O Direito de Construir

8/20/2019 O Direito de Construir

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O direito de construir.

No capítulo da vizinhança a lei limita o direito de propriedade, também no que tange aodireito de construir.O direito de construir se limita pelos direitos dos vizinhos e pelos regulamentosadministrativos – art. 1299, CC.

O Município por questões urbanísticas, pode fixar altura dos prédios em certas zonasresidenciais (no bairro Mata da Praia, em Vitória, ES – prédios não podiam ter mais que trêsandares; em certos bairros cariocas há que se respeitar o recuo estabelecido em leimunicipal); ou vedar o comércio. E pode a lei para proteger o tráfego aéreo restringir odireito de construir nas imediações dos aeroportos, conforme Dec.-lei n. 7.917, de 30-8-1945 (prédio próximo ao clube Pinheiros – muito alto – obra embargada).

A chamada Lei Cidade Limpa, de 2007, no Município de São Paulo, para diminuir a poluiçãovisual limita a construção cartazes, anúncios, bem como exposição de faixas etc.

Restrições de Direito de Vizinhança: às vezes as restrições legais visam só impedir conflitosde vizinhança – ex.: o beiral de um prédio não deve despejar sobre o do confinante (art.1.300, CC); estrebarias, currais, pocilgas etc. devem guardar distância conveniente doprédio vizinho (era o disposto no art. 578, CC/1916, hoje preservado pela doutrina e pelamelhor interpretação do art. 1.277 do CC, que resguarda a saúde, a segurança e o sossego);não se pode encostar fornos à parede-meia.

Restrições que fogem ao direito privado – as que visam a segurança e o aformoseamento decerta área (a repercussão no direito de vizinhança só existe por conferir ao proprietário odireito subjetivo de invocar a norma contra algum vizinho que, ao desobedecê-la, lhe tragaprejuízo). __________________//____________

Responsabilidade pelo dano causado. O proprietário que ao construir causa dano ao seu vizinho é obrigado a repará-lo. Ex.: se oconstrutor fez desterro que obrigou o confinante a erguer muro de arrimo, para evitarestragos na estrutura de sua construção, deve o primeiro indenizar o prejuízo.

A responsabilidade é objetiva. A responsabilidade não depende da culpa – o dono do prédio vizinho não pode serprejudicado pelo comportamento de seu vizinho, ainda que este atue sem culpa. Os vizinhosestão ligados por uma obrigação legal de não se causarem danos (prejuízos) reciprocamente.A responsabilidade existe mesmo que o vizinho tenha tomado todas as cautelas para evitá-la. Decorre da relação de causalidade entre a obra nova e o estrago. Tal tese deresponsabilidade objetiva está na jurisprudência. Mesmo que o prédio prejudicado seja velhoe frágil, cabe a reparação.

Quem responde pela indenização: o proprietário. ou o empreiteiro da obra? Já se defendeu que o único responsável seria o empreiteiro, porque só ele é perito, e teriaagido com imperícia. Mas se a responsabilidade é objetiva, qualquer um pode responder – proprietário ou empreiteiro. Conforme jurisprudência, engenheiro e proprietário sãosolidários na responsabilidade pela reparação do dano.

É o proprietário quem deve respeitar o direito de vizinhança, e é o beneficiário direto da obrada qual resulta o prejuízo que se quer reparar.Há opinião isolada de imputar a responsabilidade ao proprietário só quando provada a sua

culpa in eligendo ou in vigilando em relação ao empreiteiro.


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Para Sílvio Rodrigues, o proprietário responde e tem ação regressiva contra o empreiteiro, seeste agiu com imperícia, imprudência ou negligência – a jurisprudência confirma tal posição.Segundo o autor, assim se atende melhor ao interesse social. A culpa do proprietário (ineligendo ou in vigilando) é presumida. ___________//__________Os meios de defesa do proprietário contra a edificação em terreno vizinho que:

a)

Invada a área de seu prédio.b)

Coloque goteira sobre o seu prédio.c)

A menos de metro e meio da divisa abra janela, terraço ou varanda.

Ação de nunciação de obra nova – art. 934, I e II do CPC (tem caráter possessório). Atravésde tal ação o proprietário prejudicado obtém o embargo da obra, impedindo o seu término.

A nunciação de obra nova só pode ser deferida durante a construção que se quer embargar – contra obra terminada ou na iminência de conclusão (faltando só últimos retoques) nãocabe.

·

Terminada a obra, cabe ação demolitória. Com ela o autor obtém o desfazimento da obraprejudicial.·

Conforme dissemos com as construções (e plantações), às vezes a obra que se querdemolir é de interesse social – tal prejuízo, então, deve ser evitado. Ex.: se prédioimportante invade área vizinha, seria antieconômico ordenar a sua demolição,principalmente se a construção se ergueu publicamente (não foi nem clandestinamente enem à força), sem oposição do confinante (há julgados neste sentido). Aqui, cabe aindenização, mas não a demolição. _________________//__________Devassamento da propriedade alheia.

Para preservar o recato da propriedade particular, para que não seja devassada pelo vizinho,

não se pode construir janela (ou terraço, ou varanda), a menos de metro e meio do prédioconfinante.A lei é antiga, e antes não se falava em distância, mas na proibição de construção desde quenão tivesse nada no meio. Hoje os prédios são tão altos, que mesmo a maior distância, já seenxerga tudo o que se passa na vida do outro. Mas o devassamento de maior distância não étão vexatório.

O objetivo é só impedir que um saiba da vida do outro (interpretação teleológica), pois o art.1.301, §2º, CC determina que não está proibida fresta, seteira ou óculos para luz, nãomaiores de 10 cm de largura sobre 20 de comprimento, pois tais vãos, construídos a mais de2 m de altura, para a iluminação, não são suficientes para observar, comodamente, o que sepassa no prédio vizinho.

De acordo com a interpretação teleológica, a jurisprudência permite a construção de janelasa menos de metro e meio, desde que tapadas (por exemplo com vidros opacos), impedindo odevassamento do imóvel contíguo.

Também já se decidiu que quando a construção é muito baixa (pouca altura), não hápossibilidade de devassamento, então se pode construir.

Só se pode proibir construção direta sobre o prédio vizinho (há divergência doutrinária a esterespeito) – porque hoje em dia os prédios são próximos mesmo, e a regra é de menorimportância, devendo-se impedir a demolição sempre que possível. Assim, para evitar

demolições, construções de muros que prejudiquem a insolação, a circulação de luz e de ar,só se pode demolir se for invasão direta, constituindo verdadeiro abuso.


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Ressalta-se ainda a Súmula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro translúcido pode serlevantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele. ______________________________//______________

Do prazo decadencial para o pleito de demolição de janela, terraço, sacada ougoteira:

Art. 1.302, CC – aquisição de direito por quem não respeita a distância legal - oproprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e meio do terreno do confinante,se este não reclamar, dentro de ano e dia, adquire servidão quanto ao escoamento daságuas de goteira e não pode mais ser obrigado à demolição.

A consequência do prazo de ano e dia, do caput do art. 1.302 do CC, é que o mais bonzinhodos vizinhos não deixa o outro construir, com medo de depois de ano e dia não poder maisrequerer o desfazimento, e nem impedir o escoamento de águas de goteira; ou não podermais ele construir, tampando a visão e a luz do outro vizinho.

Art. 1.302, CC – aquisição de servidão de luz: (conforme doutrina e jurisprudência) - oproprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e meio do terreno do confinante,se o outro não reclamar, dentro de ano e dia, adquire servidão de luz. Constituída esta, nãose pode mais erguer prédio que prejudique a iluminação do vizinho.

Lege ferenda – que as servidões de luz sejam sempre tituladas, de modo que o vizinho quebondosamente deixou que fizessem aberturas sobre o seu prédio, enquanto ainda não haviaconstruído, não sofra a enorme restrição de não mais poder construir, por se haverconstituído servidão sobre o seu imóvel.

Obs.: Conforme art. 1302, parágrafo único do CC, a tolerância sobre seteiras, óculos etc.

não é relevante, pois tais aberturas para luz não prescrevem contra o vizinho, nãoproporcionando o surgimento de servidão. Assim o vizinho depois da construção pode, aqualquer tempo, levantar, se quiser, contramuro, mesmo que vede a claridade.

__________________ //___________Águas e beirais. Art. 1300, CC/2002 – abrange a regra do art. 575 do CC/1916 – o proprietário deveedificar de modo que o beiral de seu telhado não despeje (água) sobre o prédio vizinho,deixando, se não houver jeito melhor, entre o beiral e o prédio vizinho pelo menos 10 cm. ______________//____________Direito de travejar.

É a antiga servidão tigni immitendi que hoje não têm mais muita importância, porque hámuitos prédios de apartamentos, e o intervalo é obrigatório. No passado era muitoimportante.

Art. 1.304 e 1.305, CC. Não se pode colocar trave (trave é tronco para sustentar o teto deuma construção, conforme o Dicionário Aurélio) em parede alheia, salvo se pagar metade daparede ao seu dono.

Para Maria Helena Diniz (Código Civil anotado, Ed. Saraiva) a partir do momento em que sepaga metade ao dono, não é servidão tigni immitendi (direito real sobre coisa alheia), mascondomínio.

___________________//_____________Parede Divisória.


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Art. 1.297, CC. Vimos que pertence em comum aos confinantes qualquer marco divisório.Vimos no direito de construir, do art. 1.305, que a lei cria elementos para que o domínio daparede divisória se torne comum.

O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura noterreno contíguo – ou seja, pode invadir o terreno vizinho. E a construção, embora possa serusada por vizinhos, continua a pertencer ao construtor. E o dono do terreno invadido podeadquirir a meação, mediante o pagamento de metade do valor da obra, conforme art. 1.328,CC.

Mas se o dono do terreno invadido meter trave na parede divisória, aquele que a construirpode cobrar meio valor dela. Neste caso, não só o uso como a propriedade da parede setornam comum. Então: enquanto não travejar a parede divisória, o dono do terreno invadidopode, se quiser, adquirir sua meação; após havê-la travejado, não tem mais escolha,podendo ser obrigado a adquirir a meação, se quem construiu o muro assim o desejar.

É o invasor do terreno vizinho quem tem o arbítrio de marcar a largura e a profundidade doalicerce cavado em terreno alheio. _________________//__________

Parede-meia. É a que separa dois prédios e pertence em comum aos donos deles. A lei permite aosvizinhos o direito de uso das paredes divisórias e restringe esse uso, quer se trate deparede-meia, quer não.

A parede-meia pode ser usada pelo confinante até meia espessura. Mas essa utilizaçãodepende de três condições:

1.

Que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios.

2.

Que, tratando-se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a outras, da mesmanatureza, já existentes do lado oposto.

3.

Que seja dado aviso prévio ao vizinho. Há quem defenda que o aviso prévio só é necessáriose a obra depender de autorização do vizinho. Ou quando a obra é capaz de causar abalo noprédio vizinho. Há jurisprudência neste sentido.

Entre as obras que não podem ser feitas sem a permissão do vizinho, seja parede-meia ounão, estão: fornalhas, fornos de fundição, aparelhos higiênicos, fossos, canos de esgoto,depósito de sal ou de quaisquer substâncias corrosivas ou suscetíveis de produzirinfiltrações, exceto chaminés ordinárias e fornos de cozinha (art. 1.308, CC).

O prejudicado tem ação de nunciação de obra nova, se a obra estiver em meio. Se a obraestiver concluída, há duas hipóteses: na ameaça de prejuízo cabe o direito do prejudicado depedir caução de dano infecto; mas se o incômodo for presente e atual, pode o prejudicadoexigir que a obra não seja utilizada ou que se proceda a sua demolição. Reconhecido odireito por sentença, cabe ao prejudicado a execução da obrigação de fazer ou não fazer,consoante art. 632 e s. do CPC.

Na cidade de São Paulo é enorme a quantidade de casas geminadas e prédios contíguos, daía importância do tema na atualidade. ___________________//_____________Limitações para proteção de fontes e poços.

O art. 584, CC/1916, vedava construção capaz de poluir ou inutilizar a água de poço ou fontealheios (não é poluir para beber, mas para prejudicar o uso comum).


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O art. 585 do CC/1916 proibia escavações que tirassem e não apenas diminuíssem a águanecessária de poço ou fonte de outrem. A proibição não atingia escavações menos profundasque aqueles poços ou fontes, em relação ao lençol d’água.

Antigamente o direito de propriedade era absoluto. Só não podia o proprietário escavar deforma a cortar fonte pública, mas minar fonte particular, do vizinho, era possível.

O direito moderno (art. 1.310 e 1.309, CC/2002) considera ilícito afundar o poço mais que onecessário para prejudicar o vizinho, privando-o de água. É preciso usar os direitos segundoas finalidades sociais. Basta que a escavação seja abaixo do nível do lençol de água,prejudicando poço ou fonte do vizinho, para que se caracterize a infração à norma davizinhança.

_____________________//________________O uso do prédio confinante.

Ás vezes é preciso ingressar na casa do vizinho para a reparação ou limpeza, construção oureconstrução de casa ou dos esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes nelaexistentes. O vizinho para tanto não depende da boa vontade do confinante: tem o direito defazê-lo. Requisito: aviso prévio e se submeter a restrições razoáveis feitas pelo vizinho noque tange a horário. E ainda deve reparar o dano que causar (se for o caso). Art. 1.313, CC. ____________________//_____________

Da perda da propriedade imóvel.

Introdução.

Art. 1.275 e 1.276.A propriedade via de regra só se perde por vontade do titular – é perpétua. E com a mortepassa para os sucessores.

A exceção se dá quando a lei determina a extinção do direito de propriedade, através, porexemplo, da desapropriação, objeto da aula seguinte.

O CC/1916 trazia como hipóteses de perda da voluntária da propriedade imóvel, no art. 589:1.

Alienação.2.

Renúncia.3.

Abandono.

Ainda o CC/1916 cuidava de perecimento do imóvel e na sequencia de desapropriação,maneiras involuntárias de perda da propriedade imobiliária.

O Novo CC trata da perda da propriedade móvel e imóvel no art. 1.275.

Conforme o novo CC perde-se a propriedade por:

1.

Alienação.2.

Renúncia.3.

Abandono.

4.

Perecimento da coisa.5.

Desapropriação.


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O rol (no CC de 1916 e no CC de 2002) não é taxativo. Há por exemplo a usucapião e aacessão.

*** três casos de perda da propriedade imóvel dependem, para o seu aperfeiçoamento, deregistro no Registro de Imóveis competente – alienação, renúncia (conforme art. 1.275,parágrafo único, CC) e desapropriação (art. 29 do Dec.-Lei n. 3.365, de 21 de junho de1941). ____________//_______

Estudo dos casos de perda da propriedade imóvel:

A alienação.

Ocorre através de negócio jurídico bilateral, ou seja, contrato. Há de um lado o alienante,que transfere o domínio; e de outro o alienatário, ou adquirente – a quem o domínio étransferido.

Pode ser a título gratuito (doação) ou oneroso (dação em pagamento, compra e venda,troca).

Obs.: não basta o negócio jurídico, deve haver o registro. ________//_____A renúncia. É ato unilateral do titular que por manifestação formal e expressa abre mão do seu direito.

CC/1916 – art. 134, II – não exigia o registro, porque este só era necessário para oscontratos constitutivos e translativos de direitos reais sobre imóveis – e a renúncia não écontrato, e nem é constitutiva ou translativa de direitos reais, visto que os extingue.

Ex.: renúncia a sucessão aberta. A sucessão aberta é bem imóvel por definição legal – art.80, II, CC/02. Então a renúncia se dá (art. 1.806, CC/02) de modo solene, por termo nosautos ou por escritura pública.

A renúncia (o ato de renúncia) deve ser registrada. Art. 1.275, parágrafo único, CC. ___________//__________

O abandono. Aqui o titular abre mão de seu direito sem qualquer formalidade – derelição da coisa pelotitular (res derelicta). Aqui não há manifestação expressa de vontade e nem há, então,obrigação de registro.

É raro na prática, mas ocorre. Ex.: prédio sobrecarregado de ônus fiscais.

Abandonada a coisa, qualquer pessoa pode dela se apropriar. A coisa só passa à propriedadedo Poder Público se este proceder à arrecadação da coisa, como bem vago. Art. 1.276, CC.Se houver a arrecadação, três anos depois a propriedade passa a ser do Município ou doDistrito Federal.

Sílvio Rodrigues (Direito Civil – Direito das Coisas, vol. 5, Ed. Saraiva, pág. 176) achadiferente – imóvel abandonado permanece como coisa de ninguém, mesmo declarado vagoou ocupado por terceiro, durante três anos. Antes de tal prazo o imóvel não é de ninguém. A

lei quis conceder ao proprietário por três anos a possibilidade de arrependimento. Como nãohá manifestação expressa do intuito de abandonar a coisa, pode o proprietário ainda


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reivindicar a coisa de mãos alheias. A condição de dono só termina depois de três anos.Conforme art. 1.172 e s. do CPC. Em relação às coisas vagas, o proprietário pode atenderaos editais, reclamando a entrega dos bens. ____________//_______Perecimento do imóvel.

Regra genérica – se o objeto perece, perece também o direito sobre ele. Se a ilhadesaparece (“engolida pelo oceano”), desaparece o direito real que havia sobre ela.

_____________________//________________

Desapropriação. Conceito.

Modo involuntário de perda do domínio. O proprietário tem obrigação de alienar aoexpropriante um bem patrimonial.É ato unilateral, de direito público, do Poder Público, fundado em lei, através do qual o

proprietário é obrigado a entregar o que lhe pertence, com prévia e justa indenização emdinheiro.

Fundamento (justificativa) Jurídico. O interesse individual está subordinado ao interesse da coletividade.É limite ao direito de propriedade.Conforme a Constituição de 1969, art. 153, §22.E CF/88 – art. 5º, XXII (direito de propriedade) e XXIV (desapropriação).

A matéria estava prevista em dois artigos do CC/1916, mas por ser de Direito Públicoganhou amplo tratamento pelo Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941. __________//___________

Desapropriação é diferente de venda e compra. Esta envolve contrato (vontade daspartes). A desapropriação é compulsória (obrigatória).

Desapropriação é diferente do confisco. – neste há apreensão ilegal e violenta da coisa,que é subtraída do domínio do particular, sem qualquer contraprestação. Na desapropriaçãohá indenização prévia, justa e em dinheiro, conforme a lei. _______________//_________

Pressupostos para a desapropriação.

Quem pode desapropriar e em que hipóteses.Deve haver decreto que declare o bem expropriado de utilidade pública ou de interessesocial.

Sujeitos ativos da desapropriação – União, Estados, Municípios, Distrito Federal (Dec.-lei n.3.365/1941, art. 2º), concessionários de serviço público ou outros estabelecimentos queexerçam funções delegadas do Poder Público. Nestes dois últimos casos deve haverautorização expressa, constante de lei ou contrato (art.3º).

Conforme a CF, a desapropriação só se justifica para atender a necessidade ou utilidadepública, ou a um interesse social.

No CC/1916 havia distinção entre os casos de utilidade e os de necessidade pública

(parágrafos §1º e 2º do art. 590, CC/1916). Na prática a distinção não fazia diferença. Entãoo decreto de 1941 (nº 3.365) fala genericamente de utilidade pública. A CF de 1946 (art.


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141, §16) voltou a distinguir entre os casos de utilidade e os de necessidade pública. Mas,como não criou normas diversas para os casos, na prática a distinção continuounão importante.

A CF trata da desapropriação por interesse social (ex.: desapropriação de imóvel rural paraa reforma agrária - interesse social). O problema é que tal expressão é muito ampla,resultando na possibilidade de desapropriação para qualquer fim, para atender direta ouindiretamente ao interesse social. Inclusive para desapropriar terreno particular para vendê-lo em lotes e a prestações, a vítimas de cataclismos.

Na prática, distinguir necessidade ou utilidade pública, e interesse social, não importa. A leiproíbe (art. 9º) ao particular debater no processo expropriatório se ocorre ou não os casosde utilidade pública. Esta fica ao arbítrio do expropriante (ele resolve se há interesse socialou utilidade pública).

Art. 6º (Lei de Desapropriações): através de decreto o poder expropriante (presidente,governador ou prefeito, ou lei regularmente votada, conforme entendimento posterior à

Constituição de 1946) declara se há interesse social ou utilidade pública.Tal decreto (de declaração de utilidade pública) é requisito indispensável para adesapropriação e tem como consequência:

1.

Possibilitar o início do processo expropriatório, criando para o expropriante a pretensão deexpropriar.

2.

O expropriante fica autorizado a entrar no prédio até à força (art. 7º).3.

(Publicado o decreto) o expropriante pode, se houver urgência e depositando a quantiaadequada (art. 15 do Dec.-lei n. 3365/41), que entende justa, obter imissão na posse dosbens a serem expropriados[1].

4.

Começa a correr o prazo de cinco anos em que a expropriação deve ocorrer amigavelmenteou por ação judicial intentada pelo expropriante, sob pena de caducidade do decreto (art.

10). ______________//_____________Objeto da desapropriação. Todos os bens, em tese, móveis ou imóveis, podem ser objeto da desapropriação. Desde quehaja utilidade pública ou interesse social. Ex.: coisas corpóreas (aviões e navios) e bensincorpóreos (privilégios, títulos de crédito, ações de sociedades anônimas). O Estadodesapropria ações e se torna proprietário da sociedade (há divergência doutrinária sobre talpossibilidade).

A quebra de patente de medicamentos nada mais é que desapropriação de propriedadeintelectual, com a obrigação do pagamento de justa e prévia indenização em dinheiro.

Ex.: desapropriação parcial para a servidão. Isto para passar fios elétricos, oleodutos, porcerta área. Desapropria-se para a construção de postes para a passagem dos fios elétricosou o subsolo, onde se deve construir o oleoduto.

Deve-se onerar o menos possível o prédio serviente e fazer indenização justa. _______________//_________Obs.: A Lei Complementar n. 76, de 6/7/1993 estabeleceu procedimento contraditórioespecial, de rito sumário, para o processo de desapropriação de imóvel rural, por interessesocial, para fins de reforma agrária. __________________//_____________

Modos e processo da desapropriação.

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O processo é amigável se há acordo sobre o montante de indenização. Às vezes há acordoporque a desapropriação é parcial e para construir estrada ou fazer obra que valorize o restodo imóvel, ou então há outras áreas do expropriado que serão valorizadas com as obras.

Se não houver acordo: em 5 anos da expedição do decreto expropriatório deve oexpropriante iniciar o processo judicial (Dec.-lei n. 3.365, de 21.6.1941, art. 11 e s.).

A petição inicial deve ser acompanhada do decreto que declarou o bem de utilidade pública,e deve oferecer ao expropriante o preço que se propõe a pagar.

O juiz despacha a inicial e manda citar o expropriado, designando perito, podendo as partesindicar assistente técnico.

Se o réu concordar com a oferta, o juiz homologa o acordo por sentença. Se discordar,contesta a ação.

A contestação (art. 20 do Dec.-lei 3365/41) só pode versar sobre vício do processo ou

impugnação do preço oferecido.Obs.: qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta, em que se discute alegitimidade da desapropriação, a existência de utilidade pública ou de interesse social. Nãopode a lei excluir da apreciação do Judiciário qualquer lesão de direito individual. SilvioRodrigues entende que nem por ação direta se pode discutir a declaração de utilidade públicaou interesse social. O único modo seria a ação direita de inconstitucionalidade, comfundamento em lesão ao dispositivo constitucional (art. 5º, XXXVI, XXII e XXIV) que protegea propriedade. Com a indenização justa não há lesão a direito individual, e ainda se atendeao interesse social.

Obs.: não adianta alegar vício de processo. O réu ainda que veja acolhida a sua alegação, ela

só pode o prejudicar, pois o expropriante, sanado o vício, voltará ao pedido originário, o quesó faz atrasar a indenização. Então na prática só se discute a indenização. ________//_________ Do montante da indenização:

Calcula-se de acordo com a estimação dos bens para efeitos fiscais (valor venal); preçode aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; sua situação, estado deconservação e segurança; valor venal dos da mesma espécie nos últimos cinco anos;valorização ou depreciação da área remanescente, de propriedade do réu (se a árearemanescente se valoriza com obra do Poder Público, o expropriado não pode lucrar e aindenização é diminuída, para ficar equilibrado. Washington de Barros Monteiro acha que aindenização deve ser a mesma e que a valorização deve ser, depois, objeto de contribuiçãode melhoria – isto porque a indenização deve ser em dinheiro, e não compensada comvalorização futura, que beneficiará toda a coletividade). Conforme art. 27 da Lei deDesapropriações.

Obs.: tais critérios não são absolutos. A própria lei diz que se atende especialmente a taiselementos, mas não só a eles.

A indenização será pelo valor da época da avaliação, e não da época do decreto.

Obs.: no valor da indenização entram as benfeitorias necessárias posteriores e as úteis,quando autorizadas pelo expropriante. Entram ainda os honorários de advogado do

expropriado, se vencedor, independentemente de dolo ou culpa do expropriante. Se não


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fosse assim, as despesas de advº e com custas diminuiriam a indenização (que entãodeixaria de ser justa).

Lei posterior (Lei nº 4.686, de 21.6.1965, que acrescentou §2º ao art. 26 do Dec.-lei nº3365/41) permite a correção monetária da importância em que se fixou a indenização,quando se passa mais de um ano entre a data da avaliação e a sentença. Quando o juiz aosentenciar e verifica que passou mais de um ano da avaliação, manda os autos ao contadorpara correção monetária (antes de prolatar a sentença e fixar a indenização). ConformeSúmula 561 do STF. _____________//______________Do direito de preferência.

Conforme art. 519, CC/2002.

Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interesse social não tivero destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos,caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.

Ou seja: o expropriante pode usar o bem para outra coisa, desde que ainda haja a utilidadepública, necessidade pública ou interesse social.

Obs.: se o prédio for restituído ao ex-proprietário não incide imposto de transmissão intervivos, pois não há transferência de domínio, apenas desfazimento de negócio jurídico(conforme jurisprudência do TJSP e do antigo TACivSP). _________________//____________

[1] Depositado o dinheiro, pode o expropriante ser imitido na posse e, 80% do valor podeser levantado pelo desapropriado. Depois, procede-se o arbitramento, para se obter oquantum exato da indenização.

MÓDULO 4.

Da aquisição e perda da propriedade móvel.

CC/02 – dentro do título sobre propriedade, no Livro do Direito das Coisas, depois de tratarda propriedade em geral, o legislador traz o cap. III sobre a aquisição da propriedade móvel.

No CC/1916 tal capítulo era chamado “Aquisição e perda da propriedade móvel”, ainda quenele só se encontrassem regras sobre aquisição.Mas como a aquisição por parte de um envolve a perda por parte do outro, a denominaçãoaté era correta.

Há 6 modos de aquisição da propriedade móvel: usucapião, ocupação, achado do tesouro,tradição, especificação e confusão.

Exame dos casos de aquisição da propriedade móvel:

1.

tradição:

É a mais importante.

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É a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatário), com ânimo de lhe transferir odomínio. É modo de aquisição de propriedade móvel que complementa o contrato.O contrato só gera entre as partes direito pessoal, não transfere domínio. É necessário que oato de vontade externado no contrato se complete com outra solenidade, a tradição (se forbem móvel) e o registro, se for bem imóvel (art. 1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradiçãoo direito pessoal do adquirente se transforma em direito real. Com a tradição o adquirente setransforma em proprietário.

A tradição só é válida se for válido o negócio jurídico. Se este é ineficaz, a tradição tambémo é.

A tradição pode ser efetiva (ou real); simbólica ou ficta. Real: envolve a entrega material da coisa.

Simbólica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das chaves doveículo.Ficta: quando se dá pelo constituto possessório – o alienante retém a coisa vendida em suasmãos, por outro título, como por exemplo o de locatário, ou comodatário. É como se

fictamente o vendedor tivesse entregado a coisa ao adquirente e este a tivesse repassado denovo ao alienante para que este a locasse. Para evitar a entrega recíproca, a lei a presume.

Outra tradição fictícia vem do Direito Romano e se opera pela mudança do animus daspartes, e em sentido contrário ao constituto possessório – era a traditio brevi manu, em queo arrendatário, pela aquisição, tornava-se dono. Para evitar que ele entregasse de volta oimóvel para o alienante, que então o devolveria em tradição, imaginava-se a tradição ficta.

A tradição das coisas que estão em mãos de terceiro (ex.: venda de prédio alugado): paranão ter o alienante que retomar o prédio do inquilino para entregá-lo ao adquirente, quepoderia, por sua vez, devolvê-lo para o inquilino, para dar continuidade à locação, a leisubentende a tradição. Art. 1.267, parágrafo único, CC. Isto se dá, então, quando o

transmitente cede ao adquirente o direito à restituição da coisa que se encontra em poder deterceiro.

A tradição que complementa negócio ineficaz não tem eficácia também. Então, não pode serfeita por quem não é proprietário – se for assim, a tradição também não confere o direito depropriedade. Mas a lei para privilegiar a boa-fé, e de forma ficta, admite que onegócio convalesça e a tradição gere efeito a partir do momento em que ocorreu,se o alienante adquirir a propriedade depois – 1.268, §1º, CC. Ex.: marido vendeubens de sua mulher, mas depois da morte dela os herdou: não os pode reivindicar doadquirente de boa-fé, alegando nulidade da alienação que antes fez (conforme julgado). _____________________//__________

Ocupação. É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o domínio. Art.1.263, CC/02.

A ocupação só serve para coisa móvel[1] e sem dono, por isso é muito rara. No DireitoRomano também era possível para bens imóveis. Mas agora a aquisição de imóveis pelaposse deve ser complementada pelos requisitos tempus, fides, titulus etc. (e se aperfeiçoa,como vimos, pela usucapião).Há coisas de ninguém (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras, conchas,vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) – coisa abandonada ou ainda não apropriada.A ocupação não pode ser defesa por lei (art. 1.263, CC).

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O CC/1916 após definir as coisas de ninguém trazia em 4 subtítulos normas sobre a caça, apesca, a invenção e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam elencadas as coisas sem dono(sujeitas à apropriação pelo ocupante).

Da caça e da pesca:São modos de apropriação. Mas se o animal já foi ferido e o caçador lhe persegue, ou se opeixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes pertencem os animais.

A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas públicas ou em particulares comanuência do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou caçador perde para o proprietárioo produto da caça ou da pesca e ainda responde por perdas e danos.

__________________//__________Descoberta. Invenção substitui-se por descoberta, conforme o novo CC – art. 1.233 a 1.237.É o encontro de coisa perdida (a coisa é de outrem, que a procura).

Quem acha deve restituir a coisa ao proprietário ou possuidor. É importante lembrar quecoisa perdida não é coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de ninguém (res nullius).

Quem descobre tem direito a recompensa e a indenização pelas despesas que houver feitocom a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la (art. 1.234,CC/02).

E se o verdadeiro dono não aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a coisa perdidanão for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o domínio. No Direito Brasileiro,se em 60 dias da divulgação da notícia ou dos editais ninguém se apresenta, esta é vendidaem hasta pública, e deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa ao descobridor, oresto pertence ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido (art. 1.237,

CC/02).

·

Art. 1.170 e s. do CPC – cuidam de coisas vagas. __________________//____________O tesouro – era disciplinado dentro da Seção da ocupação, no CC/1916 (art. 670 a 610). NoCC/02 está na Seção III do cap. sobre a aquisição da propriedade móvel – art. 1.264 a1.266.

Tesouro é depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória.Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade (a outra metade fica para o donodo prédio). Art. 1.264, CC/02.

Se quem o acha é dono do prédio ou operário em pesquisa ordenada pelo dono do prédio, outerceiro não autorizado pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro para o dono do prédio. ____________________________//___________Da especificação.

Ocorre quando alguém, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Se não dá maispara voltar à matéria-prima originária (porque esta está esculpida, ou pintada, como a telade um quadro, por exemplo), a quem pertence a espécie nova – se a matéria-prima não é doespecificador?

Claro que se a matéria-prima é do especificador, a ele pertence a espécie nova. E se surge

nova espécie em matéria-prima alheia, sendo possível voltar ao status quo ante, reduz-se aespecificação, retorna-se ao status quo, e restitui-se a matéria-prima ao dono. Ex.: alguém


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transforma barras de outro em uma única barra. O especificador que custeia o retorno aoestado anterior.

Mas se a matéria-prima não é do especificador e o desfazimento da especificação (redução)não é possível (ex.: uso do cimento alheio para fazer bloco de concreto), estando de boa-féo especificador, ele fica com a coisa (a espécie nova), indenizando o dono da matéria-prima.Se o especificador está de má-fé, a obra nova pertencerá ao dono da matéria-prima.

Às vezes a redução é possível, mas pelo valor da obra, não é justo (ex.: derreter a esculturade bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale muito mais que a matéria-prima. Háinteresse social em se preservar a obra de arte. E mesmo que o artista esteja de má-fé, elefica com o domínio, tendo em vista o valor da obra (art. 1.270, §2º, CC). Aqui, pela má-fé, oespecificador indeniza o dono do valor da matéria-prima e ainda paga perdas e danos. ____________________//_________Da confusão, comistão[2] e adjunção.

Confusão: mistura de líquidos.

Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas. Enquanto é possível a separação de sementes,e alguns grãos, a mistura de pó de ouro e pó de areia pode ser inseparável.Adjunção: justaposição de uma coisa à outra.

Se for possível separar as coisas sem deterioração, quem misturou deve fazer a separação,devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe pertencia (art. 1.272, §1º, CC/02).

Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar, a junçãoforma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos proprietários das coisas que acompuseram e na proporção do valor destas últimas.

Exceção: se uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra – o domínio

do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar os outros (§2º do art. 1.272, CC).

Isso se houver boa-fé das partes. Se há má-fé de uma das partes resultando na mistura, aoutra escolhe guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou renuncia à que lhepertence, mediante indenização completa. _________________//________Usucapião: art. 1.260 a 1.262, CC/02.

Art. 2.279, CC francês – a posse da coisa móvel faz presumir a propriedade.

É possível adquirir o domínio das coisas sem dono pela ocupação, há o usucapião paraconsolidar o domínio sobre as coisas móveis, quando o modo de aquisição destas não fosseinsuscetível de dúvida.

A usucapião dos móveis ocorre para dar juridicidade a situações de fato que se prolongam notempo (como ocorre para os imóveis).

Para bens móveis há (por lei) 2 espécies de usucapião:

1.

Usucapião Ordinária – aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-fé e justo título e oprazo é de 3 anos.

2.

Usucapião Extraordinária – prazo de cinco anos, bastando a prova da posse mansa epacífica por tal período de tempo (a lei presume irrefragavelmente o justo título e a boa-fé).

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Usucapião de bem móvel não é tão importante quanto de imóvel. São raros os casos dereivindicação de bem móvel, cuja identificação é mais difícil. É como no CC francês: quemtem a posse tem o título. ______________//________________

Do condomínio geral.

Conceito – ocorre quando em uma relação de direito de propriedade há vários sujeitosativos.

Art. 1228, CC: domínio é o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reavê-lo de queminjustamente o detenha. Condomínio ocorre quando o sujeito desse direito é plural e nãosingular.

O direito de propriedade é exclusivo. No condomínio cada condômino tem uma parte ideal dacoisa, e nesta parte ideal o direito de cada um é exclusivo, absoluto e perpétuo. Acopropriedade ocorre quando a coisa é indivisível.

Em face de terceiro cada condômino (comunheiro) atua como proprietário exclusivo eordinário. Mas em face dos demais condôminos, seu direito esbarra com igual direito dosdemais. Assim, cada um só pode usar da coisa comum sem invadir a área de interesse dosdemais.

O condomínio é visto como foco de disputas, de brigas, e se houver possibilidade acopropriedade deve acabar. É por isso que a todo momento qualquer condômino pode pôrfim ao condomínio, exigindo a divisão da coisa comum (art. 1.320, CC/02).

________//________Tratamento da matéria no novo CC:

1.

Direitos e deveres dos condôminos.2.

Administração do condomínio.3.

Condomínio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto já vimos quandoestudamos o direito de construir – presume-se a copropriedade das paredes emuros, e quem constrói pode pedir a indenização por metade dos custos. ** Talregra é igual à dos compáscuos, que é a copropriedade dos pastos (de menorimportância, e que nem foi tratado pelo novo CC). ____________________//___________Dos direitos dos condôminos.

Alguns desses direitos decorrem de sua condição de proprietário, como os de usar, gravar,reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua condição de condômino: direitode promover a qualquer tempo a divisão; direito de preferência (na venda de quinhão decondômino ou na locação da coisa comum).

Exame dos principais direitos: I – uso livre da coisa (por qualquer condômino), conforme o destino da coisa. E o condôminopode exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão. O limite é aproibição de perturbar o uso por parte de outro condômino.

Pode ocorrer na prática o condomínio pro diviso, que é o que se apresenta como se já

estivesse repartido – cada condômino usa uma parte com exclusividade (com exclusão dosconsortes), como se dele fosse. Há aprovação tácita recíproca. É situação de fato que não


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corresponde a uma situação de direito. Mas a jurisprudência já dá ao condôminoproteção possessória. E o condômino se for prejudicado ainda pode pedir a divisão dacoisa comum.

·

o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua natureza – sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações que alterem asubstância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-la. Art. 1.314, parágrafoúnico, CC.

·

No condomínio tradicional, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeuda coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC). Ex.: se o prédio comum éhabitado por um só dos condômino, este deve alugueres correspondentes aos demaisquinhões.

·

O uso da coisa pelo condômino deve ser pessoal. Art. 1314, parágrafo único, CC/02.Nenhum condômino pode sem prévio consenso dos outros dar posse, uso ou gozo dapropriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de estranhos sem a anuência dosdemais condôminos.

II – pode o condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ação não cabe contra osoutros condômino, mas só contra terceiros, pois os outros oporiam ao reivindicante direitoigual ao por ele ostentado.

E o condômino pode proteger a sua posse contra terceiros e até contra condôminos se acomunhão for pro diviso.

III – o condômino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas há restrição para taldireito no art. 504 do CC/02, que está no cap. da venda e compra: deve dar preferência pelomesmo preço aos demais condôminos. Se não, o condômino a quem não se deu preferênciapode depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer éde 180 dias – prazo decadencial).

Então, se a coisa for divisível, o condômino pode alienar livremente o seu quinhão. Mas sefor indivisível, a venda só é possível a estranhos após oferta, em igualdade de condições, aosconsortes, que têm preferência. A preferência é para impedir a entrada na comunhão, àrevelia dos demais consortes, de pessoas a ela estranhas.

IV – o condômino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2ª parte, CC/02). Restrição(art. 1.420, §2º, CC/02): só se permite tal negócio com o consentimento de todos. Mas cadacondômino pode dar em garantia real a parte que tiver na coisa comum.

V – dir. de exigir a qualquer tempo a divisão da coisa comum (ninguém é obrigado apermanecer em condomínio, consoante art. 1.320, CC).Assim, o condomínio é transitório e inconveniente. O preceito que dá direito à divisão é deordem pública. Não pode haver ajuste de indivisão por mais de 5 anos, e presume-se juris et de jure que se a indivisão for condição estabelecida pelo doador outestador ela o é somente por um quinquênio.

VI – o condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa comum.Cuidamos da preferência na hora da venda do quinhão por parte de outro condômino (art.504, CC). Aqui se trata do direito de preferência na venda da coisa toda. Ex.: quando ao sepôr termo à comunhão a divisão se torna impossível porque a coisa é indivisível. Ou a coisa éadjudicada a um dos condôminos, indenizando-se os outros, ou a coisa é vendida e o preço érepartido. E nessa venda o condômino tem preferência. Entre os condôminos será preferido o

que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. (art.1.322, CC).


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______________________//________Dos deveres dos condôminos:

1.

concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação ou divisão da coisa esuportar em igual razão os ônus a que estiver sujeita (art. 1.315, CC).

O condômino tem direito aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas contraídas emproveito da comunhão e durante ela. Apenas, se todos os condôminos a contraírem emconjunto, cada um responde na proporção de seu quinhão, enquanto se a dívida foi contraídapor um dos condôminos, este é o responsável para com o credor, ficando com açãoregressiva em face dos demais condôminos.

Se um condômino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dívidas do condomínio, serádividida a coisa, e respondendo o quinhão de cada um por sua parte na dívida, nas despesasanteriores e nas despesas de divisão (a parte da pessoa será avaliada para responder pelasdívidas).A obrigação do condômino é propter rem – decorre da copropriedade e se transmite ao

sucessor a título singular (legatário). E se extingue com o abandono da coisa. __________________//________________Da administração do condomínio. Quando as partes não querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir, nem vender,podem resolver administrá-la. Deliberam assim por maioria, escolhendo um administrador(art. 1.323, CC/02).

Se houver divergência sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do administrador, ocondômino vencido pode encerrar a comunhão, pedindo a divisão da coisa comum, ou suavenda, se indivisível.

A maioria, nas deliberações, é calculada de acordo com o valor dos quinhões.

Os frutos da coisa comum são em tese partilhados na proporção dos quinhões. (conformeart. 1.326, CC), salvo estipulação de última vontade em contrário.

Ainda, os condôminos podem convencionar de forma diferente. E também o condomínio poderesultar de um contrato – diversas pessoas compram um prédio (para revenda). E a divisãodos lucros pode ser estipulada conforme a vontade dos pactuantes (mesmo semcorresponder aos quinhões). O contrato entre os condôminos é de sociedade, que combinamesforços e recursos para fins comuns. Só não se pode (é nula a cláusula que o faz)atribuir todos os lucros a um dos sócios ou subtrair o quinhão social de algum delesà participação nos prejuízos sociais.

Art. 1.324, CC – traz uma das poucas hipóteses de mandato tácito. O condômino quesem a oposição dos outros administrar os bens comuns presume-se mandatário daqueles. __________________//__________Da extinção do condomínio.

O condomínio geral é espécie do gênero propriedade, e desaparece então pelas mesmascausas.

Mas por ser espécie, o condomínio quando se extingue volta a ser gênero (incorpora-se aogênero) – desaparecendo a diferença específica, a pluralidade dos sujeitos ativos é reduzidaà unidade e isso se dá pela consolidação e pela divisão.


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A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por meio dela a coisadivisível é repartida em segmentos, na proporção dos quinhões de cada condômino, quepassa a ser dono exclusivo da parte e deixa ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal dotodo.

O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a divisão era declaratória (meramente) enão atributiva de propriedade. Então a lei presumia ter sempre pertencido ao condômino aparte a ele aquinhoada na divisão. Então, a divisão operava retroativamente – o direito aoquinhão, reconhecido, incorporava-se ao seu patrimônio desde o momento em que seinstalasse o condomínio, e não a partir da divisão. O novo CC não repete tal regra, mas ofato de o art. 1.321 do novo CC determinar a aplicação das regras sobre partilha deherança, à divisão do condomínio, significa que adotou o princípio de que a divisãoentre condôminos é declaratória e não atributiva da propriedade. O dir. hereditárioé deferido ao herdeiro não em decorrência da partilha, mas da morte do de cujus.Então a partilha tem efeito meramente declaratório, e não constitutivo do domínio.

As sentenças que nas ações divisórias puserem termo à partilha devem ser registradas (Lei

n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio de aquisição dapropriedade.

·

Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria a seu destino, oscondôminos podem se quiserem adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Assim, ocondomínio se extingue pela consolidação da propriedade, nas mãos do adjudicante. Se nãoquiserem, a coisa é vendida e a divisão é feita sobre o preço, extinguindo-se o condomínio.

·

Os art. 946 e s. do CPC disciplinam a ação de divisão, que qualquer condômino tem, emface do outro, para dividir o objeto do condomínio. __________________//___________

Do condomínio edilício.

Era o antigo “condomínio em edifícios”. O nome novo vem do novo CC, que não revogoucompletamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida do assunto. Tal lei continuavalendo em tudo que não for incompatível com o novo CC. Conforme art. 2º, §1º da LICC. ________//________O regime de condomínio edilício. Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado deuma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio.

Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e exclusiva. Mas aspartes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas-mestras, a estrutura doprédio, os corredores, as escadas, elevadores, pátio, espaço gourmet etc. são partes comunsdas quais dependem a existência e o funcionamento do sistema. Não há condomínio edilíciosem que o hall de entrada pertença a todos os condôminos. Nas coisas comuns acopropriedade é perpétua – as coisas comuns são inalienáveis separadamente das unidadesautônomas.O certo é que os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios queacompanham o domínio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02). __________//_________Evolução História.

Hoje o assunto é muito importante. Mas já foi regulamentado na França em 1561 e depois

inserto no Cód. Napoleônico, art. 664 (tal artigo considerava a hipótese dos diferentesandares de um prédio pertencerem a diversos proprietários, e disciplinava o modo de


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reparações e reconstruções, no caso dos títulos dominiais não o fazerem). Depois a matériafoi disciplinada pela lei de 28.6.1938, que regulamenta o estatuto da copropriedade dosimóveis divididos em apartamentos.

O tema ganha importância por causa do aumento demográfico e da consequente valorizaçãodos terrenos urbanos, pela especulação imobiliária, inflação etc. (anos 30).

O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do condomínio edilício,determinando que as edificações com as características nelas figuradas poderiam seralienadas em parte, constituindo cada apartamento propriedade autônoma, podendo seralienada e gravada – e os negócios assim realizados podiam ser transcritos no Registro deImóveis.

A Lei nº. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienação parcial das edificações de mais de 5andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no sistema prédios demenos de 5 pavimentos. É possível a venda de aptos. isolados em edificações de 2 andares),construídas de cimento-armado ou outra matéria similar incombustível, desde que cada

apto. passasse a ser unidade autônoma, contendo pelo menos 3 peças (esta exigência deconter 3 peças não existe na lei atual, e na prática nunca foi respeitada).

Cada unidade deveria ser assinalada por uma designação numérica e averbada no Registrode Imóveis. No momento da averbação, teria ela nascido juridicamente.

·

O terreno e as partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de domíniocomum de todos os proprietários do prédio.

A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomínio, determinando como se instalae funciona a assembleia de condôminos, a eleição do administrador, o modo de voto edivisão das despesas de reparação e manutenção da edificação, o seguro, as hipóteses de

desapropriação e de reconstrução do prédio, em caso de destruição total ou parcial.

E cuidou ainda das restrições aos direitos dos condôminos, ditadas pelo interesse deharmonização da vizinhança, proibindo a mudança da fachada, o incômodo aos vizinhos, alesão à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais proprietários e o desvio de destinaçãodo prédio.

A lei de 28 ficou ultrapassada em vários pontos. Os condomínios edilícios tiveram muitadifusão no meio urbano – para residência e serviços (consultórios, escritórios, comércio etc.).Hoje temos os usados como garagens. A Lei n. 4.591 de 16.12.1964 substituiu o Dec. n.5.481, de 25.6.1928. __________//______Inovações da Lei n. 4.591 de 16.12.1964:

Há na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 títulos. Um sobre o condomínio em edificaçõespropriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituição e administração e tratandode sua vida como instituição autônoma; e outro (inovação da lei) tratando das incorporaçõese da figura do incorporador, regulando direitos e deveres deste e os principais problemas jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios em edificações.

Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovações:

·

A nova lei permitiu o condomínio em edificações em prédios de um pavimento (a lei de 28

e modificações posteriores falavam em prédios com 2 ou mais andares). Assim houveampliação do sistema, com a possibilidade deste condomínio em prédio térreo. Terreno e


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partes comuns se tornam indivisíveis e suspende-se o art. 629 do CC/1916, que permitia adivisão da coisa comum.

·

Art. 4º, § único: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relaçãoao condomínio. Assim, atribuiu a tais obrigações o caráter de propter rem. As dívidasacompanham a coisa e são garantidas pela coisa, seja quem for o seu dono.

·

Art. 9º - obriga a existência de Convenção de Condomínio e de um Regulamento. Ainda, anova lei não era explícita e deveria ter colocado no seu art. 7º a necessidade deapresentação da Convenção Condominial e do Regulamento devidamente aprovados, parainscrever o condomínio no Registro de Imóveis. A lei só diz que a convenção e o regulamentodevem ser feitos, e que o projeto de Convenção deve ser arquivado antes do início dolançamento do condomínio. Deve-se entender que a instituição do condomínio peloregistro na Circunscrição Imobiliária (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, 17) só se admiteapós aprovação da Convenção e do Regulamento.

·

Está aprovada a convenção com 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (antesalguns defendiam a unanimidade, difícil de alcançar).

·

Art. 9º, j : a convenção deve dizer a forma de contribuição para o fundo de reserva – este émeio de evitar brigas diante da necessidade de despesas imprevistas.

·

Reformulou a questão do seguro (obrigatório) e da reconstrução (nem sempre obrigatória– se a maioria não quiser, não há reconstrução).·

Trata da representação do condomínio, que a lei de 28 não cuidava. O condomínio não épessoa jurídica. E o síndico, eleito pelos condôminos, era um administrador mas podia nãoser um representante, se não tivesse mandato com poderes expressos para a prática dedeterminados atos. Então em caso de ação era preciso citar todos os condôminos, salvo se osíndico tivesse procuração com poderes para receber citação inicial. O art. 22 criourepresentação legal – compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio.

·

O título II da Lei cuida das incorporações (o problema dos abusos por parte deincorporadores desonestos era forte na prática).Incorporador: quem promove o condomínio, ajustando aquisição do terreno, construção doprédio, veda das unidades autônomas etc.

A Lei de 1964 protege o público que lida com os incorporadores, definindo nos art. 28 e 29incorporadores e incorporação e disciplinando a atividade do incorporador, impedindo quesua ação, por incompetência ou falta de idoneidade financeira ou moral lesassem os que comele negociassem.

A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro – só pode ser incorporador o titular do Terreno,o construtor ou o corretor de imóveis.O incorporador só pode negociar as unidades que pretenda construir após arquivar noregistro competente os documentos relativos ao imóvel e ao negócio que oferece, paramostrar a legitimidade do empreendimento. Deve provar: a titularidade do terreno, o planoda obra e avaliação do seu custo, o projeto de Convenção, a existência ou não de prazo decarência e prova de idoneidade financeira.

Os contratos preliminares de compra das unidades autônomas, uma vez registrados noRegistro de Imóveis, dão aos promissários direito real oponível a terceiros, com direito aobtenção do contrato definitivo (§4º do art. 35 da Lei). A lei quis evitar dois abusos – retardamento ou interrupção da obra (sem justificativa) e aumento do preço após ocontrato. Antes, o incorporador prometia prazo curto e preço baixo, e depoisalegava aumento de mão de obra e de material e pedia aumento de preço, forçandoa situação com o retardamento ou interrupção das obras.

·

A Lei de 64 determina que fixados prazo e preço o incorporador responde

civilmente pela execução da incorporação indenizando dos prejuízos decorrentesdo retardamento (art. 43, II). E não pode modificar condições de pagamento nem


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reajustar o preço das unidades (mesmo se aumentar o preço da mão de obra oudos materiais). Salvo se estiver avençada a faculdade de reajuste. As mesmasobrigações ocorrem na empreitada (mesmo com aumento de preço de mão de obra ematerial, não aumenta o preço para o dono da obra, na empreitada).

·

O incorporador, então, assume os riscos do empreendimento, não pode alegar ateoria da imprevisão, para reajustar preços (alea). __________________________//____________

Elementos constitutivos do condomínio edilício. 1.

O ato de instituição (ou instalação) – Lei n. 4.591/64, art. 7º. Art. 1332, CC/02. É o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomínio.

O art. 7º da Lei de 64 estabelece que o condomínio por unidades autônomas se institui porato entre vivos ou por testamento, com inscrição no Registro de Imóveis, dele constando: aindividualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, e a fração ideal sobre oterreno e partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da

unidade.

*** O ato de instituição do condomínio pode ser feito sobre prédio por construir (hipótesemais comum) ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato do incorporador quedeve inscrever seu empreendimento no Registro de Imóveis. No segundo caso, cabe aoproprietário instituir o condomínio – ele era único proprietário e resolve transformar seuimóvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas asunidades autônomas. Seu ato pode ser intervivos (mediante Registro) ou causamortis (testamento, consoante art. 7º).Obs.: podem ser vários os donos do prédio construído (herdeiros). A situação é decondomínio tradicional até a instituição do condomínio em edificações (que pode até porexemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A transformação se faz como o ato de

instituição pelo proprietário único e completa-se com a inscrição do ato de divisão noRegistro de Imóveis, conforme art. 7º da Lei de 1964. Cada unidade autônoma éindividualizada, com a atribuição, a cada uma, de fração ideal do terreno e das partescomuns.

Então:·

O ato de instituição do condomínio em edificações é sempre ato de vontade.·

Deve ser registrado no Registro de Imóveis da situação do imóvel.·

É ato do incorporador ou do proprietário.·

Difere da Convenção e do Regulamento que são atos dos condôminos e supõe ocondomínio já instalado.

·

O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de10.1.1991, tratou do registro do ato de instituição. Com a revogação do Dec. de 65 a Lein. 4.591 está sem regulamento. _________//_______

2.

A Convenção de Condomínio.

Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo.

A vida do condomínio é regulada pela convenção. Trata-se de documento escrito onde estãoos direitos e deveres de cada condômino (art. 9º).

-

É chamada de estatuto ou pacto constitutivo.


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·

Convenção é como contrato, do ponto de vista formal. É ato plurilateral, escrito (como oscontratos).

·

Juridicamente convenção e contrato são diferentes porque:-

o contrato só obriga as partes e seus herdeiros. A convenção, se aprovada pela maioriados condôminos, quando votam pelo menos 2/3 (este é o quorum para haver votação eaprovação), obriga a todos os condôminos, atuais ou futuros, e eventuais ocupantes dasunidades autônomas. As obrigações que decorrem da convenção são propter rem.Então os efeitos da convenção obrigam terceiro e até pessoas que eram contra – a minoria.Não precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietários, compromissárioscompradores, cessionários, promitentes cessionários etc.

·

Aprovada a convenção: deve ser registrada no Registro de Imóveis (art. 9º, §1º),para publicidade e efeitos aos que dela não participaram.

Art. 1.333 e 1.334 do novo CC – com o registro, há presunção absoluta de conhecimento doseu conteúdo, vinculando todos: condôminos, ocupantes de unidades autônomas, sucessoresa título singular etc.

_____//_____Conteúdo da convenção: varia conforme a necessidade de cada condômino. Mas oconteúdo mínimo obrigatório está no art. 9º, §3º da lei:

a)

discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificaçãodas diferentes áreas;

b)

o destino das diferentes partes;c)

modo de usar as coisas e serviços comuns;d)

encargos, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as despesas decusteio e para as extraordinárias;

e)

modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;f)

as atribuições do síndico (além das legais);

g)

a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;h)

o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;i)

o quorum para os diversos tipos de votação; j)

a forma de contribuição para a constituição do fundo de reservas (para emergências – necessidade urgente e imprevista. As reservas são crédito que se incorpora ao valor doapto., vira seu acessório, pertencendo a quem seja titular do direito de propriedade sobre omesmo);

k)

a forma e o quorum para as alterações da Convenção: se não for estipulado isto, deve ser2/3 o quorum e a aprovação da alteração se dá por unanimidade, em assembleia geralextraordinária (art. 25, parágrafo único). Claro que é possível estabelecer minoria simples naconvenção (ou que a alteração será em assembleia ordinária, de 2 em 2 anos) – o art. 25 é

supletivo.l)

a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluído na própriaConvenção.

Obs.: a convenção pode tratar de tudo o que interesse às áreas comuns, mas não podetratar do que diz respeito às áreas autônomas.

Obs.: como qualquer ato jurídico, a convenção pode estar com defeito que acarrete a suanulidade ou anulabilidade. Neste caso, é preciso dar o máximo de eficácia, conservando-a omáximo possível. Ex.: se um dos condôminos era absolutamente incapaz para votar mas istonão altera a maioria de 2/3; ou se só uma cláusula tinha ilícito, não se deve considerar nulatoda a convenção (art. 184, CC/2002). A nulidade parcial é possível. Obs.: O prazo é de 4

anos para propor ação declaratória de cláusula da convenção por erro, dolo etc. ___________//_______


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3.

O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9º. Serve para completar a convenção. Deve ser aprovado por contrato ou deliberação emassembleia.

Não depende de quorum especial. Basta a sua aprovação por maioria presente na hora davotação.

Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Podem ser lidos empapéis afixados ao lado dos elevadores, no andar térreo ou na garagem.

As suas normas não podem alterar ou ultrapassar as da Convenção. A finalidade é sócomplementar. Por isso às vezes, em prédio pequeno, para não haver duplo trabalho, oregulamento é incorporado à Convenção, formando um só documento. Mas o melhor é queas duas peças se apresentem em documentos separados.Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo. _____________//___________

A instalação de condomínio edilício: Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construção do prédio para vendadas unidades autônomas.

Art. 28, parágrafo único da Lei: considera incorporação imobiliária a atividade exercida como intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações,ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas.

Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporação:a)

ao proprietário de terreno, ou promitente comprador, ou cessionário deste, ou promitentecessionário, com título adequado, que é prova de domínio, ou promessa irretratável e

irrevogável de venda e compra ou de cessão de tal espécie de direitos;b)

ao construtor;c)

ao corretor de imóveis. __________//__________

Elementos do condomínio (regime de propriedade individual sobre unidade autônoma, e decomunhão, perpétua e inexorável, sobre as áreas comuns):

a)

unidade autônoma:

Características:

Lei n. 4.591, de 16.12.1964: não reclama número mínimo de peças para a unidadeautônoma, e elimina exigência quanto à finalidade e tamanho da construção. Então asunidades autônomas podem ser aptos. residenciais, conjuntos para escritórios, sala simples,garagens (box), casas em vilas particulares etc.

Natureza jurídica das unidades autônomas: propriedade imóvel comum. Mas há maiorrestrição e limitação que veremos.

Características por lei (conditiones legis) para as unidades autônomas:-

estar separada das outras unidades do conjunto;-

possuir saída própria para a via pública, diretamente (como lojas no térreo) ou através de

área comum (art. 2º, Lei n. 4.591/64);


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A aprovação das restrições se dá por 2/3 dos condôminos. Mas são nulas as restriçõesilícitas. Ex.: dar preferência para os outros condôminos na venda ou troca. Conforme art. 4ºda Lei de 64. Ex.: limitar o número de habitantes por unidade (art. 19 da Lei). Se nãohouver abuso de direito ou ilicitude as cláusulas são válidas: não se pode proibir mudançainterna de cômodos e nem atribuir a uma ou algumas unidades pagamento maior nasdespesas (art. 12, §1º da Lei – salvo disposição em contrário da convenção).

Obs.: as (obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade) restrições e limitesobrigam condôminos e demais ocupantes (a qualquer título, segundo art. 20 da Lei).** A violação dos deveres traz (conforme regulamento e convenção): multas (o síndicocobra em favor do condomínio) e responsabilidade civil e penal do infrator (art. 21 eparágrafo único da Lei). * Poderá ser ainda obrigado a desfazer o que fez (art. 10, §1º daLei). A ação é promovida pelo síndico, em benefício do condomínio. Na omissão do síndico,qualquer condômino pode fazê-lo – tem legitimação, conforme a lei. _________________//__________________Inovações do CC/02: Art. 1.336, CC – arrola os deveres dos condôminos e impõe sanções à

desobediência a tais deveres. ·

Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; não fazer obras quecomprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partese esquadrias externas; dar à sua parte a mesma destinação da edificação e não as usar deforma que prejudique o sossego, a segurança e a saúde dos possuidores, e nem os bonscostumes.

·

§1º do art. 1.336, CC/2002: se não pagar a contribuição, arcará com juros de moraconvencionados ou, senão houver previsão, 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

·

§2º - se não cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus incisos, pagarámulta prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a cinco vezes o valor dascontribuições mensais, mais perdas e danos apurados. Se não houver previsão expressa,assembleia geral com 2/3 dos condôminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre

a cobrança de multa.

Art. 1.337, CC: pune o condômino reiteradamente inadimplente, com multa até cinco vezeso valor da contribuição (se houver decisão por 3/4 dos outros condôminos). E pune oantissocial, com comportamento irregular, incompatível com os seus consortes, com multade dez vezes o valor da contribuição (parágrafo único do art. 1.337, CC). __________//__________

b)

As áreas comuns: Art. 3º da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a edificação,fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva dedependência de uso comum (elevadores, escadas, casa do zelador, caixa d’água, jardins,playgrounds, piscinas, salão de festa etc.) e garagens (quando não se prevê localdeterminado para cada condômino).Natureza jurídica das áreas comuns: condomínio tradicional. Mas a diferença é que nocondomínio edilício se justapõem as propriedades individual e coletiva, e tal fato acarretaalterações nas duas. Ex.: as unidades autônomas ficam com mais limites e restrições. Nasáreas comuns, as diferenças entre estas e o condomínio tradicional são duas:

a)

as partes comuns não podem ser divididas (art. 3º da Lei), são perpétuas – enquanto ocondomínio tradicional sempre é incentivado a se dividir, proibindo-se até a indivisibilidadeconvencional por mais de 5 anos. Aqui no condomínio edilício o condômino não pode exigir adivisão do terreno ou do teto, para ter a sua fração ideal com exclusividade.

b)

As partes comuns são insuscetíveis de alienação separadas da respectiva unidade.

Art. 9º, §4º da Lei de 64: trata de conjunto de edificações, e não de edificações. E traz umaexceção. Pode desmembrar e alienar porções do terreno de partes do conjunto e não de


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partes de edificações (art. 6º da Lei n. 4.864/65, Lei de Estímulos à Construção Civil, e art.8º da Lei n. 4.591/64).

·

Cada condômino terá sua parte no terreno e nas áreas comuns através de fração ideal ,expressa sob forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei de 1964). O cálculo (precede olançamento da incorporação e é exigência para que o incorporador possa negociar asunidades) da fração ideal é feito no ato de instituição do condomínio (art. 7º). Mesmo queoutra pessoa instale o condomínio, e não o incorporador, é preciso que se faça a divisão dasáreas comuns em frações ideais. A fração serve de base de cálculo para as despesas (art.12, §1º). Inúmeros quoruns são computados por frações ideais, em especial o da Convenção(art. 9º, §2º) e sobre extinção em caso de sinistro total ou superior a 2/3 da edificação etc.

·

O cálculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas não háregras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para cada andar, valendo maisos superiores, ou menos se não tiver elevador. Os aptos. de frente, em cada andar, valemmais que os de fundo.

_____________//_______Problemas de utilização: Áreas comuns trazem dois problemas: utilização e despesas.

1.

uso: (art. 19 da Lei de 64) não pode causar dano aos demais condôminos, nem atrapalhar ouso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa danos; quem põe caixotesnos corredores impede o bom uso pelos demais.As áreas comuns pertencem a todos, não podem ser usadas com exclusividade por ninguém.Por isso Convenção ou Assembleia sem unanimidade não pode reservar parte a qualquercondômino.

Violação aos princípios de uso das áreas comuns, causando danos ou embaraço ao bom uso:multa fixada na Convenção ou Regulamento (art. 21 da Lei de 64). A multa é cobrada em

ação de execução (art. 21, parágrafo único). Se não estiver ficada na Convenção ou noRegulamento, o síndico propõe ação cominatória. O valor pago vai para o condomínio, atéporque ainda há a responsabilidade civil, devida inteiramente ao prejudicado, e aresponsabilidade criminal (para os danos à sociedade).

Muitas ações existem com discussões sobre as áreas comuns: ex.: fachadas – algunsquerem colocar anúncios, ar condicionado, grades, na sua unidade autônoma, e acabamquebrando a harmonia do edifício esteticamente, além de ferir a lei. A fachada não épropriedade exclusiva do condômino, e sim coletiva.Ex.: envidraçar terraços abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc. Deve haverautorização de todos por unanimidade para mudar a fachada isoladamente (art. 10, §2º daLei). Então: assembleia pode deliberar sobre a mudança da fachada como um todo, masautorização para um ou alguns condôminos modificarem apenas a frente da sua unidadedeve ser feita por todos (e não pelo síndico ou por deliberação da assembleia).

·

Teto: não pode ser usado só pelo dono do último andar (art. 3º) e nem pode este construirali outro pavimento.

·

Piso entre andares – é de todos ou só das unidades que se servem dele como piso e teto(porque neste caso se alguém for proprietário do 1º e do 2º, pode fazer uma escada). O art.5º da Lei de 64 diz: o condomínio por meação de paredes e tetos das unidades isoladasregular-se-á pelo CC. Então o piso e as paredes internas não são áreas comuns – são só doscondôminos interessados confinantes (em condomínio tradicional). Mas há restrição contraobra que comprometa a segurança da edificação.

______________//__________Das despesas do condomínio:


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É a obrigação mais importante dos condôminos. Art. 12 e §§ da Lei.Impostos não são rateados (diferentemente do condomínio tradicional). Art. 11 da Lei.O valor da contribuição é na proporção da fração ideal, mas tal regra é supletiva, pode-seconvencionar diferentemente. Ex.: se o prédio tem loja e residência, quem tem residênciapaga menos, porque usa menos luz e água, menos empregados, tem menos sujeira, usamenos elevador etc.

·

Despesas ordinárias: são as destinadas ao custeio normal do prédio.

Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinária deve aprovar por maioria dospresentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de conservação da edificação,manutenção de seus serviços e correlatas.

Obs.: O locatário pode votar na ausência do locador, só para as despesas ordinárias (Lei nº.9.267, de 25 de março de 1996, que altera o art. 24, §4º da Lei de 1964).

Aprovado o orçamento, acrescido inclusive da importância destinada ao fundo de reserva,todos têm que pagar no prazo previsto na Convenção. O não pagamento no prazo decorreem juros de mora e multa da convenção. O atraso por 6 meses faz incidir correçãomonetária (art. 12, §3º).Obs.: os condôminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas extrajudiciais e judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei nº 2.757/56).

·

Despesas extraordinárias envolvem gastos maiores e esporádicos, como os da estrutura daedificação, substituição de elevadores, pintura da fachada, troca de caldeiras etc.São aprovadas pela assembleia geral, assim como o orçamento do seu custo. Na execuçãode obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de Reserva, acumulado para

este fim. ______//______Síndico: deve cobrar as contribuições e tem ação de execução contra os atrasados.

·

A Lei nº. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurança do recebimento das prestaçõescondominiais (art. 4º, §4º: a alienação ou transferência de direitos de que trata este art. sópode ser feita com prova de quitação das obrigações do alienante com o condomínio. E aprova de quitação pode ser declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei,expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos). Arespeito, vide também a Lei nº 7.433/85, art. 2º, §2º. ___________//____________ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.

Exercida por um síndico, este assessorado por um Conselho Consultivo, eleitos todos pelaassembleia geral, por até 2 anos, podendo haver reeleição.

·

Síndico: pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não.·

Membros do Conselho Consultivo: só podem ser condôminos.

Hoje, na prática, prédios em sua maioria são administrados por empresas especializadas,organizadas para cobrar condôminos, projetar orçamentos, fazer concorrência parafornecimentos e obras etc.Então o síndico pode delegar tarefas de administração para outrem de sua confiança, masassume responsabilidade pela delegação e submete-se à aprovação da assembleia geral (art.22, §2º) . Isto se o síndico for condômino.


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·

Conselho Consultivo: órgão colegiado de consulta e fiscalização. Seus membros sãocondôminos, então têm os mesmo interesses dos demais condôminos.

·

Deveres do síndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, §1º da Lei nº 4.591/84.-

convocar assembleia dos condôminos;-

representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e praticar atos dedefesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da convenção;

-

avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento administrativode interesse do condomínio;

-

administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à vigilância,moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a todos os moradores;

-

praticar os atos que a lei mandar, ou a convenção, ou o regimento interno;-

cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazerexecutar as deliberações da assembleia;

-

prestar contas à assembleia dos condôminos;-

manter por 5 anos toda documentação do condomínio, para necessidades de verificaçãocontábil;

-

diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dosserviços que interessem aos possuidores;-

elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano;-

cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas; prestar contas àassembleia, anualmente e quando exigidas;

-

fazer o seguro da edificação.

Obs.: o fato de o síndico poder receber citação inicial dá segurança a quem entra em contatocom o condomínio (contratualmente ou extracontratualmente).

§1º do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar alguém no lugar do síndico compoderes de representação.

§2º (idem): o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes derepresentação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvodisposição em contrário da convenção. ___________________//_________

SEGURO DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA: Seguro é obrigatório por lei. Abrange todas as unidades autônomas e partes comuns, contraincêndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no todo ou em parte.

Prêmio do seguro: entra nas despesas ordinárias do condomínio (art. 13).O seguro deve ser feito em 120 dias do “habite-se”, sob pena de cada : convocação de

assembleia dos condôminos e pagamento de multa, por mês de atraso (multa de 1/12 doimposto predial). A multa é devida à Municipalidade.

Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destrói menos de 2/3 da edificação, o síndicopromove o recebimento do seguro, e procede a reconstrução ou os reparos das partesdanificadas. Se a indenização não for o bastante, apresenta o síndico à assembleia oorçamento das obras, sugerindo uso do Fundo de Reserva e o rateio do excesso. Areconstrução é obrigatória (lei). Mas se todos os condôminos optarem pela venda, esta seráfeita (unanimidade).

Se o sinistro destrói tudo ou mais de 2/3 do todo, os condôminos se reúnem em assembleiaespecial e deliberam sobre a reconstrução ou venda do terreno e

materiais.Quorum qualificado – mais da metade das frações ideais do terreno.


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Rejeitada a proposta de reconstrução, deve haver quorum igual para a assembleia decidir odestino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do valor do seguro (art. 14, §1º).

A lei é rigorosa, pois pode não haver tal quorum. Silvio Rodrigues acha que rejeitada areconstrução, deve ser feita a divisão do prêmio do seguro, na proporção das frações ideaisdo terreno, o qual deve ser então vendido. Só quando outra sugestão for aprovada peloquorum qualificado é que será seguida a deliberação da maioria.

Se aprovada a reconstrução, devem ser mantidos o destino, a forma (disposição) interna e aforma externa. Art. 14, §2º.

A minoria vencida na deliberação sobre a reconstrução não precisa pagar para ajudar areedificação e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo justo valor apurado em juízo.

Em caso de desapropriação, esta recai sobre toda a edificação (Lei nº 4.864, de 29.11.1965,art. 8º).

________//______Em caso de condenação do edifício pela autoridade pública ou de ameaça de ruína (Lei n.6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela demolição, reconstrução ou atéalienação do prédio, por motivos urbanísticos e arquitetônicos e por desvalorização dasunidades habitacionais em relação ao terreno. Ex.: prédio simples em avenida que se tornamuito valorizada: pode ser alienado no todo, se assim quiserem 2/3 dos condôminos,representando 80% do terreno e das coisas comuns. Protege-se o direito da minoria, quenão precisa contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir aspartes dos dissidentes, mediante avaliação judicial. _________//__________

DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Hipóteses: 1. Extingue-se o condomínio em edificações pela destruição – se a maioria resolvernão reconstruir.

Com a destruição, o terreno que era acessório do principal (aptos.) volta a ser principal e osdonos se encontram na situação de condôminos na forma tradicional.

Se houver destruição e com o seguro decide-se pela reconstrução, o novo condomínio aindaque seja materialmente e juridicamente idêntico ao anterior é um novosistema – o anterioracabou. O condomínio decorre da necessidade que implica a existência de partes comuns edireitos recíprocos. Sem isto, o condomínio termina.

2.

Por deliberação dos condôminos.

Por unanimidade se decide transformar o prédio em um condomínio tradicional, sendo quecada proprietário se torna dono de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro

O Direito de Construir

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