PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO

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Prof. Marcus Vinicius Kikunaga

TURMAS 14 e 04 (on-line)

04/10/2018

DOAÇÃO.

Doação

Recepticia = depende de aceitação.

Natureza jurídica unilateral (ausência de sinalagma).

Não Recepticio = não depende de aceitação.

Características:

1º Contrato unilateral = não há contraprestação;

2º Formal (art. 104, inciso III e art. 541 ambos CC);

“Art. 104, CC. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

“Art. 541, CC. A doação far-se-á por escritura pública ou

instrumento particular.

Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando

sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir

incontinenti a tradição”

3º Gratuidade Liberalidade “animus donandi”;

4º Transferência só se aperfeiçoa com o registro;

5º Aceitação expressa (CC, art. 539, última parte = se houver encargo);

6º Aceitação presumida:

a) A termo (art. 539, CC);

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“Art. 539, CC. O doador pode fixar prazo ao donatário, para

declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o

donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a

declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for

sujeita a encargo”

b) Sob condição suspensiva (art. 546, CC);

“Art. 546, CC. A doação feita em contemplação de

casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer

pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a

ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro,

não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará

sem efeito se o casamento não se realizar.”

c) Absolutamente incapaz (art. 543, CC).

“Art. 543, CC. Se o donatário for absolutamente incapaz,

dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.”

Espécies:

1º Doação Pura (art. 538, CC).

“Animus donandi” liberalidade.

“Art. 538, CC. Considera-se doação o contrato em que uma

pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou

vantagens para o de outra.”

OBS: Cláusulas restritivas de inalienabilidade (presume-se as outras duas

cláusulas), impenhorabilidade e incomunicabilidade não retiram a característica

da doação pura.

Voluntária = reunir doador e donatário para cancelar, se

casados ambos os cônjuges devem estar presentes.

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Extinção

Judicial = justificar necessidade e eventual sub-rogação.

Ex.: Compra e venda de fração ideal, mais contrato

de construção por empreitada.

2º Doação onerosa, modal ou com encargo (Artigos 441, 553, p. único,

562 e 1.938, ambos do Código Civil).

É aquela em que o doador impõe uma obrigação em seu benefício, de

terceiro ou de interesse geral.

“Art. 441, CC. A coisa recebida em virtude de contrato

comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos

ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada,

ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às

doações onerosas.” (Grifo nosso).

“Art. 553, CC. O donatário é obrigado a cumprir os

encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de

terceiro, ou do interesse geral.

Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o

Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da

morte do doador, se este não tiver feito. (Grifo nosso).

“Art. 562, CC. A doação onerosa pode ser revogada por

inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora.

Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá

notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo

razoável para que cumpra a obrigação assumida.” (Grifo

nosso).

“Art. 1.938, CC. Nos legados com encargo, aplica-se ao

legatário o disposto neste Código quanto às doações de

igual natureza.” (Grifo nosso).

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3º Doação remuneratória ou imprópria (artigos 441 e 540, ambos do

Código Civil).

É aquela em que se efetua com a intenção (necessidade moral) de

recompensar serviços recebidos.

“Art. 441, CC. A coisa recebida em virtude de contrato

comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos

ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada,

ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às

doações onerosas.” (Grifo nosso).

“Art. 540, CC. A doação feita em contemplação do

merecimento do donatário não perde o caráter de

liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a

gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados ou

ao encargo imposto.”

4º Doação ao Nascituro (art. 542, CC).

Negócio unilateral, com caráter suspensivo posto que a aquisição da

personalidade jurídica é a condição.

OBS: A doação ao nascitura é registrável?

R. Em tese sim, tendo em vista a previsão do art. 542 do Código Civil e,

suspensividade pelo art. 125 do mesmo Codex.

“Art. 542, CC. A doação feita ao nascituro valerá, sendo

aceita pelo seu representante legal.”

“Art. 125, CC. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico

à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não

se terá adquirido o direito, a que ele visa.”

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5º Doação Conjuntiva (art. 551, CC).

Aquele em que há transferência para múltiplos donatários, dos quais não

havendo expressamente determinação de parte ideal presume-se feito por igual.

OBS: Se os donatários forem marido e mulher, haverá direito de acrescer

ao cônjuge sobrevivo (art. 551, parágrafo único, CC – Cláusula de acrescer).

Basta averbação da certidão de óbito na matrícula do imóvel.

“Art. 551, CC. Salvo declaração em contrário, a doação em

comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre

elas por igual.

Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem

marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o

cônjuge sobrevivo.”

OBS: Não arrolar no inventário imóvel doado para cônjuge - doação

conjuntiva -, por conta da cláusula de acrescer. Sempre fazer análise da forma

da aquisição imobiliária.

OBS: Não comunica imóvel doado de pai para filha, mesmo que a filha

sendo casada, contudo tem que prestar muita atenção no momento da lavratura

da escritura, nesta DEVE CONSTAR: fulana de tal casada COM fulano de tal

(DOAÇÃO COMUM). O que NÃO DEVE CONSTAR na escritura é: fulana de tal

E fulano de tal (DOAÇÃO CONJUNTIVA).

Também pode ser feita cláusula de reversão, caso a filha faleça o bem

retorna ao patrimônio do pai, todavia é importante prestar atenção para que a

reversão NÃO ocorra somente em caso da MORTE DOS DOIS CONJUGES.

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6º Doação universal (art. 548, CC).

Doa-se a totalidade do patrimônio. Em tese esta doação total é nula, pois o

sistema não quer que a pessoa fique em estado de miserabilidade, sendo

possível somente se fizer usufruto ou uma reserva de renda para subsistência.

“Art. 548, CC. É nula a doação de todos os bens sem reserva

de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.”

7º Doação inoficiosa (artigos 549 e 1.846 do Código Civil).

É aquela que excede a legitima, parte excedente é inoficiosa.

“Art. 549, CC. Nula é também a doação quanto à parte que

exceder à de que o doador, no momento da liberalidade,

poderia dispor em testamento.”

“Art. 1.846, CC. Pertence aos herdeiros necessários, de

pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a

legítima.”

8º Doação com reversão (artigos 547 e 1.359 do Código Civil).

Cláusula de reversão tem natureza resolúvel.

Cláusula resolutiva

Doador Donatário (nua propriedade)

Transfere a nua propriedade

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OBS: O que é propriedade resolúvel?

R. Aquela chamada de propriedade revogável ou “ad tempus” na qual se

encerra uma condição para sua extinção em que pese a perpetuidade da

propriedade.

“Enunciado 509 da V Jornada do CJF: A resolução da

propriedade, quando determinada por causa originária,

prevista no título, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente

de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes.”

“Art. 547, CC. O doador pode estipular que os bens doados

voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.

Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em

favor de terceiro.”

“Art. 1.359, CC. Resolvida a propriedade pelo implemento da

condição ou pelo advento do termo, entendem-se também

resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o

proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode

reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.”

9º Doação com reserva de usufruto.

Transfere-se a nua propriedade (este termo inexiste na doutrina).

Conceito de nua propriedade: é a modalidade de propriedade limitada

(em que há ônus real pendente), na qual incide direito real sobre coisa alheia de

fruição) Ex. usufruto, servidão, superfície etc.).

Em São Paulo, a base de cálculo é (2/3):

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Em São Paulo (base de cálculo):

(Valor R$ 180.000,00) = base de cálculo é (2/3): R$ 120.000,00

DOAÇÃO IMÓVEL F1

Donatários Uma base de cálculo para cada.

F2

Usufruto

Base de cálculo (1/3) = R$ 60.000,00

R$ 180.000,00 / 2 = R$ 90.000,00 x 4% (ITCMD) = R$ 3.600,00 – 1/3

(usufruto) = R$ 2.400,00 (nua propriedade) e, R$ 1.200,00 (usufruto).

O pagamento do usufruto é diferido, ou seja, paga-se quando da sua

extinção, todavia está opção não existe no sistema, desta forma tem que ir no

posto fiscal pedir para gerar guia Dare para pagamento.

OBS: O artigo 35, parágrafo único do CTN, determina que a relação jurídico

tributária do ITCMD será exclusivo e individual para cada destinatário, ou seja,

cada beneficiário terá uma base de cálculo individual. Lei Estadual nº.

10.075/2000, dispõe sobre a instituição do Imposto sobre Transmissão "Causa

Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCMD.

10º Doação de ascendentes a descendentes (artigos 544 e 1.829, do

Código Civil).

É adiantamento de legítima.

“Art. 544, CC. A doação de ascendentes a descendentes, ou

de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes

cabe por herança.”

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“Art. 1.829, CC. A sucessão legítima defere-se na ordem

seguinte: (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721) (Vide

Recurso Extraordinário nº 878.694)

I - aos descendentes, em concorrência com o cônjuge

sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime

da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de

bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da

comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado

bens particulares;

II - aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;

III - ao cônjuge sobrevivente;

IV - aos colaterais.”

Necessidade de ser trazida no inventário à colação para conferência (art.

2002 do Código Civil).

“Art. 2.002, CC. Os descendentes que concorrerem à

sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar

as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida

receberam, sob pena de sonegação.

Parágrafo único. Para cálculo da legítima, o valor dos bens

conferidos será computado na parte indisponível, sem

aumentar a disponível.”

11º Promessa de doação.

POSSIBILIDADE: Obrigação exequível.

Requisitos:

1º Art. 462, CC – devem estar presentes os elementos essenciais;

“Art. 462, CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma,

deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser

celebrado.”

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2º Art. 463, CC – não pode haver cláusula de arrependimento;

“Art. 463, CC. Concluído o contrato preliminar, com

observância do disposto no artigo antecedente, e desde que

dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das

partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo,

assinando prazo à outra para que o efetive. (...)”

3º Art. 463, p. único – deve ser levado ao RTD/RI.

(VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM)

“Art. 463, CC. Concluído o contrato preliminar, com

observância do disposto no artigo antecedente, e desde que

dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das

partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo,

assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao

registro competente.”

PROMESSA E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Compromisso de Compra e Venda (CCV), tem natureza definitiva,

preço diferido, ou seja, o pagamento do preço é ajustado para o

futuro (parcelamento), é irretratável e irrevogável.

Conceito CCV: contrato bilateral e sinalagmático em que o

proprietário vendedor se obriga é transferir o imóvel após a quitação

do preço pelo compromissário comprador.

Compra e venda (CV), natureza translativa.

Promessa, tem natureza preliminar (retratável e revogável).

CONTRATOS

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OBS: A promessa de compra e venda tem como diferencial do

compromisso uma cláusula condicional de eficácia.

OBS: Na vigência do Decreto Lei nº. 4.857/39 o compromisso ou promessa

de compra e venda eram inscritos, no livro nº. 4 (demais atos constitutivos de

direitos reais). Na vigência da Lei nº. 6.015/73 é registrada na matrícula no livro

nº. 2. Gera direito real a aquisição (art. 1.417, CC).

OBS: O registro do Compromisso de compra e venda ou Promessa de

compra e venda no Registro de imóveis, no estado de São Paulo, tem desconto

de 70%. Em decorrência do registro do compromisso, quando converte em

Compra e venda, tem desconto de 30%.

Requisitos:

Formalidade plúrima: pode ser instrumento público ou particular.

“Art. 26, Lei nº. 6.766/79. Os compromissos de compra e

venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser

feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de

acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art.

18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: (...)”

OBS: O CCV celebrado por Instrumento Público, no estado de São Paulo,

tem 50% de desconto.

Cláusula de irretratabilidade (CCV): deve conter expressa

cláusula de irretratabilidade ou não possuir cláusula de arrependimento,

conforme previsão do art. 1.417 do CC, que referendou a Súmula 166 do STF.

“Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda,

em que se não pactuou arrependimento, celebrada por

instrumento público ou particular, e registrada no Cartório

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de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador

direito real à aquisição do imóvel.”

“Súmula 166 STF. É inadmissível o arrependimento no

compromisso de compra e venda sujeito ao regime do

Decreto-Lei 58, de 10-12-1937.”

A frase “em que não se pactuou arrependimento” = em que não se pactuou

condição.

Cláusula de valor (art. 26, III a VI, da Lei n. 6.766/79): Tanto a

Súmula 412 do STF quanto o art. 53 do CDC proíbem a presença de cláusula

que estabeleça a perda de todas as prestações pagas ao vendedor, por parte do

compromissário comprador.

“Art. 26, Lei nº. 6.766/79. Os compromissos de compra e

venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser

feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de

acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art.

18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: (...)

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de

compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a

importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre

as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula

penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só

exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior

a 3 (três) meses; (...)”

“Súmula 412 STF. No compromisso de compra e venda com

cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem

o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu,

exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os

juros moratórios e os encargos do processo.”

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Regularidade do imóvel: além de o loteamento ter a obrigação de

estar devidamente registrado (art. 39 da Lei n. 6.766/79), o imóvel deverá estar

matriculado e regularizado para fins de registro do compromisso de compra e

venda;

“Art.39, Lei nº. 6.766/79. Será nula de pleno direito a

cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do

adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente

inscrito.”

Capacidade dos contratantes: o último requisito é a aferição da

capacidade dos contratantes, cabendo lembrar que todas as limitações

apresentadas para fins de consentimento na compra e venda, tal como outorga

uxória, relação entre ascendente e descendente etc., são aplicadas da mesma

forma e com igual incidência ao compromisso de compra e venda.

Efeitos jurídicos para compromissário comprador:

Direito de se opor a qualquer um que queira gravar o imóvel por ônus

do promitente-vendedor.

Direito de transferir mediante trespasse.

Duas espécies de cessão de direito:

Promessa de Cessão Parcial

Condição;

Diferimento do preço.

Promessa de Cessão

Promessa de Cessão Total (Quitado).

Cessão Parcial.

Cessão de direitos

Cessão Total;

CCV (contrato definitivo)

Pode ser transferido

Será parcial: a) não

quitado; b) sub-rogação

de débitos.

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A promessa de cessão de direitos de CCV, se caracteriza pela condição

imposta ou parcelamento do preço (condicionado ou parcelado), aqui não se tem

a transferência definitiva do contrato.

A cessão de direitos de CCV, se caracteriza pela quitação do preço da

cessão, gera a transferência definitiva da posição contratual. Aqui se tem

definitividade.

OBS: Qual o efeito jurídico do trespasse sem anuência do vendedor

proprietário?

R. Solidariedade entre cedente e cessionário (Art. 13. Decreto Lei n. 58/37

e art. 31 da Lei nº. 6.799/79).

“Art. 13, Decreto Lei nº. 58/37. O contrato transfere-se por

simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por

instrumento separado, sempre com as formalidades dos

parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário.

À falta do consentimento não impede a transferência, mas

torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e

obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste o

assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência

por escrito.

“Art. 31, Lei nº. 6.766/79. O contrato particular pode ser

transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias

em poder das partes, ou por instrumento em separado,

declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da

cessão e a qualificação do cessionário, para o devido

registro.

§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em

relação a este, seus efeitos só se produzem depois de

cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a

cessão.

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§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do

loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito,

dentro de 10 (dez) dias.”

PARA NÃO INCORRER EM SOLIDARIEDADE:

1º Trespasse com anuência: cobrança de taxa do empreendedor (3%) do

valor da cessão, taxa ilegal pois não tem fato gerador.

2º Trespasse sem anuência:

A) Notificação pelo registro de títulos e documentos, com cópia do

trespasse, a partir do momento que é notificado cessa a solidariedade;

B) Dar entrada no RI, o registrador verificará que não tem anuência, ele

fará notificação para o proprietário.

OBS: O trespasse se materializa por documento autônomo ou anotado em

algumas das vias do CCV.

OBS: No CCV ou PCV é possível a extinção por resilição bilateral ou

unilateral por conta da natureza de execução diferida da obrigação.

BONS ESTUDOS!

Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas.