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A construção da cidade

A relação entre o edifício e a cidade será tratada aqui dentro da perspectiva do controle do Estado na construção da cidade. A li-mitação na capacidade de investimento do Estado e a falta de in-teresse por parte dos agentes privados têm resultado em soluções socialmente e arquitetonicamente pobres. Dentro deste quadro de imobilidade do Estado e a automática reprodução das mesmas so-luções por parte da iniciativa privada temos uma excessiva sepa-ração entre o público e o privado que dificulta uma vivencia urba-na de maior qualidade. A limitação na possibilidade de interferir diretamente na construção da cidade, por falta de capacidade de investimento, o Estado mantém porem, sua capacidade de regula-mentar e controlar sua expansão física. Como fica claro na análise do caso do projeto Cura Jabaquara, a grande variação na qualidade de integração dos edifícios com a cidade, não está nas limitações do poder da Emurb para induzir soluções adequadas, mas sim na falta de projeto e principalmente na falta de ambição de suas ini-ciativas.

A idéia de controle do desenho da cidade apenas através da legis-lação de zoneamento é responsável, em parte, pela baixa efetivi-dade da atuação do Estado em gerar uma cidade com qualidade para seus habitantes. Para um mesmo referencial legal encontra-mos uma grande variação na qualidade das soluções resultantes apontando para a necessidade de ir alem, interferindo ao nível de projeto, se quisermos gerar um salto qualitativo na construção das cidades. Mesmo no caso dos projetos CURA em São Paulo, em que a Emurb era a gestora, sua atuação se limitou a de um órgão de aprovação não interferindo nos projetos para garantir que seus objetivos urbanísticos fossem implementados.

Partiremos da visão de cidade que fundamentou as propostas da Emurb para as intervenções junto às estações do Metro, mas nos focaremos principalmente nos projetos que a Emurb contratou da Croce, Aflalo e Gasperini e da Promon para a área em torno da es-tação Conceição.

Para que esta limitação não seja considerada apenas como mais uma característica do nosso subdesenvolvimento social apresen-taremos também um caso no exterior, que é o programa Private Owned Public Space (POPS) da cidade de Nova Iorque, que tem já 45 anos de existência e que apresenta a mesma variação na quali-dade e efetividade de seus projetos.

São Paulo, 1954. Área da futura implantação do CEIC. Cartas VASP.

São Paulo, 1954. Sobreposição do projeto do CEIC. Cartas VASP.

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Esta figura legal foi instituída pela revisão do zoneamento de Nova Iorque em 1961 e substancialmente alterada em 1975 e, portanto é contemporânea da experiência dos projetos CURA.

Particularmente interessante no caso dos POPS é a metodologia criada por William H Whyte inicialmente para avaliar os projetos já existentes de espaços públicos com gestão privada mas que evo-luiu para estabelecer parâmetros mais científicos para o desenho das áreas de convívio publico.

A partir destes estudos, que subsidiaram a revisão de 1975, o “De-partment of City Planning” passou interferir mais diretamente em questões de projeto definindo quais componentes os espaços gera-dos deveriam ter e mesmo critérios dimensionais de equipamen-tos como uma forma de ter mais controle nos resultados.

Projeto CURA

O entendimento do projeto urbanístico que a Emurb desenvolveu para as áreas próximas a linha do metro Norte-Sul é fundamental para a compreensão do projeto do Centro Empresarial Itaú.

Iniciaremos aqui com um breve analise do modelo de cidade que fundamentou a concepção dos planos urbanísticos (projetos CURA- Comunidade Urbana de Recuperação Acelerada) vincula-dos à implantação da rede de metro na cidade de São Paulo e espe-cificamente o desenvolvimento do projeto do CURA Conceição, pois como veremos eles estão diretamente correlacionados com as propostas concretas apresentadas.

Segundo Renato Anelli34 a cidade de São Paulo no fim da década de 60 muda de uma visão de uma estrutura de cidade radio concêntri-ca, que havia fundamentado o Plano de Avenidas de Prestes Maia, para uma concepção de redes em forma de tramas direcionais or-togonais que será o núcleo do Plano Urbanístico Básico de 1968.

Esta transição que se desenvolve especialmente a partir da segun-da guerra mundial, mas se consolida no concurso para o projeto de Brasília em 1957. Dois projetos cristalizam estas idéias, o projeto desenvolvido pela equipe de Jorge Wilheim e o da equipe STAM liderado por Joaquim Guedes. O projeto desenvolvido pela equipe STAM ( Liliana Guedes, Joaquim Guedes, Domingos de Azevedo e

34 Anelli, Renato. Redes de Mobilidade e Urbanismo em São Paulo: das radiais/perimetrais do Plano de Avenidas à malha direcional PUB. São Paulo: Arquitextos 82. Disonível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq082/arq082_00.asp>.

São Paulo, 1958. Sobreposição do projeto do CEIC.

São Paulo, 1958. Área da futura implantação do CEIC.

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Carlos Milan) ,claramente ligado as posições do Team X, propõem uma cidade com alta densidade e estruturada linearmente em tor-no de um sistema de transporte de massas.

Esta idéia de concentrar o crescimento e o adensamento da cida-de em torno do sistema de transporte de massa, em contraponto com a visão anterior radio-concêntrica, esta na raiz do projeto de-senvolvido por Jorge Wilhein para Curitiba em 1965 e também é o conceito central da proposta do Plano Urbanístico Básico em 1968.

A sucessão de Faria Lima por Paulo Maluf, em um processo típico da administração publica brasileira, impede que este plano seja implantado e seus conceitos e sugestões só serão parcialmente in-corporados na gestão de Figueiredo Ferraz.

Derivado das idéias do PUB é proposto no Plano Diretor de Desen-volvimento Integrado (Figueiredo Ferraz 1971-1973) o conceito de “Corredores de Atividades Múltiplas” a partir das linhas de metro. A solução imaginada seria a criação de uma faixa de 600 m de lar-gura com densidade habitacional de 300 habitantes por hectare com concentração de escritórios e comércios nas proximidades das estações e as praças e serviços públicos ficariam entre duas es-tações.

A criação em fim de 1971 da EMURB gera uma estrutura de pla-nejamento, independente do funcionalismo da Prefeitura, que deveria cuidar, no caso da implantação do Metro, do projeto das estações e da reurbanização das áreas de influencia do metro.

Alem do objetivo urbanístico de criação dos “Corredores de Ati-vidades Múltiplas” existia também a idéia de reverter ao poder público, através de desapropriação e posterior venda de imóveis, parte da valorização imobiliária gerada pelo investimento da li-nha do metro. Portanto as desapropriações em algumas estações abrangeriam grandes áreas, muito alem das necessárias para a im-plantação dos serviços ligados ao transporte de massa.

Para que fosse possível a Emurb controlar mais diretamente este processo foi aprovada Lei nº 7.859, de 8 de março de 1973 o Pro-jeto CURA para Santana e Jabaquara, que estabelecia os índices urbanísticos a serem adotados e definia o processo de aprovação estabelecendo a Emurb como órgão gestor do processo. Duas áre-as, localizadas nos extremos da linha Norte Sul do metro, Santana e Jabaquara foram objetos de projetos da Emurb com resultados bastante diversos. Ao compararmos os vários edifícios desenvol-

São Paulo, 2003. Área da futura implantação do CEIC.

São Paulo, 2003. Sobreposição do projeto do CEIC.

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vidos dentro deste mesmo processo poderemos avaliar ao mesmo tempo os instrumentos que a cidade de São Paulo tem hoje para controlar sua urbanização e a capacidade dos gestores de utilizá-los de forma efetiva.

Existiam também as incertezas de ordem jurídicas em relação ao direito do Estado de desapropriar áreas para posterior venda a particulares. No caso do CURA Santana uma serie de processos in-terpostos pelos proprietários dos imóveis impediu seu desenvol-vimento até 1976, como a estação foi inaugurada em 1975 quando a justiça definiu a favor da Emurb os imóveis já haviam se valori-zado e o alto custo de desapropriação impediu a estratégia de recu-perar parte do investimento com a valorização dos mesmos.

O projeto de Santana, portanto ficou restrito a quadra 46, que seria apenas o modelo para as demais quadras e apesar disto não resul-tou em uma ocupação de lote diferenciada em relação à gerada pelo mercado imobiliário.35

O CURA Jabaquara foi definido através de projeto do escritório Croce,Aflalo e Gasperini desenvolvido em 1973 para a EMURB que abrangia uma grande área ao longo de todo o espigão da ao sul da Av Bandeirantes, entre o Aeroporto e a Rodovia dos Emigran-tes e incluindo duas estações do metro ( Conceição e Jabaquara ). O relatório final é composto de dois volumes sendo o primeiro dedicado às pesquisas em relação ao existente na área e o segundo volume contem as propostas relativas à infra-estrutura e superes-trutura. No inicio do segundo volume é apresentado um sucinto diagnostico e as propostas de uso de solo que detalharemos aqui, pois permitem entender os conceitos e pressupostos que orienta-ram as propostas concreta para cada área de intervenção.

“O panorama geral no qual se enquadra a Área e a disposição vocacional existente pode ser definido da seguinte maneira:A área do Jabaquara é uma zona predominantemente residencial de classe media com boa infra-estrutura de serviços.

Essa situação, assim como o crescimento da área, foi bruscamente interrompida pela intervenção das obras do Metro.

A vocação inicial em consolidar sua tendência predominante residencial de classe media, por outros motivos, se descaracterizou com a implantação progressiva de loteamentos populares, as vezes clandestinos, sem nenhuma infra-estrutura.

35 ANELLI, Renato Luiz Sobral. Urbanização em rede: os Corredores de Atividades Múltiplas do PUB e os projetos de reurbanização da EMURB em São Paulo (1972-1982). [S.l.]: Vitruvius, 2007, Arquitextos 88. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq088/arq088_01.asp>

Quadro comparativo entre renovação espontânea e planejada. [128]

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E no fim conclui:

Interpolando a esses fatos os dados da situação socioeconômica da população e a potencialidade do mercado imobiliário, completa-se o quadro seguinte:A área oferece excepcionais condições de desenvolvimento para um mercado externo, uma vez sanadas algumas deficiências básicas encontradas na infra-estrutura e superestruturas.

As condições da população, embora heterogêneas, permitem garantir, pelo menos, um numero razoável de investimentos diretos na área, de forma a estimular outros investimentos diretos e indiretos provenientes da iniciativa particular, gerando novas economias de acordo com critérios a serem planejados previamente.”36

O processo de investigação e proposta do estudo de viabilidade parte da premissa de que as áreas têm vocações, desenvolvidas his-toricamente, e que a intervenção deve alinhar-se a elas corrigindo suas distorções. Independentemente das considerações teóricas, as quais não teria competência para elaborar, esta postura ignora a ruptura brutal que a implantação da rede de Metro introduz neste continuo histórico, de forma que uma empresa como o Itaú, que nunca se localizaria no Jabaquara antes, transfira para lá sua sede. Com a implantação do metro a medida da posição da área dentro da cidade deixa de ser avaliada pelo espaço (distancia) e passa a ser medida pelo tempo.

“O uso do solo proposto não altera basicamente nem contraria as tendências atuais; ao contrario permite o desenvolvimento homogêneo da área, no tempo, de forma a garantir a tranqüilidade da população na vida cotidiana, sem novos traumas ou impactos.”37

A proposta para toda a área do CURA Jabaquara define as seguinte distribuição de áreas a serem implementadas na revisão da lei de zoneamento:

A tabela de áreas não inclui as áreas destinadas ao sistema viário e as utilizadas pelo Metro e a área verde proposta deve resultar, na hipótese de ocorrer o adensamento populacional em um índice de 5 m2/habitante.

Esta visão de manutenção da vocação da área esta na origem da idéia de dar as intervenções o caráter predominantemente resi-

36 Emurb. Cura/Jabaquara Relatório Final pg 1-2

37 Emurb. Cura/Jabaquara Relatório Final pg 4

Tabela de áreas para os usos do solo propostos pelo escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o CURA Jabaquara.

Uso Área (ha) %

Habitação 201,68 75,3

Uso misto. Comércio e habitação 13,75 5,1

Comércio e serviços 16,56 6,2

Serviços públicos 2,68 1,0

Educação 3,28 1,2

Verde equipado 15,84 5,9

Praças públicas 14,31 5,3

TOTAL 268,10 100

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Tabela de projetos propostos pelo escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o núcleo Conceição do CURA Jabaquara.

A Conjunto Residencial Conceição Leste

Área do terreno (m2) 9.875

Área ocupada (m2) 2.470

Área construível (m2) 29.625

Garagens (m2) 5.000

Nº de pavimentos 12

Nº de habitantes 1.750

B Conjunto Residencial Conceição Oeste




Garagens (m2) 12.000

Nº de pavimentos 12

Nº de habitantes 4.350

C Centro de Serviços Públicos

Correios, telégrafos, telefones, Caixa Econômica, Administração Regional e es-critórios.




Nº de pavimentos 3

n.b.: Está inclusa a Estacão Conceição do Metrô.

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dencial (75%), que seria razoável para a proposta do conjunto do CURA Jabaquara, mas quando aplicada nas áreas em torno das es-tações do metro vai contra a idéia de “Corredores de Atividades Múltiplas” previsto no PDDI que propõem que estas áreas sejam destinadas a serviços e escritórios.

Porem como uma das premissas da intervenção era aumentar a densidade habitacional da área foi proposta a implantação junto as estação de metro de “edificações multifamiliares de alta densi-dade” com uma densidade resultante de 936 pessoas/há mesmo considerando a destinação de 25% das novas construções para usos não residenciais.38

A proposta resultaria em uma densidade liquida para toda a região de 390 pessoas/ha e uma densidade bruta de 256 pessoas/ha mes-mo considerando a existência de enorme pátio de manobra junto à estação Jabaquara.

Este projeto desenvolve as idéias do PDDI, em relação à densidade proposta, mas também parcialmente na idéia de criar uma faixa de 600 metros de largura com uma densidade habitacional alta em relação à linha de metro. Porem como veremos no caso do CURA Conceição este corredor linear se converte, em um circulo de 600 metros de diâmetro cujo centro é a estação do metro, o que na re-alidade faz mais sentido, pois o impacto da implantação do metro não se dá em função de seu alinhamento, mas sim irradia a partir das estações.

O estudo define também quatro áreas para implantação de proje-tos de renovação urbana, com intervenção direta da Emurb, que são: Conceição, Metro-Inocoop, Vila do Encontro e Sitio da Ressa-ca. Para cada uma destas áreas foi definido um programa de inter-venções que propunha os usos, a área de terreno a ser alocada, a área a ser construída, numero de pavimentos e as intervenções na infra-estrutura viária e serviços públicos.

Cura Conceição

Para a área a ser desenvolvido o CURA Conceição, o relatório da Aflalo e Gasperini deixa claro que esta área foi definida a priori pela Emurb como área de renovação urbana, e mesmo antes do inicio do estudo uma parte significativa da área já estava desapro-priada.

38 Idem. p. 21.

D Edifício Comercial e Prestação de Serviços

Junto ao prédio do Bradesco na esquina da Av. do Café com a Av. Armando Ar-ruda Pereira, destina-se a bancos, lojas e escritórios.




Garagens (m2) 1.000

Nº de pavimentos 6

E Centro Comercial da Conceição (tipo shopping center)




Garagens (m2) 5.000

Nº de pavimentos 3

F Recreação

Jardim público, praças., passeios e Parque Infantil.

Área total (m2) 83.450

G Estacionamento Público

Área total (m2) 9.470

Nº de carros 380

H Terminal de ônibus da Conceição

10 baias para 10 linhas, com previsão para um total de 14 linhas


obs.: Esta obra não deverá ficar a encargo da Emurb mas da PMSP.

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Mapa com a proposta de uso do solo do escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o CURA Jabaquara. [131]

Legenda para o mapa acima. [132]

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Edgar Dente, arquiteto da Emurb na época do projeto, em sua tese de doutorado diz que a definição da área foi construída a partir da definição de um circulo de 300 metros de raio a partir da estação Conceição:

“O traçado desse perímetro seguia regra pouco disfarçada: ele deveria ser contido dentro de um hipotético circulo com centro na estação e raio de 300 metros. A definição precisa da área de intervenção era então um exercício de acomodação: ajustava-se ao contorno viário e evitava-se todas as situações possivelmente problemáticas. Em Conceição, na esquina da Av. Do Café com a Av. Eng. Armando Arruda Pereira havia uma agencia do Bradesco – banco ligado ao governador Laudo Natel - e, assim , prudentemente este imóvel foi excluído da área de intervenção.”39

A área total, incluindo o sistema viário, totaliza 165.000 m2 e o estudo indica os seguintes usos e densidades:

A partir das indicações do estudo de viabilidade para o CURA Con-ceição, coube a Promom em 1974, sob coordenação da Emurb, de-senvolver os estudos preliminares para a área, incluindo as simu-lações de ocupação dos terrenos a serem licitados posteriormente pela Emurb.

O relatório final da Promon40 discrimina duas premissas básicas do plano:

a primeira esta relacionada a criação de condições para •o funcionamento da estação Conceição, já que a estação desempenha um papel de integração de carros, ônibus e metro, exigindo obras de adequação do sistema viário.

A segunda se referia a ocupação da área ordenando os •usos e os volumes e áreas livres.

Vários estudos com diferentes composições de usos e tipos de edi-fícios foram desenvolvidos sob a coordenação do arquiteto Paulo Sérgio de Souza e Silva durante 1974 – 75 e estão disponíveis na Emurb para consulta. Estes estudos podem ser considerado como a visão da Emurb para a área, anterior ao confronto com as limi-tações de mercado imobiliário e refletem de forma evidente sua contraditória posição.

O primeiro aspecto que chama a atenção é a utilização de uma ti-

39 Dente, Edgar Gonçalves. Conceição, Santana, Anhangabaú. São Paulo: FAUUSP. 1993. p. 2.

40 Heck, Eneida R, Belluzzo Godoy. A Emurb como instrumento de planejamento urbano em São Paulo 1971-2001. São Paulo: FAUUSP. 2004 p. 146.

Estudo volumétrico da Promon para a área do CURA Conceição.

Estudo volumétrico da Promon para a área do CURA Conceição.

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pologia de prédios típica do mercado imobiliário, pequenos edi-fício com 4 unidades por pavimento, desenvolvidos para se aco-modar a uma estrutura de lotes fragmentada sem ousar em novas configurações de edifícios possíveis em função da escala dos terre-nos resultantes da intervenção da Emurb. Coloco como exemplo os estudos do próprio Edgar Dente para as quadras de Santana e apresentado em sua tese de mestrado, para não trazer exemplos internacionais ou nacionais que existem em grande quantidade a partir do fim da primeira guerra mundial.

O segundo aspecto que gostaria destacar é que com exceção dos terrenos do Itaú os demais lotes, desenvolvidos por investidores imobiliários privados, resultarem em projetos bastante consisten-tes com as propostas da Emurb - Promon

A implantação do Centro Empresarial do Aço ser voltada para a Avenida do Café não impede uma boa articulação com a avenida

A implantação do comercio junto a estação do metro é uma solu-ção lógica para o vendedor e para o usuário do metro e portanto se implanta de forma improvisada e reduzindo o espaço publico, mas poderia ter sido prevista no projeto da Emurb e implementa-da diretamente ou incentivando sua implantação.

Problema similar ocorre no desenho do da praça da estação do me-tro e da ligação entre esta e a avenida do café, em que a empresa publica preocupada em gerar terrenos possíveis de serem negocia-dos é mesquinha no desenho das áreas públicas.

Não devemos nos iludir pensando que, para controle social do de-senho da cidade, é suficiente o controle dos índices urbanísticos (usos,densidade,recuos, etc.) e da execução da infra estrutura ur-bana. Fica evidente na análise dos projetos desenvolvidos, dentro deste mesmo referencial institucional que é o CURA Conceição, a grande variação de qualidade entre as soluções, não no aspecto arquitetônico, mas sim, na relação entre o lote e as áreas públicas. Considerando que, alem da definição dos índices urbanísticos, ca-bia a Emurb a aprovação dos projetos, cabendo a SEHAB somente a verificação da compatibilidade com o Código de Edificações, es-tava dentro de suas possibilidades ir, como freqüente mente foi no caso do Itaú, alem de um mero.

A crença da EMURB de que o controle por parte do estado do pro-cesso de adensamento em torno das estações do metro traria uma nova configuração de articulação do espaço publico e privado não ocorreu de fato e o que vimos foi a reprodução, com pequenos di-

Plano de massas da renovação de Santana.

Bloco habitacional. Pavimento tipo inferior.

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Edifícios no perímetro CURA.

Ligação Av. do Café e Av. Armando A. PereiraLigação Av. do Café e Av. Armando A. Pereira

Ligação Av. do Café e Av. Armando A. Pereira Ligação Av. do Café e Av. Armando A. Pereira

Relação dos lotes com espaços públicos.

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Relação dos lotes com espaços públicos. [143]

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Centro Empresarial do Aço - CEA. Vista geral.

CEA. Relação dos muros com os passeios.

CEA. relação com a avenida.

CEA. Ocupação dos passeios.

CEA. Relação dos muros com os passeios.[144]

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ferenciais, do processo espontâneo que ocorre no restante da ci-dade.

“Dessa forma, regulamentando o uso e a ocupação do solo, estaria em parte garantida a consecução dos objetivos gerais do plano de reurbanização, tomando como referencia a proposta de ocupação contida nos estudos elaborados para a área, no decorrer de 1974, pela contratada da Emurb, a Promon Engenharia S/A. Tais objetivos consistiam em planejar o adensamento controlado da área, de forma adequada a utilização do Metro, evitando a especulação imobiliária e o adensamento desordenado, bem como recompor a trama urbana local ( atingida pela construção do metro).”41

Acreditamos que isto se deve menos a limitação dos instrumentos legais disponíveis, do que pela necessidade de chegar ao nível de projeto, para garantir soluções que transformem a qualidade do desenho urbano.

Se analisarmos o processo de licitação dos terrenos que a EMURB detinha junto a estação Conceição do Metro veremos que este era o momento para introduzir no projeto as soluções que permitiriam ampliar o repertorio e melhorar a qualidade do desenho da cidade. Talvez por receio que a introdução de limitações adicionais redu-zisse o interesse dos participantes do processo de licitação e con-seqüentemente redução da renda obtida, a EMURB se restringiu ao nível de controle que a prefeitura detém rotineiramente nos projetos da cidade.

Poderia ser incluído no edital todos os elementos de desenho e uso que a EMURB desejasse para cada terreno mesmo que posterior-mente fossem alterados pelos arquitetos de cada edifício, desde que mantidas suas intenções.

Existe duas linhas principais na avaliação critica do resultado fi-nal do CURA Conceição: uma questiona quem se beneficiou com a reurbanização e a outra lamenta a mudança de uso dominante de residencial para serviços.

“ O pressuposto da reurbanização era a intensificação do uso do solo e a sua diversificação, potencializando os prévios investimentos públicos (Metro). Os benefícios desta operação urbana deveriam ser “socializados”entre o maior numero possível de habitantes.

41 Heck, Eneida R, Belluzzo Godoy. A Emurb como instrumento de planejamento urbano em São Paulo 1971-2001. São Paulo: FAUUSP. 2004 p146

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Ao contrario, Conceição foi privatizada, com a quase totalidade de suas novas edificações construídas para uso próprio ou privativo de grande corporações empresariais.”42

Dente questiona também o aumento de potencial construtivo para áreas sem que seja para ação direta do Estado, pois o E3 e E4 tinham um coeficiente em torno de 6 cinquenta por cento acima do mais alto no restante da cidade, mesmo assim abaixo do coefi-ciente oito que ele menciona.

A critica em relação a apropriação quase total por grandes empre-sas desconsidera que era componente fundamental da operação da Emurb a venda da área para que se apropriasse de parte do valor que o poder publico investiu na área, a questão então é se o valor obtido pela venda foi vantajoso para o poder publico.

A quase eliminação do uso residencial deve-se em parte pela com-pra pelo Itaú de grande parte da área leiloada, mas também pela entrada da economia do pais em depressão. Talvez se a densidade permitida para o uso residencial fosse maior que para escritório o comportamento do mercado fosse outro e tivéssemos alcançado um mix mais adequado de usos. Na minha visão porem os usos mais adequados para se localizar próximos a estação são os usos públicos e serviços que geram maior fluxo e suportam maior den-sidade.

Não considero o coeficiente de aproveitamento seis ou oito vezes a área do terreno alto para uma área localizada ao lado de uma estação do metro, não podemos esquecer que a região central de Nova Iorque tem um coeficiente quinze, o grande limitante desta área especifica é o gabarito do aeroporto que limita a altura dos edifícios.

Para gerar uma nova relação entre os edifício e o espaço publico não seria necessário que o Estado assumisse um compromisso fi-nanceiro da escala desta desapropriação, o objetivo desta opera-ção era capturar o ganho financeiro pela valorização dos lotes em função da implantação do metro. Um valor adicional é gerado por aglutinar os lotes, gerando terrenos maiores, o que é bastante difí-cil para o incorporador e . Esta apropriação de parte do ganho po-deria ser efetuada de forma mais simples através de um imposto, mas sua viabilidade política é muito baixa.

Veremos no capitulo seguinte um exemplo de controle da cons-

42 Dente, Edgar Gonçalves. Conceição, Santana, Anhangabaú. São Paulo: FAUUSP. 1993 pg15

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trução do espaço urbano, que não passa pelo Estado assumir a execução dos programas, como a Emurb nos projetos CURA, mas sim utilizar política de incentivos relativos a rentabilidade da ope-ração imobiliária e ter como retorno a produção dos espaços pú-blicos que deseja. Trata-se do dispositivo legal do zoneamento da cidade de Nova Iorque chamado de “Private Onwed Public Space” (POPS) que nos seus 45 anos de utilização gerou um grande volu-me de espaços e obras de uso publico.

Private Owned Public Space

Nova Iorque tem, desde 1916, utilizado o zoneamento como sua forma principal de controle do desenvolvimento da cidade. Como proposto pela visão funcionalista da dinâmica da cidade devemos separar os usos e assim definir áreas mais homogêneas dentro do tecido urbano. Alem deste objetivo, o principal foco da legislação era definir condições que melhorassem as condições de penetra-ção da luz natural e, portanto a legislação de 1916 definiu uma for-mula que correlacionava a altura do edifício e seu recuos a partir da largura da rua. A forma como foi estabelecidos os limites criou uma tipologia que vai ser chamada de edifício “bolo de noiva” onde ao avançar em altura o edifício deveria recuar em relação a rua.

Esta tendência a definir uma forma, típica da legislação que se pro-põem a controlar através de formulas fixas, definindo recuos e áre-as construídas permitidas, surge aqui de maneira muito evidente. Alem desta característica “type forming” temos também a pressão dos incorporados que consideram a forma resultante dos edifícios pouco eficientes do ponto de vista econômico. A variação estrutu-ral e dos elevadores ao longo do edifício e a não definição de um pavimento tipo também dificulta o aproveitamento racional dos andares resultantes.

A partir da década de 50 surgem propostas para revisão da legis-lação de Nova Iorque e em 1956 a City Planning Commission contratou o escritório de arquitetura e planejamento urbano Vo-orhees Walker Smith and Smith que após dois anos de estudos apresentou o relatório “Zoning New York City: A proposal for a Zoning Resolution for the city of New York.

Esta proposta, pouco modificada pelo processo publico de revi-são, foi finalmente aprovada no fim de 1959 e entrou em vigor em 1961.

Como toda legislação deste tipo ela tem edifício modelos que ser-Edifício “bolo de noiva”. [149]

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vem de referencia para estabelecimento das relações numéricas, aparentemente não direcionadoras, que vão normalizar a cons-trução. No caso do estudo de Voohees dois importantes edifícios serão modelos e até exemplos para demonstração das idéias: o primeiro é a Lever House construído em 1952 do escritório Ski-dmore, Owings and Merrill e o segundo foi o Seagram Building desenhado por Mies Van Der Rohe e concluído em 1958.

Ambos tem uma torre que ocupa aproximadamente 25% da área do terreno, mas bem diferentes em sua relação com a rua, a Lever House tem um embasamento de dois andares que vai aos limites do terreno, mas a maior parte do pavimento térreo é aberta ao pu-blico, o Seagram Building é uma torre que chega até o térreo com um grande recuo em relação à rua que define uma praça levemen-te elevada.

Alem da intenção clara de favorecer estas tipologias a nova nor-ma trazia uma serie de modificações em relação à lei anterior das quais quero destacar três: o estabelecimento de um FAR (Floor área ratio) que é o equivalente de nossa área computável máxima permitida, a mudança da forma de estabelecer os recuos em rela-ção à rua e criação, de forma ainda incipiente, da figura da “Private Onwed Public Space (POPS)”.

O FAR é uma grande alteração, pois controla a escala final do edi-fício, ou seja, a densidade da ocupação independente das questões de recuos, mas foi estabelecida a partir da realidade já existente em NY de forma a não alterar o valor relativo dos terrenos. Ao con-trário de São Paulo que limita a 4 o multiplicador em NY ele é de 15 em média nas áreas mais densas e pode chegar a mais através dos POPS ou da compra de direitos de outro lote o que gera uma cidade quatro vezes mais densa.

Mas a principal novidade da legislação diz respeito ao POPS, pois pela primeira vez se introduz um incentivo positivo e não restri-tivo para direcionar a ação privada na direção que as instancias públicas desejam. Fundamentalmente a idéia dos POPS é criar um bônus de área adicional de construção para os incorporadores que se dispuserem a criar espaços, internos ao seu lote, destinados ao uso público. A proposta inicial do estudo de Vooheen estabelecia um bônus de três pés quadrados de área construída adicional para cada pé quadrado de área pública criada, porem na resolução final aprovada em 1961 a proporção chegou a dez para um nos distritos de mais alta densidade (FAR = 15).

Num primeiro momento somente dois tipos de espaços públicos

Seagram building. New York. Mies Van Der Rohe. [150]

Seagram building. Planta do térreo. [151]

Lever house. New York. Skidmore, Owings & Maerill - SOM. [152]

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foram definidos: a praça e a arcada (no sentido de passagem de pe-destre coberta) e as condições físicas necessárias para sua aceita-ção (relação com a rua, dimensões mínimas, pé-direito, etc) pelo departamento de edificação.

As características definidoras da praça foi descrita na resolução de 1961 como:

“uma área aberta acessível ao publico o tempo todo... uma área continua ao longo da frente do lote com no mínimo dez pés de profundidade (medida perpendicularmente a linha de divisa frontal do lote), com uma área superior a 750 pés quadrados... e em nenhum ponto.. mais de 5 pés acima ou mais de doze pés abaixo da linha da calçada da rua adjacente.. e sem obstruções do seu ponto mais baixo até o céu....43

Para se avaliar o impacto inicial deste conceito basta verificar que em estudo realizado por Kayden 44, que de 95 edifícios de escritó-rios propostos para aprovação entre 1966 e 1975, 70% utilizaram o recurso de propor praças como forma de obter benefícios de FAR.

É fácil entender a abrangência do uso deste dispositivo se consi-derarmos que o beneficio é grandemente positivo em relação ao custo, uma avaliação de William H. Whyte no estudo “City: Redis-covering the Center” estabelece uma proporção um para quarenta e oito para a relação entre o custo de geração do espaço público e o valor adicional de área vendável permitido.

Apesar desta total desproporção este custo e beneficio privado, que sem dúvida poderia ser ajustado sem que deixasse de funcio-nar como incentivo ao incorporador, o aumento do volume dos edifícios é pequeno em relação a melhoria de qualidade do nível da rua. Uma interessante simulação do impacto adicional na vo-lumetria dos edifícios na área de Lower Manhattan em função do uso do POPS, feita por alunos de Yale sob supervição de Gregg Pasquarelli,45 mostra em cor laranja a altura adicional de cada edi-fício gerado pelo uso do beneficio de área adicional. Em contrapar-tida podemos identificar os inúmeros espaços de uso publico que este dispositivo legal gerou, na mesma área da cidade, em contra-partida a este acréscimo de altura nos edifícios.

Tendo sido gerado até hoje na cidade de Nova Iorque em torno do 500 espaços públicos dentro do arcabouço legal do POPS é possí-

43 (KAYDEN, 2000: 11)

44 KAYDEN. Incentive zoning. 1978.

45 (RAPPAPORT, 2008:.30.)

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vel hoje uma analise bastante abrangente dos fatores positivos e negativos de cada uma das propostas, mas principalmente, quais mecanismos de ação do estado possibilitaram ou falharam na de-finição destes resultados.

O importante mapeamento que Kayden faz de cada um dos espa-ços, e que alguns exemplos que estão disponíveis no site do De-partment of City Planning of New York 46, é um excelente ponto de partida para a análise deste instrumento urbanístico. Sua ava-liação se detem em dois aspectos importantes: a efetividade do ins-trumento na construção da cidade e a qualidade final dos espaços resultantes:

“... Os resultados ao nível da rua da “Zoning Resolution” de 1961 em criar espaços públicos pode ser descrito, sem nenhum exagero, como uma das mais efetivas demonstrações do poder da legislação em promover um determinado resultado de projeto. ... Este estudo concluiu que 41% dos 503 espaços públicos são de valor marginal, a maioria deles produzidos para atender os mínimos padrões legais que controlaram os praças e arcadas “as-of-right” na definição de 1961 a 1975. Mudanças no zoneamento a partir de meados da década de 70 introduziram padrões de projeto mais elaborados e garantiram espaços externos substancialmente melhores e espaços internos sujeitos a um processo de revisão especifico que geralmente resultou em uma qualidade mais alta. Infelizmente, práticas operacionais de alguns proprietários fez com que aproximadamente a metade dos espaços públicos, entre 1998 e 1999, estivessem fora dos requerimentos legais indo desde infrações menores até sérias violações.”47

Esta grande variação na qualidade dos projetos não pode ser resol-vida nos limites do texto legal, pois a lei não pode ser tão especifi-ca que limite suas condições de aplicação e, portanto, deve haver outras instancias que permitam o controle adicional necessário para que os resultados sejam benéficos para a comunidade.

Em primeiro lugar deve haver um fórum para a discussão do pro-jeto especificamente, pois em cada condição real de lote e situação urbana a tradução das intenções do legislador pode se efetivar de forma diferente, mas não menos importante é existir um conheci-mento técnico que sustente a discussão em torno do projeto.

Um importante passo, no caso da cidade de Nova Iorque, foi o es-tudo de William H White chamado de “The Street Life Project” que se iniciou em 1971 e que se propunha estudar os espaços pú-

46 http://www.nyc.gov/html/dcp/html/priv/priv.shtml

47 (KAYDEN, 2000: 1)

Simulação do potencial construtivo adicional. [153]

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Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

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Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

Exemplo de POPS.

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blicos da cidade de Nova Iorque, não somente praças e parques, mas qualquer espaço onde a vida social da cidade ocorre. Este es-tudo representa um marco na forma com tratamos a questão do desenho urbano, pois se propõem a verificar de forma empírica, utilizando métodos desenvolvido por outras áreas das ciências so-ciais como a antropologia e a sociologia, o que esta ocorrendo nos espaços públicos da cidade. Todos nós temos conceitos e convic-ções do que funciona ou não para criar um espaço de qualidade, mas White utiliza câmeras de foto a foto para captar a dinâmica real dos espaços que ele se propõem a estudar podendo avaliar a ocorrência ou não destas idéias.

A combinação do registro mecânico do que ocorre nos espaços através das câmeras e das entrevistas que ele realiza com os usuá-rios revela padrões de comportamento que muitas vezes não são conscientes para as próprias pessoas.

“O que atrai mais as pessoas, são ao que tudo indica, as outras pessoas. Se eu insisto neste ponto, é porque muitos espaços urbanos são desenhados como se o oposto fosse verdade, e que as pessoas preferem mais os espaços onde eles podem ficar distantes das outras pessoas. As pessoas freqüentemente falam nesta direção; é por isto que suas respostas aos questionários podem ser tão equivocadas. Quantas pessoas diriam que elas gostam de sentar no meio da multidão? Ao contrário elas falam de ficar distantes disto tudo, elas usam termos como “oásis”, “refugio”. O que as pessoas fazem, no entanto revelam uma prioridade diferente.

Isto foi percebido por nós a primeira vez no estudo das conversas de rua. Nós nos perguntávamos a quanto uma pessoa se deslocava do fluxo principal da rua quando paravam para conversar. Nós estávamos especialmente interessados em descobrir quanto do espaço não usado junto aos prédios poderia ser utilizado. Para isto colocamos câmeras em esquinas chaves e registramos a localização de todas as conversas que duraram mais de um minuto. As pessoas não se deslocam do fluxo de trafico principal. Elas se mantêm ou se movem em direção a ele e a maior parte da conversa se desenvolve no centro do fluxo- a locação 100 %- para utilizar um termo dos incorporadores. ... Porque as pessoa se comportam desta maneira nunca pudemos determinar.”48

Whyte vai avaliar em seu estudo um grande número de comporta-mentos como os acima descritos e introduzir na discussão do que constitui o espaço público um grande numero de variáveis que ficariam escondidas atrás do senso comum e dos preconceitos ide-ológicos que alimentam os arquitetos em sua pretensa sabedoria.

48 (WHYTE, 1995: 19)

Foto do estudo de White.

Foto do estudo de White.

[170]

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Sua ambição não é resumir a complexidade do comportamento humano em simples regras e receitas de projeto, mas sim iden-tificar o que ocorre nos espaços públicos (ruas, praças, esquinas, etc) de uma cidade e um público especifico. Isto não impede que ele proponha em seu livro critérios até dimensionais para o dese-nho destes espaços baseados na avaliação de espaços reais que são identificados como referenciais.

Seus estudos identificaram uma serie de variáveis que são signifi-cativas para explicar as diferenças de intensidade de uso de espa-ços que compartilham o mesmo contexto urbano e o mesmo tipo de publico. O primeiro levantamento diz respeito à intensidade de uso de cada praça, para o mesmo período do dia, no horário do almoço, já que estas praças estão localizadas em áreas comerciais.

A partir deste levantamento inicial do número de pessoas utili-zando os espaços ele correlaciona com uma serie de fatores como: área total disponível, dimensão linear de espaço para sentar, expo-sição ao sol, serviços de alimentação, etc. Este estudo gerou uma série de conclusões referente ao comportamento das pessoas, mas também recomendações específicas para configuração destes es-paços e de seus componentes.

Estes estudos foram fundamentais para a revisão da legislação de Nova Iorque implementada em 1975, que alem de definir alguns parâmetros números para a configuração destes espaços, definiu uma nova sistemática de aprovação que incluía uma avaliação qualitativa obrigatória pelo Department of City Planning of New York antes de que os benefícios de bônus de área construída adi-cionais pudessem ser incorporados aos projetos.

Não é objetivo deste capitulo discutir em detalhe o que constitui um espaço público de qualidade ou seus critérios de projeto, mas sim demonstrar que sua viabilização vai alem de índices urbanís-ticos, como a densidade e os recuos e que o Estado dispõem de ins-trumentos que permitiriam sua implementação tanto em Nova Iorque como em São Paulo.

Apesar da visão critica que os planejadores urbanos de Nova Ior-que tem hoje, quarenta e cinco anos depois, do dispositivo POPS e das distorções na configuração do espaço da rua que gerou ao retirar o comercio do limite do lote, como no exemplo do CURA Conceição o que distingue os projetos e a tradução a nível concre-to do projeto, difícil de ser controlado através da legislação, e que deve ser controlada pela aprovação caso a caso.

Grá fico de uso das praças.

Gráfico de quantidade de espaço aberto.

[171]

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Gráfico de quantidade de espaço para assentos. [173]

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Desde da revisão de 1973 a tendência do Department of City Plan-ning of New York é não aprovar automaticamente os projeto, “as-of-right” como é chamado, mas sim submeter a uma análise quali-tativa projeto a projeto, mas a partir de critérios estabelecidos nos planos existentes para os bairros.

Acredito que um dispositivo equivalente criado em São Paulo te-ria um impacto positivo na melhoria do desenho do espaço publi-co e principalmente ao amenizar a grande rigidez que existe aqui na relação deste com o espaço privado.

Exemplo de regulamentação urbanística. Plano da Prefeitura de New York para a Rua 125 em Manhattan. [174]

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Considerações Finais

A motivação inicial do meu envolvimento com o mestrado foi o desejo de me qualificar para ser professor de projeto arquitetônico na graduação. Portanto, desde o início, a questão da compreensão do projeto no contexto do ensino foi o que me levou a focar mi-nha dissertação em projeto e refletir sobre a relação do projeto e da pesquisa.

Ao longo do processo de desenvolvimento do método nesta disser-tação identificamos duas vertentes principais em relação a dificul-dade de apreender a atividade de projeto: a primeira estaria ligada a uma visão restrita e limitadora do conhecimento científico, e a segunda deriva da complexidade de exprimir a experiência da ar-quitetura através das palavras, ou mesmo de imagens.

A redefinição dos métodos adequados ao tratamento das questões ligadas ao projeto é condição fundamental para que possamos desenvolver o conhecimento do processo de projeto de forma a poder transmiti-lo. As preocupações derivadas da metodologia científica das ciências exatas levaram a buscar na aproximação destes temas aspectos generalizáveis e abrangentes cuja validade seria aplicável a um conjunto maior de eventos. O problema deste caminho é que neste processo de abstração se descarta um volume enorme de conteúdos que, apesar de específicos e localizados, são os mais relevantes.

Portanto temos que considerar que a ampliação do conhecimento do processo de projeto se dará através de metodologias que incor-porem o que é “particular, subjetivo, relativo, contingente e pessoal” nas palavras de Bondia. A descrição detalhada do processo de pro-jeto por parte dos autores, como foi esboçada nesta dissertação, contribui, na minha visão, para a maior compreensão da prática revelando as condições em que as decisões de projeto foram toma-das e a lógica particular que levou a adoção de cada solução.

A visão do projeto como pesquisa descrita por Mahfuz, onde o projeto é concebido como a pesquisa de um tema relevante, ou seja, através da elaboração de um projeto se esclarece uma deter-minada abordagem de um programa ou assunto é sem dúvida um caminho interessante e válido para a pós graduação em arquitetu-ra, mas esta longe de ser o único.

O próprio Mahfuz ao refletir sobre o ensino de arquitetura sugere

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a apropriação da experiência alheia como parte fundamental do aprendizado de projeto propondo o “ o exame e o estudo de obras nas quais se reconheça como dados do projeto foram entendidos e valoriza-dos pelos arquitetos, a que intenções suas decisões se vinculavam, em um momento histórico específico” 49 como forma de desenvolver o espíri-to crítico dos alunos. O caminho seguido aqui foi apresentar esta análise na ótica do autor, que não é, como muitos arquitetos am-bicionam, a definitiva, mas sim uma perspectiva muito particular, mas sem dúvida bastante significativa da realidade do projeto.

Um caminho ainda mais radical, que se enquadra na direção do projeto como pesquisa, é proposto por Winy Maas no workshop “Five Minutes City” , onde o ponto de partida é uma hipótese dis-tante da realidade, mas cujo processo de equaciona-la revela pro-blemas e mecanismos ocultos pelo senso comum.

Neste caso o desafio era a elaboração de um conceito de cidade, aplicada hipoteticamente a Rotterdam e Manhattan, pelo qual fosse possível chegar a qualquer ponto da cidade em cinco minu-tos. Este tempo limite arbitrário e irreal serve para evidenciar as condições extremas que permitiriam sua viabilidade, mas ao mes-mo tempo, deixa claro as variáveis que condicionam o desenho de uma cidade a partir do tempo e não do espaço.

O mecanismo aqui é muito similar ao sugerido por Paul Krug-man, premio Nobel de Economia, no seu interessante texto “How I work” , no qual ele apresenta a estratégia de utilizar modelos ela-borados a partir de hipóteses simplistas e/ou absurdas, mas que permitem revelar o comportamento dos processos que busca es-clarecer.

“O que comecei a entender foi que em economia nós sempre estamos fazendo hipóteses

absurdas; é que algumas foram feitas com tanta frequência que passam a parecer

naturais. E portanto ninguem deve rejeitar um modelo como absurdo até que seja

possivel ver onde sua premissas nos levam”.50

A compreensão de que a teoria ou os modelos teóricos tem um papel decisivo na ruptura com o senso comum, ampliando a per-cepção dos problemas e incentivando soluções inovadoras para problemas tradicionais. O exercício de projeto com hipóteses dis-tantes da realidade, como na proposta de Winy Maas, pode revelar

49 MAHFUZ, Edson da Cunha. Teoria, história e crítica, e a prática de projeto. [S.l.]: Vitruvius, 2003, Texto especial 202. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp202.asp>.

50 Krugman, Paul. How I work. Disponível em: <http://web.mit.edu/krugman/www/howiwork.html>

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mecanismos do mundo real que não estão evidentes nas condi-ções rotineiras e portanto trazer novas perspectivas para o enfren-tamento dos programas reais.

A idéia do projeto como forma de pesquisa, ainda pouco comum no Brasil, representa uma das direções mais interessantes do mes-trado em arquitetura, tendo grande potencial de transformação da arquitetura e do ensino de projeto no país,mas para isto temos que ampliar nossa perspectiva em relação as formas válidas de produ-ção do conhecimento.

Gostaria também de fazer algumas considerações em relação ao objeto imediato desta dissertação, o Centro Empresarial Itaú. Ape-sar das qualidades arquitetônicas, que são caras ao autor, sempre o considerei, do ponto de vista da linguagem arquitetônica, um projeto bastante convencional. É um filho legitimo do movimen-to moderno cujo paternidade foi esclarecida, em parte, quando da discussão dos precedentes.

Talvez, neste sentido, a principal contribuição seja mostrar o quanto significa para a cidade e para as pessoas a simples execução cuidadosa do conhecimento já estabelecido da arquitetura. Existe um enorme corpo de conhecimento prático ligado a construção e o uso da arquitetura que fica em segundo plano em relação às especulações formais e as análise de obras excepcionais.

Desde que, tive acesso ao trabalho de William White sobre o uso dos espaços públicos de Nova Iorque, passei a enxergar de outra forma os espaços construídos com que tenho contacto e, principal-mente, a levar em conta este conhecimento no desenho de novos espaços. O entendimento dos fatores que favorecem ou dificultam o uso do espaço público pelas pessoas, desenvolvido inicialmente para o contexto de New York, se revelou mais abrangente do que se supunha inicialmente tendo sido confirmado por estudos pos-teriores de White para Tóquio. A consistência de resultados em culturas tão diferentes revelam que o que está sendo observado diz respeito a comportamentos humanos fundamentais.

Além das conclusões específicas que o estudo apresenta conside-ro igualmente significativo o método por ele utilizado. Ao tentar sair dos estereótipos e do senso comum que norteavam as idéias a respeito do uso do espaço público descobriu que não bastava per-guntar as pessoas o que elas queriam já que muitos comportamen-tos não eram conscientes. A utilização de métodos da etnografia para registro de culturas “exóticas” na observação de sua própria cultura permitiu descobertas importantes para configuração da

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legislação urbanística de New York.

Minha experiência pessoal com o uso de filmagens quadro a qua-dro de espaços comerciais, que permite a posterior alteração do tempo, demonstrou a força deste instrumento para perceber pa-drões de comportamento não evidentes, quando observados em tempo real, mesmo que por longos períodos de tempo.

O Itaú, em 1993, solicitou a Itauplan um estudo de novo modelo de agência bancaria que evoluísse de um modelo de prestação de serviços para um modelo de loja. A idéia era criar um ambiente a partir de conceitos já utilizados no varejo em geral como o “mer-chandising” ( publicidade no ponto de venda).

Como não existia experiência neste sentido no Brasil, contratamos uma empresa americana (Envirosell), fundada por Paco Underhill , que era um dos colaboradores de William White no estudo de New York. O processo de pesquisa implantado por eles consistia em inicialmente registrar com filmagem quadro a quadro três agências tradicionais durante vários dias e a partir deste registro levantar os fluxos, as densidades de pessoas e a forma de utilização do espaço da agência. A partir deste levantamento fomos introdu-zindo mudanças e testando idéias de diferentes configurações es-paciais e formas operacionais. Sempre registrando, através de fil-magem quadro a quadro, durante vários dias estas experiências.

O aprendizado desenvolvido neste processo, mesmo para um pro-grama tão desinteressante como uma agência bancaria, deixou evidente o potencial deste método se aplicado a programas repe-titivos como escolas, museus ou qualquer edifício destinado a uso público. Grande número de certezas que se tinham sobre como as pessoa se comportavam no espaço da agência foram eliminadas pela constatação sistemática do comportamento real das pessoas.

Me detive na descrição deste método, em primeiro lugar pois acho que é pouco conhecido no Brasil, mas principalmente como evi-dência da complexidade da prática da arquitetura. Não sou dos que acreditam que a arquitetura pode ser uma ciência, muito ao contrário, mas por outro lado vejo grande benefício no uso de mé-todos de outras ciências humanas para avaliar as criações dos ar-quitetos.

A instituição da originalidade, da criação a partir do nada ou so-mente da percepção do arquiteto, como critério principal para avaliação do valor das obras arquitetônicas, mesmo que pouco sustentável pela análise da produção concreta dos arquitetos, é

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um grande obstáculo a consolidação do saber arquitetônico.

Recorremos sistematicamente a soluções e estratégias de projeto de outros arquitetos e outros tempos mas não podemos deixar isto explícito. Acredito que grande parte da qualidade do projeto do CEI se deve a observação cuidadosa da produção de muitos arqui-tetos e obras que o antecederam.

Considero também o CEI como um exemplo da contribuição que o tratamento do edifício pode trazer em relação à cidade, mesmo nas condições limitadas que a prática da arquitetura no Brasil apresenta.

Quando analisamos o resultado final, em relação à cidade e o espa-ço público, de projetos arquitetonicamente equivalentes, como os que fazem parte do CURA Conceição, vemos que o que distingue o CEI são soluções de projeto, como a separação da torre e o emba-samento, ou os fossos medievais, que permitiram que se estabele-cesse uma outra dinâmica urbana, e não o fato de estar integrado ao projeto CURA, pois os demais edifícios e os próprios projetos da Emurb não tiveram ambição suficiente.

A articulação do Edifício do Aço com o entorno urbano é pobre não por limitações de seus arquitetos, que são profissionais com-petentes ou por limitações de custo, pois se trata de um edifício de alto padrão, mas sim por uma visão limitada em relação a cidade de todos os agentes envolvidos em sua elaboração.

A experiência de New York com os POPS mostra que para criar uma nova relação dos edifícios com a rua e criar espaços públicos não é necessário desapropriar grandes áreas, o que exige grande aporte de capital por parte do estado, mas simplesmente criar me-canismos de incentivo e principalmente controlar as soluções a nível de projeto. As diversas avaliações já existentes da experiên-cia americana mostra que os mecanismos de incentivo tiveram grande impacto na reconfiguração da relação dos edifícios com o que é público, mas que somente os projetos arquitetônicos de qua-lidade foram capazes de criar de fato uma nova condição urbana.

É importante que possamos ir alem das boas intenções e nos de-diquemos a observar e analisar os projetos que foram capazes de traduzi-las em obras concretas.

de comportamento não evidentes, quando observados em tempo real, mesmo que por longos períodos de observação.

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VELOSO, Maisa; ELALI, Gleice. Há lugar para o projeto de arquitetura nos estudos de pósgraduação? [S.l.]: Vitruvius, 2007, Texto especial 117. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp117.asp>.

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ZEIN, Ruth Verde. O lugar da crítica: Ensaios oportunos de arquitetura. Porto Alegre: Centro Universitário Ritter dos Reis, 2001.

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Introdução

[1] Casa da cascata. Arq. Frank Lloyd Wright.[2] Casa da cascata. Arq. Frank Lloyd Wright. (Foto do autor).

Centro Itaú Conceição- Processo de projeto

[3] CEIC. Nomenclatura dos lotes. (Ilustração so autor)[4] Ginasio do Clube Atlético Paulistano. São Paulo, João Eduardo De Gennaro e Paulo Mendes da Rocha. (SPIRO 2002: 42).[5] Marquise da Igreja da Pampulha. Belo Horizonte, Oscar Niemeyer. (FUTAGAWA 2008: 57).[6] Croqui de Oscar Niemeyer da Casa das Canoas. (FUTAGAWA 2008: 86).[7] Portland Building, Portland.[8] Agência Itaú, Pça. Panamericana. (Foto do autor).[9] Teatro MARS. São Paulo. (Foto do autor).[10] The Ford Foundation, New York, EUA. Vista Geral.(FUTAGAWA 1975: 56).[11] The Ford Foundation, New York, EUA. Planta tipo. (FUTAGAWA 1975: 57).[12] College Life Insurance Company of America, Indianapolis, EUA. Vista geral. (FUTAGAWA 1975: 165).[13] College Life Insurance Company of America. Planta do primeiro piso. (FUTAGAWA 1975: 164).[14] CEIC. Acesso subterraneo à torre Eudoro Villela. (Foto do autor).[15] CEIC. Acesso subterraneo à torre Eudoro Villela. (Foto do autor).[16] CEIC. Acesso subterraneo à torre Eudoro Villela. (Foto do autor).[17] CEIC e Aeroporto Internacional de Congonhas. (Ilustração do autor baseada em imagens do Google Earth).[18] CEIC. Corte em perspectiva. Piso-a-piso. (ITAÚ 1986).[19] CEIC. Torres e pisos do embasamento. (Foto do autor).[20] CEIC. Continuidade visual. (Ilustração do autor baseada em ZEIN 1986: 36).[21] Sede do BNDES, Rio de Janeiro. Corte. (ANELLI 2008: 62).[22] Sede do BNDES, Rio de Janeiro. Embasamento. [23] CEIC. Cascata e escultura de Bruno Giorgi. (Foto de Rubens Manno).[24] CEIC. Painel de Sérgio Camargo e espelho d’água. (Foto de Rubens Manno).[25] CEIC. Solução para os muros externos. (Foto do autor).[26] [27] Solução para os muros de arrimo. (Foto do autor).[28] CEIC. Estudo de implantação em paralelo com a R. Carnaubeiras. (ITAÚ 1986).[29] CEIC. Estudo de implantação em 45º com a R. Carnaubeiras. (ITAÚ 1986).[30] CEIC. Croqui de possíveis configurações de núcleo. (Ilustração do autor).[31] CEIC. Pavimento tipo das torres dos lotes E3 e E4. (Ilustração do autor).

[32] CEIC. Pavimento tipo da torre Itaúsa. (Ilustração do autor).[33] CEIC. Pavimento tipo das torres dos lotes E3 e E4 com layout. (Ilustração do autor).[34] CEIC. Pavimento tipo da torre Itaúsa com layout. (Ilustração do autor).[35] CEIC. Hall de elevadores. (Foto de Rubens Manno).[36] [37] CEIC. Escada Wesley Duke Lee. (Foto de Rubens Manno)[38] [39] CEIC. Estudos volumétricos. (Ilustração do autor).[40] Foto da maquete com composição do conjunto. (ITAÚ 1988: 87).[41] CEIC. Portal de acesso do Ed. ITAÚSA. (Foto de Rubens Manno).[42] CEIC. Abaixo do portal de acesso do Ed. ITAÚSA. (Foto de Rubens Manno).[43] CEIC. Corte do hall de acesso à torre Itaúsa. (Ilustração do autor).[44] Estrutura de transição. (Foto do autor).[45] CEIC. Corte da estrutura de transição da torre Itaúsa. (Ilustração do autor).[46] Tabela comparativa entre edifícios empresariais de alto padrão e único ocupante de São Paulo. (edição do autor com base em LA SALLE 2001: 10)[47] Torre Norte do Centro Emprl. Nações Unidas. (LA SALLE 2001: 29).[48] Centro Emprl. Nações Unidas. Pav. tipo. (LA SALLE 2001: 29).[49] Continental Office Tower. (LA SALLE 2001: 30).[50] Continental Office Tower. Pavimento tipo. (LA SALLE 2001: 30).[51] Birmann 29 (LA SALLE 2001: 31).[52] Birmann 29. Pavimento tipo. (LA SALLE 2001: 31).[53] Birmann 21. (LA SALLE 2001: 32).[54] Birmann 21. Pavimento tipo. (LA SALLE 2001: 32).[55] CEIC. Planta do andar tipo da torre Eudoro Villela. (Ilustração do autor).[56] CEIC. Torre Eudoro Villela, hall de acesso. (NOVO 2003: 75).[57] CEIC. Torre Eudoro Villela, hall de elevadores. (NOVO 2003: 76).[58] CEIC. Torre Eudoro Villela, corte. (NOVO 2003: 73).[1] CEIC. Vista geral e diferença entre os edifícios. Torre Eudoro Villela a direita. (NOVO 2003: 70).[59] CEIC. Implantação. (Ilustração do autor).[60] CEIC. Elevação leste. (Ilustração do autor).[60] CEIC. Corte longitudinal. (Ilustração do autor).[62] CEIC. Corte transversal. (Ilustração do autor).[63] CEIC. Planta do 2º Subsolo. (Ilustração do autor).[64] CEIC. Planta do 1º Subsolo. (Ilustração do autor).[65] CEIC. Planta do piso Guajuviras. (Ilustração do autor).[66] CEIC. Planta do piso Terraço. (Ilustração do autor).[67] CEIC. Planta do piso Metrô. (Ilustração do autor).[68] CEIC. Planta do 1º piso intermediário. (Ilustração do autor).[69] CEIC. Planta do 2º piso intermediário. (Ilustração do autor).[70] CEIC. Planta do andar tipo das tores. (Ilustração do autor).[71] CEIC. Planta do andar tipo das tores com layout de mobiliário. (Ilustração do autor).[72] CEIC. Planta do andar tipo das tores com layout de mobiliário. (Ilustração do autor).[73] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 3º subsolo. (Ilustração do autor).[74] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 2º subsolo. (Ilustração do autor).[75] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 1º subsolo. (Ilustração do autor).[76] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do piso guajuviras. (Ilustração do autor).

Lista de imagens

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[77] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do piso Terraço. (Ilustração do autor).[78] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do piso Metrô. (Ilustração do autor).[79] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 1º piso intermediário. (Ilustração do autor).[80] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 2º piso intermediário. (Ilustração do autor).[81] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do andar tipo da torre. (Ilustração do autor).[82] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do andar tipo da torre com layout do mobiliário. (Ilustração do autor).[83] CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do andar tipo da torre. com layout do mobiliário. (Ilustração do autor).[84] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do 3º subsolo. (Ilustração do autor).[85] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do 2º e 1º subsolo. (Ilustração do autor).[86] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do piso Guajuviras. (Ilustração do autor).[87] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do piso Terraço. (Ilustração do autor).[88] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do piso Metrô. (Ilustração do autor).[89] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do 1º piso intermediário. (Ilustração do autor).[90] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do 2º apiso intermediário. (Ilustração do autor).[91] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do andar tipo da torre. (Ilustração do autor).[92] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do andar tipo da torre com layout do mobiliário. (Ilustração do autor).[93] CEIC, Edifício Itaúsa. Planta do andar tipo da torre com layout do mobiliário. (Ilustração do autor).

Edifícios Administrativos

[94] Empire State Building. Nova York. Shreve, Lamb & Harman. (DUFFY 1997: 23).[95] Empire State Building. Planta do 21º andar. (DUFFY 1997: 22).[98] Empire State Building. Planta dos andares mais baixos. (DUFFY 1997: 22).[97] Paisagem típica de grandes cidade americanas (DUFFY 1997: 34).[98] Paisagem típica de cidade européia. (DUFFY 1997: 35).[99] Edifício Ninoflax. Cidade de Nordhorn. Arq. N. Zobel. Planta. (DUFFY 1997: 35).[100] Edifício Centraal Beheer. Apeldoorn. Arq. Herman Hertzberger. Foto interior. (DUFFY 1997: 37). [00] ING Headquarters. Amesterdam. Arq,. Ton Albers. Planta. (DUFFY 1997: 40).[102] Edifício Centraal Beheer. Apeldoorn. Arq. Herman Hertzberger. Planta.(DUFFY 1997: 36).[103] Children Home. Arq. Van Eyck.

[104] Cité Universitaire, 1925. Arq. Le Corbusier. Habitações para estudantes. Corte e planta. (BOESINGER 1964: 73).[105] Cité Universitaire, 1925. Arq. Le Corbusier. Habitações para estudantes. (BOESINGER 1964: 73).[106] Porção oeste da mancha urbana de São Paulo. 1) Pça. da Sé 2) CEIC 3)

Unibanco 4) BCN. (Ilustração do autor sobre imagem do software Google Earth).[107] Edifício Alfred N Richards Medical Research. Arq. Louis Kahn.[108] Edifício Alfred N Richards Medical Research. Arq. Louis Kahn. Planta.[109] UNIBANCO. Implantacão e acessos. (Ilustração do autor).[110] BCN. Implantacão e acessos. (Ilustração do autor).[111] CEIC. Implantacão e acessos. (Ilustração do autor).[112] Unibanco. Acesso principal sob a cobertura translúcida. (Foto do autor).[113] BCN. Alameda de acesso aos blocos. (Foto do autor).[114] BCN. Iluminação do átrio do edifício da diretoria. (Foto do autor).[115] Unibanco. Implantação e programa.[116] CEIC. Corte. (Ilustração do autor).[117] Unibanco. Módulo triangular da malha. [118] CEIC. Pavimento tipo das torres dos lotes E3 e E4. (Ilustração do autor).[119] CEIC. Pavimento tipo da torre Itaúsa. (Ilustração do autor).[120] BCN. Pavimento tipo e modulação. (Ilustração do autor).[121] BCN. Contiguidade dos pavimentos no mesmo nível.

A construção da cidade

[122] São Paulo, 1954. Área da futura implantação do CEIC. Cartas VASP. (VASP 195-).[123] São Paulo, 1954. Sobreposição do projeto do CEIC. Cartas VASP. (Ilustração do autor com base em VASP 195-).[124] São Paulo, 1958. Área da futura implantação do CEIC. [125] São Paulo, 1958. Sobreposição do projeto do CEIC.[126] São Paulo, 2003. Área da futura implantação do CEIC. (Ilustração do autor).[127] São Paulo, 2003. Sobreposição do projeto do CEIC. (Ilustração do autor).[128] Quadro comparativo entre renovação espontânea e planejada. (ANELLI, 2007)[129] Tabela de áreas para os usos do solo propostos pelo escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o CURA Jabaquara. (CROCE, Relatório de consultoria)[130] Tabela de projetos propostos pelo escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o núcleo Conceição do CURA Jabaquara. (CROCE, Relatório de consultoria)[131] Mapa com a proposta de uso do solo do escritório Croce, Aflalo & Gasperini para o CURA Jabaquara. (CROCE, Relatório de consultoria)[132] Legenda para os três mapas acima. (CROCE, Relatório de consultoria)[133] [134] Estudo volumétrico da Promon para a área do CURA Conceição. (DENTE 1993: 4-5).[135] Plano de massas da renovação de Santana. (DENTE 1993: 17).[136] Bloco habitacional. Pavimento tipo inferior. (DENTE 1993: 18).[137] Edifícios no perímetro CURA. (Foto do autor).[138] - [141] Ligação Av. do Café e Av. Armando A. Pereira (Foto do autor).[142] [143] Espaço público para pedestres. (Foto do autor).[144] Centro Empresarial do Aço - CEA. Vista geral. (Foto do autor).[145] CEA. relação com a avenida. (Foto do autor).[146] [147] CEA. Relação dos muros com os passeios. (Foto do autor).[148] CEA. Ocupação dos passeios. (Foto do autor).[149] Edifício “bolo de noiva”. (KAYDEN 2000: 9).

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[150] Seagram building. New York. Mies Van Der Rohe. (DUFFY 1997: 26).[151] Seagram building. Planta do térreo. (DUFFY 1997: 26).[152] Lever house. New York. Skidmore, Owings & Maerill - SOM.[153] Simulação do potencial construtivo adicional. (RAPPAPORT 2008: 30).[154] - [168] Exemplo de POPS. (RAPPAPORT 2008: 23).[169] Foto do estudo de White. (WHITE 1995: 20).[170] Foto do estudo de White. (WHITE 1995: 21).[171] Grá fico de uso das praças. (WHITE 1995: 26).[172] Gráfico de quantidade de espaço aberto. (WHITE 1995: 27).[173] Gráfico de quantidade de espaço para assentos. (WHITE 1995: 28).[174] Exemplo de regulamentação urbanística. Plano da Prefeitura de New York para a Rua 125 em Manhattan. (NEW YORK, 125th Street Rezoning).

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