Oportunidade de negócio em Joinville

1

Apresentação do estudo de viabilidade

A apresentação a seguir visa oferecer uma excelente oportunidade de negócio imobiliário na cidade de Joinville.

2

Por que investir em Joinville?

Localização: Região Sul do Brasil/ PIB: R$ 11,47** Bilhões

PIB per capita: R$ 22.270,96** - 67% mais alto do que a média dos brasileiros.

Maior PIB de Santa Catarina e o 31º do Brasil.

509.293* de habitantes que vivem em seus 1.146,87* km².

Joinville é cidade mais populosa de Santa Catarina.

O resultado do PIB de Joinville é basicamente proveniente de Serviços** (54,47%) e Industria (45,21%).

A cidade possui um dos mais altos índices de desenvolvimento humano (IDH) entre os municípios brasileiros (0.857), ocupando a décima terceira posição nacional

*IBGE ( Censo 2010)**IBGE 2007

3

Informações Gerais de Joinville

A cidade é cortada pela BR-101 e possui um dos principais aeroportos do sul do Brasil.

Joinville é o 3º maior polo industrial do sul do Brasil. O perfil industrial é formado por grandes conglomerados do setor metal-mecânico, químico, plásticos, têxtil e de desenvolvimento de software, tornando-a um grande polo dessa tecnologia.

*IBGE ( Censo 2007)**IBGE 2007 4

Informações Gerais de Joinville

Transporte e Localização

Aeroporto de Joinville

Aeroporto de Joinville- Lauro Carneiro de Loyola, está localizado a 13 km do centro da cidade, a 75 km do Aeroporto de Navegantes, a 110 km do Aeroporto de Curitiba e a 163 km do Aeroporto de Florianópolis.

De Joinville existem diversos voos diários para São Paulo (Congonhas e Guarulhos), Campinas (Viracopos), Rio de Janeiro (Galeão), Navegantes, Criciuma e Porto Alegre, através das Companhias: GOL, TAM, TRIP e Azul Linhas Aéreas.

5

Estudo de Viabilidade

6

ÁREA DO TERRENO: 6191M²

VALOR DO TERRENO: R$ 3.500.000,00

VALOR DO METRO QUADRADO: R$565,34

ÁREA COMPUTÁVEL TOTAL: 30.955,00M² (EXCETO ÁREAS DE LAZER, SACADAS E ESTACIONAMENTO)

GABARITO: 12 PAVTOS + COBERTURA (DESDE QUE OCUPANDO APENAS 60% DO PAVIMENTO INFERIOR).

ÁREA ÚTIL VENDAVEL: 26.160M².

VALOR DO M2 DE VENDA: R$3.500,00

TERRENO EM ZONA RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR DIVERSIFICADA, VIABILIZANDO A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO PARA A PODA DE ÁRVORES DEVERÁ SER ADMITIDA MEDIDA COMPENSATÓRIA

Informações sobre a área do empreendimento

IMPLANTAÇÃO: 04 TORRES DE APARTAMENTOS COM 2 UNIDADES RESIDENCIAIS

POR ANDAR E 1 APARTAMENTO DE COBERTURA

CADA TORRE TERÁ: 610,00M² POR PAVIMENTO + 350,00M² DE COBERTURA, TOTALIZANDO 7.670M² DE ÁREA CONSTRUÍDA + VARANDAS (ÁREA NÃO COMPUTÁVEL)

7670 X 4 TORRES = 30.680M²

ÁREA TOTAL DO EMPREENDIMENTO = ÁREA DE CONSTRUÇÃO + ÁREA DE ESTACIONAMENTO + INSTALAÇÕES / LAZER + VARANDAS

ÁREA TOTAL DO EMPREENDIMENTO EM M² = 30.680 + 5.500 + 600 + 3.877,96 = 40.607,96M² à CONSIDERADO APARTAMENTOS COM OPÇÕES DE  2, 3 OU 4 VAGAS DE ESTACIONAMENTO

SUGESTÃO DE PRODUTO IMOBILIÁRIO

Resumo do resultado conforme prática conservadora

PREÇO DE LANÇAMENTO  91.560.000,0

0( - ) Despesa Tributária     6.148.740,80

        85.411.259,20

CUSTOS DIRETOS (PRODUÇÃO)      

De Obra     48.331.598,40  

De Incorporação     4.161.643,67 -52.493.242,07

DESPESAS COM VENDAS      

Comissão Imobiliária     3.204.600,00  

Propaganda e Publicidade   2.746.800,00  

Descontos Concedidos   0,00 -5.951.400,00

RESULTADO OPERACIONAL: 29,45% 26.966.617,13

RENDAS NÃO OPERACIONAIS      

Juros positivos do Parcelamento   219.100,00  

Aplicações de Caixa   0,00 219.100,00

DESPESAS NÃO OPERACIONAIS    

Juros de Empréstimos de Caixa   2.664.836,78 -2.664.836,78

RESULTADO FINANCEIRO: -2,67% -2.445.736,78

RESULTADO LÍQUIDO:    

24.520.880,35

ÍNDICES DE AVALIAÇÃO:      

Exposição Máxima: R$44.929.224,0

0 49,07%

Payback     40 meses

Valor Presente Líquido VPL:     20.208.129,14

Taxa de Retorno  Empreendimento / Capital (anual): 30,73% 30,55%

Indice de Rentabilidade sobre o custeio: 34,20% Meses

PREÇO DE LANÇAMENTO  91.560.000,0

0( - ) Despesa Tributária     6.138.001,51

        85.421.998,49

CUSTOS DIRETOS (PRODUÇÃO)      

De Obra     48.331.598,40  

De Incorporação     4.161.643,67 -52.493.242,07

DESPESAS COM VENDAS      

Comissão Imobiliária     3.204.600,00  

Propaganda e Publicidade   2.746.800,00  

Descontos Concedidos   0,00 -5.951.400,00

RESULTADO OPERACIONAL: 29,46% 26.977.356,43

RENDAS NÃO OPERACIONAIS      

Juros positivos do Parcelamento   58.800,00  

Aplicações de Caixa   0,00 58.800,00

DESPESAS NÃO OPERACIONAIS    

Juros de Empréstimos de Caixa   2.298.918,69 -2.298.918,69

RESULTADO FINANCEIRO: -2,45% -2.240.118,69

RESULTADO LÍQUIDO:    

24.737.237,74

ÍNDICES DE AVALIAÇÃO:      

Exposição Máxima: R$39.615.085,0

0 43,27%

Payback     40 meses

Valor Presente Líquido VPL:     21.184.650,37

Taxa de Retorno  Empreendimento / Capital (anual): 40,39% 39,54%

Indice de Rentabilidade sobre o custeio: 35,75% Meses

CENARIO OTIMISTA – PREÇO OU VELOCIDADE DE VENDAS

LANÇAMENTO = 30% VENDAS AO LONGO DO PRIMEIRO ANO = 15% AO LONGO DO SEGUNDO ANO = 10% 3º ANO / ANO DE ENTREGA = 20% 1 ANO APÓS CHAVES = 15% 2 ANO APÓS CHAVES = 10%

VELOCIDADE DE VENDAS CONFORME PRÁTICA OTIMISTA

Resumo das simulações de vendas

VELOCIDADE DE VENDAS CONFORME PRÁTICA CONSERVADORA

LANÇAMENTO = 40% VENDAS     AO LONGO DO PRIMEIRO ANO = 25%     AO LONGO DO SEGUNDO ANO = 10%     3º ANO / ANO DE ENTREGA = 20%    1 ANO APÓS CHAVES = 5%

S O Terreno está localizado no bairro Anita Garibaldi, e fica a aproximadamente 2km do Centro

de Joinville.

Localização do terreno

Vista aérea de Joinville

Marcação dos bairros centrais de Joinville

Por que investir nesse terreno

O terreno está localizado em uma região valorizada e em plena valorização e com um preço de metro quadrado bem atrativo para o tipo de empreendimento, proporcionando um ótimo retorno sobre o investimento.

O terreno fica em uma localização alta, o que é muito difícil na região, e segundo estudos, Joinville possui um relevo plano com poucas elevações.

O terreno possui vista para a Baia de Babitonga, um apelo de marketing muito utilizado pelas construtoras e muito valorizado, porém o grande diferencial e que esse terreno possui vista para a Baia desde o primeiro andar, enquanto os outros empreendimentos só é possível à partir do 6 ou 7 andar.

Taxa de retorno com excelente atratividade.

16

Análise e Conclusão

O mercado de Joinville vem absorvendo bem a demanda de novos lançamentos.

Grandes incorporadoras de fora de Joinville estão apostando no mercado de Joinville.

Produtos com preço adequado apresentam boa demanda e rápida velocidade de vendas.

Os preços não devem cair, devido aos sólidos fundamentos da expansão do mercado, pressão de custos e escassez de terrenos em boas regiões.

Custos de construção em alta

Disponibilidade restrita de mão-de-obra e equipamentos

DESAFIOS