PROCEDIMENTOS ESPECIAIS NA PRÁTICA · Novo CPC”.(TARTUCE, 2019). No CPC/2015 • A petição...
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PROCEDIMENTOS ESPECIAIS NA PRÁTICA
Deixam de
prestação de
existir os procedimentos especiais de
contas, nunciação de obra nova,
usucapião, venda a crédito com reserva de domínio e
especialização de hipoteca legal.
/ / / Obra irregular do vizinho limítrofe / / /
“Em relação a nunciação de obra nova, trata-se de uma forma de ação disposta no art.
934, do CPC/1973 que competia: ao proprietário ou ao possuidor, a fim deimpedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lheprejudicasse o
prédio, suas servidões ou os fins a que fosse destinado; ao o condômino, para
impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração
da coisa comum; e ainda, ao Município, a fim de impedir que o particular
construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura. Atualmente, ao
falar de nunciação de obra nova, ainda que esteja inserida no direito de vizinhança,
pode ser fundada na posse ou mesmo na propriedade. Mais uma vez acreditamos na
persistência doutrinária do conteúdo dasnormas, mesmo não tendo sido repetidas pelo
Novo CPC”. (TARTUCE, 2019).
No CPC/2015
• A petição inicial passa a seguir apenas os requisitos gerais dos
atuais artigos 319 e 320 do CPC/2015, que equivale ao
procedimento comum. Poderá ser titulada a pretensão de “ação
cominatória” ou “ação de obrigação denãofazer” ou até “ação
de nunciação deobra nova”.
• Não se olvide que ainda são possíveis a cominação de pena e a
condenação de perdas e danos, por interpretação de várias
regras não sódalegislação processual como material.
• A ação de nunciação, ainda pode ser convertida em ação
demolitória, conforme posicionamento da jurisprudência (RT
533/1976).
• Além disso, a nunciação de obra nova consagra a possibilidade
de embargo liminar, Essa liminar tem natureza de tutela
antecipada (art. 300 do CPC/2015).
• A ação de nunciação de obra nova sempre objetivou o embargo
liminar que, uma não sendo alcançado, frustraria o seu objeto.
(TARTUCE, 2019, p. 144)
Apelação Cível. Nunciação de obra nova. Alegação de construção em área comum do
condomínio, sem a prévia aprovação de 2/3 dos condôminos, e que teria provocado
grotesca modificação da fachada do shopping e substancial redução do espaço.
Demonstração de que aárea objeto da ação está vinculada à loja 113-A, que detém, em
caráter perpétuo e exclusivo, os direitos de uso, gozo e fruição, pelo se conclui não se
tratar de área comum do condomínio. Desnecessidade de aprovação de qualquer
condômino para a realização de obras. Aprovação de projeto pela Secretaria de
Urbanismo que é questão de interesse da Administração Municipal, e como tal,
encerra discussão vedada ao Poder Judiciário, salvo se a matéria foi trazida a
juízo por provocação da própria municipalidade. Sentença mantida.
DESPROVIMENTO AO RECURSO. TJRJ 0020388-49.2015.8.19.0209 –
APELAÇÃO Des(a). PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS - Julgamento:
29/01/2020 - DÉCIMA CÂMARACÍVEL.
PRECEDENTES STJ - Regra “foro rei sitae”.
Assentada a premissa de que a Ação Demolitória e a Ação de
Nunciação de Obra Nova se equivalem, o art. 95 do CPC (art. 47,
§1º CPC/2015) corrobora a tese sobre a natureza real de ambas. O
dispositivo prescreve que, nas ações fundadas em direito real sobre
imóveis, o foro competente é o da situação da coisa, com aressalva
de que as referidas ações podem ser propostas no foro do domicílio ou
deeleição, desdeque o litígio não recaia sobre propriedade, vizinhança,
servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra
nova.
Para o CPC, portanto, a Ação de Nunciação de Obra
Nova se insere entre aquelas fundadas em direito real
imobiliário. Formação de litisconsórcio necessário entre
conjuges ou conviventes.
A Ação Demolitória visa à demolição de: a) prédio em
ruína (art. 1.280 do CC); b) construção prejudicial a imóvel
vizinho, às suas servidões ou aos fins aque édestinado (art.
934, I, do CPC); c) obra executada por um dos condóminos
que importe prejuízo ou alteração de coisa comum por (art.
934, II, do CPC); d) construção em contravenção da lei, do
regulamento ou depostura estabelecidospelo Município.
Interditos Possessórios
1) O procedimento especial que é aplicável às ações possessórias
(reintegração de posse, manutenção de posse e interdito
proibitório) somente é justificável em virtude da possibilidade
de obtenção de uma medida liminar satisfativa eem razão da
possibilidade de pedido contraposto.
CPC 2015
Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz
deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de
manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o
autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para
compareceràaudiência quefor designada.
Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não
será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia
audiência dosrespectivos representantes judiciais.
Na petição inicial da ação possessória, nos termos do artigo
561 do Novo CPC, o autor da ação deve indicar eprovar, com
os meios de que dispuser, (I) a sua posse; (II) a turbação ou
o esbulho praticado pelo réu; (III) a data da turbação ou
do esbulho; e (IV) a continuação da posse, embora
turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na
açãode reintegração.
Art. 563. Considerada suficiente a justificação, o juiz fará logo expedir
mandadodemanutenção ou dereintegração.
Art. 564. Concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de
reintegração, o autor promoverá, nos5 (cinco) dias subsequentes, a
citação do réu para, querendo, contestar a ação no prazo de 15
(quinze) dias.
Parágrafo único. Quando for ordenada a justificação prévia, o prazo
para contestar será contado da intimação da decisão que deferir ou não
amedida liminar.
Lembrando que o pedido contraposto é igualmente admitido em
outros procedimentos tal como no juizado especial cível, previsto e
regulamentado pela Lei 9.099/1995.
Continua a subsistir a dicotomia existente entre as ações
possessórias de força nova e ações possessórias de força velha, a
fim de justificar a possibilidade ou não de concessão de liminar
satisfativa por meio da tutela provisória (art. 294 do CPC/2015).
O art. 558 do CPC/2015 manteve a aplicação de procedimento
especial às ações possessórias de força nova bem como as ações
petitórias e possessórias que versem sobre litígios coletivos (art. 565
do CPC/2015).
Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de
posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for
proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado
na petição inicial.
Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o
procedimento, não perdendo, contudo, o caráter possessório.
Nas possessórias atípicas ou impuras, que versam de forma indireta
sobre a posse, tais como embargos de terceiro e ação de imissão de
posse, aplicar-se-á o procedimento comum desde o início. Em verdade,
emtais demandas,acausadepedir éBASEADA no domínio.
A novidade é o regramento na solução consensual da controversia
como política pública e prioridade no processo possessório.
Art. 565. No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho
ou a turbação afirmado na petição inicial houver ocorrido há mais de
ano e dia, o juiz, antes de apreciar o pedido de concessão da medida
liminar, deverá designar audiência de mediação, a realizar-se em até 30
(trinta) dias, queobservará o disposto nos §§2º e4º.
§ 1º Concedida a liminar, se essa não for executada no prazo de 1
(um) ano, a contar da data de distribuição, caberá ao juiz designar
audiência de mediação,nos termos dos§§2º a4º deste artigo.
§ 2º O Ministério Público será intimado para comparecer à
audiência, e a Defensoria Pública será intimada sempre que
houver parte beneficiária degratuidade da justiça.
§ 3º O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua
presençasefizer necessáriaàefetivação datutela jurisdicional.
§ 4º Os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política
urbana daUnião, deEstado ou do Distrito Federal edeMunicípio onde
sesitue aárea objeto do litígio poderão ser intimados para aaudiência,
a fim de se manifestarem sobre seu interesse no processo e sobre a
existência depossibilidade desolução para oconflito possessório.
§ 5º Aplica-se o disposto neste artigo ao litígio sobre propriedade de
imóvel.
Art. 566. Aplica-se, quanto ao mais, o procedimento comum.
MODELO DE PETIÇÃO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO
DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS (PERDAS E DANOS)
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO
DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE .
(NOME DO AUTOR), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (endereço
eletronico), inscrito no CPF sob o nº XXXXXXXXX, RG nº XXXXXX,
residente e domiciliado na XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro XXXXXXX,
(cidade), (estado), vem, respeitosamente, por seu patrono que este subscreve,
propor apresente
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DEPOSSE
CUMULADA COM PERDAS E DANOS
com fulcro nos artigos 554 e seguintes do Novo Código de Processo Civil, em
facede (NOME DO RÉU), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), ( endereço
eletronico), portador(a) da carteira de identidade nº XXXXXX e do CPF nº
XXXXXXX, residente e domiciliado(a) na XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro
XXXXXXX, (cidade), (estado), pelos fatos aseguir expostos.
DOS FATOS
De acordo com a cópia da certidão da matrícula anexa, o autor é
proprietário e possuidor indireto do imóvel localizado na Rua na
XXXXXXXXX, nº XXXX, Bairro XXXXXXX, nesta Comarca.
Nessa qualidade, houve o empréstimo gratuito do imóvel ao réu, tendo,
assim, sido celebrado contrato escrito de comodato por prazo
indeterminado no dia XX/XX/XXXX, conforme documento anexo.
Cumpre assinalar que nesse contrato ficou convencionado que:
“Na hipótese de o comodante necessitar do imóvel ora dado em comodato para
qualquer fim, o comodatário será previamente notificado dessa intenção, com
prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, obrigando-se o
comodatário e seus familiares a restituir o imóvel em perfeito estado de conservação,
higiene e habitabilidade, inteiramente livre e desembaraçado de
pessoas e coisas em perfeito estado de conservação e uso, tal comoestá
recebendo, sob pena de responder por perdas e danos.”
O autor promoveu válida notificação ao réu, em XX/XX/XXXX, visando
à rescisão do contrato de comodato, assegurando ao comodatário, por
conseguinte, o prazo de30 (trinta) dias para desocupaçãovoluntária, nos termos
do contrato.
Apesar disso, e não obstante as insistentes tentativas do autor que, sem
sucesso, tentou amigavelmente fazer com que o réu restituísse o imóvel
emprestado, a verdade éque este permanece irredutível, negando-se a devolver
aposseao autor.
Sendoassim, emXX/XX/XXXX, o autor, constituiu o réu emmora, tendo
notificado para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, conforme
demonstrado no documento anexo.
Entretanto, decorrido o prazo concedido, quedando-se inerte, o réu não
desocupou o imóvel que, diante da sua permanência, passou a caracterizar-se
esbulho possessório.
Portanto, a partir do prazo concedido a posse do réu passou a ser viciada,
precária enão restou alternativa aoautor senãoingressar comapresente ação.
DO DIREITO
Dispõe o artigo 1.210 do Código Civil, que o possuidor tem o direito à
reintegração no caso de esbulho, inclusive liminarmente, conforme disposto nos
artigos 558 e 562 do Novo Código de Processo Civil e, mais adiante, o artigo
555, I, do Novo CPC, permite ao autor cumular ao pedido possessório o de
perdas e danos.
Por outro lado, tratando-se de comodato, o artigo 582 do Código Civil
preceitua que “O comodatário constituído em mora, além de por ela responder,
pagará, até restituí-la, o aluguel dacoisaque for arbitrado pelo comodante”.
Confira-se jurisprudência do TJ/RJ sobre a matéria, in verbis:
“CONTRATO DE COMODATO. NATUREZA. FORMA EXPRESSA OU
VERBAL.EXTINÇÃO. NOTIFICAÇÃO. RECUSA A DEVOLUÇÃO DO
IMÓVEL. ESBULHO.REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O comodato é um
contrato celebrado intuito personae,ou seja,emconsideraçãoàfigura daspartes
que o pactuam. À medida que traduz um verdadeiro e desinteressado
favorecimento pessoal, constitui, sempre, um ajuste temporário, quer por prazo
expresso ou presumível (art. 581 do Código Civil), não admitindo a ordem
jurídica a eternização de uma obrigação motivada por princípios superiores
(benemerência ecaridade) dequemempresta seupróprio imóvel aterceiros, sem
exigir nada em troca. Precedentesdo STJ. No comodato a posse étransmitida
a título provisório, de modo que os comodatários adquirem a posse precária,
sendo obrigados adevolvê-la tão logo o comodante reclame acoisa de volta. De
fato, com anotificação extrajudicial, extingue-se o comodato, transformando-se
a posse anteriormente justa, em injusta, em virtude da recusa de devolução do
imóvel após o transcurso do lapso temporal estipulado. No caso, com a morte
do comodante, a posse e a propriedade do bem passam aos sucessores, que não
estão obrigados a manter o comodato. Afinal, a utilização privativa de um bem
integrante do espólio por um dos herdeiros só é possível mediante autorização
do inventariante e, assim, a notificação feita, no caso vertente que foi feita pela
inventariante, regularmente nomeada (fl. 11), põe termo ao comodato até então
regular. A necessidade de retomada do imóvel caracteriza o esbulho, bem como
os demais requisitos previstos no art. 927, do Código de Processo Civil, o que
conduz à procedência da pretensão de reintegração de posse. Sentença mantida.
Recurso aquesenegaseguimento.”
TJRJ – 3ª Câmara Cível – Apelação Cível n.º 0004945-29.2009.8.19.0028 –
Relator: Des. MARIO ASSIS GONÇALVES – Julgamento: 20/12/2011.
(Grifou-se)
APELAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EXTINÇÃO DE
COMODATO ESCRITO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECUSA
DOS DEMANDADOS EM PROCEDER À DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL.
ESBULHO CARACTERIZADO. Sentença de procedência com a rescisão do
contrato de comodato firmado entre as partes, e condenação dos réus ao
pagamento de aluguel de R$300,00 (trezentos reais) por mês de retardamento
na entrega do imóvel. Apelação dos demandados alegando a nulidade do
decisum, e, quanto ao mérito, postulando A improcedência do pedido autoral.
Ausência de amparo ao recurso. Precedentes a autorizar a aplicação do art. 557
caput DO CPC. NÃO SEGUIMENTO DO RECURSO. 1. Pretensão autoral
visando à reintegração na posse do imóvel objeto de contrato de comodato
firmado com os réus. 2. Sentença de procedência com a rescisão do contrato de
comodato firmado entre aspartes, condenandoosréus no pagamento dealuguel
de R$300,00 (trezentos reais) por mês de retardamento na entrega do imóvel.
3. Apelação interposta pelos demandados, pretendendo a anulação do julgado,
e, quanto ao mérito, a improcedência do pedido autoral. 4. Inocorrência de
cerceamento de defesa, porquanto desnecessária a produção de provasorais,
sendo o Juiz, a teor do art. 130 do CPC, o destinatário direto da prova, por
intermédio da qual forma livremente seu convencimento, de acordo com o
sistema da persuasão racional, adotado por nosso Direito Processual Civil.
REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. 5. Ação cujo objeto éa posse, matéria de fato,
não sendo condição da ação possessória a prova da propriedade. Documentação
apresentada pela parte autora que comprova sua legitimidade ativa. REJEIÇÃO
DA PRELIMINAR. 6. Ocorrendo a notificação dos réus para devolução do
imóvel objeto do contrato de comodato, e não procedendo os comodatários à
entrega voluntária do bem, caracteriza-se o esbulho a legitimar a reintegração
do autor na posse do bem, com o arbitramento de alugueres pelo tempo de
retardo na entrega do imóvel, a teor do art. 582 do Código Civil. 7. Precedentes
a autorizar o julgamento monocrático do recurso, com fulcro no art. 557 caput
do CPC.NÃO SEGUIMENTO DO RECURSO. TJRJ – 4ª Câmara Cível –
Apelação Cível n.º 0011056-51.2002.8.19.0003 – Relator: Des. SIDNEY
HARTUNG – Julgamento: 04/07/2014.
O Novo Código deProcessoCivil determina, no artigo 560,queo possuidor
tem o direito a ser reintegrado em caso de esbulho e, antes, defere, no artigo
555, I, apossibilidade de cumulação do pedido possessório com indenização por
perdas e danos.
É sabido que é necessário que haja comprovação, por parte do autor, dos
requisitos constantes do artigo 561 do Novo CPC. Certo é, Excelência, que o
primeiro requisito para o aforamento deaçãodereintegração éaprova daposse,
conforme dispõe o inciso I, do artigo 561, Novo Código deProcesso Civil.
Nesse sentido, resta inequivocamente provada a posse indireta do imóvel,
pelo autor, em virtude do contrato de comodato, além da própria certidão da
matrícula do imóvel, vez queaposseéaexteriorização dodomínio.
O autor cedeu a posse direta em face do contrato de comodato, que agora
busca recuperar.
Osdemais requisitos para aaçãosãoo esbulho praticado pelo réu esuadata,
para que se fixe o prazo de ano e dia a ensejar o rito especial dos artigos 560 a
568 do Novo Código de Processo Civil, tudo nos termos do artigo 561, incisos
I I aIV, do mesmodiplomalegal.
Com efeito, o autor foi esbulhado da posse com abuso de confiança, pois no
XX/XX/XXXX, o réu foi devidamente constituído em mora, com prazo de 30
(trinta) dias para desocupaçãodo imóvel e,não o fazendo, praticou esbulho, vez
que sua posse, antes justa, passou a ser injusta pelo vício da precariedade a partir
do dia XX/XX/XXXX.
Conforme lições de Cristiano Chaves de Farias, in verbis: “Posse precária:
resulta do abuso de confiança do possuidor que indevidamente retém a coisa
além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou
obrigacional que originou a posse.”(FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol 5 (Direitos Reais) 11º Ed,
Editora Atlas. 2015, p. 108)
Como visto, restou demonstrado os requisitos, estando a presente exordial
devidamente instruída, o autor faz jus aconcessão liminar inaudita altera parte,
da reintegração de posse do imóvel supracitado, conforme prevê o artigo 562
do Novo CPC.
DOS PEDIDOS
Ante o exposto, requer:
a)deferida a liminar, determinando seja expedido mandado, concedido
liminarmente, inaudita altera parte, a reintegração de posse do imóvel situado
na Rua XXXXX;
b)Subsidiariamente, caso Vossa Excelência entenda necessária a audiência de
justificação nos termos da segunda parte do artigo 562 do Novo Código
de Processo Civil, requer o autor digne-se Vossa Excelência de considerar
suficiente (art. 563 do Novo CPC), com a consequente expedição de mandado
dereintegração de posse;
c)Ainda subsidiariamente, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente,
requer o autor aprocedência dapresente açãocom aconsequenteexpedição do
mandado dereintegração daposse,condenado o réu no pagamento dasperdas e
danos consubstanciadas no valor de R$ XXX por mês, à título de aluguel
mensal pelo período emquepermanecer no imóvel;
d)ao final julgar procedente a presente ação, tornando definitiva a reintegração
deposse,comacondenaçãodo réu no pagamento,àtitulo deindenização ovalor
mensal de RS XXXX correspondente ao aluguel, nos termos do artigo 582, do
Código Civil, pelo período emquepermanecer no imóvel;
e)requer-se acitação do réu para, querendo, contestar aaçãono prazo conforme
artigo 564 do Novo CPC, oferecendo a defesa que tiver sob pena de confissão e
efeitos da revelia (art. 344 do Novo CPC), bem como comparecer àaudiência de
justificação, nos termos do artigo 562, segunda parte, do Novo Código de
Processo Civil, casoestasejadesignada por Vossa Excelência;
f) que seja o réu condenado ao pagamento além das custas, honorários de
advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de
sucumbência;
g) Protesta o autor por provar o alegado através de todos os meios de prova em
direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental,
testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob penade
confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, §
1º, do Novo CPC), inclusive emeventual audiência de justificação.
Dá-se à causa o valor de R$XXXX.
Nestes Termos.
PedeDeferimento. Local edata.
Nome do(a)
advogado(a) OAB XXXXXX
ASPECTOS RELEVANTES DO CPC/2015
NO DIREITO IMOBILIÁRIO
A primeira alteração
reconhecimento do estado
que se destaca no CPC/2015 é o
civil de convivente com impacto
processual nos direitos reais imobiliários e a exigênciada “outorga
convivencial” (Flávio Tartuce).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. MORTE DO
LOCATÁRIO. SUB-ROGAÇÃO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO.
1.Nas locações residenciais, falecendo o locatário permanece
hígido o pacto anteriormente travado, sub-rogando-se o
cônjuge ou companheiro nos direitos e obrigações decorrentes
da avença. Vêse, também, que a mens legis é justamente
proteger o cônjuge ou companheiro falecido, desde que estes
residam no imóvel no momento do falecimento. Doutrina.
2.Da análise dos autos, tem-se que certificou o I. Oficial de
JustiçaAvaliador que, ao comparecer na Rua Castro Lopes,nº
265, fundos – Inhaúma, Rio deJaneiro/RJ, fora informado pela
Srª Fátima que o citando, Sr. Miguel Vieira Ricardo falecera em
30/05/2012.
3. Nessepasso,emsendorealizada adiligência acima aduzida
em 27/01/2014, verifica-se que a informante, descrita pelo OJA
como sendo esposa do falecido, residia, no momento da
diligência, no imóvel locado, pois o endereço diligenciado é o
mesmo do contrato de locação adunado aos autos, sub-rogando-
se esta nos direitos e obrigações decorrentes do pacto
originariamente avençadopelo falecido.
4.Frise-se que, com a morte do locatário, permanecendo no
imóvel locado suasupostacompanheira (estadocivil de solteiro
nacertidão deóbito – item 00018), opera-se asub-rogação legal,
conforme dicção do artigo 11, inciso I, da Lei 8245/91, sendo
certo que a ocupante atual do imóvel é que possui legitimidade
passiva ad causam para figurar no polo passivo da relação
jurídica dedireito processual.Precedentes TJRJ.
5.Nesse caminhar, ao invés de determinar a suspensão do
processo para que os herdeiros do locatário originário se
habilitassem na ação de despejo por falta de pagamento, deveria
o Magistrado de Piso direcionar a demanda em face de sua
companheira, atual ocupantedo imóvel locado.
6.Recurso provido. TJRJ 14ª CÂMARA CÍVEL DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RJAGRAVO
DE INSTRUMENTO PROCESSO Nº
61.2014.8.19.0000 AGRAVANTE: EURICO
0015536-
PEREIRA
CALDAS AGRAVADA: MIGUEL VIEIRA RICARDO
RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS PAES.
Nova realidade para a capacidade processual ativa dos
companheiros e capacidade processual passiva dos companheiros.
Proteção patrimonial à referida entidade familiar. Extensão às Uniões
Estáveis homoafetivas. Precedentes do STJ eSTF.
Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para
propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando
casadossobo regime deseparaçãoabsoluta de bens.
(...)
§1o Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação:
I - que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob
o regime deseparaçãoabsoluta de bens;
(...)
IV - que tenha por objeto o reconhecimento, a constituição ou a
extinção de ônus sobre imóvel de um ou de ambos os cônjuges.
§2o Nas açõespossessórias,aparticipação do cônjuge do autor ou do
réu somente é indispensável nas hipóteses de composse ou de ato por
ambos praticado.
§ 3o Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada
nos autos.
Art. 319. A petição inicial indicará:
(...)
I I - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união
estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas
Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço
eletrônico, odomicílio earesidência do autor edoréu.
Segurança jurídica nas negociações imobiliárias
STJ REsp 1.592.072. DJe 18.12.2017. ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL
AMEALHADO DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. PRETENSÃO
DE DECRETAÇÃO DE NULIDADE NEGOCIAL. NECESSIDADE DE OUTORGA
CONVIVENCIAL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DO SISTEMAJURÍDICO.
Artigo 1.647 do Código Civil. Terceiro de boa-fé que ignora a relação de união estável.
Vendedor que se declara “ solteiro”. NECESSIDADE DE PROTEÇÃO DO
TERCEIRO DE BOA-FÉ EM RAZÃO DA INFORMALIDADE INERENTE AO
INSTITUTO DA UNIÃO ESTÁVEL. CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE
CONTRATO DE CONVIVÊNCIA REGISTRADO EM CARTÓRIO, BEM COMO
DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES. MANUTENÇÃO DOS
NEGÓCIOS JURÍDICOS QUE SE IMPÕE, ASSEGURANDO-SE, CONTUDO, À
AUTORA O DIREITO DE PLEITEAR PERDAS E DANOS EMAÇÃO PRÓPRIA.
A LEI DO INQUILINATO: algumas considerações
-Lei 8245/1991
-Lei 12.112/2009 e Lei nº 12.744, de 2012 (alteraçõessubstanciais)
ASPECTOS GERAIS DA LEI DO INQUILINATO
A)o foro competente, em princípio, será aquele da situação do imóvel
locado; mas as partes podem eleger pelo princípio da autonomia da
vontade, outro foro (cláusula de eleição).
B)todas as ações locatícias terão como valor da causa uma
anuidade, bastará que se proceda à multiplicação do valor do aluguel
vigente, no momento do ajuizamento da ação, por doze, não estando
inclusos os encargos, exclusivamente o aluguel, e é sobre o valor
calculado ao ano que incidirão os emolumentos, como as taxas
judiciárias, custas; em todas as ações locatícias, os recursos serão
recebidos tão somenteno efeito devolutivo.
ATENÇÃO STJ
Penhora de salario para pagamento de aluguéis
Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de
uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um
inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do
vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um
imóvel residencial. Para aministra que relatou o caso(REsp 1.547.561),
Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não
colocaria emrisco asubsistência do devedor nemdesua família.
Nova orientação (STJ)
Aditivo contratual
Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do
contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do
tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não
desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo
o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente
responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado
comaprorrogação do contrato.
Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a
garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da
locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos
fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no
contrato original. Segundo a relatora do recurso especial (REsp
1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91
estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação seestende até aefetiva devolução do imóvel”. Para
se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação
resilitória, declarando quenãomais responde pelos débitos locatícios.
AÇÃO DE DESALIJO COMPULSÓRIO
RESUMO:
Ações de despejo (arts. 59 a 66, Lei n. 8.245/91)
• É a única competente para que o locador recupere o imóvel locado;
• O pedido é o de rescisão de dissolução do contrato. É uma ação,
portanto, de natureza eminentemente pessoal e não possessória;
• Polo passivo da ação de despejo, figurará o locatário ou o
sublocatário ou quem venha sub-rogar-se em seus direitos;
• Segueorito comum;
• Permite medidas liminares semaoitiva daoutra parte;
•Tem caráter mandamental, pois dispensa a fase final exasperante da
liquidação da sentença;
•Pode ser utilizada por: falta de pagamento; infração contratual; pedido
para uso próprio; não conservação do imóvel; danos ao imóvel em
detrimento do patrimônio do locador; realizar obras que aumentem a
sua capacidade ou obras determinadas pela autoridade pública e que
sejamurgentes (arts. 47 e59, Lei n. 8.245/91);
• Permite odespejopor denúncia vazia.
1- DA VIABILIDADE DO DESPEJOLIMINAR
ALTERAÇÃO:
"Art. 59. ...................................................................................
§1o.......................................................................................................................
...............................................................................
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder
público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse aconsenti-las;
VII.- o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do
art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança
inaugural do contrato;
VIII.- o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a
ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação
comunicando o intento de retomada;
IX.- a falta de pagamento de aluguel eacessórios da locação no vencimento,
estando ocontrato desprovido dequalquer dasgarantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou
pedido deexoneração dela, independentemente de motivo.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário
evitar a rescisão da locação eelidir a liminar de desocupação se, dentro
dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple
a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art.
62."
DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
ALTERAÇÃO:
"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-
se-áo seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o
pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta
hipótese, citar-se-á o locatário para responder aopedido derescisãoeo
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor
do débito;
II.- o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação
efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o
pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial, incluídos:
III.- efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o
depósito no prazo de10 (dez) dias, contado daintimação, que poderá
ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido
de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a
quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já
houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores àpropositura daação."
DO PROCEDIMENTO E DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO
IMÓVEL
ALTERAÇÃO:
"Art. 63. Julgada procedente aaçãode despejo, o juiz determinará aexpedição
de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupaçãovoluntária, ressalvado odisposto nos parágrafos seguintes.
§1o.......................................................................................................................................
...............................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no §2o do art.
46. ..............................................................................................."
DA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO / DA CAUÇÃO
ALTERAÇÃO:
"Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 90, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6
(seis) mesesnemsuperior a12 (doze) mesesdo aluguel, atualizado até a
data daprestação da caução.
......................................................................................................"
CONTROLE DA ABUSIVIDADE DE CLÁUSULASLOCATÍCIAS
Lei 8.245/1991. “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do
contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei,
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que
afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto”.
O CDC aplica-se à locação imobiliária?
“Locação. Recurso especial. Inaplicabilidade do código de defesa do
consumidor. Acessão. Indenização. Renúncia. 1. Esta Corte firmou
compreensão no sentido deque o Código deDefesa do Consumidor não
é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se
renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno
locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso
conhecido e improvido” (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo
Gallotti, 6.ªTurma, j. 19.11.2002, DJ 26.05.2003, p. 380).
CONTRATANTE VULNERÁVEL
CDC incide em contratos imobiliários, decide STJ
DIREITO DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO CDC
AOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. É
possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário de imóvel e a
imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso porque o
proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também
econômico do serviço prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua
vulnerabilidade, sejaporque o contrato firmado édeadesão,sejaporque
éumaatividade complexa eespecializadaou, ainda, porque osmercados
se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e
período. No cenário caracterizado pela presença da administradora na
atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações
jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o
proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; e a de locação
propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um
contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se a destinação final
econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação
jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma
consumerista”. REsp 509.304/PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva,
julgado em 16/5/2013).
CDC. A discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de
Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da
corte tem sido firme no sentido dequenão seaplica o código aocontrato regido
pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de
relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria. Para o
ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto
(AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema
distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços
característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei
8.078/90. Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei
8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do
Consumidor”, ressaltou Buzzi.
RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas,
serão indenizáveis epermitem o exercício do direito deretenção”.
Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, éválida acláusula de
renúncia àindenização dasbenfeitorias eaodireito de retenção”.
E se a renúncia constar em contrato de locação deadesão?
Enunciado 433, da V Jornada de Direito Civil. “A cláusula de
renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por
benfeitorias necessárias énula emcontrato de locação deimóvel urbano
feito nos moldes do contrato de adesão”.
Explicação doart. 424 doCC.Renúnciaadireito inerente aonegócio.
CC “Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem
direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro
executados os bens do devedor. Parágrafo único. O fiador que alegar o
benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do
devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos
bastem para solver o débito”.
“Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I.- se ele o renunciou expressamente;
II.- se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
I I I - se o devedor for insolvente, ou falido”.
E se a renúncia constar em contrato de fiança deadesão?
Enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil. “Arts. 424 e 828. No
contrato de fiança énula acláusula de renúncia antecipada ao benefício
deordem quando inserida emcontrato de adesão”.
CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
Atualização CPC/2015. Artigos 319 e 320. Requisitos da Petição Inicial
STJ. "A consignação em pagamento visa exonerar o devedor de
sua obrigação, mediante o depósito da quantia ou da coisa
devida, e só poderá ter força de pagamento se concorrerem 'em
relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos
sem os quais não é válido o pagamento' (artigo 336 do NCC)".
(Quarta Turma, REsp 1.194.264/PR, Rel. Ministro Luís Felipe
Salomão, unânime, DJe de 4.3.2011).
Art. 542. Na petição inicial, o autor requererá:
I.- o depósito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no
prazo de 5 (cinco) dias contados do deferimento, ressalvada a
hipótese do art. 539, § 3º ;
II.- a citação do réu para levantar o depósito ou oferecer
contestação.
Parágrafo único. Não realizado o depósito no prazo do inciso I,
o processo será extinto sem resolução do mérito.
Art. 544. Na contestação, o réu poderá alegar que:
I.- não houve recusa ou mora em receber a quantia ou a coisa
devida;
II.- foi justa a recusa;
III.- o depósito não se efetuou no prazo ou no lugar do pagamento;
IV - o depósito não é integral.
Parágrafo único. No caso do inciso IV, a alegação somente será
admissível se o réu indicar o montante que entende debido.
Art. 545. Alegada a insuficiência do depósito, é lícito ao autor
completá-lo, em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestação
cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato.
§ 1º No caso do caput , poderá o réu levantar, desde logo, a quantia
ou a coisa depositada, com a consequente liberação parcial do
autor, prosseguindo o processo quanto à parcela controvertida.
§ 2º A sentença que concluir pela insuficiência do depósito
determinará, sempre que possível, o montante devido e valerá
como título executivo, facultado ao credor promover-lhe o
cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, senecessária.
Art. 546. Julgado procedente o pedido, o juiz declarará extinta a
obrigação e condenará o réu ao pagamento de custas e honorários
advocatícios.
Parágrafo único. Proceder-se-á do mesmo modo se o credor
receber e der quitação.
Art. 547. Se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber
o pagamento, o autor requererá o depósito e a citação dos possíveis
titulares do crédito para provarem o seu direito.