Proposta para análise financeira prévia de áreas para ...

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ

CLAUDIO CESAR WAJDOWICZ

EDUARDO DE CASTRO ARRUDA

PROPOSTA PARA ANÁLISE PRÉVIA DE ÁREAS PARA

EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS NO ÂMBITO DO PROGRAMA

MINHA CASA, MINHA VIDA EM CURITIBA

CURITIBA

2011



PROPOSTA PARA ANÁLISE PRÉVIA DE ÁREAS PARA



Trabalho de conclusão de curso apresentado como requisito parcial à obtenção do grau de Engenheiro Civil, do Curso de Engenharia Civil, do Departamento de Construção Civil, do Setor de Tecnologia, da Universidade Federal do Paraná.

Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme.

CURITIBA

2011

Arruda de Castro, Eduardo; Wajdowicz, Claudio Cesar

Proposta para análise prévia de áreas para empreendimentos

habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida em Curitiba /Eduardo de Castro Arruda; Claudio Cesar Wajdowicz – Curitiba, 2011.

158 f.: fig., graf., quad.,tab. Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Eng. Civil) – Setor

de Tecnologia, Universidade Federal do Paraná. 1 Empreendimento Imobiliário. 2. Programa Minha Casa, Minha Vida.

3 Análise de Investimento. 4 Regimes de Apuração I. Seleme, Robson. II. Título. III. Universidade Federal do Paraná.

TERMO DE APROVAÇÃO



PROPOSTA PARA ANÁLISE FINANCEIRA PRÉVIA DE ÁREAS PARA



Trabalho aprovado como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro

Civil pelo Curso de Graduação em Engenharia Civil, Área de Concentração: Setor de

Tecnologia da Universidade Federal do Paraná, pela seguinte banca examinadora:

________________________________________ Orientador: Prof. Dr. Robson Seleme Curso de Graduação em Engenharia de Produção, UFPR

________________________________________

Coorientador: Prof. José de Almendra Freitas Junior Curso de Graduação em Engenharia Civil, UFPR

________________________________________

Profª. Dra. Adriana de Paula Lacerda Santos Curso de Graduação em Engenharia de Produção, UFPR

________________________________________

Prof. Eduardo Pereira Curso de Graduação em Engenharia Civil, UFPR

Curitiba, 19 de dezembro de 2011

A todos aqueles que influenciaram

direta e indiretamente na realização

deste trabalho, nossos sinceros

agradecimentos.

RESUMO

O Brasil vive um momento singular em sua história no que diz respeito à habitação social. O Programa Minha Casa, Minha Vida é considerado o maior mecanismo de incentivo à habitação que o país já conheceu. O mercado imobiliário, por sua vez, passa por mudanças significativas provocadas pela exigência de qualidade na tomada de decisões decorrentes da enorme competitividade e mudança no perfil das grandes incorporadoras. O presente estudo aborda os aspectos da incorporação imobiliária de empreendimentos residenciais voltados para a baixa renda e enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida, fundamentando-se em uma revisão detalhada de assuntos como: A Incorporação Imobiliária; O Programa Minha Casa, Minha Vida; Aquisição e Avaliação de Terrenos; Parâmetros de Zoneamento; Desenvolvimento de Projeto; Gerenciamento de Projetos; Matemática Financeira; Tributação para Construção Civil; Análise de Investimentos e Gerenciamento de Riscos. Com a finalidade de reconhecer e quantificar alguns dos principais fatores que motivam as decisões nos níveis iniciais de um empreendimento, principalmente a escolha de seu terreno, o estudo propõe um método de análise e seleção de áreas que se inicia com a adoção de rotinas de prospecção pró-ativas e termina com a realização do estudo de viabilidade para um terreno pré-selecionado. Para mais esclarecimentos, o modelo é experimentado em uma situação real, de maneira a simular, para uma área determinada, diferentes cenários, como os financiamentos disponíveis no Programa (individual e à produção), os regimes de tributação (por lucro real e lucro presumido) e as formas de comercialização do terreno (permutação ou pagamento à vista). Por fim, para o cenário mais favorável, uma análise de sensibilidade é realizada de forma a medir o grau de fragilidade e risco do investimento.

Palavras-chave: Empreendimento imobiliário. Programa Minha Casa, Minha Vida. Análise de investimento. Regimes de apuração.

ABSTRACT

Brazil is experiencing a unique moment in its history with regard to social housing. The Program Minha Casa, Minha Vida is the biggest incentive mechanism of social housing that the country has ever known. The real estate market undergoes through significant changes caused by the demand for quality in decision-making from the wide change in the profile and competitiveness of large developers. This study addresses aspects of residential real estate development aimed at low-income and qualified in the Program Minha Casa, Minha Vida and are based on a detailed review of issues such as: Real Estate Development, The Program Minha Casa, Minha Vida, Land Acquisition and Assessment, Zoning Parameters, Project Development, Project Management, Financial Mathematics, Taxation for Construction, Investment Analysis and Risk Management. In order to recognize and quantify some of the key factors that drive the decisions in the early levels of an enterprise, especially the choice of his ground, the study proposes a method of analysis and selection of areas that begins with the adoption of routines proactive prospecting and ends with completion of the feasibility study for a pre-selected site. For better clarification, the model is tested in a real situation, in order to simulate a given area for different scenarios, such as the options of financing available in the Program (individual and to production), the taxation regimes (of lucro real and lucro presumido) and forms of purchasing the land (through permutation or money order). Finally for the best-case scenario, a sensitivity analysis is carried out to measure the degree of fragility and risk of the investment. Key words: Real Estate Development. Program Minha Casa, Minha Vida. Investment Analysis. Taxation Regimes.

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1 - PROCESSO DE INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS ...................................................................................... 29

FIGURA 2 - ORGANOGRAMA OPERACIONAL PMCMV ........................................ 35

FIGURA 3 - ROTINA DE PLANEJAMENTO PRÓ-ATIVA ......................................... 46

FIGURA 4 - ROTINA DE PLANEJAMENTO REATIVA ............................................. 47

FIGURA 5 - SIMULADOR DE ACRÉSCIMO DE POTENCIAL – DADOS DE

ENTRADA ............................................................................................. 66

FIGURA 6 - CRONOGRAMA DE REDES ................................................................. 70

FIGURA 7 - CRONOGRAMA DE BARRAS............................................................... 70

FIGURA 8 - CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS – SINDUSCON-PR ......................... 75

FIGURA 9 - VALORIZAÇÃO REAL PRETENDIDA EM UM INVESTIMENTO .......... 78

FIGURA 10 - FLUXO DE CAIXA – GRÁFICO ........................................................... 81

FIGURA 11 - ILUSTRAÇÃO DA FORMA DO CUB DIVULGADA PELO

SINDUSCON-PR.................................................................................. 83

FIGURA 12 - ROTINA PRÓ-ATIVA DE PLANEJAMENTO DE INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA...................................................................................... 101

FIGURA 13 - FLUXOGRAMA DE CONEXÕES ENTRE PLANILHAS

ELETRÔNICAS .................................................................................. 112

FIGURA 14 - ESQUEMA DA PLANTA DO TIPO, PRODUTO PROTÓTIPO PARA

PMCMV .............................................................................................. 116

FIGURA 15 - CORTE ESQUEMÁTICO DO BLOCO, PRODUTO PROTÓTIPO

PARA PMCMV ................................................................................... 118

FIGURA 16 - TERRENO PROPOSTO 1, BAIRRO SANTA CÂNDIDA ................... 120

FIGURA 17 - TERRENO PROPOSTO 2, BAIRRO CAPÃO RASO ......................... 121

FIGURA 18 - TERRENO PROPOSTO 3, BAIRRO CAMPO COMPRIDO .............. 122

FIGURA 19 - DIVISÃO SETORIAL DE CURITIBA .................................................. 124

FIGURA 20 - PROJETO PRELIMINAR, IMPLANTAÇÃO NO TERRENO 1............ 128

FIGURA 21 - ACRÉSCIMO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO ............................... 129

FIGURA 22 - SIMULAÇÕES ANTECEDENTES À TOMADA DE DECISÃO........... 133

LISTA DE GRÁFICOS

GRÁFICO 1 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC 2 ............................. 32

GRÁFICO 2 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC HABITAÇÃO .......... 33

GRÁFICO 3 - PIRÂMIDE POPULACIONAL DIVIDIDA EM CLASSES

ECONÔMICAS ................................................................................... 41

GRÁFICO 4 - EVOLUÇÃO DE GRUPOS DE CLASSES ECONÔMICAS ................. 42

GRÁFICO 5 - COMPARATIVO NACIONAL E MUNICIPAL ...................................... 42

GRÁFICO 6 - INTENÇÃO DE COMPRA: CASA X APARTAMENTO ....................... 43

GRÁFICO 7 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 4 .................. 143

GRÁFICO 8 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 5 .................. 143

GRÁFICO 9 - RETA DE SENSIBILIDADE DA TIR .................................................. 146

GRÁFICO 10 - CURVA DE SENSIBILIDADE DO VPL ........................................... 147

LISTA DE QUADROS

QUADRO 1 - DEFINIÇÃO DAS CLASSES ECONÔMICAS ...................................... 40

QUADRO 2 - ASPECTOS QUE JUSTIFICAM A ADOÇÃO DAS ROTINAS ............. 49

QUADRO 3 - ZONEAMENTO DE CURITIBA ............................................................ 57

QUADRO 4 - ZONAS RESIDENCIAIS DE CURITIBA .............................................. 59

QUADRO 5 - PARÂMETROS MÁXIMOS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO COM

TPC ..................................................................................................... 64

QUADRO 6 - MÉTODOS DE PESQUISA UTILIZADOS ......................................... 107

QUADRO 7 - QUADRO DE ÁREAS PARA UM BLOCO ......................................... 119

LISTA DE TABELAS

TABELA 1 - POPULAÇÃO RESIDENTE, POR SITUAÇÃO DE DOMICÍLIO:

1950-2010 ............................................................................................. 19

TABELA 2 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A RENDA ............. 23

TABELA 3 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A REGIÃO

GEOGRÁFICA ....................................................................................... 23

TABELA 4 - INVESTIMENTO DO PAC ................................................................... 31

TABELA 5 - LIMITES DO VALOR DE VENDA POR REGIÃO .................................. 38

TABELA 6 - PARÂMETROS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ZR OC ................ 62

TABELA 7 - FLUXO DE CAIXA ANALÍTICO ............................................................. 81

TABELA 8 - RESUMO DAS ALÍQUOTAS PARA LUCRO REAL E LUCRO

PRESUMIDO ......................................................................................... 96

TABELA 9 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DAS ETAPAS DE

CONSTRUÇÃO ................................................................................... 109

TABELA 10 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DE CADA ETAPA DA

INFRAESTRUTURA .......................................................................... 110

TABELA 11 - PESQUISA DE MERCADO ............................................................... 124

TABELA 12 - COMPOSIÇÃO DO VGV PARA O TERRENO 1 ............................... 126



TABELA 15 - PERCENTUAL DO TERRENO .......................................................... 127

TABELA 16 - PARÂMETROS DA IMPLANTAÇÃO, EMPREENDIMENTO 1 .......... 128

TABELA 17 - QUADRO DE ÁREAS, EMPREENDIMENTO 1................................. 129

TABELA 18 - VALOR FINAL DO TERRENO .......................................................... 130

TABELA 19 - PARÂMETROS DO EMPREENDIMENTO ........................................ 131

TABELA 20 - PARÂMETROS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO ..................... 131

TABELA 21 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL ................. 132

TABELA 22 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ..... 132

TABELA 23 - JUROS DO FINANCIAMENTO ......................................................... 132

TABELA 24 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 1 ...................................................... 136



TABELA 27 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 4 ..................................................... 139

TABELA 28 - RESUMO DE RESULTADOS............................................................ 140


TABELA 30 - PAGAMENTO À VISTA X PERMUTAÇÃO ....................................... 142

TABELA 31- APLICAÇÃO ALTERNATIVA AO CAPITAL DO TERRENO ............... 144

TABELA 32 - SIMULAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE PERMUTAÇÃO .................. 145

TABELA 33 - ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA TIR ............................................. 146

TABELA 34 - ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO VPL ........................................... 147

LISTA DE SIGLAS

BNH - Banco Nacional de Habitação

CEF - Caixa Econômica Federal

CDIs - Certificados de Depósitos Interfinanceiros

COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social

COHABs - Companhias Habitacionais

CPS/FGV - Centro de Políticas Sociais da Fundação Getúlio Vargas

CPUs - Composições de Preços Unitários

CSLL - Contribuição Social Sobre Lucro Líquido

CTN - Código Tributário Nacional

CUB - Custo Unitário Básico

DRE - Demonstração do Resultado do Exercício

EAP - Estrutura Analítica de Partição do Projeto

EBITIDA - Earns Before Interests, Taxes, Depreciation / Depletion and

Amortization

EO - Entidade Organizadora

FAR - Fundo de Arrendamento Residencial

FGHab - Fundo Garantidor da Habitação Popular

FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

FJP - Fundação João Pinheiro

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

ICMS - Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços

Inspepar - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado

Imobiliário e Condominial

INSS - Instituto Nacional de Seguridade Social

IPI - Imposto sobre Produtos Industrializados

IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano

IR - Imposto de Renda

IRPJ - Imposto de Renda de Pessoa Jurídica

ISS - Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza

ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

IVV - Índice de Velocidade de Vendas

LAIR - Lucro antes do Imposto de Renda

MCidades - Ministério das Cidades

MTE - Manual Técnico de Engenharia

PIB - Produto Interno Bruto

PIS - Programa de Integridade Social

PMBOK - Guia do conjunto de conhecimentos em gerenciamento de projetos

PMCMV - Programa Minha Casa, Minha Vida

PMI - Project Management International

PNAD - Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

PNHR - Programa Nacional de Habitação Rural

PNHU - Programa Nacional de Habitação Urbana

RIR - Regulamento do Imposto de Renda

RMC - Região Metropolitana de Curitiba

SFH - Sistema Financeiro de Habitação

SindusCon - Sindicato da Indústria da Construção Civil

TAO - Taxa de Acompanhamento da Obra

TIR - Taxa Interna de Retorno

TMA - Taxa Mínima de Atratividade

VAUE - Valor Anual Uniforme Equivalente

VGV - Valor Geral de Vendas

VPL - Valor Presente Líquido

ZR-OC - Zona Residencial de Ocupação Controlada

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 19

1.1 JUSTIFICATIVA ................................................................................................. 24

1.2 OBJETIVOS ....................................................................................................... 25

1.2.1 Objetivo geral .................................................................................................. 25

1.2.2 Objetivos específicos....................................................................................... 25

1.3 LIMITAÇÕES DO ESTUDO ............................................................................... 26

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO ........................................................................... 26

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ................................................................................. 28

2.1 A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA .................................................................... 28

2.2 O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA ..................................................... 30

2.2.1 Contextualização ............................................................................................. 30

2.2.2 Participantes .................................................................................................... 33

2.2.3 Estrutura hierárquica ....................................................................................... 34

2.2.4 Objetivos e metas ............................................................................................ 36

2.2.5 Diretrizes operacionais .................................................................................... 36

2.2.5.1 Beneficiários ................................................................................................. 37

2.2.5.2 Entidades organizadoras .............................................................................. 38

2.3 ESTUDO DE MERCADO ................................................................................... 40

2.3.1 Público-alvo ..................................................................................................... 40

2.3.1.2 Comportamento ............................................................................................ 43

2.3.2 Localização do empreendimento ..................................................................... 44

2.4 AQUISIÇÃO DE TERRENOS ............................................................................. 45

2.4.1 Rotinas de planejamento ................................................................................. 45

2.4.1.1 Rotina pró-ativa para seleção de áreas ........................................................ 45

2.4.1.2 Rotina reativa para seleção de áreas ........................................................... 46

2.4.1.3 Justificativa de adoção das rotinas ............................................................... 48

2.4.2 Condições de comercialização de terrenos ..................................................... 49

2.4.2.1 Análise das formas de pagamento ............................................................... 50

2.5 AVALIAÇÃO DE TERRENOS ............................................................................ 51

2.5.1 Método comparativo ........................................................................................ 52

2.5.2 Método involutivo ............................................................................................ 53

2.6 PARÂMETROS DE ZONEAMENTO .................................................................. 55

2.6.1 O Plano Diretor ................................................................................................ 55

2.6.2 Zoneamento urbano ........................................................................................ 56

2.6.3 Zoneamento de uso e ocupação do solo em Curitiba ..................................... 56

2.6.4 Classificação dos usos do solo ....................................................................... 59

2.6.5 Parâmetros de ocupação do solo .................................................................... 60

2.6.6 Parâmetros da ZR-OC..................................................................................... 61

2.7 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR ........................................... 62

2.7.1 Aplicação da transferência .............................................................................. 63

2.7.2 Aquisição do potencial construtivo .................................................................. 63

2.7.3 Cobrança do potencial construtivo .................................................................. 64

2.8 PROJETO ARQUITETÔNICO PRELIMINAR ..................................................... 66

2.8.1 Área computável ............................................................................................. 66

2.8.2 Área não computável....................................................................................... 67

2.9 COMPORTAMENTO DO PROJETO (TEMPO X DINHEIRO) ............................ 68

2.9.1 Importância do gerenciamento do tempo ........................................................ 68

2.9.2 Processos de gerenciamento do tempo .......................................................... 68

2.9.3 Definição do cronograma ................................................................................ 69

2.9.3.1 Elaboração de cronogramas ........................................................................ 71

2.9.3.1.1 Índices de produtividade e rendimento ...................................................... 72

2.9.4 Definição de orçamento................................................................................... 72

2.9.4.1 Grau de detalhamento dos orçamentos ....................................................... 73

2.9.4.2 Custo unitário básico da construção civil (CUB) ........................................... 74

2.9.4.2.1 Metodologia de cálculo do CUB ................................................................ 76

2.9.5 Histograma e curva S ...................................................................................... 76

2.10 MATEMÁTICA FINANCEIRA ........................................................................... 77

2.10.1 Conceitos da matemática financeira.............................................................. 77

2.10.2 Equivalência de capitais ................................................................................ 78

2.10.3 Taxa mínima de atratividade (TMA) .............................................................. 80

2.10.4 Fluxo de caixa ............................................................................................... 81

2.11 ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS (IVV) ................................................ 82

2.12 MÉTODOS DETERMINÍSTICOS PARA A ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ... 83

2.12.1 Método do valor presente líquido (VPL) ........................................................ 84

2.12.2 Método do valor anual uniforme equivalente (VAUE) .................................... 84

2.12.3 Método da taxa interna de retorno (TIR) ....................................................... 85

2.12.4 Método do custo-benefício ............................................................................ 85

2.12.5 Método do período de recuperação do investimento .................................... 85

2.13 TRIBUTOS PARA A CONSTRUÇÃO CIVIL ..................................................... 86

2.13.1 Conceitos ...................................................................................................... 86

2.13.2 Composição da carga tributária ..................................................................... 87

2.13.2.1 IR – imposto de renda ................................................................................ 87

2.13.2.2 CSLL – contribuição social sobre o lucro líquido ........................................ 90

2.13.2.3 PIS – contribuição para o programa de integridade social ......................... 90

2.13.2.4 COFINS – contribuição para financiamento da seguridade social ............. 91

2.13.2.5 Outros tributos ............................................................................................ 91

2.14 REGIMES DE APURAÇÃO PARA INCORPORADORAS ................................ 92

2.14.1 Regime de apuração pelo lucro real .............................................................. 92

2.14.1.1 Permutação com unidades a construir ....................................................... 94

2.14.2 Regime de apuração pelo lucro presumido ................................................... 94

2.14.3 Associação de empresas .............................................................................. 95

2.14.4 Regime de apuração pelo patrimônio de afetação ........................................ 95

2.14.5 Lucro real x lucro presumido ......................................................................... 96

2.15 GERENCIAMENTO DOS RISCOS .................................................................. 97

2.15.1 Análise da sensibilidade ................................................................................ 98

3 METODOLOGIA ................................................................................................. 100

3.1 PROBLEMA DE PESQUISA ............................................................................ 100

3.2 ESTRUTURAÇÃO ............................................................................................ 100

3.2.1 Premissas ...................................................................................................... 101

3.2.2 Produto protótipo ........................................................................................... 102

3.2.3 Prospecção e pré-seleção dos terrenos ........................................................ 103

3.2.4 Adequação da implantação ........................................................................... 103

3.2.5 Análise de viabilidade econômica e financeira .............................................. 104

3.3 TIPOS DE MÉTODOS DE PESQUISA ............................................................ 104

3.4 MÉTODOS DE PESQUISA UTILIZADOS ........................................................ 106

4 PLANILHA ELETRÔNICA .................................................................................. 108

4.1 DADOS GERAIS .............................................................................................. 108

4.2 ORÇAMENTO DO BLOCO PROTÓTIPO ........................................................ 109

4.3 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DO BLOCO PROTÓTIPO ................. 110

4.4 ORÇAMENTO DA INFRAESTRUTURA ........................................................... 110

4.5 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DA INFRAESTRUTURA ................... 111

4.6 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DA OBRA .......................................... 111

4.7 DESEMBOLSOS .............................................................................................. 111

4.8 VENDAS ........................................................................................................... 111

4.9 FLUXO DE CAIXA ............................................................................................ 112

5 DESENVOLVIMENTO ........................................................................................ 108

5.1 PARÂMETROS E INDICADORES INICIAIS .................................................... 114

5.1.1 Modelo de negócio ........................................................................................ 114

5.1.2 Segmento de mercado .................................................................................. 114

5.1.3 Localização geográfica .................................................................................. 114

5.1.4 Outros indicadores ........................................................................................ 115

5.2 PREMISSAS .................................................................................................... 115

5.3 PRODUTO PROTÓTIPO ................................................................................. 116

5.3.1 Quadro de áreas ........................................................................................... 119

5.4 PROSPECÇÃO DOS TERRENOS .................................................................. 119

5.5 SELEÇÃO DA ÁREA PARA ESTUDO ............................................................. 123

5.5.1 Estudo de mercado ....................................................................................... 123

5.5.2 Análise do VGV para os terrenos .................................................................. 125

5.6 ESCOLHA DA ÁREA........................................................................................ 127

5.7 ADEQUAÇÃO DA IMPLANTAÇÃO .................................................................. 127

5.7.1 Aquisição de potencial construtivo ................................................................ 129

5.8 ANÁLISE DE VIABILIDADE ............................................................................. 130

5.8.1 Caracterização do empreendimento ............................................................. 130

5.8.2 Simulações .................................................................................................... 132

5.8.3 Formatação dos cenários .............................................................................. 134

5.8.4 Apresentação e análise dos resultados ......................................................... 135

5.8.4.1 Simulação 1 ................................................................................................ 136

5.8.4.2 Simulação 2 ................................................................................................ 137

5.8.4.3 Simulação 3 ................................................................................................ 138

5.8.4.4 Simulação 4 ................................................................................................ 139

5.8.5 Adoção da melhor alternativa de investimento .............................................. 140

5.8.6 Comparativo entre formas de pagamento ..................................................... 141

5.8.6.1 Simulação 5 ................................................................................................ 141

5.8.6.2 Percentual Ideal de permutação ................................................................. 145

5.9 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ........................................................................ 145

5.9.1 Sensibilidade da taxa interna de retorno ....................................................... 146

5.9.2 Sensibilidade do valor presente líquido ......................................................... 147

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 149

6.1 CONCLUSÕES ................................................................................................ 149

6.2 RECOMENDAÇÕES PARA TRABALHOS FUTUROS .................................... 151

REFERÊNCIAS.. ..................................................................................................... 152

APÊNDICES...................................................................................EM MEIO DIGITAL

19

1 INTRODUÇÃO

CONTEXTO DA HABITAÇÃO SOCIAL NO BRASIL

As grandes cidades brasileiras da atualidade são palco de uma diversidade

socioeconômica incomparável, manifestada principalmente nas habitações que

compõem sua paisagem. Poucas quadras separam edifícios luxuosos de ocupações

irregulares, que conflitam em um cenário antagônico, porém tão recorrente que não

mais choca a população.

A problemática habitacional brasileira é erroneamente vista pela sociedade

sob uma ótica exclusivamente estética. As favelas são aceitas como condição

inerente à pobreza, parte de uma realidade sem solução, embora desagradável e

feia. São poucos os que reconhecem sua real natureza social, compreendendo que

o déficit habitacional brasileiro é, na verdade, um déficit de política habitacional,

ações concretas e distribuição de renda, cujas raízes estão, acima de tudo,

entrelaçadas às raízes da história do Brasil.

Desde a origem das favelas, decorrente de medidas ligadas à Política do

Encilhamento, na Velha República, passando pela transição do modelo econômico

agrário-exportador ao urbano-industrial durante o primeiro governo Vargas (1930),

ao surto do êxodo rural e ao boom da urbanização impulsionada pelos planos de

industrialização do presidente Kubitschek, até os dias de hoje, a população brasileira

e, principalmente, a população urbana cresce de forma descontrolada. De 1950 a

2010, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2010), o

crescimento populacional foi de 367%, enquanto a taxa de urbanização aumentou

858% (TABELA 1).

TABELA 1 - POPULAÇÃO RESIDENTE, POR SITUAÇÃO DE DOMICÍLIO: 1950-2010

FONTE: Censos Demográficos: 1950 a 2010, IBGE (2010)

20

Ao longo dos anos, as tentativas governamentais de superar

quantitativamente o déficit habitacional foram marcadas pela inconstância e

ineficiência de programas habitacionais de incentivo à construção civil, voltados

principalmente ao capital imobiliário privado:

[...] o Brasil, nas décadas de sessenta e setenta, buscou a implantação de uma política habitacional de grande escala através do Banco Nacional de Habitação (BNH), das Companhias Habitacionais (COHABs) e de outros órgãos. No entanto, o número de habitações construídas ficou muito aquém do déficit que o país apresentava; além disso, o modelo econômico de exclusão social assumido pelos vários governos a partir dessas décadas e o crescimento populacional aumentaram ainda mais a demanda por moradias. (PEREIRA, 2008, p. 128-129).

O BNH, dos militares, criado em 1964, juntamente com o Sistema Financeiro

de Habitação (SFH) e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com a

missão de “estimular a construção de habitações de interesse social e o

financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da

população de menor renda”1, desviou-se do seu foco principal. De acordo com Farah

(1996), entre os 4,5 milhões de unidades habitacionais financiadas, apenas 33,5%

foram formalmente destinadas aos setores populares:

[...] o BNH era na verdade um eficaz agente dinamizador da economia nacional desempenhando um importante papel junto ao capital imobiliário nacional, fugindo do seu objetivo principal, pelo menos o que era dito, de ser o indutor das políticas habitacionais para superação do déficit de moradia. (BOTEGA, 2008, p. 7).

Em 1986, com sua situação agravada pelas distorções do Plano Cruzado, o

Banco Nacional de Habitação foi extinto pelo governo Sarney, tendo suas funções

incorporadas à Caixa Econômica Federal (CEF). A partir de então houve uma

desconstrução da capacidade administrativa da política habitacional. (LEME, 2011).

As COHABs, atuando como agentes promotores (tomadores de

empréstimos do FGTS e executores de obras) que representavam as principais

responsáveis pelo atendimento às demandas do SFH após a extinção do BNH,

tiveram seus financiamentos restringidos pelo governo federal, a pretexto de

contribuir para a diminuição do endividamento dos estados e municípios com a

União, reduzindo definitivamente a influência pública na questão habitacional.

(SANTOS, 1999).

1 Lei no 4.380/64, de 21 de agosto de 1964. (BRASIL, 1964b).

21

No ano 2000, após um longo período de estagnação no tocante às políticas

de habitação, a situação começou a mudar. Por meio da Emenda nº 26, foi inserido

na Constituição o direito à moradia a todos os cidadãos brasileiros. Um ano depois,

em 2001, foi promulgada a Lei no 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade,

definindo as funções da cidade e da propriedade urbana, fomentando os municípios

a realizarem seu plano diretor e oferecendo a eles um conjunto de instrumentos de

intervenção sobre seus territórios (LEME, 2011).

No entanto, segundo Maricato (2001, p. 79), ainda faltava às cidades

brasileiras

[...] um programa habitacional e urbano específico da instancia federal em consonância com os governos estaduais, que previsse a criação de estrutura institucional, formação de quadros técnicos e investimentos específicos, de modo a atenuar as características das grandes concentrações de pobreza e violência que aí se verificam, em especial nas áreas segregadas, ilegais e degradadas [...]

quando, em 2003, o governo federal instituiu o Ministério das Cidades (MCidades) e,

com ele, outros programas para as regiões metropolitanas, como os programas de

Habitação de Interesse Social, Saneamento Básico e Transporte e Mobilidade:

[...] podemos dizer que a criação do Ministério das Cidades, em 2003, representou uma resposta a um vazio institucional, à ausência de uma política nacional de desenvolvimento urbano consistente, capaz de construir um novo projeto de cidades sustentáveis e democráticas. Por isso a criação desse Ministério, a nosso ver, expressou o reconhecimento, pelo governo federal, da questão urbana como uma questão nacional a ser enfrentada por macropolíticas públicas. (SANTOS JR., 2007, p. 296).

Apesar de toda a mudança na estrutura social e urbana, o maior reflexo da

existência de uma política habitacional coesa veio somente em 2009, mais de duas

décadas após o BNH, com o lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida

(PMCMV), no governo de Luís Inácio “Lula” da Silva. O programa consiste na

concessão de crédito e subsídios a famílias com renda de zero a dez salários

mínimos para a aquisição da “casa própria”2.

Além de garantir mais de um milhão de habitações populares no primeiro

ano de atuação, o PMCMV foi o principal responsável por alavancar a indústria da

construção civil, que não vivia bons momentos após a crise mundial de 2008. Em

2 Termo popular para residência própria, com sentido que inclui tanto residência do tipo casa como

apartamento.

22

2010 o setor apresentou crescimento de 11%, o maior que já havia experimentado

desde 1986. (HOLTZ, 2010):

[...] talvez não haja em toda a economia um setor mais importante – para o bem ou para o mal – do que o imobiliário. Um mercado pujante tem o poder de catapultar os países a patamares inéditos de desenvolvimento. ‘Não há economia madura sem um mercado imobiliário sólido. Historicamente, a experiência dos países ricos mostra que há, primeiro, uma forte expansão do crédito. Depois o desenvolvimento do setor de imóveis. Só então vem a fase da prosperidade’. Quando o sistema funciona, as pessoas consomem mais, já que o investimento na casa própria é financiado ao longo dos anos. (NAPOLITANO, 2010, p. 26).

O PMCMV ainda trouxe consigo, através da Medida Provisória no 459, de 25

de março de 2009, e do Decreto-Lei no 6.820/09, de 13 de abril de 2009, o Fundo

Garantidor da Habitação Popular (FGHab), que, administrado pela CEF, fornece

garantia de crédito às famílias mais pobres, de forma a mitigar o risco das operações

dos agentes financeiros. (LEME, 2011).

No ano de 2011, tendo em vista o crescimento da construção civil e a

decorrente supervalorização dos terrenos, mão de obra e insumos, o Programa

Minha Casa, Minha Vida passou por reformulações, principalmente no

enquadramento do valor de venda máximo das unidades habitacionais. As novas

diretrizes foram lançadas no PMCMV 2 e serão abordadas no decorrer do presente

trabalho.

O DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO

Entende-se por déficit habitacional brasileiro o índice ligado às deficiências

do estoque de moradias no Brasil. Fazem parte da sua composição os domicílios

sem condições mínimas de habitabilidade, as moradias localizadas, os imóveis

construídos com fins não residenciais, as unidades caracterizadas pela coabitação

(excesso de pessoas) e ainda as residências onde são cobrados aluguéis

excessivos. (MEDEIROS, 2009).

De acordo com D’Amico (2010), desde 2003 tal índice vem sendo calculado

sistematicamente pelo Ministério das Cidades em parceria com a Fundação João

Pinheiro (FJP). Em 2010 o déficit foi estimado em 7,2 milhões de moradias, sendo

5,5 milhões nas áreas urbanas e 1,7 nas áreas rurais.

23

A CEF, com base na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD),

realizada em 2007, realizou estudos sobre a situação habitacional no Brasil segundo

a renda e a região geográfica. Tais números são mostrados nas Tabelas 2 e 3, a

seguir:

TABELA 2 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A RENDA

FONTE: MORAIS (2011)

A parcela da população inserida na faixa de até três salários mínimos

representa a grande maioria do déficit habitacional. No entanto, pode-se perceber

que a problemática da habitação está presente também em níveis sociais

superiores.

TABELA 3 - DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL SEGUNDO A REGIÃO GEOGRÁFICA

FONTE: MORAIS (2011)

A Tabela 3, acima, chama a atenção para a enorme diferença social

existente no Brasil, visto que a região mais rica do país apresenta o maior índice de

pessoas sem uma moradia digna.

Segundo um estudo da FGV Projetos, elaborado para o SindusCon-SP

(Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo), o Brasil precisará de 27,7

milhões de novas moradias até o ano de 2020. O cálculo prevê atender o

crescimento das famílias, zerar o atual déficit habitacional e acabar com os cortiços

e favelas. (FERNANDES; ROLLI, 2008).

A análise de tais números permite perceber a importância da implementação

de programas habitacionais como o PMCMV, ferramentas de solução para a

problemática habitacional brasileira.

24

1.1 JUSTIFICATIVA

O mercado brasileiro da construção civil vivia, no final de 2011, certa

desaceleração em relação aos anos anteriores. Tal fator pode ser atribuído

principalmente à alta valorização dos preços de mão de obra, insumos e terrenos,

aliados à grande oferta de unidades habitacionais disponíveis para venda,

decorrentes do boom imobiliário de 2009 e 2010.

O Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (SindusCon-SP)

estima que o Produto Interno Bruto (PIB) do setor deverá crescer apenas 4,8% em

2011 e 5,2% em 2012, crescimento pequeno se comparado com os 8,3% e 15,2%

dos anos de 2009 e 2010, respectivamente. Para ilustrar ainda mais tal

desaceleração, em Curitiba o preço médio do metro quadrado fechou o ano em

baixa de 0,88%, a primeira queda em cinco anos, segundo Iacomini (2011).

Conforme Lima Jr. (2011), a expansão do setor imobiliário no final da

década resulta ainda em mudança significativa na estrutura do mercado brasileiro de

incorporação imobiliária. Atualmente mais de 20 sociedades de capital aberto e

diversos fundos de investimento imobiliários competem em um mercado repleto de

incorporadoras e construtoras de capital fechado. Tal disputa aumenta o grau de

exigência na qualidade da tomada de decisão dos investimentos, elevando o

planejamento e gerenciamento de projetos, antes considerados atividades que não

agregavam valor, para práticas imprescindíveis à sobrevivência das empresas em

um mercado que não mais permite margem para incertezas.

O estudo da incorporação imobiliária, bem como dos processos

responsáveis pela análise dos investimentos, torna-se ainda mais relevante quando

transportado para o âmbito de empreendimentos de habitação destinados à baixa

renda. O antagonismo entre os dois cenários atuais, o da altíssima demanda por

moradias, aliada aos estímulos governamentais, e o da desaceleração do

crescimento do setor da construção civil, representa um grande desafio para os

empreendedores, elevando ainda mais o grau de importância da qualidade das

tomadas de decisão dos investimentos.

O presente trabalho propõe uma rotina de análise de viabilidade para

seleção de terrenos destinados à incorporação imobiliária de empreendimentos

habitacionais voltados para a população de baixa renda no âmbito do Programa

Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

25

O estudo justifica-se porque atualmente há uma forte tendência para a

incorporação de tais empreendimentos, seja pelo momento de ascensão econômica

em que se encontram as classes baixas da população, seja pelos incentivos dados

pelo governo para estimular a economia e reduzir o déficit habitacional, em

consonância com uma leve desaceleração do setor de construção civil, que, após

um período de pico, começa a sentir os primeiros sinais de queda.

Pretende-se, com a pesquisa, auxiliar antigos e novos empreendedores a

reconhecer e quantificar alguns dos principais fatores que motivam as decisões nos

níveis iniciais da incorporação imobiliária voltada para o Programa Minha Casa,

Minha Vida, principalmente na escolha das áreas.

Por fim, objetiva-se ainda a realização de uma análise comparativa entre

cenários compostos por arranjos entre os financiamentos propostos pelo programa,

as formas de tributação aos empreendimentos de construção civil e as diferentes

condições de comercialização dos terrenos.

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 Objetivo geral

Pretende-se com o trabalho identificar e apresentar os elementos

necessários à tomada de decisão referente ao processo de incorporação,

especialmente no estágio inicial relativo à aquisição do terreno. O estudo será

realizado através da análise de investimentos para a incorporação imobiliária voltada

para baixa renda na construção de empreendimentos enquadrados no Programa

Minha Casa, Minha Vida.

1.2.2 Objetivos específicos

a. Analisar os elementos fiscais (lucro real e lucro presumido) para a apuração tributária do empreendimento, indicando o melhor para o caso proposto.

b. Analisar as condições de financiamento ao empreendedor disponíveis no Programa Minha Casa, Minha Vida, apresentando a alternativa de maior rentabilidade.

c. Analisar as condições de comercialização de áreas, identificando as variáveis que caracterizam cada alternativa.

26

1.3 LIMITAÇÕES DO ESTUDO

O processo de análise de viabilidade de áreas destinadas à incorporação

imobiliária proposto restringe-se a empreendimentos realizados no âmbito do

Programa Minha Casa, Minha Vida, enquadrados na modalidade de três a dez

salários mínimos.

Os cálculos elaborados englobam as hipóteses de financiamento e

tributação compreendidas no programa, deixando de fora todas as outras maneiras

de financiar ou apurar impostos de empreendimentos imobiliários.

Quanto à obtenção dos resultados, os cálculos matemáticos não

contemplam a valorização do preço das unidades habitacionais ao longo do tempo.

Optou-se por trabalhar em um cenário de estagnação, já que, em mercado

aquecido, como o atual, é difícil prever o comportamento dos preços.

Outro limitador dos cálculos é o índice de velocidade de vendas, adotado

porque agrupa todos os imóveis novos disponíveis para venda na cidade. Tal fato

pode mascarar os resultados, se se considera que as habitações populares,

principalmente aquelas enquadradas no PMCMV, apresentam, historicamente, uma

velocidade de vendas diferente da média.

No entanto, destaca-se que, para fins comparativos, o cenário de

estagnação dos preços e o índice de velocidade de vendas, bem como outros

parâmetros adotados, não representam alterações nos resultados finais, desde que

aplicados de forma igual para todos os cenários ou empreendimentos comparados.

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO

Este trabalho está estruturado em seis capítulos, dispostos da seguinte

maneira:

1. Introdução;

2. Revisão bibliográfica;

3. Metodologia;

4. Planilhas eletrônicas;

5. Desenvolvimento;

27

6. Considerações finais.

Capítulo 1 – Este capítulo traça as considerações iniciais do estudo em

questão, justificando a escolha do tema e apresentando a importância deste.

Estabelece os objetivos a serem atingidos, direcionando a pesquisa e determinando

suas limitações. Por fim, apresenta uma descrição da estrutura do trabalho.

Capítulo 2 – Apresenta a revisão bibliográfica que dá embasamento teórico

ao estudo. Nela são abordados os seguintes temas: Incorporação imobiliária; O

Programa Minha Casa, Minha Vida; Aquisição de terrenos; Parâmetros de

zoneamento; Desenvolvimento de projetos; Gerenciamento do tempo de um projeto;

Controle de custos de um projeto; Matemática financeira; Métodos determinísticos

para análise de viabilidade; Tributos para a construção civil; regimes de apuração

para incorporadoras; Gerenciamento de riscos.

Este capítulo é a base para a realização do trabalho. Seu conteúdo

compreende todo o conhecimento teórico necessário ao entendimento e aplicação

prática dos estudos propostos.

Capítulo 3 – Expõe a maneira como o estudo foi conduzido, demonstrando

e explicando sua estrutura e desenvolvimento. Através de uma breve descrição das

diferentes modalidades de pesquisa, define e classifica os métodos utilizados

durante a realização do trabalho.

Capítulo 4 – Descreve detalhadamente a forma de elaboração e a estrutura

hierárquica que coordena as planilhas eletrônicas utilizadas como ferramentas de

obtenção dos resultados apresentados no desenvolvimento do trabalho.

Capítulo 5 – Apresenta os resultados e as análises do estudo.

Capítulo 6 – Traz as considerações finais, recomendações para trabalhos

futuros e conclusões.

28

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

O presente capítulo tem por objetivo expor todo o embasamento teórico

necessário ao desenvolvimento do estudo. Nele, é abordado de maneira detalhada o

conteúdo pertinente à incorporação imobiliária no âmbito do Programa Minha Casa,

Minha Vida, bem como à análise de viabilidade econômico-financeira.

2.1 A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Segundo a Receita da Fazenda (BRASIL, 2011), considera-se incorporação

imobiliária o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de promover e

realizar a construção, para a comercialização total ou parcial (antes da conclusão

das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades

autônomas, sob o regime de condomínio.

Formam condomínio as edificações ou conjunto de edificações, de um ou

mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, para fins

residenciais ou não, que podem ser comercializadas no todo ou em parte,

constituindo cada unidade uma propriedade autônoma submetida às determinações

da Lei Federal nº 4.591. (BRASIL, 1964).

De acordo com essa mesma lei, em seu artigo 29, o incorporador é a pessoa

física ou jurídica, comerciante ou não, que, mesmo não efetuando a construção,

firma compromisso ou efetiva a venda de frações ideais do terreno, vinculadas às

unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos, etc.) de edificações em

construção ou a serem construídas, obtendo, assim, parte dos recursos necessários

para a edificação. Possivelmente o incorporador terá que recorrer a outra fonte de

recursos para realizar a construção, podendo estas ser próprias ou de terceiros,

como financiamentos bancários. (BRASIL, 1964).

Para Ribeiro (1997, p. 97), “o incorporador é um agente suporte do capital

comercial necessário à produção e circulação da moradia, com a particularidade de

dirigir o processo de produção”. Segundo o autor, o incorporador reúne os recursos

necessários para a realização do empreendimento, adquire o terreno, decide o que

construir nele e como construir, contrata a construtora e estipula o preço de venda

das unidades. Cabe a ele gerir o capital da forma mais rentável possível, a fim de

permitir a transformação do capital-dinheiro em capital-mercadoria, ou seja, terreno

29

e edificação, e seu regresso ao processo na forma capital-dinheiro. (RIBEIRO,

1997).

Segundo Fabrício (2002), empreendimentos imobiliários são sistemas com

ciclos de vida bastante longos que compreendem diversas fases, nas quais atuam

ou estão envolvidos muitos agentes independentes, com diferentes papéis e

objetivos.

Ramos Neto (2002) relaciona, em seu livro Incorporação imobiliária: roteiro

para análise de projetos, tais fases em três níveis distintos – planejamento,

execução e monitoramento –, conforme a Figura 1, a seguir:

FIGURA 1 - PROCESSO DE INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

FONTE: Adaptado de Ramos Neto (2002)

Cabe lembrar que muitas vezes o esquema da incorporação imobiliária

segue diferentes caminhos, principalmente tratando-se de vendas, que podem ser

realizadas antes, durante ou após a construção do empreendimento.

O presente trabalho dará ênfase às etapas correspondentes ao processo de

planejamento definido por Ramos Neto, a saber: idealização do produto; pesquisa

de mercado e estudo de viabilidade econômica e financeira. Os assuntos referentes

30

à aquisição do terreno, concepção dos projetos, vendas e construção serão

abordados somente com a finalidade de proporcionar embasamento ao estudo de

viabilidade econômico-financeira.

2.2 O PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA

O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi criado pela Medida

Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, regulamentado pelo Decreto nº 6.819,

de 13 de abril de 2009, transformado na Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de

2009, e modificado para sua versão final (PMCMV 2) através da Lei Federal n°

12.424, de 16 de junho de 2011. (MORAIS, 2011).

Sua finalidade é criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de

novas unidades habitacionais, requalificação de imóveis urbanos, produção ou

reforma de habitações rurais para famílias com renda mensal de até dez salários

mínimos. O PMCMV compreende dois subprogramas: o Programa Nacional de

Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).

(BRASIL, 2011).

No presente trabalho será abordada a modalidade do Programa Minha

Casa, Minha Vida destinada a famílias com renda de três a dez salários mínimos, no

âmbito do PNHU.

2.2.1 Contextualização

Lançado pelo governo federal em março de 2009 como parte do PAC,

Programa de Aceleração do Crescimento, o PMCMV consiste em um conjunto de

medidas que buscam atingir principalmente os aspectos econômicos dos

financiamentos habitacionais, através da concessão de créditos e subsídios às

famílias das classes sociais mais pobres, permitindo reduzir o déficit habitacional

brasileiro existente nas parcelas mais carentes da população. (D’AMICO, 2010).

Antes de passar ao programa, é preciso compreender um pouco do contexto

em que ele está inserido.

31

PROGRAMA DE ACELERAÇÃO DO CRESCIMENTO

O PAC, instituído em janeiro de 2007, no governo do presidente Luís Inácio

“Lula” da Silva, tem por objetivo estimular o crescimento econômico do país,

melhorando a qualidade de vida da população brasileira através de investimentos

em diversos setores da economia, principalmente o da construção civil. (BRASIL,

2011).

Para tanto, conforme dados do governo federal (BRASIL, 2011c), foram

investidos, entre 2007 e 2010, 620 bilhões de reais. Durante os anos de 2011 a

20143 pretende-se investir cerca de 959 bilhões, totalizando 1,58 trilhão em

investimentos. No período posterior a 2014 estima-se um investimento de 631

bilhões, conforme a Tabela 4.

TABELA 4 - INVESTIMENTO DO PAC

FONTE: Os autores (2011)

De acordo com o governo federal, o programa está focado em seis grandes

áreas de atuação:

• medidas de infraestrutura;

• crédito de financiamento;

• melhoria no marco regulatório na área ambiental;

• desoneração tributária;

• medidas fiscais a longo prazo.

PROGRAMA DE ACELERAÇÃO DO CRESCIMENTO 2

Anunciada pela presidente Dilma Russeff em março de 2011, a segunda

parte do Programa de Aceleração do Crescimento, o PAC 2, com o objetivo de dar

continuidade aos investimentos dos anos anteriores, divide-se em cinco grupos

principais:

3 Segunda versão do programa, o “PAC 2”.

32

• PAC Habitação;

• PAC Energia;

• PAC Comunidade Cidadã;

• PAC Água e Luz para Todos;

• PAC Transportes.

O Gráfico 1, abaixo, mostra como estão divididos os percentuais de

investimento para cada bloco do programa, de acordo com o balanço do PAC 2,

(BRASIL, 2011c):

GRÁFICO 1 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC 2


PAC HABITAÇÃO

O PAC Habitação, segundo o governo federal, tem por objetivo reduzir o

déficit habitacional brasileiro, garantir o acesso à “casa própria” e melhorar a

qualidade de vida da população. Está subdividido em três grupos principais:

• Programa Minha Casa, Minha Vida;

• urbanização de assentamentos precários;

• financiamento habitacional pelo Sistema Brasileiro de Poupança e

Empréstimo (SBPE).

Para tanto, pretende-se investir no bloco “Habitação”, até o ano de 2014,

cerca de 278 bilhões, conforme o balanço para o eixo Minha Casa, Minha Vida

(BRASIL, 2011), divididos conforme o Gráfico 2, a seguir:

0,06.0,02.

0,29.

0,03.

0,11.

0,49.

DISTRIBUIÇÃO DO INVESTIMENDO DO PAC2

CIDADEMELHORCOMUNIDADECIDADÃHABITAÇÃO

ÁGUA E LUZPARA TODOSTRANSPORTES

33

GRÁFICO 2 - DISTRIBUIÇÃO DE INVESTIMENTOS DO PAC HABITAÇÃO


2.2.2 Participantes

Conforme Morais (2011), a implementação do Programa Minha Casa, Minha

Vida não se dá unicamente pela parte pública, mas também mediante a parceria

com outros entes interessados. Através da Portaria no 465 e da Lei no 12.424

(BRASIL, 2011), pode-se identificar as instituições integrantes do programa, bem

como seu papel no ciclo de funcionamento do PMCMV.

• Órgão Criador: Presidência da República.

Cabe ao poder executivo definir os parâmetros de priorização e

enquadramento dos beneficiários e a periodicidade de atualização dos limites de

renda familiar.

• Gestor da Aplicação: Ministério das Cidades.

Através das portarias ministeriais, o Ministério das Cidades estabelece todas

as regras, condições e diretrizes para a implementação do PMCMV. É também

incumbido de acompanhar e avaliar o programa.

• Agente Operador: Caixa Econômica Federal.

A CEF, na qualidade de agente gestor de duas das principais fontes de

recursos do PMCMV, o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e o FGTS, é

responsável pela operação e normatização de seus parâmetros, através do Manual

técnico de engenharia, manual do beneficiário e manual de fomento: pessoa jurídica,

do FGTS.

30,5

72,5176

DISTRIBUIÇÃO FINANCEIRA DO PAC HABITACIONAL

Urbanização deassentamentos precários

Minha Casa Minha Vida

Financiamentohabitacional

34

• Agentes Financeiros: Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.

Na qualidade de agentes executores do programa, cabe aos agentes

financeiros o enquadramento tanto dos beneficiários quanto dos empreendedores, a

análise da viabilidade técnica e jurídica dos empreendimentos, bem como o

acompanhamento da execução das respectivas obras.

• Entidades Organizadoras (EOs): Incorporadoras.

Cabe às entidades organizadoras a definição de um responsável técnico

pela obra, a apresentação dos projetos aos agentes financeiros, a execução dos

projetos aprovados e a comercialização das unidades construídas.

• Beneficiários: Pessoas físicas com renda de até dez salários mínimos.

O PMCMV classifica e enquadra tais famílias em três segmentos de renda

diferentes, aos quais outorga condições de financiamento e subsídios progressivos:

“quanto menor a renda, maior o nível do subsídio.” (LEME, 2011, p. 12). As três

faixas de renda definidas são:

• zero a três salários mínimos4;

• três a seis salários mínimos;

• seis a dez salários mínimos5.

2.2.3 Estrutura hierárquica

Para a compreensão da estrutura gerencial de uma organização, bem como

de seus níveis de hierarquia, faz-se necessário olhá-la como uma pirâmide dividida

horizontalmente em três níveis:

Cada um desses níveis é responsável por decisões específicas, que, em conjunto, devem permitir alcançar a finalidade da organização. Esses três níveis hierárquicos de decisão são os seguintes: estratégico ou institucional, tático ou gerencial e operacional ou de execução. (TENÓRIO, 2005, p. 23).

É no nível estratégico que são definidos a finalidade e os objetivos a serem

perseguidos pela organização, dentro de um período de tempo determinado. “Neste

4 A faixa de renda de zero a três salários mínimos não faz parte do tema do trabalho, portanto não

será abordada detalhadamente. 5 O presente trabalho engloba as faixas de três a seis e de seis a dez salários mínimos em uma

mesma modalidade, a de três a dez salários mínimos, visto que a única diferença operacional entre elas é a concessão de subsídio, que só atinge as faixas até seis salários mínimos.

35

nível, os decisores precisam ver a organização como um todo, analisando suas

relações com clientes [...] e demais entidades.” (TENÓRIO, 2005, p. 23). Já nos

níveis tático e operacional, são tomadas as decisões específicas sobre cada parte

da organização e realizadas as atividades necessárias ao cumprimento dos

objetivos, respectivamente.

Transferindo essa abordagem organizacional para o do Programa Minha

Casa, Minha Vida, observa-se a seguinte configuração (FIGURA 2):

FIGURA 2 - ORGANOGRAMA OPERACIONAL PMCMV


A gerência estratégica do PMCMV fica por conta do órgão criador

(presidência da República) e do gestor de aplicação (MCidades). É deles que partem

as diretrizes básicas para a implementação do programa.

No nível hierárquico abaixo, a Caixa Econômica Federal, na qualidade de

agente operador, ocupa a função tática dentro da cadeia. É ela a responsável pela

gestão dos recursos e estabelecimento das normas de funcionamento do programa,

de acordo com as diretrizes antes estabelecidas.

Além de agente operador, a CEF também se encontra na função de agente

financeiro, responsável pela operação do programa, no sentido de colocar em

prática todas as normas antes planejadas. Junto a ela, a partir de 2011, encontra-se

36

o Banco do Brasil. São essas instituições financeiras as responsáveis diretas pela

interação com as entidades organizadoras e os beneficiários.

2.2.4 Objetivos e metas

De acordo com a CEF (BRASIL, 2011), em seu Manual do beneficiário, o

objetivo do programa é atender as necessidades de habitação da população de

baixa renda nas áreas urbanas, garantindo o acesso a moradia digna com padrões

mínimos de sustentabilidade, segurança e habilidade.

Em sua primeira etapa, o Programa Minha casa, Minha Vida tinha como

meta a construção de um milhão de habitações, divididas da seguinte maneira:

• 400 mil para famílias com renda bruta de até três salários mínimos;

• 400 mil para famílias com renda bruta de três até seis salários mínimos;

• 200 mil para famílias com renda bruta de seis até dez salários mínimos.

Segundo os relatórios de balanço divulgados pelo governo federal, tais

metas foram atingidas e ultrapassadas. Foram construídas, entre os anos de 2009 e

2010, um milhão e cinco mil moradias. (BRASIL, 2011).

A segunda versão do programa, o PMCMV 2, apresenta como meta a

construção de dois milhões de habitações de 2011 até 2014, divididas em:

• 860 mil para famílias com renda bruta de até três salários mínimos6;

• 340 mil para residências localizadas no ambiente rural (PNHR);

• 800 mil para famílias com renda bruta de três até dez salários mínimos.

2.2.5 Diretrizes operacionais

O presente trabalho está inserido no do contexto do Programa Minha Casa,

Minha Vida, destinado a famílias com renda entre três e dez salários mínimos. Serão

analisados econômica e financeiramente empreendimentos enquadrados nessa

modalidade do programa.

6 130 mil unidades no ano de 2011.

37

Para tanto, faz-se necessária uma análise detalhada das características,

regulamentações e condições de enquadramento oferecidas tanto aos beneficiários

quanto às entidades organizadoras.

2.2.5.1 Beneficiários

CONDIÇÕES DE PARTICIPAÇÃO

O Manual do beneficiário da CEF (BRASIL, 2011) estabelece condições

para as famílias com renda de três a dez salários mínimos para a liberação de

crédito no âmbito do PMCMV. São elas:

• não ser detentor de financiamento nas condições do SFH;

• não ter recebido, a partir de 1.º de maio de 2005, subsídio pelo FGTS na

concessão de financiamento habitacional;

• não ser proprietário, nem titular de direito de aquisição de outro imóvel,

urbano ou rural, situado no local do domicílio que se pretende adquirir.

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

Juros

• renda de três a cinco salários mínimos – 5% a.a + TR;

• renda de cinco a seis salários mínimos – 6% a.a + TR;

• renda de seis a dez salários mínimos – 8,16% a.a + TR.

Prazos

• prazo para pagamento: até 30 anos.

Financiamento

• financiamento: até 100% do valor da unidade;

• entrada opcional;

• cobrança de seguro com valor reduzido;

• cobertura do Fundo Garantidor Habitacional;

• subsídio para famílias com renda de até seis salários mínimos.

Valor avaliado das unidades habitacionais

O limite dos valores de venda são estabelecidos conforme cada região:

38

TABELA 5 - LIMITES DO VALOR DE VENDA POR REGIÃO

FONTE: Manual de fomento do FGTS: pessoa jurídica (BRASIL, 2011)

2.2.5.2 Entidades organizadoras

FUNCIONAMENTO

De acordo com o Manual de fomento do FGTS: pessoa jurídica (BRASIL,

2011), se enquadram no programa aqueles empreendimentos com unidades

habitacionais em fase de construção – financiamento à produção, ou com unidades

novas prontas7.

Segundo a Cartilha de financiamento imobiliário do SindusCon-MG (2009),

em se tratando de unidades em fase de construção dentro da modalidade de

financiamento à produção, o funcionamento do PMCMV se dá da seguinte forma:

1. Construtoras apresentam projetos de empreendimentos às superintendências regionais da CEF.

2. A CEF realiza pré-análise e autoriza o lançamento e a comercialização.

3. Após conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida, é assinado o Contrato de Financiamento à Produção.

4. Durante a obra, a CEF financia o mutuário pessoa física e o montante é abatido da dívida da construtora.

5. Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas pela CEF.

6. Concluído o empreendimento, a construtora entrega as unidades aos mutuários.

7 São consideradas unidades habitacionais novas aquelas com “habite-se”, ou documento

equivalente, expedido por órgão público municipal competente, a partir de 26 de março de 2009.

39

No tocante à modalidade de financiamento individual de unidades novas

prontas, cabe à CEF a análise e enquadramento da obra dentro do PMCMV e

posterior financiamento à aquisição das habitações.

CONDIÇÕES PARA CONTRATAÇÃO DA OBRA

Conforme a Cartilha de financiamento à produção imobiliária do SindusCon-

MG (2009), para assinatura do contrato de financiamento à produção, é necessária a

comprovação de 30% de comercialização das unidades na planta. Além disso, o

fechamento do contrato fica vinculado a uma análise de risco da empresa por parte

da instituição financeira.

Financiamento

Financiamento de até 100% do custo de construção, podendo haver

liberação antecipada de até 10% do custo total de obras ou valor do terreno – aquele

que for menor.

Juros

Os juros são cobrados a uma taxa nominal de 8% a.a.

Desembolsos

De acordo com o Manual de fomento do FGTS: pessoa jurídica (BRASIL,

2011, p. 57), os desembolsos se dão da seguinte maneira:

Realizados em parcelas mensais, de acordo com as etapas previstas no cronograma físico-financeiro de cada empreendimento, devidamente executadas e atestadas, respeitado o cronograma de desembolso do contrato de empréstimo, observado que, se as unidades forem comercializadas para os detentores de Cartas de Crédito durante a produção, os recursos são liberados parcialmente, em função do andamento das obras, reduzindo-se, proporcionalmente, a dívida da empresa junto ao agente financeiro.

O mesmo Manual ressalta que, quando houver a antecipação dos recursos

em 10%, somente poderá haver liberação de novos recursos após o cumprimento do

percentual de obra relativo ao valor antecipado de 10%.

Acompanhamento da obra

Conforme o SindusCon-MG (2009), o acompanhamento cabe ao agente

financeiro, que, com o intuito de aferir o cumprimento das etapas para liberação das

40

próximas parcelas do desembolso, realiza medições mensais mediante

agendamento com a empresa responsável pela obra.

É cobrada da empresa a taxa de acompanhamento da obra (TAO), na razão

de 1,5% do valor de cada parcela liberada.

Enquadramento do empreendimento

A aprovação do projeto pela Prefeitura e o licenciamento ambiental são

elementos referenciais na análise dos departamentos de engenharia dos agentes

financeiros. Como não há um padrão de exigência por parte dos estados e

municípios, os bancos trabalham com uma relação de 30 itens de projeto e

localização, considerados fundamentais para a aprovação do empreendimento. Tais

itens e alguns outros constam no Manual técnico de engenharia da CEF

(SindusCon-MG, 2009).

2.3 ESTUDO DE MERCADO

2.3.1 Público-alvo

Os empreendimento são destinados a famílias com renda mensal bruta de

três a dez salários mínimos8.

Segundo o Centro de Políticas Sociais da Fundação Getúlio Vargas

(CPS/FGV, 2011), as classes sociais brasileiras são divididas da seguinte maneira:

QUADRO 1 - DEFINIÇÃO DAS CLASSES ECONÔMICAS

FONTE: CPS/FGV (2011)9

8 Considera-se neste trabalho o salário mínimo vigente em 2011 – R$ 545,00. 9 Os emergentes dos emergentes: reflexões globais e ações locais para a nova classe média

brasileira. CPS/FGV, 2011.

41

Admite-se, portanto, o público-alvo como sendo a classe C da sociedade

brasileira – conhecida atualmente como “a nova classe média”.

2.3.1.1 Caracterização

CENÁRIO NACIONAL

O crescimento econômico do Brasil, aliado a políticas de distribuição de

renda, e a estabilidade inflacionária dos últimos anos fizeram com que milhões de

brasileiros melhorassem sua condição financeira.

Segundo dados do CPS/FGV (2011), 32,5 milhões de pessoas deixaram as

classes E e D no período de 2003 a 2011, migrando para a classe C e

proporcionando um aumento de 46,57% nessa parcela da sociedade brasileira. Hoje

a classe C representa a maior fatia social do país, 55,05% da população. Cerca de

105,4 milhões de pessoas integram essa “nova classe média”, maior do que as

classes A e B, 11,76%, e D e E, 33,19%, juntas.

GRÁFICO 3 - PIRÂMIDE POPULACIONAL DIVIDIDA EM CLASSES ECONÔMICAS

FONTE: CPS/FGV (2011)

As pirâmides acima ilustram o aumento do tamanho da classe C de 1993 até

2011.

42

GRÁFICO 4 - EVOLUÇÃO DE GRUPOS DE CLASSES ECONÔMICAS

FONTE: CPS/FGV (2011)

O Gráfico 4 demonstra o processo de migração das pessoas, principalmente

das classes D e E, para a classe C ao longo dos anos, reforçando ainda mais os

dados expostos anteriormente.

CENÁRIO MUNICIPAL

Curitiba aparece no ranking das classes econômicas da FGV como a 10a

cidade brasileira com maior tamanho de classe A e B, 32,99%, e ocupa a 13a

colocação no ranking de renda média per capita, R$ 1.569,96.

O Gráfico 5, a seguir, apresenta uma comparação entre a divisão das

classes econômicas no Brasil e em Curitiba.

GRÁFICO 5 - COMPARATIVO NACIONAL E MUNICIPAL


Apesar do destaque da parte mais alta da pirâmide social, no que diz

respeito à classe média, a cidade segue as tendências do cenário nacional. Mais da

43

metade da população encontra-se inserida na faixa de renda que define a classe C.

(CPS/FGV, 2011).

2.3.1.2 Comportamento

Segundo estudo apresentado pelo Instituto Data Popular (2011), 83% das

intenções de compra de imóveis residenciais para o ano de 2011 provêm das

classes populares da sociedade brasileira.

De acordo com os dados, 9 milhões de famílias pretendem comprar um

imóvel em 2011. Dessas famílias, somente 1,5 milhão pertence às classes A e B,

enquanto 3,2 milhões nas classes D e E e 4,3 milhões na classe C detêm os 83%

das intenções totais.

Tais números comprovam o estímulo dado pelo Minha Casa, Minha Vida às

famílias de baixa renda. Segundo o Instituto Data Popular, a mesma pesquisa

realizada no ano de 2008, antes de o programa entrar em vigor, apresentava apenas

4,2 milhões de famílias com intenção de compra, uma redução de mais de 53%.

Ainda sobre a intenção de compra, o Instituto Data Popular apresenta dados

sobre preferência de aquisição entre casa e apartamento nas diferentes classes

econômicas. Apesar de as casas deterem 55,5% das intenções gerais, na classe C

a tendência se mostra bastante equilibrada, com ligeira vantagem para os

apartamentos, 49 contra 48%.

GRÁFICO 6 - INTENÇÃO DE COMPRA: CASA X APARTAMENTO

FONTE: JORNAL O ESTADO E INSTITUTO DATA POPULAR (2011)

44

A casa própria representa o sonho de consumo de 54% da população

brasileira (INSTITUTO DATA POPULAR, 2011): ela é, para as classes populares,

sinônimo de estabilidade e inserção social. A ela atribui-se muita importância e um

alto grau de exigência. É preciso compreender a vontade do consumidor antes da

concepção do produto.

Diferente dos consumidores da classe A, a classe C não pode errar no consumo, pois não haverá dinheiro para repor essa perda, por isso eles são exigentes: não exigem sofisticação e sim qualidade. Eles buscam uma inserção social através do consumo. (CASTRO, 2009).

A classe C busca nas habitações custo x benefício, levando em conta

diferenciais do empreendimento, localização (proximidade a terminais, escolas,

equipamentos comunitários) e boas condições de pagamento. (CASTRO, 2009).

2.3.2 Localização do empreendimento

Segundo Queiroga (2006, p. 39), os empreendimentos de habitação popular

destinam-se a um público de baixa renda, para o qual, devido às limitações de

crédito, o valor do imóvel é decisivo na hora da compra. Dessa maneira, na

formatação dos empreendimentos, é crucial a utilização de terrenos de baixo valor,

para não onerar os custos e para viabilizar a venda.

Terrenos de baixo valor somente podem ser encontrados em zonas não nobres da cidade, em geral na periferia e afastados dos grandes centros. O custo elevado dos terrenos nos grandes centros muitas vezes inviabiliza sua utilização em Empreendimentos de Habitação Popular.

De acordo com Castro (2009), um estudo realizado pela empresa de

pesquisas Brain (Bureau de Inteligência Corporativa) aponta os bairros do

Tatuquara, Boqueirão, Xaxim e Sitio Cercado, além dos municípios da Região

Metropolitana de Curitiba, como as regiões de maior demanda por domicílios pela

classe C.

Tal estudo, aliado à crescente valorização e aos altos custos dos terrenos,

mostra uma tendência para a construção desse tipo de empreendimento imobiliário

em regiões cada vez mais afastadas do centro das cidades.

45

2.4 AQUISIÇÃO DE TERRENOS

O objetivo desta seção é apresentar aspectos relevantes à aquisição de

terrenos para incorporação imobiliária. Abordam-se assuntos referentes às rotinas

de seleção, formas de comercialização e valoração das áreas.

2.4.1 Rotinas de planejamento

Para a realização de toda e qualquer atividade dentro das organizações, são

adotadas duas formas distintas de comportamento, o da proatividade e o da

reatividade.

Define-se proativo como “o que não se baseia em reação, mas, sim, age

antecipadamente e toma atitudes para resolver problemas antes que eles

aconteçam” (Dicionário Priberam da língua portuguesa (DPLP), 2011). Em outras

palavras, o termo se refere a situações ou pessoas que se antecedem a

necessidades futuras, modificando ocorrências de forma hábil e competente.

Como um antônimo de proativo, reativo é aquele que adota uma postura de

reação face às situações, tomando decisões à medida que as coisas vão ocorrendo.

(CAMARGO, 2011).

2.4.1.1 Rotina pró-ativa para seleção de áreas

Trazendo esta análise para dentro das empresas de Real Estate, nas

atividades que antecedem a tomada de decisão da escolha de terrenos, atribui-se a

definição de proatividade às rotinas de planejamento tomadas pelo empreendedor a

fim de encontrar os terrenos que se adaptam ao empreendimento previamente

idealizado, conforme a Figura 3, a seguir:

46

FIGURA 3 - ROTINA DE PLANEJAMENTO PRÓ-ATIVA

FONTE: CAMARGO (2011)

O planejador, norteado pelo modelo de negócio, segmento-alvo,

diversificação geográfica, entre outras premissas traçadas pela empresa, realiza

estudos de mercado e configura cenários preliminares, constituindo assim alguns

empreendimentos protótipos, com opções de produto que componham o portfólio da

empresa conforme as premissas estabelecidas. A partir desse estudo preliminar,

determina a consultores e corretores que realizem a prospecção de áreas

específicas que atendam às premissas que lhe permitam desenvolver o

empreendimento protótipo previamente configurado. (CAMARGO, 2011).

Dessa maneira o decisor tem condições de direcionar os estudos já

realizados para os terrenos prospectados, de modo a conhecer os resultados que

cada opção de terreno gerará e assim selecionar as oportunidades que melhor se

encaixem nos seus parâmetros de atratividade.

2.4.1.2 Rotina reativa para seleção de áreas

Ainda de acordo com Camargo (2011), uma rotina reativa no cenário de

planejamento para a escolha de terrenos caracteriza-se como aquela em que o

47

empreendedor analisa todas as áreas e terrenos que lhe são ofertados, descartando

em uma análise preliminar aquelas que não atendem certas necessidades

específicas da empresa:

• não se enquadram no core business da empresa;

• não permitem alcançar um valor geral de vendas (VGV) mínimo estabelecido;

• estão fora do perímetro de diversificação geográfica de atuação do

empreendedor;

• apresentam valores muito elevados em relação aos parâmetros predefinidos.

Após a análise preliminar e respectiva triagem, as áreas são classificadas

hierarquicamente de acordo com seu potencial para atender as premissas da

empresa. Inicia-se assim o processo de seleção, baseado na coleta de informações

de mercado, construção de um cenário referencial e realização de simulações do

empreendimento protótipo. Tais atividades fornecerão resultados indicadores que

servirão de ferramenta para a tomada da decisão de aquisição do terreno. A Figura

4 ajuda a melhor compreender o acima exposto.

FIGURA 4 - ROTINA DE PLANEJAMENTO REATIVA


48

2.4.1.3 Justificativa de adoção das rotinas

Inúmeros são os fatores que motivam e justificam a adoção das diferentes

rotinas de planejamento para a escolha de terrenos.

A razão da adoção de uma postura reativa pode, muitas vezes, estar além

da inércia natural das organizações em produzir esforços de planejamento. A grande

quantidade de terrenos ofertados diariamente às empresas e a maior facilidade de

negociação dos terrenos, “uma vez que está fazendo uma oferta por determinado

terreno, ao invés de tê-lo recebido como oferta.” (CAMARGO, 2011, p. 70).

Já a adoção de rotinas proativas pode ser mais adequada em situações de

concorrência extrema na busca por terrenos, pois, de acordo com Camargo (2011,

p. 56), “ao se determinar a prospecção de áreas específicas, pode-se ter a

vantagem competitiva de sair à frente numa negociação, não estando a área ainda

em análise por parte de outras empresas.” Tal prospecção também se faz

necessária quando a empresa possui metas construtivas a serem atingidas, ou

quando apresenta uma estratégia de segmentação de mercado, produzindo

empreendimentos para um público-alvo residente em determinada localização.

(CAMARGO, 2011).

Verifica-se ainda que alguns fatores ou circunstâncias motivam as empresas

a adotarem a rotina proativa, sem deixar de utilizar a rotina reativa, ou seja, ambas

as rotinas são adotadas paralelamente. (CAMARGO, 2011).

O Quadro 2, a seguir, ilustra de maneira clara as informações expostas

anteriormente.

49

QUADRO 2 - ASPECTOS QUE JUSTIFICAM A ADOÇÃO DAS ROTINAS


2.4.2 Condições de comercialização de terrenos

Uma negociação estratégica e adequada, capaz de alcançar preço e

condições de pagamento que permitam a validação do empreendimento frente aos

resultados desejados, exerce relevante influência no resultado e rentabilidade do

empreendimento. (CAMARGO, 2011).

De acordo com Camargo (2011), a negociação de terrenos para fins de

incorporação imobiliária residencial ocorre por meio das seguintes tramitações:

• pagamento em dinheiro;

• permutação física;

• permutação financeira.

Além da aplicação de cada uma das condições individualmente, é comum a

realização de negócios envolvendo duas ou até mesmo as três alternativas de

negociação, nos quais o proprietário da área pode receber parte do valor

50

estabelecido para o terreno em dinheiro e parte em permuta física (troca por

unidades construídas) e/ou permuta financeira.

PAGAMENTO EM DINHEIRO

Ocorre por meio de contrato de compra e venda tradicional, cuja forma de

pagamento, valor de sinal e condições de parcelamento são negociados em cada

situação.

Segundo o Código civil brasileiro (BRASIL, 2002), em seu artigo 481, “Pelo

contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de

certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

PERMUTA10

• Permuta física

Condição em que o incorporador se compromete a entregar ao proprietário

do terreno uma quantidade de área construída, que pode ser composta por unidades

residenciais do empreendimento a ser construído no terreno objeto da negociação,

ou por imóveis em outro empreendimento. (CAMARGO, 2011).

• Permuta financeira

O incorporador se compromete a repassar ao antigo proprietário do terreno

um percentual da receita do empreendimento. Tal repasse normalmente ocorre no

fluxo do encaixe do preço de venda do imóvel. (CAMARGO, 2011).

2.4.2.1 Análise das formas de pagamento

Segundo Camargo (2011), o valor do terreno representa um percentual

significativo do total dos investimentos a serem realizados no empreendimento,

ainda que seja diluído em parcelas, conforme a negociação realizada. Dessa

maneira, para negociações realizadas com pagamento em dinheiro, o desembolso

para aquisição do terreno é um dos valores mais representativos, podendo ser a

parcela mais significativa entre as parcelas iniciais do fluxo de investimentos a se

realizar.

10 Nome comum utilizado para referir-se ao termo permutação.

51

No caso da permuta, considerando as unidades construídas, o incorporador

tem a vantagem de diluir os riscos de venda com o antigo proprietário, além de

poder realizar uma negociação na qual atribui às unidades um valor baseado no seu

preço de venda, quando na realidade as entrega a preço de custo. Já para o

proprietário, existe a possibilidade de alavancar o valor do terreno negociado por

meio da valorização do empreendimento a ser construído. Além disso, atribui-se um

valor maior ao terreno, já contemplando a postergação dos recebimentos, visto que

estes não ocorrerão no ato ou no período subsequente ao fechamento do negócio,

mas sim conforme a venda das unidades construídas. (CAMARGO, 2011).

2.5 AVALIAÇÃO DE TERRENOS

O terreno é considerado o “insumo” primordial para a realização de um

empreendimento imobiliário. Sua escolha é a primeira e uma das mais importantes

decisões ao longo do processo de planejamento e realização da incorporação

imobiliária, influenciando de forma determinante no alcance dos resultados

planejados. (CAMARGO, 2011):

Tal importância pode ser justificada por uma série de fatores que estão ligados tanto ao custo do terreno, ao percentual que este representa nos investimentos a serem realizados no empreendimento e às condições negociais estabelecidas entre o proprietário do terreno e o incorporador, assim como às características próprias e implícitas do imóvel. (CAMARGO, 2011, p. 31).

Portanto, julga-se importante para o incorporador imobiliário o conhecimento

de critérios que lhe permitam avaliar o valor do terreno antes de qualquer

negociação.

Alguns métodos de avaliação descritos na NBR 14653-2 (Associação

Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, 2004) podem ser usados para a avaliação

de terrenos:

• método comparativo;

• método involutivo.

Existe ainda um método descrito por Soler (2001) baseado nas fórmulas de

Harper-Berrini, aplicadas em função das características físicas do lote:

52

• método do modelo matemático.

Tal método caracteriza-se pela aplicação matemática de seis fórmulas, com

a finalidade de estimar o valor de áreas em estudo. O método não será abordado em

detalhes, pois não é pertinente ao desenvolvimento do trabalho.

2.5.1 Método comparativo

Segundo Soler (2001, p. 8), é a metodologia técnica direta fundamentada

em adequada pesquisa comparativa de valores do mercado imobiliário. Os dados

obtidos devem ser homogeneizados individualmente para cada amostra pesquisada,

em função das medidas dos lotes arrolados.

Na NBR 14653-2 (ABNT, 2004), tal método encontra-se dividido em três

partes principais:

1. Identificação das variáveis do modelo

• Variáveis dependentes:

Para a especificação correta da variável dependente, é necessário investigar

o mercado quanto à sua conduta e às formas de expressão dos preços (preço total

ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a

homogeneidade das unidades de medida.

• Variáveis independentes:

o características físicas: área, frente, fundo;

o características de localização: bairro, logradouro, distância do polo de

influência;

o características econômicas: oferta ou transação, época e condição do

negócio (à vista ou a prazo).

2. Levantamento de dados de mercado

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliado

esteja inserido. Nessa etapa é investigado o mercado e são coletados os dados e

informações confiáveis, preferentemente a respeito de negociações realizadas e

ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais

características econômicas, físicas e de localização.

53

3. Tratamento de dados

Primeiramente faz-se a sumarização das informações obtidas, sob a forma

de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das

variáveis, bem como as relações entre elas. Dessa forma é verificado o equilíbrio da

amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de

variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre

outros. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função

da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

• Tratamento por fatores : homogeneização por fatores e critérios,

fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados

homogeneizados.

• Tratamento científico : tratamento de evidências empíricas pelo uso de

metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o

comportamento do mercado.

É importante levar em conta que qualquer modelo é uma representação

simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações.

Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a

preparação da pesquisa e o trabalho de campo até o exame final dos resultados.

2.5.2 Método involutivo

Segundo Soler (2001, p. 10), o método involutivo baseia-se em um

anteprojeto arquitetônico de aproveitamento máximo quantitativo da área construída

especialmente elaborado para o terreno avaliado.

De acordo com Consorte (2011), a experiência mostra que tal método é

atualmente o mais indicado para a avaliação de terrenos, uma vez que um mercado

especulativo e aquecido torna o método comparativo ineficaz.

[...] o terreno nada mais é que um insumo para construção [...] logicamente é um insumo nobre, com grande influência sobre o resultado de um empreendimento. Contudo, para qualquer empreendedor será uma conta de viabilidade de compra a partir do faturamento do empreendimento pretendido aplicando-se a margem de lucro desejado e deduzindo os custos totais, resultando no custo máximo do terreno.

54

O método involutivo encontra-se descrito na Norma NBR 14653-2 (ABNT,

2004) de acordo com as seguintes etapas:

1. Vistoria do terreno

2. Projeto hipotético

Baseado no aproveitamento eficiente11 do imóvel.

3. Pesquisa de valores

É realizada segundo os preceitos do método comparativo, com o objetivo de

estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação

hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

4. Previsão de receitas

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a

partir dos resultados obtidos durante a pesquisa de valores, considerados a eventual

valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no

mercado.

5. Levantamento do custo de produção

Corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de

elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as

condições do projeto hipotético.

6. Previsão de despesas adicionais

Compra do imóvel; administração do empreendimento, inclusive vigilância;

impostos e taxas; publicidade; comercialização das unidades.

7. Prazos

8. Taxas

Valorização imobiliária; evolução de custos e despesas; juros do capital

investido; taxa mínima de atratividade (TMA).

9. Modelos

Fluxos de caixa específicos; modelos simplificados dinâmicos; modelos

estáticos.

11 De acordo com a NBR 14653-2 (ABNT, 2004), aproveitamento eficiente é aquele recomendável e

tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

55

10. Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de

caixa, essa margem deve ser considerada proporcional ao risco do

empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes

do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A

margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é

praticado no mercado.

2.6 PARÂMETROS DE ZONEAMENTO

2.6.1 O Plano Diretor

De acordo com Braga (2001), o Plano Diretor é o instrumento básico da

política municipal de desenvolvimento e expansão urbana. Tem como objetivo

ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, bem como garantir

o bem-estar de seus habitantes.

Formalmente, é uma lei municipal obrigatória para as cidades com população superior a 20.000 habitantes, muito embora algumas Constituições Estaduais estendam tal obrigatoriedade a todos os municípios. (BRAGA, 2001, p. 97).

Ainda segundo o autor, tal lei constitui-se basicamente em um instrumento

definidor das diretrizes de planejamento e gestão territorial urbana, ou seja, do

controle do uso do solo, ocupação, parcelamento e expansão do solo urbano, além

das diretrizes sobre habitação, saneamento e transportes urbanos.

Em Curitiba, o Plano Diretor foi instituído pela Lei no 2.828, de 10 de agosto

de 1966, e readequado pela Lei no 11.266, de 16 de dezembro de 2004, após a

criação do Estatuto da Cidade, em 2001, que estabeleceu novas regras e

obrigações para os Planos Diretores Municipais.

Quanto ao uso e ocupação do solo, a Lei no 11.266, em seu artigo 12,

estabelece que:

O território do Município será ordenado por meio do parcelamento, uso e ocupação do solo para atender as funções econômicas e sociais da Cidade, compatibilizando desenvolvimento urbano, sistema viário, as condições ambientais, oferta de transporte coletivo, saneamento básico e demais serviços urbanos.

56

As leis de Uso e Ocupação do Solo e de Parcelamento do Solo deverão estar compatibilizadas com os objetivos e diretrizes deste Plano Diretor de Curitiba. (CURITIBA, 2004).

2.6.2 Zoneamento urbano

Conforme a Lei Municipal no 9.800, de 3 de janeiro de 2000, em seu artigo

2o, zoneamento pode ser definido como

A divisão do território do Município visando dar a cada região melhor utilização em função do sistema viário, da topografia e da infraestrutura existente, através da criação de zonas e setores de uso e ocupação do solo e adensamentos diferenciados. (CURITIBA, 2000).

Para Braga (2001, p. 99), o zoneamento urbano é o “mais difundido

instrumento urbanístico”, tendo como sua forma mais tradicional o zoneamento de

uso e ocupação do solo de matriz funcionalista, que prevê uma segregação de usos

– industrial, comercial e residencial – com maior ou menor grau de flexibilidade.

Em termos de implementação, o zoneamento urbano pode ser definido em

duas escalas (BRAGA, 2001):

• macrozoneamento (delimita as zonas urbana, de expansão urbana, rural e

especial de um município);

• zoneamento propriamente dito12 (estabelece as normas de uso e ocupação

do solo para cada macrozona, em especial da zona urbana).

2.6.3 Zoneamento de uso e ocupação do solo em Curitiba

O zoneamento de uso e ocupação do solo consiste no ordenamento do uso

da propriedade do solo e das edificações, bem como no ordenamento de sua

densidade de ocupação, nas zonas urbanas e de expansão urbana do município.

(BRAGA, 2001).

De acordo com a Lei Municipal no 9.800, em seu artigo 3o, o zoneamento e

os critérios de uso e ocupação do solo atendem à política urbana para o município,

definida com os seguintes objetivos (CURITIBA, 2000):

12 Será abordado no presente estudo o zoneamento propriamente dito da cidade de Curitiba.

57

• estimular a geração de empregos e renda;

• compatibilizar o uso do solo com o sistema viário e o transporte coletivo;

• incentivar a ocupação ordenada ao longo dos eixos de ligação com os demais

municípios da Região Metropolitana de Curitiba (RMC);

• hierarquizar o sistema viário, de forma a garantir o efetivo deslocamento de

veículos, atendendo às necessidades da população, do sistema de transporte

coletivo, bem como o adensamento habitacional e de atividades comerciais e

de serviços;

• desenvolver e recuperar as áreas periféricas, integrando-as ao espaço

urbano;

• viabilizar meios que proporcionem qualidade de vida à população, em espaço

urbano adequado e funcional, e o planejamento integrado às políticas

públicas.

Conforme a mesma lei, a cidade de Curitiba divide-se da seguinte maneira:

QUADRO 3 - ZONEAMENTO DE CURITIBA

FONTE: Curitiba (2000)

Zona Central: centro tradicional da cidade, caracteriza-se pela grande

concentração de atividades e funções urbanas de caráter setorial.

Zonas de Serviços: compreendem áreas ao longo de rodovias ou grandes

eixos viários, destinadas à implantação de atividades comerciais e de serviços que,

por seu porte ou natureza, exijam confinamento em áreas próprias ou sejam

geradoras de tráfego pesado ou intenso, subclassificando-se em:

58

• Zona de Serviço 1 – ZS-1;

• Zona de Serviço 2 – ZS-2;

• Zona Especial de Serviços – ZES.

Zonas de Transição: compreendem áreas limítrofes a zoneamentos

conflitantes, onde se pretende amenizar os impactos de uso e ocupação do solo,

subclassificando-se em:

• Zona de Transição da Av. Mal. Floriano Peixoto – ZT-MF;

• Zona de Transição Nova Curitiba – ZT-NC;

• Zona de Transição BR-116 – ZT-BR-116.

Zonas Industriais: são aquelas destinadas à implantação de atividades

industriais de grande porte, localizadas em sua maioria na Cidade Industrial de

Curitiba.

Zonas de Uso Misto: compreendem áreas de ocupação mista, com média

densidade habitacional, caracterizadas como apoio às zonas industriais e de

serviços localizadas na Cidade Industrial de Curitiba.

Zonas Especiais: compreendem os grandes espaços físicos cuja

ordenação de uso e ocupação do solo se caracteriza pela existência ou previsão de

edificações, equipamentos e instalações destinadas a grandes usos institucionais,

subclassificando-se em:

• Zona Especial Educacional – ZE-E;

• Zona Especial Desportiva – ZE-D;

• Zona Especial Militar – ZE-M.

Zona de Contenção: compreende a área periférica do território municipal,

lindeira a municípios vizinhos, onde se pretende a garantia de preservação e

manutenção de suas características naturais com o estabelecimento de parâmetros

de uso e ocupação do solo compatíveis com a proteção ambiental.

Áreas de Proteção Ambiental: são áreas sujeitas a regulamentação

específica, devido às características naturais peculiares.

59

Setores Especiais: compreendem áreas para as quais são estabelecidas

ordenações especiais de uso e ocupação do solo, condicionadas às suas

características locacionais, funcionais ou de ocupação urbanística. Ao todo são 18

Setores Especiais, número que pode aumentar de acordo com as exigências de

interesse público.

Zonas Residenciais: compreendem áreas cuja ordenação de uso e

ocupação do solo se caracteriza pela existência ou previsão de edificações para fins

habitacionais Segundo as características e intensidade de uso e ocupação do solo,

as ZRs são classificadas da seguinte maneira:

QUADRO 4 - ZONAS RESIDENCIAIS DE CURITIBA

FONTE: Curitiba (2000)

2.6.4 Classificação dos usos do solo

Conforme o artigo 34o da Lei Municipal de Zoneamento, os usos do solo

podem ser classificados em (CURITIBA, 2000):

• habitacional – edificação destinada a habitação permanente ou transitória;

• comunitário – espaço, estabelecimento ou instalação destinada à

educação, lazer, cultura, saúde, assistência social e cultos religiosos;

60

• comercial e de serviço – atividade caracterizada pela relação de troca

visando o lucro e com circulação de mercadorias, ou atividade caracterizada

pelo préstimo de mão de obra e assistência de ordem intelectual ou

espiritual;

• industrial – atividade pela qual resulta a produção de bens pela

transformação de insumos;

• agropecuário – atividade de produção de plantas, criação de animais e

agroindústrias;

• extrativista – atividade de extração mineral e vegetal. Tais usos, segundo o

artigo 38o da mesma lei, podem ser considerados, de acordo com as

características de cada zona ou setor, como:

o permitidos – compreendem as atividades que apresentem clara

compatibilidade com as finalidades urbanísticas da zona ou setor

correspondente;

o tolerados – compreendem as atividades admitidas em zonas ou

setores onde as atividades permitidas lhes são prejudiciais ou

incômodas;

o permissíveis – compreendem as atividades cujo grau de adequação à

zona ou setor dependerá da análise ou regulamentação específica para

cada caso;

o proibidos – compreendem as atividades nocivas, perigosas,

incômodas e incompatíveis com as finalidades urbanísticas da zona ou

setor correspondente.

2.6.5 Parâmetros de ocupação do solo

Os critérios de assentamento e implantação da edificação no terreno diferem

para cada zona ou setor, sendo estabelecidos pelos seguintes parâmetros de

ocupação (CURITIBA, 2000):

• taxa de ocupação: é o percentual expresso pela relação entre a área de

projeção da edificação ou edificações sobre o plano horizontal e a área do

lote ou terreno onde se pretende edificar;

61

• coeficiente de aproveitamento: é o fator estabelecido para cada uso nas

diversas zonas, que, multiplicado pela área do terreno, define a área máxima

computável admitida nesse mesmo terreno;

• altura da edificação: é a dimensão vertical máxima da edificação, expressa

em metros, quando medida de seu ponto mais alto até o nível do terreno, ou

em número de pavimentos a partir do térreo, inclusive;

• recuo do alinhamento predial: é a distância mínima perpendicular entre a

fachada da edificação, incluindo o subsolo, e o alinhamento predial existente

ou projetado;

• afastamento das divisas: é a distância mínima perpendicular entre a

edificação e as divisas laterais e de fundos do terreno, determinada pela

relação entre a altura da edificação e o índice estabelecido nos quadros

anexos, que fazem parte integrante dessa lei;

• taxa de permeabilidade: é o percentual da área do terreno que deve ser

mantido permeável;

• dimensão do lote: é estabelecida para fins de parcelamento do solo e

ocupação do lote e indicada pela testada e área mínima do lote.

2.6.6 Parâmetros da ZR-OC

O presente estudo analisa uma área localizada dentro da ZR-OC de

Curitiba. Sendo assim, faz-se necessário o conhecimento detalhado de seus

parâmetros e diretrizes de ocupação e uso do solo, estabelecidos pela Lei Municipal

nº 9.800.

A Tabela 6, a seguir, estabelece os critérios de uso e ocupação do solo para

a Zona Residencial de Ocupação Controlada, no que diz respeito à classificação de

uso habitacional13:

13 Os parâmetros pertinentes às outras zonas de Curitiba podem ser encontrados nos quadros

anexos de no I a XLIV da Lei Municipal de Zoneamento, no 9.800/00.

62

TABELA 6 - PARÂMETROS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ZR-OC

FONTE: Adaptado de Curitiba (2000)

2.7 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

A transferência do direito de construir, também conhecida como

transferência de potencial construtivo, instituída formalmente pela Lei Federal no

10.257, de 10 de julho de 2001, constitui-se em instrumento urbanístico destinado à

preservação de imóveis de interesse arquitetônico, paisagístico, histórico e

ambiental, bem como à implantação de equipamentos comunitários e programas de

habitação social. (BITENCOURT, 2005).

O instrumento permite que os proprietários de imóveis-objeto de preservação, que possuem restrições construtivas, possam ser compensados, já que a densidade ou coeficiente construtivo estabelecido para o território não pode ser atingida. (BITENCOURT, 2005, p. 1).

Conforme a Lei nº 9.803, de 3 de janeiro de 2000, os proprietários das áreas

ou edificações de interesse impedidos de utilizar plenamente o potencial construtivo

definido na Lei de Zoneamento e Uso do Solo, por limitações urbanísticas relativas à

proteção e preservação do patrimônio histórico, cultural, natural e ambiental

definidas pelo poder público, inclusive tombamento, podem utilizar-se do direito da

transferência de potencial construtivo sob duas formas (CURITIBA, 2000):

• utilizar o potencial em outras áreas: as áreas passíveis de receber o

potencial construtivo precisam estar definidas no Plano Diretor do Município.

Via de regra, são regiões com significativo potencial de adensamento, que

63

colaboram para otimizar a infraestrutura já implantada no local

(BITENCOURT, 2005);

• comercializar o potencial construtivo: quando comercializado, o potencial

construtivo transforma-se em cotas que podem ser adquiridas por empresas

de construção civil, com o objetivo de aumentar a área construída ou o

número de pavimentos nos empreendimentos, ou, ainda, para ampliação de

ático (ampliação do último pavimento para abrigar casa de máquinas ou

outros equipamentos do edifício). Tais cotas podem ainda ser utilizadas para

regularizar obras em desacordo com as normas municipais, bem como para

mudança de uso em algumas zonas ou setores. (BITENCOURT, 2005).

2.7.1 Aplicação da transferência

A transferência do potencial construtivo na cidade de Curitiba se aplica a

todo o patrimônio cultural, natural e ambiental, seja de domínio público ou privado,

desde que a proteção ou preservação seja de interesse público. O instrumento se

emprega efetivamente (BITTENCOURT, 2005):

• nas UIPs – unidades de interesse de preservação;

• nas UIEPs – unidades de interesse especial de preservação;

• nas áreas de conservação ambiental;

• nas áreas de influência do anel de conservação ambiental;

• nas áreas ou edificações desapropriadas;

• com a finalidade de melhoramento viário;

• na implantação de equipamentos públicos;

• em programas habitacionais de interesse social;

• em programas de recuperação ambiental.

2.7.2 Aquisição do potencial construtivo

Conforme Bitencourt (2005), a aquisição do potencial construtivo para a

utilização como incremento construtivo somente poderá ser realizada em áreas

64

previamente definidas na legislação municipal, geralmente áreas com significativo

potencial de adensamento e com infraestrutura básica já estabelecida.

A Lei Municipal no 9.803/2000 estabelece, através de seus quadros anexos,

parâmetros máximos para a transferência de potencial construtivo para cada zona

ou setor da cidade de Curitiba. O Quadro 5, a seguir, apresenta tais parâmetros para

a Zona Residencial de Ocupação Controlada.

QUADRO 5 - PARÂMETROS MÁXIMOS DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO COM TPC

FONTE: Adaptado de Curitiba (2000)

Todas as informações de determinado terreno, tais como a localização, o

enquadramento na lei de zoneamento, sistema viário, usos permitidos, parâmetros

construtivos e parâmetros de parcelamento do solo, podem ser encontradas na “guia

amarela” da área referida, através de consulta na Prefeitura Municipal de Curitiba.

2.7.3 Cobrança do potencial construtivo

Conforme a Lei Municipal nº 9.803/2000, o potencial construtivo de um

terreno é determinado em metros quadrados de área computável e equivale ao

resultado obtido pela aplicação da seguinte fórmula (CURITIBA, 2000):

�� = �� × �

onde:

PC = potencial construtivo;

CA = coeficiente de aproveitamento permitido na zona ou setor onde está

localizado o imóvel;

A = área total do terreno.

65

De acordo com o Decreto no 625 (CURITIBA, 2004), o potencial construtivo

transferível é determinado em metros quadrados de área computável e equivale ao

resultado obtido pela aplicação da seguinte fórmula:

�� = �� ×�

�×��

��×

1

�

onde:

Pt = potencial construtivo transferível para o imóvel que recebe o potencial;

Pc = potencial construtivo do imóvel que cede o potencial;

Vmr = valor do metro quadrado do imóvel que recebe o potencial;

Vmc = valor do metro quadrado do imóvel que cede o potencial;

Cr = coeficiente de aproveitamento da zona ou setor onde está localizado o

imóvel que recebe o potencial;

Cc = coeficiente de aproveitamento da zona ou setor onde está localizado o

imóvel que cede o potencial;

Fc = fator de correção.

O fator de correção é estipulado de acordo com o tipo de atividade, zona ou

setor onde se localiza o terreno que recebe o potencial, aliado à origem do potencial

construtivo. Ressalta-se que o metro quadrado do terreno que cede e recebe o

potencial é avaliado conforme o ITBI (imposto de transmissão intervivos de bens

imóveis).

O empreendedor pode obter o valor de aquisição do potencial construtivo

através de uma simulação existente no Portal da Prefeitura Municipal de Curitiba14:

basta entrar com os dados do terreno, do empreendimento e o potencial a ser

acrescido, conforme mostra a Figura 5, a seguir:

14 Disponível em: <http://www.curitiba.pr.gov.br/conteudo/equipe-smu-secretaria-municipal-do-

urbanismo/160> Potencial Construtivo > Simulador de Potencial Construtivo. Acesso em: 21/11/11.

66

FIGURA 5 - SIMULADOR DE ACRÉSCIMO DE POTENCIAL – DADOS DE ENTRADA

FONTE: Prefeitura Municipal de Curitiba (2011)

2.8 PROJETO ARQUITETÔNICO PRELIMINAR

O projeto arquitetônico preliminar é a representação gráfica que visa

somente transmitir a ideia central do partido arquitetônico. Ele “retrata, além do

pavimento tipo, a quantidade de pavimentos, a disposição da garagem e a

implantação do edifício no terreno.” (RAMOS NETO, 2002, p. 23).

Conforme Fontenelle (2002), a tomada de decisões na fase de incorporação

depende fundamentalmente do desenvolvimento de um estudo preliminar de

arquitetura, no qual, a partir do esboço dos pavimentos tipo e implantação do térreo

e subsolos, é concebido um quadro geral com as diferentes áreas das unidades e do

empreendimento, o que permite o cálculo de algumas relações que funcionam como

indicadores de desempenho de projeto.

Tais áreas são definidas por Fontenelle (2002) como:

• áreas computáveis;

• áreas não computáveis.

2.8.1 Área computável

Considera-se área computável o somatório das áreas totais edificadas

descontadas das áreas não computáveis. A área total é equivalente à área de

67

venda, enquanto a área computável diz respeito à área máxima construída permitida

pelo município. (FONTENELLE, 2002).

De acordo com o Decreto no 197, de 17 de maio de 2001, considera-se área

computável aquela diretamente relacionada com a densidade populacional do

empreendimento. (CURITIBA, 2001).

2.8.2 Área não computável

Ainda conforme o Decreto no 197/01, o coeficiente de aproveitamento

previsto na Lei de Zoneamento no 9.800/00 está diretamente relacionado com a

densidade demográfica das diversas zonas. A área não computável, por não alterar

a densidade populacional do edifício, é considerada, portanto, como o somatório das

áreas edificadas, excluídas do cálculo do coeficiente de aproveitamento. São elas

(CURITIBA, 2001):

• área ocupada pelo ático da edificação;

• poço de elevador;

• áreas destinadas a recreação e lazer, de uso comum, até o limite de 100% da

área mínima exigida15;

• superfície ocupada por escadas enclausuradas, por pavimento (acima de seis

pavimentos);

• sacadas, balcões ou varandas até o limite de 6,00 m² por unidade habitacional;

• áreas ocupadas com casa de máquinas, caixa-d’água e barrilete;

• área dos pavimentos situados em subsolo, destinados a estacionamento

exclusivo da edificação;

• centrais de gás, elétrica e de ar condicionado.

Assim, segundo Fontenelle (2002), tais áreas não entram no cálculo para

comparação com a área máxima de construção permitida, obtida com a

multiplicação da área do terreno pelo coeficiente de aproveitamento previsto pelo

zoneamento do terreno.

15 A área mínima de recreação exigida é de 9,00 m2 por unidade habitacional. (CURITIBA, 2002).

68

2.9 COMPORTAMENTO DO PROJETO (TEMPO X DINHEIRO)

2.9.1 Importância do gerenciamento do tempo

O tempo é, ao lado do custo e da qualidade, um dos três fatores mais

importantes a serem gerenciados em um projeto. (HALPIN; WOODHEAD, 2004).

De acordo com Limmer (1997, p. 39), “O tempo de duração de um projeto

constitui um dos elementos fundamentais do seu planejamento”. Druker (1995), com

uma visão mais extremista, relata que o tempo é o recurso mais escasso de todos e,

se ele não puder ser administrado, nada poderá ser administrado.

Pode-se então destacar a importância do tempo para os autores citados

acima e afirmar que é de extrema importância o planejamento adequado do tempo,

pois, se mal administrado, pode levar à falência do empreendimento. O tempo de

duração é então um dos fatores a ser analisado para o planejamento ideal de um

projeto, pois é com base nele que serão determinados todos os coeficientes de

rentabilidade.

2.9.2 Processos de gerenciamento do tempo

O gerenciamento do tempo de um projeto engloba todos os processos e

ações com o objetivo de garantir que tal projeto seja realizado dentro dos prazos

determinados. (PROJECT MANAGEMENT INTERNATIONAL (PMI), 2004).

Para gerenciar o tempo, podemos utilizar ferramentas, como é o caso da

EAP, citada por Limmer (1997), que a considera a estrutura analítica de partição do

projeto, ou simplesmente estrutura analítica de partição, mantendo a sigla

consagrada – EAP.

A EAP é uma das ferramentas mais importantes para gerenciar o tempo de

execução do projeto, pois objetiva dividi-lo em componentes de tamanho adequado

e, assim, permitir que sejam conhecidos todos os seus detalhes. Além disso, ela

permite metodizar a elaboração de estimativas de recursos, incluindo-se nestas as

estimativas de custos, o que propicia uma estimativa de custo com maior precisão.

(LIMMER, 1997).

69

Tendo como base a subdivisão feita pela PMBOK no Guia do conjunto de

conhecimentos em gerenciamento de projetos, pode-se separar as etapas para um

gerenciamento do tempo ideal em:

• definição das atividades;

• sequenciamento das atividades;

• estimativa de recursos da atividade;

• estimativa de duração da atividade;

• desenvolvimento do cronograma;

• controle do cronograma.

Pode-se então dizer que, para um ótimo gerenciamento do tempo, é

necessária a identificação das tarefas a serem executadas através da EAP, para em

seguida programá-las em ordem, a fim de se determinarem as prioridades e as

dependências. Finalmente, pode-se estimar os recursos demandados em cada

atividade, assim como a duração das atividades. Chega-se então ao

desenvolvimento do cronograma.

2.9.3 Definição do cronograma

O cronograma é uma forma de representação das fases de execução de um

projeto, na qual serão demonstrados de forma gráfica os prazos de execução das

atividades. Esses prazos deverão ser demonstrados de forma lógica para que o

projeto termine dentro de condições previamente estabelecidas. (LIMMER, 1997).

A representação gráfica do cronograma se faz, na maioria dos casos, de

acordo com Limmer (1997), através de redes de atividades ou em barras.

O cronograma em redes, também chamado de redes de planejamento, foi

criado a partir da solução de um problema formulado pelo matemático Euler em

1736. O problema solucionado pela rede de planejamento era como transitar em

uma rede viária interligando quatro pontos da cidade de Konigsberg, sem passar

duas vezes por um mesmo ramo da rede. O cronograma de redes são grafos

degenerados interligados. A vantagem dessa representação é a fácil visualização da

interdependência. No entanto, quando há um grande número de atividades, este

método gera dificuldade para a visualização. (LIMMER, 1997).

70

A Figura 6 traz um exemplo de cronograma de redes.

FIGURA 6 - CRONOGRAMA DE REDES

FONTE: Adaptado de Limmer (1997)

O cronograma em barras, também denominado gráfico de Gantt, é bem

definido por Limmer (1997, p. 49):

O cronograma de barras é construído listando-se as atividades de um projeto em uma coluna, e as respectivas durações, representadas por barras horizontais, em colunas adjacentes, com extensão de acordo com a unidade de tempo adotada no projeto.

O cronograma em barras é amplamente utilizado para representar projetos

de engenharia, uma vez que permite a visualização de quatro atividades

simultaneamente: a definição da atividade, o tempo percorrido desde o início do

projeto, o tempo restante para a conclusão do projeto e o sequenciamento das

atividades. Por outro lado, tem a desvantagem de não mostrar com clareza a

interdependência das atividades. (LIMMER, 1997).

A Figura 7 representa um cronograma de barras.

FIGURA 7 - CRONOGRAMA DE BARRAS

FONTE: Adaptado de Limmer (1997)

A E I

H

Início do Planejamento B F J L Conclusão do Projeto

C

G K

D

71

2.9.3.1 Elaboração de cronogramas

De acordo com Fritz (2002), para se elaborar um cronograma, são

necessários diversos níveis de informação. Como as condições de trabalho previstas

para a execução da obra não podem ser completamente avaliadas na fase inicial do

planejamento, o grau de precisão dos dados aumenta com o avanço do

planejamento. Isso quer dizer que o planejamento e a precisão dos dados inseridos

para a formulação do cronograma são diretamente proporcionais.

Na formulação de um cronograma de barras, é de suma importância que a

elaboração das atividades programadas seja representada em uma escala

cronológica de períodos expressos, mostrando o que deve ser feito em cada um

deles. Para cada atividade devem ser relacionados retângulos inicialmente “vazios

ou brancos”, que posteriormente, de acordo com a execução do serviço, serão

coloridos. A superposição ou ligação dos serviços dependerá da possibilidade de

execução simultânea, ou da dependência destes, de acordo com o desenvolvimento

do projeto. (LIMMER, 1997).

Fritz (2002) separa os tipos de cronogramas em três níveis:

1. cronograma geral, que delimita unicamente as etapas de execução mais

importantes e define prazos gerais;

2. cronograma detalhado, que indica com precisão cada etapa de trabalho e

suas respectivas atividades;

3. controle durante a execução e adaptação dos desvios ocorridos em relação

ao cronograma geral.

Um cronograma geral relaciona as etapas de produção mais importantes e

os prazos de cada uma delas, sem entrar no planejamento de prazos das atividades

que compõem as etapas. Abrange o tempo total de construção e pode ser utilizado

como instrumento de controle e gerenciamento da execução. (FRITZ, 2002, p. 284).

Um cronograma detalhado segue os marcos determinados anteriormente

pelo cronograma geral, porém com maior grau de detalhamento. Contém os prazos

de execução de cada etapa e também considera todas as atividades e serviços,

fixando prazos. (FRITZ, 2002).

72

Para a elaboração do cronograma detalhado, deve ser feito o levantamento

de todas as dimensões e quantidades relativas à construção e seus respectivos

índices de produtividade e rendimento. (FRITZ, 2002).

Para Fritz (2002), as inúmeras influências internas e externas que ocorrem

durante o período de execução de uma obra tornam obrigatórias alterações no

cronograma detalhado. Esses fatores fazem com que seja necessário um controle

durante a execução e adaptação dos desvios ocorridos em relação ao cronograma

geral.

2.9.3.1.1 Índices de produtividade e rendimento

Os índices de produtividade indicam o tempo necessário para realizar

determinado trabalho, com alto emprego de mão de obra. Como, na construção de

edifícios, a maioria das atividades é realizada através do auxílio de mão de obra, são

utilizados quase que exclusivamente índices de produtividade na elaboração do

cronograma. (FRITZ, 2002).

Os índices de rendimento fornecem a quantidade produzida por unidade de

tempo. Representam o desempenho de determinada máquina. (FRITZ, 2002).

Segundo Fritz (2002), esses índices podem ser definidos por meio de:

• registros sistemáticos, de preferência de longo prazo, através de cálculos

realizados após a execução da obra (índices com alta precisão);

• pesquisas sobre o processo de construção, com coleta de dados das

atividades (feita geralmente para a produção e/ou montagem de formas);

• orçamentistas, planejadores e gerente de obras experiente;

• literatura especializada (índice muito pouco preciso);

• dados técnicos de máquinas e equipamentos.

2.9.4 Definição de orçamento

Um fator primordial para a avaliação financeira de um empreendimento é o

planejamento de custos. (LIMMER, 1997).

Para Padoveze (2004), o orçamento pode ser entendido como a “expressão

monetária e quantitativa de um plano, cujo objetivo é atingir um resultado final,

73

anteriormente traçado pelos responsáveis pela sua elaboração, com a participação

de todos os setores da empresa”.

No entendimento de Padoveze (2004), os objetivos de um orçamento devem

ser bem definidos, para que seja possível a busca pelos resultados e o devido

controle desses resultados.

As definições de Padoveze permitem concluir que, para determinar a análise

de viabilidade corretamente, é necessário prever os custos de realização do projeto

com precisão, gerando a previsão dos gastos de construção.

O orçamento pode servir de base para a realização de outras atividades,

como a elaboração de um cronograma físico-financeiro da obra, atividade esta que,

vinculada à orçamentação, possibilita a projeção dos desembolsos mensais.

Aplicada posteriormente no fluxo de caixa, possibilitará a análise de viabilidade do

empreendimento. (MATTOS, 2006).

2.9.4.1 Grau de detalhamento dos orçamentos

Mattos (2006) classifica os orçamentos a partir de três diferentes graus de

detalhamento:

• estimativa de custo: avaliação com base em custos históricos e comparação

com projetos similares. Fornece uma aproximação do custo do

empreendimento;

• orçamento preliminar: mais detalhado do que a estimativa de custos,

pressupõe o levantamento de quantidades e requer a pesquisa de preços

dos principais insumos e serviços;

• orçamento analítico ou detalhado: elaborado com composição de custos e

extensa pesquisa de preços dos insumos. Procura chegar a um valor bem

próximo do custo "real", com margem reduzida de incerteza.

A estimativa de custo é, em geral, feita a partir de indicadores genéricos,

números consagrados que servem para uma primeira abordagem da faixa de custo

da obra. A tradição representa um aspecto relevante na estimativa. No caso de

edificações de obras, um indicador bastante utilizado é o custo por metro quadrado

construído. Inúmeras são as fontes de referência desse parâmetro, sendo uma delas

o custo unitário básico (CUB). (MATTOS, 2006).

74

2.9.4.2 Custo unitário básico da construção civil (CUB)

Trata-se, de acordo com a NBR 12.721:2006 (ABNT, 2006), da composição

do preço de determinada atividade levando-se em conta o consumo dos recursos

necessários e suficientes para a execução dessa atividade. Baseia-se na

decomposição do produto – serviços ou atividades, em conjuntos ou partes, de

acordo com centros de apropriação (ou de custos), estabelecidos em função das

atividades do projeto e da estrutura analítica de insumos. A cotação de preços deve

conter todos os preços já cotados nas composições de preços unitários (CPUs), com

exceção dos valores salariais já praticados pela empresa.

Através da Lei nº 4.591/64, foi criado o custo unitário básico da construção

civil (CUB). De acordo com essa lei, é de responsabilidade dos sindicatos da

indústria da construção civil o cálculo do CUB e a sua divulgação. Outra importante

determinação dessa lei foi a atribuição de responsabilidade à Associação Brasileira

de Normas Técnicas (ABNT) para a elaboração de uma metodologia a ser adotada

pelos sindicatos no cálculo dos custos unitários. Atualmente a norma que determina

tal metodologia é a NBR 12.721:2006. (ABNT, 2006).

A finalidade do CUB, como relata o SindusCon-PR, é apresentar uma

estimativa do custo global da obra em questão. É de grande importância ressaltar

que o CUB é meramente um valor representativo para o setor da construção civil,

não correspondendo ao custo real da obra.

75

FIGURA 8 - CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS – SINDUSCON-PR

FONTE: SindusCon-PR (2011)

Assim, os tipos de CUB – residencial, comercial, padrão galpão industrial e

residência popular – atingem juntos 19 especificações. O lote básico de cada projeto

é composto de 29 insumos: 25 para materiais, 2 para mão de obra, 1 para despesa

administrativa (engenheiro) e 1 para equipamentos (betoneira).

Como já dito anteriormente, o CUB representa um custo parcial da obra e

não o custo total. Isso quer dizer que ele não considera os custos adicionais de uma

obra.

São custos adicionais, segundo a NBR 12.721, o custo de elaboração dos

projetos arquitetônicos e de execução, o custo de sua aprovação junto aos órgãos

governamentais competentes (geralmente a Prefeitura Municipal), elevadores,

fundações especiais, rebaixamento de lençol freático, instalações prediais (água,

luz, esgoto, telefonia), serviços complementares de urbanização, recreação e

ajardinamento, remuneração.

76

2.9.4.2.1 Metodologia de cálculo do CUB

De acordo com o SindusCon-PR (2011), existe uma coleta de dados para o

cálculo. Consideram-se os salários e preços de materiais e mão de obra, despesas

administrativas e equipamentos previstos na NBR-12.721: 2006, obtidos através do

levantamento de informações a partir de uma amostra de cerca de 40 empresas da

construção.

Como o indicador a ser calculado refere-se a custo e não a preço, a maneira

mais correta, afirma o SindusCon-PR (2011), é a pesquisa junto ao comprador, que

no caso são as construtoras, e não junto aos distribuidores ou vendedores.

Devido ao levantamento de informações, para o cálculo em questão, ser

baseado em uma amostra pequena, foi realizado um tratamento estatístico dessa

amostra para uma correção matemática. De acordo com o SindusCon-PR, nessa

correção é utilizada a tabela de Student.

O CUB de cada projeto-padrão é calculado aplicando-se aos coeficientes

constantes dos quadros da NBR 12.721 (lotes básicos) os preços unitários dos

insumos (material e mão de obra). Quanto à mão de obra, é aplicado um percentual

correspondente aos encargos trabalhistas e previdenciários, decorrentes da

legislação própria e da convenção coletiva de trabalho.

2.9.5 Histograma e curva S

Como já citado anteriormente, a representação gráfica é um recurso

amplamente usado na hora do planejamento, pois facilita a visualização e

entendimento do projeto.

Os histogramas são representações gráficas de fácil execução. Para se

traçar um histograma, é referenciado um par de eixos cartesianos. Marca-se a

unidade do intervalo de tempo no eixo das abscissas e desenha-se na vertical uma

barra de comprimento igual à média dos valores correspondentes ao início e ao fim

do período considerado. (LIMMER, 1997).

O histograma demonstra, com uma visualização rápida e prática, a

distribuição de um recurso ao longo do tempo. (LIMMER, 1997).

77

De acordo com Halpin e Woodhead (2004), acumulando-se os valores

período a período ao longo do tempo, igualmente, é construída a curva S. E através

da curva S pode-se analisar o orçamento e o cronograma como um todo.

Essa curva é amplamente utilizada no planejamento, programação e

controle de projetos, pois permite a análise do ritmo de andamento do projeto. Esse

ritmo pode ser definido pelo coeficiente angular da curva, sendo usual, na prática, a

adoção de uma das seguintes opções:

• 40% do projeto ser realizado em 50% do tempo previsto;




• 50% do projeto ser realizado em 60% do tempo previsto.

2.10 MATEMÁTICA FINANCEIRA

A utilização das técnicas matemáticas, com o auxílio da engenharia

econômica, permite a análise financeira de investimentos, pois se baseia em

parâmetros de comparação para que o investidor identifique a melhor alternativa de

investimento. (SOUZA; CLEMENTE, 2004).

A matemática financeira possibilita elaborar diferentes cenários para

diferentes simulações financeiras, tendo como um dos seus objetivos o estudo das

variações monetárias ao longo do tempo.

2.10.1 Conceitos da matemática financeira

A característica que o dinheiro tem de gerar rendimento com o passar tempo

faz com que uma mesma cifra, em valor nominal, tenha diferentes valores em

relação ao tempo a que se refere, o que realmente esclarece o conceito do valor do

dinheiro no tempo. (MONTANHINI, 2008).

Portanto, a matemática financeira, juntamente com a engenharia econômica,

tem como objetivo compreender as relações existentes entre tempo e dinheiro, com

o intuito de valorar o dinheiro para outras datas.

78

O conceito de valor do dinheiro no tempo muitas vezes é explicado de

maneira simplória através do fenômeno inflacionário. No entanto, o que realmente

ocorre nessa situação é o fenômeno da “ilusão monetária”, cujo efeito é tanto mais

significativo quanto maior for a inflação no período. (MONTANHINI, 2008).

A inflação é um fenômeno econômico que consiste na perda de poder

aquisitivo do dinheiro com o passar do tempo em decorrência da elevação do nível

geral de preço no mercado interno. Portanto, o dinheiro se desvaloriza com a

inflação. (MONTANHINI, 2008).

É importante destacar que o dinheiro no tempo, com ou sem inflação, é

valorizado. Caso a remuneração cobrada pelo uso do dinheiro seja menor que a

perda de seu valor aquisitivo em decorrência da inflação, a perda total do investidor

inclui a diferença entre a remuneração recebida e a desvalorização do dinheiro mais

a valorização real pretendida na operação de empréstimo. (MONTANHINI, 2008).

FIGURA 9 - VALORIZAÇÃO REAL PRETENDIDA EM UM INVESTIMENTO

FONTE: MONTANHINI (2008)

É através dos conceitos apresentados que podemos concluir que em uma

análise de investimentos existem muitos valores em tempos diferentes. Para realizar

a soma ou subtração desses valores de diferentes períodos corretamente, faz-se

necessária a capitalização desses valores, promovendo uma equivalência em um

mesmo período.

2.10.2 Equivalência de capitais

A equivalência de capitais permite a adequação de capitais que ocorrem em

diferentes períodos. Partindo dos conceitos abordados previamente e admitindo a

existência de juros, pode-se desenvolver equações matemáticas que forneçam

esses valores equivalentes.

79

Os juros são definidos por Montanhini (2008) como a remuneração do

capital, a qualquer título. Dessa maneira, são válidas as seguintes expressões para

ampliar o conceito de juros:

• valor em dinheiro pago pelo uso do empréstimo, ou valor recebido pelo valor

do emprestado;

• remuneração do capital empregado em atividades produtivas;

• custo do capital de terceiros;

• remuneração paga pelas instituições financeiras sobre o capital nelas

aplicado.

Para um melhor entendimento da matemática de equivalências de capitais e

de como são aplicados os juros, é necessário fazer convenções. Por isso seguem

algumas convenções propostas por Hirschfeld (1998):

• J = juros incorporados ou pagos em um intervalo de tempo composto por n

períodos;

• P = valor presente, quantia existente ou equivalente no instante inicial;

• F = valor futuro, quantia existente ou equivalente num instante futuro em

relação ao inicial, formado pelo capital inicial mais os juros produzidos

durante um intervalo de tempo;

• i = taxa de juros por período de capitalização; a razão entre os juros pagos ou

recebidos no final de um período de tempo e o capital inicial;

• n = número de períodos de capitalização;

• A = anuidades, valores de recebimentos ou desembolsos lançados ao longo

dos períodos.

� = − �e� =��

�=

�

�

Tendo como base essas convenções, será demonstrada a seguir a maneira

matemática de aplicar a equivalência de capitais, que se divide em dois tipos: a

relação de equivalência entre anuidades isoladas e a relação de equivalência entre

anuidade isolada e uma série uniforme.

Encontra-se a equivalência de uma anuidade isolada em relação a outra

anuidade isolada em uma data futura ou anterior. Nesse caso trabalha-se apenas

com os valores de anuidades P e F de forma isolada. (MONTANHINI, 2008).

80

• Para uma data futura – neste caso transforma-se um valor em outro valor

equivalente para uma data futura, conforme a fórmula abaixo:

= �(1 + �)�

• Para uma data anterior – tem-se a equação inversa, transformando um valor

em um valor equivalente para uma data anterior a sua ocorrência, conforme a

fórmula a seguir:

� = 1

(1 + �)�

A relação de equivalência entre anuidade isolada e uma série uniforme

transforma uma série uniforme em uma anuidade P ou F equivalente ou vice-versa.

(MONTANHINI)

� = ��(1 + �)�

(1 + �)� − 1

2.10.3 Taxa mínima de atratividade (TMA)

Presente na NBR 14653-4 (ABNT, 2002), a taxa mínima de atratividade é

citada como a “taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e

características do empreendimento, bem como a expectativa mínima de emulação

do empreendedor, em face da sua carteira de ativos”.

O mesmo conceito é adotado por Casarotto Filho e Kopittke (2008), para

quem a taxa mínima de atratividade é “a taxa de juros equivalente à rentabilidade

das aplicações correntes e de pouco risco”. Essa taxa pode, por exemplo, ser igual à

rentabilidade da caderneta de poupança caso o investidor seja uma pessoa física

que reside no Brasil.

Para empresas, a determinação da TMA é mais complexa e depende de

uma série de fatores, entre os quais Casarotto Filho e Kopittke (2008) destacam

seis:

1. taxa de juros dos bancos comerciais;

2. taxa de juros dos bancos de investimento;

3. valorização dos títulos públicos;

4. valorização de estoques;

5. rentabilidade da empresa;

81

6. rentabilidade das cadernetas de poupança.

O conceito de taxa mínima de atratividade é necessário para o entendimento

dos métodos determinísticos de análise de investimentos.

2.10.4 Fluxo de caixa

Fluxo de caixa é a apreciação das contribuições monetárias (entradas e

saídas de dinheiro) ao longo do tempo. Pode ser representado analiticamente ou

graficamente. (HIRSCHFELD, 1998).

TABELA 7 - FLUXODE CAIXA ANALÍTICO

FONTE: Adaptado de Hirschfeld (1998)

FIGURA 10 - FLUXO DE CAIXA – GRÁFICO

FONTE: Adaptado de Hirschfeld (1998)

A importância do fluxo de caixa é muito mais ampla que uma representação

de entrada e saída de recursos num dado período. O fluxo de caixa, quando bem

administrado, é o melhor resumo que um projeto pode ter e contribui para o

investidor gerenciar o seu empreendimento com a possibilidade de compará-lo com

outros investimentos. (BRITO, 2003).

Período Entrada Saída

0 R$ 0,00 -R$ 400,00

1 R$ 100,00

2 R$ 130,00

3 R$ 130,00

4 R$ 130,00

6 R$ 130,00

82

2.11 ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS (IVV)

Ao realizar um empreendimento imobiliário, é necessário considerar diversos

aspectos para obter a previsão de sua rentabilidade. Para fazer essa previsão, um

aspecto fundamental a ser analisado é a velocidade com que o mercado absorve o

produto final, ou seja, a velocidade das vendas desse imóvel. (SILVA; FEITOSA,

2007). Um indicador que caracteriza essa velocidade, auxiliando no processo de

avaliação de desempenho e consequentemente servindo de base para as tomadas

de decisão, é o índice de velocidade de vendas (IVV) de determinado

empreendimento. Por sua natureza, esse índice está diretamente relacionado com a

atratividade do produto que está sendo ofertado.

O IVV é expresso em porcentagem e pode ser representado pela relação

entre o número de vendas realizadas e o número de ofertas disponíveis em

determinado período de tempo, conforme o quociente a seguir:

� =�ú�� !"��!#�$!�!" �%��í��

'(��!"��"%� í��" �%��í��

Levando em consideração a fórmula do IVV, conclui-se que esse índice é

inversamente proporcional às ofertas de empreendimentos com a mesma

característica. Analisando a metodologia de cálculo do IVV, fica evidente que,

quanto maior o índice, mais rapidamente as unidades serão vendidas e mais

rapidamente acontecerá o payback do empreendimento.

O IVV é apresentado em porcentagem é fornecido mensalmente no site do

SindusCon-PR. Esse índice é separado em dois grupos: o IVV residencial e o IVV

comercial.

83

FIGURA 11 – ILUSTRAÇÃO DA FORMA DO CUB DIVULGADA PELO SINDUSCON-PR

FONTE: SindusCon-PR (2011)

2.12 MÉTODOS DETERMINÍSTICOS PARA A ANÁLISE DE INVESTIMENTOS

Após a elaboração de um planejamento de investimento e antes de sua

aplicação, é coerente empregar métodos para analisar a viabilidade. A determinação

dos parâmetros para essa análise não é simples, pois conta com vários tipos de

investimentos não similares. Quando se analisam os tipos de investimentos, pode-se

verificar que o capital inicial aplicado e o intervalo de duração variam, aumentando a

complexidade da comparação.

É por essa complexidade que a literatura cria métodos para analisar

investimentos. Casarotto Filho e Kopittke (1990) separam esses métodos em

métodos exatos e métodos não exatos. Os métodos exatos são elaborados através

da matemática financeira e os não exatos recebem esse nome por não se

enquadrarem perfeitamente no conceito da matemática financeira.

Casarotto Filho e Kopittke (1990) e Hirschfeld (1998) citam quatro diferentes

métodos exatos. São eles:

1. método do valor presente líquido (VPL);

2. método do valor anual uniforme equivalente (VAUE);

3. método da taxa interna de retorno (TIR);

84

4. método do custo-benefício.

Entre os métodos não exatos podemos destacar o método do período de

recuperação do investimento, demonstrado por Souza e Clemente (2004).

2.12.1 Método do valor presente líquido (VPL)

Este método do valor futuro tem por finalidade determinar um valor em um

instante considerado, tomando partida de um fluxo de caixa. Para determinar o VLP

é feito o somatório algébrico de todos os valores envolvidos nos n períodos

considerados, reduzidos ao instante considerado final, sendo i a taxa de juros

comparativos. (HIRSCHFELD, 1998).

O VPL é, portanto, o somatório dos vários valores F envolvidos em um fluxo

de caixa. Sendo assim:

VPL = valor futuro líquido de um fluxo de caixa;

N = número de períodos envolvidos em cada elemento da série de receitas e

dispêndios do fluxo de caixa;

F= cada um dos diversos valores envolvidos no fluxo de caixa ocorrido,

considerado, respectivamente, no seu instante zero.

i = taxa de juros comparativa ou taxa mínima de atratividade.

2.12.2 Método do valor anual uniforme equivalente (VAUE)

Este método consiste em achar a série uniforme anual (A) equivalente ao

fluxo de caixa dos investimentos à taxa mínima de atratividade (TMA), ou seja, acha-

se a série uniforme equivalente a todos os custos e receitas para cada projeto

utilizando-se a TMA. O melhor investimento será o que fornecer o maior saldo

positivo (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE, 1990). Esse método é eficaz para se

compararem diferentes fluxos de caixa com fluxos desiguais. (CASAROTTO FILHO;

KOPITTKE, 1990).

85

2.12.3 Método da taxa interna de retorno (TIR)

A taxa interna de retorno é muitas vezes chamada de taxa de retorno de um

fluxo descontado. Esse método consiste em encontrar a taxa de juros que torna nulo

o valor presente líquido. É com a TIR que o somatório das receitas, isto é, dos

benefícios se torna exatamente igual ao somatório dos custos. (HIRSCHFELD,

1998).

Casarotto Filho e Kopittke (1990) afirmam que a TIR não deve ser

comparada isoladamente, pois ela não considera quanto o investimento

propriamente dito rendeu, e sim quanto ele rendeu em relação ao capital investido

inicialmente.

2.12.4 Método do custo-benefício

Este método pode ser empregado para qualquer análise econômica, no

entanto é empregado em maior escala na análise de obras com grande período de

duração.

O método do custo-benefício pode ser aplicado em qualquer instante

considerado, porém é necessário levar em conta tanto B (benefícios) como C

(custos) em idênticos instantes referidos. Sua aplicação é muito rápida e simples:

basta dividir B/C. Sendo essa relação maior que um, o investimento é viável. Quanto

maior essa relação, melhor é o investimento. (HIRSCHFELD, 1998).

Podemos então dizer que se:

• B/C < 1: alternativa inviável (benefícios menores do que os custos);

• B/C = 1: alternativa indiferente (benefícios iguais aos custos);

• B/C > 1: alternativa viável (benefícios maiores do que os custos).

2.12.5 Método do período de recuperação do investimento

O método do período de recuperação do investimento, ou payback, nada

mais é do que o número de períodos necessários para que o fluxo de benefícios

supere o capital investido. Em outras palavras, o payback acontece quando o VPL,

analisado mensalmente, se torna positivo. (HIRSCHFELD, 1998).

86

Esse método gera uma informação muito importante para a análise de

viabilidade do empreendimento, que é a partir de quanto tempo o investimento trará

benefícios para o investidor. (HIRSCHFELD, 1998).

2.13 TRIBUTOS PARA A CONSTRUÇÃO CIVIL

2.13.1 Conceitos

O Código Tributário Nacional (CTN), Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966,

em seus artigos 3º e 5º conceitua tributo da seguinte maneira:

Art. 3º. Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção por ato ilícito, instruída por lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada. Art. 5º. Os tributos são impostos, taxas e contribuições de melhoria. (BRASIL, 1966).

De acordo com Martins (2004), o objetivo do tributo é carrear aos cofres do

Estado meios financeiros para a satisfação das necessidades da coletividade.

Anteriormente à discussão sobre as espécies de tributos, para melhor

entendimento, julga-se conveniente a apresentação de seus elementos

fundamentais baseados no CTN.

Fato gerador

Segundo Martins (2004), o fato gerador é um conjunto de fatos que

permitem aos entes do fisco exercerem sua competência legal de criar um crédito de

determinada importância a título de determinando tributo contra determinado

contribuinte que originou o fato gerador.

Contribuinte (responsável)

Fabretti (2003) define o contribuinte como sujeito passivo da obrigação

tributária que tem relação pessoal e direta com o fato gerador.

Base de cálculo

Define o valor sobre o qual a alíquota é aplicada para apurar o valor do

tributo a pagar.

87

Alíquota

Conforme Gherson (2005), alíquota é o percentual definido em lei que,

aplicado sobre o valor da base de cálculo, define o montante do tributo a ser pago.

2.13.2 Composição da carga tributária

A operação de incorporação imobiliária está regulamentada pela Lei nº

4.591, de 16 de dezembro de 1964. Nela estão definidas todas as diretrizes a serem

seguidas para as incorporações imobiliárias, desde a elaboração, formalização até a

execução do empreendimento. (GHERSON, 2005).

De acordo com a lei citada acima, para a atividade de incorporação

imobiliária, a pessoa física será equiparada à pessoa jurídica. Portanto não são

abordadas no presente trabalho alternativas de planejamento tributário com adoção

de regime de tributação de pessoa física.

Os tributos que incidem no desenvolvimento de um empreendimento

imobiliário são citados e explicados a seguir.

2.13.2.1 IR – imposto de renda

O imposto de renda (IR) é um tributo sobre a renda e propriedade de

qualquer natureza e sua cobrança é competência da União. (BRASIL, 1988).

Fato gerador

O fato gerador do IR é a aquisição da disponibilidade econômica16 ou

jurídica17 da renda, do trabalho (salário, remuneração) ou a combinação de ambos; e

de proventos de qualquer natureza, ou seja, acréscimos patrimoniais não

enquadrados no quesito anterior.

16 Econômica: é o efetivo recebimento da renda. 17 Jurídica: é o direito de receber a renda, como no caso de uma venda a prazo. Ao emitir a nota

fiscal, tem-se a disponibilidade jurídica da renda.

88

Base de cálculo

A base de cálculo do IR para pessoas jurídicas18 é o lucro, que pode ser

real, presumido ou arbitrado19 (conceitos que serão abordados no item 2.14).

Conforme Iudícibus (2000), o lucro pode ser classificado da seguinte forma:

• lucro bruto: diferença entre a receita líquida20 do produto vendido e o custo

do produto vendido;

• lucro operacional: diferença entre o lucro bruto e as despesas operacionais,

que no caso em estudo seriam as despesas com vendas, despesas

administrativas e despesas financeiras;

• lucro antes do imposto de renda (LAIR): diferença entre o lucro operacional

e as despesas ou receitas não operacionais, que são ganhos ou perdas com

atividades não relacionadas diretamente com o objetivo do negócio;

• lucro depois do imposto de renda: diferença entre o LAIR e o imposto de

renda e contribuição social devidos pela empresa.

Alíquota

A alíquota do IRPJ é de 15%, incidente sobre toda a receita bruta. Há

também um adicional de 10% no caso de o valor da receita exceder R$ 20 mil

multiplicados pelo número de meses do período de apuração.

Apuração do lucro

Uma questão importante a ser levantada é a apuração do lucro em

empreendimentos imobiliários.

Pela regra básica das legislações societária e tributária no Brasil, bem como

dos fundamentos contábeis, a apuração dos resultados é pelo regime de

competência, que estabelece que as receitas sejam reconhecidas e os tributos

devidos na ocorrência do fato gerador, ou seja, a realização da receita de vendas

ocorrerá no exato momento da própria venda. (GHERSON, 2005).

18 No presente estudo as pessoas jurídicas serão tratadas por incorporadoras e/ou empresas voltadas

para atividades de construção civil. 19 Por não trazer vantagens ao empreendedor, a forma de apuração pelo lucro arbitrado não será

abordada no presente estudo. (GHERSON, 2005). 20 Receita líquida: receita bruta ou total subtraindo-se os tributos que incidem direto sobre a receita,

como, por exemplo, o PIS.

89

Vale lembrar que, para as operações de incorporação imobiliária, as vendas

muitas vezes se iniciam em momento anterior à existência física do bem e a

conclusão deste somente ocorre a longo prazo. Portanto, para a composição do

cálculo contábil do lucro, a receita realizada com a venda deve ser contraposta aos

custos do imóvel vendido, conforme estabelecido no Regulamento do imposto de

renda (RIR) de 26 de março de 1999, em seu artigo 412:

Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigada a realizar. (BRASIL, 1999).

Dessa forma, o contribuinte pode contrapor às suas receitas todos os custos

para conclusão do empreendimento, mas sempre na mesma proporcionalidade, ou

seja, 10% (dez por cento) da receita total podem ser abatidos com 10% (dez por

cento) do custo orçado. (GHERSON, 2005).

Composição dos custos

A formação do custo do produto vendido, segundo Higuchi (2004), deve

incluir, além do custo do imóvel vendido, todos os gastos com a aquisição do terreno

(inclusive os tributos incidentes na aquisição), os estudos de planejamento,

legalização, incorporação e construção, bem como as despesas de legalização.

Em se tratando do custo orçado, este deverá ser baseado nos custos usuais

de mercado para empreendimentos do mesmo padrão, a preços correntes no

mercado, e corresponderá à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos,

incorridos ou contratados até a data da realização da receita, ou seja, a venda.

(GHERSON, 2005).

Caso o custo efetivamente realizado seja inferior em mais de 15% ao custo

orçado computado na apuração do lucro bruto, o empreendedor ficará sujeito a

pagar a correção monetária e juros sobre o imposto postergado pela dedução em

períodos anteriores, como determina o art. 412, § 2º, do RIR/99. (HIGUCHI, 2004).

90

2.13.2.2 CSLL – Contribuição social sobre o lucro líquido

A contribuição social sobre o lucro líquido apresenta cobrança, fato gerador

e base de cálculo equivalente aos definidos para a tributação do imposto de renda.

(GHERSON, 2005).

Sua alíquota também depende da forma de apuração, sendo de 9% para o

lucro real, incidente sobre o lucro líquido, e 12% para o lucro presumido, incidente

sobre 9% da receita bruta. (HIGUCHI, 2004).

2.13.2.3 PIS – Contribuição para o programa de integridade social

A contribuição para o programa de integridade social (PIS) foi instituída em

1970 pela Lei Complementar nº 7, tendo como contribuinte o empregador. A última

Constituição direcionou os recursos para financiamento do programa do seguro-

desemprego e abono aos empregados que recebem até dois salários mínimos de

remuneração mensal. (FABRETTI, 2003).

Fato gerador

De acordo com o art. 1 da Lei nº 10.637, de 30 de dezembro de 2002, o fato

gerador deste tributo é o faturamento. Este se refere à soma da receita bruta de

vendas e serviços, e a todas as demais receitas auferidas pela empresa,

independentemente de sua denominação ou classificação contábil. (FABRETTI,

2003).

Base de cálculo

Segundo Gherson (2005), sua base de cálculo é o faturamento, mas, por ser

um tributo não cumulativo, excluem-se da receita bruta:

• vendas canceladas;

• descontos concedidos;

• o imposto sobre produtos industrializados (IPI);

• o imposto sobre operações relacionadas à circulação de mercadorias

(ICMS);

• as reversões de provisões operacionais e recuperações de créditos

baixados como perda, que não representem ingresso de novas receitas;

91

• o resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio

líquido e os lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo

custo de aquisição que tenham sido computados como receita;

• os valores que, computados como receita, tenham sido transferidos para

outra pessoa jurídica, observadas as normas regulamentadoras expedidas

pelo poder executivo;

• a receita decorrente da venda de bens do ativo permanente.

Alíquota

De acordo com Fabretti (2003), existem dezenas de alíquotas especiais para

o PIS, porém estas não se enquadram no ramo de incorporação imobiliária.

Considera-se, portanto, a alíquota de 1,65% para o lucro real e 0,65% para o lucro

presumido

2.13.2.4 COFINS – Contribuição para financiamento da seguridade social

Instituído pela Lei Complementar nº 70/91, de 30 de dezembro de 1991,

para financiamento da seguridade social, o COFINS apresenta fato gerador, base de

cálculo e deduções da receita bruta idênticos aos do PIS. Sua alíquota é de 7,6%

para o lucro real e 3% para o lucro presumido. (GHERSON, 2005).

2.13.2.5 Outros tributos

Existem outros tributos incidentes na cadeia produtiva de um

empreendimento imobiliário:

• IPI – imposto sobre produtos industrializados;

• ICMS – imposto sobre circulação de mercadorias e serviços;

• ISS – imposto sobre serviços de qualquer natureza;

• INSS – contribuição previdenciária;

• IPTU – imposto predial e territorial urbano;

• ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis.

92

Tais tributos não apresentam variação quanto às alternativas de

planejamento tributário estudadas no presente trabalho. Portanto, serão abordados

da seguinte maneira:

• IPI e ICMS estão inclusos no custo orçado da obra;

• ISS e INSS estão embutidos no custo global da obra21;

• o IPTU é incidente sobre o custo do terreno (3%) e das unidades (0,85%);

• o ITBI é considerado incluso no custo do terreno (2,25%).

2.14 REGIMES DE APURAÇÃO PARA INCORPORADORAS

2.14.1 Regime de apuração pelo lucro real

A tributação pelo lucro real pode ser uma opção, ou uma obrigação, na qual

pessoas jurídicas determinam o lucro com base em seu balanço anual, levantado no

dia 31 de dezembro, ou mediante levantamento de balancetes trimestrais.

Fabretti (2003) explica que são obrigadas à apuração pelo lucro real as

pessoas jurídicas:

• cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, seja superior a R$ 48

milhões ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a

12 meses;

• cujas atividades sejam de instituições financeiras ou equiparadas;

• que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital obtidos no exterior;

• que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de benefícios fiscais

relativos à isenção ou redução de impostos;

• que, no decorrer do ano-calendário, tenham efetuado pagamento mensal

pelo regime de estimativa;

• que exploram as atividades de prestação cumulativa e contínua de serviços

de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos,

administração de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditórios

21 O incorporador pode construir ou subempreitar a obra.

93

resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestações de serviços

(factoring).

De acordo com Gherson (2005), as empresas que optarem pela apuração

anual terão que pagar, mensalmente, o imposto de renda de pessoa jurídica (IRPJ)

e a CSLL sobre o lucro calculado por estimativa. Para a apuração do lucro antes do

imposto de renda (LAIR), é necessária a elaboração do demonstrativo de resultados

do exercício.

A demonstração dos resultados do exercício (DRE) é um resumo ordenado

das receitas e despesas da empresa em determinado período. É apresentada de

forma dedutiva: das receitas subtraem-se as despesas, obtendo-se dessa forma o

resultado (lucro ou prejuízo), conforme descrito a seguir (IUDÍCIBUS, 2000):

Receita de vendas

(-) PIS 1,65%

(-) COFINS 7,60%

(-) Custo do produto vendido

___________________________________

Lucro bruto

(-) Despesas comerciais

(-) Administrativo

___________________________________

Lucro operacional (EBITIDA 22)

(-) Despesas financeiras

_______________________________________________

Resultado líquido antes do imposto de renda (LAIR)

(-) Imposto de renda (10+15) 25%

(-) Contribuição social 9%

______________________________

Lucro líquido

22 Do inglês earns before interests, taxes, depreciation / depletion and amortization, sigla muito

utilizada pelo mercado, que significa lucro antes dos juros, impostos, depreciações / exaustões e amortizações.

94

A alíquota do IRPJ é de 15%, além de um adicional de 10% no valor da base

de cálculo que exceder R$ 20.000,00 multiplicados pelo número de meses do

respectivo período de apuração, conforme determinou a Lei nº 9.430/96. (HIGUCHI,

2004).

2.14.1.1 Permutação com unidades a construir

Em empreendimentos imobiliários é comum o incorporador utilizar-se de

permuta para a aquisição do terreno, e algumas unidades que serão construídas são

utilizadas para pagamento parcial ou integral deste. (GHERSON, 2005).

Nesse caso, Higuchi (2004) explica que, de acordo com a Instrução

Normativa nº 107/88, o custo de construção das unidades a serem entregues em

permuta deve ser rateado com o custo de construção das demais unidades

imobiliárias a serem comercializadas, para cálculo das bases de tributação do

empreendimento. Estariam exclusos a parcela do custo do terreno que foi

permutado e o valor de vendas das unidades utilizadas como pagamentos,

tributados na declaração do proprietário do terreno.

2.14.2 Regime de apuração pelo lucro presumido

Conforme o artigo 46 da Lei nº 10.637, de 30 de dezembro de 2002, as

pessoas jurídicas que tenham receita anual inferior a R$ 48 milhões ou a R$ 4

milhões multiplicados pelo número de meses de atividade do ano-calendário anterior

poderão optar pelo regime de tributação do lucro presumido. (BRASIL, 2002).

Ainda de acordo com essa lei, no caso da opção de regime de apuração

pelo lucro presumido, a base de cálculo do imposto de renda deve ser apurada de

forma trimestral, e seu pagamento é subsequente ao fato gerador.

Para Gherson (2005), o lucro presumido tem por finalidade facilitar o

pagamento do IRPJ sem recorrer à apuração do DRE.

Por este regime, o lucro é determinado através da aplicação de um percentual sobre os valores globais da receita auferida pela pessoa jurídica. Este percentual ou coeficiente é expressamente previsto em lei e varia em função da atividade da empresa. (GHERSON, 2005, p. 31).

95

O artigo 3° da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal (SRF)

n° 093, de 24 de dezembro de 1997, fixa em 8% o coe ficiente aplicável sobre a

receita bruta para presunção do lucro, para efeito do imposto estimado para as

operações de incorporação imobiliária. (BRASIL, 1997).

Conforme Gherson (2005), nesse sistema presume-se que o lucro da

empresa é de 8% sobre a receita. Para tanto, têm-se as seguintes alíquotas:

• PIS – alíquota de 0,65% sobre o faturamento;

• COFINS – alíquota de 3% sobre o faturamento;

• CSLL – 12% sobre 9% da receita bruta;

• IRPJ – 15% + adicional de 10% para o excedente.

O autor ainda lembra que toda receita oriunda de ganhos financeiros com

juros e correção monetária sofrerá deduções de IRPJ e CSLL de 34%, da mesma

forma que o lucro real, considerando que os custos dessas operações são zero, ou

seja, elas são incorporadas ao próprio lucro.

Esta é mais uma distinção entre as tributações pelo lucro real e presumido. No caso do lucro real as variações monetárias agregam valor às receitas das unidades vendidas, enquanto que no lucro presumido as variações monetárias são adicionadas ao próprio lucro que é base de cálculo do imposto de renda e contribuição social. (GHERSON, 2005, p. 32).

2.14.3 Associação de empresas

Com o intuito de maximizar as vantagens de cada alternativa de apuração

de lucro, é comum no ramo da construção civil a associação de empresas para o

desenvolvimento de um empreendimento. No caso, cada empresa adota um sistema

de tributação (lucro real ou lucro presumido), diminuindo muitas vezes o volume de

recursos investidos e tornando o empreendimento viável ou mais rentável.

(GHERSON, 2005).

2.14.4 Regime de apuração pelo patrimônio de afetação

Instituído pela Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004, o patrimônio de

afetação constitui um patrimônio autônomo, separado dos outros bens do

incorporador, não sendo contaminado com possíveis problemas financeiros

decorrentes de outros negócios. (ROSSI, 2004).

96

Dessa forma, cada empreendimento passa a ter sua própria análise de

qualidade e risco, de modo que todas as receitas e despesas serão mantidas dentro

da conta de cada obra, impedindo que o incorporador utilize tais recursos em outros

negócios. Isso garante às entidades financeiras e aos compradores que as quantias

desembolsadas em um empreendimento serão obrigatoriamente direcionadas a ele.

(GHERSON, 2005).

Para a empresa que optar por este sistema [...] haverá um regime especial de tributação onde PIS, COFINS, IRPJ e CSLL somados terão uma alíquota única de 7% sobre a Receita Total, incluindo principal, juros e correção monetária. (GHERSON, 2005, p. 33).

Segundo Rossi (2004), estão exclusos do patrimônio de afetação:

• o reembolso ao incorporador do preço de aquisição do terreno;

• os recursos financeiros que excederem o valor necessário para o término

das obras;

• os recursos financeiros necessários para a quitação de financiamento;

• o valor de alienação da fração ideal de cada unidade vendida.

2.14.5 Lucro real x lucro presumido

O presente trabalho tem como um de seus objetivos específicos a

simulação, dentro do ciclo de vida financeiro de um empreendimento, das influências

da adoção dos regimes de apuração por lucro real e lucro presumido. A tabela a

seguir apresenta um resumo das diferenças das alíquotas utilizadas para cada um:

TABELA 8 - RESUMO DAS ALÍQUOTAS PARA LUCRO REAL E LUCRO PRESUMIDO

Tributos Lucro real Lucro presumido

PIS 1,65% 0,65%

COFINS 7,60% 3,00%

IRPJ23 25% 25%24

CSLL 9% 12%25


23 15% + 10% sobre o excedente de R$ 20.000,00. 24 Incidente sobre 8% do faturamento bruto. 25 Incidente sobre 9% do faturamento bruto.

97

2.15 GERENCIAMENTO DOS RISCOS

Gasnier (2001) define o risco como um efeito proveniente das chances de

ocorrências incertas que afetam os objetivos do projeto, consistindo em algo não

planejado e que pode alterar o resultado final do empreendimento, seja

negativamente ou positivamente.

O planejamento de um projeto toma por base parâmetros estimados que,

durante a sua execução, sofrem influências do ambiente interno e externo, e tendem

a alterar o cenário inicialmente imaginado. O risco é uma constante ao longo da

implantação, sendo, normalmente, subestimado antes da sua ocorrência e

superestimado após. (LIMMER, 1997).

O risco é avaliado através de vários métodos, na maioria das vezes métodos

estatísticos e probabilísticos, o que torna difícil sua aplicação e difusão. No entanto,

a análise pode ser simplificada em quatro fases distintas. A primeira fase é a

identificação do risco. Na segunda, é feita a previsão e estimação do risco.

Posteriormente, é elaborada a estratégia para a redução do risco. A última fase, não

menos importante, é a implementação, acompanhamento e controle dos riscos.

(LIMMER, 1997).

Tendo como base Limmer (1997), são explicadas a seguir as fases do

gerenciamento de riscos:

• identificação do risco: consiste na identificação e explicação de todos os

prováveis fatores que poderão influenciar o atingimento das metas do

projeto. Contém na explicação as possíveis causas e as consequências que

podem ser geradas se esses riscos ocorrerem;

• previsão e estimação do risco: a primeira etapa é a identificação dos

recursos sujeitos a risco e das condições de risco específicas às quais

poderão ser expostos, para posteriormente serem aplicados métodos para a

avaliação e estimação de risco;

• formulação da estratégia para a redução do risco: nesta fase admite-se uma

das quatro estratégias propostas a seguir:

o esperar para ver o que acontece. Assumir o risco, confiando nas

estimativas feitas anteriormente;

98

o submeter-se ao risco, minimizando, posteriormente, as consequências

das possíveis perdas;

o fazer o que é esperado, reduzindo as margens de risco mediante um

gerenciamento eficaz;

o converter o risco em oportunidade, sempre que possível.

De acordo com Limmer (1997), cada uma dessas estratégias deve ser

avaliada tendo em vista o seu custo-benefício, assim como os riscos residuais

decorrentes:

• implementação, acompanhamento e controle: deve-se exercer vigilância

constante sobre todos os fatores que possam representar riscos potenciais à

conclusão do projeto.

Para que um planejamento não gere comprometimentos no resultado final

do empreendimento, é necessária a percepção dos riscos inerentes ao se elaborar o

projeto. Dessa maneira, fica evidente a necessidade de um controle e

monitoramento dos riscos com a finalidade de fazer com que a execução do projeto

ocorra da maneira prevista.

2.15.1 Análise da sensibilidade

A análise da sensibilidade tem como função auxiliar a tomada de decisão,

através de alterações dos valores componentes do fluxo de caixa. A finalidade

dessas alterações é analisar as variações proporcionadas no resultado final do fluxo

de caixa. (SOUZA; CLEMENTE, 2004).

Essa técnica tem uma forma simples de aplicação: basta variar os

parâmetros de entrada, um de cada vez, e anotar os resultados obtidos. Dessa

forma, serão obtidos diferentes resultados para o mesmo problema, ou seja, para

cada alteração feita será encontrado um valor diferente de VPL.

O fundamento da técnica, ao se fazer a análise de sensibilidade, é verificar

quão sensível é a variação do VPL através da variação de um dos componentes do

fluxo de caixa. (SOUZA; CLEMENTE, 2004).

Quando uma pequena variação do valor de um componente do fluxo de

caixa proporciona uma mudança significativa no VPL, diz-se então que a decisão a

99

ser tomada é sensível. Caso contrário, a tomada de decisão não é sensível.

(HIRSCHFELD, 1998).

Essa análise é um aspecto fundamental para auxiliar o emprego ou não do

empreendimento em questão, pois utilizando essa ferramenta pode-se perceber e

analisar os fatores que contribuirão para o sucesso ou fracasso do empreendimento

analisado.

100

3 METODOLOGIA

Neste capítulo se explana de forma detalhada a maneira como o estudo foi

conduzido, proporcionando ao leitor uma visão global do trabalho realizado.

3.1 PROBLEMA DE PESQUISA

O problema que fundamenta essa pesquisa é essencialmente a obtenção e

mensuração de parâmetros que influenciam a tomada de decisão por parte das

organizações de incorporação imobiliária no momento da aquisição do terreno para

construção de um futuro empreendimento habitacional.

3.2 ESTRUTURAÇÃO

Para responder a tais objetivos, a estrutura da pesquisa encontra-se

embasada na rotina de planejamento pró-ativa para seleção de áreas, descrita por

Camargo (2011) e apresentada na Figura 12, pela qual empresas de incorporação

imobiliária direcionam a procura por novos negócios, fazendo das suas intenções,

informações e análises alicerces para as decisões iniciais no ciclo de vida dos

empreendimentos.

Buscando mais esclarecimentos, os procedimentos são aplicados a um caso

real, inserido no mercado imobiliário de Curitiba. Como resultado obtém-se a

validação do método proposto, bem como um roteiro completo para análise de áreas

destinadas à incorporação.

101

FIGURA 12 - ROTINA PRÓ-ATIVA DE PLANEJAMENTO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

FONTE: Adaptado de Camargo (2011)

O trabalho, enquadrado nos moldes da Figura 12, fica, portanto, dividido da

seguinte maneira:

3.2.1 Premissas

Com base em parâmetros e informações iniciais a respeito dos objetivos do

empreendimento pretendido, é possível estabelecer certas premissas importantes

para a definição do produto e prospecção das áreas. Tais informações são:

• modelo de negócio;

• segmento-alvo;

• localização geográfica;

• outros indicadores.

O modelo de negócio adotado para o estudo é o de incorporação imobiliária

destinada à baixa renda. O empreendimento está enquadrado no Programa Minha

Casa, Minha Vida.

O estudo do PMCMV está embasado em uma pesquisa bibliográfica nos

artigos publicados sobre o programa e nas suas principais fontes regulamentadoras,

a saber:

102

• Manual técnico de engenharia da CEF;

• Manual do beneficiário da CEF;

• Manual de fomento: pessoa jurídica do FGTS;

• portarias do Ministério das Cidades;

• legislação brasileira.

A caracterização do segmento-alvo (famílias de três a dez salários mínimos),

bem como a melhor localização geográfica e outros indicadores para os

empreendimentos, é realizada a partir do levantamento de dados, através de

pesquisas do Instituto Data Popular, IBGE e Centro de Políticas Sociais da

Fundação Getúlio Vargas.

3.2.2 Produto protótipo

Estabelecidas as premissas básicas para o empreendimento, elabora-se um

projeto protótipo, que consiste basicamente na planta genérica da unidade

habitacional e sua disposição no pavimento e edifício. O objetivo é facilitar a busca

por terrenos compatíveis com o produto e quantificar as áreas de construção e

venda para posterior análise econômico-financeira.

De acordo com Camargo (2011), a partir desse estudo preliminar determina-

se a consultores e corretores parceiros que realizem a prospecção de áreas

específicas que atendam às premissas que permitem desenvolver o

empreendimento protótipo previamente configurado.

Para o desenvolvimento do projeto protótipo, além da verificação dos

parâmetros de enquadramento de projetos para o PMCMV, referenciados no Manual

técnico de engenharia (MTE) da Caixa Econômica Federal, observou-se parte da

legislação municipal de Curitiba, no tocante aos parâmetros construtivos, e os

principais conceitos para elaboração de projetos encontrados no livro Incorporação

imobiliária: roteiro para avaliação de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto.

É importante ressaltar que o produto protótipo elaborado para o presente

estudo nada mais é senão um projeto arquitetônico preliminar genérico, que pode

ser substituído por qualquer outro tipo de projeto, conforme as necessidades do

empreendedor.

103

3.2.3 Prospecção e pré-seleção dos terrenos

A partir das premissas predefinidas e do estudo arquitetônico protótipo, uma

série de áreas são prospectadas e classificadas hierarquicamente, conforme as

preferências do empreendedor.

Nesse momento é realizada uma pré-seleção dos terrenos para a análise

efetiva de viabilidade. Tal seleção, embasada em critérios legislativos (zoneamento,

potencial construtivo) e mercadológicos (estudo de mercado), determina as áreas

com menor índice percentual de custo do terreno em relação ao valor geral de

vendas, o VGV.

No presente trabalho, a prospecção das áreas dá-se através de um

levantamento de terrenos disponíveis para comercialização e, acima de tudo,

compatíveis com o perfil do empreendimento em questão. Os dados de mercado

provêm de pesquisas realizadas pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e

Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inspepar).

Como a finalidade do estudo é validar o processo de análise, demonstrando

os cálculos necessários e identificando as principais variáveis influentes para a

tomada de decisão, apenas uma área foi selecionada para a análise de viabilidade

econômico-financeira efetiva. Todos os procedimentos são genéricos, de modo que

podem ser repetidos para os demais terrenos, caso o objetivo seja uma avaliação

comparativa mais detalhada.

3.2.4 Adequação da implantação

A união dos parâmetros legais dos terrenos em análise com o quadro de

áreas do produto protótipo resulta na formatação de um projeto preliminar de

implantação. Nesse momento o produto protótipo encontra-se com o terreno, dando

origem ao empreendimento e seu quadro de áreas.

Considera-se essa etapa de suma importância para o procedimento, visto

que fornece um coeficiente de aproveitamento real para o terreno, diferente dos

100% de aproveitamento praticados na grande maioria dos estudos de viabilidade

encontrados no mercado.

104

3.2.5 Análise de viabilidade econômico-financeira

A análise econômico-financeira de um empreendimento é a base para a

validação da sua realização. É representada por um conjunto de equações

matemáticas em que entram valores quantitativos e saem dados qualitativos que,

quando comparados a outros dados referenciais, fornecem respostas quanto à

viabilidade do objeto em questão.

A respeito desse processo, Camargo (2011, p. 48) comenta:

Obtendo-se a prospecção de áreas que se enquadrem nos parâmetros estabelecidos, o planejador tem condições de aprofundar os estudos previamente realizados, direcionando-os para os terrenos prospectados, de forma a conhecer os resultados que cada uma das oportunidades poderá gerar, assim como a volatilidade dos indicadores da qualidade de cada um frente às situações de risco.

O estudo em questão apresenta um modelo de análise genérico, que pode

ser adaptado para qualquer terreno. Serão considerados parâmetros determinantes

para a tomada de decisões em todas as frentes do empreendimento: viabilidade

econômica, forma de tributação e forma de pagamento do terreno.

Todo esse processo de análise se dá através de um conjunto de simulações

realizadas por meio de uma rede de planilhas eletrônicas que agrupam orçamentos,

cronogramas e fluxos de caixa.

A construção de tais planilhas provém de pesquisas bibliográficas no âmbito

da construção civil e matemática financeira, bem como de levantamentos de dados

referenciais de orçamentos e cronogramas de empreendimentos semelhantes. Sua

descrição encontra-se detalhada mais adiante, no Capítulo 4.

3.3 TIPOS DE MÉTODOS DE PESQUISA

Conforme Silva (2011), o objetivo fundamental da elaboração de uma

pesquisa é o de prover um conjunto de ações, a fim de descobrir soluções para

determinado problema. Tal processo deve ter um embasamento teórico, utilizando-

se de procedimentos racionais e científicos.

105

As pesquisas podem ser classificadas da seguinte maneira (MENEZES; DA

SILVA, 2001):

• quanto a sua natureza

básica: objetiva gerar conhecimentos novos úteis para o avanço da ciência,

sem aplicação prática prevista;

aplicada: objetiva gerar conhecimentos para aplicação prática, dirigidos à

solução de problemas específicos.

• quanto à abordagem do problema

quantitativa: considera que tudo pode ser quantificado, o que significa

traduzir em números opiniões e informações, para classificá-las e analisá-las.

Requer o uso de recursos e de técnicas estatísticas (porcentagem, média, moda,

mediana, desvio-padrão, coeficiente de correlação, análise de regressão, etc.);

qualitativa: considera que há uma relação dinâmica entre o mundo real e o

sujeito. A interpretação dos fenômenos e a atribuição de significados são básicas

nesse processo de pesquisa. Não requer o uso de métodos e técnicas estatísticas.

O ambiente natural é a fonte direta para coleta de dados e o pesquisador é o

instrumento-chave. É descritiva. O processo e seu significado são os focos principais

de abordagem.

• quanto aos seus objetivos

exploratória: visa proporcionar maior familiaridade com o problema, com

vistas a torná-lo explícito ou a construir hipóteses. Envolve levantamento

bibliográfico; entrevistas com pessoas que tiveram experiências práticas com o

problema pesquisado; análise de exemplos que estimulem a compreensão. Assume,

em geral, a forma de pesquisas bibliográficas e estudos de caso;

descritiva: visa descrever as características de determinada população ou

fenômeno ou estabelecer relações entre variáveis. Envolve o uso de técnicas

padronizadas de coleta de dados: questionário e observação sistemática. Assume,

em geral, a forma de levantamento de dados;

explicativa: visa identificar os fatores que determinam ou contribuem para a

ocorrência dos fenômenos. Aprofunda o conhecimento da realidade porque explica a

razão, o “porquê” das coisas. Quando realizada nas ciências naturais, requer o uso

do método experimental, e nas ciências sociais requer o uso do método

106

observacional. Assume, em geral, a forma de pesquisa experimental e pesquisa ex

post facto.

• quanto aos seus procedimentos técnicos

bibliográfica: elaborada a partir de material já publicado, constituído

principalmente de livros, artigos de periódicos e atualmente de material

disponibilizado na internet;

documental: elaborada a partir de materiais que não receberam tratamento

analítico;

experimental: determina-se um objeto de estudo, selecionam-se as

variáveis que seriam capazes de influenciá-lo, definem-se as formas de controle e

de observação dos efeitos que a variável produz no objeto;

participante: desenvolve-se a partir da interação entre pesquisadores e

membros das situações investigadas;

levantamento de dados: envolve a interrogação direta das pessoas cujo

comportamento se deseja conhecer;

estudo de caso: envolve o estudo profundo e exaustivo de um ou poucos

objetos, de maneira que se permita o seu amplo e detalhado conhecimento;·

pesquisa ex post facto: o “experimento” se realiza depois dos fatos;

pesquisa-ação: concebida e realizada em estreita associação com uma

ação ou com a resolução de um problema coletivo. Os pesquisadores e participantes

representativos da situação ou do problema estão envolvidos de modo cooperativo

ou participativo.

3.4 MÉTODOS DE PESQUISA UTILIZADOS

O presente trabalho é composto por um conjunto de etapas realizadas

através de diferentes metodologias de pesquisa, esquematizado no Quadro 6, a

seguir:

107

QUADRO 6 - MÉTODOS DE PESQUISA UTILIZADOS


Se observado em sua totalidade, o presente trabalho apresenta-se como

uma pesquisa de natureza aplicada, pela finalidade prática, que visa à solução de

uma questão específica.

Quanto à abordagem do problema, tem caráter qualitativo, pois os dados de

entrada geram indicadores que proporcionam uma análise subjetiva dos resultados.

Do ponto de vista de seus objetivos, é considerada uma pesquisa

explicativa, tendo em vista que visa identificar os fatores que contribuem para a

ocorrência de fenômenos – neste caso, a tomada de decisão quanto à aquisição de

terrenos por parte das incorporadoras.

Por fim, em relação aos procedimentos técnicos, a pesquisa é experimental,

pois objetiva a obtenção e interpretação de variáveis e índices que influenciam na

viabilidade de empreendimentos imobiliários.

108

4 PLANILHA ELETRÔNICA

As planilhas eletrônicas foram desenvolvidas em Microsoft Excel (Microsoft,

2007). Sua elaboração é de fundamental importância para a realização do estudo de

viabilidade econômico-financeira proposto.

Para tanto, foram desenvolvidos cinco arquivos Excel, cada um

representando um cenário de investimento diferente. Os arquivos estão subdivididos

em nove planilhas, disponíveis nos Apêndices do trabalho, a saber:

1. Dados gerais

2. Orçamento para o bloco protótipo

3. Cronograma físico-financeiro para o bloco protótipo

4. Orçamento da infraestrutura

5. Cronograma físico-financeiro da infraestrutura

6. Cronograma físico-financeiro da obra

7. Desembolsos e vendas

8. Fluxo de caixa

4.1 DADOS GERAIS

A planilha de dados gerais é a chave para a realização deste estudo. A sua

função é organizar os dados do empreendimento e mostrar os resultados finais

calculados com o auxílio das outras planilhas. Nela são inseridas as informações

básicas do empreendimento, necessárias à realização dos cálculos posteriores. São

elas:

• custo do terreno

• área total construída

• custo unitário básico de construção (CUB)

• taxa mínima de atratividade (TMA)

• verba de marketing

• despesas administrativas

• ITBI e FUNREJUS

• índice de velocidade de vendas (IVV)

109

4.2 ORÇAMENTO DO BLOCO PROTÓTIPO

Esta planilha apresenta um orçamento estimativo para o bloco protótipo. Sua

composição é feita a partir do custo unitário básico da construção (CUB) adotado,

multiplicado pelos percentuais de representatividade de cada etapa do processo

construtivo. Os percentuais utilizados no estudo foram baseados em outros

empreendimentos realizados no âmbito do PMCMV (ANEXO 1), conforme exposto

na Tabela 9, a seguir:

TABELA 9 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DAS ETAPAS DE CONSTRUÇÃO


IT EM SER VIÇOS P ESO

1 SER VIÇOS P R ELIM IN A R ES 3,60%

2 IN F R A -EST R UT UR A 9,05%

3 SUP R A -EST R UT UR A ( LA JES / A LVEN A R IA EST R UT UR A L ) 30 ,84%

4 P A R ED ES E P A IN EIS SUB -T OT A L 13,26%

A LVEN A R IA 2,02%

ESQUA D R IA S M ET Á LIC A S 7,01%

ESQUA D R IA S M A D EIR A 2,86%

F ER R A GEN S 0,59%

VID R OS 0,78%

5 C OB ER T UR A E P R OT EÇÕES SUB -T OT A L 2,72%

T ELH A D OS 2,52%

IM P ER M EA B ILIZ A ÇÕES 0,20%

6 R EVEST IM EN T O E P IN T UR A SUB -T OT A L 22,92%

R EVEST IM EN T O IN T ER N O 7,32%

A Z ULEJOS 4,62%

R EVEST IM EN T O EXT ER N O 3,36%

F OR R OS 0,17%

P IN T UR A 7,45%

7 P A VIM EN T A ÇÃ O SUB -T OT A L 4,17%

P ISOS 4,04%

R OD A P ES, SOLEIR A S, P EIT OR IS 0,13%

8 IN ST A LA ÇÕES E A P A R ELH OS SUB -T OT A L 12,21%

ELÉT R IC A S 5,45%

H ID R Á ULIC A S/ GÁ S/ IN C ÊN D IO 3,35%

SA N IT Á R IA S 1,82%

A P A R ELH OS 1,59%

9 C OM P LEM EN T A ÇÕES SUB -T OT A L 1,24%

LIM P EZ A 1,10%

LIGA ÇÕES E H A B IT E-SE 0,14%

OUT R OS 0,00%

C UST O T OT A L D A C ON ST R UÇÃ O 1,00

110

4.3 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DO BLOCO PROTÓTIPO

O objetivo desta planilha é a elaboração de um cronograma geral para o

edifício protótipo, determinando unicamente as etapas e prazos de execução mais

importantes.

Ela foi desenvolvida com base na planilha de orçamento do bloco protótipo.

A determinação dos índices de produtividade e rendimento para a elaboração desse

cronograma está fundamentada no método proposto por Fritz (2002): Pesquisas

sobre o processo de construção similar. (APÊNDICE 2).

4.4 ORÇAMENTO DA INFRAESTRUTURA

Esta planilha elabora a estimativa de custo para a implantação da

infraestrutura do empreendimento, feita através da análise comparativa entre

projetos similares (ANEXO 2). Tal comparação serve como base para a

determinação dos serviços e do peso de cada um deles no custo global da

construção.

Os serviços, assim como os percentuais de representatividade de cada

etapa da infraestrutura, estão demonstrados na Tabela 10, a seguir:

TABELA 10 - REPRESENTATIVIDADE DE CUSTO DE CADA ETAPA DA INFRAESTRUTURA


SER VIÇOS P ESO

IM P LA N T A ÇÃ O E IN F R A EST R UT UR A GER A L 20,00%

TERRAPLENAGEM 21,00%

REDE DE ÁGUAS PLUVIAIS 14,00%

REDE DE ESGOTO SANITÁRIOS 12,00%

REDE DE ÁGUA POTÁVEL 8,00%

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ENERGIA 6,00%

REDE DE ILUMINAÇÃO EXTERNA 3,00%

PAVIMENTAÇÃO ( CALÇADAS/MEIO FIOS/ARRUAMENTO) 25,00%

CASTELO DE ÁGUA 5,00%

PORTARIA 1,00%

CERCAS E PORTÕES 1,00%

RECREAÇÃO 1,50%

CENTRAL DE GÁS 0,50%

CENTRAL DE LIXO 0,50%

LIMPEZA 1,50%

TOTAL 100,00%

111

4.5 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DA INFRAESTRUTURA

A finalidade desta planilha é a elaboração de um cronograma geral para a

implantação da infraestrutura do empreendimento, determinando unicamente as

etapas e prazos de execução mais importantes.

Ela foi desenvolvida com o auxílio da planilha de orçamento da

infraestrutura. A determinação dos índices de produtividade e rendimento para a

elaboração desse cronograma foi baseada nos mesmos métodos relacionados para

o cronograma do bloco protótipo, propostos por Fritz. (2002).

4.6 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DA OBRA

Esta planilha foi desenvolvida através do agrupamento dos cronogramas

mencionados anteriormente, tendo por objetivo determinar o período de execução

total da obra, bem como relacionar os desembolsos com a construção ao longo do

tempo.

Visando a uma maior semelhança com a realidade, mediante a análise da

curva S do empreendimento, realizaram-se ajustes no cronograma, de modo que os

desembolsos se apresentassem de forma coerente.

4.7 DESEMBOLSOS

Esta planilha tem a finalidade de organizar os dados calculados a partir do

cronograma físico-financeiro da obra, incluindo os custos com marketing e

administração, o que proporciona uma visualização da evolução percentual dos

desembolsos conforme o andamento do empreendimento.

4.8 VENDAS

Apresenta o faturamento do empreendimento e tem como base as entradas

geradas pela previsão de vendas das unidades habitacionais, realizadas a partir do

índice de velocidade de vendas adotado.

Nessa planilha estão inseridos os valores relativos à taxa de corretagem

sobre as vendas e também os impostos inerentes ao faturamento, posse do terreno

e unidades habitacionais mantidas em estoque.

112

4.9 FLUXO DE CAIXA

O fluxo de caixa tem por objetivo a apreciação das contribuições monetárias

(entradas e saídas de recursos financeiros) ao longo do tempo, juntamente com o

cálculo dos impostos inerentes ao lucro. As saídas são extraídas da planilha de

desembolsos, ao passo que as entradas advêm da planilha de vendas. Estão

inclusos os pagamentos de impostos e os procedimentos do financiamento.

O esquema de interação entre as planilhas elaboradas até a formação do

fluxo de caixa pode ser visto na Figura 13, abaixo:

FIGURA 13 - FLUXOGRAMA DE CONEXÕES ENTRE PLANILHAS ELETRÔNICAS


113

O fluxo de caixa pode ser considerado uma operação matemática na qual,

dadas as entradas, custos e receitas, obtêm-se resultados na forma de parâmetros

de análise de investimentos, conforme apresentado a seguir:

Custos

• custo do terreno;

• custo da obra;

• despesas com corretagem;

• despesas com marketing;

• ITBI do terreno;

• IPTU do terreno;

• IPTU dos apartamentos;

• tributos sobre a receita (PIS + COFINS);

• tributos sobre o faturamento (IRPJ + CSLL).

Receitas

• vendas.

Parâmetros de análise

• taxa interna de retorno (TIR);

• valor líquido presente (VPL);

• valor anual uniforme equivalente (VAUE);

• payback;

• relação custo-benefício.

CUSTOS + RECEITAS = PARÂMETROS DE ANÁLISE

114

5 DESENVOLVIMENTO

O presente estudo consiste na aplicação das rotinas de planejamento pró-

ativas para análise e seleção de áreas destinadas à incorporação imobiliária. Essas

rotinas foram propostas por Camargo (2011) no contexto de empreendimentos de

habitação voltados à baixa renda.

Com a finalidade de expor os fatores mais relevantes no momento da

tomada de decisão quanto à aquisição de terrenos e demonstrar a influência da

realização de um planejamento estratégico, financeiro e tributário no processo

decisório, os procedimentos pró-ativos foram aplicados através de uma pesquisa

experimental inserida no mercado imobiliário de Curitiba no ano de 2011.

5.1 PARÂMETROS E INDICADORES INICIAIS

5.1.1 Modelo de negócio

Conforme exposto nos itens precedentes, o modelo de negócio ao qual se

refere o estudo é o de incorporação de empreendimentos de habitação popular,

enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida.

5.1.2 Segmento de mercado

O segmento de mercado é determinado a partir da delimitação das faixas de

renda necessárias ao enquadramento dos beneficiários no programa;

• faixa de renda para enquadramento: três a dez salários mínimos.

5.1.3 Localização geográfica

As pesquisas de mercado apontam uma tendência para a concentração da

população-alvo em regiões mais afastadas dos centros das cidades. Além disso, os

preços atuais das áreas mais centrais muitas vezes inviabilizam a realização de

empreendimentos de âmbito popular. Sendo assim, consideram-se como localização

geográfica ideal os bairros periféricos da cidade de Curitiba.

115

5.1.4 Outros indicadores

Outros indicadores relevantes para a formação das premissas, são:

• preço máximo das unidades habitacionais para PMCMV em Curitiba: R$

150.000,00;

• ligeira preferência do público-alvo por unidades habitacionais de

apartamento.

5.2 PREMISSAS

Tomando por base os parâmetros iniciais expostos acima, como o modelo

de negócio e o segmento de mercado, faz-se possível o estabelecimento de certas

premissas básicas necessárias para a continuação do processo de planejamento de

incorporação, principalmente no que diz respeito ao desenvolvimento do produto

protótipo e à prospecção e seleção dos terrenos.

Para a realização do presente estudo, foram adotadas as seguintes

premissas:

• enquadrado no Programa Minha Casa, Minha Vida;

• habitações coletivas (apartamentos);

• unidades com área total inferior a 60,00 m2; 26

• blocos27 compactos, visando à adaptação em diversas áreas;

• edifícios sem elevadores.

• terrenos localizados em regiões mais afastadas do centro;

• áreas grandes, superiores a 10.000,00 m2; 28

• parâmetros de zoneamento compatíveis com o projeto.

26 O PMCMV estabelece um teto de R$ 150.000,00 para a venda de unidades localizadas em

Curitiba. Áreas superiores a 60,00 m2 forçam uma redução no valor unitário de venda, muitas vezes abaixo do preço de mercado, rebaixando a margem de lucro das incorporadoras.

27 Entende-se por bloco o edifício onde se encontram as unidades habitacionais. 28 Delimitação para facilitar a atividade de prospecção dos terrenos.

116

5.3 PRODUTO PROTÓTIPO

O principal desafio na elaboração de um produto protótipo é atingir sua

característica principal de versatilidade, levando em consideração que ele será

avaliado dentro de diferentes terrenos. Para tanto, foram estudados diversos

formatos de blocos, visando a uma maior compacidade e facilidade de adaptação

em diversas áreas.

Segundo Ramos Neto (2001), além de a forma geométrica do edifício

influenciar em sua versatilidade, ela também está diretamente relacionada com o

aproveitamento do espaço interno, a distribuição das áreas comuns de circulação,

disposição dos apartamentos, capacidade de insolação e ventilação, e estética da

fachada.

A partir dos parâmetros exigidos para o enquadramento do projeto no

Programa Minha Casa, Minha Vida, disponíveis no Manual técnico de engenharia

(MTE) da CEF, das premissas mencionadas no tópico anterior, do estudo cauteloso

da forma do edifício e com base em diversos projetos para o mesmo fim,

desenvolveu-se o produto protótipo, conforme as Figura 14, a seguir:

FIGURA 14 - ESQUEMA DA PLANTA DO TIPO, PRODUTO PROTÓTIPO PARA PMCMV


117

Em relação à forma do bloco, priorizou-se a compacidade através da

escolha de um modelo de planta com somente quatro apartamentos por pavimento,

dispostos sob a forma de H.

No tocante à quantidade de pavimentos do bloco, a premissa da não

utilização de elevadores foi determinante para a adoção de quatro andares. A

Secretaria Municipal do Urbanismo (SMU) de Curitiba, através da Portaria no

024/2002, exige a utilização de “um elevador para edificações com altura superior a

9,5 m, da soleira de entrada ao último piso de unidades residenciais.” (CURITIBA,

2002, p. 13).

Considerando a altura de pé-direito de 2,5 m, estipulada pelo MTE da CEF,

e uma espessura média de laje de 15 cm, a altura do piso do primeiro pavimento até

o piso do ultimo pavimento é de 7,95 m, inferior aos 9,5 m determinados pela SMU

de Curitiba.

118

FIGURA 15 - CORTE ESQUEMÁTICO DO BLOCO, PRODUTO PROTÓTIPO PARA PMCMV


119

5.3.1 Quadro de áreas

O desenvolvimento do projeto protótipo não teria sentido sem a elaboração

de seu quadro de áreas. Através dessa quantificação, torna-se possível implantar o

produto dentro dos terrenos avaliados, obtendo-se assim as áreas para o

empreendimento, fundamentais para a realização das posteriores análises de

viabilidade.

As áreas do edifício protótipo apresentam-se da seguinte maneira:

QUADRO 7 - QUADRO DE ÁREAS PARA UM BLOCO


É importante ressaltar que a área total de cada apartamento está sujeita a

alteração, dependendo da quantidade de área comum edificada em cada

empreendimento. Parte dessa área comum é dividida proporcionalmente entre cada

apartamento, compondo sua área total.

Baseado nisso, o empreendimento em estudo não contará com garagens

edificadas (cobertas), o que acarretaria um aumento na área total dos apartamentos,

inviabilizando todo o empreendimento.

5.4 PROSPECÇÃO DOS TERRENOS

Estabelecidas as premissas e o produto protótipo, foram prospectados três

terrenos disponíveis para comercialização, a saber:

120

TERRENO 1:

FIGURA 16 - TERRENO PROPOSTO 1, BAIRRO SANTA CÂNDIDA

FONTE: Adaptado de Google Earth (2011)

Localização: Bairro Santa Cândida

Área: 71.785,00m2

Parâmetros da “Guia Amarela”:

o zoneamento: ZR-OC;

o coeficiente de aproveitamento: 0,4;

o taxa de ocupação: 30%;

o altura máxima: dois pavimentos;

o possibilidade de aquisição de potencial construtivo.

Valor

o à vista: R$ 6,5 milhões;

o permutação por 20% em área construída;

o valor unitário: R$ 90,55 / m2;

o valor unitário computável: R$ 226,40 / m2 computável.

Observação: Terreno acidentado, alto custo de terraplanagem.

121

TERRENO 2:

FIGURA 17 - TERRENO PROPOSTO 2, BAIRRO CAPÃO RASO


Localização: Bairro Capão Raso

Área: 14.992,00 m2


o zoneamento: ZR-3;



o altura máxima: três pavimentos;

o possibilidade de aquisição de potencial construtivo.

Valor:

o à vista: R$ 5,5 milhões;




Observação: Terreno plano. Há necessidade de demolições. Testada para a Rua

Pedro Gusso.

122

TERRENO 3:

FIGURA 18 - TERRENO PROPOSTO 3, BAIRRO CAMPO COMPRIDO


Localização: Bairro Campo Comprido

Área: 42.457,00 m2


o zoneamento: ZR-2;



o altura máxima: dois pavimentos;

o não há possibilidade de aquisição de potencial construtivo.

Valor:

o à vista: R$ 18 milhões;




Observação: divisa entre os bairros Campo Comprido e Fazendinha.

123

5.5 SELEÇÃO DA ÁREA PARA ESTUDO

Para efetuar a escolha da área alvo do estudo de viabilidade, adotou-se um

critério de seleção simplista, frequentemente praticado pelas empresas

incorporadoras. Tal critério baseia-se no método involutivo de avaliação de imóveis,

encontrado na Norma NBR 14653-2 (ABNT, 2004) e consiste na análise do

percentual do custo do terreno em relação ao valor geral de vendas (VGV).

Para a composição do VGV é preciso quantificar o potencial construtivo de

cada área, bem como o valor médio de venda do metro quadrado para a região onde

o terreno está inserido. Dessa forma é possível estimar a receita total das vendas

das unidades habitacionais do empreendimento.

É importante ressaltar que, para essa etapa do trabalho, o VGV foi

quantificado de forma simples, admitindo-se a utilização de 100% do coeficiente de

aproveitamento dos terrenos. O aproveitamento real da área será quantificado após

o desenvolvimento do projeto de implantação do empreendimento.

5.5.1 Estudo de mercado

O estudo de mercado das regiões onde se inserem os terrenos

prospectados está baseado nos dados do Inpespar, divulgados na revista Mercado

imobiliário em números, edição de outubro de 2011.29

Os dados apresentados pela pesquisa do Inpespar são agrupados de

acordo com a divisão setorial da cidade de Curitiba, conforme a Figura 19, a seguir:

29 Os dados pesquisados são referentes ao mês de setembro.

124

FIGURA 19 - DIVISÃO SETORIAL DE CURITIBA

FONTE: Adaptado de Inspepar (2011)

A Tabela 11, a seguir, traz indicadores30 importantes para a avaliação do

mercado e posterior escolha dos terrenos de interesse para a análise de viabilidade.

TABELA 11 - PESQUISA DE MERCADO

FONTE: Adaptado de Inspepar (2011)

Os dados apresentam uma grande vantagem do Setor IV, onde está

localizado o Terreno 3, em relação aos outros setores. Além de o valor médio do

metro quadrado de área total ser significantemente mais elevado, os números

30 Todos os dados apresentados referem-se a apartamentos de três quartos.

125

mostram um déficit de unidades habitacionais de três quartos para a região, já que

há uma demanda de 19.921 unidades e uma oferta de apenas 68.

No entanto, é importante ressaltar uma limitação da pesquisa: ao agrupar

certos bairros em um mesmo setor, pode-se cometer injustiça quanto aos

parâmetros gerados, principalmente no quesito procura e preço por metro quadrado,

pois estes apresentam grande oscilação de bairro para bairro.

Esse é o caso da pesquisa para o Setor IV, que, ao agrupar os bairros do

Mossunguê (Ecoville), Bigorrilho (Champagnat) e Mercês até o Campo Comprido,

estabelece os mesmos indicadores. A experiência mostra que a procura elevada por

unidades habitacionais e, acima de tudo, o alto valor do metro quadrado dizem mais

respeito aos bairros citados acima do que ao bairro em questão.

Outro fator importante a ser levado em consideração é a inserção do terreno

dentro do próprio bairro: ele pode localizar-se em face de uma avenida importante,

de fácil acesso, estar em uma área nobre ou próximo a pontos que valorizam o seu

metro quadrado.

5.5.2 Análise do VGV para os terrenos

Tendo em vista o exposto acima, considera-se:

TERRENO 1

Devido à localização distante do centro da cidade, fronteiriça ao Município

de Colombo, o valor de mercado das unidades habitacionais adotado foi o máximo

admitido para empreendimentos no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida,

para a Região Metropolitana de Curitiba, R$ 130.000,00.

Uma primeira análise simplista, que leva em conta a área total dos

apartamentos como 57,5 m2, desconsiderando as áreas comuns, aponta o valor

unitário do metro quadrado construído como sendo R$ 2.260,86, dentro da margem

de variação de 20,86% mencionada pelo Inspepar.

Considerando um aproveitamento de 100% do potencial construtivo da área

(desconsiderando transferência de potencial construtivo), obtém-se o VGV de R$

64,91 milhões, conforme a Tabela 12, a seguir:

126

TABELA 12 - COMPOSIÇÃO DO VGV PARA O TERRENO 1


TERRENO 2

O Terreno 2 é um terreno de esquina, localizado no cruzamento das ruas

Laudelino Ferreira Lopes e Pedro Gusso, uma das principais vias de ligação do

centro com a Cidade Industrial de Curitiba. Devido a sua excelente localização,

adota-se o valor máximo de venda para empreendimentos no âmbito do PMCMV

para a cidade, R$ 150.000,00.

Seguindo os mesmos critérios de análise simplificada utilizada para o

Terreno 1, obtém-se um valor unitário de metro quadrado de R$ 2.608,69, dentro da

margem de variação de 20,86% apontada pelo Inspepar.

A Tabela 13, a seguir, mostra a composição dos cálculos para a obtenção

de um VGV de R$ 39,11 milhões para o empreendimento:



TERRENO 3

O Terreno 3 é uma área localizada às margens do bairro Fazendinha,

pertencente ao Setor XV. Sua localização, aliada ao fato de os dados referentes ao

Setor IV não condizerem com a realidade do Campo Comprido, implicaria em um

novo estudo de mercado específico para a região.

Para fins do presente trabalho, consideram-se, portanto, os mesmos

parâmetros do Setor XV (Capão Raso / Fazendinha) para a área em questão.

Por ser um terreno muito comprido (cerca de 450 metros de comprimento) e

fazer frente apenas para uma rua (uma entrada), acredita-se que o valor das

unidades variaria muito em relação ao seu posicionamento no lote. Na média,

imagina-se que os apartamentos atingiriam um preço de venda de R$145.000,00, o

que representaria, seguindo o mesmo raciocínio dos itens anteriores, um valor

127

unitário de R$ 2.521,74 / m2 e um valor geral de vendas, conforme a Tabela 14, a

seguir:



5.6 ESCOLHA DA ÁREA

Para a seleção do terreno alvo do estudo, as áreas foram hierarquizadas de

acordo com o percentual do custo em relação ao VGV, conforme exposto na Tabela

15, abaixo:

TABELA 15 - PERCENTUAL DO TERRENO / VGV


A área escolhida é o Terreno 1, localizado no bairro Santa Cândida, pois

apresenta um menor percentual de custo em relação ao VGV, ou seja, o impacto do

desembolso para sua aquisição é menos significante do que nas outras áreas.

5.7 ADEQUAÇÃO DA IMPLANTAÇÃO

Levando em consideração que o terreno selecionado localiza-se em uma

zona onde o limite de altura dos edifícios é inferior aos quatro pavimentos projetados

para o produto protótipo, faz-se necessária a aquisição de potencial construtivo

suplementar que viabilize a implantação do projeto na área determinada.

Com base nisso, desenvolveu-se o estudo arquitetônico da implantação do

empreendimento, conforme exposto na Figura 20, a seguir:

128

FIGURA 20 - PROJETO PRELIMINAR, IMPLANTAÇÃO NO TERRENO 1


Através da relação entre a área computável máxima estabelecida para o

terreno e as áreas para um bloco mostradas na Tabela 17, atingiu-se um número de

30 blocos para o empreendimento, totalizando 480 apartamentos, dentro do limite de

500 unidades estabelecido pelo PMCMV.

A Tabela 16 mostra os parâmetros através dos quais o projeto acima foi

concebido:

TABELA 16 - PARÂMETROS DA IMPLANTAÇÃO, EMPREENDIMENTO 1


129

A Tabela 17, abaixo, representa o quadro de áreas final para o projeto

preliminar de implantação do Terreno 1. Para o presente estudo, com base em

projetos de empreendimentos similares, adotou-se um percentual de 1,5% da área

computável para fins de áreas não computáveis, como recreação, lixeira, central de

gás, caixa-d’água, portaria, etc.

TABELA 17 - QUADRO DE ÁREAS, EMPREENDIMENTO 1


5.7.1 Aquisição de potencial construtivo

Conforme exposto acima, o projeto de implantação do empreendimento só é

legal na medida em que seja adquirido o devido potencial construtivo para o

acréscimo de altura máxima permitida.

Para tanto, o valor de aquisição do potencial necessário foi obtido através do

simulador de potenciais construtivos, disponível no portal eletrônico da Prefeitura

Municipal de Curitiba, conforme a Figura 21, a seguir:

FIGURA 21 - ACRÉSCIMO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO


130

De acordo com a simulação realizada, o preço do potencial é de R$

468.596,25. Com isso, o valor do terreno aumenta para aproximadamente R$ 6,97

milhões, modificando a relação custo/VGV exposta na Tabela 18.

A Tabela 18, a seguir, contempla o novo valor do terreno, o percentual

custo/VGV atualizado e também a área real do empreendimento após a implantação

do produto protótipo no terreno.

TABELA 18 - VALOR FINAL DO TERRENO


5.8 ANÁLISE DE VIABILIDADE

Com o intuito de auxiliar o empreendedor a reconhecer e quantificar certos

indicadores que norteiam a decisão sobre a viabilidade econômica do

empreendimento, o presente estudo apresenta uma análise detalhada dos

investimentos necessários para a realização do empreendimento proposto.

É importante ressaltar que esses procedimentos são genéricos e servem

para qualquer outro empreendimento, desde que enquadrado no Programa Minha

Casa, Minha Vida.

5.8.1 Caracterização do empreendimento

O empreendimento em questão apresenta algumas características

específicas que merecem ser levadas em consideração antes da apresentação da

análise de viabilidade propriamente dita.

As Tabelas 19, 20, 21, 22 e 23, a seguir, mostram os principais dados

necessários à realização do estudo proposto, como os parâmetros do

131

empreendimento (imóvel, obra e vendas), dos tributos (impostos e regimes de

apuração) e do financiamento (alíquotas).

TABELA 19 - PARÂMETROS DO EMPREENDIMENTO


Os dados do imóvel (custo do terreno, áreas, número de unidades) são

obtidos a partir do projeto arquitetônico de implantação previamente apresentado. A

duração das obras foi estabelecida mediante a elaboração do cronograma descrito

no Capítulo 4. A taxa mínima de atratividade é função das características de cada

empreendedor. O investimento em questão se baseou numa TMA conservadora, de

0,95% a.m., semelhante à taxa média dos certificados de depósitos interfinanceiros

(CDIs). O custo unitário básico de construção adotado foi o CUB (PP-4) destinado a

prédios populares de baixo padrão, de outubro de 2011, divulgado no portal do

SindusCon-PR (2011).

TABELA 20 - PARÂMETROS DE VENDA DO EMPREENDIMENTO


132

O índice de velocidade de vendas adotado é o IVV médio da cidade de

Curitiba em 2011, divulgado pelo SindusCon-PR. O valor das unidades foi

determinado a partir da pesquisa de mercado previamente realizada.

TABELA 21 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL


TABELA 22 - PARÂMETROS DE TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO


TABELA 23 - JUROS DO FINANCIAMENTO


Com base nos dados citados acima deu-se início ao estudo de viabilidade

econômica do empreendimento predeterminado.

5.8.2 Simulações

A Figura 22, a seguir, expõe as alternativas de investimento existentes para

empreendimentos no âmbito do PMCMV. Através de arranjos e simulações dos

133

diferentes cenários possíveis, pretende-se encontrar a alternativa que representa a

melhor forma de investir.

FIGURA 22 - SIMULAÇÕES ANTECEDENTES À TOMADA DE DECISÃO


Serão simuladas as duas formas de financiamento disponíveis pelo PMCMV,

conforme exposto no item 2.2.5.2 da revisão bibliográfica, a saber:

• financiamento individual: o empreendimento é construído com recursos

próprios da entidade organizadora (incorporadora), cabendo ao agente

financeiro (banco) o financiamento da venda das unidades habitacionais

após a conclusão das obras;

• financiamento à produção: o agente financeiro permite a venda financiada

das unidades habitacionais antes da conclusão das obras. Quando as

vendas chegarem a 30% do total de residências, o banco deve repassar

mensalmente à incorporadora o valor acumulado das vendas proporcional

ao percentual de execução da obra. Caso ainda haja necessidade de

financiamento, abre-se uma linha de crédito para a empresa, na qual juros

referentes às parcelas financiadas são abatidos diretamente no repasse.

134

De acordo com o estudo das vendas das unidades habitacionais baseada no

índice de velocidade de vendas definido e apresentada em Apêndice, o

empreendimento em questão apresentará uma receita anual inferior a R$ 48

milhões. Sendo assim, serão simuladas duas formas de apuração de impostos

passíveis de utilização, a saber:

• apuração pelo lucro real : os impostos incidirão basicamente no lucro líquido

do empreendimento, ou seja, na diferença entre a receita bruta e os custos.

Nessa forma de apuração, os juros decorrentes do financiamento entram

como despesas, causando redução no lucro líquido e, por consequência,

nos impostos;

• apuração pelo lucro presumido: admite-se que um percentual da receita

bruta do empreendimento é o lucro líquido, e é com base nesse percentual

que incidem os impostos. Nessa forma de apuração, os juros não

representam abatimento no valor dos tributos, uma vez que estes são

calculados a partir da receita bruta.

A diferença entre as duas modalidades de tributação, bem como entre as

alíquotas dos tributos, encontra-se exposta no item 2.2.5.2 da revisão bibliográfica.

Uma outra simulação pertinente ao trabalho é a da forma de pagamento do

terreno do empreendimento. Conforme esclarecido no item 2.4.3 da revisão

bibliográfica, atualmente são praticadas pelo mercado maneiras distintas de

comercialização, a saber:

• pagamento em dinheiro;

• permutação física;

• permutação financeira;

• pagamento em dinheiro + permutação.

As condições de compra para a área em questão, estabelecidas pelo

proprietário, são o pagamento à vista e a permutação de 20% da área construída. As

duas hipóteses serão avaliadas.

5.8.3 Formatação dos cenários

Conforme exposto na Figura 22, o procedimento de análise se dá em duas

fases distintas. Na primeira, mantida a forma de pagamento do terreno à vista, são

135

simuladas as opções de financiamento e tributação através da comparação de

quatro cenários possíveis, a saber:

• Cenário 1: financiamento individual x apuração por lucro real;

• Cenário 2: financiamento individual x apuração por lucro presumido;

• Cenário 3: financiamento à produção x apuração por lucro real;

• Cenário 4: financiamento à produção x apuração por lucro presumido.

Após a determinação da melhor das alternativas acima, a segunda fase do

processo consiste na elaboração de um quinto cenário, com a finalidade de

comparar as formas de comercialização da área do empreendimento:

• Cenário 5: melhor alternativa x pagamento através de permutação.

É importante ressaltar que, para a caracterização dos cenários, foram

mantidos constantes os dados do empreendimento, com exceção da forma de

apuração dos impostos e do tipo de financiamento.

5.8.4 Apresentação e análise dos resultados

A realização das simulações matemáticas para as diferentes hipóteses

admitidas apresenta resultados que servirão de parâmetro para comparação entre

cada um dos cenários e principalmente para a análise de viabilidade de cada um

deles:

• custo total do empreendimento

• receita sobre vendas

• exposição máxima de caixa

• mês de ocorrência da exposição máxima de caixa

• taxa interna de retorno (TIR)

• valor líquido presente (VPL)

• valor anual uniforme equivalente (VAUE)

• payback

• relação custo-benefício

• total pago em impostos.

136

Destaca-se que os resultados são apresentados em reais e parametrizados

pelo custo unitário básico da construção (CUB). Dessa forma pode-se a qualquer

tempo combater o fenômeno da “ilusão monetária”, que gera perda da sensibilidade

do valor da moeda, uma vez que um montante “no período 0” proporciona uma visão

de poder aquisitivo que poderá ser diferente após períodos de inflação e

transformações econômicas.

O CUB, por ser amplamente utilizado há mais de 30 anos no ramo da

construção civil, foi o parâmetro adotado para minimizar a perda da sensibilidade

monetária e proporcionar a mesma visão de poder aquisitivo dos resultados

verificados.

5.8.4.1 Simulação 1

Cenário 1: financiamento individual x apuração por lucro real

No caso de financiamento individual, tendo em vista que as unidades só

podem ser vendidas mediante a conclusão das obras, o empreendimento foi dividido

ao meio em duas etapas de entrega. Após a primeira metade da obra (18 meses),

são lançadas para venda as residências já concluídas (240 unidades). Somente

após os outros 18 meses, com a conclusão das obras, lançam-se para venda os

outros 240 apartamentos restantes.

Os resultados são apresentados na Tabela 24, abaixo:

TABELA 24 - RESULTADO DA SIMULAÇÃO 1


137

Para esse cenário, verificou-se uma alta exposição máxima de caixa do

empreendedor (R$ 22.197.365,60), que ocorreu no 18o mês de obra. Tal fator se

justifica pela demora na entrada de capital, decorrente do lançamento das vendas

apenas após a conclusão da primeira etapa das obras (18o mês).

A simulação, aliando o financiamento individual ao regime de apuração

tributária do lucro real, ainda mostra para o empreendimento um valor presente

líquido (VPL) negativo (-R$ 536.733,65) e uma taxa interna de retorno (TIR) abaixo

da taxa mínima de atratividade (TMA) (0,87%), o que indica que é mais vantajoso

para o empreendedor investir o dinheiro em outras aplicações que lhe rendam a

TMA adotada.

A relação custo-benefício, inferior a 1 (0,95), colabora ainda mais para

demonstrar a inviabilidade do investimento, que, se executado dentro das condições

do presente cenário, levará o empreendedor à ruína.


Cenário 2: financiamento individual x apuração por lucro presumido

Este cenário contempla as mesmas diretrizes adotadas no Cenário 1 quanto

ao financiamento individual. O objetivo aqui é mostrar a influência da adoção do

regime de apuração dos impostos através do lucro presumido.

Os resultados são expostos na Tabela 25, a seguir:



138

A análise dos indicadores permite concluir que a adoção do regime de

apuração de impostos por lucro presumido torna o investimento viável, na medida

em que tal fator eleva o VPL, antes negativo, para R$ 5.840.347,54, positivo. A TIR

passa de 0,87% para 4,53%, valor acima da TMA, e o custo-benefício torna-se maior

do que 1 (1,17), demonstrando a viabilidade do empreendimento.

Um parâmetro importante a ser mencionado é a diferença entre os totais

pagos com impostos para o regime de apuração por lucro real e por lucro

presumido, que chega a mais de R$ 9 milhões , comprovando a eficiência da

adoção da tributação pelo lucro presumido para tal empreendimento.

Conforme exposto acima, o empreendimento, se realizado dentro das

diretrizes deste cenário, é economicamente viável. No entanto, deve-se analisar a

baixa relação custo-benefício e o longo período de ocorrência do payback (45),

fatores que podem tornar o empreendimento menos interessante se comparados

com outros investimentos.


Cenário 3: financiamento à produção x apuração por lucro real

Conforme explicado no item 5.8, o financiamento à produção do PMCMV

permite ao investidor vender as unidades habitacionais antes da conclusão das

obras, evitando a necessidade de divisão em duas etapas de entrega das

residências. Esse fator impactará positivamente no fluxo de caixa, conforme

demonstrado pela Tabela 26:



139

Os resultados expostos acima comprovam a influência positiva do

financiamento à produção nos parâmetros de viabilidade do investimento. O cenário

em questão apresenta uma exposição de caixa de R$ 7.506.963,56, muito inferior às

de mais de R$ 22 milhões dos cenários 1 e 2. Outro dado relevante é que, com a

venda das unidades na planta, o mês de ocorrência passa do 18o para o 6o, a partir

do qual os custos acumulados só tendem a diminuir.

O valor presente líquido e a TIR mostram-se superiores em relação aos

cenários precedentes (R$ 7.287.564,23 e 9,93%, respectivamente). A relação custo-

benefício aponta uma margem de lucro de 27% para o empreendimento. A

recuperação do capital investido acontece a partir do 12o mês de obra, redução de

mais da metade do payback anterior (45 meses).

Quanto ao valor total pago com impostos, o financiamento à produção

apresenta uma redução de cerca de R$ 7,5 milhões em relação ao financiamento

individual, se considerado o regime de apuração pelo lucro real nos dois casos.

O Cenário 3 apresenta-se como uma alternativa viável ao investimento, além

de muito mais interessante do que a alternativa anterior (Cenário 2). Resta ainda

uma simulação a ser elaborada.


Cenário 4: financiamento à produção x apuração por lucro presumido

O presente cenário tem como objetivo simular as influências do regime de

apuração de impostos através do lucro presumido para uma situação em que o

financiamento à produção é adotado. A Tabela 27, abaixo, apresenta os indicadores

determinantes para a análise:



140

A adoção do regime de apuração dos tributos pelo lucro presumido, além de

reduzir em quase R$ 5 milhões o valor pago com impostos em relação ao cenário

anterior (Cenário 3), apresenta uma margem de lucro de 48%, contra os 27% e 17%

das simulações precedentes.

A alternativa é aquela com maior liquidez e rentabilidade para o

empreendimento, apresentando um VPL da ordem de R$ 13,6 milhões e uma taxa

interna de retorno de 12,13% ao mês, portanto a opção apropriada para o

investimento.

5.8.5 Adoção da melhor alternativa de investimento

Para uma melhor visualização das simulações apresentadas, a Tabela 28

agrupa todos os resultados, de forma a facilitar a comparação entre os cenários e a

tomada da decisão.

TABELA 28 - RESUMO DE RESULTADOS


A análise global dos parâmetros calculados para cada cenário torna explícita

a vantagem do sistema de financiamento à produção em relação ao sistema de

financiamento individual. Além disso, fica evidente que a utilização da apuração

tributária através do lucro presumido é mais apropriada para empreendimentos

imobiliários no âmbito do PMCMV.

A combinação do financiamento individual com a apuração pelo lucro real

(Cenário 1) aparece como o pior caso, levando o incorporador a um prejuízo de R$

536.733,65, enquanto o arranjo entre as alternativas de lucro presumido e

financiamento à produção (Cenário 4) apresenta a seu favor o maior lucro entre

141

todos os cenários (R$ 13.667.334,65), aliado a maior rentabilidade (12,13%) e

menor custo com impostos (R$ 1.744.485.93).

Por todos esses fatores a melhor alternativa para o investimento concentra-

se no Cenário 4.

5.8.6 Comparativo entre formas de pagamento

A partir da escolha da melhor alternativa de investimento para o

empreendimento em questão (Cenário 4 ), financiamento à produção x lucro

presumido), simula-se a influência da forma de comercialização do terreno nos

indicadores de viabilidade.


Cenário 5: melhor alternativa x pagamento através de permutação

Anteriormente, os cenários haviam sido estabelecidos conforme a premissa

de pagamento da área do empreendimento à vista. A simulação em questão visa

traçar um comparativo entre essa forma de comercialização com a aquisição por

permutação com unidades construídas (permuta física). O valor de venda

estabelecido pelo proprietário do terreno é de 20% das unidades, ou seja, 96

apartamentos.

Os resultados da simulação são expostos na Tabela 29, abaixo:



142

O cenário em questão apresenta resultados bastante interessantes, como a

altíssima taxa interna de retorno, de 67,30% a.m., justificada na medida em que os

desembolsos são pequenos, sendo a exposição máxima do caixa de R$ 576.489,54,

e a taxa de rentabilidade de 49%, alta.

Os indicadores obtidos exigem uma análise comparativa mais detalhada

entre as alternativas de pagamento do terreno, tendo em vista que cada escolha traz

vantagens e desvantagens em relação à outra.

A Tabela 30, abaixo, apresenta lado a lado os resultados simulados dos

cenários 4 e 5 de maneira a facilitar a visualização e compreensão dos parâmetros:

TABELA 30 - PAGAMENTO À VISTA x PERMUTAÇÃO


Em um primeiro momento, os valores apresentados tendem para a adoção

do Cenário 4, “aquisição do terreno através de pagamento à vista em dinheiro”,

como a alternativa mais vantajosa aos olhos do empreendedor. É ela que

proporciona ao empreendedor a obtenção de mais lucro com o investimento, sendo

seu valor presente líquido de R$ 13.667.334,65 contra R$ 11.145.293,34, diferença

de R$ 2.522.041,31.

O Cenário 5, “aquisição do terreno através de permutação com 20% das

unidades construídas”, por sua vez, apresenta a menor exposição de caixa, R$

576.489,54 contra R$ 7.451.322,55, a maior taxa interna de retorno, 67,30% contra

12,13%, e o menor período para recuperação do capital, 10 contra 12 meses .

Os Gráficos 7 e 8, a seguir, ilustram os fluxos de caixa acumulados de cada

cenário, possibilitando uma melhor compreensão do comportamento do investimento

ao longo do empreendimento.

143

GRÁFICO 7 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 4


GRÁFICO 8 - FLUXO DE CAIXA ACUMULADO PARA O CENÁRIO 5


Admitindo que o empreendedor possua o capital necessário para a compra

do terreno, o pagamento à vista representa uma alternativa atraente, já que

proporciona o maior lucro, cerca de R$ 2,5 milhões a mais.

No entanto, ao optar pela permutação, o empreendedor poderá investir o

capital da comercialização da área em outras aplicações, de modo a alcançar e até

superar a diferença de lucro entre os dois cenários.

Levando em consideração o valor da área, R$ 6.968.596,25, o período do

empreendimento para o Cenário 4, desde a aquisição do terreno até a venda da

144

última unidade (63 meses), e a diferença do VPL para os dois cenários trazida para

valor futuro (ao final de 63 meses), de R$ 4.575.626,45, tem-se que, aplicando o

capital do terreno a uma taxa de 0,804% a.m., durante 63 meses, iguala-se a

diferença de lucro entre os cenários. Se aplicado a uma taxa igual à TMA adotada

para o empreendimento (0,95% a.m.), o empreendedor obterá lucro sobre o capital,

conforme a Tabela 31, a seguir:

TABELA 31 - APLICAÇÃO ALTERNATIVA AO CAPITAL DO TERRENO


Em síntese, considera-se a alternativa de investimento proposta pelo

Cenário 5 a melhor opção entre todas as avaliadas. Para o caso em questão, a

aquisição do terreno mediante permutação significa que o empreendedor poderá

investir o capital economizado na comercialização em outras aplicações, com

rendimento acima de 0,804% a.m. e obter maior lucro em relação ao Cenário 4, no

qual desembolsa o dinheiro à vista no ato da compra.

Outra vantagem do Cenário 5 (permutação x financiamento à produção) é de

permitir ao investidor a execução de empreendimentos simultâneos, uma vez que

estes não apresentam uma grande exposição de caixa e demandam poucos

recursos.

Cabe ressaltar que a análise presente traduz apenas um caso específico

com características próprias, tais como TMA, custos e duração. No entanto, os

procedimentos de análise são válidos e podem ser utilizados para qualquer outro

empreendimento.

Pode-se concluir que as opções de negociação dos terrenos envolvem

muitas variantes, que devem ser testadas caso a caso. A decisão dependerá,

portanto, das necessidades e perfil do empreendedor.

145

5.8.6.2 Percentual ideal de permutação

A permutação por unidades construídas se tornou uma prática bastante

comum no mercado da construção. Com a finalidade de determinar o valor de

permuta que apresenta o valor presente líquido equivalente ao obtido pela

comercialização do terreno à vista (R$ 13.667.334,65), algumas simulações foram

feitas, conforme exposto na Tabela 32, abaixo:

TABELA 32 - SIMULAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE PERMUTAÇÃO


Para o empreendimento em questão, as alternativas de comercialização do

terreno só serão equivalentes, em relação ao lucro do investimento, caso o valor de

permutação atribuído pelo proprietário seja da ordem de 14,59% das unidades

habitacionais construídas (70 apartamentos).

Vale lembrar que os cálculos são genéricos, podendo ser adaptados para os

demais empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida,

respeitando as condições do cenário: financiamento à produção e apuração

tributária pelo lucro presumido.

5.9 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE

A análise de sensibilidade tem por objetivo demonstrar o grau de fragilidade

de um investimento mediante alterações em suas variáveis determinantes.

A partir das análises desenvolvidas ao longo do capítulo, considera-se o

custo a variável mais relevante dentro do ciclo financeiro de um empreendimento.

146

Como o CUB é o parâmetro responsável pela composição dos custos no presente

estudo, será ele o alvo da análise de sensibilidade aqui proposta.

Para o Cenário 4, opção escolhida na primeira fase de seleção, variou-se o

custo unitário básico em 30% para mais e para menos. O comportamento do

empreendimento expressa-se em números através dos dois indicadores mais

relevantes do estudo de viabilidade, a taxa interna de retorno e o valor presente

líquido.

5.9.1 Sensibilidade da taxa interna de retorno

A Tabela 33 e o Gráfico 9, abaixo, apresentam os resultados da TIR

mediante a variação do CUB:

TABELA 33 - ESTUDO DE SENSIBILIDADE DA TIR


GRÁFICO 9 - RETA DE SENSIBILIDADE DA TIR


VARIAÇÃO DO CUB TIR VERIFICADA VARIAÇÃO DA TIR

-30,00% 13,63% 12,35%

-20,00% 12,86% 6,04%

-10,00% 12,04% -0,76%

0,00% 12,13% 0,00%

10,00% 10,13% -16,49%

20,00% 8,96% -26,16%

30,00% 7,47% -38,42%

147

A avaliação dos resultados permite concluir que a variação do CUB interfere

de maneira moderada na rentabilidade do empreendimento, uma vez que, mesmo

com a redução de 38,24% da taxa interna de retorno decorrente de um aumento de

30% no CUB (pior caso), a TIR mantém-se consideravelmente acima da TMA

(7,47% contra 0,95%).

5.9.2 Sensibilidade do valor presente líquido

Considerando uma variação do CUB de 30%, foi desenvolvida uma tabela

para se verificar a sensibilidade do VPL através dessa projeção.

A Tabela 34 e o Gráfico 10, expostos abaixo, apresentam o comportamento

do VPL do empreendimento em função da variação do CUB:

TABELA 34 - ESTUDO DE SENSIBILIDADE DO VPL


GRÁFICO 10 - CURVA DE SENSIBILIDADE DO VPL


VARIAÇÃO DO CUB VPL VERIFICADO VARIAÇÃO DO VPL

-30,00% R$ 19.011.953,29 39,11%

-20,00% R$ 16.187.913,23 18,44%

-10,00% R$ 13.363.873,18 -2,22%

0,00% R$ 13.667.334,65 0,00%

10,00% R$ 7.715.793,06 -43,55%

20,00% R$ 4.891.753,01 -64,21%

30,00% R$ 2.067.712,95 -84,87%

148

As simulações apresentadas acima apontam um elevado grau de

sensibilidade econômica do empreendimento em relação ao seu custo. Um aumento

de 30% no CUB implica em uma diminuição de 84,87% no lucro líquido do

investimento. Apesar disso, o VPL mantém-se positivo em todos os casos,

significando que nem mesmo uma oscilação da ordem de 30% nos custos levará o

empreendimento à ruína.

É importante salientar que, de acordo com o SindusCon-PR (2011), a série

histórica do CUB não variou mais de 18% ao longo dos últimos anos. Dessa forma,

considera-se de difícil ocorrência uma variação de 30% em um futuro próximo.

Ademais, o estudo de sensibilidade, ao inflacionar os custos, não leva em

conta o aumento do valor de venda, fato que, na prática, pode ser considerado

quase automático tendo em vista os procedimentos atuais de mercado. Apesar do

Programa Minha Casa, Minha Vida impor um valor de venda limite para as unidades

habitacionais, a história aponta uma tendência de alteração nessas faixas de preço à

medida que os custos aumentam.

Pode-se concluir que o grau de sensibilidade de um empreendimento

imobiliário no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, em relação aos custos

de construção, depende das margens de lucro adotadas pelas incorporadoras. O

empreendimento se tornará inviável se a relação entre desembolsos e benefícios for

menor do que as expectativas do empreendedor, fato que pode acontecer

rapidamente caso o governo federal não reflita o aumento dos custos de construção

em aumento nos valores de venda.

149

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O Brasil da atualidade, um país em pleno desenvolvimento e

amadurecimento socioeconômico, decorrente da estabilidade financeira que

gradativamente atrai os investidores e de políticas governamentais de distribuição de

renda, é o cenário no qual está inserido o presente trabalho.

O Programa Minha Casa, Minha Vida expõe de forma clara o contexto atual,

em que o casamento bem-sucedido entre governo federal e iniciativa privada vem

atendendo satisfatoriamente os interesses de ambos os lados. O fruto da união entre

a sede de progresso e capital, do empreendedor, e os anseios de crescimento

econômico e redução do déficit habitacional no país, do governo, materializa-se em

unidades habitacionais de fácil aquisição. O maior beneficiado é, sem dúvida, o povo

brasileiro.

O sucesso do PMCMV, que já proporcionou mais de um milhão de casas

próprias à população, aliado à enorme deficiência habitacional do país e à

necessidade de crescimento econômico contínuo, criou uma rede de dependência

entre todos os envolvidos, o que explica a longa vida do programa.

Considerando a crescente demanda por empreendimentos nesse âmbito, o

trabalho fornece aos investidores em potencial um guia detalhado sobre o processo

de incorporação nos moldes do Programa Minha Casa, Minha Vida, tendo como

clímax a validação da funcionalidade da rotina de planejamento pró-ativa proposta

para a análise e seleção de terrenos, baseada em estudo de viabilidade econômico-

financeira do investimento em questão.

6.1 CONCLUSÕES

Foram simuladas em um caso experimental as hipóteses pertinentes à

incorporação de unidades habitacionais, no tocante aos financiamentos, regimes de

apuração de tributos e formas de pagamento do terreno enquadradas no programa.

Além da demonstração dos procedimentos de análise, os resultados obtidos

permitiram a determinação da melhor forma de investimento em empreendimentos

dentro do PMCMV.

O financiamento à produção mostrou-se mais adequado do que o

financiamento individual, já que permite à incorporadora vender as unidades

150

habitacionais, financiadas ao comprador pelo banco, ainda na planta. O dinheiro das

vendas é repassado à empresa conforme o cronograma da obra, reduzindo a

necessidade de capital de terceiros para a conclusão do empreendimento e, por

consequência, a quantidade de juros pagos. O financiamento individual, por sua vez,

requer grande quantidade de capital de giro para a execução das obras, pois só

permite a venda das unidades mediante a conclusão do empreendimento. Tal

capital, que poderia estar sendo investido em outros fundos (até mesmo em outros

empreendimentos), perde valor, tornando essa forma de financiamento menos

interessante aos olhos do empreendedor.

A melhor alternativa para a apuração tributária é a do lucro presumido, no

qual o incorporador admite que somente 8% do valor de sua receita bruta de vendas

é lucro líquido. Os impostos são calculados, portanto, sobre essa parcela arbitrada,

enquanto no lucro real incidem sobre a diferença entre custos e benefícios reais

(lucro líquido real). O lucro presumido justifica-se como a melhor forma de apuração

na medida em que, para todos os cenários, o empreendimento apresentou altas

margens de lucro, muito superiores aos 8% arbitrados. Desse modo, mesmo com

alíquotas mais elevadas, o valor dos impostos cobrados é muito inferior em relação

ao lucro real.

No tocante à forma de comercialização do terreno, concluiu-se que,

guardados os parâmetros estabelecidos para o empreendimento alvo do

experimento, a melhor forma de aquisição do terreno seria através de permutação,

ao final da obra, de 20% das unidades construídas. Tal alternativa se mostrou mais

vantajosa porque diminui consideravelmente o volume de capital necessário à

realização das obras. Apesar de apresentar um menor lucro final em relação à

alternativa de aquisição da área à vista por um valor muito menor, a permutação

alavanca a taxa interna de retorno do empreendimento e possibilita ainda ao

empreendedor investir o capital economizado em outras fontes, que por vezes

podem proporcionar um lucro ainda maior do que aquele inicialmente perdido.

A escolha pelo método de aquisição do terreno, diferente do financiamento e

forma de tributação, é uma decisão muito particular do investidor, pois depende do

seu perfil de investimentos e da sua disponibilidade de capital inicial. Considera-se

difícil estabelecer a melhor alternativa. No entanto, pode-se dizer, com toda

convicção, que todas elas devem ser estudadas cautelosamente.

151

Para finalizar, afirma-se que o estudo proposto é relevante para os

interessados em incorporação imobiliária. Ele vem fundamentalmente para

complementar e aprimorar os conhecimentos adquiridos ao longo do curso de

graduação em Engenharia Civil e traz nas entrelinhas o significado do que é ser um

profissional responsável, que utiliza todo o potencial adquirido durante a formação

em aplicações na vida real.

6.2 RECOMENDAÇÕES PARA TRABALHOS FUTUROS

Conforme colocado ao longo do trabalho, os procedimentos propostos são

genéricos e cabem em quaisquer empreendimentos, desde que enquadrados no

Programa Minha Casa, Minha Vida (três a dez salários mínimos).

O caso analisado, bem como os parâmetros a ele vinculados, apresenta

características bastante singulares, como: projeto arquitetônico próprio, custos e

valores de venda predeterminados, taxa mínima de atratividade definida, índice de

velocidade de vendas e duração da obra já estabelecidos. No entanto, cada terreno

avaliado implica em um empreendimento diferente, com características próprias, que

devem ser levadas em consideração para uma aplicação satisfatória do modelo

proposto.

Ademais, as simulações elaboradas permitem comprovar a melhor maneira

de investir em empreendimentos dentro do PMCMV: a combinação do financiamento

à produção com a apuração de impostos pelo lucro presumido. Para análises

futuras, portanto, recomenda-se verificar diretamente a viabilidade dos

empreendimentos enquadrados nesse cenário.

Ressalta-se ainda que os procedimentos propostos podem ser formatados e

readequados de maneira a englobar qualquer tipo de empreendimento imobiliário,

uma vez que a essência da análise de viabilidade econômica abrange toda e

qualquer forma de investimento.

152

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