Legale Cursos Jurídicos

Pós-Graduação em Direito do Consumidor

Direito Imobiliário Consumerista

2018Prof. Kikunaga

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P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado (www.kikunaga.adv.br) Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade

Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da Escola Superior de Advocacia – ESA Professor da Escola Paulista de Direito - EPD Professor da PUC/COGEAE Professor da Unicuritiba/PR Professor do Proordem/Goiania e ABC Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” –

Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros

Públicos da OAB/SP

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Introdução

LITIGIOSO Poder judiciário = ofícios judiciais

(JUSTIÇA) DesjudicializaçãoD.MATERIAL

CONSENSUAL Particulares ou Ofícios extrajudiciais

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.1. Conceito

- Os serviços notariais e de registro são os de organizaçãotécnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

(art. 1º, da Lei Federal nº 8.935/94).

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.2. Regime jurídico

a) Norma Estruturante do Sistema- Lei 8.935/94 – regula a atividade e a resp. civil

b) Norma Tributária- Lei 10.169/00 (emolumentos)

- Leis estaduais (Em SP = Lei 11.331/02)

c) Normas Procedimentais- Art. 22, XXV, CF - Competência privativa da União = Registros Públicos

- Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos)

- Lei 9.492/97 (Lei dos Tabelionatos de Protestos)

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

1º) P. Publicidade

É a cientificação do ato praticado no assento.

- informativa = facultativa

- vinculativa = obrigatória = erga omnes (boa-fé)

- CERTIDÕES (art. 19, L. 6015/73)

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

1º) P. PublicidadeEspécies:

a) ATIVA – art. 19 L. 6766/79 / Bem de família (edital) / CENTRAIS

b) PASSIVA – Tabelionato de Notas

c) PLENA – informação completa (RI)

d) MITIGADA – RCPN

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

2º) P. autenticidade

a) Forma (Registros públicos) – Art. 212, L. 6015/73 e art. 1.247, CC

LRP. Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou nãoexprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro deImóveis competente, a requerimento do interessado, por meio doprocedimento administrativo previsto no art. 213, facultado aointeressado requerer a retificação por meio de procedimentojudicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

2º) P. autenticidade

b) Conteúdo (Tabelionato de Notas) – Art. 215,§1º, II e IV, CC“Ora, ato notarial não se equipara a ato de registro e eles têm naturezas jurídicas

distintas, não obstante sejam semelhantes quanto à forma pública: a)registro é ato administrativo e, portanto, ato jurídico de direito público; b)ato notarial (p. ex.: escritura pública de venda e compra, mandato porinstrumento público, etc.) é negócio jurídico (bilateral, como no caso davenda e compra, e, por isso, qualificado como “contrato”; ou unilateral, comono caso de declaração unilateral de vontade) que, não obstante tenha aforma pública e seja lavrado por servidor público, sua natureza (objeto ouconteúdo) é de direito privado, em regra, do sub-ramo do direito dasobrigações.”

(Processo nº 0007362642011, D.J.E. 23.05.2011 – 1ª VRP/SP)

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

3º) P. segurança

- Presunção de liberação de riscos, quanto a:

a) Tecnicidade

b) Forma

c) Existência física

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.3. Princípios

4º) P. eficácia

- Presunção de efetividade do ato (finalidade ou resultado)

a) Efeito declaratório – ex tunc

b) Efeito constitutivo – ex nunc

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.4. Comparativo das atividades notarial e registral

CRITÉRIO D. NOTARIAL D. REGISTRAL

Princípio BASE Autonomia Privada (4º, LINDB) ou juridicidade

Legalidade (37, CF)

Legalidade estrita Discricionária (dispositiva) Vinculada (cogente)

Autenticidade Intrínseca Extrínseca

Publicidade Inter partes/passiva Erga omnes/ativa

Objeto de tutela Vontade (Imediação) Título aquisitivo de direitos (Não há imediação)

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1. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral

1.5. Espécies de serventias

1º) Tabelionato de Notas;

2º) Tabelionato de Protesto;

3º) Tabelionato e Ofício de Registro de Contratos Marítimos;

4º) Ofício de Registro de Imóveis;

5º) Ofício de Registro de Títulos e Documentos;

6º) Ofício de Registro das Pessoas Jurídicas;

7º) Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais;

8º) Ofício de Registro de Distribuição.

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2. Do parcelamento do solo urbano2.1. IntroduçãoCOMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64

Conceito Divisão de uma gleba em lotes, com construção para infra-estrutura (subsolo)

Aglutinação de imóveis para construção (sobresolo)

Bem jurídico - Desenvolvimento urbano- Dignidade da Pessoa - Tutela do adquirente- Tutela ambiental

- Proteção dos adquirentes- Constituição de condomínio - Alienação antecipada- Captação do $ necessário para a construção do empreendimento.

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2. Do parcelamento do solo urbano2.1. IntroduçãoCOMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64

Princípios 1º) Legalidade (art. 3º)2º) Proteção do adquirente(“considerandos do DL 58/37)- Pagamento em prestações- Constituição de direito real- Desamparo perante o empreendedor

(boa fé e solvencia)- Segurança jurídica

1º)Presunção da incorporação (art.29, p. único)

2º) Extensão da responsabilidadepela incorporação (art. 30)

Sujeito Ativo

Loteador = proprietário (CGJSP –PROCESSO 1.817/94 – J. 24.03.1995Exceção: L. 9785/99 – entes públicoscom título de imissão provisória naposse em processo de desapropriaçãoem andamento.Fundamento: art. 18

Qualquer pessoa (inclusive por representação)

Fundamento: Art. 29 e 31

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2. Do parcelamento do solo urbano2.2. Direitos fundamentais sociaisa) CF/88 – promoção do bem-estar do indivíduo;b) Ampliação significativa dos direitos sociais c) Normas programáticasd) Vedação ao retrocesso social + dignidade PH.

“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, aalimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, asegurança, a previdência social, a proteção àmaternidade e à infância, a assistência aosdesamparados, na forma desta Constituição.”

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2. Do parcelamento do solo urbano2.3. Efetivação dos direitos sociais - Escolas (qualificação técnica)- Hospitais e postos de saúde- Diminuição dos encargos na alimentação

básica- Crédito- Programas sociais de habitação = déficit

habitacional

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2. Do parcelamento do solo urbano2.4. Elementos essenciais dos loteamentos

a) Infraestrutura básica dos equipamentosurbanos:

- Escoamento de águas e chuva;

- Iluminação pública;

- Rede de esgoto;

- Abastecimento de água potável;

- Energia elétrica.

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2. Do parcelamento do solo urbano2.4. Elementos essenciais dos loteamentos

a) Infraestrutura básica dos parcelamentos:

- Vias em circulação;

- Escoamento das águas pluviais;

- Rede para o abastecimento de água potável;

- Solução para o esgoto sanitário;

- Solução para energia elétrica domiciliar.

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2. Do parcelamento do solo urbano2.5. Condições para o loteamento (3º, L.

6766/79)

1º) previsão por lei municipal ou plano diretor;

2º) terreno em condições mínimas:

a) não inundável;

b) não aterrado com produto nocivo;

c) com declive inferior a 30%;

d) com condições geológicas favoráveis;

e) em área isenta de preservação ecológica

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2. Do parcelamento do solo urbano2.6. Requisitos urbanísticos (4º, L. 6766/79)

a) com equipamentos comunitários

- Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.

- Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.

b) com espaços livres para uso público

c) lotes com área mínima de 125 m² e 5m(de testada)

Exceção: loteamento destinado a urbanizaçãoespecífica ou edificação de conjuntos habitacionaisde interesse social (art. 4º, II, 2ª parte)

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2. Do parcelamento do solo urbano2.6. Requisitos urbanísticos (4º, L. 6766/79) d) lotes que guardem distância mínima de 15

metros de rodovias e ferrovias de margem

- Área non aedificandi.

- A lei específica pode ser mais rigorosa.

e) vias do loteamento articuladas com asvias oficiais.

- Deve haver harmonização com a topografialocal.

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3. Visão geral da incorporação imobiliária

2ª fase______________|_______________|_______________|_______________

LINHA DO TEMPO

Regime jurídico – L. 4.591/64

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves

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3. Visão geral da incorporação imobiliária3.1. Características de cada fase

2ª fase______________|_______________|_______________|_______________

_

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves

1º)Viabilidadeeconômica2ª)Viabilidadetécnica3ª) Pirata

1º) Alienação dasfrações ideais2ª) Possibilidadecancelamentoempreendimento

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3. Visão geral da incorporação imobiliária3.2. Natureza jurídica de cada fase

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves

Contratos preliminares (Promessas)

(recibos)(Termos adesão)

Contratos definitivos (CCV)

Contratos translativos (CV)

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3. Visão geral da incorporação imobiliária3.3. Formas de extinção em cada fase

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves

1º) Resilição unilateral(art. 34, L. 4.591/64)

1º) Rescisão2º) Resilição

bilateral (distrato)

1º) Rescisão2º) Resilição

bilateral (distrato)3º) Resolução

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3. Visão geral da incorporação imobiliária3.4. Natureza jurídica da propriedade

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves

Propriedade RESOLÚVEL

Propriedade LIMITADA

Propriedade PLENA

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3. Visão geral da incorporação imobiliária

3.5. Projeto do empreendimento

- Concepção arquitetônica do empreendimento.

- NBR 15.575/2013 – Norma de desempenhoCDC - Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre

outras práticas abusivas:

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço emdesacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiaiscompetentes ou, se normas específicas não existirem, pelaAssociação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidadecredenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização eQualidade Industrial (Conmetro);

Obs: não esqueçam do art. 6º, III, e 31, CDC

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3. Visão geral da incorporação imobiliária

3.6. Recursos de financiamento

a) Empreendimento financiado (plano empresário)

b) Empreendimento com recursos próprios do empreendedor

c) Empreendimento com patrimônio de afetação

d) Recursos do Sistema Financeiro da Habitação -SFH (L. 4380/64) ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI (L. 9514/97)

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4. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

a) Lei nº 13.097/15 - Art. 55. A alienação ouoneração de unidades autônomas integrantesde incorporação imobiliária, parcelamento dosolo ou condomínio edilício, devidamenteregistrada, não poderá ser objeto de evicçãoou de decretação de ineficácia, mas eventuaiscredores do alienante ficam sub-rogados no preçoou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízodas perdas e danos imputáveis ao incorporador ouempreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa,bem como da aplicação das disposições constantesda Lei no 8.078, de 11.9.1990.

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4. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

b) Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atosnotariais, inclusive os relativos a imóveis, alémdos documentos de identificação das partes,somente serão apresentados os documentosexpressamente determinados nesta Lei.

§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a

apresentação do documento comprobatório dopagamento do ITBI, as certidões fiscais, feitosajuizados e as certidões de propriedade e deônus reais, ficando dispensada sua transcrição.(Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

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4. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

c) CDC - Art. 46. Os contratos que regulam asrelações de consumo não obrigarão osconsumidores, se não lhes for dada aoportunidade de tomar conhecimento prévio deseu conteúdo, ou se os respectivos instrumentosforem redigidos de modo a dificultar acompreensão de seu sentido e alcance.

d) CDC - Art. 47. As cláusulas contratuais serãointerpretadas de maneira mais favorável aoconsumidor.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.1. Propostaa) Pagamento com recursos próprios

a.1) À vista = CV

a.2) À prazo sem condição = CCV

a.3) À prazo com condição = Promessa de CV

a.4) À prazo com garantia real = CV com Hipoteca ou AFID

b) Pagamento com recursos doSFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCa) Prazo para reflexão (arrependimento)Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7

dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento doproduto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimentode produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimentocomercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito dearrependimento previsto neste artigo, os valoreseventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo dereflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamenteatualizados.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCb) Resolução contratualSúmula 543 – STJ - Na hipótese de resolução

(leia-se RESCISÃO) de contrato depromessa de compra e venda de imóvelsubmetido ao CDC, deve ocorrer a imediatarestituição das parcelas pagas pelo promitentecomprador - integralmente, em caso de culpaexclusiva do promitente vendedor/construtor,ou parcialmente, caso tenha sido o compradorquem deu causa ao desfazimento.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negócioa) Até 12 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º É admitida estipulação de

correção monetária ou de reajuste por índicesde preços gerais, setoriais ou que reflitam avariação dos custos de produção ou dosinsumos utilizados nos contratos de prazo deduração igual ou superior a um ano.

§ 1o É nula de pleno direito qualquerestipulação de reajuste ou correçãomonetária de periodicidade inferior a umano.

(...)

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negóciob) => 36 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º (...)§ 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou

superior a três anos, cujo objeto seja a produção debens para entrega futura ou a aquisição de bens oudireitos a eles relativos, as partes poderão pactuar aatualização das obrigações, a cada período de umano, contado a partir da contratação, e no seuvencimento final, considerada a periodicidade depagamento das prestações, e abatidos os pagamentos,atualizados da mesma forma, efetuados no período.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASEDE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROSCOMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DASCHAVES. LEGALIDADE.

1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pelacompra de um imóvel em fase de produção, arigor, deve ser à vista. Nada obstante, podeo incorporador oferecer prazo ao adquirente parapagamento, mediante parcelamento do preço.Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança dejuros compensatórios.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé(...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual

que preveja a cobrança de juros antes da entrega daschaves, que, ademais, confere maior transparência aocontrato e vem ao encontro do direito à informação doconsumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo apossibilidade de correção de eventuais abusos.

3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatóriosconvencionados entre as partes, correspondentes àsparcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves,altera o equilíbrio financeiro da operação e acomutatividade da avença.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS

ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE,REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n.738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIRPASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado peloMinistro PAULO FURTADO (Desembargador convocado doTJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo MinistroMASSAMI UYEDA.5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdãoembargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contratode promessa de compra e venda de imóvel que previu acobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) apartir da assinatura do contrato.” (EREsp 670117/PB, rel. Min.Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.3. Condições do negóciod) => 36 mesesLei 10.931/04 - Art. 46. Nos contratos de

comercialização de imóveis, de financiamentoimobiliário em geral e nos de arrendamentomercantil de imóveis, bem como nos títulos evalores mobiliários por eles originados, comprazo mínimo de trinta e seis meses, éadmitida estipulação de cláusula de reajuste,com periodicidade mensal, por índices depreços setoriais ou gerais ou pelo índice deremuneração básica dos depósitos depoupança.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.4. Investidor1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L.

4.591/64)

Art. 58. Nas incorporações em que a construçãofôr contratada pelo regime de administração,também chamado "a preço de custo", será deresponsabilidade dos proprietários ouadquirentes o pagamento do custo integral deobra, observadas as seguintes disposições:

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.4. Investidor2º) Contrato com pessoa a declarar (art.

467, CC)

Art. 467. No momento da conclusão do contrato,pode uma das partes reservar-se a faculdadede indicar a pessoa que deve adquirir osdireitos e assumir as obrigações deledecorrentes.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.4. Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoDL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples

trespasse lançado no verso das duas vias, ou porinstrumento separado, sempre com as formalidades dosparágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência doproprietário. À falta do consentimento não impede atransferência, mas torna os adquirentes e os alienantessolidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste oassentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará,ciência por escrito.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta5.4. Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoLei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode sertransferido por simples trespasse, lançado no verso dasvias em poder das partes, ou por instrumento em separado,declarando-se o número do registro do loteamento, ovalor da cessão e a qualificação do cessionário, para odevido registro.§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas,em relação a este, seus efeitos só se produzem depoisde cientificado, por escrito, pelas partes ou quandoregistrada a cessão.§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência doloteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito,dentro de 10 (dez) dias.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.5. SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária

"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculadosao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente àcelebração do próprio contrato, inclusive no que tange aodever de informação, não constituindo serviço autônomo,oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdadee transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo emvista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveresinerentes ao próprio contrato celebrado.“ (Min. Sanseverino nojulgamento do REsp 1.599.511)

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.6. Corretagema) Regra: Responsabilidade da vendedora

b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído pordesistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRgno AGRAVO em REsp nº 390.656 - PR (2013/0293998-2 j.22.10.2013 Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº 1.183.324 – SP rel.Nancy Andrighi j. (2010/0035848-4) REsp 867.805/SP (3ªTurma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de31/10/2007); e do REsp 753.566/RJ (3ª Turma, de minharelatoria, DJ de 5/3/2007)

c) Possibilidade de inversão: REsp n. 1.360.969/RS, j.10/08/2016 e Resp n. 1.551.956, Rel. Paulo de TarsoSanseverino, j. 24.08.2016

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5.6. CorretagemResp nº 1.364.574 - RS (2013/0019045-0) RELATOR : MINISTROLUIS FELIPE SALOMÃO

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DECORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIONOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ.ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO.INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DOCONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA EVENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS.DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DAESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUEDEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA,6º DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.6. Corretagem

Tema 960 - REsp 1601149/RS j. 13.06.18

Assunto: Cobrança de corretagem no PMCMV

Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não háintermediação imobiliária, é válida a cláusula contratualque transfere ao promitente-comprador a obrigação depagar a comissão de corretagem nos contratos depromessa de compra e venda do Programa Minha Casa,Minha Vida, desde que previamente informado o preçototal da aquisição da unidade autônoma, com o destaquedo valor da comissão de corretagem.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.6. Corretagem

Tema 939 REsp 1551951/SP j. 24/08/2016

Tese: Legitimidade passiva 'ad causam' daincorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição aoconsumidor dos valores pagos a título decomissão de corretagem e de taxa deassessoria técnico-imobiliária, nas demandasem que se alega prática abusiva natransferência desses encargos ao consumidor.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.7. Prescrição trienal ou quinquenal?

a) Prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, CC).

- REsp 1.360.969-RS DJe 19/9/2016,

- REsp 1.551.956-SP Dje 6/9/2016

- REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011

- Acórdão 879.851, Dje 14/7/2015 Turma deUniformização do TJDFT

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.7. Prescrição trienal ou quinquenal?

b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC)

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão àreparação pelos danos causados por fato doproduto ou do serviço prevista na Seção IIdeste Capítulo, iniciando-se a contagem doprazo a partir do conhecimento do dano ede sua autoria.

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5. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

5.8. Da associação de moradores

"A cobrança das taxas de manutenção estáfundamentada em cláusulas contratuaisestabelecidas quando da formação do loteamentoem contrato padrão registrado no Cartório deRegistro de Imóveis; em escritura pública decompra e venda firmada pelos primeiroscompradores registrada no mesmo Cartório e emescritura pública de compra e venda assinada pelosréus“ (REsp 1.422.859, 3ª T., rel. Min.Ricardo VillasBôas Cueva, j. 20.3.2015).

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