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TEXTO REFUNDIDO ADAPTADO A LA ORDEN FORAL DE 22 DE FEBRERO DE2007

DEL DEPARTAMENTO PARA LA ORDENACION Y PROMOCION TERRITORIAL

(ARKITEKTOA) IÑAKI ECHEVERRIA IZAGUIRRE (ARQUITECTO) – (ABOKATUA) JOSE MARIA ABAD URRUZOLA (ABOGADO)

apirila 2007 abril

IÑAKI ECHEVERRÍA IZAGUIRRE (ARQUITECTO) – JOSE MARIA ABAD URRUZOLA (ABOGADO)

PLAN ESPECIAL DE REHABILITACIÓN DEL CASCO HISTORICO DE ORIO

DOCUMENTO Nº 1

IÑAKI ECHEVERRÍA IZAGUIRRE (ARQUITECTO) –JOSE MARIA ABAD URRUZOLA (ABOGADO) 1

PLAN ESPECIAL DE REHABILITACION DEL

CASCO HISTORICO DE ORIO

MEMORIA 1.- INTRODUCCION La redacción del presente Plan Especial de Rehabilitación, responde a la necesidad de crear un instrumento que nos aborde el estudio de rehabilitación, reordenación y conservación del área histórica en su conjunto. Previamente, en julio de 2002, se redactó el Estudio Socio Urbanístico que nos sirve de base para la redacción del presente documento. 2.- REGIMEN NORMATIVO El objetivo y contenido de este Plan se ajusta a lo dispuesto por la normativa autonómica vigente, en la materia constituida por el Decreto 317/2002 de 30 de Diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado. Se realizan, de forma simultánea el presente Plan de Rehabilitación y la revisión de las Normas Subsidiarias, lo cual evitará contradicciones entre ambos documentos. 3.- FUENTES DE INFORMACION Principalmente, se ha utilizado el Estudio Socio Urbanístico redactado en julio de 2002. Por otra parte, se nos ha facilitado el Plan Especial de Rehabilitación del Casco Histórico de Orio, redactado en diciembre de 1990 por los arquitectos Juan Díaz Guardamino, José Miguel Iriondo y José Erquicia.


4.- DELIMITACION DEL AMBITO Para la delimitación del ámbito, nos hemos ajustado, sensiblemente, a la Delimitación que de define en el Decreto 338/1994 de 28 de julio del Gobierno Vasco, por el que se califica, como Bien Cultural con la categoría de Cunjunto Monumetal del Casco Histórico de Orio. Ello nos ha llevado a modificar los límites previstos en el estudio Socio Urbanístico. Como consecuencia, se ha incorporado la zona del Puerto, Herriko Enparantza, llegándose al límite natural que conforma el borde de la ría, así mismo, se incorporan las edificaciones de la Cofradía y la manzana de talleres Arostegi, incluidas dentro de la delimitación del Gobierno Vasco. Por otra parte, se han llevado a cabo pequeñas modificaciones en el límite Norte, con la incorporación de espacios libres que completen los equipamientos previstos para el Casco Histórico y, al mismo tiempo, nos faciliten los sistemas de accesibilidad de manera periférica. La superficie del ámbito es de 36.297 m2.

5.- JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA Se están redactando de forma simultánea las Normas Subsidiarias y el presente PER y con el mismo equipo redactor, habiéndose procedido a la exposición pública conjunta de los documentos de Avance y de Aprobación Inicial de ambas figuras de planeamiento.


6.- OBJETIVOS Se prevén los siguientes objetivos principales:

A) Protección y puesta en valor del Patrimonio Histórico Artístico.

B) Mejora de la accesibilidad al Casco Histórico y entre zonas del mismo.

C) Creación y mejora de los espacios públicos en el interior del Casco y en los espacios periféricos colindantes.

D) Creación de espacios de aparcamiento subterráneo.

E) Elevación de la calidad de la vivienda.


6.- RESUMEN ESQUEMATICO DE LOS ASPECTOS MAS SIGNIFICATIVOS DEL PLAN DE REHABILITACIÓN 6.1.- ELEMENTOS HISTORICO ARTISTICO A CONSERVAR 6.1.1.- Edificaciones señaladas de Protección Especial

Parroquia de San Nikolas (F-10)


6.1.2.- Edificaciones señaladas de Protección Media Kale Nagusia nº 8 (E-03) Kale Nagusia nº 17 (A-19) Kale Nagusia nº 21 (A-21) Kale Nagusia nº 22 (C-06) Antxiola kalea nº 1 y 3 (D-16) San Nikolás kalea nº 11 y 13 (F-08) Eusko Gudarien Kalea nº4 (F-01)


6.1.3.- Edificaciones señaladas de Protección Básica Kale Nagusia nº 1 (A-10) Kale Nagusia nº 3 (A-12) Kale Nagusia nº 16 (E-7) Kale Nagusia nº 9-11 (A-16) Kale Nagusia nº 15 (A-18) Kale Nagusia nº 25 (B-3) Kale Nagusia nº 27 (B-4) Kale Nagusia nº 35 (B-10) Kale Nagusia nº 4 (E-1) Kale Nagusia nº 6 (E-2) Kale Nagusia nº 10 (E-4) Kale Nagusia nº 12 (E-5) Kale Nagusia nº 14 (E-6) Kale Nagusia nº 18 (C-4) Kale Nagusia nº 20 (C-5) Kale Nagusia nº 31 (B-7) Kale Nagusia nº 7 (A-14) Kale Nagusia nº 33 (B-8) Kale Nagusia nº 29 (B-06) Kale Nagusia nº 37 (B-11) Eusko Gudarien kalea nº 10 (A-05) Eusko Gudarien kalea nº 2 (F-2 ) Urdaire kalea nº 1 y 3 (C-03) Urdaire kalea nº 7 (C-01) Urdaire kalea nº 5 (C-02) Almirante Oa kalea nº 1 (E-13) Almirante Oa kalea nº 5 (C-11) Almirante Oa kalea nº 7 (C-12) Almirante Oa kalea nº 2 (D-08) Almirante Oa kalea nº 18 (D-21) Almirante Oa kalea nº 4 (D-10) Almirante Oa kalea nº 10 (D-17) Almirante Oa kalea nº 12 (D-18) Almirante Oa kalea nº 14 (D-19) Almirante Oa kalea nº 16 (D-19) Aritzaga kalea nº 1 (E-26) Aritzaga kalea nº 15 (D-5) Aritzaga kalea nº 17 (D-6) Antxiola kalea nº 2 (D-13) San Nikolas kalea nº 3 (E-27) San Nikolas kalea nº 7 (E-30) San Nikolas kalea nº 15 (F-7) San Nikolas kalea nº 17 (F-6) San Nikolas kalea nº 19 (F-5) Herriko enparantza nº 3 (E-29) Herriko enparantza nº 5 (G-1 ) Endaia kalea nº 3 (G-8) 6.1.4.- Parcelación Se propone el mantenimiento de la parcelación existente, exceptuando los casos que, por razones de dimensión, salubridad, accesibilidad, etc., no sea recomendable su mantenimiento. 6.1.5.- Elementos a conservar En las fichas individualizadas de cada edificación se establecerán, no solo, los elementos a conservar o mantener, sino también los elementos discordantes que deberán eliminarse al objeto de resaltar los valores histórico artísticos de dichas edificaciones.


6.1.6.- Elementos generales a conservar Como norma general se establece el mantenimiento de las fachadas de piedra de las edificaciones, entramados de madera u otros elementos de interés, aunque no figuren en el listado de edificaciones con grado de protección. 6.2.- MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD Existen problemas de accesibilidad en algunas zonas del Casco Histórico, tanto a nivel de rodadura como a nivel peatonal, principalmente, de interconexión entre zonas. En consecuencia, hemos establecido, por una parte, una regularización de tráfico de vehículos y, por otra, la creación de itinerarios peatonales alternativos que, en algunos momentos, deberán ser apoyados por elementos mecánicos, tipo escaleras mecánicas o ascensores. Se establecen, en consecuencia, los siguientes niveles:

• Viales con posibilidad de tráfico permanente y circulación peatonal separativa, dentro de este grupo, se señalan:

Aita Lertxundi kalea Aritzaga kalea Eusko Gudarien kalea Vial de borde de muelle y la conexión con Aritzaga kalea.

• Viales con posibilidad de tráfico rodado permanente compartido con tráfico peatonal (esta condición hará necesario un sistema de reducción de la velocidad


de los vehículos, establecimiento de zonas de carga-descarga y, en su caso, aparcamientos):

Tramos de Antziola kalea Tramos de Iturbide kalea Tramo de conexión de Antziola kalea con la zona alta de kale Nagusia.

• Viales con tráfico de vehículos restringido, con predominio del peatonal (esta

condición hará necesario en establecimiento de zonas de carga-descarga y, por supuesto, sistemas de reducción de la velocidad):

Tramos de kale Nagusia Urdaire kalea Tramo alto de Almirante Oa kalea, hasta el cruce con Iturbide kalea. San Nikolas kalea, en el tramo desde Aritzaga hasta el nº 8 de dicha calle.


• Viales exclusivamente peatonales Tramo de Kale Nagusia desde Pilliku enparantza hasta su arranque en Eusko Gudarien kalea. San Nikolas kalea desde Herriko enparantza. Almirante Oa kalea desde su arranque en Aritzaga kalea hasta el cruce con Iturbide kalea. Donibane kalea.

• Recorridos peatonales de nueva creación o modificación: Se crea un sistema, de niveles relativamente horizontales, conexionados por recorridos transversales de mayor pendiente, con previsión de instalación de escaleras mecánicas puntuales o ascensores, que nos den opción de un acceso rápido al margen de los sistemas de rampas periféricas. Se establece un nuevo vial que recorre los patios de manzana desde la Iglesia de San Nicolás hasta Antxiola kalea, a la altura del nº 13, con conexiones a través de nuevos pasos que se establecen en los bajos de las edificaciones nº 10 de San Nikolas kalea, nº 5 de Almirante Oa kalea y junto al nº 8 de Almirante Oa kalea. Por otra parte, se establece un recorrido en el borde Norte del área, que discurre desde Eusko Gudarien kalea, con escaleras desde Donibane kalea hasta los espacios de trasera de las edificaciones de kale Nagusia, hasta Iturbide kalea y, desde aquí, hasta la trasera del nº 37 de kale Nagusia, con conexiones a la misma a diferentes niveles de kale Nagusia.


• Escaleras mecánicas y ascensores En principio se plantean escaleras mecánicas entre las edificaciones Nº13 y 15 de Aritzaga kalea que tendrán su continuidad junto al Nº6 de Antxiola kalea. Se plantea la colocación de ascensores detrás de la Kultur Etxea (Eusko Gudari Nº26) fuera del área y que nos subirían a Iturbide kalea y en San Nicolás Nº8, para acceder a la plataforma de la Iglesia de S. Nicolás.


6.3.- CREACION Y MEJORA DE LOS ESPACIOS PUBLICOS Se establecen los siguientes espacios: 6.3.1.- Patio de manzana situado entre las calles Nagusia, Urdaire, Almirante Oa y San Nikolas.( Intervención 14) Se programa la sustitución de la edificación nº 5 de Aritzaga kalea por una nueva edificación con modificación de alineaciones, que nos permita eliminar el embudo de entrada a San Nikolas kalea. Se habilitan dos pasos, en planta baja, de comunicación del cantón de cabecera de la Iglesia de San Nikolas con el interior del patio de manzana, a la altura del nº 10 de San Nikolas kalea y a la altura del nº 5 de Almirante Oa kalea, situados a una cota similar y que nos proporcionan un recorrido peatonal alternativo al trazado actual de las calles. Se reordena el espacio interior del patio de manzana, manteniendo, junto a las viviendas, espacios de propiedad privada no edificables y reordenando el espacio público de paso bordeado por espacios verdes públicos.


6.3.2.- Patio de manzana situado entre las calles Antxiola, Almirante Oa, Aritzaga y Aita Lertxundi.(Actuación 2) Este patio de manzana es de conformación parcialmente nueva, ya que se completa con la nueva edificación programada en el lado de los números pares de Antxiola kalea. Se reordenan las alineaciones en el caso de sustitución de las edificaciones nº 4 y nº 6 de Antxiola kalea, adaptándolos a la nueva edificación programada en el lado de los números pares de Antziola kalea. Esto permite la ampliación de Antxiola kalea y la creación de un espacio público de patio de manzana comunicado, peatonalmente, con Antxiola kalea en la cota superior. Se proyecta la construcción de un paso de comunicación del patio de manzana con Almirante Oa kalea, que se encuentra, medianamente, enfrentado con el que se dispondrá en A. Oa kalea nº 5, dando continuidad al mismo de forma que podamos hacer un recorrido alternativo desde la cabecera de la Iglesia de San Nicolás hasta Antxiola kalea, a la altura aproximada del nº 13. Ello conlleva la eliminación parcial de un tramo de escaleras de Almirante Oa kalea. Se modifica, parcialmente, la alineación del nº 30 de Aita Lertxundi, posibilitándose la creación de una zona de porche en dicha calle, como prolongación del existente en los nº 32 y 34 de la misma. Se abren los cantones situados entre el nº 13 y 15 de Aritzaga kalea y los nº 28 y 30 de Aita Lertxundi kalea, con el fin de facilitar la conexión peatonal con el espacio libre de patio de manzana. Se crea un espacio libre de patio de manzana, manteniéndose, junto a las viviendas existentes, espacios privados no edificables y reordenándose los espacios residuales que bordean el paso público con espacios verdes. Se programa un espacio de plaza al nivel de Antxiola kalea con aprovechamiento de aparcamiento en sótano. Se señala fuera de ordenación, la edificación desarrollada en planta baja y primera situada junto al nº 2 de Almirante Oa kalea, en el arranque de dicha calle, al objeto de dignificar dicha entrada.


6.3.3.- Trasera de las edificaciones nº 25, 27 y 29 de Kale Nagusia. (Actuación 3) Se reordenan las posibilidades edificatorias del nº 29 de kale Nagusia en la parte de solar no edificado y en el solar vacío utilizado actualmente como aparcamiento de superficie. La actuación podrá realizarse en conjunto para los dos solares o de forma individual para cada uno de ellos. La realización de las plazas y aparcamientos traseros, se realizará de forma independiente. Se buscan los siguientes objetivos: Completar la alineación de kale Nagusia en este tramo. Adoptar los fondos edificatorios a una dimensión propia de la conformación de la calle. Posibilitar la continuidad de paseo peatonal del borde Norte del área del Casco Histórico. Desplazar los aparcamientos de superficie a una zona que permita una restricción de tráfico en este tramo de fuerte pendiente de kale Nagusia. Crear dos espacios de plaza sobre los aparcamientos subterráneos programados, con utilizaciones como parque infantil y juvenil de dichos espacios, conexionados con rampas peatonales. Los aparcamientos subterráneos tendrán acceso desde Iturbide kalea. Se programa un espacio privado no edificable en la trasera de las edificaciones, de forma que permita una cierta intimidad desde el paseo público. Se han diseñado las cotas de los aparcamientos de forma que se facilite el acceso a los garajes bajo edificación desde los aparcamientos exteriores. Se indica una nueva alineación trasera para la edificación nº 25 de kale Nagusia. Se señala fuera de ordenación, la edificación situada en la trasera del nº 15 de Iturbide kalea.


6.3.4.- Sustitución de las edificaciones nº 1 y 3 de Eusko Gudar kalea y Nº 2 y 4 de Kaia kalea. ( Actuación 4) La nueva ordenación, producto de la sustitución de las actuales edificaciones, persigue los siguientes objetivos: Adecuar las nuevas alineaciones de la edificación al nuevo sistema viario. Eliminación de los usos industriales existentes en la trama urbana residencial. Eliminación de las actividades exteriores de dichas industrias por la preligrosidad y molestia que representan para el uso público de dichos espacios.


6.3.5.- Mejora del entorno de la Iglesia de San Nikolas. (Intervención 13) Se llevarán a cabo las siguientes actuaciones que mejoren el entorno de la Iglesia: Se señalan fuera de ordenación, las edificaciones auxiliares de la Iglesia, situadas en el lateral Sur de la misma. En este espacio, se dispondrá una zona de atrio nuevo, similar al existente en el lateral Norte y la creación de un pequeño espacio de plaza, situado al nivel de este atrio. Por otro lado, señalamos, fuera de ordenación, la edificación nº 14 de San Nikolas kalea, permitiéndose el mantenimiento del semisótano de forma que el techo nos quede a la cota del terreno en este punto, obteniéndose un ensanchamiento de esta zona. Esta actuación llevará consigo una modificación de la medianera con el nº 2 de Eusko Gudarien kalea y de la cubierta del mismo, y una compensación por los derechos edificatorios de la edificación Nº 14, que podrán desarrollarse en otra Area Se declara, fuera de ordenación, la edificación en planta baja situada junto al nº 8 de San Nikolas kalea. Se reurbanizan los espacios libres resultantes.


6.3.6.- Actuación de borde Norte, trasera de kale Nagusia hasta Itrubide kalea. (Intervención 15) Se realiza una modificación de los accesos y de las traseras de las edificaciones. Se crea un paseo sensiblemente paralelo a kale Nagusia, que discurre desde el paso situado entre en nº 16 de Iturbide kalea y el nº 3 de kale Nagusia hasta Iturbide kalea. Ello llevará consigo una desaparición de los elementos discordantes de las traseras de las edificaciones nº 7, 9, 11, 13 , 15 y 31 de kale Nagusia y modificación del espacio libre de la Musika Eskola. Se completa con la actuación de recuperación del espacio trasero de la edificación Kale Nagusia 31, y delantero de la edificación nº 33 de Kale Nagusia Se reurbanizan los espacios públicos de borde. .


6.4.- CREACION DE ESPACIOS DE APARCAMIENTO SUBTERRANEO Se observa un grave problema de aparcamiento en el Area del casco Histórico que no puede solucionarse desde las áreas colindantes, al encontrarse, éstas, así mismo, con escasas plazas de aparcamiento, que, ni siquiera, satisfacen sus propias necesidades. Consecuentemente, se programan una serie de aparcamientos subterráneos, siendo su ubicación, sensiblemente periférica, con objeto de afectar lo mínimo a los espacios edificados que conforman propiamente el Casco. Uno de ellos está ya construido, en el espacio libre situado entre kale Nagusia y la trasera de los bloques nº 5 y 7 de Antxiola kalea, contará, aproximadamente con 32 plazas. Se prevé la construcción de otro aparcamiento, en doble altura, en la trasera de las edificaciones nº 25, 27 y 29 de kale Nagusia con acceso desde Iturbide kalea, frente a Musika Eskola y que contará con, aproximadamente, 65 plazas. Así mismo, en Herriko enparantza se programa la construcción de otro aparcamiento subterráneo con 40 plazas aproximadamente. Es decir, podemos contar con un número aproximado de 137 plazas de aparcamiento subterráneo en suelo público. Por otra parte, se programan aparcamientos subterráneos bajo las nuevas edificaciones programadas en las tres actuaciones significativas que corresponden a kale Nagusia nº 29, Antxiola kalea y Aritzaga kalea, si bien el desarrollo de los mismos quedará pendiente de la iniciativa privada.


6.5.- ELEVACION DE LA CALIDAD DE LA VIVIENDA Se señalarán, en las Ordenanzas Generales, una serie de artículos que, si bien afectarán principalmente a las edificaciones con posibilidades de sustitución o derribo parcial, en algunos puntos, también serán de aplicación a edificaciones con grados de protección. Se proponen, entre otras, las siguientes actuaciones más significativas: Posibilitar el uso de vivienda en los bajocubiertas, regulándose, en cada caso, las condiciones de ligazón al piso inmediato inferior o desarrollo independiente, dimensionamiento de huecos, actuaciones en la cubierta, etc. Posibilitar la instalación de ascensores, flexibilizando el dimensionamiento de las piezas habitables y, en algunos casos, la posibilidad de compartirlo con la edificación colindante. Estudio de los usos, posibilitando, en algunos casos, el uso de vivienda en planta baja. Se establecerán ordenanzas para la realización de fachadas, balcones, miradores, cubiertas, aleros, huecos y materiales de los mismos, acordes con las características tipológicas y estéticas del Casco. Las secciones de la edificación se fijarán de forma individual, así como el tipo de cubierta, de manera coordinada con las edificaciones colindantes. Se establecerán, de manera general, las condiciones de seguridad, salubridad y ornato.


7.- EDIFICACION 7.1.- EDIFICACIONES FUERA DE ORDENACION De las 117 edificaciones que conforman el Casco Histórico de Orio, se señalan “fuera de ordenación” 13, que son: Edificación auxiliar trasera del nº 15 de Iturbide kalea Nº 12 de San Nikolas kalea (tres edificaciones) F-04 Nº 14 de San Nikolas kalea F-03 Edificación anexa del nº 2 de Almirante Oa kalea D-09 Edificación anexa al nº 8 de San Nikolas kalea Nº 7 de Aritzaga kalea E-16 Edificación auxiliar de kale Nagusia nº 33 B-08 Eusko Gudari kalea nº 1 y 3 G-13y12Kaia kalea 2, 4 y 6 G-11y14 Al margen de estas edificaciones, se señalan, “fuera de ordenación” elementos parciales o adosados de algunas edificaciones consolidadas, que se señalan en el plano nº 3 del presente documento.


Por otra parte, se indican modificaciones de alineaciones para el caso de edificaciones que se vayan a sustituir, como son: Kale Nagusia 29 B-6 Kale Nagusia 31 B-7 Antxiola kalea nº 4 D-14 Antxiola kalea nº 6 D-15 Aritzaga kalea nº 4 G-04 Aritzaga kalea nº 6 G-06 Aritzaga kalea nº 8 G-07 Txistulari kalea nº 5 G-05 Al margen de estas modificaciones, se señalan pequeños reajustes, principalmente en las traseras de las edificaciones, con el fin de reajustar las alineaciones.


7.2.- EDIFICACION RESIDENCIAL Existen un total de 388 viviendas, repartidas en 122 edificios. Entre las edificaciones declaradas “fuera de ordenación” y las programadas de sustitución suman un total de 321viviendas. Dentro de la ordenación se prevé que las sustituidas y las nuevas edificaciones sumen un total de 78 viviendas. En consecuencia, el número de viviendas aumenta un total de 49 unidades. Las seis viviendas que se construirán en el solar ocupado, actualmente, por el aparcamiento de superficie situado en kale Nagusia, tendrán el carácter de “tasadas”. Al margen de estas actuaciones específicas, podrán llevarse a cabo operaciones individuales de rehabilitación de bajocubierta, que pueden generar, en algunos casos, pequeños aumentos del número de viviendas y que se especificarán en las fichas individualizadas de cada edificación. 7.3.- EDIFICACION INDUSTRIAL No existen edificaciones de uso propiamente industrial y tampoco se programan nuevas edificaciones de uso industrial. Se admitirán los usos industriales existentes en las plantas bajas de las edificaciones, con sus actuales características. 7.4.- EDIFICACIÓN DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO 7.4.1.- EQUIPAMIENTO ADMINISTRATIVO Se consolida el equipamiento del Ayuntamiento, situado en Herriko enparantza, cuya remodelación ha concluido recientemente. La edificación de Aritzaga kalea 15, donde, actualmente, se encuentran las oficinas municipales destinará, su planta baja a oficina de bienestar social y los pisos a viviendas tuteladas. Se consolida la oficina de Correos, situada en el nº 2 de San Nikolas kalea. 7.4.2.- EQUIPAMIENTO CULTURAL Se consolidan las cinco sociedades existentes. 7.4.3.- EQUIPAMIENTO RELIGIOSO Quedan “fuera de ordenación” las edificaciones auxiliares situadas en el borde Sur de la parroquia de San Nikolas, que deberán reubicarse.


Se consolida, en grado de protección especial, la parroquia de San Nikolas. 7.4.4.- EQUIPAMIENTO DOCENTE Se consolida la guardería infantil situada en San Nikolas nº 10, si bien, ha de tenerse en cuenta, que, en una zona de planta baja, está previsto un paso público al interior del patio de manzana, por lo que se reduce, parcialmente, su ocupación en planta. 7.4.5.- EQUIPAMIENTO COMERCIAL Se consolidan los existentes correspondientes a edificaciones consolidadas, se fijan en las fichas individuales, los usos pormenorizados admitidos para cada planta. 7.4.6.- ESPACIOS LIBRES Se describe la remodelación y creación de espacios libres en el apartado 6.3 de la presente memoria. 7.4.7.- APARCAMIENTOS Se reubican los aparcamientos de superficie de kale Nagusia nº 29, en la zona trasera de estas edificaciones. Como se indica en el apartado 6.4 de esta memoria, se han construido 32 plazas de aparcamiento subterráneo y está prevista la creación de otras 105. en espacios públicos. En las actuaciones privadas de nueva edificación, se prevén 20 plazas de aparcamiento subterráneo y otras 20 en la actuación de kale Nagusia 20. Orio, abril 2007 Fdo. Iñaki Echeverria Izaguirre José María Abad Urruzola (Arquitecto) (Abogado)

IÑAKI ECHEVERRÍA IZAGUIRRE (ARQUITECTO) – JOSE MARIA ABAD URRUZOLA (ABOGADO)

PLAN ESPECIAL DE REHABILITACIÓN DEL CASCO HISTORICO DE ORIO

DOCUMENTO Nº 2

Plan Especial de Rehabilitación del Casco Histórico de ORIO Iñaki Echeverria Izaguirre (arquitecto) – José María Abad Urruzola (abogado)

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ORDENANZAS Artículo 1.- ORDENANZAS GENERALES Y PARTICULARES Las ordenanzas se dividen en Ordenanzas Generales, de aplicación para el conjunto del Casco Histórico, Area 1 de las Normas Subsidiarias, y Ordenanzas Particulares, para cada una de las unidades edificatorias y urbanizadores que figuran en las fichas individualizadas. Las Ordenanzas Particulares prevalecen sobre las Generales, anulando éstas en los puntos concretos en que entren en contradicción.

A.- TRAZADO, USOS Y PARCELACIÓN Artículo 2.- Alineaciones de las edificaciones Las alineaciones de la edificación serán las que se reflejan en el plano nº 5 y los gráficos de las fichas individualizadas. Tales alineaciones son obligatorias para todas las intervenciones constructivas que se acometan en el ámbito del Plan desde su entrada en vigor. Artículo 3.- Rasantes Las rasantes serán las definidas por las vías públicas o privadas en el estado en que se encuentren si son consolidadas o en el que lleguen a tener después de efectuar las rectificaciones previstas en las mismas. En los espacios libres o pasos de nueva urbanización, las rasantes serán definidas en cada caso y se reflejan en el plano nº 5. Artículo 4.- Usos de los edificios En los suelos destinados a edificación se señalan dos tipos de uso: Uso de Equipamiento Comunitario que, en determinados casos, admite cierta tolerancia de vivienda. Uso Residencial que admite, además del uso de vivienda, los de comercio, oficinas, residencia comunitaria, aparcamiento o industrial en determinados casos y condiciones. Artículo 5.- Pertenecen al primer grupo, uso de Equipamiento Comunitario, los edificios ordenados en las fincas: Iglesia de San Nicolás, F-10 Ayuntamiento, Herriko Enparantza nº 1, G-2


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Guardería San Nikolas, San Nokolas kalea nº 10, E-23 Oficina de Bienestar Social, Aritzaga kalea nº 15, D-6 Pertenecen al segundo grupo, Uso Residencial, el resto de los edificios del ámbito del Plan.

EDIFICACIONES DE USO DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO Artículo 6.- El edificio de la iglesia de San Nikolas se consolida en su uso actual de culto religioso. Se admite el uso cultural. Al quedar fuera de ordenación las edificaciones auxiliares que bordean la iglesia en su cara sur, se suprimen los actuales usos de estas edificaciones. Artículo 7.- El edificio de la Casa Consistorial se consolida en sus actuales usos, Ayuntamiento, admitiéndose los usos actuales de comercio en planta baja (bar) y recreativo/cultural en el bajocubierta (Hogar del Jubilado). Artículo 8.- El edificio de la Guardería San Nikolas, consolida sus actuales usos de vivienda y residencia comunitaria, admitiéndose los usos escolares, sanitarios, culturales y religiosos. Artículo 9.- El edificio de Aritzaga kalea nº 15, se destina a equipamiento de oficina de Bienestar Social, admitiéndose los usos sanitarios, culturales, escolares, administrativos o de servicio público. En plantas altas, se admite el uso de vivienda o residencia comunitaria.

CONDICIONES DE LOS USOS Y SU UBICACIÓN Artículo 10.- Uso de vivienda, ubicación Se ubicará, principalmente, en planta primera y plantas altas. Se admite el uso de vivienda en el bajocubierta. Podrá realizarse de forma independiente de del la planta inmediata inferior, siempre que cumpla la condiciones de Dimensionado Mínimo y de los espacios habitables fijados en el artículo 38, en caso contrario, deberá ir vinculado el uso residencial a la planta inferior, desarrollándose en tipología duplex.


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Este uso en el bajocubierta se admitirá en las edificaciones cuya sección sea igual o inferior a PB+3 o SS+3. En secciones superiores en altura, obligatoriamente se desarrollará en tipología duplex, formando una unidad de vivienda con la planta inferior. Ocasionalmente, se admite el uso de vivienda en planta baja o semisótano en las unidades que se especifican en las fichas individualizadas de cada unidad edificatoria, que atiende a criterios de habitabilidad y condiciones de tráfico de las vías a las que corresponden las fachadas. Artículo 11.- Uso de Comercio y oficinas , ubicación Si la actividad de comercio u oficina es tan solo de atención o venta al público, se ubicará en planta semisótano y planta baja. Se admite su uso en planta primera como ampliación de dicha actividad desarrollada en la planta inmediata inferior. Ubicadas de forma exclusiva en planta primera, solo se admitirán actividades que comporten, además, otro tipo de servicio público (oficinas, restaurantes, peluquerías, modistas y similares) más complejo que la venta puntual de bienes y servicios. Artículo 12.- Uso de residencia comunitaria Se permite el uso de residencia comunitaria en todas las plantas, en el caso que se utilice el edificio para este uso en su totalidad. Las plantas bajocubierta se regirán por las condiciones de habitabilidad fijadas en los artículos 39 y 40 Se admitirá el uso de pequeñas pensiones en planta baja y primera de las edificaciones en el caso de que el resto de las plantas se destine al uso de vivienda. Artículo 13.- Uso sanitario, cultural, docente, religioso, recreativo o deportivo Se ubicará, principalmente, en planta baja o semisótano, se admite en planta primera como ampliación de dicha actividad en las planta inmediatas inferiores. Ubicados en planta primera, exclusivamente, solo se permitirán las actividades que comporten un tipo de servicio público (consultas medicas, academias, etc.) de desarrollo en actividad reducida. Se permitirán estos usos en todas las plantas en el caso de que se destine la totalidad del edificio a este uso. La planta bajocubierta se regirá por las condiciones de habitabilidad fijadas en los artículos 39 y 40. Artículo 14.- Uso administrativo, servicio público Se ubicarán, principalmente, en planta semisótano y planta baja, se admite en planta primera como ampliación de dicha actividad. Se permite este uso en todas las plantas en el caso de que se destine la totalidad del edificio a este uso. La planta bajocubierta se regirá por las condiciones de habitabilidad fijadas en los artículos 39 y 40


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Artículo 15.- Uso de aparcamiento Se admite en las plantas de sótano y, en determinadas circunstancias, en las plantas semisótano y baja, fijados en las fichas individualizadas de cada unidad edificatoria y que corresponden a criterios de accesibilidad o conservación o mantenimiento de las fachadas de estas plantas. Artículo 16.- Uso industrial Se admite el uso industrial, exclusivamente, en las plantas semisótano y baja. Este uso industrial será el limitado a primera categoría, es decir, responde a actividades no molestas para la vivienda, de carácter individual o familiar que, en su caso, utilicen maquinarias o motores con potencia no superior a 1CV cada uno. Se incluyen pequeños almacenes que no conlleven molestia o peligrosidad alguna. Artículo 17.- Uso de trasteros El uso de trastero de carácter doméstico se admitirá en todas las plantas, incluidas las de sótano y bajocubierta. En ningún caso se guardarán en estos locales sustancias peligrosas. Artículo 18.- Usos en Zona de Litoral La utilización del dominio público marítimo-terrestre se regulará según lo especificado en el Título III de la Ley de Costas. Los usos en la zona de servidumbre de protección se ajustarán a lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, debiendo contar los usos permitidos en esta zona, con la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, de conformidad con lo determinado en los artículos 48.1 y 49 del Real Decreto 1112/92 por el que se modifica parte el Reglamento de costas. Se deberá garantizar el respeto de las servidumbres de tránsito y acceso al mar establecidas en los artículos 27 y 28 de la Ley de Costas, respectivamente y el cumplimiento de las condiciones señaladas en el artículo 30 para la zona de influencia, justificando el cumplimiento de este último y del artículo 58 del Reglamento para desarrollo y ejecución de la citada ley. Las obras e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, situadas en zona de dominio público o de servidumbre, se regularán por lo especificado en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Costas Las instalaciones de la red de saneamiento deberán cumplir las condiciones señaladas en el artículo 44.6 de la Ley de Costas y concordantes de su Reglamento.


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Artículo 19.- Los uso o actividades implantados en un edificio, que no se encuentren entre los permitidos en el mismo, según su ficha individual o el articulado anterior, serán considerados usos tolerados, en tanto subsista la actividad del titular actual. En cualquier caso, las actuaciones constructivas que superen los obras de mantenimiento a realizar en los edificios e instalaciones de un uso tolerado, se condicionan a la supresión del uso en un plazo máximo de dos cuatrienios, siempre que el edificio o instalación no se encuentre declarado fuera de ordenación por otros motivos independientes del uso que acoja.

PARCELACIÓN Artículo 20.- La división de parcelas de los espacios edificables se mantienen como norma general. Unicamente se permiten agrupaciones en los casos en que la dimensión de las mismas, (anchura inferior a 4,00m) haga inviable la realización de viviendas de condiciones ajustadas a las dimensionadas como mínimas en el artículo 38. En todo caso, se conservará la situación o, en su caso, la propia fábrica de los muros medianeros en el caso de que se consideren de interés.

URBANIZACION Artículo 21.- Para la urbanización de los espacios libres, calles y pasos peatonales ordenados en el presente plan, se redactarán los correspondientes proyectos de urbanización, que serán objeto de la correspondiente tramitación administrativa. Estos proyectos determinarán la configuración definitiva de la organización de estos espacios libres, que en el presente plan, se adelantan de forma aproximada. Se posibilita la construcción de dos aparcamientos subterráneos, además, del que se está finalizando en el encuentro entre kale Nagusia y la prolongación de Almirante Oa kalea. Uno se situará en Herriko enparantza, bajo suelo público y el otro en la trasera de la edificación nº 29 de kale Nagusia, en suelo privado, quedando, en superficie, plazas de uso público en los tres casos.


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EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN Artículo 22.- Se señalan fuera de ordenación los siguientes edificios: Edificación auxiliar trasera del Nº 15 de Iturbide kalea Edificación situada entre los números 31 y 33 de kale Nagusia (B.08) Edificación anexa del nº 2 de Almirante Oa kalea (D.09) Nº 5 de Aritzaga kalea (E.17) Edificación anexa al nº 8 de San Nikolas kalea (E.31) Nº 12 de San Nicolás kalea (tres edificaciones) (F.04) Nº 14 de San Nicolás kalea (en sus plantas superiores) (F.03) Eusko Gudari 1 (G.13) Eusko Gudar 3 (G.12) Kaia Kalea 2 (G.14) Kaia Kalea 4 (G.16) Kaia Kalea 6 (G.12) Al margen de estas edificaciones, se señalan modificación de alineaciones, para el caso de sustitución, para los siguientes edificios: Antxiola kalea nº 4 (D.14) Antxiola kalea nº 6 (D.15) Aritzaga kalea nº 4 (G.04) Endaia kalea nº 2 (G.05) Aritzaga kalea nº 6 (G.06) Aritzaga kalea nº 8 (G.07) Así mismo se señalan pequeños reajustes o eliminación de anexos, principalmente, en las traseras de las edificaciones con el fin de reajustar alineaciones a las originales de la edificación. Iturbide kalea nº 14 (Eliminación de anexos) (A.08) Kale Nagusia nº 7 (Reajuste de la alineación) (A.14) Kale Nagusia nº 9 (Eliminación de anexos) (A.15) Kale Nagusia nº 11 (Eliminación de anexos) (A.16) Kale Nagusia nº 13 (Eliminación de anexos) (A.17) Kale Nagusia nº 15 (Eliminación de anexos) (A.18) Kale Nagusia nº 31 (Eliminación de anexos) (B.07) Kale Nagusia nº 8 (Eliminación de anexos) (B.03) Edificaciones auxiliares junto a Antxiola kalea nº 6 (D.15) Edificación auxiliar frente a Antxiola kalea nº 7 Anexo entre Aritzaga kalea nº 13 y nº 15 Por otra parte, se realizan ajustes de altura que se especifican en las fichas individualizadas de cada edificación Con el fin de facilitar el paso al interior de las manzanas, se señalan fuera de ordenación: Parcial de planta baja de San Nikolas kalea nº 10 y kale Nagusia nº 6 Parcial de planta baja de Almirante Oa kalea nº 5.


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B.- FORMAS DE INTERVENCIÓN SOBRE EL PATRIMONIO CONSTRUIDO

TIPOS DE INTERVENCION Artículo 23.- En función del tipo de actuación que resulta adecuado acometer en cada solar, establecemos diferentes ordenanzas que regulan las características y condiciones de la intervención constructiva:

ORDENANZA DE CONSERVACIÓN ORDENANZA DE RENOVACION

ORDENANZA DE REFORMA Las fichas individualizadas de cada edificación señalan , a su vez, el tipo de obras permitido según del Decreto 317/2002 de 30 de diciembre sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.

ORDENANZA DE CONSERVACIÓN Artículo 24.- ALCANCE Quedan incluidos en el régimen de estas Ordenanzas las edificaciones con mayor valor histórico – artístico y que han de ser objeto de protección. Se distinguen dos categorías:

A) Monumentos Histórico – Artísticos

B) Edificios de interés Histórico – Artístico y Tipológico Artículo 25.- MONUMENTOS HISTORICO – ARTÍSTICOS 1.- Grado de protección Se distinguen dos grados de protección

A) Protección especial

B) Protección media 2.- Identificación

2.A Edificaciones señaladas con grado de Protección Especial Afecta, únicamente, al edificio de la Parroquia de San Nikolas


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La protección de esta edificio es total y las actuaciones de restauración que se realicen, en ningún caso, supondrán aportaciones de reinvención o nuevo diseño. Se señalan fuera de ordenación las edificaciones anexas situadas en la fachada sur con el fin de devolver, a su estado original, el porche existente en esta zona, dentro de la Intervención de Mejora de los Espacios Públicos Nº 13. Se permiten, exclusivamente, las intervenciones constructivas de Restauración Científica (Anexo I).

2.B Edificaciones señaladas con grado de Protección media

Afecta a los siguientes edificios: Kale Nagusia nº 8 (E.03) Kale Nagusia nº 17 (A.19) Kale Nagusia nº 21 (A.21) Kale Nagusia nº 22 (C.06) Antxiola kalea nº 1 y nº 3 (D-16) San Nikolas kalea nº 11 y nº 13 (F.08) Eusko Gudariak nº 4 (F-01) Los edificios incluidos en este nivel, no podrán ser derribados ni total ni parcialmente, en caso de infracción de este precepto, será obligatoria la restitución íntegra de los derribado. Se permiten las intervenciones constructivas de Restauración Científica y Restauración Conservadora de Categoría A (Anexo I). Se eliminan los añadidos degradantes o cualquier tipo de obra de época reciente que no revista interés o contraste negativamente con las características originarias de la construcción.

Artículo 26.- EDIFICIOS DE INTERES HISTORICO – ARTISTICO Y TIPOLOGICO 1.- Grado de protección Edificaciones con grado de Protección Básica que se podrá aplicar al conjunto de la edificación o a partes relevantes de la misma, como pueden ser las plantas bajas o muros medianeros de forma total o parcial. 2.- Identificación

Kale Nagusia nº 1 (A.10) Kale Nagusia nº 3 (A.12) Kale Nagusia nº 4 (E.01) Kale Nagusia nº 6 (E.02) Kale Nagusia nº7 (A.14) Kale Nagusia nº9 (A.15) Kale Nagusia nº 10 (E.04) Kale Nagusia nº 11 (A-16) Kale Nagusia nº 12 (E.05)


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Kale Nagusia nº 14 (E.06) Kale Nagusia nº 15 (A-18) Kale Nagusia nº 16 (E-07) Kale Nagusia nº 18 (C.04) Kale Nagusia nº 20 (C.05) Kale Nagusia nº 25 (B.03) Kale Nagusia nº 27 (B.04) Kale Nagusia nº29 (B.06) Kale Nagusia nº 31 (B.07) Kale Nagusia nº 33 (B.09) Kale Nagusia nº 35 (B.10) Kale Nagusia nº 37 (B.11) Eusko Gudarien kalea nº 2 (F.02) Eusko Gudarien kalea nº 10 (A.05) Urdaire kaea nº 1 y nº 3 (C.03) Urdaire kalea nº 5 (C.02) Urdaire kalea nº 7 (C.01) Almirante Oa kalea nº1 (E.13) Almirante Oa kalea nº2 (D.08) Almirante Oa kalea nº4 (D.10) Almirante Oa kalea nº5 (C.11) Almirante Oa kalea nº7 (C.12) Almirante Oa kalea nº10 (D.17) Almirante Oa kalea nº12 (D.18) Almirante Oa kalea nº14 (D.19) Almirante Oa kalea nº16 (D.20) Almirante Oa kalea nº18 (D.21) Aritzaga kalea nº 1 (E.26) Aritzaga kalea nº 15 (D.06) Aritzaga kalea nº 17 (D.05) Antxiola kalea nº 2 (D.13) San Nikolas kalea nº 3 (E.27) San Nikolas kalea nº 7 (E.30) San Nikolas kalea nº 15 (F.07) San Nikolas kalea nº 17 (F.06) San Nikolas kalea nº 19 (F.05) Herriko Enparantza nº 3 (E.29) Herriko Enparantza nº 5 (G.01) Endaia kalea nº 1 (G.08)

Los edificios incluidos en este nivel no podrán ser derribados ni total ni parcialmente, salvo en los casos específicamente señalados en las fichas individualizadas. Mantendrán las alineaciones salvo los casos singulares en los que se prevé una modificación de alguna alineación por determinaciones de carácter urbanístico. Se permiten las intervenciones constructivas de Restauración Científica, Restauración Conservadora de Categoría A, B y C, Conservación y Ornato y Consolidación (Anexo I). En las partes de la edificación no afectadas por la protección básica, se permitirán intervenciones constructivas de Reedificación o Reforma y, en los casos que se determinen en las fichas individualizadas, las Constructivas con Ampliación, siguiendo las Ordenanzas de Renovación o Reforma del presente articulado en su apartado siguiente.


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Cuando, como consecuencia del planeamiento u otras causas, hubiera de levantarse alguna nueva fachada, se continuará la pauta de las preexistentes, siempre que cumplan las disposiciones de las Ordenanzas de Renovación o Reforma señaladas en el apartado siguiente.

ORDENANZA DE RENOVACION Artículo 27.- ALCANCE Estas Ordenanzas serán aplicadas a las obras de nueva planta totales o parciales, es decir, a las obras de derribo de una edificación existente y a la nueva construcción sobre el solar resultante, a los levantes, en el caso que sean autorizados por las fichas individuales correspondientes y a las edificaciones de nueva planta sobre suelo actualmente desocupado o sin edificación. Mientras no se lleven a cabo las demoliciones que hagan aplicable la Ordenanza de Renovación, las obras en estas edificaciones se regirán por la Ordenanza de Reforma. La sustitución de los inmuebles se realizará sin perjuicio de la conservación de los paños de piedra que pudieran existir, entramados de madera de las fachadas u otros elementos constructivos de interés. Artículo 28.- AMBITO DE APLICACIÓN La aplicación de esta ordenanza se realizará a las edificaciones sin grado de protección, denominadas “sin interés”, en las que no son de aplicación las Ordenanzas de Conservación. Artículo 29.- ALTURA Y NUMERO DE PLANTAS DE LA EDIFICACION

1. La altura y número de plantas será la que se señala en las fichas individualizadas de cada unidad edificatoria.

2. La altura máxima de la cumbrera será la resultante de aplicar una pendiente

máxima del 35% a los faldones de cubierta, según el tipo de cubierta permitido y el establecido de línea de cumbrera para cada edificación.

3. Se permitirá la posibilidad de sótano en las edificaciones que no tengan ningún

grado de protección y el resultado del estudio arqueológico lo posibilite por la inexistencia de elementos o restos de interés en el solar.

Artículo 30.- FACHADAS En ningún caso se abrirán huecos en las esquinas de los edificios, debiendo separarse una distancia mínima de 60 cm. en planta baja y 80 cm. en plantas altas. Cuando, en planta baja, el edificio que se pretende sustituir cuente con algún frente de fachada ejecutado en sillería, se conservará éste en la renovación, integrándolo en la nueva construcción. Se autorizará el rasgado vertical de estos huecos en la idea de convertirlos en huecos de paso y facilitar el uso comercial en plantas bajas del nuevo edificio.


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Si en la renovación de alguna fachada del edificio preexistente dispone de una relación hueco – macizo proporcionada y de interés, se tratará de mantener ésta en el nuevo edifico que se proyecte. El conjunto de huecos de plantas bajas y altas responderá a una secuencia vertical propia de los muros de carga, sin distorsiones notorias de este sistema constructivo. Se admiten las medianeras voladas de acuerdo con el dimensionamiento y características de las existentes. Artículo 31.- HUECOS EN PLANTAS BAJAS La anchura máxima de los huecos en planta baja será de 3,50 m. La distancia de huecos entre sí será, como mínimo, 60 cm. El cerramiento del hueco se situará remetida respecto al plano de fachada, de forma que quede remarcado, el hueco, volumétricamente. Artículo 32.- HUECOS EN PLANTAS ALTAS La anchura máxima de los huecos en plantas altas será de 1,20 m. Se excepciona de ello los huecos correspondientes a miradores, en las edificaciones en las que se permitan, que podrán ampliarse hasta un máximo de 3,00 m. La distancia de huecos entre sí será como mínimo de 0,80 m. En el caso de disponerse de elementos de parteluz, podrán disponerse de huecos cuya anchura total, sumando ambos, será de 2,50 m. Cuando en la última planta la altura de las fachadas no permita el desarrollo total en altura de los huecos (inferior a 2,00 m.), se podrán adoptar soluciones de mayor diafanidad, con anchuras máximas de 3,00 m. que, de alguna manera, mantengan, a su vez, una continuación de los elementos estructurales provenientes de plantas inferiores.

Podrá adoptarse, así mismo, en este caso, una solución de prolongación en frontón triangular de la fachada, que de lugar a la construcción de un tejadillo en el paño perpendicular de la cubierta y cuta dimensión máxima en anchura será de 3,00 m. y la altura nazca de la línea de cornisa y tenga una pendiente máxima del 35%.


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Esta última solución solo se admitirá en las edificaciones que actualmente la poseen. El cerramiento del hueco se realizará remetido con respecto al plano de fachada. Artículo 33.- ALEROS Pueden construirse en piedra o madera, en el caso de realizarse en hormigón u otro material, el acabado sería en madera o similar en textura y color. El saliente máximo del vuelo será de 50 cm. o, en su caso, podrá adoptarse el vuelo de la edificación preexistente. En las fachadas que den a cantón, el vuelo máximo será de 20 cm. Artículo 34.- BALCONES Y MIRADORES

1. El vuelo máximo de los balcones y miradores será de 0,50 m.

2. Se admite la formación de balcones en las plantas primeras y altas. En el caso de que, por condiciones topográficas de la calle, las plantas de pisos se encuentren en algún punto con una altura sobre la calle inferior a 2,50 m., no se permitirán balcones o miradores volados en dicha planta.

3. Los balcones que sean individuales adoptarán el eje de simetría vertical del

hueco al que sirva. La máxima longitud será de 2,50 m.

4. Se admiten balcones corridos que se desarrollarán con vuelos laterales simétricos y, ocasionalmente, podrán abarcar toda la longitud de la fachada que venga encuadrada entre medianeros en vuelo.

5. El balcón no se cerrará con antepecho de fábrica, sino que se dotará de una

barandilla de barras verticales de hierro.

6. Miradores: Se permitirán en las fachadas que se desarrollan sobre elementos de plaza, patios de manzana o calles cuya anchura sea superior a 7,00 m.

No se cerrarán con antepechos o laterales de fábrica, predominando la zona acristalada y la verticalidad de los paños acristalados. Se realizarán de manera independiente de los balcones, no pudiendo formarse un conjunto continuo de balcón – mirador; la separación mínima entre ambos elementos será de 0,80 m.

Artículo 35.- CUBIERTAS

1. La forma de la cubierta será la que determinen las fichas individualizadas de cada unidad edificatoria

2. La pendiente máxima a adoptar será del 35%.

3. Desde la fachada, la cubierta se construirá en un paño uniformemente inclinado,

prohibiéndose las soluciones amansardadas o cambios de pendiente.


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4. Se admiten lucernarios en cubierta, que se desarrollarán en línea paralela a la

pendiente de cubierta, tanto en el caso de ventilación o iluminación de escaleras como en el de piezas habitables del bajocubierta; en este último caso, las dimensiones y condiciones se concretan en los artículos 39 y 40 y se desarrollarán incorporados al plano de cubierta inclinada, sin sobresalir de la misma ni formar entrantes o volúmenes huecos por debajo del plano de las tejas.

5. Solo se admitirán tejadillos que sobresalgan del paño de cubierta en el caso de

edificaciones que, actualmente, los posean.

6. Para la formación de la cubierta se utilizarán tejas cerámicas en su color natural o tejas de hormigón de color y textura similar a las cerámicas.

7. No se admiten las soluciones de terraza o cubierta plana, tanto en solución total

como parcial, prohibiéndose, expresamente, la formación de volúmenes huecos por debajo del plano de las tejas. Excepción a este condicionado será la cubierta correspondiente al elemento de torre de la edificación nº 1 y nº 3 de Antxiola kalea, que mantendrá su solución de cubierta plana.

8. Por encima de la cubierta podrán sobresalir, únicamente, los conductos de

humos o ventilación, las antenas colectivas y los pararrayos.

9. Las aguas pluviales se recogerán en canalones que serán de cobre.

ORDENANZA DE REFORMA

Artículo 36.- AMBITO DE APLICACIÓN La aplicación de la Ordenanza de Reforma se realizará en las edificaciones sin grado de protección, denominadas “sin interés” en las que no son de aplicación las Ordenanzas de Conservación. Artículo 37.- MODO DE INTERVENCIÓN Las reformas de las edificaciones sometidas a esta ordenanza irán dirigidas a respetar las características de la edificación propia del Area o a restablecerlas en los casos en que se encuentren parcialmente alterados. No se permitirán, por tanto, reformas que sean contrarias a estos fines o pretendan reiterar aquello que sea contradictorio con las pautas edificatorias protegidas por este Plan Especial. Se permiten las intervenciones constructivas de Reforma (AnexoI) Las obras de reforma se atendrán a los extremos establecidos para los edificios en la Ordenanza de Renovación y, por otro lado, se considerarán elementos discordantes, en un edificio existente, aquellos elementos o acabados que son contrarios o incompatibles con las características establecidas para los nuevos edificios en la Ordenanza de Renovación. Las obras de reforma mantendrán los elementos de sillería que pudieran existir tanto en fachadas como en medianeras, aún cuando no se encuentren señalados en las fichas individualizadas.


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C.- SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y ORNATO

Artículo 38.- DIMENSION MINIMA DE LAS VIVIENDAS Y DE LOS ESPACIOS La superficie mínima de las viviendas se fija en 40 m2. útiles, contará, como mínimo, de los siguientes espacios habitables:

1.- Cocina, comedor, sala de estar 2.- Dormitorio doble (principal) 3.- Aseo

No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y dormitorio. Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguna utilice como paso un dormitorio ni sirva, a su vez, de paso al aseo. En el caso de un único dormitorio, el aseo podrá estar incorporado al mismo. En el caso de existir más de un aseo, uno de ellos podrá, así mismo, estar incorporado a un dormitorio. Se señalan las siguientes superficies útiles mínimas para cada espacio:

Cocina 5,00 m2. Cocina/comedor 8,00 m2. Estar 10,00 m2. Dormitorio principal 10,00 m2. Dormitorio sencillo 6,00 m2. Aseo 1,50 m2.

Si se opta por hacer una misma pieza el área correspondiente a cocina, estar y comedor, su superficie útil total no podrá ser inferior a 18,00 m2. Artículo 39.- ILUMINACIÓN Y VENTILACION

1. Toda pieza habitable destinada a estar, cocina-comedor, cocina o dormitorio, contarán con ventilación e iluminación directa del exterior o a través de patios de luces, cuyas dimensiones y características se señalan en el punto 2 de este artículo. Los aseos, que no tengan ventilación directa, no podrán ventilarse a través de otra dependencia, debiendo dotarse a los mismos de un sistema de ventilación forzada que permita la renovación del aire. La cocina deberá dotarse, en todo caso, de una extracción forzada independiente que permita la evacuación de vapor de agua, gases o humos que se produzcan en este espacio.

2. Los patios de nueva creación o remodelación, que proporcionen luz y ventilación a los espacios habitables, tendrán una superficie mínima de 7,00 m2. qu permita


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inscribir en el mismo una circunferencia de 2,50 m. de diámetro, sin que, en ningún punto se establezcan estrangulamientos que reduzcan a menos de 2,00 m. la distancia entre paramentos.

En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectúa sobre él ninguna remodelación, podrán mantenerse las dimensiones actuales. Los patios podrán cubrirse con lucernarios que abarquen toda su superficie y se colocarán con una pendiente igual a la de los faldones de cubierta. Se dejará un espacio periférico libre entre las paredes del patio y el lucernario, con una superficie de ventilación mínima que permita su correcta aireación. Si el patio se abre a una fachada, podrá reducirse la separación mínima entre paramentos a 1,50 m. y su superficie a 4,00 m2. El pavimento del patio se situará a un nivel del suelo de la planta en que se encuentren las dependencias a iluminar o ventilar. En el mismo, podrán abrirse claraboyas o material translúcido para la iluminación de la planta inferior. En ningún caso, la altura de estos elementos de cierre, podrá elevarse más de 1,00 m. por encima del suelo de las dependencias a ventilar o iluminar.

3. En el caso en el que las piezas habitables se sitúen en el bajocubierta, sin

posibilidades de ventilación o iluminación por fachada o patio, se permitirá la apertura de huecos suplementarios en el plano de cubierta, uno por pieza habitable, en el plano de la cubierta inclinada y de dimensiones máximas 1,00 x 1,20 m2. En el caso de optarse por una pieza única para cocina, estar y comedor, el número de huecos se podrá ampliar a un total de dos.

4. Los espacios de los locales comerciales, oficina, etc. dedicados al servicio público, deberá dotarse de ventilación o iluminación natural a fachada o a través de patios de luces. Se exceptúan los locales destinados a almacenes o trasteros. Los higiénicos contarán con ventilación, que podrá ser forzada por conducto independiente.

Artículo 40.- ALTURAS LIBRES DE LOS ESPACIOS CONSTRUIDOS

1. Las alturas libres de las distintas plantas serán de 2,80 libres mínimo en plantas de semisótano y baja y de 2,50 m. libres mínimo en plantas altas y quedarán establecidas en la “Regulación Específica de cada Unidad Edificatoria” (fichas individualizadas).

2. Las alturas libres de las distintas plantas en los edificios de nueva construcción

serán las de el edificio preexistente, siempre que cumplan los mínimos establecidos en el punto anterior.

3. En el caso de que la planta inferior al bajocubierta no alcance la altura libre

mínimo de 2,50 m., se integrará, parcialmente, bajo la pendiente de la cubierta inclinada, de forma que no se vea reducida la altura libre de las plantas altas por debajo del mínimo establecido.

4. En las particiones no dedicadas a estancia, comedor, cocina o dormitorios, podrá

reducirse la altura libre a 2,20 m.


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5. En el caso de espacios abuhardillados se computarán, como metros cuadrados útiles, las superficies con altura superior a 1,50 m., permitiéndose las habitaciones próximas a fachada con altura inferior a 2,50 m., acomodándose a la pendiente de cubierta, siempre que cuenten con una altura media de la pieza de 2,20 m. de altura libre.

6. No se permite la ejecución de entreplantas o entrepisos en las plantas de la

edificación, excepción hecha de los bajocubierta, en los espacios que cumplan las condiciones de alturas mínimas establecidas en el articulado anterior.

Artículo 41.- ASCENSORES Se autorizará y facilitará la instalación de ascensores, siempre y cuando los volúmenes e instalaciones queden integrados por debajo de la línea de cubierta .En el caso de que no sea posible se admitirán levantes que no supongan una distorsión de la morfología de la cubierta, en línea paralela a la misma y reducida a la altura mínima necesaria. Artículo 42.- ESCALERAS Las escaleras de uso común de las edificaciones tendrán una anchura mínima de 1,10 m. libres, medidos entre los elementos que conforman el paso. Se ajustarán las dimensiones de las huellas y contrahuellas, así como, los materiales y otras características al Código Técnico de la Edificación CTE. Las escaleras interiores de vivienda o de servicio de locales comerciales que no sean de uso público, tendrán una anchura mínima de 0,80 m. Las escaleras de uso común, tendrán iluminación o ventilación natural en plantas altas, bien por fachada, por patio o cenital por medio de un lucernario. En este último caso, la dimensión mínimo del ojo de la escalera será superior a 1,25 m2., con una anchura mínima de 0,80 m. El lucernario se colocará con pendiente igual a la cubierta. Se admite la posibilidad de establecer accesos a las plantas de pisos comunes a dos edificaciones colindantes en los casos que cuente con un frente de edificación reducido (inferior a 4,00m de anchura) y tratarse de edificaciones sin protección, previo acuerdo entre las partes, pudiendo ubicarse en una de las edificaciones solamente o con uno de los elementos, escalera o ascensor, en cada una de las edificaciones disponiéndose en todo caso de un paso de comunicación que se reducirá al mínimo (1,50m. de anchura) a fin de mantener en su máxima dimensión el muro medianero. Artículo 43.- PASOS PUBLICOS A NIVEL DE CALLE BAJO LOS EDIFICIOS Los pasos públicos bajo los edificios a nivel de calle, se realizarán sin escalones, resolviéndose, las posibles diferencias de cotas, por medio de rampas con una pendiente máxima del 6%. Se establece una anchura mínima libre de 3,00 m. La altura se ajustará a la altura de planta baja de la edificación existente, en el caso de nueva edificación, la altura mínima libres será de 2,80 m.


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Artículo 44.- ACABADO DE FACHADAS En la construcción de las fachadas podrá utilizarse la piedra arenisca o similar en elementos constitutivos de la misma o como solución general. En caso de adoptarse soluciones constructivas, hoy en día, más convencionales, las fachadas se revestirán con aplacado de piedra en PB mínimo y con revocos lisos coloreados o pintados en las plantas superiores. Podrá utilizarse, también, de forma puntual o como complemento en la construcción de las fachadas, el ladrillo y la madera. En las plantas bajas, los acabados de fachadas serán de piedra, prohibiéndose los acabados pulidos. Artículo 45.- CARPINTERÍA DE FACHADAS Las carpinterías de los huecos serán de madera o similar en textura y color, extendiéndose, la solución que se adopte, a la totalidad de las mismas. No se admiten los acabados anodizados o brillantes en general. Artículo 46.- PERSIANAS En las plantas altas, las persianas, si se colocaran, serán de librillo, plegables hacia los laterales. En cuanto a los materiales y acabados, se atendrán a las características de las carpinterías expuestas en el artículo anterior. En plantas bajas, que no tengan uso de vivienda, el cerramiento del hueco en casos excepcionales podrá protegerse con una persiana metálica de malla que se pliegue vertical u horizontalmente. La totalidad de los elementos, incluso la caja de persiana, se situará en el interior de la línea de fachada. Artículo 47.- BAJANTES DE PLUVIALES Las conducciones vistas serán, de cobre. El tramo correspondiente a la planta baja podrá ser protegida con elementos de fundición. Artículo 48.- ROTULOS Y OTROS ELEMENTOS Se admiten rótulos en las fachadas sobre la vía pública, bien integrados en los huecos o incorporados en las mismas, cuya dimensión, en altura, no superará los 40,00 cm. Se admiten, solamente, en planta baja y en planta primera cuando ésta no se dedique a vivienda, en esta plata irán incorporados obligatoriamente en el interior del hueco de fachada, sin sobresalir de la línea de fachada. Quedan prohibidos los rótulos bandera o perpendiculares a fachada, así como todo rótulo que no se sitúe en las plantas permitidas.


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En las edificaciones incluidas dentro de la categoría de protección media o básica, solo se admitirán rótulos en la planta baja y se realizarán de manera que supongan el mínimo obstáculo para la apreciación de los valores histórico – artísticos. Este extremo se hará constar en el proyecto que se presente para la solicitud de licencia. En todos los casos el Ayuntamiento se reserva la posibilidad de establecer condiciones específicas de materiales, colocación y dimensionado de los mismos. En las edificaciones incluidas dentro de la categoría de protección especial no se permitirán rótulos. No se admiten marquesinas, toldos ni vitrinas por el exterior de la fachada. Artículo 49.- INSTALACIONES POR FACHADA Queda prohibida la instalación de redes de servicio (electricidad, telefonía, telecomunicaciones, etc.) o elementos de las mismas, que discurran por las fachadas exteriores de la edificación, exceptuándose las instalaciones que, por normativa, deban contar con elementos en fachada y las redes de alumbrado público. En el caso de que sea posible diseñar el trazado de las instalaciones por el interior del edificio (patios, escaleras, patinillos, etc ) se estudiará un trazado o la colocación de elementos que disminuyan el impacto que las citadas instalaciones puedan crear en el edificio. Artículo 50.- PROYECTO ARQUEOLÓGICO Previamente a cualquier actuación se presentará proyecto arqueológico en el Departamento de Cultura de la Exma Diputación Foral de Guipúzcoa, en cumplimiento del art. 45.5 de la Ley 7/1990 de Patrimonio Cultural Vasco. En las Zonas de Protección Arqueológica será de aplicación el art. 49 de dicha Ley. Artículo 51.- DECLARACIONES DE RUINA En las edificaciones protegidas, las declaraciones de ruina se realizarán de conformidad con el Decreto 306/1998 de 10 de noviembre. Orio , Abril 2007 Fdo.Iñaki Echeverria Izaguirre José Maria Abad Urruzola Arquitecto Abogado

ANEXO I.- INTERVENCIONES CONSTRUCTIVAS

( DECRETO 317 DE 30 DE DICIEMBRE DE 2002)


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III. 1. Intervenciones Constructivas de Nueva Planta.

Se consideran intervenciones que dan origen a construcciones de nueva planta las obras que constituyen construcciones no existentes con anterioridad y que no pueden incluirse en la categoría de reedificación, aún cuando la nueva edificación surja sobre una superficie anteriormente ocupada por otro edificio ya demolido.

III. 2. Intervenciones de Demolición.

1. Demolición es un tipo de intervención constructiva dirigida a la desaparición total o parcial de una construcción existente.

2. La intervención de demolición total podrá ir vinculada a una intervención de reedificación o de nueva planta.

3. La intervención de demolición parcial podrá ir vinculada a una intervención de reforma y en su caso también de ampliación, sin perjuicio de las obras de demolición de añadidos degradantes incluidas en otras intervenciones constructivas.

4. Igualmente la intervención de demolición total o parcial podrá estar dirigida a la obtención de plazas, parques públicos y zonas verdes, apertura o ampliación de vías de tráfico rodado y peatonal o a la obtención de terrenos para albergar equipamientos comunitarios primarios, de acuerdo con las determinaciones del Plan Especial de Rehabilitación.

5. Cuando una intervención de demolición vaya unida a una de nueva planta, el conjunto de ambas se denominará intervención de sustitución, salvo que se cumplan las condiciones para ser considerada como intervención de reedificación.

III. 3. Intervenciones Constructivas sin ampliación.

1. Dentro del tercer grupo de las intervenciones constructivas establecidas en este Anexo se distinguen dos grandes subgrupos, según que la intervención suponga una ejecución lo más estricta posible a lo construido o que se posibilite una modificación más profunda.

2. Los tipos de intervenciones del primer subgrupo son los siguientes:

a) Restauración científica.

b) Restauración conservadora.

c) Conservación y ornato.

d) Consolidación.

3. Los tipos de intervenciones del segundo subgrupo son los siguientes:

a) Reedificación.


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b) Reforma.

4. Los Planes Especiales de Rehabilitación podrán permitir, en aquellas construcciones en las que autoricen intervenciones constructivas de este grupo, una ampliación principalmente para dotarlas de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales.

5. Se consideran instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales las precisas para que la construcción rehabilitada reúna las condiciones mínimas de habitabilidad tales como instalaciones de energía eléctrica, distribución de agua, teléfono, calefacción, servicios higiénicos y cocinas ventiladas e iluminadas artificialmente, debiendo ser normalmente instalaciones empotradas, tanto las del interior de la construcción, como las de las acometidas exteriores que acceden a ella.

Restauración Científica

1. Restauración científica es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación y, en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que posee una relevante importancia en el tejido urbano por efecto de sus específicos valores arquitectónicos, dirigida a la conservación y a la puesta en valor de sus cualidades, de forma que se posibilite en su interior un uso o usos adecuados a los valores citados.

2. La restauración científica respetando los elementos tipológicos, formales y estructurales de la construcción podrá prever la realización de las siguientes obras:

a) La restauración del aspecto arquitectónico y el restablecimiento en su estado original de las partes alteradas a través de:

La restauración de las fachadas internas o externas.

La restauración de los espacios internos.

La reconstrucción filológica de la parte o partes del edificio derrumbado o demolido.

La conservación o el restablecimiento de la distribución y organización espacial original.

La conservación o el restablecimiento del estado original de los terrenos edificados que constituyen parte de la unidad edificatoria, tales como patios, claustros, plazas, huertas o jardines.

b) La consolidación con sustitución de las partes no recuperables sin modificar la posición o cota de los siguientes elementos estructurales:

Muros portantes externos e internos.

Forjados y bóvedas.

Escaleras.

Cubierta con el restablecimiento del material de cobertura original.


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c) La eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obra de época reciente que no revistan interés o contrasten negativamente con las características arquitectónicas originales de la construcción, de su unidad edificatoria o de su entorno.

d) La introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales, siempre que se respete lo indicado anteriormente.

Restauración Conservadora

1. Restauración conservadora es un tipo de intervención constructiva sobre una edificación o instalación y, en su caso, sobre sus terrenos no edificados, que no posee valores arquitectónicos de singular relevancia, pero que constituye una parte interesante del patrimonio edificado en tanto en cuanto es un elemento significativo desde el punto de vista tipológico por su distribución interna, la disposición de los elementos de distribución vertical, la ocupación y disposición sobre la parcela o cualquier otra característica morfológica.

2. La restauración conservadora se dirige a conservar la construcción y asegurar su funcionalidad por medio de una serie de obras que en cualquier caso han de respetar sus elementos tipológicos, formales y estructurales, no permitiéndose en su interior un uso o usos no adecuados con aquéllos. Comprenderá esta intervención, la consolidación, la restauración y la renovación de los elementos constitutivos de la construcción, la introducción de nuevos elementos necesarios para albergar los usos permitidos y la eliminación de los añadidos degradantes.

3. La restauración conservadora se divide en las categorías siguientes:

1) Restauración conservadora categoría A.

2) Restauración conservadora categoría B.

3) Restauración conservadora categoría C.

4. La restauración conservadora categoría A se aplicará a aquellas construcciones cuyo estado de conservación permite la puesta en valor de los valores tipológicos, formales y estructurales de la construcción y permite su total recuperación. Podrá prever la realización de las siguientes obras:

a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico consistente en el restablecimiento de sus valores originales a través de:

La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas modificaciones parciales siempre que no se altere la unidad de su composición y se respeten los elementos de especial valor estilístico.

La restauración de los espacios interiores siempre que sean elementos de notoria importancia arquitectónica o cultural.

b) Las indicadas en los puntos b), c) y d) del párrafo segundo del apartado anterior.

5. La restauración conservadora categoría B se aplicará a aquellas construcciones en mediocre o mal estado de conservación y que no poseyendo elementos arquitectónicos


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de especial valor, constituyen sin embargo una parte interesante del patrimonio edificado.

Podrá prever la realización de las siguientes obras:

a) La puesta en valor de su aspecto arquitectónico a través de:

La restauración de las fachadas externas o internas, permitiéndose en estas últimas la apertura de nuevos huecos siempre que no se altere la unidad de composición.

La restauración de los espacios interiores, permitiéndose la modificación de las cotas de sus forjados siempre que se mantengan fijas las cotas de las ventanas y de la línea de cornisa.

b) La consolidación y en su caso sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por otros nuevos con una posible modificación de cotas de los forjados en una gran parte de la construcción.

c) Las indicadas en los apartados c) y d) del párrafo segundo del apartado anterior.

6. La restauración conservadora categoría C actúa sobre construcciones parcialmente demolidas que no pueden ser consideradas como incluíbles en la Restauración Científica y de las que es posible encontrar documentación fiable de la organización de su tipo edificatorio primitivo, de manera que se consiga un restablecimiento del tipo edificatorio original.

Podrá a estos efectos prever la realización de las siguientes obras, referidas a la puesta en valor de su aspecto arquitectónico:

El restablecimiento en su estado original de los elementos verticales y horizontales comunes tales como vestíbulos, bloques de escaleras, pórticos, galerías, etc.

El restablecimiento en su estado original de la forma, dimensión y relación entre la construcción y las partes descubiertas de la unidad edificatoria tales como patios, claustros, etc.

El restablecimiento en su estado original de todos los demás elementos constitutivos del tipo edificatorio.

Conservación y Ornato

1. Conservación y ornato es un tipo de intervención constructiva dirigida a la reparación, renovación o sustitución de los elementos de acabado de las construcciones existentes así como mantener o dotar a aquéllas de las condiciones mínimas de habitabilidad en lo referente a servicios higiénicos mínimos, ventilación de baños, aseos, cocinas y resto de piezas habitables, dotar al edificio de instalaciones correctas conforme a la normativa vigente de abastecimiento de agua, electricidad, calefacción y saneamiento, mejorar las condiciones de iluminación y ventilación de las piezas habitables incluso con la reforma o apertura de nuevos huecos de fachada y cuantas otras pequeñas obras sean necesarias para dotar al edificio de las condiciones generales precisas para evitar su deterioro y de las condiciones mínimas de habitabilidad definidas en los Anexos II y III del presente Decreto.


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2. Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato no tendrán incidencia en la estabilidad de la edificación, tanto de su cimentación, como de su estructura portante o de la estructura de su cubierta, pudiendo incidir ligeramente en la distribución interior de su superficie útil, con el fin exclusivo de dotar al edificio de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales y de las condiciones mínimas de habitabilidad, anteriormente indicadas.

3. Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato podrán consistir entre otras en:

a) Pequeñas obras de modificación del aspecto de las fachadas afectando la modificación a los huecos, o a la apertura de nuevos huecos cuando no alteren la distribución preexistente de la superficie útil ni la composición general de sus fachadas.

b) Obras de reparación de la cubierta, pudiendo incluso ser sustituidas las correas u otros elementos estructurales, en su caso, pero debiendo mantener su forma.

c) Obras de impermeabilización de cualquier elemento del edificio.

d) Obras de sustitución de carpinterías de fachada, de voladizos de balcones, de miradores, cornisas y puertas de acceso, debiendo en estos casos efectuarse la sustitución con material y diseño similar a los preexistentes, salvo que condicionantes de mejora de aquél aconsejen su modificación.

e) Obras que tienen por objeto reparar algún otro elemento de acabado que esté deteriorado, siempre que no tenga una función estructural o resistente.

f) Obras interiores que no afecten o modifiquen la distribución del edificio, como revoco y pintura, ejecución y reparación de solados, trabajos interiores de carpintería, reparaciones de fontanería, calefacción y fumistería, cambios de cocinas y aparatos sanitarios e introducción de instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales.

g) Cualquier otra obra de la misma importancia o análoga a las anteriores.

4. Las obras comprendidas en una intervención de conservación y ornato podrán también afectar a la eliminación de añadidos degradantes o a tratamientos indebidos del revestimiento exterior tanto de su material de revestimiento como de su pintura, color o textura, en su caso.

Consolidación

1. Consolidación es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de conservación y ornato y además a la mejora de la estabilidad de la construcción por medio de la renovación y sustitución de elementos estructurales.


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2. Entre las obras comprendidas en una intervención de consolidación, además de las indicadas para la conservación y ornato, se admite la sustitución de los elementos estructurales en malas condiciones por otros nuevos aunque sean de distinto material, y aquellas otras operaciones en la composición de la estructura y cimentación que supongan un aumento de su estabilidad y seguridad.

3. Las obras de sustitución de elementos estructurales podrán modificar ligeramente la cota de los forjados, manteniendo fijas las cotas de cornisa y de ventanas.

4. Con posterioridad a la ejecución de las obras de consolidación estructural deberán rehacerse el resto de elementos del edificio en las mismas condiciones de forma y distribución en que anteriormente se encontraban, si es que las obras citadas exigen su derribo para nueva ejecución.

Reedificación

1. Reedificación es un tipo de intervención constructiva dirigida a la nueva creación de una construcción anteriormente existente que previamente se derriba y que no posee específicos valores arquitectónicos, que aconsejan la utilización del tipo de restauración científica o conservadora.

2. En las intervenciones de Reedificación el nuevo sólido envolvente de la construcción reedificada ha de coincidir espacialmente con el primitivo, debiendo situarse en el mismo terreno y espacio, ocupar la misma superficie en todas sus plantas, tanto de sótano como elevadas, poseer la misma superficie edificable y el mismo número de plantas.

3. En este tipo de intervención, no será preciso mantener en los materiales a emplear las mismas características de los de la primitiva construcción, ni la distribución exacta de su interior, ni el diseño exacto de sus fachadas, debiendo ser mantenida la organización básica del tipo edificatorio y los elementos básicos de la composición de los frentes de fachadas, así como la organización y forma de su cubierta.

Reforma

Reforma es un tipo de intervención constructiva dirigida a las finalidades indicadas para la intervención de consolidación y además a alguna o a la totalidad de las siguientes:

a) Modificación de la distribución y organización de los espacios interiores que supere las pequeñas acomodaciones derivadas de la inclusión de las instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales.

b) Modificación de la posición, cota, forma y dimensiones de los siguientes elementos estructurales:

Muros internos y bóvedas.

Pilares, forjados y bóvedas.

Escaleras.

Cubierta.


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c) Modificación de las fachadas interiores y exteriores conservando los elementos de particular valor estilístico, debiendo siempre ser salvaguardada la unidad compositiva.

III. 4. Intervenciones Constructivas con ampliación.

1. Ampliación es un tipo de intervención constructiva dirigida a aumentar la superficie construida de la construcción existente, ya sea por levante de nuevas plantas, ampliación del perímetro de edificado, construcción de nuevos forjados o cualquier otra causa.

2. La intervención de ampliación podrá coexistir con la intervención de reforma y en su caso con la demolición parcial.

Orio, abril 2007

Fdo. Iñaki Echeverria Izaguirre (Arquitecto) – José María Abad Urruzola (Abogado)

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