PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS … · 2013-01-10 · Plan Especial de Reforma...

PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA DE LA UA-18 DE FUENSALIDA

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS NNSS DE FUENSALIDA

Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de 2011 1

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS

NNSS DE FUENSALIDA

INDICE

1 MEMORIA INFORMATIVA .......................................................................................................................... 2

1.1 ANTECEDENTES Y ENCARGO ...................................................................................................................... 3

1.2 MARCO NORMATIVO ............................................................................................................................... 3

1.3 DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE ..................................... 5

1.4 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO ...................................................................................................... 6

1.5 DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS AFECTADOS 7

1.6 EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES ................................................................. 9

1.7 CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES ..................................................... 10

1.8 OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE ......................................................................................... 11

2 MEMORIA JUSTIFICATIVA ....................................................................................................................... 14

2.1 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL .................................................... 15

2.2 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA ............................................................. 16

2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES .......................................................... 18

2.4 DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES ................................................................................... 18

2.5 CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD ....................................................................................... 19

2.6 PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE .......................................................................................................... 19

2.7 FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN .......................................................................................................... 20

2.8 MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN. ............... 20

3 NORMATIVA .................................................................................................................................................. 21

ANEXOS DE LA MEMORIA INFORMATIVA:

1.- ORDENACION URBANISTICA VIGENTE

2.- CERTIFICACIONES CATASTRALES

3.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL CUADERNO PARTICIONAL; NOTA

SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE INMOBILIARIA FAYMASA; SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA

CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA

4.- ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL AMPARO

5.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO


1 MEMORIA INFORMATIVA


1.1 ANTECEDENTES Y ENCARGO

El presente Plan Especial de Reforma Interior (PERI) se redacta por encargo del Ayuntamiento

de Fuensalida, que ha acordado la ejecución directa de la Unidad de Actuación nº 18 (UA-18)

delimitada en las Normas Subsidiarias Municipales del Planeamiento vigentes (NNSS) como

suelo urbano no consolidado. El PERI se completa con un Proyecto de Urbanización referido al

mismo ámbito redactado por nosotros mismos, y proyectos de alumbrado público,

abastecimiento de energía eléctrica en baja tensión, acometida MT y transformador redactados

por el Ingeniero Técnico D. J. Minervo Gutierrez Gil. Todos ellos se tramitarán conjuntamente,

en el marco de un programa de actuación urbanizadora (PAU) de ejecución directa.

Las NNSS se aprobaron definitivamente el uno de diciembre de 1992. Desde entonces han sido

modificadas puntualmente en varias ocasiones, aunque ninguna afecta a la UA-18. En el anexo 1

de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2 y 3.1

aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la unidad

de actuación y se señalan las alineaciones propuestas.

1.2 MARCO NORMATIVO

1.2.1 Legislación urbanística nacional

• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido

de la Ley de Suelo. BOE 26/06/2008

1.2.2 Legislación urbanística regional

• Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la

Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Fecha de publicación:

21/05/2010

• Decreto 248/2004, de 14/09/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de

la Ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha

de publicación: 28/09/2004


• Decreto 178/2010, de 01/07/2010, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento

para homogeneizar el contenido de la documentación de los planes municipales. Fecha de

publicación: 07/07/2010

• Decreto 242/2004, de 27/07/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de

la ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha


o Corrección de errores: DOCM 24 de 03/02/05, pág. 1899, página real 7 DOCM 250

de 13/12/05, pág. 23399, página 7

o Decreto 177/2010, de 1/07/2010, por el que se modifica el Reglamento de Suelo

Rústico aprobado por Decreto 242/2004, de 27/07/2004. DOCM 5/07/210

• Orden de 31/03/2003, por la que se aprueba la Instrucción Técnica de Planeamiento sobre

determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e

instalaciones en suelo rustico. Fecha de publicación: 08/04/2003

• Decreto 87/1993, de 13/07/1993, sobre catálogos de suelo de uso residencial público. Fecha


• Sentencia 365/2006, de 21 de diciembre de 2006. Cuestión de inconstitucionalidad 8450-

2005. Promovida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Albacete en

relación con diversos artículos de la Ley de las Cortes de Castilla-La Mancha 2/1998, de 4 de

junio, de ordenación del territorio y de la actuación urbanística. Competencias sobre

urbanismo y derecho de propiedad: cesión del aprovechamiento urbanístico en suelo urbano

consolidado (STC 164/2001). Nulidad de preceptos autonómicos. BOE 25/01/2007

• Resolución de 05/03/2010, de la Secretaría General de Presidencia, por la que se dispone la

publicación del Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General

del Estado-Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha en relación con la Ley, de la

Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha, 2/2009, de 14 de mayo, de Medidas Urgentes

en Materia de Vivienda y Suelo por la que se modifica el Texto Refundido de la Ley de

Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. [2010/4289]

1.2.3 Legislación sobre medio ambiente

• Ley 4/2007, de 8 de marzo, de Evaluación Ambiental en Castilla-La Mancha. DOCM

0/03/2007.


• Resolución de 25-04-2007, por la que se delegan competencias en los titulares de las

Delegaciones Provinciales de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Rural, DOCM

96, de 09/05/07

1.2.4 Legislación de accesibilidad

• ORDEN VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de

condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los

espacios públicos urbanizados. BOE 11 marzo 2010.

• REAL DECRETO 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de

la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de

accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad. BOE 11 marzo 2010.

• REAL DECRETO 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas

de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y

utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. BOE 11 mayo 2007.

• Ley 1/1.994, de 24 de Mayo de Accesibilidad y Eliminación de Barreras de Castilla-La

Mancha (D.O.C.M. nº 32, de 24 de Junio de 1.994)

• Decreto 158/1.997 de 2 de diciembre, del Código de Accesibilidad de Castilla-La Mancha.

1.3 DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

VIGENTE

La unidad de actuación está delimitada como suelo urbano no consolidado en las NNSS. Las

condiciones del planeamiento general son, en resumen, las siguientes:

• La superficie bruta prevista en las NNSS son 11.538 m2, aunque la medición realizada

trasladando esta misma delimitación a un levantamiento topográfico es sensiblemente

inferior (9.844,37 m2).

• Las NNSS proponen un vial de 10 m de anchura que une la avenida Cristo del Amparo

con la calle Bailen. En la ficha de desarrollo se indica expresamente que el trazado

previsto en las NNSS es orientativo.

• La cesión dotacional es 10% de la superficie bruta y se destina a zonas verdes.


• La edificabilidad bruta se fija de forma indirecta mediante la aplicación de dos

ordenanzas de edificación, la nº 2 “Ensanche” y la nº 3.1 “Residencial unifamiliar grado

1º”. Se entiende que estas ordenanzas se aplican al suelo neto resultante una vez excluido

el viario y la zona verde. El cálculo de la edificabilidad resultante se detalla en la

memoria justificativa.

En el anexo 1 de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2

y 3.1 aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la

unidad de actuación y se señalan las alineaciones.

Las condiciones de las NNSS deben completarse con las determinaciones del TRLOTAU que

resultan directamente aplicables. Por su incidencia en la ordenación destacamos las siguientes:

• Limitación genérica de la edificabilidad residencial de 1m2cr/m2s (artículo 31.1

TRLOTAU).

• Una plaza de aparcamiento anexa al viario público cada 200 m2c, y una dotación

equivalente de plazas privadas en el interior de las parcelas (artículo 21 RP).

• Cesión del 10% del aprovechamiento, libre de cargas, al considerar que el

aprovechamiento resultante es inferior a la media del calculado para las unidades de

actuación del mismo uso previstas en las NNSS (disposición transitoria 3ª TRLOTAU).

• Obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para la construcción de

viviendas sujetas a un régimen de protección pública (artículo 24.3 y disposición

transitoria 4ª TRLOTAU)

1.4 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

El plano nº 2 de estado actual recoge un levantamiento topográfico reciente realizado por

ESTOPCAR S.L. con ocasión de la redacción de este Plan Especial. El sistema de coordenadas

responde a la proyección UTM USO 30N, Elipsoide ED50. La ordenación urbanística prevista

en este Plan Especial se basa en el mismo sistema de coordenadas.

Los planos incluyen, además, datos complementarios de la cartografía municipal para situar la

unidad en un entorno urbano más amplio, aunque esta cartografía no se ha tenido en cuenta para

referenciar la ordenación ni para medir superficies al considerar que su precisión es inferior a la

del levantamiento citado en el párrafo anterior.


1.5 DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS

AFECTADOS

La UA-18 está formada por tres fincas y un tramo de la calle Bailén. Limita al nordeste con la

avenida Cristo del Amparo, donde hace el número 30, al oeste con la calle Bailén que está

incluida dentro de la unidad en todo su frente, al norte con los números 28, 26 y 24 de la avenida

Cristo del Amparo y 14 de la calle Bailén, al sur y sudeste con el 10 de esta misma calle, 32 de la

avenida Cristo del Amparo, y 2 a 10 de la calle San Gabriel.

Desde el punto de vista catastral, además del tramo ya citado de la calle Bailén, la unidad incluye

cuatro fincas con las siguientes referencias:

6544036UK9364S0001TL, a nombre de María Juana Romojaro Sánchez-Infante

6544035UK9364S0001LL a nombre de María Milagros Romojaro Sánchez-Infante

6544032UK9364S0001GL a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA

6544034UK9364S0001PA a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA

Las dos últimas son, de hecho, una única finca. En el anexo 2 de esta memoria se incluye una

certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas citadas.

Desde el punto de visita registral, las fincas propiedad de María Juana y María Milagros

Romojaro Sánchez-Infante están descritas en el cuaderno particional redactado por la Contadora-

Partidora Doña Eva María Linares Acero, protocolizado mediante escritura pública otorgada en

Torrijos el 21 de enero de 2004 ante el Notario D. Antonio Domínguez Mena, con nº 66 de su

protocolo. Ambas forman la finca número 6 descrita en el cuaderno que es, a su vez, el resultado

de una agrupación de las registrales 7.094 y 14.742 de Fuensalida. Cada una de las fincas de

resultado tiene el 50% de la superficie de la agrupada. Ambas están pendientes de inscripción

registral.

Las catastrales 6544032UK9364S0001GL y 6544034UK9364S0001PA, propiedad de

Inmobiliaria Faymasa SA, son sendos restos de las antiguas parcelas 27 y 24 del polígono 21 de

rústica, después de realizar varias segregaciones relacionadas con el desarrollo urbano al oeste de

la calle Bailén. Según manifiesta la propiedad, ambos restos están incluidos en la actualidad en la

registral 8.643 de Fuensalida, inscrita en el Registro de la Propiedad de Torrijos Tomo 1585,

Libro 201, Folio 180.


En el anexo 3 de esta memoria se incluye copia de la descripción de las fincas de la familia

Romojaro en el cuaderno particional, nota simple de la finca propiedad de Inmobiliaria Faymasa

SA, y superposición gráfica de la cartografía actual y un plano catastral anterior al desarrollo

urbano de la zona.

Criterios para resolver posibles dudas en la delimitación de la unidad de actuación

La precisión gráfica de los instrumentos de planeamiento general redactados hace veinte años no

permite, por lo general, el replanteo directo de sus determinaciones sobre el terreno por

procedimientos topográficos, y las NNSS de Fuensalida no son una excepción. Las dudas que se

plantean en nuestro caso, y los criterios adoptados para realizar la delimitación definitiva de la

unidad de actuación son:

a) Límite en la avenida Cristo del Amparo

Con ocasión de las últimas obras de acondicionamiento de la avenida Cristo del Amparo, el

Ayuntamiento aprobó un detalle de la alineación de este vial en el frente de la unidad, y

ocupó una pequeña superficie de suelo de acuerdo con uno de los propietarios afectados,

retranqueando la valla de la finca para hacerla coincidente con la alineación oficial. Se

entiende que el límite de la unidad es del de la finca primitiva antes de realizar el retranqueo.

En el anexo 4 se incluyen un plano con esta alineación y varias fotografías del estado previo

al retranqueo.

Según manifiesta la propiedad, anteriormente ya se había realizado un retranqueo similar en

el frente de la edificación existente con fachada a la misma avenida. La delimitación

propuesta también recoge esta observación prolongando las vallas existentes en 2008 a

ambos lados de la edificación citada.

b) Calle Bailén

Esta calle está siendo utilizada desde hace tiempo como vial público, aunque nunca se ha

formalizado la cesión de la propiedad del suelo. Vistas las determinaciones de las NNSS

vigentes para esta unidad de actuación, el carácter público o privado de la calle no afecta, en

nuestro caso, a la asignación de intensidades netas ni a las cesiones de suelo, pero sí podría

afectar al reparto de costes y beneficios. En consecuencia, el Plan Especial mantiene esta

calle consolidándola como un vial público, y deriva a la posterior tramitación del Proyecto de

Reparcelación la discusión sobre el carácter público o privado de su titularidad actual.

c) Medianerías


En la medianería sudeste, el límite de la unidad de actuación descrita en las NNSS coincide

aparentemente con el de la propiedad. En el Plan Especial, al cambiar la escala y la precisión

del trabajo, mantendremos este mismo criterio.

En medianería nordeste, e límite dibujado en las NNSS parece incluir una pequeña cuña en

el extremo este de la catastral 6544034UK9364S0001PA que pertenece en realidad a una

nave situada en la finca colindante, tal como se aprecia en las fotografías del anexo 5.

Nosotros entendemos que no tiene ningún sentido urbanístico incluir el extremo de esta nave

en la unidad de actuación, y que esta inclusión encarecería innecesariamente su ejecución,

por lo que lo hemos excluido. Por otra parte, también existen en esta medianería varias

servidumbres de paso, luces, vistas y desagüe, que intentaremos resolver con el diseño

definitivo.

Superficies de las fincas originales

La delimitación de las fincas originales considerada es la que se refleja en el plano nº 3,

elaborado sobre el topográfico levantado por ESTOPCAR S.L. con los criterios citados en el

apartado anterior, resultando el siguiente cuadro de superficies:

Cuadro de fincas originales

Parcela Propietario Finca registral Referencia catastral Superficie m2

A Familia Romojaro 7.094 y 14.742 6544036UK9364S0001TL y

6544035UK9364S0001LL 7.043,30

B Faymasa 8.643 6544032UK9364S0001GL y

6544034UK9364S0001PA 2.098,71

C Calle Bailén Sin inscribir Calle pública en catastro 702,36

TOTAL 9.844,37

1.6 EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES

En la finca propiedad de la familia Romojaro existen varias edificaciones, tal como se recoge en

el levantamiento topográfico, cartografía municipal, fotografía aérea y fotografías terrestres

incluidas en el anexo nº 5. Estas mismas edificaciones se citan y valoran en el cuaderno

particional. De acuerdo con este documento, todas carecen de valor excepto el edificio de tres

plantas con fachada a la avenida Cristo del Amparo, con local en planta baja y sendas viviendas


en las plantas primera y segunda. Esta edificación está dividida en el cuaderno particional entre

las dos ramas de la familia Romojaro. La vivienda en planta alta está ocupada por María

Milagros Romojaro Sánchez-Infante, el local comercial también está ocupado, de hecho, por la

misma persona. Este edificio está afectado por la alineación vigente en esta avenida, por lo que

debemos considerar que se encuentra fuera de ordenación.

La finca propiedad de Faymasa está acondicionada para aparcamiento de vehículos industriales,

aunque no existe una licencia que ampare esta actividad. También se han observado varias

servidumbres aparentes de paso, luces y vistas y desagüe que afectan al lindero norte de esta

finca. En todos los casos se trata de servidumbres no inscritas.

La calle Bailén está completamente urbanizada con calidades similares a las de las calles

públicas del entorno, salvo la acera situada en el frente contrario, donde solo existe el bordillo.

Todas las fincas se encuentras valladas.

El diseño previsto en el presente Plan Especial:

• No altera la situación de fuera de ordenación del edificio de tres plantas con fachada a la

avenida Cristo del Amparo al mantener la alineación vigente. Tampoco introduce

motivos adicionales para esta declaración. La totalidad de esta edificación se incluye en

una única finca de resultado que podría adjudicarse a la persona que ocupa actualmente la

única vivienda habitada: María Milagros Romojaro Sánchez-Infante.

• Propone la demolición del resto de las edificaciones existentes en el interior de la unidad

de actuación.

• Resuelve la mayor parte de las servidumbres observadas en el límite norte de la unidad

proponiendo junto a este lindero un vial en forma de “L” destinado a aparcamiento de

vehículos. El resto seguiría afectando a una parcela de resultado que se adjudicaría al

mismo propietario (Faymasa).

1.7 CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES

La unidad cuenta con todos los servicios urbanos en el contorno inmediato. En concreto:

a) El acceso rodado y peatonal se realiza desde la avenida del Cristo del Amparo y calle Bailén,

ambas completamente urbanizadas. El viario propuesto conecta ambas calles, tal como

proponen las NNSS vigentes.


b) La conexión con la red municipal de agua potable se realizará en los dos extremos de la

nueva calle.

c) La red de alcantarillado se conecta con la existente en la avenida del Cristo del Amparo

mediante un colector unitario de diámetro mínimo (315 mm PVC) que servirá únicamente a

la unidad de actuación.

d) El punto previsto para la conexión con la red de media tensión es la LSMT 15 kV FUS706

(subestación de Fuensalida) que une el CT 45CL44 con CT 45CJY3 en calle San Gabriel

esquina avenida Cristo del Amparo.

e) El punto de conexión previsto para la red telefónica es el CR13, situado en la avenida Cristo

del Amparo, a unos 35 m. de la esquina noreste de la unidad de actuación.

1.8 OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE

1.8.1 Medio físico

Situación

Centro urbano de Fuensalida, avenida Cristo del Amparo 30. Coordenadas UTM ED50 USO

30N: X: 396560; Y: 4434320

Topografía

La unidad se sitúa entre los 588,36 y 593,49 m sobre el nivel del mar. El terreno tiene una suave

caída hacia la avenida que se resuelve, en parte, mediante la valla de cerramiento que separa las

fincas A y B.

Geología

Desde el punto de vista litológico, se trata de arcillas arcósicas continentales del mioceno,

similares a las existentes en la mayor parte de las cuencas del Guadarrama y Alberche. La

capacidad portante es generalmente buena, una vez eliminada la cubierta vegetal y los rellenos

ocasionales.

No existen niveles freáticos que puedan verse afectados por las obras de urbanización y/o

edificación.


Clima

1.8.2 Usos actuales del suelo

En el edificio principal de la finca “A” existe una vivienda ocupada por el propietario, y un local

ocupado por una de los copropietarios. En el resto de la finca no se observan otros usos.

La finca “B” se utiliza provisionalmente como aparcamiento de vehículos industriales.

1.8.3 Aptitud del suelo para usos urbanos, e incidencia de los usos previstos

El Plan Especial se limita a desarrollar las previsiones del las NNSS vigentes en la UA-18.

Desde un punto de vista cuantitativo, la actuación prevista supone un porcentaje relativamente

pequeño sobre el parque de viviendas actual, por lo que la ejecución de la actuación

urbanizadora se enmarca dentro del desarrollo normal de un municipio urbanísticamente activo.


En cuanto a la localización, esta unidad se sitúa en el centro de Fuensalida, por lo que tiene

acceso inmediato a los servicios y dotaciones urbanas existentes.

1.8.4 Inversiones públicas

Recientemente se ha remodelado la avenida Cristo del Amparo, dejando sin ejecutar la parte del

acerado ocupada actualmente por la finca “A”.

1.8.5 Afecciones impuestas por la legislación sectorial

La avenida Cristo del Amparo coincide con la travesía de la carretera CM-4011

La unidad no está afectada por ningún cauce público, monte público, vía pecuaria o figuras de

protección ambiental.

El sector no está afectado por las infraestructuras urbanas, salvo las que se encuentran en su

borde, que se conectarán con las que se ejecuten como consecuencia de la actuación

urbanizadora.

Toledo, enero de 2011

El arquitecto redactor:

Tomás Marín Rubio

Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de 2011 14

2 MEMORIA JUSTIFICATIVA


2.1 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

La ordenación estructural de la UA-18 de Fuensalida está contenida íntegramente en las NNSS, y

se define mediante las siguientes determinaciones:

• Delimitación de la unidad de actuación, en tanto que ésta implica una clasificación del

suelo como urbano no consolidado. El Plan Especial se limita a trasladar esta

delimitación a una base topográfica más precisa, manteniendo los criterios implícitos de

las NNSS.

• Uso global residencial, que se mantiene en el Plan Especial.

• Edificabilidad bruta máxima definida indirectamente en las NNSS mediante la aplicación

de dos ordenanzas de edificación a sendos ámbitos delimitados en el interior de la unidad

de actuación. El Plan Especial mantiene estas ordenanzas en sus respectivos ámbitos,

pero la edificabilidad bruta resultante es sensiblemente inferior a la prevista en las NNSS,

dado que las ordenanzas se aplican a superficies de suelo netas, y que estas superficies

tienen que ser necesariamente inferiores a las que resultarían de aplicar las previsiones

originales de las NNSS como consecuencia de la necesidad de cumplir los estándares

obligatorios de aparcamiento previstos en el Reglamento de Planeamiento.

En concreto, la edificabilidad resultante a partir de las NNSS, sin tener en cuenta el límite

del artículo 31 del TRLOTAU, y el estándar de aparcamiento del Reglamento de

Planeamiento aprobados posteriormente, habría sido:

Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo: 363,66 m2 x 3 m2c/m2s = 1.090,08 m2c

Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura: 836,70 m2 x 2,5 m2c/m2s = 2.091,75 m2c

Ordenanza 3.1: 5.335,45 m2 x 1,3 m2c/m2s = 6936,08 m2c

Total: 10.117,91 m2c

Mientras que la edificabilidad resultante del Plan Especial, con un diseño que tiene en

cuenta la reserva obligatoria para aparcamientos prevista en el artículo 21 del RP es:

Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo: 363,66 m2 x 3 m2c/m2s = 1.090,08 m2c

Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura: 836,70 m2 x 2,5 m2c/m2s = 2.091,75 m2c

Ordenanza 3.1: 4.276,64 m2 x 1,3 m2c/m2s = 5.559,63 m2c


Total: 8.742,36 m2c

• El Plan Espacial respeta la reserva mínima del 30% de la edificabilidad residencial para

viviendas de protección oficial.

2.2 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA

Se considera ordenación detallada cualquier determinación del planeamiento no citada

expresamente en la LOTAU o el RP como estructural. En nuestro caso, al mantener

íntegramente las ordenanzas de edificación previstas directamente en las NNSS, el contenido

propio del Plan Especial se limita a:

1. Concretar el trazado del vial que conecta la avenida Cristo del Amparo con la calle

Bailen.

2. Ubicar la zona verde.

3. Localizar el espacio anexo al viario destinado a aparcamiento público.

4. Delimitar el espacio necesario para un transformador eléctrico.

5. Fijar los coeficientes de homogeneización y calcular el aprovechamiento de la unidad.

La situación de las dos ordenanzas residenciales ya está prevista en las NNSS, y no se modifica.

La nº 2 de ensanche se apoya en la avenida, y su fondo se limita igualándolo al de la medianería

derecha, tal como se indica en el plano de las NNSS. La ordenanza 3.1 unifamiliar se aplica en el

resto de la unidad.

El trazado y anchura del vial coincide aproximadamente con el previsto en las NNSS. Se ha

ajustado para que una de las alineaciones coincida con la fachada lateral de la edificación

existente en la avenida, con el fin de compatibilizar la ejecución de la actuación urbanizadora

con el mantenimiento de esta edificación a medio plazo. En el tramo oeste, el vial es paralelo a la

medianería sur dejando un fondo adecuado para el uso previsto (vivienda unifamiliar, con el fin

de regularizar la forma de las parcelas.

Tanto la zona verde como la playa de aparcamiento se localizan en el espacio correspondiente a

la ordenanza menos densa con el fin de no disminuir el aprovechamiento del conjunto. Ambas

están unidas para evitar fondos de saco peatonales, y se aprovechan para resolver las


servidumbres de hecho existentes en la medianería norte, así como para mejorar el acceso a

algunas de las parcelas resultantes.

La parcelación se considera orientativa. El parcelario definitivo se fijará al aprobar el Proyecto

de Reparcelación en función de la parcela mínima fijada en las NNSS y del reparto definitivo.

El cuadro de superficies resultante de la ordenación es el siguiente:

Calificación Suelo en m2s Edificabilidad m2c

Residencial de ensanche (Ord. 2) 1.200,36 3.182,73

Residencial unifamiliar (Ord. 3.1) 4.276,65 5.559,65

Zona verde pública 984,45 0

Infraestructura (trafo) 14,18 0

Viario (incluye aparcamiento) 3.368,73 0

TOTAL 9.844,37 8.742,38

Las NNSS no definen coeficientes de homogeneización, y en cualquier caso, las condiciones

actuales del mercado no tienen nada que ver con las existentes en el momento de su redacción,

por lo que consideramos imprescindible definir estos coeficientes para calcular el

aprovechamiento de la unidad de actuación.

Local en planta baja en la avenida Cristo del Amparo: 1,6

Vivienda unifamiliar libre: 1,2

Vivienda unifamiliar de protección oficial: 1,2

Vivienda plurifamiliar libre o protegida: 1,0

Con la misma finalidad de calcular el aprovechamiento de la unidad, supondremos que se

destina a local el 90% de la planta baja en la ordenanza 2, y que se destina a VPO la parcela R-7

y a vivienda libre el resto de las afectadas por la ordenanza 3.1. A partir de estas premisas, el

aprovechamiento resultante será:

Por los locales comerciales 1.200,36 x 0,9 x 1,6 = 1.728,52 ua

Por la vivienda plurifamiliar (3.182,73 – (1.200,36 x 0,9)) x 1 = 2.102,41 ua


Por la vivienda unifamiliar protegida: 792,11 x 1,3 x 1 = 1.029,74 ua

Por la vivienda unifamiliar libre: (4.276,65 -792,11) x 1,3 x 1,2 = 5.435,88 ua

TOTAL UNIDAD DE ACTUACIÓN: 10.296,55 ua

La localización del 10% de cesión de aprovechamiento se hace coincidir con la parcela R-7

encerrada entre la playa de aparcamiento, la zona verde y la travesía, con el fin de concentrar las

cesiones de suelo.

La solución para los distintos servicios urbanos se detalla en el Proyecto de Urbanización que se

tramita simultáneamente con este Plan Especial.

2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES

El uso principal y las tipologías previstas, tanto en las NNSS como en el Plan Especial, son las

dominantes en el entorno más próximo.

La unidad de actuación está completamente rodeada de suelo urbano consolidado, y la única

calle de nueva apertura conecta dos viales existentes en forma de travesía, aumentando

posibilidades de comunicación del entorno.

Los usos previstos para las dotaciones públicas (zona verde y aparcamiento en superficie)

coinciden con los más deficitarios en el entorno consolidado.

La actuación urbanizadora propuesta resuelve un vacio en el interior del núcleo urbano, evitando

su deterioro a medio plazo, e integrándolo en la trama urbana existente.

2.4 DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES

El suelo destinado a zona verde local se calcula como el 10% de la unidad de actuación, tal como

prevén las NNSS (disposición transitoria 4ª TRLOTAU). La zona verde es prácticamente llana,

se orienta al sur y se aprovecha para separar zonas de distinta tipología edificatoria evitando la

aparición de medianerías ciegas.

Se prevé una plaza de aparcamiento público en situación anexa al viario por cada 200 m2 de

edificación. Es decir, 44 plazas, descontando el espacio necesario para los contenedores de

basura y los accesos a garajes. El Reglamento también requiere un número de plazas privadas


equivalente al de las públicas citadas anteriormente, que se situarán en el interior de las parcelas

y se regulan en la normativa.

Se reserva el espacio necesario para un transformador eléctrico.

2.5 CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD

• La única calle de nueva apertura tiene una pendiente inferior al 6% en todo su recorrido.

• Las nuevas aceras tienen un ancho de 2 m. con el fin de garantizar un paso mínimo de 1,5

m. cuando existan farolas u otros obstáculos verticales. En la playa de aparcamiento los

itinerarios peatonales se sitúan al mismo nivel que las plazas, se distinguen con

pavimento diferenciado, y tienen un ancho de 1,5 m.

• Se han previsto vados adaptados en todos los cruces.

• Al menos una de las plazas de aparcamiento público cumple las condiciones geométricas

y se ha señalizado conforme se indica en el Código.

2.6 PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE

La ordenación prevista en este Plan Especial es suficiente para regular las condiciones de

edificación y urbanización en la totalidad de la unidad de actuación. Se admite la redacción

voluntaria de estudios de detalle con las limitaciones genéricas señaladas en los arts. 72 y

siguientes del Reglamento de Planeamiento cuando se desee definir una ordenación de

volúmenes vinculante en las parcelas resultantes.


2.7 FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN

Calificación M2 Suelo Edif. m2c/m2s m2 edificables Ordenanza de aplicación

Residencial de ensanche (Ord. 2) 1.200,36 2,5/3 3.182,73 Ordenanza 2 NNSS

Residencial unifamiliar (Ord 3.1) 4.276,65 1,3 5.559,65 Ordenanza 3, grado 1, de las NNSS

Infraestructura 14,18 0 0 Se admiten únicamente infraestructuras urbanas

Viario 3.368,73 0 0 Ordenanza de viales de als NNSS

Zona verde 984,45 0 0 Ordenanza de zonas verdes de las NNSS

TOTAL 9.844,37 8.742,38

2.8 MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL DOCUMENTO TÉCNICO

DURANTE LA TRAMITACIÓN.

Este capítulo de la memoria se completará a lo largo de las sucesivas versiones de la

documentación técnica, dejando constancia de las modificaciones que se vayan introduciendo

como consecuencia de la tramitación administrativa.



Tomás Marín Rubio

Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida NORMATIVA Enero de 2011

21

3 NORMATIVA


22

1.- EJECUCIÓN MEDIANTE ACTUACIONES URBANIZADORAS

1.1.- La ordenación prevista en este Plan Especial se ejecutará mediante un único programa de

actuación urbanizadora de gestión directa, a ejecutar en una única fase.

1.2.- La obligación de urbanizar comprende los conceptos señalados en el art. 115 de la LOTAU.

Las obras se ejecutarán con las calidades mínimas señaladas en las Normas Subsidiarias

vigentes, o en su defecto, con las que utiliza habitualmente el Ayuntamiento en circunstancias

similares.

2.- ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y DETALLADA

El contenido de la ordenación estructural en el ámbito de la unidad de actuación está definido

mediante las siguientes determinaciones:

• La propia delimitación de la UA, en tanto que implica una clasificación del suelo.

• El uso global residencial previsto en las NNSS.

• La intensidad de edificación, que el Plan Especial fija en 8.742,38 m2c/m2s, por

debajo del límite señalado en las NNSS.

• La obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para viviendas de

protección oficial.

El resto de las determinaciones de ordenación se consideran de detalle.

3.- DESARROLLO MEDIANTE ESTUDIOS DE DETALLE

Se admite la tramitación voluntaria de estudios de detalle con los objetivos y limitaciones

señaladas en los arts. 72 y siguientes del Reglamento de Planeamiento.

4.- ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN PARA LAS DISTINTAS ZONAS

4.1.- Residencial de ensanche

Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 2 “Ensanche” de las Normas Subsidiarias

vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.


23

4.2.- Residencial unifamiliar

Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 3 “Residencial Unifamiliar” grado 1 de las

Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya. En las

viviendas unifamiliares en esquina el retranqueo a la alineación será obligatorio únicamente en

una de las fachadas.

4.3.- Zona verde

Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 8 “Espacios Libres y Zonas Verdes” grado 1 de

las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.

4.4.- Infraestructuras

El uso previsto para estas parcelas es la instalación de transformadores eléctricos, u otros

elementos de las instalaciones urbanas. Se admiten los cambios de ubicación de estas reservas en

función de las necesidades definitivas de potencia que se pongan de manifiesto al ejecutar el

proyecto de urbanización. En el caso de que no sean finalmente necesarias, podrán agregarse a

las parcelas colindantes sin aumentar su edificabilidad.

Se aplicará la ordenanza de la zona 9 “Servicios urbanos” de las Normas Subsidiarias o Plan de

Ordenación Municipal que las sustituya, salvo el retranqueo de tres metros, que no se aplicará a

los transformadores, y en general a edificaciones de servicios de una única planta.

4.5.- Viario

Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 10 “Red Viaria” de las Normas Subsidiarias

vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.



Tomás Marín Rubio

Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011

ANEXO 1: ORDENACIÓN VIGENTE


ANEXO 2: CERTIFICACIONES CATASTRALES


ANEXO 3:

DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL

CUADERNO PARTICIONAL

NOTA SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE INMOBILIARIA FAYMASA SA

SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO

CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA


ANEXO 4: ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL

AMPARO


ANEXO 5: REPORTAJE FOTOGRÁFICO

Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida ANEXOS Enero de 2011

LISTA DE PLANOS

1.- Situación

2.- Estado actual

3.- Propiedad del suelo

4.- Zonificación y alineaciones

5.- Replanteo

6.- Parcelación orientativa

7.- Justificación de plazas de aparcamiento

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