Prof. Dr. Marcus Elidius Michelli de Prof. Dr. Marcus Elidius Michelli de AlmeidaAlmeida

Shopping CenterShopping CenterHISTÓRICOHISTÓRICO

O comércio sempre teve seu desenvolvimento no sentido de O comércio sempre teve seu desenvolvimento no sentido de aprimorar mecanismos para a intermediação de bens de aprimorar mecanismos para a intermediação de bens de

consumo.consumo. Primeiro, tivemos o direito marítimo passando pela formação Primeiro, tivemos o direito marítimo passando pela formação

de mercados e feiras, centro de realização de negócios, até a de mercados e feiras, centro de realização de negócios, até a fase pós - revolução industrial, quando a grande urbanização fase pós - revolução industrial, quando a grande urbanização

fez surgir um comércio mais atento à população.fez surgir um comércio mais atento à população.

A partir da segunda guerra mundial, na década de 50, os EUA A partir da segunda guerra mundial, na década de 50, os EUA começam a implementar a noção de começam a implementar a noção de shopping center shopping center

(shopping = malls ou shopping mall)(shopping = malls ou shopping mall) como nova conotação de como nova conotação de urbanização, para se racionalizar tempo na compra e associar urbanização, para se racionalizar tempo na compra e associar

ao lazer e demais “ao lazer e demais “necessidadesnecessidades” do homem moderno. ” do homem moderno.

A idéia era de um planejamento centralizado para atrair uma clientela A idéia era de um planejamento centralizado para atrair uma clientela para consumir o lazer, em lugar seguro, agradável e de fácil acesso.para consumir o lazer, em lugar seguro, agradável e de fácil acesso.

No Brasil, surgem num contexto de urbanização e concentração na capital No Brasil, surgem num contexto de urbanização e concentração na capital de São Paulo. Foi copiado do regime americano sem a necessidade de São Paulo. Foi copiado do regime americano sem a necessidade

para a constituição de shopping.para a constituição de shopping.

O primeiro shopping foi inaugurado no final da década de 60, O primeiro shopping foi inaugurado no final da década de 60, precisamente em 1966, com o Shopping Iguatemi. Os lojistas que precisamente em 1966, com o Shopping Iguatemi. Os lojistas que

estavam acostumados com o mercado nos locais determinados para estavam acostumados com o mercado nos locais determinados para cada tipo de comércio, num primeiro momento, ficaram arredios a cada tipo de comércio, num primeiro momento, ficaram arredios a

integrarem este novo sistema.integrarem este novo sistema.

O setor varejista mudou a partir da década de 60, no país, utilizando-se da O setor varejista mudou a partir da década de 60, no país, utilizando-se da nova noção de comércio para alcançar de forma mais eficiente o nova noção de comércio para alcançar de forma mais eficiente o

consumidor. Mas, a criação do shopping no Brasil se deu mais por uma consumidor. Mas, a criação do shopping no Brasil se deu mais por uma questão de adoção do modelo internacional ao invés da necessidade.questão de adoção do modelo internacional ao invés da necessidade.

Na década de 70 se verifica o desenvolvimento desta atividade e na Na década de 70 se verifica o desenvolvimento desta atividade e na década de 80 e 90 houve um período de grande expansão.década de 80 e 90 houve um período de grande expansão.

CONCEITO DE SHOPPING CENTERCONCEITO DE SHOPPING CENTER

O shopping center significa lugar de compras. É o

centro de compras.

Alfredo Buzaid entende que “um shopping center é

uma cidade em miniatura, nasce planejada”.

DEFINIÇÃODEFINIÇÃO DE SHOPPING CENTERDE SHOPPING CENTER

O empreendimento do O empreendimento do shopping centershopping center não é apenas um não é apenas um acúmulo de lojas para atender o consumidor.acúmulo de lojas para atender o consumidor.

Modesto CarvalhosaModesto Carvalhosa entende que para caracterizar entende que para caracterizar shopping shopping centercenter deve-se basear em dois elementos: são o deve-se basear em dois elementos: são o

planejamento e a eficiência econômica decorrente da planejamento e a eficiência econômica decorrente da lucratividade e rentabilidade do conjunto.lucratividade e rentabilidade do conjunto.

Por sua vez, Por sua vez, Washington de Barros MonteiroWashington de Barros Monteiro entende ser o entende ser o shopping center shopping center como um complexo de relações internas como um complexo de relações internas

entre o incorporador e os lojistas e prestadores de entre o incorporador e os lojistas e prestadores de serviços, estabelecendo diversas obrigações entre ambos.serviços, estabelecendo diversas obrigações entre ambos.

Dinah Sonia RenaultDinah Sonia Renault entende que “o entende que “o shopping center shopping center

encerra um grupo de lojas que obedeceram a um encerra um grupo de lojas que obedeceram a um

planejamento prévio e são unificadas não só pela planejamento prévio e são unificadas não só pela

arquitetura como também por uma administração arquitetura como também por uma administração

única, sujeita a normas contratuais padronizadas. As única, sujeita a normas contratuais padronizadas. As

lojas devem obedecer a uma distribuição no lojas devem obedecer a uma distribuição no

estabelecimento global, de acordo não só com o estabelecimento global, de acordo não só com o

tamanho e tipos de loja (tamanho e tipos de loja (tenant mix)tenant mix) como a como a

exploração de ramos diversificadosexploração de ramos diversificados””

Para Para Maria Helena DinizMaria Helena Diniz é um grupo de é um grupo de estabelecimentos empresariais, unificados estabelecimentos empresariais, unificados arquitetonicamente em terreno planejado, arquitetonicamente em terreno planejado, administrado como unidade operacional, e administrado como unidade operacional, e

oferecendo um estacionamento compatível com o oferecendo um estacionamento compatível com o número de lojas existentes no projeto.número de lojas existentes no projeto.

O O Shopping CenterShopping Center envolve um complexo envolve um complexo organizacional relativo a sua localização, a sua organizacional relativo a sua localização, a sua

viabilidade econômica, à captação de recursos, à viabilidade econômica, à captação de recursos, à adesão ao adesão ao tenant mixtenant mix por parte dos lojistas, que por parte dos lojistas, que se subordinarão a um contrato normativo que se subordinarão a um contrato normativo que

traça as normas para o seu bom funcionamento e traça as normas para o seu bom funcionamento e sucesso comercial.sucesso comercial.

A Associação Brasileira de A Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE)Shopping Centers (ABRASCE) define da define da seguinte forma, por força do art. 4º do seu Estatuto.seguinte forma, por força do art. 4º do seu Estatuto.

““Art. 4 – Para os efeitos deste Estatuto, define-se Art. 4 – Para os efeitos deste Estatuto, define-se shopping centershopping center como um centro comercial planejado, sob administração única como um centro comercial planejado, sob administração única

e centralizada e que:e centralizada e que:I - seja composto de lojas destinadas à exploração de ramos I - seja composto de lojas destinadas à exploração de ramos

diversificados ou especializados de comércio e prestação de diversificados ou especializados de comércio e prestação de serviços, e que permanece, em sua maior parte, objeto da serviços, e que permanece, em sua maior parte, objeto da

locação;locação;II - estejam os locatários sujeitos às normas contratuais II - estejam os locatários sujeitos às normas contratuais padronizadas, visando à manutenção do equilíbrio de oferta e padronizadas, visando à manutenção do equilíbrio de oferta e

da funcionalidade, para assegurar, como objetivo básico, a da funcionalidade, para assegurar, como objetivo básico, a convivência integrada;convivência integrada;

III - varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o III - varie o preço da locação, ao menos em parte, de acordo com o faturamento dos locatários;faturamento dos locatários;

IV - ofereça a seus usuários estacionamento permanente e IV - ofereça a seus usuários estacionamento permanente e tecnicamente bastante”tecnicamente bastante”. .

Portanto, a simples concentração de lojas ou Portanto, a simples concentração de lojas ou

estabelecimentos para prestação de serviços estabelecimentos para prestação de serviços

em um só edifício, ou em um conjunto de em um só edifício, ou em um conjunto de

edifícios, por si só, não caracteriza um edifícios, por si só, não caracteriza um

shopping centershopping center, como, igualmente não o , como, igualmente não o

caracteriza o fato de pertencerem todas as caracteriza o fato de pertencerem todas as

lojas ou estabelecimento a um só proprietário.lojas ou estabelecimento a um só proprietário.

FORMAÇÃO DO EMPREENDIMENTO FORMAÇÃO DO EMPREENDIMENTO SHOPPING CENTERSHOPPING CENTER

A construção do A construção do shopping center shopping center deve ser visto pelo lado deve ser visto pelo lado econômico, do marketing, do ponto, do lado da arquitetura econômico, do marketing, do ponto, do lado da arquitetura

etc.etc.A concepção de um A concepção de um shopping centershopping center pressupõe um planejamento pressupõe um planejamento

mercadológico prévio, que através de pesquisa do mercado, o mercadológico prévio, que através de pesquisa do mercado, o empreendedor estabelece as linhas do empreendimento. empreendedor estabelece as linhas do empreendimento.

O objetivo é incentivar o consumo.O objetivo é incentivar o consumo.

O empresário dono do shopping encomenda serviços de O empresário dono do shopping encomenda serviços de marketing para a instalação do shopping, verificando a marketing para a instalação do shopping, verificando a

cidade, o bairro, o público a ser atingido etc. A FINALIDADE cidade, o bairro, o público a ser atingido etc. A FINALIDADE É PLANEJAR A CONSTITUIÇÃO DO SHOPPING.É PLANEJAR A CONSTITUIÇÃO DO SHOPPING.

Se o prédio é constituído de espaços relativamente autônomos, e Se o prédio é constituído de espaços relativamente autônomos, e o proprietário organiza a distribuição desses espaços, de o proprietário organiza a distribuição desses espaços, de forma a locá-los para pessoas interessadas em explorar forma a locá-los para pessoas interessadas em explorar

determinadas atividades econômicas pré-definidas, ele pode determinadas atividades econômicas pré-definidas, ele pode ser considerado ser considerado empresárioempresário..

Ele é o titular de empresa do ramo Ele é o titular de empresa do ramo shopping centershopping center. Ele não é . Ele não é apenas um empreendedor imobiliário que loca as lojas.apenas um empreendedor imobiliário que loca as lojas.

HÁ DIFERENÇAS ENTRE O VERDADEIRO HÁ DIFERENÇAS ENTRE O VERDADEIRO SHOPPING SHOPPING CENTERCENTER e os diversos estabelecimentos e os diversos estabelecimentos

denominados como tal (lojas agrupadas – Galerias – denominados como tal (lojas agrupadas – Galerias – Promo centers). Promo centers).

Para se empreender um Para se empreender um shoppingshopping deve ser verificado: deve ser verificado:

a) a localização do empreendimentoa) a localização do empreendimento – deve-se estruturar – deve-se estruturar um bom lugar, se haverá estacionamento amplo etc.um bom lugar, se haverá estacionamento amplo etc.

b) o prédio a ser instalado o b) o prédio a ser instalado o shopping centershopping center – – o local o local deve ser agradável e seguro, a fim de deixar o consumidor deve ser agradável e seguro, a fim de deixar o consumidor

mais tempo dentro do estabelecimento.mais tempo dentro do estabelecimento.

c) A escolha das lojasc) A escolha das lojas

DIFERENÇAS ENTRE O LOCADOR E O DIFERENÇAS ENTRE O LOCADOR E O EMPREENDEDOR DO SHOPPING CENTEREMPREENDEDOR DO SHOPPING CENTER

Na locação imobiliáriaNa locação imobiliária: O locador : O locador (empreendedor) preocupa-se apenas com:(empreendedor) preocupa-se apenas com:

- o valor locativo de mercado do seu imóvel; e- o valor locativo de mercado do seu imóvel; e

- quanto à solvência do locatário.- quanto à solvência do locatário.

Na locação de Shopping CenterNa locação de Shopping Center: O : O empreendedor de shopping deve estar atento:empreendedor de shopping deve estar atento:

À evolução do mercado consumidor;À evolução do mercado consumidor;À À ascensão ou decadência das marcasascensão ou decadência das marcas;;

À novidades tecnológicas e de marketingÀ novidades tecnológicas e de marketing;;

DIFERENÇAS ENTRE O SHOPPING CENTER E OS DIFERENÇAS ENTRE O SHOPPING CENTER E OS OUTLETS CENTERSOUTLETS CENTERS

Em situações de recessão econômica, surgiram formas Em situações de recessão econômica, surgiram formas específicas de ocupação de estabelecimentos específicas de ocupação de estabelecimentos comerciais que possuem semelhanças com os comerciais que possuem semelhanças com os

Shoppings Centers, apenas no que se refere ao Shoppings Centers, apenas no que se refere ao espaço espaço de concentração de diferentes empresáriosde concentração de diferentes empresários..

Consiste na maior parte de lojas de fabricantes Consiste na maior parte de lojas de fabricantes vendendo suas próprias marcas com desconto, além de vendendo suas próprias marcas com desconto, além de varejistas de "off-price".varejistas de "off-price". Nos EUA foram instalados em grandes fábricas Nos EUA foram instalados em grandes fábricas desativadas, cujo acabamento é rústico e desprovido de desativadas, cujo acabamento é rústico e desprovido de luxo, com custo baixo e ocupado por pequenos luxo, com custo baixo e ocupado por pequenos fabricantes.fabricantes.

Tratam-se de estabelecimentos em que os próprios Tratam-se de estabelecimentos em que os próprios fabricantes, grandes distribuidores e, por vezes, alguns fabricantes, grandes distribuidores e, por vezes, alguns varejistas instalam-se em pequenos varejistas instalam-se em pequenos standsstands, para a , para a venda de seus produtos por preços atrativos, com vistas venda de seus produtos por preços atrativos, com vistas a propiciar o escoamento de estoque.a propiciar o escoamento de estoque.

EM SE TRATANDO DE SHOPPING CENTEREM SE TRATANDO DE SHOPPING CENTER

O objetivo do empreendedor é reunir em um mesmo local uma O objetivo do empreendedor é reunir em um mesmo local uma diversidade de produtos e serviços, de qualidade que atenda diversidade de produtos e serviços, de qualidade que atenda ao público exigido e estimado por ele, capaz de atender as ao público exigido e estimado por ele, capaz de atender as

mais variadas necessidades do consumidor.mais variadas necessidades do consumidor.

Além das lojas que serão analisadas para a constituição do Além das lojas que serão analisadas para a constituição do shoppingshopping, o lojista deverá também atender ao objetivo de , o lojista deverá também atender ao objetivo de

atrair o cliente.atrair o cliente.

Temos as lojas âncoras e as lojas satélites ou magnéticas. As Temos as lojas âncoras e as lojas satélites ou magnéticas. As lojas âncoras são os grandes magazines ou lojas de lojas âncoras são os grandes magazines ou lojas de

departamento, que tem a função de atrair a clientela pelo departamento, que tem a função de atrair a clientela pelo nome que possuem no mercado.nome que possuem no mercado.

As lojas satélites ou magnéticas são as lojas de menor porte que As lojas satélites ou magnéticas são as lojas de menor porte que completam os espaços alcançando o oferecimento da completam os espaços alcançando o oferecimento da diversidade de produtos e serviços objetivados pelo diversidade de produtos e serviços objetivados pelo

empreendimento. empreendimento.

Existe também a possibilidade de constituir um Existe também a possibilidade de constituir um shopping shopping com diversas lojas mesmo que sejam do com diversas lojas mesmo que sejam do

mesmo ramo (D&D)mesmo ramo (D&D)

Distribuição de lojasDistribuição de lojas – O empreendedor deve – O empreendedor deve adequar as lojas para comporem o adequar as lojas para comporem o

estabelecimento. As lojas devem ser distribuídas estabelecimento. As lojas devem ser distribuídas racionalmente a fim de favorecer uma maior racionalmente a fim de favorecer uma maior circulação dos freqüentadores nas áreas do circulação dos freqüentadores nas áreas do

shopping centershopping center..

As lojas âncoras são colocadas em locais estratégicos As lojas âncoras são colocadas em locais estratégicos para que os consumidores possam circular e ver para que os consumidores possam circular e ver

as demais lojas.as demais lojas.

No empreendimento “No empreendimento “shopping centershopping center”, o empresário ”, o empresário deve organizar os gêneros de atividade deve organizar os gêneros de atividade

econômica (comércio ou prestação de serviços) econômica (comércio ou prestação de serviços) que se instalarão no grande estabelecimento.que se instalarão no grande estabelecimento.

A distribuição estratégica tem a finalidade de evitar A distribuição estratégica tem a finalidade de evitar também a concorrência direta entre as lojas, ou também a concorrência direta entre as lojas, ou mesmo, criar áreas específicas para exploração mesmo, criar áreas específicas para exploração de determinada atividade (alimentação e lazer).de determinada atividade (alimentação e lazer).

A idéia básica do negocio é pôr à disposição dos A idéia básica do negocio é pôr à disposição dos consumidores, em um mesmo local, de cômodo consumidores, em um mesmo local, de cômodo

acesso e seguro, a mais ampla gama de produtos acesso e seguro, a mais ampla gama de produtos e serviços.e serviços.

Assim, deve haver um planejamento da distribuição Assim, deve haver um planejamento da distribuição da oferta, uma organização da competição da oferta, uma organização da competição

interna.interna.

TENANT MIXTENANT MIXO empresário do O empresário do shopping centershopping center visa a organização de visa a organização de

distribuição de ofertas de produtos e serviços centralizados distribuição de ofertas de produtos e serviços centralizados em seu complexo (em seu complexo (tenant mixtenant mix).).

TenantTenant significa inquilino e significa inquilino e mixmix significa mistura. significa mistura.

Tenant mixTenant mix é uma expressão inglesa que dá nome a técnica é uma expressão inglesa que dá nome a técnica utilizada pelo empreendedor do utilizada pelo empreendedor do shopping centershopping center na escolha na escolha

da localização das lojas dentro de seu prédio.da localização das lojas dentro de seu prédio.

É a combinação de diversidades comerciais, de modo que o É a combinação de diversidades comerciais, de modo que o público desfrute de opções variadas, sem que falte uma público desfrute de opções variadas, sem que falte uma

especialidade, mas também que não haja saturação de outras.especialidade, mas também que não haja saturação de outras.

Tenant mixTenant mix é a técnica utilizada pelo empreendedor do é a técnica utilizada pelo empreendedor do shopping shopping centercenter para realizar a estruturação de seu empreendimento. para realizar a estruturação de seu empreendimento.

Além do mais, o empreendedor deve ficar atento às evoluções do Além do mais, o empreendedor deve ficar atento às evoluções do mercado consumidor, às novidades tecnológicas e de mercado consumidor, às novidades tecnológicas e de marketing, bem como ao potencial econômico de cada marketing, bem como ao potencial econômico de cada

negociante instalado no seu complexo. negociante instalado no seu complexo.

O SHOPPING CENTER E O O SHOPPING CENTER E O FUNDO DO COMÉRCIOFUNDO DO COMÉRCIO

O fundo do comércio é o complexo de bens reunidos pelo O fundo do comércio é o complexo de bens reunidos pelo empresário para o desenvolvimento de sua atividade empresário para o desenvolvimento de sua atividade

empresarial.empresarial.

Segundo Carvalho de Mendonça fundo de comércio é o complexo Segundo Carvalho de Mendonça fundo de comércio é o complexo de meios idôneos, materiais e imateriais, pelos quais o de meios idôneos, materiais e imateriais, pelos quais o

comerciante explora determinada espécie de comércio; é o comerciante explora determinada espécie de comércio; é o organismo econômico aparelhado para o exercício do comércio.organismo econômico aparelhado para o exercício do comércio.

Hoje, segundo o texto legal do Novo Código Civil, dos artigos Hoje, segundo o texto legal do Novo Código Civil, dos artigos 1.142 a 1.149, considera-se estabelecimento todo complexo de 1.142 a 1.149, considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para o exercício da empresa, por empresário, bens organizado, para o exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária. ou por sociedade empresária. Podemos também dizer que hoje Podemos também dizer que hoje

falamos de fundo empresarial.falamos de fundo empresarial.

Isso significa que o estabelecimento é o conjunto Isso significa que o estabelecimento é o conjunto de bens organizados para o exercício de de bens organizados para o exercício de

atividade econômica/empresa, ou seja, é o atividade econômica/empresa, ou seja, é o complexo de bens reunidos para a prática de complexo de bens reunidos para a prática de

uma atividade econômica organizada titularizada uma atividade econômica organizada titularizada pelo empresário ou por uma sociedade pelo empresário ou por uma sociedade

empresária ou titularizada pelo empresário na empresária ou titularizada pelo empresário na sua forma singular ou coletiva. sua forma singular ou coletiva.

Empresário esse que não é mais diferenciado pela Empresário esse que não é mais diferenciado pela natureza de sua atividade, podendo ser civil ou natureza de sua atividade, podendo ser civil ou

comercial, tendo apenas o dever de exercer comercial, tendo apenas o dever de exercer atividade economicamente organizada para a atividade economicamente organizada para a

produção ou à circulação de bens ou de serviços.produção ou à circulação de bens ou de serviços.

FUNDO EMPRESARIAL DO FUNDO EMPRESARIAL DO SHOPPING CENTERSHOPPING CENTER

As lojas que compõem o empreendimento possuem um fundo do As lojas que compõem o empreendimento possuem um fundo do comércio próprio. O fundo empresarial do lojista é avaliado pelo comércio próprio. O fundo empresarial do lojista é avaliado pelo

empreendedor no momento de seleção das lojas que o comporão. O empreendedor no momento de seleção das lojas que o comporão. O empreendedor quer lojas renomadas, com diversidade de oferta de empreendedor quer lojas renomadas, com diversidade de oferta de produtos e capacidade de atrair os consumidores para o shopping.produtos e capacidade de atrair os consumidores para o shopping.

Fernando AlbinoFernando Albino nos ensina que “ nos ensina que “o shopping tem seu fundo de o shopping tem seu fundo de comércio consubstanciado na própria concepção do comércio consubstanciado na própria concepção do

empreendimento, na distribuição inteligente e eficaz dos vários empreendimento, na distribuição inteligente e eficaz dos vários ramos do negócio (tenant mix) na estrutura organizacional, na ramos do negócio (tenant mix) na estrutura organizacional, na

administração, na idealização constante de campanhas administração, na idealização constante de campanhas promocionais. O comerciante lojista detém a boa imagem do seu promocionais. O comerciante lojista detém a boa imagem do seu

nome, marca e sinal distintivo, a especialização no ramo do negócio, nome, marca e sinal distintivo, a especialização no ramo do negócio, o saber promover e vender aqueles produtos, o que lhe proporciona o saber promover e vender aqueles produtos, o que lhe proporciona

faturamento adequado, do qual o empreendedor participará.”faturamento adequado, do qual o empreendedor participará.”

É uma conjugação de esforços para atrair É uma conjugação de esforços para atrair para o para o shopping centershopping center o maior número de o maior número de

consumidores. As lojas aproveitam da consumidores. As lojas aproveitam da estrutura oferecida pelo empreendedor. estrutura oferecida pelo empreendedor.

Alguns juristas entendem haver no Alguns juristas entendem haver no shopping shopping centercenter dois fundos de comércio. O do dois fundos de comércio. O do empreendedor, pois ele entende de empreendedor, pois ele entende de

shopping e o do lojista, pois vende um shopping e o do lojista, pois vende um determinado produto.determinado produto.

Por se tratar de um instituto Por se tratar de um instituto sui generessui generes, os , os legisladores divergem quanto a unicidade legisladores divergem quanto a unicidade do fundo do comércio ou a existência de do fundo do comércio ou a existência de

dois fundos.dois fundos.Todos estes impactos irão refletir nos Todos estes impactos irão refletir nos conceitos de locação, renovatória, conceitos de locação, renovatória, res res

speratasperata etc. etc.

RES SPERATARES SPERATAO empreendedor na medida em que está construindo o O empreendedor na medida em que está construindo o

estabelecimento está dispondo de dinheiro. O estabelecimento está dispondo de dinheiro. O empreendedor perante o futuro lojista (escolhido ou por empreendedor perante o futuro lojista (escolhido ou por

solicitação dele para integrar o solicitação dele para integrar o tenant mixtenant mix) irá estabelecer ) irá estabelecer o pagamento de uma quantia mensal que será devida até o o pagamento de uma quantia mensal que será devida até o

final da construção do final da construção do shopping centershopping center que servirá para que servirá para capitalizar o empreendedor. capitalizar o empreendedor.

Em contrapartida, o lojista tem a garantia que uma loja do Em contrapartida, o lojista tem a garantia que uma loja do

shopping estará reservado a ele.shopping estará reservado a ele.

Portanto, a Portanto, a res sperata é o direito que o lojista tem de res sperata é o direito que o lojista tem de integrar o complexo mercadológico desenvolvido pelo integrar o complexo mercadológico desenvolvido pelo

empreendedor.empreendedor.

A A res speratares sperata é um bem incorpóreo que se traduzirá no é um bem incorpóreo que se traduzirá no fornecimento de uma estrutura dispendiosa e dinâmica fornecimento de uma estrutura dispendiosa e dinâmica

posta a disposição do locatário. É uma forma de captação posta a disposição do locatário. É uma forma de captação de recursos para a construção do shopping.de recursos para a construção do shopping.

Alguns autores admitem que a Alguns autores admitem que a res speratares sperata seja seja cobrada por meio de contrato, mesmo após a cobrada por meio de contrato, mesmo após a

construção do construção do shoppingshopping e a entrada posterior do e a entrada posterior do lojista, pois será uma forma de retribuição ao lojista, pois será uma forma de retribuição ao

uso do fundo do comércio elaborado pelo uso do fundo do comércio elaborado pelo empreendedor, compensação da vantagem do empreendedor, compensação da vantagem do lojista não precisar formar, com suas próprias lojista não precisar formar, com suas próprias

forças, a clientela, seu fundo de comércio.forças, a clientela, seu fundo de comércio.

Portanto, a Portanto, a res speratares sperata tem o sentido de se tem o sentido de se pagar um valor para poder participar do pagar um valor para poder participar do mixmix e aproveitar-se do fundo de comércio e aproveitar-se do fundo de comércio criado pelo empreendedor do criado pelo empreendedor do shopping shopping

centercenter..

Uma grande parte da doutrina entende que Uma grande parte da doutrina entende que a natureza jurídica da a natureza jurídica da res sperata é se res sperata é se tratar de um fundo de comércio. Para tratar de um fundo de comércio. Para

estes, oestes, o consumidor muitas vezes procura consumidor muitas vezes procura o shopping e não especificamente um de o shopping e não especificamente um de

seus lojistas.seus lojistas.

O fundo de empresa do empreendedor do O fundo de empresa do empreendedor do shopping centershopping center é utilizado pelos lojistas, é utilizado pelos lojistas,

que devem remunerá-lo através da que devem remunerá-lo através da res res speratasperata..

Esta doutrina entende que as lojas âncoras Esta doutrina entende que as lojas âncoras não ficam obrigadas a pagar a não ficam obrigadas a pagar a res sperata res sperata

porque elas são importantes para a porque elas são importantes para a constituição do próprio fundo, em razão de constituição do próprio fundo, em razão de

sua estrutura e notoriedade. sua estrutura e notoriedade.

SHOPPING CENTER E O SHOPPING CENTER E O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOEMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Vimos que o empreendimento compreende uma relativa Vimos que o empreendimento compreende uma relativa organização da competição empresarial.organização da competição empresarial.

O empreendedor de O empreendedor de shopping centershopping center organiza a organiza a distribuição de ofertas de produtos e serviços e fica atenta distribuição de ofertas de produtos e serviços e fica atenta

as evoluções do mercado consumidor, a ascensão ou as evoluções do mercado consumidor, a ascensão ou decadência das marcas, tudo com o objetivo de atrair o decadência das marcas, tudo com o objetivo de atrair o

consumidor.consumidor.

O empreendedor deve selecionar as lojas para dar um O empreendedor deve selecionar as lojas para dar um grande desenvolvimento ao próprio empreendimento. O grande desenvolvimento ao próprio empreendimento. O seu objetivo é formar um centro de compras capaz de seu objetivo é formar um centro de compras capaz de

atender as necessidades do seu público alvo, incentivando atender as necessidades do seu público alvo, incentivando o consumo.o consumo.

Ao empreendedor cabe verificar os produtos oferecidos Ao empreendedor cabe verificar os produtos oferecidos pelos lojistas, as tendências de mercado e o marketing pelos lojistas, as tendências de mercado e o marketing

para atender a clientela.para atender a clientela.

Além disso, o empreendedor deve promover Além disso, o empreendedor deve promover a administração do a administração do shopping center. shopping center.

O empreendedor irá participar do O empreendedor irá participar do faturamento do lojista. Por isso, o sucesso faturamento do lojista. Por isso, o sucesso

do lojista será fundamental para o do lojista será fundamental para o empreendedor que receberá um empreendedor que receberá um plusplus em em

razão da lucratividade do lojista.razão da lucratividade do lojista.

O empreendedor do O empreendedor do shopping centershopping center guarda guarda uma relação direta entre sua receita e o uma relação direta entre sua receita e o

faturamento do lojista. Desta forma faturamento do lojista. Desta forma preocupa-se aquele em fornecer a este uma preocupa-se aquele em fornecer a este uma

estrutura que favorece seu negócio.estrutura que favorece seu negócio.

CONSTITUIÇÃO JURÍDICA DO CONSTITUIÇÃO JURÍDICA DO SHOPPING CENTERSHOPPING CENTER

Para se constituir o shopping deve ser elaborado Para se constituir o shopping deve ser elaborado instrumento jurídico para estabelecer direitos e instrumento jurídico para estabelecer direitos e

obrigações daqueles que farão parte do obrigações daqueles que farão parte do empreendimento. empreendimento.

Pode ser elaborada uma Incorporação constituindo Pode ser elaborada uma Incorporação constituindo um condomínio contendo convenção condominial e um condomínio contendo convenção condominial e regulamento interno, que estipulará as obrigações regulamento interno, que estipulará as obrigações

e deveres dos condôminos, com base na Lei n. e deveres dos condôminos, com base na Lei n. 4.591/64 .4.591/64 .

Porém, a incorporação não é o meio mais correto Porém, a incorporação não é o meio mais correto de se fazer o de se fazer o shopping centershopping center, pois com a , pois com a

incorporação traduz um negócio jurídico que tem o incorporação traduz um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção para a intuito de promover e realizar a construção para a

alienação total ou parcial de edificações alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. compostas de unidades autônomas.

Se pensarmos bem, a estrutura do Se pensarmos bem, a estrutura do shopping centershopping center, não se , não se vislumbra a existência de unidades autônomas reguladas por vislumbra a existência de unidades autônomas reguladas por uma convenção de condomínio e cada lojista tem uma loja no uma convenção de condomínio e cada lojista tem uma loja no

empreendimento.empreendimento.

A estrutura do A estrutura do shopping centershopping center é voltada pela constituição de é voltada pela constituição de um empreendedor e os lojistas locam seus espaços para um empreendedor e os lojistas locam seus espaços para exercerem suas atividades, pagando um exercerem suas atividades, pagando um plusplus a mais ao a mais ao

empreendedor em razão do seu negócio.empreendedor em razão do seu negócio.

Portanto, não se admite pela doutrina ser constituída como Portanto, não se admite pela doutrina ser constituída como incorporação porque o dono é único e os lojistas são apenas incorporação porque o dono é único e os lojistas são apenas

usuários da coisa de propriedade única e exclusiva do usuários da coisa de propriedade única e exclusiva do organizador.organizador.

A escritura pública é a forma mais utilizada para a A escritura pública é a forma mais utilizada para a estipulação das regras que regerão o empreendimento. estipulação das regras que regerão o empreendimento. O documento se denomina - Escritura Declaratória de O documento se denomina - Escritura Declaratória de

Normas Gerais de Funcionamento e de Locações, Normas Gerais de Funcionamento e de Locações, documento esse, que será a base jurídica do documento esse, que será a base jurídica do shopping shopping

centercenter..

Neste documento, terão as disposições sobre o Neste documento, terão as disposições sobre o empreendimento, os deveres e direitos do empreendedor e empreendimento, os deveres e direitos do empreendedor e

dos lojistas.dos lojistas.

QUAL O TIPO DE CONTRATO?QUAL O TIPO DE CONTRATO?

O contrato de shopping é um contrato atípico por O contrato de shopping é um contrato atípico por conter elementos de vários contratos, de sorte conter elementos de vários contratos, de sorte que não se pode dizer que pertença a qualquer que não se pode dizer que pertença a qualquer

dos tipos, embora apresente caracteres de dos tipos, embora apresente caracteres de muitas figuras contratuais, sendo a transação muitas figuras contratuais, sendo a transação

nele contida estranha aos tipos legais.nele contida estranha aos tipos legais.

Para Maria Helena Diniz é um contrato normativo Para Maria Helena Diniz é um contrato normativo declaratório estabelecido pelo empreendedor.declaratório estabelecido pelo empreendedor.

Não se trata de um contrato de locação tão Não se trata de um contrato de locação tão somente. É um contrato atípico, porém específico somente. É um contrato atípico, porém específico

que se regerá pelas normas ditadas pelo que se regerá pelas normas ditadas pelo empreendedor, com adesão dos lojistas. empreendedor, com adesão dos lojistas.

Apenas por falta de regulamentação legal própria, Apenas por falta de regulamentação legal própria, utilizar-se-á a Lei n. 8.245/91, para proteger o utilizar-se-á a Lei n. 8.245/91, para proteger o

fundo do comércio, desde que não conflitante com fundo do comércio, desde que não conflitante com as cláusulas normativo-contratuais atinentes ao as cláusulas normativo-contratuais atinentes ao

uso das lojas e ao funcionamento do centro uso das lojas e ao funcionamento do centro comercial, atendendo o disposto nos artigos 4º e comercial, atendendo o disposto nos artigos 4º e

5º de lei de Introdução ao Código Civil.5º de lei de Introdução ao Código Civil.

Há um Há um modus vivendimodus vivendi peculiar no peculiar no shopping center shopping center que não terá personalidade jurídica, por ser uma que não terá personalidade jurídica, por ser uma

organização resultante de atos e idéias, que organização resultante de atos e idéias, que redundam em contratos diversificados, que, por redundam em contratos diversificados, que, por sua vez, se fundem numa unidade econômica e sua vez, se fundem numa unidade econômica e jurídica, transformando-se num só contrato jurídica, transformando-se num só contrato sui sui

generisgeneris, atípico e misto. , atípico e misto.

Não haverá coligação de contratos, mas apenas Não haverá coligação de contratos, mas apenas unidade econômica e pluralidade jurídica.unidade econômica e pluralidade jurídica.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O EMPREENDEDOR E O LOJISTAEMPREENDEDOR E O LOJISTA

A estruturação do shopping center baseada no A estruturação do shopping center baseada no tenant mixtenant mix tem por objeto proporcionar a maior tem por objeto proporcionar a maior

lucratividade para o lojista e para o próprio lucratividade para o lojista e para o próprio empreendedor.empreendedor.

A participação nos lucros do lojista pelo A participação nos lucros do lojista pelo empreendedor é a base de todas as empreendedor é a base de todas as

peculiaridades encontradas na relação peculiaridades encontradas na relação obrigacional estabelecida entre eles.obrigacional estabelecida entre eles.

A estrutura organizacional do A estrutura organizacional do shopping centershopping center está apoiada em bases contratuais, que conciliam está apoiada em bases contratuais, que conciliam

interesses do empreendedor e do lojista.interesses do empreendedor e do lojista.

O empreendedor é a pessoa física ou jurídica O empreendedor é a pessoa física ou jurídica que constrói de acordo com estudos técnicos, que constrói de acordo com estudos técnicos, visando oferecer ao consumidor adequada e visando oferecer ao consumidor adequada e

diversificada concentração de serviços e ramos diversificada concentração de serviços e ramos de comércio, distribuídos segundo um plano de comércio, distribuídos segundo um plano

global por ele estabelecido de forma a abranger global por ele estabelecido de forma a abranger as necessidades de seus clientes e as necessidades de seus clientes e

freqüentadores. É o proprietário do freqüentadores. É o proprietário do estabelecimento, de todo o complexo, cabendo estabelecimento, de todo o complexo, cabendo à ele também toda a administração e gerência à ele também toda a administração e gerência

do do shoppingshopping . .

Por sua vez, o lojista é a pessoa física ou jurídica Por sua vez, o lojista é a pessoa física ou jurídica que tiver sob o contrato ou acordo, remunerado que tiver sob o contrato ou acordo, remunerado

ou não, explorando qualquer espaço nas ou não, explorando qualquer espaço nas dependências internas ou externas do shopping.dependências internas ou externas do shopping.

AS RELAÇÕES CONTRATUAIS ESTABELECIDAS AS RELAÇÕES CONTRATUAIS ESTABELECIDAS ENTRE O LOJISTA E O EMPREENDEDOR DO ENTRE O LOJISTA E O EMPREENDEDOR DO

SHOPPING CENTER BASEIAM-SE EM QUATRO SHOPPING CENTER BASEIAM-SE EM QUATRO INSTRUMENTOS BÁSICOS:INSTRUMENTOS BÁSICOS:

A) A ESCRITURA DE NORMAS GERAIS;A) A ESCRITURA DE NORMAS GERAIS;

B) O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE B) O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL;COMERCIAL;

C) A ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS; e,C) A ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS; e,

D) O CONTRATO COM A ADMINISTRADORA.D) O CONTRATO COM A ADMINISTRADORA.

A) A ESCRITURA DE NORMAS GERAIS – A) A ESCRITURA DE NORMAS GERAIS – É a lei do shopping center.É a lei do shopping center.

É uma escrituraÉ uma escritura pública que estabelece as normas pública que estabelece as normas gerais que regulam a organização e o gerais que regulam a organização e o

funcionamento do shopping center. É elaborada funcionamento do shopping center. É elaborada pelo empreendedor do shopping e o lojista ao pelo empreendedor do shopping e o lojista ao

assinar esta escritura estará aderindo aos assinar esta escritura estará aderindo aos termos constantes nela.termos constantes nela.

Esta escritura é denominada de Escritura de Esta escritura é denominada de Escritura de Normas Complementares do Contrato de Normas Complementares do Contrato de

Locação, Escritura Declaratória de Normas Locação, Escritura Declaratória de Normas Gerais Regedoras do funcionamento e das Gerais Regedoras do funcionamento e das

Locações do Shopping ou semelhantesLocações do Shopping ou semelhantes..

A escritura é um complemento ao contrato de A escritura é um complemento ao contrato de locação a ser firmado entre o empreendedor e o locação a ser firmado entre o empreendedor e o lojista. A adesão do lojista à escritura de normas lojista. A adesão do lojista à escritura de normas

gerais é feita através do contrato de locação.gerais é feita através do contrato de locação.

A escritura trará todas as informações que A escritura trará todas as informações que regerão o empreendimento e os direitos e regerão o empreendimento e os direitos e deveres dos lojistas e do empreendedor. deveres dos lojistas e do empreendedor.

Se excepcionalmente, o shopping for constituído Se excepcionalmente, o shopping for constituído

por meio de incorporação, as regras contidas na por meio de incorporação, as regras contidas na escritura de normas gerais devem constar da escritura de normas gerais devem constar da

Convenção do Condomínio e Regulamento Convenção do Condomínio e Regulamento Interno nos termos da Lei n. 4.591/64. Interno nos termos da Lei n. 4.591/64.

B) O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE B) O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE COMERCIAL;COMERCIAL;

A ocupação dos lojistas dentro do shopping se dá pelo A ocupação dos lojistas dentro do shopping se dá pelo contrato de locação.contrato de locação.

Lembramos que nas locações dos espaços em shoppings Lembramos que nas locações dos espaços em shoppings devem atender às múltiplas necessidades do devem atender às múltiplas necessidades do

consumidor de sorte que não faltem certos tipos de consumidor de sorte que não faltem certos tipos de serviços (bancos, correios, cinema, lazer) ou de serviços (bancos, correios, cinema, lazer) ou de comércio (restaurantes), mesmo quando há uma comércio (restaurantes), mesmo quando há uma

atividade central desenvolvida pelos shoppings center atividade central desenvolvida pelos shoppings center (moda, utilidades domésticas etc...).(moda, utilidades domésticas etc...).

O contrato de locação é peculiar em se tratando de O contrato de locação é peculiar em se tratando de locação em shopping, e nem o empreendedor e nem o locação em shopping, e nem o empreendedor e nem o

lojista são locador e locatário comuns.lojista são locador e locatário comuns.

É especial a situação das partes no contato entre o É especial a situação das partes no contato entre o empreendedor do shopping center e o lojista.empreendedor do shopping center e o lojista.

Fabio Ulhoa entende que entre o empreendedor e o Fabio Ulhoa entende que entre o empreendedor e o lojista exista um contato de locação, embora revestido lojista exista um contato de locação, embora revestido de cláusulas especiais com vistas ao atendimento das de cláusulas especiais com vistas ao atendimento das

características próprias do shopping.características próprias do shopping.

A primeira peculiaridade neste contrato é a A primeira peculiaridade neste contrato é a (Dúplice Fixação do Aluguel), ou seja, a existência (Dúplice Fixação do Aluguel), ou seja, a existência

de uma parte fixa, reajustável segundo índice e de uma parte fixa, reajustável segundo índice e periodicidades contratadas e, uma parte variável, periodicidades contratadas e, uma parte variável, proporcional ao faturamento do locatário no mês.proporcional ao faturamento do locatário no mês.

Aluguel mínimo ou fixo é baseado nos metros Aluguel mínimo ou fixo é baseado nos metros quadrados que a loja possuir, representado por uma quadrados que a loja possuir, representado por uma

prestação pecuniária reajustável periodicamente com prestação pecuniária reajustável periodicamente com indexação preestabelecida;indexação preestabelecida;

Aluguel móvel ou percentual é calculado sobre a Aluguel móvel ou percentual é calculado sobre a percentagem na receita bruta efetuada pela loja, percentagem na receita bruta efetuada pela loja,

consistindo numa prestação pecuniária proporcional ao consistindo numa prestação pecuniária proporcional ao faturamento bruto mensal da atividade comercial do faturamento bruto mensal da atividade comercial do

lojista.lojista.

Desta forma, se o valor do aluguel percentual Desta forma, se o valor do aluguel percentual apurado suplantar o valor do aluguel mínimo, o apurado suplantar o valor do aluguel mínimo, o

lojista pagará ao empreendedor a quantia lojista pagará ao empreendedor a quantia correspondente à diferença entre os dois. O correspondente à diferença entre os dois. O aluguel percentual apenas será exigido se o aluguel percentual apenas será exigido se o

faturamento da loja permitir que ele ultrapasse a faturamento da loja permitir que ele ultrapasse a soma representativa do aluguel mínimo.soma representativa do aluguel mínimo.

O critério para se reajustar o aluguel mínimo é o O critério para se reajustar o aluguel mínimo é o trimestral e será em dobro em dezembro.trimestral e será em dobro em dezembro.

Para mensurar o valor da parcela variável do aluguel, o Para mensurar o valor da parcela variável do aluguel, o contrato autoriza o locador proceder à auditoria das contrato autoriza o locador proceder à auditoria das

contas do locatário, à vistoria das instalações, à contas do locatário, à vistoria das instalações, à fiscalização do movimento econômico ou à adoção de fiscalização do movimento econômico ou à adoção de

outras providências úteis à exata definição do seu outras providências úteis à exata definição do seu faturamento.faturamento.

Neste caso, o valor que for maior, apurado ou do valor Neste caso, o valor que for maior, apurado ou do valor fixado ou do variável, deverá este valor ser pago em fixado ou do variável, deverá este valor ser pago em

favor do empreendedor. Portanto, não há dois favor do empreendedor. Portanto, não há dois pagamentos, mas dois cálculos, sendo o maior valor é o pagamentos, mas dois cálculos, sendo o maior valor é o

que deverá ser pago.que deverá ser pago.

Além do aluguel, há outras obrigações de natureza Além do aluguel, há outras obrigações de natureza pecuniária assumidas pelo locatário de loja em pecuniária assumidas pelo locatário de loja em shopping center, que pode ser: uma prestação shopping center, que pode ser: uma prestação

denominada denominada res speratares sperata, retributiva das vantagens de , retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que já uma se estabelecer num complexo comercial que já uma

clientela constituída, conforme já vimos acima. clientela constituída, conforme já vimos acima.

Também há o pagamento do 13º salário. Também há o pagamento do 13º salário. No mês No mês de dezembro é cobrado o valor do aluguel em dobro.de dezembro é cobrado o valor do aluguel em dobro.

Desta feita, é cabível a cobrança dos alugueis desta Desta feita, é cabível a cobrança dos alugueis desta

forma, pois a lei do inquilinato não veda esta prática, forma, pois a lei do inquilinato não veda esta prática, pois o artigo 54 da Lei 8245/91 admite aos pois o artigo 54 da Lei 8245/91 admite aos

contratantes a liberdade ao contratar .contratantes a liberdade ao contratar . Além da imposição quanto aos valores a serem Além da imposição quanto aos valores a serem

arcados pelos lojistas. O lojista não pode alterar o seu arcados pelos lojistas. O lojista não pode alterar o seu ramo do negócio, ou alterar a mercadoria proposta ramo do negócio, ou alterar a mercadoria proposta para colocar na loja, pois poderia afetar a harmonia para colocar na loja, pois poderia afetar a harmonia

estabelecida pelo empreendedor. (Tenant mix)estabelecida pelo empreendedor. (Tenant mix) O lojista também não poderá ceder a terceiros, bem O lojista também não poderá ceder a terceiros, bem

como sublocar sob pena de quebra contratual.como sublocar sob pena de quebra contratual.

Ainda, o empreendedor tem o direito de supervisionar o Ainda, o empreendedor tem o direito de supervisionar o lojista e suas atividades dentro do empreendimento. Em lojista e suas atividades dentro do empreendimento. Em

decorrência do cálculo do aluguel basear-se no decorrência do cálculo do aluguel basear-se no faturamento do lojista, o contrato firmado entre as partes faturamento do lojista, o contrato firmado entre as partes

garante ao empreendedor o direito de fiscalizar a garante ao empreendedor o direito de fiscalizar a contabilidade do lojista. Esta fiscalização tem a finalidade contabilidade do lojista. Esta fiscalização tem a finalidade

de verificar qual é o lucro obtido da loja em questão.de verificar qual é o lucro obtido da loja em questão.

O empreendedor tem direito a verificar sua contabilidade, O empreendedor tem direito a verificar sua contabilidade, seus livros fiscais, permanecer por meio de um preposto a seus livros fiscais, permanecer por meio de um preposto a

lucratividade e a procura pela loja pelos consumidores lucratividade e a procura pela loja pelos consumidores etc.etc.

Com relação aos livros e balanços contábeis o empresário Com relação aos livros e balanços contábeis o empresário lojista não é obrigado a mostrar ao empreendedor, em lojista não é obrigado a mostrar ao empreendedor, em

razão do sigilo dos documentos. Porém se aceitou desta razão do sigilo dos documentos. Porém se aceitou desta forma no contrato de locação anuindo a escritura, deve forma no contrato de locação anuindo a escritura, deve

mostrar como solicitado pelo empreendedor.mostrar como solicitado pelo empreendedor.

O empreendedor deverá supervisionar as obras O empreendedor deverá supervisionar as obras executadas pelo lojista, dentro de sua loja e poderá executadas pelo lojista, dentro de sua loja e poderá

impugná-las.impugná-las.

C) A ASSOCIAÇÃO DE LOJISTASC) A ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS

Também devem os locatários se filiar à associação dos Também devem os locatários se filiar à associação dos lojistas, pagando a mensalidade de associados lojistas, pagando a mensalidade de associados

correspondentes. É parte integrante do contrato de locação.correspondentes. É parte integrante do contrato de locação.

A Associação dos Lojistas é uma pessoa jurídica de direito A Associação dos Lojistas é uma pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos formada pelos lojistas de um privado sem fins lucrativos formada pelos lojistas de um mesmo shopping center. Possui personalidade jurídica mesmo shopping center. Possui personalidade jurídica

própria.própria.

As associações têm por objetivo amparar os interesses dos As associações têm por objetivo amparar os interesses dos associados perante terceiros, podendo representá-los, cultivar associados perante terceiros, podendo representá-los, cultivar

relações entre os associados locatários, promovendo relações entre os associados locatários, promovendo intercâmbio de informações e experiências, estabelecer intercâmbio de informações e experiências, estabelecer

normas éticas e regulamentos disciplinadores das atividades normas éticas e regulamentos disciplinadores das atividades de seus associados e como objetivo maior destaca-se de seus associados e como objetivo maior destaca-se

promover a divulgação do shoppping.promover a divulgação do shoppping.

Portanto, caberá à associação custear despesas de interesse Portanto, caberá à associação custear despesas de interesse comum, notadamente com publicidade.comum, notadamente com publicidade.

O lojista, assim, fica obrigado a contribuir mensalmente O lojista, assim, fica obrigado a contribuir mensalmente para para a formação do fundo promocionala formação do fundo promocional, para custear os , para custear os

gastos com publicidade.gastos com publicidade.

A participação é obrigatória e se não o fizer pode dar ensejo A participação é obrigatória e se não o fizer pode dar ensejo a rescisão unilateral do contrato por inexecução de a rescisão unilateral do contrato por inexecução de

obrigações.obrigações.

Ante o exposto, as obrigações do locatário encontram-se na Ante o exposto, as obrigações do locatário encontram-se na Lei das Locações. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 - Lei das Locações. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 -

ART.54 caput.ART.54 caput.

“ “Nas relações entre lojistas e empreendedores do shopping Nas relações entre lojistas e empreendedores do shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos

contratos de locação respectivos e as disposições contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na lei”.procedimentais previstas na lei”.

As despesas de manutenção das partes comuns do shopping As despesas de manutenção das partes comuns do shopping

podem ser carreadas aos lojistas pelo contrato de locação, podem ser carreadas aos lojistas pelo contrato de locação, desde que constem do orçamento.desde que constem do orçamento.

Porém a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de Porém a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 - Art.54, parágrafo 1ª impede sejam 1991 - Art.54, parágrafo 1ª impede sejam

cobrados dos lojistas as despesas com:cobrados dos lojistas as despesas com:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;estrutura integral do imóvel;

b) Pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, b) Pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poços de areação e iluminação;poços de areação e iluminação;

c) Indenização trabalhista e previdenciária pela dispensa de c) Indenização trabalhista e previdenciária pela dispensa de empregados, anteriores ao inicio da locação;empregados, anteriores ao inicio da locação;

d) Obras ou substituição de equipamentos que impliquem na d) Obras ou substituição de equipamentos que impliquem na modificação do projeto original;modificação do projeto original;

e) Obras de paisagismo.e) Obras de paisagismo.

D) O CONTRATO COM A D) O CONTRATO COM A ADMINISTRADORA.ADMINISTRADORA.

A administração do shopping é tarefa do A administração do shopping é tarefa do empreendedor que pode contratar uma administradora empreendedor que pode contratar uma administradora

especializada em serviços de planejamento, especializada em serviços de planejamento, organização e administração de centros empresariais. organização e administração de centros empresariais.

É parte integrante do contrato de locação.É parte integrante do contrato de locação.

Havendo a administradora, o lojista deverá celebrar Havendo a administradora, o lojista deverá celebrar contrato específico com ela, como parte integrante do contrato específico com ela, como parte integrante do

contrato de locação.contrato de locação.

O lojista pagará à administradora pelos serviços O lojista pagará à administradora pelos serviços prestados além de contribuir com o rateio das prestados além de contribuir com o rateio das

despesas de manutenção do shopping. Este valor será despesas de manutenção do shopping. Este valor será igual à metade do valor da maior mensalidade de uma igual à metade do valor da maior mensalidade de uma

loja.loja.

A administradora terá os mais amplos poderes A administradora terá os mais amplos poderes que vão desde a possibilidade de introduzir que vão desde a possibilidade de introduzir

modificações no projeto estrutural da edificação modificações no projeto estrutural da edificação passando pela fiscalização dos atos do lojista até passando pela fiscalização dos atos do lojista até o controle e manutenção das dependências de o controle e manutenção das dependências de

uso comum.uso comum.

Cabe a administradora elaborar o regimento Cabe a administradora elaborar o regimento interno do shopping para o perfeito interno do shopping para o perfeito

funcionamento do empreendimento. (Ex. horário funcionamento do empreendimento. (Ex. horário de funcionamento e de entrada de funcionários de funcionamento e de entrada de funcionários

etc).etc).

O lojista deverá submeter o projeto de instalação O lojista deverá submeter o projeto de instalação da loja à aprovação do dono do shopping da loja à aprovação do dono do shopping

AÇÃO RENOVATÓRIA COMPULSÓRIA AÇÃO RENOVATÓRIA COMPULSÓRIA OU A PERDA DO PONTOOU A PERDA DO PONTO

O ponto empresarial é elemento incorpóreo O ponto empresarial é elemento incorpóreo integrante do fundo empresarial.integrante do fundo empresarial.

Com relação à renovação da locação, admite-se a Com relação à renovação da locação, admite-se a renovação compulsória do contrato de locação de renovação compulsória do contrato de locação de

espaços em shopping center (Lei das Locações ART. espaços em shopping center (Lei das Locações ART. 52,§2), desde que, se a renovação importar prejuízo 52,§2), desde que, se a renovação importar prejuízo ao empreendimento, caberá ao empreendimento, caberá a exceção de retomada. a exceção de retomada.

Esta questão deve ser provada pelo empresário, Esta questão deve ser provada pelo empresário, titular do shopping. titular do shopping.

Quando a tutela do direito de inerência redundar Quando a tutela do direito de inerência redundar injustificadamente redução de receita do locador, injustificadamente redução de receita do locador,

por inadequação do negocio do locatório, é por inadequação do negocio do locatório, é decorrência da proteção constitucional do seu decorrência da proteção constitucional do seu

direito de propriedade o impedimento da renovação direito de propriedade o impedimento da renovação compulsória da locação.compulsória da locação.

Permitida estará a retomada da loja para uso do Permitida estará a retomada da loja para uso do proprietário do shopping desde que obedeça aos proprietário do shopping desde que obedeça aos

prazos legais, apresente justos motivos e utilize a loja prazos legais, apresente justos motivos e utilize a loja no mesmo ramo de comércio do lojista, pois a no mesmo ramo de comércio do lojista, pois a

organização do shopping deverá obedecer ao tenant organização do shopping deverá obedecer ao tenant mix, que é uma das principais preocupações do mix, que é uma das principais preocupações do

planejamento do centro empresarial.planejamento do centro empresarial.

Neste caso, traduzido pela faculdade de reorganizar a Neste caso, traduzido pela faculdade de reorganizar a oferta dos produtos e serviços, no interior do complexo oferta dos produtos e serviços, no interior do complexo – para fins de ajustar a exploração econômica do seu – para fins de ajustar a exploração econômica do seu

bem às demandas dos consumidores.bem às demandas dos consumidores.

O direito de retomada pelo empreendedor não admite O direito de retomada pelo empreendedor não admite a justificativa para uso próprio e nem de familiares, a justificativa para uso próprio e nem de familiares,

nos termos do artigo 52, §2º da Lei 8.245/91.nos termos do artigo 52, §2º da Lei 8.245/91.

O O shopping centershopping center é um empreendimento peculiar, em é um empreendimento peculiar, em que espaços comerciais são alugados para empresários que espaços comerciais são alugados para empresários

com determinados perfis, de forma que o complexo com determinados perfis, de forma que o complexo possa atender diversas necessidades dos possa atender diversas necessidades dos

consumidores.consumidores.

Assim, deverá permanecer no shopping o lojista Assim, deverá permanecer no shopping o lojista que realmente traga lucratividade ao shopping e que realmente traga lucratividade ao shopping e

cumpra o objetivo do cumpra o objetivo do tenant mixtenant mix..

Diante de todo este tema, Maria Helena Diniz Diante de todo este tema, Maria Helena Diniz entende que o contrato de shopping center não entende que o contrato de shopping center não consiste em uma locação. Mas, como implica em consiste em uma locação. Mas, como implica em uma atividade empresarial entre o empreendedor uma atividade empresarial entre o empreendedor e o lojista, tendo dupla titularidade do fundo do e o lojista, tendo dupla titularidade do fundo do

comércio, a lei de locações só será aplicável desde comércio, a lei de locações só será aplicável desde que não conflitantes com as cláusulas do contrato que não conflitantes com as cláusulas do contrato

do shopping. Esta seria um complemento aos do shopping. Esta seria um complemento aos contratos não se sobrepondo a estes. Esta seria a contratos não se sobrepondo a estes. Esta seria a forma de impedir que a lei de locações afetasse a forma de impedir que a lei de locações afetasse a

concepção do shopping center.concepção do shopping center.

Por sua vez, Orlando Gomes apresenta os traços que Por sua vez, Orlando Gomes apresenta os traços que fazem com que o contrato de shopping ganhe fazem com que o contrato de shopping ganhe

autonomia relativamente à locação. Senão vejamos.autonomia relativamente à locação. Senão vejamos.

a) forma de remuneração do uso da loja;a) forma de remuneração do uso da loja;

b) reajustamento trimestral do aluguel mínimo;b) reajustamento trimestral do aluguel mínimo;

c) fiscalização da contabilidade da loja pelo concedente de seu uso para c) fiscalização da contabilidade da loja pelo concedente de seu uso para verificar a exatidão do aluguel percentual e a sua incidência para a verificar a exatidão do aluguel percentual e a sua incidência para a cobrança da diferença no caso do seu valor ser superior ao aluguel cobrança da diferença no caso do seu valor ser superior ao aluguel

mínimo;mínimo;

d) fixação uniforme e antecipada do critério a ser observado para d) fixação uniforme e antecipada do critério a ser observado para determinar a majoração do aluguel mínimo no tempo da renovação determinar a majoração do aluguel mínimo no tempo da renovação

contratual;contratual;

e) incompatibilidade entre o critério de arbitramento do aluguel na e) incompatibilidade entre o critério de arbitramento do aluguel na verdadeira locação comercial, aplicado na renovatória e o verdadeira locação comercial, aplicado na renovatória e o

denominado aluguel percentual;denominado aluguel percentual;

f) cunho mercantil do aluguel como suporte da lucratividade do f) cunho mercantil do aluguel como suporte da lucratividade do empreendimento; empreendimento;

g) desvinculação entre a atividade comercial e o uso g) desvinculação entre a atividade comercial e o uso efetivo da loja para efeito de remuneração deste, efetivo da loja para efeito de remuneração deste,

exigível antes de ser iniciada aquela;exigível antes de ser iniciada aquela;

h) existência de proibições e práticas ligadas ao uso da h) existência de proibições e práticas ligadas ao uso da loja, decorrentes do fato de se integrarem ao sistema;loja, decorrentes do fato de se integrarem ao sistema;

i) permissão da cessão do contrato;i) permissão da cessão do contrato;

j) intromissão de terceiro no exercício do direito de usar a j) intromissão de terceiro no exercício do direito de usar a loja, pois a obrigação de filiar-se à associação gerará o loja, pois a obrigação de filiar-se à associação gerará o

efeito de que sua exclusão rescindirá o contrato;efeito de que sua exclusão rescindirá o contrato;

k) cooperação do empreendedor nas promoções para k) cooperação do empreendedor nas promoções para ativar as vendas e nas campanhas publicitárias;ativar as vendas e nas campanhas publicitárias;

l) convergência de interesses no contrato;l) convergência de interesses no contrato;

m) imutabilidade orgânica do gênero de atividade do m) imutabilidade orgânica do gênero de atividade do lojista. lojista.

O valor da renovação de alugueis deverá O valor da renovação de alugueis deverá ser feito pelo método comparativo, para ser feito pelo método comparativo, para se encontrar um valor justo e razoável. se encontrar um valor justo e razoável.

Fábio Ulhôa Coelho entende que o direito Fábio Ulhôa Coelho entende que o direito de renovação do locatário apresenta de renovação do locatário apresenta limites no direito de propriedade do limites no direito de propriedade do

locador. Havendo conflito entre estes locador. Havendo conflito entre estes direitos, prevalecerá o direito de direitos, prevalecerá o direito de

propriedade, fundado na CF, optando-se propriedade, fundado na CF, optando-se pela retomada do imóvel. pela retomada do imóvel.

Com relação ao novo valor do aluguel, Com relação ao novo valor do aluguel, deverá ser revisto na locação pois a deverá ser revisto na locação pois a

atividade é dinâmica. atividade é dinâmica.

Com relação a indenização do ponto , o Com relação a indenização do ponto , o locatário receberá a correspondente locatário receberá a correspondente

indenização, pela perda do ponto, se for o indenização, pela perda do ponto, se for o caso, mas não poderá o empreendedor caso, mas não poderá o empreendedor

deixar de exercer o seu direito de deixar de exercer o seu direito de propriedade.propriedade.

Se o lojista comprovar que foi indevida a sua Se o lojista comprovar que foi indevida a sua retirada, judicialmente, caberá indenização retirada, judicialmente, caberá indenização

pela ingerência forçada por parte do pela ingerência forçada por parte do empreendedor, se também comprovar a sua empreendedor, se também comprovar a sua

vulnerabilidade, pela cláusula contratual, vulnerabilidade, pela cláusula contratual, mesmo se devidamente assinada.mesmo se devidamente assinada.

Conforme Fernando Albino o lojista tem o Conforme Fernando Albino o lojista tem o seu fundo empresarial que é o seu expertise seu fundo empresarial que é o seu expertise

na atividade respectiva.na atividade respectiva.

RESPONSABILIDADE DO SHOPPING RESPONSABILIDADE DO SHOPPING PERANTE OS CONSUMIDORESPERANTE OS CONSUMIDORES

O Shopping é responsável civilmente pelos atos O Shopping é responsável civilmente pelos atos praticados no seu interior em razão de fornecer praticados no seu interior em razão de fornecer

um serviço ao consumidor.um serviço ao consumidor.

Quando ocorre um vício ou defeito no produto (art. Quando ocorre um vício ou defeito no produto (art. 20 e 14 do CDC) por se tratar o shopping de 20 e 14 do CDC) por se tratar o shopping de

fornecedor que implementou todo o sistema de fornecedor que implementou todo o sistema de vendas num só lugar para atender as facilidades vendas num só lugar para atender as facilidades do mundo moderno, deve ficar responsável pelos do mundo moderno, deve ficar responsável pelos

atos ali praticados.atos ali praticados.

Ao se analisar o furto ou danos ocorridos no Ao se analisar o furto ou danos ocorridos no estacionamento de shopping o próprio STJ afirmou estacionamento de shopping o próprio STJ afirmou

em sua Súmula 130 que “a empresa responde, em sua Súmula 130 que “a empresa responde, perante o cliente, pela reparação do dano ou furto perante o cliente, pela reparação do dano ou furto

de veículo ocorridos em seu estabelecimento.”de veículo ocorridos em seu estabelecimento.”