o mercado imobiliário brasileiro e suas variáveis econômicas

Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC

Centro Socioeconômico Departamento de Economia e Relações Internacionais

MARIA CAROLINA CORRÊA

O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA

FLORIANÓPOLIS, 2013

MARIA CAROLINA CORRÊA

O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA

Monografia submetida ao curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito obrigatório para a obtenção do grau de Bacharelado.

Orientador: Prof. Milton Biage

FLORIANÓPOLIS, 2013.

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CURSO DE GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS

ECONÔMICAS

A Banca Examinadora resolveu atribuir à nota 7,5 a aluna Maria Carolina Corrêa na

disciplina CNM 5420 – Monografia, pela apresentação deste trabalho.

Banca Examinadora:

------------------------------------------------

Prof. Milton Biage

-------------------------------------------------Prof. Luiz Carlos de Carvalho Júnior

-------------------------------------------------Prof. Lucas Alves Chacha

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, agradeço a Deus, pois sem Suas bênçãos derramadas sobre minha

vida, não teria conquistado mais essa vitória. Obrigada Deus, por sua fidelidade.

Não menos importantes, agradeço a minha família – pai, irmãos, cunhadas e cunhado e

meus sobrinhos, que sempre estão ao meu lado, apoiando e dando força em minhas decisões.

Agradeço a Deus todos os dias por ter escolhido uma família tão especial para mim.

Aos meus amigos, principalmente aos meus companheiros de trabalho, obrigada pela

paciência e força.

E ao Professor Milton Biage, que tem tido muita paciência e dedicação ao me orientar.

RESUMO

Este trabalho consiste em uma investigação sobre o financiamento imobiliário brasileiro à pessoa física, com o intuito da compra de um imóvel novo, mostrando por meio de simulações de financiamento com um banco público e um privado, o comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido e a respectiva taxa de juros ministrada por tais instituições financeiras. Os dados levantados para a pesquisa vão do intervalo de 1964 a 2011, sendo que as principais informações foram levantadas junto a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Banco Central do Brasil e Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), para que fosse possível analisar o histórico sobre o volume de crédito no mercado imobiliário; o poder de consumo das classes sociais; os índices de inadimplência, entre outros, que serviram de sustentação para o trabalho apresentado. O cenário nacional de crédito imobiliário traz a Caixa Econômica Federal como principal agente público para financiamento de moradia, sendo que os bancos privados estão tomando sua fatia no mercado, dia após dia. Sendo assim, serão propostas duas simulações de financiamentos com percentuais de entradas diferentes e sistema de amortização distinto, visando trazer, ao leitor, maior entendimento sobre as variáveis econômicas que circundam o Sistema Imobiliário Brasileiro.

Palavras-chave: Financiamento; Pessoa física; Simulações; Amortização; Caixa Econômica

Federal.

ABSTRACT

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS),

unidades em mil............................................................................

16

Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE +

FGTS), unidades em mil...........................................................

21

Gráfico 3 - Desestruturação....................................................................... 22

Gráfico 4 - Reestruturação......................................................................... 23

Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões..... 23

Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil....... 24

Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB............................................ 26

Gráfico 8 - Unidades financiadas................................................................... 27

Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões........................................... 28

Gráfico 10 - Unidades financiadas................................................................... 30

Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões........................................... 30

Gráfico 12 - Evolução do PIB.......................................................................... 31

Gráfico 13 - Relação crédito/ PIB no mundo................................................... 34

Gráfico 14 - Evolução do endividamento e do comprometimento da renda

no Brasil........................................................................................

35

Gráfico 15 - Evolução do comprometimento de renda e da inadimplência de

pessoa física (atraso acima de 90 dias).........................................

36

Gráfico 16 - Histórico de Inadimplência ano 2010. ........................................ 37

Gráfico 17 - Amortização Sistema Price.......................................................... 40

Gráfico 18 - Amortização Sistema SAC.......................................................... 41

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano

2010.................................................................................................

27

Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano

2011.................................................................................................

29

Tabela 3 - Simulação de financiamento, amortização SAC............................. 44

Tabela 4 - Simulação de financiamento, Price................................................. 44

Tabela 5 - Simulação de financiamento, SAC................................................. 45

Tabela 6 - Simulação de financiamento, amortização Price............................ 46





LISTA DE ABREVIATURAS

Abecip Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança

BB Banco do Brasil

BNH Banco Nacional de Habitação

CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção

CCI Cédulas de Crédito Imobiliário

CEF Caixa Econômica Federal

CET Custo Efetivo Total

CRIs Certificados de Recebíveis Imobiliários

DFI Danos Físicos do Imóvel

FAR Fundo de Arrecadação Residencial

FCVS Fundo de Compensação de Variações Salariais

FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FGV Fundação Getúlio Vargas

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INPC Índice Nacional de Preço ao Consumidor

ITBI Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

LCI Letras de Crédito Imobiliários

MIP Morte e Invalidez Permanente

PES Plano de Equivalência Salarial

PIB Produto Interno Bruto

SAC Sistema de Amortização Constante

SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos

SCI Sociedades de Créditos Imobiliários

SFH Sistema Financeiro de Habitação

SFI Sistema de Financiamento Imobiliário

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO............................................................................................. 12

1.1 OBJETIVOS.................................................................................................... 12

1.1.1 Objetivo geral................................................................................................. 12

1.1.2 Objetivos específicos...................................................................................... 13

1.2 JUSTIFICATIVA............................................................................................ 13

1.3 METODOLOGIA............................................................................................. 13

1.3.1 Tipo de pesquisa............................................................................................. 13

1.3.2 Universo e amostra........................................................................................ 14

2 REFERENCIAL TEÓRICO........................................................................ 15

2.1 EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL............................ 15

2.2 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO....................................................................... 18

2.2.1 Caixa Econômica Federal.............................................................................. 19

2.3 CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO............................... 20

2.4 PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS..................................... 24

2.5 RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB..................................... 25

2.6 RESULTADOS DE 2010................................................................................ 26

2.7 RESULTADOS DE 2011................................................................................ 28

2.8 DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO.................................... 31

2.9 CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS........... 32

3 MERCADO DE CRÉDITO.......................................................................... 34

3.1 HISTÓRICO DE INADIMPLÊNCIA............................................................. 36

3.2 DESPESAS COM O FINANCIAMENTO..................................................... 38

3.3 PRAZOS E AMORTIZAÇÃO....................................................................... 39

3.4 COMPETITIVIDADE DO SETOR................................................................ 42

4 A VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS........................................................... 43

4.1 AS ANÁLISES DO ESTUDO........................................................................ 43

4.2 SIMULAÇÕES DE FINANCIAMENTO....................................................... 43

4.2.1 Simulação com 20% de entrada................................................................... 43

4.2.2 Simulação com 30 % de entrada.................................................................. 47

5 CONCLUSÕES.............................................................................................. 52

REFERÊNCIAS............................................................................................ 55

APÊNDICES.................................................................................................. 58

12

1 INTRODUÇÃO

O crédito imobiliário é uma peça central no processo de desenvolvimento econômico.

Financiar imóveis é apoiar a construção do patrimônio de uma nação. No Brasil, o

investimento habitacional ainda é muito pequeno quando comparado a países desenvolvidos,

isso se deve a relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) ser,

também, muito pequena.

Será abordada a evolução cronológica sobre o crédito imobiliário, sua estrutura

institucional e operacional, sendo que esse estudo traz uma análise do que já temos e de

como chegamos até aqui, e elementos para a reflexão do que ainda pode ser feito, se

quisermos que o crédito imobiliário desempenhe todas as suas potencialidades para o

crescimento da formação de capital habitacional e do desenvolvimento econômico.

Hoje a concessão de crédito ao consumidor tornou-se um negócio atrativo, devido a

contribuição que pode dar na geração de lucros para as instituições financeiras,

principalmente no financiamento de imóveis, pois fideliza o cliente com a instituição,

principalmente, por ser tratar de financiamento de longo prazo.

O trabalho mostrará por meio de simulações de financiamento, o comportamento das

parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido. O leitor terá acesso aos dados

pelas tabelas que serão disponibilizadas neste trabalho, contendo as taxas de juros reais e

nominais praticadas na operação. Será feito um comparativo entre os financiamentos feitos

em uma instituição pública e uma instituição privada, cabendo ao consumidor analisar, do

ponto de vista econômico, qual instituição optar.

A pesquisa abordará apenas financiamento de imóveis novos para pessoa física,

ficando restrito aos créditos concedidos por bancos públicos ou privados. Isto em função do

crédito ao consumidor ser muito amplo, tornando difícil e longo o trabalho de pesquisa.

1.1 OBJETIVOS

1.1.1 Objetivo geral

Este trabalho tem como objetivo geral apresentar e analisar as transformações

ocorridas no sistema de financiamento imobiliário, analisando a concessão de crédito à

população brasileira, para o financiamento imobiliário residencial.

13

1.1.2 Objetivos específicos

Como objetivos específicos, este trabalho tentará:

a) caracterizar de forma descritiva o atual cenário econômico, mostrando a expansão

do mercado imobiliário no Brasil;

b) apresentar os atrativos e limitações que levam os consumidores a optar por

financiamento e empréstimos junto a instituições financeiras; e

c) identificar os elementos relevantes ao financiamento imobiliário através de

simulações, via site de um banco público e outro privado, tais como, a taxa de

juros utilizada no contrato e o sistema de amortização utilizado.

1.2 JUSTIFICATIVA

O estudo tem o intuito de mostrar as técnicas usadas para a concessão de crédito ao

consumidor, ficando restrito ao crédito concedido por instituições financeiras a consumidores

pessoa física.

Será apresentado um estudo real sobre as condições de financiamento e concessão de

crédito no Brasil para financiamentos imobiliários, bem como apresentará as condições reais

e o comportamento do mercado financeiro.

A pesquisa vem proporcionar, ao leitor, informações detalhadas sobre uma possível

operação de financiamento, mostrando os pontos positivos e negativos em contrair um

empréstimo de longo prazo para a aquisição da casa própria.

1.3 METODOLOGIA

1.3.1 Tipo de pesquisa

Segundo Eiterer (2013), podemos definir metodologia científica como,

[...] o estudo sistemático e lógico dos métodos empregados nas ciências, seus fundamentos, sua validade e sua relação com as teorias científicas. O método científico compreende um conjunto de dados iniciais e um sistema de operações ordenadas adequado para a formulação de conclusões, de acordo com certos objetivos predeterminados. (EITERER, 2013).

14

Para a execução dos objetivos apresentados, será utilizada uma abordagem qualitativa,

com informações obtidas em bases conhecidas ao setor, com dados colhidos através de

instituições como Banco Central do Brasil e Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e

Poupança (Abecip).

O período de análise compreende o intervalo entre os anos de 1964 a 2011. O

horizonte a ser estudado foi definido por se tratar de um período relativamente amplo para

análises dessa natureza, e trará maior confiabilidade aos resultados encontrados.

A fundamentação teórica terá como base a pesquisa bibliográfica feita em livros,

publicações periódicas como jornais e internet e quaisquer outros materiais de onde serão

extraídos e explicados os conceitos abordados na pesquisa. Os cálculos e metodologias

apresentadas na análise quantitativa, para obtenção dos resultados, serão apresentados e

explicados no desenvolvimento deste trabalho.

Serão analisadas, de forma crítica, as consequências da tomada de empréstimo para a

aquisição da casa própria, no atual cenário econômico, e qual a alternativa mais viável e

disponível ao crédito.

1.3.2 Universo e amostra

Nas questões relativas ao crédito e formas de financiamento, foram extraídas

informações das instituições que são autorizadas, pelo Banco Central do Brasil, a operar com

financiamento imobiliário no Brasil, sendo que as instituições escolhidas para análise constam

de uma pública e uma privada.

15

2 O PROCESSO EVOLUTIVO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

Neste capítulo, buscar-se-á analisar o cenário nacional de financiamentos

imobiliários e a posição do Brasil no mercado mundial. O objetivo deste capítulo é servir de

embasamento teórico que dará suporte à análise desenvolvida.

2.1 EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

No ano de 1964, com a edição da Lei nº 4.380, foi criado o Sistema Financeiro de

Habitação (SFH), o Banco Nacional de Habitação (BNH), as Sociedades de Créditos

Imobiliários (SCI)1 e a correção monetária2. No mesmo ano, edita-se a Lei nº 4.591 – Lei das

Incorporações Imobiliárias.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o

objetivo de implementar uma política habitacional de alcance a todas as classes sociais, mas

principalmente, às famílias assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel. Para orientar

e controlar a política habitacional foi criado o Banco Nacional de Habitação (BNH). Após a

extinção do BNH no ano de 1986, as funções foram transferidas ao Banco Central do Brasil.

O processo de modernização do sistema de financiamento imobiliário brasileiro

continuou evoluindo, por meio dos seguintes atos:

− em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O

SFH juntamente com o FCVS trouxe à credibilidade ao setor de financiamento

imobiliário do país, que passou a ter maior segurança para operações de longo

prazo, cobrindo problemas de inadimplência ocorridos ao longo de operações de

crédito imobiliário, para financiamentos com período de maturação entre 10 a 15

anos;

1 As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras criadas para atuar no financiamento habitacional. Constituem operações passivas dessas instituições, os depósitos de poupança, a emissão de letras e cédulas hipotecárias e depósitos interfinanceiros. Suas operações ativas são: financiamento para construção de habitações; abertura de crédito para compra ou construção de casa própria; e financiamento de capital de giro a empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção. Devem ser constituídas sob a forma de sociedade anônima, adotando, obrigatoriamente em sua denominação social, a expressão "Crédito Imobiliário". (Resolução nº CMN 2.735, de 2000). 2 Correção monetária – os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida, toda vez que o salário mínimo legal for alterado.

16

− em 1968, a caderneta de poupança passou a ser regulamentada, se tornando o

principal instrumento de funding para o crédito imobiliário, constituindo o

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE);

− de 1979 a 1982, o Brasil financiou dois milhões de unidades habitacionais,

demonstrando que para a época, o modelo era bem estruturado, conforme pode ser

evidenciado por meio do Gráfico 1, a seguir;

Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS), unidades em mil.

Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip.

− em 1983, com recrudescimento da inflação, houve medidas que abalaram o

equilíbrio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O FCVS foi

criado para garantir, ao financiamento imobiliário, o limite de prazo para

amortização de sua dívida no SFH. Ao mesmo tempo, deveria assegurar, aos

financiamentos, a cobertura dos saldos devedores residuais de financiamentos

realizados por meio do SFH, decorrente de eventuais desajustes entre a forma de

atualização das prestações e dos saldos devedores. Mas na época, devido à alta

inflação, o Plano de Equivalência Salarial (PES) fez com que as prestações da

casa própria fossem indexadas ao crescimento salarial. Os déficits gerados seriam

pagos pelo FCVS, mas o mesmo se mostrou insuficiente e o Tesouro Nacional

acabou assumindo o prejuízo;

− em 1986 foi criado o Plano Cruzado, o qual trouxe maior desestabilidade no SFH,

pois fez com que as prestações dos contratos de crédito imobiliário fossem

0

100

200

300

400

500

600

700

17

convertidas para a moeda criada, o cruzado, e pela média aritmética das

prestações dos seis meses anteriores a março de 1986, atingindo a totalidade dos

contratos. Essa medida aumentou, de forma considerável, a responsabilidade do

FCVS;

− em 1990, mediante a posse do presidente Fernando Collor de Melo, foi bloqueado

os ativos de aplicações financeiras com valores superiores a U$ 1.300, inclusive

da caderneta de poupança, o principal funding das operações de crédito

imobiliário, o que refletiu de forma negativa sobre o SBPE;

− em 1995, com a Lei nº 9.514, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário

(SFI), o qual não se apresenta uma ligação direta ou indireta de dependência do

funding e a alienação fiduciária. Juntamente com o SFI, foram criadas as

companhias de securitização: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a

alienação fiduciária. Como se observa, o sistema financeiro imobiliário veio com

a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral, segundo

condições compatíveis com as da formação dos fundos específicos para tal

finalidade.

A Lei nº 9.514/97 que instituiu o SFI traz outras modalidades de financiamento para a

aquisição de imóvel, de modo que o financiamento pode ser sustentado pelo próprio vendedor

até as transações mantidas pelo poder público.

A significativa queda nas atividades do setor imobiliário, após a extinção do BNH,

levou o governo a estudar novos mecanismos que trouxessem a retomada de crescimento do

mercado imobiliário. Assim, surge a Lei nº 9.514/97, em que o Sistema Financeiro

Imobiliário (SFI) responde hoje pela maior parte dos financiamentos de imóveis. Com a

criação do SFI, a garantia hipotecária foi substituída pela Alienação Fiduciária3.

O processo de Alienação Fiduciária pode ser caracterizado cronologicamente,

conforme segue:

− em 2004 regulamenta-se a Lei nº 10.931, que estabelece a criação das cédulas de

crédito Imobiliário (CCI) e as Letras de Crédito Imobiliários (LCI);

− Em 2009, a Lei nº 11.977 de 7 de julho, regulamenta o Programa Minha Casa

Minha Vida, que constitui um programa do governo federal, tendo sido 3 Alienação Fiduciária é um tipo de financiamento utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido com recursos da instituição financeira que mantém o domínio sobre o mesmo, até que ele seja totalmente pago. Enquanto houver dívida, o comprador tem direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador.

18

transformado no sonho da casa própria, uma realidade para muitas famílias

brasileiras. Em geral, o programa acontece em parceria com Estados, municípios,

empresas e entidades sem fins lucrativos. O Programa Minha Casa Minha Vida do

governo federal facilita a aquisição de residências por famílias de três estratos de

renda: a) aquelas com renda familiar (bruta) de até R$ 1.600; b) aqueles com

renda entre R$ 1601 e R$ 3.100; e c) aqueles que ganham entre R$ 3.101 e R$

5.000. Esse programa oferece algumas facilidades, como, por exemplo, descontos,

subsídios e redução do valor de seguros habitacionais.

Os beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda acima

especificadas, terão os seguintes benefícios:

− prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação mínima de

R$ 50, corrigida pela TR;

− sem entrada e sem pagamento durante a obra;

− sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos

do Imóvel (DFI);

− o governo concede subsídios de até 90% do valor financiado, dependendo das

condições da família.

2.2 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO

Com um grande processo de urbanização no país tivemos, como consequências, o

surgimento de desigualdades. Hoje se apresenta um processo de estabilidade econômica em

consolidação e, com isso, um processo na baixa de juros, favorecendo o financiamento

imobiliário.

O sistema de habitação é de interesse social e vem contribuir para que se utilize de

forma sistemática a aplicação dos recursos, aumentando a capacidade de atuação de

planejamento governamental. A política nacional de habitação foi pensada, tendo como

componente básico um sistema de mercado, que permita não só ações que ampliem a sua

atuação, mas que também forneça segurança para que ele funcione de maneira adequada.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem como objetivo econômico manter um

sistema de financiamentos para a aquisição da casa própria pelas famílias pobres e de classe

19

média baixa. Portanto, podem-se elencar alguns fatores que foram decisivos para o fim do

SFH, como por exemplo, entre outros:

− o processo de aceleração inflacionária;

− a legislação vigente fragilizava a garantia hipotecária; e

− o SFH privilegiava o construtor em detrimento do comprador.

2.2.1 Caixa Econômica Federal

A Caixa Econômica Federal é o principal agente público para financiamento de

moradia, e dispõe de diversas modalidades de empréstimos para a aquisição, construção ou

reforma de imóveis. Os financiamentos concedidos pelos bancos privados têm oferecido

diversos planos de financiamentos no mercado.

O déficit habitacional brasileiro concentra-se na população com renda de até cinco

salários mínimos, e 94% deles, localizados em grandes centros urbanos. Sendo que 50%

apresenta renda numa faixa de até um salário mínimo.

As fontes disponíveis para a Caixa Econômica Federal acessar financiamentos

imobiliários são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), do qual sai a maior parte

dos recursos financeiros para tal finalidade, do Fundo de Arrecadação Residencial (FAR) e

verbas do Fundo de Desenvolvimento Social.

Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:

− a compra da casa própria à vista;

− dar de entrada na compra; e

− amortizar ou quitar o saldo devedor.

Conforme a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em

2011, a Caixa Econômica Federal aplicou R$ 12,9 bilhões no financiamento imobiliário, com

recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Em 2012, foram

alocados R$ 17 bilhões, utilizando apenas os recursos do SPBE. Deve-se enfatizar que desde

o início da crise internacional, a Caixa Econômica Federal tem aumentado o volume de

recursos ofertados para o financiamento imobiliário, como a principal medida para mitigar o

risco de impacto sobre o mercado nacional de crédito imobiliário. Essa ação tem sido mantida

com rigor, sem alterar as regras aplicadas aos financiamentos habitacionais e sem o aumento

da exposição ao risco.

20

O banco não chegou a registrar queda na demanda por financiamentos imobiliários

nem mesmo no auge da crise de 2008. Ao todo, a instituição aplicou, no ano de 2007 em

habitação, R$ 15, 2 bilhões, esse valor se elevou para R$ 23, 3 bilhões em 2008. A previsão é

o fechamento de R$ 39 bilhões aplicados em crédito imobiliário.

Antes do lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, a média de consultas

diárias ao simulador da CEF era de 283 mil consultas. Na fase inicial do programa, se

elevando para 795 mil consultas e, atualmente, gira em torno de 470 mil consultas/dia.

Embora a ampliação da demanda venha ocorrendo em todas as faixas de renda, há um

destaque atual para as famílias com renda de até três salários mínimos, devido a oferta de 400

mil unidades habitacionais, quase integralmente subsidiadas.

2.3 CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Conforme Campiglia (1997), as raízes formais do crédito ao consumidor de bens e

serviços, adquiridos mediante pagamento a prazo ou parcelado, surgiram com os Decretos-

Leis em 1945 e 1946, que configuram, no Brasil, o início do desenvolvimento do consumismo

que, ocorreu mundialmente, após o término das guerras deflagradas na Europa e na Ásia

(1938 a 1945).

De acordo com dados fornecidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito

Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário apresentou um crescimento nos

últimos anos de R$ 3 bilhões em 2004, para R$ 85 bilhões em 2010, e a previsão para 2014 é

que esse número seja R$ 500 bilhões, representando 11% do Produto Interno Bruto (PIB),

relação que hoje ainda não chega a 5%.

De acordo com o Octávio de Lazari Júnior, presidente da Abecip, o Brasil vive um

cenário favorável para o crédito imobiliário, pois existem três pilares que auxiliam o

crescimento do crédito imobiliário: economia equilibrada; taxa de desemprego baixa e ganhos

reais de trabalho; e funding adequado. Sendo essa estabilização que garantiu que o crédito

imobiliário crescesse 46 vezes nos últimos dez anos. Outro apontamento por uma pesquisa da

Abecip, é que 7 milhões de famílias brasileiras estão dispostas a comprar um imóvel, fazendo

com que o crescimento seja garantido (ABECIP, 2013).

A Abecip calcula que o volume de créditos contratados para a compra de imóveis se

multiplicou por seis, nos últimos quatro anos em todo Brasil. "O mercado de crédito

imobiliário está em expansão. No ano de 2010, os bancos concederam R$ 58 bilhões em

21

créditos imobiliários, o que representou um aumento de 66% com relação ao ano anterior”.

(ABECIP, 2013).

O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 65% no ano de

2010, chegando ao recorde de R$ 56,2 bilhões, de acordo com estudo da Abecip. O dinheiro

foi destinado para financiar 421,3 mil imóveis, um volume 39,2% maior do que no ano de

2009.

Já em quantidade de unidades vendidas, apresentou um aumento de 57%, pois em

2009 tínhamos 670 mil para 1,052 milhão em 2010. Os financiamentos com a utilização do

FGTS somaram R$ 26,9 bilhões no ano de 2010, contra 8$ 15,6 bilhões no ano de 2009,

representando uma alta de 72%. A pesquisa mostra que, dos R$ 56,2 bilhões emprestados no

ano de 2010, a maior parte (R$ 31,8 bilhões) foi destinada para o consumidor e o restante (R$

24,4 bilhões) para financiar construtoras. O valor médio dos financiamentos aumentou de

2009 para 2010, para pessoas físicas, a quantia de R$ 123 mil para R$ 145 mil.

Mas, em contrapartida, o déficit habitacional no Brasil chega em torno de 6 milhões de

moradias, e com o crescimento da população e a formação de novas famílias, chegará aos 28

milhões em 2020, segundo estudo da FGV Projetos (Fundação Getúlio Vargas). Para atender

tamanha demanda será preciso buscar alternativas para suprir à quantidade de recursos

provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS, as duas principais fontes que alimentam o

sistema da habitação atualmente.

O Gráfico 2 mostra que entre os anos de 1964 e 1980 - criação e consolidação do

Sistema Financeiro da Habitação (SFH), na melhor das hipóteses, o crédito atendeu a

demanda anual de 600 mil unidades, atingido em 1980. Nos anos de 1981 e 1982, ainda houve

um desempenho expressivo.

Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE + FGTS), unidades em mil.

Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip

9 17 32 8

0 13

8

15

8

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7

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8

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15

8

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4

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8 33

8

38

3

62

7

22

A instabilidade monetária, desemprego, inflação do Índice Nacional de Preço ao

Consumidor (INPC) próxima de 2.500%, em 1993, tornaram o período de 1981-1994

marcado pela desestruturação do SFH, pois apenas 63 mil unidades foram financiadas em

1994, 10% do que havia sido financiado em 1980, conforme é demonstrado no Gráfico 3.

Gráfico 3 - Desestruturação.


Com a estabilização em aproximadamente julho de 1994, deu-se início a reconstrução

do ambiente econômico, em que predominaram a desindexação da economia, a ampliação da

abertura comercial, e a maior preocupação com o déficit público. No ciclo pós-real houve

queda da inflação e rápida retomada do crescimento econômico, fazendo com que o

Ministério da Fazenda adotasse políticas restritivas para não pôr em risco as medidas de

combate à inflação, conduzindo o país a um crescimento sustentável com a distribuição da

renda.

Nesse contexto, conforme mostra o Gráfico 4, aumentou o número de unidades

financiadas anualmente, mas em proporções inferiores ao de 1980-1982, tido como período de

ouro do SFH. Só aos poucos foram reunidos os ingredientes para o desenvolvimento

sustentável do mercado imobiliário, como a queda do desemprego e crescimento real da renda

da população.

Os elementos que vieram a contribuir para a retomada do crédito para a moradia

ganharam um aliado fundamental, a modernização jurídica do crédito habitacional, com o

surgimento a alienação fiduciária de bens imóveis, que conferiu segurança as operações de

crédito, que alcançou o resultado mais efetivo a partir de 2001. O resultado dessas

combinações de fatores mostra que as contratações subiram de R$ 4,9 bilhões em 2001, para

R$ 115 em 2011, conforme Gráfico 5.

46

5 54

1

77 86

60

10

7

23

1 28

0

10

0

24

1

40

1

10

9

58

61

23

Gráfico 4 - Reestruturação.


Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip

Para melhor entendimento do histórico relativo ao financiamento imobiliário no

Brasil, apresenta-se, a seguir, o Gráfico 6 que demonstra o quadro evolutivo.

63 1

07 2

28 3

29

22

3

35

3

30

0

28

2

28

3

32

1 39

9 46

8

51

1 57

0 62

1

86

1

94

9

1,9 2,1 5,1 4,8 3,9 5,7 4,9 5,6 6 6,9 10,4 16,3

25,1

41,1

50,5

83,9

115,3

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

24

Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip

Sustentabilidade é mais do que uma palavra moderna, significa cuidar dos mecanismos

que atendam aos problemas ambientais, sociais e econômicos. Entre os anos de 2010 e 2011,

o país apresentou um crescimento de 42% nos financiamentos imobiliarios, já em 2012

estimava-se 20%, isso não é motivo de preocupação, ao contrário, o que se busca é o avanço

saudável, um crescimento sustentável do crédito imobiliário.

2.4 PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS

Uma pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

constatou que o poder de compra da população ocupada brasileira apresentou crescimento de

19% entre os anos de 2003 e 2010 – o que significa um aumento de pouco mais de R$ 238.

No ano de 2010, a classe C brasileira injetou 881,2 bilhões de reais no mercado interno de

consumo, fator que aqueceu o mercado de trabalho, ajudou o Brasil a resistir à crise financeira

internacional e gerou um novo alvo nos planejamentos de empresas de produtos e serviços, na

conquista dessa nova gama de consumidores no país.

As empresas começaram a adequar a sua abordagem e linhas de produtos e serviços

para atender a classe média brasileira que, a partir de 2009, se consolidou como uma classe

consumidora de alto impulso no mercado. Em 2011, segundo dados do Data Popular, 53,9%

da população brasileira estava classe C, com renda mensal de R$ 324,00 reais a R$ 1.400,00

reais. Essa emergente classe consumidora foi responsável por 44,3% dos gastos efetuados

pelas famílias brasileiras em 2011, movimentando um poder de compra de 2,3 trilhões de

reais. Formada por pessoas mais jovens, a nova classe média do Brasil apresenta uma

escolaridade mais elevada em comparação à sua formação dos anos 1990 e 2000, maior

9 17 32 8

01

38

15

81

57

11

81

24 15

89

6 14

22

74

26

8 33

8 38

36

27

46

5 54

17

7 86

60 1

07

23

1 28

01

00

24

14

01

10

95

86

1

63 1

07 2

28 3

29

22

3 35

33

00

28

22

83

32

1 39

9 46

85

11 57

06

21

86

19

49

25

exigência sobre a qualidade e valor dos produtos consumidos, e mais inseridos no mercado de

trabalho.

Para alguns consultores, o trato à classe média abrange as classes C e D, formadas por

consumidores que podem escolher qual supermercado, shopping e cartão de crédito podem

usar para comprar.

No quesito qualidade dos produtos, na hora de consumir, a diferença na decisão de

escolha diminuiu entre as classes sociais, tanto as classes mais abastadas A e B, e as classes

média C e D visam comprar produtos que ofereçam mais qualidade e durabilidade, e

considerando o crescimento da renda da classe média, a classe C tem a mesma possibilidade

de escolher os mesmos produtos escolhidos pela classe A, mas a compra ocorre com menor

frequência.

Além da recuperação de preços, presente em todo o mercado imobiliário, houve um

encarecimento das unidades, decorrente da sofisticação exigida pelo comprador, com mais

itens de segurança, mais elevadores e outras facilidades. A velocidade das vendas de imóveis

financiados se dá em ritmo compatível com o crescimento do emprego e da renda dos

trabalhadores, e quem conhece de perto o mercado, acredita que os aspectos positivos

predominarão, evoluindo para um ritmo sustentável de crescimento. De acordo com Eduardo

Zaidan (vice-presidente de economia do sindicato de indústria da construção): “temos

crescimento menor com o ajuste de preços menor, mas o mercado é positivo”. (SINDUSCON,

2013).

Em 2012, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), estimou que até 2014, mais de 12

milhões de pessoas ascenderão para a classe média com crescimento de suas rendas. O

número de pessoas que entrarão para as classes A e B será de 7,7 milhões. Entre os anos de

2003 e 2011, 40 milhões de pessoas entraram para a classe média, com renda média familiar

de R$ 1.700,00 reais.

2.5 RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB

Em 2005, a representatividade aproximada da relação crédito imobiliário/PIB (Produto

Interno Bruto) era de apenas 1,4%, número que vem subindo gradativamente. Em 2008

chegou a 2,10, crescendo para 3,7% em 2010 e, em 2011, 4,9%. Projeta-se para os próximos

cinco anos de 8% a 11%. "O mercado está crescendo e a expectativa é que em 2014 a relação

crédito imobiliário/PIB esteja acima de 10%, mostrando que o crédito habitacional no Brasil

está crescendo” (ABECIP, 2013).

26

Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB.


Mesmo com tal crescimento apresentando, falta dinamismo no setor de crédito

imobiliário. Em relação aos demais países, o Brasil ainda está distante dos primeiros

colocados, a começar pelo Reino Unido, onde a relação entre crédito imobiliário/ PIB é de

85%.

2.6 RESULTADOS DE 2010

O financiamento imobiliário do país atingiu, em 2010, uma marca histórica, o crédito

imobiliário cresce 65% em 2010, segundo a Abecip. Os recursos concedidos pelo Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento imobiliário atingiram 56,2

bilhões de reais em 2010, alta de 65% na comparação com o ano anterior. Em todo o ano de

2010, o número de unidades financiadas pelo sistema totalizou 421 mil imóveis, 39% superior

em relação a 2009, conforme pode ser verificado na Tabela 1.

1,8 1,71,5

1,3 1,4 1,51,7

2,1

2,8

3,7

4,9

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

27

Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano 2010.

Período Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões

Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total

Jan 9.248 13.646 22.894 1.016 1.860 2.876

Fev 11.477 13.256 24.733 1.153 1.836 2.989

Mar 10.981 17.931 28.912 1.586 2.528 4.114

Abr 20.164 17.373 37.537 1.927 2.420 4.347

Mai 14.447 18.312 32.759 1.723 2.527 4.250

Jun 22.581 18.225 40.806 2.524 2.742 5.266

Jul 19.636 20.037 39.673 2.207 2.878 5.085

Ago 15.707 20.659 36.366 2.134 2.958 5.092

Set 19.784 20.832 40.616 2.344 3.053 5.397

Out 21.444 16.610 38.054 2.939 2.530 5.469

Nov 15.746 19.832 35.578 2.193 2.960 5.153

Dez 20.543 22.915 43.458 2.668 3.494 6.161

Total 201.758 219.628 421.386 24.412,2 31.785,4 56.197,6

Fonte: Abecip

Os dados apresentados na Tabela 1, estão também apresentados em forma de gráficos

por meio dos Gráficos 8 e 9 para melhor visualização dos dados.

Gráfico 8 - Unidades financiadas.

Fonte: Abecip.

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez

Aquisição 13. 13. 17. 17. 18. 18. 20. 20. 20. 16. 19. 22.

Construção 9.2 11. 10. 20. 14. 22. 19. 15. 19. 21. 15. 20.

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

28

Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões.

Fonte: Abecip.

O financiamento de 421 mil imóveis comprova que a retomada do mercado

imobiliário pós-crise, em meados de 2009, não apenas teve continuidade, como aumentou seu

ritmo em 2010. Apesar disso, o volume de empréstimos ficou abaixo da estimativa da

entidade (Abecip), que previa 57 bilhões de reais até dezembro de 2010, somando 450 mil

unidades. Apenas em dezembro, as operações realizadas com recursos da poupança atingiram

6,16 bilhões de reais, volume 61% superior em relação ao mesmo mês no ano de 2009. Em

dezembro foram financiadas 43,5 mil unidades, crescimento de 37% sobre um ano antes e de

22 % na comparação com o mês anterior.

O financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal, líder nesse segmento de

crédito, totalizou o recorde de R$ 77,8 bilhões em 2010, incluindo arrendamentos e repasses,

57,2% a mais do que em 2009, segundo os dados divulgados pelo banco. Com isso, a carteira

habitacional atingiu a marca histórica de R$ 108,3 bilhões de saldo, com alta de 53,6% em

relação ao valor contabilizado em dezembro de 2009. O resultado foi impulsionado pelo

Programa Minha Casa Minha Vida, que, desde o início da operação, em abril de 2009, soma

1.005.028 imóveis financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de

Serviço).

2.7 RESULTADOS DE 2011

Em síntese, 2011 foi um bom ano, com o ritmo de vendas de imóveis novos superior à

média histórica, justamente em um momento de ligeira instabilidade econômica, reflexo das


Aquisição 1.86 1.83 2.52 2.42 2.52 2.74 2.87 2.95 3.05 2.53 2.96 3.49

Construção 1.01 1.15 1.58 1.92 1.72 2.52 2.20 2.13 2.34 2.93 2.19 2.66

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

29

crises nos Estados Unidos e na Europa. Porém, no cenário nacional, houve alternância entre

boas notícias e fortes momentos de indefinição e preocupação.

Vivemos um período de pleno emprego, com taxa de desemprego de 4,7%, e apesar de

se encontrar em um patamar superior à meta governamental, a inflação está controlada. Vale

lembrar que, no primeiro semestre de 2011, foi registrada uma forte tendência de alta, contida

com a adoção, pelo governo, de medidas macroeconômicas.

Em 2011, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com

captação em cadernetas de poupança, proporcionaram crédito de R$ 79,9 bilhões, com

crescimento de 42% sobre 2010 (R$ 56,2 bilhões). O montante equivale a 493 mil unidades

financiadas em 2011, um aumento de 17% sobre o volume de 2010 (421 mil unidades).

Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano 2011.

Período

Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões

Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total

Jan 15.078 18.227 33.305 1.844 2.808 4.652

Fev 16.144 18.942 35.086 2.249 2.895 5.144

Mar 18.420 18.986 37.406 3.118 3.091 6.210

Abr 17.990 20.507 38.497 2.833 3.328 6.161

Mai 22.597 23.117 45.714 3.234 3.825 7.059

Jun 23.336 23.119 46.455 3.966 3.814 7.780

Jul 15.176 23.800 38.976 2.678 3.962 6.639

Ago 20.247 26.724 46.971 3.345 4.514 7.860

Set 19.017 25.026 44.043 2.973 4.375 7.349

Out 18.705 19.135 37.840 2.652 3.457 6.109

Nov 16.253 22.800 39.053 2.646 4.075 6.721

Dez 24.186 25.376 49.562 3.653 4.580 8.233

Total 227.149 265.759 492.908 35.193,2 44.723,7 79.916,9

Fonte: Abecip

Os dados apresentados na Tabela 2 estão também apresentados em forma de gráficos

por meio dos Gráficos 10 e 11 para melhor visualização dos dados.

30

Gráfico 10 - Unidades financiadas. Fonte: Abecip.

Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões. Fonte: Abecip.

Em termos de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), houve

crédito de R$ 34,2 bilhões, com aumento superior a 22% sobre 2010 (R$ 27,9 bilhões). Ou

seja, foram 550 mil contratos em 2011 diante dos 450 mil do ano anterior, um crescimento de

22%. O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes

SBPE e FGTS. Foram mais de um milhão de moradias (1,04 milhão) em um ano. Nesse

cenário, a carteira de crédito apresenta-se extremamente saudável. De acordo com a Abecip, o

índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, chegando a 2,0% em 2011.


Aquisição 18. 18. 18. 20. 23. 23. 23. 26. 25. 19. 22. 25.

Construção 15. 16. 18. 17. 22. 23. 15. 20. 19. 18. 16. 24.

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000


Aquisição 2.80 2.89 3.09 3.32 3.82 3.81 3.96 4.51 4.37 3.45 4.07 4.58

Construção 1.84 2.24 3.11 2.83 3.23 3.96 2.67 3.34 2.97 2.65 2.64 3.65

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

31

Considerando a garantia por alienação fiduciária, a taxa de inadimplência cai para 1,4% no

ano. Outro fator que garante a saúde das operações de crédito imobiliário no Brasil é a relação

de endividamento diante do valor do imóvel. O financiamento habitacional em 2011

representou aproximadamente 63% do valor do imóvel, ou seja, o comprador investiu em

recursos próprios 37% do total.

O presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, anunciou em 2011 que o

banco atingiu R$ 80 bilhões em crédito imobiliário. Hereda citou outros grandes números

alcançados pela CAIXA em 2011. Entre eles, o recorde na concessão de crédito total, que

alcançou R$ 230 bilhões e o também recorde na captação de poupança, que chegou a R$ 150

bilhões em depósitos (CEF, 2013).

2.8 DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO

No ano de 2011, o PIB do Brasil cresceu 2,7% sobre o ano anterior, conforme Gráfico

12, totalizando R$ 4,143 trilhões ou US$ 2,367 trilhões (dados divulgados pelo IBGE em 06

de março de 2012). Este crescimento, de acordo com o IBGE é resultado do crescimento de

4,3% nos impostos e 2,5% no valor adicionado.

Gráfico 12 - Evolução do PIB. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do IBGE

Foi um crescimento abaixo do potencial da economia brasileira. O crescimento do PIB

em 2011, segundo economistas, foi afetado pela crise econômica nos Estados Unidos e na

Europa. O crescimento do PIB também foi prejudicado pela política contra inflação adotada

2,7

1,1

5,7

3,2

4

6,1

5,2

-0,3

7,5

2,7

1

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

32

pelo Banco Central, que elevou as taxas de juros (Selic), desestimulando o consumo. Por

setores, a agropecuária liderou o crescimento no ano, com alta de 3,9%, seguida por serviços

(2,7%) e indústria (1,6%). No mesmo período, na análise da demanda, a despesa de consumo

das famílias cresceu 4,1%, oitavo ano seguido de alta. A despesa de consumo da

administração pública subiu 1,9% e a formação bruta de capital fixo teve expansão de 4,7%.

Ao longo de todo o ano de 2011, o crescimento da população empregada e da massa

real de salários, ao lado da expansão do crédito ao consumo, sustentou o crescimento das

vendas no comércio. Na sequência, aparecem serviços imobiliários e aluguel (1,4%). O

desempenho da construção civil em 2011 é confirmado pelo aumento da população ocupada

no setor, que acumulou crescimento de 3,9%.

2.9 CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS

Para a indústria da construção civil, 2012 deixou a desejar. Entretanto, a sequência de

programas e pacotes anunciados pelo governo federal, no segundo semestre do ano,

reavivaram o otimismo do setor, que esperava crescer, em 2013, em torno de 3% a 4%, contra

a estimativa de 2,5% em 2012, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção

(CBIC).

Pelas medidas anunciadas, tudo indica que, em 2013, a construção poderá reverter o

quadro de 2012. Entre as principais estão à iniciativa do governo em acelerar o ritmo de

concessões para obras de infraestrutura de transportes e as mudanças divulgadas em outubro,

no Programa Minha Casa Minha Vida, com a elevação do teto dos valores de financiamento

dos imóveis e a redução da taxa de juros.

O setor também poderá se beneficiar de um ciclo de melhoras da qualificação da mão

de obra. De 2007 para cá, saímos de 1,3 milhões de trabalhadores para empregar cerca de 3,1

milhões, a construção civil dispõe agora de um contingente de trabalhadores mais experientes,

que já trabalha há algum tempo na área, ao contrário do que ocorreu em anos anteriores,

quando milhares de empregados chegavam às obras, sem qualquer conhecimento do trabalho

que iriam realizar.

Hereda (CEF, 2013) afirma, ainda, que o grande desafio para o futuro é melhorar o

ambiente de negócios, é o que hoje onera e atrasa as obras, tais como o trabalho nas

prefeituras, nos cartórios, e do licenciamento ambiental. É inconcebível, ter obras prontas com

ameaças de invasão, porque o cartório demora dois, três meses para fazer seu trabalho.

33

O crédito imobiliário que ainda patina entre 2% e 3% do PIB nacional, começa a ser

retomado pelos bancos privados, enquanto os bancos públicos registram números

ascendentes. Os números da produção física de material de construção também dão sinais de

reversão da queda.

Os bons fundamentos econômicos, o bom desempenho do setor da construção civil e,

principalmente, a qualidade e a solidez das carteiras de crédito imobiliário dos agentes

financeiros, são aspectos que foram decisivos para ampliar a visibilidade do mercado.

O crédito imobiliário ganha espaço como mecanismo estabilizador da economia. O

setor se destaca por sua função contra cíclica no sistema brasileiro de poupança e empréstimo

(SBPE), e continuam a crescer as operações com os mutuários finais. O ajuste se dá no crédito

à construção, que busca um novo ponto de equilíbrio em meio a fatores complexos –

adequação do mercado de mão de obra e patamar de preços entre outros. O efeito da

desaceleração é menor no financiamento habitacional.

O crescimento dos últimos cinco anos foi substancial, passamos de R$ 6 bilhões em

lançamentos no ano de 2006, para R$ 42 bilhões em 2011, mas a produtividade da mão de

obra não acompanhou essa evolução. O resultado foi uma significativa elevação de custos.

Um dos fatores que explicam o aumento dos preços dos imóveis foi a elevação de custos.

Para Lazari Junior (ABECIP, 2013), a perspectiva otimista é reforçada pelo

comportamento das cadernetas de poupança, em maio de 2012, quando entraram em vigor as

novas regras de remuneração, elas registraram o melhor desempenho mensal desde 2002, com

a captação líquida de R$ 4,9 bilhões, no SBPE. Os depósitos continuaram superando muito os

saques. Só nos meses de maio e junho, o saldo foi de R$ 9 bilhões, representando 73% do

resultado de todo o semestre. Vale lembra que nos cinco primeiros meses de 2011, a captação

líquida estava negativa em 1,3 bilhão.

34

3 MERCADO DE CRÉDITO

Ao longo dos anos, a economia brasileira tem apresentado forte crescimento do

crédito, o sistema financeiro nacional apresentou o volume de R$ 417,8 bilhões em janeiro de

2004 para 1,71 trilhões em janeiro de 2011. Com isso, a relação crédito bancário/ PIB passou

de 24,3% para 46,5% no mesmo período acima.

De acordo com o Gráfico 13, o Brasil se classifica com um dos países que apresenta

menor relação de crédito/ PIB do mundo.

Gráfico 13 - Relação crédito/ PIB no mundo.

Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do Bradesco.

Podemos dizer que essa baixa relação crédito/PIB ao Brasil, devido à pequena

participação do crédito habitacional (pessoa física) na economia, representa apenas 4% do

PIB.

O desempenho observado no crédito à pessoa física no Brasil está diretamente

relacionado a fatores macroeconômicos, tais como:

a) a estabilidade e a previsibilidade econômica, que ampliam os prazos de

financiamento;

b) a redução na taxa de juros e spreads bancários, que resultam em menores taxas ao

consumidor;

18

6,7

%

16

3,2

%

15

4,8

%

15

4,8

%

15

4,8

%

14

2,3

%

13

0,0

%

10

3,2

%

10

0,5

%

97

,2%

88

,0%

79

,7%

68

,7%

57

,0%

46

,5%

38

,9%

28

,2%

20

,0%

16

,0%

35

c) a expansão do mercado de trabalho com queda na taxa de desemprego, aumento

da formalização e da renda, que contribuíram para elevação da confiança do

consumidor e incrementam sua capacidade de pagamento; e

d) mobilidade social, que ampliou a bancarização de forma substancial nos últimos

anos.

Os primeiros fatores apontados implicaram a redução da renda requerida para o

financiamento. O terceiro item aumenta a capacidade de pagamento das famílias com a

perspectiva mais estável de emprego e renda. Com isso, tornou-se possível elevar o número

de potenciais tomadores de crédito no mercado. Sendo que grande percentual está ligado ao

crédito habitacional.

A evolução, observando o endividamento, é resultado do forte crescimento da carteira

de crédito ao longo dos últimos anos, conforme Gráfico 14.

Gráfico 14 - Evolução do endividamento e do comprometimento da renda no Brasil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do Bradesco.

No Brasil existe um consenso de que o patamar “máximo saudável” de

comprometimento da renda, com empréstimos e financiamentos, é de 30% da renda.

24,4%

28,8%

32,4% 32,8%34,9%

37,3%39,3%

18,6% 18,8%21,9% 20,8% 20,1%

21,5%

de

z/0

6

fev

/07

ab

r/0

7

jun

/07

ag

o/0

7

ou

t/0

7

de

z/0

7

fev

/08

ab

r/0

8

jun

/08

ag

o/0

8

ou

t/0

8

de

z/0

8

fev

/09

ab

r/0

9

jun

/09

ag

o/0

9

ou

t/0

9

de

z/0

9

fev

/10

ab

r/1

0

jun

/10

ag

o/1

0

ou

t/1

0

de

z/1

0

Endividamento Comprometimento

36

Gráfico 15 - Evolução do comprometimento de renda e da inadimplência de pessoa física (atraso acima de 90 dias).

Fonte: Bradesco (2011).

De acordo com o Gráfico 15, podemos observar que, enquanto o comprometimento da

renda apresenta pequena elevação, a inadimplência se mostra em decréscimo nos últimos

anos, principalmente pelo cenário favorável do mercado de trabalho.

O objetivo do processo de análise de crédito é o de averiguar a compatibilidade do

crédito solicitado com a capacidade financeira do cliente. A concessão de crédito ao

consumidor é um negócio atrativo às instituições financeiras, devido à geração de lucro. Com

isso, tais instituições passaram a analisar melhor a proposta de crédito para liberação do

crédito imobiliário. As negociações atuais correspondem rapidamente às tendências de

mercado, assim como as mudanças na política de crédito.

O mercado vive atualmente um período de autorregulação, a demanda e a oferta estão

se adequando e essa situação deve persistir, ao menos, por 18 meses. Os ajustes são longos e

profundos, mas muito saudáveis para o mercado.

3.1 HISTÓRICO DE INADIMPLÊNCIA

As instituições financeiras passaram a definir o risco, de modo que as perdas com a

concessão de crédito ao consumidor sejam previsíveis dentro de limites pré-estabelecidos com

tal risco. O objetivo de qualquer negociação é a geração de lucro, isso gera preocupações com

o risco. O nível de retorno deve ser apropriado ao grau de risco, sendo que o risco gerado por

meio da concessão de empréstimos ao consumidor está no fato de que uma parcela desse

empréstimo irá para perdas, não se tem como assumir um financiamento sem riscos de perdas.

37

De acordo com a Serasa, no negócio de crédito ao consumidor em altos volumes, há muitas

decisões que tem de ser tomadas, assim deve-se utilizar um método de avaliação de riscos.

Enquanto o volume de financiamento aumenta, a inadimplência está em queda. De

acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e

Poupança), em 2008 a inadimplência foi de 3,08% e hoje está em torno de 2%. A redução na

inadimplência das carteiras de crédito habitacional vem sendo observada em todas as regiões

do país, conforme o Gráfico 16 a seguir, referente aos dados de 2010.

Gráfico 16 - Histórico de Inadimplência ano 2010.

Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do BACEN

A inadimplência no crédito imobiliário não tem trazido preocupações, pois os

contratos com a alienação fiduciária tem mantido o índice de 1,3% de prestações vencidas há

mais de 90 dias, o que é administrável. Hoje o brasileiro tem uma preocupação maior em

manter os pagamentos em dia, porque sabe que a retomada do imóvel nos casos de atraso é

rápida. Segundo dados da Caixa Econômica Federal, volume de financiamentos já ultrapassou

R$ 4,8 bilhões em 2002 para cerca de 100 bilhões em 2012 e, mesmo assim, estamos

registrando os menores índices de inadimplência da história do sistema financeiro de

habitação. Outro fator que mantém a inadimplência baixa é a estabilidade econômica, com o

desemprego em baixa e renda alta. Enquanto essa situação se mantiver, não há risco, mas caso

o cenário mude, deveremos ter problemas, dado o grande volume de financiamentos. O bom

comportamento do consumidor de crédito imobiliário deve representar um incentivo a mais

para os agentes financeiros investirem nesse tipo de operação. Esse cliente, para os bancos, é

mais interessante do que aquele que busca financiamento para comprar automóvel, pois tem

3,5%

2,6%

2,1%

1,8%1,6%

1Norte Nordeste Centro-Sul Sul Sudeste

38

um potencial de fidelização que precisa ser valorizado. A valorização desse cliente é a grande

saída para um maior desenvolvimento do crédito imobiliário.

A qualidade de nossas carteiras imobiliárias podem ser medidas pelo comportamento

dos indicadores de inadimplência, que no ano de 2011, o percentual de contratos com mais de

três prestações em atraso foi de 1,9%, considerando todos os tipos de garantia, e de 1,4%, nos

contratos com alienação fiduciária.

3.2 DESPESAS COM O FINANCIAMENTO

A seguir apresenta-se a relação de tarifas cobradas para concluir o financiamento

imobiliário:

− custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;

− registro do contrato no Cartório de Imóveis;

− tarifas de Serviços Administrativos - é cobrada mensalmente junto com as

prestações do financiamento, relativas aos serviços de contratos de financiamento e

que vierem a ser prestados;

− ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) - é o imposto que deve ser

recolhido pelo comprador junto à prefeitura local. O cálculo do valor varia

conforme o município do imóvel;

− registro do contrato - é o ato que torna pública e autêntica a venda e a compra do

imóvel, junto ao Serviço de Registro de Imóveis, bem como a constituição da

garantia a favor do banco;

− laudêmio - imposto devido aos imóveis de domínio público e corresponde a 5% do

valor do terreno e benfeitorias;

− seguro - nos contratos de financiamento imobiliário, existem dois tipos de seguros:

MIP (Morte e Invalidez Permanente) - a contratação é obrigatória, por lei, e garante

a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato; e DFI (Danos Físicos

no Imóvel) - a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as

condições habitáveis do imóvel;

− a Tarifa de Avaliação de Garantia - cobrada na data da assinatura do contrato, é

cobrada para cobrir os custos com a avaliação do imóvel que será utilizado como

garantia, o valor da tarifa gira em torno de R$ 1.000,00. Não há cobrança de Tarifa

de Serviços Administrativos; e

39

− há, também, a despesa com o IOF Crédito (Percentual máximo de 2,88% sobre o

valor do crédito e poderá ser financiado junto com as parcelas) e com o registro do

contrato.

Alguns bancos oferecem, ao consumidor, a possibilidade de financiar junto com o

contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório.

3.3 PRAZOS E AMORTIZAÇÃO

Os prazos de amortização de um financiamento variam, mas encontramos

financiamentos a partir de 05 (cinco) até 35 (trinta) anos. O prazo de quitação da dívida pode

ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada

pagamento extra, há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de

juros pago.

Os sistemas mais utilizados para amortização nos financiamentos bancários são o

PRICE e o SAC. Amortização é a forma de devolução do valor principal mais os juros. O

sistema Price ou tabela Price, surgiu no ano de 1769, com o objetivo de cálculo de valores de

prêmios de seguro de vida e de aposentadoria, para uma seguradora inglesa. Somente após a

Segunda Guerra Mundial é que a Tabela Price passou a ser aplicada para o cálculo do valor de

amortização de empréstimos. Esse sistema é muito utilizado nas compras a prazo de bens de

consumo, como crédito direto ao consumidor. A seguir apresenta-se a fórmula da Tabela

Price.

�� = ��1 + � × �

�1 + � − �

Onde:

P é o valor total do empréstimo;

i é a taxa de juros ao mês; e

n é período para ser liquidado o empréstimo.

Com a fórmula mostrada acima, calcula-se o valor da prestação, mas para calcular o

valor dos juros usa-se a seguinte fórmula:

40

� = � × ��

Após acharmos o valor da prestação (PMT) e o valor dos juros (J1) é possível calcular

o valor da parcela de amortização com a seguinte fórmula:

�� = �� − �

Com tais fórmulas demonstradas acima chegaremos aos valores mostrados no

apêndice A, e a seguir temos o Gráfico 17, que mostra a curva do sistema de amortização

Price, usado na simulação de financiamento feito conforme tabela 4 deste capítulo.

Gráfico 17 - Amortização Sistema Price. Fonte: Santander (2013).

Já o Sistema de Amortização Constante (SAC), se popularizou com o Sistema

Financeiro de Habitação (SFH), que o adotou nos financiamentos de compra da casa própria.

Para calcular o valor da amortização, usa-se a seguinte fórmula:

� =��

�

O P é o valor da dívida na data “0” e o n é o número de prestações acertadas no

contrato.

Para calcular o valor do saldo devedor no período t, utiliza-se a seguinte fórmula:

41

�� = �� − �

Já para calcular o valor da prestação no período t, tem-se a seguinte fórmula:

�� = � + �

Mas como: � = �� = �� − 1

Então, substituindo estes valores na fórmula da PMT acima tem-se:

�� = � + �� = � + �� − �� − 1

Onde, �� = � + �� − � + 1

Com tais fórmulas demonstradas acima chegaremos aos valores mostrados no

apêndice B, e a seguir temos o Gráfico 18, que mostra a curva do sistema de amortização

SAC usado na simulação de financiamento feito conforme tabela 3 deste capítulo.

Gráfico 18 - Amortização Sistema SAC.

Fonte: Santander (2013).

42

O Sistema SAC também amortiza um percentual fixo da dívida, desde o início do

financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior, amortizando mais o saldo devedor.

3.4 COMPETITIVIDADE DO SETOR

Os dois bancos públicos que iniciaram a corrida pela redução dos juros em 2012 vão

direcionar esforços neste ano de 2013 para os mercados em que o rival atua. Depois de entrar

mais firmemente no financiamento de veículos, o Banco do Brasil (BB) agora tem como meta

possuir maior fatia do segmento de crédito imobiliário, dominado pela Caixa Econômica

Federal (CEF). Essa, por sua vez, vai entrar com tudo no setor de carros, segmento em que o

BB vem ganhando espaço.

Quando a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil baixaram os juros do

financiamento habitacional, o setor privado também modificou as taxas e reduziu os valores

cobrados. A queda da taxa de juros é importante para o mercado imobiliário, pois oferece

melhores condições para a compra da casa própria. Com o financiamento mais acessível e o

crescimento da economia, a demanda do mercado imobiliário continuará aquecida. É uma

redução significativa e que aponta tendência, já seguida por outros bancos.

No Banco do Brasil, os percentuais nos financiamentos variam de 7,9% a 8,9% ao ano

mais TR, além do relacionamento que o correntista tem com o banco. O prazo de pagamento

máximo é de 30 anos, conforme o percentual de financiamento, que pode chegar a 80% do

valor do imóvel.

Nos bancos privados já é possível verificar a volta ao financiamento, a partir do

segundo trimestre de 2009. O Bradesco, que sempre teve uma atuação forte em crédito

imobiliário, procura manter a oferta bem alinhada com a demanda em todas as regiões do país

e desde o primeiro trimestre até agora, já duplicou o volume de operações contratadas,

passando de R$ 250 milhões para a faixa de 400 e 500 milhões. Toda a carteira de crédito

imobiliário originou o valor de 1, 9 bilhões para construção e aquisição da casa própria.

Assim, o caminho é o desenvolvimento de produtos que atendam a todas as classes de renda.

43

4 A VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

4.1 AS ANÁLISES DO ESTUDO

Para se obter um financiamento imobiliário junto a uma instituição financeira se faz

necessário que o cliente passe por algumas etapas. O primeiro passo consiste em realizar a

simulação do financiamento, onde o cliente apenas precisa informar o valor do imóvel

pretendido, o prazo do financiamento e a sua renda familiar mensal. Posteriormente, após

avaliação se há condições de contrair o financiamento, o pretendente será submetido a uma

série de etapas até que, finalmente, receba o pagamento para a compra do imóvel.

Resumidamente, tais etapas são: aprovação do crédito imobiliário pelo banco; envio

dos documentos para elaboração do contrato de financiamento; análise técnica do

financiamento; assinatura e registro do contrato; e pagamento do crédito imobiliário.

Na sequência serão apresentadas simulações de financiamentos em diferentes

instituições financeiras, pois de acordo com especialistas em mercado imobiliário, as pessoas

devem realizar simulações em bancos distintos, pois há diferenciação nos valores cobrados,

principalmente em se tratando de taxa de juros, que pode variar de 6,0 a 12,00 a.a. Com o

levantamento em mãos, é possível saber o valor máximo que será financiado e o quanto a

pessoa terá que dar de entrada.

4.2 SIMULAÇÕES DE FINANCIAMENTO

A partir desta seção serão apresentadas simulações reais de financiamentos de banco

público (Caixa Econômica Federal) e banco privado (Santander), visando mostrar, aos

leitores, a diferenciação nos valores das taxas de parcelas dos financiamentos e o sistema de

amortização usado. As simulações foram feitas em ambos os bancos com as mesmas

informações: renda familiar; idade do comprador; e valor do imóvel. Tudo para que não haja

disparidade de informações e má interpretação das simulações.

4.2.1 Simulação com 20% de entrada

Atualmente, grande parte da população não dispõe do valor total para pagamento à

vista, para compra de um imóvel residencial novo. Como os bancos, na sua maioria, exceto a

Caixa Econômica Federal, pedem o valor mínimo de 20% de entrada, a seguir será

44

demonstrada a análise da possível simulação. O imóvel escolhido foi no valor de R$

200.000,00, as simulações foram realizadas por meio do simulador do Banco Santander e da

Caixa Econômica Federal e com diferentes sistemas de amortização.

Tabela 3 - Simulação de financiamento, amortização SAC. Valor do Imóvel R$ 200.000,00

Valor do Financiamento R$ 160.000,00 Prazo 35 anos (420 meses)

Produto Parcelas Atualizáveis - Seguradora Zurich Santander Sistema de Amortização SAC - Sistema de Amortização Constante

Despesas Adicionais R$ 0,00 Valor Total R$ 160.000,00

Tipo das Parcelas Atualizável Valor da Parcela Inicial R$ 1.852,20 Valor da última parcela R$ 569, 48 Taxa de Juros Efetiva 11,00% a.a. TR

CESH 2,9536% (Seguro Habitacional) Custo Efetivo Total (CET) 11,68%


A tabela 3 apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o valor

financiado é de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC

como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira parcela é de

R$ 1.852,20 e o valor da última é de R$ 569,48, com uma taxa de juros efetiva de 11,00% a.a.

+ TR.

Tabela 4 - Simulação de financiamento, Price

Valor do Imóvel R$ 200.000,00 Valor do Financiamento R$ 160.000,00

Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas fixas - Seguradora Zurich Santander

Sistema de Amortização Tabela Price Despesas Adicionais R$ 0,00

Valor Total R$ 160.000,00 Tipo das Parcelas Fixa

Valor da Parcela Inicial R$ 1.563,22 Valor da última parcela R$ 1.516,02 Taxa de Juros Efetiva 11,50% a.a. TR


Fonte: Santander.

A tabela 4 também apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o

valor financiado é de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela

Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira

parcela é de R$ 1.563,22 e o valor da última é de R$ 1.516,02, com uma taxa de juros efetiva

45

de 11,50 % a.a. + TR.

Percebe-se que, mesmo financiando valores iguais, mas devido ao sistema de

amortização ser diferente, as simulações acima apresentam valores de parcelas diferentes, isso

se dá conforme já mencionado no capítulo 3, em que o sistema SAC é conhecido também

como Sistema de Amortização Constante, e a tendência é que o valor das prestações e o saldo

devedor diminuam. O comprador, no início, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com

parcelas mais altas. Já o sistema Price é caracterizado pelo valor fixo das parcelas ao longo do

financiamento, alguns clientes optam por esse sistema, justamente por causa do valor fixo das

parcelas.

Tabela 5 - Simulação de financiamento, SAC.

Fonte: Caixa Econômica Federal (2013).

A tabela 5 apresenta a simulação de financiamento imobiliário por meio do banco

Caixa Econômica Federal, em que o valor financiado também é de R$ 160.000,00, com prazo

de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC como sistema de amortização. Diante dos

46

dados apresentados, o valor da primeira parcela é de R$ 1.448,24 e o valor da última é de R$

408,34, com uma taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.

Tabela 6 - Simulação de financiamento, amortização Price.

Fonte: Caixa Econômica Federal.

A tabela 6 também apresenta a simulação feita através do Caixa Econômica Federal,

onde o valor financiado foi de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-

se a tabela Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da

primeira parcela é de R$ 1.185,22 e o valor da última é de R$ 1.147,50, com uma taxa de

juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.

47

Percebe-se que as simulações foram feitas com o mesmo valor de financiamento, só

diferindo em alguns momentos no sistema de amortização usado e que um é realizado em

instituição pública e o outro em uma instituição privada. Mesmo com poucas diferenças,

percebe-se uma diferença de 31,89 % no valor da prestação quando usamos a tabela Price e

27,89 % quando usamos a tabela SAC. Esta diferença é da parcela cobrada de uma instituição

para outra.

4.2.2 Simulação com 30 % de entrada

Caso o cliente disponha de um valor maior de entrada, demonstraremos a seguir

simulações de financiamento, em que o cliente, paga, de entrada, o valor de R$ 60.000,00 e

financia o restante, totalizando R$ 140.000,00. O imóvel escolhido continua sendo no valor de

R$ 200.000,00 e as simulações também continuam sendo feitas através do simulador do

Banco Santander e Caixa Econômica Federal e com diferentes sistemas de amortização. As

simulações serão apresentadas nas tabelas 7, 8, 9 e 10.

Tabela 7 - Simulação de financiamento, amortização SAC.


Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas Atualizáveis - Seguradora Zurich Santander

Sistema de Amortização SAC - Sistema de Amortização Constante Despesas Adicionais R$ 0,00

Valor Total R$ 140.000,00 Tipo das Parcelas Atualizável

Valor da Parcela Inicial R$ 1.626,30 Valor da última parcela R$ 501,42 Taxa de Juros Efetiva 11,00% a.a. + TR



A tabela 7 apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o valor

financiado é de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC

como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira parcela é de

R$ 1.626,30 e o valor da última é de R$ 501,42, com uma taxa de juros efetiva de 11,00 %

a.a. + TR.

48



Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas Fixas - Seguradora Zurich Santander

Sistema de Amortização Tabela Price Despesas Adicionais R$ 0,00

Valor Total R$ 140.000,00 Tipo das Parcelas Fixa

Valor da Parcela Inicial R$ 1.373,44 Valor da última parcela R$ 1.329,64 Taxa de Juros Efetiva 11,50% a.a. + TR



A tabela 8 também apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o

valor financiado é de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela

Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira

parcela é de R$ 1.373,44 e o valor da última é de R$ 1.329,64, com uma taxa de juros efetiva

de 11,50 % a.a. + TR.

49

Tabela 9 - Simulação de financiamento, amortização SAC.

Fonte: Caixa Econômica Federal (2013).

A tabela 9 apresenta a simulação de financiamento imobiliário através do banco Caixa

Econômica Federal, em que o valor financiado também é de R$ 140.000,00, com prazo de 35

anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC como sistema de amortização. Diante dos dados

apresentados, o valor da primeira parcela é de R$ 1.272,63 e o valor da última é de R$ 360,

42, com uma taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.

50


Fonte: Caixa Econômica Federal.

A tabela 10 também apresenta a simulação feita através da Caixa Econômica Federal,

em que o valor financiado foi de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses.

Utilizou-se a tabela Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o

valor da primeira parcela é de R$ 1.042,49 e o valor da última é de R$ 1.007,19, com uma

taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.

De acordo com os dados apresentados observa-se que, quando maior o valor de

entrada no financiamento, menor será o valor da parcela paga mensalmente, representando um

51

valor de 31,75% na parcela calculada com a tabela Price e 27,79% na parcela calculada com a

tabela SAC, ressaltando que esta diferença é da parcela cobrada de uma instituição para outra.

É perceptível a disparidade no valor das parcelas entre diferentes instituições, pois há

diferenças no valor da taxa de juros cobrada, pois independente do percentual de entrada, 20

ou 30%, as taxas cobradas pelos bancos permaneceu constante.

52

5 CONCLUSÕES

O trabalho buscou abordar a evolução histórica do crédito imobiliário no Brasil desde

1964 até 2011. Tudo começou com a criação do sistema financeiro de habitação (SFH) e o

Banco Nacional de Habitação (BNH). Quando a caderneta de poupança foi regulamentada,

passou a ser o principal instrumento de funding para o crédito imobiliário, constituindo o

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Mas após a extinção do BNH, houve

grandes quedas na atividade do setor imobiliário, e o governo teve de estudar a retomada de

crescimento ao mercado imobiliário, surgindo, assim, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI),

trazendo consigo algumas modernidades para o setor. Verifica-se que o sistema de habitação é

de interesse social e vem contribuir para que se utilize, de forma sistemática, a aplicação dos

recursos, aumentando a capacidade de atuação de planejamento governamental.

O trabalho utilizou algumas estatísticas para contextualizar o leitor com relação ao

atual momento em que se encontra o mercado imobiliário no Brasil. Também o trabalho

conseguiu informações sobre o mercado de crédito e nelas foi possível entender a evolução no

total de crédito disponível para este fim e as inadimplências decorrentes desse crédito.

A inadimplência no crédito imobiliário não tem trazido preocupações, pois os

contratos com a alienação fiduciária têm mantido o índice de 1,3% de prestações vencidas há

mais de 90 dias, o que é administrável. Hoje o brasileiro tem uma preocupação maior em

manter os pagamentos em dia, porque sabe que a retomada do imóvel, nos casos de atraso, é

rápida. Outro fator que mantém a inadimplência baixa é a estabilidade econômica, com o

desemprego em baixa e a renda alta. Com estas informações, foi possível observar um real

incentivo ao crédito nos últimos anos. O trabalho também analisou como ocorre o

financiamento propriamente dito e o que o consumidor irá enfrentar no momento de decidir

adquirir esse crédito.

Com os dados levantados no trabalho, podemos afirmar que o Brasil vive um cenário

favorável para o crédito imobiliário, pois existem três pilares que auxiliam o crescimento do

crédito imobiliário: economia equilibrada; taxa de desemprego baixa e ganhos reais de

trabalho; e funding adequado. É perceptível que milhões de famílias brasileiras estão dispostas

a comprar um imóvel, fazendo com que o crescimento seja garantido. O mercado de crédito

imobiliário está em expansão. Mas em contrapartida, há grande déficit habitacional no Brasil,

chegando em torno de 6 milhões de moradias, concentrando-se na população com renda de até

cinco salários mínimos. A velocidade das vendas de imóveis financiados se dá em ritmo

53

compatível com o crescimento do emprego e da renda dos trabalhadores, e quem conhece de

perto o mercado, acredita que os aspectos positivos predominarão.

Para tal análise, o trabalho buscou informações sobre o mercado imobiliário, a fim de

analisar as preferências do consumidor ao longo dos anos, bem como entender a posição do

Brasil no mercado mundial de imóveis; e o crescimento da massa de renda da classe C. Pode-

se perceber que a classe C brasileira injetou 881,2 bilhões de reais no mercado interno de

consumo, fator que aqueceu o mercado de trabalho e ajudou o Brasil a resistir à crise

financeira internacional, também gerou um novo alvo nos planejamentos de empresas de

produtos e serviços, com a conquista dessa nova gama de consumidores no país. Pode-se

verificar ainda que o crescimento do mercado Imobiliário apresentou um crescimento nos

últimos anos de R$ 3 bilhões em 2004, aumentando para R$ 85 bilhões em 2010, entre outros

fatores. Os bons fundamentos econômicos, o bom desempenho do setor da construção civil e,

principalmente, a qualidade e a solidez das carteiras de crédito imobiliário dos agentes

financeiros, são aspectos que foram decisivos para ampliar a visibilidade do mercado.

Após destacar estas informações, o trabalho entrou no objetivo central deste estudo, ao

analisar o comportamento das parcelas do financiamento, com a escolha do sistema de

amortização Price ou SAC, fazendo comparativos entre um banco público e um privado.

Após analisarmos os mais variados perfis de comportamento das parcelas, o trabalho

buscou adentrar nas simulações de financiamento, como exemplo e práticas reais, a fim de

contextualizar melhor estes aspectos para o leitor. Nessas simulações foram apresentados os

indicadores financeiros como: taxa real de juros; valor da dívida; e entrada mínima, entre

outros.

Percebe-se que, as simulações foram feitas com o mesmo valor de financiamento, só

diferindo em alguns momentos no sistema de amortização, sendo uma instituição pública e a

outra privada, mas devido ao sistema de amortização ser diferente, as simulações apresentam

valores de parcelas diferentes. De acordo com os dados apresentados observa-se que, quanto

maior o valor de entrada no financiamento, menor será o valor da parcela paga mensalmente.

É perceptível a disparidade no valor das parcelas entre diferentes instituições, pois há

diferenças no valor da taxa de juros cobrada. Independente do percentual de entrada, 20 ou

30%, as taxas cobradas pelos bancos permaneceram constantes.

O trabalho buscou mostrar por meio de simulações de financiamento, o

comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido, em que

pode ter acesso aos dados por meio das tabelas apresentadas, que continham as taxas de juros

reais e nominais praticadas na operação. Houve um comparativo entre os financiamentos

54

feitos através das instituições, pública e privada. Após tais simulações, cabe ao consumidor

analisar, do ponto de vista econômico, qual optar, já que o sistema SAC, possui a tendência

de que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam. Porém, o comprador, no início,

deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas. Já o sistema Price é

caracterizado pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento, alguns clientes optam

por esse sistema, justamente pelo valor fixo das parcelas.

55

REFERÊNCIAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIARIO E POUPANÇA (Abecip). Financiamento imobiliário. Disponível em: <http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430&cod_pai2=680>. Acesso em: 10 mai. 2013. BANCO CENTRAL DO BRASIL. Expansão do crédito habitacional. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/pec/boletimregional/port/2010/07/br201007b1p.pdf>. Acesso em: 15 jun. 2013. BRADESCO. Aumento do crédito e do endividamento das famílias no Brasil. Destaque Depec, nº 10, abr. 2011. 8p. Anual.

BRASIL. Bancos ultrapassam marca de 1 milhão de imóveis financiados em 2010. Disponível em: <http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2011/02/15/bancos-ultrapassam-marca-de-1-milhao-de-imoveis-financiados-em-2010>. Acesso em: 01 jun. 2013. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Simulador habitacional. Disponível em: <http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do;jsessionid=4D884D38E42CEE06B34045429D2164D1?method=enquadrarProdutos# >. Acesso em: 23 mai. 2013. CAMPIGLIA, Américo Oswaldo. Crédito Direto ao Consumidor. In: Cadernos Álvares Penteado. São Paulo: Iglu, 1997. CNM/COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA. Roteiro para elaboração de Projeto de monografia. Disponível em: <ht tp: / /cnm.ufsc .br/ f i l es /2013/04/procedimentos-para-elaboração-da-monografia- .pdf>. Acesso em: 2 dez. 2012. COSTA JR., Newton C. A. Da Análise de Investimentos. Florianópolis: UFSC, 2011. EITERER, L.H. Enciclopédia de filosofia e metodologia científica. Disponível em: <http://lheiterer.blogspot.com.br/2006/07/definio-de-metodologia-cientfica.html#!/2006/07/definio-de-metodologia-cientfica.html>. Acesso em: 11 mai. 2013.

GLOBO. Economia brasileira cresce 2,7% em 2011, mostra IBGE. Disponível em: <http://g1.globo.com/economia/noticia/2012/03/economia-brasileira-cresce-27-em-2011-mostra-ibge.html>. Acesso em: 26 mai. 2013. INFO ESCOLA. Poder de compra da classe média brasileira. Disponível em: <http://www.infoescola.com/economia/poder-de-compra-da-classe-media-brasileira/>. Acesso em: 26 mai. 2013. INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL. Curso Técnico em Transações Imobiliárias. Florianópolis, p. 23- 25, 2004.

56

IBGE. Em 2011, PIB cresce 2,7% e totaliza R$ 4,143 trilhões. Disponível em: <http://saladeimprensa.ibge.gov.br/noticias?view=noticia&id=1&busca=1&idnoticia=2093>. Acesso em: 06 mar. 2013. JORNAL SP NORTE. Palestra Tendências do crédito imobiliário para 2013 mostra que o atual cenário é favorável no Brasil. Disponível em: <http://www.jornalspnorte.com.br/materia.asp?cid=32&nid=7072>. Acesso em: 16 mar. 2013. MARCONI, Marina de Andrade; LAKATOS, Eva Maria. Fundamentos de Metodologia Científica. 7.ed. São Paulo: Atlas, 2010. MATOS, Nazaré Maria Araújo de; FRANÇA, Suely Nazaré Furtado. Normas para padronização de trabalhos acadêmicos, dissertações e teses. Disponível em: <http://www.ufra.edu.br/biblioteca/downloads/normaspadronizacao.pdf>. Acesso em: 15 jun. 2013. MENDONÇA. Luís Geraldo. Elementos a serem considerados na concessão de crédito ao consumidor. Rio de Janeiro, 2002, 86 p. Dissertação (Livre-docência em Administração). Escola Brasileira de Administração Pública, 2002. PROCON. Crédito imobiliário: a compra da casa própria. Disponível em: <http://www.procon.sp.gov.br/pdf/ACS_orienta_casa_propria.pdf>. Acesso em: 20 mai. 2013. REVISTA CONJUNTURA ECONOMICA. 2013 A sorte está lançada. Rio de Janeiro: FGV, v. 66, nº 12, dez. 2012. 52 p. Mensal. REVISTA FUNDOS DE PENSÃO. Imóveis – Um novo ciclo de oportunidades. Rio de Janeiro: ABRAPP, v. 28, nº 356, set. 2009. 60 p. Bimestral. REVISTA SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. São Paulo: ABECIP, nº 37, out. 2012. 55 p. Mensal. RUDGE, Luiz Fernando; AMENDOLARA, Leslie. Desvendando a Rede dos Financiamentos Imobiliários. 1. ed. São Paulo: Pini: O nome da Rosa, 1997. SANTANDER. Simuladores. Disponível em: <http://www.santander.com.br/portal/wps/script/templates/GCMRequest.do?page=5516&entryID=6531>. Acesso em: 23 mai. 2013. SECOVI. Cenário econômico. Disponível em:<http://balanco.secovi.com.br/2011/>. Acesso em: 30 jun. 2013. SEMINÁRIO INTERNACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. As contribuições das experiências dos sistemas imobiliários da Espanha e do México para o aperfeiçoamento do modelo brasileiro. Rio de Janeiro: Publitetto, 2007, Anual. SINDUSCON. Dossiê financeiro imobiliário. Disponível em: <http://www.sinduscon-rio.com.br/sindusletter/sindusletter_210911/n29.htm>. Acesso em: 20 abr. 2013.

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58

APÊNDICES

59

APÊNDICE A – Fase de Amortização com tabela Price, financiamento Santander.

A tabela a seguir vem para apresentar o desenvolvimento das parcelas no decorrer do

financiamento. Há demonstração das 36 primeiras parcelas e das 36 últimas. A simulação de

financiamento imobiliário que representa tais parcelas está no capítulo 4, tabela 4.

Parcela Amortização Juros Seguros Tarifa de Serviços Administrativos Parcela Total Saldo Devedor

0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 160.000,00

1ª R$ 33,03 R$ 1.457,99 R$ 47,19 R$ 25,00 R$ 1.563,22 R$ 159.966,97

2ª R$ 33,33 R$ 1.457,69 R$ 47,19 R$ 25,00 R$ 1.563,21 R$ 159.933,65

3ª R$ 33,63 R$ 1.457,39 R$ 47,18 R$ 25,00 R$ 1.563,20 R$ 159.900,01

4ª R$ 33,94 R$ 1.457,08 R$ 47,18 R$ 25,00 R$ 1.563,20 R$ 159.866,08

5ª R$ 34,25 R$ 1.456,77 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.563,19 R$ 159.831,83

6ª R$ 34,56 R$ 1.456,46 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.563,19 R$ 159.797,27

7ª R$ 34,87 R$ 1.456,15 R$ 47,16 R$ 25,00 R$ 1.563,18 R$ 159.762,40

8ª R$ 35,19 R$ 1.455,83 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.563,18 R$ 159.727,21

9ª R$ 35,51 R$ 1.455,51 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.563,17 R$ 159.691,69

10ª R$ 35,84 R$ 1.455,19 R$ 47,14 R$ 25,00 R$ 1.563,16 R$ 159.655,86

11ª R$ 36,16 R$ 1.454,86 R$ 47,14 R$ 25,00 R$ 1.563,16 R$ 159.619,69

12ª R$ 36,49 R$ 1.454,53 R$ 47,13 R$ 25,00 R$ 1.563,15 R$ 159.583,20

13ª R$ 36,82 R$ 1.454,20 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.563,14 R$ 159.546,38

14ª R$ 37,16 R$ 1.453,86 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.563,14 R$ 159.509,22

15ª R$ 37,50 R$ 1.453,52 R$ 47,11 R$ 25,00 R$ 1.563,13 R$ 159.471,72

16ª R$ 37,84 R$ 1.453,18 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.563,13 R$ 159.433,88

17ª R$ 38,19 R$ 1.452,84 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.563,12 R$ 159.395,69

18ª R$ 38,53 R$ 1.452,49 R$ 47,09 R$ 25,00 R$ 1.563,11 R$ 159.357,16

19ª R$ 38,88 R$ 1.452,14 R$ 47,08 R$ 25,00 R$ 1.563,11 R$ 159.318,27

20ª R$ 39,24 R$ 1.451,78 R$ 47,08 R$ 25,00 R$ 1.563,10 R$ 159.279,04

21ª R$ 39,60 R$ 1.451,43 R$ 47,07 R$ 25,00 R$ 1.563,09 R$ 159.239,44

22ª R$ 39,96 R$ 1.451,06 R$ 47,06 R$ 25,00 R$ 1.563,09 R$ 159.199,48

60

23ª R$ 40,32 R$ 1.450,70 R$ 47,06 R$ 25,00 R$ 1.563,08 R$ 159.159,16

24ª R$ 40,69 R$ 1.450,33 R$ 47,05 R$ 25,00 R$ 1.563,07 R$ 159.118,47

25ª R$ 41,06 R$ 1.449,96 R$ 47,04 R$ 25,00 R$ 1.563,06 R$ 159.077,41

26ª R$ 41,43 R$ 1.449,59 R$ 47,04 R$ 25,00 R$ 1.563,06 R$ 159.035,98

27ª R$ 41,81 R$ 1.449,21 R$ 47,03 R$ 25,00 R$ 1.563,05 R$ 158.994,17

28ª R$ 42,19 R$ 1.448,83 R$ 47,02 R$ 25,00 R$ 1.563,04 R$ 158.951,98

29ª R$ 42,58 R$ 1.448,44 R$ 47,01 R$ 25,00 R$ 1.563,04 R$ 158.909,40

30ª R$ 42,96 R$ 1.448,06 R$ 47,01 R$ 25,00 R$ 1.563,03 R$ 158.866,44

31ª R$ 43,36 R$ 1.447,67 R$ 47,00 R$ 25,00 R$ 1.563,02 R$ 158.823,08

32ª R$ 43,75 R$ 1.447,27 R$ 46,99 R$ 25,00 R$ 1.563,01 R$ 158.779,33

33ª R$ 44,15 R$ 1.446,87 R$ 46,98 R$ 25,00 R$ 1.563,01 R$ 158.735,18

34ª R$ 44,55 R$ 1.446,47 R$ 46,98 R$ 25,00 R$ 1.563,00 R$ 158.690,63

35ª R$ 44,96 R$ 1.446,06 R$ 46,97 R$ 25,00 R$ 1.562,99 R$ 158.645,67

36ª R$ 45,37 R$ 1.445,65 R$ 46,96 R$ 25,00 R$ 1.562,98 R$ 158.600,30

...

385ª R$ 1.075,62 R$ 415,40 R$ 27,57 R$ 25,00 R$ 1.543,59

R$ 44.510,32

386ª R$ 1.085,42 R$ 405,60 R$ 27,38 R$ 25,00 R$ 1.543,40

R$ 43.424,90

387ª R$ 1.095,31 R$ 395,71 R$ 27,20 R$ 25,00 R$ 1.543,22

R$ 42.329,58

388ª R$ 1.105,29 R$ 385,73 R$ 27,01 R$ 25,00 R$ 1.543,03

R$ 41.224,29

389ª R$ 1.115,37 R$ 375,66 R$ 26,82 R$ 25,00 R$ 1.542,84

R$ 40.108,92

390ª R$ 1.125,53 R$ 365,49 R$ 26,63 R$ 25,00 R$ 1.542,65

R$ 38.983,39

391ª R$ 1.135,79 R$ 355,23 R$ 26,43 R$ 25,00 R$ 1.542,46

R$ 37.847,60

392ª R$ 1.146,14 R$ 344,89 R$ 26,24 R$ 25,00 R$ 1.542,26

R$ 36.701,47

393ª R$ 1.156,58 R$ 334,44 R$ 26,04 R$ 25,00 R$ 1.542,06

R$ 35.544,89

394ª R$ 1.167,12 R$ 323,90 R$ 25,84 R$ 25,00 R$ 1.541,87

R$ 34.377,77

395ª R$ 1.177,76 R$ 313,27 R$ 25,64 R$ 25,00 R$ 1.541,67

R$ 33.200,01

396ª R$ 1.188,49 R$ 302,53 R$ 25,44 R$ 25,00 R$ 1.541,46

R$ 32.011,52

397ª R$ 1.199,32 R$ 291,70 R$ 25,24 R$ 25,00 R$ 1.541,26

R$ 30.812,21

398ª R$ 1.210,25 R$ 280,78 R$ 25,03 R$ 25,00 R$ 1.541,05

R$ 29.601,96

61

399ª R$ 1.221,27 R$ 269,75 R$ 24,82 R$ 25,00 R$ 1.540,85

R$ 28.380,69

400ª R$ 1.232,40 R$ 258,62 R$ 24,62 R$ 25,00 R$ 1.540,64

R$ 27.148,28

401ª R$ 1.243,63 R$ 247,39 R$ 24,40 R$ 25,00 R$ 1.540,43

R$ 25.904,65

402ª R$ 1.254,97 R$ 236,06 R$ 24,19 R$ 25,00 R$ 1.540,21

R$ 24.649,68

403ª R$ 1.266,40 R$ 224,62 R$ 23,98 R$ 25,00 R$ 1.540,00

R$ 23.383,28

404ª R$ 1.277,94 R$ 213,08 R$ 23,76 R$ 25,00 R$ 1.539,78

R$ 22.105,34

405ª R$ 1.289,59 R$ 201,43 R$ 23,54 R$ 25,00 R$ 1.539,56

R$ 20.815,75

406ª R$ 1.301,34 R$ 189,68 R$ 23,32 R$ 25,00 R$ 1.539,34

R$ 19.514,41

407ª R$ 1.313,20 R$ 177,82 R$ 23,09 R$ 25,00 R$ 1.539,12

R$ 18.201,22

408ª R$ 1.325,16 R$ 165,86 R$ 22,87 R$ 25,00 R$ 1.538,89

R$ 16.876,05

409ª R$ 1.337,24 R$ 153,78 R$ 22,64 R$ 25,00 R$ 1.538,66

R$ 15.538,81

410ª R$ 1.349,42 R$ 141,60 R$ 22,41 R$ 25,00 R$ 1.538,43

R$ 14.189,39

411ª R$ 1.361,72 R$ 129,30 R$ 22,18 R$ 25,00 R$ 1.538,20

R$ 12.827,67

412ª R$ 1.374,13 R$ 116,89 R$ 21,95 R$ 25,00 R$ 1.537,97

R$ 11.453,54

413ª R$ 1.386,65 R$ 104,37 R$ 21,71 R$ 25,00 R$ 1.537,73

R$ 10.066,89

414ª R$ 1.399,29 R$ 91,73 R$ 21,47 R$ 25,00 R$ 1.537,50

R$ 8.667,60

415ª R$ 1.412,04 R$ 78,98 R$ 21,23 R$ 25,00 R$ 1.537,25

R$ 7.255,56

416ª R$ 1.424,91 R$ 66,12 R$ 20,99 R$ 25,00 R$ 1.537,01

R$ 5.830,65

417ª R$ 1.437,89 R$ 53,13 R$ 20,75 R$ 25,00 R$ 1.536,77

R$ 4.392,76

418ª R$ 1.450,99 R$ 40,03 R$ 20,50 R$ 25,00 R$ 1.536,52

R$ 2.941,77

419ª R$ 1.464,21 R$ 26,81 R$ 20,25 R$ 25,00 R$ 1.536,27

R$ 1.477,56

420ª R$ 1.477,56 R$ 13,46 R$ 0,00 R$ 25,00 R$ 1.516,02

R$ 0,00

62

APÊNDICE B – Fase de Amortização com tabela SAC, financiamento Santander

A tabela a seguir vem para apresentar o desenvolvimento das parcelas no decorrer do

financiamento. Há demonstração das 36 primeiras parcelas e das 36 últimas. A simulação de

financiamento imobiliário que representa tais parcelas está no capítulo 4, tabela 3.

Parcela Amortização¹ Juros¹ Seguros¹ Tarifa de Serviços Administrativos Parcela Total¹ Saldo Devedor

0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 160.000,00

1ª R$ 381,27 R$ 1.398,69 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.852,20 R$ 159.751,53

2ª R$ 381,59 R$ 1.396,52 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.850,32 R$ 159.502,54

3ª R$ 381,90 R$ 1.394,35 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.848,44 R$ 159.253,03

4ª R$ 382,22 R$ 1.392,17 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.846,55 R$ 159.002,99

5ª R$ 382,54 R$ 1.389,98 R$ 47,07 R$ 25,00 R$ 1.844,65 R$ 158.752,42

6ª R$ 382,85 R$ 1.387,79 R$ 47,05 R$ 25,00 R$ 1.842,75 R$ 158.501,33

7ª R$ 383,17 R$ 1.385,59 R$ 47,02 R$ 25,00 R$ 1.840,85 R$ 158.249,72

8ª R$ 383,49 R$ 1.383,39 R$ 46,99 R$ 25,00 R$ 1.838,94 R$ 157.997,58

9ª R$ 383,81 R$ 1.381,19 R$ 46,97 R$ 25,00 R$ 1.837,03 R$ 157.744,91

10ª R$ 384,13 R$ 1.378,98 R$ 46,94 R$ 25,00 R$ 1.835,11 R$ 157.491,71

11ª R$ 384,44 R$ 1.376,77 R$ 46,91 R$ 25,00 R$ 1.833,19 R$ 157.237,98

12ª R$ 384,76 R$ 1.374,55 R$ 46,89 R$ 25,00 R$ 1.831,27 R$ 156.983,73

13ª R$ 385,08 R$ 1.372,33 R$ 46,86 R$ 25,00 R$ 1.829,34 R$ 156.728,94

14ª R$ 385,40 R$ 1.370,10 R$ 46,83 R$ 25,00 R$ 1.827,40 R$ 156.473,62

15ª R$ 385,72 R$ 1.367,87 R$ 46,81 R$ 25,00 R$ 1.825,46 R$ 156.217,77

16ª R$ 386,04 R$ 1.365,63 R$ 46,78 R$ 25,00 R$ 1.823,52 R$ 155.961,39

17ª R$ 386,36 R$ 1.363,39 R$ 46,75 R$ 25,00 R$ 1.821,57 R$ 155.704,47

18ª R$ 386,68 R$ 1.361,14 R$ 46,73 R$ 25,00 R$ 1.819,62 R$ 155.447,02

19ª R$ 387,01 R$ 1.358,89 R$ 46,70 R$ 25,00 R$ 1.817,66 R$ 155.189,04

20ª R$ 387,33 R$ 1.356,64 R$ 46,67 R$ 25,00 R$ 1.815,70 R$ 154.930,52

21ª R$ 387,65 R$ 1.354,38 R$ 46,65 R$ 25,00 R$ 1.813,74 R$ 154.671,47

63

22ª R$ 387,97 R$ 1.352,11 R$ 46,62 R$ 25,00 R$ 1.811,77 R$ 154.411,87

23ª R$ 388,29 R$ 1.349,84 R$ 46,59 R$ 25,00 R$ 1.809,79 R$ 154.151,74

24ª R$ 388,61 R$ 1.347,57 R$ 46,56 R$ 25,00 R$ 1.807,81 R$ 153.891,08

25ª R$ 388,94 R$ 1.345,29 R$ 46,54 R$ 25,00 R$ 1.805,83 R$ 153.629,87

26ª R$ 389,26 R$ 1.343,01 R$ 46,51 R$ 25,00 R$ 1.803,84 R$ 153.368,12

27ª R$ 389,58 R$ 1.340,72 R$ 46,48 R$ 25,00 R$ 1.801,85 R$ 153.105,84

28ª R$ 389,91 R$ 1.338,43 R$ 46,45 R$ 25,00 R$ 1.799,85 R$ 152.843,01

29ª R$ 390,23 R$ 1.336,13 R$ 46,43 R$ 25,00 R$ 1.797,85 R$ 152.579,64

30ª R$ 390,55 R$ 1.333,83 R$ 46,40 R$ 25,00 R$ 1.795,84 R$ 152.315,73

31ª R$ 390,88 R$ 1.331,52 R$ 46,37 R$ 25,00 R$ 1.793,83 R$ 152.051,27

32ª R$ 391,20 R$ 1.329,21 R$ 46,34 R$ 25,00 R$ 1.791,82 R$ 151.786,27

33ª R$ 391,53 R$ 1.326,89 R$ 46,31 R$ 25,00 R$ 1.789,80 R$ 151.520,73

34ª R$ 391,85 R$ 1.324,57 R$ 46,29 R$ 25,00 R$ 1.787,77 R$ 151.254,64

35ª R$ 392,18 R$ 1.322,24 R$ 46,26 R$ 25,00 R$ 1.785,74 R$ 150.988,00

36ª R$ 392,50 R$ 1.319,91 R$ 46,23 R$ 25,00 R$ 1.783,71 R$ 150.720,82

...

385ª R$ 524,31 R$ 164,87 R$ 30,65 R$ 25,00 R$ 744,92 R$ 18.351,01

386ª R$ 524,75 R$ 160,42 R$ 30,58 R$ 25,00 R$ 740,84 R$ 17.841,49

387ª R$ 525,19 R$ 155,97 R$ 30,52 R$ 25,00 R$ 736,76 R$ 17.331,11

388ª R$ 525,62 R$ 151,51 R$ 30,45 R$ 25,00 R$ 732,67 R$ 16.819,88

389ª R$ 526,06 R$ 147,04 R$ 30,39 R$ 25,00 R$ 728,57 R$ 16.307,78

390ª R$ 526,49 R$ 142,56 R$ 30,33 R$ 25,00 R$ 724,47 R$ 15.794,82

391ª R$ 526,93 R$ 138,08 R$ 30,26 R$ 25,00 R$ 720,36 R$ 15.281,00

392ª R$ 527,37 R$ 133,58 R$ 30,20 R$ 25,00 R$ 716,24 R$ 14.766,32

393ª R$ 527,81 R$ 129,08 R$ 30,13 R$ 25,00 R$ 712,11 R$ 14.250,77

394ª R$ 528,24 R$ 124,58 R$ 30,07 R$ 25,00 R$ 707,98 R$ 13.734,35

395ª R$ 528,68 R$ 120,06 R$ 30,00 R$ 25,00 R$ 703,84 R$ 13.217,07

396ª R$ 529,12 R$ 115,54 R$ 29,94 R$ 25,00 R$ 699,69 R$ 12.698,92

397ª R$ 529,56 R$ 111,01 R$ 29,87 R$ 25,00 R$ 695,54 R$ 12.179,90

64

398ª R$ 530,00 R$ 106,47 R$ 29,81 R$ 25,00 R$ 691,37 R$ 11.660,00

399ª R$ 530,44 R$ 101,93 R$ 29,74 R$ 25,00 R$ 687,20 R$ 11.139,24

400ª R$ 530,88 R$ 97,38 R$ 29,68 R$ 25,00 R$ 683,02 R$ 10.617,61

401ª R$ 531,32 R$ 92,82 R$ 29,61 R$ 25,00 R$ 678,84 R$ 10.095,10

402ª R$ 531,76 R$ 88,25 R$ 29,54 R$ 25,00 R$ 674,65 R$ 9.571,72

403ª R$ 532,20 R$ 83,67 R$ 29,48 R$ 25,00 R$ 670,45 R$ 9.047,46

404ª R$ 532,65 R$ 79,09 R$ 29,41 R$ 25,00 R$ 666,24 R$ 8.522,32

405ª R$ 533,09 R$ 74,50 R$ 29,35 R$ 25,00 R$ 662,03 R$ 7.996,31

406ª R$ 533,53 R$ 69,90 R$ 29,28 R$ 25,00 R$ 657,80 R$ 7.469,41

407ª R$ 533,97 R$ 65,30 R$ 29,21 R$ 25,00 R$ 653,57 R$ 6.941,64

408ª R$ 534,42 R$ 60,68 R$ 29,15 R$ 25,00 R$ 649,34 R$ 6.412,99

409ª R$ 534,86 R$ 56,06 R$ 29,08 R$ 25,00 R$ 645,09 R$ 5.883,45

410ª R$ 535,30 R$ 51,43 R$ 29,01 R$ 25,00 R$ 640,84 R$ 5.353,03

411ª R$ 535,75 R$ 46,80 R$ 28,95 R$ 25,00 R$ 636,58 R$ 4.821,73

412ª R$ 536,19 R$ 42,15 R$ 28,88 R$ 25,00 R$ 632,31 R$ 4.289,54

413ª R$ 536,64 R$ 37,50 R$ 28,81 R$ 25,00 R$ 628,04 R$ 3.756,46

414ª R$ 537,08 R$ 32,84 R$ 28,74 R$ 25,00 R$ 623,76 R$ 3.222,50

415ª R$ 537,53 R$ 28,17 R$ 28,68 R$ 25,00 R$ 619,47 R$ 2.687,64

416ª R$ 537,97 R$ 23,49 R$ 28,61 R$ 25,00 R$ 615,17 R$ 2.151,90

417ª R$ 538,42 R$ 18,81 R$ 28,54 R$ 25,00 R$ 610,87 R$ 1.615,26

418ª R$ 538,87 R$ 14,12 R$ 28,47 R$ 25,00 R$ 606,55 R$ 1.077,74

419ª R$ 539,32 R$ 9,42 R$ 28,41 R$ 25,00 R$ 602,23 R$ 539,32

420ª R$ 539,76 R$ 4,71 R$ 0,00 R$ 25,00 R$ 569,48 R$ 0,00

65

APÊNDICE C – Aplicação formula tabela Price.

Fórmulas Resultados

�� = ��1 + � × �

�1 + � − � 160.000,00 ×

��,�� ×�,��

��,�� = 1.564,22

� = � × �� 0,00960 × 160.000,00 = 1.536,00

�� = �� − � 1.564,22 − 1.536,00 = 28, 22

As demonstrações dos resultados da tabela acima são referentes à simulação de

financiamento apresentada no capítulo 4. Sendo que os resultados estão apresentados no

apêndice A. As fórmulas usadas foram apresentadas no capítulo 3. Ressaltando que os valores

da tabela acima foram feitos na calculadora HP, podendo apresentar pouca diferença entre os

valores encontrados, com os valores simulados, devido as casas decimais.

66

APÊNDICE D – Aplicação fórmula tabela SAC.

Fórmulas Resultados

� =��

�

160.000,00

420= 380,95

�� = �� − � 380,95�420 − 1 = 159.618,05

�� = � + �� − � + 1 380,95 + 0,00920380,95�420 − 1 + 1

= 1.852, 20

As demonstrações dos resultados da tabela acima são referentes à simulação de

financiamento apresentada no capítulo 4. Sendo que os resultados estão apresentados no

apêndice B. As fórmulas usadas foram apresentadas no capítulo 3. Ressaltando que os valores

da tabela acima foram feitos na calculadora HP, podendo apresentar pouca diferença entre os

valores encontrados, com os valores simulados, devido as casas decimais.

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