PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

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MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA PERITO JUDICIAL Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 116.784 - Perito Avaliador de Imóveis - COFECI /CNAI nº 10.999 [email protected] - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000 1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS-SP PROCESSO: 1033091-37.2017.8.26.0562 CLASSE: Execução de Titulo Extrajudicial ASSUNTO: Locação de Imóvel – Cobrança de Aluguéis EXEQTE: Jose Alberto de Salles Gomes EXECTDA: Elaine Cristina Silva Lopes MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Judicial nomeado no processo em epígrafe, na Ação de Execução de Título Extrajudicial, proposta por Jose Alberto de Salles Gomes em face de Elaine Cristina Silva Lopes, e tendo concluído todas as diligências e os estudos que se fizeram necessários, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar suas conclusões através de seu PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1033091-37.2017.8.26.0562 e código 3601E01. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAURICIO HERNANDEZ QUINTANA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/01/2019 às 15:52 , sob o número WSTS19700155994 . fls. 133

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PERITO JUDICIAL

Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 116.784 - Perito Avaliador de Imóveis - COFECI /CNAI nº 10.999

[email protected] - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS-SP PROCESSO: 1033091-37.2017.8.26.0562

CLASSE: Execução de Titulo Extrajudicial

ASSUNTO: Locação de Imóvel – Cobrança de Aluguéis

EXEQTE: Jose Alberto de Salles Gomes

EXECTDA: Elaine Cristina Silva Lopes

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Judicial

nomeado no processo em epígrafe, na Ação de Execução de Título Extrajudicial,

proposta por Jose Alberto de Salles Gomes em face de Elaine Cristina Silva Lopes,

e tendo concluído todas as diligências e os estudos que se fizeram necessários, vem,

respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar suas conclusões através de seu

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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RUA GENERAL MARIO HERMES DA FONSECA N° 105

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1-APRESENTAÇÃO

Maurício Hernández Quintana, corretor de imóveis, inscrito

no CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis – São Paulo –2ª. Região),

sob n°. 116.784 e Avaliador de Imóveis inscrito no CNAI/COFECI - (Cadastro Nacional

de Avaliadores de Imóveis) sob n°. 10.999, apresenta o PTAM (Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica)

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM -

entende-se como o documento elaborado por Corretor/Avaliador de Imóveis no qual é

apresentado, com base em critérios técnicos e análise de mercado, com vistas à

determinação do valor de comercialização ou locação de um imóvel, estando em

conformidade com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas

Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis, série NBR 14.653.

A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar

imóveis está autorizada na Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de

Imóveis) nº 1.066/2007

Este parecer está em conformidade com o disposto no art.

3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a

profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de

Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de

26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que

dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer

Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

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Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à comercialização e ou

locação imobiliária

Importante também, a decisão da 7ª. Turma do Tribunal

Regional Federal da 1ª. Região - Distrito Federal (TRF/DF) emitindo o acórdão nº

0010520-92.2007.4.01.3400 de 29 de junho de 2.010, com isso o Corretor de Imóveis

está legalmente autorizado a elaborar PTAM (Parecer Técnico de Avaliação de

Imóveis).

2- METODOLOGIA UTILIZADA

O método de avaliação adotado neste Parecer Técnico,

consiste no “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, sendo essa a

metodologia mais utilizada e que possui o melhor embasamento técnico, onde o valor

de venda ou locação de um imóvel é determinado a partir da busca e analise de

imóveis semelhantes junto a avaliação do desempenho do mercado imobiliário, suas

tendências, demandas, velocidade de comercialização, expectativa de valorização e/ou

depreciação futura.

Serão comparados os imóveis em situações equivalentes, com

as mesmas características, mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo

mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços,

sendo que para isso, é fundamental a existência de um conjunto de dados que possa

ser tomado como amostra representativa de mercado de tal modo que a comparação

seja possibilitada, ponderados os atributos de homogeneização para formação de

preços.

Este Parecer está definido como “Parecer Técnico” conforme a

ABNT NBR 14.653, sendo que os Pareceres Técnicos de Avaliação elaborados por

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Corretores de Imóveis não se aplique o que dispõe a norma na sua forma integral, mas

sim, o que estabelece a Lei n° 6530/78, a Resolução-COFECI n° 1.066/07, bem como o

Ato Normativo n° 001/11, sendo classificado na Modalidade Simplificada, atendendo

aos requisitos mínimos de informações, dispensado de especificação quanto a sua

fundamentação e precisão, mas tendo como base o que nela dispõe sobre:

Procedimentos Gerais

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis Rurais

O valor que se pretende determinar em uma avaliação é o Valor

de Mercado, onde a Norma Brasileira para Avaliação de Bens: ABNT NBR 14653-1

define valor de mercado como sendo: “Quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das

condições do mercado vigente”. Já preço, pela mesma Norma ABNT é definido como

“quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,

um fruto ou um direito sobre ele”

Podemos também definir Valor de Mercado como: “o preço justo

pago por um imóvel por um comprador desejoso de comprar para um vendedor

desejoso de vender, ambos com pleno conhecimento do seu aproveitamento eficiente”

(THOFEHRN apud TRIVELLONI E HOCHHEIM, 1998, 2010, p.26)

Valor de Mercado é também definido como a expressão monetária

do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação

entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e

limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo

esteja integrado.

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VALOR DE LOCAÇÃO

Quando o objetivo do PTAM é a determinação do valor de

mercado para locação do imóvel objeto, o método empregado é o de comparação

direta com outros imóveis semelhantes, de mesma utilização, fazendo-se a proporção

entre as áreas dos imóveis, ou seja, através do valor unitário de locação.

Pode-se, ainda, no caso de dificuldade em constituir uma

amostra de, ao menos, cinco imóveis comparando, empregar o método de renda. Esse

método consiste em, conhecendo-se o valor do imóvel previamente ou determinado

dentro do procedimento do PTAM, estimar o valor de locação pela aplicação de um

percentual usual de renda (taxa de retorno) a esse valor previamente conhecido.

Atualmente, esse percentual varia entre 0,5% e 1,2%, sendo

mais comum à sua fixação entre 0,7% e 0,8%.

O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como

um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário

no momento da avaliação.

As pesquisas são feitas através de comparações diretas e

levantamento junto a empresas e profissionais idôneos que atuem na região onde se

situe o imóvel objeto da avaliação, corretores autônomos, proprietários, locadores,

locatários, bem como aos classificados em jornais da região, internet, placas

anunciativas, buscando também outros imóveis nas redondezas do imóvel a ser

avaliado, procurando encontrar o maior número de imóveis com as características

mais próximas do imóvel avaliando.

Foram utilizados também os sites de pesquisa Viva Real, Zap

Imóveis, Trovit e Imóvel Web, que são os maiores e mais conceituados sites de

pesquisas de imóveis, tendo como anunciantes grande parte das imobiliárias do Brasil,

além de corretores autônomos e anunciantes particulares.

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3- INTRODUÇÃO

O presente laudo refere-se à AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL, tendo como finalidade a avaliação de imóvel localizado em São

Vicente/SP, que restou distribuída a 5° VARA CÍVEL DE SANTOS.

O imóvel avaliando é a casa n° 04, situado à Rua Gal. Mario

Hermes da Fonseca n° 105, no Bairro Esplanada dos Barreiros, São Vicente-SP que

consta ser de propriedade de Heitor Alves de Oliveira e sua mulher Wanda de Oliveira e

Oliveira conforme extraído da matricula n° 105637, do Cartório de Registro de Imóveis

da Comarca de São Vicente, datada de 29 de novembro de 2018, conforme cópia em

anexo.

Qualquer transação que envolva o imóvel objeto desta avaliação

deverá ser precedida de eventual levantamento e de análise pelos interessados: da

titularidade, da ocupação, execuções, processos e das condições de regularidade das

construções e das características e confrontações que constam na matricula.

Foi nomeado para avaliação do bem imóvel, como Perito Oficial

do MM. Juízo, o signatário deste laudo.

O cálculo do valor do imóvel estará atualizado para o mês de

janeiro de 2019.

4- IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

O prédio e seu respectivo terreno, situado na rua Gal. Mario

Hermes da Fonseca, antiga rua J, n° 105, casa 04, localizada no pavimento superior,

nesta cidade, composta de escadarias, de acesso, sala, cozinha, banheiro, 02

dormitórios, sendo um com suíte e área de serviço , confrontando, tomando-se por

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referencia de quem da rua General Mario Hermes da Fonseca olha para o imóvel, pela

frente faz vista para a área de recuo frontal destina-se a estacionamento de

automóveis, pelo lado direito com o lote n° 22, pelo lado esquerdo faz meação de

paredes com a unidade n° 103, e nos fundos, faz vista para a área de recuo dos fundos

do prédio, possui a área total construída de 88,45 mts², pertencendo-lhe no terreno e

nas demais coisas de uso e propriedade comum, a fração ideal correspondente a 85,22

metros quadrados, equivalente a 23,35% do todo. É de propriedade e uso exclusivo da

unidade, a seguinte área do terreno. Uma área de terreno destinada a guarda de um

automóvel localizada no recuo frontal do terreno, medindo 2,50m, de frente aos fundos,

com área de 12,50 m2., confrontando pela frente com a rua General Mario Hermes da

Fonseca, pelo lado direito com a outra área do terreno, pertencente a unidade 107, pelo

lado esquerdo com outra parte do terreno, pertencente a unidade n° 103, e nos fundos

com a unidade n° 107.

O imóvel acha-se matriculado sob n° 105637 no Cartório

de Registro de Imóveis de São Vicente, em nome Heitor Alves de Oliveira e sua

mulher Wanda de Oliveira e Oliveira, e inscrito na Prefeitura Municipal de São Vicente,

sob. n° 35-00525-0602-00105-000.

5. DA VISTORIA

O imóvel foi vistoriado em 18 de dezembro de 2018, com

inicio ás 15:00 hs e finalizado às 15:35 hs, data comunicada previamente as partes

através de petição de fls. 128/129, e telegrama com AR (em anexo).

Este perito avaliador efetuou a inspeção técnica através de

visita “in loco”, para identificação dos elementos físicos e aspectos essenciais, o

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estado e suas características, a fim de possibilitar a definição do método avaliatório e

dos níveis de fundamentação e precisão a serem adotados na avaliação.

Na companhia do Sr. Felipe Heitor Oliveira, Rg: 30.005.451-8,

filho da proprietária Wanda de Oliveira e Oliveira, que também acompanhou a vistoria,

este perito realizou o trabalho de forma tranqüila e sem qualquer ocorrência imprevista

a ser relatada.

6. VISTORIA DA UNIDADE

Trata-se de uma casa sobreposta alta de n° 105, localizada

na Gal. Mario Hermes da Fonseca, com área total construída de 88,45 m² e área da

garagem de 12,50 m² totalizando 100,95 m².

O acesso ao imóvel é feito por uma única entrada pela

garagem do imóvel, e que através de uma escadaria tem-se acesso a parte superior da

residência, parte esta composta de 2 dormitórios, sendo uma suíte, banheiro social,

sala, corredor de distribuição, cozinha, área de serviço, além de uma área de lazer com

uma churrasqueira localizada no recuo frontal do terreno.

A disposição das dependências é feita de forma que todas

as janelas e área de serviço fiquem voltadas para o lado direito de quem olha o imovel

de frente.

O imóvel não apresenta bom aspecto de conservação, os

acabamentos ainda são originais, datando da época em que o imóvel foi construído,

paredes e tetos necessitando de reparos e nova pintura, devido a rachaduras e

umidade nas paredes,

Sala: Piso laminado, paredes e teto com pintura em tinta acrílica, janelas em alumínio

anodizado

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[email protected] - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

10

Corredor de circulação: piso cerâmico, e teto em alvenaria com pintura das paredes

e teto em tinta acrílica

Suíte: Piso cerâmico, paredes e teto com pintura acrílica, armários embutidos, janela

em alumínio anodizado.

Banheiro suíte: Piso cerâmico, ausência de Box, azulejo até o teto, janela em

alumínio.

Dormitório: Piso cerâmico, paredes e teto com pintura acrílica, armário, janela em

alumínio anodizado.

Banheiro Social: Piso cerâmico, azulejo até o teto, janela em alumínio, e sem box.

Cozinha: Revestida em azulejo até o teto, piso cerâmico e armários suspensos e

armários baixos, em bom aspecto de conservação.

Área de serviço: Revestida em piso cerâmico e azulejo até o teto, fechada com janela

em alumínio e teto com telha metálica.

Garagem: Piso em caco cerâmico, e paredes em tinta látex.

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7.TOMADA FOTOGRÁFICA

Vista frontal do imóvel

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Vista do Imóvel

Vista do final da Rua General Mário Hermes da Fonseca

Rodovia dos Imigrantes sem acesso direto da estrada para rua

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Vista do Inicio da Rua General Mario Hermes da Fonseca

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Vista da lateral do imóvel onde ficam voltadas: a janela da sala, área de serviço e

dormitório.

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Vista da garagem com observador posicionado em frente ao imóvel

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Vista interna da garagem com observador posicionado dentro do imóvel

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Vista área de acesso a parte superior do imóvel

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Sala do imóvel

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Sala do imóvel

Porta de acesso a laje onde está situada a churrasqueira

Escada de acesso parte superior imóvel

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Suíte

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Suíte

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Banheiro da suíte

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Vista do corredor do imóvel

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Dormitório

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Dormitório

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Banheiro Social

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Cozinha

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Cozinha

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Área de Serviço

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Área de Serviço

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Vista da área da churrasqueira

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Vista da área da churrasqueira

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8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel residencial objeto dessa pericia, construído na

década de 1980, encontra-se em um terreno localizado na rua General Mario Hermes

da Fonseca n° 105 casa 4, na quadra complementada pelos seguintes logradouros:

Rua Antonio de Queiros Filho, Rua dos Calungas e Rua Lucio Bittencourt, possui

churrasqueira, mas não possui estrutura como piscina.

9. CARATERÍSTICAS DA REGIÃO

O referido imóvel encontra-se em uma rua pouco movimentada,

revestida de blocos, com construções baixas, e com 2 (dois) sentidos de direção.

A região é servida de melhoramentos públicos tais como,

pavimentação, guias e sarjetas, água encanada, rede de esgoto, energia elétrica,

iluminação pública, luz elétrica domiciliar, telefone, televisão a cabo e internet banda

larga, coleta de lixo, transporte coletivo urbano.

O imóvel avaliando encontra-se também próximo a pista da

rodovia SP 160 (Rodovia dos Imigrantes), região servida também de escolas

particulares e municipais, supermercados, postos de gasolina, farmácias, padarias,

academias, restaurantes, lanchonetes, e um farto comercio de lojas.

O bairro ESPLANADA DOS BARREIROS – Começa no

cruzamento da Avenida Nações Unidas com a Rua Mal. Cândido Mariano da Silva

Rondon, segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Rua Mal. Mascarenhas de

Moraes; deflete à direita e segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Praça Avelino

Teixeira Tavares Filho; contorna a Praça até o cruzamento com a Rua Prof. Carlos

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Araújo dos Santos, segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Praça Prof. Lúcio

Martins Rodrigues, contorna a Praça até o cruzamento com o Rio d' Avó; segue pelo

eixo deste até o cruzamento com o prolongamento da Avenida Nações Unidas; deflete

à direita e segue pelo eixo desta até o ponto de partida." (fonte

http://www.novomilenio.inf.br)

VISTA DA ESPLANADA DOS BARREIROS

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10. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Rua General Mario Hermes da Fonseca 105

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11. VISTA DA REGIÃO POR IMAGEM EM SATÉLITE

Rua General Mario Hermes da Fonseca n° 105

Rodovia dos Imigrantes

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[email protected] - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

37

12.VISTA AÉREA DO IMÓVEL AVALIANDO

Rua General Mario Hermes da Fonseca n° 105

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13. PLANO DIRETOR SÃO VICENTE

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14. ZONEAMENTO

Rua General Mario Hermes da Fonseca n° 105

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15. MACROZONAS

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41

Esplanada dos Barreiros

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42

16. PESQUISA DE MERCADO E ELEMENTOS DE REFERÊNCIA

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 12 (doze)

imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao

avaliando, no mesmo bairro e enumerados a seguir, além de outros em oferta

na região com valorização equivalente, em número suficiente para estabelecer

um valor médio por metro quadrado.

As amostras serão identificadas, junto com o telefone das

imobiliárias responsáveis pela venda dos respectivos imóveis.

Após a realização de cálculos, tratamento e

homogeneização das amostragens, será apresentado o valor venal do imóvel

avaliando.

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43

ELEMENTO 01

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: casa sobreposta alta

Área: 80 m² construída

Oferta de Venda: R$ 270.000,00 (R$ 3.375,00/m²)

Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP

Tel.: 13-3467-3111 e - Viva Real cód: CA0212

Situação: a venda

Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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44

ELEMENTO 02

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: casa

Área: 103 m² construídos

Idade: sobreposta alta

Oferta de Venda: R$ 240.000,00 (R$ 2.330,09/m²)

Fonte: Imobiliária Casaemar. –Tel.: 13-35072561 e 13-988125089

MercadoLivre cód. SV1643

Situação: a venda

Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, garagem

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ELEMENTO 03

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta alta

Área: 78 m²

Idade: sobreposta alta

Oferta de Venda: R$ 250.000,00 (R$ 3.205,12,00/m²)

Fonte: Futura Imóveis Tel.: 13-3467-3111 – Cod: SO0158

Situação: a venda

Observações: 2 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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ELEMENTO 04

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta

Área Construída: 78,00 m²

Oferta de Venda: R$ 230.000,00 (R$ 2.948,71/m²)

Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP Tel.: 13-3467-

3111 e - cód. SO0156

Situação: a venda

Observações: 02 dom. (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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ELEMENTO 05

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta

Área: 70 m²

Idade: sobreposta

Oferta de Venda: R$ 230.000,00 (R$ 3.285,00/m²)

Fonte: Futura Imóveis Tel.: 13-3467-3111 – Cod: SO0155

Situação: a venda

Observações: 2 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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ELEMENTO 06

Local: Parque São Vicente

Tipo: casa

Área: 85 m² construídos

Oferta de Venda: R$ 220.000,00 (R$ 2.588,23/m²)

Fonte: Século 21 Empreendimentos Imobiliários - Creci- SP 22969-J-SP–

Tel.: 13-3324-6070 3 13- 99782-2121 - cód: CA0647 Viva real

Situação: a venda

Observações: 2 dorm (1 suíte), 1 vaga

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ELEMENTO 07

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta

Área: 150m²

Oferta de Venda: R$ 450.000,00 (R$ 3.000,00/m²)

Fonte: Roda Imóveis Ltda. – EPP Creci 5657J

13-3327-3538 ZAP: IM018433544 e 11962

Situação: a venda

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50

ELEMENTO 08

Local: Parque São Vicente

Tipo: casa

Área Útil: 70 m²

Oferta de Venda: R$ 245.000,00 (R$ 3.500,00/m²)

Fonte: Loren Imóveis - Creci- SP 029004-J-SP–Tel.: 13-3466-9002 e 13-

7812-9127 - cód.: CA2485S Viva real

Situação: a venda

Observações: 2 dorm (1 suíte), 1 vaga

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[email protected] - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

51

ELEMENTO 09

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta alta

Área Construída: 83,38 m²

Oferta de Venda: R$ 260.000,00 (R$ 3.118,25/m²)

Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP Tel.: 13-3467-

3111 e - cód. SO0169

Situação: a venda

Observações: 02 dom. (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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52

ELEMENTO 10

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: casa

Área: 80 m²

Oferta de Venda: R$ 260.000,00 (R$ 3.250,00/m²)

Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP Tel.: 13-3467-

3111 e - Viva Real cód. CA0211

Situação: a venda

Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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53

ELEMENTO 11

Local: Rua Caminho dos Barreiros - Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta

Área: 77,15 m²

Oferta de Venda: R$ 250.000,00 (R$ 3.240,44,00/m²)

Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP Tel.: 13-3467-

3111 e - Viva Real cód. CA0108

Situação: a venda

Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga

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ELEMENTO 12

Local: Esplanada dos Barreiros

Tipo: sobreposta alta

Área Construída: 136m²

Oferta de Venda: R$ 320.000,00 (R$ 2.352,94/m²)

Fonte: Bela Vista Imóveis Código do anunciante: 6887

Cód. Imovelweb: 2940011093

Situação: a venda

Observações: 2 dorm (1 suíte), 1 vaga

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17. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Nº Bairro Vagas Quartos Banheiros Área Valor R$ R$ / m²

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 270.000,00 3.375,00 2 Esplanada 1 2 2 103 R$ 240.000,00 2.330,09 3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 250.000,00 3.205,12 4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 230.000,00 2.948,71 5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 230.000,00 3.285,71 6 Pque S Vicente 1 2 2 85 R$ 220.000,00 2.588,23 7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 450.000,00 3.000,00 8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 245.000,00 3.500,00 9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 260.000,00 3.118,25

10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 260.000,00 3.250,00 11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 250.000,00 3.240,44 12 Esplanada 1 2 2 136 R$ 320.000,00 2.352,94

18. EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta",

normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário à aplicação

de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado.

Aplicando, então, um redutor (Fator de Oferta) de

10% aos preços do tipo "oferta":

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Nº Bairro Vagas Quartos Banheiros Área Valor R$ R$ / m²

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50 2 Esplanada 1 2 2 103 R$ 216.000,00 2.097,08 3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61 4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84 5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14 6 Pque S Vicente 1 2 2 85 R$ 198.000,00 2.329,41 7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00 8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 220.500,00 3.150,00 9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42

10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00 11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39 12 Esplanada 1 2 2 136 R$ 288.000,00 2.117,64

19.EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

18.1 Cálculo da Média Aritmética:

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados

Número de valores pesquisados

Média Aritmética = R$ 32.575,03

12

Média Aritmética = R$ 2.714,58/m²

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57

19.2- Cálculo da Média Ponderada:

Apurou-se a média ponderada das amostras,

considerando-se um intervalo percentual de 20% como Fator de Ponderação,

isto é, descartando-se os imóveis pesquisados, cujos valores do metro

quadrado sejam inferiores, ou superiores a 20% do valor do metro quadrado da

média aritmética das amostras (R$ 2.171,66 e R$ 3.257,49 respectivamente).

Portanto, descartam-se as amostras com valores/m²

inferiores à R$ 2.171,66 (média aritmética - 20%) e superiores à R$ 3.257,49

(média aritmética + 20%).

Após a ponderação teremos o seguinte quadro amostral:

20.QUADRO AMOSTRAL APÓS PONDERAÇÃO

Nº Bairro Vagas Quartos Banheiros Área Valor R$ R$ / m²

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50 2 3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61 4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84 5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14 6 Pque S.Vicente 1 2 2 85 R$ 198.000,00 2.329,41 7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00 8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 220.500,00 3.150,00 9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42

10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00 11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39 12

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58

Média Ponderada= Somatório dos valores pesquisados, após ponderação

Número de valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada = R$ 28.360,31

10

Média Ponderada = R$ 2.836,03 /m²

20.1 Cálculo da Média Homogeneizada:

A homogeneização tem por objetivo descartar os

imóveis pesquisados, cujos dados eventualmente expressem anomalias em

relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente

grandezas comparáveis.

Será adotado o critério bairro, onde serão eliminadas

as amostras fora do bairro Esplanada, apesar dos outros bairros serem

próximos e possuírem característica de mercado equivalentes ou seja:

(amostras 6, 8).

No presente caso, concluídos os

procedimentos de Ponderação, eliminamos as amostras 6 e 8, restando o

seguinte grupo de imóveis pesquisados:

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20.QUADRO AMOSTRAL APÓS PONDERAÇÃO

Nº Bairro Vagas Quartos Banheiros Área Valor R$ R$ / m²

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50 2 3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61 4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84 5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14 6 7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00 8 9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42

10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00 11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39 12

Somatório dos valores pesquisados

Média Homogeneizada = após ponderação e homogeneização__

Número de valores pesquisados após

ponderação e homogeneização

Média Homogeneizada= _ R$ 22.880,90

8

Média Homogeneizada = R$ 2.860,11 m²

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Logo:

Valor médio do m² = R$ 2.860,11/m²

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO

IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = Valor médio do m² X Área total do imóvel avaliando

Valor do Imóvel Avaliando = R$ 2.860,11 m² X 100,95 m² = R$ 288.728,35

Fator Correção pela Percepção de Mercado do Perito

Avaliador em relação ao estado de conservação e idade do imóvel em

relação as amostras.

Em função de o imóvel avaliando apresentar um estado de

conservação de regular/ruim e construído na década de 80, implica em um

ajuste de valores comparando-se com as amostras da pesquisa, conforme a

percepção mercadológica do perito avaliador.

Valor do Imóvel avaliando = R$ 288.728,35 sendo que será

empregada uma desvalorização de 15% pelo estado do imóvel (pintura,

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reparos e manutenção, idade), em relação as amostras pesquisadas,

totalizando R$ 245.419,10

A norma permite o arredondamento do valor encontrado em

até 1% (um), portanto podemos dizer que em números redondos o valor do

imóvel é de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil reais).

Portanto:

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = R$ 245.000,00

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62

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os

atributos dos dados obtidos, por meio de técnicas de homogeneização

normatizadas, que permitem a determinação do valor levando-se em

consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,

normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da

economia.

Conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel

objeto, deste Laudo Técnico de Análise Mercadológica, localizado em São

Vicente-SP, situado à Rua Gal. Mario Hermes da Fonseca n° 105, casa n° 04

no Bairro Esplanada dos Barreiros, no estado em que se encontra, representa

nesta data a importância de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil

reais).

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ENCERRAMENTO

E para que produza os seus efeitos legais,

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Avaliador de Imóveis inscrito no

CRECI-SP sob nº 116.784-F e Perito Avaliador de Imóveis inscrito no

CODECI/CNAI sob n° 10.999, assina e certifica este Laudo Técnico, contendo

63 (sessenta e três) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente.

Santos, 17 de janeiro de 2019.

Maurício Hernández Quintana

Perito Avaliador de Imóveis – CRECI N° 116.784-F - CNAI 10.999

Assinatura digital nos termos da Lei nº 11.419/2006.

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