos índices do PDM consegue
também consultando o regulamento estimar a potencial capacidade abstrata de construção, por
esta razão a sua consulta deveria ser incentivada.
Propostas de Melhoria
Proposta: Tendo em conta as observações anteriores e de acordo com o princípio da
igualdade, a proposta passa por pôr o fator %ai fixo com um valor de 25%, para proporcionar
variações de valor proporcionais às variações de caraterísticas e estar coerente com o valor já
utilizado no Vc.
Proposta: Noutra perspetiva poderá ser possível considerar o Coeficiente de Localização fixo e
apenas variar o %ai.
Proposta: Incentivar os peritos a consultar o PDM para estimar a capacidade abstrata de
construção.
Proposta: Numa perspetiva mais específica, a fórmula mais indicada para obtenção do valor
dos terrenos para construção passa pela utilização de uma metodologia semelhante a uma de
utilização corrente no mercado denominada como “Método do Valor Residual Estático” assim
86
podemos igualar a fórmula de obtenção do VPT à fórmula do Método dos Custos e retirar o
valor do terreno:
VPT Encargos e Custos com a Construção
Ou seja, à semelhança do Método do Valor Residual Estático, subtraímos ao valor
hipotético de venda, todos os custos e encargos relacionados com a construção, incluindo o
lucro. O resultado residual será o máximo valor que um comprador poderá pagar pelo terreno
sem ter prejuízo.
4.1.8. Valor Patrimonial Tributário dos Prédios da Espécie “Outros”
Existem outras avaliações para efeitos de tributação dispostas no artigo 46 º para
prédios não contemplados no artigos anteriores como é o caso dos prédios da espécie “outros”
como por exemplo ruinas, terreno sem capacidade construtiva, sedes de câmaras municipais,
museus, bibliotecas, residências de estudantes, estacionamentos cobertos, igrejas, quartéis de
bombeiros de protecção civil, estações multimodais, aeroportos, marinas, portos, campos de
golfe, recintos desportivos, postos de abastecimento de combustível, barragens, etar´s,
pedreiras, minas, etc.
Regra geral o valor destes prédios são obtidos pela fórmula principal nos termos do
artigo 38º do CIMI, ou seja, pelos termos normais, o avaliador terá apenas que adaptar o tipo
de utilização (afetação) mais adequada e aplicar a fórmula com esse pressuposto.
Quando estes não podem ser calculados pelo método geral disposto no artigo 38 º o
perito obterá este valor somando os custos de construção com encargos ao valor do terreno,
assim:
(14)
Em que:
V – Valor patrimonial tributário.
T – Valor comercial do terreno.
Et – Encargos com a compra do terreno
C – Custo de construção
Ec – Encargos com a construção
87
Cad – Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio apresente
caraterísticas impliquem valorização ou desvalorização, tal como a exclusividade, arquitetura,
caraterísticas físicas, funcionais, económicas e ambientais)
Evc – Encargos com a venda do edificado
L – Lucro do promotor
O valor patrimonial dos prédios urbanos em ruinas determina-se como se fossem
terrenos para construção descritos acima.
No caso específico de terrenos sem capacidade construtiva obtém-se pela aplicação da
equação:
0,005
(15)
Em que:
Vt = Valor Patrimonial Tributário;
Vc = Valor Base dos Prédios Edificados;
Cl = Coeficiente de Localização;
Aterr = Área do Terreno
Comentários
O uso da fórmula (14) aparenta estar bastante coerente para estes fins, pois ajusta-se
à realidade e não promove qualquer tipo de tributação que possa lesar o sujeito passivo.
A fórmula (15) embora entre também com um Vc de 603 €/m2, verifica-se que o
legislador queria indicar que um terreno era 0,5% do valor de um edifício hipotético, com um
I.B. de Construção de 1,0.
Os terrenos sem capacidade construtiva variam também entre si nas caraterísticas
como por exemplo acessos, orografia, orientação solar, benfeitorias, etc.. Estas diferenças não
se encontram comtempladas.
Propostas de Melhoria
Proposta: Deveria haver uma maneira de cálculo que permitisse balizar mais os valores dos
terrenos entre si, tendo em consideração não só as caraterísticas indicadas no parágrafo
anterior relacionadas com capacidades abstratas de construção mas também as caraterísticas
física do terreno, como por exemplo a sua orografia, exposição solar, tipo de solo, etc. A titulo
88
sugestivo deveriam arranjar uma tabela que à semelhança do coeficiente de qualidade e
conforto, permita valorizar ou desvalorizar o terreno atendendo às suas caraterísticas físicas.
4.2. Medidas de Monitorização
O Código do Imposto Municipal de Imóveis (CIMI) apresenta uma ferramenta de proteção
do sujeito passivo, que este poderá recorrer se o valor patrimonial tributária se apresentar
distorcido do valor de mercado.
Para o efeito foi colocado no regulamento, o nº 3 e 5 do artigo 76º do CIMI que dizem o
seguinte:
3 – Não obstante do número anterior, desde que o valor patrimonial tributário, determinado nos
termos do artigo 38º e seguintes, se apresenta distorcido relativamente ao valor normal de
mercado, a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que
releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as
regras constantes do nº 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações, ou por aplicação do
método comparativo de valores de mercado no caso de terrenos para construção e dos
terrenos previstos no nº 3 do mesmo artigo;
5 – Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido
quando é superior em mais de 15% do valor normal de mercado, ou quando o prédio apresenta
caraterísticas valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona, designadamente a
sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitetura, e o valor patrimonial tributário é inferior em
mais de 15% do valor normal de mercado.
Comentários
A introdução destes pontos no CIMI permite a correcção de algumas avaliações e
actua sem dúvida a favor do sujeito passivo pois apenas quando o valor obtido pelo CIMI for
superior ao valor normal de mercado é que o mesmo irá reclamar o caso contrário é improvável
de acontecer.
4.3. Outros Códigos – Comentários
Nos comentários dos seguintes códigos, apenas serão mencionadas as perspetivas
gerais do legislador, os pormenores específicos e intrínsecos de cada artigo estão dispostos no
capítulo 4.
4.3.1. Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS)
Em relação ao IRS, as rendas relacionadas com o património imobiliário são as
dispostas na categoria F e as definições gerais constam artigo 8º do código do IRS.
89
Neste código, o artigo 10º, impõe ao sujeito passivo o pagamento de um imposto sobre
as mais-valias ganhas nas operações relacionadas com o património imobiliário, no entanto,
existem algumas exceções que actuam como incentivo ao reinvestimento no setor, sendo esta
benesse apenas valida para aquisição de habitação própria e permanente.
Para este efeito o legislador indica que sob determinadas condições indicadas
anteriormente, se o valor da realização de capital for reinvestido num intervalo de 24 meses
anteriores a 36 meses posteriores à transação esse capital é excluído da tributação. Este
reinvestimento pode ser numa aquisição, numa construção, ampliação ou melhoramento de um
imóvel. Neste caso contempla também a dedução da amortização de um provável empréstimo
de capital.
No artigo 41º o legislador permite ao sujeito passivo, desde que documentalmente
provadas a dedução de um leque amplo de despesas relacionadas com manutenção do
imóvel, sejam estas de manutenção ou conservação e até mesmo despesas relacionadas com
as obrigações tributárias tais como o IMI e o imposto de selo. No caso de imóveis em regime
de Propriedade Horizontal podem ser descontadas também as despesas relacionadas com o
condomínio.
Não sendo proprietário do imóvel e estando isento do pagamento das despesas
indicadas no parágrafo anterior é legítimo ao legislador não permitir qualquer dedução no
rendimento obtido nos actos de sublocação.
A informação constante do artigo 85º na liquidação, indica as percentagens dedutíveis
à coleta com os encargos relacionados com juros e prestação relacionadas com contratos de
pago ou arrendamento para habitação própria e permanente, neste caso 15%.Um aspeto
interessante deste artigo é o fato de estas percentagens aumentarem com o sentido inverso
aos escalões de IRS.
4.3.2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Em relação ao IMT, verifica-se que ao nível das isenções previstas no artigo 6º o
legislador teve muita atenção nos imóveis de utilidade pública ou de interesse religioso ou
económico-social e no caso do artigo 8º as instituições de crédito, sociedades comerciais e
similares. É de salientar no entanto uma alínea destinada à isenção dos prédios classificados
de interesse nacional, de interesse público ou municipal.
O artigo 7º, pela sua composição, isenta em determinadas condições a aquisição de
prédios para efeitos de revenda. Esta política actua em dois cenários, o primeiro é a natural
estimulação económica do setor, o segundo é na facilitação da entrada em determinadas
zonas, agentes do setor, que têm acesso a informação estratégica e apresentam uma maior
capacidade de promover e articular os investimentos com políticas estratégicas de
planeamento.
90
O artigo 9º indica que estão isentos de IMT os prédios urbanos ou frações autónomas
que sirvam de habitação própria e permanente cujo valor não exceda os 92.407€. Este valor é
permite o direito a uma habitação com condições mínimas de habitabilidade por parte de
sujeitos com menor capacidade económica. O legislador poderia muito bem utilizar os escalões
de rendimento para esta isenção, no entanto, tendo em conta o peso do mercado paralelo no
país, esta metodologia não garante tanta transparência.
Em relação ao valor tributável, cujas definições estão dispostas no artigo 12º, verifica-
se que houve muita atenção na diferenciação do um vasto leque de condições de transação.
Existe no entanto duas observações especiais a fazer, a primeira realça que na totalidade dos
cenários, na pior das hipóteses o valor sobre o qual incide o imposto, é o obtido como valor
patrimonial tributário, ou seja, se o valor de transação por contrato ou declarado for inferior, a
base do imposto é do VPT. A segunda observação a realçar é o fato de haver uma base
tributável para arrendamentos ou sublocações a longo prazo, para este cenário a base obtém-
se pelo maior dos valores obtidos pela multiplicação do valor da renda anual pelo valor de 20
vezes ou pelo VPT. No caso de ser o arrendatário a adquirir o imóvel a base será o da
diferença do valor patrimonial do prédio na data do arrendamento e o da data de aquisição, ou
então sobre o valor declarado da transação se for superior.
Os valores das taxas de IMT dispostas nas tabelas do artigo 17º salvaguardam como já
dito anteriormente a compra de casa própria permanente para valores inferiores a 92.407€, ou
seja para salvaguardar o direito à habitação por parte dos sujeitos com os escalões de
rendimento mais baixos.
Relativamente aos outros escalões, os valores pagos para a habitação própria
permanente ou apenas para habitação, apresentam aumentos exponenciais até ao último
escalão de valores, interferindo negativamente com o mercado de transação. Tendo em conta
que os valores nas zonas mais centrais das grandes cidades os valores dos prédios são mais
elevados, o valor elevado de uma taxa para transação vai efetivamente estimular o mercado de
arrendamento.
Ao analisar este regulamento surge uma dúvida, será que seria positivo criar um
sistema que dê a hipótese ao sujeito passivo na altura da compra de um imóvel de pagar o IMT
ou então não pagar o IMT mas sofrer um aumento no valor do IMI do valor desse IMT
acrescido de uma taxa diluído por exemplo por 20 anos e no caso de haver uma transação
desse imóvel antes dessa data, o valor em falta teria que ser regularizado na data da nova
transação.
O cenário do aumento da procura de arrendamento justificado pelas novas tendências
de mobilidade laboral, e a diminuição da procura para aquisição imobiliária, resulta numa
diminuição dos valores de mercado o que incentiva a longo prazo o interesse das empresas ou
fundos imobiliários direcionados para o setor do arrendamento. Este cenário contribui para um
aumento da transparência do setor do ponto de vista contributivo, no entanto, a longo prazo os
91
valores praticados de renda terão tendência a aumentar e serão muito sensíveis a mudanças
nas políticas de tributação que terão que ser revistas e adaptadas às novas realidades,
nomeadamente as isenções.
No caso de não haver revisão da atual legislação tributária relativa a este setor, a
venda de habitação própria para posterior procura do mercado de arrendamento estimulada
pelo aumento das despesas fixas relacionadas dos imóveis será uma ilusão para o sujeito
passivo pois a médio prazo os valores praticados de rendas terão que aumentar por questões
de rentabilidade e a vantagem comparativa não será outra vez tão atrativa. Esta conclusão
parte do pressuposto que o custo de capital alheio mantém taxas constantes durante este ciclo.
Não obstante do referenciado no ponto anterior, o artigo 49 do presente DL da reforma do EBF
indica que o IMT e o IMI sobre imóveis integrados em fundos de investimento imobiliário
abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos de pensões e em fundos de poupança
reforma, são reduzidas em metade do seu valor.
4.3.3. Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF)
O Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), estabelece em complemento à lei de
tributação, políticas de isenções, com o objetivo de promover maior justiça social e um maior
controlo do estado sobre a dinâmica do setor.
O artigo 44º isenta as instituições ou empresas ligados a áreas de intervenção
relacionadas com atividades religiosas, de utilidade pública e com interesse económico-social,
no entanto, mais relacionado com esta temática e tal como no IMT este estatuto isenta também
os prédios classificados de interesse. Esta política permite corrigir algumas limitações impostas
pelos IGT´s a este género de edifícios, com diminuídos rendimentos obtidos.
Um aspeto disposto no artigo 45 é a isenção sob algumas condições de prédios
urbanos objeto de reabilitação. Esta isenção de pagamento do IMI tem, no entanto, um prazo
máximo de duração de 2 anos a contar da data da nova licença camarária, 3 anos se o valor
patrimonial do imóvel não exceder os 125.000 €, o que permite ao sujeito passivo por a
rentabilizar ou então pôr no mercado de venda com período de carência.
O artigo 47º aprova a isenção por sete anos em empreendimentos turísticos e em
imóveis destinados a turismo de habitação. Tendo em conta o aumento que se tem registado
na procura de turismo de habitação, principalmente em zonas históricas e consolidadas das
cidades, esta política serve de incentivo para o aumento das intervenções de reabilitação.
O artigo 48º tem em consideração a isenção destinada a casos em que os rendimentos
do agregado familiar sejam muito baixos e o valor patrimonial do prédio seja reduzido.
O artigo 50º isenta os parques de estacionamento de reconhecida utilidade municipal
durante 25 anos. Esta política vem incentivar a sua construção e exploração, e permite
92
colmatar a falta de estacionamento em zonas consolidadas, antigas e históricas, actuando
indiretamente como catalisador do mercado de reabilitação.
Ao artigo mais relacionado com o tema da reabilitação urbana é o artigo 71º “Incentivos
à reabilitação urbana”. Este intervém ao nível do IRC para empresas que tenham mais de 75%
dos seus ativos em áreas de reabilitação urbana identificadas, ao nível do IRS na isenção de
até 30% dos encargos com os imóveis no limite de 500 euros e também nas participações que
estes tenham participações nessas empresas ou fundos que possuam imóveis estejam
situados dentro as áreas de reabilitação urbana.
As mais-valias por alienação e os rendimentos decorrentes de arrendamentos são
apenas taxadas em 5% para os imóveis situados em áreas de reabilitação urbana e estejam
recuperados segundo as estratégias de reabilitação.
Ficam isento de IMT e isentos durante 5 anos de pagamento de IMI os imóveis
recuperados pelas mesmas estratégias de reabilitação, desde que estes sejam a primeira
transmissão onerosa ou seja o IMI devido logo após a reabilitação. O artigo 45º já contempla
dois anos de isenção no caso de imóveis reabilitados, no entanto este artigo 71º aumenta para
5 anos este período de isenção o que demonstra uma sensibilidade do legislador no incentivo à
reabilitação de zonas urbanas históricas.
5. Casos Práticos
Neste capítulo pretende-se estuda-se dois casos reais para melhor entendermos o
impacto que estes códigos actuais têm no mercado imobiliário.
Em qualquer um dos casos, as metodologias nos processos de avaliação imobiliária
foram as descritas no ponto 3.1.4. desta dissertação, e foram calculadas de acordo com a
análise bibliográfica indicada.
O primeiro caso passa pela realização de um estudo de viabilidade económica de
investimento num edifício a necessitar de obras de remodelação, totalmente arrendado, para
evidenciar o impacte efetivo que estas novas medidas impostas pelo NRAU tem no setor
imobiliário.
O segundo caso trata de uma análise comparativa entre uma avaliação de um terreno
para construção no termos indicados pelo CIMI e pelos métodos correntes de mercado.
93
5.1. Estudo de viabilidade de investimento – Recuperação de um prédio em regime de arrendamento.
Este ponto tem como principal objetivo fazer um estudo comparativo que permita inferir
acerca do contributo do NRAU para um melhor desempenho da economia nomeadamente no
setor dos mercados de reabilitação urbana.
Para melhor entendimento da dinâmica que o NRAU impôs no setor imobiliário neste
ponto serão efetuados estudos de viabilidade económica de um investimento em três cenários
distintos, o primeiro cenário é o estudo efetuado com base na legislação anterior ao NRAU, o
segundo e o terceiro cenários são estudo elaborados ao abrigo do NRAU em condições
distintas que o regulamento permite.
Estes estudos serão elaborados com os seguintes pressupostos:
Em qualquer dos casos os inquilinos não têm intenção de resolver os contratos e
querem continuar a ocupar o respetivo locado, ou seja, não estão dispostos a negociar
qualquer indeminização para o efeito. (pior dos cenários em qualquer dos casos);
Os estudos serão efetuados num período de 20 anos;
Os valores das indeminizações serão obtidos através da divisão do valor a metade, da
diferença de capitalização das rendas praticadas e potenciais; (½ do inquilino e ½ do
senhorio) a uma taxa de capitalização de 6%.
No cenário do estudo afeto ao atual NRAU, todos os inquilinos têm mais de 65 anos,
para simular o pior dos cenários;
Os contratos em questão são antigos e não têm data de resolução;
O estado de conservação das frações não permite aos olhos da anterior legislação
pedir uma atualização das rendas;
Tendo em conta de que o prédio é detido na sua totalidade pelo promotor e que o
potencial acordo com a totalidade dos inquilinos é pouco provável, qualquer um dos
cenários é efetuado no pressuposto de que o objetivo primário é resolver os contratos
existentes;
O valor de reabilitação do edifício foi obtido por orçamento de uma empresa
especializada e perfaz a totalidade de 294.000,00€ (Duzentos e Noventa e Quatro Mil
Euros);
O valor atual do prédio é de 210.336 € (Duzentos e Dez Mil Euros);
O promotor em qualquer dos cenários trabalha com uma taxa de atualização de 7%, o
que significa que terá um rendimento anual de 7% sobre o capital investido.
Os estudos serão efetuados com base num edifício composto por dez frações de utilização
independente, todas com tipologia T1, situado na rua de São Lourenço, Freguesia de São
Cristóvão em Lisboa.
94
O edifício encontra-se em mau estado de conservação e necessita de obras de
reabilitação, sendo que o orçamento para as obras sem haver qualquer tipo de modificação
arquitectónica será disposto nos estudos.
O prédio tem dez frações independentes, todos com inquilinos com mais de 65 anos e com
o seguinte quadro de caraterísticas:
Tabela 17 Caraterísticas gerais do Investimento
Tendo em consideração as ferramentas legais que o senhorio dispõe para levar adiante
um projecto desta natureza, indicados anteriormente, irão ser calculadas as viabilidades de
investimento em três cenários distintos.
5.1.1. Cenário 1 – Estudo de Investimento elaborado ao abrigo da legislação anterior ao NRAU
Neste cenário o senhorio terá que pagar uma indemnização a cada um dos inquilinos,
com os valores dispostos no quadro anterior. O estudo de viabilidade por motivos de dimensão
está disposto em anexo, no entanto as caraterísticas principais estão dispostas nos seguintes
quadros:
Tabela 18 Dados do Investimento Cenário 1
Fracção
Área
(m2)
Valor actual
da renda (€)
Valor da renda
Potencial
(€/m2)
Valor da renda
potencial (€)
Valor da
Indeminização
(€)
Valor da Renda
Potencial após
obras(€/m2)
Valor da renda
após
reabilitação (€)
R/C Esq. 47 14,2 € 6 282,0 € 26.780,0 € 9 423,0 €
R/C Dir. 45 105,0 € 6 270,0 € 16.500,0 € 9 405,0 €
1º Esq. 41 110,0 € 5,5 225,5 € 11.550,0 € 8,5 348,5 €
1º Dir. 38 59,0 € 5,5 209,0 € 15.000,0 € 8,5 323,0 €
2ºEsq. 40 140,0 € 5 200,0 € 6.000,0 € 8 320,0 €
2ºDir. 38 36,2 € 5 190,0 € 15.380,0 € 8 304,0 €
3ºEsq. 40 110,0 € 4,5 180,0 € 7.000,0 € 7,5 300,0 €
3ºDir. 40 125,0 € 4,5 180,0 € 5.500,0 € 7,5 300,0 €
4Esq. 42 75,0 € 4,5 189,0 € 11.400,0 € 7,5 315,0 €
4ºDir. 37 102,0 € 4,5 166,5 € 6.450,0 € 7,5 277,5 €
Total 408 876,4 € 2.092,0 € 121.560,0 € 3.316,0 €
DadosRendas actuais 10.517
Rendas Potenciais 39.792
Custos variáveis de exploração 5%
Custos fixos de exploração 33%
Obras de Reabilitação 294.000 €
Valor Total de Indeminização 121.560 € Total
Valor actual do Imóvel 210.336 €
TotalCustos
Receitas€/ano
Total
Rendas
Rendas
€/ano
95
Tabela 19 Juros do Investimento Cenário 1
Por questões de dimensão a folha de cálculo esta disposta no anexo A e verifica-se
que o Valor Atualização Liquido (VAL) deste projecto deu -76.408 €, ou seja, deu um valor
negativo o que significa que não é viável ao senhorio iniciar um projecto de reabilitação do
edifício.
5.1.2. Cenário 2 – Estudo de Investimento elaborado ao abrigo do NRAU em que o senhorio espera que os contratos existentes extingam
Neste cenário o senhorio ao abrigo do NRAU, no pior dos cenários, espera os sete anos
permitidos a cada inquilino até resolver o contrato e só nessa altura inicia o investimento, de
realçar que o custo das obras de reabilitação sofre aumentos relacionados com a inflação. O
estudo de viabilidade por motivos de dimensão está disposto no anexo B, no entanto as
caraterísticas principais estão dispostas nos seguintes quadros:
Tabela 20 Dados do Investimento Cenário 2
Tabela 21 Juros do Investimento Cenário 2
Por questões de dimensão a folha de cálculo esta disposta no anexo B e verifica-se
que o Valor Atualização Liquido (VAL) deste projecto deu -22.157 €, ou seja, deu um valor
negativo o que significa que não é viável ao senhorio iniciar um projecto de reabilitação do
edifício.
Tx actualização 7,00% anual
Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Spread bancário 3,00% anual
Tx Inflação média 2,00% anual
DadosRendas actuais 10.517
Rendas Potenciais 39.792
Custos variáveis de exploração 5%
Custos fixos de exploração 33%
Obras de Reabilitação 337.714
Valor Total de Indeminização ‐ Total
Valor actual do Imóvel 210.336
Receitas€/ano
€/ano
Custos
Rendas
Rendas
Total no ano 7
Total
Tx actualização 7,00% anual
Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Spread bancário 3,00% anual
Tx Inflação média 2,00% anual
96
5.1.3. Cenário 3 – Estudo de Investimento ao abrigo do NRAU em que o senhorio realoja os inquilinos durante as obras de reabilitação.
Neste cenário o senhorio, ao abrigo do NRAU e do DL nº 50/2012 (Regime Jurídico de
Obras em Prédios Arrendados), inicia logo as obras de reabilitação e durante esse período
realoja os inquilinos em condições análogas às anteriores. Acabando as obras os inquilinos
voltam a ocupar os locados, no entanto terá que esperar os sete anos para que possa resolver
os contratos com os inquilinos e só a partir dessa data poderão as rendas ser atualizadas para
valores normais de mercado. Por questões de diminuição de risco, não se consideraram os
aumentos para 1/15 do valor do locado nas rendas recebidas. O estudo de viabilidade por
motivos de dimensão está disposto em anexo, no entanto as caraterísticas principais estão
dispostas nos seguintes quadros:
Tabela 22 - Dados do Investimento Cenário 3
Tabela 23 Juros do Investimento Cenário 3
Por questões de dimensão a folha de cálculo esta disposta no anexo C e verifica-se
que o Valor Atualização Liquido (VAL) deste projecto deu 16.179 €, ou seja, deu um valor
positivo o que significa que é viável ao senhorio iniciar um projecto de reabilitação do edifício.
Tendo em conta os resultados, verifica-se que os estudos efetuados já de acordo com
as novas leis do arrendamento têm impacto muito positivo na viabilidade deste género de
investimentos quando alternamos do cenário 1 para o cenário dois e um impacto crítico e
essencial quando alternamos do cenário 1 para o cenário 3. Desta maneira os senhorio podem
se capitalizar para a realização de intervenções de reabilitação e também podem aguentar o
aumento da carga fiscal com efeitos do IMI.
Rendas actuais 10.517
Rendas Potenciais 39.792
Custos variáveis de exploração 5%
Custos fixos de exploração 33%
Obras de Reabilitação 294.000 €
Valor Total de Indeminização ‐ Total
Custos de Realojamento 14.575 € Total
Valor actual do Imóvel 210.336 €
Receitas€/ano
€/ano
Custos
Rendas
Rendas
Total
Total
Tx actualização 7,00% anual
Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Spread bancário 3,00% anual
Tx Inflação média 2,00% anual
97
5.2. Avaliação de um Terreno para Construção
Pretende-se agora avaliar um terreno com capacidade construtiva pelo método
corrente e comparar o valor obtido pelo método de avaliação utilizado pelo C.I.M.I. O terreno
em questão situa-se na ilha da Madeira, no Concelho de Santa Cruz, mais especificamente na
freguesia do Garajau.
A nível de caraterísticas sabe-se que o terreno tem uma área total de 1885 m2, o
P.D.M. permite uma área bruta de construção de 3122,7 m2, sendo a área bruta dependente
503,41 m2.
O terreno foi avaliado de acordo com o C.I.M.I. e devidamente simulado resultando no
valor patrimonial de 614.930 € (Seiscentos e Catorze Mil Novecentos e Trinta Euros), tal como
disposto na seguinte tabela:
Tabela 24 - Layout da Avaliação no Portal das Finanças
Para poder verificar a coerência da aplicação desta metodologia quando comparada
com o valor obtido por métodos tradicionais, recorre-se a uma avaliação efetuada pelo Método
do Valor Residual Dinâmico ou Método do Fluxo de Caixa Descontado (Cash-Flow).
A razão do uso desta metodologia é por simplesmente não haver na zona terrenos com
as mesmas caraterísticas que permita obter um valor de mercado simples pelo Método
Comparativo de Mercado.
Método do rendimento (Cash-Flow), consiste em estimar o valor atualizado líquido
gerado pelos fluxos financeiros futuros que podem ser extraídos do imóvel, nomeadamente
através de rendimentos ou neste caso do preço de venda.
Assim temos nos dados:
98
Tabela 25 Dados do Terreno
Tabela 26 Custos de Infra-estruturas
Tabela 27 Custos de Construção
Tabela 28 Taxas Camarárias, Projectos, Fiscalização, Acompanhamento de Obra, Etc
Tabela 29 Prazos de Construção
Tabela 30 Valores de Venda - Valor de Mercado
Tabela 31 Custos de Promoção e Comercialização
Área do Terreno = 1885 m2
Cedências 0 m2
Área de terreno após Cedências 1885 m2
I.B.C. ( Liquido) 1,6566
Àreas Verdes 1149,17 m2
Área Bruta de Construção
Habitação 3122,7 m2
A. Bruta Dependente 503,41 m2
3122,7
m2 Const/m2 Terreno
Infraestruturas:
75 €/m2
25 €/m2
86.188 €
47.125 €
133.313 €
Terreno p/Jardins/logradouro=
Total para Infraestruturas =
Infraestruturas Urb.=
Custo Construção:
600 /m2 de Construção350 /m2 de Construção
Encargos Indirectos:
1% dos custos de construção
2.049.814 €
Estacionamentos =Habitação =
Valor médio =
Total para Custos Construção =
Total para Custos Indirectos = 20.498 €
2.070.312 €
Construção Sem Enc. Indirectos=
, j , ç , p ,
15,0% Custos de ConstruçãoValor médio =
Total para Taxas = 310.547 €
ç
Início da construção após compra =
18 Meses
12 Meses
Duração da construção (meses) =
Habitação 1250 /m2
3.903.375 €Total Receitas de Vendas =
3.903.375 €
Percentagem = 5,0% do valor das vendas
TOTAL
ç ç
187.362 €
99
Tabela 32 Lucros do Promotor
Tabela 33 Prazos de Venda
Tabela 34 Custos de Capital Alheio e IMT
Devido à dimensão da folha de cálculo, a mesma encontra-se disposta no anexo A.
Como podemos verificar a fórmula utilizada para avaliação do C.I.M.I. apresenta
valores muito díspares dos obtidos por uma maneira tradicional, 440.108,10 €, neste caso a
diferença até é superior a 15%.
Diferença Percentual V. CIMI 614,930€)/ V M. Tradicional (440.108,10€) = 1,397
Podemos afirmar que o valor obtido pelo CIMI é 39.7% superior ao valor calculado pela
maneira tradicional.
15%
Total = 310.547 €
do valor das ConstruçãoValor médio =
6
30 meses após início das obrasPrazo Final de Vendas
meses após iníçio das obrasInício da comercialização =
Impostos Considerados:
I.M.T. = 6,5%
Juros sobre Saldo Negativo ANUAL = 5,00%
Spread bancário = 2,00%
Taxa PURA ANUAL (Euribor a1ano)= 1,00%
100
6. Conclusões
Na conceção do método de cálculo do Valor Patrimonial Tributário utilizado no CIMI
existem alguns pontos que merecem atenção, alguns são aspetos gerais conceção como é o
caso de o método do cálculo do VPT de terrenos para construção, outros são apenas
elementos/coeficientes constituintes de variáveis que necessitam de revisão pois são estes que
interferem diretamente no “balizamento” de valores entre imóveis.
Sendo a metodologia de obtenção do coeficiente de localização, a aplicação inversa da
fórmula do VPT assumindo valores de mercado, será muito difícil evidenciar erros de
ajustamento por má utilização/elaboração dos outros coeficientes, isto é, o Coeficiente de
Localização permite à formula estar sempre ajustada à realidade de mercado camuflando
potenciais erros afetos à utilização de valores nos outros coeficientes. A metodologia utilizada
para obtenção dos valores dos coeficientes não está indicada em nenhum documento
analisado o que impossibilita a sua compreensão efetiva.
O coeficiente de localização apresenta uma sensibilidade elevada relativamente à
presença de comércio e serviços, no entanto, imóveis de afetação comércio e serviços são
comparativamente mais taxados do que os restantes. Por estas razões existe a possibilidade
de que em algumas zonas os valores das taxas pagas de IMI nestas afetações contribuam
para a diminuição da procura e consequentemente promova uma desvalorização da zona o
que pode resultar numa diminuição de valores de pagamento de IMI num contexto geral.
Em relação às reformas efetuadas nos restantes regulamentos, nomeadamente IMT,
IRS, IRC e dos EBF ligadas à reforma tributária do património, verifica-se que existe um
cuidado especial a nível de isenções e deduções relacionadas com quatro grupos distintos,
neste caso 1 - os sujeitos passivos com baixos rendimentos e necessitam de habitação própria,
2 - o grupo dos sujeitos que actua no mercado de reabilitação em geral, mas estas deduções
são mais significativas quando as atividades se situarem em zonas classificadas como “áreas
de reabilitação urbana” identificadas, 3 - o grupo relacionado com atividades mais
direccionadas para o turismo e turismo habitacional. Este terceiro grupo ganha cada vez mais
peso devido ao aumento da procura verificado nestes últimos anos em território nacional e
também tendo em conta o peso que este setor tem na económica nacional direta e
indiretamente e 4 - grupo relacionado com as entidades com impacto socioeconómico.
Nos regulamentos também analisados mas sem natureza tributária nomeadamente o
NRAU e alguns artigos do Código Civil, verifica-se que as alterações efetuadas têm impacto
muito positivo para os donos dos imóveis, que como sujeitos passivos podem agora a curto
médio prazo aumentar as suas rentabilidades e fazer face a um potencial aumento da carga
fiscal.
Nas políticas anteriores a esta reforma os sujeitos passivos estavam estrangulados
pelas rendas de valores muito inferiores aos de mercado, ou seja, a raiz do problema eram os
101
arrendatários protegidos por uma lei das rendas desajustada. Com estas reformas o legislador
conseguiu inverter esta tendência com sensibilidade nos grupos mais desfavorecidos referidos
anteriormente. Esta perfeita articulação entre regulamentos após as recentes reformas, são
benéficas para o sujeito passivo, para os cofres do estado e têm impacto muito significativo em
setores como a reabilitação urbana e o turismo residencial.
É de salientar com a análise destes códigos que existe uma vontade de incentivar a
reabilitação das zonas históricas ou consolidadas, através das facilidades já indicadas nesta
dissertação e dos agravamentos das taxas de IMI para prédios considerados devolutos e em
Ruínas.
Tendo em conta os agravamentos indicados na tributação dos prédios devolutos ou em
ruínas, e à verificação de um número ainda elevado dessas ocorrências nos municípios,
podemos deduzir duas conclusões, ou os agravamentos são muito pouco significativos ou as
estratégias de fiscalização municipais são muito pouco eficientes. Tendo isto em consideração,
a primeira opção parece pouco provável pois a metodologia de obtenção de valor patrimonial
de imóveis em ruinas é como se se trata-se de “terreno para construção”, já demonstrado como
excessivo, por esta razão e sendo a taxa elevada ao triplo anualmente, depreende-se tratar de
falta de eficiência dos municípios nas atividades de fiscalização.
Em geral, um aumento dos valores de tributação para imóveis com relevo para
habitação, promove indiretamente um aumento na dinâmica do mercado de arrendamento a
curto prazo, isto acontece porque os valores de mercado para arrendamento estão
comparativamente baixos quando comparados com este aumento das despesas fixas e ainda
não se adaptaram a estes aumentos.
Uma análise mais profunda destes regulamentos para além de sair do âmbito desta
dissertação, seria uma atividade muito complexa devido à sua composição puramente jurídica
como também pela interligação forte que existe entre eles, dificultando ou até mesmo
impossibilitando uma análise estanque dos impactos de cada artigo, seja na alteração ou
eliminação dos mesmos.
Tendo em conta o estado da arte em matéria de avaliação imobiliária em massa utilizada
para efeitos de tributação por governos europeus, a metodologia portuguesa embora distinta
dos outros sistemas, encontra-se comparativamente bem estruturada e utiliza também o
suporte de um sistema CAMA na sua estrutura. Assim qualquer um dos comentários
elaborados nesta dissertação à estrutura que constitui o método português, são considerados
normais de acontecer tendo em consideração a complexidade do sistema e não são de todo
indicativos de falta de eficiência ou eficácia no cumprimento da sua função. Para esse efeito
utilizam-se os rácios e indicadores indicados no ponto 3.1.2. que analisam a qualidade de
ajustamento dos modelos.
102
7. Bibliografia
[1] Apontamentos do Curso de Especialização em Engenharia de Avaliações de Bens
Imobiliários; FUNDEC e Universidade Politécnica de Valência; Lisboa; 2007;
[2] Ballestero, Enrique e Rodriguez, José Ángel – “El Precio de los Inmuebles Urbanos”. 2 ª
ed. Madrid, [Espanha]: CIE Inversiones Editoriales DOSSAT 2000; 1999;
[3] Cabedo, David, Marco, Amparo, Moya, Ismael; Valoración de Proyectos de Inversión –
Colección Papeles de Tasación y Valoración; Universidad Politécnica de Valencia – Centro de
Ingeniería Económica – Ineco;
[4] Costa, João, (2012). IRS,IRC,IMI,IMT,EBF atualizados até à Lei nº66-b/2012, de 31 de
Dezembro. Ed. Petrony;
[5] COUTO, Paula Margarida C. M. – “Avaliação Patrimonial de Imóveis para Habitação”.
Lisboa: Laboratório Nacional de Engenharia Civil; Faculdade de Engenharia da Universidade
do Porto, 2007.Tese de Doutoramento;
[6] Direcção dos Serviços de Avaliações das Finanças. (2011). Manual de Avaliação de Prédios
Urbanos (Versão 5.0) Edição. Direcção Geral dos Impostos;
[7] Ferreira, Durval (2012). Duração dos Arrendamentos Urbanos no NRAU . Ed. Petrony;
[8] Freire, Carla S. Martins M, Nabais, Carlos; Raimundo, José. (2012). Novo Regime do
Arrendamento Urbano – Anotado e Comentado 2ª Edição. Vidaeconomica;
[9] International Valuations Standards Council – International Valuation Standards. Londres,
[Reino Unido]: 2011;
[10] Mansfield, Jonh, (2007) – Commercial Real Estate and Investment Market Behaviour –
Real Estate Sciences Master (Universidad Politecnica de Valencia);
[11] Markiw, N. Gregory, (2000) “princípios de Micoreconomia”. Ed. Mcgraw Hill;
[12] Nero, J. Gaspar,Ramos,Dª Maria dos Anjos; Apontamentos do curso de Avaliações de
Bens Imobiliários – Principios, Organização e Aplicações; FUNDEC; Lisboa; 2005;
[13] Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) 2012 – Ed. Petrony;
[14] TEGOvA – European Valuation Standards – Seventh Edition, Belgium: 2012;
Legislação:
Decreto – Lei nº 442-A/88, de 30 de Novembro – Aprova o código do IRS.
Decreto – Lei nº 442-B/88, de 30 de Novembro – Aprova o código do IRC.
Decreto – Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro – Aprova o código do CIMT e do CIMI.
103
Decreto – Lei nº 215/89, de 1 de Julho – Aprova o Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Portaria nº 383/2003, de 14 de Maio – Valor de Mercado.
Portaria nº 1119/2009, de 30 de Setembro – Coeficientes de Localização.
Portaria nº 307/2011, de 21 de Dezembro – Preço Médio de Construção para 2012.
Sites de Internet
https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/SIGIMI/default.jsp# - página acedida para simular o valor patrimonial tributário de um imóvel; data: 23/09/2014
www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/ - acesso a informação relacionada com a nova lei do arrendamento urbano; 24/07/2014
www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/index.html - Pesquisa de informação relativa a incentivos, financiamentos e benefícios fiscais relacionados com a atividade de reabilitação urbana. 24/07/2014
104
8. Anexos
Anexo A – Folha de Cálculo do Valor Residual do Terreno para Construção
Dados Gerais:
Total para Infraestruturas =Total para Construção =
VENDAS: Habitação =Custos Comercialização: 5% do valor das vendas
Margens de promoçao e gestão: 15% do valor das vendas
Taxa de inflação = 2,50% ANUAL
Juros sobre Saldo Negativo = 5,00% ANUAL
I.M.T. = 6,50%
Pelo Método do Fluxo de Caixa Descontado 100% Capital alheio
FLUXOS:SOMA
Faseamento - Construção 0 1 2 3 TOTAL.Taxas e Projectos 100,00% 100,00%. Infraestruturas 100,00% 100,00%. Construção 25,00% 40,00% 35,00% 100,00%
Custos da Construção. Taxas e Projectos 302.972,43 € 310.546,75 € 0,00 € 0,00 € 310.546,75 €. Infraestruturas 130.061,22 € 133.312,75 € 0,00 € 0,00 € 133.312,75 €. Construção 1.966.046,58 € 517.577,91 € 828.124,65 € 724.609,07 € 2.070.311,64 €
Total dos custos : 2.399.080,24 € 961.437,40 € 828.124,65 € 724.609,07 € 2.514.171,13 €
Faseamento - ReceitasHabitação 10,00% 25,00% 65,00% 100,00%
ReceitasHabitação 3.665.675,82 € 390.337,50 € 975.843,75 € 2.537.193,75 € 3.903.375,00 €. Custos de Comercialização -183.283,79 € -19.516,88 € -48.792,19 € -126.859,69 € -195.168,75 €. Margem de promoção e gestão -549.851,37 € -58.550,63 € -146.376,56 € -380.579,06 € -585.506,25 €
Total das Receitas : 2.932.540,66 € 312.270,00 € 780.675,00 € 2.029.755,00 € 3.122.700,00 €
FLUXOS DO PROJECTO (VAL) 533.460,42 € -649.167,40 € -47.449,65 € 1.305.145,93 € 608.528,87 €
CUSTO BRUTO DO TERRENO: 468.715,13 €
A - CAPITAL ALHEIOJuros do periodo -64.745,29 € 0,00 € -32.458,37 € -36.453,77 € -68.912,14 €Dívida final do ano -649.167,40 € -729.075,43 € 539.616,73 € -838.626,10 €
B - CAPITAL PRÓPRIO (Compra terreno)Custos de transacção - IMT (6,5%) 28.607,03 €
VALOR LÍQUIDO DO TERRENO 440.108,10 €
Taxas Camarárias, Projectos, Fiscalização,
310.546,75 €
DURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO EM ANOS
2.070.311,64 €133.312,75 €
3.903.375,00 €
105
Anexo B – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício e as indemnizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio
Anexo C – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício, não existem indemnizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio, prédio livre no ano 7.
Anexo D – Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edifício com os custos de realojamento no ano 0 e os custos de reabilitação são 100% Capital Alheio
DadosRendas actuais 10.517 Tx actualização 7,00% anual
Rendas Potenciais 39.792 Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Custos variáveis de exploração 5% Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Custos fixos de exploração 33% Spread bancário 3,00% anual
Obras de Reabilitação 294.000 € Tx Inflação média 2,00% anual
Valor Total de Indeminização 121.560 € Total
Valor actual do Imóvel 210.336 €
Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edificio e as indemnizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1,00 0,93 0,87 0,82 0,76 0,71 0,67 0,62 0,58 0,54 0,51 0,48 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26
1,00 0,98 0,96 0,94 0,92 0,91 0,89 0,87 0,85 0,84 0,82 0,80 0,79 0,77 0,76 0,74 0,73 0,71 0,70 0,69 0,67
0 € 294.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
0 € 0 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 €
331.896 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
0 € 0 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 €
331.896 € 299.880 € 15.732 € 16.046 € 16.367 € 16.695 € 17.029 € 17.369 € 17.717 € 18.071 € 18.432 € 18.801 € 19.177 € 19.561 € 19.952 € 20.351 € 20.758 € 21.173 € 21.596 € 22.028 € 22.469 €
Receitas das Rendas Actuais 10.517 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Receitas das Rendas Potenciais 0 € 0 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 €
610.998 €
10.517 € 0 € 41.400 € 42.228 € 43.072 € 43.934 € 44.812 € 45.709 € 46.623 € 47.555 € 48.506 € 49.476 € 50.466 € 51.475 € 52.505 € 53.555 € 54.626 € 55.718 € 56.833 € 57.969 € 59.129 €
‐321.379 € ‐299.880 € 25.668 € 26.181 € 26.705 € 27.239 € 27.784 € 28.339 € 28.906 € 29.484 € 30.074 € 30.675 € 31.289 € 31.915 € 32.553 € 33.204 € 33.868 € 34.545 € 35.236 € 35.941 € 36.660 €
96.053 € ‐321.379 € ‐280.262 € 22.419 € 21.372 € 20.373 € 19.421 € 18.513 € 17.648 € 16.824 € 16.037 € 15.288 € 14.574 € 13.893 € 13.243 € 12.625 € 12.035 € 11.472 € 10.936 € 10.425 € 9.938 € 420.658 €
96.053 €
Juros do Período ‐172.461 € ‐4.442 € ‐15.830 € ‐15.566 € ‐15.334 € ‐15.133 € ‐14.961 € ‐14.819 € ‐14.706 € ‐14.621 € ‐14.564 € ‐13.953 € ‐13.370 € ‐12.814 € ‐12.284 € ‐11.779 € ‐11.298 € ‐10.839 € ‐10.402 € ‐9.985 € ‐9.587 €
Divida Final do Ano ‐111.043 € ‐395.747 € ‐389.157 € ‐383.352 € ‐378.313 € ‐374.025 € ‐370.472 € ‐367.643 € ‐365.525 € ‐364.109 € ‐348.821 € ‐334.247 € ‐320.354 € ‐307.111 € ‐294.486 € ‐282.452 € ‐270.979 € ‐260.043 € ‐249.618 € ‐239.680 € 180.977 €
‐76.408 €
Custos de Reabilitação
Indemnizações e Valor actual do Imóvel
Receitas
Valor Residual do Imóvel
Total de Receitas
VAL Liquido
Capital em
Empréstimo
Fluxo de Caixa do Projecto
Fluxo de Caixa do Projecto Actualizado
Total de Custos
Rendas
Rendas
VAL
Fluxo
s
CustosCustos Fixos de exploração
factor de Inflação
Custos Variáveis de exploração
TotalCustos
Receitas€/ano
Anos
Total
Anos
Factor actualização
€/ano
DadosRendas actuais 10.517 Tx actualização 7,00% anual
Rendas Potenciais 39.792 Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Custos variáveis de exploração 5% Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Custos fixos de exploração 33% Spread bancário 3,00% anual
Obras de Reabilitação 337.714 Tx Inflação média 2,00% anual
Valor Total de Indeminização ‐ Total
Valor actual do Imóvel 210.336
Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edificio, não existem indemnizações indeminizações e custos de reabilitação são 100% Capital Alheio, prédio livre no ano 7.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1,00 0,93 0,87 0,82 0,76 0,71 0,67 0,62 0,58 0,54 0,51 0,48 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26
1,00 0,98 0,96 0,94 0,92 0,91 0,89 0,87 0,85 0,84 0,82 0,80 0,79 0,77 0,76 0,74 0,73 0,71 0,70 0,69 0,67
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 337.714 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 0 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 €
210.336 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 0 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 €
214.332 € 4.076 € 4.158 € 4.241 € 4.326 € 4.412 € 4.501 € 387.927 € 17.717 € 18.071 € 18.432 € 18.801 € 19.177 € 19.561 € 19.952 € 20.351 € 20.758 € 21.173 € 21.596 € 22.028 € 22.469 €
Receitas das Rendas Actuais 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Receitas das Rendas Potenciais 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 €
666.543 €
10.517 € 10.727 € 10.942 € 11.161 € 11.384 € 11.611 € 11.844 € 0 € 46.623 € 47.555 € 48.506 € 49.476 € 50.466 € 51.475 € 52.505 € 53.555 € 54.626 € 55.718 € 56.833 € 57.969 € 59.129 €
‐203.816 € 6.651 € 6.784 € 6.920 € 7.058 € 7.199 € 7.343 € ‐387.927 € 28.906 € 29.484 € 30.074 € 30.675 € 31.289 € 31.915 € 32.553 € 33.204 € 33.868 € 34.545 € 35.236 € 35.941 € 36.660 €
56.785 € ‐203.816 € 6.216 € 5.925 € 5.648 € 5.384 € 5.133 € 4.893 € ‐387.927 € 16.824 € 16.037 € 15.288 € 14.574 € 13.893 € 13.243 € 12.625 € 12.035 € 11.472 € 10.936 € 10.425 € 9.938 € 458.038 €
56.785 €
Juros do Período ‐78.942 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € ‐13.928 € ‐13.812 € ‐13.723 € ‐13.112 € ‐12.529 € ‐11.973 € ‐11.444 € ‐10.939 € ‐10.457 € ‐9.998 € ‐9.561 € ‐9.144 € ‐8.746 €
Divida Final do Ano 6.520 € 12.736 € 18.661 € 24.310 € 29.694 € 34.827 € 39.720 € ‐348.207 € ‐345.311 € ‐343.086 € ‐327.798 € ‐313.225 € ‐299.332 € ‐286.089 € ‐273.464 € ‐261.429 € ‐249.957 € ‐239.021 € ‐228.596 € ‐218.658 € 239.380 €
‐22.157 €
VAL
Capital em
Empréstimo
VAL Liquido
Receitas
Valor Residual do Imóvel
Total de Receitas
Fluxo de Caixa do Projecto
Fluxo de Caixa do Projecto Actualizado
Anos
Factor actualização
factor de Inflação
Fluxos
Custos
Custos de Reabilitação
Custos Fixos de exploração
Indemnizações e Valor actual do Imóvel
Custos Variáveis de exploração
Total de Custos
Receitas€/ano
€/ano
Custos
Rendas
Rendas
Total no ano 7
Total
DadosRendas actuais 10.517 Tx actualização 7,00% anual
Rendas Potenciais 39.792 Juro sobre saldo negativo 4,00% anual
Custos variáveis de exploração 5% Tx pura ‐ Euribor ( 1 ano) 1,00% anual
Custos fixos de exploração 33% Spread bancário 3,00% anual
Obras de Reabilitação 294.000 Tx Inflação média 2,00% anual
Valor Total de Indeminização ‐ Total
Valor actual do Imóvel 210.336
Método do Fluxo de Caixa descontado em que o promotor entra com o edificio com os custos de realojamento no ano 0 e os custos de reabilitação são 100% Capital Alheio
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1,00 0,93 0,87 0,82 0,76 0,71 0,67 0,62 0,58 0,54 0,51 0,48 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26
1,00 0,98 0,96 0,94 0,92 0,91 0,89 0,87 0,85 0,84 0,82 0,80 0,79 0,77 0,76 0,74 0,73 0,71 0,70 0,69 0,67
0 € 294.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 3.471 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 € 13.131 €
235.428 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 526 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 € 1.990 €
239.424 € 303.956 € 4.158 € 4.241 € 4.326 € 4.412 € 4.501 € 17.369 € 17.717 € 18.071 € 18.432 € 18.801 € 19.177 € 19.561 € 19.952 € 20.351 € 20.758 € 21.173 € 21.596 € 22.028 € 22.469 €
Receitas das Rendas Actuais 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 10.517 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Receitas das Rendas Potenciais 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 € 39.792 €
666.543 €
10.517 € 10.727 € 10.942 € 11.161 € 11.384 € 11.611 € 11.844 € 45.709 € 46.623 € 47.555 € 48.506 € 49.476 € 50.466 € 51.475 € 52.505 € 53.555 € 54.626 € 55.718 € 56.833 € 57.969 € 59.129 €
‐228.908 € ‐293.229 € 6.784 € 6.920 € 7.058 € 7.199 € 7.343 € 28.339 € 28.906 € 29.484 € 30.074 € 30.675 € 31.289 € 31.915 € 32.553 € 33.204 € 33.868 € 34.545 € 35.236 € 35.941 € 36.660 €
157.006 € ‐228.908 € ‐274.046 € 5.925 € 5.648 € 5.384 € 5.133 € 4.893 € 17.648 € 16.824 € 16.037 € 15.288 € 14.574 € 13.893 € 13.243 € 12.625 € 12.035 € 11.472 € 10.936 € 10.425 € 9.938 € 458.038 €
157.006 €
Juros do Período ‐140.828 € ‐743 € ‐11.734 € ‐11.967 € ‐12.220 € ‐12.493 € ‐12.787 € ‐13.103 € ‐12.921 € ‐12.765 € ‐12.634 € ‐12.023 € ‐11.440 € ‐10.884 € ‐10.354 € ‐9.849 € ‐9.368 € ‐8.909 € ‐8.472 € ‐8.055 € ‐7.657 €
Divida Final do Ano ‐18.572 € ‐293.360 € ‐299.170 € ‐305.488 € ‐312.323 € ‐319.683 € ‐327.577 € ‐323.032 € ‐319.130 € ‐315.858 € ‐300.570 € ‐285.996 € ‐272.103 € ‐258.860 € ‐246.235 € ‐234.201 € ‐222.729 € ‐211.792 € ‐201.367 € ‐191.429 € 266.609 €
16.179 €
Receitas€/ano
€/ano
Custos
Rendas
Rendas
Total
Total
Anos
Factor actualização
factor de Inflação
Fluxos
Custos
Custos de Reabilitação
Custos Fixos de exploração
Despesas de realojamento e Valor actual do Imóvel
Custos Variáveis de exploração
Total de Custos
VAL
Capital em
Empréstimo
VAL Liquido
Receitas
Valor Residual do Imóvel
Total de Receitas
Fluxo de Caixa do Projecto
Fluxo de Caixa do Projecto Actualizado
