O ESQUELETO RESSUSCITADO

O ESQUELETORESSUSCITADO

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e-mail: [email protected]

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São Paulo, 2006

O ESQUELETORESSUSCITADOComo um grupo de vítimas da Encolconseguiu resolver seus problemas

Co-autoresMituo Teramae

Fausto Cestari FilhoWilson Carrillo Buranello

Odair MorettoPaulina de Cássia Sanches Filadélfio

Organizador:Mituo Teramae

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Dados Internacionais de CatalDados Internacionais de CatalDados Internacionais de CatalDados Internacionais de CatalDados Internacionais de Catalogação na Pogação na Pogação na Pogação na Pogação na Publicação (CIP)ublicação (CIP)ublicação (CIP)ublicação (CIP)ublicação (CIP)(Câmara Brasil(Câmara Brasil(Câmara Brasil(Câmara Brasil(Câmara Brasileira do Livro, SPeira do Livro, SPeira do Livro, SPeira do Livro, SPeira do Livro, SP, Brasil), Brasil), Brasil), Brasil), Brasil)

O esqueleto ressuscitado : como um grupo de vítimas da Encol conseguiuresolver seus problemas / Mituo Teramae...[et al.] ; Mituo Teramae, organizador .-- São Paulo : EI-Edições Inteligentes, 2006.

Outros autores: Fausto Cestari Filho, Wilson Carrillo Buranello, Odair Moretto,Paulina de Cássia Sanches Filadélfio

Bibliografia.

ISBN 85-7615-170-7

1. Crimes contra a economia popular - Brasil2. Encol (Incorporadora e construtora de imóveis)3. Indústria da construção - Práticas de corrupção4. Vítimas de crimes5. Solução de problemasI. Teramae, Mituo. II. Cestari Filho, Fausto. III. Buranello, Wilson Carrillo.

IV. Moretto, Odair. V. Filadélfio, Paulina de Cássia Sanches.

Índice para CatálÍndice para CatálÍndice para CatálÍndice para CatálÍndice para Catálogo Sistemático.ogo Sistemático.ogo Sistemático.ogo Sistemático.ogo Sistemático.

1. Brasil : Vítimas da Encol : Solução dosproblemas : Direito 343.53:347.451.048(81)

É PROIBIDA A REPRODUÇÃO

Nenhuma parte desta obra poderá ser reproduzida, copiada, transcrita ou mesmo transmitidapor meios eletrônicos ou gravações, assim como traduzida, sem a permissão, por escrito,do autor. Os infratores serão punidos pela Lei nº 9.610/98

Impresso no Brasil / Printed in Brazil

© 2006 de Mituo Teramae, Fausto Cestari Filho, Wilson Carrillo Buranello, Odair Moretto ePaulina de Cássia Sanches Filadélfio

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Comercial/MarkComercial/MarkComercial/MarkComercial/MarkComercial/Marketingetingetingetingeting: Jorge Carlos de Brito Jr.RevisãoRevisãoRevisãoRevisãoRevisão: Josias AndradeCapa Capa Capa Capa Capa e Editoração Ele Editoração Ele Editoração Ele Editoração Ele Editoração Eletrônica: etrônica: etrônica: etrônica: etrônica: Jean Carlos Barbaro - ME

06-1501 CDU-343.53:347.451.048(81)

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SUMÁRIO

Prefácio ..................................................................... 7

Introdução ................................................................. 9

Capítulo IComo transformar pesadelo em alegria ............... 11

Capítulo IIE agora? ............................................................... 13

Capítulo IIIOs proprietários do terreno................................... 21

Capítulo IVA assessoria jurídica ............................................ 33

Capítulo VA construtora ........................................................ 41

Capítulo VIO trabalho da comissão de representantes ......... 69

Capítulo VIIDepoimentos de alguns condôminos ................... 75

Capítulo VIIIInadimplência zero ............................................... 101

Capítulo IXCasos curiosos e inusitados ................................. 103

Capítulo XVelhas lições sempre úteis ................................... 109

Conclusão ................................................................. 115

Agradecimentos ........................................................ 117

Co-autores ................................................................ 119

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PREFÁCIO

Em razão de minha atividade de professor, te-nho tido a oportunidade de prefaciar várias obras deDireito. Assim, foi com agradável surpresa que rece-bi o pedido do meu amigo Mituo Teramae, para pre-faciar esta obra que não é de ciência jurídica, masuma verdadeira aplicação da obra que se recomendaa todos os que se iniciam no estudo do Direito, isto é,da obra de Rudolf Von Jhering: A Luta pelo Direito.

Este livro é um relato da luta de compromissári-os compradores de apartamentos em fase de lança-mento que, em lugar de receberem unidades imóveis,acabaram tendo que transformar a desilusão do vá-cuo em realidade aproveitável.

As diversas fases da luta, os personagens depapéis distintos, os momentos de progresso, de es-tagnação e de retomada, tudo é relatado de maneiraa poder servir a outras pessoas que tenham que en-frentar o mesmo problema.

Crises agudas no campo da incorporação imo-biliária são cíclicas no Brasil, e têm, na sua origem, afacilitação corrompida de crédito para aventureirosque se deslumbram com a vida de novos-ricos.

Ao surgir algum problema, eles se socorrem bus-cando novos financiamentos e alegam o problemasocial que a paralisação de suas atividades irá pro-vocar, para continuarem sangrando os fundos queforam criados para o desenvolvimento da construçãocivil, com base em arrecadação sobre folhas de salá-rios dos empregados.

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O Esqueleto Ressuscitado

É bom e útil que a coragem dos que enfrentamo esquema e suas conseqüências, como a tentativade exploração do desespero dos adquirentes, sejarelatada e apresente pessoas que, no exercício pro-fissional da advocacia possam ser identificadas pe-los clientes como um verdadeiro pastor.

Na própria pena do grande Jhering, a luta pelodireito tem essa configuração: A máxima “ganharás opão com o suor do teu rosto” corresponde, com muitomais verdade, esta outra: “só na luta encontrarás oteu direito”.

Renan Lotufo

Advogado e ProfessorEx-Desembargador do Tribunal de Justiça

do Estado de São Paulo

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INTRODUÇÃO

Temos no Brasil, todos os anos, milhares de ví-timas de crimes contra a economia popular, perpe-trados por criminosos travestidos de empresários,muitos deles freqüentando colunas sociais, altas ro-das políticas e altos escalões do governo.

Esses crimes são cometidos por bancos, con-sórcios, construtoras, loteadores de terrenos alheiosou em locais proibidos, sem registro legal, vendedo-res de planos de engorda de animais etc.

Vejam alguns exemplos:Bancos Auxiliar, Comind, Coroa Brastel, Eco-

nômico, Marka, Nacional, Santos; Montepio da Fa-mília Militar, Caderneta de Poupança Delfin,consórcios diversos, Boi Gordo, Encol e dezenas deempresas que se fundaram com apoio da SUDENE eSUDAM, captaram milhões de recursos oriundos deincentivos fiscais e depois evaporaram. Logo atrásdessas tragédias, surgem as associações de vítimaspara tirar mais dinheiro e nada resolver.

E o pior é que nenhum deles vai para a cadeia,apesar da comprovada má-fé na condução de seusnegócios, da fraudulenta transferência de seus benspara terceiros, ou mesmo para contas secretas noexterior.

Infelizmente, a nossa justiça é lenta e estranha.Alguns ladrões de shampoo, galinha ou bicicleta ecoisas menores vão para a cadeia, mas quem roubamilhões têm condições para procrastinar seus pro-

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cessos por anos. Em alguns casos, eles alegam quea culpa é das vítimas que confiaram neles!

Este livro aborda como um pequeno grupo devítimas da Encol, de um total de cerca de 40.000 emtodo o Brasil, encarou o problema e partiu para a luta,conseguindo se desvincular da incorporadora e ter-minar a construção de um prédio que tinha apenas oseu esqueleto.

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Capítulo I

COMO TRANSFORMAR PESADELOEM ALEGRIA

Tudo começou em 1993, quando a Encol, quetinha grande renome e já havia entregue milhares deapartamentos em todo o Brasil, resolveu começar aconstruir no ABC, justamente em Santo André, numde seus bairros mais nobres.

Meus filhos, Celso e Helio, que haviam acaba-do de receber seus apartamentos da Encol, na VilaMariana, em São Paulo, resolveram entrar neste novoempreendimento. Um deles fez a troca de um aparta-mento pronto para morar por um ainda no papel. Esteera quase 80% maior do que aquele em que Celsoestava morando até setembro de 2005, e ficava ape-nas 1.300 metros distante um do outro. O Helio resol-veu comprar um novo, para investimento.

Em 1995, Celso foi enviado pela empresa paratrabalhar no Japão, por um período de 3 anos, certode que, ao retornar, poderia ir morar no novo aparta-mento. Esta história é igual à de Francisco Stefanelli,que também estava trabalhando no exterior. Entre-tanto, estas histórias começaram a mudar em 1996,quando a Encol paralisou as obras por causa de difi-culdades financeiras.

No início de 1997, um grupo de vítimas, com-pradores de apartamentos no Edifício Maison Bou-ganville, liderado por Nilton Moreno Pires, Paulina deCássia Sanches Filadélfio, Elizabeth Franciscon, Ru-

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bens Martins Jr. e Valdir Artioli, começou a se movi-mentar, procurando os demais compradores de apar-tamentos deste edifício, promovendo reuniões,incluindo os proprietários do terreno.

O Nilton foi incansável na procura de vítimasde outros edifícios, para troca de idéias, consultan-do advogados sobre o que fazer. Uma outra reuniãofoi realizada com os adquirentes que conseguimoscontatar, para colocá-los a par da situação. Destareunião participou um adquirente de um outro em-preendimento Encol. Ele nos alertou sobre o advo-gado com quem havia sido feita uma reunião, deque se tratava de mais um aproveitador.

Também nos reunimos com outro advogado, querepresentava a Encol, e que contou uma história es-quisita: que uma empresa do exterior estava em ne-gociações para a compra da Encol, para solução docaso, mas este também só queria ver se conseguiamais dinheiro nosso. Foi então que nos indicaram oDr. Mauro Bueno. Este nos orientou e nos deu todo osuporte para que pudéssemos obter a escritura dafração ideal do terreno e destituir a Encol, da condi-ção de incorporadora e construtora do nosso empre-endimento, pois somente assim conseguiríamos darcontinuidade à obra.

Em 10 de outubro de 1997, foi realizada umaassembléia geral para constituição do condomínio, elei-ção do síndico e do Conselho Consultivo, para que setivesse uma pessoa jurídica legalmente constituída paraas ações que deveriam ser tomadas. Foram eleitosLuiz Cláudio Mattos Raposo, para Síndico e NiltonMoreno Pires, Jocelito Filadélfio de Andrade e HelioYuji Teramae para membros do Conselho Consultivo.

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Nessa mesma assembléia foi decidida a con-tratação do advogado Mauro Bueno para iniciar ges-tões com a Encol, para a obtenção das escrituras dafração ideal de terreno de cada um e para a destitui-ção dela como incorporadora e construtora.

Em 9 de fevereiro de 1998 foi realizada outraassembléia geral para a eleição da Comissão de Re-presentantes, que é o órgão legalmente habilitado paradirigir uma obra em andamento. Foram eleitos: LuizCláudio Mattos Raposo, Nilton Moreno Pires e HelioYuji Teramae como efetivos, e Jocelito Filadélfio deAndrade e Odair Moretto como suplentes. Promove-mos várias reuniões com o advogado contratado, como objetivo de acompanhar de perto todas as providên-cias a serem tomadas. Estávamos próximos da datade assinatura das escrituras, mas ainda tínhamos pro-blemas em localizar alguns adquirentes, pois após tan-tos anos, alguns haviam mudado de endereço econsideravam o negócio como perdido.

Em 24 de setembro de 1998 foram assinadas asescrituras de 29 apartamentos, para transferência dafração ideal de terreno e destituição da Encol comoincorporadora, de um total de 33, em que cada um doscompradores com saldo devedor se comprometeu a:

1. pagar o saldo devedor para o Condomínio, paraviabilizar a conclusão da obra;

2. custear 5 apartamentos, que deveriam ser entre-gues em dação de pagamento aos antigos propri-etários do terreno;

3. custear uma unidade não vendida pela Encol, paraentrega a ela como compensação pela outorga dasescrituras.

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Vale a pena lembrar que foi necessário buscarum adquirente em sua casa e levá-lo de volta, paranão corrermos o risco de falha, pois era indispensá-vel que todos os 33 adquirentes assinassem a suaescritura, sob pena de inviabilizar todo o plano. O pri-meiro problema surgiu quando os proprietários dosapartamentos 22, 32, 161 e 172 demonstraram quenão tinham condições e nem interesse em receber assuas escrituras. E se todas as escrituras não fossemlavradas até 30 de novembro de 1998, todas as ou-tras ficariam sem efeito, porque todos deveriam secomprometer com o plano estabelecido.

Um condômino, que já tinha uma unidade quita-da, comprou os direitos e obrigações das unidades22 e 32. Ele queria também a unidade 172, mas ocomprador desta unidade, que tinha um saldo deve-dor enorme, exigiu uma compensação financeira queinviabilizou o negócio.

Assim, um grupo de compradores resolveu secotizar para angariar os recursos necessários parao pagamento das despesas das duas escrituras fal-tantes, o que se concretizou dentro do prazo esta-belecido.

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Capítulo II

E AGORA?

Como o esqueleto do edifício já pertencia legal-mente aos condôminos, era necessário evitar a inva-são dos “sem-teto” e cuidar da segurança dosvizinhos, pois as bandejas de madeira que lá esta-vam já começavam a se deteriorar, com alguns pe-daços caindo no pátio de uma escola infantil existenteao lado. Assim, foi decidida a contratação de segu-rança, para cuidar do que já era nosso, evitar roubode materiais existentes e, para tal, foi instituída umataxa de condomínio de R$ 100 mensais.

A primeira providência dos seguranças contra-tados foi de revisar as bandejas de madeira e retirartodos os pedaços que estavam deteriorados. Só nes-ta operação tivemos um caminhão cheio de entulho.Nesse período, fomos surpreendidos com uma açãoem que um adquirente de outro edifício entrou comum processo contra a Encol e pediu o arresto de todoo Edifício Bouganville — que não mais pertencia àEncol — a fim de garantir o seu apartamento que, naépoca, não havia sequer iniciado as obras. E o pior éque uma juíza de Santo André decretou o arresto!Este arresto perdurou por quase dois anos, até serderrubado.

A partir daí começaram as reuniões sobre aretomada da obra. Havia um grupo que queria obterfinanciamento bancário para este fim. A Comissãode Representantes iniciou os contatos com diver-

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sos bancos, entre eles a Caixa Econômica Federal,Itaú e HSBC, que exigiam a hipoteca de todos osapartamentos, inclusive dos quitados, garantias e do-cumentos impossíveis, entre outros diversos argu-mentos; na realidade eles não queriam financiar um“elefante branco”.

Foram também contatadas diversas construtoras.Uma delas chegou a fazer uma proposta (indecente)para a compra de todas as unidades, oferecendo ape-nas 15% do valor que cada um havia pago! Evidente-mente, ninguém aceitou tal proposta.

Equação matemática complicadaA equação matemática do condomínio era muito

complicada. De um total de 34 apartamentos, 5 per-tenciam aos proprietários do terreno e 1 pertencia àEncol, que os receberiam em dação em pagamento,isto é, sem qualquer custo; mais 7 estavam quitadose os outros 21 deviam valor equivalente a apenas42,5% do total de todos os contratos. E a obra estavaapenas com as estruturas prontas, ou seja, um es-queleto onde a Encol havia investido apenas cercade 20% do custo total da obra.

Em abril de 1999, foi realizada uma assembléiageral para decidir sobre a retomada da obra, com re-cursos próprios, e uma primeira tentativa de diluir ossaldos devedores muito elevados entre aqueles queestavam em situação oposta.

Esta foi uma assembléia muito tumultuada,quando um adquirente, muito nervoso, pegou um in-truso pelo colarinho e o expulsou da sala, e depoisquis agredir o Jocelito.

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Como resultado de tanto tumulto, nenhuma daspropostas foi aprovada, e a Comissão de Represen-tantes renunciou aos seus cargos. O Fausto, repre-sentante dos proprietários do terreno, assumiu a coor-denação dos trabalhos, até que uma nova Comissãode Representantes fosse eleita.

Ele começou a fazer reuniões periódicas comum grupo pequeno, ao mesmo tempo em que fa-zia contatos com construtoras e advogados. Essepequeno grupo começou a reestudar os pro-blemas já discutidos, bem como a estudar novasidéias e estratégias para reaglutinar o grupo.Quando tinha um esquema montado com o advo-gado, Dr. Manuel Sanches de Almeida, bem comouma planilha para rateio dos saldos devedores ele-vados, começou a reunir-se com grupos cada vezmaiores, à medida que conseguia consenso so-bre suas idéias.

Quando esse grupo representava maioria ab-soluta dos compradores do Edifício, unidos a respei-to da idéia que iriam apresentar em assembléia geral,esta foi convocada para o dia 15 de abril de 2000.

Nessa Assembléia foram apresentadas e apro-vadas as seguintes propostas:

1. Contratação do advogado Manuel Sanches deAlmeida para assessorar o grupo, para o regis-tro das escrituras, retirada da penhora que re-caía sobre todo o Edifício, promovido por umcredor da Encol, em outro Edifício, e para re-solver todos os problemas que surgissem até aconclusão das obras, como por exemplo, a co-

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brança judicial dos inadimplentes, levando aleilão público as unidades desses devedores.

2. Rateio entre os 33 proprietários de unidades doEdifício, dos custos de unidades que excediamo valor estimado de mercado. Este rateio resul-tou em R$ 10.000 para cada condômino, quedeveria ser pago em 18 parcelas mensais. Estafoi a decisão mais importante tomada para uniro grupo de condôminos, pois demonstrou comotodos estavam solidários para resolver o proble-ma e levar adiante o plano para retomada dasobras. Deste rateio participaram também os pro-prietários do terreno que, de acordo com suasescrituras, deveriam receber 5 apartamentos emdação de pagamento.

3. Retomada das obras com recursos próprios, deacordo com as disponibilidades do Condomínio.Quando os recebimentos das parcelas do rateiotivessem acumulado uma soma razoável, seriacontratada uma construtora para retomada dasobras pelo sistema de custos mais administração.

4. Os saldos devedores confessados em escritura se-riam pagos em até 48 parcelas mensais, a partirde fevereiro de 2001, sendo que a parcela mensalmínima deveria ser de R$ 1.500. Nesta decisãoestava implícita a idéia de que a construção deve-ria terminar em janeiro de 2005.

5. Todas as parcelas mensais seriam corrigidas peloíndice de custos do Sinduscon.

6. Se, ao final das obras, os recursos arrecadadosna forma estabelecida nesta assembléia não fos-sem suficientes, haveria um rateio final, de valor

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igual para todos os condôminos, inclusive paraos proprietários do terreno.

7. Eleitos novos membros da Comissão de Repre-sentantes, sendo como efetivos: Paulina de Cás-sia Sanches Filadélfio, Helio Yuji Teramae e LuizCláudio Mattos Raposo, e como suplentes: OdairMoretto e Eliovaldo Xavier. Vale aqui destacar quea escolha destas pessoas decorreu da liderançaque elas exerciam e da confiança que inspiravamdentro do grupo.

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Capítulo III

OS PROPRIETÁRIOS DO TERRENOPor Fausto Cestari Filho

O terreno do Bairro Jardim, onde o Edifício Bou-ganville foi construído, tinha sido adquirido pelo meupai, quando ainda morava na Rua Siqueira Campos.Morávamos com toda a família, pais e 6 filhos, emuma casa que tinha somente dois dormitórios e esta-va pequena para comportar toda a família conforta-velmente. A idéia inicial de meus pais era construiruma casa maior no Bairro Jardim, mas resolveu fazeruma ampliação nos fundos da casa da Rua SiqueiraCampos, que acabou se transformando, praticamen-te, em uma nova construção, e acabamos ficando porlá. Assim, o projeto de residir no Bairro Jardim aca-bou não se realizando.

Com o falecimento de meu pai em 1990, resol-vemos iniciar negociações para lançar um empreen-dimento imobiliário. O Bairro Jardim, que eraessencialmente residencial, começara a passar porum progressivo processo de transformação, com olançamento de edifícios residenciais e a instalaçãode pontos de comércio e serviços. Parecia-nos umaboa oportunidade.

Inicialmente contatei duas construtoras locais:uma foi a do Bonfim e a outra a Dalla Lisboa, quefizeram dois projetos distintos. Com uma delas, o pro-jeto proposto foi de edificar apartamentos duplex, masnão fechamos o negócio porque a contrapartida para

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a família não era satisfatória. O outro projeto, que eramuito parecido com aquele que a Encol nos apresen-taria mais tarde, também não foi bem-sucedido por-que estávamos, à época, no início do governo Collor.O Plano Collor estabeleceu o confisco dos recursosdas contas bancárias e poupanças, inviabilizando umaenormidade de projetos e inibindo a disposição dasociedade para novos investimentos.

Logo depois, fomos procurados pela Encol, quemanifestara o interesse de adquirir o imóvel, poispretendia iniciar suas atividades na Região do ABC.Com a incorporação de milhares de unidades emtodo o Brasil e tendo iniciado suas atividades emBrasília e Goiânia, visava ao rico mercado do ABC.Procurados pelo Sr. Francisco, representante daempresa na região, iniciamos a negociação, que re-sultou em contrato de cessão dos direitos do terre-no pela troca de 5 unidades no edifício a serconstruído. Ficamos muito satisfeitos porque havía-mos conseguido uma negociação acima do habitualpara este tipo de empreendimento, ou seja, cercade 17% da área construída.

Durante as negociações, o meu amigo Mau-ro, da Dalla e Lisboa, alertou-me para tomar cuida-do, porque as grandes incorporadoras não estari-am em situação financeira saudável. Não havia, àépoca, qualquer indício que permitisse tirar estaconclusão e avaliei que ele estaria falando isso pelofato de não havermos chegado a um acordo, paralançamento do projeto que eles haviam formulado.Entretanto, como tínhamos um parente, em cargograduado no setor de financiamento imobiliário doBanco Itaú, fui consultá-lo a respeito, para que não

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houvesse qualquer dúvida. Como eu estava à frentedas negociações e precisava apontar um caminhoseguro para a família, não tinha o direito de come-ter qualquer erro evitável. Ele me deu toda a segu-rança. Informou-me que a Encol era uma empresasólida; estava construindo em todo o Brasil; eraproprietária de indústrias de tintas, portas e esqua-drias; havia lançado o projeto do Hotel Renaissance,da Alameda Santos e, talvez, fosse naquele mo-mento a maior construtora do Brasil.

Informou, ainda, que o próprio Banco Itaú esta-va renovando seus contratos de empréstimos feitosà construtora, pois ela estava honrando seus com-promissos regularmente. Assim, após a anuência dafamília, optamos por fechar o negócio e o fizemos.

A expectativa era excelente. Além dos fatos ci-tados, uma renomada imobiliária de São Caetanodo Sul estaria representando os interesses comer-ciais da Encol e previa novos lançamentos, porquea empresa já havia adquirido outros 4 terrenos emSanto André.

O lançamento do Edifício Bouganville foi reali-zado em grande estilo, com centenas de convida-dos para um jantar e show, com um famoso come-diante da TV, numa mansão recém-inaugurada naav. Don Pedro II

As obras iniciaram e passamos a alimentar aexpectativa de que receberíamos nossos apartamen-tos em 1996, prazo previsto para o término das obras.Eu passava quase todos os dias em frente e acom-panhava de perto a sua evolução.

Aproximadamente dois anos após, o alerta domeu amigo Mauro, infelizmente, começava a nos

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rondar. A Encol utilizava a prática de ir tocando asobras antigas com os recursos financeiros dos no-vos lançamentos e, quando o Plano Real elevou osjuros para cerca de 10% ao mês, os bancos se tor-naram muito seletivos na concessão de créditos e“esfriou” intensamente o mercado imobiliário, inter-rompendo, assim, o ciclo de financiamento da En-col para os seus projetos.

Comecei a constatar uma redução no ritmo daobra. Telefonava para o Sr. Francisco, e ele me afir-mava que estava tudo bem e deslocava pessoal deoutra obra para continuar com os trabalhos do Bou-ganville. Ele também estava fazendo de tudo paraque a imagem da empresa não se desgastasse. Maso inevitável estava para acontecer alguns meses de-pois, com a paralisação total das obras. Pouco maisà frente, a mídia anuncia a “quebra” da Encol.

A partir daquele ponto, entramos em outra fase,as relações deixaram de ser com o pessoal da Encole passaríamos a fazer as negociações com o grupode adquirentes do Bouganville.

A família tinha a hipoteca do terreno e isto nosdava certa garantia, além do fato de que a obra haviasido interrompida com as 17 lajes já concretadas ecerca de 6 andares com a alvenaria das paredes con-cluída. Participamos das primeiras reuniões do gru-po de adquirentes, que tinha o Nilton Moreno Pires,Paulina Sanches Filadélfio, Valdir Artioli e RubensMartins Jr. à frente.

Eu tinha a orientação jurídica de me manter nacondição de proprietário do terreno, e não de con-dômino, porque a hipoteca me dava a possibilidadede direcionar a solução para o lado que fosse mais

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conveniente. Acompanhei de longe todos os movi-mentos iniciais, evitando ter uma participação diretanas decisões do grupo, apesar de ser sempre con-vidado para participar das reuniões. Em uma dasprimeiras reuniões, ainda na sede da Encol na Av.Portugal, pude pressentir a dificuldade que teria paracoordenar aquele grupo, tamanha a heterogeneida-de dos pontos de vista e posturas. Um verdadeirodesfile de vaidades e arrogância por parte de algunsadquirentes.

Participei ativamente das gestões com o Dr.Mauro Bueno, advogado que fora contratado paraajudar na condução do processo de desvinculaçãoda Encol e retomada das obras. O Dr. Mauro desta-cou-se na mídia, à época, porque fazia a defesa dospais de alunos na negociação dos reajustes de men-salidades com as escolas, e depois passou a mani-festar-se em favor dos inúmeros prejudicados coma quebra da Encol.

Tendo conduzido, com sucesso, a desvincula-ção do imóvel do processo de concordata da Encol, omesmo não podemos dizer sobre a retomada dasobras, que acabou afastando-o do processo. Com alavratura das escrituras de cessão da fração ideal deterreno para os adquirentes e restabelecidas as ga-rantias hipotecárias à família, novamente procurei meafastar das gestões seguintes para a retomada daobra. Já conhecia suficientemente as pessoas queestavam à frente desses trabalhos e procurei nãocolocar nenhuma objeção ao seu trabalho.

Pude constatar duas fases distintas do trabalhodo grupo que estava liderando o movimento de reto-mada das obras. A primeira fase, conseguir a docu-

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mentação legal e o afastamento da Encol, foi muitobem conduzida, alcançando o objetivo com sucesso,porque todos os condôminos estavam voltados a umúnico e comum interesse. Nesta fase, todos estavamsujeitos à mesma condição de risco, de perder tudoao envolver-se com a massa falida, sem prazo paraterminar. Assim, a união era a única alternativa paraalcançar o resultado principal. Na segunda fase, paraa retomada das obras, a situação já era outra: haviamuitos interesses conflitantes, assimetrias enormesnos saldos devedores, alguns tinham muito e outrospouco a perder. Nessa nova situação o individualis-mo passou a predominar, pois já não havia o riscocomum anterior de “perder tudo para alguém de fora”,mas a possibilidade individual de “perder menos paraalguém de dentro”. Nesse momento o grupo que co-ordenava os trabalhos não percebeu a necessidadede mudar a forma de conduta e acabou se desgas-tando, levando-os à renúncia de seus cargos de mem-bros da Comissão de Representantes. Foi lamentável,porque era um grupo de pessoas competentes, combons propósitos, dispostos a doar seu tempo em prolda coletividade, mas que se sentiam cansados e des-gastados diante de tanta individualidade. Sequer ogrupo teve seu trabalho e dedicação reconhecidospela maioria dos condôminos.

Instaurada a crise, fui convidado para partici-par da coordenação dos trabalhos de reaglutinaçãoe reorientação do grupo. Apesar da condição de pro-prietário do terreno e que não deveria me envolvercom a condução dos trabalhos diretamente, senti quepoderia ajudar o grupo e me dispus a participar. Acondição acertada era que eu conduziria os traba-

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lhos do jeito que eu sabia fazer. Desde os 18 anos,sempre mantive algum tipo de representação ouparticipação política, seja estudantil, coorporativa ouprofissional, o que me deu alguma experiência paralidar com o coletivo.

Àquela altura, era uma questão de realinhamen-to do grupo, e a estratégia adotada foi a do consensoprogressivo. Se você tenta discutir uma tese em umgrupo grande, que não está preparado para a deci-são em consenso, fatalmente colherá o insucesso.Então, eu uso este método quando me envolvo emsituações semelhantes, ou seja, procuro inicialmenteidentificar quem são “os meus pares”, aqueles quetêm princípios e valores assemelhados e passo aconstruir com eles uma base de pensamento e obje-tivos comuns.

Esse pequeno grupo, de uma forma geral, é umaamostra representativa do todo. À medida que vocêconsegue construir uma proposta e obtém o consen-so inicial dentro deste pequeno grupo, significa quevocê já superou os principais obstáculos, e passa acontar com todos os participantes para as fases se-guintes do processo. O exercício do consenso levaos participantes a respeitarem os argumentos dosdemais e a “negociarem” o tempo todo, até chega-rem a uma proposta construída a “múltiplas mãos”.Isto sempre resulta em comprometimento e cumplici-dade, o que é fundamental para manter um grupounido. Todo coletivo, na verdade, precisa de uma li-derança, e esta liderança não pode ter a pretensãode ser a dona do projeto. Ela tem que ter a capacida-de de motivar e comprometer o grupo, absorver suasderrotas e seus desgastes, compartilhar os sucessos

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e não ter a pretensão de ser reconhecida. A lideran-ça é sempre solitária, por mais paradoxal que pare-ça. Quem não tiver a percepção clara disso, é melhornão se propor, estará evitando desgaste e frustração.

Feito este trabalho com o grupo inicial, passa-mos a identificar quem seriam os próximos condômi-nos que deveriam ser aproximados e passamos afazer reuniões com inclusão progressiva de novaspessoas, até que fosse atingido um número que nosassegurasse o controle das assembléias e a retoma-da das decisões. Sabíamos que não conseguiríamosa unanimidade.

Apesar do sucesso que tivemos com a recompo-sição do grupo, era necessário ter uma autoridade ju-rídica que permitisse a condução formal das ações e asuperação de conflitos de interesse. Assim, por orien-tação de um amigo, dono de uma construtora em San-to André, procuramos o Dr. Manuel Sanches deAlmeida, tido como um especialista no assunto de nos-so interesse e com trânsito livre em todos os cartórios.Fui procurá-lo e gostei daquele seu “jeitão de pastor”,que me fez lembrar dos tempos de infância, quandoviajava pelos trens da Santos-Jundiaí. Nessa época,havia um pastor que andava de vagão em vagão, comsua Bíblia nas mãos e falava sobre as suas passa-gens. O Dr. Manuel veio a ser uma peça fundamentalna construção do nosso projeto de retomada das obras,pois deu a segurança técnica que nós não tínhamos, eessa segurança nos deu firmeza para a condução po-lítica do processo. Ele nos deu as ferramentas neces-sárias para responder às demandas do grupo.

Uma decisão fundamental para unir o grupofoi a apresentação de uma proposta para reduzir

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os desníveis exagerados que existiam entre os sal-dos devedores dos adquirentes.

Naquele momento, não interessava ver quem ti-nha feito um bom ou um mau negócio, mas sim tentarmanter o grupo, mostrar que todos tinham interesseem resolver o problema, viabilizar o empreendimento.

Outro ponto importante a considerar é que ha-via um grupo formado pela Paulina, Odair, Mituo,Helio e Eliovaldo, que estavam dispostos a conduziro processo e se dispunham a atuar como “sócios”,mas sem qualquer retribuição, a não ser a soluçãodo problema.

Este conjunto de fatos levou o grupo de adqui-rentes a ter um comportamento uniforme, de respeitoem relação à Comissão de Representantes, e isto foideterminante para que os trabalhos pudessem serdesenvolvidos com tranqüilidade.

Gostaria de falar também sobre a nossa família,que me atribuiu o encargo de conduzir todo o proces-so, embora também tivesse o seu envolvimento. Nóstínhamos a expectativa de receber os apartamentosconforme a negociação inicial com a Encol, e entendí-amos que isto era absolutamente justo, uma vez que oterreno tinha sido colocado à disposição do empreen-dimento desde 1991 e já teríamos “pago” um valor ex-pressivo pelo atraso de entrega das unidades.

Dispúnhamos do dispositivo da hipoteca, quenos dava alguma garantia, mas nunca tivemos dispo-sição de usá-lo, apesar de termos sido estimulados alançar mão deste recurso, porque poderia nos trazeruma série de vantagens, dada a condição em que seencontravam diversos condôminos. Moral e eticamen-te, repelimos o tempo todo esta possibilidade. Não

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foi fácil aceitar que deveríamos abrir mão do acordoinicial, por meio do qual tínhamos as unidades quita-das, e passarmos a compartilhar com os demais con-dôminos da solução do problema, admitindo, inclusive,o pagamento de valores adicionais. Quero aqui des-tacar que se não fosse pelo desprendimento e pelosvalores e princípios de meus irmãos e cunhados(as),o desfecho desta história poderia ser completamentediferente; aliás, como é freqüente que ocorra sob opretexto e justificativa da “prática comercial”.

Este registro é importante para que os futurosmoradores deste edifício saibam o que os adminis-tradores do condomínio passaram para viabilizar esteempreendimento. Este registro mostra que este edifí-cio tem, na sua estrutura e construção, muito maisdo que cimento, areia e tijolos; tem respeito peloser humano, solidariedade, espírito de luta, cum-plicidade e dignidade. Portanto, tem todos os com-ponentes necessários, mas com freqüênciaindisponíveis, para receber uma verdadeira comu-nidade. Que assim seja.

Quero fazer um pequeno destaque da impor-tância destes valores na nossa vida cotidiana. O quetenho visto é que todos reclamam, dizendo “a segu-rança está uma droga”, “a polícia não faz nada”, “ospolíticos não fazem nada”, tudo no impessoal. E oimpessoal realmente não faz nada mesmo. Cabedestacar que somos vítimas do esgarçamento dotecido social que é a grande causa das distorçõescom que convivemos. A comparação entre a vidaem cidades metropolitanas e cidades do interior é aclara demonstração desta tese. Por que, no interior,existe mais segurança e não prospera o crime? No

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interior existe uma coisa que é nome e sobrenome.Todos se conhecem por nome e sobrenome.

Existem as cadeiras nas calçadas e praças, onderodam as “fofocas”, que é um inconveniente, mas alémda “fofoca” tem a informação que constrói o relacio-namento e a história das pessoas. O vizinho tomaconta da casa do outro, sabe o nome de quem apron-tou alguma, eles têm muito menos polícia, proporcio-nalmente às grandes cidades, mas têm muito maissegurança. Isto se chama tecido social.

Aqui, na região metropolitana, nós fazemos oseguinte: você trabalha e convive no seu ambientede trabalho, mas invariavelmente este relacionamen-to não se estende para o local onde sua família mora.Aí você sai do seu trabalho, volta para casa, vai as-sistir ao noticiário na TV, vê tudo sobre o mundo, guer-ras e atentados, sobre outras cidades, entra nainternet, joga “games” com estrangeiros, sabe de tudoo que ocorre no mundo, mas não sabe se seu vizinhodo lado morreu, se seu vizinho de cima precisa deajuda, porque você não investe um minuto nesse re-lacionamento. Você nem sabe o número do telefonedeles. Esse “abandono” do local onde se mora abrebrechas para a insegurança e o desconforto e estápresente na vida das pessoas que vivem em regiõesmetropolitanas.

Talvez se os condomínios entenderem isso comclareza e passarem a ser ferramentas de reconstru-ção do tecido social, nós possamos ver felicidade,harmonia, satisfação e solidariedade de volta ao nos-so cotidiano. Aí, quando eu sentir uma forte dor nopeito ou estiver ouvindo algum barulho na janela, eunão vou pensar que a minha única alternativa seja

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ligar para 190 e pedir para mandar uma ambulânciaou viatura. Eu poderei ligar para o meu vizinho e pe-dir ajuda, porque ele ainda é a pessoa mais próximacom quem eu posso contar.

Os condomínios investem fortunas em segurançainstalando câmeras, cercas eletrificadas, mas não fa-zem o básico, que é estabelecer uma relação entre aspessoas que ali convivem, sujeitas ao mesmo risco.

Se este livro servir para semear pelo menos estapreocupação, de que todos nós temos uma respon-sabilidade em manter ativo este tecido social, comsérias implicações sobre educação, saúde e o siste-ma comunitário no qual estamos inseridos, ele terácumprido o seu papel.

Faço esta divagação filosófica, sociológica e ide-ológica porque este é um “case” de sucesso, e todosdevemos aprender com o sucesso e o insucesso dosoutros, mas sabendo claramente quais foram os fa-tores que levaram a esse resultado, que, no nossocaso, foram essencialmente: dignidade, confiança esolidariedade.

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Capítulo IV

A ASSESSORIA JURÍDICA

O Dr. Manuel Sanches de Almeida, que asses-sorou este grupo a partir de abril de 2000, concedeuuma entrevista, nos seguintes termos:

Com a experiência acumulada em mais de vin-te casos de empreendimentos imobiliários paralisa-dos, sinceramente, eu não acreditava que o EdifícioBouganville seria concluído. Isto porque, na maioriaabsoluta dos casos, existem interesses conflitantesentre os adquirentes e os proprietários do terreno.

Para a solução de problemas como o do Bou-ganville, a parte mais difícil não é a parte jurídica,técnica, pois contrata-se um advogado que tenhahabilitação e experiência para que faça tudo o quetem que ser feito, dentro das normas.

A parte mais difícil mesmo é a obtenção da uni-dade do grupo de compradores. Esta parte é real-mente difícil, às vezes, quase impossível conseguiressa unanimidade.

Tanto é assim, que no caso do Bouganville, nósnão a obtivemos. Não há forma de se chegar a umresultado positivo, se partirmos do pressuposto deque é imprescindível a unanimidade.

Na primeira fase, quando da obtenção da escri-tura, todos aderiram, esperando que fosse acontecerum milagre. Mas na hora em que começaram os com-promissos com pagamentos, tivemos que entrar comexecuções, tivemos que depurar o grupo. E sempre

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têm aqueles que preferem esperar, deixar que os ou-tros sigam em frente, ver como as coisas andam, semcorrer qualquer risco. Mais tarde, quando vê que ascoisas começaram a andar, que o caminho está pavi-mentado, aí sim ele começa a aderir.

Se houver a pretensão de não se passar poresta fase, não se chega a resultado nenhum. É ne-cessário ter aqueles pioneiros e que saibam que vãoenfrentar estas dificuldades.

O outro ponto é o trabalho incessante. É neces-sário ter 4 frentes de trabalho.

1. Ter uma boa assessoria jurídica, porque sozinhanão soluciona o problema.

2. Haver o trabalho corpo a corpo, um trabalho psi-cológico dentro da comunidade condominial. Tam-bém é necessário haver uma relação de confiançado grupo na Comissão de Representantes, nas pes-soas que encabeçam os trabalhos de acompanha-mento da obra e da administração dos recursos.Essa relação de confiança e de harmonização dosinteresses nasce naturalmente, com o tempo, pelaconvivência e mediante a realização de diversas reu-niões de coordenação dos trabalhos da comunidade.Na realidade, nas primeiras reuniões do grupo, nun-ca se chega a um consenso, porque ninguém co-nhece ninguém, e a tendência natural é dedesconfiar de tudo e de todos.

3. Haver a integração dos proprietários do terreno,abrindo mão de parte dos seus direitos contra-tuais, pois a incorporadora quebrou e, agora,existe uma nova relação jurídica, diretamentecom os compradores de unidades do edifício.

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4. Contratar uma boa construtora para execução doprojeto físico, mas que entenda os problemas porque o grupo passou.

É importante destacar, também, que no casoespecífico do Bouganville, aquela medida para rate-ar os saldos devedores elevados entre todos os ad-quirentes e os proprietários do terreno, foi um detalhemuito importante para unir o grupo em torno da idéiade se retomar a construção, com recursos próprios.

Destas 4 frentes de trabalho, o mais importanteé o da Comissão de Representantes, que tem de har-monizar os interesses de todas as partes. Os adqui-rentes têm que entender que os membros da Comis-são estão na mesma situação que eles, têm que haveruma irmandade. Também não se deve esperar pelaunanimidade, ou quase unanimidade.

À medida que o grupo se fortalece, a adesão tam-bém aumenta, mas a depuração do grupo é inevitável,pois sempre haverá aqueles que não conseguem cum-prir com seus compromissos, não porque não queiram,mas porque seus projetos de vida mudaram, casamen-tos foram desfeitos, negócios fracassaram etc., e, as-sim, acabam vendendo suas unidades. Aqueles que nãovendem e não se mexem precisam ser executados.

Outro detalhe a destacar, neste caso, é a pe-nhora que havia recaído sobre todo o Edifício Bou-ganville, numa ação movida por um adquirente de umaoutra unidade da Encol, e que foi deferida por umaJuíza da Santo André. É uma situação esdrúxula eabsurda, em que nós chegamos a ser “chantagea-dos”, pois vendo que a nossa obra estava sendo re-tomada, esse “credor” queria receber muito mais do

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que tinha direito perante a Encol, com quem nós nãotínhamos mais nenhuma relação.

Depois a relação se inverteu, pois ao perder aação, ele veio nos procurar para pedir que abrísse-mos mão dos honorários legais a que tínhamos direito.E acabei cedendo...

Quanto a Dunas, é necessário destacar que elafoi muito mais do que uma mera construtora, ajudoumuito na administração dos problemas e para o finalfeliz deste empreendimento.

Repetindo, o sucesso deste empreendimento sedeve à harmonização do relacionamento das partesenvolvidas, ou seja: os adquirentes, os proprietários,a construtora e a assessoria jurídica.

Quanto à cooperação dos proprietários, é ne-cessário destacar que isto ocorreu, não porque elessão “bonzinhos”. Na realidade, eles não são tontos,muito pelo contrário, eles tinham total consciência doenorme problema que tinham em mãos, e que só exis-tia uma forma do patrimônio deles ser salvo: era aunião com os adquirentes, era a tábua de salvação.Ou a comunidade condominial salvava suas unida-des, e, conseqüentemente, as deles; ou eles não re-ceberiam nada, nem o esqueleto. Se a comunidadecondominial não tivesse salvo o negócio, os proprie-tários estariam na mesma situação dos credores daEncol, em que eles teriam que habilitar seus créditosperante a massa falida. Eles sempre souberam dissoe agiram diferentemente dos outros proprietários deterreno, de outros empreendimentos, que se digladi-aram, não se compuseram com os adquirentes e es-tão em vias de perder tudo.

Os proprietários do terreno do Bouganville, muitobem informados e assessorados, tinham a nítida vi-

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são do problema e sabiam que a única salvação eraa comunidade condominial. Fora isso, sabiam quetudo estaria totalmente perdido. Por isso é que fo-ram solidários e participaram do rateio de parte doscustos. E devem ter ficado muito satisfeitos com oresultado alcançado.

A respeito deste assunto, nós encomendamosum estudo econômico para verificar qual o percen-tual justo que um proprietário de terreno, que se tor-na parceiro de um empreendimento imobiliário,deveria receber. Por este estudo chegamos à se-guinte conclusão:

1. como parceiro de um empreendimento, ele nãodeve receber apenas o valor econômico do terre-no. É evidente que ele deve receber algo mais,

2. esse algo mais seria o dobro do valor que ele re-ceberia simplesmente vendendo o terreno;

3. entretanto, esse valor não é absoluto, pois podeinviabilizar o negócio de venda dos apartamentos.Existem casos em que a incorporadora oferece va-lores absurdos, porque, na realidade, quem vai pa-gar esse preço são os compradores dosapartamentos, o que acaba inviabilizando o negó-cio como um todo;

4. em conclusão, este estudo mostra que o propri-etário do terreno não pode receber mais do que12% da área total construída. E no caso do Bou-ganville, o total contratado com a Encol chegavaa 17%!;

5. quando essa regra não é obedecida o negóciose inviabiliza e força as partes a renegociarem opreço do terreno, e aí a coisa emperra. Normal-

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mente, o proprietário do terreno se recusa a re-negociar, pois já criou uma expectativa de lucroe ele pensa que o seu negócio está garantido.

Este episódio da Encol levou à modificação daLei de Incorporações. Hoje a lei obriga as incorpora-doras a manter uma conta separada para cada em-preendimento, isto é, cada edifício tem uma conta dereceita e de custo aplicado na obra.

Mas, ainda persiste um problema: o sistema deafetação por obra só acontece onde a incorporadoraassim o determina, se ela quiser.

Como está hoje, ela expressamente carreia àincorporação todas as dívidas fiscais, não só daque-le empreendimento, mas de todas as obras sob res-ponsabilidade da incorporadora, isto é, todas asdívidas fiscais e trabalhistas da empresa, indepen-dentemente de para qual obra seus empregados te-nham trabalhado.

Hoje, com o tratamento jurídico de afetação porobra, a situação do Bouganville seria diferente.

Gostaria de salientar, ainda, que de todos osempreendimentos lançados pela Encol em SantoAndré, os únicos dois que se viabilizaram foram oBouganville e o Golden Garden. Todos os outros fra-cassaram por falta de acordo entre os próprios ad-quirentes, ou destes com os proprietários, ou aindavítimas de advogados inescrupulosos que ficaramcom o dinheiro dos adquirentes e nada fizeram. Ali-ás, o próprio advogado que conseguiu as escrituraspara os adquirentes do Bouganville acabou se ex-cedendo, desviando-se da conduta própria de advo-gado e acabou tendo o seu registro cassado pela

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OAB. O profissional de direito não deve viver na “ilhada fantasia”, não pode se desviar de sua atividade equerer ganhar com outros negócios paralelos.

Eu tenho a satisfação de dizer que o meu traba-lho foi muito importante na conclusão da obra do Bou-ganville, mas reconheço que só o meu trabalho nãoteria resultado em nada.

O nosso trabalho na recuperação de obras pa-ralisadas, como dito inicialmente, soma mais de 20unidades, não só em Santo André, como também emRibeirão Pires, Guarulhos, Jacareí, São Paulo, Gua-rujá, Americana, Campinas e Jundiaí.

Cada uma tinha uma peculiaridade. Por exem-plo, em Guarulhos tinha uma obra de 4 torres, com200 apartamentos. Foi necessário separar o custo decada torre, mas tinha o custo de áreas comuns às 4torres. Mas todos eles só puderam chegar a bom ter-mo graças à união dos compradores e acordo comos proprietários.

Para finalizar, gostaria de me congratular com aComissão de Representantes do Bouganville, com aDunas Construtora e com os ex-proprietários do ter-reno, pelo sucesso alcançado com a conclusão desteempreendimento.

Nota do organizador: O Dr. Manuel Sanches deAlmeida assumiu o Cartório de Registo de Imó-veis de Ribeirão Pires. Seu escritório está sendodirigido, com a mesma competência, pela Dra.Luciana Marin.

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Capítulo V

A CONSTRUTORAPor Wilson Carrillo Buranello

“Tudo vale a pena, quando a alma não é pequena.”Fernando Pessoa

Quando fomos convidados para escrever umcapítulo do presente livro, inicialmente ficamos muitofelizes pela lembrança e consideração do convite,e segundo porque pareceu-nos fácil escrever so-bre o que se faz. Porém, já da primeira reunião quetive com o engenheiro Sergio Ferreira dos Santos,meu sócio na construtora, surgiu o impasse: quemescreveria?

Logo nos deparamos com a dificuldade de des-crever procedimentos de trabalho, envolvendo termostécnicos, que acabam incorrendo em terminologiasespecíficas, que teriam algum sentido apenas paraas pessoas da área de engenharia e os profissionaisenvolvidos na construção civil, mas para o públicoem geral seria algo extremamente maçante.

Decisão tomada, fiquei com a incumbência datarefa.

Razão da minha escolha?Respondo pela área comercial da empresa.Para que o leitor se familiarize com o pensa-

mento da empresa, coloco duas citações que servemde orientação para o nosso dia-a-dia:

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A nossa missão:Construir com economia, qualidade e inovação

tecnológica;Incentivar os colaboradores na busca constante

do conhecimento;Gerar lucro aos cotistas e clientes.E a frase que sintetiza o nosso programa de

qualidade:Fazer a nossa parte na construção de um mun-

do melhor.Com freqüência digo que a Dunas Construto-

ra e Incorporadora Ltda. nasceu para atuar naárea da realização e “recuperação” de sonhos,pois tudo começou com os meus e os da minhafamília, quebrados.

A minha história de vida, como mutuário (com-prador de apartamento na planta), se confunde coma do Edifício Maison Bouganville e, porque não dizer,também com a de milhares de mutuários deixados àmíngua pela então construtora Encol.

Em 1990, na época um profissional liberal, cirur-gião dentista para dar mais clareza, reuni todas as eco-nomias da família, economias estas vindas do meu es-forço de trabalho de muitos anos e os da minha esposa,ortodontista, e as apliquei na compra de um apartamentoem construção, que atenderia às nossas necessidades.

O sonho e a alegria, rapidamente cederamlugar à tristeza, à frustração e à crua realidade:diante da insolvência da construtora, como mutuá-rio, não tinha a quem recorrer e ficamos literal-mente desamparados.

Buscava resposta para a indagação que mefazia freqüentemente: onde foi que errei? Posterior-

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mente acabei descobrindo que a maioria das pes-soas que passaram por tal situação também a fa-ziam, sem encontrar explicação.

Antes de fechar a tal compra do apartamento, lio contrato com atenção, procurei a instituição finan-ceira vinculada ao empreendimento, a construtora, oadvogado e eles me tranqüilizaram dizendo que tudoestava normal.

No meu caso em particular, juntar os pedaçosnão foi fácil, e o tempo, senhor de tudo, foi calejandoo sofrimento e nos colocando as saídas.

Inicialmente, fazer contato com os demais mu-tuários foi uma enorme dificuldade, mas pelo fatode passar freqüentemente em frente à obra parali-sada, quase dando plantão, fui conhecendo os de-mais adquirentes.

Fizemos inúmeras reuniões no consultório e, naescolha do advogado, tivemos a felicidade de chegarao Dr. Manuel Sanches de Almeida, profissional peloqual mantenho enorme admiração, pois se preocu-pou com a questão jurídica e nos orientou tambémquanto ao término da construção.

Foi meu batizado de fogo.Mal sabia que este fato, anos mais tarde, pro-

moveria uma reviravolta na minha vida profissional.Alguns anos mais tarde, vim a conhecer o en-

genheiro Sérgio Ferreira dos Santos num outro em-preendimento em que participávamos como adqui-rentes de cota de apartamento, este pelo SistemaPreço de Custo, também conhecido como Custo Real,e que veio a sofrer problemas de paralisação, por de-sinteresse dos proprietários da construtora em darprosseguimento ao empreendimento.

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Não sem sofrimento, acabamos juntando nossosconhecimentos: eu, como comprador de empreendi-mentos problemáticos; ele, como tocador de obras.

Assim, fundamos a Dunas Construtora e Incor-poradora Ltda. em fevereiro de 1997.

Nosso foco inicial não poderia ser outro a nãoser a recuperação de obras paralisadas. Recupera-mos até a presente data, março de 2006, em noveanos de existência, mais de 60.000 m2 de construçãoem sete empreendimentos concluídos.

Ajudamos a recompor a vida e o sonho de apro-ximadamente 250 famílias. Estes números nos en-chem de alegria e orgulho.

O Edifício Maison Bouganville

“Que tudo, porém, se faça decentemente e comordem.”

Coríntios 14:40

Cada empreendimento paralisado tem suaspeculiaridades e necessidades, que extrapolam o atoda construção.

Lidar com os mais de 45.000 mil itens que envol-vem uma edificação, o comando de aproximadamente600 funcionários, contado os empregos diretos e indi-retos, e atender às necessidades dos proprietários decota de apartamento é tarefa das mais difíceis.

A tarefa se torna ainda mais difícil quando o assuntoé a receita necessária para a construção, pois todo odesenvolvimento da obra ocorre mediante o rateio docusto entre os proprietários dos apartamentos, e issonos dá uma expectativa de receita, e não a receita certa.

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Significa dizer que: sabe-se aproximadamenteo quanto se vai gastar, mas não se sabe se todos osparticipantes pagarão.

E o Sistema Preço de Custo funciona razoavel-mente bem, quando todos os participantes cumpremem dia com os pagamentos e as receitas de fato seconcretizam.

Existe também a questão de atender às neces-sidades dos proprietários que foram literalmente en-ganados por uma empresa, a Encol no presente caso,que apesar de receber o que combinou, não entre-gou o que prometeu; como podem estes proprietári-os acreditar numa nova construtora?

Mas, vamos pelo início.O primeiro contato com o grupo do Edifício Mai-

son Bouganville foi por meio de um telefonema daPaulina, indagando se tínhamos interesse em darprosseguimento ao empreendimento, ao que respondiafirmativamente. Colhi os dados necessários para osprimeiros estudos e marcamos uma data para a apre-sentação da Construtora.

Como o local ficava na Rua Siqueira Campos,mesma rua em que fica a Construtora, não me preo-cupei em anotar o número da casa, pois deduzi queficava a duas quadras do nosso escritório.

Pela descrição da Paulina, deduzi que até co-nhecia a casa, onde ocorreria a nossa apresentação,juntamente com outras construtoras.

Marquei apenas o dia e hora, pois o local já sa-bia qual era.

Dia e hora corretos, lá fui eu.Cheguei em frente da tal casa, deduzida por

mim, toquei repetidamente a campainha e, nada!

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Decorrido algum tempo, sai uma senhora pelaporta, me olha e, rapidamente, entra, fecha a porta eapaga as luzes.

Com certeza, sinal dos nossos tempos, deve terpensado: bandido!

Voltando o olhar para a rua, poucas casas abai-xo, percebi uma movimentação de pessoas entrando,e lá fui eu para a casa certa.

Enfim, no local correto, lá encontrei a Paulina, fuiapresentado ao Artioli, Mituo, Fausto e vários outros.

Chegando a minha vez de falar, apresentei a to-dos a Construtora, informei como vínhamos dandoprosseguimento a alguns empreendimentos afetadosde maneira semelhante ao Edifício Bouganville e decomo poderíamos trabalhar na retomada e conclusãodas obras, deixando com o Mituo, nossas referênciase Cronograma Físico Financeiro, feito por correlação.

Entre essa apresentação e o contrato efetivo sepassaram alguns meses. Fomos contratados para oprosseguimento das obras e iniciamos os trabalhos.

Com todo cuidado, planejamos seu reinício.Uma vez marcado o dia para o reinício das

obras, inúmeros proprietários estariam passandopelo local.

Cada proprietário, desse dia em diante, se tor-na um fiscal de obra.

Este fato é encarado por nós, da Dunas Cons-trutora, como normal, saudável e na verdade até osincentivamos a proceder dessa maneira.

Tínhamos conhecimento que os adquirentes decota de apartamento mantinham relacionamento cor-dial com os proprietários do terreno, e que eles rece-beriam unidades prontas no edifício.

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O Edifício Bouganville, por ter sido o primeiroempreendimento da Encol lançado na Região do ABC,estava com as lajes de todos os seus 17 andares jáconcretadas, e a alvenaria das paredes (só externas)feitas em 11 andares. Este fato, por um lado animavaos proprietários e, por outro, criava uma expectativaenorme em ver a obra modificada.

E não podíamos quebrar esta expectativa.A nossa metodologia de trabalho prevê que três

pontos são indispensáveis:

primeiro: verificar e testar todos os serviços anterior-mente executados, atestando seu estado;

segundo: recuperar a auto-estima dos proprietários, mu-nindo-os de informação do que se está executando;

terceiro: recuperar o valor do empreendimento.

À medida que limpávamos e organizávamos aobra, encomendamos os testes nas estruturas, juntoà Falcão Bauer, uma empresa especializada nestaárea, que nos informou das dificuldades e que estasseriam bem maiores do que prevíamos.

Isso fatalmente traria alterações de custos paramais, todavia decidi, naquele momento, não levar aogrupo estas informações, pois elas, no meu entendi-mento pessoal, fatalmente trariam duas interpretações:

primeira: considerando que por ocasião da concorrên-cia feita pelo grupo, apresentamos orçamento porcorrelação mais baixo que as demais construtoras,para a execução da obra, e com menos de setentadias de início, teríamos que dizer que as estimativasfinanceiras levariam alguns meses para definirmos;

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segunda: para os proprietários de cota de aparta-mento isso viria a soar como mais uma enormedecepção, levando-os, mais uma vez, à descrençano empreendimento.

Tempos difíceis, decisões mais ainda.Sequer mencionamos tal fato para a Comissão

de Representantes, pois entendíamos que, no trans-correr da obra, conseguiríamos reduzir estes custosmaiores.

O nosso posicionamento foi correto?Continuo convicto que sim.E aqui vai um fato ocorrido, que na minha opi-

nião justifica tal atitude:Logo no início dos trabalhos, ocorreu um roubo

no edifício.Entraram em um final de semana e roubaram

um bebedouro velho, usado e em estado que pode-mos considerar de pouco uso.

O Dr. Odair, proprietário de cota de aparta-mento no Bouganville, morava a poucas quadrasdo edifício e costumava levar seu cachorro parapassear e, como não podia ser diferente, passavapelo edifício.

Ficou sabendo do ocorrido antes do que eu e foium deus-nos-acuda.

Deveríamos ser mais cuidadosos com a obra,colocar “guardas” etc.

Visões diferentes para um mesmo problema:para nós, um desamparado que se utilizou do metaldo bebedouro para trocar por alguns poucos reais —não estou justificando e dando razão para a atitude— para o doutor, uma peça de valor.

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A pendenga se encerrou quando informamosque a obra, naquele momento, não tinha objetos ouinsumos de valor que justificassem colocar vigilânciavinte e quatro horas, pois isso traria custos altíssimose que, como medida preventiva, manteríamos algunsfuncionários morando na obra, com um cachorro.

O querido Dr. Odair, na verdade, carregava con-sigo uma dose extra de preocupação: além de adqui-rente de cota de apartamento, era membro daComissão de Representantes e, evidentemente, estaincumbência trazia aos membros da comissão a res-ponsabilidade de zelar por tudo o que ocorre com oempreendimento.

Os órgãos públicos

“Sejamos razoáveis, busquemos o impossível.”Platão 400 a.C.

Não obstante as inúmeras dificuldades que taisempreendimentos apresentam, quando o assunto éobter autorização para dar prosseguimento às obras,aí as dificuldades pegam.

Os diferentes poderes, municipal, estadual efederal entram em divergências e quem mais sofre?

1. Os adquirentes de cota de apartamento, quandoos informo que a Prefeitura não renovou o alvaráde construção ou que as escrituras ou documen-tos que eles têm não valem, isso cai como umaducha fria, causando desesperanças.

2. A Construtora, porque deixa de trabalhar e criarnovos postos de trabalho.

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3. O munícipe, porque a Prefeitura, com a obra para-lisada, deixa de arrecadar.

4. Os vizinhos da obra paralisada, porque o local é,freqüentemente, invadido e os riscos de acidentese bandidagem se tornam grandes.

E olha que nunca nos dirigimos aos órgãos pú-blicos para pedir isenção de impostos ou perdão doque deixou de ser recolhido, ou ainda das multas apli-cadas ao empreendimento, porque este permaneceuparalisado e abandonado, que no caso até se justifi-caria, mas sim para que se cumpra a Lei Federal4.651/64 (sim, a lei é de 1964!), que assegura que,no caso de insolvência do incorporador, uma Comis-são de Representantes dos adquirentes de cota deapartamento passa a gerir o empreendimento.

Em Santo André, tivemos em dezembro de 2004a sanção da Lei 35/04, para dar ordenamento à situ-ação, no que acreditamos ser um grande progresso.

Para se ter uma idéia das dificuldades, reprodu-zo correspondência enviada aos Senhores Vereado-res por ocasião da votação da Lei 35/04:

CARTA ABERTA AOS SRS. VEREADORESDE SANTO ANDRÉ

“Ex-Mutuários da Encol em Santo André so-frem mais.”Os Adquirentes de Cota de Apartamento daex-Encol S/A. em Santo André, sofrem maisque os seus pares de outras municipalidades.Isto porque, em nosso município, ainda se aguar-da aprovação de uma lei que dê condições aeles no prosseguimento às obras, quando em

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todo o país isso já acontece, inclusive vemoscom freqüência no Jornal Nacional, da RedeGlobo de Televisão, notícias de que ex-mutuá-rios da Encol fundaram suas Associações, ter-minaram seus edifícios e hoje têm seus lares.Sendo assim, solicitamos de V.Sas. a devidaatenção e empenho ao problema que afeta, emnosso município, mais de 16 (dezesseis) em-preendimentos e com isso, várias centenas deex-mutuários.O Projeto de Lei 35/04 visa dar autorização apessoas que adquiriram imóveis de constru-toras que faliram a retirar licenças municipaise darem prosseguimento à obra.

É evidente que o presente manifesto tinha comoobjetivo sensibilizar os legisladores municipais, a res-peito das agruras que os mutuários passavam. De-fendemos, em casos assim, um maior empenho dosórgãos municipal, estadual e federal, pois sofrem osmutuários e os munícipes, tendo em vista que obraparalisada acumula lixo, invasões de todas as espé-cies, riscos com pessoas que adentram o imóvel parase drogar, ratos, enfim, problemas de toda ordem.

O Cronograma Físico Financeiro – a obra pro-priamente dita

“Um erro capital é desenvolver a teoria antes de seter os dados.”

Sir Arthur Conan Doyle

No início dos contatos com a Comissão deRepresentantes dos Adquirentes de Cota de Aparta-

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mento, apresentamos um orçamento por correlaçãoe determinamos o tempo de execução: 48 meses.

Esse orçamento deveria ser modificado à medi-da que fôssemos contratados e pudéssemos estabe-lecer o quantitativo da obra, pois o orçamento porcorrelação é aquele que a construtora faz com os pri-meiros levantamentos; portanto, é uma estimativa eestabelece os custos levando em consideração a suaexperiência passada, adotando como base índicesconhecidos no mercado.

Mesmo em novos empreendimentos, em que oplanejamento é mais detalhado e feito com mais tem-po, com todos os projetos de execução em mãos,que são: cálculo estrutural, alvenaria, elétrica, hidráu-lica e receita necessária para a execução garantida,geralmente apresentam distorções de custo e de tem-po, pois cada obra tem suas peculiaridades, ou seja,cada obra é única.

Agora a nossa realidade era uma obra inacabada,paralisada e sem manutenção do executado, com proje-tos incompletos, desatualizados, receita incerta, verda-deiro trabalho de investigação sobre o que foi feito e comofoi feito, com a agravante de se ter um grupo de proprie-tários que, à medida que a obra ia se desenvolvendo,participava e alterava o memorial descritivo, com certezateríamos como previsão de tempo e custo, o improvável.

Limmer – Estimativa de Custos/1997 – faz asseguintes observações:

Toda estimativa de cálculo orçamentário é afeta-da de erro, que será tanto menor quanto melhorfor a qualidade da informação disponível por oca-sião de sua elaboração.

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A qualidade da informação depende do grau dedetalhamento do projeto, e tem-se que a correla-ção entre erro de estimativa e a qualidade das in-formações gera faixas de erro que podem variaraté 40%.

Ao chegarmos ao esqueleto do Edifício Bougan-ville, nos deparamos com um panorama preocupante.

As bandejas de proteção tinham as madeirasem péssimo estado, com a agravante de ter comovizinhos, duas escolas infantis que poderiam ser atin-gidas por queda de fragmento de madeira.

O poço de elevadores apresentava vários an-dares cheios de madeira. O guincho, que é freqüen-temente tratado de elevador de serviço durante a obra,tinha vários componentes apodrecidos, com risco dedesabamento.

Como os muros de arrimo, paredes das gara-gens que seguram a terra, impedindo que as casas eterrenos vizinhos desbarranquem, não haviam sidoexecutados, os taludes apresentavam riscos para aobra e para os vizinhos.

As lajes estavam abauladas e suas estruturas efundações necessitando de proteção e testes queestabelecessem sua qualidade e nos dessem tran-qüilidade quanto ao trabalho que viríamos a realizar.

Se isso é pouco, adicione um caixa de obra res-trito, para iniciarmos os trabalhos.

Com tal panorama, iniciamos os trabalhos.Priorizamos a segurança dos vizinhos, notada-

mente a das escolas vizinhas.“Escolas” no plural sim, do lado direito de quem

olha o edifício pela frente e no fundo.

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Desmontamos o guincho para reforma e con-tratamos a Falcão Bauer para atestar os serviçosexecutados, e a orientação para as recuperaçõesnecessárias.

Um verdadeiro serviço de busca foi montadopara conseguir localizar o engenheiro calculista quefez o projeto do Edifício Bouganville.

Mas este engenheiro foi insensível às nossasnecessidades e recusou-se a colaborar com o grupo.

Os projetos de hidráulica e elétrica apresentavam-se incompletos ou com necessidades de atualização.

Com tudo isso por resolver e fazer, ainda tínha-mos que executar serviços que aparecessem aosolhos dos proprietários, pois isso era crucial para quedevolvêssemos a credibilidade aos proprietários.

Com os resultados das análises das estruturasem mãos, arregaçamos as mangas e fomos tocando aobra, adaptando-a às condições de receita do grupoe, como dito anteriormente, sem informá-los que osmontantes orçados inicialmente não seriam suficien-tes para a execução da obra.

Mantínhamos, porém, a esperança de mini-mizá-los.

Nesse momento da obra o quadro que se apre-sentava era de receitas decrescentes e custos as-cendentes.

Para dificultar ainda mais o ritmo das obras, ti-nha a condição financeira do grupo, em que partedos componentes não pagava as parcelas das obrase outros desistiram do empreendimento.

Guardo comigo vários e-mails da Comissão deRepresentantes, por seu assessor Mituo Teramae,que com freqüência nos solicitava que reduzísse-

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mos o ritmo e, em seguida para acelerar, isso tudomotivado pelo seu fluxo de caixa.

Muitas vezes achávamos mesmo que éramostocadores de sanfona e não de obra!

Evidentemente, que tais fatos trazem alteraçõesno tempo de execução e no custo da obra.

Tudo isso por equacionar, e a obra sendo exe-cutada, cabe aqui uma pergunta: e o levantamentoquantitativo, onde ficou?

Na verdade, em segundo plano.Não por desleixo, mas também porque a Co-

missão de Representantes era extremamente atuan-te e participava de tudo.

Ocorria, também, que decisões ainda seriamtomadas quanto à melhora e atualização do memorialdescritivo de acabamentos e, portanto, se tornavaimpossível prever custos de insumos e serviços deitens que os próprios representantes dos proprietá-rios, a comissão, no caso, escolheria.

Justo, correto, ideal e adequado.Mas o financeiro...A receita foi gerida com exclusividade pela Co-

missão de Representantes, que promovia a arreca-dação e executava os pagamentos por meio de contabancária do próprio condomínio.

A atualização do que cada unidade tinha a pa-gar era feita pelo CUB-Sinduscon, índice que servede parâmetro para o mercado da construção civil.

Porém, a correção só se dava quando o índice atin-gia 5% (cinco por cento) e não mês a mês, como ocor-re com a inflação, e isso traz uma menor arrecadação.

Num determinado momento, a comissão incen-tivou a antecipação dos pagamentos via oferta de

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desconto. Esta ação resolveu um problema imedia-to de caixa, mas o resultado final foi menos dinheiropara as obras.

As despesas com cobrança, advogado, custasjudiciais, correio, despesas bancárias, IPTU, materi-al de escritório e pequenas despesas de administra-ção, não foram provisionadas em nosso orçamento,pois tais assuntos seriam e foram tratados diretamentepela Comissão de Representantes, mas a verba paracustear estas despesas saiu do que cada unidadetinha a pagar para a obra.

Esgotados os argumentos, vamos aos resultados.O Cronograma físico financeiro, em tese, esta-

belece o custo e o tempo de execução de uma obra.Com as explicações acima dadas, é de se per-

guntar: como ficou o custo projetado da obra e o seutempo de execução?

Tempo projetado para execução: 48 meses.Tempo de execução: 48 meses.Número de Assembléias para decidir o financeiro:

1 (uma).Classificação do resultado obtido: excelente.Pelos indicadores acima, podemos deduzir que

tivemos êxito na empreitada e alcançamos os objeti-vos principais de construir o Edifício Bouganville comatualização do projeto ao custo pré-estabelecido.

Contudo, um fato negativo ficou marcado.O Mituo, administrador zeloso, craque das pla-

nilhas e assessor da Comissão de Representantes,seis ou oito meses antes do final da obra, montouuma planilha para finalizá-la e nos solicitou que es-tabelecêssemos os valores finais para as fases daobra que ainda faltavam.

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Fugi o máximo que pude, e na verdade não fizos levantamentos, pois entendia que os itens finais,em sua grande maioria, seriam motivo de escolhaconjunta entre a Construtora e a Comissão, além doque, tínhamos nosso levantamento inicial, que trans-formados em CUB-Sinduscon, daria o parâmetro quea Comissão necessitava.

Pela planilha de receitas apresentada pela Co-missão nas reuniões mensais na Construtora, o quese tinha a receber, acreditávamos ser adequado parao término da obra.

Por sinal, o Eliovaldo, também membro da Comis-são, freqüentemente me perguntava se o saldo a rece-ber seria suficiente para o término da obra, o querespondia com a mesma freqüência: se a receita seconcretizar, muito provavelmente terminamos.

Um belo dia, cansado da espera pela tal plani-lha final, o Mituo me ligou e, por telefone, fomos colo-cando alguns valores para os itens selecionados pelaComissão.

Posteriormente, solicitei ao engenheiro Sergio quevalidasse tal planilha, mas que não perdesse tempo comos levantamentos, pois o piso externo, portões, grades,vidros, tampos, torneiras, pintura, churrasqueira, saunaetc., ainda seriam escolhidos pela Comissão.

Este foi um grande erro de avaliação de nossaparte, pois, embora a construtora não coordenasseos recebimentos, deduzimos que a receita se con-cretizaria, mas passou a não valer.

Cito como exemplo a unidade 11, que pela pla-nilha inicial apresentava um determinado valor a con-tribuir com a obra e, no final, a arrecadação da unidadefoi de apenas três quartos do previsto.

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Acontece que atravessamos um período muitoruim de vendas e não foi possível à Comissão vendera tal unidade pelo valor esperado.

Conseqüência: menos dinheiro em caixa para aconclusão das obras.

Em empreendimentos com tal perfil, é do co-nhecimento da construtora que as receitas são de-crescentes e os custos são ascendentes, e que outrosfatores também contribuem para a defasagem finan-ceira. É pertinente aqui lembrar que quando uma uni-dade pára de pagar, todo o empreendimento sofre,porque o valor que deixou de entrar não é repostonem dividido entre os demais participantes, só entraapós cobrança, leilão etc.

Isto ocorreu com algumas unidades.Resumindo: a filosofia da Dunas Construtora e In-

corporadora Ltda. tem por objetivo superar as expecta-tivas do cliente, mas em casos como este, em que oempreendimento teve sua interrupção, temos que noscontentar em atender as expectativas mais recentes.

Tenho a convicção de que neste episódio, da úl-tima planilha, não atendi às necessidades do grupo.

Das dificuldades para atualizaçãodo memorial descritivo

“O paradigma mudou. Produtos vêm e vão. A unida-de de valor, hoje, é o relacionamento com o cliente”.

Bob Wayland

Ao vermos hoje o edifício pronto, é inegável oganho que se teve no tocante à construção e aos itensde acabamento.

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Para exemplificar, o revestimento externo re-cebeu acabamento de cerâmica, a tubulação deágua foi feita de cobre até a entrada dos aparta-mentos, as áreas frias (cozinha/banheiros/área deserviço), receberam pisos e azulejos de primeiralinha e não os comerciais, que a antiga construtoravinha empregando.

Todavia, para se chegar ao consenso do pro-duto final, as dificuldades eram relevantes.

Quando da escolha do tom (cor) dos vidrosda janela da sala, particularmente passei por difi-culdades.

A escolha foi feita no escritório da construtora,onde deixei à mostra algumas peças de vidro.

Escolhida a cor pela unanimidade dos partici-pantes da comissão, passamos aos orçamentos,condições de pagamento, fechamento de contrato ecolocação.

Uma vez o serviço executado em todo o pré-dio, começam as dificuldades com a Comissão. Nãofoi este o tom, assim começava o coro puxado peloOdair e Jocelito.

Tanto se falou que, para falar a verdade, co-mecei também a ficar em dúvida.

Convocamos a empresa que colocou os vidrosa prestar esclarecimento e ela nos comprovou quecolocou a cor escolhida.

Não satisfeito, chamei a empresa que não ga-nhou a concorrência e esta também me tranqüilizoudizendo que o que estava colocado era o correto.

Mas não tinha o que convencesse os dois.Até que em uma das muitas idas ao prédio,

olhando para um edifício vizinho, o Jocelito observou

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que os vidros das janelas que utilizavam cortina apa-rentavam ser mais escuros que os que não tinham.

Matou a charada. Quando da escolha, no escri-tório, a peça de vidro de fato ficou exposta sobre umafolha de papel branco.

Convencido do fato, Dr. Odair vira-se para mime diz: custava à construtora ter esclarecido isto?

Outro fato é que, uma vez o revestimento ex-terno feito, caixilharia (janelas) e vidros colocados,enfim, o externo do edifício terminado, a dupla men-cionada anteriormente passa a convencer os de-mais que a fachada do edifício estava muito morto,isto é, com cores apagadas e queriam por que que-riam colocar cor nas janelas da sala e na mureta queesconde o telhado.

Inicialmente, tentei a velha tática da falta de caixa,mas não colou.

Em seguida, sugeri que contratássemos um ar-quiteto para elaborar um estudo.

Aí foi feio.Mas a construtora não tem um profissional

para nos atender? — indagavam. Para tentar en-caminhar uma melhor solução, solicitei aos mem-bros da Comissão que me trouxessem recortesde revista ou que indicassem ou tirassem fotos defachadas de edifícios que achavam adequado parao nosso.

Após várias reuniões, inúmeras fotos, sugestãoe projeto de arquiteto, levantamento de preços, che-gou-se à conclusão de que não seria possível deixar-mos mais vivo o prédio. Para falar a verdade, não melembro bem como chegamos à conclusão que nãodeveríamos fazer nada.

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Menciono tais passagens apenas para salien-tar o grau de dificuldade que a construtora encontranestes casos, em que a atualização do memorial des-critivo é feita por pessoas altamente interessadasno bem comum, mas com pouco critério técnico, poissão profissionais de áreas distintas da construçãocivil. Todavia, são os donos a quem, com diploma-cia e humildade, precisamos ter a sensibilidade deajudar nas escolhas.

Da fiscalização “física” da obra

“Não encontre um defeito, encontre uma solução.”Henry Ford

Comissão que se preza ,tem que participar.E haja fiscalização.

O Jocelito fazia parte da comissão, juntamentecom sua esposa, Paulina. Tem experiência comobras. Construiu sua casa de praia. Sabe de tudo odanado.

Eta sujeito sabido!Nas reuniões, sua diversão predileta era colocar-

me contra a parede.Sempre que chegávamos próximos do tér-

mino das reuniões, lá vinha ele com os questio-namentos.

Freqüentemente me fazia perguntas sobre ocanteiro de obra, para as quais eu não tinha as res-postas, pois ele esteve presente na obra mais tempoque nosso próprio engenheiro.

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Sabia o nome dos funcionários, quem moravana obra, quem faltou, que material chegou, o tipo deração que dávamos para o cachorro etc.

Quando não tinha resposta para suas perguntas,ele olhava para o Mituo, como que para confirmar: viucomo ele não sabe? e o Mituo, com seu jeito danadotambém, dava sua risadinha oriental a confirmar e emseguida o Jocelito passava a dissertar sobre o assunto.

Mas teve troco. Por tabela.E ele ficará sabendo por meio deste relato.Um enxame de cupins, em conluio comigo, via-

jou em férias para a praia e se instalou no alto de suacasa de veraneio.

Eles, os cupins, profundamente sensibilizadoscom o estresse que tais perguntas me traziam, resol-veram se vingar.

Ele, o Jocelito, não sabe, mas quem empurroua escada e o fez cair foi o esforço conjunto da cupin-zada que, com muito empenho, assoprou sem parar,quando este subiu para removê-los e, com o deslo-camento de ar, o fez desabar no chão.

Quando recebo os relatos do ocorrido, tenho umpensamento maldoso. Estamos livres entre quatro eseis meses.

Não teve bacia fraturada que impedisse sua pre-sença na obra.

Jocelito, de bengalas em punho, continuou aestar todos os dias na obra.

Meu aprendizado: nenhuma comissão mais foicomposta por marido e mulher.

Caro Jocelito, sua participação muito nosacrescentou.

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Das assembléias com os adquirentesde cota de apartamento

“O homem que nunca erra nada faz.”Bernard Shaw

Elas não foram muitas, como é rotina nas nos-sas obras.

Este é um termômetro para o empreendimento.Muitas assembléias significam que o empreen-

dimento apresenta inúmeras dificuldades, este é onosso termômetro.

Em geral eram prazerosas.Dentro dos nossos procedimentos, essas as-

sembléias acontecem na própria obra.Vê-los andar pela obra, responder suas indaga-

ções e analisar seus semblantes nos traz muito maisinformações para a tomada de decisão do que quan-do lidamos apenas com números.

As observações do Artioli, sobre a qualidade dosnossos serviços, trouxeram incentivos para continu-ar na busca por mais qualidade.

As cobranças do Fausto na assembléia, últimapor sinal, para definir os valores necessários para afinalização da obra, foram pesadas.

Sua afirmação que não havia feito negócio comamigos e sim com profissionais me deixou sem resposta.

Eu não fiz nenhum negócio com os proprietáriosdo terreno, fui contratado para construir de acordo comas condições financeiras do grupo.

Nesse episódio, apenas coloquei um breve re-lato sobre os serviços extras feitos e as dificulda-des não previstas que tivemos de superar, eviden-temente, com custos extras.

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Nesse episódio fiquei particularmente desa-pontado com a Comissão, pois seus membros nãosaíram em minha defesa.

Por que acho que deveriam sair em minhadefesa?

Não sei, mas acho que deveriam ter feito.É o que eu esperava.Como a Comissão de Representantes gerenci-

ava o caixa, acredito que poderiam ter esclarecido aoFausto e aos demais participantes sobre os descon-tos nas parcelas antecipadas, nos custos adicionaisque a inadimplência causou, as despesas com os lei-lões realizados e seus respectivos recolhimentos decustas judiciais, publicações e leiloeiro, correio, CPMF,não venda da unidade 11 pelo valor estimado etc.

Talvez a Comissão tivesse seus motivos paraassim proceder.

Também, só na cabeça do Fausto achar que,com o problema que o empreendimento passou, iriater sua permuta cem por cento realizada sem colocara mão no bolso!

Não sou pessoa de confronto, busco resultado.Dei o assunto por encerrado.

A casa do lado esquerdo

“Meu filho, compre logo sua casa! Esse é o únicoinvestimento seguro!”

Conselho Popular

Como relatamos anteriormente, o EdifícioBouganville foi o primeiro empreendimento lança-do pela Encol na nossa região, lançamento feito

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com muita pompa num luxuoso salão de enventose presença de artistas globais.

Conseqüentemente, era a obra que mais visibi-lidade trazia para a Encol. Como, quando chegaramna nossa região, já apresentavam problemas finan-ceiros e administrativos, fizeram tudo para que o Bou-ganville aparentasse uma obra veloz.

Com tal estratégia, associada à de só gastar como visual, não fizeram a contenção de terra com osvizinhos, e o da esquerda tinha uma casa de arquite-tura bonita e antiga, que não estava habitada.

Sem podermos entrar com maquinário para talserviço, fizemos a remoção do talude de terra por eta-pa, ou como os técnicos chamam, por panos.

Resumidamente, o serviço foi feito manualmente,removendo-se 2 (dois) metros lineares de terra na divi-sa, pulava os dois metros seguintes, fazia-se maisum, voltava e concretava estes dois painéis.

Nosso vizinho da esquerda era uma casa velhae desabitada, como mencionado. O proprietário dacasa sempre nos dizia que ela estava à venda, oupara locação. Num belo dia tivemos um pequeno des-lizamento de terra vindo desta casa.

Algo controlado, previsto, mas não desejado.Entramos, ou melhor, invadimos a tal casa e fizemosos reparos necessários.

Terminados os reparos e os serviços do nossolado, e para não dizer que foi no mesmo dia, maspassados não mais de quarenta e oito horas, no se-gundo dia, portanto, chegam os operários do vizi-nho e põem a casa abaixo.

Hoje, um belo bufê.Ficaram os risos da situação.

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A festa de encerramentoe as considerações finais

“Nossas dúvidas são traidoras. E nos fazem perdero bem que poderíamos ganhar. Por medo de tentar.”

William Shakespeare

Festa, geralmente, sempre é bom.E o coquetel de entrega do Edifício Bouganville

foi muito bom.Ver o semblante dos proprietários expressando

a alegria da conquista renova nossas energias, paranovos desafios.

Rever as empresas parceiras, que nos ajudaramna realização do empreendimento, é gratificante.

Um agradecimento muito especial a todas pelaajuda, pelo profissionalismo e pelo comprometimen-to com as necessidades que estas obras têm.

Cada obra que teve sua continuidade interrom-pida traz, juntamente com a sua retomada, um ritmopróprio, e este ritmo tem que se adequar à condiçãofinanceira do grupo e, com freqüência, estas condi-ções não são as mais adequadas para a realizaçãode seu trabalho.

Na festa, a música e o burburinho das pessoasfalando começam a encher de vida aquelas paredesque, com muito custo, foram finalizadas.

O evento serve como um divisor de águas.É, de fato, preparado para prestar uma home-

nagem aos não mais Adquirentes de Cota de Aparta-mento, mas sim aos Proprietários de Apartamento doEdifício Maison Bouganville.

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Frase que parece um trocadilho, mas que temum enorme significado para os proprietários.

Produzir espaços onde pessoas vão viver econstruir histórias, dar abrigo e consolidar a riquezada família é muito gratificante.

Um imóvel, freqüentemente, passa de geraçãoa geração, dentro de uma mesma família, dando se-gurança a ela.

Não podemos esquecer que todo edifício agre-ga novos postos de trabalho, em termos de empre-gos diretos e indiretos.

Devolver o sonho e a emoção da posse do imó-vel, de quem investiu em ativos reais, é fato desafia-dor que nos coloca, cara a cara, com situações quedemandam necessidades não atendidas e nos obri-gam a fornecer soluções satisfatórias.

Gosto muito de passar à noite pelos prédios queconstruímos. Para mim, é uma sensação adorável verluzes acesas.

Tem gente fazendo história ali, costumo medizer, e agradeço a todos pela oportunidade de fazerparte da vida destas pessoas.

Quando isto acontece, me dá a certeza de tra-balho realizado.

Juntamente com o tempo de realização da cons-trução do Bouganville, a Dunas Construtora e Incorpo-radora Ltda. certificou-se com o ISO 9001 e o Nível Ado PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Pro-dutividade do Habitat), certificações estas que, alémde nos diferenciar no mercado, nos dá uma estruturaempresarial mais sólida e agrega valor aos imóveisconstruídos por nós.

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Senhores proprietários, demos o melhor de nósem tudo o que fizemos.

Esperamos ter, de fato, contribuído e partici-pado junto com vocês na jornada que tiveram quepercorrer.

Somos imensamente gratos a todos e aqui re-pito, mais uma vez, por terem nos dado a oportuni-dade de fazer parte de suas vidas. Não faltou, denossa parte, empenho, dedicação e comprometimen-to com suas metas e necessidades.

Muito nos honrou e esperamos ter retribuído aconfiança em nós depositada.

Para nós, o atendimento às suas necessidadesfoi por meio do respeito, da honradez, do conheci-mento e do trabalho, porque não encaramos issocomo qualidade, mas sim como dever.

Que Deus abençoe este prédio e que as pesso-as que nele venham a ter o privilégio de morar sejambastante felizes, pois a história do Edifício Bouganvi-lle não é uma história de perdas, mas sim uma histó-ria de valentes do qual eu, o engenheiro SergioFerreira dos Santos e todos os nossos funcionáriosmuito nos orgulhamos de ter participado.

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Capítulo VI

O TRABALHO DA COMISSÃODE REPRESENTANTES

Com a definição das cobranças dos saldos de-vedores, começaram a surgir os problemas com aque-les que não desejavam continuar no empreendimento;alguns, por falta absoluta de recursos; outros, porestarem com outros projetos de vida, casamentosdesfeitos, um por falecimento e, por fim, outros pornão acreditarem que o plano daria certo. Alguns nempagavam a taxa de condomínio de R$ 100 instituídaem outubro de 1998, que passou para R$ 175 emmaio de 2000.

Dos 28 compradores iniciais e 5 irmãos proprie-tários do terreno, apenas 14 permaneceram até aconclusão das obras. Neste caso, tivemos até a for-mação de um grupo de 5 condôminos que se unirampara comprar as unidades 152 e 171.

O titular da unidade 11, que se mudou para Cu-ritiba, transferiu o seu apartamento para o Condomí-nio, sem qualquer recompensa, em outubro de 2000.Imediatamente, colocamos esta unidade à venda, masestava difícil porque ninguém queria um apartamen-to no 1o andar. Conseguimos vender essa unidadesomente em setembro de 2004, muito abaixo do va-lor de mercado, porque precisávamos de dinheiro paraconclusão das obras.

Tivemos, também, que levar 4 unidades a leilãopúblico, por falta de pagamentos e sem qualquer possi-

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bilidade de acordo. Uma dessas unidades teve o leilãosuspenso, e tem a sua história descrita mais adiante.

Além da cobrança judicial das unidades que ter-minaram com o leilão público das unidades 81, 132e 172, o Dr. Manuel Sanches de Almeida trabalhouativamente no registro das escrituras recebidas daEncol, que estavam com alguns empecilhos, e paraa retirada da penhora que recaía sobre todo o nos-so edifício. Depois de alguns meses, ele conseguiuos dois objetivos. O mais importante é que, algunsdias após obtermos o registro das escrituras, o Ofi-cial de Registro de Imóveis recebeu uma ordem ju-dicial para sustar qualquer registro de escrituras quetivessem sido outorgadas pela Encol, mas as nos-sas estavam salvas.

A partir da contratação da Dunas, a Comissãode Representantes começou a se reunir, pelo menosuma vez por mês, com os Diretores da Construtora,para tomar decisões a respeito de detalhes de cadaetapa da obra.

A primeira providência tomada foi a de contra-tar a Falcão Bauer, uma empresa especializada emanálise de estruturas e fundações, a mais renomadado mercado, para exame do estado em que se en-contrava o nosso “esqueleto”. Essa análise demons-trou que ele estava em perfeita ordem e, portanto,poderíamos retomar as obras imediatamente.

Também foram tomadas providências no senti-do de regularizar o pagamento do IPTU, que estavaatrasado, revalidação do Alvará de Construção e tudoo mais que fosse necessário.

Além das reuniões mensais, cada membro daComissão de Representantes se encarregou de as-

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sumir algumas funções, voluntariamente. Assim, oJocelito passou a visitar a obra todos os dias, no iní-cio, e duas vezes por dia quando a mesma entrou emfase de acabamento, sempre fazendo críticas, obser-vações e sugestões, pesquisando materiais de aca-bamento e fornecedores, com isso conseguindosubstanciais reduções de custos.

O João Antonio Fonseca, que não era membroda Comissão, também visitava a obra quase todosos dias, voluntariamente, participava das reuniõesmensais e apresentava suas críticas e sugestões.O Odair também visitava as obras e sugeria mate-riais de acabamento e fornecedores. A Paulina, oHelio e o Eliovaldo sempre colaboraram da melhorforma possível.

Em 2001 foram realizadas duas assembléias,com as presenças do Dr. Manuel Sanches de Almei-da, para expor sobre a situação jurídica do edifício,Wilson Carrillo Buranello e Sérgio Ferreira dos San-tos, Diretores da Dunas, para expor sobre as etapasjá cumpridas e dos passos seguintes. Uma das As-sembléias era para alteração do acabamento exter-no, com custo adicional para todos, e outra paraincorporar a área da sacada à área da sala, sem ne-nhum custo adicional. O fato interessante é que, tan-to estas duas assembléias como todas as seguintesforam realizadas em ambiente tranqüilo, pois os con-dôminos confiavam que tudo estava correndo con-forme o planejado e, assim, todas as propostasapresentadas pela Comissão de Representantes fo-ram aprovadas com tranqüilidade.

Eu, que comecei participando das reuniões ini-ciais como procurador de um filho que estava no Ja-

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pão, gostei do entusiasmo do grupo e passei a cola-borar, cuidando da parte administrativa, da contabili-dade, das finanças e do controle em geral, naqualidade de um assessor.

É fato, também, que algumas reuniões para dis-cussão de temas que não envolviam a Dunas, foramrealizadas em pizzarias, mas as despesas sempreforam rateadas entre os presentes. Nenhuma despe-sa, que não se referisse à obra ou ao seu interessedireto foi paga pelo Condomínio.

Um ponto importante a salientar, e que nos in-centivava a levar adiante o nosso trabalho, é que, acada dia, tínhamos um grupo de adquirentes maisunidos e satisfeitos com nosso trabalho. Pode atéparecer que a nossa tarefa era fácil, mas cada umtinha seus compromissos profissionais e pessoais,que tinham que ser cumpridos, sem deixar de parti-cipar das reuniões (pelo menos uma por mês), tro-car telefonemas e e-mails quase diariamente. O quenos movia era a determinação e a vontade de ven-cer esse desafio.

O nosso relacionamento com a construtora sem-pre foi o melhor possível, com jogo aberto e todas ascartas na mesa (pelo menos de nossa parte). Elessabiam exatamente o que tínhamos a receber, mês amês, e assim podiam fazer a atualização constantedo cronograma de obras.

As obras foram se desenvolvendo de formanormal e, em junho de 2003, foram fechados oscontratos mais importantes e dos mais caros daobra: dos caixilhos das janelas e dos elevadores.Importantes porque, com o fechamento das jane-las poderíamos iniciar as etapas seguintes e, com

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os elevadores instalados no ano seguinte, isto in-dicava a proximidade da conclusão das obras.

Também foi dada a opção para quem desejavacolocar assoalhos nos corredores e nos dormitórios,mediante pagamento do respectivo custo, pois o pro-jeto original previa a instalação de carpetes nessasáreas. Os assoalhos foram fornecidos pela ParquetUnião, por oferecer os melhores produtos a preçoscompetitivos.

No último trimestre de 2003 houve um descom-passo entre nossas receitas e os gastos com as obras,mas a Dunas continuou trabalhando em ritmo normal,pois sabia exatamente o que estava ocorrendo e queo déficit seria logo coberto. Ela nunca cobrou juros eencargos sobre essa defasagem e nem nos pressio-nou para pagá-la, pelo que fica aqui registrado o nos-so agradecimento pela cooperação e confiança.

Em março de 2004, com o término dos serviçosprevistos para os 2 subsolos, foram determinados osespaços disponíveis para as garagens. Para alegriageral, foi constatada a existência de 7 vagas extras.Assim, partimos para uma nova assembléia geral,quando foram leiloados o direito de uso dessas 7 va-gas, que apurou um valor de quase 50% do preço deum apartamento pronto! Nessa mesma oportunidadefoi efetuado o sorteio de todas as vagas normais en-tre os 34 apartamentos do edifício.

Em agosto de 2004, foi realizada a última as-sembléia antes da conclusão das obras, para definiro acabamento que cada condômino desejava para oseu apartamento, bem como para aprovação do ra-teio final de custos, pois os saldos devedores exis-tentes no início do empreendimento foram insuficien-

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tes para esse fim. Esse rateio final, que teve a partici-pação maciça e aprovação dos condôminos, tevevalores variados, dependendo do acabamento inter-no escolhido pelo condômino.

Considerando as dificuldades encontradas noinício, a incidência de despesas que normalmente nãoteríamos numa obra normal e muitas melhorias queforam introduzidas no projeto original, o valor desterateio final acabou ficando muito abaixo das melho-res expectativas iniciais. Entre as melhorias introdu-zidas podemos destacar: sistema de canalização paraaproveitamento de águas pluviais, deslocamento dacabine da portaria para junto do portão, introduçãoda sala de ginástica, de sauna, churrasqueira, qua-dra de esportes, forno a lenha, especificações maismodernas para a parte elétrica, encanamento de co-bre para água e duas salas extras na cobertura, parauso do Condomínio.

O valor total do rateio final correspondeu a cer-ca de 11% do orçamento inicial da obra, mas a suaaprovação tranqüila nos surpreendeu. Creio que estaaprovação ocorreu porque a Comissão de Represen-tantes sempre teve um comportamento sério e trans-parente, apresentando os problemas de forma clara,sem qualquer desejo de “dourar a pílula”. Tambémcontribuiu para essa aprovação o fato de que, no diada assembléia, os adquirentes visitaram as suas uni-dades e ficaram satisfeitos com o que viram, faltandomuito pouco para receber o seu apartamento, quemuitos consideravam praticamente perdido.

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Capítulo VII

DEPOIMENTOS DE ALGUNSCONDÔMINOS

1. Odair MorettoSou nascido e criado em Santo André e tenho

paixão por esta terra.Tive várias oportunidades de sair daqui. Morei

em Portugal quando iniciei minha faculdade de medi-cina. Morei em Salvador e tive oportunidade de co-nhecer outros centros do mundo, porém algo maisforte sempre indicou que o meu lugar era aqui.

Faço parte da história de Santo André. Quantosde vocês conhecem e foram tomar água na “biqui-nha” da Rua Cel. Fernando Prestes? Quem sabe ondefoi o Teatro de Alumínio?

Pois é, minha formatura do primário, que fiz no1o grupo (Grupo Escolar Prof. Jose Augusto de Aze-vedo Antunes), foi lá.

Estou fazendo esta retrospectiva para contarque, diversas vezes, fui convidado para entrar comalgum grupo de pessoas em construções a preço decusto, mas nunca me encorajei. Não gosto, até hoje,de ter compromisso financeiro por longo prazo.

Enfim, a vida ia passando, as coisas evoluindo,os filhos crescendo, a violência numa proporção mai-or. Um dia, lendo a Folha de São Paulo, comecei aobservar e me interessar pelas propagandas da Cons-trutora Encol. Saltava aos nossos olhos tamanha en-vergadura. Uma potência. Construções em São Paulo,

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Rio de Janeiro, Brasília, Buenos Aires etc. Foi entãoque, folheando o caderno de imóveis, me deparo como lançamento desta construtora em Santo André.

Eu tinha acabado de construir dois sobrados quefazia para investimento. Conversei com minha espo-sa e combinamos ir conhecer o empreendimento daEncol. Quando chegamos lá, não pensamos duasvezes, tamanha era a infra-estrutura da construtora.

Pasta de couro, vendedores extremamente bemtreinados, visual demonstrativo espetacular, enfim umbelo trabalho de marketing. Fechamos o negócio.

Com o passar do tempo, o meu perfil avessoa dívidas e o chamariz desenvolvido pela Encol,que oferecia descontos a quem antecipava presta-ções e ainda concorria a sorteios diversos — tudopara ludibriar os otários, já que a sua sobrevivênciaestava com os dias contados —, antecipei os pa-gamentos. Certamente ela já tinha informações an-tecipadas de Brasília sobre a sua falência, só quenós, pobres mortais, só saberíamos após o fato con-sumado. Para se ter uma idéia, alguns meses an-tes, para não ter mais dívidas, fiz uma proposta que,para mim, era muito boa e, certamente, como aconstrutora já “respirava por aparelhos”, aceitou nahora, e eu, ingenuamente, pensava junto com mi-nha esposa que agora iríamos dormir sossegados,por não ter mais dívidas. Mal sabíamos que ali co-meçava o maior pesadelo que teríamos na nossavida.

Moro a duas quadras do prédio. Era fácil eupassar todos os dias para admirar o crescimento ace-lerado (pura armadilha para outros lançamentos naregião). Até que, quando chegou na última laje (17o

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andar), comecei a perceber, todos os dias, que a obranão saía daquilo e o movimento dos funcionários di-minuía. O que estava acontecendo? Já começava asair pela imprensa que a construtora Encol estava“mal das pernas”.

A partir dali a própria Encol começou a fazerreuniões com os compradores, para tentar ganhartempo, enquanto sua diretoria tentava socorro finan-ceiro com os bancos. Foi aí que começou uma inte-ressante experiência, ao observar e conviver comseres humanos de vários perfis e caráter.

Logo no início, comecei a perceber que a pri-meira reengenharia que teria que ocorrer, falando oportuguês claro, seria separar o joio do trigo. Existemsempre aquelas pessoas que, numa primeira penei-rada, você descarta como seu eventual parceiro. Foio caso de um descendente de japonês, todo falante,cuja estratégia na reunião foi defender a Encol. Ho-ras depois soubemos que seus negócios não eramos mais lícitos e sua preocupação em estar ali erapara tentar defender o apartamento que havia com-prado para sua amante. Posteriormente, esta figuranos fez dar muitas risadas.

E havia as “dondocas” que vinham, a cadareunião, com uma história diferente, dizendo queo marido havia dado uma “sacola” de dólares poreste apartamento e que haviam deixado de viajarvárias vezes para o exterior. Como podiam perdertudo?

Quando paro para pensar, vejo tudo com outravisão. Eu sou uma pessoa muito pura, talvez de índole,formação, educação de berço, que diga-se de passa-gem, agradeço em muito os meus pais Ângelo e Anto-

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nia, pois acredito que na “peneirada final”, ficou o grupoque certamente converge para os mesmos ideais.

Nossa, que baixaria em cada reunião! Perce-bia-se claramente aqueles que queriam obter somen-te vantagens pessoais. Advogados prepotentes,empresários vendo seus negócios ruírem, casais seseparando.

Certo dia fizemos uma reunião no escritório re-gional do CIESP, em Santo André. Foi a mais regadade aproveitadores. Trouxeram um advogado que,minutos após, soubemos que era um sem-caráter.Nessa mesma reunião outros seus “colegas” apro-veitaram para colocar suas “garras” de fora. A partirdesse momento, acho que as coisas feitas por Deuscomeçaram a se organizar. Costumo definir de “quí-mica humana”, atrações que as pessoas de boa ín-dole começaram a se interagir. Começaram a seaproximar o Nilton, Mituo, Helio, Luiz Cláudio, Elio-valdo, Jocelito, Paulina, Bete, Fausto e eu.

Não podemos jamais esquecer do precioso tra-balho do Nilton e Paulina, que descobriram como che-gar ao nosso primeiro grande passo na retomada daobra, com a contratação do Dr. Mauro Bueno, pois otempo estava passando e a falência da Encol estavaa questão de dias para ser decretada.

Fizemos os primeiros contatos com o advogado,a toque de caixa, pois a qualquer momento poderiaestar tudo perdido.

1. Pé-de-cabra – domingo nublado, início de nossaspreocupações, não me recordo se alguém me te-lefonou ou foi coincidência, porém fui à constru-ção passear um pouco.

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Que surpresa desagradável! Os portões esta-vam todos abertos, com aquele cheiro de suspense,como se algo de errado houvesse acontecido.

Coincidentemente, alguns minutos depois, che-garam dois japoneses que eu havia conhecido emuma reunião ocorrida no escritório do CIESP. Nós nãosabíamos nem seus nomes, porém sabíamos quenossos interesses eram comuns.

Tudo estava revirado. Alojamento arrombado,documentações, plantas, ferramentas, capacetes desegurança, tudo jogado. Começamos a pegar as coi-sas, limpar o que podíamos, sem pronunciar nenhu-ma palavra, diante de tal cena constrangedora.

Todos nós transmitíamos, no olhar, uma sensa-ção como se nossa alma tivesse sido atingida.

Num passe de mágica, creio eu, ali foi emitidauma das senhas que só Deus explica, para come-çarmos a sentir com quais pessoas poderíamoscontar.

A partir daquele momento esses dois orien-tais se tornaram parte integrante de nossas famílias:Mituo, sua esposa Altina e os filhos Helio e Celso.

Com grande orgulho, relembro que peguei um“pé-de-cabra” e sugeri que subíssemos todos os an-dares para verificar o ocorrido.

Sei que fui ingênuo em pensar que, com tal ins-trumento, estaríamos protegidos, mas enfim faço partede uma geração em que tal ferramenta impunha umsentido de proteção e segurança.

Precisávamos fechar a obra, pois o tapume da fren-te estava todo deteriorado, o madeiramento da constru-ção estava prestes a cair e colocando em risco a

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vizinhança, fato este que fez muitos de nós perder ho-ras de sono, pois éramos vizinhos de uma escola infantil.

Preocupado, comecei a rever meus contatos daépoca em que construía sobrados. Foi quando locali-zei um senhor português muito atencioso, que tem-pos depois sofreu um enfarte e se tornou meu paciente,nas perícias do INSS.

Prontamente ele se identificou com nossa situação.Toda pessoa que entendia o que estávamos passandose constrangia e sofria um pouco também, talvez que-rendo aliviar nossa dor, pois nesta altura todos já sabi-am o que havia acontecido com a famigerada Encol.

Acho que aquela foi nossa primeira despesa coma obra, pois tivemos que refazer os tapumes e colocaruma lâmpada no primeiro andar. E estas despesasforam cobertas por uma “vaquinha” feita entre os mem-bros do grupo que estava comandando os trabalhos.

Posteriormente, começamos a nos preocuparcom invasões, depredações, pessoas que pudessemquerer dormir, usar drogas etc. e, em tais situações,cair, machucar-se ou mesmo ocorrer acidente gravecom óbito.

Resolvemos, então, colocar vigilância noturna.

2. Definição da construtora – outro momento de pres-são e insegurança.

Que critérios adotar para a escolha da constru-tora? A que tivesse o melhor preço? Aquela que ti-vesse maior credibilidade no mercado?

Tudo isso nos levava a dúvidas e a questionamen-tos e fazia com que todos se empenhassem em dar seupalpite e fazer o melhor. Várias construtoras faziam suas

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propostas, algumas indecorosas, como aquela feita poruma da região, cujo representante, posteriormente, veioa falecer. Esta construtora começou a chamar indivi-dualmente os proprietários e, de acordo com o investi-mento que havia feito, fazia as propostas, sempreridículas, somente para querer levar vantagem e apro-veitar-se do nosso desespero. Graças a Deus, não evo-luiu, pois todos sacaram a intenção dessa construtora.

Foi marcada uma reunião para apresentação deduas propostas: da construtora Dunas e uma outra,cujo nome não me recordo.

Nesta apresentação ficou bem claro que prevale-ceria quem soubesse vender melhor seu peixe. O gran-de destaque ficou por conta da Dunas, que passou nopreço e honestidade. Para um grupo cansado e des-gastado eram ingredientes que satisfaziam, e muito.

Agora tínhamos que marcar a assembléia parapassarmos a proposta para todos e tentar resolvereste primeiro grande desafio. Precisávamos, mais doque nunca, reiniciar a obra, pois ninguém estava su-portando tanto desgaste.

Colegas ilustres como o Nilton já jogavam atoalha. Outros como do apto. 11, desistiram logo,entregando seu apto. ao Condomínio, sem qualquerrecompensa. Marcado o dia da assembléia, tivemosque organizar tudo, levar cadeiras da minha casa, com-putador do Mituo, enfim item por item das necessida-des que poderíamos ter, para que não atrapalhassemem nada nossa assembléia.

Foi uma dificuldade. A tensão pairava no ar.Olhares de desconfiança. Pessoas que até então nãoconhecíamos bem. A partir dali teríamos que confiarpara termos sucesso coletivo.

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Como trabalhar para que o grupo fosse reco-nhecido como idôneo? Eram perguntas que nossamente fazia silenciosamente, para que tudo pudessefluir.

O que foi muito útil e nos ajudou foi a presen-ça do Wilson, da Construtora Dunas, pois ele temo dom da persuasão, no bom sentido. Suas pala-vras, associadas às palavras dos elementos daComissão, proporcionaram um desenrolar menostraumático na assembléia, pois todos estavam des-confiados que alguém poderia estar levando van-tagem em alguma coisa.

Tinha um advogado que, também graças aosnossos santos protetores, logo desapareceu das reu-niões. Ele colocava dificuldades em tudo. Era o sabe-tudo, tipo novo-rico que fazia todas as coisaspensando em benefício próprio (não teve o espaçoque pretendia e sumiu).

O mais preocupante foi quando um condôminopresente fez uma proposta para que ele conduzisseo empreendimento. Todos logo desviaram o foco emudamos de assunto.

Após vários incidentes e colocações, a propos-ta foi finalmente aprovada. Estava superada a primeiragrande barreira.

3. Separar o joio do trigo – jamais foi nossa intençãoquerer demonstrar como se resolve ou qual é afórmula mágica para se desvencilhar de negóciosemaranhados.

A nossa experiência mostrou que perseverança ecrédito nas propostas, associados a pessoas de boa ín-

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dole que respeitam o próximo, no mais amplo dos con-ceitos, são receitas bem elaboradas para o sucesso.

Nestes anos que se passaram, jamais alguémda Comissão desconfiou ou discutiu com algumdos integrantes do grupo. Procuramos sempremanter um alto nível de respeito, sinceridade e cor-dialidade.

O início do trabalho da Construtora Dunas foimarcado por uma imensa expectativa, pois todos car-regavam consigo a ansiedade e a frustração que ha-víam passado.

Tudo teria que dar certo, pois o grupo nãotinha mais estrutura emocional para sofrer decep-ções. Ninguém suportaria mais qualquer ressalvaou deslize.

O desgaste que tivemos nas primeiras reuniõestornou o grupo arredio. Tínhamos que elaborar muitobem todas as propostas do cronograma da obra.

Neste momento surgiu o dedo mágico do nossoguru, o Mituo, pessoa por quem temos um carinhoespecial. Por ser um hábil executivo da área de fi-nanças e administração, ele montou uma planilha dereceitas e custos, com detalhamento de todos os itensinerentes à construção. Creio que nunca alguém ques-tionou, ou colocou dúvidas na honestidade de seutrabalho.

Suas explicações sempre claras e com provasdocumentais de tudo o que realizava, tornava nossaequipe transparente e com credibilidade.

O trabalho da Dunas começava. Pegamos to-dos os documentos que foram resgatados no dia devisita à obra (planilhas, plantas etc.) e demos a elespara serem analisados.

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Começaram a fazer a limpeza propriamentedita, pois estava tudo um caos. Madeiras deterio-radas pelo tempo, depredação provocada por vân-dalos, enfim resgatando a identidade da obra,perdida com o naufrágio da Encol.

Passava pela obra praticamente todos os dias,para ter a sensação de que o seu “coração” estavabatendo de novo, e toda aquela tempestade que pas-samos foi apenas um pesadelo.

Nós, da comissão, conversávamos sempre,quase não acreditando que aquele sonho estava ga-nhando corpo e tornando-se realidade a cada diaque passava.

Mas tínhamos plena convicção de que jamaispoderíamos nos acomodar, porque apenas tínhamosvencido uma etapa da nossa batalha. Percebíamosque, dentro do próprio grupo de colaboradores, já ti-nha pessoas que, por inúmeros motivos, estavam seacomodando e tirando o seu corpo fora, falando oportuguês claro.

Porém, aquele fluido que costumo dizer quesomente algumas pessoas têm, começou a dese-nhar, mentalmente, e aquele grupo dos seis teriaidentidade, força e sincronia para tocar esta emprei-tada para a frente.

Já sabíamos que o nosso timoneiro — vamoschamar assim o Mituo — semanalmente alimentavanosso espírito de otimismo, com toque de sabedoriaoriental. Sutilmente fazia que nenhum de nós, a partirdaquele instante, deixasse que algo esmorecesse aforça interior do grupo.

As brincadeiras e o bom humor do Jocelito tor-navam descontraídas nossas reuniões.

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Quem não se lembra do dia em que ele, já se sen-tindo um mestre-de-obra, nos perguntou o que era talis-ca? Ficamos boquiabertos, pois não sabíamos se erapalavrão ou alguma gíria nova que estava rolando. Apóssua aula de construção civil foi só risos. Até hoje brinca-mos com esta palavra (diga-se de passagem, real).

Passei vários momentos complicados, que só eue minha querida esposa sabemos. Enfrentei sérios pro-blemas de saúde, pessoal e familiar, porém nuncadeixei que isso fosse motivo para me ausentar das reu-niões, porque acreditava na proposta do grupo.

Houve reuniões em que somente meu corpoestava presente, pois minha cabeça estava longe, flu-tuando, totalmente fora de sintonia. Acredito que hou-ve ocasiões em que alguém pensou que eu estivessedormindo de olhos abertos. Não questionava, e pou-cas opiniões emitia.

Acho que o que contribuiu para minha supera-ção foi a minha religiosidade e o alto-astral do nossogrupo. Sei que todos tinham e têm seus problemas,mas este grupo possui uma energia interior que so-mente quem participou dele é capaz de quantificar.

4. Susto Estratégico – estávamos em mais uma dasnossas incontáveis reuniões, com todo aquele ri-tual costumeiro.

Chega então o Mituo, Helio e eu. Posterior-mente chegam Paulina e Jocelito, e às vezes, quan-do o trânsito ou o Dr. Ermírio de Moraes permitia, oEliovaldo chegava às 19:30; será que o trânsito ouDr. Ermírio de Moraes vai permitir que o Eliovaldochegue às 19:30 em Santo André?

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Será mais uma noite de grande mistério, tudo namais perfeita gozação, é claro. Eliovaldo sempre foi umgrande companheiro. O Mituo, como sempre, vai distri-buindo as planilhas, previamente elaboradas e colocan-do sobre a mesa, impreterivelmente uma cópia para cadamembro da Comissão e para os responsáveis pela cons-trutora, quase sempre o Wilson, por causa de compro-missos do Sérgio, mas neste dia também estava presente.

Em conversas paralelas, começamos a olhar ecomentar com felicidade a proeza de estarmos termi-nando a obra, pois todas as arestas já haviam sidoaparadas. De tanto olharmos os itens que faltavam eseus respectivos custos, já sabíamos que depois dogrande susto de termos que fazer leilão de garagense retirar do cronograma financeiro impostos embuti-dos, todos os números se fechavam.

De repente o Sergio pede a palavra e começaa falar sobre itens esquecidos do cronograma finan-ceiro. Eu imediatamente senti um frio correr na mi-nha espinha.

Jocelito olhava atônito para o Mituo, Helio apa-rentando mais frieza, teclava sua calculadora comoquerendo descobrir que aquilo que acabávamos deouvir não era verdade. Eles eram os nossos contra-tados para dirigir os destinos de nossa obra e tinhamcometido um “pequeno” equívoco, em torno de 11%do valor inicial da obra.

Como bom descendente de Italianos, eu quisfalar um bom número de palavrões, mas quemolhasse nos meus olhos saberia descrever o tama-nho do palavrão que minha alma diria. Não me con-formava com tamanho erro de cálculo. Administra-ção embutida, melhoramentos técnicos, alterações

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no projeto original, enfim, davam vários nomes paraexplicar. Naquele momento eu não aceitava nada,somente os achava incompetentes.

Como vamos chamar uma assembléia e expli-car o que ocorreu, sendo que a primeira impressãoque iria soar no ambiente seria: que “Comissão deRepresentantes de m...a”!

Teria também aquela famosa torcidinha do na-riz, franzindo a testa e pensando: “tem gente levandograna aí!” Quem não pensaria?

Deixamos toda a responsabilidade de transmitiro ocorrido, na assembléia, para a construtora, poisnão teríamos a mínima condição de fazê-lo, mesmodepois dos aprendizados que tivemos para conduzirassembléias.

Foi uma barra pesadíssima, pois pensávamosque todos viriam armados, não no bom sentido comoconduzimos as reuniões anteriores, mas todos com afaca nos dentes.

O Helio sabia que seu pai também estava ner-voso e não o deixou falar. Procurou acalmar todos osmembros da comissão, dizendo que o “furo” era es-perado em nossas previsões iniciais, mas que foi es-quecido, porque a Dunas sempre dizia que tudo corrianormalmente.

Hoje, depois que tudo terminou bem, soube quefoi uma estratégia da Dunas, e que foram nossos anji-nhos de plantão que nos deram esta bênção de fazera Dunas anunciar este fato naquele momento da obra.Se este furo fosse anunciado numa condição mais atra-sada das obras, certamente alguns dos condôminospoderiam se desesperar e deixar o grupo, o que certa-mente seria um mal incalculável.

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5. Noção de vida – este grupo nos trouxe uma excelen-te noção de vida pois, com a nossa união, aprende-mos que não existem dificuldades intransponíveis,quando temos o bem comum como meta e quandoas pessoas que estão nesta luta apresentam carac-terísticas e anseios comuns, tornando tudo mais fá-cil, fazendo com que os objetivos sejam alcançados.

Nosso grupo era composto de pessoas com osmais diferentes graus de formação cultural, crençasreligiosas e profissões, porém aprendemos que tudoisso não tem importância maior. Aprendemos que orespeito e a honestidade são pré-requisitos paraqualquer tipo de sucesso na vida, seja na constru-ção de um prédio, seja numa sociedade.

Quantas vítimas de condomínios não conse-guem sequer reunir-se, em razão do egoísmo de de-terminadas pessoas?

Quantos empreendimentos iguais ao nossonem saíram do chão, pois os interesses eram ou-tros, além do pensamento coletivo? E, ainda, quan-tas vítimas iguais a nós confiaram em falsários —que são muitos — que se aproveitam de pessoasdesesperadas; e quantas vítimas confiaram que ajustiça fosse resolver seus casos?

Infelizmente a nossa justiça é lenta, os grupospoderosos contam com advogados especializadosem “empurrar com a barriga” os processos dessanatureza, fazendo com que os seus credores vejamseus direitos virarem pó.

E no caso da Encol também não foi diferente.Milhares de vítimas que não conseguiram se unir

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para conseguir suas escrituras e se desvincular dela,viram essa empresa ir à falência e seus créditos seevaporarem. Mas os seus diretores estão bem devida, pois todos os bens foram transferidos para seusherdeiros, sem que ninguém consiga revertê-los emprol da massa falida.

Quantas famílias depositaram seu dinheironas contas da Encol, sonhando com sua casa pró-pria? Sonhos, castelos, planos de felicidades, to-dos desmoronados, por uma empresa queludibriou famílias, tornando suas vidas um pesa-delo. Com certeza, nada conseguiríamos se tivés-semos sido egoístas, se pensássemos somentenas condições individuais.

Aqui cabe aquele velho ditado: “mais vale um mauacordo do que uma ótima demanda”, pois nós fizemosum mau acordo, tendo que entregar um apartamentoacabado para a Encol, que tanto prejuízo nos causou, eela ainda conseguiu arrecadar R$ 208.000 em leilão pú-blico realizado em 16 de agosto de 2005. Mas, pelomenos conseguimos nos desvencilhar dela e consegui-mos terminar o nosso sonho, enquanto milhares de ou-tras vítimas acabaram “a ver navios”. Aprendemos quese não pensarmos no coletivo, mesmo sabendo queteremos prejuízos, não se sai do lugar. Corremos atrásdo próprio rabo, como diz o dito popular, e as soluçõesmacro, que privilegiam o coletivo, não acontecem.

Acho que já havia comentado que tudo na vida temuma explicação, às vezes não somos capazes de enten-der, mas Deus está sempre nos testando, se temos paci-ência, se nos doamos a alguém... Por pior que seja nossacruz, jamais devemos perder a esperança.

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Quando se tem honestidade, caráter e res-peito para com o próximo, todo quebra-cabeça,por mais difícil que seja, acaba tendo solução.Acho que tudo vai se encaixando, as pessoas cer-tas se encontram com as que comungam com osmesmos ideais.

Quando lembro dos telefonemas do Mituo, Pau-lina, Jocelito e outros, em alguns momentos, sentiaum nó na garganta e vontade de mandar tudo parao inferno, mas sempre tinha uma força interior queme dizia para ter paciência, que a solução da nossaconstrução estava para chegar.

Tivemos companheiros importantes, que duran-te o processo nos deixaram na mão, talvez por difi-culdades pessoais maiores, ou por sentir que éramoscompetentes para terminar esta empreitada sozi-nhos. Sentimos muita falta de mais ajuda, pois umatroca de idéias em momentos de dificuldades sem-pre traz um alento, uma esperança na resolução maisfácil do problema. Às vezes minha visibilidade nãotem o mesmo grau de entendimento do outro, po-rém quando ouvimos suas palavras, muitas vezesconseguimos resultados melhores

6. Aprendendo com os erros – situações difíceis quepassamos durante a construção e de que manei-ra poderíamos ajudar os “novatos” a saírem me-lhor, sem grandes constrangimentos.

Sem querer magoar alguém ou demonstrar des-confiança, hoje, após a experiência que tivemos, sefôssemos começar tudo novamente, teríamos que

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ter um apontador exclusivo contratado pelo Condo-mínio. Seria o nosso elo entre a construtora e oscondôminos, pois existem várias situações em queos membros da comissão perturbam os responsá-veis pela obra, por não saberem falar a mesma lin-guagem. Claro que esta pessoa teria também queter conhecimento de construção civil.

Outro item que julgo importante são os núme-ros do caixa, que têm que ser segredo da Comis-são, pois estes têm que ser trabalhados de acordocom os interesses do grupo, e não dos construto-res. Compete aos construtores, após definição donível que vai evoluindo a obra, trabalhar de acordocom o que o grupo priorizar, porque os mesmos sãopagos, e bem pagos, para administrar todos os itensrelativos ao empreendimento. Compete somente aosmembros da Comissão se responsabilizar, cada qualrespondendo por aquilo que lhe compete, pois as-sim evitam-se desgastes de ambas as partes. Evita-ríamos, assim, chegar num ponto no qual mal podí-amos nos ver.

Quando se trata de um negócio tem que pre-valecer a razão, pois acredito que muitos dos itensdo aspecto organização teriam melhores resultados.

Quando definimos sobre acabamento, tenhoquase certeza de que nossa verba, se fosse melhortrabalhada, poderia nos dar menos sustos no fluxode caixa.

Quando falo desta forma, quero dizer que quan-to mais concorrência fizermos, mais chance temosde obter menores custos. Este item, diga se de pas-sagem, sempre foi polêmico para mim.

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Tivemos alguns tipos de despesas extras em aca-bamento que, julgo, ocorreram por pura falta de coor-denação. Tínhamos uma supervisão da engenharia querespondia por várias obras da construtora, e que nãoconsegui, até agora, entender no que ela nos ajudou.

Acho que o próprio responsável foi mais útil(engº. Sérgio).

Acho também que os membros da Comissão,na parte final do acabamento, deveriam ser outros,pois o desgaste por que passaram os que iniciaramo processo foi muito forte.

Creio que muitas vezes fomos indelicados comos membros da construtora, puramente por estar-mos todos de pavio curto, afinal todos queriam ver ofim da obra.

Para ilustrar, uma das minhas decepções foiquanto ao quesito acabamento, por não podermosoptar pelo projeto original da sacada. Fui visitar vá-rios prédios em Santo André e São Paulo, perdi do-mingos com minha família, tirei fotos de fachadasde prédios etc. Discuti várias vezes com os colegasda Comissão sobre a idéia de se fazer um friso najanela da sala para podermos quebrar a seriedadeque o prédio trazia consigo.

Quando levei para discutir com os responsá-veis da obra, fizeram alguns orçamentos, porémpercebi total falta de vontade em executá-lo. Se ti-véssemos aquele conceito que comentei, a Comis-são é que faria a imposição e fim de papo.

Enfim, estou expondo somente o que sinto,após esta minha experiência. Sei que têm cole-gas da comissão que não concordam comigo, po-

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rém falo de coração aberto, sem querer magoarninguém ou guardar ressentimentos.

7. Recomendações e agradecimentos.

As divergências de opiniões e as formas decondução de qualquer negócio diferem de pessoapara pessoa.

O mais importante é o respeito à pessoa hu-mana, a dignidade e a honestidade.

Tudo o que aprendemos nesta empreitada ser-viu para termos a certeza de uma coisa: sem a par-ceria da Dunas, talvez o nosso “sonho” não se reali-zasse, pois eles foram muito arrojados e acreditaramno nosso grupo, pois também nós poderíamos cau-sar transtornos à construtora, com dívidas, dificul-dades no gerenciamento da obra etc.

A Dunas sempre confiou no grupo, talvez pou-cos saibam, mas teve um momento em que nossofluxo de caixa estava baixo e ela deixou de receberseus créditos, mas não deixou de tocar a obra nor-malmente.

Portanto, em nome da Comissão, nosso muitoobrigado aos membros da Dunas, do Seu “Zé” aomais importante na escala hierárquica da empresa.

2. Paulina de Cássia Sanches FiladélfioEm 1993, a mídia mostrava a grandeza da En-

col, uma construtora que tinha obras em todo o Bra-sil, inclusive no exterior. Reportagens em váriaspáginas de revistas de circulação nacional mostra-vam todo o glamour da construtora.

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Com o objetivo de oferecer maior conforto àfamília, após várias visitas a diversos prédios, re-solvemos adquirir um apartamento da Encol, poisesta se mostrava ser de maior confiabilidade nomercado.

Esse era um apartamento de 3 dormitórios naVila Gilda, em Santo André. Após um ano investin-do na obra, a Encol não dava início às obras.

Ficamos desconfiados e começamos a ouvirboatos de que a construtora não estava conseguin-do concluir todas as suas obras. Na ocasião, estive-mos no escritório da Encol, que ficava na AvenidaPortugal, em Santo André, onde solicitamos a trocada unidade adquirida, por outra unidade em qual-quer lugar do Brasil, porém já concluída, mas nãotivemos sucesso.

Após várias tentativas, conseguimos trocar nos-sa unidade por outra do Edifício Maison Bouganvil-le, que estava com as obras a todo vapor, portanto,tínhamos alguma chance de não perdermos o quehavíamos pago. Pegamos uma unidade, pagamospor aproximadamente mais um ano, quando tudo pa-rou de vez.

Em 1996, a Encol convidou um grupo de ad-quirentes para uma reunião. Estavam presen-tes eu, o Nilton, Valdir, Rubens e Eliovaldo, quan-do foram discutidas as dificuldades da construtora,e o seu representante tentava tranqüilizar a todos,dizendo que a Encol retomaria as obras. Saímosdessa reunião ainda sem rumo, mas convencidosde que, se ficássemos de braços cruzados, nadaaconteceria.

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Conhecendo outros grupos de outros empre-endimentos, que estavam na mesma situação, foicriada uma Associação dos Adquirentes de Unida-des da Encol. Algumas passeatas ocorreram naAvenida Paulista, em São Paulo, a fim de chamar aatenção das autoridades, grupos seguiram para Bra-sília, para reunião com autoridades, procurando so-lução para esse problema, igual para cerca de 40.000adquirentes.

Apesar de toda essa movimentação, observa-mos que nenhuma solução estava à vista e que, senão agíssemos com rapidez, poderíamos perder achance de resolver o nosso problema.

No início de 1997, um grupo de vítimas, com-pradores de apartamentos no Edifício Maison Bou-ganville, liderado por Nilton Moreno Pires, Eliza-beth Franciscon, Rubens Martins Jr., Valdir Artiolie nós, começou a se movimentar, procurando osdemais compradores de apartamentos deste edi-fício, promovendo reuniões, incluindo os proprie-tários do terreno.

Fizemos várias reuniões, muito tumultuadas,porque todos estavam revoltados e desconfiados unsdos outros, com medo de que alguém quisesse seaproveitar da situação. Voltamos a nos reunir nova-mente no escritório da Encol, na Avenida Portugal,mesmo sem energia elétrica — que tinha sido corta-da por falta de pagamento — onde todos queriamfalar ao mesmo tempo. Tivemos muita paciênciacom vários adquirentes que se achavam no direitode discursar, sem o menor conhecimento de causa.Enfim, estávamos preparados também para isso.

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Foi-nos indicado um advogado, com quem nosreunimos para saber quais seriam os passos quedeveríamos dar, a fim de tentar encontrar uma so-lução. Nilton e eu estivemos no escritório desse ad-vogado, na Avenida Paulista, porém não saímostotalmente satisfeitos, pois achamos que ele, comomuitos outros, àquela altura dos acontecimentos,queria tirar proveito da situação, sem uma soluçãorazoável.

No último trimestre de 1997, nosso grupo já es-tava bem maior, as reuniões já não eram tão tumul-tuadas, e até conseguimos reunir a maioria doscompradores para realizar uma assembléia e elegeros membros que responderiam legalmente pelo nos-so Condomínio.

Conseguimos a outorga das escrituras e a des-tituição da Encol, lutamos para a retomada das obrase começamos a trabalhar ativamente nesse senti-do, conforme já exposto nos capítulos anteriores.

Todos estavam tão envolvidos com todo esseprocesso, que até as crianças que estavam vivenci-ando todo o nosso drama, havia quase dez anos,começavam a dar idéias.

Certo dia, o Rafael, 10 anos, acostumado a vi-sitar a obra junto comigo, questionou sobre a colo-cação da tubulação de água e esgoto nas garagens,que, para ele, estava instalada numa altura muitobaixa. No mesmo instante, me alertou que a solu-ção era simples: era só diminuir o tamanho das has-tes que seguravam os tubos.

Na reunião seguinte que tivemos com a cons-trutora, expus a dúvida levantada pelo Rafael e a

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solução proposta. Para nossa surpresa, a Dunasrespondeu que, realmente, estava incorreto e quecorrigiriam o problema. Mais uma prova da impor-tância da transparência na discussão de problemasem família.

Quando a obra já estava praticamente concluí-da, fui eleita Síndica do Edifício, encargo que acei-tei para dar continuidade aos trabalhos que vinhaexecutando.

Em fevereiro de 2005, mudamos para o nossotão sonhado apartamento e começamos a trabalharno sentido de dar vida ao esqueleto ressuscitado.Contratamos a jardinagem, instalamos a quadra deesportes, um forno a lenha, a sauna, sala de ginás-tica, mobiliamos o hall de entrada, enfim, constituí-mos realmente um condomínio, ou melhor dizendo,uma comunidade de pessoas que já se conheciame se respeitam. Um fato interessante ocorrido logoapós a nossa mudança para o edifício ocorreu quan-do o Nilton, um dos pioneiros do movimento paraconseguirmos nos desvincular da Encol, mas queacabou vendendo sua unidade, por não acreditar nosucesso do empreendimento, veio nos visitar e seemocionou com a conclusão da obra, de forma tãoharmoniosa, pois lhe parecia que era um sonho irre-alizável, mas que conseguimos concluir, apesar detodos os tropeços, dificuldades e desafios. Nessaocasião ele mostrou interesse em adquirir um apar-tamento, pois o empreendimento havia superadotodas as suas expectativas.

Esse tipo de depoimento nos deixa muito or-gulhosos e emocionados, pois mostra que corres-

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pondemos à expectativa e confiança daqueles queconfiaram no nosso trabalho.

A cada dia que passa, como Síndica deste Con-domínio, cuido de tudo com muito prazer, podendocomparar este fato com o nascimento de um novofilho, que esperamos com muita expectativa e emo-ção, e depois cuidamos com todo amor e carinho.

A nossa maior alegria é ver que a maioria dosmoradores do Bouganville são pessoas que se co-nhecem há muitos anos, passaram por todas asdificuldades descritas neste livro e são todos ven-cedores.

3. Paulo Roberto ToffanelliO Sr. Paulo Roberto Toffanelli, que foi o pri-

meiro comprador de apartamento deste edifício,mesmo antes da decisão de retomada das obras,prestou o seguinte depoimento:

“Nem todos os compradores de apartamentono Maison Bouganville se animaram com a idéia deesperar alguns anos para ter o apartamento termi-nado. Uma dessas pessoas foi minha irmã, DeniseT. Barrotte que, apesar de acreditar que a obra iriaem frente, preferiu vender seus direitos.

Quando ela me propôs comprar sua parte, emmarço de 2000, achei interessante e fizemos o ne-gócio. Pouco tempo depois, por necessidade profis-sional, mudei-me para Belo Horizonte, permanecen-do lá por 3 anos.

Em conseqüência da distância e da impossibi-lidade de vir freqüentemente a Santo André, acabeiacompanhando, à distância, o esforço e preocupa-

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ções daqueles que estavam, bravamente, tocandoo empreendimento. O mínimo que eu podia fazerera pagar pontualmente meu compromisso e confi-ar nas decisões dos demais condôminos; nada te-nho a reclamar das decisões das quais não participei.

Ao retornar, em julho de 2003, encontrei a obraem estado bem adiantado, começando o acabamento.Estávamos ansiosos para nos mudar para lá, tantoque fomos os primeiros moradores do edifício, mu-dança que ocorreu em janeiro de 2005.

Confesso que nos sentimos até um poucoconstrangidos por não termos acompanhado a maiorparte das dificuldades que os outros proprietários en-frentaram, mas sendo os primeiros a desfrutar des-te esforço coletivo. É claro que acabamos pagandoum preço pelo pioneirismo: ficamos alguns dias semgás, telefone, TV a cabo e internet, mas valeu a penaesperar.

Agora já temos muitos vizinhos e, aos poucos,vamos construindo novas amizades.”

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Capítulo VIII

INADIMPLÊNCIA ZERO

Ao chegarmos ao término das obras, foi neces-sária a realização de uma Assembléia Geral específi-ca para aprovar a Convenção e o Regulamento doCondomínio, eleger o Síndico e os membros dosConselhos Consultivo e Fiscal. Foram eleitos paraSíndica Paulina de Cássia Sanches Filadélfio; paraConselho Consultivo Celso Mamoru Teramae, OdairMoretto e Paulo Roberto Toffanelli; para ConselhoFiscal Helio Yuji Teramae, Antonio Carlos Scorachioe Osvaldo Dias Andrade.

Nesta mesma assembléia foi votado o orçamentodo Condomínio e a forma de cobrança mensal.

A grande preocupação nossa era de evitar ainadimplência média de 40% que se observa nos con-domínios em geral, principalmente após a aprovaçãoda lei que fixou a multa por atraso em 2% e juros demora em 1% ao mês. Assim, ao aprovar o orçamentodeste Condomínio, a assembléia decidiu que todosos pagamentos, efetuados até a data do vencimentofixado, têm direito a um desconto de 15% sobre ovalor cobrado. E para pagamentos após a data dovencimento, incidem a multa de 2% mais os juros demora de 1% ao mês. Portanto, a inadimplência custamuito caro e, mesmo aqueles que costumavam pa-gar as parcelas da obra com atraso, agora estão comsuas contas em dia.

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A única exceção é o condômino que comprou oapartamento da massa falida da Encol, em leilão pú-blico, que ainda não pagou as contas anteriores àdata de sua compra, mas já foram tomadas as provi-dências para a solução do problema.

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Capítulo IX

CASOS CURIOSOS E INUSITADOS

1. Quando dois dos compradores de unidades nãocompareceram para assinar as escrituras, come-çou o trabalho de contato com essas pessoas paraconvencê-las a comparecer ao Tabelião de Notaspara cumprir essa formalidade.Uma dessas pessoas nunca era encontrada emcasa, pois os vizinhos diziam que ele saía muitocedo e voltava tarde da noite. Certa noite, o Niltone a Elizabeth Franciscon resolveram ficar de plan-tão nas proximidades da casa dele, até que eleapareceu de madrugada. Conversaram sobre a ne-cessidade de assinar a escritura, mas ele demons-trou que estava quebrado e que, na realidade,estava fugindo de credores. Esta pessoa é a mes-ma que não quis transferir sua unidade para aquelapessoa que assumiu 2 outras unidades, antes daassinatura das escrituras. E nunca pagou suas con-tas, tendo a sua unidade levada a leilão público noinício de 2003.A outra pessoa era uma mulher humilde, que havia seseparado recentemente de seu amante, que haviacomprado uma unidade no nome dela. O ex-aman-te não queria continuar pagando o saldo devedorde um apartamento que não estava em seu nome.Assim, os membros da Comissão de Represen-tantes resolveram se cotizar para pagar as despe-sas e o imposto, para a lavratura das escriturasdessas duas pessoas.

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Num determinado domingo, eu e o Helio fomos àcasa dela para pedir-lhe que fosse ao Cartório paraa assinatura da escritura, sem nenhuma despesapara ela, com o que concordou imediatamente.A seguir ela disse:— É melhor vocês irem embora logo, porque o Fu-lano está para chegar com o nosso filho, e não vaigostar de vê-los aqui.Fomos embora e ela compareceu ao Cartório nodia e hora combinados.

2. Durante uma assembléia que foi realizada em abrilde 1999, o Fulano que havia comprado uma uni-dade em nome “da outra” compareceu e estavatentando tumultuar o ambiente. Um dos condômi-nos se levantou e perguntou:— Quem é o senhor? O senhor é condômino?— Eu sou... e começou a gaguejar.— O seu nome não consta na lista de condômi-nos. Portanto, queira se retirar.E já foi empurrando-o para a porta de saída.

3. Nesta mesma assembléia, este condômino queexpulsou o intruso estava muito nervoso e, a certaaltura, levantou-se e partiu para agredir o Jocelito,mas foi impedido pelo Valdir Artioli, que tem umcorpo avantajado e se colocou no meio dos dois.

4. Outro caso curioso é o de um condômino que ti-nha um saldo devedor de apenas R$ 9.064,87, quefoi acrescido de R$ 10.000 de rateio decidido naassembléia de abril de 2000. Este condômino nun-ca pagou as taxas de condomínio, que vigoraramde novembro de 1998 a janeiro de 2001. Tambémnunca pagou as parcelas dos R$ 19.064,87, queeram devidas para a retomada da obra.

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Assim, suas dívidas foram para cobrança judiciale, sem qualquer solução, foi autorizada a realiza-ção de leilão público dessa unidade.Na véspera do dia fixado para o leilão público,o ex-marido da titular dessa unidade conseguiua suspensão do leilão, alegando, entre outrasbaboseiras:

que ele havia adquirido essa unidade e que ha-via pago as parcelas para a Encol;que haviam lavrado a escritura em nome da ex-mulher, mediante manobras escusas;que, se o leilão fosse consumado, ele teria pre-juízos irreparáveis.

Nosso advogado entrou com recurso alegando que:era inverdade o fato de que a escritura foralavrada em nome da ex-mulher, mediante ma-nobras escusas, pois ele e a ex-mulher com-pareceram ao escritório do advogado MauroBueno, para a assinatura da escritura.como ele não queria pagar os honorários do ad-vogado, este não autorizava a escrevente a la-vrar a respectiva escritura;mediante acordo com o advogado, ele pagouseus honorários com 4 cheques pessoais, epagou as despesas de escritura também comseu cheque (não da ex-mulher);dois dos cheques que ele passou para o advo-gado voltaram sem fundos, cujas cópias foramanexadas aos autos do processo;portanto, esse ex-marido era um litigante de má-fé e que, portanto, o leilão deveria ser autorizado.

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Esse processo ficou paralisado, sem nenhu-ma decisão.Em março de 2004, vendo que o prédio estavaem fase de acabamento, esse ex-marido foi visi-tar o “seu” apartamento e ficou surpreso, pois todoo interior estava sem acabamento nenhum, ao con-trário de todas as demais unidades. Ele pensavaque receberia seu apartamento bonitinho e queteria levado vantagem sobre todos os demais.Aí ele procurou a Comissão de Representantespara propor um acordo, para suspensão da co-brança judicial, para acabamento da unidade desua ex-mulher e pagamento do saldo devedorem 60 meses!O acordo foi fechado, mas nas seguintes con-dições:

a. Ele concordou em pagar R$ 16.120, sendo R$1.120 à vista e o saldo em 25 parcelas mensais,referentes a acabamento externo, janelas e par-tes comuns. As parcelas mensais tiveram acrés-cimo de juros de 1% ao mês, e correçãomonetária anual.

b. Esse apartamento continuaria exatamente como es-tava, para que ele fizesse o acabamento por suaconta, depois que todos os demais apartamentosfossem entregues pela construtora. Esta medidase justificava porque seria muito complicado termosa construtora trabalhando a todo vapor, e um outroempreiteiro trabalhando num apartamento, criandomuita confusão com materiais, empregados etc.O fato mais estranho desse caso é que eledevia R$ 19.064,87 para a retomada dasobras, mais taxas de condomínio, mas aca-

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bou pagando R$ 30.000 para a sua advoga-da, R$ 16.120,00 para o Condomínio e aca-bou vendendo seu apartamento muito barato,por estar sem nenhum acabamento interno.

5. Quando foi decidida a retomada das obras, umaproprietária, que tinha o apartamento quitado, de-cidiu não pagar as parcelas mensais de R$555,55, do rateio de R$ 10.000 aprovada na as-sembléia de abril de 2000, e colocou sua unidadeà venda.Esta unidade foi adquirida por um corretor de imó-veis que nunca havia visitado o edifício, nunca ti-nha participado de qualquer assembléia, massempre pagou suas prestações em dia.Quando foi realizada a Assembléia Geral para de-terminar qual acabamento cada condômino de-sejava para a sua unidade, ele disse que nãoqueria nenhum acabamento (pintura, louças, pias,tampos de granito, banheira de hidromassagem,portas etc.), pois ele comprara esse apartamentopara revender.Quando foi convocado pela Dunas para receberas chaves de seu apartamento, ele foi até o edi-fício acompanhado de sua filha. Logo em segui-da ele me ligou para dizer que ficou surpresocom o edifício e todas as dependências comuns,que não esperava que ficaria tão bom e que suafilha decidiu morar nesse apartamento. Portan-to, pediu que determinasse à construtora que fi-zesse o acabamento do melhor nível que foraoferecido na assembléia de agosto de 2004.Eu fiquei muito feliz com o que ele disse e decidiu,

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mas informei que a construtora já havia encerradoa sua parte e, assim, ele deveria contratar pesso-as de sua livre escolha para a realização do aca-bamento que desejasse.

6. Tínhamos alguns condôminos que, freqüentementepagavam seus boletos com atraso, o que provocavaa incidência de multa e juros de mora. Na realidade,esta verba extra era sempre bem-vinda, porque es-távamos trabalhando sempre com o Caixa no limite.

7. Houve, também, o caso de um condômino que pa-gava seus boletos com alguns dias de atraso, semmulta e juros.Isto nos intrigava porque o banco não poderia rece-ber qualquer conta vencida sem essas penalidades.Um dia solicitei a ele, por e-mail, que me enviasse,por fax, o comprovante de pagamento de determi-nado boleto que, em nossos registros, constavacomo pendente de pagamento. Em resposta, por e-mail, ele disse que havia pago no dia x, e transcre-veu o número do boleto. Evidentemente este númeroera diferente daquele que nós emitimos.Imediatamente respondi que o número por ele informa-do não correspondia àquele que nós havíamos envia-do e que, portanto, isto era uma fraude, que nunca maisaceitaríamos este procedimento e que passaríamos acobrar juros e multa no caso de reincidência. Ele disseque sabe como funciona o código algorítmico dos bole-tos e que fazia a alteração porque se esquecia de pa-gar no vencimento. Pediu desculpas e prometeu queisto não mais se repetiria. Sempre tem alguém que sejulga mais esperto do que os outros...

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Capítulo X

VELHAS LIÇÕES SEMPRE ÚTEIS

Na condução de nossos trabalhos, utilizamosvelhas lições que sempre proporcionam excelentesresultados, mas que geralmente são esquecidas:

1. DeterminaçãoNunca desistir de seus objetivos. O grupo que

iniciou o trabalho de contatar os compradores de uni-dades deste edifício foi incansável até atingir o obje-tivo de conseguir as escrituras e afastar a Encol doempreendimento.

Posteriormente, outros se juntaram ao grupo,ou substituíram alguns que saíram do empreendimen-to e continuaram com a mesma garra até a conclu-são das obras.

2. SolidariedadePara unir o grupo, foi necessário que os com-

pradores que tinham quitado suas unidades e os ex-proprietários do terreno, que tinham direito a receberseus apartamentos em dação de pagamento, de-monstrassem, efetivamente, que estavam solidárioscom aqueles que tinham saldos devedores muito ele-vados e que não tinham ânimo para continuar acredi-tando no sucesso do empreendimento.

Quando, em assembléia geral, foi decidido ra-tear parte dos saldos devedores elevados entre to-dos os condôminos, todas as outras decisões se

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tornaram mais fáceis, e a retomada e conclusãodas obras foi uma questão de tempo.

Enquanto os quitados e os proprietários do ter-reno esperavam receber suas unidades sem investirmais nada, nenhum resultado tinha sido alcançadonas diversas reuniões realizadas.

3. Gerenciamento disciplinadoComo em qualquer empreendimento, seja co-

mercial, esportivo, filantrópico ou de outra natureza,o Gerenciamento Disciplinado é a chave para o su-cesso. De nada adianta termos um grupo de gênios,se cada um pensa e faz o que quer. O resultado sóserá satisfatório com a presença de uma gerência fir-me e disciplinada.

4. ConfiançaConfiança é a base de tudo. Mas como con-

seguir a confiança de um grupo heterogêneo, emque ninguém conhece ninguém e, o pior, todos des-confiam uns dos outros? Este é um processo de-morado, de paciência, de muita doação pessoal ede determinação em busca dos objetivos deseja-dos. É necessário, acima de tudo, ter um compor-tamento íntegro e transparente, um passado limpoe muita autoconfiança no projeto em que se estáenvolvido.

Com o passar do tempo, o grupo começa a per-ceber quem está realmente com bons propósitos equem está ali apenas para conseguir vantagens pes-soais. Estes últimos, na realidade, acabam se afas-tando, porque o grupo não lhes dá muita atenção eeles acabam “cantando em outra freguesia”.

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Com a confiança conquistada, o grupo dirigenteacaba adquirindo autoridade e passa a liderar me-lhor todo o processo.

Este processo, no Bouganville, demorou pou-co mais de 3 anos, contados desde as primeiras reu-niões até a assembléia de abril de 2000, quando foidecidida a retomada das obras com recursos própri-os e foram eleitos os membros da Comissão de Re-presentantes, aqueles que ficaram incumbidos degerenciar todo o negócio, que totalizou cerca de R$ 4milhões.

5. Trabalho com prazerOs membros da Comissão de Representantes

assumiram seus encargos para trabalhar com prazere determinação, e decidiram que a conclusão da obraera uma “questão de honra”, não medindo sacrifíciospara se reunir, acompanhar as obras, pesquisar ma-teriais, preços e fornecedores, acompanhar de pertoo cronograma físico-financeiro, procurando os inadim-plentes para encontrar soluções, fazendo muitos acor-dos, inclusive para antecipação de pagamentos.

Também fomos drásticos, quando necessário,levando à cobrança judicial e a leilão público, as uni-dades daqueles inadimplentes que não tinham ne-nhuma possibilidade de acordo.

Conseguimos, durante todo o período, buscarnovos parceiros para compra de unidades dos adqui-rentes que estavam com problemas financeiros, in-clusive das que foram a leilão público.

Outro fato a destacar é que, durante oito anosde convivência, os membros da Comissão de Re-presentantes nunca brigaram, nem mesmo tiveram

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discussões sérias. Também não havia espaço para“estrelismos”, ninguém querendo ser mais impor-tante do que o outro. O trabalho era tanto e semprelevado a sério, que não sobrava tempo para dis-cussões estéreis.

6. Redução de custosQuando os membros da Comissão de Repre-

sentantes se envolvem diretamente nos trabalhos, naescolha de fornecedores e dos produtos, a conse-qüência mais palpável é a redução de custos.

O exemplo de maior destaque neste item foi aescolha dos batentes, portas e guarnições, quandoa construtora havia feito uma tomada de preços en-tre seus fornecedores normais, que se encarrega-vam de entregar tudo instalado. O Jocelito resolveuconsultar os fabricantes de cada um dos itens e ins-taladores independentes, o que resultou numa eco-nomia da ordem de 15%, ou cerca de R$ 1.000,00por apartamento!

A Construtora relutou em adotar este proce-dimento porque, pelo sistema tradicional que adota-va, teria que fiscalizar apenas o trabalho final entre-gue pelo fornecedor, em vez de fiscalizar a qualidadede cada material e do serviço final entregue. Alega-va, também, que madeira empena enquanto está ar-mazenada e que, depois de entregue, o fornecedornão se responsabilizaria por este tipo de problema.Para contornar este argumento, compramos essesmateriais com alguma folga, para substituir as pe-ças que apresentassem defeitos na hora da insta-lação. Mesmo assim a economia que obtivemos foisignificativa.

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7. Trabalho de bastidoresQuando tínhamos qualquer assunto polêmico

para decidir em assembléia geral, a Comissão deRepresentantes se reunia antes com um grupo quesempre votava a favor, para explicar detalhadamen-te o que se pretendia discutir e aprovar. É necessáriodestacar que este procedimento começou com oFausto, conforme seu relato no Capítulo III Os propri-etários do terreno.

Esta lição deixada pelo Fausto foi utilizada exa-tamente com ele próprio, quando a Comissão de Re-presentantes convocou a assembléia geral de agostode 2004, para determinação da cobrança do rateiofinal para acabamento da obra.

Naquela ocasião o Fausto telefonou avisandoque não participaria do rateio final, porque ele e seusparentes tinham o direito legal de receber as unida-des isentas de qualquer pagamento, esquecendo-sedo compromisso que ele mesmo havia assumido naassembléia geral de abril de 2000, de que participa-ria de eventual rateio final, em igualdade de condi-ções com qualquer outro condômino, para cobrir afalta de recursos para conclusão das obras.

Foi, então, marcada uma reunião entre ele osmembros da Comissão de Representantes, para dis-cutir o assunto. Felizmente, no dia da reunião ele com-pareceu dizendo que, analisando todos os documen-tos, chegou à conclusão de que havia assumido essecompromisso e que iria cumpri-lo.

Em toda assembléia sempre tem alguns que sãocontra alguma proposta ou gostam de tumultuar, sim-plesmente para ser “do contra”. Uma reunião préviacom alguém, ou um grupo menor, que sabemos não

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concordar com o objetivo da assembléia, evita umasérie de problemas e acaba isolando aqueles quegostam de tumultuar e “ser do contra”.

Com o trabalho prévio de bastidores, os resul-tados são sempre melhores, sem muita perda de tem-po com discussões estéreis.

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CONCLUSÃO

Um mês antes do prazo previsto, a Dunas co-meçou a entregar as chaves aos proprietários dosapartamentos, iniciando pelos andares superiorespara os inferiores, terminando de entregar o últimoem janeiro de 2005, que era o prazo previsto na as-sembléia geral de abril de 2000.

Imediatamente, alguns proprietários começarama se preparar para a mudança e, em janeiro de 2005já tínhamos um apartamento habitado. Em fevereiro,durante o Carnaval, foi a vez do Jocelito e Paulina e,aos poucos, outros também foram habitando seusapartamentos.

Em 8 de março de 2005, a Dunas ofereceu umcoquetel para entrega oficial do Edifício, para o qualnão esquecemos de convidar o Nilton Moreno Pires,que em 2000 havia vendido sua unidade para o Dr.Haylton Pires. Como descrito no início deste livro, elefoi uma das pessoas que lideraram o movimento paraa concretização de nosso objetivo.

Embora esse coquetel tenha sido realizado parafins de marketing da Dunas, para nós, membros daComissão de Representantes, foi um evento históri-co, que coroou todo um período de muita luta e tra-balho, dando-nos a satisfação de haver cumprido comos compromissos assumidos.

Foi realmente emocionante e motivo de muitoorgulho a conclusão e entrega desta obra, pois, nós,que participamos de todas as fases durante os últi-mos dez anos, podemos, num piscar de olhos, re-

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lembrar todas as dificuldades, dúvidas, dissabores eagonia por que passamos desde o “esqueleto aban-donado” até a vitória final.

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AGRADECIMENTOS

Sou grato aos membros da Comissão de Repre-sentantes que me permitiram que participasse de suasreuniões, mesmo sem ter qualquer cargo ou incum-bência específica, mas, gradativamente fui ocupan-do os espaços, sempre no intuito de colaborar parachegar a um final feliz para todos.

Sou grato, também, ao Dr. Renan Lotufo, meuvelho amigo, brilhante advogado e professor, ex-Desembargador do Tribunal de Justiça do Estadode São Paulo, autor de vários livros sobre Direito,que gentilmente se dispôs a prefaciar esta modestaobra.

Ao Prof. Antonio Robles Jr., meu amigo e com-panheiro de trabalho na General Electric, na déca-da de 1960, pela gentileza em escrever o texto dacontracapa.

Ao Dr. Manuel Sanches de Almeida e Sr. PauloRoberto Toffanelli, pelos seus depoimentos a res-peito deste empreendimento, o meu agradecimentopelas suas contribuições para enriquecer esta obra.

À minha mulher, Altina, que trabalhou incansa-velmente para levar contratos, escrituras, atas e li-vros para o Registro de Imóveis, levando e recebendodocumentos de condôminos e uma série de serviçosde retaguarda.

Aos meus filhos Celso e Helio, que delegaramparte de seus poderes para que eu os representas-se em muitas reuniões, mas que também trabalha-

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ram efetivamente para conseguir o resultado que al-cançamos. Principalmente nos momentos difíceis emque eu estava prestes a “estourar”, eles apareciampara acalmar os ânimos e manter a necessária se-renidade.

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CO-AUTORES

MITUO TERAMAE, economista, graduado noBTC da General Electric, ex-executivo na área definanças e administração da GE, Cia. Telefônica daBorda do Campo, Cotra S.A., Grupo Catho e atual-mente é um consultor autônomo. Foi também profes-sor da Fundação Santo André, co-autor do livroAlquimia de uma Corporação, editado em 2004.

FAUSTO CESTARI FILHO, médico, industrial,Diretor da Well Ind. e Com. Ltda., 1º Vice-Presidentedo CIESP (licenciado), atual Secretário de Desen-volvimento Econômico da Prefeitura de São Caeta-no do Sul.

WILSON CARRILLO BURANELLO, graduadoem Odontologia pela USP, fez diversos cursos deAdministração de Empresas, atuou como Dentista eé o atual Diretor Comercial da Dunas Construtora eIncorporadora Ltda.

ODAIR MORETTO, médico, responsável pelaMedicina do Trabalho da Pirelli Pneus e da Rassini-NHK Auto Peças. Tem consultório próprio e atua comoperito para o INSS, especializado também em home-opatia.

PAULINA DE CÁSSIA SANCHES FILADÉLFIO,graduada em Letras, com especialização em inglês,foi gerente de banco e, atualmente, trabalha comorepresentante comercial em vários segmentos domercado.

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Esta obra foi composta em fonte Helvetica / corpo 12e impressa em papel Polén Soft 80g.

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O ESQUELETO RESSUSCITADO

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