O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO€¦ · v RESUMO O crédito imobiliário é uma...
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FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS ESCOLA DE ECONOMIA DE SÃO PAULO (FGV/EESP) MÁRIO JANUÁRIO FILHO O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: uma comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do mercado interno com um grupo de países selecionados SÃO PAULO 2014
Transcript of O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO€¦ · v RESUMO O crédito imobiliário é uma...
FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS
ESCOLA DE ECONOMIA DE SÃO PAULO (FGV/EESP)
MÁRIO JANUÁRIO FILHO
O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: uma
comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do
mercado interno com um grupo de países selecionados
SÃO PAULO
2014
ii
MÁRIO JANUÁRIO FILHO
O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: uma
comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do
mercado interno com um grupo de países selecionados
SÃO PAULO
2014
Trabalho de Conclusão de
Curso apresentado à Escola
de Economia de São Paulo da
Fundação Getúlio Vargas
como requisito para
conclusão do curso de MBA
em Banking, Financial
Institutions and Economics.
Orientador: Prof. Felipe
Scudeler Salto, Mestre
iii
JANUÁRIO, Mário Filho. O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO:
uma comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do mercado interno
com um grupo de países selecionados. 41ff. Trabalho de Conclusão de Curso (MBA -
Banking, Financial Institutions and Economics) - Escola de Economia de São Paulo da
Fundação Getulio Vargas (FGV/EESP).
Resumo: O crédito imobiliário é uma importante engrenagem da máquina que compõem
a economia das nações. Não atoa foi um dos pivôs da crise econômica mundial de 2008.
O acesso ao crédito não só estimula toda a cadeia de valor que compõem o setor
imobiliário, como ajuda milhões de pessoas a construir patrimônio. O setor imobiliário
movimenta diversas esferas do sistema financeiro, como o empreendedorismo, a
indústria, bolsas e bancos, gerando empregos e agregando na economia como um todo.
Apesar de o setor estar em ascendência no Brasil, o mercado de crédito imobiliário ainda
representa apenas uma pequena parte do mercado de crédito como um todo, pois quando
observado os países emergentes e desenvolvidos o mercado o crédito imobiliário tem
índices de participação bem maiores sobre a economia. Neste contexto, o presente
trabalho tem o objetivo de apresentar os conceitos das principais peças que compõem o
crédito imobiliário brasileiro fundamentando a realização de uma comparação entre a
relação do crédito imobiliário sobre o PIB (%) do Brasil quando confrontado com a
mesma relação de um grupo de países selecionados no período de 2008 a 2012.
Palavras-chave: Crédito Imobiliário, PIB.
iv
Dedicatória
Aos amigos por todos os “roles furados” e
a toda a minha família “sotero-italiana”
pela energia positiva, confiança e apoio.
v
RESUMO
O crédito imobiliário é uma importante engrenagem da máquina que compõem a economia
das nações. Não atoa foi um dos pivôs da crise econômica mundial de 2008. O acesso ao
crédito não só estimula toda a cadeia de valor que compõem o setor imobiliário, como ajuda
milhões de pessoas a construir patrimônio. O setor imobiliário movimenta diversas esferas do
sistema financeiro, como o empreendedorismo, a indústria, bolsas e bancos, gerando
empregos e agregando na economia como um todo. Apesar de o setor estar em ascendência no
Brasil, o mercado de crédito imobiliário ainda representa apenas uma pequena parte do
mercado de crédito como um todo, pois quando observado os países emergentes e
desenvolvidos o mercado o crédito imobiliário tem índices de participação bem maiores sobre
a economia. Neste contexto, o presente trabalho tem o objetivo de apresentar os conceitos das
principais peças que compõem o crédito imobiliário brasileiro fundamentando a realização de
uma comparação entre a relação do crédito imobiliário sobre o PIB (%) do Brasil quando
confrontado com a mesma relação de um grupo de países selecionados no período de 2008 a
2012.
Palavras-chave: Crédito Imobiliário, PIB.
vi
ABSTRACT
Mortgage Loan is an important gear of the machine which composes the nations’ economies.
Not by chance it was one of the causes for 2008’s global economic crisis. Not only do the
credit access foster all the value chain that compounds the real estate sector, it also aids
millions of people to build their equity. The real estate drives many different parts of a
financial system such as entrepreneurship, industry, stock market and banking, generating
forth jobs and making a very positive contribution to economy as a whole. Despite the fact
that this sector is in growth in Brazil, mortgage loan market only depictures a small share of
its whole credit market, for when compared to emergent or developed nations its internal
market has by far a low participation rate of mortgage loan on the economy. The aim of this
paper is to present the main pieces that integrate mortgage loan market in Brazil and make a
comparison between mortgage loan rate over the GDP of the Brazil and this same loan rate
compared to the rates of a selected group of countries between 2008 and 2012.
Keywords: Mortgage Loan, GDP.
vii
Índice
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................................ 1
1.1 METODOLOGIA .................................................................................................................................... 1
2. O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO .................................................................. 2
2.1 INTRODUÇÃO AO CRÉDITO IMOBILIÁRIO.................................................................................. 2
2.2 O SETOR IMOBILIÁRIO ...................................................................................................................... 2
2.3 CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL .............................................................................................. 2
2.3.1 BREVE HISTÓRICO .............................................................................................................................. 2
2.3.2 O SFH ........................................................................................................................................................ 3
2.3.3 O SFI ......................................................................................................................................................... 4
2.3.4 PLANO EMPRESÁRIO .......................................................................................................................... 6
2.3.4.1 SEGREGAÇÕES ................................................................................................................................. 7
2.3.4.1.1 SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO ........................................................................... 7
2.3.4.1.2 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO................................................................................................... 7
2.3.5 MUTUÁRIO FINAL ................................................................................................................................ 8
2.3.6 FUNDING ................................................................................................................................................. 9
2.3.6.1 SBPE E FGTS ...................................................................................................................................... 9
2.3.6.2 LETRAS HIPOTECÁRIAS (LH) .................................................................................................... 11
2.3.6.3 LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (LCI) ............................................................................... 11
2.3.6.4 CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (CRI) ........................................................ 12
2.3.6.5 CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (CCI) ........................................................................... 12
3. CRÉDITO IMOBILIÁRIO SOBRE O PIB ............................................................................................. 13
3.1 MOTIVADORES ................................................................................................................................... 13
3.2 O GRUPO DOS SETE ........................................................................................................................... 14
3.3 O GRUPO BRICS .................................................................................................................................. 14
3.4 A RELAÇÃO CI/PIB DO BRASIL ...................................................................................................... 16
4. CONCLUSÃO ............................................................................................................................................. 21
5. GLOSSÁRIO .............................................................................................................................................. 23
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................................... 24
viii
Lista de Figuras
Figura Página
Figura 1 - Estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária.......... 5
Figura 2 - Ciclo de vida do crédito....................................................................... 16
ix
Lista de Tabelas
Tabela Página
Tabela 1 - Marcos históricos do sistema de habitação do Brasil de 1964 até
2013..................................................................................................... 6
Tabela 2 - Estimativas do crescimento do PIB do BRICS e G6 até 2050............ 15
Tabela 3 - Relação crédito imobiliário sobre o PIB.............................................. 18
x
Lista de Gráficos
Gráfico Página
Gráfico 1 - Crédito Imobiliário contratado SBPE e FGTS................................... 9
Gráfico 2 - Evolução do volume de financiamentos imobiliários contratados no
SBPE em Bilhões (R$)....................................................................... 10
Gráfico 3 - Evolução do saldo total e do saldo do crédito imobiliário utilizado
com recursos da Poupança (Bilhões-R$)............................................ 10
Gráfico 4 - Evolução da arrecadação bruta e do crédito imobiliário utilizado
com recursos do FGTS (Bilhões-R$)................................................ 11
Gráfico 5 - Fonte de Recursos do Crédito Imobiliário.......................................... 13
Gráfico 6 - O Crédito em outros países................................................................. 17
Gráfico 7 - Evolução no tempo da relação crédito imobiliário sobre o PIB......... 18
Gráfico 8 - Relação crédito imobiliário sobre o PIB brasileiro vs. média dos
demais países do BRICS..................................................................... 19
Gráfico 9 - Relação crédito imobiliário sobre o PIB brasileiro vs. média do
G7....................................................................................................... 20
Gráfico 10 - Estimativa do CI/PIB do Brasil.......................................................... 20
xi
TERMO DE COMPROMISSO
O aluno MÁRIO JANUÁRIO FILHO abaixo assinado(s), do curso de MBA em Banking,
Financial Institutions and Economics, Turma T3 do Programa FGV Management, realizado
nas dependências da FGV Unidade Paulista, no período de 26/08/13 a 25/08/14, declara que o
conteúdo do Trabalho de Conclusão de Curso O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
BRASILEIRO: uma comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do
mercado interno com um grupo de países selecionados é autêntico, original e de sua autoria
exclusiva.
São Paulo, 24 de outubro de 2014
Assinatura
xii
TERMO DE APROVAÇÃO
O Trabalho de Conclusão de Curso
Título: O SISTEMA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
Subtítulo: uma comparação pós 2008 da relação crédito imobiliário sobre o PIB do mercado
interno com um grupo de países selecionados
Elaborado por MÁRIO JANUÁRIO FILHO e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi
aceito como pré-requisito para a obtenção do certificado do curso de MBA em Banking,
Financial Institutions and Economics, nível de especialização do Programa FGV
Management.
Data da aprovação:
___________________________________
Coordenador Acadêmico
___________________________________
Orientador do TCC
1
1. Introdução
A casa própria é para muitas famílias o seu maior investimento, sendo um fator
determinante na qualidade de vida. Mesmo nos países desenvolvidos, a compra da casa
própria é um dos principais investimentos de uma família. No entanto, uma parcela
significativa da população mundial não tem acesso a uma moradia adequada. (GEYER,
2009)
Através do desenvolvimento do sistema financeiro habitacional, as instituições
financeiras passam a dispor de ferramentas mais adequadas e desenvolvidas para
oferecer o crédito que financia a habitação.
O acesso, incentivo e expansão do crédito imobiliário, sensibilizam diversos setores da
economia, sendo de suma importância para a manutenção de diversos setores a ele
associados, como o da construção civil, o da incorporação e corretagem imobiliária.
Segundo (GONZÁLEZ, 2003 apud SARTORI, 2008), no mercado brasileiro, muitos
profissionais da construção civil ainda não possuem acesso às informações relevantes
que possam direcionar os seus projetos para obter crédito e lançar novos
empreendimentos.
Durante o passar dos anos, a política habitacional brasileira passou por diversas
transformações, desde a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nos anos 60,
passando pelo grande marco do setor em 1997 com o estabelecimento do Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI) até o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV)
em 2009.
Com o crescimento da demanda por crédito imobiliário, hoje é vivenciado diversas
discussões sobre maneiras para desenvolver o setor no Brasil, principalmente sobre os
métodos de funding disponíveis no mercado. Neste sentido, o presente trabalho
apresentará as ferramentas disponíveis hoje visando contextualizar o leitor.
Por fim, será utilizado como indicador do desenvolvimento do mercado de crédito
imobiliário a relação do crédito imobiliário sobre o PIB (%), comparando os índices do
Brasil com os demais países dos grupos BRICS e do G7.
1.1 Metodologia
Revisão dos conceitos que compõem o Sistema de Crédito Imobiliário Brasileiro
através de pesquisa e revisão bibliográfica.
2
Apresentação de tabelas e gráficos construídos através da pesquisa quantitativa
bases e séries históricas publicamente disponíveis.
2. O Sistema de Crédito Imobiliário Brasileiro
2.1 Introdução ao Crédito Imobiliário
O crédito imobiliário é um empréstimo cedido por instituições financeiras com a
garantia do imóvel ou empreendimento (hipoteca), desta forma, legalmente o credor
pode tomar posse e vender o imóvel garantido caso o compromisso não seja honrado.
Em inglês, a palavra hipoteca (mortgage) tem origem de uma antiga lei francesa. De
acordo com BARRE (2009), a palavra hipoteca é derivada das palavras francesas mort
(morte) e gage (promessa).
Na prática a origem da hipoteca remonta o encerramento do contrato, sendo que ao
término do compromisso ou execução da garantia a hipoteca é finalizada (morta).
2.2 O Setor Imobiliário
Quando é pensado em setor imobiliário, logo vem à cabeça pessoas físicas que desejam
comprar um apartamento, contudo, trata-se de um setor econômico complexo.
O setor imobiliário envolve a participação da indústria, construtoras, incorporadoras,
bancos comerciais, múltiplos, caixas econômicas, companhias hipotecárias,
securitizadoras, empresários e pessoas físicas (Mutuários).
Para OSEKI (1982, apud BOTELHO, 2007), o setor imobiliário é um setor complexo
que envolve como participantes os consumidores, agentes financeiros, produtores e
comerciantes de materiais de construção, empresários, proprietários fundiários, o capital
comercial, promotores e equipe de projeto.
2.3 Crédito Imobiliário no Brasil
2.3.1 Breve Histórico
3
O crescimento populacional e a industrialização foram fatores críticos para o aumento
da demanda por moradias no Brasil, principalmente nos grandes centros.
De acordo com estudo da FGV (2007), a solução imediata para o problema habitacional
foi o compartilhamento de moradias por mais de uma família, contudo, com
crescimento descontrolado dos chamados “cortiços”, as famílias de maior renda se
viram ameaçadas economicamente pela desvalorização de seus imóveis, mobilizando-se
para retirar as moradias coletivas dos bairros centrais para zonas periféricas, dando
origem às “favelas”.
Este cenário contribuiu fortemente com a emersão da falta de moradias no Brasil. Para
HOLZ (2008), o problema de falta de moradia foi agravado pela falta de políticas
habitacionais adequadas para atender a população mais carente.
Instaurado o cenário caótico supracitado, o governo brasileiro viu-se forçado a intervir
diretamente no setor habitacional, dando origem ao SFH.
2.3.2 O SFH
Motivado pelos crescentes problemas habitacionais e pela ausência de indexadores para
os contratos, através da Lei Nº 4.380 de 1964, o governo federal instituiu o SFH.
O SFH é um conjunto de regras que foram criadas com o objetivo de facilitar a
aquisição de imóveis para classes de baixa renda, através do estabelecimento da
correção monetária para viabilizar financiamentos de longo prazo.
Para a ABECIP (2014), “a correção monetária foi fundamental para o financiamento
habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas
Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos
privilegiados tinham acesso”.
Com a introdução da correção monetária, o SFH garantiu rentabilidade aos poupadores
viabilizando a captação de recursos, além da Lei Nº 4.380 também ter criado o Banco
Nacional da Habitação (BNH) como seu órgão central.
Para FERREIRA (2006), a criação do BNH contribuiu para a normatização do mercado,
de forma que foram estipulados prazos, taxas de juros e sistema de amortização.
Os períodos de instabilidade econômica e alta inflação levaram o BNH a criar o Fundo
de Compensação de Variações Salariais (FCVS) visando dar maior segurança para os
mutuários.
Segundo AZEVEDO (1988), o FCVS foi criado com o objetivo de cobrir os possíveis
saldos devedores dos adquirentes ao fim do período de financiamento, a ampliação do
4
prazo de amortização e a redução de taxas de juros para contratos de aquisição de
moradias populares.
No final dos anos oitenta, o BNH foi extinto, ficando a cargo do Banco Central do
Brasil (BACEN), Caixa Econômica Federal (CEF) e pelo Ministério da Fazenda suas
antigas atribuições. No mesmo período, os Bancos Múltiplos passaram a substituir as
Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário na
concessão de novos financiamentos e ainda foi visto o grande rombo do FCVS
(ABECIP, 2014).
Um dos principais marcos da política habitacional do Brasil neste período foi o
estabelecimento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
No âmbito da sua criação, o SBPE foi integrado por bancos múltiplos com carteira de
crédito imobiliário, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário e pelas
associações de poupança e empréstimo, sendo estabelecido que os recursos captados
através da poupança deveriam ser direcionados em no mínimo 70% em financiamento
habitacional, sendo que pelo menos, 80% enquadrados no SFH BACEN (2014).
Em 2010, o Banco Central do Brasil (BACEN) alterou a política de direcionamento de
recursos do SPBE através da Resolução nº 3932, passando a ser obrigatório no mínimo
65% em operações de financiamento imobiliário, sendo 80% pelo menos, destinado ao
SFH BACEN (2) (2014).
Com o passar do tempo, o setor imobiliário no Brasil foi evoluindo e se fortalecendo,
sendo que com o crescimento da demanda populacional e da economia, foram emersos
os gaps e deficiências do SFH, culminando com a concepção do SFI.
2.3.3 O SFI
Assim como o SFH, o SFI é um conjunto de regras criadas pelo governo federal,
instituído através da Lei Nº 9.514 de 1997, com o objetivo de complementar a
esquemática do mercado imobiliário brasileiro.
De acordo com SEGRETI (2007), o SFI foi criado com a finalidade de gerar novos
financiamentos no mercado com a reposição integral do valor emprestado e o respectivo
reajuste, além de eliminar subsídios que fragilizavam o SFH.
Para MEIRELLES (2007), o SFI tornou o sistema de crédito imobiliário brasileiro
menos regulamentado e mais voltado ao mercado, indicando uma conexão direta entre o
mercado de capitais e o negócio imobiliário.
Nesse contexto, pode-se citar que as características mais relevantes do SFI, foram a
regulamentação das companhias Securitizadoras, a criação do Certificado de Recebíveis
5
Imobiliários (CRI) e o estabelecimento da alienação fiduciária de imóveis como forma
de garantia, características essas que possibilitaram o setor imobiliário brasileiro
convergir para os mercados mais evoluídos.
Segundo ABECIP (2) (2014), além da inspiração no modelo norte-americano, o SFI foi
baseado nos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-
americanos, representando a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.
Apesar de no Brasil o mercado de securitização ainda não ser muito difundido, vale
ressaltar a importância desta ferramenta, já que além de representar o que há de mais
moderno no mercado de crédito imobiliário, foi um dos pilares da crise do subprime nos
Estados Unidos, causando impactos na economia de todo o mundo.
Segundo ALVES (2005), a securitização ocorre através da cessão de títulos oriundos de
recebíveis lastreados em créditos imobiliários por uma instituição financeira para
terceiros (companhias securitizadoras), que por sua vez convertem os recebíveis em
lastro para a emissão posterior de valores mobiliários (CRI), a serem ofertados aos
investidores.
A figura 1 demonstra a estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária.
Figura 1: Estrutura básica de uma operação de securitização imobiliária
Fonte: Adaptado de VEDROSSI (2002, apud ZORNOFF, 2012)
6
Além do SFI e conforme vem sendo apresentado no presente trabalho, ao longo da
história, houveram outros importantes marcos do sistema de habitação do Brasil que
influenciaram o crédito do setor, tais marcos estão resumidos na tabela 1.
Tabela 1 - Marcos históricos do sistema de habitação do Brasil de 1964 até 2013
1964 Política Nacional de Habitação (SFH e BNH) (Lei Nº 4.380)
Centralização decisória e financeira da União, por meio de uma agência federal (BNH)
1967 Criação do FGTS e SBPE
1986 Extinção do BNH, política passa por diferentes ministérios até os anos 1990
1988 Constituição Federal (CF) Habitação: competência concorrente entre União, Estados e Municípios
1997
Criação do SFI (Lei nº 9.514/97) Regulamentação das companhias Securitizadoras Criação do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) Estabelecimento da alienação fiduciária
2000 Habitação como Direito Social na CF (Emenda Constitucional nº 26, de 2000)
2001 Aprovação do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01)
2003 Criação do Ministério das Cidades
2004 Instituição do Patrimônio de Afetação (Lei n° 10.931/04) Política Nacional de Habitação (PNH) e Conselho das Cidades
2005 Criação do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) e Sistema Nacional de Habitação de Mercado (FNHIS) (Lei n° 11.124/05)
2008 Plano Nacional de Habitação (PlanHab)
2009 Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) (LEI Nº 11.977/09)
2010 Alteração do direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do SBPE (RESOLUÇÃO Nº 3.932)
2012 Alterações das condições de emissão de Letra de Crédito Imobiliário (CIRCULAR Nº 3.614)
2013 Esclarecimento acerca dos instrumentos aptos a servir de lastro para emissão de letras de crédito imobiliário (CARTA CIRCULAR Nº 3.619)
Fonte: Elaboração própria com base em BRASIL (2010)
2.3.4 Plano Empresário
O Plano Empresário (PE) é o financiamento de médio e longo prazo destinado a Pessoa
Jurídica do segmento da construção civil (incorporadoras e construtoras), correntistas ou
não da instituição financeira, para a construção de empreendimentos residenciais
(apartamentos ou casas) ou comerciais (consultórios, escritórios ou flats).
Existem pelo menos três linhas de crédito do PE estruturadas no mercado brasileiro, os
concedidos através de captação em caderneta de poupança (SBPE), captação do Fundo
7
de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) ou do Fundo de Arrendamento Residencial
(FAR), sendo que o FAR se destina especificamente ao Programa Minha Casa Minha
Vida (PMCMV).
Ao solicitar o crédito a uma instituição financeira, o Empresário apresenta o projeto de
construção do empreendimento, comtemplando a evolução mensal da obra e toda a
caracterização do empreendimento como blocos, pavimentos e unidades.
Conforme a vai correndo o tempo do projeto, a área de engenharia que representa a
instituição financeira cedente do crédito acompanha e vistoria a obra, bem como as
áreas específicas de crédito imobiliário vão acompanhando as vendas das unidades,
conhecida no mercado como posição de comercialização.
Com base nas vistorias realizadas pela engenharia, o acompanhamento da posição de
comercialização e a observação dos índices de garantia, o comitê de crédito das
instituições financeiras decide sobre a realização das liberações de recursos de acordo
com o cronograma previamente definido.
Como podem ocorrer desvios no projeto, algumas instituições financeiras cedentes do
crédito PE, oferecem repactuações contratuais do projeto original contratado, como
suplementação de verba, adições de garantias, alteração do cronograma de obras,
alteração de taxa de juros e alteração dos prazos de carência e reposição do capital.
As empresas que tomam o crédito PE no mercado geralmente se organizam através de
estruturas de Sociedades de Propósito Específico (SPE) ou Patrimônio de Afetação
(PA).
2.3.4.1 Segregações
2.3.4.1.1 Sociedade de Propósito Específico
Uma SPE é uma sociedade cujo objeto social é limitado a um só
fim específico, ou seja, a razão de existência dessa sociedade é
justamente o cumprimento desse propósito específico. Após o
cumprimento do seu objetivo estabelecido a SPE é extinta.
2.3.4.1.2 Patrimônio de Afetação
Se o Empresário desejar, o projeto poderá ser submetido ao regime
da afetação, pelo qual o terreno, as torres, blocos ou áreas comuns,
bem como os demais bens e direitos vinculados como garantia ao
8
empreendimento, serão separados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado a garantir a entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Segundo MAIA (2012), quando estabelecido PA para um
empreendimento, ele passa a ter a sua própria contabilidade,
separada das operações da incorporada/construtora, o que confere
segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos
aplicados na obra.
O estabelecimento do PA a partir de 2004 deu mais segurança ao
mercado imobiliário e principalmente para o mutuário final, já que
esse tipo de segregação vem evitando que incorporadoras tomem
novos créditos para finalizar empreendimentos antigos.
2.3.5 Mutuário Final
O Mutuário Final (MF) é uma linha de crédito com propósito específico de financiar a
compra de imóveis, seja residencial ou comercial, podendo ser usado ou novo.
Este crédito é oferecido por diversas instituições financeiras, principalmente pela Caixa
Econômica Federal (CEF) que detém a maior carteira de MF do País.
Assim como o Plano Empresário, o MF possui diferentes linhas de crédito
comercializadas no Brasil.
O financiamento pode ser totalmente proveniente de recursos da poupança (SBPE),
contudo caso se enquadre nas regras da CEF, o mutuário também pode utilizar recursos
do FGTS que são repassados pela CEF através do banco financiador.
No Brasil, os bancos comerciais também oferecem e tem ótimas margens de lucro sobre
os seguros sobre o financiamento habitacional.
A partir da Lei Nº 11.977, DE 7 de Julho de 2009, os agentes financeiros do SFH
passaram a poder conceder financiamentos habitacionais somente com cobertura
securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez
permanente (MIP) do mutuário e de danos físicos ao imóvel (DFI) (BRASIL (2), 2009).
Apesar de no âmbito do setor imobiliário os bancos terem como principal objetivo o
lucro através da intermediação financeira e da venda de produtos, conforme citado por
OLIVEIRA (2014), o consumo da habitação é um aspecto da questão social mais ampla,
do quadro de distribuição de renda e dos significados e valores associados a ela.
9
Neste sentido, assim como foi visto no estabelecimento do SFH e SFI, o estado
brasileiro interveio no mercado de crédito imobiliário brasileiro, sendo que hoje através
dos bancos públicos, o MF também pode financiar o imóvel através do PMCMV.
2.3.6 Funding
2.3.6.1 SBPE e FGTS
No Brasil a grande maioria dos recursos do crédito imobiliário são provenientes do
FGTS e principalmente da caderneta de poupança (SBPE).
O gráfico 1, mostra o volume de financiamentos imobiliários contratados através do
FGTS e SBPE em Bilhões (R$) de 2003 a 2009.
2,22 3,00 4,85 9,34
18,41
30,05 34,00
3,82 3,89 5,53
7,00
6,91
10,49
15,70
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
FGTS
SBPE
Gráfico 1: Crédito Imobiliário contratado SBPE e FGTS
Fonte: Adaptado de SANT’ANNA (2010)
O gráfico 2, mostra a evolução do volume de contratação em Bilhões (R$) de
financiamentos imobiliários contratados através do SBPE de 2008 a 2013.
10
3034
56
80 83
109
0
20
40
60
80
100
120
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gráfico 2: Evolução do volume de financiamentos imobiliários contratados no SBPE
em Bilhões (R$)
Fonte: Elaboração própria com base em ABECIP (3) (2014)
Mesmo hoje o SBPE sendo a ferramentas de captação mais importante do sistema de
crédito imobiliário brasileiro, o Brasil ainda apresenta baixo índice de poupança com
relação ao saldo total, limitando a disponibilidade destes recursos para crédito
imobiliário, conforme gráfico 3.
3 4,9 9,318,3 30
3456,2
79,9
127 135150
188215
254
300331
2%4%
6%
10%
14% 13%
19%
24%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
50
100
150
200
250
300
350
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Poupança no crédito imobiliário
Saldo Total
Proporção
Gráfico 3: Evolução do saldo total e do saldo do crédito imobiliário utilizado com
recursos da Poupança (Bilhões-R$)
Fonte: ABECIP (4) (2014)
Já o FGTS, vem apresentando altas taxas percentuais na arrecadação, conforme gráfico
4. Contudo a esse fundo é repassado pela Caixa, os bancos tem que gerir o risco de
11
descasamento entre o ativo e o passivo destes empréstimos, o que consequentemente
também gera mais dificuldades e custos operacionais.
28,332,2
36,541,6
48,754,7
61,7
72,3
3,9 5,5 7 6,810,4
16,2
27,934,2
14%17%
19%16%
21%
30%
45% 47%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Arrecadação Bruta
FGTS no crédito imobiliário
Proporção
Gráfico 4: Evolução da arrecadação bruta e do crédito imobiliário utilizado com
recursos do FGTS (Bilhões-R$)
Fonte: BUSSI (2010)
Vale citar que a utilização dos recursos provenientes do FGTS são classificadas pela
CEF de três maneiras, saque para aquisição de imóvel (DAMP I), amortização ou
quitação do saldo devedor (DAMP II) ou pagamento de parte do valor das prestações de
financiamento (DAMP III).
Apesar dos instrumentos de captação vinculados ao mercado de captais ainda não são
muito difundidos quando comparados com as economias mais evoluídas, sua expansão
pode representar a evolução e o futuro do financiamento imobiliário brasileiro.
2.3.6.2 Letras Hipotecárias (LH)
De acordo com CETIP (2014), as LHs são títulos emitidos por
instituições financeiras lastreadas em hipotecas que atuam na concessão
de financiamentos com recursos do SFH e companhias hipotecárias,
garantidas por caução de créditos hipotecários, podendo contar ainda com
garantia fidejussória adicional.
2.3.6.3 Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
12
De acordo com SANT’ANNA (2010), a LCI é um título de crédito de
emissão exclusiva de instituições financeiras, lastreado em créditos
imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária.
2.3.6.4 Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
O CRI é um título de investimento vinculado a operações de securitização
de recebíveis imobiliários. Criado pela lei 9.514/97 o CRI é lastreado
exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários e é de emissão
exclusiva das Companhias Securitizadoras. Sua negociação se dá por
meio dos sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de
títulos privados (CETIP) sob a forma de título escritural. (SANT’ANNA,
2010)
2.3.6.5 Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
A CCI é título de crédito originado pela existência de direitos de crédito
imobiliário com pagamento parcelado. Seu diferencial reside no fato de
que sua negociação ocorre independentemente de autorização do devedor,
uma característica indispensável para adequar o crédito imobiliário às
condições de negociação no mercado financeiro e de capitais (CETIP,
2014).
O gráfico 5, mostra em dados percentuais a fonte dos recursos do crédito imobiliário,
onde pode-se notar a alta diferença entre os recursos provenientes da poupança para as
demais formas de captação.
13
90,6% 92,0% 93,6% 91,8% 90,6% 90,5%
8,0% 6,7% 5,0% 5,1% 6,8% 7,0%
1,4% 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009 2010
CRI
LCI / LH
Poupança
Gráfico 5: Fonte de Recursos do Crédito Imobiliário
Fonte: Adaptado de BACEN, ABECIP e CETIP (2010, apud SANT’ANNA, 2010)
3. Crédito Imobiliário sobre o PIB
3.1 Motivadores
Nos últimos anos foi visto um forte crescimento das concessões de crédito imobiliário,
impulsionados pelo amadurecimento do mercado interno e queda de juros no passado.
Por exemplo, conforme citado por FERREIRA & PENIN (2007), em apenas um ano (de
2006 para 2007) o Unibanco anunciara uma projeção de crescimento de 70%.
Por outro lado, quando observado a relação entre o crédito imobiliário e o Produto
Interno Bruto (PIB), o Brasil ainda está muito atrás dos países desenvolvidos e mesmo
dos emergentes.
Para o ano de 2013, foi calculado o percentual desta relação de 8,16% com dados do
Banco Mundial (2013) e IPEADATA (2014).
Conforme WARNOK & WARNOK (2007, apud ELOY, 2009), quando é observada
essa mesma relação dos países desenvolvidos e emergentes, o índice brasileiro situa-se
abaixo da média de 10% encontrada nos países em desenvolvimento e bem abaixo da
média de 55% dos desenvolvidos.
Ao confrontar os dados internos e externos supracitados, pode-se observar que o setor
de crédito imobiliário ainda tem muito espaço para crescimento no Brasil.
14
Desta forma, para observar o desempenho do índice brasileiro do crédito imobiliário
sobre o PIB (CI/PIB), foram selecionados os países do Grupo dos Sete (G7) e dos
mercados emergentes (BRICS).
3.2 O Grupo dos sete
Após o final da guerra fria, o mercado financeiro vivenciou uma rápida globalização,
além da evolução do comércio internacional e da evolução da tecnologia da informação
e comunicação (TIC).
Anteriormente reunido como Grupo dos oito (G8), composto por França, Estados
Unidos, Reino Unido, Rússia, Alemanha, Japão, Itália e Canadá, o grupo reunia a
maioria dos recursos do mundo, em relação ao PIB, comércio, finanças e investimento
estrangeiro além da força política e miliar da Rússia.
Segundo G8 RESERCH GROUP (2014), apesar de criticado pela mídia, o G8 reunia a
representação da democracia e forneceram direcionamentos para a rápida evolução da
economia global.
Embora questionado a legitimidade da presença da democracia no G8, recentemente o
G7 suspendeu a Rússia do G8 devido às intervenções na região da Criméia, que
segundo o G7 feriu a soberania da Ucrânia e do direito internacional.
Desta forma, o grupo passa a ser denominado G7, composto França, Estados Unidos,
Reino Unido, Rússia, Alemanha, Japão, Itália e Canadá, excluindo a Rússia.
Por ironia política e econômica, o presente trabalho não exclui a Rússia da comparação
do CI/PIB com o Brasil, pois apesar de ter sido excluída do G8, a Rússia também faz
parte do BRICS.
3.3 O Grupo BRICS
O Grupo BRICS é um grupo formado por países em posições similares no mercado
emergente que formam um grupo político de cooperação.
Inicialmente composto por Brasil, Rússia, Índia e China, o grupo foi denominado como
BRIC, que posteriormente a inclusão da África do Sul (em inglês South Africa) passou a
ser chamado de BRICS.
Para FONSECA (2012), ao ser lançada em 2001, a noção de BRICS se sustentou na
previsão que as economias dos países do grupo iriam crescer, fazendo com que a sua
15
participação no PIB mundial se tornaria mais expressiva e consequentemente atrairiam
mais investimentos externos.
Segundo WILSON & PURUSHOTHAMAN (2003), as estimativas do crescimento
econômico dos países do BRICS são otimistas até 2050 e percentualmente superiores
aos seis países mais ricos do mundo (G6), conforme tabela 2.
Tabela 2 - Estimativas do crescimento do PIB do BRICS e G6 até 2050
Estimativa do crescimento do PIB em percentual (%)
BRICS G6
Estimativa do crescimento do PIB em percentual (%)
BRICS G6
Fonte: Adaptado de WILSON & PURUSHOTHAMAN (2003)
16
3.4 A relação CI/PIB do Brasil
Apesar do mercado de crédito imobiliário interno estar em expansão, pode-se dizer, que
quando comparado com o crescimento vivenciado deste setor nos países desenvolvidos
o Brasil ainda está em ritmo lento de crescimento.
Para a FGV (2007), o crescimento do setor está ligado à consolidação da estabilidade da
economia, elevação da renda, modernização do quadro jurídico-institucional e a
melhora das condições necessárias para a redução dos riscos e ampliação dos mercados
financeiros.
Nas ultima décadas, as variáveis da economia que influenciam o crédito, vem se
posicionando de maneira incentivadora a sua expansão.
A figura 2, mostra em que ponto do ciclo de vida do Crédito estão posicionadas
algumas das principais regiões do mundo.
AquecimentoRecuperação
RetraçãoExpansão
Asia
Emergente
Europa,
África
Europa
Avançada
EUA Japão
América
Latina
Fundamentos
Corporativos
Condições
de Crédiito
Qualidade
da CarteiraSetor Bancário
Figura 2: Ciclo de vida do crédito
Fonte: Adaptado de FMI (2011)
17
O gráfico 6, mostra que no Brasil, a participação do crédito imobiliário sobre o volume
de total de crédito sobre o PIB tem uma grande defasagem quando comparado com
outros países.
68% 75%45%
28%45%
20%2%
92%
35%60%
59% 35%50%
33%
160%
110% 105%
87%80%
70%
35%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
EUA INGLATERRA ALEMANHA FRANÇA ESPANHA CHILE BRASIL
CréditoImobiliário / PIB
OutrosCréditos /PIB
TOTAL CréditoPrivado / PIB
Gráfico 6: O Crédito em outros países
Fonte: Elaboração própria com base em BACEN (3) (2008)
A tabela 3 demonstra a relação CI/PIB dos países do BRICS e do G7 com dados de
2008 a 2012.
18
Tabela 3 – Relação crédito imobiliário sobre o PIB
Grupo 2008 2009 2010 2011 2012
Brasil BRICS 1,93% 2,84% 3,32% 4,15% 6,15%
Canada G7 53,91% 60,82% 61,31% 62,39% 60,00%
China BRICS 10,50% 14,00% 15,70% 15,60% 15,90%
França G7 35,75% 37,99% 40,02% 41,27% 43,10%
Alemanha G7 36,44% 37,99% 36,33% 35,20% 35,02%
Índia BRICS 2,00% 2,50% 6,00% 5,50% 9,00%
Itália G7 22,42% 23,76% 23,67% 24,18% 24,32%
Japão G7 37,90% 40,16% 39,77% 41,08% 40,53%
Rússia BRICS 2,59% 2,60% 2,72% 2,71% 3,20%
África do Sul BRICS 29,66% 28,85% 27,24% 24,90% 23,94%
Reino Unido G7 82,27% 85,02% 81,66% 79,27% 79,46%
Estados Unidos G7 74,39% 74,95% 68,71% 64,56% 60,16%
Fonte: Elaboração própria com base em IPEADATA (2014), HELGI LIBRARY (2014),
BANK OF CANADA (2011), GLOBAL PROPERTY GUIDE (2013), HYPOSTAT
(2013), MAPS OF INDIA (2011) e CREDIT SUISSE (2013)
No período observado, o Brasil apresentou a relação CI/PIB abaixo dos países do
BRICS e do G7, sendo superior apenas a Índia em 2009 e da Rússia a partir do mesmo
ano, conforme gráfico 7.
1,93% 3,32%6,15%
53,91%
60,82% 61,31% 62,39%60,00%
10,50%14,00% 15,70% 15,60%
15,90%
35,75% 37,99%
40,02% 41,27% 43,10%
36,44%
36,33% 35,20%35,02%
2,00%6,00% 5,50% 9,00%
22,42% 23,76% 23,67% 24,18%
24,32%
37,90%40,16%
39,77% 41,08%40,53%
2,59% 2,60%2,71% 3,20%
29,66%28,85% 27,24%
24,90%
23,94%
82,27%
85,02%81,66% 79,27%
79,46%
74,39%74,95%
68,71%64,56%
60,16%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
2008 2009 2010 2011 2012
Brasil Canada China França Alemanha Índia
Itália Japão Rússia África do Sul Reino Unido Estados Unidos
Gráfico 7: Evolução no tempo da relação crédito imobiliário sobre o PIB
19
Fonte: Elaboração própria com base em IPEADATA (2014), HELGI LIBRARY (2014),
BANK OF CANADA (2011), GLOBAL PROPERTY GUIDE (2013), HYPOSTAT
(2013), MAPS OF INDIA (2011) e CREDIT SUISSE (2013)
Quando comparado com outros países emergentes, o Brasil fica abaixo da média. O
gráfico 8, demonstra que a evolução do período da relação CI/PIB do Brasil é bem
inferior a média dos demais países do BRICS.
1,93% 2,84% 3,32% 4,15%6,15%
22,16%23,48% 23,93% 23,81% 24,38%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
2008 2009 2010 2011 2012
Brasil Média BRICS
Gráfico 8: Relação crédito imobiliário sobre o PIB brasileiro vs. média dos demais
países do BRICS
Fonte: Elaboração própria com base em IPEADATA (2014), HELGI LIBRARY (2014),
BANK OF CANADA (2011), GLOBAL PROPERTY GUIDE (2013), HYPOSTAT
(2013), MAPS OF INDIA (2011) e CREDIT SUISSE (2013)
Quando comparado com a média do período das economias desenvolvidas, o grau de
defasagem do mercado de crédito brasileiro fica ainda mais exposto. O gráfico 9
demonstra a evolução da relação CI/PIB do Brasil com a média do G7.
20
1,93% 2,84% 3,32% 4,15%6,15%
49,01%51,53% 50,21% 49,71% 48,94%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
2008 2009 2010 2011 2012
Brasil Média G7
Gráfico 9: Relação crédito imobiliário sobre o PIB brasileiro vs. média do G7
Fonte: Elaboração própria com base em IPEADATA (2014), HELGI LIBRARY (2014),
BANK OF CANADA (2011), GLOBAL PROPERTY GUIDE (2013), HYPOSTAT
(2013), MAPS OF INDIA (2011) e CREDIT SUISSE (2013)
Por outro lado, apesar do setor de crédito imobiliário brasileiro ainda estar
subdesenvolvido, as estimativas do Banco Central são otimistas quanto ao crescimento
da relação do CI/PIB do Brasil para os próximos anos, conforme gráfico 10.
8,82%9,91%
10,81%11,68%
12,42%13,06% 13,44%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Linha de tendência
Gráfico 10: Estimativa do CI/PIB do Brasil
Fonte: Elaboração própria com base em BACEN (4) (2011)
21
4. Conclusão
O crédito imobiliário é um dos jogadores destaques do time das economias,
movimentando mercados, gerando empregos e modelando nações.
O sistema de crédito imobiliário e o setor imobiliário brasileiro passaram por diversas
transformações ao longo de sua história. Quando observado modelos de outros países,
foi notado que devido a forte apelação pelo âmbito social, o setor sofreu e vem sofrendo
intervenções do estado. No Brasil, o acesso à habitação é um tema muito sensível
devido a grande diversidade de classes sociais.
É verdade que muito já se evoluiu quanto a políticas habitacionais no Brasil, contudo
muito ainda pode ser feito para seu aperfeiçoamento.
O SFI representou um grande passo para a modernização do crédito imobiliário
brasileiro, com a regulamentação das companhias securitizadoras, criação do certificado
de recebíveis imobiliários e estabelecimento da alienação fiduciária.
Foi visto nos últimos anos o amadurecimento do setor bancário quando a oferta de
produtos da linha de crédito imobiliário, como o Plano Empresário para pessoas
jurídicas e o Mutuário Final, especialmente para pessoas físicas.
Neste contexto, os bancos públicos brasileiros também vêm tendo um papel
fundamental na conexão dos produtos da linha de crédito imobiliários com os planos
sociais, como o PMCMV.
Quanto às formas de captação, foram apresentadas as ferramentas atuais disponíveis no
mercado. Contudo foi visto que o mercado brasileiro ainda é muito dependente da
caderneta de poupança e do FGTS. Como incentivo à captação por outros meios além
da poupança, foi visto nos últimos anos uma tentativa do Comitê de Política Monetária
(COPOM) de redução da taxa básica de juros, contudo frustrada pelo aumento da
inflação.
Apesar de o SFI ter representando um grande passo no que tange a captação de
recursos, há hoje uma grande preocupação da exaustão das fontes atuais, sendo
apontado como um dos maiores desafios para a expansão do crédito imobiliário
brasileiro, o desenvolvimento das fontes de recursos complementares.
Por fim, o presente trabalho teve como principal objetivo a realização da comparação
entre a relação do crédito imobiliário sobre o PIB (%) do Brasil quando confrontado
com a mesma relação dos demais países do BRICS e do G7 no período de 2008 a 2012.
O resultado obtido foi a comprovação de que a relação do CI/PIB brasileiro para o
período observado, ainda está bem abaixo da média dos demais países do BRICS e
22
ainda mais distante do G7, desta forma, pode-se afirmar que o mercado de crédito
imobiliário brasileiro ainda tem muito espaço e potencial de crescimento.
23
5. Glossário
ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
BACEN - Banco Central do Brasil
BNH - Banco Nacional da Habitação
BRICS - Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul
CCI - Cédula de Crédito Imobiliário
CEF - Caixa Econômica Federal
CETIP - Custódia e Liquidação Financeira de Títulos Privados
CI/PIB - Crédito Imobiliário sobre o PIB
CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários
FAR - Fundo de Arrendamento Residencial
FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais
FGTS - Fundo de Garantia de Tempo de Serviço
FMI - Fundo Monetário Internacional
G7 - Grupo dos Sete
LCI - Letra de Crédito Imobiliário
LH - Letras Hipotecárias
MF - Mutuário Final
PA - Patrimônio de Afetação
PE - Plano Empresário
PIB - Produto Interno Bruto
PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SFH - Sistema Financeiro da Habitação
SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário
SPE - Sociedade de Propósito Específico
24
6. Referências Bibliográficas
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http://www.abecip.org.br/m3.asp?cod_pagina=453&submenu=sim&cod_pai=429&cod
_pai2=453. Acesso em: 23 de ago. 2014.
ABECIP (2) (2014). O SFI. Disponível em
http://www.abecip.org.br/m3.asp?cod_pagina=454&submenu=sim&cod_pai=429&cod
_pai2=454. Acesso em: 11 de ago. 2014.
ABECIP (3) (2014). Financiamentos Imobiliários - Dados Históricos SBPE. Disponível
em
http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430&co
d_pai2=680. Acesso em: 11 de ago. 2014.
ABECIP (4) (2014). Caderneta de poupança. Disponível em
http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=648&submenu=sim&cod_pai=430&co
d_pai2=648. Acesso em: 15 de ago. 2014.
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Imobiliário e da Securitização de Recebíveis Imobiliários na Redução do Déficit
Habitacional Brasileiro. Disponível em
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AZEVEDO, Sergio. Vinte e dois anos de política de habitação popular (1964-86):
Criação, Trajetória e Extinção do BNH. Revista de Administração Pública, Rio de
Janeiro, v. 22 n.4, p.107-119.1988.
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https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?method=detalharNormativo
&N=093066927. Acesso em: 11 de out. 2014.
25
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