Revisão do Marco Regulatório de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano

de São Paulo Impacto na Avaliação Imobiliária

Revisão do Marco Regulatório de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano

de São Paulo Impacto na Avaliação Imobiliária

Estudos de Casos Henrique Cambiaghi

Arquiteto 16 Setembro 2.016

EXPERIENCIA

Experiência acumulada em quase 45 anos de atividades

• 750 projetos • 450 obras • 8.000.000,00 m²

INSTALAÇÕES A Cambiaghi está altamente equipada e informatizada.

Tem 32 postos de trabalho, (sendo 26 estações equipadas com Autocad /REVIT).

Participação ativa em entidades como AsBEA .SECOVI

SEDE Através do retrofit em um Edifício projetado em 1985 pela Cambiaghi implantamos nossas instalações

Norma de Desempenho NBR 15.151 Norma de Acessibilidade NBR 9050

COMAER Portaria 957

PDE Plano Diretor Estratégico Lei 16.050 31 /julho / 2014

NOVA Lei do Zoneamento Lei 16.402 22 /março / 2016

“NOVO” Código de Obras PL 466/2.015 aprovado pela Câmara mas em função de Liminar ainda

não foi sancionado pelo Prefeito

PDE x Zoneamento

Lei 16.050 x Lei 16.402 julho 2.014 x março 2.016

Esta apresentação estará disponível no meu site www.cambiaghi.com.br

OBSERVAÇÃO Esta apresentação está sujeita a alterações em função de novos decretos

regulamentadores e novas interpretações das novas legislações

Nova Lei de Zoneamento

Territórios de TRANSFORMAÇÃO EIXOS

Vantagem as definições de cada Zona valem para todas as

36 SUBPREFEITURAS

Territórios de QUALIFICAÇÂO REMANSO

Territórios de PRESERVAÇÃO

Temos um TOTAL de 36 Zonas

Territórios de TRANSFORMAÇÃO

EIXOS

REMANSO

Territórios de QUALIFICAÇÂO

Todas com limitação de gabarito de altura exceto nas Zonas de Centralidade Gabarito passou para 48m

ZEIS

Territórios de QUALIFICAÇÃO

Criação das ZEIS 5

Territórios de QUALIFICAÇÃO

Criação das ZOEs Zona de Ocupação Especial

Preservação

Territórios de PRESERVAÇÃO

CATEGORIA de USOS

R Residencial R Residencial R1 1 Unidade por Lote R2h casas geminadas superpostas Cjto Residencial R2V Conjunto com mais de duas unidades residenciais R2V –1 ate 2.500m² de A.C R2V –2 2.500m² < CR < 10.000m² de A.C R2V –3 10.000m² < CR < 20.000m² de A.C R2V –4 CR > 20.000m² de A.C

HIS +HMP + EHIS + EHMP

PROBLEMA: A SEL não está sabendo como aprovar qdo tem mais de 1 Bloco (rua interna, acesso de pedestres etc!!!) Aguardando Regulamentação através de DECRETO

nR Não Residencial 39 subcategorias nR1: uso não residencial compatível com a vizinhança

residencial;(nR1-1 a nR1-15) nR2: uso não residencial tolerável à vizinhança

residencial; ;(nR2-1 a nR2-15) nR3: uso não residencial especial ou incômodo à

vizinhança residencial; ;(nR3-1 a nR2-9) Industrial( Ind.-1 a Ind-3 e diversas subcategorias)

PROBLEMA: As categorias de usos não batem com as categorias da lei anterior, podendo gerar problemas em projetos modificativos. Aguardando Regulamentação através de DECRETO

INFRA (1 a 7)

Usos Especiais

HOSPITAIS,HOTEIS,ESCOLAS,CINEMAS e TEATROS Incentivos

O PDE manteve todas as leis especiais de incentivo (Art. 369) A Lei 16.402 (Zoneamento ) Em ZEU possibilita para HOSPITAIS,ESCOLAS e HOTEIS majoração do CA Max em 50% cria novas condições para estes Usos e atividades Em ZEM para HOSPITAIS,ESCOLAS raio de 600m das estações de Metrô e Trem Porém paga OUTORGA

Revoga todas as leis anteriores de incentivos e benefícios

MAPAS x ZONEAMENTO

Sobreposição do mapa do Zoneamento com o mapa do Google para melhor identificação (KMZ)

..Com algumas exceções..!!! O mapa oficial tem prazo de 180 dias contados da

publicação da NOVA Lei de Zoneamento março 2.016 ou seja

setembro 2.016(Art.164 ) !!!!

Dificuldade é perceber diferença de algumas cores

Os mapas estão bem feitos e só eles valem

Será que fica pronto!!!

Entretanto existem situações de zonas diferentes num mesmo terreno

Os mapas estão bem feitos e só eles valem....

PARCELAMENTO e OCUPAÇÂO do SOLO

PARCELAMENTO de SOLO Lei do Zoneamento Área mínima de lote 125m²

Área MAXIMA de LOTE 20.000m² frente máxima 150m Área MAXIMA de QUADRA 20.000m² face máxima 300m

Quando superior à 150m obrigatório via de pedestre a cada 150m Existem situações de áreas máximas de 10.000m² (Z COR)

ZPDS não há limite

No PDE a área Máxima de TERRENO era 40.000m²

EXCEÇÕES para LOTE MAXIMO de 20.000m²

No PDE a área Máxima de TERRENO era 40.000m²

Novas Escolas, Faculdades, Universidades Novos Hospitais e Shoppings ficaram de fora!!!!

VILAS e RUAS sem SAÍDA (L <10m)

nas demais zonas, gabarito de altura máxima de 15m (quinze metros)

faixa envoltória VILA 20m (vinte metros), a partir do perímetro externo dos lotes; Rua sem saída 20m (vinte metros), medidos a partir dos alinhamentos da rua sem saída.

nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP gabarito de altura máxima de 28m (vinte e oito metros)

Era 15m (quinze metros) no PDE

Parâmetros de Ocupação Quadro 3A Coeficiente de Aproveitamento Taxa de ocupação Gabaritos (10m; 15m; 20m ; 28 m; e s/gabarito) Recuos Cota de terreno

agora

Na LPUOS Zona Eixos de Estruturação e Transformação

Urbana de (ZEUs)

No PDE Eixos de Estruturação e Transformação Urbana

Existentes Previstos até 2016

Eixos de Estruturação e Transformação Urbana

INCENTIVOS (Ñ Computáveis) uso misto INCENTIVADO Fachada Ativa (uso Ñ res nR1 nR2) 50% da área do lote no pav térreo Incentivo uso Ñ Residencial Acréscimo de 20% da área computável EHIS Acréscimo de 50% da área computável EHMP Acréscimo de 25% da área computável

Alargamento de Calçadas DOAÇÃO No Eixo 5,0m (dispensado de recuo) Área de Influencia do Eixo 3,0m (*) Áreas doadas p/alargamento de calçada ñ perde potencial e ñ paga Outorga

(*) Na NOVA LEI de Zoneamento passou para 5,0m

NOVO Zoneamento vagas nR passaram a ser obrigatórias e ñ opcionais

Gabarito Não Há Cuidado com os gabaritos do COMAER

Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs) Coeficiente de Aproveitamento 4,0x Taxa Ocupação 70% Uso Residencial (nº max de Unid) Cota de 20m²/unid (área media 80m²/unid) Vagas Residencial 1vg/unid (limite até 32m²/vaga) (ñ Obrigatórias) Vagas Uso Ñ Residencial 1vg/70m² de A. computável.(limite até 32m²/vaga)

Zonas de Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)

Problemas que estavam resolvidos DECRETO 56.538 de 26/19/15 Permitia vagas de garagens para uso nR nas áreas incentivadas (ñ comp) Lazer Térreo /pavto de uso comum eram Ñ computável até limite de 3,0m² /unid

Pela lei do Zoneamento caíram ( de novo ) estas vantagens

Dificuldades Muita vezes é difícil esgotar o potencial em terrenos com formas irregulares

Aguardando decreto para Regulamentar e/ou novo COE Lei de Zoneamento art 174 (incentivo ) Cota Uso Residencial pode alcançar 30m²/ unid (por 3 anos) e ter 2 vagas / unid (mas a redação está meio confusa) Ex iste uma LIMINAR ainda não julgada questionando a Lei de Zoneamento em especial este artigo 174 Possivelmente vai ser VETADO este artigo

SUGESTÃO não contar com este benefício

Vagas Quadro 4.A Define a qtidade e critérios para vagas de: • Carros • Bicicletário • Carga e descarga • Caminhões • Embarque e Desembarque • Largura de Vias

Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)

Vagas PROBLEMAS

Quadro 4 A Vagas Uso Não Residencial para alguns Usos n R2 e nR3 tem qtidade MINIMA de 1vaga/ 50m² e ate 1/ 35m² Aguardando DECRETO para definir se são computáveis!!

Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)

DECRETO 23/10/15 do PNE permite vgs uso Ñ Res 1v/70m² Área Ñ Comput Na NOVA Lei de Zoneamento não esta claro se ainda vale o Decreto!!

Nos Eixos nº MAXIMO de vagas para nR 1/70m² (art 62)

Para os usos Residenciais está previsto: uma bicicleta Por Unidade Residencial

Áreas Não Computáveis - Bicicletário + Vestiários

(exceto nos Eixos!!)

Área do lote até 10.000m² (ZEU,ZEM ZC) Não Obrigatório INCENTIVO não paga outorga sobre o potencial de metade

da área de fruição

Zona dos Eixos de Estruturação e Transformação Urbana FRUIÇÃO PUBLICA

Problema SEL Não está aceitando Fachada Ativa de frente para área de Fruição Pública!

10.000m² <área lote < 20.000m² é obrigatória (art 87) - fruição pública usos não residenciais mínimo 20%(vinte por cento)

Estamos aguardando Decreto para Regulamentar

REMANSO

REMANSO Coeficiente Máximo com Outorga 2,0x (*) GABARITO 8 pavts e máx 28m de altura

Exceto qdo + de 50% da Quadra estiver verticalizada.

(*) Não tem mais aproveitamento de 2,0x sem outorga para uso residencial com taxa de ocupação com até 25%

AUMENTO custo OUTORGA

Para EHIS e EHMP não tem GABARITO de 28m!!!!

Nos usos residenciais as áreas de circulação passaram a ser não computáveis até 20% da área computável do pavimento

Incentivos Incentivo uso Ñ Residencial Acréscimo de 20% da área computável EHIS Acréscimo de 50% da área computável EHMP Acréscimo de 25% da área computável

Existe uma dificuldade do poder

publico entender que limitar gabarito

não altera a densidade

Questões Gerais

Lençol Freático Polos Geradores de Tráfego (PGT)

Geradores de Impacto de Vizinhança (EGIV)

- Edificações residenciais com> 500 vagas - Edificações não residenciais com >120 vagas localizadas nas

Áreas Especiais de Tráfego – AET, - Edificações não residenciais com 280 vagas

- uso residencial com área construída >80.000m² ou que apresentem mais de 600 vagas de estacionamento.

- uso comercial e de prestação de serviços > 80.000m²; - uso industrial > 25.000m²

Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança (EGIV) - Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) - Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV)

Estes Empreendimentos

demandam aprovações e outras instancias e impactam em

+ tempo e > custos!!!

Cota de Solidariedade

COTA de SOLIDARIEDADE Área computável >20.000m² Destinar 10% da área construída para HIS

Não será considerada computável

Poder doar área de terreno equivalente em locais previstos na lei

OU

.

como fazer? Ainda existem duvidas

Depositar valor de 10% do terreno no FUNDURB

Gabarito

LIMITAÇÃO de GABARITO - EXCEÇÕES : (Art. 6O)

• ISENTOS • Operação Urbana Centro, • Quadras onde mais de 50% da área dos lotes as edificações

existentes já tenham ultrapassado os limites previstos

Nas ZC Zona de Centralidade o Gabarito passou para 48m

Nas ZCOR 1 a 3 gabarito de 10m uso residencial pode chegar à 15m desde que haja anuência da vizinhança e aprovação CONPRESP

Nos Eixos Não Há GABARITO

Cuidado com Vilas e Gabarito COMAERs

GABARITO • § 2º terrenos que contenham total ou parcialmente declive ou aclive

acima de 30%, a edificação deverá obedecer ao gabarito de altura máxima de 28m (vinte e oito metros).

Não esta claro

como considerar esta declividade

Operações Urbanas

Impacto nas Operações Urbanas

Exceto na Operação Urbana Centro, nas demais Operações quando o terreno estiver numa Zona que pela Lei de Zoneamento tem gabarito, será necessário comprar parâmetros Urbanísticos para verticalizar (4x só verticalizando) Ex Op Faria Lima 1 CEPAC / m² de área de terreno)

Áreas Ñ Computáveis

AREAS Não COMPUTÁVEIS (art 62)

Limitação da área não computável 59% da Área Total Construída + Áreas Incentivadas NOVIDADES Área dos Terraços mantidas conforme atual COE (10% da área ocupada no terreo para uso residencial e 10% da área do pavto para uso ñ RES) Com o NOVO COE será de 5% da área do terreno em cada pvto

Zelador não é mais obrigatório (porém se tiver computa)

PROBLEMAS Na NOVA LEI de ZONEAMENTO O pav terreo ficou computável Desapareceu a possibilidade de usar 3,0m²/unid residencial como área Não Computável •Está se tentando corrigir no NOVO COE ou através de DECRETO

Quota Ambiental

QUOTA AMBIENTAL

Art. 84. As edificações obrigadas ao atendimento da QA nos termos da lei deverão apresentar relatório a cada 2 (dois) anos...

Embora exaustivamente discutida pelas entidades AsBEA, SECOVI, ABRAINC e CBCS, esta exigência se mostra de difícil e custosa aplicação na maioria dos estudos simulados

Art. 74.ao Art. 86 Aplicação extremamente complexa com muitas formulas Cada região tem um índice Quadro 38 SIMULADOR facilitou

Art. 86 Parágrafo único. Durante o período de 2 (dois) anos, após a entrada em vigor desta lei, por solicitação do interessado, poderá ser concedido desconto de 25% (vinte e cinco por cento)

A solução mais imediata para atender a exigência , é: Aumentar o volume das caixas de Retenção

Custo da Outorga

O calculo do custo da Outorga está associado à - tipologias (Res x nR) - tamanho das unidades - Fator de Interesse Social FS (Quadro 5 PDE) - Fator de Planejamento FP (quadro 6 PDE) - Taxa de Permeabilidade (Quadro 3.A PDE) - Atendimento aos Índices da Quota Ambiental (Quadro 38)

Para fazer o cálculo das outorga exige um estudo mais aprofundado do projeto Não dá para resolver só com planilhas analíticas

OUTORGA ONEROSA Quadro 14 Cadastro de Valores de terrenos PDE

Tabela do PDE não mudou ...(ainda!!) na Lei de Zoneamento (*) Não tem mais aproveitamento de 2,0x sem outorga para uso

residencial com taxa de ocupação com até 25% AUMENTO custo OUTORGA

OUTORGA ONEROSA Fator de Interesse Social FS Quadro 5 PDE

OUTORGA ONEROSA Fator de Planejamento FP Quadro 6 PDE

Quadro 38 Simulador

Quadro 38 Simulador

Quadro 38 Simulador

Quadro 38 Simulador

Quadro 38 Simulador

Projetos Modificativos e

em Andamento

DIREITO de Protocolo x Projetos Modificativos e em Andamento (Lei de Zoneamento Art. 162) Não pode alterar Usos e subcategoria de usos

Não Pode ter Acréscimo de 5% das áreas comput e não computável

Não pode ter ALTERAÇÃO em mais de 5% na taxa de ocupação

ALERTA Art 163 § 2º A incorporação de novos lotes será admitida, aplicando-se ao lote resultante todas as disposições, índices e parâmetros estabelecidos nesta lei.

PROBLEMA: Algumas categorias/subcategorias de usos não batem com as categorias/subcategorias da lei anterior Aguardando Regulamentação através de DECRETO

Decretos do PDE+ Zoneamento

Existem alguns Decretos regulamentando

Existem também Portarias que regulamentam também

Mas precisamos de muito mais para conseguir PROJETAR

PDE Plano Diretor Estratégico

Lei 16.050 31 /julho / 2014 Decretos de Regulamentação

Dec. 56.089 30 /abril /2.015 Dec. 56.161 01/junho /2.015 Dec. 56.268 22 /julho /2.015

Dec. 56.538 23/outubro /2.015

NOVA Lei do Zoneamento Lei 16.402 22 /março / 2016 Dec 57.286 03/ setembro/2.016

Novo

CODIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES PL 466-2015

Aprovado SÓ na Câmara de Vereadores

Liminar impede de ser sancionado pelo Prefeito

Novo CODIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES • Será ”simplificado”!!! • Vai gerar menos desenhos e muitas memorias de Cálculo • Reportará às Normas Técnicas (muitas defasadas) • Projeto simplificado!! X Registro Imóveis • Recupera as Áreas Não Computáveis eliminadas

na Lei de Zoneamento (Terreo e os 3,0m²/unid) • Minuta do Decreto Regulamentador em

desenvolvimento mas ainda não concluída Vencida a questão da LIMINAR será sancionado pelo Prefeito e entra em vigor 60 dias após junto com DECRETO Regulamentador

Problema No Novo COE foi alterado: Art. 27. Após a emissão do Alvará de Execução, somente são aceitas pequenas alterações no projeto Parágrafo único. Na hipótese prevista no “caput” deste artigo, o projeto modificativo a ser aprovado não pode conter, em relação ao projeto anteriormente aprovado: - alteração superior a 5% (cinco por cento) nas áreas computáveis; - alteração superior a 5% (cinco por cento) nas áreas Ñ computáveis; alteração superior a 5% (cinco por cento) na taxa de ocupação alteração de Usos e subcategoria de usos Trocaram

não poderá ter acréscimo por alteração superior à 5%

.

Outros Impactos

Legislações

&

Normas Técnicas

Normas Técnicas

Norma de Desempenho

NBR 15.151

Parte 1 Requisitos Gerais

Parte 2 Requisitos para Sistemas Estruturais

Parte 3 Requisitos para Sistemas de Pisos Internos

Parte 4 Requisitos para Vedações Internas e externas

Parte 5 Sistemas de coberturas

Parte 6 Sistemas Hidrossanitários

A Norma procura estabelecer

•REQUISITOS MÍNIMOS

•Patamares de Desempenho

•Condições Competitivas mais equilibradas

•Definir Responsabilidades

•Habitabilidade • Estanqueidade • Desempenho térmico • Desempenho acústico • Desempenho lumínico • Saúde e higiene • Funcionalidade e acessibilidade • Conforto tátil • Qualidade do ar

Necessidade de fazer MEDIÇÃO do Impacto acústico da região/entorno Avaliar quais procedimentos e atenuantes serão necessários fazer no projeto/obra para ficar dentro dos limites da NORMA (ex janelas acústicas) Isso impacta no custo da OBRA e por rebatimento no terreno!!!

ACESSIBILIDADE NBR 9050

NOVA VERSÃO Válida partir de

11 outubro 2.015

Versão de 2.015

Impacto no custo do empreendimento e do terreno

.Cuidados Em terrenos maiores e acidentados é importante avaliar a declividade Pela NBR 9050 é preciso garantir a acessibilidade à todas áreas comuns do(s) edifício(s) e às áreas de equipamentos externos •Rampas com até 5% não precisa de corrimão •Maiores que 5% até 8,66% exige corrimão •Quando não conseguir atender com rampas necessário elevadores e/ou plataforma elevatória

COMAER

NOVA Portaria 957

9 de julho de 2.015

Entrou em vigor a partir de

15 outubro 2.015

COMAER

NOVA Portaria 957 Necessidade de aprovar projetos de

edifícios com alturas acima de

30m e de 17m à 27m

(cabeceiras)

COMAER

Gabarito Aeroportos Rotas de Helicópteros

Antenas e Sinalizadores CUIDADO Muitas rotas de Helicópteros estão nos EIXOS

PROBLEMA Aprovações muito lentas

Admite “Efeito Sombra”, de obstáculos existentes.

EXEMPLOS de

Estudos de Viabilidade elaborados pelo nosso Escritório

Estudo Realizado pela Lei Antiga antes do PDE.

Apto 3D compacto 4 /and Coef Aprov 2,5x com outorga de 0,5x

Adquiriu 0,5 x por R$280.000,00e aproveitou + 1,5x aprox R$200,00/m² de Area de terreno

Estudo Realizado com base no PDE vagas nR não obrigatórias.

Estudo Realizado com base na Nova Lei de Zoneamento vagas nR obrigatórias.

Projeto anterior havia sido pago R$280.000,00 pela compra de 0,5x

R$1,500.000,00 pela compra de 3,0 x= R$ 340,00/m² de área de terreno

Para desenvolver estudos analíticos acaba precisando

Projetar !!!

.

.

Demanda estudo de garagens para ver como resolver a área permeável e a qtidade de vagas

.

.

Estudos de Viabilidade

Terreno no EIXO

Para desenvolver estudos analíticos precisa

Projetar !!!

. Necessário verificar recuos

.

.

.

.

.

.

Para fazer um estudo analítico demanda estudar o projeto com mais profundidade e verificar: • Cálculo de áreas comp e ñ. Comp / Incentivadas • Terreo /lazer Comp x Ñ comp (depende do COE novo e/ou decretos!!)

• Verificar recuos ( pelo atual e futuro COE!!!) • Alargamento da calçada • % Área permeável/Quota Ambiental/ x Nº de subsolos • Qtidade de vagas viáveis x lençol freático. • Bicicletário ( nos eixos só para uso nR)

Não dá mais só para fazer umas Continhas Rapidinhas !!!

Estudo em área do “Remanso”

Estudo dentro da

Operação Urbana Faria Lima

O aumento do gabarito representou acréscimo de 24% no custo dos CEPACS

FIM Obrigado

CONTATO Arquiteto Henrique Cambiaghi CFA CAMBIAGHI Arquitetura Tel. 11 3040 4444 hcambiaghi@gmail.com

Esta apresentação estará disponível no site

www.cambiaghi.com.br