ADVOCACIA DANIEL MOREIRA DO PATROCNIO 04/2011

Ponderaes sobre a proteo do Ponto Empresarial

Henrique Avelino Lana Especialista e Mestrando pela PUC/MG.

Professor na UFMG. Professor do Curso de Ps-Graduao da FEVALE/MG.

henrique@mpatrocinio.com.br

Daniel M. do Patrocnio Doutorando e Mestre em Direito.

Professor universitrio e advogado em Minas Gerais. daniel@mpatrocinio.com.br

Avenida do Contorno, n. 4 .614, s l . 901, Funcionr ios, Belo Horizonte . MG . CEP 30110-028 Fone: (31) 3227-8433 . Fax: (31) 2535-9923

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Verifica-se pelo exerccio da advocacia militante que a imensa maioria dos empresrios de nosso pas possui dvidas e questionamentos, importantes, acerca de como proteger o seu ponto empresarial, relativamente ao incio, vigncia e

trmino do contrato de aluguel do imvel utilizado na atividade empresria.

Sabe-se que o empresrio, via de regra, somente aps rduo labor e anos de trabalho a fio, noites mal dormidas, adversidades tributrias, trabalhistas, econmicas e concorrenciais, enfim, to somente aps assumir e vencer todos os riscos inerentes atividade, obtm sua clientela, seus parceiros comerciais, sua credibilidade, o reconhecimento do pblico quanto aos seus scios e funcionrios que trabalham naquele local, ou seja, consolida-se o seu ponto comercial. Deste modo, muitos empresrios que alugam os imveis nos quais exercem suas atividades comumente indagam-se: aps vencido o prazo do contrato de locao celebrado, juridicamente, serei forado a

deixar o imvel? E quanto credibilidade alcanada de meu ponto comercial? Ser desconsiderada? Haveria algum dispositivo de lei que me garantisse continuar locando o imvel, mesmo que no seja mais da vontade do locador (dono do imvel alugado)?

Percebamos que, a princpio, no se mostraria razovel a inexistncia de dispositivos de lei que garantissem aos empresrios o direito continuar, foradamente, em seu ponto comercial, mesmo no sendo mais esta a vontade do locador. Afinal, a Constituio Federal assegura a todos o direito ao livre exerccio da atividade lcita, valorizao do trabalho e, sobretudo, a preservao da empresa, pois interessante para toda a coletividade que a sociedade empresria continue em pleno, constante e crescente funcionamento, gerando cada vez mais empregos, acumulando cada vez mais clientes, fornecedores e parceiros comerciais, recolhendo mais tributos, ou seja,

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contribuindo especialmente para a dinamicidade e crescimento econmico de nosso pas.

Deste modo, de acordo com a Lei 8.245/91, desde que preenchidos determinados requisitos cumulativos, os empresrios fazem, sim, jus renovao obrigatria dos contratos de locao nos quais suas atividades so exercidas. Vejamos tais requisitos.

O primeiro deles que estejamos diante de contrato de locao escrito e por prazo determinado. Logo, os contratos verbais, ou que anteriormente eram por prazos determinados e que automaticamente prorrogaram-se por prazo

indeterminado, no se encaixam nesse requisito. O segundo requisito que o contrato de

locao a ser renovado seja de, no mnimo, 5 (cinco) anos ininterruptos. Assegura tambm a mesma lei serem permitidos, neste requisito, contratos consecutivos, ininterruptos, que

somando seus prazos, alcancem-se 5 (cinco) anos. Em terceiro lugar, imprescindvel que o

locatrio esteja exercendo, no mesmo local, a mesma atividade h, no mnimo, 3 (trs) anos, de forma ininterrupta. Quanto a estes requisitos, vale mencionar que os sucessores, cessionrios do direito ao contrato e sublocatrios, podem, nos termos da lei, somar os prazos do segundo e terceiro requisitos acima, desde que a atividade empresria seja exatamente a mesma.

Vale dizer, ainda, que caso seja judicialmente determinada a renovao obrigatria do contrato de locao, seus termos, prazos e condies anteriormente existentes permanecero exatamente as mesmas. Assim,

caso se intente somar o prazo de 5 contratos escritos, ininterruptos, com prazos de um ano cada e, em sendo reconhecido o direito renovao obrigatria, esta se dar por apenas mais um ano (prazo do ltimo contrato vigente).

De suma importncia salientar que tais

direitos devem ser invocados em juzo por meio de uma ao judicial prpria, denominada ao renovatria. Tal procedimento judicial deve ser instaurado no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor. Sim, so estes os dizeres da lei, que podem ser traduzidos, para melhor compreenso: durante o ltimo ano, mas antes dos seis meses finais. Ou seja, o prazo d-se nos seis meses existentes antes dos ltimos seis meses para o trmino do contrato.

Por outro lado, de forma talvez coerente, a mesma lei tambm assegura ao locador, em algumas hipteses especficas, o direito de no mais renovar o contrato, mesmo que atendidos todos os requisitos acima, por parte do locatrio. So elas: se o locador demonstrar que, por ordem do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que impliquem radical transformao; pretender realizar modificaes que aumentem o valor do imvel ou do negcio; alegar utilizao pelo prprio locador ou para transferncia sociedade empresria existente h mais de um ano e que seja detentor da maioria do capital o prprio locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente; demonstrar que a proposta apresentada pelo locatrio inferior ao valor de mercado, na poca

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da renovao; existir melhor proposta de terceiro, em igualdade de condies; etc.

Certo que nestas brevssimas linhas, est sendo proporcionada apenas uma sucinta e objetiva ponderao sobre o tema, o qual, mostra-se, oportunamente, merecedor de maior e profunda anlise por parte dos empresrios e operadores do direito quanto s peculiaridades e consequncias de se invocar cada uma das hipteses acima, tanto pelo locador, quanto pelos locatrios, eis que, de certo modo, procurou a lei proteger o empresrio que tanto lutou para conseguir consolidar o seu ponto comercial.