O princípio da segurança jurídica e o sistema registral imobiliário

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  • 1. 31 ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMVEIS IRIB CUIAB 25 A 28 DE JULHO DE 2.012 O PRINCPIO DA SEGURANA JURDICA E O SISTEMA REGISTRAL IMOBILIRIO EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA

2. A segurana jurdica como princpio informador da atividade registral O art. 236 da Constituio Federal foi regulamentado pela Lei 8.935/94, que em seu art.1 define como fins dos servios notariais e registrais garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos. Antes mesmo da Constituio Federal de 1.988, a Lei de Registros Pblicos (Lei 6.015/73), tambm no art. 1, j dispunha que os servios concernentes aos registros pblicos so estabelecidos pela legislao civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, tratando em seus arts. 16 a 21 da publicidade. 3. A SEGURANA JURDICA O FIM DA PUBLICIDADE REGISTRAL Decorre a segurana jurdica da certeza quanto ao ato e sua eficcia, promovendo a libertao dos riscos. A consulta aos teores dos registros e dos livros de notas, possvel a qualquer interessado (publicidade formal), associada presuno de verdade dos atos que emanam dos servios notariais e registrais, permite a aferio da boa-f de quem pratica qualquer ato fundado nas informaes recebidas. A gama de normas relativas aos servios notariais e de registro salvaguarda interesses das partes e de terceiros, gerando segurana nas relaes jurdicas. 4. Declarao de Lima 2.007 tendncias e caractersticas dos modernos sistemas registrais O Estado moderno consagra o princpio constitucional da segurana jurdica. O trfico imobilirio exige que o ordenamento jurdico esteja investido dos mecanismos que permitam aos cidados adotar suas decises em um marco de juridicidade plena. O Registro Imobilirio a instituio da qual se vale o Estado para proporcionar a segurana e a certeza jurdica nas transaes imobilirias. Por essas questes, um Registro Imobilirio do sculo XXI deve responder s exigncias de celeridade e eficincia pretendidas pela sociedade. 5. Qualificao registral e a segurana jurdica inexistncia no nosso ordenamento da f pblica registral Nosso sistema, de publicidade constitutiva nos negcios imobilirios entre vivos, bastante seguro, dentre outras razes, pelo duplo controle. Na fase obrigacional, temos o controle do tabelio (em regra), atravs da qualificao notarial, qual se segue a qualificao registral, na fase real do negcio. A qualificao toma destacado relevo por se tratar de um sistema de presuno relativa, causal, no qual o ingresso indevido de um ttulo no flio real pode vir a causar srios prejuzos s partes e aos terceiros que confiarem nos teores do registro, colocando em risco a segurana jurdica, no apenas do titular inscrito, como dos terceiros. 6. NECESSIDADE DE UMA QUALIFICAO PRECISA A qualificao o mais relevante momento do processo de registro, ou seja, aquele em que se decide pelo ingresso ou no do ttulo no flio real, decorrendo da qualificao positiva todos os efeitos do registro, est a segurana jurdica estreitamente vinculada preciso tcnica da qualificao. Atua o registrador, em tal momento, como verdadeiro profissional do direito, devendo estar atento relevncia de sua funo. A qualificao do registrador jurdica. No deve o registrador agir como um burocrata, h que tomar decises, pautadas pela tcnica jurdica, enfrentando as questes e decidindo pela qualificao positiva ou negativa. 7. ABUSOS NA QUALIFICAO Lamentavelmente ocorrem situaes em que os registradores, apesar de estarem diante de situaes que comportam soluo no mbito administrativo, se esquivam de agir como profissionais do direito, remetendo o usurio do servio para o caminho tormentoso do procedimento de dvida por comodidade ou temor em decidir, infirmando todo o sistema. Cada negativa de registro infundada desacredita o sistema e macula os registradores que tm postura de profissionais do direito. No bastasse, vemos situaes, ainda, em que so formuladas exigncias em excesso, praticados atos desnecessrios, tudo em detrimento de uma qualificao tcnica, precisa e clere, indispensvel para a segurana jurdica que atenda os anseios da sociedade atual. 8. CASOS CONCRETOS 1) Uma empresa, promitente compradora de um imvel, registra uma incorporao e promete ceder duas fraes ideais que corresponderiam a unidades futuras. decretada a falncia da empresa e o proprietrio do terreno obtm a resciso judicial da promessa. A deciso judicial acessa o registro. O proprietrio vende o terreno para terceiros. Os promitentes cessionrios das fraes ideais renunciam ao direito que tinham, e as escrituras de renncia so apresentadas a registro. O registrador recusa sob argumento de que seria necessria a concordncia da empresa falida, que havia registrado a incorporao. 9. CASOS CONCRETOS So suscitadas dvidas, julgadas improcedentes aps longa tramitao (aproximadamente dois anos). No Estado do Rio de Janeiro h duplo grau obrigatrio para procedimentos de dvida. Ainda no h deciso final. No terreno est sendo construdo um edifcio, j em fase de acabamento, sem que os proprietrios pudessem registrar uma incorporao e vender as unidades. Srios prejuzos causados pelo registro economia. 2) O art. 176 da LRP dispe sobre o que deve constar do registro. Portanto, do ato do registro devem constar as informaes ali elencadas. H registradores que exigem um sem nmero de averbaes, de informaes que devem constar do corpo do registro. 10. A segurana jurdica esttica e dinmica O titular do direito inscrito dele no pode ser privado sem seu consentimento ou sem determinao judicial (segurana esttica), e o adquirente de um direito subjetivo imobilirio deve estar a salvo de qualquer ataque por elementos que no constassem do registro por ocasio da aquisio (segurana dinmica). A segurana no trfico imobilirio, com a proteo daqueles que confiaram no teor dos registros, se atinge com a publicidade registral, a permitir potencialmente o conhecimento geral do que se publica, com efeitos erga omnes. . 11. Prevalncia da segurana esttica ainda que o antecedente histrico do moderno registro imobilirio, pois, indique essa primazia intencional relativa proteo do trfico, a execuo do sistema registrrio no pode prescindir da concentrao da tutela quer da segurana esttica quer da dinmica.... inconvenincia da mobilizao do solo vulnerando-se a natureza da instituio da propriedade predial. no se pode dar incentivo desmesurado ao crdito imobilirio, com os graves riscos econmicos que decorrem da exacerbada mobilizao do solo. Ricardo Dip 12. Segurana dinmica x esttica Enfrentar e vencer formalismos ocos, burocracias inteis, que esclerosam o registro predial, no importa em negligenciar a observncia de princpios que mantm viva a propriedade imobiliria privada e, com ela, no apenas os direitos reais menores mas as liberdades concretas dos indivduos e dos corpos intermedirios da sociedade poltica. Nenhuma segurana dinmica se alcanar, quando se suponha adquirida custa do maltrato da segurana esttica. Ricardo Dip 13. O ALCANCE PELO REGISTRO IMOBILIRIO TANTO DA SEGURANA ESTTICA QUANTO DA DINMICA. Lus Mara Cabello de los Cobos y Mancha , registrador espanhol, leciona que a funo do registrador colaborar com a economia de mercado; oferecer segurana; ser um jurista dotado de f pblica; oferecer rapidez, incorporando novas tecnologias, sobretudo a assinatura eletrnica. Atentos segurana jurdica esttica, no podem os registradores perder de vista a segurana dinmica e permitir o cumprimento pelo registro predial de sua funo econmica. O mercado exige mais celeridade, e necessita de um hgido sistema registral imobilirio, a segurana jurdica esttica indispensvel para o trfico imobilirio. 14. O ALCANCE PELO REGISTRO IMOBILIRIO TANTO DA SEGURANA ESTTICA QUANTO DA DINMICA. Diante de tal contexto, os registros imobilirios devem se adaptar s novas exigncias do mercado (e assim tem sido), mas tambm deixar claro que sua funo econmica no pode se sobrepor sua funo jurdica e social, e gizar, de forma muito clara, que o registro imobilirio a instituio adequada para a garantia da segurana jurdica, importando sua substituio por outra instituio ou sistema em um risco para a almejada segurana. Prazos excessivos: cinco dias para expedio de uma certido e trinta dias para a prtica de um ato de registro (arts. 19 e 188 da Lei 6.015/73). Tais prazos foram fixados antes da utilizao de computadores, antes dos softwares que foram desenvolvidos especialmente para os registros imobilirios, antes do acesso hoje fcil a impressoras, copiadoras, e a toda uma tecnologia que permite mais rapidez sem infirmar a segurana. O mercado no mais aceita prazos to dilatados 15. ATAQUES AO REGISTRO O Mortgage Electronic Registration System (MERS) pertence hoje s principais entidades financeiras dos EUA. usado por mais de trs mil empresas americanas de servios financeiros, administra cerca de 65 milhes de hipotecas. Suas prticas esto no olho do furaco da crise das execues hipotecrias que afeta aquele pas. Segundo seu prprio site, trata-se de um sistema inovador que simplifica o modo de alienar e constituir garantias hipotecrias bem como sua gesto... Institudo pela indstria do crdito imobilirio elimina a necessidade de documentar e registrar as cesses de crditos hipotecrios. Ou seja, o MERS foi criado com o propsito de evitar as exigncias de documentao e registro das cesses de crdito hipotecrio. 16. ATAQUES AO REGISTRO Esse processo inovador de simplificao a causa de srias dificuldades se no da impossibilidade de execuo das hipotecas administradas pelo MERS. O mecanismo permitiu a prtica de emprstimos com garantias hipotecrias predatrios contribuindo para a formao da bolha de ttulos de crdito hipotecrio. Por isso era conveniente ocultar as titularidades dos crditos hipotecrios por trs de um vu de opacidade, segundo alegam os investidores nas demandas que apresentam para reclamar a devoluo do dinheiro investido. Fernando Mndez Gonzlez. 17. Estaramos caminhando no mesmo sentido diante do mais