Panorama do Mercado Imobiliário

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Panorama do mercado imobiliario 2011 PRAÇA MONTEVIDÉU PORTO ALEGRE - DÉCADA DE 70

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Panorama do Mercado Imobiliario de 2011 do Rio Grande do Sul/RS

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Panoramado mercado

imobiliario

2011

PRAÇA MONTEVIDÉUPORTO ALEGRE - DÉCADA DE 70

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 20112

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PRAÇA MONTEVIDÉUPORTO ALEGRE - 2012

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SUMÁRIO1. Apresentação ......................................................5

2. Introdução ......................................................... 6

3. Desempenho do Setor Imobiliário .................... 8

4. Mercado Imobiliário ......................................... 10

4.1. Locação de imóveis em Porto Alegre ...... 10

4.1.1 Ofertas .................................................. 10

4.1.2 Preços médios ..................................... 12

4.1.3 Aluguéis - Comparativo dos preços de

oferta com preços contratados .................. 13

4.1.4 Inadimplência de aluguéis ................. 14

4.2 Produção de imóveis em Porto Alegre .... 16

4.2.1 Áreas e economias vistoriadas pela

Prefeitura Municipal de Porto Alegre ........16

4.3 Comercialização de imóveis em Porto

Alegre ................................................................ 19

4.3.1 Ofertas de imóveis novos ..................19

4.3.2 Comparativo da velocidade

de vendas de imóveis novos em

2008/2009/2010/2011 ................................ 21

4.3.3 Ofertas de imóveis usados em Porto

Alegre ........................................................... 24

4.3.4 Recursos oficiais para aquisição e

construção no RS e BR ..............................30

4.3.5 Arrecadação do ITBI (Imposto de

Transmissão de Bens Imóveis) pela

Prefeitura Municipal de Porto Alegre -

Valores e guias de Arrecadação ............... 33

5. O Mercado Imobiliário no Contexto Econômico

do Quinquênio (Estudo Especial) ........................ 36

5.1 Empréstimos imobiliários no Brasil ......... 40

6. Condomínios em Porto Alegre ......................... 41

6.1 Administração de condomínios ................. 41

6.2 Despesas dos condomínios ....................... 41

6.3 Inadimplências de pagamentos nas quotas

condominiais .....................................................42

6.3.1 Inadimplência - Evolução em 2011 ... 42

6.3.2 Inadimplência - Histórico e

repercussão do novo código civil .............. 44

6.4 Distribuição geográfica dos condomínios

em Porto Alegre: 2011 ..................................... 46

7. Os Indicadores de Inadimplência no Mercado

Imobiliário .......................................................... 49

8. Emprego e Desemprego ...................................52

9. A Variável Demográfica .................................. 56

9.1 Influências no mercado imobiliário ..........56

9.2 Janela demográfica ....................................67

10. Habitação-Situação da moradia em Porto

Alegre .................................................................. 68

11. Conclusões ....................................................... 71

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 5

Os últimos anos marcaram o mercado imobiliário como nunca antes. Talvez na era do advento do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, o impacto tenha sido tão expressivo.

Naquela época, a entrada de financiamentos maciços levantou a construção brasileira e, de norte a sul, o ritmo de trabalho foi muito forte. A par com o grande volume de investimentos, surgia a administração da correção monetária e da inflação. Aprendeu-se muito. A gerência financeira passava para o primeiro escalão das empresas e os profissionais da área transitavam entre a perícia e o malabarismo. Erros podiam ser fatais porque a oscilação dos saldos devedores se fazia em até dois dígitos.

Na atualidade, as finanças se consolidaram na ponta da gestão empresarial, mas os fenômenos econômicos não deram trégua. Crises em vários patamares exigiram grande cuidado por parte dos responsáveis pela condução dos negócios. E, nesse ambiente, as estatísticas evidenciaram notavelmente sua importância. O Departamento de Economia e Estatística do Sistema SECOVI/RS-AGADEMI prosseguiu fazendo um trabalho de acompanhamento do que acontece nas operações do setor imobiliário, com ênfase na oferta de locações, oferta de imóveis usados para venda e administração de condomínios. Os números que aparecem no Panorama que ora é apresentado revelam o comportamento destes e outros dos diversos segmentos que compõem o construbusiness. O retrato certamente estará à altura das expectativas. O Professor Alvaristo Padilha, que coordenou o trabalho, mais uma vez contou com o entusiasmo de uma equipe qualificada e o resultado mostra toda a efervescência do ano de 2011.

Segundo um dos ícones da modernidade, Bill Gates, “A Internet está se tornando a praça pública para a aldeia global de amanhã”. Pode ser. Mas, por enquanto, as nossas praças ainda desfrutam da preferência das populações, indo do mero lazer até o centro de concentração de polos de protesto que têm mudado o rumo de países. Constituem referência inconteste. São fotos de praças de nosso Estado que ornamentam a presente publicação que passamos às mãos do mundo empresarial e acadêmico. As Diretorias de nossas Entidades se sentem gratificadas em fazê-lo e esperam que os números brasileiros continuem representando progresso e bem-estar.

Moacyr SchuksterPresidente

APRESENTAÇÃO

PRAÇA MENA BARRETO - ESTRELA

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 20116

INTRODUÇÃO

As informações estatísticas, econômicas, jurídicas e tecnológicas são ferramentas indispensáveis para a gestão de qualquer atividade no campo da economia. A partir desta premissa, SECOVI/RS-AGADEMI prosseguem examinando o movimento do mercado imobiliário, a exemplo dos anos anteriores, referente a 2011.

As turbulências da economia mundial ocorridas em 2008 e 2010, no último quinquênio, ainda têm reflexos na economia brasileira, especialmente a última. Porém, no Brasil, o efeito delas no setor imobiliário têm sido menos expressivo, porque o país é considerado preparado para enfrentar tal eventualidade, segundo as opiniões de instituições financeiras, do governo federal e da maioria dos estudiosos deste tema.

A informação estatística e econômica é fundamental para o setor imobiliário, em especial, para imobiliárias nos segmentos de comercialização e locação de imóveis, bem como, corretores, condomínios e demais agentes que atuam neste subsetor da economia.

Considerando este motivo, há necessidade do empresário, além do poder individual, ser um competente gestor, ter conhecimento dos fatos econômicos, para inserção dele (empresário) e da empresa no segmento econômico a que pertence, interagindo com as Entidades de classe e suas lideranças.

Alterou-se o perfil tradicional de atuação restrita, sendo necessário o empresário avaliar diferentes cenários, estar informado, atualizado e conhecer o desempenho do seu mercado resultante da diversificação de sua clientela e dos novos desafios da concorrência, conforme afirmado no Panorama de 2010.

O setor imobiliário, durante o período desta turbulência na economia mundial, tem contribuído para a estabilidade da economia brasileira, particularmente no âmbito regional, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, como demonstram os dados e indicadores apresentados neste Panorama.

Com a finalidade de informar os dirigentes, os associados e a sociedade em geral, SECOVI/RS-AGADEMI mantém funcionando um departamento especializado que acompanha, avalia e possibilita o conhecimento da evolução das variáveis pertinentes

PRAÇA DA MATRIZ - CANELA

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 7

ao setor. São geradas informações com metodologia de pesquisa utilizando-se moderna tecnologia.

O setor de Pesquisa do SECOVI/RS-AGADEMI mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário no âmbito estadual e nacional.

A abrangência geográfica compreende a evolução das variáveis de Porto Alegre, Região Metropolitana e sua inserção do setor no cenário macroeconômico no ano de 2011 possibilitando imaginar perspectivas do comportamento setorial para o ano de 2012.

O mercado, abrangido pelas Entidades, compreende a atividade imobiliária exercida por 4.027 empresas, localizadas em 411 municípios no Estado, área de sua jurisdição; segundo cadastro, 1.571 em Porto Alegre e 2.456 no interior. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como, administram 14.743 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2011 (Fechamento no dia 20).

O Panorama do Mercado Imobiliário mostra a evolução no ano, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário.

O mercado imobiliário brasileiro prosseguiu ativo, apesar da continuidade da crise econômica em importantes países, devido a estabilidade do mercado interno, alocação de consideráveis recursos financeiros, desonerações tributárias, disponibilidade de créditos, elevação do nível de emprego, relativo controle da inflação e demais providências pertinentes.

O PIB (Produto Interno Bruto) do Rio Grande do Sul cresceu 5,70% em 2011 e

atingiu o valor de R$ 273.879 milhões, e o PIB per capita cresceu 5,20% em relação a 2010. O PIB gaúcho participa com 6,65% do PIB brasileiro em 2011, enquanto em 2010 participava com 6,47%.

O setor serviços participou com 61,56% do VAB (Valor Adicionado Bruto) total de 2010 e cresceu 5,20% em 2011, com destaque para atividade de comércio de serviços de manutenção e reparação, 7,60%, transporte, 5,20% e a administração pública 3,30%.

O conjunto dos demais serviços participou com 4,90% do VAB do setor serviços, com desempenho positivo para todos os seus componentes, sendo que nestes estão incluídas as atividades imobiliárias e aluguel.

A construção civil cresceu 5,90% em 2011, sendo importante participante do Construbusiness.

As variáveis pesquisadas pelo Departamento de Economia e Estatística com levantamentos próprios ou de fontes oficiais pertinentes ao mercado imobiliário: velocidade média de locações de Porto Alegre (jan/nov/11) 33,28%; velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre (jan/out/11) 9,30%; arrecadação do ITBI, em Porto Alegre (jan/nov/11) de 25,54%, todas com desempenho positivo em 2011. Por inferência, com base no comportamento evolutivo destas diversas variáveis, estimou-se que o crescimento do setor imobiliário em 2011 foi de 4,50%.

Os dados referidos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois refere-se a moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 17,22% da população de Porto Alegre, segundo estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI.

Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, gráficos e quadros, incluindo o geoprocessamento, sobre o desempenho do mercado imobiliário em Porto Alegre e no Rio Grande do Sul.

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DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO

Tipo 1 Dormitório 2 Dormitórios 3 Dormitórios

AnoLocação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação/Venda

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação/Venda

Locação (R$/m²)

Venda (R$/m²)

Locação/Venda

2008 10,06 1.339,03 0,75 9,91 1.242,09 0,80 11,88 1.444,14 0,82

2009 10,24 1.381,76 0,74 10,39 1.354,57 0,77 13,33 1.475,14 0,90

2010 10,60 1.342,58 0,79 11,34 1.357,85 0,84 13,58 1.531,50 0,89

2011 11,54 * ... 15,22 1.290,07 1,18 15,06 1.943,77 0,77

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - * Valor atípico

O desempenho do setor imobiliário, no ano de 2011, com as variáveis fechadas em dezembro, mostram:

• Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar apresentou queda de -5,33% no ano de 2011, comparando com igual período de 2010. Entretanto, os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados tiveram aumento de 13,35% no mesmo período, comparado a 2010. Em 2009 o estoque médio era de 5.061 unidades, tendo em 2010 atingindo 4.881 ofertas e em 2011 foi de 4.621. Estas variações retratam a conexão das locações com o desempenho da economia em 2010/2011.

• Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis, nos 11 meses fechados em novembro de 2011, registra média de 3,74% quando no ano anterior foi de 4,23%. A inadimplência dos condomínios, nos 11 meses fechados em novembro/2011, teve média de 12,52%, leve queda comparando-se com o mesmo período do ano anterior, que foi de 13,08%.

• Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis residenciais em Porto Alegre em média subiram 13,35% em 2011 (jan/dez), enquanto a poupança rendeu aproximadamente 7,37%, no mesmo período. Em 2010, o preço dos aluguéis ofertados cresceu 10,04% e a poupança, em torno de 6,99%. A evolução destas variáveis demonstra a importância delas como rendimento do aluguel.

• Áreas vistoriadas: as áreas vistoriadas, em Porto Alegre, registraram variação de -18,23%, passando de 1.230.790m² em 2010 (jan/nov) para 1.006.382m² no mesmo período de 2011. As áreas residenciais apresentaram variação negativa de

EVOLUÇÃO DOS PREÇOS MÉDIOS, POR TIPO, DO m² PARA LOCAÇÃO E VENDA DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE: DEZEMBRO DE 2008 A 2011 - QUADRO Nº 1

-8,06%, passando de 876.250m² para 805.575m², comparando-se os períodos de janeiro a novembro de 2010 e 2011. As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais e de serviços decresceram -19,55% e -55,35% respectivamente segundo o comparativo de janeiro a novembro de 2010 e do ano atual.

• Velocidade de oferta de locações: definida como a relação entre o número de imóveis alugados e ofertados. Forte incremento no ano de 2011 com a média de 32,22% (jan/nov), enquanto no mesmo período de 2010 era de 28,65%.

• Velocidade de vendas de imóveis novos: indica o movimento do mercado de imóveis novos de Porto Alegre. Esta velocidade teve notável incremento no ano de 2010 (jan/out) com 13,47%, caindo para 9,30% (jan/out) em 2011.

• Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 0,88%, comparando os períodos de janeiro a dezembro de 2011. A média mensal de 2010 foi de 5.226 e, em 2011, foi de 5.272. Os negócios com imóveis usados, em 2011 tiveram desempenho semelhante ao do ano anterior, não sofrendo efeitos da crise econômica.

• Condomínio: dos 22.447 condomínios existentes nos 411 municípios

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 9

da área de abrangência do SECOVI/RS-AGADEMI, dos quais 14.743 ou 65,68% são administrados pelas empresas especializadas. Porto Alegre tem 13.497 condomínios, dos quais 9.992 ou 74,03% são administrados, onde residem aproximadamente 58,36% da população da Capital do Rio Grande do Sul. Estes dados demonstram sua importância na economia da cidade.

• Recursos para o setor imobiliário: os recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostram que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de 5,87% no período de janeiro a setembro de 2011, e no mesmo período de 2010 foi de 6,28%, enquanto os recursos para construção aplicados no Rio Grande do Sul foram de 3,27% em 2011 e em 2010 foram de 5,07% em relação ao total do Brasil, registrando queda no aporte de recursos para o Estado em 2011 (jan/set).

• PIB do setor imobiliário em 2011: o “subsetor” “de atividades imobiliárias e aluguel” está incluído no setor de serviços do PIB regional, no caso, igual ao VAB, segundo a Fundação de Economia e Estatística. A taxa de variação do VAB (ou PIB) do RS, em 2010 foi 7,80%, caindo para 5,70% em 2011. Para comparação é oportuno registrar que o PIB do RS participava com 6,47% no PIB brasileiro em 2010, aumentando a sua participação para 6,65% em 2011, e a construção civil cresceu 5,90% em 2011. O subsetor de atividades imobiliárias cresceu, aproximadamente, 4,50%, por inferência, com base no comportamento evolutivo das diversas variáveis que o compõem, no ano de 2011.

PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO SETOR IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE E INDIC ADORES 2010/2011 - QUADRO Nº 2

Fontes: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON/RS,Banco Central do Brasil; SFH, SPPE – Estatísticas Básicas; CDL/POA, SERASA EXPERIAN; FEE Taxa de crescimento do VAB, Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED). *Estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Especificações 2010 2011

Índice de inadimplência de aluguéis (%) Jan-Nov 4,23 3,74

Índice de inadimplência de condomínios (%) Jan-Nov 13,08 12,52

Índice de inadimplência do comércio (%) Jan-Out 11,02 10,82

Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil Jan-Out 17,72 19,20

Oferta média de imóveis para locações (unidades) Jan-Dez 4.881 4.621

Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) Jan-Dez 5.226 5.272

Oferta de imóveis para locação (%) -3,56 -5,33

Velocidade de locações Jan-Nov (%) 28,65 32,22

Velocidade de vendas de imóveis novos (%) Jan-Out 13,47 9,30

Preço dos Aluguéis médios Residenciais (%) - acumulado do ano Jan-Dez 10,04 13,35

Taxa de desemprego (%) - RMPA - Média Jan-Nov 9,06 7,49

Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) Jan-Set 67,06 51,36

Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) Jan-Set 35,80 23,77

Participação do RS/BR (%) nos recursos para construção/aquisição Jan-Set 5,76 4,71

IGP-M/FGV (%) Jan-Dez 11,32 5,10

IPC/IEPE (%) Jan-Dez 5,92 6,63

PIB/RS (%) 7,80 5,70

VAB Mercado Imobiliário do RS* 6,80 4,50

Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) Jan-Nov 1.230.790 1.006.382

O quadro, a seguir, contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2010 e 2011.

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201110

MERCADO IMOBILIÁRIO

4.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

4.1.1 OFERTAS

O ano de 2011 registrou estoque médio de 4.621 unidades ofertadas para locação, incluindo todos os tipos de imóveis e, no mês de dezembro, as ofertas foram de 5.122 unidades. O comparativo, em relação ao ano anterior, dos totais de todos os tipos de imóveis para aluguel registrou variação de -5,33%.

A análise, mensal, detalhada dos totais de todos os tipos, no ano de 2011, destaca as variações de dezembro com 6,20%, julho 4,01%; junho -3,24% e março -2,90%.

Comparando-se a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de janeiro a dezembro/11 com a média dos estoques de imóveis de janeiro a dezembro/10 verificou-se queda de -9,36%. No comparativo em períodos iguais dos anos 2010 e 2009, houve queda de -8,66%. O ano de 2011 encerrou com 2.542 unidades disponíveis no mês de dezembro.

As ofertas para fins comerciais registraram aumento de 1,95%, comparando-se os estoques médios de janeiro a dezembro/11, com o ano anterior. Observa-se em igual período de 2010 e 2009 (jan/dez) que ocorreu acréscimo na média de 3,85%, constatando-se o mês de dezembro de 2011 com 2.379 unidades e em dezembro de 2010 com 2.018 unidades.

Observou-se no mercado de locações, em 2011, um estoque médio mensal de 4.621 unidades (jan/dez). O último semestre/11 passou a registrar variações positivas, enquanto

no primeiro semestre, cinco meses tiveram variação mensal negativa, sendo maio o único mês com oscilação positiva de 3,39%.

O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial

por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre,

no mês de dezembro de 2011. A faixa de maior concentração

de ofertas está nos seguintes bairros: Partenon, Cidade

Baixa, Cristal, Auxiliadora, Cristo Redentor, São João,

Azenha, Bela Vista, Boa Vista, Três Figueiras,

Independência, Santana, São Geraldo e

Higienópolis, representando 28,66% da

distribuição na capital.

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PRAÇA PINHEIRO MACHADOSANTO ÂNGELO

Page 11: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 11

Tipos Residencial Comercial Outros Tipos Total

Meses n.º var.% n.º var.% n.º var.% n.º var.%

dez/10 2.310 0,65 2.018 -1,22 288 2,13 4.616 -0,09

jan/11 2.300 -0,43 2.025 0,35 283 -1,74 4.608 -0,17

fev/11 2.221 -3,43 2.018 -0,35 313 10,60 4.552 -1,22

mar/11 2.097 -5,58 2.028 0,50 295 -5,75 4.420 -2,90

abr/11 2.045 -2,48 2.061 1,63 284 -3,73 4.390 -0,68

mai/11 2.143 4,79 2.122 2,96 274 -3,52 4.539 3,39

jun/11 2.114 -1,35 2.019 -4,85 259 -5,47 4.392 -3,24

jul/11 2.132 0,85 2.223 10,10 213 -17,76 4.568 4,01

ago/11 2.220 4,13 2.193 -1,35 225 5,63 4.638 1,53

set/11 2.185 -1,58 2.299 4,83 194 -13,78 4.678 0,86

out/11 2.318 6,09 2.165 -5,83 234 20,62 4.717 0,83

nov/11 2.418 4,31 2.187 1,02 218 -6,84 4.823 2,25

dez/11 2.542 5,13 2.379 8,78 201 -7,80 5.122 6,20

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs.: Residenciais: Apartamentos, apartamentos mobiliados, casas e coberturas;Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos;Outros Tipos: Garagens/Boxes, terrenos, peças, chácara/sitios, outros.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

EVOLUÇ ÃO DO NúMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOC AÇ ÃO, POR TIPOS,EM PORTO ALEGRE – DEZ/2010 A DEZ/2011 - QUADRO Nº 3

MAPA 1 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO EM PORTO ALEGRE - DEZEMBRO/2011

N

Santa Maria Goreti

Área sem Denominação

Petrópolis

Hipica

Total de Ofertas para Locações nos Bairros

01 a 1920 a 3940 a 7980 a 139140 a 200201 a 800Bairros não cadastrados pela PMPA

Mapa 1 - Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis para Locação em Porto Alegre - Dezembro/2011

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

HumaitáFarrapos

Anchieta

Sarandi

Rubem Berta

JardimLindóia

SãoSebastião

JardimSão Pedro

Jardim Floresta

CristoRedentor

São João

Passo da Areia

Auxiliadora

Higienópolis

Boa Vista Vila Ipiranga

São Geraldo

Navegantes

Floresta

Jardim Itú Sabará Mário Quintana

VilaJardim Chácaradas Pedras

TrêsFigueiras

Mont’ Serrat

Bela Vista

IndependênciaMoinhos de Vento

Rio BrancoBom FimFarroupilha

Santa Cecília

SantanaAzenha

Marcílio Dias

Centro

Praiade Belas

CidadeBaixa

MeninoDeus Santo

Antônio

Medianeira

Santa Tereza

Partenon

Jardim BotânicoJardimdo Salso

Bom Jesus

JardimCarvalho

Agronomia

Cascata

São José

Vila João Pessoa

Cel. AparícioBorgesGlória

Cristal

Nonoai

Teresópolis

Vila AssunçãoCamaquã

Cavalhada

Tristeza

VilaConceição

Ipanema

JardimIsabel

Pedra Redonda

Vila Nova Belém Velho

Espírito Santo

Aberta dos Morros

Restinga

Guarujá

Serraria

Ponta Grossa

Chapéu do sol

Belém Novo

Lageado

Lami

Lomba do Pinheiro

Passo das Pedras

Hípica

Protasio Alves

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pelaPMPA

EVOLUÇÃO DO NúMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOCAÇÃO, POR TIPOS EM PORTO ALEGRE - DEZ/2010 A DEZ/2011 - GRÁFICO Nº 1

Page 12: Panorama do Mercado Imobiliário

Constatou-se que nos anos de 2010 e 2011 houve expressiva queda dos estoques médios anuais de imóveis ofertados para locação. Em 2010 foi -3,56% e, em 2011, atingiu -5,33%, contrastando com a elevada taxa positiva de evolução de 15,47% em 2009, resultante da crise econômica de 2008, que refletiu naquele ano no arrefecimento da velocidade de locações do segmento de locações.

O tipo residencial influiu nesta alteração de tendência, pois no ano de 2009 teve estoque positivo de 22,82%, caindo para -8,66% em 2010 e prosseguindo a queda de -9,36% em 2011.

VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUALTipos 2008 2009 2010 2011

Residencial -2,88 22,82 -8,66 -9,36Comercial -16,97 9,11 3,85 1,95Outros Tipos -12,69 2,97 -9,80 -20,45Total -10,09 15,47 -3,56 -5,33

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Meses/Ano 2007 2008 2009 2010 2011Janeiro 26,23 27,67 32,28 27,78 35,71

Fevereiro 23,08 33,22 25,92 26,70 42,58Março 33,06 34,52 31,70 33,15 38,34Abril 28,45 30,75 31,17 27,93 33,25Maio 26,38 31,09 28,89 28,98 34,16

Junho 24,65 29,59 25,27 26,72 37,57Julho 23,54 32,16 26,89 29,71 30,70

Agosto 29,03 30,67 26,21 31,08 30,09Setembro 25,66 29,08 22,63 29,14 28,57Outubro 25,93 30,80 25,39 27,27 21,83

Novembro 22,66 32,47 22,91 26,65 21,61Dezembro 22,50 23,55 22,13 30,79 **

Média Jan-Nov 26,24 31,09 27,21 28,65 32,22

VARIAÇÃO PERCENTUAL DA MÉDIA ANUAL (JAN-DEZ) DO NúMERO DE IMÓVEIS OFERTADOS PARA LOCAÇÃO, POR TIPOS, EM PORTO ALEGRE

2008 A 2011 - QUADRO Nº 4

EVOLUÇÃO % DA VELOCIDADE DE LOCAÇÕES EM PORTO ALEGRE JANEIRO/2007 A NOVEMBRO/2011 - QUADRO Nº 5

EVOLUÇÃO % DA VELOCIDADE DE LOCAÇÕES EM PORTO ALEGRE JAN/07 A NOV/11 GRÁFICO Nº2

4.1.2 PREÇOS MÉDIOS

Em consequência da queda dos estoques resultante de maior velocidade de locações causada pela evolução de unidades em oferta, devido ao aquecimento da demanda, resultou na suba dos aluguéis ofertados residenciais de 2011 em 13,35%, entre os quais destacam-se os apartamentos de 1 dormitório com 16,48% e as casas de 3 dormitórios com 19,41%.

Os comerciais também tiveram forte demanda que elevou o preço médio de oferta; sendo as salas/conjuntos em 2011 com 31,09% e lojas 24,01%.

No ano de 2011, o IGPM variou 5,10%, e o IPC/IEPE fechou em 6,63%.

Superadas as turbulências remanescentes das últimas crises econômicas de 2008 e 2010, o segmento de locações retomou a dinâmica que tinha nos anos de 2007 e parte de 2008.

%

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201112

Page 13: Panorama do Mercado Imobiliário

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI, FGV, IEPE/UFRGS Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Preços Médios Aluguéis/ Variáveis 2008 2009 2010 2011Aluguéis Residenciais - Média 8,57 3,98 10,04 13,35Apartamentos: JK 9,76 5,62 5,70 7,71

1 Dormitório 11,06 8,36 8,13 16,48 2 Dormitórios 10,87 5,91 12,03 16,32

Casas: 2 Dormitórios 8,48 2,81 10,00 -0,41 3 Dormitórios 2,04 9,25 9,37 19,41Salas/Conjuntos 12,95 18,07 11,10 31,09Lojas 26,53 7,72 15,61 24,01Garagens/Boxes 5,40 4,21 5,45 9,98IGP-M/FGV 9,81 -1,72 11,32 5,10IPC/IEPE 8,19 2,93 5,92 6,63

EVOLUÇÃO DO PREÇO MÉDIO, EM PORTO ALEGRE, DOS IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO E DAS VARIÁVEIS ECONôMICAS - JAN-DEZ - 2008/2009/2010/2011 - QUADRO Nº 6

PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVESVICTOR GRAEFF

O quadro a seguir mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e a variação média mensal acumulada dos residenciais e comerciais, comparada com as variáveis econômicas.

4.1.3 ALUGUÉIS - COMPARATIVOS DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS

• Apartamentos de dois dormitórios – Este tipo de imóvel residencial é o de maior frequência, por este motivo foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado é o de janeiro de 2010 a novembro de 2011, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 13

Page 14: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201114

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

COMPARATIVO DOS PREÇOS MÉDIOS CONTRATADOS E OFERTADOS, DE APARTAMENTOS 02 DORMITÓRIOS, EM PORTO ALEGRE - JAN/2010 - NOV/2011 - GRÁFICO N° 3

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PeríodoAluguéis (R$) Aluguéis

contratados/ofertados (%)Oferta (estoque) Contratados

jan/10 741,87 604,86 -18,47fev/10 743,56 632,86 -14,89mar/10 745,18 675,81 -9,31abr/10 759,29 683,06 -10,04mai/10 771,45 675,53 -12,43jun/10 779,27 670,36 -13,98jul/10 779,08 654,41 -16,00ago/10 807,51 673,42 -16,61set/10 829,54 673,92 -18,76out/10 806,43 711,32 -11,79nov/10 813,59 676,72 -16,82dez/10 834,08 681,32 -18,31jan/11 847,15 711,24 -16,04fev/11 841,97 723,24 -14,10mar/11 834,21 672,30 -19,41abr/11 844,01 697,27 -17,39mai/11 868,53 694,57 -20,03jun/11 944,09 734,96 -22,15jul/11 957,37 701,20 -26,76ago/11 964,78 713,06 -26,09set/11 1.001,89 681,30 -32,00out/11 991,43 702,38 -29,15 nov/11 970,95 690,41 -28,89Média jan/nov/11 915,13 701,99 -22,91Var.(%) jan/nov/11 14,61 -2,93 -

COMPARATIVO DOS PREÇOS MÉDIOS DE OFERTA E DE ALUGUÉIS CONTRATADOS DE APARTAMENTOS 2 DORMITÓRIOS, EM PORTO ALEGRE -

JAN/NOV 2010/2011 - QUADRO Nº 7

Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos), em 2011, oscilaram em -2,93%, enquanto o IGPM/FGV atingiu o valor de 5,22%, comparando-se o período janeiro a novembro de 2011.

4.1.4 INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS

Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o vencimento dele.

A inadimplência total do mercado de locações, incluindo imóveis residenciais, comerciais e outros, considerando-se o período de janeiro a novembro, de cada ano, caiu de 7,55% em 2006 para 3,74% em 2011, tendo atingido 4,23% em 2010.

Em 2011 o índice mais elevado foi em novembro, com 4,16% e o menor, em julho com 3,47%, entretanto, no período de janeiro a outubro de 2011 notou-se estabilidade.

Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,72% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no período de janeiro a novembro de 2011 foi de 3,74%.

Page 15: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 15

No triênio 2009/2011 teve, em média, recuperação nos atrasos sendo que as ações de despejo em 2009 eram 1,09%, em 2010 foram 0,84% e em 2011 baixaram para 0,72%; o mesmo ocorreu com a inadimplência total que em 2009 era 4,98%, em 2010 foi 4,23% e caiu para 3,74% em 2011. Esta recuperação pode ser creditada a variação positiva do mercado de trabalho e a consequente melhoria de renda dos inquilinos no período citado.

O quadro, a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.

EVOLUÇÃO % DA MÉDIA ANUAL DA INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS, EM PORTO ALEGRE, 2006-2011 - GRÁFICO N° 4

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI *Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia **Dados em apuração

% de inquilinos com atraso nos pagamentos *

2006 2007 2008

Mês C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total

Janeiro 1,17 6,20 7,37 0,90 4,79 5,69 1,03 3,94 4,97

Fevereiro 1,28 6,65 7,93 0,84 4,34 5,18 1,06 4,20 5,26

Março 1,17 6,46 7,63 0,66 5,22 5,88 1,07 4,47 5,54

Abril 1,21 8,08 9,29 0,80 4,46 5,26 1,02 3,95 4,97

Maio 1,20 7,15 8,35 0,84 4,27 5,11 1,34 3,11 4,45

Junho 1,25 6,03 7,28 0,81 4,39 5,20 0,88 3,68 4,56

Julho 1,33 6,75 8,08 0,81 3,88 4,69 0,80 3,46 4,26

Agosto 1,09 6,14 7,23 0,97 3,62 4,59 0,82 3,88 4,70

Setembro 1,23 6,19 7,42 0,85 3,94 4,79 0,79 3,44 4,23

Outubro 1,18 4,99 6,17 0,81 3,97 4,78 0,66 3,74 4,40

Novembro 1,27 5,08 6,35 1,01 3,96 4,97 0,75 3,91 4,66

Dezembro 1,18 5,00 6,18 1,03 3,87 4,90 0,84 3,71 4,55

Média Jan-Nov 1,22 6,34 7,55 0,85 4,26 5,10 0,93 3,80 4,73

2009 2010 2011

Mês C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total C/ação S/ação Total

Janeiro 0,91 3,99 4,90 1,10 3,59 4,69 0,70 2,84 3,54

Fevereiro 1,10 4,33 5,43 1,13 4,54 5,67 0,75 2,88 3,63

Março 1,11 4,19 5,30 1,01 3,68 4,69 0,59 3,29 3,88

Abril 1,13 4,08 5,21 0,89 3,61 4,50 0,70 3,01 3,71

Maio 1,22 4,44 5,66 0,81 3,64 4,45 0,66 2,82 3,48

Junho 1,20 3,93 5,13 0,79 3,13 3,92 0,99 2,77 3,76

Julho 1,04 3,76 4,80 0,65 3,15 3,80 0,69 2,78 3,47

Agosto 1,15 3,51 4,66 0,83 2,93 3,76 0,72 3,16 3,88

Setembro 1,20 3,30 4,50 0,75 3,07 3,82 0,72 3,22 3,94

Outubro 1,03 3,72 4,75 0,78 2,79 3,57 0,66 3,00 3,66

Novembro 0,95 3,50 4,45 0,47 3,20 3,67 0,70 3,46 4,16

Dezembro 1,02 3,33 4,35 0,60 2,77 3,37 ** ** **

Média Jan-Nov 1,09 3,89 4,98 0,84 3,39 4,23 0,72 3,02 3,74

EVOLUÇ ÃO (%) DO ÍNDICE DE INADIMPLÊNCIA NOS ALUGUÉIS - COM E SEM AÇ ÃO JUDICIAL DE DESPE JO - EM PORTO ALEGRE - 2006 A 2011 - QUADRO Nº 8

% de inquilinos com atraso nos pagamentos *

Page 16: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201116

4.2 PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

Com base nos dados sobre áreas vistoriadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII - Comissão da Indústria Imobiliária - do SINDUSCON/RS, que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor imobiliário na Capital do Estado.

4.2.1 - ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE

Os dados sobre as áreas vistoriadas fornecidos pela Prefeitura

de Porto Alegre são importante informação para avaliar o mercado

imobiliário da capital.

Analisando o período de janeiro a novembro/2011, observa-se

que foram vistoriadas 16.090 economias, somando 1.006.382m².

Em igual período de 2010 foram 15.638 economias e 1.230.790m²,

constatando-se variação de 2,89% no total de economias, tendo

queda em -18,23% das áreas vistoriadas.

As áreas residenciais apresentaram variação negativa de

-8,06%, passando de 876.250m² para 805.575m², comparando-

se os períodos de janeiro a novembro de 2010 e 2011.

Observou-se o incremento de 13,38% na quantidade de

economias residenciais vistoriadas de janeiro a novembro de

2010. Em 2010 foram 13.046, e em 2011, foi de 14.792.

Houve significativo incremento do número de economias vistoriadas, notadamente, para fins residenciais, como resultante do plano habitacional do governo federal - Minha casa, Minha vida - e do crédito habitacional facilitado e com grande disponibilidade de recursos financeiros. Porém, observou-se diferença no perfil das construções, pois a quantidade de economias vistoriadas aumentou em 13,38%, enquanto as áreas decresceram em -8,06%. As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais e de serviços decresceram -19,55% e -55,35%, respectivamente, segundo o comparativo de janeiro/novembro/2010 e o ano atual. Semelhante comparativo ocorreu entre os mesmos períodos de 2009 e 2010, com decréscimo de -25,00% nos comerciais.

Os gráficos e quadros expostos a seguir expõem as informações analisadas.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

NúMERO TOTAL DE ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURAMUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - GRÁFICO N° 5

Page 17: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 17

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

NúMERO DE ECONOMIAS, POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - JANEIRO A NOVEMBRO - 2010/2011 - QUADRO Nº 9

Residenciais Comerciais Serviços Indústria Outros Total

MESES 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011

Janeiro 816 670 44 34 132 184 0 0 0 0 992 888

Fevereiro 740 1.768 80 18 14 6 0 0 0 0 834 1.792

Março 1.938 1.604 82 26 184 20 0 0 0 0 2.204 1.650

Abril 1.480 888 74 152 116 80 0 0 0 0 1.670 1.120

Maio 1.038 128 14 16 64 2 0 0 0 0 1.116 146

Junho 1.780 700 70 44 108 338 0 2 2 0 1.960 1.084

Julho 1.196 3.050 52 44 390 76 0 0 0 0 1.638 3.170

Agosto 606 1.562 20 18 8 60 0 0 0 0 634 1.640

Setembro 810 1.572 30 14 646 10 0 0 0 0 1.486 1.596

Outubro 1.196 1.646 34 34 242 4 0 0 0 0 1.472 1.684

Novembro 1.446 1.204 20 96 166 14 0 6 0 0 1.632 1.320

Total 13.046 14.792 520 496 2.070 794 0 8 2 0 15.638 16.090

PRAÇA ENGENHEIRO W. FAULHABER - PANAMBI

Page 18: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201118

Residenciais (m²) Comerciais (m²) Serviços (m²) Indústria (m²) Outros Total (m²)

Meses 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011

Janeiro 54.681 48.729 17.455 13.401 11.963 15.917 244 0 0 0 84.343 78.047

Fevereiro 50.391 78.192 23.091 2.469 24.518 2.706 0 0 0 0 98.000 83.367

Março 128.235 97.764 9.272 2.403 9.944 9.264 0 0 0 0 147.451 109.431

Abril 109.736 43.681 8.518 14.951 16.068 2.747 0 0 0 0 134.321 61.379

Maio 73.983 7.388 3.060 865 8.538 92 0 0 0 0 85.581 8.345

Junho 103.111 57.239 4.993 4.291 6.485 13.143 0 327 313 0 114.903 75.000

Julho 93.788 163.097 7.250 16.685 16.580 42.354 0 986 0 0 117.618 223.121

Agosto 50.334 87.582 5.834 2.031 18.606 5.270 0 2.090 0 0 74.775 96.973

Setembro 46.776 78.193 11.576 1.600 58.193 2.314 345 248 0 0 116.889 82.356

Outubro 77.213 74.438 10.029 1.989 24.775 740 11 0 0 0 112.028 77.167

Novembro 88.002 69.273 3.209 23.213 53.670 16.792 0 1.919 0 0 144.881 111.196

Total 876.250 805.575 104.286 83.898 249.340 111.338 600 5.571 313 0 1.230.790 1.006.382

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

TOTAL DE ÁREAS (m²), POR TIPO, VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - QUADRO Nº 10

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

TOTAL DE ÁREAS (m²) VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - 2010/2011 - GRÁFICO N° 6

LUMINÁRIA DE PRAÇA BANCO DE IMAGENS

Page 19: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 19

4.3 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

4.3.1 - OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS

A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON/RS divulgou o resultado do XIV Censo do Mercado Imobiliário de Ofertas de Imóveis Novos, existentes em Porto Alegre, finalizado em maio/11 e divulgado em agosto/2011.

Foram identificados 354 empreendimentos em 193 empresas, totalizando 6.573 unidades novas em oferta com área total de 710,21 mil m², sendo 518,17 mil m² de área privativa. Em média, foram cadastrados 1,83 empreendimentos por empresa, com média de 34,06 unidades em oferta por empresa.

Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada a distribuição por valor na cidade de Porto Alegre.

Observou-se que, em 2011, o incremento das unidades em obras foi significativo, atingindo 78,18%. No ano anterior foi de 61,19%, resultado de forte aumento nas ofertas de imóveis para fins residenciais.

Notou-se que as unidades com área privativa com mais de 45m² até 60m² representam 24,89% do total ofertado para a venda, tendo sido o maior percentual de 30,66% com área de 60m² até 80m².

Analisando-se as faixas de preço de ofertas de imóveis novos, observa-se o valor de maior percentual com 19,08%, sendo o da faixa de R$ 157.278,00 até R$ 205.261,00; entretanto o maior incremento ocorreu nos imóveis com mais de R$ 108.885,00 até R$ 205.261,00, com 11,94% das ofertas. Fonte: DEE SINDUSCON-RS

EVOLUÇ ÃO DA DISTRIBUIÇ ÃO DA OFERTA DOS IMÓVEIS NOVOS NOS úLTIMOS QUATRO ANOS – QUADRO Nº 11

Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do SINDUSCON/RS.

Tipos2008 2009 2010 2011

Unidades % Unidades % Unidades % Unidades %

Apto JK 92 1,39 18 0,29 0 0,00 0 0,00

Apto 1 Dorm 395 5,98 378 6,02 219 3,86 202 3,07

Apto 2 Dorm 1.900 28,77 2.494 39,75 2.341 41,22 3.016 45,88

Apto 3 Dorm 3.006 45,51 2.313 36,87 2.111 37,17 2.443 37,17

Apto 4 Dorm 249 3,77 174 2,77 104 1,83 108 1,64

Subtotal 5.642 85,42 5.377 85,70 4.775 84,08 5.769 87,77

Casa 2 Dorm 21 0,32 165 2,63 93 1,64 72 1,10

Casa 3 Dorm 482 7,30 314 5,00 316 5,56 324 4,93

Casa 4 Dorm 25 0,38 19 0,30 88 1,55 33 0,50

Subtotal 528 7,99 498 7,94 497 8,75 429 6,53

Cobert. 1 Dorm 4 0,06 8 0,13 4 0,07 1 0,02

Cobert. 2 Dorm 7 0,11 7 0,11 5 0,09 4 0,06

Cobert. 3 Dorm 27 0,41 21 0,33 42 0,74 30 0,46

Cobert. 4 Dorm 6 0,09 4 0,06 1 0,02 1 0,02

Subtotal 44 0,67 40 0,64 52 0,92 36 0,55

Flats 89 1,35 20 0,32 0 0,00 5 0,08

Salas/Conj 228 3,45 300 4,78 290 5,11 246 3,74

Lojas 23 0,35 19 0,30 12 0,21 29 0,44

Outros 51 0,77 20 0,32 53 0,93 59 0,90

Total 6.605 100,00 6.274 100,00 5.679 100,00 6.573 100,00

Page 20: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201120

Fonte: DEE SINDUSCON-RS

UNIDADES NOVAS EM OFERTAS DE VENDA POR ESTÁGIO DA OBRA EM MAIO/2010 - GRÁFICO N° 7

PRAÇA ALBINO HILLEBRANDT - CARAZINHO

Valor em R$2008 2009 2010 2011

Unidades % Unidades % Unidades % Unidades %

até 108.885 748 12,16 1.002 17,21 826 15,98 577 9,38

+ 108.885 até 157.278 398 6,47 328 5,63 312 6,04 734 11,94

+ 157.278 até 205.671 1.335 21,71 813 13,96 836 16,18 1.173 19,08

+ 205.671 até 266.163 803 13,06 864 14,84 864 16,72 966 15,71

+ 266.163 até 326.654 695 11,30 729 12,52 626 12,11 778 12,65

+ 326.654 até 399.244 558 9,07 616 10,58 437 8,46 658 10,70

+ 399.244 até 520.227 743 12,08 718 12,33 573 11,09 471 7,66

+ 520.227 até 701.701 264 4,29 342 5,87 288 5,57 271 4,41

+ 701.701 até 943.667 282 4,59 154 2,64 154 2,98 188 3,06

+ 943.667 até 1.246.125 161 2,62 102 1,75 122 2,36 132 2,15

acima de 1.246.125 162 2,63 155 2,66 130 2,52 201 3,27

Subtotal 6.149 100,00 5.823 100,00 5.168 100,00 6.149 100

Informaram 6.149 93,10 5.823 92,81 5.138 90,95 6.149 93,55

Não Informaram 456 6,90 451 7,19 511 9,05 424 6,45

Total 6.605 100,00 6.274 100,00 5.649 100,00 6.573 100,00

Fonte: DEE SINDUSCON-RS

EVOLUÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DOS IMÓVEIS NOVOS POR FAIXA DE VALOR QUADRO Nº 12

Page 21: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 21

Área Privativa2008 2009 2010 2011

Unidades % Unidades % Unidades % Unidades %

até 45m² 1.035 15,67 1.280 20,40 1.118 19,69 917 13,95

+ de 45 até 60m² 477 7,22 1.076 17,15 1.005 17,70 1.636 24,89

+ de 60 até 80m² 2.220 33,61 1.594 25,41 1.616 28,46 2.015 30,66

+ de 80 até 100m² 847 12,82 854 13,61 734 12,92 933 14,19

+ de 100 até 120m² 569 8,61 482 7,68 348 6,13 296 4,50

+ de 120 até 150m² 401 6,07 328 5,23 331 5,83 302 4,59

+ de 150 até 200m² 619 9,37 399 6,36 296 5,21 214 3,26

+ de 200 até 250m² 184 2,79 124 1,98 60 1,06 102 1,55

+ de 250 até 300m² 69 1,04 48 0,77 45 0,79 40 0,61

+ de 300 até 400m² 57 0,86 54 0,86 51 0,90 50 0,76

+ de 400 até 500m² 18 0,27 9 0,14 25 0,44 20 0,30

+ de 500m² 8 0,12 6 0,10 6 0,11 8 0,12

Não Informado m² 101 1,53 20 0,32 44 0,77 40 0,61

Total 6.605 100,00 6.274 100,00 5.679 100,00 6.573 100,00

Fonte: DEE SINDUSCON-RS

HISTÓRICO DAS OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS POR ÁREA PRIVATIVA DAS UNIDADESQUADRO Nº13

A análise da comercialização de imóveis novos, em Porto Alegre, é apresentada a seguir com base nos dados da velocidade de vendas e estoques, apurados e divulgados na pesquisa mensal do SINDUSCON-RS.

No segundo semestre de 2010 houve elevado incremento nas vendas de imóveis novos, atingindo a média de 13,12% com a elevada taxa de 19,18% em dezembro/10. Entretanto, a partir do primeiro semestre de 2011, ocorreu forte desaceleração, com a média semestral de 8,79%, prosseguindo nos meses de julho e agosto, com 8,19% e 7,68%, respectivamente. Significativa reação verificou-se em setembro com velocidade de 16,30%, porém em outubro forte queda registrou 8,08%.

O decréscimo do período de janeiro a agosto/11 é creditado à expectativa do efeito da “crise econômica global”, com o receio dos compradores de casa própria e investidores na construção civil, sobre a economia brasileira. A alteração da tendência da taxa de juros no Brasil e a continuidade da política econômica do país influenciaram no mercado imobiliário local e nacional, pois já em setembro/11 a velocidade chegou ao notável percentual de 16,30%, mas em outubro houve quebra desta tendência, pois a velocidade foi de 8,08%.

Em 2011 a velocidade média de vendas de imóveis novos nos doze meses fechados em outubro foi de 10,21%, enquanto nos doze meses fechados no mesmo período de 2010 foi de 14,48%.

As oscilações mensais da velocidade de venda no mercado local têm demonstrado oscilações sazonais. A sua recuperação em 2009 e queda no ano de 2010, contudo, apresentam diversificados

4.3.2 - COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM 2008/2009/2010/2011

Page 22: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201122

percentuais no decorrer dos meses 2008/2011. As variações mensais de 2011 da velocidade de vendas não indicam uma tendência, pois de 7,36% em janeiro chegou a 16,30% em setembro. Já em outubro caiu, aproximadamente, para a metade do mês anterior a 8,08%.

O quadro, a seguir, mostra a velocidade das vendas de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de janeiro a novembro de 2008 a 2011.

Meses/Ano 2008 2009 2010 2011*

Janeiro 9,43 8,46 11,77 7,36

Fevereiro 10,47 4,27 15,96 9,45

Março 15,96 5,94 12,53 9,31

Abril 20,68 10,61 12,78 8,42

Maio 26,82 15,36 18,72 9,98

Junho 16,82 10,46 13,70 8,23

Julho 10,46 7,05 11,63 8,19

Agosto 12,76 11,31 18,11 7,68

Setembro 13,06 13,57 10,33 16,30

Outubro 13,56 12,77 9,16 8,08

Novembro 9,61 21,63 10,34 **

Dezembro 6,42 17,45 19,18 **

Média 13,84 11,57 13,68 9,30

Fonte: DEE SINDUSCON-RS*Obs: Velocidade de vendas de jan/out 2011 - ** Dados em apuraçãoElaboração: SECOVI/RS-AGADEMI

ESTOQUE DAS OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS PARA VENDA, JAN/08 A DEZ/11*, EM PORTO ALEGRE - QUADRO N° 15

Meses/Ano 2008 2009 2010 2011Janeiro 3.310 3.178 3.951 3.793Fevereiro 3.103 3.303 3.785 3.693Março 2.850 3.250 3.170 3.567Abril 3.655 3.337 3.477 3.361Maio 3.818 3.378 3.088 3.268Junho 3.389 3.125 3.352 3.377Julho 2.955 2.853 3.352 3.844Agosto 2.829 3.041 3.403 3.709Setembro 3.737 3.530 3.697 4.171Outubro 3.466 3.508 3.363 3.551Novembro 3.122 4.211 3.549 **Dezembro 3.285 3.920 4.657 **

Fonte: CBIC - *2011 até Outubro - ** Dados em apuração. - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Os estoques de imóveis a venda, devido ao aquecido mercado de comercialização mensal, caíram de 4.657 em dezembro/10 para 3.551 unidades em outubro de 2011, o que demonstra ter ocorrido significativa absorção, notadamente no segmento residencial.

EVOLUÇ ÃO % DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM PORTO ALEGRE - JANEIRO/2008 A OUTUBRO/2011 - QUADRO Nº 14

VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM PORTO ALEGRE JAN/08 A OUT/11 - GRÁFICO Nº 8

Fonte: SINDUSCON/RS - Nota: A velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas).Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Page 23: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 23

PRAÇA GARIBALDI - ANTÔNIO PRADO

Page 24: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201124

Foram coletadas informações, por amostragem, sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dezembro/10 a dezembro/11.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRAÇA MARECHAL DEODORO DA FONSECA - TAQUARA

4.3.3 - OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE

Tipos Residencial Comercial Outros Fins Total

dez/10 4.370 430 468 5.268

jan/11 4.188 396 492 5.076

fev/11 4.202 422 474 5.098

mar/11 4.148 400 457 5.005

abr/11 4.516 403 427 5.346

mai/11 4.557 430 468 5.455

jun/11 4.357 434 460 5.251

jul/11 4.297 464 446 5.207

ago/11 4.625 448 442 5.515

set/11 4.484 409 390 5.283

out/11 4.469 398 399 5.266

nov/11 4.565 375 413 5.353

dez/11 4.562 413 434 5.409

Média 2011 4.414 416 442 5.272

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

OFERTAS PARA COMERCIALIZ AÇ ÃO DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE - DEZ/2010 A DEZ/2011 - GRÁFICO N° 9

OFERTAS PARA COMERCIALIZ AÇ ÃO DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE - DEZ/2010 A DEZ/2011 - QUADRO Nº 16

Page 25: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 2525

Número de OfertasTipos jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11

RESIDENCIAIS 4.188 4.202 4.148 4.516 4.557 4.357 4.297 4.625 4.484 4.469 4.565 4.562Jk 106 130 99 96 106 112 100 99 76 75 74 77Apto 1 dormitório 445 418 402 483 485 435 444 445 448 483 470 476Apto 2 dormitórios 1.125 1.072 1.093 1.158 1.151 1.116 1.133 1.220 1.255 1.257 1.194 1.236Apto 3 dormitórios 1.050 1.015 969 1.086 1.103 1.077 1.018 1.080 1.046 999 1.006 1.012Apto 4 dormitórios 47 66 62 49 60 60 53 45 43 58 64 54Apto 5 dormitórios 2 4 2 1 3 3 5 6 1 4 2 4Casa 1 dormitório 5 6 6 8 5 9 10 10 10 6 6 9Casa 2 dormitórios 122 144 145 152 154 147 155 171 186 165 194 173Casa 3 dormitórios 512 519 540 575 581 565 556 619 605 596 621 595Casa 4 dormitórios 204 216 224 222 210 222 213 226 211 223 242 226Casa 5 dormitórios 57 63 58 73 53 60 59 71 75 60 68 66Cobert. 1 dormitório 22 25 24 31 30 22 25 24 16 20 30 26Cobert. 2 dormitórios 115 110 95 113 115 100 93 126 102 90 96 98Cobert. 3 dormitórios 146 137 158 155 178 152 140 147 145 149 144 163Cobert. 4 dormitórios 26 23 28 31 35 35 39 31 36 38 42 32Cobert. 5 dormitórios 0 2 0 2 4 1 1 3 1 1 2 3Mobiliados 51 76 82 86 97 83 78 91 68 76 94 110Semimobiliados 153 176 161 195 187 158 175 211 160 169 216 202COMERCIAIS 396 422 400 403 430 434 464 448 409 398 375 413Casa para comércio 38 43 37 39 41 40 47 43 37 42 36 39Loja 70 67 64 57 59 68 63 68 66 51 59 66Sala/Conjunto 188 209 189 208 216 223 243 220 195 198 172 203Sala Mobiliada 3 2 3 3 7 4 7 10 10 7 8 5Pavilhão/Depósito 31 29 31 28 33 28 27 31 28 30 20 29Prédio 66 72 76 68 74 71 77 76 73 70 80 71OUTROS TIPOS 492 474 457 427 468 460 446 442 390 399 413 434Garagem/Box 20 18 15 17 30 20 31 29 19 16 11 11Chácara/Sítio 10 9 21 19 21 17 16 15 19 17 28 20Terreno 317 308 295 318 346 353 342 344 302 314 320 341Flat 1 0 1 1 0 0 2 0 1 2 3 3Outros 144 139 125 72 71 70 55 54 49 50 51 59Total 5.076 5.098 5.005 5.346 5.455 5.251 5.207 5.515 5.283 5.266 5.353 5.409

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

OFERTAS PARA COMERCIALIZ AÇ ÃO DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE - JAN/2011 A DEZ/2011 - QUADRO Nº 17

Page 26: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201126

No ano de 2011, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias de janeiro a dezembro verificou-se, neste ano, média de 5.272. No ano anterior foi de 5.226, apresentando variação de 0,88%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de agosto, com 5.515 unidades, e o mês de menor oferta foi março, com 5.005, configurando estabilidade no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados.

Analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constata-se que estes representam, em dezembro/11, cerca de 84,34% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios, que chegam a 22,85% do segmento, segue os de 3 dormitórios, com 18,71%. Foram apuradas as “transferências” definidas como imóveis adquiridos através de financiamentos sem alterar o contrato junto ao financiador. Em dezembro/2010 atingiram um total de apenas 17 unidades.

Os imóveis comerciais, com participação de 7,64% do total em 2011 (dezembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacando-se as salas/conjuntos, com 49,15% do segmento.

O mapa, a seguir, visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em seis bairros: Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Bela Vista e Jardim Itu-Sabará, estão localizadas 28,97% das ofertas. Verifica-se também que, a exemplo de 2010 a maior concentração de ofertas localiza-se em um terço da área da cidade. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito, de locais com reduzida oferta de imóveis usados.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRAÇA FARROUPILHA - SARANDI

PARTICIPAÇÃO DAS OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS PARA VENDA, EM PORTO ALEGRE, DEZ/2011 - GRÁFICO Nº 10

Page 27: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 27

MAPA 2 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE OFERTAS DE IMÓVEISUSADOS - DEZEMBRO/2011

Área sem Denominação

Hipica

Ponta Grossa

Total de Ofertas de Imóveis Usados

01 a 1920 a 3940 a 7980 a 139140 a 200201 a 800Bairros Indefinidos

Mapa 2 - Distribuição Geográfica do Total de Ofertas de Imóveis UsadosDezembro/2011

Total de Ofertas de Imóveis Usados

01 a 1920 a 3940 a 7980 a 139140 a 200201 a 800Bairros não cadastrados pela PMPA

N

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

HumaitáFarrapos

Anchieta

Sarandi

Rubem Berta

JardimLindóia

SãoSebastião

JardimSão Pedro

Jardim Floresta

CristoRedentor

São João

Passo da Areia

Auxiliadora

Higienópolis

Boa Vista Vila Ipiranga

São Geraldo

Navegantes

Floresta

Jardim Itú Sabará Mário Quintana

VilaJardim Chácaradas Pedras

TrêsFigueiras

Mont’ Serrat

Bela Vista

IndependênciaMoinhos de Vento

Rio BrancoBom FimFarroupilha

Santa Cecília

SantanaAzenha

Marcílio Dias

Centro

Praiade Belas

CidadeBaixa

MeninoDeus Santo

Antônio

Medianeira

Santa Tereza

Partenon

Jardim BotânicoJardimdo Salso

Bom Jesus

JardimCarvalho

Agronomia

Cascata

São José

Vila João Pessoa

Cel. AparícioBorgesGlória

Cristal

Nonoai

Teresópolis

Vila AssunçãoCamaquã

Cavalhada

Tristeza

VilaConceição

Ipanema

JardimIsabel

Pedra Redonda

Vila Nova Belém Velho

Espírito Santo

Aberta dos Morros

Restinga

Guarujá

Serraria

Ponta Grossa

Chapéu do sol

Belém Novo

Lageado

Lami

Lomba do Pinheiro

Passo das Pedras

Hípica

Protasio Alves

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pelaPMPA

Petrópolis

Os quadros, a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMIObs: 1)*Não incluem transferências, definidas como imóveis usados financiados e transferidos pelo mutuário2)** Incluídas no total de ofertas; 3)*** Número reduzido de imóveis; 4)**** Não inclui loteamentos.

TiposNº de Ofertas Preço (R$)*

Total Transfs.** Mínimo Máximo MédioJK 77 60.000,00 110.000,00 84.258,62Apto 1 dormitório 476 3 71.000,00 160.000,00 122.073,23Apto 2 dormitórios 1.236 7 70.000,00 295.000,00 182.083,55Apto 3 dormitórios 1.012 5 120.000,00 750.000,00 352.825,24Apto 4 dormitórios 54 280.000,00 1.012.000,00 606.269,23Apto 5 dormitórios 4 *** *** ***Casa 1 dormitório 9 106.000,00 280.000,00 188.500,00Casa 2 dormitórios 173 85.000,00 235.000,00 162.483,20Casa 3 dormitórios 595 120.000,00 700.000,00 375.696,54Casa 4 dormitórios 226 190.800,00 800.000,00 491.250,33Casa 5 dormitórios 66 320.000,00 690.000,00 476.562,50Cobert. 1 dormitório 26 150.000,00 175.000,00 161.571,43Cobert. 2 dormitórios 98 1 215.000,00 420.000,00 299.936,36Cobert. 3 dormitórios 163 265.000,00 640.000,00 451.682,43Cobert. 4 dormitórios 32 470.000,00 720.000,00 550.909,09Cobert. 5 dormitórios 3 *** *** ***Mobiliados 110 150.000,00 450.000,00 284.600,00Semimobiliados 202 1 149.000,00 380.000,00 249.630,43Casa para comércio 39 280.000,00 1.400.000,00 667.000,00Loja 66 80.000,00 185.000,00 122.105,56Sala/conjunto 203 42.913,00 210.000,00 110.372,03Sala Mobiliada 5 *** *** ***Pavilhão/depósito 29 330.000,00 580.000,00 472.000,00Prédio 71 450.000,00 1.390.000,00 805.448,28Garagem/box 11 15.000,00 46.206,00 34.373,20Chácara/sítio 20 195.000,00 2.500.000,00 712.727,27Terrenos **** 341 65.000,00 450.000,00 233.270,66Flat 3 *** *** ***Tipo Indefinido 59 107.000,00 2.500.000,00 612.545,45Total 5.409 17

OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS PARA VENDA, EM PORTO ALEGRE, SEGUNDO OS TIPOS E PREÇOS MÉDIOS MENSAIS - DEZEMBRO/11 - QUADRO Nº 18

Page 28: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201128

PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVESVICTOR GRAEFF

Page 29: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 2929

Tipos dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11Apto 1 dorm 1.342,58 1.343,19 1.343,15 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...Apto 2 dorm 1.357,85 1.356,32 1.382,43 1.337,31 1.332,00 1.358,14 1.348,88 1.334,54 1.314,91 1.285,49 1.287,28 1.275,71 1.290,07Apto 3 dorm 1.531,50 1.547,80 1.551,42 1.616,80 1.931,86 1.895,02 1.919,42 1.907,16 1.901,42 1.916,63 1.918,76 1.914,15 1.943,77Casa 3 dorm 1.284,81 1.283,66 1.307,31 1.324,29 1.294,09 1.316,46 1.299,16 1.271,98 1.278,18 1.260,86 1.264,08 1.260,71 1.285,14Casa 4 dorm 1.203,48 1.187,52 1.162,90 1.145,32 1.126,57 1.106,72 1.135,86 1.188,15 1.188,08 1.191,64 1.207,76 1.185,05 1.159,28Cobert 3 dorm 1.452,51 1.452,15 1.412,07 1.421,46 1.406,84 1.416,57 1.377,74 1.389,34 1.361,67 1.367,07 1.362,33 1.375,97 ...Loja ... 2.291,73 1.868,38 1.853,23 1.830,87 1.951,33 1.967,15 1.923,37 1.861,97 1.933,38 1.955,56 1.790,79 1.900,62Sala/Conjunto 1.456,62 1.448,90 1.479,79 1.507,37 1.488,88 1.468,73 1.474,93 1.445,50 1.517,99 1.562,47 1.543,61 1.661,48 1.635,91Terrenos ** 333,65 342,26 348,44 353,40 352,43 366,32 366,42 351,02 361,03 371,45 364,90 364,32 350,60

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - * Somente os tipos com amostragem representativa ** Não incluem transferências... Não publicado devido a informações atípicas sobre as características do apartamento de 1 dormitório.

Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços, diferenciada entre os diversos tipos de imóveis em oferta para venda. Conforme o comparativo entre os preços de dezembro/10 a dezembro/11, o preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios registrou queda de -4,99%, os de 3 dormitórios subiram 26,92%, as casas de 3 dormitórios variaram 0,03%, no que se refere aos imóveis residenciais.

Nos imóveis comerciais, comparando-se dezembro/10 a dezembro/11, as salas/conjuntos tiveram aumento de 12,32% no valor do m², e os terrenos, acréscimo de 5,08%.

A análise da oscilação dos dados apresentados está baseada no preço médio de oferta do metro quadrado (m²) por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da Capital, Internet e painel de informantes do SECOVI/RS-AGADEMI.

A partir dos resultados, expostos no quadro acima, é possível a comparação com as ofertas para locação. Foram utilizados somente os apartamentos de 01, 02 e 03 dormitórios, por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de dezembro/11, está representado nos quadros 20 e 21.

OFERTAS PARA VENDA DE IMÓVEIS USADOS, R$/m², EM PORTO ALEGRE - DEZ/2010 A DEZ/2011 - QUADRO Nº 19

Page 30: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201130

PRAÇA DO AVIÃO - CANOAS

TiposPreço médio ofertado (R$/m²) Relação %

Locação Venda Locações/Vendas

Apto 1 dormitório 10,60 1.342,58 0,79

Apto 2 dormitórios 11,34 1.357,85 0,84

Apto 3 dormitórios 13,58 1.531,50 0,89

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - *Valor atípico

Nos quadros 20 e 21, verifica-se que a relação entre os preços de oferta de locações e de vendas, foi a maior comparando os anos de 2010 e 2011, em relação ao apartamento de 2 dormitórios com 1,18%.

4.3.4 - RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RS E BR

Ocorreu forte crescimento no aporte de recursos financeiros, no Brasil, para aquisição e construção de imóveis habitacionais no período de janeiro a setembro de 2011; o valor foi de R$ 58.853 bilhões representando um acréscimo de 51,36% em relação ao mesmo período do ano anterior. No que tange o Rio Grande do Sul, os recursos foram de R$ 2.772 bilhões, registrando aumento de 23,76%, comparando com os dados de janeiro/setembro/10.

O Rio Grande do Sul representa 4,71% em 2011 do total nacional, enquanto em 2010 era de 5,76% dos recursos financeiros destinados à aquisição e construção de imóveis.

Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos observa-se que, no mesmo período, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o RS participa com 5,87% em 2011 do montante nacional e, em 2010, participou com 6,28%; nos valores destinados à construção, 3,27% em 2011, enquanto em 2010 era de 5,07%, verificando-se queda na partilha dos recursos federais.

A análise destas informações comprova que, a exemplo dos anos anteriores, continua a redução na destinação dos recursos no Rio Grande do Sul para o importante setor da construção de habitações, com significativo reflexo na atividade do mercado imobiliário.

Os quadros e gráficos, a seguir, mostram a destinação dos recursos no período 2008/2011, até setembro/11.

TiposPreço médio ofertado (R$/m²) Relação %

Locação Venda Locações/Vendas

Apto 1 dormitório 11,54 * ...

Apto 2 dormitórios 15,22 1.290,07 1,18

Apto 3 dormitórios 15,06 1.943,77 0,77

Em 2011 observou-se acentuada dispersão no percentual comparativo locações/vendas.

COMPARATIVO ENTRE OFERTAS PARA LOC AÇ ÃO E VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS - DEZEMBRO/2010 - QUADRO Nº 20

COMPARATIVO ENTRE OFERTAS PARA LOC AÇ ÃO E VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS - DEZEMBRO/2011 - QUADRO Nº 21

Page 31: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 31

PRAÇA DA MATRIZ - FARROUPILHA

MesesPARA AQUISIÇÃO PARA CONSTRUÇÃO

BRASIL RS% RS/

BRASIL BRASIL RS

% RS/BRASIL

jan/08 745.117.100,00 65.752.585,00 8,82 876.786.146,00 17.946.708,00 2,05

fev/08 819.543.349,00 53.450.465,00 6,52 1.137.650.932,00 36.076.000,00 3,17

mar/08 854.210.122,00 59.225.963,00 6,93 1.037.552.782,00 44.871.188,00 4,32

abr/08 971.632.590,00 71.093.046,00 7,32 1.052.751.627,00 49.900.291,00 4,74

mai/08 1.102.355.725,00 85.377.144,00 7,74 1.159.374.163,00 70.338.350,00 6,07

jun/08 1.242.113.207,00 92.979.222,00 7,49 1.950.184.466,00 77.693.396,00 3,98

jul/08 1.452.556.886,00 103.652.382,00 7,14 1.979.819.379,00 127.328.635,00 6,43

ago/08 1.296.609.790,00 98.784.098,00 7,62 2.184.591.034,00 45.472.716,00 2,08

set/08 1.434.801.361,00 107.106.346,00 7,46 1.499.992.490,00 158.263.554,00 10,55

out/08 1.356.019.479,00 105.430.257,00 7,77 1.037.760.912,00 62.743.079,00 6,05

nov/08 1.287.566.529,00 96.505.302,00 7,50 1.018.029.289,00 84.442.819,00 8,29

dez/08 1.248.965.073,00 84.522.272,00 6,77 1.286.353.703,00 173.854.867,00 13,52

Total 13.811.491.211,00 1.023.879.082,00 7,41 16.220.846.923,00 948.931.603,00 5,85

FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS, EM R$, PARA AQUISIÇ ÃO E CONSTRUÇ ÃO DE IMÓVEIS, BRASIL E RIO GRANDE DO SUL JAN/DEZ 2008/2011* - QUADRO Nº 22

...

Page 32: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201132

MesesPARA AQUISIÇÃO PARA CONSTRUÇÃO

BRASIL RS % RS/BRASIL BRASIL RS % RS/

BRASIL

PRAÇA MARECHAL FLORIANOPASSO FUNDO

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE - Estatísticas Básicas - * 2011 Dados até SetembroElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS, EM R$, PARA AQUISIÇ ÃO E CONSTRUÇ ÃO DE IMÓVEIS, BRASIL E RIO GRANDE DO SUL - JAN/DEZ 2008/2011* - QUADRO Nº 22

jan/09 1.098.199.044,00 88.245.804,00 8,04 794.274.485,00 31.477.105,00 3,96fev/09 1.066.761.231,00 74.051.813,00 6,94 657.942.974,00 97.418.380,00 14,81mar/09 1.334.043.572,00 103.098.782,00 7,73 920.329.959,00 40.937.212,00 4,45abr/09 1.367.122.282,00 96.527.184,00 7,06 984.372.981,00 56.697.230,00 5,76mai/09 1.463.882.397,00 101.323.979,00 6,92 902.590.687,00 62.253.438,00 6,90jun/09 1.697.543.038,00 114.590.835,00 6,75 1.260.470.603,00 34.957.498,00 2,77jul/09 1.955.224.950,00 138.190.598,00 7,07 985.816.586,00 36.717.479,00 3,72ago/09 2.026.993.811,00 143.072.429,00 7,06 1.154.723.462,00 39.565.863,00 3,43set/09 2.045.861.255,00 141.014.593,00 6,89 1.558.774.397,00 33.364.617,00 2,14out/09 1.619.338.685,00 119.205.235,00 7,36 1.757.128.560,00 96.977.349,00 5,52nov/09 2.113.854.061,00 146.847.001,00 6,95 1.537.237.973,00 30.825.860,00 2,01dez/09 2.390.637.109,00 141.329.063,00 5,91 1.438.730.542,00 107.613.080,00 7,48Total 20.179.461.435,00 1.407.497.316,00 6,97 13.952.393.209,00 668.805.111,00 4,79jan/10 1.463.882.397,00 101.323.979,00 6,92 1.016.036.675,00 86.951.389,00 8,56fev/10 1.697.543.038,00 114.590.835,00 6,75 1.152.757.751,00 22.662.304,00 1,97mar/10 2.527.707.785,00 138.230.425,00 5,47 1.586.349.367,00 103.580.456,00 6,53abr/10 2.420.296.586,00 137.949.599,00 5,70 1.926.774.855,00 57.714.014,00 3,00mai/10 2.527.091.660,00 155.073.890,00 6,14 1.722.759.471,00 40.070.866,00 2,33jun/10 2.741.767.572,00 179.214.867,00 6,54 2.523.921.415,00 97.943.266,00 3,88jul/10 2.878.404.180,00 205.300.939,00 7,13 2.206.740.703,00 219.764.965,00 9,96ago/10 2.959.339.375,00 190.849.141,00 6,45 2.134.188.120,00 89.374.568,00 4,19set/10 3.053.446.480,00 175.521.950,00 5,75 2.343.721.722,00 124.101.789,00 5,30out/10 2.530.088.759,00 155.857.855,00 6,16 2.938.692.361,00 193.892.526,00 6,60nov/10 2.960.050.663,00 201.374.834,00 6,80 2.192.698.147,00 66.500.527,00 3,03dez/10 3.493.657.256,00 213.766.421,00 6,12 2.667.531.678,00 43.200.763,00 1,62Total 31.253.275.751,00 1.969.054.735,00 6,30 24.412.172.265,00 1.145.757.433,00 4,69jan/11 2.808.218.077,00 175.054.165,00 6,23 1.843.972.751,00 99.537.286,00 5,40fev/11 2.894.732.404,00 160.788.304,00 5,55 2.249.052.252,00 135.719.071,00 6,03mar/11 3.091.467.563,00 172.362.008,00 5,58 3.118.469.577,00 43.582.467,00 1,40abr/11 3.327.654.937,00 205.507.867,00 6,18 2.833.225.859,00 51.242.203,00 1,81mai/11 3.825.085.850,00 222.943.923,00 5,83 3.234.398.949,00 169.444.115,00 5,24jun/11 3.813.951.935,00 242.245.688,00 6,35 3.965.682.631,00 71.840.935,00 1,81jul/11 3.961.628.371,00 230.417.886,00 5,82 2.677.770.947,00 57.538.616,00 2,15ago/11 4.514.061.583,00 274.006.730,00 6,07 3.345.456.735,00 62.162.502,00 1,86set/11 4.375.299.833,00 231.124.027,00 5,28 2.973.275.016,00 167.135.318,00 5,62Total 32.612.100.553,00 1.914.450.598,00 5,87 26.241.304.717,00 858.202.513,00 3,27

Page 33: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 33

4.3.5 - ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE - Valores e Guias de Arrecadação

O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constitui-se em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, por SECOVI/RS-AGADEMI, através do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA).

Analisando-se o comportamento da arrecadação nominal mensal nos anos de 2010 e 2011, nos primeiros 11 meses de cada ano, verifica-se que, em 2010 foram arrecadados R$ 135.880.288,04 e, em 2011, o valor de R$ 170.585.174,03, com notável acréscimo de 25,54% na comparação dos dois períodos. No total de 2010, foram arrecadados R$ 153.894.458,23.

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.* Total anual fechado em dezembro, exceto 2011 com fechamento em setembro.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.* Total anual fechado em dezembro, exceto 2011 com fechamento em setembro.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

EVOLUÇÃO DO TOTAL ANUAL* DE FINANCIAMENTOS, EM R$, OFERECIDOS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL - 2008 A 2011 - GRÁFICO N° 11

EVOLUÇÃO DO TOTAL ANUAL* DE FINANCIAMENTOS, EM R$, OFERECIDOS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO RIO GRANDE DO SUL - 2008 A 2011 - GRÁFICO N° 12

Page 34: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201134

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) - * 2011 até novembro - ** Dados em apuraçãoElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

ARREC ADAÇ ÃO NOMINAL DO ITBI DA PMPA, VARIAÇ ÃO % DA ARREC ADAÇ ÃO E Nº DE GUIAS EMITIDAS - JAN/2008 A DEZ/2011* - QUADRO Nº 23

Mês Valor Nominal ITBI (R$) Δ %

Nº de guias de arrecadação

do ITBI

Média Guia

Janeiro 10.258.778,71 -4,14 2.945 3.483,46Fevereiro 8.176.705,90 -20,30 2.399 3.408,38Março 8.829.458,64 7,98 3.101 2.847,29Abril 10.170.190,98 15,18 3.290 3.091,24Maio 10.845.730,74 6,64 3.280 3.306,63Junho 11.293.939,55 4,13 3.655 3.090,00Julho 12.469.351,78 10,41 4.203 2.966,77Agosto 10.590.794,62 -15,07 3.620 2.925,63Setembro 10.482.754,90 -1,02 3.386 3.095,91Outubro 11.391.183,59 8,67 3.224 3.533,25Novembro 10.621.034,22 -6,76 3.106 3.419,52Dezembro 11.461.471,92 7,91 3.532 3.245,04Ano 2008 126.591.395,55 19,51 39.741 3.185,41Janeiro 8.375.314,25 -26,93 2.713 3.087,10Fevereiro 6.510.995,47 -22,26 2.056 3.166,83Março 10.668.209,59 63,85 3.272 3.260,46Abril 9.220.458,00 -13,57 3.082 2.991,71Maio 10.897.257,00 18,19 3.228 3.375,85Junho 11.527.187,00 5,78 3.375 3.415,46Julho 12.458.205,00 8,08 3.894 3.199,33Agosto 11.458.819,00 -8,02 3.625 3.161,05Setembro 11.673.684,00 1,88 3.421 3.410,37Outubro 12.673.136,00 8,56 3.472 3.650,10Novembro 12.454.513,86 -1,73 3.548 3.510,29Dezembro 14.585.662,64 17,11 3.616 4.033,65Ano 2009 132.503.441,81 4,67 39.302 3.371,25

Mês Valor Nominal ITBI (R$) Δ%

Nº de guias de arrecadação

do ITBI

Média Guia

Janeiro 9.189.619,39 -37,00 2.779 3.306,81Fevereiro 7.149.368,82 -22,20 2.229 3.207,43Março 13.703.462,55 91,67 3.497 3.918,63Abril 11.344.439,84 -17,21 3.017 3.760,17Maio 14.376.451,11 26,73 3.240 4.437,18Junho 12.704.996,80 -11,63 3.050 4.165,57Julho 13.740.288,15 8,15 3.388 4.055,58Agosto 13.532.900,72 -1,51 3.384 3.999,08Setembro 12.521.480,48 -7,47 2.829 4.426,12Outubro 14.375.472,12 14,81 3.342 4.301,46Novembro 13.241.808,06 -7,89 3.132 4.227,91Dezembro 18.014.297,19 36,04 3.338 5.396,73Ano 2010 153.894.585,23 16,14 37.225 4.134,17Janeiro 13.108.159,75 -27,23 2.821 4.646,64Fevereiro 10.876.347,86 -17,03 2.311 4.706,34Março 13.790.795,47 26,80 2.874 4.798,47Abril 15.351.226,09 11,32 3.059 5.018,38Maio 15.798.150,28 2,91 3.514 4.495,77Junho 16.515.044,06 4,54 3.307 4.993,97Julho 16.144.582,03 -2,24 3.773 4.278,98Agosto 18.673.192,97 15,66 3.727 5.010,25Setembro 17.099.150,22 -8,43 3.298 5.184,70Outubro 15.163.370,10 -11,32 3.264 4.645,64Novembro 18.065.155,20 19,14 4.195 4.306,35Dezembro ** ** ** **

Ano 2011 170.585.174,03 - 36.143 4.719,73...

Page 35: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 353535

A recuperação deste tributo iniciou-se em julho/09, prosseguindo até novembro/11. Mesmo considerando-se os meses sazonais de janeiro e fevereiro, o aumento de arrecadação de 2009 a 2010 foi de 15,23% do valor nominal arrecadado.

Os dados indicam que, no movimento do mercado de imóveis, em Porto Alegre, não são aparentes os efeitos da crise econômica global, no período analisado.

Os gráficos e o quadro exteriorizam e demonstram o histórico e

a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal.

A quantidade de guias do imposto foi de 33.887, em janeiro/novembro/10, e em igual período de 2011 atingiu 36.143, com suba de 6,66%. Observando o comportamento da média do tributo recolhido por guias de 2008 a 2011, de 2010 para 2011, constatou-se a elevação de 14,00% (jan/nov/11) no valor médio dessas guias, acima da inflação do período. Disso, infere-se que o valor médio das transações aumentou no percentual citado.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRAÇA DA REPÚBLICA - IJUÍ

EVOLUÇ ÃO TOTAL ANUAL DA ARREC ADAÇ ÃO NOMINAL DO ITBI DA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, EM R$ 2008/2011 - GRÁFICO N° 13

EVOLUÇÃO DO TOTAL ANUAL DO N° DE GUIAS DO ITBIDA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 2008/2011 - GRÁFICO N° 14

Page 36: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201136

VariáveisVariação (%)

2006 2007 2008 2009 2010 2011PIB BR 4,00 6,10 2,70 -0,40 7,50 3,00PIB RS 4,70 7,00 3,80 -0,80 7,80 5,70VAB Serviços RS 3,00 6,00 3,30 2,00 7,00 5,20VAB Mercado Imobiliário RS* ... 5,20 4,40 4,60 6,80 4,50

Fonte: FEE, Estimativas do Banco Central, Panorama 2007, 2008* Estimativas SECOVI/RS-AGADEMI.Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI

O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2007/2011

A Presidência do SECOVI/RS-AGADEMI acompanha, mensalmente, as principais variáveis do mercado imobiliário principalmente no que se refere aos quantitativos de ofertas para locações e preços, comercialização de imóveis usados, despesas de condomínios, inadimplências de aluguéis e condomínios, realizando comparativos com os indicativos macroeconômicos em nível regional e nacional, inclusive de inflação. Neste Panorama, entretanto, avaliou-se a variação do comportamento do mercado e o reflexo, sobre ele, das crises econômicas internacionais.

O lustro 2007/2011 foi atípico, pois nele aconteceram duas crises econômicas internacionais que afetaram a economia global, nacional e, também, a local Porto Alegre e Rio Grande do Sul. As citadas crises foram a da sub-prime americana que culminou com a falência do banco americano “Lehman Brothers”, em setembro de 2008 e a Crise Europeia/09/10, iniciada com a degradada situação econômica financeira da Grécia. Ocorreu também em diversos outros países europeus, particularmente da zona do Euro, como Islândia, Portugal, Espanha, Reino Unido e Itália.

Tem gerado polêmica sobre a intensidade do reflexo destas crises sobre a economia brasileira. Entretanto, os indicadores e pesquisas mostram as oscilações diferenciadas resultantes do efeito delas no desempenho da economia, ficando a variação da intensidade dos efeitos com os leitores deste Panorama, empresários, estudiosos e analistas econômicos.

Admite-se que uma grande depressão econômica na Europa foi evitada, porém a crise atual ainda não está solucionada e gera um certo grau de incerteza sobre o desempenho da economia global, no Brasil e países ocidentais.

5

O atual epicentro da última crise está na Europa, mais do que nos Estados Unidos, o que a tornou pior do que a crise de 2008, porém seus efeitos atingiram os resultados do PIB do Brasil e do RS, em 2011, por reflexos negativos no setor industrial, principalmente.

O Brasil, como se sabe, é um país continental com peculiaridades regionais e locais muito diferenciadas pelas variadas vocações e de estrutura da produção e, mesmo, composição étnica. Assim a evolução das economias regionais, também, muitas vezes, apresentam perfis singulares, gerando as chamadas desigualdades regionais.

Avaliando-se o que aconteceu em Porto Alegre e, por extensão no RS, observa-se que o PIB Gaúcho cresceu acima da média nacional de 2011, caíram os índices de inadimplência de aluguéis, condomínio e comércio e baixaram os estoques médios anuais de imóveis para locação, resultante do aumento do número de novos inquilinos. Este fato é decorrente do baixo nível de desemprego, do aumento da renda e consumo das famílias.

O quadro e o gráfico a seguir permitem visualizar as oscilações citadas.

EVOLUÇÃO DO PIB NO BR E NO RS NO PERÍODO 2006/2011– QUADRO Nº 24

Page 37: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 37

PRAÇA DANTE ALIGHIERI - CAXIAS DO SUL

Observa-se que as economias brasileira e regional desaceleraram em 2011 em relação a 2010, embora continuassem crescendo. Considere-se que o robusto crescimento de 2010 está calculado a partir da base deprimida ocasionado pelo “virtuoso ano econômico de 2010”, portanto a taxa de desempenho em 2011 não deve ser tão execrada.

Espera-se que ocorra um ajustamento em 2012 com taxa de crescimento anual maior do que em 2011. Conjectura-se, também, que o próximo ano reverta este processo de queda de desempenho econômico.

A desaceleração da economia brasileira resulta em expressiva razão da queda acentuada das commodities e da demanda por eles em países europeus, importantes compradores, pois os preços estavam em ritmo de baixa desde junho/11, agravando-se com a expansão da crise econômica para diversos outros países da Europa. As commodities representam cerca de 60,00% do valor das exportações do Brasil.

A seguir, a discriminação das principais variáveis da evolução comparadas com os indicadores econômicos nos últimos 4 anos, em nível local e nacional. Destacam-se a recuperação da crise de 2008, o exuberante desempenho do ano de 2010 e o arrefecimento no ano de 2011, particularmente no segundo semestre.

Fonte: FEE, Estimativas do Banco Central, Panorama 2007, 2008 - Estimativas SECOVI/RS-AGADEMI.Elaboração: SECOVI/RS-AGADEMI

EVOLUÇ ÃO DO PIB NO BR E NO RS NO PERÍODO 2006/2011 - GRÁFICO Nº 15

Page 38: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201138

PRAÇA DA REPÚBLICA (PRAÇA DAS FLORES) NOVA PETRÓPOLIS

A análise das variações percentuais de indicadores específicos do ramo imobiliário ou a ele correlacionados, mês a mês, nos anos de 2010 e 2011.

O quadro permite a análise detalhada, mensalmente, das variações de indicadores específicos do ramo imobiliário, ou a ele correlacionados, nos últimos 23 meses.

Número de Ofertas

ESPECIFICAÇÕES 2008 2009 2010 2011

Índice de inadimplência de aluguéis (%) Jan-Nov 4,73 4,98 4,23 3,74

Índice de inadimplência de condomínios (%) Jan-Nov 12,92 13,15 13,08 12,52

Índice de inadimplência do comércio (%) Jan-Out 11,22 11,65 11,02 10,82

Cheques s/ fundo (2ª devolução ‰) no Brasil Jan-Out 19,58 21,86 17,72 19,20

Oferta média de imóveis para locações (unidades) Jan-Dez 4.383 5.061 4.881 4.621

Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) Jan-Dez 4.752 5.176 5.226 5.272

Oferta de imóveis para locação (%) -10,09 15,47 -3,56 -5,33

Velocidade de locações Jan-Nov (%) 31,09 27,21 28,65 32,22

Velocidade de vendas de imóveis novos (%) Jan-Out 15,02 9,98 13,47 9,30

Preço dos Aluguéis médios Residenciais (%) - acumulado do ano Jan-Dez 8,57 3,98 10,04 13,35

Taxa de desemprego (%) - RMPA - Média Jan-Nov 11,41 11,29 9,06 7,49

Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) Jan-Set 87,28 2,09 67,06 51,36

Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) Jan-Set 100,76 20,83 35,80 23,77

Participação do RS/BR (%) nos recursos para construção/aquisição Jan-Set 5,99 7,09 5,76 4,71

IGP-M/FGV (%) Jan-Dez 9,81 -1,72 11,32 5,10

IPC/IEPE (%) - Jan-Dez 8,19 2,93 5,92 6,63

PIB/RS (%) 3,80 -0,80 7,80 5,70

VAB Mercado Imobiliário RS* 4,40 4,60 6,80 4,50

Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) Jan-Nov 881.572 971.628 1.230.790 1.006.382

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON/RS.Banco Central do Brasil; SFH; SBPE - Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN, FEE - Taxa de Crescimento do VAB FEE - Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED) - * Estimativa do SECOVI/RS-AGADEMI.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRINCIPAIS VARIÁVEIS DO SETOR IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE E INDIC ADORES2008/2009/2010/2011 - QUADRO Nº 25

Page 39: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 39

Variação (%)

Meses Taxa de Desemprego

Velocidade de Locações

Velocidade de Vendas de Imóveis Novos

Inadimplência de Condomínios

Inadimplência de Aluguéis

Inadimplência do Comércio

Cheques sem Fundo* ITBI

jan/10 9,70 27,78 11,77 13,55 4,69 10,60 18,50 -37,00

fev/10 9,60 26,70 15,96 13,54 5,67 11,30 18,50 -22,20

mar/10 9,80 33,15 12,53 13,48 4,69 11,30 20,40 91,67

abr/10 9,60 27,93 12,78 13,51 4,50 11,20 18,60 -17,21

mai/10 9,60 28,98 18,72 13,25 4,45 11,50 18,60 26,73

jun/10 9,50 26,72 13,70 12,64 3,92 10,50 17,50 -11,63

jul/10 8,90 29,71 11,63 12,41 3,80 10,50 17,40 8,15

ago/10 8,70 31,08 18,11 12,22 3,77 11,00 16,20 -1,51

set/10 8,50 29,14 10,33 13,46 3,82 10,90 15,90 -7,47

out/10 8,20 27,27 9,16 12,64 3,57 11,40 15,60 14,81

nov/10 7,70 26,65 10,34 13,19 3,67 11,40 16,80 -7,89

dez/10 7,20 26,65 19,18 13,04 3,37 11,40 17,20 36,04

jan/11 7,30 35,71 7,36 12,16 3,54 10,60 17,00 -27,23

fev/11 7,30 42,58 9,45 12,89 3,63 10,30 18,30 -17,03

mar/11 7,40 38,34 9,31 12,86 3,88 10,90 21,30 26,80

abr/11 7,40 33,25 8,42 12,85 3,71 10,31 20,00 11,32

mai/11 7,70 34,16 9,98 12,40 3,48 11,30 20,00 2,91

jun/11 7,80 37,57 8,23 12,63 3,76 10,80 19,30 4,54

jul/11 8,00 30,70 8,19 12,45 3,47 10,80 19,90 -2,24

ago/11 7,70 30,09 7,68 12,43 3,88 11,10 18,80 15,66

set/11 7,70 28,57 16,30 12,32 3,94 10,90 18,20 -8,43

out/11 7,10 21,83 8,08 12,10 3,66 11,20 19,20 -11,32

nov/11 7,00 21,61 ... 12,68 4,16 ... 21,90 19,14

Fonte: FEE, SECOVI/RS-AGADEMI, SERASA EXPERIAN, CDL/POA, Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA), DEE SINDUSCON/RS. Banco Central do Brasil; SFH; SBPE Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN, FEE - Taxa de Crescimento do VAB FEE - Pesquisa de Emprego e Desemprego (PED)*Compensado por mil. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

EVOLUÇÃO DE VARIÁVEIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDO NO BRASIL - JAN/10 A NOV/11 - QUADRO Nº 26

Page 40: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201140

5.1 - EMPRÉSTIMOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

Os empréstimos para fins de financiamento no Brasil correspondem a 5,00% do PIB (Produto Interno Bruto), enquanto em outros países chega a 12,50% no México, 14,00% no Chile, 30,60% na África do Sul e 72,00% nos Estados Unidos. Procedendo-se ao comparativo, conclui-se que há muito espaço financeiro para este tipo de negócio no Brasil.

Acresça-se, ainda, que o valor médio dos financiamentos no país é de 62,00% do valor do imóvel, há um grande déficit habitacional, demanda reprimida por imóveis residenciais, o modelo jurídico de financiamento é específico e adequado, impossibilitando a sua

utilização para outros fins e a inadimplência é baixa, portanto uma crise como a de sub-prime acontecida nos Estados Unidos tem, certamente, inviabilizada a sua ocorrência no Brasil, se mantidos estes controles.

Estes são comentários em “pinceladas” sobre as crises

econômicas mundiais e o reflexo delas na economia brasileira e regionais. Uma análise detalhada da evolução, segundo cada variável ou indicador econômico, geraria um volumoso compêndio sobre o desempenho da economia mundial, o que não é objetivo deste documento.

PRAÇA CEL. VICTOR DUMONCEL FILHOSANTA BÁRBARA DO SUL

Page 41: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 41

CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE

6.1 - ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

A administração de condomínios tem destacada relevância nas atividades desenvolvidas pelo SECOVI/RS-AGADEMI, nela estão incluídos os tipos residencial, comercial, misto e horizontal.

Considerando a importância do segmento, SECOVI/RS-AGADEMI promovem anualmente o Encontro de Condomínios, evento prestigiado por grande número de administradores. Em 2011 foi realizado o 14º Encontro de Condomínios, cuja realização consagra o seu êxito continuado.

Cada Encontro constitui uma amostra significativa da situação da atividade e contribui, sem dúvida, para o caminho a um patamar de excelência, que se traduz na busca da “Excelência da Gestão Condominial”, preocupação constante dos síndicos, condôminos e destas entidades.

Em dezembro de 2011, os registros nas entidades são de 22.447 condomínios, sendo 13.497 em Porto Alegre e 8.950 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS-AGADEMI.

Os condomínios residenciais, mistos, horizontais e outros, informados, somam 13.497 na cidade de Porto Alegre, possuem 296.934 economias, onde residiam, em dezembro de 2011, cerca de 822.507 pessoas, ou 58,36% da população da Capital do Estado, aproximadamente.

Os 9.992 condomínios administrados por empresas do setor representam 74,03% dos 13.497 em Porto Alegre. O total de 22.447 informados, por SECOVI/RS-AGADEMI, inclui 8.950 localizados em municípios do interior do Rio Grande do Sul.

6.2 - DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS

O condomínio tem administração basicamente escorada em seu orçamento, e a seu redor giram as regras de convivência, observância das leis e o bom relacionamento entre os condôminos.

O trabalho, realizado por SECOVI/RS-AGADEMI, analisa amostra

de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da Capital gaúcha e os agrupa em onze rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.

Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de novembro/11, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes a média dos doze meses durante o ano de 2011.

Destaca-se a rubrica “Pessoal” que apresentou os maiores gastos com 29,05% nos 12 meses e 30,84% no mês de novembro/11.

A rubrica “Obras” teve elevação de 14,97% nos últimos 12 meses e, em novembro/11 chegou a 12,32% ficando abaixo da média dos 12 meses.

A rubrica que vem tendo destaque nos gastos é a “Segurança”, pois nos últimos 12 meses teve participação média de 10,74% e, no mês de novembro/11 de 11,04% ficando acima da média de gastos do período estudado.

6

Page 42: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201142

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI** Doze meses: Dez/2010 a Nov/2011

RubricasMédia % de participação 12

meses**Participação %

Novembro/2011

1. Pessoal 29,05 30,84

2. Gás/combustíveis 3,05 3,53

3. Água 11,23 11,61

4. Luz 4,78 4,94

5. Limpeza/Higiene 1,81 1,82

6. Elevadores 3,15 4,35

7. Seguros 0,92 1,04

8. Conservação 6,20 5,12

9. Obras 14,97 12,32

10. Diversos 14,10 13,39

11. Segurança 10,74 11,04

Total de despesas 100,00 100,00

Observando-se a variação total de despesas, verifica-se que nos doze meses (dez/10 a nov/11) acumulou 5,42%, sendo os destaques os meses de setembro/11, com 3,25%, seguido de dezembro/10 com 2,47%, e as variações negativas ocorreram em março/11, com -2,17%, e -2,13% em outubro/11.

Analisando somente o ano de 2011 observa-se o acumulado de 2,88%, conclui-se que as despesas condominiais foram parcimoniosas em 2011 (jan/nov).

Não se deve comparar diretamente os percentuais de variações das rubricas com os indicadores de inflação, pois estão sendo computadas as oscilações de consumo das mesmas, além das verificadas nos preços dos materiais de consumo e de serviços.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Meses Variação Mensal

dez/10 2,47

jan/11 0,45

fev/11 0,78

mar/11 -2,17

abr/11 1,49

mai/11 0,73

jun/11 1,70

jul/11 0,43

ago/11 -2,12

set/11 3,25

out/11 -2,13

nov/11 0,59

% 12 meses dez/10 a nov/11 5,42

% 2011 (jan/nov) 2,88

6.3 - INADIMPLÊNCIAS DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS

6.3.1 - INADIMPLÊNCIA - EVOLUÇÃO EM 2011

Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de janeiro a novembro de 2011 sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 12,52%. Comparando-se à média em 2010 de igual período, na ordem de 13,08%, constatou-se decréscimo de -0,56 pontos percentuais.

No ano de 2011 observou-se estabilidade no patamar dos percentuais de inadimplência, sendo o mês de maior valor de 12,89% em fevereiro, e o menor em outubro, com 12,10%.

MÉDIA DE PARTICIPAÇÃO ACUMULADA % 12 MESES E PARTICIPAÇÃO % NOV/11, POR RUBRICA, NAS DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE - QUADRO Nº 27

VARIAÇ ÃO MENSAL % TOTAL DE DESPESAS, DEZ/10 A NOV/11, PORTO ALEGRE - QUADRO Nº 28

Page 43: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 43

PRAÇA MAJOR NICOLETTI - GRAMADO

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs: *média ponderada por tipo de imóvel

Percentual de economias em atraso em novembro/10 (%)

Tipo de Condomínio

Período de atraso Residencial Comercial Misto MÉDIA*

Até 29 dias 5,47 3,16 3,74 5,13

De 30 a 60 dias 2,05 1,37 1,92 1,99

61 dias ou mais 6,35 4,48 4,89 6,07

Total 13,88 9,02 10,55 13,19

Estratificando-se por tipo de condomínio, a pesquisa apurou que neste mês de novembro houve menor inadimplência nos comerciais com 9,99%, tendo os residenciais registrado 13,02% das unidades em atraso, enquanto em novembro/10 o percentual de comerciais foi de 9,02% e residenciais 13,88%.

Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Tendo em vista o critério de inadimplência depender do período a ser considerado, os quadros n° 29 e 30 apresentam os percentuais dos dois períodos de atraso pesquisados, em novembro/10/11, e a participação por tipo de condomínio.

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - Obs: *média ponderada por tipo de imóvel

Percentual de economias em atraso em novembro/11 (%)

Tipo de Condomínio

Período de atraso Residencial Comercial Misto MÉDIA*

Até 29 dias 5,19 4,28 5,27 5,12

De 30 a 60 dias 1,83 1,29 1,76 1,79

61 dias ou mais 6,00 4,42 4,77 5,77

Total 13,02 9,99 11,79 12,68

INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS POR PERÍODO DE ATRASOEM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO/2010 - QUADRO Nº 29

INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS POR PERÍODO DE ATRASOEM PORTO ALEGRE - NOVEMBRO/2011 - QUADRO Nº 30

Page 44: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201144 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201144

6.3.2 - INADIMPLÊNCIA - HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL

A repercussão do Novo Código Civil (NCC) que entrou em vigor em janeiro de 2003 foi significativa para o aumento da inadimplência das quotas condominiais. No ano imediatamente anterior o percentual médio (jan/nov) de atrasos foi de 10,26%. A evolução posterior atingiu o ápice em 2005, com 13,86%, ficando neste patamar até o ano de 2010. Em 2010 teve pequena queda em relação a 2009 que prosseguiu até atingir 13,08%, no período janeiro/novembro/10. Em pontos percentuais a expressiva alta nos atrasos foi de 2,26 pontos percentuais, em 2002 era 10,26%, subindo em 2011 para 12,52%.

Os quadros, a seguir, contêm os dados do período avaliado.

Ano Com ação de cobrança Sem ação de cobrança Total

2002 0,94 9,32 10,26

2003 0,85 10,91 11,76

2004 1,03 11,13 12,17

2005 0,91 12,95 13,86

2006 0,62 12,37 13,11

2007 0,79 12,85 13,64

2008 0,96 11,96 12,92

2009 1,06 12,09 13,15

2010 0,72 12,36 13,08

2011 0,50 12,02 12,52

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVESVICTOR GRAEFF

INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS,EM PORTO ALEGRE - MÉDIAS DE JAN/NOV/02/11 (%) - QUADRO Nº 31

Page 45: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 45

Mês/Ano Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança Total

Jan/06 0,57 11,91 12,48Fev/06 0,60 12,84 13,44Mar/06 0,64 11,26 11,90Abr/06 0,56 12,90 13,46Mai/06 0,53 14,98 15,51Jun/06 0,52 15,22 15,74Jul/06 0,52 11,87 12,39Ago/06 0,64 11,40 12,04Set/06 0,88 11,37 12,25Out/06 0,70 11,97 12,67Nov/06 0,67 11,63 12,30Dez/06 0,71 10,39 11,10Jan/07 0,71 11,74 12,45Fev/07 1,19 12,45 13,64Mar/07 1,15 13,93 15,08Abr/07 0,95 13,96 14,91Mai/07 0,89 14,24 15,13Jun/07 0,77 12,70 13,47Jul/07 0,67 12,42 13,09Ago/07 0,68 11,40 12,08Set/07 0,55 13,16 13,71Out/07 0,55 12,46 13,01Nov/07 0,56 12,92 13,48Dez/07 0,98 13,02 14,00Jan/08 0,79 11,87 12,66Fev/08 0,80 12,29 13,09Mar/08 0,75 12,73 13,48Abr/08 0,86 12,13 12,99Mai/08 0,76 12,13 12,89Jun/08 0,80 12,08 12,88Jul/08 0,88 11,68 12,56Ago/08 1,25 11,28 12,53Set/08 1,25 11,61 12,86Out/08 1,17 11,83 13,00Nov/08 1,30 11,91 13,21Dez/08 1,14 15,96 17,10

Mês/Ano Com ação de cobrança

Sem ação de cobrança Total

Jan/09 1,23 11,52 12,75Fev/09 1,26 11,39 12,65Mar/09 1,28 11,46 12,74Abr/09 1,25 11,34 12,59Mai/09 1,19 11,26 12,45Jun/09 1,27 11,03 12,30Jul/09 0,95 11,84 12,79Ago/09 0,79 13,19 13,98Set/09 0,85 14,02 14,87Out/09 0,81 13,00 13,81Nov/09 0,81 12,95 13,76Dez/09 0,84 13,10 13,94Jan/10 0,79 12,76 13,55Fev/10 0,84 12,70 13,54Mar/10 0,68 12,80 13,48Abr/10 0,70 12,81 13,51Mai/10 0,71 12,54 13,25Jun/10 0,66 11,98 12,64Jul/10 0,83 11,58 12,41Ago/10 0,59 11,63 12,22Set/10 0,88 12,58 13,46Out/10 0,74 11,90 12,64Nov/10 0,53 12,66 13,19Dez/10 0,59 12,45 13,04Jan/11 0,51 11,65 12,16Fev/11 0,45 12,44 12,89Mar/11 0,55 12,31 12,86Abr/11 0,58 12,27 12,85Mai/11 0,57 11,83 12,40Jun/11 0,52 12,11 12,63Jul/11 0,55 11,90 12,45Ago/11 0,47 11,96 12,43Set/11 0,44 11,88 12,32Out/11 0,41 11,69 12,10Nov/11 0,48 12,20 12,68Dez/11 ** ** **

Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI - *Constatou-se elevação do índice em dez/08 ** Dados em apuração.

INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM PORTO ALEGRE, JANEIRO DE 2006 A NOVEMBRO DE 2011 (%) - QUADRO Nº 32

...

Page 46: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201146

Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação de cobrança judicial, no período de 2006 a 2011, verifica-se que a inadimplência com ação de cobrança das quotas atrasadas era de 0,57% em janeiro/06, passando para 0,48% em novembro/11. Observa-se que, no período, em agosto/08 era de 1,25% e em junho/09 foi 1,27%, quando ocorreram os maiores aumentos percentuais das ações de cobrança judicial. Entretanto, em 2011 verifica-se expressiva queda deste tipo de ação em janeiro que era 0,51%, baixando de patamar a partir de agosto com 0,47%, chegando em novembro a 0,48%.

As quotas condominiais sem ação de cobrança tiveram comportamento evolutivo semelhante ao total de inadimplentes porque representam, aproximadamente, 99,00% dos atrasos de pagamentos.

6.4 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2011

Considerando a relevância do tema condomínios, SECOVI/RS-AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais, em Porto Alegre. A seguir o quadro e os mapas, por bairro, referentes a dezembro/11.

Bairros Nº condomínios (total) Nº condomínios (residencial)

Petrópolis 1.381 973Centro Histórico 1.061 730Rio Branco 784 554Menino Deus 744 564Santana 596 459Floresta 427 276Cidade Baixa 425 321Auxiliadora 422 279Mon’t Serrat 395 275São João 361 247Passo D’Areia 359 224Bela Vista 349 232Partenon 340 231Moinhos de Vento 328 232Bom fim 319 266Azenha 305 211Higienópolis 269 201Jardim Botânico 263 189Cristo Redentor 258 175Independência 237 185São Geraldo 234 129Santa Cecília 200 155Vila Ipiranga 192 133Tristeza 183 84Santo Antônio 180 130Jardim Itu-Sabará 179 105Rubem Berta 160 104Sarandi 154 91Boa Vista 150 88Cristal 150 109Protásio Alves 151 114São Sebastião 135 118Jardim Lindoia 125 72Medianeira 120 90Cavalhada 114 68Santa Tereza 95 65Teresópolis 88 49Chácara das Pedras 86 47Navegantes 83 48Bom Jesus 79 55Praia de Belas 78 56

DISTRIBUIÇ ÃO GEOGRÁFIC A DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE, DEZEMBRO 2011 - QUADRO Nº 33

...

Page 47: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 47

MAPA 3 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DO TOTAL DE CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE - DEZEMBRO/2011

Área sem Denominação

Hipica

Mapa 3 - Distribuição Geográfica do Total de Condomínios em Porto Alegre Dezembro/2011

Total de Condomínios em Porto Alegre (Amostra)

01 a 1920 a 3940 a 7980 a 139140 a 199200 a 299300 a 399400 a 1.500Bairros não cadastrados pela PMPA

N

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

HumaitáFarrapos

Anchieta

Sarandi

Rubem Berta

JardimLindóia

SãoSebastião

JardimSão Pedro

Jardim Floresta

CristoRedentor

São João

Passo da Areia

Auxiliadora

Higienópolis

Boa Vista Vila Ipiranga

São Geraldo

Navegantes

Floresta

Jardim Itú Sabará Mário Quintana

VilaJardim Chácaradas Pedras

TrêsFigueiras

Mont’ Serrat

Bela Vista

IndependênciaMoinhos de Vento

Rio BrancoBom FimFarroupilha

Santa Cecília

SantanaAzenha

Marcílio Dias

Centro

Praiade Belas

CidadeBaixa

MeninoDeus Santo

Antônio

Medianeira

Santa Tereza

Partenon

Jardim BotânicoJardimdo Salso

Bom Jesus

JardimCarvalho

Agronomia

Cascata

São José

Vila João Pessoa

Cel. AparícioBorgesGlória

Cristal

Nonoai

Teresópolis

Vila AssunçãoCamaquã

Cavalhada

Tristeza

VilaConceição

Ipanema

JardimIsabel

Pedra Redonda

Vila Nova Belém Velho

Espírito Santo

Aberta dos Morros

Restinga

Guarujá

Serraria

Ponta Grossa

Chapéu do sol

Belém Novo

Lageado

Lami

Lomba do Pinheiro

Passo das Pedras

Hípica

Protasio Alves

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pelaPMPA

Petrópolis

DISTRIBUIÇ ÃO GEOGRÁFIC A DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE, DEZEMBRO 2011 - QUADRO Nº33

Bairros Nº condomínios (total) Nº condomínios (residencial)

Camaquã 73 54Jardim do Salso 68 59Nonoai 61 38Três Figueiras 61 33Ipanema 60 29Jardim São Pedro 59 41Vila Nova 57 39Restinga 53 42Vila Jardim 51 33Glória 43 26Santa Maria Goretti 41 29Farroupilha 40 31Humaitá 37 25São José 28 21Vila Assunção 25 17Jardim Carvalho 22 15Cel. Aparício Borges 20 14Vila João Pessoa 18 13Aberta dos Morros 15 4Hípica 12 4Espírito Santo 11 3Guarujá 11 6Pedra Redonda 11 3Vila Floresta 11 10Agronomia 10 4Passo das Pedras 7 2Belém Novo 6 0Chapéu do Sol 5 2Vila Conceição 5 2Cascata 3 1Lomba do Pinheiro 3 2Marcílio Dias 3 1Farrapos 2 2Anchieta 1 0Arquipélago 1 1Belém Velho 1 0Lami 1 1Mário Quintana 1 0Serraria 1 0Soma 13.497 9.341

Fonte: TI SECOVI/RS-AGADEMI

47

Page 48: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201148

Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes a dezembro/11, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a de maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios, sendo que 43,27% estão localizados nos bairros: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Floresta, Cidade Baixa e Auxiliadora. Classificando-se os condomínios quantitativamente, quanto à localização, por bairro, verifica-se que: acima de 200, representam 74,51% (10.057), são eles: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Floresta, Cidade Baixa, Auxiliadora, Mon’t Serrat, São João, Passo D’Areia, Bela Vista, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim e Azenha, ocupando, aproximadamente, 20,00% do espaço geográfico da Cidade, enquanto 25,49% (3.440) estão localizados nos demais 80,00%.

A distribuição geográfica dos condomínios residenciais é semelhante a do total, pois representam 76,09%. Verifica-se forte concentração de 50,28% na faixa entre 250 a 1.000, que estão localizados nos bairros: Petrópolis, Centro Histórico, Menino Deus, Rio Branco, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta, Mon’t Serrat e Bom Fim.

MAPA 4 - DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS EM PORTO ALEGRE - DEZEMBRO/2011

Área sem Denominação

Hipica

Mapa 4 - Distribuição Geográfica dos Condomínios Residenciais em Porto Alegre Dezembro/2011

Condomínios Residenciais em Porto Alegre (Amostra)

01 a 1920 a 3940 a 7980 a 139140 a 249250 a 1000Bairros não cadastrados pela PMPA

N

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

Arquipélago

HumaitáFarrapos

Anchieta

Sarandi

Rubem Berta

JardimLindóia

SãoSebastião

JardimSão Pedro

Jardim Floresta

CristoRedentor

São João

Passo da Areia

Auxiliadora

Higienópolis

Boa Vista Vila Ipiranga

São Geraldo

Navegantes

Floresta

Jardim Itú Sabará Mário Quintana

VilaJardim Chácaradas Pedras

TrêsFigueiras

Mont’ Serrat

Bela Vista

IndependênciaMoinhos de Vento

Rio BrancoBom FimFarroupilha

Santa Cecília

SantanaAzenha

Marcílio Dias

Centro

Praiade Belas

CidadeBaixa

MeninoDeus Santo

Antônio

Medianeira

Santa Tereza

Partenon

Jardim BotânicoJardimdo Salso

Bom Jesus

JardimCarvalho

Agronomia

Cascata

São José

Vila João Pessoa

Cel. AparícioBorgesGlória

Cristal

Nonoai

Teresópolis

Vila AssunçãoCamaquã

Cavalhada

Tristeza

VilaConceição

Ipanema

JardimIsabel

Pedra Redonda

Vila Nova Belém Velho

Espírito Santo

Aberta dos Morros

Restinga

Guarujá

Serraria

Ponta Grossa

Chapéu do sol

Belém Novo

Lageado

Lami

Lomba do Pinheiro

Passo das Pedras

Hípica

Protasio Alves

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pela PMPA

Bairro não cadastrado pelaPMPA

Petrópolis

Page 49: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 49

PRAÇA DA REPÚBLICA - IJUÍ

OS INDICADORES DE INADIMPLÊNCIA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A adimplência é fator importante para manter o equilíbrio na atividade econômica e prestação de serviços, por este motivo foi incluída a evolução e a análise da inadimplência nos setores de aluguéis e condomínios.

A omissão de pagamentos das obrigações nos prazos pactuados por parte dos inquilinos e/ou condôminos, resulta de diversos fatores: conjuntura econômica adversa, desemprego, enfermidade, queda de

7

renda familiar e comportamento social das pessoas, além de fatores exógenos ao processo, como, eventuais crises na economia.

A inadimplência de aluguéis fechou o ciclo da primeira turbulência global em junho/09 com 5,13%, e a partir de julho/09, com a superação daquela crise, baixaram ao patamar médio anual com 4,16% em 2010 fechando o período janeiro/novembro/11 com 3,74%. A segunda crise econômica mundial não teve reflexo na inadimplência de aluguéis, pelo

Page 50: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201150

Mês Aluguéis Condomínios Comércio Cheques sem fundo por mil compensados

jan/06 7,37 12,48 12,03 19,00

fev/06 7,93 13,44 12,18 20,10

mar/06 7,63 11,90 13,34 24,30

abr/06 9,29 13,46 13,35 22,40

mai/06 8,35 15,51 12,20 23,70

jun/06 7,28 15,74 12,80 20,90

jul/06 8,08 12,39 12,98 21,30

ago/06 7,23 12,04 12,90 20,40

set/06 7,42 12,25 12,70 18,90

out/06 6,17 12,67 12,40 18,40

nov/06 6,35 12,30 12,80 19,80

dez/06 6,18 11,10 11,78 18,90

Média jan/nov 7,55 13,11 12,70 20,84

Média 2006 7,44 12,94 12,62 20,68

jan/07 5,69 12,45 12,25 18,80

fev/07 5,18 13,64 12,58 19,30

mar/07 5,88 15,08 12,44 23,10

abr/07 5,26 14,91 11,11 19,80

mai/07 5,11 15,13 10,62 22,40

jun/07 5,20 13,47 10,38 19,00

jul/07 4,69 13,09 10,74 19,10

ago/07 4,59 12,08 11,12 19,00

set/07 4,79 13,71 11,16 17,70

out/07 4,78 13,01 11,10 17,80

nov/07 4,97 13,48 11,90 19,20

dez/07 4,90 14,00 11,30 18,20

Média jan/nov 5,09 13,67 11,39 19,45

Média 2007 5,09 13,67 11,39 19,45

EVOLUÇ ÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDOS BR, JAN/06 A NOV/11 - QUADRO Nº 34menos até outubro/11 quando teve 3,66%, porém em novembro/11

subiu para 4,16%, aguardando-se a observação das taxas dos meses posteriores para verificar a tendência desta variável importante do setor de locações. Nos dois últimos anos, no período janeiro/novembro em 2010, a média foi 4,23%, e em 2011 caiu para 3,74%. Ainda nestes dois anos destaca-se o pico de 5,67% ocorrido em fevereiro/10 e os menores valores, com 3,37% em dezembro/10 e 3,47% em julho/11.

A inadimplência das taxas de condomínios, considerando-se as taxas de 11 meses, fechados em novembro de cada ano, em 2010 foi 13,08% e caiu para 12,52% em 2011. A maior inadimplência neste período ocorreu em janeiro/10 com 13,55% e a menor em outubro/11, com 12,10%. Esta evolução contêm o efeito do novo código civil com cerca de 30,00% de taxa média acima da existente no ano anterior, quando começou a vigorar o citado código, em janeiro/03. Verificando-se os inadimplentes com ação de cobrança judicial (jan/nov), estes foram em média 0,72% em 2010 e em 2011 caiu para 0,50%.

O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pela CDL/POA (Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre) e comparando-se a relação nos últimos dois anos, período janeiro/outubro de cada ano, verificou-se que a variação foi de 11,05% em 2010 e caiu para 10,82% em 2011, registrando decréscimo de 0,23 pontos percentuais. Destacam-se o maior índice em dezembro com 11,40%, e a menor variação com 10,50% em julho, ambas no ano de 2010. Assim pode-se atribuir estabilidade no desempenho deste indicador no período citado.

Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é um índice nacional, apurado pela SERASA EXPERIAN, banco de dados econômico-financeiros. Registrou percentual, nos períodos de janeiro/novembro de cada ano, em 2010 foi de 17,64 por mil e em 2011 com 19,45 por mil. A maior variação foi de 21,90 por mil em novembro/11 e a menor, com 15,60 por mil em outubro/10.

...

Page 51: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 51

Mês Aluguéis Condomínios Comércio Cheques sem fundo por mil compensados

jan/08 4,97 12,66 11,09 19,00

fev/08 5,26 13,09 12,01 19,50

mar/08 5,54 13,48 12,00 20,80

abr/08 4,97 12,99 10,70 20,90

mai/08 4,45 12,89 10,70 21,20

jun/08 4,56 12,88 11,60 18,50

jul/08 4,26 12,56 10,90 19,90

ago/08 4,70 12,53 10,05 18,00

set/08 4,23 12,86 11,03 17,90

out/08 4,40 13,00 11,05 20,10

nov/08 4,66 13,21 12,40 21,60

dez/08 4,55 17,10 11,70 20,00

Média jan/nov 4,73 12,92 11,23 19,76

Média 2008 4,71 13,27 11,27 19,78

jan/09 4,90 12,75 11,20 22,90

fev/09 5,43 12,65 11,60 23,20

mar/09 5,30 12,74 12,20 24,60

abr/09 5,21 12,59 12,50 22,20

mai/09 5,66 12,45 11,90 25,20

jun/09 5,13 12,30 11,60 20,20

jul/09 4,80 12,79 11,50 22,10

ago/09 4,66 13,98 11,40 19,60

set/09 4,50 14,87 11,80 19,40

out/09 4,75 13,81 10,80 19,20

nov/09 4,45 13,76 11,50 20,40

dez/09 4,35 13,94 11,50 18,70

Média jan/nov 4,98 13,15 11,64 21,73

Média 2009 4,93 13,22 11,63 21,48 Fonte: DEE SECOVI/RS-AGADEMI; CDL/POA, SERASA EXPERIAN*** Dados em apuraçãoElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Mês Aluguéis Condomínios Comércio Cheques sem fundo por mil compensados

jan/10 4,69 13,55 10,60 18,50

fev/10 5,67 13,54 11,30 18,50

mar/10 4,69 13,48 11,30 20,40

abr/10 4,50 13,51 11,20 18,60

mai/10 4,45 13,25 11,50 18,60

jun/10 3,92 12,64 10,50 17,50

jul/10 3,80 12,41 10,50 17,40

ago/10 3,77 12,22 11,00 16,20

set/10 3,82 13,46 10,90 15,90

out/10 3,57 12,64 11,40 15,60

nov/10 3,67 13,19 11,40 16,80

dez/10 3,37 13,04 11,50 17,20

Média jan/nov 4,23 13,08 11,05 17,64

Média 2010 4,16 13,08 11,09 17,60

jan/11 3,54 12,16 10,60 17,00

fev/11 3,63 12,89 10,30 18,30

mar/11 3,88 12,86 10,90 21,30

abr/11 3,71 12,85 10,31 20,00

mai/11 3,48 12,40 11,30 20,00

jun/11 3,76 12,63 10,80 19,30

jul/11 3,47 12,45 10,80 19,90

ago/11 3,88 12,43 11,10 18,80

set/11 3,94 12,32 10,90 18,20

out/11 3,66 12,10 11,20 19,20

nov/11 4,16 12,68 *** 21,90

Média jan/nov 3,74 12,52 10,82 19,45

Média 2011 3,74 12,52 10,82 19,45

EVOLUÇ ÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA EM PORTO ALEGRE E CHEQUES SEM FUNDOS BR, JAN/06 A NOV/11 - QUADRO Nº 34

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Page 52: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 20115252

Fonte: DEE SECOVI-RS/AGADEMI, CDL/POA, SERASA/EXPERIAN. - * Cheques sem fundos índice nacional, por mil compensados.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: DEE SECOVI-RS/AGADEMI, CDL/POA, SERASA/EXPERIAN. - * Cheques sem fundos índice nacional, por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

EMPREGO E DESEMPREGO

O nível de emprego é uma variável muito importante para o mercado imobiliário porque é a população que aufere renda fixa e tem condições de participar de programas de financiamento para aquisição de residências, alugar imóveis, e pode residir em condomínios compatíveis com o seu nível de rendimento, desfrutando da moradia que é uma necessidade básica de sobrevivência digna.

O impacto do desemprego inibe parte da população e poderia prejudicar o movimento do mercado imobiliário, por este motivo é avaliado neste estudo.

As informações disponíveis, para a Região Metropolitana de Porto Alegre, permitem avaliar os anos de 2010 e 2011 sendo que neste período (jan/nov) houve acentuada queda da taxa média de desemprego, caindo de 9,10% em 2010 para 7,50% em novembro/2011. Nestes dois anos a mais alta taxa ocorreu em março de 2010, com 9,80% e a mais elevada em 2011 foi julho, com 8,00%. Em novembro de 2010, eram 158.000 desempregados para uma População Economicamente Ativa de 2.057.000 pessoas, e caiu em 2011 para 144.000 desempregados de uma População Economicamente Ativa (PEA) de 2.061.000 pessoas, portanto no ano de 2011 houve uma redução de 14.000 no número de desempregados, embora a PEA tenha acrescido apenas 4.000 pessoas.

O ano de 2011 registrou o maior número de empregos, tendo a taxa média (jan/nov) de desemprego caído 1,6 pontos percentuais, no mês de dezembro/10 a taxa foi de 7,20%, e em novembro/11 foi 7,00%.

8

EVOLUÇÃO (%) ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA - COMPARATIVODE MÉDIAS (JAN/06 A NOV/11) - CHEQUES* GRÁFICO N° 16

EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA NOS ALUGUÉIS, CONDOMÍNIOS ECOMÉRCIO EM PORTO ALEGRE, CHEQUES* - JAN/06 A NOV/11 - GRÁFICO N° 17

Page 53: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 53

Em novembro/11, o nível ocupacional na RMPA apresentou redução (-0,60%), mantendo o movimento de decréscimo verificado no mês anterior. O total de ocupados foi estimado em 1.917 mil indivíduos, 11 mil pessoas a menos do que no mês anterior. Quanto aos principais setores de atividade econômica, constatou-se redução do nível ocupacional no comércio (-5,10%), com a diminuição de 16 mil ocupações, e na indústria de transformação (-1,80%), com a redução de 6 mil postos de trabalho. De maneira distinta, aumentou o nível ocupacional nos serviços (0,60%), com o incremento de 6 mil ocupações, e na construção civil (3,40%), com mais 4 mil postos de trabalho.

O nível de ocupação anual apresentou variação positiva de 0,90%. Observando-se os principais setores de atividades verificou-se o crescimento de 10.000 ocupações na indústria de transformação e de 8.000 na construção civil. O setor de comércio registrou redução de 12.000 ocupações, enquanto o de serviços apresentou relativa estabilidade com queda de -2.000 ocupações.

De acordo com a posição na ocupação, nos últimos 12 meses, houve crescimento do emprego assalariado (11 mil empregos), destacando-se a expansão no setor privado (22 mil), especificamente o emprego com carteira assinada (24 mil). No setor público, houve redução (-11 mil). Nas outras categorias, ocorreu redução no número de autônomos (-7 mil).

Entre outubro/10 e outubro/11, o rendimento médio real teve estabilidade para o total dos ocupados e registrou variação positiva

(0,60%) para o conjunto de assalariados. A massa de rendimento real apresentou elevação de 3,10% para os ocupados e 6,00% para os assalariados. Este crescimento ocorreu, principalmente, devido a expansão do nível de ocupação.

O CAGED – Cadastro dos Empregados e Desempregados –(Lei 4.923/65) mostra que em novembro/11 foram gerados 42.735 postos de trabalho no Brasil, indicando crescimento de 0,11% em relação ao estoque de empregos formais do mês anterior. Estes dados demonstram, em geral, redução no ritmo de crescimento do emprego em novembro, resultado de impactos negativos em setores da atividade econômica como agricultura, indústria da transformação, construção civil e do ramo de ensino.

No acumulado do ano de 2011, o montante de empregos gerados no Brasil atingiu 2.320.753 postos de trabalho o equivalente ao crescimento de 6,46% em relação ao estoque de empregos de dezembro/2010. Nos últimos 12 meses os dados mostram que a geração de empregos atingiu 1.900.571 postos de trabalho, correspondendo ao aumento de 5,23%.

O Rio Grande do Sul apresentou aumento de 12.875 postos de trabalho, no mês de novembro/11, com variação de 0,52% em relação ao mês anterior, tal expansão deveu-se principalmente ao setor comércio (7.732 postos), de serviços (3.675 postos) e na agropecuária (3.669 postos). Na indústria de transformação houve queda de –2.155 postos. Nos últimos 12 meses houve crescimento de 5,28% no nível de emprego aumentado com 126.207 postos de trabalho.

Page 54: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201154

Meses Número de desempregados

População Economicamente Ativa

Taxa de desemprego %

jan/10 195.000 2.011.000 9,7fev/10 194.000 2.026.000 9,6mar/10 198.000 2.022.000 9,8abr/10 194.000 2.022.000 9,6mai/10 192.000 1.998.000 9,6jun/10 190.000 2.004.000 9,5jul/10 179.000 2.013.000 8,9ago/10 176.000 2.026.000 8,7set/10 173.000 2.040.000 8,5out/10 168.000 2.044.000 8,2nov/10 158.000 2.057.000 7,7dez/10 148.000 2.060.000 7,2jan/11 151.000 2.062.000 7,3fev/11 150.000 2.053.000 7,3mar/11 150.000 2.029.000 7,4abr/11 151.000 2.038.000 7,4mai/11 157.000 2.043.000 7,7jun/11 160.000 2.056.000 7,8jul/11 165.000 2.062.000 8,0ago/11 160.000 2.077.000 7,7set/11 162.000 2.103.000 7,7out/11 147.000 2.075.000 7,1nov/11 144.000 2.061.000 7,0

Fonte: PED/FEEElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: PED/FEE, IBGEElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Meses População Economicamente Ativa PEA/RMPA

jan/10 2.011.000 50,80

fev/10 2.026.000 51,17

mar/10 2.022.000 51,07

abr/10 2.022.000 51,07

mai/10 1.998.000 50,47

jun/10 2.004.000 50,62

jul/10 2.013.000 50,85

ago/10 2.026.000 51,17

set/10 2.040.000 51,53

out/10 2.044.000 51,63

nov/10 2.057.000 51,96

dez/10 2.060.000 52,03

jan/11 2.062.000 52,08

fev/11 2.053.000 51,86

mar/11 2.029.000 51,25

abr/11 2.038.000 51,48

mai/11 2.043.000 51,60

jun/11 2.056.000 51,93

jul/11 2.062.000 52,08

ago/11 2.077.000 52,46

set/11 2.103.000 53,12

out/11 2.075.000 52,41

nov/11 2.061.000 52,06

População RMPA 2010 3.958.985 -

RELAÇ ÃO ENTRE A PEA/POPULAÇ ÃO ECONOMIC AMENTE ATIVA E A ESTIMATIVA DE POPULAÇ ÃO DA RMPA/REGIÃO METROPOLITANA DE

PORTO ALEGRE - JAN/2010 - NOV/2011 - QUADRO Nº 36

EVOLUÇÃO DO EMPREGO E DESEMPREGO NA REGIÃO METROPOLITANA DE PORTO ALEGRE - JAN/DEZ/2010 E JAN/NOV/11 - QUADRO Nº 35

Page 55: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 55

PRAÇA MAJOR NICOLETTI - GRAMADO

Fonte: PED/FEEElaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

ANÁLISE DA RELAÇÃO ENTRE A PEA/POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA E OS DADOS PRELIMINARES DO CENSO NACIONAL/2010 DA POPULAÇÃO PARA A RMPA/REGIÃO METROPOLITANA DE

PORTO ALEGRE, EM 2011 - GRÁFICO N° 18

Page 56: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201156

PRAÇA DA MATRIZ - ROLANTE

9.1 INFLUÊNCIAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O resultado definitivo do Censo de 2010 demonstrou relevantes alterações no perfil demográfico, na década 2000/2010, no Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre. Foram significativamente modificadas as distribuições por faixa etária da população residente na data do recenseamento.

O estudo da estrutura, exposta pela pirâmide etária, é fundamental para a avaliação da força de trabalho, nível de emprego e renda familiar, além de possibilitar a estimativa da janela demográfica.

A população brasileira, em 2010, era de 190.755.799 residentes em 5.565 municípios, e o censo mostrou um perfil atualizado da distribuição demográfica do país. A taxa média de incremento anual do crescimento demográfico do Brasil foi de 1,17%, do Rio Grande do Sul 0,49% e Porto Alegre 0,04%. Note-se que a taxa de crescimento do estado foi inferior a do país e a menor entre as demais unidades da federação. A Região Metropolitana de Porto Alegre tem 3.958.985 habitantes e, também provalmente decresceu no período já que a mesma de outras cidades tiveram queda na sua população.

A VARIÁVEL DEMOGRÁFICA9

Page 57: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 57

Grupos de Idade Total % Homens % Mulheres %

0 a 4 anos 16.375.728 9,64 8.326.926 4,90 8.048.802 4.74

5 a 9 anos 16.542.327 9,74 8.402.353 4,95 8.139.974 4,79

10 a 14 anos 17.348.067 10,22 8.777.639 5,17 8.570.428 5,05

15 a 19 anos 17.939.815 10,57 9.019.130 5,31 8.920.685 5,25

20 a 24 anos 16.141.515 9,51 8.048.218 4,74 8.093.297 4,77

25 a 29 anos 13.849.665 8,16 6.814.328 4,01 7.035.337 4,14

30 a 34 anos 13.028.944 7,67 6.363.983 3,75 6.664.961 3,93

35 a 39 anos 12.261.529 7,22 5.955.875 3,51 6.305.654 3,71

40 a 44 anos 10.546.694 6,21 5.116.439 3,01 5.430.255 3,20

45 a 49 anos 8.721.541 5,14 4.216.418 2,48 4.505.123 2,65

50 a 54 anos 7.062.601 4,16 3.415.678 2,01 3.646.923 2,15

55 a 59 anos 5.444.715 3,21 2.585.244 1,52 2.859.471 1,68

60 a 64 anos 4.600.929 2,71 2.153.209 1,27 2.447.720 1,44

65 a 69 anos 3.581.106 2,11 1.639.325 0,97 1.941.781 1,14

70 a 74 anos 2.742.302 1,62 1.229.329 0,72 1.512.973 0,89

75 a 79 anos 1.779.587 1,05 780.571 0,46 999.016 0,59

80 a 84 anos 1.036.034 0,61 428.501 0,25 607.533 0,36

85 a 89 anos 534.871 0,32 208.088 0,12 326.783 0,19

90 a 94 anos 180.426 0,11 65.117 0,04 115.309 0,07

95 a 99 anos 56.198 0,03 19.221 0,01 36.977 0,02

Mais de 100 anos 24.576 0,01 10.423 0,01 14.153 0,01

Total 169.799.170 100,00% 83.576.015 49,22% 86.223.155 50,78%

Observa-se a queda da taxa de crescimento do país, aliada a maior longevidade da população.

O censo demográfico demonstrou que, entre os habitantes do Brasil 48,97% são do sexo masculino e 51,03% do feminino. No RS existem 48,67% homens recenseados e 51,33% mulheres. Em Porto Alegre foram 46,39% homens e 53,61% mulheres.

A estrutura da população residente no Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, por classe de idade, está retratada nas pirâmides etárias de 2000 e 2010.

Foram avaliados grupos etários na estrutura demográfica do Brasil, Rio Grande do Sul e Porto Alegre, correspondendo a 0 a 4 anos, 20 a 64 anos, 25 a 44 anos (janela demográfica) e mais de 70 anos. O objetivo é mostrar a evolução do perfil da população, no caso do RS e Porto Alegre, outros aspectos inerentes à dinâmica populacional, como fecundidade, mortalidade, longevidade, padrões de bem-estar social, saúde, moradia e educação.

Publicam-se, neste Panorama, as distribuições demográficas, por idade, do Brasil, do Estado e de Porto Alegre, pela relevância que esta variável tem para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas.

a) Brasil:A pirâmide etária do Brasil, em 2000, mostra que a faixa etária básica

de 0 a 4 anos representava 9,64% da população e, em 2010, nesta faixa, 7,23%, com queda de -2,41 pontos percentuais de diferença no período. Destacam-se na faixa de 70 anos ou mais, as mulheres, que eram 3.612.744 em 2000 passaram para 5.349.657 em 2010, ou seja, 48,08% a mais. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, representava 53,98% da população, ou 91.658.133 pessoas, enquanto em 2010 esta faixa era formada por 59,63%, ou 113.751.154 pessoas, registrando um crescimento de 24,10% no período.

Fonte: Censo IBGE, 2000.Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Fonte: Censo - IBGE, 2000 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2000 – QUADRO Nº 37

Page 58: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201158

Fonte: Censo IBGE, 2000.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

PRAÇA ARMANDO ALBINO MATTES - PORTÃO

Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Grupos de idade Total % Homens % Mulheres %0 a 4 anos 13.796.159 7,23 7.016.987 3,68 6.779.172 3,555 a 9 anos 14.969.375 7,85 7.624.144 4,00 7.345.231 3,8510 a 14 anos 17.166.761 9,00 8.725.413 4,57 8.441.348 4,4315 a 19 anos 16.990.870 8,91 8.558.868 4,49 8.432.002 4,4220 a 24 anos 17.245.190 9,04 8.630.227 4,52 8.614.963 4,5225 a 29 anos 17.104.413 8,97 8.460.995 4,44 8.643.418 4,5330 a 34 anos 15.744.512 8,25 7.717.657 4,05 8.026.855 4,2135 a 39 anos 13.888.581 7,28 6.766.665 3,55 7.121.916 3,7340 a 44 anos 13.009.367 6,82 6.320.570 3,31 6.688.797 3,5145 a 49 anos 11.833.351 6,20 5.692.013 2,98 6.141.338 3,2250 a 54 anos 10.140.402 5,32 4.834.995 2,53 5.305.407 2,7855 a 59 anos 8.276.219 4,34 3.902.344 2,05 4.373.875 2,2960 a 64 anos 6.509.119 3,41 3.041.034 1,59 3.468.085 1,8265 a 69 anos 4.840.810 2,54 2.224.065 1,17 2.616.745 1,3770 a 74 anos 3.741.637 1,96 1.667.373 0,87 2.074.264 1,0975 a 79 anos 2.563.448 1,34 1.090.518 0,57 1.472.930 0,7780 a 84 anos 1.666.972 0,87 668.623 0,35 998.349 0,5285 a 89 anos 819.483 0,43 310.759 0,16 508.724 0,2790 a 94 anos 326.559 0,17 114.964 0,06 211.595 0,1195 a 99 anos 98.335 0,05 31.529 0,02 66.806 0,04Mais de 100 anos 24.236 0,01 7.247 0,00 16.989 0,01Total 190.755.799 100,00% 93.406.990 48,97% 97.348.809 51,03%

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2000 - GRÁFICO N° 19

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL 2010 - QUADRO Nº 38

Page 59: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 59

b) Rio Grande do Sul:A pirâmide etária do Rio Grande do Sul registra, em 2010, na

faixa base de 0 a 4 anos de idade 6,02% da população, e em 2000, era 8,48%. Nota-se neste período de 10 anos uma sensível queda de -2,46 pontos percentuais do número de habitantes. Avaliando-se a faixa etária de 70 ou mais anos, verifica-se que em 2000 ela representava 4,59% da população e passou, em 2010, para 6,09%, com crescimento de 1,50 pontos percentuais, pois em 2000 eram 463.351 pessoas, chegando a 651.034 habitantes em 2010. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, era 5.733.546 pessoas e representava 56,83% da população, enquanto em 2010 esta faixa etária era composta de 6.594.075 ou 61,66% dos habitantes residentes no Rio Grande do Sul, registrando crescimento de 4,83% no período. A taxa média de incremento anual foi de apenas 0,49% no intervalo intercensitário, resultante da baixa taxa de natalidade. O grupo de 20 a 64 anos de idade cresceu a taxa anual próxima da taxa do Estado, portanto as emigrações não contribuíram para esta evolução populacional do Estado, comportamento diferenciado que ocorreu nas décadas anteriores.

Fonte: Censo IBGE/2010Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2000 - QUADRO Nº 39

Fonte: Censo IBGE, 2000.Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Grupos de idade Total % Homens % Mulheres %

0 a 4 anos 855.544 8,48 435.905 4,32 419.639 4,165 a 9 anos 887.103 8,79 451.586 4,48 435.517 4,3210 a 14 anos 912.080 9,04 464.250 4,60 447.830 4,4415 a 19 anos 966.438 9,58 490.399 4,86 476.039 4,7220 a 24 anos 856.201 8,49 430.584 4,27 425.617 4,2225 a 29 anos 767.697 7,61 382.084 3,79 385.613 3,8230 a 34 anos 784.489 7,78 385.037 3,82 399.452 3,9635 a 39 anos 813.817 8,07 397.068 3,94 416.749 4,1340 a 44 anos 633.641 6,28 258.269 2,56 375.372 3,7245 a 49 anos 627.690 6,22 304.887 3,02 322.803 3,2050 a 54 anos 516.698 5,12 250.230 2,48 266.468 2,6455 a 59 anos 400.916 3,97 190.359 1,89 210.557 2,0960 a 64 anos 332.397 3,30 153.901 1,53 178.496 1,7765 a 69 anos 269.736 2,67 119.276 1,18 150.460 1,4970 a 74 anos 204.755 2,03 85.905 0,85 118.850 1,1875 a 79 anos 130.656 1,30 51.275 0,51 79.381 0,7980 a 84 anos 75.241 0,75 26.897 0,27 48.344 0,4885 a 89 anos 36.737 0,36 11.977 0,12 24.760 0,2590 a 94 anos 11.426 0,11 3.441 0,03 7.985 0,0895 a 99 anos 3.223 0,03 897 0,01 2.326 0,02Mais de 100 anos 1.313 0,01 492 0,00 821 0,01Total 10.087.798 100,00% 4.894.719 48,52% 5.193.079 51,48%

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO BRASIL - 2010 - GRÁFICO Nº 20

Page 60: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201160

DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL - 2000 - GRÁFICO N° 21

Fonte: Censo IBGE, 2000Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2010 - GRÁFICO N° 22

Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: Censo IBGE, 2010. Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Grupos de idade Total % Homens % Mulheres %0 a 4 anos 643.962 6,02 327.601 3,06 316.361 2,965 a 9 anos 723.759 6,77 368.967 3,45 354.792 3,3210 a 14 anos 861.783 8,06 438.629 4,10 423.154 3,9615 a 19 anos 875.737 8,19 442.405 4,14 433.332 4,0520 a 24 anos 870.906 8,14 437.737 4,09 433.169 4,0525 a 29 anos 893.999 8,36 445.502 4,17 448.497 4,1930 a 34 anos 808.291 7,56 398.879 3,73 409.412 3,8335 a 39 anos 745.119 6,97 366.041 3,42 379.078 3,5440 a 44 anos 760.365 7,11 369.087 3,45 391.278 3,6645 a 49 anos 772.636 7,22 372.803 3,49 399.833 3,7450 a 54 anos 693.266 6,48 332.590 3,11 360.676 3,3755 a 59 anos 584.509 5,47 277.346 2,59 307.163 2,8760 a 64 anos 464.984 4,35 217.076 2,03 247.908 2,3265 a 69 anos 343.579 3,21 155.838 1,46 187.741 1,7670 a 74 anos 262.045 2,45 112.895 1,06 149.150 1,3975 a 79 anos 187.088 1,75 73.926 0,69 113.162 1,0680 a 84 anos 119.073 1,11 42.599 0,40 76.474 0,7285 a 89 anos 55.982 0,52 17.730 0,17 38.252 0,3690 a 94 anos 20.619 0,19 5.887 0,06 14.732 0,1495 a 99 anos 5.188 0,05 1.271 0,01 3.917 0,04Mais de 100 anos 1.039 0,01 248 0,00 791 0,01Total 10.693.929 100,00% 5.205.057 48,67% 5.488.872 51,33%

PRAÇA TANCREDO DE ALMEIDA NEVESVICTOR GRAEFF

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, NO RIO GRANDE DO SUL 2010 - QUADRO Nº 40

Page 61: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 61

PRAÇA ERMIDA NOSSA SENHORA DE FÁTIMAGARIBALDI

Page 62: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201162

c) Porto Alegre:A pirâmide etária de Porto Alegre registra, em 2010, na faixa base (0 a 4

anos de idade) 5,58% da população, e no período de 10 anos, em 2000 era 7,65% nota-se uma sensível queda de -2,07 pontos percentuais do número de habitantes nesta faixa. Avaliando-se a faixa etária de 70 ou mais anos, verifica-se que em 2000 ela representava 5,40% da população e passou, em 2010, para 7,12%, com crescimento de 1,72 pontos percentuais, pois eram, em 2000, 73.536 pessoas, chegando a 100.272 habitantes em 2010. O grupo etário de 20 a 64 anos, em 2000, era de 808.111 pessoas e representava 59,39% da população, enquanto em 2010, esta faixa etária era composta de 894.074 ou 63,44% dos habitantes residentes em Porto Alegre, registrando crescimento de 4,05% no período.

Na cidade observou-se que a faixa etária de 20 a 64 anos teve crescimento praticamente igual a do Estado, em torno de 0,41%, o que demonstra não ter ocorrido significativo movimento migratório tanto para a capital quanto de saída de migrantes. Entretanto, a movimentação de população ocorreu entre os diversos bairros da cidade conforme a análise exposta neste Panorama, sempre considerando a década 2000/2010.

Fonte: Censo IBGE, 2000 - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: Censo IBGE, 2000Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Grupos de idade Total % Homens % Mulheres %

0 a 4 anos 104.076 7,65 53.073 3,90 51.003 3,75

5 a 9 anos 102.252 7,52 52.027 3,82 50.225 3,69

10 a 14 anos 107.317 7,89 54.696 4,02 52.621 3,87

15 a 19 anos 125.149 9,20 62.836 4,62 62.313 4,58

20 a 24 anos 123.772 9,10 60.623 4,46 63.149 4,64

25 a 29 anos 106.169 7,80 51.759 3,80 54.410 4,00

30 a 34 anos 99.795 7,33 47.321 3,48 52.474 3,86

35 a 39 anos 108.307 7,96 50.034 3,68 58.273 4,28

40 a 44 anos 102.385 7,53 46.569 3,42 55.816 4,10

45 a 49 anos 90.011 6,62 40.093 2,95 49.918 3,67

50 a 54 anos 74.630 5,49 32.752 2,41 41.878 3,08

55 a 59 anos 56.186 4,13 24.320 1,79 31.866 2,34

60 a 64 anos 46.856 3,44 19.397 1,43 27.459 2,02

65 a 69 anos 40.149 2,95 15.782 1,16 24.367 1,79

70 a 74 anos 32.012 2,35 11.701 0,86 20.311 1,49

75 a 79 anos 20.949 1,54 7.213 0,53 13.736 1,01

80 a 84 anos 11.864 0,87 3.492 0,26 8.372 0,62

85 a 89 anos 6.046 0,44 1.546 0,11 4.500 0,33

90 a 94 anos 1.991 0,15 428 0,03 1.563 0,11

95 a 99 anos 522 0,04 116 0,01 406 0,03

Mais de 100 anos 152 0,01 42 0,00 110 0,01

Total 1.360.590 100,00% 635.820 46,73% 724.770 53,27%

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE - 2000 - GRÁFICO Nº 23

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE 2000 - QUADRO Nº 41

Page 63: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 63

Fonte: Censo IBGE, 2010Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

Fonte: Censo, 2010 - Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE - 2010 - GRÁFICO Nº 24

O censo demográfico apresentou resultado da distribuição populacional por bairros da cidade em 2010, que é considerada informação relevante para estudo do mercado imobiliário local.

A análise dos dados possibilita conhecer as consideráveis diferenças da evolução espacial da população que ocorreu na década 2000/2010, segundo cada bairro da cidade. Destacam-se os bairros que cresceram acima de 25,00%: Mário Quintana, Arquipélago, Lomba do Pinheiro, Lami, Marcílio Dias, Ponta Grossa e Lageado, onde estavam os maiores vazios demográficos no início da década que correspondiam a 4,95% da população da cidade e, em 2010, passaram a representar 7,65% da população, portanto com notável aumento. Os bairros que tiveram decréscimo a partir de -10,00% são: Anchieta, Vila Jardim, Santa Maria Goretti, Glória, Jardim Floresta,

Grupos de idade Total % Homens % Mulheres %

0 a 4 anos 78.626 5,58 39.861 2,83 38.765 2,75

5 a 9 anos 84.783 6,02 43.296 3,07 41.487 2,94

10 a 14 anos 100.860 7,16 51.116 3,63 49.744 3,53

15 a 19 anos 103.412 7,34 51.764 3,67 51.648 3,66

20 a 24 anos 117.945 8,37 58.136 4,13 59.809 4,24

25 a 29 anos 130.319 9,25 63.349 4,49 66.970 4,75

30 a 34 anos 117.233 8,32 56.102 3,98 61.131 4,34

35 a 39 anos 97.446 6,91 46.478 3,30 50.968 3,62

40 a 44 anos 92.340 6,55 42.663 3,03 49.677 3,52

45 a 49 anos 99.461 7,06 44.652 3,17 54.809 3,89

50 a 54 anos 94.350 6,69 41.653 2,96 52.697 3,74

55 a 59 anos 80.680 5,72 34.732 2,46 45.948 3,26

60 a 64 anos 64.300 4,56 26.832 1,90 37.468 2,66

65 a 69 anos 47.324 3,36 19.073 1,35 28.251 2,00

70 a 74 anos 36.952 2,62 14.032 1,00 22.920 1,63

75 a 79 anos 28.625 2,03 9,998 0,71 18.627 1,32

80 a 84 anos 19.883 1,41 6.202 0,44 13.681 0,97

85 a 89 anos 9.980 0,71 2.781 0,20 7.199 0,51

90 a 94 anos 3.768 0,27 861 0,06 2.907 0,21

95 a 99 anos 914 0,06 182 0,01 732 0,05

Mais de 100 anos 150 0,01 24 0,00 126 0,01

Total 1.409.351 100,00% 653.787 46,39% 755.564 53,61%

DISTRIBUIÇ ÃO DA POPULAÇ ÃO POR SEXO, SEGUNDO OS GRUPOS DE IDADE, EM PORTO ALEGRE 2010 - QUADRO Nº 42

Page 64: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201164

PRAÇA AFFONSO SAUL - TRÊS COROAS

Pedra Redonda e Farroupilha que em 2000 representavam 2,40% da população, e 1,97% em 2010.

O bairro mais populoso da cidade continua sendo o Rubem Berta que, em 2010, tem 87.367 pessoas, enquanto em 2000 eram 78.624 habitantes, com crescimento de 11,12% no período.

Observam-se que os bairros importantes situados na zona leste de Porto Alegre tiveram queda da variação da cidade: Partenon com -3,57%, Nonoai -3,79%, Cascata -4,13% e Jardim Carvalho -0,59%.

Na zona norte da cidade verifica-se que o bairro Sarandi decresceu -1,15% no período.

Na zona sul contatou-se queda nos seguintes bairros: Cristal com -8,69%, Ipanema -8,05%, Santa Tereza -8,02% e Camaquã -7,47%.

Page 65: Panorama do Mercado Imobiliário

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 65

Bairros Censo 2010 Censo 2000 VariaçãoAnchieta 147 203 -27,59Vila Jardim 11.979 14.251 -15,94Santa Maria Goretti 3.509 4.132 -15,08Glória 7.538 8.809 -14,43Jardim Floresta 3.307 3.822 -13,47Pedra Redonda 274 316 -13,29Farroupilha 961 1.101 -12,72Moinhos de Vento 7.264 8.067 -9,95Cristal 19.225 21.054 -8,69Santo Antônio 13.161 14.392 -8,55Ipanema 15.518 16.877 -8,05Vila Conceição 1.349 1.467 -8,04Santa Teresa 43.391 47.175 -8,02Camaquã 20.101 21.723 -7,47Medianeira 11.568 12.428 -6,92Cavalhada 18.582 19.854 -6,41São João 12.418 13.238 -6,19Jardim São Pedro 3.775 3.998 -5,58Bom Jesus 26.719 28.229 -5,35São Geraldo 8.292 8.692 -4,60Independência 6.121 6.407 -4,46Cascata 23.133 24.130 -4,13Vila João Pessoa 10.098 10.522 -4,03Nonoai 31.001 32.222 -3,79Vila Assunção 4.418 4.591 -3,77Belém Novo 13.277 13.787 -3,70Partenon 45.768 47.460 -3,57Navegantes 4.322 4.475 -3,42Auxiliadora 9.683 9.985 -3,02São José 28.156 28.957 -2,77Santana 20.723 21.221 -2,35Espírito Santo 5.606 5.734 -2,23Sarandi 59.707 60.403 -1,15Cidade Baixa 16.522 16.634 -0,67Jardim Carvalho 25.763 25.915 -0,59Santa Cecília 5.768 5.800 -0,55Vila Ipiranga 20.958 20.951 0,03Azenha 13.459 13.449 0,07Floresta 14.972 14.941 0,21Jardim do Salso 5.160 5.143 0,33Boa Vista 8.750 8.691 0,68

Bairros Censo 2010 Censo 2000 VariaçãoSão Sebastião 6.511 6.465 0,71Passo D’Areia 23.271 23.083 0,81Guarujá 2.612 2.589 0,89Jardim Lindoia 7.417 7.334 1,13Coronel Aparício Borges 23.167 22.786 1,67Serraria 5.885 5.775 1,90Jardim Itú-Sabará 31.790 31.127 2,13Cristo Redentor 16.455 16.103 2,19Bom Fim 11.630 11.351 2,46Restinga 51.569 50.020 3,10Menino Deus 30.507 29.577 3,14Chácara das Pedras 7.471 7.034 6,21Centro Histórico 39.154 36.862 6,22Tristeza 16.198 15.125 7,09Petrópolis 38.155 35.069 8,80Jardim Botânico 12.521 11.494 8,94Vila Nova 36.225 33.145 9,29Mont’ Serrat 11.236 10.236 9,77Humaitá 11.502 10.470 9,86Rubem Berta 87.367 78.624 11,12Três Figueiras 4.070 3.657 11,29Farrapos 18.986 17.019 11,56Rio Branco 21.392 19.069 12,18Belém Velho 8.903 7.876 13,04Agronomia 12.222 10.681 14,43Hípica 11.889 10.363 14,73Bela Vista 11.128 9.621 15,66Higienópolis 10.724 9.096 17,90Teresópolis 15.219 12.844 18,49Praia de Belas 2.281 1.869 22,04Mário Quintana 27.767 21.848 27,09Arquipélago 8.330 5.061 64,59Lomba do Pinheiro 51.415 30.388 69,20Lami 4.642 2.699 71,99Marcílio Dias 1.118 598 86,96Ponta Grossa 6.769 3.290 105,74Lageado 7.765 3.425 126,72Jardim Isabel 1.453 0 -Zona Indefinida 110.192 115.671 -4,74Total Porto Alegre 1.409.351 1.360.590 3,58

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

65

POPULAÇ ÃO RESIDENTE E VARIAÇ ÃO %, POR BAIRROS EM PORTO ALEGRE, 2000/2010 - QUADRO Nº 43

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 20116666

Bairros Nº de Habitantes (censo 2010 )Rubem Berta 87.367Sarandi 59.707Restinga 51.569Lomba do Pinheiro 51.415Partenon 45.768Santa Teresa 43.391Centro Histórico 39.154Petrópolis 38.155Vila Nova 36.225Jardim Itú-Sabará 31.790Nonoai 31.001Menino Deus 30.507São José 28.156Mário Quintana 27.767Bom Jesus 26.719Jardim Carvalho 25.763Passo D’Areia 23.271Coronel Aparício Borges 23.167Cascata 23.133Rio Branco 21.392Vila Ipiranga 20.958Santana 20.723Camaquã 20.101Cristal 19.225Farrapos 18.986Cavalhada 18.582Cidade Baixa 16.522Cristo Redentor 16.455Tristeza 16.198Ipanema 15.518Teresópolis 15.219Floresta 14.972Azenha 13.459Belém Novo 13.277Santo Antônio 13.161Jardim Botânico 12.521São João 12.418Agronomia 12.222Vila Jardim 11.979Hípica 11.889Bom Fim 11.630

Bairros Nº de Habitantes (censo 2010)Medianeira 11.568Humaitá 11.502Mont’ Serrat 11.236Bela Vista 11.128Higienópolis 10.724Vila João Pessoa 10.098Auxiliadora 9.683Belém Velho 8.903Boa Vista 8.750Arquipélago 8.330São Geraldo 8.292Lageado 7.765Glória 7.538Chácara das Pedras 7.471Jardim Lindoia 7.417Moinhos de Vento 7.264Ponta Grossa 6.769São Sebastião 6.511Independência 6.121Serraria 5.885Santa Cecília 5.768Espírito Santo 5.606Jardim do Salso 5.160Lami 4.642Vila Assunção 4.418Navegantes 4.322Três Figueiras 4.070Jardim São Pedro 3.775Santa Maria Goretti 3.509Jardim Floresta 3.307Guarujá 2.612Praia de Belas 2.281Jardim Isabel 1.453Vila Conceição 1.349Marcílio Dias 1.118Farroupilha 961Pedra Redonda 274Anchieta 147Zona Indefinida 110.192Total Porto Alegre 1.409.351

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

POPULAÇ ÃO RESIDENTE POR BAIRROS, EM ORDEM DECRESCENTE DO Nº DE HABITANTES EM PORTO ALEGRE 2010 - QUADRO Nº 44

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 67

9.2 JANELA DEMOGRÁFICA

O contingente formado pela faixa etária com pessoas de 25 a 44 anos de idade calculado pela distribuição constante da pirâmide etária do Rio Grande do Sul no Censo de 2010 é constituído por 3.207.774 pessoas que corresponde a 30,00% da população; este contingente representava 29,73% em 2000, ficando praticamente estável na década. Utilizando-se idêntico coeficiente, a Região Metropolitana de Porto Alegre seria de 1.177.006 pessoas. Em Porto Alegre este grupo etário continha 30,62% em 2000 e passou a representar 31,03%.

Esta faixa etária é considerada janela demográfica para fins de análise da demanda na aquisição por imóveis residenciais por ser

o grupo já incorporado no mercado de trabalho, constitui família própria e corresponde a faixa mais numerosa da PEA (População Economicamente Ativa). Por estes motivos considera-se que este grupo é formado por potenciais adquirentes de um primeiro imóvel residencial.

Observou-se que em Porto Alegre este grupo etário, na década, aumentou a participação em 0,41 pontos percentuais, que corresponde ao acréscimo de 20.682 pessoas, o que impactou consideravelmente o mercado imobiliário na capital, no segmento residencial.

LUMINÁRIA DE PRAÇA BANCO DE IMAGENS

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201168

que a proporção de residentes em tais aglomerados correspondia a 5,20% das pessoas residentes em relação a população total.

Estima-se que o total de 14,99% de domicílios de Porto Alegre estava localizado em núcleos e vilas irregulares. Pode-se considerar um “déficit” habitacional aparente de 76.217 unidades residenciais para o ano de 2011, considerando-se os 508.456 domicílios existentes na capital do Estado. Este é um déficit potencial por moradias, segundo o critério quantitativo de domicílios particulares ocupados.

O quadro, a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2011.

Na capital do Estado, existiam 508.456 domicílios particulares ocupados, dos quais 17,23%, ou quantidade muito próxima de 87.592, são alugados. Considerou-se, nesta estimativa, o número médio de ofertas para locação em Porto Alegre, em 2011.

Discriminação 2011População residente em Porto Alegre 1.409.351Taxa de crescimento anual da população de POA - 2010/2000 0,040%Nº de domicílios alugados (inclui as ofertas) 87.592Nº de moradores por domicílio alugado 2,77Nº de moradores por domicílio 2,77Nº de moradores em domicílios alugados 242.630Número de domicílios particulares permanentes 508.456Nº de núcleos e vilas irregulares (2008) 479Moradores em núcleos e vilas irregulares 287.204Número de domicílios em núcleos e vilas 76.217População da RMPA 3.958.985Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010 -0,002Déficit habitacional aparente (projetado) 76.217

HABITAÇÃO - SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE

10

A análise da situação da moradia exige, necessariamente, a avaliação da dinâmica demográfica, conforme o exposto no capítulo anterior. O Censo da População realizado em 2000, pelo IBGE, registrou 1.360.590 habitantes em Porto Alegre, sendo 635.820 homens e 724.770 mulheres. A população da capital do Estado é de 1.409.351 habitantes, sendo 653.787 homens e 755.564 mulheres, segundo Censo Demográfico de 2010.

Constatou-se, no intervalo intercensitário, queda no ritmo de evolução populacional tanto em Porto Alegre quanto na Região Metropolitana. A RMPA apresentou taxa negativa de -0,02%, com o total de 3.958.985 pessoas, segundo o Censo de 2010.

A situação da moradia em Porto Alegre registrou, incluindo as ofertas residenciais para locação, a existência de 87.592 domicílios alugados, onde residem 242.630 pessoas, segundo o Censo/2010, com a média aproximada de 2,77 moradores.

Utilizando-se, como base, estimativa da Prefeitura Municipal de Porto Alegre e atualizando-a para 2011, estima-se que residiriam 298.693 habitantes em núcleos e vilas irregulares, que correspondiam a 21,28% da população da Capital.

Considerando-se que 21,28% da população de 1.409.351 pessoas, de Porto Alegre, os moradores de vilas e núcleos seriam aproximadamente 298.693 habitantes. Por este critério, em 2011, a média dos moradores residentes em vilas e núcleos irregulares é superior ao verificado na cidade formal.

O IBGE divulgou que na RMPA existiam 242.784 domicílios particulares ocupados em aglomerados subnormais irregulares e

Fonte: IBGE - Censo Demográfico - 2010 e PNAD/2009, DEE SECOVI/RS - AGADEMI - Panorama Pós Real - 1997 e Panorama 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 e 2006 Elaboração: DEE SECOVI/RS-AGADEMI

VARIÁVEIS DO SETOR HABITACIONAL EM PORTO ALEGRE E RMPA2011 - QUADRO Nº 45

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 69

PRAÇA GARIBALDI - ANTÔNIO PRADO

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201170

PRAÇA DA MATRIZ - PORTO ALEGRE

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 71

CONCLUSÕES

Os dados expostos, análises e comentários contidos neste “Panorama do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2011, possibilitam, entre outras, as seguintes conclusões:

11.1 O setor imobiliário, no Rio Grande do Sul, representado pelas “atividades imobiliárias, aluguéis e serviços pertinentes”, no ano de 2011 cresceu, aproximadamente, 4,50%, segundo estimativa do Departamento de Economia e Estatística do SECOVI/RS-AGADEMI, inclui aluguéis, comercialização e condomínios, considerando o desempenho das variáveis setoriais pesquisadas. Porém, a FEE - Fundação de Economia e Estatística informa que os “demais serviços”, onde está a atividade imobiliária, cresceram 4,90%, e o PIB/RS cresceu 6,65% em 2011. A Construção Civil cresceu 5,90%, segundo a FEE.

11

11.2 O ano de 2011 registrou queda, em média, de 5,33% do estoque de imóveis para locação. O estoque médio mensal de ofertas em 2011 era de 4.621 unidades, enquanto em 2010 foi de 4.881.

11.3 Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, em 2011, em média 13,35%, percentual acima do

crescimento do IGP-M 5,10% no mesmo período.

11.4 A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, em 2011, em média foi de 3,74%, percentual abaixo dos 4,23% registrados em 2010. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em novembro/2011 atingiu-se o mais alto percentual, com 4,16% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,70% possuíam ações de despejo, no mesmo mês.

PRAÇA PAULO ARDENGHI - PALMEIRA DAS MISSÕES

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201172

11.5 A produção de imóveis novos, considerando-se o total de áreas vistoriadas pela Prefeitura de Porto Alegre, acusou, em 2011 (jan/nov), queda de -18,23%, comparando-se a igual período de 2010. As áreas residenciais vistoriadas tiveram variação negativa de -8,07% em 2011 enquanto que, em quantidade, as economias residenciais vistoriadas em 2011 alcançaram 13,38%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Porto Alegre.

11.6 A velocidade média de vendas de imóveis novos de janeiro a outubro de 2011 foi de 9,30%, destacando-se o mês de setembro com 16,30% enquanto em janeiro foi de 7,36%. Entretanto, em outubro, baixou para 8,08%.

11.7 Os financiamentos para aquisição de imóveis em 2011, destinados ao Rio Grande do Sul, representaram 5,87% do total nacional do período janeiro a setembro. A participação para construção foi de 3,27%. No total nacional (aquisição mais construção) em 2011 (jan/set) foi de 4,71%.

11.8 De imóveis usados, em Porto Alegre, foram ofertadas 5.409 unidades em dezembro/11, enquanto em janeiro/11 eram 5.076. A média mensal, no período janeiro a dezembro/10, foi de 5.272 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos. Os preços médios do m² de imóveis residenciais usados (jan/dez/2011) aumentaram 9,54%.

11.9 As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 5,42%, considerando-se o período de doze meses fechados em novembro/11.

11.10 A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de novembro/11, considerando-se

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 73

PRAÇA MARECHAL DEODORO, SOLEDADE

atraso mínimo de um dia, atingiu 12,68% na média ponderada por tipo de imóvel das economias pesquisadas, enquanto em janeiro/2011 era de 12,16%. Com ação judicial de cobrança estavam apenas 0,48% das economias incluídas na pesquisa em novembro de 2011. Os residenciais apresentavam 13,02% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 9,99% em novembro/2011.

Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de novembro/2002 a novembro/2011, utilizando-se médias de 11 meses, fechados em novembro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil) em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência. O período 2004/2011 teve média de 13,06% enquanto a fechada em novembro/2002 foi de 10,26%. As médias referentes aos anos de 2010/2011 foram estáveis, em torno de 12,80%.

11.11 Estima-se que, para dezembro/2011, cerca de 87.582 imóveis alugados eram ocupados por aproximadamente 242.630 inquilinos. Calcula-se que 14,99% do total de domicílios encontravam-se em núcleos e vilas irregulares, em fevereiro de 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios apurados pelo “Censo/2010”, encontra-se um “déficit” habitacional aparente de, aproximadamente, 76.217 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2011.

11.12 - Expectativa para 2012:

11.12.1 Fatores que geram expectativas para o setor imobiliário no ano de 2012, considerando-se as incertezas resultantes dos reflexos que a crise econômica internacional poderá ter sobre a economia brasileira em 2012:

a) taxa de crescimento do PIB brasileiro, em torno de 3% em 2012, conforme a média das projeções do Banco Central

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 201174

do Brasil, dos principais agentes econômicos e de suas entidades representativas;

b) disponibilidade de recursos vultosos para aquisição de imóveis pelos Bancos particulares e por programas da Caixa Econômica Federal, se combinados com taxa de juros acessíveis, em prosseguimento à política de queda de juros iniciada em 2011;

c) continuidade da política de controle da inflação mantida no intervalo da meta do governo fixada para 2011;

d) manteneção do nível de emprego com base no

crédito facilitado para investidores, governo federal, através do PAC, no “Programa Minha Casa Minha Vida”, para obras da copa do Mundo/2014 de Futebol e de crescimento do rendimento médio dos assalariados por meio de prática de correção salarial controlada;

e) baixo nível de desemprego.

11.12.2 Com este cenário, é razoável esperar-se que o desempenho setorial prossiga com a dinâmica positiva do crescimento do mercado imobiliário em Porto Alegre, na Região Metropolitana e no Rio Grande do Sul.

SECOVI/RS-AGADEMIDEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA

Alvaristo do Amaral Padilha – Estatístico – CONRE 4ª região 0139-AEquipe: Daiane Vargas Kuplich - Economista - CORECON/RS - 6787 Alba Valéria Mastella Alexandro Guerra Felber Carolina Cioccari Lannes Alves Cíntia Dias Pedroso Luís Gustavo Raimundo Avila

Por to Alegre, 12 de janeiro de 2012.

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 75

PRAÇA 15 DE NOVEMBRO - TORRES

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PRAÇA PROVÍNCIA DE SHIGA - PORTO ALEGRE

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77

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 78

DIRETORIAS SECOVI/RS-AGADEMIGESTÃO 2010/2014

PRESIDENTEMoacyr Schukster

1º VICE-PRESIDENTEGaspar Fiorini

VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOSSimone Camargo

VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃOGilberto Cabeda

VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕESLeandro Rossi de Moraes Hilbk

VICE-PRESIDENTE FINANCEIROFlávio Roberto Stefani

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHOJane Z. Simões Pires

VICE-PRESIDENTEAdão Alves de Oliveira

VICE-PRESIDENTEWalter Antonio Scuccimarra Marichal

VICE-PRESIDENTEMarcelo Luiz Mignone Callegaro

VICE-PRESIDENTEVéra Lucia Hahn

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

PROJETO GRÁFICOEngenho de Ideias

FOTOGRAFIASAmauri Fausto

CAPAAcervo do Museu Joaquim José FelizardoFototeca Sioma Breitman.

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2011 79

PRAÇA GETÚLIO VARGAS - SANTA CRUZ DO SUL

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Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 | 9° andar | 90010-050 | Porto Alegre | RS

Fone: 51. 3221 3700 | Fax: 51. 3221 3818

[email protected] | www.secovi-rs-agademi.com.br