Parte II - Operações Imobiliárias

33
7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 1/33 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS O CORRETOR DE IMÓVEIS: Segundo o dicionário Aurélio (1993) corretor é: “agente comercial especializado que serve de intermediário na aquisição de bens e serviços”.  Hoje em dia o profissional que faz a intermediação de transação imobiliária não é somente um corretor, ele precisa ser um consultor. Para gerar negócios ele precisa cada vez mais se profissionalizar, estando cada vez mais treinado, preparado para um mercado que está em plena expansão. O perfil do corretor antigo, se seus pais, tios ou avós forem corretores de imóveis verá que não estarei falando mentira, era abordar o cliente com uma espécie de monólogo. Sempre muito bem treinado a derrubar qualquer tipo de argumento do cliente e finalizar com uma proposta. O sucesso e fracasso eram medidos conforme produção diária, ou seja, venda era sinônimo de sucesso. Normalmente os antigos profissionais julgavam se como autodidatas. Hoje ainda encontramos corretores de imóveis que iniciam suas carreiras após fazerem suas inscrições no conselho e o curso de TTI (Técnicas em Transações Imobiliárias), iniciam suas atividades profissionais somente com uma calculadora, uma tabela e com muita força de vontade de efetuar a primeira venda, tornando apenas um “tirador de pedido”.  O perfil do corretor atual, a qual foi imposta pelo mercado, o profissional deve estudar o cliente para efetuar uma venda de sucesso. O PAPEL LEGAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS: Em resumo as principais atividades de um corretor de imóveis são a da compra, locação, permuta, venda e incorporação de imóveis e a reunião de documentos e papeis a serem usados na negociação, opinar quanto a comercialização imobiliária, apresentação de imóveis para a visitação do público, bem como do projeto desenvolvido e dos arredores do imóvel, a intermediação da negociação e a verificação da correta construção do imóvel. A responsabilidade do corretor de imóveis vai muito além que intermediar uma negociação. Lembrando que o corretor de imóveis não vende imóveis e sim faz a intermediação da negociação,

Transcript of Parte II - Operações Imobiliárias

Page 1: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 1/33

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O CORRETOR DE IMÓVEIS:

Segundo o dicionário Aurélio (1993) corretor é: “agente comercial

especializado que serve de intermediário na aquisição de bens e serviços”. 

Hoje em dia o profissional que faz a intermediação de transação imobiliária

não é somente um corretor, ele precisa ser um consultor. Para gerar negócios ele

precisa cada vez mais se profissionalizar, estando cada vez mais treinado,

preparado para um mercado que está em plena expansão.

O perfil do corretor antigo, se seus pais, tios ou avós forem corretores de

imóveis verá que não estarei falando mentira, era abordar o cliente com uma

espécie de monólogo. Sempre muito bem treinado a derrubar qualquer tipo de

argumento do cliente e finalizar com uma proposta. O sucesso e fracasso eram

medidos conforme produção diária, ou seja, venda era sinônimo de sucesso.

Normalmente os antigos profissionais julgavam se como autodidatas.

Hoje ainda encontramos corretores de imóveis que iniciam suas carreirasapós fazerem suas inscrições no conselho e o curso de TTI (Técnicas em

Transações Imobiliárias), iniciam suas atividades profissionais somente com uma

calculadora, uma tabela e com muita força de vontade de efetuar a primeira venda,

tornando apenas um “tirador de pedido”. O perfil do corretor atual, a qual foi imposta

pelo mercado, o profissional deve estudar o cliente para efetuar uma venda de

sucesso.

O PAPEL LEGAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS:

Em resumo as principais atividades de um corretor de imóveis são a da

compra, locação, permuta, venda e incorporação de imóveis e a reunião de

documentos e papeis a serem usados na negociação, opinar quanto a

comercialização imobiliária, apresentação de imóveis para a visitação do público,

bem como do projeto desenvolvido e dos arredores do imóvel, a intermediação da

negociação e a verificação da correta construção do imóvel. A responsabilidade do

corretor de imóveis vai muito além que intermediar uma negociação. Lembrando que

o corretor de imóveis não vende imóveis e sim faz a intermediação da negociação,

Page 2: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 2/33

quem vende imóvel é o proprietário do mesmo. O corretor tem a função de

aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do

negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os

interesses.

O bom corretor de imóveis é aquele que realiza uma intermediação onde

todos ganham, conciliando tudo e ainda garantir um negócio seguro ao comprador é

o dever do bom e ético corretor. Orientar o comprador oferecendo transparência nos

prós e contras daquele determinado imóvel.

 Atualmente, com o surgimento de vários sites de anúncios de imóveis, o

mercado “aberto” (parcerias) o trabalho do corretor de imóveis se modificou.  Omesmo trabalha com um volume de imóveis ofertados muito maior em relação ao

seu restrito banco de dados oferecidos pelas imobiliárias e construtoras. Para

efetuar essa nova função o corretor de imóveis passa a assumir o papel de um

consultor imobiliário, passando a oferecer conselhos profissionais.

Para o profissional sair da posição de corretor e passar para a posição de

consultor o mesmo deve definir algumas habilidades, tais como: Compreender as

necessidades e objetivos do cliente; Escutar e promover um dialogo bilateral; Lidar

apenas com as características do produto que interessam ao cliente; Saber lidar

com a resistência do seu cliente; Fechar a venda.

O consultor imobiliário antes de começar sua procura pelo imóvel ideal para

seu cliente, o mesmo necessita fazer um diagnóstico em relação ao que o seu

cliente procura. Por intermédio da pesquisa, irá identificar o imóvel que apresenta as

características que mais interessam ao seu cliente. O consultor deve dominar a

região, saber a posição do imóvel quanto ao sol, a vizinhança do imóvel, entender

de construção, saber a valorização da região.

O CLIENTE:

Compreender como os clientes tomam as suas decisões proporciona uma

série de benefícios aos corretores de imóveis. Entre estes benefícios está o auxilio

no acompanhamento dos seus clientes no difícil processo decisório a que se

submetem a comprar um imóvel e o auxilio ao cliente na tomada da melhor decisão

de compra.

Page 3: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 3/33

Como a compra de um imóvel difere de outras compras pelas variantes

abaixo as quais devem ser cuidadosamente acompanhados pelos corretores de

imóveis:

  Resquícios antropológicos: muitas pessoas pedem a ajuda de pais ou

pessoas mais experientes manifestem a sua opinião sobre determinado

imóvel antes de efetuar a proposta;

  Comitê de compra: o cliente informa aos parentes, amigos, colegas... a

sua vontade de comprar um imóvel e muitas vezes pedem que os

mesmos os acompanhem na visita do imóvel, está formado então o

“comitê de compra”;

  Decisão de alto envolvimento da família: a compra de um imóvel

representa uma tomada de decisão, nessa hora os membros da família

discordam entre si em economizar ou investir, que tipo de imóvel

comprar, localização entre outros;

  Fator tempo: com o excesso de informações sobre os imóveis, o cliente

após visitar um novo imóvel o mesmo fica confuso, pois os imóveispossuem dezenas de características que geram dúvidas e incertezas;

  Valores monetários envolvidos: a decisão de compra de um imóvel

implica em uma série de medos que fazem o cliente fugir da ação de ter

que tomar uma decisão ou protelá-la;

  Preconceitos: com a introdução de cursos superiores para corretores de

imóveis e os mesmos puderam evoluir nos conhecimentos relativos à

formação profissional o preconceito foi minimizado, mas ainda existe.

O cliente que vai comprar um imóvel além das variantes o mesmo passa por

cinco etapas básicas antes da decisão da compra:

  Reconhecimento do problema  –  a família percebe que precisa pensar

em um outro imóvel;

  Busca da informação  –  a família pesquisa no jornal, na internet, e emoutras fontes;

Page 4: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 4/33

  Avaliação de alternativas  –  a família compara o imóvel desejado de

acordo com os seus critérios;

  Escolha do imóvel – a família decide por um que atende os seus critériosde escolha;

  Resultado – as incertezas das decisões tomadas.

Com todos os tipos de clientes, o corretor de imóveis deve colocar em prática

as suas habilidades, semelhantes às de um psicólogo, de um diplomata e de um

professor. Como psicólogo, o corretor precisará saber que as diferentes atitudes que

os clientes manifestam são formas que eles utilizam para se proteger. Como

diplomata, irá dar um atendimento atencioso e com muita dedicação. Como

professor, deverá saber transmitir seus conhecimentos, respeitando a forma e o

conteúdo.

O IMÓVEL:

Você corretor, no seu dia-a-dia vai notar que existem várias nomenclaturas

para os apartamentos. Existem também hoje além dos tradicionais condomínios

horizontais surgiram também os condomínios verticais, hoje chamados por algumas

construtoras de “condomínios clubes” por possuírem uma diversidade de opções

dentro do condomínio.

Condomínio fechado é um tipo de organização habitacional em que diversos

prédios e casas em uma vizinhança cercam e fecham sob o sistema de vigilância o

terreno a sua volta. Em condomínios e residenciais, normalmente é paga uma taxa

de condomínio para o síndico do prédio realizar as obras de manutenção e

despesas do empreendimento. Também são feitas com frequências ou quando

necessárias reuniões de moradores para tomadas de decisões a respeito de

melhorias, obras ou qualquer outro assunto relacionados ao empreendimento. Existe

uma diferença entre Condomínio e Residencial:

Condomínio: pode ser residencial, comercial ou misto depende da finalidade e

de utilização do imóvel.

Residencial: nomenclatura dada somente as edificações com finalidade de

moradia.

Page 5: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 5/33

Existem várias nomenclaturas que definem os tipos de apartamentos, são

elas:

  Cobertura: apartamento localizado no último andar do prédio;

  Kitnet ou Quitinetes: apartamentos pequenos onde o cômodo integra

quarto e cozinha;

  Loft: apartamento sem paredes divisórias e com mezanino, ou seja,

todos os ambientes da casa ficam em um único espaço térreo com

paredes de pé direito duplo;

  Flat: apartamento edificado com condomínio com sistema de hotel;

  Studio: muito parecido com loft porém apresenta mais divisões internas,

como quarto privativo;

  Duplex: Apartamentos de dois andares;

  Padrão ou tipo: apartamento com divisões internas muito bem definidas

como sala de estar / jantar, quarto, sala, cozinha, banheiro e área de

serviço. Pode ser de 1, 2, 3 ,4 ou mais quartos;

  Garden ou Giardino: apartamentos térreos e possuem quintal.

Temos também os chamados sítios de lazer, que são condomínios murados e

com segurança interna com lotes grandes, com ruas de cascalho, visando sempre a

rusticidade.

Existem outros tipos de imóveis mais comuns: casas podendo ser térreas,

sobrados ou geminadas que são a casas com plantas idênticas, porém espelhadas

na visão da planta baixa, temos também chácaras, fazendas e terrenos.

O CONTRATO DE CORRETAGEM:

Contrato de corretagem é o acordo entre duas pessoas sem qualquer relação,

se obriga, mediante a remuneração a obter para outrem um ou mais negócios,

consoante as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias

visando a celebração do contrato. Toda negociação imobiliária começa com um

Page 6: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 6/33

contrato de opção de venda ou contrato de prestação de serviços, depois um

contrato de compra e venda.

Contrato de prestação de serviço ou contrato de exclusividade:

O corretor deverá conscientizar os proprietários da importância da placa do

imóvel e de que a exclusividade é o meio mais seguro de o cliente ter o melhor

serviço profissional. Para o profissional receber tal autorização o mesmo deverá

argumentar e ressaltar que está colocando a disposição os seguintes passos:

  Serviços profissionais a serem oferecidos: plantões em caso de

lançamento; placas; anúncios, propagandas, colocar a equipe a

disposição, todo conhecimento, habilidade e competência;

  Segurança para o proprietário do imóvel: segurança para o proprietário

que investiu em seu imóvel através de um trabalho sério e de

profundidade;

  Garantia para o comprador: o comprador tem a garantia e a certeza de

não perder a oportunidade de compra, tendo inclusive a prioridade;

  Fiscalização do Creci: o Creci realiza fiscalizações inesperadas nessa

hora o profissional ou a imobiliária tem que apresentar toda o contrato

de exclusividade. Caso não ocorra são aplicadas multas ou até a

cassação do registro profissional em caso de reincidência;

  Empenho na venda: Nenhum corretor ou imobiliária irá se arriscar em

investir no imóvel caso não tenha a exclusividade da venda;

  Responsabilidades nas informações prestadas: o profissional ou a

imobiliária tem um nome a ser preservado e valorizado, por isso tem a

responsabilidade de manter informado o proprietário do imóvel a

respeito do trabalho realizado;

  Proposta de compra em consonância com a autorização: o fechamento

ocorre mais rápido, visto que a autorização de venda favorece a

realização de um trabalho mais objetivo e seguro;

Page 7: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 7/33

  O proprietário passa a ser o maior beneficiado: com o preço justo e

exclusividade o corretor desenvolverá um trabalho seguro e anunciará

o imóvel. Todo esforço de venda é direcionado ao cliente que faz sua

opção com exclusividade.

O contrato de exclusividade beneficia também o corretor, que ficará amparado

pela Lei nº 10.406/02:

Ar t. 726. Inic iado e con cluído o n egócio d iretamen te entre as p artes,

nen huma remun eração será dev ida ao co rret or ; mas se, por es cr ito ,

for ajus tada a co rretagem com exclu siv idade, terá o c orr etor d ireito à

remuneração integ ral, ainda qu e realizado o negócio sem a su a

medi ação, s alvo se compr ov ada su a inérc ia o u oc ios idade.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

 Ao efetuar a venda do imóvel a negociação tende a ter dois caminhos, sendo

eles, fazer a transferência direta em cartório ou elaborar um novo contrato que é o

Contrato de compra e venda. A elaboração desse contrato visa transcrever o acordo

entre as partes interessadas (vendedores e compradores) a respeito da negociaçãofeita, sendo caráter acessório, posto que a sua existência está atrelada a um outro

contrato (proposta com o aceite), o qual deverá ser concluído. Esse contrato é feito

caso haja algum parcelamento na forma de pagamento, ou seja negociações

utilizando SFH (Sistema Financeiro Habitacional), permutas como parte do

pagamento, ou alguma documentação impeça a transferência imediata do bem.

O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre Promitente

Vendedor e Compromissário Comprador, sendo que o vendedor se responsabiliza

com suas obrigações tal qual o comprador. Será oneroso, posto que no

adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício

patrimonial à ambos os contraentes.

CONTRATO DE COMPRA

É um contrato executado entre empresas e corretores ou imobiliárias que

possuem exclusividade com a finalidade de contratação de serviços profissionais deintermediação. Neste contrato especifica-se o imóvel que a contratante deseja, tem

Page 8: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 8/33

um prazo para a contratada procurar o imóvel e os honorários são pagos através da

contratante.

Temos o contrato de permutas que visa a “troca”  de imóveis, cabendo asduas partes incumbidas do pagamento de honorários.

INÍCIO E TÉRMINO DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA:

VENDA:

O trabalho do corretor de imóveis inicia ao fazer a captação do imóvel, com o

contrato de exclusividade. Ao fazer esse contrato o corretor deve reunir documentos

do imóvel e do proprietário. Os documentos relacionados ao imóvel são: Cópia daescritura, do talão do IPTU ou ITU, água, energia, o nada consta da taxa do

codomínio caso tenha e certidão Negativa de Ônus. Em relação ao proprietário,

cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de

nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a

certidão de casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá

imprimir as seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e

Criminal, tanto estadual quanto federal (http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/pagina-inicial.htm), Certidão junto ao site do Tribunal Regional Trabalhista

(http://www.trt18.jus.br/portal/#), Certidão no site da Receita Federal

(http://www.receita.fazenda.gov.br/)  e a Certidão da Receita Estadual

(http://www.sefaz.go.gov.br/). Esses documentos são importantes no ato da

captação, pois detecta problemas do imóvel ou do proprietário caso haja. Evitando

problemas no ato do fechamento do negócio.

 A etapa seguinte é elaboração da proposta por escrito do comprador, pois

assim que o comprador elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo vendedor,

começa um compromisso de compra e venda entre as partes.

 Após a proposta feita e o vendedor ter aprovado a mesma, assinado o

“aceite”, inicia-se o processo de recolhimento de documentação do comprador, tais

quais: cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de

nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a

certidão de casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá

imprimir as seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e

Page 9: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 9/33

Criminal, tanto estadual quanto federal, Certidão junto ao site do Tribunal Regional

Trabalhista, Certidão no site da Receita Federal e a Certidão da Receita Estadual.

Deverá também retirar novas certidões do vendedor e do imóvel caso necessário,

visto que as certidões têm validade entre 30 e 60 dias.

Depois dessa etapa concluída a negociação tende a ter dois processos,

sendo um a transferência direta no cartório, caso o haja como forma de pagamento

financiamento bancário o processo será a elaboração de um contrato de compra e

venda.

No processo de venda a vista, o passo seguinte é a lavratura da Escritura

Pública. A escritura pública é definida pela Lei como um título translativo, isto é, odocumento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório de imóveis,

efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. A escritura pública é

produzida em qualquer cartório de notas (Tabelionato) e com base nesse documento

que será realizado o registro do imóvel.

O último passo para a efetivação e formalização da transação de compra e

venda com um processo de pagamento a vista é o registro da Escritura no Cartório

de Imóveis competente passando a constar a transação na matrícula do imóvel.

Podemos considerar a Matrícula do Imóvel como uma carteira de identidade do bem.

Nela consta documentado a descrição detalhada do imóvel (endereço e

característica) e o histórico de todas as transações realizadas com ele, tais como:

transferências de propriedade, hipotecas, contratos de aluguel, etc. Portanto,

somente coma constatação na matrícula do imóvel, por meio do registro da

escritura, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples

assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é

suficiente para que o comprador se torne proprietário.

Tendo a negociação como forma de pagamento o financiamento bancário,

após o recolhimento de documentos, emite-se o contrato de compromisso de

compra e venda. O Compromisso de Compra e Venda é um contrato pelo qual as

partes se comprometem e efetuar um contrato de compra e venda. Pelo

compromisso de compra e venda uma das partes, o compromissário comprador, se

compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente

vendedor, se compromete a vendê-lo.

Page 10: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 10/33

O processo de financiamento normalmente é conduzido por correspondentes

bancários parceiros de imobiliárias ou corretores. Nessa etapa o papel do corretor é

fiscalizar o processo, sempre deixando informadas as partes interessadas até o

momento da assinatura do contrato bancário. O papel do corretor só termina após o

comprador entregar o contrato devidamente registrado ao banco ou até a entrega

das chaves do imóvel ao comprador conforme combinado.

LOCAÇÃO:

Na locação trabalho do corretor de imóveis inicia também ao fazer a captação

do imóvel, com o contrato de exclusividade entre as partes. Ao fazer esse contrato o

corretor deve reunir os mesmos documentos citados no processo de venda doimóvel e do proprietário. Os documentos relacionados ao imóvel são: Cópia da

escritura, do talão do IPTU ou ITU, água, energia, o nada consta da taxa do

codomínio caso tenha e certidão Negativa de Ônus. Em relação ao proprietário,

cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de

nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a

certidão de casamento. Esses documentos também são importantes no ato da

captação de locação, para constatar a veracidade de propriedade do imóvel.

 A etapa seguinte é elaboração da proposta por escrito do locatário, pois assim

que o locatário elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo locador, começa um

compromisso de aluguel entre as partes.

 Após a proposta feita e o locador ter aprovado a mesma, assinado o “aceite”,

inicia-se o processo de recolhimento de documentação do locatário, tais quais: cópia

do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de nascimento, se

for casado além da documentação do cônjuge será necessário a certidão de

casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá imprimir as

seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e Criminal,

tanto estadual quanto federal, Certidão junto ao site do Tribunal Regional

Trabalhista, Certidão no site da Receita Federal e a Certidão da Receita Estadual.

Deverá tirar também uma certidão junto a órgãos do SPC (Serviço de Proteção ao

Crédito) e Serasa (Centralização dos Serviços Bancários) para proporcionar maior

credibilidade ao locatário.

Page 11: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 11/33

Page 12: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 12/33

diante de documento hábil em que fixaram o preço, a sua forma de pagamento,

condição outra do negócio, terminado está o contrato de mediação, por se entender

que a formalização do negócio em contrato é uma mera determinação legal para os

contratantes e não para o corretor obter a outorga no recebimento de sua comissão.

 A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e

outras situações do negócio, caracteriza-se um pré-contrato assim como está escrito

no Novo Código Civil entre os artigos 462 a 466, vinculando as partes a cumpri-la

integralmente. Mas caso uma das partes venha a se arrepender após concluir a

proposta, o texto do artigo 725 da Lei 10.406 Novo Código Civil, garante o direito do

Corretor de Imóveis de receber a sua comissão.

Segundo o artigo 727, o corretor tem direito a receber a comissão mesmo que

o proprietário venha a dispensar o corretor, ou em palavras do dia-a-dia, que o

proprietário venha a concluir a negociação por fora. O mesmo ocorre caso a

negociação entre as partes não seja concluída naquele exato momento, mas fora do

prazo de vigência do contrato. Normalmente o mercado trabalha com um período de

até 180 (cento e oitenta) dias após o vencimento do contrato. Mas, após o

vencimento do contrato de opção de venda simplesmente o profissional se afastanão tendo direito à sua remuneração.

O artigo 728 prevê a divisão da remuneração para os profissionais envolvidos

na conclusão da intermediação. Hoje o mercado é aberto a parcerias, visando um

trabalho de consultoria ao cliente, e alguns corretores ou imobiliárias retiram da

parceria um percentual entre 10% a 20%, de captação. Essa pratica é legal visto que

o profissional que captou o imóvel investiu na publicação do imóvel.

 A remuneração do corretor é devida pelas partes, visto que usufruem

igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio.

Vale apontar que não trata-se de obrigação solidária, mas entende-se que trata-se

de duas relações distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua

quota. Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o

negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração. Mas se

a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem,

devemos buscar nos usos e costumes a solução para tal. Quem paga a comissão é

quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra

Page 13: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 13/33

e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência. A solução adotada parece

ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor é quem deve remunera-lo

pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica

com este.

 Abaixo temos a tabela de honorários, segundo fonte do CRECIGO:

Pela Venda, Compra ou Locação de Imóveis 

  Imóveis Urbanos, Comerciais, Industriais e Venda Judicial: 6% calculados

sobre o valor do imóvel comercializado;

  Imóveis em cidades turísticas: 10% calculados sobre o valor do imóvelcomercializado;

  Imóveis Rurais: 7% calculados sobre o valor do imóvel comercializado;

 Cotas de fundos de investimentos imobiliários ou equivalentes: 5% calculados

sobre o valor do imóvel comercializado;

  Lançamento de Loteamentos Fechados: 5% calculados sobre o valor do

imóvel comercializado;

 Lançamento de Loteamentos Abertos: 7% calculados sobre o valor do imóvel

comercializado;

  Lançamento de Condomínios Verticais e Horizontais (casas, sobrados ou

edifícios): 5% calculados sobre o valor do imóvel comercializado;

  Intermediação de locação de imóvel (ocupação de imóvel vago): 5% serão

calculados sobre a soma do valor total do contrato de locação e o valor do

fundo de comércio, se houver;

 Intermediação de locação por contrato (ocupação de imóvel vago) de galerias

e shopping Center: 5% serão calculados sobre a soma do valor total do

contrato de locação e o valor do fundo de comércio, se houver;

  Intermediação de Locação de imóvel por temporada (contrato até 90 dias).

20% serão calculados sobre a soma do valor total do contrato de locação e o

valor do fundo de comércio, se houver;

Page 14: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 14/33

 Administração da Carteira de Recebíveis

  Carteira de recebimentos de aluguéis sem garantia de liquidação. 10%

calculado sobre o valor total do aluguel;

  Carteira de recebimentos de loteamentos abertos. Livre negociação;

  Carteira de recebimentos de condomínios horizontais fechados, condomínios

horizontais, loteamentos urbanísticos ou assemelhados. Livre negociação;

  Carteira de Taxas de Condomínio. Livre negociação

Revenda ou Terceiros - Participação entre Pessoa Física e Jurídica

  Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 50%

calculados sobre o valor total dos honorários;

  Pessoa Jurídica. 50% calculados sobre o valor total dos honorários;

Locação - Participação entre Pessoa Física e Jurídica

  Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 40%

calculados sobre o valor total de recebíveis do contrato de locação;

  Pessoa Jurídica. 60% calculados sobre o valor total de recebíveis do contrato

de locação;

Lançamentos Verticais / Horizontais Construídos ou Condomínios

Urbanísticos – Participação entre Pessoa Física e Jurídica

  Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 30% calculados

sobre o valor total dos honorários;

  Pessoa Jurídica. 70% calculados sobre o valor total dos honorários;

Loteamentos Populares, Abertos ou Similares  –  Participação entre Pessoa

Física e Jurídica

  Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 30% aplicados

sobre o valor da remuneração auferida pelo titular da autorização de venda doimóvel, Contrato de Prestação de Serviço de Venda ou similar, após a devida

Page 15: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 15/33

dedução dos impostos, a serem recolhidos referentes a aquela operação,

excluindo-se valores advindo de contratos de prestação de serviços de

administração de carteira ou recebíveis. Corretores de imóveis indicadores de

empreendimentos serão remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco

por cento) calculados sobre o valor destinado ao titular da autorização de

venda, contrato de prestação de serviços ou similar;

  Pessoa Jurídica. 70% aplicados sobre o valor da remuneração auferida pelo

titular da autorização de venda do imóvel, Contrato de Prestação de Serviço

de Venda ou similar, após a devida dedução dos impostos, a serem

recolhidos referentes a aquela operação, excluindo-se valores advindo de

contratos de prestação de serviços de administração de carteira ou

recebíveis. Corretores de imóveis indicadores de empreendimentos serão

remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco por cento) calculados

sobre o valor destinado ao titular da autorização de venda, contrato de

prestação de serviços ou similar;

Demais Serviços Inerentes ao Corretor de Imóveis

  Emissão por escrito de parecer de opinião de preço de mercado, em caráter

extrajudicial. 0,5% ou o mínimo de R$ 500,00;

  Assessoria, planejamento e viabilização do crédito imobiliário junto a agentes

financeiros. 1,5%;

  Assessoria, Planejamento, Organização de lançamento de empreendimento

imobiliário, tais como, Loteamentos Fechados, Loteamentos Abertos,

Condomínios Urbanísticos, Condomínios Verticais, Condomínio de casas ou

Conjuntos Habitacionais, sobre o valor total do empreendimento. 1%;

  Hora técnica de consultoria R$ 200,00;

  Taxa de locomoção 20 UFIR's;

Os percentuais acima serão aplicados sobre o valor da avaliação técnica de

preço de mercado e sobre o valor do financiamento contratado com o agente

financeiro. Os valores constantes em moeda corrente nesta tabela de honorários

Page 16: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 16/33

serão reajustados com base no IGP-M (Fundação Getulio Vargas), tendo como data

base a aprovação da tabela na assembléia do Sindimoveis - GO.

Uma infração grave ao código de ética instituído pela resolução nº 326/92 doCOFECI, é a cobrança de percentuais ou valores superiores ao convencionado na

autorização de venda ou contrato de prestação de serviço de intermediação de

venda, compra ou locação. No caso de imóveis com saldo devedor junto à agentes

financeiros, consórcios ou diretamente com o proprietário, os percentuais serão

aplicados sobre o valor total do contrato, ou seja, valor do direito mais o valor do

saldo devedor.

No caso de permuta de bens imóveis, a remuneração do corretor será pagapelo vendedor e comprador na proporção de 50% cada um deles, salvo acordo por

escrito entre as partes. Caso há venda com parte de pagamento representado por

bens imóveis, o vendedor pagará sobre o valor recebido em moeda corrente e o

comprador sobre o valor dos bens dados em pagamento. Essa prática de receber

comissão do comprador em caso de pagamento como parte do imóvel é pouco

usada pelos corretores.

SINAL DE NEGÓCIO:

Uma das definições para a palavra sinal no dicionário Aurélio (1993) é:

dinheiro que o comprador dá ao vendedor como garantia. Podemos dizer que não é

somente dinheiro, mas também são usados como sinal de negócio bens móveis,

dada por um dos contratantes com a finalidade de firmar a presunção de acordo final

e tornar obrigatório o contrato.  Não há uma determinação legal que estabeleça o

valor de um sinal de negócio imobiliário. Portanto, cabe às partes, sob a mediação

do corretor de imóveis, fixar o mesmo através de acordo. Podemos perceber a

importância do corretor nesse momento, pois é ele que precisará conduzir a

situação, equilibrando e ajustando o interesse das partes. O corretor terá que se

manter o mais imparcial possível, de forma que tenha capacidade de defender os

interesses e as vontades dos dois lados do negócio (vendedor e comprador), mesmo

tendo sido contratado apenas por um deles. Importante saber que o corretor

somente pode receber o sinal em nome do proprietário se estiver autorizado para

esse fim, expressamente, por meio de cláusula específica no Contrato de

Intermediação Imobiliária. Não havendo essa previsão contratual, o corretor estará

Page 17: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 17/33

impedido de promover o recebimento, podendo, apenas, mediá-lo, isto é, não pode

recebê-lo nem tomar nenhuma decisão a seu respeito. Caso o corretor de imóveis

estiver autorizado a receber o sinal, o que lhe é muito proveitoso, visto que, assim,

será ele o administrador financeiro da transação, terá que ter todo cuidado e

responsabilidade com a prestação de contas ao proprietário e, sobretudo, com o

repasse da parte que não lhe couber. Estando o corretor autorizado a receber o sinal

em nome do proprietário deverá combinar essa prerrogativa com outra possibilidade

muito importante, qual seja: estar autorizado, também por meio de cláusula

contratual, a receber os seus honorários a partir da dedução do sinal de negócio.

Com essas duas prerrogativas contratuais (poder receber o sinal e poder deduzir

seus honorários do mesmo), o corretor de imóveis elimina a possibilidade de no finaldas contas uma das partes tentar deduzir os seus honorários, ou pior, não recebê-

los.

Sabemos que os honorários da corretagem imobiliária são representados por

um percentual do valor total da negociação. Da mesma forma, o sinal de negócio

também é representado por um percentual. Se o corretor de imóveis estiver

autorizado a receber os seus honorários a partir da dedução do sinal de negócio,

obviamente, esse sinal terá que ser, no mínimo, igual ao percentual dos honorários.

Portanto, se os honorários são de 6%, o sinal também terá que ser no mínimo igual.

O proprietário ao procurar um corretor ele tem a intenção de que, a partir do trabalho

do mesmo, o bem seja vendido e, então, possa ele receber o valor correspondente.

O sinal de negócio ideal, mínimo, é aquele que pode ser dividido entre o corretor de

Imóveis e o proprietário. Nesse caso, sendo os honorários de 6%, o sinal seria de no

mínimo 10%, de modo que tanto Corretor como proprietário recebam partes da

importância paga. Contudo, quanto maior o sinal de negócios, ou arras, maior

também será a responsabilidade em relação ao negócio, tanto no que diz respeito à

pressão que o comprador fará no corretor, para que a transação seja logo efetivada,

quanto na hipótese de uma eventual desistência por uma partes, em especial, do

vendedor. Combinando todos esses ingredientes, pode-se dizer que o sinal de

negócio ideal é aquele cujo percentual represente de 15% a 20% do total da

transação.

O Novo Código Civil cita alguns artigos a respeito do sinal de negócio, em

relação ao direito de arrependimento, perdendo o sinal dado quem deu arras e não

Page 18: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 18/33

executou o contrato e, se tal inexecução partir de quem a recebeu, poderá o outro

pedir sua devolução em dobro. Caso no contrato não tem clausula de

arrependimento as arras são confirmatórias conforme podemos observar nos artigos

417, 418 e 419 do Novo Código Civil.

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à

outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as

arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na

prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá

a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quemrecebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito,

e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização

monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos,

 juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se

provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode,

também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as

perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento

para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente

indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da

outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em

ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar .

O artigo 420 são as penitenciais, que tem como função pré-fixar perdas/danos

no arrependimento, não pode ser reduzida e há entrega previa de dinheiro. Essa

clausula penitenciária é diferente da cláusula penal, que tem como função evitar o

inadimplemento, pode ser reduzida pelo juiz e não há entrega previa de dinheiro.

EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO 

Interessante é que quando falamos em exercício ilegal de profissão nos vem

à memória casos em que profissionais da área da saúde ou das engenharias

Page 19: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 19/33

praticam tal contravenção. Talvez pelo fato de serem áreas que lidam com a vida

individual ou coletiva, respectivamente. Esquece-se, porém, de profissões como a

do corretor de imóveis, como nos foi proposto com muita coerência. A profissão de

corretor de imóveis quando praticada por pessoas desabilitadas causa danos

irreversíveis de ordem econômica e até no bem-estar psicológico. Um imóvel é algo

que adquiri-se com muito investimento de dinheiro e esperança de realizações, uma

decisão dessas tem que ter a participação de um profissional habilitado.

Obviamente qualquer profissional que não esteja habilitado para exercer uma certa

profissão causa algum risco, independente das proporções. No caso do corretor de

imóveis o caso se agrava. Não raro, em análises empíricas, observa - se pessoas

intermediando negócios imobiliários sem o mínimo preparo. Quando o correto seriaa atuação de um corretor de imóveis com formação específica para tal ato. Pois um

corretor tem competências para analisar aspectos econômicos, de engenharia,

direito e arquitetura coisas que não podem ser analisadas de forma minuciosa por

quem não estudou para isso. Quem promove intermediação de imóveis de terceiros

sem ser corretor de imóveis, comete o ilícito penal de exercer ilegalmente a

profissão de Corretor de Imóveis. Tal conduta está prevista na Lei de Contravenções

Penais como crime assim designado:

CAPÍTULO VI - DAS CONTRAVENÇÕES RELATIVAS À

ORGANIZAÇÃO DO TRABALHO - Art. 47. Exercer profissão ou

atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as

condições a que por lei está subordinado o seu exercício: Pena  – 

prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa. 

Conforme o artigo 38 do Decreto nº 81.871, de 29 de Junho de 1978,  ocorretor de imóveis exerce a profissão ilegalmente se prejudicar por dolo ou culpa os

interesses que lhe forem confiados, fazer anúncio à atividade profissional sem

mencionar o número da inscrição, o corretor estagiário fica proibido de fazer

qualquer tipo de anuncio. A falta de pagamento da contribuição do Conselho

Regional também é uma maneira ilegal de exercer a profissão de corretor de

imóveis. Conforme a resolução COFECI nº 492/96 fica proibido anunciar

publicamente sem autorização de exclusividade.

Page 20: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 20/33

RESOLUÇÃO  –  COFECI Nº 492/96  –  Estabelece multa aplicável às

pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem

possuírem autorização com exclusividade.

Exercer a profissão de corretor de imóveis exige profundo conhecimento de

leis, experiência acumulada ao longo dos anos e, principalmente, ética e disciplina

para manter-se constantemente em atualização. É impossível calcular o prejuízo que

pode ser causado por alguém que realiza uma negociação sem qualquer know-how

técnico, ou descumprindo a legislação e o código de ética. Existem infrações que

podem levar ao cancelamento definitivo da inscrição. E, se por um lado isso retira o

mau profissional do mercado, em contrapartida mancha a imagem dos bons

profissionais, que são cumpridores de seus deveres.

EXERCÍCIO PÚBLICO DA PROFISSÃO

O corretor de imóveis responde civil e penalmente por seus atos profissionais,

conforme o Artigo 5 da RESOLUÇÃO- COFECI nº 326 /92:

Art. 5 - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos

profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa porimperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

Conforme o Novo Código Civil qualifica a profissão de Corretor de imóveis da

seguinte maneira:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a

outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por

qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segundaum ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Observa que o artigo supra mencionado inicia, justificando que a corretagem

se dará sempre por um contrato de prestação de serviços, como já explicado

anteriormente neste material.

O artigo 723 do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor dispõe:

Art. 723  –  O corretor é obrigado a executar a mediação com adiligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,

Page 21: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 21/33

Page 22: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 22/33

liberal. Portanto, se o corretor  –  pessoa natural for contratado diretamente pelo

comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer vinculo de subordinação

com uma empresa especializada no ramo de corretagem, atuando, portanto, como

profissional liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada

pelo parágrafo 4º, do artigo 14:

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será

apurada mediante a verificação de culpa.

Diante da exceção trazida pelo Código de Defesa do Consumidor, poder-se-ia

indagar qual a vantagem ou diferença em se aplicar o sistema consumerista se o

Código Civil também adota o regime subjetivo? A resposta reside no ônus da prova,no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema

protetivo do Código de defesa do Consumidor é o corretor quem tem ônus de provar

que o serviço prestado não padece de defeito, ou seja, que prestou os

esclarecimentos e informações que estavam em seu alcance. Disso resulta que se

não conseguir demonstrar tal circunstancia, terá de indenizar.

Essa circunstancia traz nítida vantagem ao consumidor, já que pelas regras

do Código Civil, no regime subjetivo, o ônus da prova é do comitente. E, diga-se a

propósito, que nem sempre é fácil produzir essa prova, ante seu caráter subjetivo.

 A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na seara da

responsabilidade civil tem importantes desdobramentos práticos, alcançando até em

situações em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem. O corretor terá que

cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou não no contrato de corretagem.

Conforme o Artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor o serviço será

considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi

efetivamente prestado, pois a oferta é vinculante ao fornecedor.

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de

qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam

o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as

indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo

o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

Page 23: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 23/33

  I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando

cabível;

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamenteatualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III - o abatimento proporcional do preço.

§ 1° A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros

devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.

§ 2° São impróprios os serviços que se mostrem inadequadospara os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles

que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade.

Podemos analisar que o corretor de imóveis possui responsabilidades em

duas frentes, uma relacionada à informação, à documentação e à transação

imobiliária e a segunda sobre a propaganda do imóvel.

Para o corretor ter uma informação segura para realizar uma transação bemsucedida é preciso que o mesmo recolha toda a documentação já citada no item do

Contrato de Corretagem. Conforme o Artigo 4 da RESOLUÇÃO- COFECI nº 326

/92:

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de

oferecê-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente

certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o

cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer

o negócio;

III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento devalores ou documentos a ele destinados;

Page 24: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 24/33

Page 25: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 25/33

Page 26: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 26/33

  O corretor só poderá anunciar, conforme a Resolução – COFECI nº 458/95:

Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de

Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,contrato escrito de intermediação imobiliária.

Art. 2° - Dos anúncios e impressos constará o numero da inscrição

de que fala o Artigo 4° da Lei n° 6.530/78, precedido da sigla CRECI,

acrescido da letra "J" quando se tratar de pessoa jurídica.

Art. 3° - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios

colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou daincorporação no respectivo cartório imobiliário. 

 Assim entende-se que o profissional liberal atualmente desenvolve tanto

atividades típicas de natureza intuitu personae (motivo que determina a vontade ou o

consentimento de uma pessoa para com outra, a quem quer favorecer, ou com

quem contrata)  com base na confiança, quanto a atividade de prestação de serviço

profissional que não tem mais essa característica, passando a ter responsabilidade

civil objetiva. 

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

 A avaliação da propriedade imobiliária visa a estimar o seu valor e, pode ter

entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de

imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o

estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de

indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc. A

avaliação é a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de

direitos sobre eles (intangíveis). Esta definição é feita dentro de procedimentos

técnicos para a realização das análises de valor.

Os corretores de imóveis podem determinar o valor de mercado de um

imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos A avaliação

de imóveis com fins de compra e venda, e análise de mercado essa pode ser feitapor qualquer corretor profissional, devidamente registrado no Creci. Para uma

Page 27: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 27/33

avaliação imobiliária para questões judiciais o caminho correto é procurar

um corretor de imóveis avaliador credenciado pelo COFECI, só ele poderá lhe

fornecer o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, autenticado pelo

CRECI. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis

(Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis

para elaborar parecer técnico de avaliação imobiliária. A lei 6530/78 já definia a

competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de

imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico

de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os

requisitos básicos do documento como estabeleceu a formação necessária para o

corretor de imóveis atuar na atividade.

Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma

propriedade. O melhor caminho é a comparação ou amostragens com dados de

transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se

necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se

trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais.

Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos. A avaliação poderá estar

enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor: Nível Expedito: baseado no

"sentimento" ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou

estatística; Nível Normal: homogeneização de fatores ou Nível Rigoroso: inferência

estatística.

Qual a diferença entre valor e preço? O valor é intrínseco ao bem e depende

das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua

determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas eque não haja qualquer pressão externa sobre elas. O preço depende da situação do

negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas

no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para

um determinado momento e situação de mercado. O valor a ser determinado

corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a

finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria

em um mercado de concorrência perfeita. O valor não é característica do bem a ser

avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único. O

preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da

Page 28: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 28/33

negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as

decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos

empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Os números obtidos

nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja

média ou "valor mais provável" é o que chamamos de "valor de mercado".

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Como já falamos o corretor de imóveis também tem responsabilidade sobre

uma locação de imóvel. Primeiramente é necessário documentar a negociação por

meio de um contrato. O corretor deve orientar o inquilino ler atentamente todas as

suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento doaluguel e encargos. A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de

1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. Contrato de locação é o ajuste firmado

onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).

Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio), locatário é aquele

que aluga o imóvel (inquilino).

O corretor precisa verificar as condições do imóvel pessoalmente anotando o

estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando

problemas futuros.

No contrato de locação o proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça

alguma garantia para a locação, podendo ser:

  Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em

dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis. No final do

contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total de

volta;

  Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos

encargos da locação (fiador);

  Seguro-fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia

seguradora.

Page 29: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 29/33

 A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá

ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima

descritas.

DIREITOS E DEVERES NA LOCAÇÃO

Deveres do proprietário (locador):

  Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber

qualquer problema após a locação, deverá comunicar o corretor ou ao

proprietário e solicitar o conserto, por escrito;

  Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;

  Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar

contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do

inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;

  No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas

extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva,

troca de cabo de elevador etc;

Deveres do inquilino (locatário):

  Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;

  Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins

residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);

  Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;

  Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do

proprietário;

  No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias

do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.

REAJUSTE DO ALUGUEL

O reajuste dos aluguéis passou a são anuais, com base no índice

determinado em contrato. Normalmente esse índice é o IGPM (INDICE GERAL DE

Page 30: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 30/33

PREÇO DE MERCADO). Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de

moeda estrangeira.

 A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É

conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional,

evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou

diminuir o valor do aluguel.

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO INQUIINO

 Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de sua obrigações e

resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o

comprovante de quitação e entrega das chaves.

RECISÃO DE CONTRATO

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa

estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa

deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino

cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só

poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se

a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor

relativo a 1 mês de aluguel.

Problemas que podem surgir durante a locação:

  Atraso ou falta de pagamento do aluguel: O aluguel não pago no

vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa previstaem contrato; O proprietário poderá ingressar com ação de despejo,

mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do

aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o

despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas,

penalidades, custas e honorários advocatícios.

  Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste

determinado por lei: Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar

de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a

Page 31: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 31/33

consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino

carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da

Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação

extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as

implicações da escolha desse procedimento.

VENDA DO IMÓVEL ALUGADO

É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no

mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá

que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não

feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência. Se oimóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo

proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja

registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual

que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROPRIETÁRIO

O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumassituações. As principais são:

  Contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá ser

retomado por "denúncia vazia" (sem qualquer justificativa) no fim do

prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino

terá 30 dias para a desocupação;

  Contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver

outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:

- Para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais,

avós);

- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;

- Para demolição ou obras aprovadas;

- Após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

Page 32: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 32/33

Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino

poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando

com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.

HABITAÇÃO COLETIVA (Multifamiliar)

Entende-se como habitação multifamiliar, a(s) área(s) de imóvel(is)

subdividida(s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção

específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato

seja escrito deixa claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água,

luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo

locador.

É interessante destacar que melhorias feitas por quem aluga podem ser

descontadas do aluguel, desde que o dono concorde. Toda a benfeitoria que

agregar valor ao imóvel como, por exemplo, a individualização de água, corre por

conta do proprietário. Já a instalação e a manutenção são por conta do inquilino.

Page 33: Parte II - Operações Imobiliárias

7/25/2019 Parte II - Operações Imobiliárias

http://slidepdf.com/reader/full/parte-ii-operacoes-imobiliarias 33/33

BIBLIOGRAFIA:

FERREIRA, AURÉLIO B. DE HOLANDA. Minidicionário da Língua Portuguesa. 3ªEdição revista e ampliada. 2ª impressão. Rio de Janeiro - RJ: Ed. Nova Fronteira,

1993.

FELIPE CARVALHO. Verdadeira Função do Corretor de Imóveis. Disponível em:http://www.mercadoimobiliariosfs.blogspot.com.br/2011/07/verdadeira-funcao-do-corretor-de.html 

 ARTIGONAL. Corretor de Imóveis e suas funções. Disponível em:http://www.artigonal.com/financas-artigos/corretor-de-imoveis-e-suas-funcoes-5191182.html 

EXAME.COM. Entenda as diferenças entre tipos de imóveis. Disponível em:http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/entenda-as-diferencas-entre-tipos-de-imoveis 

FÓRUM IMOBILIÁRIO. Corretagem. Disponível em:http://www.forumimobiliario.com.br/2008/07/corretagem/ 

IMÓVEL A VENDA. Os passos de uma transação imobiliária. Disponível em:http://imovelavenda.com.br/Compra_e_Venda_Os_passos_de_uma_transacao_imobiliaria__dsc 

CRECIGO. Canal do Corretor. Disponível em: http://www.crecigo.org.br/canal-do-corretor/modelos-de-contratos 

CRECI. Canal do Corretor. Disponível em: http://crecigo.org.br/canal-do-corretor/honorarios 

DECRETO nº 81.871, de 29 de Junho de 1978. (Regulamentação à profissão decorretor de imóveis)

LEI nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. (Novo Código Civil)

LEI nº 6.530 de 12 de Maio de 1978. (Nova regulamentação à profissão de corretorde imóveis)

LEI nº 3.688 de 03 de Outubro de 1941. (Lei das contravenções penais)

RESOLUÇÃO- COFECI nº 326 /92 de 25 de Junho de 1992. (Código de éticaprofissional dos corretores de imóveis)

RESOLUÇÃO- COFECI nº 458 /95 de 15 de Dezembro de 1995. (Obrigatoriedadedo destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários)

LEI nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991. (Lei do inquilinato)

LEI nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990. (Proteção do consumidor e dá outras

providencias)