31º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS – IRIB

CUIABÁ– 25 A 28 DE JULHO DE 2.012

O PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA E O SISTEMA REGISTRAL

IMOBILIÁRIO

EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA

A segurança jurídica como princípio informador da

atividade registralO art. 236 da Constituição Federal foi regulamentado pela Lei 8.935/94, que em seu art.1º define como fins dos serviços notariais e registrais “garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.

Antes mesmo da Constituição Federal de 1.988, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), também no art. 1º, já dispunha que os serviços concernentes aos registros públicos são estabelecidos pela legislação civil para “autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”, tratando em seus arts. 16 a 21 da publicidade.

A SEGURANÇA JURÍDICA É O FIM DA PUBLICIDADE REGISTRAL

Decorre a segurança jurídica da certeza quanto ao ato e sua eficácia, promovendo a libertação dos riscos. A consulta aos teores dos registros e dos livros de notas, possível a qualquer interessado (publicidade formal), associada à presunção de verdade dos atos que emanam dos serviços notariais e registrais, permite a aferição da boa-fé de quem pratica qualquer ato fundado nas informações recebidas. A gama de normas relativas aos serviços notariais e de registro salvaguarda interesses das partes e de terceiros, gerando segurança nas relações jurídicas.

Declaração de Lima – 2.007 – tendências e características dos modernos sistemas

registrais

“O Estado moderno consagra o princípio constitucional da segurança jurídica. O tráfico imobiliário exige que o ordenamento jurídico esteja investido dos mecanismos que permitam aos cidadãos adotar suas decisões em um marco de juridicidade plena. O Registro Imobiliário é a instituição da qual se vale o Estado para proporcionar a segurança e a certeza jurídica nas transações imobiliárias. Por essas questões, um Registro Imobiliário do século XXI deve responder às exigências de celeridade e eficiência pretendidas pela sociedade”.

Qualificação registral e a segurança jurídica – inexistência no nosso ordenamento da fé

pública registral

Nosso sistema, de publicidade constitutiva nos negócios imobiliários entre vivos, é bastante seguro, dentre outras razões, pelo duplo controle. Na fase obrigacional, temos o controle do tabelião (em regra), através da qualificação notarial, à qual se segue a qualificação registral, na fase real do negócio. A qualificação toma destacado relevo por se tratar de um sistema de presunção relativa, causal, no qual o ingresso indevido de um título no fólio real pode vir a causar sérios prejuízos às partes e aos terceiros que confiarem nos teores do registro, colocando em risco a segurança jurídica, não apenas do titular inscrito, como dos terceiros.

NECESSIDADE DE UMA QUALIFICAÇÃO PRECISA

A qualificação é o mais relevante momento do processo de registro, ou seja, aquele em que se decide pelo ingresso ou não do título no fólio real, decorrendo da qualificação positiva todos os efeitos do registro, está a segurança jurídica estreitamente vinculada à precisão técnica da qualificação.

Atua o registrador, em tal momento, como verdadeiro profissional do direito, devendo estar atento à relevância de sua função. A qualificação do registrador é jurídica. Não deve o registrador agir como um burocrata, há que tomar decisões, pautadas pela técnica jurídica, enfrentando as questões e decidindo pela qualificação positiva ou negativa.

ABUSOS NA QUALIFICAÇÃO

Lamentavelmente ocorrem situações em que os registradores, apesar de estarem diante de situações que comportam solução no âmbito administrativo, se esquivam de agir como profissionais do direito, remetendo o usuário do serviço para o caminho tormentoso do procedimento de dúvida por comodidade ou temor em decidir, infirmando todo o sistema. Cada negativa de registro infundada desacredita o sistema e macula os registradores que têm postura de profissionais do direito.

Não bastasse, vemos situações, ainda, em que são formuladas exigências em excesso, praticados atos desnecessários, tudo em detrimento de uma qualificação técnica, precisa e célere, indispensável para a segurança jurídica que atenda os anseios da sociedade atual.

CASOS CONCRETOS1) Uma empresa, promitente compradora de um imóvel,

registra uma incorporação e promete ceder duas frações ideais que corresponderiam a unidades futuras.

É decretada a falência da empresa e o proprietário do terreno obtém a rescisão judicial da promessa.

A decisão judicial acessa o registro.

O proprietário vende o terreno para terceiros.

Os promitentes cessionários das frações ideais renunciam ao direito que tinham, e as escrituras de renúncia são apresentadas a registro. O registrador recusa sob argumento de que seria necessária a concordância da empresa falida, que havia registrado a incorporação.

CASOS CONCRETOS

São suscitadas dúvidas, julgadas improcedentes após longa tramitação (aproximadamente dois anos).

No Estado do Rio de Janeiro há duplo grau obrigatório para procedimentos de dúvida. Ainda não há decisão final.

No terreno está sendo construído um edifício, já em fase de acabamento, sem que os proprietários pudessem registrar uma incorporação e vender as unidades. Sérios prejuízos causados pelo registro à economia.

2) O art. 176 da LRP dispõe sobre o que deve constar do registro. Portanto, do ato do registro devem constar as informações ali elencadas. Há registradores que exigem um sem número de averbações, de informações que devem constar do corpo do registro.

A segurança jurídica estática e dinâmica

O titular do direito inscrito dele não pode ser privado sem seu consentimento ou sem determinação judicial (segurança estática), e o adquirente de um direito subjetivo imobiliário deve estar a salvo de qualquer ataque por elementos que não constassem do registro por ocasião da aquisição (segurança dinâmica). A segurança no tráfico imobiliário, com a proteção daqueles que confiaram no teor dos registros, se atinge com a publicidade registral, a permitir potencialmente o conhecimento geral do que se publica, com efeitos erga omnes.

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Prevalência da segurança estática

“ainda que o antecedente histórico do moderno registro imobiliário, pois, indique essa primazia intencional relativa à proteção do tráfico, a execução do sistema registrário não pode prescindir da concentração da tutela quer da segurança estática quer da dinâmica...”.

“inconveniência da mobilização do solo – vulnerando-se a natureza da instituição da propriedade predial”.

não se pode “dar incentivo desmesurado ao crédito imobiliário, com os graves riscos econômicos que decorrem da exacerbada mobilização do solo”.

Ricardo Dip

Segurança dinâmica x estática

“Enfrentar e vencer formalismos ocos, burocracias inúteis, que esclerosam o registro predial, não importa em negligenciar a observância de princípios que mantêm viva a propriedade imobiliária privada e, com ela, não apenas os direitos reais menores mas as liberdades concretas dos indivíduos e dos corpos intermediários da sociedade política. Nenhuma segurança dinâmica se alcançará, quando se suponha adquirida à custa do maltrato da segurança estática.”

Ricardo Dip

O ALCANCE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO TANTO DA SEGURANÇA ESTÁTICA QUANTO DA DINÂMICA.Luís María Cabello de los Cobos y Mancha , registrador espanhol, leciona que “a função do registrador é colaborar com a economia de mercado; oferecer segurança; ser um jurista dotado de fé pública; oferecer rapidez, incorporando novas tecnologias, sobretudo a assinatura eletrônica”.

Atentos à segurança jurídica estática, não podem os registradores perder de vista a segurança dinâmica e permitir o cumprimento pelo registro predial de sua função econômica. O mercado exige mais celeridade, e necessita de um hígido sistema registral imobiliário, a segurança jurídica estática é indispensável para o tráfico imobiliário.

O ALCANCE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO TANTO DA SEGURANÇA ESTÁTICA QUANTO DA DINÂMICA.Diante de tal contexto, os registros imobiliários devem se adaptar às novas exigências do mercado (e assim tem sido), mas também deixar claro que sua função econômica não pode se sobrepor à sua função jurídica e social, e gizar, de forma muito clara, que o registro imobiliário é a instituição adequada para a garantia da segurança jurídica, importando sua substituição por outra instituição ou sistema em um risco para a almejada segurança.Prazos excessivos: cinco dias para expedição de uma certidão e trinta dias para a prática de um ato de registro (arts. 19 e 188 da Lei 6.015/73). Tais prazos foram fixados antes da utilização de computadores, antes dos softwares que foram desenvolvidos especialmente para os registros imobiliários, antes do acesso hoje fácil a impressoras, copiadoras, e a toda uma tecnologia que permite mais rapidez sem infirmar a segurança. O mercado não mais aceita prazos tão dilatados

ATAQUES AO REGISTRO

O Mortgage Electronic Registration System (MERS) pertence hoje às principais entidades financeiras dos EUA. É usado por mais de três mil empresas americanas de serviços financeiros, administra cerca de 65 milhões de hipotecas. Suas práticas estão no olho do furacão da crise das execuções hipotecárias que afeta aquele país.Segundo seu próprio site, trata-se de “um sistema inovador que simplifica o modo de alienar e constituir garantias hipotecárias bem como sua gestão... Instituído pela indústria do crédito imobiliário elimina a necessidade de documentar e registrar as cessões de créditos hipotecários”. Ou seja, o MERS foi criado com o propósito de evitar as exigências de documentação e registro das cessões de crédito hipotecário.

ATAQUES AO REGISTRO

Esse “processo inovador de simplificação” é a causa de sérias dificuldades – se não da impossibilidade – de execução das hipotecas administradas pelo MERS. O mecanismo permitiu a prática de empréstimos com garantias hipotecárias predatórios contribuindo para a formação da bolha de títulos de crédito hipotecário. Por isso era conveniente ocultar as titularidades dos créditos hipotecários por trás de um véu de opacidade, segundo alegam os investidores nas demandas que apresentam para reclamar a devolução do dinheiro investido.

Fernando Méndez González.

Estaríamos caminhando no mesmo sentido diante do mais recente ataque ao sistema registral

imobiliário?

A Lei 12.543/11 incluiu o art. 63-A à Lei 10.931/04, de seguinte teor: “A constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários em operações realizadas no âmbito do mercado de valores mobiliários ou do sistema de pagamentos brasileiro, de forma individualizada ou em caráter de universalidade, será realizada, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros, exclusivamente mediante o registro do respectivo instrumento nas entidades expressamente autorizadas para esse fim pelo Banco Central do Brasil e pela Comissão de Valores Mobiliários, nos seus respectivos campos de competência.

Estaríamos caminhando no mesmo sentido diante do mais recente ataque ao sistema registral

imobiliário?“a falência do sistema registral brasileiro parece evidente. Primeiro, houve a investida direta da Central de Gravames, hoje nas mãos da CETIP, que atraiu para si o registro das garantias relativas a bens móveis (veículos automotores) e de títulos de crédito, como as CCI´s. Nenhum Registro de Títulos e Documentos já registra qualquer transação ou operação garantida, cuja informação escoou para centrais que tais. O Registro Imobiliário parece ser a bola da vez nesse processo de retirada de atribuições e esvaziamento (...) Estamos diante de um processo orquestrado e profissionalmente bem conduzido cujo objetivo final é a substituição do sistema registral brasileiro por modelos que fizeram fortuna nos Estados Unidos (...) Já não pode pairar dúvidas acerca dos objetivos agora declarados de tornar ‘oficial’, pelas mãos do Bacen, o Registro Público de Ônus e Gravames Mobiliários e Imobiliários”. Sérgio Jacomino.

CAR – outro ataque?

Necessidade de aplicação pelo registro imobiliário de novas tecnologias e de integração dos registros imobiliários – a

função econômica do registro não mais comporta procedimentos retrógrados que desatendem à segurança

dinâmica.“1. Estudo de procedimentos-padrão. Escritura-padrão e termos contratuais predefinidos. A escritura pública eletrônica e o registro de imóveis; 2. Informatização dos registros de imóveis. Registro eletrônico. Fólio real eletrônico. Recebimento e transmissão de escrituras e certidões. Assinaturas digitais; 3. A constituição de bases de dados intercambiáveis para trânsito em redes de informação registral – publicidade registral na Internet; 4. Reforma do sistema registral brasileiro. Eficácia do registro – a fé pública registral em debate. Segurança jurídica dinâmica. Concentração de informações juridicamente relevantes da matrícula; 5. Penhora on line e indisponibilidade eletrônica de bens e registro de imóveis (artigo 185-A do CTN, acrescido pela lei complementar 118/2005). Viabilidade econômica e estudo de modelos de infra estrutura;

Necessidade de aplicação pelo registro imobiliário de novas tecnologias e de integração dos registros imobiliários – a

função econômica do registro não mais comporta procedimentos retrógrados que desatendem à segurança

dinâmica.

6. Constituição de central de custódia e registro de cédulas de crédito imobiliário escriturais. Sistema Abecip-Irib: amplificação da eficácia dos títulos de crédito; 7. Estudos para constituição da central de indisponibilidades Irib

(Fonte: Boletim do IRIB n. 320, jan./mar. 2005) ”. Pauta de reunião do IRIB.

Vários tópicos da pauta foram efetivamente desenvolvidos pelos registradores brasileiros: certidões digitais, ofício eletrônico, penhora on line, central de indisponibilidades.

Atuação dos registradores

Verifica-se que os registradores não estão inertes, pelo contrário, estão mobilizados para superar os procedimentos retrógrados, adotando novas tecnologias, integrando os registros, buscando cumprir da melhor maneira tanto sua função jurídica quanto a econômica e social, atendendo assim as necessidades do mercado e da segurança dinâmica. Contudo, tais esforços devem se difundir por todo o país, pois a integração deve ser nacional, a possibilidade de consulta de informações do registro deve abarcar todo o sistema, somente assim se alcançará de forma efetiva a segurança dinâmica.

Registro eletrônico já, implementado pelos registradores

O que devem os registradores imobiliários fazer é dar andamento aos avanços tecnológicos de que foram pioneiros, integrar os registros de todo o país; fornecer informações rápidas e seguras, especialmente em meio eletrônico; criar e administrar um banco de dados (nos moldes do banco de dados do ofício eletrônico, chamado banco de dados light, do qual constam apenas os nomes e os números de inscrição fiscal das pessoas e em que serviço registral há ocorrências daquela pessoa); ter todas as informações em sistemas informatizados, que se comuniquem (interoperabilidade). Enfim, colocar em funcionamento, já, o registro eletrônico. Agindo assim, os registradores se colocarão na vanguarda, possibilitando que a segurança jurídica seja plena, protegendo o titular inscrito e fomentando o tráfico imobiliário .

MUITO OBRIGADO!

EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA

CAM