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XVII COBREAP - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS - IBAPE/SC - 2013

PRINCPIOS DA AVALIAO DE IMVEIS


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RESUMO Na dcada de 60 foram realizadas inmeras avaliaes de imveis devido s extensas desapropriaes em virtude da grande expanso das cidades, sobretudo em So Paulo. Muito se evoluiu desde ento, os mtodos avaliatrios deixaram de ser baseados unicamente em frmulas determinsticas e teve lugar, tambm, a metodologia cientfica por meio da introduo da inferncia estatstica. Contudo, a Engenharia de Avaliaes ainda est a caminho de se consolidar como uma Cincia. Nesse sentido, h necessidade de fundamentar os princpios que a embasam. Este trabalho visa apresentar os principais princpios que fundamentam a teoria avaliatria. Palavras chave: Avaliao de imveis. Princpios da avaliao. Engenharia de avaliaes.


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SUMRIO

SUMRIO ................................................................................................................... 03 INTRODUO ........................................................................................................... 04 1 HISTRICO DA AVALIAO DE IMVEIS NO BRASIL ...................................... 6 2 A ATITUDE CIENTFICA ....................................................................................... 12

2.1 Epistemologia .................................................................................................. 12 2.2 Conceitos da Cincia Econmica ................................................................. 13 2.3 Conceitos de Valor de Mercado e Preo de Mercado ................................. 14

3 PRINCPIOS DA AVALIAO DE IMVEIS ......................................................... 16 3.1 Princpio da Racionalidade dos Agentes ..................................................... 17 3.2 Princpio do Determinismo Condicional ....................................................... 18 3.3 Princpio da Antecipao ............................................................................... 18 3.4 Princpio da Utilidade ..................................................................................... 18 3.5 Princpio da Substituio ............................................................................... 19 3.6 Princpio da Invarincia .................................................................................. 19 3.7 Princpio dos Rendimentos Crescentes e Decrescentes ........................... 19 3.8 Princpio da Conformidade ............................................................................ 20 3.9 Princpio da Mudana ..................................................................................... 20 3.10 Princpio da Oferta e da Demanda .............................................................. 21 3.11 Princpio da Concorrncia ........................................................................... 22 3.12 Princpio dos Quatro Agentes de Produo .............................................. 23 3.13 Princpio da Produtividade Excedente e Equilbrio ................................... 23

CONCLUSES E RECOMENDAES .................................................................... 24 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .......................................................................... 25


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INTRODUO

Avaliao, vista como substantivo comum, significa o ato ou o efeito de avaliar. No presente trabalho, em geral, Avaliao, tratada como substantivo prprio, a disciplina que cria, desenvolve e coordena os fundamentos, a metodologia e as teorias avaliatrias.

Ela integrada Engenharia de Avaliaes, especializao esta que para desempenho de sua atividade tcnica, compartilha de vrias cadeiras das Engenharias, da Arquitetura, da Agronomia, da Geologia, da Economia, da Sociologia e, at mesmo, do Direito.

So necessrios conhecimentos especficos de diversas reas, tais como: estatstica bsica e inferencial, matemtica aplicada e financeira, anlise de investimentos e de balanos, micro e macroeconomia, planejamento urbano, sociologia urbana, pesquisa social, econometria, teoria das probabilidades e das decises, pesquisa cientfica, direito imobilirio, marketing, mercado de capitais, dentre tantos outros.

A Engenharia de Avaliaes complexa pela sua multidisciplinariedade. E, para merecer a denominao de Engenharia de Avaliaes, h necessidade de bem fundamentar os princpios que a embasam enquanto Cincia.

Sua definio, de acordo com a NBR 14653-1 Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais, item 3.15, dada por conjunto de conhecimentos tcnico-cientficos especializados, aplicados avaliao de bens.

A forma clssica de fundamentar qualquer cincia explicar seus conceitos primitivos, suas definies e seus princpios que surgem de seu campo experimental.

Como existem cincias j estruturadas e correlatas que antecedem cincia da Avaliao, oportuno apoi-la nessas, de forma a obter natural consistncia, maior universalidade das definies e concluses, aproveitando os recursos tericos j disponveis.

Nesse sentido, a proposta deste trabalho apresentar alguns dos princpios mais atuantes que fundamentam a teoria avaliatria e do justificativa s suas concluses.

A Avaliao imobiliria, j se afirmou, uma especialidade da Engenharia que rene conhecimento de diversas reas e tem por objetivo determinar, com segurana, e to objetivamente quanto possvel, valor de um bem.

Essa determinao utilizada para embasar transaes de venda e compra, de locao, decises judiciais, atribuio de impostos, operaes de garantia e de seguros, tomada de deciso sobre investimentos, balanos patrimoniais, desapropriao, partilha de bens, dentre tantas outras questes.

Assim, o conhecimento dos princpios que embasam a Cincia da Avaliao, em especial de imveis, fundamental para sua correta aplicao, e determinao de um valor justo e, sobretudo, no auxlio argumentao e sustentao nas divergncias discutidas nas percias judiciais e extrajudiciais.

Para alcanar o objetivo do presente trabalho foi realizada pesquisa exploratria baseada em levantamento da histria da avaliao de imveis, na literatura internacional referente s razes conceituais da avaliao, sobretudo, os conceitos americanos, e na anlise das normas tcnicas; apresentando-se da seguinte forma:


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Na primeira seo realizado um levantamento da evoluo histrica da Avaliao no Brasil, de forma a melhor entender o empirismo que a caracterizou inicialmente.

Na segunda seo abordada a atitude cientfica pertinente e os conceitos da disciplina Avaliao, com o objetivo de estabelecer credibilidade cientfica mesma.

Nesse sentido foram pesquisados vrios livros, trabalhos, artigos tcnicos publicados na literatura nacional e internacional, bem como realizadas entrevistas com o engenheiro Hlio Roberto Ribeiro de Caires.

Na terceira seo so relacionados e comentados os princpios mais atuantes na Avaliao de Imveis.

Por fim, so desenvolvidas as consideraes finais pertinentes aos tpicos anteriores.


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1 HISTRICO DA AVALIAO DE IMVEIS NO BRASIL

O surgimento da Engenharia de Avaliaes no Brasil deu-se a partir da promulgao da Lei n 601, de 18 de setembro de 1850, conhecida como a Lei das Terras, por extinguir o Sistema de Concesses de Terras, institudo pelo governo portugus desde 1375.

Por essa lei foi criada a figura da propriedade particular, dando origem aos proprietrios imobilirios, os quais registravam seus imveis nos Assentamentos Paroquiais, de acordo com Souza et al (2007).

No incio do sculo XIX, com os movimentos abolicionistas, os escravos que at ento eram o principal capital dos fazendeiros, foram substitudos pelas terras, que passaram a ser consideradas como forma de reservas e apropriao de capitais.

As terras apresentavam valor em funo das expectativas de ganhos financeiros, por meio dos aluguis, dos arrendamentos, da produo agrcola e das vendas. Sem contar que tambm eram usadas como garantia dos emprstimos bancrios realizados.

A migrao dos investimentos para o mercado imobilirio tambm foi influenciada pelas polticas governamentais da poca. Quando, ento, deu incio especulao imobiliria.

As primeiras publicaes sobre avaliao de imveis datam de 1918. Foram artigos publicados nos Boletins do Instituto de Engenharia da Revista Politcnica e da Revista Engenharia Mackenzie, alm dos Boletins de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal, de So Paulo.

Segundo Fiker (1997), em 1923, na prefeitura paulistana, o engenheiro Prof. Vitor da Silva Freire, diretor de Obras e Viao, juntamente com seus colegas Joo Florence Ulha Cintra e Jos de S Rocha, comearam a empregar novos mtodos de avaliao de terrenos, utilizando a curva de profundidade Lindsay-Bernard.

A partir de 1929 comearam a ter uso sistemizado desse procedimento pela Diviso de Taxa de Melhoria e Avaliaes, da mencionada prefeitura.

Em 1937, o Prof. Lysandro Pereira da Silva, publicou o trabalho Avaliao de Terrenos, na edio n 129 da Revista Engenharia Municipal, onde abordou noes fundamentais sobre avaliao de terrenos, dando nfase ao princpio de que eles decorrem basicamente da capacidade de produzir renda.

Ainda de acordo com Souza et al (2007), o engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini, publicou vrios trabalhos, entre 1929 e 1930, na Revista Engenharia Mackenzie.

Mais tarde, em 1941, Luiz Carlos Berrini publicou seu primeiro livro denominado Avaliaes de Terrenos e, em 1949, publicou o livro Avaliaes de Imveis, no qual desenvolveu teses e conceitos, que despertou grande interesse no meio tcnico.

Foi a primeira e maior obra no gnero em lngua portuguesa, escrita no Brasil, que passou a ser chamada de Bblia da Engenharia de Avaliaes, como conhecida at hoje.

Tendo sido graduado em engenharia civil pela Escola de Engenharia da Universidade Mackenzie (1904) e estudado na Universidade de Cornell (1907), nos Estados Unidos, o engenheiro Berrini trouxe de l conceitos j utilizados desde meados do sculo XIX.


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Essas obras de Berrini foram de grande contribuio para a literatura nacional, segundo Dantas (2008).

Berrini deu grande destaque frmula de Harper para a avaliao de lotes de terrenos, pela qual admitida a distribuio parablica de valores, decrescentemente, em funo da profundidade, originalmente destinada avaliao de terrenos retangulares.

O engenheiro Berrini apresentou uma adaptao dessa frmula para ser empregada, tambm, a lotes irregulares, a qual foi amplamente aceita no meio avaliatrio e passou a ser denominada como frmula Harper-Berrini, conforme ilustra a Figura 1, apresentada adiante.

Outro engenheiro que tambm se destacou nesse perodo foi Ernani Ferraz Nogueira, na poca engenheiro-chefe da Subdiviso de Taxa de Melhoria e Avaliao da Prefeitura Municipal de So Paulo, autor de vrias publicaes.

Foi ele quem trouxe a definio de Avaliao da National Association of Assessing Officers, de Chicago, como sendo: o ato de estimar o valor da propriedade ou a cifra correspondente a tal estimativa.

De acordo com Souza et al (2007), o engenheiro Ernani Ferraz Nogueira j sentia a necessidade de ter uma unidade aplicvel estimativa de valor de uma propriedade, o que o levou a propor a base para trs mtodos de avaliao por ele classificados: mtodo comparativo, mtodo de capitalizao e mtodo do custo de reproduo.

No panorama poltico e econmico, o cenrio dessa poca, entre 1938 e 1945, foi marcado pelo governo do Prefeito de So Paulo Francisco Prestes Maia.

Houve uma transformao profunda na estrutura da cidade com a realizao de muitas obras de vulto, como a Biblioteca Municipal, a Ponte das Bandeiras, alguns viadutos, as praas Roosevelt e Clvis Bevilcqua, a continuao das obras do Estdio Municipal.

O engenheiro Prestes Maia implantou seu Plano de Avenidas para a cidade de So Paulo. Projetou e construiu as avenidas: Duque de Caxias, Nove de Julho, Ipiranga, Conceio, Vieira de Carvalho, So Lus e Anhangaba.

Em virtude dessa grandiosa interveno urbanstica, vrias desapropriaes ocorreram e muitos trabalhos tcnicos foram realizados e divulgados na revista Arquivo Municipal.

O engenheiro Alcino Campos, diretor da Diviso de Taxa de Melhoria e Avaliaes do Departamento de Obras da Prefeitura de So Paulo, incentivou seus auxiliares a divulgarem, por meio da mencionada revista, os conhecimentos e resultados das suas experincias no exerccio de suas funes de avaliadores.

Dentre tantas divulgaes, na revista Arquivo Municipal n LVII de 1939 foi publicado um laudo unnime apresentado em uma ao de desapropriao pelos engenheiros Abel Nazar Nogueira da Gama e Plnio Penteado Withaker, sob o ttulo Avaliao Cientfica de Imveis.

De acordo com o engenheiro Sylvio Jos de Almeida Pires em seu artigo Breve Histrico da Engenharia de Avaliaes em Nosso Meio, essa publicao foi justificada por ser:

[...] mais um elemento concludente, comprovante de que uma avaliao de propriedade um problema cientfico a ser solucionado segundo princpios estudados e estabelecidos, aplicados com a tcnica que lhes inerente. (SOUZA, 2007).

Foi a partir da que se firmou definitivamente em So Paulo esta tcnica como uma atividade especializada de engenheiros e arquitetos.


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Muitos outros trabalhos dos profissionais que atuavam na Diviso de Taxa de Melhoria e Avaliaes da Prefeitura de So Paulo, desse perodo, merecem destaque, como:

Avaliao de Terrenos de Esquina do engenheiro Mrio Pomponet, publicado na revista Arquivo Municipal n 48, em 1938;

A Depreciao dos Edifcios dos Grandes Centros Urbanos do engenheiro lvaro Maurcio Varella, publicado na revista Arquivo do Departamento de Cultura n XLVI, de 1938;

Avaliao Racional de Propriedades Urbanas do engenheiro Alberto Zagottis, publicado na revista Arquivo Municipal, em 1942;

Em torno da Publicao do Trabalho: Cadastro Imobilirio de So Paulo, artigo do engenheiro Zagottis publicado na revista Arquivo n 42, em 1946, sobre a importncia dos ndices de valores locais no auxlio das avaliaes;

Avaliao de Glebas de Terra Suscetveis de Urbanizao, tambm do engenheiro Zagottis, publicado na Revista Engenharia n 143, em 1954.

Teve especial destaque, tambm, o artigo Breve Comentrio sobre Tipos, Valores e Custo de Reproduo das Construes na Capital do engenheiro Joo Ruy Canteiro, publicado na Revista Engenharia n 86, em 1949, o qual serviu de base para o livro Custos de Reproduo das Construes da Capital, que se tornou essencial ao assunto.

Nesse contexto, foi fundado no Rio de Janeiro o Instituto de Engenharia Legal em 1953.

Em 1957, por iniciativa do engenheiro Hlio de Caires, foi fundado o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE.

Na dcada de 60, durante os governos dos prefeitos Francisco Prestes Maia (1961/1965) e de Jos Vicente Faria Lima (1965/1969), novamente, um grande nmero de desapropriaes ocorreram em So Paulo para a abertura de grandes avenidas.

O prefeito Faria Lima notabilizou-se, tambm, pelas grandes obras promovidas em seu governo, tais como: Marginal Tiet e Pinheiros, as avenidas Radial Leste, Rubem Berta, Vinte e Trs de Maio, Sumar, Pacaembu, Cruzeiro do Sul, alm do incio das obras do metr, cargo da Prefeitura naquela poca, devido extino do servio de bondes em 1967.

O engenheiro militar Faria Lima iniciou tambm a construo de uma avenida

que ligaria os bairros de Pinheiros e Itaim Bibi, que se chamaria Radial Oeste. Aps sua morte em 1969, recebeu o nome de Avenida Brigadeiro Faria Lima em sua homenagem.

De acordo com Dantas (1998), nessa poca exigiu-se mais dos profissionais da rea, destacando-se entre eles o ilustre engenheiro Hlio de Caires, um dos responsveis pela adequao dos mtodos e frmulas at hoje utilizados, alm da elaborao de novas normas.

A partir de 1967, devido ao grande nmero de desapropriaes do governo Faria Lima, multiplicaram-se as aes judiciais e com isso surgiram os problemas decorrentes da aplicao da frmula Harper-Berrini, que acarretava graves distores nas indenizaes, em especial dos terrenos de pequena profundidade e nas desapropriaes parciais quando era utilizado o mtodo Antes e Depois.


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Em decorrncia desses problemas, os juzes das Varas da Fazenda Municipal da Capital do Estado de So Paulo, nomearam uma Comisso de Peritos para solucionar essas distores.

Em 1968, essa comisso apresentou o trabalho denominado Sugestes de Normas Gerais para Avaliaes em Desapropriaes, quando a frmula de Harper-Berrini passou a limitar as profundidades entre a metade e o dobro da de referncia, fora desse intervalo seriam mantidos os respectivos limites.

Devido s inmeras desapropriaes do Metr na cidade de So Paulo, foi formada uma equipe de avaliadores daquela Companhia, juntamente com a Comisso de Peritos Judiciais, que estudaram as distores ainda ocorridas nas avaliaes das aes expropriatrias, inclusive devido ao emprego da frmula Harper-Berrini, a qual ilustrada na Figura 1 a seguir.

Figura 1 Frmula Harper - Berrini Fonte: SOUZA, 2007

Esses avaliadores, alm dos da Empresa Municipal de Urbanizao EMURB, concluram que eram necessrias outras adequaes citada frmula, alm de novos critrios para outros aspectos a serem tratados.

Assim, em 1972, foi designada nova comisso pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias IBAPE e pelo Instituto de Engenharia de So Paulo - IE, para estudar esses assuntos.

Em meio a esses trabalhos houve a promulgao da nova lei de zoneamento para a cidade de So Paulo, alterando os critrios de aproveitamento dos terrenos.

Em 1973, a comisso publicou o trabalho Normas para Avaliaes em Desapropriaes, com novas restries frmula Harper-Berrini, proposta pelos engenheiros Joaquim da Rocha Medeiros Junior e nio Azambuja Neves.

Foi estabelecida a inverso da frmula, conforme Figura 2 a seguir.


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Figura 2 Frmula Harper Berrini invertida Fonte: SOUZA, 2007

Outras recomendaes foram propostas nas novas normas. Critrios novos foram estabelecidos para a avaliao de lotes urbanos, como o fator testada, valorizao por esquinas e outras frentes e condies de aproveitamento.

As novas regras para o fator profundidade ficaram estabelecidas conforme o grfico simplificado e elaborado pelo engenheiro Hlio de Caires, de acordo com o ilustrado na Figura 3.

Figura 3 Grfico simplificado da aplicao do fator de profundidade Fonte: SOUZA, 2007

Em 1974 foi realizado o 1 Congresso Brasileiro de Avaliaes, em So Paulo, onde foi apresentado o trabalho do engenheiro Domingos de Saboya Barbosa Filho, denominado Avaliaes de Terras Conflagradas pelas Fraldas Urbanas.

Em 1977, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT publicou a NB 502, Norma para Avaliao de Imveis Urbanos.


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Essa norma, fruto das diretrizes gerais das Normas do IBAPE/SP e do Instituto de Engenharia, alm dos trabalhos do citado congresso, introduziram a possibilidade das avaliaes serem feitas por meio da estatstica indutiva, classificando-as em de preciso e de preciso rigorosa.

A partir da a avaliao de lotes incluiu a metodologia inferencial para a avaliao de imveis.

Foi em 1980 que aconteceu em So Paulo o 1 Congresso Mundial de Engenharia de Avaliaes.

Nesse mesmo ano se realizou o 1 Curso de Engenharia de Avaliaes, ministrado na Escola Politcnica da Universidade de So Paulo - USP, pelos professores Hlio de Caires e Hlio Roberto Ribeiro de Caires.

A NB 502/77 foi revisada e em 1989 foi registrada no INMETRO como NBR 5676 Avaliao de Imveis Urbanos, na qual foi mantida a diferenciao entre avaliao de nvel normal e rigoroso, em funo do emprego da estatstica descritiva ou inferencial.

Em 2004 foi publicada a NBR 14653-2 Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos, que passou a distinguir e classificar as avaliaes pelo grau de fundamentao e pelo grau de preciso, alm de novos fatores, os quais foram computados de forma somatria ou invs de multiplicativa.

Quanto ao fator de profundidade, houve a correo para os casos de terrenos com profundidade maior que a mxima, depreciando apenas a rea alm da faixa da profundidade mxima.

Assim, o grfico esquemtico foi reformulado, conforme a Figura 4 a seguir.

Figura 4 Grfico simplificado da aplicao do fator de profundidade reformualdo Fonte: SOUZA, 2007

A NBR 14653-2 foi revisada em 2011, em especial quanto aos requisitos para o grau de fundamentao e preciso, estando em vigor at hoje.


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2 A ATITUDE CIENTFICA

2.1 Epistemologia

O matemtico ingls, Karl Pearson (1857-1936), fundador da moderna estatstica, entende que cincia no so os fatos, mas o mtodo com que so tratados.

Seu contemporneo, o matemtico e filsofo, Bertrand Russell (1872-1970), afirma que o mtodo cientfico extremamente simples. Pois, consiste na observao de fatos que permitam a descoberta de leis gerais que os governem, de acordo com o parecer de Caires (2009).

Para Russell, o mtodo cientfico divide-se em duas etapas essenciais: a primeira de observao e a segunda de inferncia da lei, ambas suscetveis de aperfeioamento quase ilimitado.

Aceitando-se os termos com que Russell define mtodo cientfico, e considerando que a Avaliao emprega as duas etapas do mtodo, entende-se que deve ser inserida no rol das Cincias e assim ser tratada.

Quanto metodizao, as Cincias dividem-se em duas classes: Formais ou Reais.

As Formais so as cincias lgico-matemticas e as Reais so as Cincias Naturais, tais como: Astronomia, Fsica, Qumica, Biologia, Geologia; e as Cincias Culturais, por exemplo: Histria, Sociologia, Psicologia e Economia, dentre as quais a Avaliao.

Ainda segundo Caires (2009), tradio filosfica que se faa corresponder s duas classes, Formais e Reais, os dois mtodos bsicos da investigao cientfica e, por consequncia, as duas lgicas que lhes do sustentao.

A primeira, a lgica da deduo, criada por Aristteles (384-322); a segunda, a lgica indutiva, aplicada por Francis Bacon (1561 1626).

De acordo com a mesma tradio essas duas disciplinas sempre caminharam juntas, constituindo o dualismo lgico.

A distino, contudo, no profunda, no sentido de que no se prende natureza em si dos objetos das cincias, mas a seu grau de adiantamento.

Tanto fato que as Matemticas, de natureza dedutiva, foram primitivamente empricas e indutivas, na mesma proporo em que as demais cincias, tipicamente indutivas, tenderam a ser gradativamente mais conceituais e dedutivas.

Eis a a primeira razo, histrico-filosfica, para fundamentao conceitual da Avaliao.

A segunda refere-se ordem pragmtica: a disciplina bem estruturada amplia sua credibilidade cientfica, na medida em que invoca impessoalidade e desenvolve capacidade de predio e controle.

O modo habitual de fundamentar qualquer cincia consiste em estabelecer um conjunto de conceitos, denominados conceitos primitivos; e um conjunto de proposies primitivas, os princpios, que emergem do campo experimental, e enunciados sem qualquer demonstrao. A par da indispensvel consistncia, so atributos desejveis:

Independncia;

Categoricidade;

Generalidade;

Simplicidade.


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Contudo, quando existem cincias que antecedem quela que se deseja fundamentar, j estruturadas e a ela relacionadas, conveniente apoiar a nova cincia nessas outras, de forma a obter maior consistncia, universalidade das definies e concluses, alm de aproveitar os recursos tecnolgicos disponveis.

Seguindo nessa diretriz, vale desfrutar as bases da Economia, onde certamente se encontram pelo menos parte das razes conceituais da Avaliao.

2.2 Conceitos da Cincia Econmica

Ao estabelecer um conjunto de conceitos oportuno, no momento, fazer uso de certas reas da Matemtica, precisamente da Teoria dos Conjuntos, de onde, com o respaldo do Axioma da Especificao, h condies de afirmar a existncia de um conjunto das coisas suscetveis de transao, ou seja, parte da universalidade das coisas, a que se denomina o conjunto dos Bens, indicado pelo smbolo B.

Em consequncia, cada bem um elemento do conjunto B. Essa afirmao no trivial como parece primeira vista. O que se assegura a existncia de um mecanismo geral de seleo, que permita decidir se algo , ou no, elemento de B.

Em conformidade com certas premissas fundamentais da Teoria Econmica, so assumidos como elementos de B no apenas cada bem integralmente considerado, mas todas as fraes em que possa, sob um critrio sensato, ser dividido, por exemplo, um automvel, bem como suas peas.

A base de toda cincia a Teoria da Linguagem, ou Semitica, da qual deriva a Teoria das Cincias ou Epistemologia.

Sob o ponto de vista semitico, os objetos dividem-se em fatos e coisas, materiais ou imateriais, que se diferenciam no contexto dessa teoria pela permanncia no tempo, caracterizando-se os primeiros, como regra, por serem mais fugazes que os ltimos.

Sob o prisma da Avaliao, dentre as coisas, dizem-se Bens Econmicos, ou simplesmente Bens, aqueles suscetveis de transao, em contraposio ao termo: Bens Livres.

Num contexto amplo, transao significa qualquer negcio, operao ou conveno de natureza mercantil, econmica ou financeira, tais como: cesso de direitos, penhor, compra e venda, permuta, emprstimo.

Os bens, quanto sua natureza, e para os efeitos da Avaliao, classificam-se em:

Tangveis (ou corpreos);

Intangveis (ou incorpreos). O bem tangvel (ou bem corpreo) o bem material, e por isso goza das

caractersticas macroscpicas clssicas da matria, entre outras, a propriedade da extenso, ou extensionalidade.

Dentre os bens tangveis citam-se, por exemplo: terrenos; melhoramentos e infraestrutura, paisagismo, benfeitorias, edificaes; mquinas, equipamentos, acessrios; instalaes de abastecimento, de drenagem, de tratamento, sistemas virio, de proteo, de ventilao; veculos, mveis e utenslios; culturas; recursos naturais e ambientais.

Complementarmente, define-se bem intangvel quele no tangvel. Dentre os bens intangveis, tm-se os frutos, ou seja: aluguis, arrendamentos, exploraes, lucros; direitos, tais como: servides, usufrutos, concesses, comodatos, marcas e patentes, direitos hereditrios, possessrios, dominiais; e outros como: valor-em-


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marcha, terceiro-componente, clientela, crdito, organizao, ponto e lucros cessantes.

Entendem-se como sendo dois os objetivos fundamentais da Avaliao:

Valorao;

Deciso. Quando se atribuem valores a terrenos, infraestrutura, edificaes,

instalaes, culturas, recursos naturais, frutos, direitos, indenizaes, valora-se algo, quer dizer, a Avaliao atua no campo da Valorao.

Por outro lado, quando se analisa a viabilidade econmica ou financeira de projetos; quando se selecionam empreendimentos ou investimentos segundo algum critrio de utilidade; quando se apreciam as condies de solvncia e segurana; quando se opina sobre problemas de concorrncia (tais como: leiles, comercializao, contratos), a Avaliao debrua-se num problema da Teoria da Deciso, isto , influi tecnicamente sobre a Deciso.

Deve-se complementar que, enquanto cincia, a Avaliao trabalha com valores e infere decises, ditos Racionais, em contraposio aos Emocionais, tertium non datur, por hiptese. Isto , no se cogitam outros estados psquicos dos agentes.

2.3 Conceitos de Valor de Mercado e Preo de Mercado

Os economistas formularam uma teoria geral de preos, usada para anlise de todos os problemas prticos de preos.

Segundo Stonier e Hague (1965), entende-se por preo de qualquer objeto a razo de troca entre esse objeto e qualquer outro.

Os mencionados autores explicam que os bens e fatores de produo tm preos porque so teis e escassos em relao aos usos a que se destinam.

Citam que a carne jamais alcanaria preo numa economia composta inteiramente por vegetarianos, no importando a quantidade de bois e carneiros existentes.

Para a obteno de preo, os bens, alm de teis, tm que ser escassos, para os usos que se destinam.

Em outro exemplo, citam o ar atmosfrico, que apesar de indiscutivelmente til ao ser humano, est livremente disponvel em quantidades ilimitadas. til, porm no escasso.

Bens como o ar e outros servios da natureza, teis, mas no escassos, so os denominados bens livres, e no obtm preo. Ao contrrio dos bens econmicos, que so escassos, e assim o tm.

Portanto, os bens econmicos, por serem teis e escassos, tm preos ou valores de troca.

Quando se forma preo de um bem no mercado porque a utilidade e a escassez esto expressas concretamente na procura por parte dos compradores e na oferta por parte dos vendedores. O preo se forma pela interao da oferta e da demanda. A oferta depende da escassez e a demanda da utilidade.

Voltando ao campo filosfico, em Avaliao, com a mais ampla generalidade possvel, podemos conceituar Valor como uma relao de ordem total, definida na classe A de todos os subconjuntos de B, que simboliza o conjunto dos bens.

Assim exposto, compreende-se que o conceito seja de pouca utilidade prtica, conquanto de grande generalidade conceitual.


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Uma vez no especificados os agentes e tampouco as regras a prevalecerem na escolha da relao de ordem total que define valor, entende-se que ela seja arbitrria, ou seja, totalmente pessoal, concluindo que se d o mesmo em relao ao prprio valor.

Em suma, o conceito expresso indica que cada homem, em cada circunstncia, pode, ao menos em tese, eleger uma relao de ordem definidora de valor.

Algumas consequncias imediatas da definio merecem destaque. Em primeiro oportuno observar que valor, assim definido, uma noo relativa, da mesma ordem que o volume e o peso.

Pois, se s existisse um corpo no mundo, no se poderia dizer que fosse grande ou pequeno, nem pesado ou leve, tal como no se diria que fosse de muito ou pouco valor.

Valor no uma qualidade inerente ao bem, visto que a hierarquizao estabelecida pela relao de ordem essencialmente opinativa e mutvel.

Interessante salientar que esta ampla subjetividade distingue Valor, genericamente entendido, de Valor de Mercado.

Observe-se que no mercado os agentes, compradores e vendedores, sero identificados, bem como especificadas as regras.

Em amparo tese, por sua vez, a prpria Teoria Econmica apresenta e acata as causas dessa mutabilidade quando analisa a formao do valor.

De fato, segundo a mesma, uma coisa no tem valor a menos que tenha, em sentido amplo, utilidade, ou seja, capacidade de dar satisfao.

No entanto, essa capacidade, apenas, no cria valor. necessria certa escassez, e desta maneira, utilidade e escassez so fatores criadores do valor, como j afirmado.

Contudo, apenas ambos no conferem valor, a menos que a coisa desperte o desejo de um comprador, e ainda, que este tenha poder aquisitivo.

Resumindo, quatro so os elementos essenciais na formao do valor: utilidade, escassez, demanda e transmissibilidade.

Enquanto que o entendimento de Valor de Mercado aquele que deve refletir dados e critrios advindos dos agentes do mercado, qualquer que seja o enfoque adotado; se comparao, custo ou renda; alm de refletir a utilidade econmica do bem perante o mesmo, dada por seu mximo e melhor aproveitamento, de acordo com as IVS (International Valuation Standards).

Segundo Rottmann (2007, p.16 apud CAIRES, 2009), os termos das IVS tm reconhecimento internacional, das comunidades financeira e bancria, por intermdio do Comit de Superviso Bancria Internacional, e refletem a melhor prtica avaliatria de inmeros pases, inclusive o Brasil, representado pelo IBAPE.

J, a definio de Preo de Mercado dada por Boyce como sendo: [...] o montante efetivamente pago, ou a ser pago, por uma propriedade, em uma particular transao. Diverge de valor de mercado no sentido de que um fato concludo, atual ou histrico, enquanto que valor de mercado , e continua sendo at materializar-se, uma estimativa. Preo de mercado no envolve assunes de conduta prudente das partes, de ausncia de estmulos indevidos ou de qualquer outra condio fundamental ao conceito de valor de mercado. (BOYCE,1983, p. 17 apud CAIRES, 2009).


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3 PRINCPIOS DA AVALIAO DE IMVEIS

Seguindo a vertente sobre as razes conceituais da Avaliao, especial ateno se deve anlise dos princpios.

Nas cincias empricas, princpios so guias heursticos genricos na produo cientfica. So capazes de limitar consideravelmente as possveis arbitrariedades dentro de um sistema terico, de acordo com Custdio, 2004.

A palavra Princpio significa o momento em que alguma coisa tem origem, a causa primria dos acontecimentos e das coisas, o comeo. Um princpio denota um ponto de partida, um primeiro estado de um processo.

Os princpios caracterizam-se como conhecimentos de um nvel diferente daqueles nos quais se encontram os conceitos e as leis.

Nas cincias empricas, um princpio pode ser tomado como um ponto de partida de uma deduo, mas formulado como interpretao, generalizao e abstrao de um saber anterior.

Um procedimento que pode ser entendido na generalizao de leis de um certo domnio elevando-as ao grau de princpio.

o caso da lei de movimento de um corpo proposta por Galileu, enunciada mais tarde por Descartes como Princpio de Inrcia. Segundo esse princpio, um corpo isento de foras, ao comear seu movimento, continua-o indefinidamente de maneira uniforme e em linha reta.

Assim, Poincar resume, afirmando que: [...] princpios so resultados de experincias fortemente generalizadas; mas eles parecem tomar a prpria generalidade delas num elevado grau de certeza. Efetivamente, quanto mais gerais so eles, mais freqentemente temos oportunidade de control-los, e as verificaes, multiplicando-se, tomando as formas mais variadas e mais inesperadas, acabam por no deixar mais margem a dvida. (POINCAR, 1995, p. 113, APUD CUSTDIO, 2004).

Segundo Einstein (1998, p. 142 apud Custdio, 2004), os princpios nas cincias empricas servem de base para a formulao de todas as hipteses, e a partir deles que se pode deduzir consequncias.

O trabalho do cientista consiste na busca por uma certa regularidade, uma propriedade a ser generalizada, uma lei que determine a evoluo do sistema considerado e sirva de princpio geral da natureza.

A partir da observao de fatos experimentais, pode-se constatar caractersticas a serem explicadas por tais princpios. Uma vez identificada essa situao, passa-se fase da anlise das consequncias, que podem revelar situaes no esperadas.

Assim, dentro das cincias empricas, os princpios podem nos indicar o que esperar sobre o mundo fsico.

O exemplo dado por Custdio (2004), trata-se de uma bolinha de borracha que liberada de certa altura cai verticalmente, choca-se com o piso, e retorna a uma nova altura.

Pressupondo-se que no conhecssemos como se d a interao com o solo, ainda assim seria possvel produzir algum entendimento por meio de alguns princpios mecnicos, como o Princpio de Conservao de Energia.


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Esse princpio permite afirmar que a altura final nunca ser maior que a inicial. Vale ressaltar que no houve a necessidade de entender a interao ocorrida,

bastou saber quais as condies inicial e final. Isso no significa uma renncia viso mecanicista do universo, apenas no

houve a necessidade de entender tais detalhes, conforme Poincar (1995 apud Custdio, 2004) explica: no processo de teorizao, os princpios aparecem como guias genricos, responsveis pela organizao das hipteses e matematizao do real fsico, cabendo a eles reger as verificaes empricas.

Assim, os princpios cientficos apresentam uma realidade como ponto de partida do conhecimento, mas no uma verdade fixa e definitiva, porque eles podem ser transformados a qualquer momento.

Os princpios so vlidos, enquanto teis, enquanto for possvel prever novos fenmenos, sem engano. Caso contrrio, ser abandonado, por ser condenado pela experincia.

Nesse sentido, o valor heurstico de um princpio est relacionado sua fecundidade, sua capacidade de gerar ou restringir novos conhecimentos.

Portanto, os princpios tm a funo de servirem de guias s restries de leis possveis. Trata-se de uma funo terica que no suficiente para embasar uma teoria.

Contudo, um princpio pode limitar consideravelmente as arbitrariedades que surgirem no sistema terico, ou seja, dentre as vrias hipteses a serem lanadas no processo de construo terica, h possibilidade de restringir e simplificar uma srie de formulaes para leis de certa classe de fenmenos, segundo Custdio (2004).

De acordo com Einstein (1950, apud Custdio, 2004), as teorias, em funo de suas bases epistemolgicas, podem ser de dois tipos: as teorias construtivas e as teorias de princpio.

As teorias construtivas so aquelas que, a partir de algumas proposies relativamente simples, tentam construir uma representao dos fenmenos complexos e desenvolvem modelos sobre seus constituintes fundamentais.

A vantagem das teorias construtivas caracteriza-se pelo seu alcance, adaptabilidade e clareza.

Enquanto que as teorias de princpio so aquelas, nas quais o ponto de partida e fundamento so propriedades gerais empiricamente observveis nos fenmenos, so os princpios nos quais as frmulas matemticas so deduzidas, de tal forma que se aplicam a qualquer situao estudada.

O mrito das teorias de princpio reside em sua perfeio lgica, segurana de seus fundamentos, proporcionando maior credibilidade cientfica.

Os princpios mais atuantes na Avaliao de Imveis so relacionados a seguir.

3.1 Princpio da Racionalidade dos Agentes

A Avaliao, enquanto Cincia, admite que os agentes do mercado, compradores e vendedores, so bem informados; agem racionalmente segundo seu melhor interesse, embora tica e legalmente, e esto interessados na transao, mas no compelidos a ela.

Desse perfil, conclui-se que a Avaliao opera e sugere valores e decises ditos Racionais.


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3.2 Princpio do Determinismo Condicional A ideia de relao funcional determinstica (causa-efeito), a que a causalidade

dava amparo, foi substituda pela ideia mais ampla de relao condicional entre variveis explicativas (ou estmulos) e resposta (ou varivel dependente), de modo que, estando esta num intervalo limitado de possibilidades, processos adequados de pesquisa (inferenciais) podem estabelecer o grau de probabilidade que compete a cada uma.

3.3 Princpio da Antecipao

Enuncia que o valor de qualquer bem funo dos benefcios que poder proporcionar ao seu proprietrio no futuro.

A ttulo de exemplo, um hotel luxuoso construdo no centro de uma cidade foi rentvel por muitos anos. Contudo, essa regio central sofreu um declnio, passando por uma mudana radical.

Em decorrncia, o valor do hotel sofreu uma desvalorizao proporcional nova realidade da regio. Com isso, na prxima venda, o novo comprador pagar pela expectativa futura de renda.

Este princpio de relevante importncia pelo apoio conceitual que empresta a vrios mtodos avaliatrios, como por exemplo: o da renda, o involutivo, o de fluxo de caixa descontado.

3.4 Princpio da Utilidade

Atesta que o valor de uma propriedade est relacionado ao seu melhor e mais produtivo uso legal a longo prazo.

Esse princpio justifica a posio da escola americana, quando afirma que o valor mximo a ser atribudo a um bem o alcanado pelo melhor aproveitamento legal.

Tal princpio se aplica diretamente a mtodos econmicos, como: involutivo, da renda, de fluxo de caixa, em geral, na simulao de empreendimentos.

Ao proceder avaliao pelo mtodo involutivo, em que o ponto de partida uma amostra de elementos no similares ao objeto de estudo, mas dos quais o valor deste depende; a maneira de garantir o correto emprego do Princpio da Utilidade analisar, dentro das alternativas legais, a que conduza ao melhor resultado econmico.

Pode-se dizer que o valor da terra fica estabelecido pelo melhor uso economicamente factvel que ela legalmente comporta.

O uso economicamente factvel o uso permitido que gerar o maior rendimento lquido ao terreno, no caso de terrenos vagos. Para os imveis j edificados, pode ou no ser o uso atual.

Se um imvel tem uma edificao de pequenas propores em relao rea de terreno ou a edificao est muito depreciada, pode-se justificar a demolio da mesma, para dar uso mais rentvel propriedade.

Bairros que esto em transio de um uso predominante para outro podem apresentar a possibilidade de demolio, caso o novo uso seja mais rentvel que o anterior.

Enquanto a edificao existente agregar valor ao imvel, o uso atual permanecer.

A avaliao pelo mtodo involutivo uma deciso econmica, embasada na Anlise de Investimentos ou na Teoria da Deciso, onde h riscos inerentes, j que se trata de exerccio do futuro, e dimensionveis, pela Estatstica Inferencial.


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Contudo, dever estar alicerada em dados empricos. Portanto, sem simulaes utpicas; apenas cenrios de risco ou incerteza.

3.5 Princpio da Substituio

Esse princpio afirma que, quando esto disponveis vrios bens com basicamente a mesma utilidade, aquele com menor preo induz maior demanda e apresenta a maior distribuio.

O princpio da substituio a base do Mtodo Comparativo, d apoio s avaliaes que se baseiam na comparao, como a do custo de reproduo, onde o valor estabelecido pelo custo necessrio aquisio do terreno e construo da edificao com as mesmas caractersticas fsicas e econmicas.

A comparao de valores de venda de imveis similares o mtodo avaliatrio de simples entendimento para a maioria das pessoas. Tanto que usual um leigo avaliar seu imvel com base em outros do mesmo bairro, recentemente vendidos ou venda.

Essa estimativa de valor a eptome do pressuposto de que uma propriedade pode ser substituda por outra.

Vale ressaltar aqui uma caracterstica limitao do Mtodo Comparativo. Diferentemente, do Mtodo de Custo, o qual no se baseia nas caractersticas do mercado, em tese.

No emprego do Mtodo Comparativo, uma das condies normativas a semelhana, tanto quanto possvel, dos elementos amostrais com o avaliando, atribuindo ao mesmo um valor que traduza seu melhor uso. Estando implicitamente admitido, assim, que os valores dos elementos da amostra retratam sua condio de melhor uso - premissa da racionalidade dos agentes.

Tendo em vista que a similaridade entre os elementos, em geral, no atingida, sobretudo no caso de glebas, insegura a afirmao de que o valor concluso, sem outros estudos, represente o melhor uso do bem avaliando. Esse aspecto crtico decorrente do incerto cumprimento do Princpio da Utilidade.

3.6 Princpio da Invarincia

A Avaliao visa, atravs de um procedimento cientfico, atribuir ao bem avaliando um valor que esteja conceituado a priori, num contexto prefixado. Sendo assim, o valor conferido dever ter alto grau de objetividade e, portanto, assumir um carter intrnseco ao bem, naquele momento.

Esse princpio afirma que, num dado momento, o valor atribudo ao bem, em condies prefixadas, nico.

A partir desse princpio, decorre que se forem aplicados corretamente os mtodos avaliatrios, respeitando-se integralmente seus respectivos pressupostos, em condies ideais, seus valores conclusos deveriam convergir.

Assim, pode-se afirmar que os princpios da utilidade e da invarincia concluem convergentemente para a unicidade do valor do bem.

3.7 Princpio dos Rendimentos Crescentes e Decrescentes

O princpio dos rendimentos crescentes e decrescentes afirma que, quanto maiores os investimentos, maior o lucro lquido obtido, at determinado ponto, que corresponde ao mximo valor alcanado (fase dos rendimentos crescentes).

Contudo, a partir desse ponto timo, investimentos adicionais no produziro um retorno correspondente (fase dos rendimentos decrescentes).


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Por meio da simulao de fluxo de caixa de um projeto hipottico possvel determinar quais as caractersticas do empreendimento que proporcionaro o maior rendimento lquido.

Esse processo de simulao, empregado no mtodo involutivo, ilustra exatamente a dinmica do princpio dos rendimentos crescentes e decrescentes.

Em decorrncia desse princpio, quando sua aplicao dada para apenas uma parcela do imvel, apresenta-se o denominado princpio da contribuio.

O princpio da contribuio refere-se ao valor que o acrscimo de determinada parcela, seja de edificao (construir mais um dormitrio, construir uma piscina) ou de terreno (comprar o terreno lindeiro), contribuir ou agregar ao valor do empreendimento como um todo, descontado o investimento realizado.

Esse princpio pode ser melhor observado quando se analisa o fator desvalorizante em terrenos com profundidades maiores que a de referncia da sua regio, uma vez que no agregam no seu valor esse acrscimo pela contribuio da parcela de profundidade que fica alm do padro.

Alm da sua influncia nos processos avaliatrios, a aplicao deste princpio fundamental nos estudos de viabilidade de readequao ou ampliao de um empreendimento.

3.8 Princpio da Conformidade

O princpio da conformidade afirma que o valor mximo atingido quando h um alto grau de homogeneidade socioeconmica na regio estudada.

A conformidade de uso uma das principais caractersticas desejadas na avaliao de imveis. Pois, estabelece e estabiliza valor em determinada regio, sendo esse valor o mximo a ser atingido, respeitadas as exigncias urbansticas e legais. A citada homogeneidade implica em semelhana, no em uniformidade.

As caractersticas da conformidade no so padres de desenvolvimento predefinidos, mas evoluram de acordo com o crescimento das cidades e as mudanas no uso do solo.

Essa conformidade importante tanto em reas residenciais, quanto comerciais.

A localizao um dos fatores principais na busca de um novo ponto comercial. Geralmente, comerciantes de varejo buscam estabelecer suas lojas prximas a outras que vendam mercadorias do mesmo tipo e qualidade, para o mesmo pblico alvo, como a Rua Oscar Freire, em So Paulo, por exemplo.

Outra situao que exemplifica a falta de conformidade o sub ou superaproveitamento de um terreno em relao regio na qual est inserido.

O mau aproveitamento de um terreno uma violao ao princpio da conformidade.

Em princpio, um imvel superaproveitado, localizado em uma regio homognea, tem seu valor prejudicado. Por outro lado, um imvel subaproveitado, inserido em uma regio homognea, prejudica o valor mdio das propriedades adjacentes.

3.9 Princpio da Mudana

O mercado imobilirio est sempre em estado de mudana. Quando as mudanas afetam as condies econmicas e sociais refletem diretamente nos imveis, nos bairros e at nas cidades.


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Essas mudanas em geral sofrem um processo lento, que muitas vezes so imperceptveis a um leigo. Mas para um avaliador experiente, podem indicar a tendncia do mercado, o que influenciar na formao do valor do imvel.

A ttulo de exemplo, se em um bairro houver uma interveno do poder pblico para implantar um melhoramento que represente um atrativo regio, um parque pblico, por exemplo, os imveis tendero a sofrer uma valorizao. Enquanto que, se o melhoramento a ser implantado for um complexo virio, gerador de trfego, poluio sonora e visual, desvalorizar os imveis da regio ou acarretar em uma mudana de uso, de residencial para comercial.

A tendncia do mercado prevista com base em uma srie de alteraes advindas da relao causa e efeito, em fatores econmicos e sociais que podem afetar a um determinado local ou regio.

Prever estimar o que provavelmente acontecer no futuro, com base no passado recente e na anlise das tendncias atuais.

O princpio da mudana fundamentalmente a aplicao da lei de causa e efeito.

Podem-se citar dois princpios derivados do princpio da mudana, o Princpio da Progresso e o da Regresso.

O princpio da progresso estabelece que o valor de um imvel aumentar se associado a imveis vizinhos mais caros.

Se uma residncia que vale R$ 100.000,00, por exemplo, estiver localizada num bairro onde as residncias esto entre R$ 200.000,00 a R$ 300.000,00, provavelmente aumentar seu valor devido s residncias mais caras.

O princpio da regresso exatamente o oposto, o valor de um imvel diminuir se associado a imveis vizinhos mais baratos.

A ttulo de exemplo, um imvel localizado prximo a uma favela sofre uma desvalorizao no seu valor devido a essa vizinhana.

3.10 Princpio da Oferta e da Demanda

O princpio da oferta e da demanda est baseado na inter-relao entre os fatores econmicos da oferta e da demanda que definiro o preo de mercado de determinado produto ou servio. Trata-se da lei bsica da economia.

Teoricamente, h um ponto onde a oferta e a demanda esto em equilbrio. Nesse ponto, o preo de mercado tende a refletir o valor de reproduo ou substituio.

Contudo, se houver uma tendncia de aumento da demanda, ou mesmo uma queda da oferta, haver um reflexo inverso no preo praticado no mercado, ou seja, os valores dos imveis tendero a cair. O oposto tambm verdadeiro, se houver queda na demanda, ou mesmo aumento na oferta, o preo praticado no mercado tende a subir.

Contudo, essa relao no diretamente proporcional em ambos os casos, devido s consideraes consequentes de cada situao especfica.

A demanda por um determinado produto gerada pela sua utilidade e afetada pela sua escassez. Vale ressaltar que demanda, neste estudo, deve ser qualificada em funo do poder econmico.

A demanda por bens imveis refere-se ao conjunto de pessoas que apresentam poder econmico para satisfazer seus desejos, no aquelas que gostariam de possuir determinado bem, mas no possuem poder de compra.

Embora a incapacidade de satisfazer o desejo no diminua a vontade de desejar algo, isso contribui para o volume da demanda por determinado produto.


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Como a demanda influenciada pela vontade, os fatores que aumentam ou despertam o desejo tambm afetam a demanda.

Dois fatores importantes so a educao e a publicidade. Pois, sem o conhecimento de um determinado produto, as pessoas no podem desej-lo e, portanto, no haveria demanda para ele.

Entre os fatores que exercem influncia na oferta e na demanda de bens imveis, pode-se citar: mudanas no tipo dos compradores, poder econmico, nveis de salrios, inflao, impostos e polticas governamentais para o setor da habitao.

A oferta de habitaes influenciada, em parte, pelos aluguis e valores de venda, ou seja, pode haver um aumento ou reduo desses aluguis ou valores de venda de acordo com o comportamento do mercado.

Certos fatores devem estar presentes no mercado imobilirio a fim de estimular a construo de novas habitaes.

Se houver uma reduo na oferta de unidades habitacionais, grande demanda e poder econmico capaz de absorver os aluguis e valores de venda ofertados, se esses aluguis e valores de venda forem altos o suficiente, os investidores se sentiro estimulados a construir novas unidades habitacionais.

Se a demanda for alta e o aumento do poder de compra for maior que a capacidade de suprir, os aluguis e preos de venda das unidades disponveis aumentaro.

Enquanto que os preo praticados encontrarem um mercado aquecido, mais investidores entraro no mercado; acelerando, assim, o ritmo em que mais unidades sero construdas.

3.11 Princpio da Concorrncia

O princpio da concorrncia est relacionado ao princpio da oferta e da demanda. Esse princpio decorre do fato que o lucro tende a gerar competio e a tendncia de lucro excessivo tende a gerar uma competio destrutiva.

O rendimento propiciado pelos bens imveis o atrativo financeiro oferecido pelos investimentos imobilirios.

Os primeiros comerciantes a se instalarem em uma regio onde seus servios so escassos podem obter nveis de renda maiores. Em decorrncia, seus concorrentes sero atrados a essa regio.

Os novos comerciantes atrairo a demanda local anteriormente atendida apenas pelos primeiros comerciantes. Com isso os rendimentos desses primeiros comerciantes diminuiro e os novos no realizaro a expectativa inicial. Em virtude dessa dinmica, os rendimentos desses imveis reduziro e, consequentemente, seus valores.

A concorrncia uma das caractersticas mais comuns e de fcil constatao presente em todos os nveis da atividade econmica.

A concorrncia equilibrada pode gerar contribuies criativas, mas quando excessiva, pode ser destrutiva.

O avaliador tem que considerar a sua presena e perceber se, naquela situao particular em que est analisando, ela est sendo excessiva a ponto de gerar futura perda de valor.

A concorrncia um produto da oferta e demanda. Assim uma avaliao mais precisa deve levar em considerao as caractersticas atuais da oferta e demanda e suas previses, uma vez que o valor do bem afetado por essa interao.


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3.12 Princpio dos Quatro Agentes de Produo Esse princpio define que para produzir qualquer bem h necessidade dos

quatro agentes de produo estarem presentes. So eles:

Terra - o terreno propriamente dito;

Trabalho a mo-de obra e materiais utilizados; Capital a quantia a ser investida; Iniciativa a coordenao ou gerncia dos trs fatores anteriores para a

produo do bem.

3.13 Princpio da Produtividade Excedente e Equilbrio A produtividade excedente definida como o rendimento lquido

remanescente depois de descontados os custos do trabalho, capital e coordenao (iniciativa).

Em um empreendimento, o trabalho o primeiro a ser pago e, em segundo lugar, o capital empregado. Na sequncia paga-se a coordenao. Sob o conceito de produtividade excedente, aps descontados esses trs agentes, o valor residual atribudo ao terreno.

Produtividade excedente est relacionada ao princpio do equilbrio, ao princpio dos rendimentos crescentes e decrescentes e distribuio dos quatro agentes da produo.

O valor mximo do bem atingido quando h equilbrio econmico dos agentes da produo.

O ponto de equilbrio terico aquele onde a propriedade gera o maior rendimento lquido.

O desequilbrio acontece quando o imvel apresenta mau aproveitamento do terreno, quando o custo e a quantidade de determinados servios disponveis aos locatrios so deficientes ou excessivos, se comparados com as caractersticas do imvel ou, ainda, devido periodicidade do aluguel.

Essas situaes ilustram o princpio do equilbrio, confirmando que as desvantagens e perdas de valor so reflexos das deficincias e excessos na proporo dos quatro agentes da produo.

O princpio do equilbrio aplicado para identificar o maior e melhor uso na avaliao de um imvel. O equilbrio vital para viabilidade do negcio.


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CONCLUSES E RECOMENDAES

Os princpios relacionados neste trabalho foram tratados um a um. Contudo, ficou muito clara a inter-relao e a interdependncia entre eles. Por exemplo: demanda gera lucro, que por sua vez gera concorrncia. Concorrncia traz maior oferta, maior oferta diminui o lucro, menor lucro enfraquece a demanda, demanda enfraquecida reduz a oferta. So componentes relacionados num ciclo de causa-efeito, apesar de outros fatores tambm participarem dessa dinmica.

O objetivo deste trabalho despertar um especial interesse para o conhecimento e a inter-relao desses princpios, propiciando sua fcil identificao e anlise especfica em cada avaliao. Pois, eles permitiro melhor fundamentar os trabalhos avaliatrios, e a fundamentao do mtodo avaliatrio utilizado garante a confiabilidade da avaliao. Da a importncia da estruturao da disciplina Avaliao. A credibilidade cientfica decorrente, proporcionar segurana, alm de desenvolver capacidade de predio e controle.

A anlise da evoluo histrica da avaliao no Brasil demonstrou que as normas que hoje embasam os trabalhos avaliatrios so fruto basicamente de situaes prticas vivenciadas na dcada de 60. A introduo da metodologia cientfica recente e muito tem que ser aprimorado. Os mtodos avaliatrios devem ser constantemente reavaliados.

Entende-se que as referncias desses princpios so as guias heursticas para a produo cientfica que a Engenharia de Avaliaes necessita na sua consagrao como cincia.

Por outro lado, apesar das normas tcnicas de avaliao serem de suma importncia na conduo tcnica e tica dos trabalhos avaliatrios, constata-se que nelas no foi reservado nenhum captulo apresentao e orientao do emprego dos princpios da Avaliao.


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